Hipotecas baratas para comprar casa en 2018

Las mejores hipotecas variables del mercado

Las hipotecas fijas más atractivas

Hipotecas al 100 % para comprar pisos de bancos

Claves para entender una hipoteca

Si queremos conocer con más detalle los elementos de los que están compuestos las hipotecas y cuál puede ser su efecto sobre el precio de estos productos, nuestro simulador de hipoteca nos puede resultar muy útil, pues es una herramienta que nos muestra cuál es el precio de las mensualidades de un crédito hipotecario con un importe, un plazo y un interés determinados. Para acceder a este simulador online gratuitamente solo hay que hacer clic sobre el botón rojo que encontraremos en el interior del siguiente recuadro:

En la presente página mostraremos toda la información básica sobre las características y la estructura de una hipoteca. Asimismo, explicaremos en qué aspectos debemos fijarnos para hacernos con una oferta realmente atractiva, como las comisiones o la vinculación, por ejemplo. No obstante, para empezar hablaremos acerca de los tres pilares sobre los que se fundamenta toda hipoteca: el interés, el plazo y el capital.

1. El interés

A grandes rasgos, el tipo de interés es el beneficio que un banco espera percibir cuando nos presta el dinero necesario para que nos compremos una casa y nos permite devolvérselo a plazos. En concreto, es un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente del crédito y que determina cuánto habrá que pagar para amortizarlo, tanto mensualmente como en total. Sin embargo, dependiendo de cómo sea, es posible que su valor sufra modificaciones durante el plazo de la hipoteca. De esta manera, se pueden distinguir hasta tres clases de hipoteca: la fija, la variable y la mixta.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el interés es un valor que no sufre modificaciones durante todo el plazo del préstamo hipotecario. En cambio, en el de las hipotecas variables, el interés aplicado sí puede cambiar en cada revisión de la cuota, ya que está ligado a un índice de referencia que, en la mayoría de los casos, registra un valor diferente en cada actualización. Actualmente, el índice que más utilizan las entidades financieras de nuestro país es el conocido como euríbor a 12 meses, aunque también se pueden emplear otras referencias alternativas como el IRPH, por ejemplo.

Para determinar qué interés se aplicará sobre sus hipotecas variables, los bancos suman un porcentaje fijo llamado diferencial al valor al que cotice un índice de referencia como el IRPH Entidades o el euríbor a 12 meses, siendo este último el más utilizado en España. De este modo, el tipo de estos productos puede ser, por ejemplo, de E + 1 %. Sin embargo, a causa de la alta volatilidad del euríbor y a la manipulación que sufrió hace unos años por parte de ciertas entidades bancarias, el Instituto Europeo de los Mercados Monetarios (EMMI, por sus siglas en inglés) trabaja en la elaboración de una nueva fórmula para calcularlo, aunque aún no se sabe cuándo entrará en vigor. 

Además de estas dos modalidades, podemos distinguir una tercera clase de hipotecas según su tipo de interés, aunque hay que decir que la oferta de esta categoría es menor que la del resto y que, dado el actual escenario, su contratación se puede considerar hasta poco aconsejable. Hablamos sobre las hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo durante los primeros tres a 20 años y, pasado ese plazo, se convierte en un tipo variable. Más adelante explicaremos con detalle cuáles son las características principales de estas y de otras hipotecas.

2. El plazo

El plazo de amortización de una hipoteca (o de devolución o reembolso) es el tiempo que el banco y el cliente acuerdan para que el segundo devuelva el préstamo hipotecario íntegramente, es decir, para que reembolso todo el dinero otorgado y pague los intereses correspondientes, normalmente a través del abono de cuotas mensuales. El plazo de las hipotecas variables suele alcanzar los 30 años y ciertas entidades hasta permiten alargarlo hasta los 40 años (aunque ya no se ven esas hipotecas a 50 años que se concedían antes de la crisis). En cambio, las hipotecas fijas se suelen devolver en un máximo de 20 años o, en cada vez más casos, en 25 o en 30 años.

En muchos casos, los bancos permiten seleccionar el plazo de reembolso (con limitaciones, lógicamente) para que los clientes puedan adaptar el importe de las cuotas a su nivel adquisitivo. Eso sí, en este punto conviene tener claro que cuanto más prolongado sea el período de devolución de una hipoteca, más cara será a la larga, pues los intereses se devengarán durante más tiempo. No obstante, en estos casos, el precio de las mensualidades será más asequible. En cambio, cuando el plazo sea corto, las cuotas serán algo más caras, pero al devengarse intereses menos tiempo, al final la hipoteca saldrá más barata.

