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Toda la información sobre la hipoteca

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

Actualmente, con los precios de los alquileres cada vez más altos (sobre todo en las principales ciudades españolas), muchos consumidores se preguntan si les sale más a cuenta seguir de alquiler o comprar una casa para invertir ese gasto mensual en obtener una propiedad. 

Pero el ciudadano medio no cuenta con el suficiente dinero ahorrado para comprarse una vivienda a tocateja. Por ello, en la inmensa mayoría de los casos es necesario firmar una hipoteca, que es un préstamo cuya garantía es tanto el inmueble adquirido (garantía hipotecaria) como los bienes presentes y futuros del titular (garantía personal).

En resumidas cuentas, esto significa que si el prestatario no paga las cuotas según lo acordado, el banco le puede embargar la vivienda (previa demanda judicial). Y si su valor se ha reducido y su precio ya no cubre la deuda pendiente, también puede reclamar el embargo de los bienes presentes y futuros del titular hasta que quede saldada del todo. 

Así las cosas, contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante que debe tomar una familia. Por lo tanto, antes de hacerlo es fundamental tener claro qué producto podría adaptarse mejor a nuestras necesidades y a nuestro perfil, algo en lo que nos pueden ayudar todas las claves que encontraremos en esta página.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar una hipoteca puede ser un camino largo y tedioso si no contamos con la información y las herramientas adecuadas, algo que HelpMyCash.com intenta solventar. Sin  embargo, antes de ponernos a buscar una hipoteca debemos tener claras algunas consideraciones previas:

Hay que tener ahorros

Hace unos años, muchos bancos comercializaban hipotecas 100 que cubrían todo el precio de la vivienda. Pero tras la crisis, estos productos solo pueden obtenerse si se financia un piso de banco o se tiene un perfil muy concreto: si se cuenta con una muy buena situación económica, si se es joven con un buen empleo que aún no ha tenido tiempo de ahorrar, etc. 

Así, la inmensa mayoría de los bancos financia únicamente el 80% del valor de compraventa o de tasación del inmueble, por lo que la parte restante deberemos aportarla con nuestros propios ahorros. Es imprescindible que tengamos muy claro este punto antes de dedicar tiempo a buscar una hipoteca.

Demuestra al banco que tienes buen perfil

Otro aspecto clave para conseguir financiación es demostrar al banco que nuestra situación económica y laboral es buena y estable. En ese sentido, las entidades exigen normalmente tener un empleo fijo, con cierta antigüedad y con un contrato indefinido, ya que eso les da confianza en que el solicitante mantendrá el trabajo y podrá abonar las mensualidades a tiempo. 

Asimismo, es del todo fundamental cobrar una retribución relativamente elevada. Lógicamente, cuanto mayores sean nuestros ingresos, más fácil nos resultará pagar las cuotas e incluso ahorrar por si en algún punto recibiéramos un sueldo menor temporalmente.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque parezca obvio, siempre conviene recordarlo: si tenemos muchas deudas vigentes, será mucho más difícil conseguir una hipoteca. En ese sentido, el Banco de España aconseja destinar un máximo del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras. Si la suma de todas ellas más la cuota de la futura hipoteca sobrepasa ese porcentaje, lo más probable es que nuestra petición no pase el corte. 

Además, si figura algún impago en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en cualquier fichero de morosidad), las alarmas del departamento de riesgos del banco se dispararán y nuestra solicitud de financiación será automáticamente denegada.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Tener a una persona dispuesta a avalarnos mejorará nuestra posición ante el banco si nuestro perfil no es del todo bueno. No obstante, se trata de un importante riesgo para el avalista, pues no tiene nada que ganar y sí mucho que perder en el caso de que no cumplamos con las obligaciones firmadas. 

Asimismo, si podemos incorporar una garantía extra como otro inmueble u otro bien, nuestras posibilidades de conseguir la aprobación también aumentarán y, probablemente, podremos pedir algo más de dinero. En estos casos, eso sí, conviene exigir que dicha garantía esté ligada solo a una parte de la hipoteca para que esta se libere en cuanto se haya pagado. De este modo, si tenemos problemas para abonar las cuotas en el futuro, no arriesgaremos las dos propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

Como decíamos, es imprescindible tener ahorros para cubrir el 20% no financiado por el banco. Pero además, necesitaremos algo más de dinero si queremos financiar la compra de una casa con una hipoteca, pues también habrá que pagar los gastos de constitución y de compraventa. Conjuntamente, su coste supone un equivalente de entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda

