¿Buscas una hipoteca y no sabes por dónde empezar? Desde HelpMyCash.com te ayudamos a resolver todas tus dudas y te damos las herramientas necesarias para valorar si una oferta es buena. Compara entre las hipotecas más destacadas y encuentra la que se adapte mejor a ti.
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Antes de tan siquiera plantearnos la opción de contratar un préstamo hipotecario, es conveniente que nos preguntemos si el banco aprobaría nuestra solicitud. Cada entidad sigue sus propios criterios de riesgo para determinar si un cliente es solvente o no, pero normalmente todas se fijan en los siguientes parámetros:
En general, las hipotecas cubren un máximo del 80% del valor de la vivienda a comprar (lo que se conoce también como loan to value o LTV). En consecuencia, deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 10-12% adicional para pagar los gastos de escrituración de la propiedad y del préstamo.
Por ejemplo, si queremos adquirir una vivienda de 100.000 euros, necesitaremos unos ahorros que sumen el 30-32% de ese importe. En este caso, deberíamos contar con unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.
Si no tenemos ahorros, conseguir financiación será mucho más complicado. En unos pocos casos, los bancos pueden ofrecernos hipotecas al 100% de financiación o, al menos, con un LTV del 90% o del 95%, pero para ello tendremos que comprar uno de sus pisos, contar con un perfil muy bueno, etc.
Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones.
Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.
Puede parecer una obviedad, pero nunca está de más recordarlo: para conseguir hipotecas es imprescindible que no tengamos muchas deudas vigentes. En ese sentido, el Banco de España aconseja dedicar un máximo del 30-35% de los ingresos netos a pagar las deudas financieras. En consecuencia, si la cuota de nuestra futura hipoteca más las de otros créditos que tengamos supera ese límite, es más que probable que el banco rechace nuestra petición.
Asimismo, no puede aparecer ningún impago en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en algún fichero de morosidad). En esos casos, salta la alarma en el departamento de riesgos del banco y la solicitud queda automáticamente denegada.
Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos:
El tipo de interés, explicado a grandes rasgos, es lo que el banco nos cobrará por prestarnos su dinero para que nos compremos una vivienda. Así, cuanto más alto sea, más caras serán las cuotas que abonemos cada mes (y al contrario). Por ello, lo ideal es encontrar una hipoteca que tenga un interés lo más bajo posible.
Los bancos están obligados a mostrarnos el interés de sus hipotecas y, además, la tasa anual equivalente (TAE). Este indicador nos resultará más útil para comparar varias ofertas, ya que refleja el coste anual medio del préstamo teniendo en cuenta todos sus gastos: el tipo que se aplica, la comisión de apertura, el precio de los distintos productos combinados o vinculados (seguros, cuentas, etc.)...
Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación.
Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra.
En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.
Como ya da a entender su nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca íntegramente, es decir, para devolverle hasta el último euro prestado (más los intereses que se hayan devengado) de la forma acordada.
En las hipotecas que tienen un plazo más largo, las cuotas que se pagan son más bajas, ya que el dinero se devuelve en más tiempo. No obstante, eso también provoca que se devenguen intereses durante más tiempo, así que al final hay que pagar más por este concepto. Por ello, es aconsejable buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, pues así podremos hacer frente a las cuotas sin problemas y, a la vez, no tendremos que pagar más de la cuenta en intereses.
Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), subrogación (que se aplica al cambiar de banco), novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo).
Son aquellos productos que van asociados a la contratación de las hipotecas. Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria nueva, podemos distinguir entre dos clases:
Los vinculados son aquellos que el banco nos obliga a contratar para acceder a la financiación. Por ley, solo nos pueden obligar a contratar un seguro de daños y uno de amortización, que se pueden suscribir con cualquier compañía aseguradora sin que nos empeore el interés.
Los combinados son los productos que podemos firmar voluntariamente para conseguir un interés más bajo: seguros multirriesgo, tarjetas de débito o de crédito, domiciliación de la nómina o de los ingresos, planes de pensiones... Algunos nos pueden costar dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca.
En la información precontractual debe especificarse claramente cuáles son los servicios vinculados y combinados, así como cuál es el precio de cada uno de ellos. En el caso de los segundos, solo es aconsejable contratarlos si los entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de firmarlos.
Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusiva como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas.
Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen.
Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com.
Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.
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Ver y descargar guíaLas hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:
Hipotecas fijas: estos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.
Hipotecas variables: en este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.
Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.
También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.
Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo:
Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado.
Comparador de hipotecas: es la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar.
Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.
¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.
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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:
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Ver y descargar guíaPuede que hayamos dedicado mucho tiempo y esfuerzo en dar con la hipoteca más adecuada, pero con el paso de los años, también es posible que nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés que se nos aplica (para bajarlo, para pasar de una hipoteca variable a una fija, etc.), eliminar alguna comisión o varios productos combinados, ampliar el capital o el plazo de reembolso, quitar una de las garantías de la hipoteca, sustituir a uno de los cotitulares por otra persona...
Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:
Novación: implica negociar con nuestro propio banco para que nos cambie las condiciones del contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendremos que negociar.
Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.
Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una alternativa cuando lo anterior no funciona.
Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.
Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.
Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.
Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.
Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:
Gracias Miguel.
Hola, Xharyn.
La Caixa (o CaixaBank), como la inmensa mayoría de los bancos españoles, no están obligados a aceptar la dación en pago, pero podéis tratar de negociarlo. De hecho, en vuestro caso concreto, dado que os queda por devolver únicamente un cuarto de su valor catastral, es probable que al banco sí le interese que le entreguéis la vivienda a cambio de saldar la deuda.
Antes de plantearos esa opción, sin embargo, nuestra recomendación es que valoréis la opción de vender esa casa, pues al menos así podríais sacaros un dinero extra. Como comentas que no queréis ir bajando a Andalucía para gestionar la venta y las visitas, quizás podríais contratar los servicios de una inmobiliaria de la zona para que hiciera todas las gestiones por vosotros. De este modo, solo tendríais que bajar hasta la localidad en la que está la vivienda un par de veces: para darle las llaves a la inmobiliaria y gestionar el papeleo y para la firma de la compraventa y de la cancelación de la hipoteca que hay sobre ella.
La venta, eso sí, os costaría un dinero: la comisión que os cobraría la inmobiliaria tras vender la vivienda (suele ser de entre el 3% y el 7% de la ganancia) más los gastos de cancelación de la hipoteca que deberíais pagar también a la gestoría de la inmobiliaria tras cerrar la compraventa, que ascenderían a entre 800 y 1.000 euros (podríais usar el dinero ganado para pagarlos). De todos modos, aún ganaríais dinero, mientras que con la dación en pago no ganaríais ni un céntimo (solo os libraríais de la deuda).
Si queréis, podéis buscar aquí qué inmobiliarias operan en la zona en la que está situada la vivienda de la que os queréis deshacer. La propia página os da la opción de enviar un aviso a las inmobiliarias que os interesen para que se pongan en contacto con vosotros y os den la información que necesitéis.
Esperamos haberos ayudado.
Un saludo.
Hola, José y Sara.
Dependerá de vuestras prioridades. Está claro que a la larga os saldría más a cuenta elegir un plazo de 25 años, pues pagaríais menos dinero en intereses. La opción de tener un plazo de 30 años, incluso si adelantáis capital para acabar de pagar antes la hipoteca, siempre os saldría más cara.
Ahora bien, quizás preferís pagar una cuota algo más baja para llegar más desahogados a fin de mes. A vosotros os corresponde, por lo tanto, valorar qué es más conveniente para vosotros: pagar menos intereses a la larga o tener una cuota más barata.
Esperamos haberos ayudado.
Un saludo.
Hola, Ana Maria Justo Barrilero.
Sí, puedes llevar a cabo una subrogación para trasladar tu hipoteca a otra entidad. Ahora bien, el préstamo personal no podrás cambiarlo de banco con esta operación. Para ello, tendrías que pedirle a la otra entidad que también te lo refinanciara, pero sería una operación aparte.
Si quieres, puedes echar un vistazo a varias hipotecas para cambiar de banco para ver qué condiciones podrías conseguir.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 21/11/2019
Publicado el 21/11/2019
Publicado el 20/11/2019
