Si quieres solicitar una hipoteca, en HelpMyCash.com encontrarás la información y las herramientas necesarias para comparar entre las mejores hipotecas y solicitar la que más te convenga. A continuación, presentamos una selección de las hipotecas más interesantes del mercado tanto a interés fijo como variable.

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Claves para entender una hipoteca

Para conocer cómo funciona una hipoteca y cuáles son los principales elementos que la componen, existen herramientas como el simulador de hipoteca, que nos permitirá comprobar el coste total y mensual del préstamo hipotecario. Podemos acceder de forma gratuita y cuantas veces queramos al simulador de hipotecas a través del siguiente enlace:

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Además de otros puntos, como las comisiones o la vinculación (que veremos más adelante) los tres pilares esenciales de una hipoteca: interés, plazo y capital.

1. El interés

El interés es principalmente el precio que una entidad aplica en una hipoteca. Ese porcentaje definirá la cantidad de dinero que tenemos que devolver al banco por el capital que nos preste. Cuando hablamos del interés en un crédito hipoteca también podemos referirnos a la manera en la que este precio se aplica, que también se denomina tipo de interés. Con esto queremos decir si se trata de una hipoteca fija o una variable, por ejemplo.

El interés de los préstamos hipotecarios a tipo fijo se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca, mientras que en las hipotecas a tipo variable el interés cambia tras cada revisión del índice al que esté referenciada la hipoteca, como por ejemplo el euríbor a 12 meses o el IRPH Entidades.

Cuando hablamos de interés en las hipotecas variables, este se compone de un diferencial al que se le suma el valor de un índice de referencia como el IRPH Entidades, o euríbor, cuya mejora del cálculo está siendo llevada a cabo en la actualidad por el EMMI (Instituto Europeo de los Mercados Monetarios).

En las hipotecas mixtas se combinan dos periodos con diferentes tipos de interés, con un tramo inicial a tipo fijo de entre 3 hasta los 20 años, para terminar con un tipo variable.

2. El plazo

El plazo es el tiempo que acordamos con el banco para devolver el préstamo (plazo de amortización de hipoteca). En el caso de las hipotecas variables, este margen de tiempo puede llegar a alcanzar hasta los 40 años, mientras que en las hipotecas fijas encontramos un cuadro más restrictivo, siendo el máximo habitual de entre 20 y 30 años.

Es importante tener en cuenta que cuanto más largo sea el plazo, más se encarecerá el importe total de la hipoteca, puesto que los intereses se calculan en base al tiempo, sin embargo las cuotas mensuales de la hipoteca serán más económicas. Por el contrario, si el plazo de amortización del préstamo hipotecario es más corto, las mensualidades de la hipoteca serán más elevadas, pero el coste total de la hipoteca será menor, puesto que pagaremos menos intereses durante menos tiempo.

Respecto al plazo cabe destacar que las entidades imponen una limitación en base a la edad máxima que puede tener el cliente a ficha de liquidación de la hipoteca. Por ejemplo, la edad límite para pedir una hipoteca a 30 años será de 45, en el caso de que la entidad fije el límite en los 75 años. En la actualidad casi todas las entidades fijan este máximo entre los 75 y los 80 años.

3. El capital

Es el importe que nos concede el banco para comprar la vivienda. Hoy en día los bancos conceden hipotecas con una financiación que no suele superar el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa, aunque, es posible contratar una hipoteca 100, especialmente si firmamos uno de los pisos de banco. Antes de la crisis era muy habitual que los bancos concedieran hipotecas del 100 %, o incluso 100 % más gastos, pero en la actualidad, si bien aún existen estos créditos no tienen tanta difusión como antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria.

Modelos de hipotecas según el tipo de interés

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Existen diferentes formas en las que una hipoteca puede aplicar la manera de calcular las cuotas mensuales. Según se desarrolle la amortización del préstamo, podemos hablar de tres tipos principales de hipotecas:

  • Hipotecas a interés fijo: son créditos hipotecarios que mantienen el mismo interés desde el principio hasta el final, puesto que no están referenciadas a ningún índice, como puede ser el euríbor. El cliente conoce desde el principio cuál será exactamente el interés de su hipoteca para siempre, así como el valor de las cuotas y el importe total de la hipoteca.
  • Hipotecas a interés variable: las hipotecas con un tipo de interés variable se componen de un diferencial fijo y el valor de un índice de referencia fijo, normalmente euríbor a 12 meses. El interés de la hipoteca varía porque el índice cotiza diariamente y cada mes arroja una cotización media. Por este motivo las hipotecas variables tienen revisión, anual o semestral, en la que se les aplica el valor del euríbor del mes o dos meses anteriores, según lo determine cada entidad bancaria. Cada vez es más frecuente que estas hipotecas tengan un primer año un interés fijo.
  • Hipotecas a tipo mixto: este modelo de préstamos hipotecarios, denominados hipotecas mixtas, presentan un tipo de interés fijo durante los primeros años y un interés variable después. Aunque esta fórmula puede ser diferente en función de la coyuntura económica del momento. El plazo para cada tipo de interés de la hipoteca queda acordado entre el banco y la entidad antes de la firma del contrato hipotecario.