Los gastos de compraventa siempre debe abonarlos el comprador, mientras que los que se generan por la escrituración del préstamo hipotecario se reparten entre este y el banco (aunque esto cambiará con la nueva ley hipotecaria. Para saber más sobre gastos de hipoteca podemos visitar la página enlazada.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si reunimos todos y cada uno de los requisitos mencionados en el apartado anterior, es el momento de bucear entre las decenas de hipotecas que se comercializan actualmente para elegir la mejor oferta. Esta búsqueda nos puede saturar un poco, pues recibiremos una gran cantidad de datos, pero hay que recordar que la información es poder. Veamos cuáles son los puntos en los que nos tenemos que fijar:

El tipo de interés: la gran decisión

El interés es lo que nos cobrará el banco por habernos prestado su dinero, aunque existen diversas maneras de aplicarlo. A continuación resumimos las más habituales, pero si quieres ampliar la información sobre los distintos tipos, puedes hacer clic sobre el enlace de cada categoría:

  • Hipotecas fijas: tienen siempre el mismo interés, que es el que se pactaremos con el banco en el momento de la firma, por lo que nos permitirá controlar muy bien nuestros gastos. Este interés solo cambiará si en algún momento incumplimos las condiciones de vinculación.

  • Hipotecas variables: su interés tiene una parte fija, el diferencial, que se pacta con el banco, y una variable, conocido como índice de referencia. Dicho índice suele ser el euríbor, aunque hay otros como el IRPH que conviene evitar por ser mucho más alto.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica es una mezcla entre los tipos anteriores. Actualmente, suelen tener un primer tramo fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a ser a tipo variable.

Hay además otras hipotecas un tanto especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo fijo y con otra a tipo variable. Sin embargo, son productos muy específicos que en España apenas se comercializan.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden a los clientes, es decir, la parte de la compra de la casa que están dispuestos a asumir. Como ya hemos dicho antes, en la inmensa mayoría de los casos se financia un máximo del 80% del valor de compraventa o de tasación cuando se pide el préstamo para adquirir una primera vivienda, un límite que no suele superarse para no incrementar el riesgo de la operación. 

En cambio, si lo que solicitamos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite bajará hasta el 60% o el 70%, así que necesitaremos disponer de un mayor volumen de ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar que cuanto más dinero necesitemos, mayor será el capital sobre el que se calculen los intereses, por lo que es mejor que rebajemos esa cifra a lo que realmente necesitemos para no pagar de más.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

Como ya nos indica su propio nombre, el plazo es el tiempo que nos da el banco para amortizar la hipoteca, es decir, para devolverle todo el dinero prestado, más los intereses devengados, del modo acordado en el contrato. 

Si dicho período de amortización es muy prolongado, las cuotas mensuales a pagar serán más bajas, pues tendremos más tiempo para devolver el mismo capital. No obstante, se devengarán más intereses, pues estos se generarán durante más tiempo. En consecuencia, lo recomendable es buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado para no pagar más de la cuenta en intereses y no tener problemas para hacer frente a las cuotas.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que el banco nos puede cobrar por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más comunes son las de apertura (que debemos evitar si es posible, pues en caso de tenerla en el contrato, deberemos abonarla en cuanto firmemos la escritura), la de subrogación (que se aplica al cambiar de banco), la de novación (cobrada cuando se modifica alguna cláusula) y la de amortización anticipada o desistimiento (a pagar si devolvemos dinero por adelantado). 

Además, en las hipotecas fijas y mixtas (en su tramo fijo) puede incluirse la llamada comisión de riesgo de tipo de interés. Sin embargo, esta puede aplicarse únicamente cuando se genera una pérdida financiera a la entidad a causa de una cancelación anticipada o una subrogación. 

Y por el otro lado, las vinculaciones son aquellos requisitos que el banco nos exige cumplir a cambio de bajarnos el interés aplicado. Algunos no tienen ningún coste (como domiciliar la nómina o los recibos), pero nos mantendrán atados a la entidad y nos obligarán a firmar cuentas con sus propias condiciones. Otros, como los seguros, las tarjetas o los planes de pensiones, sí pueden costarnos dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca. 

En cualquier caso, solo es aconsejable reunir los requisitos de vinculación exigidos si los entendemos, si nos convienen y si su cumplimiento compensa el coste de los productos adicionales con una buena bonificación del interés.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han tenido que devolver mucho dinero en estos últimos años debido a la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que actualmente no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

No obstante, como existen un buen número de cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, el vencimiento anticipado, los intereses moratorios, el mal reparto de los gastos de hipoteca...) que también se consideran abusivas es imprescindible que nos informemos bien al respecto. 