Otra particularidad que hay que destacar sobre el período de reembolso es que las entidades financieras suelen establecer la edad máxima que pueden tener los titulares cuando venza el contrato. Esta puede ser mayor o menor en función de la política de cada banco, aunque normalmente se sitúa entre los 70 y los 80 años. Por lo tanto, si queremos devolver nuestra hipoteca en 40 años y la entidad ha fijado una edad máxima al final de 75 años, deberemos tener 35 como mucho para que se apruebe la operación.

3. El capital

El capital o principal de los préstamos hipotecarios es la cantidad de dinero que la entidad nos presta para financiar la adquisición de una vivienda. Mientras se va amortizando la hipoteca también se puede hablar de saldo vivo o de capital o principal pendiente de la hipoteca. 

La cantidad de dinero que puede prestarnos un banco para que adquiramos una casa o un piso será mayor o menor dependiendo de sus criterios de riesgo y del resultado de la evaluación de nuestro perfil. En dicho análisis, la entidad considerará aspectos como nuestro nivel adquisitivo, nuestro volumen de ahorros, nuestra situación laboral, personal y financiera, el precio del inmueble y su valor de tasación, entre otros. 

Eso sí, hay que destacar que, en muchos casos, no podremos contratar hipotecas con un capital inferior a los 30.000 euros, pues se trata de un importe muy bajo que se podría obtener a través de un préstamo personal. No obstante, si necesitamos una suma de dinero más baja que la mencionada, no es aconsejable que nos pidamos un crédito al consumo, ya que el interés de estos productos es, por norma general, mucho más alto que el de las hipotecas.

En cuanto al importe máximo, normalmente las entidades prestan hasta el 80 % del valor de compraventa o de tasación de la vivienda a adquirir (suele ser el más bajo de los dos). De todos modos, aún existen algunos bancos que pueden darnos la opción de contratar una hipoteca 100, sobre todo si pedimos financiación para comprar uno de sus pisos embargados. Antes de que estallara la crisis económica, conseguir una de estas hipotecas 100 era relativamente sencillo (incluso más del 100 % para cubrir también los gastos de escrituración), pero hoy en día estos préstamos ya no se comercializan con tanta libertad.

Modelos de hipotecas según el tipo de interés

Dependiendo de cuál sea la evolución del importe de las cuotas mensuales, con las que se irán devolviendo tanto los intereses como el capital prestado, podemos distinguir diversos modelos de hipotecas. En concreto, hay tres modalidades principales de hipotecas:

• Hipotecas a interés variable. El interés de las hipotecas variables se compone por la suma de un valor porcentual fijo denominado diferencial más el de un índice de referencia determinado, que normalmente es el euríbor a 12 meses. Como depende en gran medida de las fluctuaciones de estos índices, el interés de estos productos se puede modificar periódicamente dependiendo de su evolución. En general, los contratos de las hipotecas a tipo variable se revisan anual o semestralmente, que es cuando el banco toma el valor registrado por el euríbor en el mes o en los dos meses anteriores y lo suma al diferencial para calcular su nuevo tipo. Además, estas hipotecas suelen incorporar un plazo inicial de entre uno y dos años durante el que se aplica un interés fijo.

• Hipotecas a interés fijo. A diferencia de lo que ocurre con los productos anteriores, el interés de los créditos hipotecarios es un valor que se mantiene invariable desde el comienzo del plazo hasta su final, ya que no está ligado a índices de referencia como el euríbor. De esta manera, con estos préstamos sabremos por adelantado cuál será el tipo de interés de la hipoteca para siempre, así como cuánto dinero habrá que pagar mensualmente y en total para amortizar la hipoteca.  

• Hipotecas a tipo mixto. Las hipotecas mixtas son préstamos hipotecarios que tienen un interés fijo durante los primeros años de vida del contrato y que, una vez transcurrido ese período, pasan a tener un tipo variable referenciado a un índice. Esta es la fórmula que los bancos emplean actualmente, pero puede ser la opuesta dependiendo de la coyuntura económica del momento. La duración del plazo para cada tramo de interés se pacta entre el cliente y el banco antes de firmar la escritura de la hipoteca, aunque el período a tipo fijo suele ser de entre cinco y 20 años.