También podríamos citar otra modalidad de tipo de interés que en la actualidad sólo es ofertado por una entidad en nuestro país, llamado hipoteca de interés combinado. En lugar de alternar las modalidades fija y variable como en el caso de las hipotecas mixtas, lo que hacen las hipotecas de interés combinado es superponer los dos modos al mismo tiempo. De este modo, una parte de la cuota mensual viene calculada como si fuera una hipoteca fija y la otra parte como si la hipoteca estuviera referenciada a algún índice.

Para ayudar al consumidor en la búsqueda de la financiación que necesita, en HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía gratuita para que te enfrentes al proceso de firmar una hipoteca con las máximas garantías y consigas la financiación que necesitas. En esta herramienta encontrarás una tabla para llevar al banco y rellenar con todas las características de la oferta que te ofrezca la entidad.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca, posiblemente, sea la acción financiera más importante en la vida de muchas familias, por eso es fundamental conocer al detalle las condiciones y las obligaciones a las que estaremos vinculados a lo largo de las próximas décadas. En el caso de que no entendamos alguna cláusula de hipoteca debemos solicitar al notario (las escrituras definitivas de nuestra hipoteca podrán ser consultadas 3 días antes de la firma en la oficina del colegiado) y al banco que nos informe y explique su significado, puesto que es su obligación y nuestro derecho, más aún si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

De esta forma, podremos evitar sorpresas en nuestra hipoteca como una cláusula suelo (interés mínimo prefijado en una hipoteca variable), que nos puede perjudicar económicamente, encareciendo el coste de la hipoteca. Aunque también es obligación del consumidor informarse previamente de las características de las hipotecas y de las condiciones de los préstamos hipotecarios.

Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:

1. El tipo de interés

Cuando se habla del tipo de interés en una hipoteca podemos referirnos bien al la manera en la que se estructura el interés, pero también al precio de esta. Más arriba hemos definido los cuatro tipos de hipotecas que podemos encontrar en el mercado español (donde sólo una entidad ofrece el tipo de interés combinado, mientras que el resto puede ser encontrado en casi cualquier entidad).

Sobre lo que podríamos considerar un tipo de interés competitivo hoy en día, podemos señalar que las mejores hipotecas a tipo variable se encuentran hoy en día con diferenciales por debajo del 1 %, con una vinculación de al menos dos productos vinculados con coste (seguro de vida y seguro de hogar).

Para las hipotecas a tipo fijo, donde el interés se establece proporcionalmente al plazo (es decir, a mayor plazo, mayor interés), podemos apuntar una media de préstamos competitivos a 20 años donde el interés se encuentra entre el 2 % y el 2,25 % para dos productos vinculados.

2. La cuota de hipoteca

Es el pago de las mensualidades de la hipoteca,es decir los pagos que iremos abonando de manera periódica al banco, la opción más habitual son pagos mensuales, aunque algunos préstamos ofrecen la opción de cuotas de hipoteca bimensuales. Si nuestra hipoteca es a tipo fijo, pagaremos la misma cuota cada mes, ya que el interés no se encuentra ligado a ningún índice de referencia que pueda variar, como en el caso de las hipotecas a tipo variable. En estos casos nuestra mensualidad podrá variar después de cada revisión de la hipoteca, que tendrá lugar generalmente cada año (aunque también puede ser de 6 meses, 2 años...).

Dado que cuando devolvemos la hipoteca entregaremos al banco el importe solicitado, más unos intereses, la cuota que pagamos cada mes se compone de estos dos conceptos: capital e intereses. La manera en la que se distribuye cada uno evolucionará en el tiempo en función de lo indicado en nuestro contrato hipotecario, siendo lo más habitual en nuestro país el sistema de amortización francés, en el que al principio la cuota se compone principalmente de intereses, que irá disminuyendo conforme pasen los años en favor del capital.

3. La financiación máxima

Tal y como veníamos diciendo, las hipotecas habituales no suelen sobrepasar el límite del 80 % sobre el valor más bajo entre tasación o compraventa del inmueble que queramos adquirir. Este porcentaje se establece de cara a controlar el riesgo de la operación para el banco.

Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años. También podemos hacernos con una hipoteca 100 si contamos con un perfil económico muy solvente, aunque antes de firmar una hipoteca de estas características debemos tener en cuenta que a largo plazo acabaremos pagando más, puesto que serán más años de intereses.

4. Las comisiones de la hipoteca

Las comisiones de una hipoteca son una especie de peaje que debemos afrontar, bien a la hora de formalizar la hipoteca o bien más adelante a la hora de realizar determinadas acciones, como son una modificación o cancelación del préstamo hipotecario. Las más comunes son las de apertura, amortización anticipada, subrogación y novación, aunque debemos saber que las comisiones son uno de los puntos más negociables de los préstamos hipotecarios, así como que sí existen hipotecas 100 % sin comisiones, especialmente en el mundo de las hipotecas online.

