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Descubre las mejores hipotecas del mercado en nuestro comparador. Encontrarás información sobre los requisitos que se deben cumplir para pedir una hipoteca o en qué aspectos se tiene que fijar el cliente antes de solicitar una. Si necesitas comprar una casa, te será muy útil calcular tu hipoteca y comparar las hipotecas más baratas. Podrás leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.

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Qué es una hipoteca y cómo funciona

A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:

  1. Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
  2. Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
  3. Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euríbor actual. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía.

¿En qué fijarnos al elegir una hipoteca?

Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario (Euríbor o IRPH) sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
  • Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
  • Comisiones de la cuenta asociada: al firmar una hipoteca, el banco nos obligará a abrir una cuenta en la entidad. Hay que preguntar por las comisiones de esta cuenta, ya que estaremos obligados a tenerla abierta durante décadas y un goteo de por ejemplo 50 € al semestre va sumando una nada desdeñable pérdida para nuestro bolsillo. Un truco: si es posible, solicitar la cuenta online de la entidad, que es la que más garantías tiene de no empezar a aplicar comisiones en el futuro.
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.

¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?

Te lo explicamos en nuestra Guía gratis "Cómo pedir una hipoteca", con un cuestionario de 25 preguntas clave que hacer al banco, listo para imprimir y rellenar. Cuando ya tengas claro que quieres comprar un piso y necesites pedir una hipoteca, lo mejor es no ir al banco con las manos vacías. El desconocimiento puede hacer que finalmente nos quedemos con una hipoteca que no se ajusta a nuestras necesidades.

Con esta guía práctica hipotecaria, podrás hacer la preguntas necesarias y apuntártelas para sacar la conclusión de cual es la mejor hipoteca para tu caso específico. Además, podrás calcular el coste de la hipoteca en base a todos los datos que recopiles con el simulador de hipoteca. No te lo pienses, esta guía gratuita te sacará de un apuro.

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Requisitos para pedir una hipoteca

Una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:

  1. Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados
  2. Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder la hipoteca en función de los ingresos de los hipotecados. Normalmente, la cuota resultante no debe superar el 35% de éstos
  3. Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario
  4. Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.

Finalidades de los préstamos hipotecarios

Cuando pedimos a un banco financiación para la compra de un inmueble lo podemos hacer con diferentes objetivos dependiendo de nuestras necesidades:

Hipotecas para primera vivienda

Son las hipotecas que conceden la mayoría de los bancos y las más fáciles de conseguir por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago.
  • Es más fácil vender una vivienda en un núcleo urbano.

Hipotecas para segunda vivienda

Son los préstamos hipotecarios que financian la compra de una segunda residencia. A día de hoy, hay bancos que vuelven a ofrecer este tipo de hipotecas, pero requieren disponer de ingresos muy altos y muchos ahorros.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas de pisos de bancos son préstamos que financian la compra de una vivienda que sea de la propiedad de una inmobiliaria del banco. Este tipo de préstamos hipotecarios no son más baratos que el resto, pero tienen una ventaja: el banco financiará el 100 % del precio de la vivienda, algo muy útil para aquellos que no disponen de muchos ahorros.

Hipotecas para construcción

Estas hipotecas están destinadas a financiar la compra de un suelo y la construcción de una vivienda en este.

Muchos bancos no ofrecen hipotecas con la finalidad exclusiva de construcción, pero pueden adaptar las características de los créditos hipotecarios para primera vivienda.

Hipotecas para subrogación

Las hipotecas para subrogación tienen la finalidad de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren cambiar. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado o el plazo de amortización.

Gastos de las hipotecas y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a lo que nos cobra el banco. Tanto comprar una vivienda como conformar el préstamo hipotecario conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 12% del importe total. Son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria
Registro
Gestoría
Tasación
Nota simple registro propiedad
Notaria
Registro
Gestoría
Impuestos IAJD IVA o ITP

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos el IVA está al 4% por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8%, el mismo valor del ITP.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1% del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para encontrar las hipotecas baratas no nos podemos fijar sólo en el diferencial. Las hipotecas que en un principio son más atractivas por los intereses más bajos, suelen cobrar muchas comisiones y exigen la vinculación con muchos productos y servicios de la propia entidad.

