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Toda la información sobre tu hipoteca

¿Qué necesito para pedir una hipoteca?

Antes siquiera de plantearnos la contratación de un préstamo hipotecario conviene que nos preguntemos si el banco aprobará la solicitud. Las exigencias de las entidades pueden variar según la política de riesgos de cada una, pero normalmente todas ellas se fijan en lo mismo para determinar si una petición es viable o no.

1. Ahorros

En general, las hipotecas cubren un máximo del 80% del valor de la vivienda a comprar (lo que se conoce también como loan to value o LTV). En consecuencia, deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 10-12% adicional para pagar los gastos de escrituración de la propiedad y del préstamo.

Por ejemplo, si queremos adquirir una vivienda de 100.000 euros, necesitaremos unos ahorros que sumen el 30-32% de ese importe. En este caso, deberíamos contar con unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.

2. Buena situación laboral

Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones. 

Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.

3. Pocas deudas

Aunque parezca una obviedad, nunca está de más recordarlo: para acceder a las hipotecas es fundamental no tener muchas deudas vigentes. En ese sentido, desde el Banco de España consideran que lo ideal es dedicar un máximo del 30-35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras. Por lo tanto, si la cuota de nuestra futura hipoteca más las de nuestros otros créditos supera ese límite, lo más probable es que nuestra petición sea rechazada. 

Además, tampoco pueden aparecer impagos en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en cualquier fichero de morosos). En estos casos, las alarmas del departamento de riesgos del banco se disparan y se deniega automáticamente la solicitud.

¿Qué hay que tener en cuenta al buscar hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos:

El tipo de interés

El tipo de interés es, básicamente, lo que nos cobra el banco por prestarnos su dinero. Cuanto más alto sea, más pagaremos mensualmente de cuota (y al contrario). Por ello, es recomendable que nuestra hipoteca tenga un interés lo más bajo posible.

Pero además del interés, los bancos nos mostrarán la tasa anual equivalente (TAE) de sus hipotecas. Este indicador es más útil para comparar ofertas, ya que refleja el coste anual medio del producto teniendo en cuenta tanto el tipo aplicado como las comisiones de formalización, el precio de los seguros vinculados y otros gastos.

La financiación máxima

Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación. 

Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.

El plazo de devolución

Como ya da a entender su propio nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca completamentees decir, para devolverle el dinero prestado más los intereses del modo pactado. 

En las hipotecas con un plazo largo, las cuotas a pagar son más bajas, pues tenemos más tiempo para devolver la misma suma de dinero. Sin embargo, se devengan intereses durante más tiempo, así que hay que pagar más por este concepto. Por este motivo, lo recomendable es buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, ya que de esta manera no tendremos problemas para hacer frente a las cuotas y no pagaremos más intereses de la cuenta.

Las comisiones

Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), subrogación (que se aplica al cambiar de banco), novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo).

Los productos vinculados y combinados

Son aquellos productos que van asociados a la contratación de las hipotecas. Tras la entrada en vigor la ley hipotecaria nueva, podemos distinguir entre dos clases:

  • Los vinculados son aquellos que el banco nos obliga a contratar para acceder a la financiación. Por ley, solo nos pueden obligar a contratar un seguro de daños y uno de amortización, que se pueden suscribir con cualquier compañía aseguradora sin que nos empeore el interés.

  • Los combinados son los productos que podemos firmar voluntariamente para conseguir un interés más bajo: seguros multirriesgo, tarjetas de débito o de crédito, domiciliación de la nómina o de los ingresos, planes de pensiones... Algunos nos pueden costar dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca. 

En la información precontractual debe especificarse claramente cuáles son los servicios vinculados y combinados, así como cuál es el precio de cada uno de ellos. En el caso de los segundos, solo es aconsejable contratarlos si los entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de firmarlos.

Las posibles cláusulas abusivas

Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusiva como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen. 

Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Qué tipos de hipoteca hay?

Las hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:

  • Hipotecas fijasestos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.

  • Hipotecas variablesen este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.

También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.

Herramientas para calcular y comparar hipotecas

Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo: 

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado. 

  • Comparador de hipotecases la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar. 

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:

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¿Puedo modificar una hipoteca ya firmada?

Aunque hayamos dedicado mucho esfuerzo y tiempo a dar con la hipoteca más adecuada, puede pasar que, con el paso de los años, nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés aplicado (reducirlo, convertir una hipoteca variable al tipo fijo, cambiar el índice de referencia...), suprimir comisiones o vinculación, eliminar cláusulas que consideremos abusivas, ampliar el capital o el plazo, añadir o quitar garantías de la hipoteca, sustituir a un cotitular por otra persona, etc. 

Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

futurohipotecado
PROYECTO DE CONTRATO (MINUTA) DIFERENTE AL FEIN @futurohipotecado - hace 1 semana
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Buenas,
Hemos firmado ya toda la documentación para ser entregada a la notaria. Hemos revisado el FEIN y FiAE y está correcto pero nos hemos dado cuenta que en el borrador de la escritura (minuta) que nos dieron y firmamos el tipo de interés es erróneo (mayor tipo de interés que el que aparece en el FEIN).
Como no hemos hecho todavía la primera visita al notario entiendo que si no lo ha subsanado él directamente cuando vayamos se lo podemos comentar para que ponga lo mismo que el FEIN ya que entendemos que es un simple borrador y tiene que poner lo mismo que lo firmado por ambas partes en el FEIN ,verdad?
Gracias por adelantado!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Aunque hayas firmado toda la documentación, en la copia del proyecto del contrato debería indicarse el mismo tipo de interés que en la FEIN. Te copiamos un extracto de la ley hipotecaria nueva en el que lo deja claro:

"Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.