Todas las hipotecas a tipo fijo y las hipotecas variables con una revisión superior a un año, también cuentan con una comisión denominada comisión de riesgo por tipo de interés. Esta comisión se aplica cuando queremos realizar una subrogación de la hipoteca y se suma a las posibles comisiones de amortización o subrogación incluidas en la hipoteca, aunque sólo nos podrá ser facturada si la operación que llevemos a cabo supone pérdidas para la entidad.

hipotecas baratas 20175. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca

Si la firma de nuestra hipoteca tuvo lugar a antes de 2012, podemos exigir al banco que nos devuelva las comisiones que nos cobró en la cuenta asociada a la hipoteca, puesto que no existía regulación alguna y se trata de un cobro que puede ser negociado. Sin embargo a partir de 2013 para pagar comisiones en la cuenta destinada al pago de la hipoteca se tendrán que cumplir las siguientes condiciones:

  • El banco debe haber informado previamente a los clientes a través de un documento obligatorio que especifica la exigencia de contratar una cuenta vinculada a la hipoteca.
  • La entidad debe notificar al cliente el coste total que supone el mantenimiento de dicha cuenta asociada a la hipoteca de manera explícita.
  • En en contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.
  • Dicho coste no puede ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo personal o hipoteca, por lo que para cambiar las condiciones de la cuenta asociada a la hipoteca, deberían consultar con nosotros, y en el caso de no que no estemos conformes no podrían cambiar ningún aspecto.

--> Consejo: en la actualidad casi todos los bancos disponen de algún tipo de cuenta sin comisiones asociadas a sus hipotecas. Normalmente, podremos pedir algún tipo de cuenta online que nos permita gestionar los cobros, sin ni siquiera tener que pisar una sucursal bancaria. Si el banco no dispone de este producto, conviene negociar específicamente (y dejándolo por escrito) que la cuenta asociada a la hipoteca sea gratuita.

6. El plazo de amortización

Es el tiempo total que dispondremos para amortizar la hipoteca la entidad financiera. Las hipotecas variables suelen ofrecer plazos de amortización más largos, llegando hasta los 40 años (las hipotecas a 50 años de antes de la crisis parecen haber desaparecido). En las hipotecas fijas el plazo suele ser menor, encontrando bastantes tipos fijos limitados a los 20 años, aunque en la actualidad, dado el aumento de la competitividad de estos préstamos hipotecarios se están viendo plazos que llegan hasta los 30.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el plazo medio de las hipotecas de nuestro país ronda los 22 años, aunque el plazo máximo de los préstamos viene más bien limitado por la edad máxima que pueden tener los hipotecados en el pago de la última cuota.

Es decir, si fija dicha edad límite en los 75 años, no podríamos contratar una hipoteca a 30 años si tuviéramos más de 45 años. Por este motivo las hipotecas joven pueden permitirse plazos más largos.

Sobre el plazo de amortización de hipoteca debemos tener claro que cuanto más largo sea el plazo de amortización, mayor será el coste total del préstamo hipotecario, a pesar de que parezca precisamente lo contrario, ya que las cuotas mensuales son más bajas. Esto es así porque los intereses se calculan en base al tiempo, por lo que a más plazo, más intereses pagados a término.

--> Consejo: una buena idea es contratar una hipoteca variable sin comisión por amortización anticipada (total o parcial) y con un plazo largo. De este modo podremos ahorrar dinero en las cuotas mensuales de la hipoteca al ser más bajas (cuanto mayor es el tiempo para devolver el préstamo, menores son las mensualidades, aunque mayor el coste a término) y ahorrar para realizar amortizaciones anticipadas, con lo que podremos ahorrar bastante dinero en intereses en la hipoteca. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, será más complicado contratarlas con un plazo largo, ya que el plazo medio para amortizar la deuda es inferior, aproximadamente de 20 años.

7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca

Es posible encontrar entidades que permitan cierto margen de maniobra respecto a cómo y cuándo pagar las cuotas de la hipoteca, incluso algunos bancos estipulan en el contrato de la hipoteca la posibilidad de una carencia (dejar de pagar temporalmente una parte de las mensualidades), una prórroga o incluso otros servicios como la posibilidad de solicitar parte del capital ya abonado. Algunos bancos permiten también seleccionar la periodicidad de las amortizaciones de las hipotecas: mensual, semestral o anual, siendo esta última opción la más habitual.

Lo que tenemos que tener claro sobre estos puntos es que cuantas más facilidades nos brinde nuestra hipoteca, mayor será su tipo de interés, o mayores serán las contraprestaciones solicitadas para acceder a dicho crédito hipotecario. Por otra parte, además de encarecer de entrada el producto, es muy posible que también encarezcan la hipoteca a término. Por ejemplo, si decidimos servirnos de una carencia de capital durante un periodo de dos años, al acabar dicho plazo habremos pagado intereses durante dos años, sin adelantar en la devolución de la hipoteca, por lo que esta se encarece.

También podemos hablar de flexibilidad en las hipotecas cuando estas no incluyen comisiones como las de novación, subrogación o amortización anticipada. De cara a que tenga lugar una futura modificación del contrato, o si queremos cambiar de banco o adelantar capital, no tener comisiones sobre estas acciones aporta una gran comodidad de cara a cualquier tipo de modificación.