La clave, como siempre, está en leer con detenimiento el contrato y no firmar nada que no entendamos al 100%. En ese sentido, no debe darnos vergüenza preguntar lo que no comprendamos al banco, al notario o en foros especializados como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

  • Cuál es la información que debe reflejar una FIPER
  • Qué condiciones pueden influir en el coste de tu hipoteca
  • Qué pasos debes dar antes de firmar un préstamo hipotecario

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Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

¿Ya sabes en qué fijarte para escoger entre todas las hipotecas del mercado la que mejor se adapta a ti? Pues ahora es el momento de iniciar la búsqueda activa. Para ello, en esta misma web cuentas con diferentes herramientas que pueden facilitarte el trabajo:

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, una buena decisión es consultar un listado con las mejores opciones que podemos encontrar actualmente en el mercado.

  • Comparador de hipotecas: te servirá para tener una idea general de las condiciones que se están ofreciendo actualmente, comparar entre varias opciones simultáneamente y ponerte en contacto con las entidades para pedir una oferta personalizada. En este punto, cabe recordar que lo ideal es contar con al menos tres propuestas para poder comparar bien lo que nos ofrecen.

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

  • Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

¡Guía GRATUITA!Cómo pedir una hipoteca al banco

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
  • Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  • Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca

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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Pese a que nos esforcemos para dar con la mejor hipoteca, es posible que, con el paso de los años, queramos cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, puede que nos interese modificar algún aspecto relacionado con el tipo (bajarlo, pasar de una hipoteca variable a una fija, cambiar el índice de referencia, etc.), suprimir una cláusula que consideremos peligrosa o abusiva, eliminar comisiones o vinculaciones, ampliar el plazo o el capital de la hipoteca, quitar alguna garantía extra, sustituir a un titular por otro, etc. 

Todas estas modificaciones se pueden realizar de varias maneras. Veamos con qué operaciones podemos cambiar una o más cláusulas del contrato:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100% gratuita para el usuario.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

  • 1 Respuesta
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Estoy subrogando hipoteca a otro banco y a la hora de pagar las comisiones mi banco BBVA en el certificado me figura un 0.50% de comisión. Leyendo un artículo de la página https://www.helpmycash.com/hipotecas/gastos-subrogacion-hipoteca/ , en el cual me indica que a partir del sexto bajará por ley al 0.25%. La cuestión és que estoy preparando un recurso para reclamar el porcentaje correcto, ya que la entidad se excusa en "la escritura figura un 0.50% y es lo que se va a aplicar", pero no encuentro la ley en los enlaces en los que figura ese porcentaje en cuestión para poder añadir en mi recurso y alegarlo.De todas formas estoy abierto a cualquier tipo de sugerencia en este aspecto.Saludos amigos
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Juan.

En primer lugar, te recomendamos que consultes la fecha de firma de la hipoteca. Si la contrataste entre el 27 de abril de 2003 y el mes de diciembre de 2007, la comisión máxima aplicable sería del 0,5%, así que estaría bien cobrada en tu caso. 

En cambio, si la firmaste posteriormente, efectivamente te estarían cobrando una comisión más alta por la subrogación de tu hipoteca. Para resolverlo, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco y, si esta no prospera, ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. 

Te dejamos un enlace a nuestra guía sobre reclamaciones en la que te detallamos el proceso que hay que seguir. 

Un saludo. 

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La hipoteca del 2003 se canceló y la del 2009 se hizo nueva. Todo en la misma entidad bancaria
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Buenas tardes, tengo abiertos varios prestamos con La Caixa, algunos de ellos con un interés muy elevado. Ahora mismo estoy viviendo en otro país y me gustaría reunificar mis deudas. Es posible hacerlo aunque no este viviendo allí? Cuales serian las opciones? Recomendáis reunificar la deuda?
Adrián Pérez
Adrián Pérez
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Gonzalo.

Empecemos por el final: la reunificación de deudas es un producto pensado para agrupar tus obligaciones de pago a corto plazo con tipos de interés alto en una nueva deuda. Esta debería tener un interés menor y un plazo más largo, lo que hará que las cuotas sean más asequibles: podrían llegar a reducirse hasta en un 50%.

En teoría es una alternativa interesante, pero no tenemos suficiente información para darte una respuesta segura. Para ello deberíamos saber el importe de tus deudas, tus ingresos, si estás al corriente de pago de tus compromisos actuales o si apareces en ficheros de morosos.

Otro problema es que, si no tienes ingresos en España, la única entidad que podría reunificar tus deudas es La Caixa. Además, es la principal interesada en que puedas pagar porque tienes la mayoría de deudas con ella. Lo que pasa es que contratar este producto desde el extranjero es difícil y, según cómo sea la relación con tu banco/banquero, no te lo aceptarán sin que lo hagas presencialmente.

En caso de que puedas volver a España para formalizar la reunificación (y si tienes ingresos aquí), podrías valorar otras opciones como las que podrás encontrar en este enlace. Si nos facilitas más datos, estaremos encantados de seguir ayudándote.

Un saludo

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