Estas tres modalidades, que podemos encontrar fácilmente en los catálogos de productos de muchas de las entidades que operan en España, no son las únicas hipotecas que existen. Y es que ciertos bancos también conceden otros préstamos alternativos que tienen unas condiciones un poco particulares, como las hipotecas de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. También son poco frecuentes las llamadas hipotecas multidivisa, que se otorgan en moneda extranjera y tienen un interés referenciado al líbor de la divisa en cuestión. Como vemos, disponemos de varias formas de financiar la compra de una vivienda, pero dada la complejidad de estos contratos hipotecarios un tanto exóticos, lo ideal es que nos decantemos por los productos más convencionales.

Pedir una hipoteca no es fácil. Por esto en HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía que te servirá de toma de contacto, para que puedas ir preparado a la negociación con el banco. En ella podrás encontrar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca. Consigue gratis tu guía en el siguiente enlace:

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca es, seguramente, la decisión financiera más importante para las finanzas de una familia; de ahí que sea imprescindible que nos informemos debidamente sobre las condiciones y las obligaciones a las que nos vincularemos durante las siguientes décadas. Si alguna de las cláusulas de la hipoteca no nos queda clara, tenemos que pedirle al notario (las escrituras de la hipoteca se pueden consultar en la notaría en los tres días previos a la firma) y al banco que nos expliquen correctamente su contenido. Ese es nuestro derecho y su obligación, especialmente cuando la entidad prestamista está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias. 

De este modo, evitaremos que el banco incluya cualquier cláusula no deseada o hasta abusiva en la hipoteca sin que lo sepamos, como por ejemplo una cláusula suelo (un tipo mínimo preestablecido en una hipoteca variable) o el índice IRPH. Todas ellas podrían encarecer significativamente el precio de nuestra futura hipoteca, por lo que su incorporación sería muy perjudicial para nuestro bolsillo. Eso sí, siempre conviene recordar que nosotros, en tanto que consumidores, también tenemos la responsabilidad de informarnos debidamente sobre las condiciones de las hipotecas que nos interesen, así como acerca de los riesgos asociados a la contratación de los préstamos hipotecarios.

Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:

1. El tipo de interés

Antes ya hemos visto cuáles son las distintas clases de hipotecas que podemos encontrar dentro del mercado financiero español según su interés aplicado. Pero lo realmente importante del tipo de interés es que, además de definir a qué categoría pertenece el producto, es el factor que determina cuál será el precio concreto de la hipoteca una vez abonadas todas y cada una de las cuotas acordadas.

En consecuencia, una de las claves para hacerse con un préstamo hipotecario atractivo es dar con un banco que ofrezca un buen tipo de interés. Por ejemplo, en el caso de las hipotecas variables, es recomendable contratar un producto que tenga un diferencial de en torno al 1 % (o hasta más bajo) y un fijo inicial lo más reducido posible. Asimismo, lo ideal es que podamos conseguir la bonificación máxima sin tener que suscribir muchos servicios vinculados, así como que su precio sea muy bajo o incluso nulo.

El caso de las hipotecas fijas es algo particular, puesto que su interés suele ser menor o mayor en función del plazo que se acuerde entre el cliente y el banco. En consecuencia, si queremos comparar varios de estos productos adecuadamente, siempre tendremos que asegurarnos de que todos ellos tengan exactamente el mismo período de amortización. En general, las hipotecas fijas más atractivas a 20 años tienen un interés que ronda el 2 %, mientras que si el plazo es de 30 años, el tipo máximo aceptable no debería situarse por encima del 3 %.

2. La cuota de hipoteca

Las cuotas de la hipoteca son los cobros que el banco nos va pasando con una determinada periodicidad. Habitualmente, estos suelen ser mensuales, pero también es posible acordar con el banco otra manera de hacerlo (bimensual, por ejemplo).

Si el préstamo que contratamos es una hipoteca, fija, sus cuotas siempre tendrán el mismo precio, ya que el interés de estos productos no está ligado a índices de referencia y, por lo tanto, no puede sufrir cambios durante la vigencia del crédito (si no se cambian sus condiciones, claro está). En cambio, el importe de las cuotas variables sí se pueden modificar en cada revisión de la hipoteca, que es una operación que suele efectuarse una vez al año o al semestre. Así, en la fecha estipulada en la escritura, se actualiza el valor del índice ligado a la hipoteca por su último registro, por lo que el tipo aplicado cambia y se tienen que recalcular las mensualidades que se cobrarán hasta la siguiente revisión.