8. Productos vinculados en la hipoteca

Cuando hablamos de la vinculación (con coste o sin coste) en las hipotecas, nos referimos a todos esos productos asociados al préstamo hipotecario cuya contratación permite rebajar el interés. Mediante la firma de depósitos, plantes de pensiones u otros, el banco se asegura un margen de negocio extra, por lo que puede mejorar las condiciones de la hipoteca, a través de bonificaciones en el tipo de interés del préstamo hipotecario. Existen dos tipos de vinculación diferentes, según el coste:

  1. Productos vinculados en la hipoteca con coste: en esta categoría encontramos servicios que impliquen un desembolso regular para el cliente como pueden ser los seguros propuestos (vida, hogar, desempleo...) o tarjetas de crédito o débito con comisión de emisión o mantenimiento. También podríamos incluir servicios como la contratación de un plan de pensiones, en tanto que al ser un producto de inversión puede derivar en pérdidas de capital, así como la aplicación de comisiones de gestión.
  2. Productos vinculados en la hipoteca sin coste: algunos de los productos que proponen los bancos para acceder a la bonificación del interés no conllevan coste alguno para el cliente. En esta categoría encontramos la domiciliación de nómina o pensión o de los recibos mensuales (habitualmente tres).

A pesar de que la ley es explícita, respecto a la no obligatoriedad de la vinculación en las hipotecas, lo cierto es que es un punto complejo ya que el banco puede negar la concesión de la hipoteca alegando cualquier incumplimiento de las condiciones del contrato. Lo que sí podemos saber seguro es que la ley únicamente obliga al hipotecado a contratar un seguro de hogar con cobertura mínima antiincendios. Esto significa que no nos pueden obligar a contratar ningún producto asociado a la hipoteca, sino que estos sólo deben ser propuestos como manera para bonificar el interés del préstamo hipotecario.

La próxima reforma de la ley hipotecaria, sobre la que el Gobierno lleva tiempo trabajando y que adaptará la normativa española a la europea, hará más hincapié en el hecho de que la contratación de una hipoteca debe venir especialmente diferenciada de cualquier otro producto vinculado que la entidad quiera ofrecer al cliente.

5 requisitos básicos para firmar una hipoteca

En un contexto en el que hemos aprendido de la explosión de la burbuja inmobiliaria, pedir una hipoteca no es tan sencillo como en los años anteriores a la explosión de la burbuja inmobiliaria. Hoy en día se estudiará con mucho más detalle nuestra capacidad financiera y nos será bastante difícil conseguir nuestro préstamo hipotecario si no cumplimos con los siguientes requisitos:

1. Ahorros suficientes

Disponer de ahorros previos resulta casi algo indispensable de cara a solicitar una hipoteca a nuestro banco ya que, a pesar de que este nos vaya a prestar dinero para comprar nuestra vivienda, se requiere que aportemos una fracción inicial.

En primer lugar, como decíamos anteriormente, los bancos conceden hipotecas con una financiación máxima del 80 % del valor de la vivienda (o LTV del inglés loan to value), lo que significa que sigue quedando un 20 % que tendremos que aportar nosotros. Además, tendremos que contar con los gastos derivados del proceso de compraventa y constitución de la hipoteca, que suelen llegar a representar el 15 % al valor de la vivienda. Es decir, tendremos que prever unos ahorros del 35 % del valor del inmueble.

Pongamos un ejemplo para visualizar mejor. Para una vivienda de 100.000 €, el banco nos concederá una hipoteca que cubra el 80 %, es decir, 80.000 €. Por lo tanto debemos disponer de 20.000 € más el 15 % de 100.000 € en gastos de apertura, es decir 15.000 €. En definitiva 35.000 € ahorrados.

En caso de no disponer de los ahorros necesarios que venimos de comentar, existe un tipo de hipoteca llamado hipoteca 100 % que pueden financiar el importe total de la vivienda. Cabe decir que estas hipotecas son más difíciles de conseguir y sólo podrán llegar a concederla si adquirimos un piso de banco o si disponemos de un perfil extremadamente solvente.

¡¡ Advertencia !! Una sentencia del Tribunal Supremo determina que los gastos de formalización de la hipoteca corresponden a la entidad, por lo que los gastos a prever serían menores. En la actualidad la repartición de estos gastos de apertura de hipoteca están siendo puestos en entredicho en los tribunales, aunque la postura oficial de la justicia no termina de estar clara. Puedes encontrar esta información más adelante en el apartado gastos de hipoteca y compraventa.

2. Alto nivel de ingresos

En tanto que generamos una deuda con el banco, este querrá asegurarse de que podemos abonar las cuotas durante todo el plazo que dure la hipoteca y, para esto, será necesario contar con un flujo continuo y suficiente de ingresos. Habitualmente, las entidades suelen requerir en torno a 2.000 euros de ingresos netos entre todos los titulares del préstamo. Si no disponemos de este nivel de ingresos nos acercaremos a dos posibles escenarios: que el banco nos deniegue el crédito hipotecario o bien que nos exija completar nuestro perfil aportando avales o garantías.

3. Estabilidad laboral

Actualmente, entre los requisitos de las hipotecas se exige contrato fijo y antigüedad laboral. Hay que tener en cuenta que esto es bueno tanto para la entidad como para el cliente, porque no debemos enfrentarnos a una hipoteca, una deuda de una larga duración, con unos ingresos inestables o sin asegurar. Para los bancos es imprescindible que dispongamos de un trabajo estable a la hora de conocernos una hipoteca, como principal garantía de pago. Resulta indispensable comprender que se trata de un requisito vital de cara a poder reembolsar nuestra deuda durante el largo plazo que un préstamo hipotecario representa.