1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) [...].

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) [...].

[...]

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

[...]"

En principio, como comentábamos anteriormente, el notario debería comunicar al banco ese error y este tendría que emitir otra copia del proyecto con el interés de la FEIN. De todos modos, como decíamos, quizás es más rápido comentárselo directamente al banco para que lo arreglen. 

Un saludo. 

futurohipotecado
futurohipotecado
hace 1 semana

Efectivamente, en nuestro caso al ser tipo variable, en el FEIN en el punto " tipo de intereses y otros gastos " nos aparece el tipo de interés sin bonificaciones siendo euribor + 1.99% y el tipo de interés con máxima bonificación siendo euribor + 0.99%.
Sin embargo, en la minuta nos han puesto euribor + 2,99% sin contar con la máxima bonificación que en este caso, aplicando dicha bonificación, resultaría ser de euribor + 1.99%. 
En resumidas cuentas, en el borrador aparece 1 punto más de tipo de interés aplicable en comparación con lo firmado en el FEIN.
Al haber firmado todo incluido el borrador entendemos que como es lógico prevalece lo firmado en la FEIN ya que es vinculante y lo otro es un borrador que entendemos que se debe modificar a lo que ponga en la FEIN, pero aún así nos quedó un poco de duda si podía haber algún problema al haber firmado ambos documentos.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, futurohipotecado. 

Efectivamente, el notario se encargaría de contactar con el banco para comunicarle el error y en la escritura pondría el de la FEIN, cuyo contenido es vinculante para la entidad. De todos modos, como quizás se pierda un poco de tiempo en el proceso, se lo podéis comentar directamente al banco para que lo arregle. 

Antes, eso sí, comprobad que el interés al que os referís no sea el interés sin bonificar, es decir, el que se aplicaría en caso de no contratar los productos combinados propuestos. 

Esperamos haberos ayudado. 

Un saludo. 

Roberto R
Seguro vida Ing @Roberto R - hace 1 semana
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Buenos días, acabo de cumplir 45 años y el banco Ing acaba de ponerse en contacto con migo por email, diciendo que la prima del seguro de vida sube un 25%, es legal?
Un saludo
Roberto
Roberto R
Roberto R
hace 1 semana

Muchas gracias, pero no me parece coherente, me están avisando con dos meses de adelantado de una subida del 25% y si no lo acepto me suben la hipoteca del doble del importe del seguro. Y lo más que me molesta es que en el Bbva el seguro de vida por el mismo capital asegurado me saldría un 56 % más barato.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, Roberto R. 

Entendemos que el seguro de vida es de prima anual y que queda poco para su renovación. En principio, la subida de precio es legal si se da una de las siguientes circunstancias: 

  • Si la renovación está prevista en el contrato y en dicha cláusula se establece que el precio podría subir según las circunstancias del tomador del seguro.
  • Si la renovación no está prevista en el contrato y la aseguradora te ha avisado del nuevo precio de las primas con dos meses de antelación como mínimo.

En el segundo caso, si no estás de acuerdo con el aumento, puedes contactar con ING para que te expliquen por qué te han subido tanto la prima. Y si sus explicaciones no te convencen, puedes cancelar el seguro y contratarlo con otra compañía que te ofrezca unas mejores condiciones. 

En caso de que el seguro de vida esté ligado a una hipoteca, nuestro consejo es que calcules cuánto te subiría el interés en caso de cambiarte de aseguradora y valores qué te saldría más a cuenta.

Un saludo. 

Alejandra Alonso
Hipoteca Sareb 100% @Alejandra Alonso - hace 1 semana
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Hola buenas noches, quería saber quién concede hipotecas para comprar pisos del Sareb y cómo se puede conseguir una hipoteca de Sareb al 100% de crédito?
Somos una pareja de autónomos, en Bankia nos han dicho que pueden darnos el 100% en pisos de su propiedad hasta 150.000 €, pero el que hemos visto que nos interesa es del Sareb, qué podría hacer en este caso?
Muchas gracias!
Alejandra Alonso
Alejandra Alonso
hace 1 semana

Gracias por tu respuesta Miquel!!

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, Alejandra Alonso. 

Lamentablemente, en estos momentos no hay ningún banco que ofrezca hipotecas específicas para financiar viviendas de la Sareb. Por lo tanto, si necesitas que te presten todo lo que cuesta el inmueble, tendrás que negociarlo con alguna entidad. Eso sí, te avisamos que es complicado conseguirlo, pues solo es posible hacerse con una hipoteca 100 si se compra un piso de banco o si se cumplen unos determinados requisitos: que el valor de tasación sea más alto que el de compraventa, que el perfil de los titulares sea bueno, que estos puedan aportar garantías adicionales si es necesario...

Otra manera de conseguir el 100% de la compra es contratar los servicios de un bróker hipotecario, que es un profesional que contactará con varios bancos y negociará por ti las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, te cobrarán una comisión. En esta guía gratuita encontrarás más información sobre los brókeres. 

Un saludo.

 

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