El importe de las cuotas hipotecarias se compone de dos elementos distintos: una parte corresponde al capital pendiente de amortizar del préstamo y la otra está formada por los intereses devengados. En consecuencia, cuando se abonan las mensualidades de una hipoteca, en realidad se está devolviendo tanto el dinero concedido por el banco como el propio precio de la hipoteca. Sin embargo, hay que decir que el reparto de estos elementos dentro del coste de las cuotas no es al 50 %, pues el peso de cada uno puede variar dependiendo del momento en el que nos encontremos del plazo de la hipoteca.

Además, el modo de distribución de los factores que configuran el importe de las cuotas puede ser distinto según el método de reembolso establecido en el contrato hipotecario. En España, el más frecuente es el llamado sistema de amortización francés, mediante el que hay que abonar unas mensualidades constantes que se componen, al inicio de la hipoteca, de una parte mayor de intereses que de capital. A medida que el plazo transcurre, esa relación se va invirtiendo hasta que, al final de la hipoteca, lo que se paga de capital es mucho mayor. Por ello, si efectuamos una amortización anticipada durante los primeros años, obtendremos un mayor ahorro que si la llevamos a cabo más tarde, ya que aún no habremos abonado la mayor parte de los intereses devengados.

3. La financiación máxima

Muchos consumidores creen erróneamente que los bancos financian el precio completo de las viviendas. Sin embargo, en la mayoría de los casos, las hipotecas tienen un LTV (loan to value) máximo del 80 % del valor más bajo entre la tasación del inmueble y el de la compraventa, un porcentaje que es todavía más reducido (del 60 % o el 70 %) cuando se pide el préstamo para adquirir una segunda residencia. En caso de superar ese valor, el riesgo de morosidad de la operación se dispara, puesto que se contrae una deuda mucho mayor y, en consecuencia, las cuotas a pagar son más caras y hasta resulta necesario prolongar el período de amortización.

Desde que explotó la burbuja inmobiliaria, ese es el valor máximo que se puede financiar con la inmensa mayoría de las hipotecas que se comercializan en España. No obstante, eso no significa que las hipotecas al 100 % hayan desaparecido del mapa, pues todavía podemos hacernos con una si adquirimos uno de los pisos de bancos o si contratamos una hipoteca joven para menores de 35 años. Otra manera de conseguir una hipoteca 100 es tener un muy buen perfil financiero para negociar la concesión de más dinero, pero antes de pedir una hipoteca de esta clase debemos saber que está nos saldrá más cara a largo plazo, ya que los intereses se devengarán sobre un importe mayor.

4. Las comisiones de la hipoteca

Las comisiones de las hipotecas se pueden clasificar en dos grandes categorías: las que se deben pagar obligatoriamente y las que únicamente se aplican cuando se efectúan unas operaciones determinadas. En el primer grupo encontramos la conocida comisión de apertura, que suele costar entre el 0,1 % y el 1,5 % del principal del préstamo hipotecario (a veces también se establece un importe mínimo). En caso de figurar en nuestra escritura, tendremos que abonarla al formalizar la operación, lo que disparará la suma de dinero a desembolsar en el momento de la firma.

En la segunda categoría, es decir, la de las comisiones que únicamente se aplican al modificar la hipoteca de algún modo, se engloban las compensaciones que ciertos bancos cobran por amortizar el préstamo antes de tiempo, por trasladar la hipoteca a un banco distinto (subrogación) o por modificar las cláusulas de la escritura a través de un acuerdo con la propia entidad (novación). El precio de algunas de estas comisiones está limitado por ley, como el de las compensaciones por amortización o subrogación (un máximo del 0,5 % o del 0,25 % si se efectúa la operación a partir del sexto año del plazo), mientras que el de las otras puede acordarse libremente entre las partes.

Asimismo, muchas hipotecas a tipo fijo y mixto (en su período inicial) también incluyen la denominada comisión de riesgo de tipo de interés; una compensación que solo pueden tener los productos con un interés fijo aplicado durante más de un año. Eso sí, hay que decir que esta penalización solo se puede aplicar cuando se lleva a cabo una subrogación de hipoteca o una cancelación anticipada (parcial o total) y se produce una pérdida financiera para el banco. Únicamente en este caso, la comisión podrá sumarse a las posibles compensaciones por desistimiento o subrogación.