4. Disponer de aval para acceder a la hipoteca

La figura de la avalista puede terminar resultando definitiva a la hora de conseguir una hipoteca, pero debemos de ser conscientes de la alta responsabilidad que significa ser avalista. La razón la podemos encontrar en el hecho de que la persona que se ofrece como garante de nuestro préstamo responderá con sus bienes presentes y futuros en el caso de que nosotros no podamos hacer frente a nuestros pagos. Si no contamos con los ahorros suficientes o, en general, nuestro perfil no se adapta a los requisitos solicitados por las entidades, el banco podrá requerir que contemos con un avalista para aumentar nuestras garantías.

¡¡ Advertencia !! Es vital comprender el compromiso al que exponemos a un avalista solidario: no tiene nada que ganar y si mucho que perder, ya que si no pagamos nuestras cuotas, esta persona, que de buena fe nos ayudó a conseguir nuestro préstamo, responderá por nuestra deuda con todos sus bienes. Antes que comprometer a un familiar, es recomendable estudiar ostras opciones, como vivir de alquiler hasta que podamos reunir los ahorros suficientes, sin necesidad de involucrar a terceras partes.

5. No tener impagos

A la hora de pedir una hipoteca, las entidades, además de transferirnos el capital que necesitamos para comprar nuestra vivienda, lo hacen partiendo de la base de que les devolveremos el dinero. Se trata pues de una relación de confianza. Algo que romperá totalmente esta posible confianza que el banco pudiera tener en nosotros es figurar en algún fichero de morosos como ASNEF o RAI.

Antes de otorgar un crédito, las entidades consultan por defecto a CIRBE o Centrar de Información de Riesgos del Banco de España, que contiene toda la información crediticia sobre nuestro perfil que pudiera existir. En caso de haber incurrido en impagos (especialmente si estos son de naturaleza bancaria), nos será prácticamente imposible firmar una hipoteca.

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Gastos de hipoteca y de compraventa

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Cuando nos referimos al coste de una hipoteca no podemos quedarnos simplemente con la cuota mensual o tener solo en cuenta el interés del préstamo hipotecario. El coste de una hipoteca va más allá e incluye comisiones, productos vinculados, gastos de formalización y apertura. A parte de todo ello, cuando compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca trae consigo el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total.

En la siguiente tabla podremos encontrar una relación aproximada de impuestos y gastos que tendremos que afrontar a la hora de comprar una vivienda. Estos gastos son los de compraventa y los de escrituración de la hipoteca (estos últimos son los que han sido cuestionados por la justicia):


Hipoteca (gastos que están siendo juzgados) Compraventa
Gastos Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 €
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 €
Impuestos IAJD 2.000 € IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 €
*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En relación al los impuestos, el pago del IVA o del ITP en la transmisión de la vivienda dependerá de si esta es una vivienda de obra nueva o no; en el primer caso, pagaremos IVA, pero si es de segunda mano pagaremos ITP. En la actualidad, el IVA para la venta de viviendas se encuentra en el 10 % del precio de compraventa, aunque en tiempos de bonanza económica este suela estar al 8 %. El ITP dependerá de cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 % del importe escriturado, aunque este impuesto puede variar dependiendo de la región en la que se firme la hipoteca, ya que su valor está determinado por cada comunidad autónoma (en el País Vasco es del 0 %, por ejemplo). En la compraventa de vivienda de segunda mano no tendremos que pagar IAJD, al ser incompatible con el ITP, pero si firmamos una hipoteca, sí tendremos que afrontar el IAJD respecto a la hipoteca.

AVISO: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deberían abonar estos costes, que deberían correr por parte de las entidades financieras. A pesar de que algunos bancos comienzan a repartir los gastos con el cliente, la mayoría aún cargan la totalidad de estos costes a los usuarios. Los diferentes fallos judiciales tampoco terminan de aclarar la situación respecto a la distribución legal de estos gastos, pero el Tribunal Supremo es claro en su apunte de que si una cláusula es declarada nula por abusiva ante un tribunal su reclamación no prescribe en el tiempo.

Una vez que ya conozcamos la oferta final que el banco ponga sobre la mesa, insistimos en que uno de los pasos más importantes será calcular el total de la operación. Para esto tendremos que incluir también los gastos de compraventa de la vivienda, así como los de escrituración de hipoteca (que a pesar de haber sido denunciados, se siguen transfiriendo a los clientes). Sólo así podremos tener una idea precisa de todos los costes a los que vamos a tener que hacer frente.

La mejor manera que tenemos para poder valorar con la máxima objetividad la calidad de una oferta es ayudarnos de una calculadora de cuota de hipoteca, como la que puedes encontrar a continuación.

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Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2017

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad.

En tanto que las hipotecas son un producto que se adapta a cada perfil, su comparativa resulta algo complicado. Por ejemplo, decidir si es mejor una hipoteca fija o una hipoteca variable, dependerá de la situación económica y personal de la persona que la contrate, así como de su propia visión de la evolución de los índices de referencia, además de analizar la oferta particular de cada tipo de hipoteca que nos hiciera la entidad para saber realmente cuál nos conviene más.

