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Helper_802575665
Iniciado por @Helper_802575665 hace 8 meses

Subrogación y novación hipoteca

Tengo una hipoteca abierta de la caixa a nombre de mi exmarido y mío. Él quiere comprarse un piso para lo que debe salir de la hipoteca que tenemos ahora. En la caixa me ofrecen cancelar la hipoteca abierta que tenemos ahora y hacer una nueva pero sólo a mi nombre. Hasta aquí todo correcto, creo. Pero las condiciones que me ofrecen me parecen excesivas comparando con otros bancos. Mis dudas son: ¿puedo hacer una subrogación a otro banco? Y, como la subrogación no contempla el cambio de titular ¿puedo hacer una subrogación y a continuación una novación con el mismo banco cambiando entonces el titular? O bien ¿acepto la nueva hipoteca de la caixa y, una vez esté todo cambiado y la hipoteca a mi nombre hago la subrogación? En tal caso, ¿hay algún plazo de tiempo para poder hacer una subrogación?
Sí, lo sé, son muchas preguntas pero estoy hecha un mar de dudas y no sé a quién consultar. Espero que me podáis ayudar.
Muchas gracias. Saludos.

7 respuestas

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 meses

HelpMyCash

Hola, Helper_802575665.

Por lo que nos cuentas, tienes hasta tres opciones disponibles para quedarte sola como titular de la hipoteca: 

  • Aceptar la nueva hipoteca de CaixaBank y realizar una subrogación posteriormente. Como es lógico, tendrías que encontrar a un banco dispuesto a aceptar y mejorar tu contrato. En este caso, tendrías que pagar los gastos de constitución del nuevo préstamo, los de cancelación del antiguo y los de subrogación a una nueva entidad.
  • Hacer una subrogación para cambiarte de banco y una novación posteriormente para quedarte como la única titular. En este caso, podrías tener problemas para subrogar tu préstamo, pues al tratarse de una hipoteca abierta, es posible que muchos bancos rechacen tu solicitud por tratarse de un producto distinto a un préstamo hipotecario convencional. En este caso, habría que abonar los gastos de subrogación y los de novación.
  • Pedir una nueva hipoteca a otro banco con un solo titular (tú) para cancelar la que tienes con CaixaBank. De este modo, matarías dos pájaros de un tiro, aunque tendrías que pagar los gastos de escrituración del nuevo préstamo y los de cancelación del anterior. 

Antes de tomar la decisión, te recomendamos que hagas números y valores qué opción te saldría más a cuenta. Por el momento, te dejamos un enlace a nuestro ranking de las mejores hipotecas para que veas qué condiciones podrías obtener con la tercera opción. 

Un saludo. 

 

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Helper_802575665
Helper_802575665
hace 8 meses

Muchas gracias, Miquel, por tu ayuda. Por lo que me dices, quizás la tercera opción sea la que más me conviene. Entiendo que puedo pedir una nueva hipoteca a mi nombre en cualquier entidad y con ese dinero cancelar la hipoteca abierta de CaixaBank, ¿verdad?
Me surge aún otra duda... Como vamos a hacer una extinción de condominio mi duda es: ¿se hace antes la extinción de condominio y después la hipoteca a mi nombre?
Muchas gracias de nuevo por tu ayuda.
Saludos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Efectivamente, puedes pedir una hipoteca nueva a cualquier entidad y usar el dinero para cancelar la que tienes con CaixaBank.

En cuanto a tu otra cuestión, lo ideal sería que llevaras a cabo todas las operaciones el mismo día para ahorrarte tiempo y desplazamientos: primero la extinción de condominio para convertirte en la única propietaria y luego la escrituración de la nueva hipoteca solo a tu nombre más la cancelación de la que tienes vigente ahora mismo. De todos modos, si te urge, la extinción puedes hacerla cuando quieras sin esperar a contratar un nuevo préstamo hipotecario. 

Un saludo. 

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Helper_802575665
Helper_802575665
hace 8 meses

Mil gracias Miquel! Me has ayudado mucho.
Saludos.

Helper_802575665
Helper_802575665
hace 5 meses

Buenos días Miquel,

A tres días de la firma de la cancelación de la hipoteca común, nueva hipoteca sólo a mi nombre y extinción de condominio, todo a mi cargo, mi exmarido me hizo parar toda la operación. Ahora quiere que, basándonos en la nueva tasación del piso, le de la mitad una vez descontado lo que debemos al banco.

A mi me surgen algunas dudas. En primer lugar, la deuda hipotecaria que tenemos ahora con el banco la debemos liquidar entre los dos, ¿no? Ya que tanto el piso como la hipoteca está a nombre de los dos.

Otra duda es que yo de soltera tenía un dinero a plazo fijo que invertí en el piso. Ya que ese dinero era sólo mío, ¿puedo ahora descontarlo del total del valor por el que han tasado el piso antes de hacer la liquidación? Creo que ya que era un dinero sólo mío debería recuperar al menos la mitad.

Y ya por último, llevo casi dos años pagando la hipoteca yo sola, a pesar de que la vivienda está a nombre de los dos. ¿Es posible descontar también la mitad de lo que he pagado durante este tiempo antes de hacer la liquidación final?

O sea, mi planteamiento sería el valor de tasación menos lo que debemos al banco, menos la parte que invertí yo sola, menos lo que llevo pagado estos casi dos años. El resto lo dividimos y sería la parte que nos corresponde a cada uno. ¿Es correcto? Yo correría igualmente con todos los gastos que se generen por cancelar la hipoteca y hacer la extinción del condominio. No quiero nada que no me corresponda pero tampoco quiero perder lo que creo que me pertenece. 

Muchas gracias por tu atención. Saludos.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 5 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Intentaremos resolver tus dudas una por una. 

1. La deuda hipotecaria, en realidad, la cancelas únicamente tú con la nueva hipoteca. No obstante, como asumirás la parte de tu exmarido, se puede considerar como parte del pago que le harás para comprarle su parte del piso. Así, para que no se genere un exceso de adjudicación, a tu exmarido tendrás que pagarle su parte de la vivienda menos la mitad de la hipoteca que canceles. 

2. ¿La propiedad del piso es al 50%? En caso afirmativo, recuperar ese dinero puede ser complicado. Nuestro consejo es que pidas consejo legal a una asesoría jurídica o a tu abogado del divorcio para ver si hay alguna opción de recuperarlo.

3. En principio, como la hipoteca está al nombre de los dos, es indiferente quién la pague. De todos modos, se trata de una situación injusta, así que nuestra recomendación es la misma que antes: hablar con tu abogado o con una asesoría jurídica para saber si podrías descontar esa parte del precio de la compra. 

Un saludo. 

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Helper_802575665
Helper_802575665
hace 5 meses

Miquel, muchas gracias una vez más por tu ayuda.

En cuanto al punto 1: Exacto! eso era lo que quería decir. La hipoteca actual la cancelaría yo entera pero, ya que pago su parte, mi idea era descontarlo de lo que le tenga que pagar.

En cuanto al punto 2: Sí, la propiedad del piso es al 50% pero pensaba que al ser en régimen de separación de bienes (creo que en Cataluña es así, no?) yo podía recuperar lo que era mío antes de casarme.

Gracias de nuevo. Seguiré tu consejo y lo consultaré.

Saludos.

 

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