Pero no todos los bancos nos cobrarán estas penalizaciones. Por ejemplo, dentro del sector de la banca online encontramos a un buen número de entidades que ofrecen hipotecas absolutamente libres de comisiones, ya que al no contar con mucho personal, no necesitan cobrar gastos de gestión o de estudio a sus clientes.

5. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca

Si nuestra hipoteca la formalizamos antes de que finalizara el año 2012, podríamos reclamar al banco que nos devuelva todo lo cobrado por las comisiones de mantenimiento de la cuenta vinculada a la hipoteca, pues este aspecto no estaba regulado entonces y, por lo tanto, era una cláusula que debía ser negociada entre las partes. En cambio, si la contratación se produjo a partir de 2013, la entidad únicamente podría aplicarnos las comisiones de la cuenta para pagar la hipoteca en el caso de que se dieran las circunstancias siguientes:

• La entidad debe informar previa y específicamente a los clientes sobre la exigencia de contratar una cuenta que sirva como plataforma para los pagos.

• Igualmente se deberá notificar al cliente el coste total de dicha cuenta, de manera explícita.
• En el contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.

• El coste de la cuenta asociada a la hipoteca no podrá ser modificado unilaterlamente por el banco durante toda la vida de la hipoteca, por lo que para cambiar las condiciones de la cuenta asociada a la hipoteca, deberían consultar con nosotros, y en el caso de no que no estemos conformes no podrían cambiar ningún aspecto.

6. El plazo de amortización

Es el tiempo total que nos da la entidad financiera para amortizar la hipoteca. El período de devolución de las hipotecas variables suele ser algo más prolongado y, en ciertos casos, hasta puede llegar a ser de 40 años, aunque lo más habitual es que no supere los 30 años. En cuanto al plazo de amortización de las hipotecas fijas, en muchas ocasiones es de un máximo de 20 años. No obstante, tras el aumento en la oferta de estos préstamos hipotecarios, ahora muchos de estos productos también pueden devolverse hasta en 30 años.

Según los informes que el Instituto Nacional de Estadística publica todos los meses, el plazo medio de amortización de las hipotecas firmadas en España durante el mes de marzo de 2018 fue de 24 años. No obstante, conviene recordar que el período de reembolso de estos préstamos suele estar limitado por la edad que alcanzarán los titulares cuando llegue la fecha de vencimiento del producto. Por norma general, esa edad máxima permitida es de en torno a los 75 años, por lo que si tenemos 45 años, nos resultará muy difícil conseguir una hipoteca a más de 30 años.

Además, cuando seleccionemos el período de amortización, debemos tener en cuenta que si tardamos mucho tiempo en reembolsar el dinero prestado, el crédito hipotecario nos saldrá más caro a la larga, aunque las cuotas que paguemos sean más asequibles. El motivo que se esconde detrás de esta aparente contradicción es que cuando el plazo es prolongado, se devengan intereses durante más tiempo, por lo que se acaba pagando más dinero en este concepto.

7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca

Cuando decimos que algunas hipotecas ofrecen cierta flexibilidad, nos referimos a que contienen cláusulas para facilitar el pago de las cuotas al titular del producto y adaptarlo a sus circunstancias económicas. Por ejemplo, hay bancos que nos darán algo de margen para que elijamos cómo y cuándo amortizar las mensualidades de la hipoteca, mientras que otros incluirán en la escritura la opción de pedir un período de carencia (no pagar las cuotas de la hipoteca durante un tiempo), de prorrogar el plazo o de disfrutar de otros servicios adicionales como el de poder disponer a crédito del capital ya amortizado.

A pesar de que la mayoría de las hipotecas se tienen que reembolsar mediante el pago de cuotas mensuales, es posible negociar una manera diferente de amortizar capital, como con abonos bimensuales o semestrales. Del mismo modo, también hay hipotecas variables cuyo plazo de revisión no es necesariamente anual, sino que puede ser inferior (semestral) o superior (bianual).

También podemos considerar flexibles aquellas hipotecas que no tienen comisiones que se cobren por realizar ciertas operaciones, como una novación, una amortización anticipada o una subrogación para trasladarse a otra entidad, por ejemplo. Si en algún momento durante el transcurso de la vida del contrato queremos modificar alguna cláusula de la escritura, que no nos cobren estas compensaciones nos resultará realmente conveniente.