Si queremos encontrar las mejores hipotecas de 2017 hay que tener en cuenta todas las características. Debemos fijarnos que la hipoteca tenga un bajo interés (en las hipotecas variables fijarnos sobre todo en el diferencial), que no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero. En las hipotecas todos los aspectos son negociable, sobre todo las comisiones, por eso cuando nos sentemos a negociar con la entidad las condiciones de la hipoteca, tendremos que intentar conseguir las opciones que más nos benefician.

En tanto que la seguridad de estar protegidos de las subidas de los índices de referencia tiene un precio, las hipotecas a interés fijo son créditos orientados para perfiles más solventes que las hipotecas variables. Por otra parte, estas últimas pueden alcanzar plazos mayores y además tienen un tipo menor, por lo que las cuotas resultantes son más pequeñas, lo que las hace más accesibles.

Contratar una hipoteca barata debería ser entendido como firmar el mejor préstamo hipotecario a alcance de nuestras posibilidades y adaptado a nuestra situación financiera, por lo que se recomienda solicitar al menos 3 ofertas hipotecarias diferentes, antes de tomar ninguna decisión.

Por lo tanto, para encontrar las mejores hipotecas no debemos caer en el error de firmar la opción que nos presenta nuestro banco de toda la vida sin comparar en otras entidades. Puede ser que nuestro banco nos realice una buena oferta, pero debemos compararla con el resto de hipotecas que hay en el mercado, ya que las hipotecas son un producto que nos acompañaran a lo largo de varias décadas, por lo que es vital acertar con la decisión.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Tanto si ya tenemos nuestra hipoteca, como si vamos a pedir una, se recomienda encarecidamente comparar al menos 3 ofertas de hipotecas diferentes. Conviene invertir el máximo tiempo del que podamos disponer para comparar los préstamos hipotecarios que nos interesen, puesto que la decisión que tomemos nos acompañará durante un largo periodo de tiempo.

Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocerlas hipotecas desde nuestra propia casa. Además, al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero.

Utilizar un comparador de hipotecas online y gratuito nos permite descubrir rápidamente las principales características que conforman el préstamo hipotecario que nos interese, sin tener que salir de casa y con una información 100 % objetiva. Esta es la primera clave del éxito a la hora de conseguir la mejor hipoteca del mercado.

FAQ.- ¿Cómo te puede ayudar esta página sobre hipotecas?

Esta página está pensada con el objetivo tanto de servir de primera toma de contacto a aquellas personas que se disponen a firmar su primera hipoteca, como de responder a todas las preguntas esenciales que un consumidor que ya disponga de su préstamo hipotecario.

1.- ¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo al consumo?

A pesar de que ambos productos bancarios se orientan a ofrecer financiación para los consumidores, ambos créditos son profundamente diferentes. El principal punto que los diferencia es que las hipotecas cuentan con una vivienda como garantía del préstamo, lo que permite ofrecer a las entidades un interés menor, al tener estos mayor seguridad.

2.- ¿Qué es mejoren 2017, una hipoteca fija o variable?

Después de la guerra de precios experimentada durante los últimos años, primero en las hipotecas variables para seguir después en las fijas, los tipos de interés actuales de ambas modalidades son notablemente bajos. Para decidirse entre uno u otro modelo tendremos que dejarnos llevar por nuestra aversión al riesgo. Dicho de otro modo, nuestra propia necesidad de tener un producto que nos asegure que no hay fluctuaciones de cuota o de si apostamos a que los índices estarán bajos durante mucho tiempo.

Lo que hay que tener en cuenta es que con las hipotecas a tipo fijo sabemos desde el principio el coste total de la hipoteca y el importe de sus cuotas (esta seguridad implica un coste de producto mayor). Sin embargo, con las hipotecas variables y a corto plazo, pagamos menos puesto que el euríbor se encuentra en valores negativos, por lo tanto dependerá de nuestro criterio calcular qué opción nos saldrá más a cuenta. Se recomienda realizar simulaciones de cuota de hipoteca con diferentes escenarios de euríbor para tener una idea más completa de qué puede pasar en el futuro.

3.- ¿Es el interés lo más importante en una hipoteca?

Aunque el interés de una hipoteca será el primer elemento en el que nos fijemos, no es el único punto a tener en cuenta a la hora de valorar el coste real de una hipoteca. Aspectos como la vinculación o las comisiones son fácilmente detectables y pueden terminar suponiendo miles de euros en el transcurso de la amortización de nuestra deuda.

Lo que tenemos que tener claro es que una hipoteca es un producto negociable 100 %, por lo que a la hora de acudir a la oficina debemos tenerlo en mente. Pero para negociar debemos conocer las características de las hipotecas y las condiciones que suelen incluir los préstamos hipotecarios.

4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?

Si queremos garantizar por adelantado que el banco nos conceda la hipoteca perfecta, será necesario que cumplamos una serie de requisitos, de cara a mostrar un perfil sólido y fiable:

  1. Ahorros equivalentes aproximadamente al 35 % del valor de compraventa, de los que un 20 % se destinan a la entrada de la vivienda y el 15 % para abonar los gastos de compraventa e hipoteca.
  2. Contrato fijo y preferentemente con antigüedad.
  3. Ingresos elevados, 2.000 € aproximadamente, entre todos los titulares de la hipoteca.
  4. No tener deudas ni figurar en archivos de morosos.