Así que, para encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características y compararlas con un mínimo de dos ofertas más. La mejor hipoteca, siempre será la tenga un diferencial bajo, no cobre comisiones, no exija vincularse mucho con el banco y cumpla nuestras necesidades.

Compara hipotecas y quédate con la mejor

Una vez tengamos las hipotecas que más nos han interesado se puede utilizar un comparador de hipotecas online, como el comparador gratuito de HelpMyCash. De esta forma veremos al detalle todas las características de las hipotecas y quedarnos con la mejor, sin movernos de casa.

Evolución Euríbor o Cotización Euríbor

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Preguntas recientes

Avatar  de JAMG

¿Que hacer: Novación, Subrogación o cancelación/nueva hipoteca?

Hola a todos, en Mayo de 2013 firmé una hipoteca con ING con diferencial 2,29% (una bestialidad!!), y ahora veo la oportunidad de reducirlo porque tengo un buen perfil de cliente y quiero aprovecharlo, pero no tengo clara cual es la mejor opción.
1. Solicitar una novación a ING. No estoy seguro si mi hipoteca tiene comisión por cambio de condiciones, se que actualmente la que ofertan (1,29%) no lleva dicha comisión
2. Solicitar una subrogación a otro Banco. He tanteado a Unoe que también tienen un diferencial muy bajo (1,30%) y muy poca vinculación, pero me dicen que no hacen subrogaciones con hipotecas de menos de años.
3. Cancelar mi hipoteca de ING y hacer una nueva con Unoe (gastos, nueva tasación etc. etc.)Entiendo que la opción más rentable debe ser la 1, pero no creo que me la acepten por las buenas, entonces mi duda es si merece la pena cancelar YA y hacer una nueva con Unoe, o esperar un año y hacer subrogación, pero esto último tiene el riesgo de que mis condiciones cambien y dentro de un año no me la concedan.Muchas gracias de antemano.

JAMG 27/05/2015 | 0 respuesta/s

Avatar  de ceyca

¿Como inicio el tramite de solicitar una hipoteca?

Hola a todos! Somos una pareja con ingresos, nominas...etc, queremos comprar una casa porque hemos tenifo una hija y hemos echo unas comparativas x internet, nos salio ING como potencial banco; Soy nueva en todo esto porque aun No he llegado ni a enviar la documentacion.... he leido tantisimas cosas negativas que estooy asustadisima de lo que pueda pasar. Os cuento. Mande la solicitud de hipoteca a ING y preaprobada... como a todos supongo, me piden nominas, irpf,dni y nota simple, documentacion igual de mi pareja... etc. Si os soy sincera no se como va todo este proceso, tengo vista la casa que quiero pero; tengo el dinero justo para gastos, no puedo dar entrada ni nada x el estilo..... cual es el sigueinte paso.?? Me decido por esa casa con inmobiliaria?? Particular?? Que es primero.... pedir la hipoteca o tener la casa? Quiero decir... si me decido por un chalet de 150.000 que es el que mas me convencer cual es el siguiente paso?? Lo det c9ntrato de arras y etc me suena a chino..... soy muy corta en este tema; y si vosotros pudieseis ayudarme os lo agradeceria un monton porque estoy super perdida y no tengo a nadie que me asesore ni a quien tomar de ejemplo. Gracias de antemano!!!

ceyca 27/05/2015 | 0 respuesta/s

Avatar de NOusura

Solicitud de un préstamo en T-Presta

T-Presta: Prestamo aprobado.
Buenas tardes directores de T-Presta.