Pero pese a todas estas ventajas, siempre debemos tener presente que cuando una hipoteca nos ofrece mayores facilidades de pago, su precio suele ser más elevado o, en ciertos casos, resulta necesario reunir unos requisitos más estrictos para acceder al préstamo hipotecario. Por ejemplo, imaginemos que contratamos una hipoteca que tiene un período de carencia de capital inicial de un año. Una vez transcurrido ese plazo, todavía no habremos devuelto ni un euro del principal del crédito, por lo que las cuotas posteriores serán notablemente más caras.

8. Productos vinculados en la hipoteca

Otro punto que siempre debemos tener presente es la vinculación de las hipotecas, tanto cuando tiene coste como cuando no. Por norma general, si queremos que el interés de nuestra hipoteca sea atractivo, tendremos que suscribir otros servicios o productos del banco, como cuentas, tarjetas, seguros o planes de pensiones, por ejemplo. De esta manera, como la entidad se asegurará de percibir unos ingresos extra y de mantenernos ligados durante unos años, se mostrará dispuesta a reducir el tipo aplicado mediante bonificaciones. La vinculación en un préstamo hipotecario se puede clasificar en las dos siguientes categorías:

1. Productos vinculados a la hipoteca con coste. Aquí englobamos todos los servicios por los que hay que desembolsar una suma de dinero puntual o regularmente, como podrían ser los seguros vinculados (hogar, vida, protección de pagos...) o las tarjetas con una comisión de emisión y mantenimiento. También pueden entrar servicios como los planes de pensiones, que son productos de inversión que, además de incorporar un buen número de comisiones, cuentan con la particularidad de que nos pueden hacer perder el capital aportado.
2. Productos vinculados a la hipoteca sin coste. Son productos gratuitos que los bancos proponen para acceder a la bonificación del interés. Dentro de esta categoría encontramos, principalmente, la domiciliación de los ingresos (nómina o pensión) y la de los recibos mensuales.

En principio, la regulación española no permite que los bancos condicionen el acceso a sus hipotecas a aumentar la vinculación. No obstante, se trata de un punto muy complejo, ya que las entidades pueden forzarnos a aceptar sus exigencias si se niegan a otorgarnos la hipoteca en caso de que no lo hagamos. Por lo tanto, lo único que podemos afirmar con seguridad es que los hipotecados siempre deben suscribir un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios, que puede contratarse a través de cualquier empresa. Asimismo, aunque no se nos pueda obligar a firmar otros productos para hacernos con una hipoteca, los bancos sí se pueden ofrecer a rebajarnos el interés del préstamo hipotecario si, a cambio, contratamos varios de sus servicios.

Actualmente, el Congreso de los Diputados tiene sobre la mesa el proyecto de nueva ley hipotecaria que tiene que incorporar las directivas europeas al marco regulatorio de nuestro país (según la Unión Europea, nuestra normativa actual no ofrece unas suficientes medidas de protección al consumidor). Con esta reforma se establecerá un límite algo más restrictivo a los productos vinculados que las entidades podrán ofrecer a sus clientes para bonificar el interés del préstamo.

5 requisitos básicos para firmar una hipoteca

Para que, al menos de momento, las entidades bancarias tienen bien aprendida la lección que les dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria, ya que los requisitos que ahora exigen para acceder a sus productos de financiación son significativamente más estrictos. A diferencia de lo que ocurría hace una década, si le pedimos una hipoteca a un banco, este analizará con mucho detenimiento nuestras circunstancias personales, laborales y financieras, así que solo podremos hacernos con un préstamo hipotecario si reunimos unas condiciones de solvencia determinadas:

1. Ahorros suficientes (20 % + 15 %)

Disponer de ahorros previos resulta casi algo indispensable de cara a solicitar una hipoteca a nuestro banco ya que, a pesar de que este nos vaya a prestar dinero para comprar nuestra vivienda, se requiere que aportemos una fracción inicial.

Como ya hemos explicado en varios apartados anteriores, con las hipotecas podremos conseguir, en general, hasta un 80 % de lo que nos cueste la vivienda o de su valor de tasación, así que deberemos tener ahorrado el dinero suficiente para hacer frente al 20 % no financiado. Asimismo, tendremos que contar con fondos propios para pagar los gastos de constitución y de compraventa, que pueden tener un coste equivalente a entre el 10 % y el 15 % del precio del inmueble. En conclusión, necesitaremos tener unos ahorros relativamente elevados para cubrir el 35 % del valor de la casa o del piso que adquiramos.