Si cumplimos con todos los anteriores puntos, podremos optar sin problemas a la firma de una hipoteca e incluso poder negociar condiciones mejores. En caso contrario, es bastante posible que la entidad requiera que aportemos garantías adicionales o avalistas.

5.- ¿Es posible firmar una hipoteca 100 % financiación?

Las hipotecas 100 % de financiación, préstamos hipotecarios que abarcan el total de la compraventa, eran un producto muy popular antes de la crisis, pero tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, las condiciones de entrega de crédito se endurecieron, haciendo que a día de hoy sea bastante difícil sobrepasar el habitual 80 %. Actualmente es posible conseguir hipotecas 100 mediante 3 vías:

  1. Disponer de un perfil financiero excelente, por ejemplo, los funcionarios son el perfil preferido por las entidades bancarias.
  2. Comprar un piso de banco, suelen tener un precio por encima del precio de mercado, pero las entidades suelen financiar el 100 % del coste de la vivienda.
  3. A través de un intermediario financiero, los denominados brókers (o intermediarios hipotecarios) pueden negociar unas mejores condiciones a cambio de una retribución económica por el servicio.

Antes de la crisis económica las hipotecas 100 eran muy habituales, incluso las hipotecas 100 más gastos, unos préstamos hipotecarios que cubrían el importe total del valor de compraventa más los gastos de formalización de la hipoteca.

6.- ¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?

Cambiar la hipoteca de banco se conoce como la subrogación de hipoteca se conoce en términos bancarios como la subrogación de acreedor de hipoteca. Para cambiar de banco el único requisito previo que tenemos que cumplir es el de haber pasado 3 años abonando ininterrumpidamente la hipoteca a nuestra actual entidad.

Para hacer una subrogación de hipoteca, no tendremos que pedir permiso a nuestra entidad actual, si no que simplemente tendremos que dirigirnos a otra entidad, explicarles nuestra situación y negociar con ellos. Durante este proceso de negociación, nuestra actual entidad tiene el derecho de igualar las condiciones de la nueva oferta, en cuyo caso estaremos obligados a quedarnos, pero habremos logrado mejorar nuestro acuerdo.

7.- ¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?

La respuesta es SI. A través de una novación de hipoteca (renegociación) o una subrogación de hipoteca (cambio de banco) se pueden modificar los siguientes aspectos:

  • El tipo de interés del contrato, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo).
  • Pasar de un tipo fijo a variable, o al contrario.
  • Ampliar el capital solicitado (solo con una novación), Si hacemos una subrogación y queremos ampliar el capital tenemos que pactar una novación a posteriori.
  • Reducir o ampliar el plazo de amortización.
  • Añadir o eliminar titulares de la hipoteca (solo con la novación).

Es importante señalar que el banco acreedor de nuestra hipoteca no tiene la obligación de concedernos la mejora de las condiciones, pero también debemos saber que si nuestra entidad nos cierra la puerta de la negociación, siempre podemos llevarnos la hipoteca a otro banco mediante la subrogación hipotecaria.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si estás consultando hipotecas para comprar una vivienda, en esta página encontrarás toda la información que necesitas para empezar a comprender cómo funcionan estos créditos para financiar la compra de un inmueble.

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    Elisenda Picart

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    Rodrigo Blanch

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    Preguntas recientes

    Avatar  de jose.antonio.gonzalez

    segunda hipoteca menor de 35 años

    Buenas, tuve una hipoteca la cual ya he vendido el piso y la he cancelado, mi pregunta es: ¿ al ser menor de 35 años vuelvo a tener la reduccion de iva al 3.5 en vez de el 8 que se paga normalmente aunque en su dia ya tuve una primera hipoteca? es porque estoy pensando en pedir otra para ver como lo podria hacer, gracias

    jose.antonio.gonzalez 25/07/2017 | 1 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 25/07/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola, jose.antonio.gonzalez.

    Lamentablemente, en nuestro comparador de hipotecas no contamos con especialistas en materia de tributación. Por ello, te recomendamos que contactes directamente con los servicios de atención al cliente de Hacienda, que sabrán responder mejor a tu pregunta.

    Un saludo.


    Avatar  de kike18cbn

    Consulta Hipoteca

    Buenos días compañeros, un saludo antes que nada.
    Os detallo una duda que tengo a ver si podéis arrojarme algo de luz. Veréis; Tengo 29 años y deseo comprar mi primera vivienda. En el trabajo donde estoy ahora gano unos 20.000€ anuales netos y una antigüedad de 4 años. Mi pareja tiene 22 años, tiene contrato fijo desde hace 2 años y medio y su sueldo es de unos 15.000€ netos anuales.Ella es de Origen Brasileño y tiene un permiso de trabajo que renovara en 1 mes y el año que viene ya puede solicitar la nacionalidad Española.El caso es que ahorros no tenemos, y además acarreamos unos 30.000€ de deudas que personalmente (son casi todas mías ) me están ahogando cada vez mas, llegando a pagar mas de 1000€ al mes entre prestamos tarjetas y demás... el caso es que mi idea es, comprar una vivienda.He visto que por mi zona hay casas con un pequeño terreno que se venden cercanas a los 230.000/240.000€. En que medida seria posible conseguir una hipoteca en la que ademas del 100% + gastos, me incluyesen la totalidad de la deuda y llegar a pagar una cuota única para todo? Soy consciente que la hipoteca alcanzaría los 800/900€ pero no me parece descabellado visto los alquileres en los que se mueve el mercado actualmente. Se que pido mucho pero conozco casos en los que se ha hecho algo parecido. Como debería empezar a moverme? Saludos.

    kike18cbn 25/07/2017 | 3 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 25/07/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola, kike18cbn.