Muchas gracias por la aprobación de la solicitud de préstamo que les solicite a ustedes.
Paso a desglosarles lo bien que trabajan para sus beneficios, que se puede considerar como estafa o usura en sus términos.
En la hoja adjunta, al correo que me han enviado ustedes en pdf, se comprende todo.
Me conceden un préstamo de 33.000 € de entrada y que conlleva unos gastos a deducir, como : Previsión de fondos de la notaria 2.500 €. Tasación del inmueble 350 €. Honorarios del abogado 242 €. Honorarios de ustedes 3.300 €. Sumando estas cantidades y restando lo concedido por ustedes es. 33.000 – 6.392 = 26.608 €.
De los 26.608 € que me quedan, hacen la deducción de la hipoteca que tengo en vigor y la cancelan. Cancelación de hipoteca : 26.608 – 18.500 = 8.108 €.
De esos 8.108 € que me quedan no hay alguna otra deducción para que puedan pisar mas a las personas, porque, con la regla de tres y lo que les tendría que devolver al final se puede considerar usura o estafa.
Paso al otro termino : Plazo 15 años, por si no vendemos la propiedad; en meses son : 180. Cuota mensual de 507,87 €. Con un interés del 17%. Pero lo mas chocante de todo esto es : 507,87 € X 180 meses = 91.416,60 €. Esto seria en suposiciones que no se vendería la propiedad y los beneficios que tendrían ustedes o el prestador que me concede los 33.000 €. ( 91.416,60 € – 33.000 € = 58.416,60 € ).
Conclusión : Les agradezco todo el interés que han puesto ustedes para la concesión del préstamo que les solicite, pasando yo, a divulgarlo en coloquios o foros de internet, denunciarlo ante la OCU, etc. Comprendo que es libre la oferta y la demanda de aceptar o no aceptar, pero considero por mi parte, que me toman por tonto o ignorante ustedes ante este fraude de T-Presta. El escrito que les mando por correo electrónico se divulgara en redes sociales para que sirva de ejemplo para otras personas, como el presupuesto que me adjuntaron en PDF y lo comprendan.

Muchas gracias y un cordial saludo para todos los de T-PRESTA.

NOusura 26/05/2015 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 27/05/2015

avatar para HelpMyCash

Hola, NOusura.

Tienes razón en que son usureros. Pero son empresas que dan préstamos a gente que ya han sido rechazados en todos los bancos. Ellos son los únicos que les conceden un crédito o una reunificación a estas personas, incluso sabiendo que le deben dinero a tres o cuatro entidades. Y como corren un riesgo de impago muy alto, se cubren las espaldas con honorarios bastante más caros que los de los bancos. Piénsalo: nadie en su sano juicio le prestaría dinero a alguien que ya le debe dinero a otros tres y no les está pagando. Desde luego no sin ganar casi nada ni cubrirse muy bien el riñón. Son prestamistas, no ONGs.

Por otra parte, si la reunificación te la hubiera concedido un banco, también te cobraría la tasación y el notario, aunque no los honorarios ni el abogado. Por eso, porque sabemos que los costes son muy altos, siempre aconsejamos probar primero a solicitar la reunificación en los bancos donde tengas los créditos pendientes. Es decir, estas empresas -T-Presta, SUizaINVEST, Servicios Financieros Gold, etc.- son el último recurso cuando los bancos ya no te dan crédito. Ese es su negocio y ponen las cifras claras encima de la mesa desde el principio.

Saludos y gracias por compartir la información con los usuarios del foro.


2 NOusura el 27/05/2015

Avatar de NOusura

Buenas.
Pero date cuenta que beneficios tienen de casi 60.000 €. Eso es arruinar a las personas o familias, no tenia que estar permitidos estos prestamos por el Banco de España.
Yo lo que busco es una financiera que de prestamos en pro invidiso, Tengo propiedad al 50 %, pero tiene una carga de 18.000 € que cuando se venda la propiedad ¿ estamos en ello ?. Pagaria intereses mas amortización en el periodo que salga un comprador.
Soy pensionista y cobro todos los meses, lo que no se puede aceptar es lo de T Pesta, casi un 200 %.
Si sabrias alguna financiera que se dedique a esas operaciones te lo agradeceria de todo corazón.
Gracias y un saludo.


3 HelpMyCash el 27/05/2015

avatar para HelpMyCash

Hola otra vez, NOusura.
El Banco de España solo supervisa a los bancos, no a las empresas prestamistas. No tiene ninguna competencia sobre ellas ni son su responsabilidad. Estas empresas solo deben cumplir con la legislación española, igual que cualquier otra empresa privada, y de momento esos intereses que cobran están permitidos por la ley, de la misma forma que si alguien abre una tienda de naranjas las puede vender a 5.000 € el kilo. La ley no lo prohíbe.
Puedes pedir información sobre los préstamos pro indiviso a las otras 2 compañías que te decíamos en la respuesta anterior, y también puedes buscar otras por internet, pero al final darás con un prestamista más caro que el banco. Eso sí, haces muy bien en comparar varias ofertas para ver quién te ofrece la mejor opción.
Quizá otras personas del foro puedan explicarte sus experiencias personales con otras empresas y decirte qué te recomiendan.
Saludos,


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