Con el siguiente ejemplo práctico lo podremos ver claramente. Imaginemos que queremos comprar una vivienda que cuesta unos 100.000 euros. En este caso, el banco nos concederá una hipoteca que cubrirá el 80 % de ese importe, esto es, de unos 80.000 euros. En consecuencia, deberemos disponer de unos fondos propios que cubran los 20.000 euros restantes más unos 15.000 euros adicionales (un 15 %) para pagar los gastos de compraventa y de constitución. En total, tendremos que contar con unos ahorros que sumen el 35 % del valor del inmueble, lo que equivale a unos 35.000 euros para nuestro ejemplo.

Contar con un nivel óptimo de ahorros es un requisito indispensable para acceder prácticamente a cualquier tipo de préstamo hipotecario. Sin embargo, si no tenemos unos fondos propios tan elevados, existen unas hipotecas que nos permitirán obtener toda la financiación necesaria, aunque hay pocos bancos dispuestos a concederlas: las hipotecas 100 %, cuyo capital cubre el precio completo de la adquisición, y las hipotecas 100 % más gastos, que financian el coste íntegro del inmueble y el de los gastos de compraventa y de constitución.

2. Ingresos mínimos suficientes

Contratar una hipoteca supone contraer una gran deuda a largo plazo con una entidad bancaria, así que esta solo nos prestará el dinero si contamos con unos ingresos suficientes para abonar las cuotas durante todo el plazo de amortización. Por norma general, tendremos que percibir un mínimo de 2.000 euros mensuales entre todos los titulares del préstamo, aunque ese límite puede ser menor o mayor en función del capital del crédito, del período de devolución y de nuestro propio perfil. Si cobramos un sueldo inferior, se podrían dar dos posibles escenarios: que el banco rechace nuestra solicitud o que nos exija aportar algún tipo de garantía adicional, como un aval u otra vivienda, por ejemplo.

3. Estabilidad laboral

Para acceder a las hipotecas de cualquier entidad hay que tener un puesto de trabajo fijo y llevar un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral. Es absolutamente fundamental que reunamos estos dos requisitos, pues nunca debemos contratar una hipoteca (una deuda a muy largo plazo) si no disponemos de una fuente de ingresos regulares. Por este motivo, para que la entidad nos conceda la hipoteca, tendremos que demostrarle que nuestra retribución mensual nos basta para pagar las cuotas sin problemas y que disfrutamos de una situación laboral estable.

Además, como comentábamos antes, un aspecto que los bancos valorarán muy positivamente si pedimos una hipoteca será que contemos con un contrato fijo e indefinido y llevemos un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral en una misma empresa, así como que sus perspectivas dentro de su sector sean buenas. En cambio, si entramos a trabajar en una compañía hace poco y el contrato es temporal o a tiempo parcial, nos resultará muy difícil, si no imposible, hacernos con un préstamo hipotecario.

En el caso de que seamos autónomos, en tanto que nosotros seremos nuestra misma fuente de ingresos, será necesario presentar un dossier completo, claro y perfecto de toda nuestra actividad comercial, de cara a que la entidad pueda juzgar la viabilidad de nuestro negocio.

4. No tener impagos

Si vamos hasta la oficina de un banco para pedir una hipoteca, este solo aprobará la operación si le ofrecemos unas garantías de pago suficientes. En consecuencia, no solo nos preguntará cuáles son nuestros ingresos y ahorros o cuál es nuestra situación laboral, sino que también comprobará que no tengamos deudas impagadas, ya sean estas financieras o de cualquier otra naturaleza. Para averiguarlo, las entidades siempre consultan las bases de datos que gestionan ciertas empresas administradoras de ficheros de morosos, como ASNEF, RAI o EXPERIAN, por ejemplo.

Además de comprobar que no tengamos incidencias registradas en estos archivos de morosos, las entidades bancarias también querrán conocer cuál es nuestro historial crediticio. Por ello, nos pedirán permiso para acceder a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), que es donde aparecen todos los créditos contratados durante la última década y cómo se han amortizado. En el caso de que encuentren muchas deudas vigentes o cualquier demora sin resolver, nos resultará prácticamente imposible conseguir una hipoteca.

5. Disponer de aval para acceder a la hipoteca

En algunos casos, disponer de un aval nos dará el empujón definitivo para poder contratar la hipoteca, aunque hay que saber que firmar uno de estos productos con el respaldo de un tercero supone obligarle a asumir un grado de responsabilidad muy alto. Y es que el que actúa como garante de un préstamo hipotecario se compromete a responder ante los impagos del titular con el conjunto de sus bienes presentes y futuros, por lo que pone en riesgo todo su patrimonio al suscribir la operación. Por lo tanto, solo debemos incluirle en el contrato si el banco nos lo exige específicamente, algo que puede ocurrir si nuestro perfil le genera algún tipo de duda.