    Con la información que nos das, parece improbable que un banco se muestre dispuesto a concederos una hipoteca al 100 % de financiación, puesto que no disponéis de ahorros y tenéis un volumen de endeudamiento importante. Además, con vuestro actual nivel de ingresos difícilmente podríais hacer frente al coste de las cuotas.

    Veámoslo con un ejemplo práctico: imaginemos que os conceden una hipoteca de 230.000 euros a 30 años con un interés de, pongamos, el 2 %. En este caso, la cuota sería de 850 euros. Entre tú y tu pareja cobráis aproximadamente unos 2.500 euros al mes, por lo que deberías dedicar 1.800 euros al pago de la hipoteca y del resto de vuestros préstamos vigentes. Eso excede por mucho el porcentaje del 35 % de los ingresos que se recomienda destinar al pago de deudas financieras.

    Por ello, lo mejor será que, antes de pedir una préstamo hipotecario, saldéis vuestras deudas pendientes y uséis ese tiempo para ahorrar algo de dinero para la entrada.

    Un saludo.


    2 kike18cbn el 25/07/2017

    Avatar  de kike18cbn

    Buenos dias, gracias por la rapida respuesta!

    A lo mejor no enfoque bien mi duda, soy consciente que es imposible que me concedan algo como lo que tu comentas, y ademas. Jamás firmaria nada que me pbligase a pagar 2000€ al mes. Lo que yo queria preguntar es si conoceis alguna forma de meter todos mis prestamos dentro del prestamo hipotecario. De manera que la cuota sea solo una y meter mis prestamos a la
    Cuota de la hipoteca que seria como poner mismprestamos a 35 años. Esa era mi duda yo se que sntes de que toda la burbuja explotara esto se hacia (si, asi estamos como estamos ahora) pero mi duda es si alguien conoce alguna forma de hacer esto. No me planteo la compra de una vivienda teniendo que pagar mis prestamos ademas de la hipoteca. No comeria... saludos!!


    3 HelpMyCash el 25/07/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola de nuevo.

    Lo que planteas entonces es suscribir un préstamo con garantía hipotecaria con el que compraríais una vivienda y agruparíais los créditos que tenéis vigentes. Lamentablemente, creemos que no es posible, pues para contratar esta clase de productos es necesario contar ya con una vivienda en propiedad y su finalidad no puede ser adquirir un inmueble.

    Otra opción sería contratar una hipoteca con un capital suficiente para afrontar el coste íntegro de la vivienda, pagar los gastos de escrituración y de compraventa y cancelar vuestras deudas vigentes. Sin embargo, es muy improbable que un banco se preste a llevar a cabo una operación de este tipo, puesto que entraña un riesgo demasiado grande.

    Un saludo.


    Avatar  de joancor

    Quiero unificar dos hipotecas de 2 pisos y bancos distintos en UCI

    Quisiera saber si se pueden unificar en una sola hipoteca, dos hipotecas con dos bancos distintos y de diferentes viviendas con UCI??
    En caso afirmativo, en esta nueva hipoteca tendrían que avalar los mismos avalistas que en las dos hipotecas citadas??
    O podría ser sin avalistas??
    Gracias por anticipado

    joancor 24/07/2017 | 3 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 25/07/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola, joancor.

    Cuando hablamos de reunificar dos hipotecas nos referimos a suscribir un nuevo préstamo para cancelar ambos contratos. Por lo tanto, las garantías exigidas no tienen por qué ser las mismas, aunque sí es cierto que para llevar a cabo esta operación suele ser necesario contar con uno o más avalistas. En todo caso, las garantías que te podrían exigir variarán según los criterios del banco y tu propia situación económica.

    En cuanto a si aprobarían la operación, no suele ser habitual que un banco se preste a reunificar dos créditos de dos entidades distintas. Sin embargo, igual que en el caso anterior, todo dependerá de los propios criterios de riesgo del banco al que acudas. Por ello, si quieres salir de dudas, nuestra recomendación es que contactes directamente con UCI y que expongas tu caso.

    Un saludo.


    2 joancor el 25/07/2017

    Avatar  de joancor

    Una pregunta más sobre el mismo tema...
    Al unificar las dos hipotecas, si los avalistas de las viviendas de las dos hipotecas anteriores no van al notario para escriturar la nueva hipoteca unificada, se trasladarían los avalistas a esta nueva hipoteca unificada sin su consentimiento??
    Gracias


    3 HelpMyCash el 25/07/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola de nuevo.

    No, al tener que suscribirse un nuevo crédito, los avalistas tienen que estar presentes en la escrituración del contrato y firmar nuevamente.

    Un saludo.


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