Gastos de hipoteca y de compraventa

Si queremos averiguar cuál será el coste total de una hipoteca antes de contratarla, no nos podemos fijar únicamente en sus mensualidades, en sus comisiones o en sus productos vinculados. Y es que al firmar una hipoteca también se deben abonar los gastos de constitución del crédito y los asociados a la compraventa. En consecuencia, antes de formalizar la firma de la hipoteca para financiar la compra de una vivienda, tendremos que hacer una provisión de fondos para abonar los correspondientes tributos y gastos de gestión, cuyo precio suele ser un equivalente a entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble.

A continuación podemos ver un desglose estimado de los gastos con los que nos encontramos a la hora de adquirir una vivienda. Es importante destacar que los gastos de constitución de hipoteca son aquellos que en la actualidad están siendo objeto de juicios. A pesar de que aún se abonan, muchos clientes están logrando su devolución parcial.

	Hipoteca (gastos que están siendo juzgados)	Compraventa
Gastos	Notaria - 500 € Registro - 300 € Gestoría - 250 € Tasación - 250 € Nota simple registro propiedad - 20 €	Notaria - 500 € Registro - 350 € Gestoría - 250 €
Impuestos	IAJD 2.000 €	IAJD - 2.000 € IVA - 20.000 € ITP - 8.000 €

*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

Como se puede ver en la tabla, cuando compremos una vivienda tendremos que abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) o el de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), dependiendo de si el inmueble adquirido es de primera o de segunda mano. En el primer caso, habrá que pagar el IVA, mientras que en el segundo, el tributo aplicado será el ITP. Actualmente, el IVA para la compraventa de viviendas es del 10 % de la transacción, aunque en épocas de bonanza económica suele situarse en el 8 %. En cambio, el ITP puede oscilar entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma en la que se efectúe la contratación.

Asimismo, por la formalización de las escrituras también se genera el denominado impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo coste puede ser de entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe escriturado en función de la comunidad autónoma en la que contratemos la hipoteca. Si la vivienda adquirida es de nueva construcción, este tributo habrá que pagarlo por partida doble: por la constitución de la hipoteca y por la escrituración de la propiedad (además del IVA correspondiente). En cambio, si el inmueble comprado es de segunda mano, solo se aplicará el IAJD por la hipoteca y el ITP por la compraventa.

Cuando el banco nos ponga su oferta final encima de la mesa, insistimos en que es imprescindible calcular cuál sería el precio total de financiar la vivienda con ese producto en concreto. Para ello, deberemos considerar tanto el coste de la propia hipoteca como el de los gastos asociados a la escrituración de la propiedad y del préstamo (aunque estos últimos no tengamos que pagarlos íntegramente, sí deberemos cubrir la mayor parte). De este modo, podremos conocer de antemano cuánto dinero necesitaríamos para hacer frente tanto a las cuotas del futuro crédito como al coste de formalizar e inscribir las escrituras.

A la hora de valorar con la mayor claridad posible en qué momento nos hacen una buena oferta y cuánto dinero nos va a costar realmente, la mejor herramienta de la que podemos disponer es una calculadora de hipoteca, como la que puedes encontrar a continuación:

Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2018

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas no debemos fijarnos únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario. Algunas hipotecas pueden parecer muy atractivas a simple vista por su bajo interés, pero los bancos que conceden estos productos suelen incluir comisiones o vinculaciones para obtener ingresos por otras vías.

Las hipotecas son, seguramente, los productos financieros que más se adaptan a la situación económica de cada cliente (siempre que sea solvente, claro está), así que puede ser complicado hacer una comparativa adecuada de esta clase de préstamos. Por ejemplo, no podemos afirmar con rotundidad que contratar una hipoteca variable siempre sea una mejor opción que firmar una hipoteca fija (o al revés), ya que se trata de una decisión que cada consumidor debe tomar en función de su perfil y de su tolerancia al riesgo. Por eso, es imprescindible que analicemos tanto las condiciones de la hipoteca que nos interese como nuestras propias circunstancias personales y económicas, pues así podremos valorar si ese producto se ajusta realmente a lo que necesitamos.

Así, para hacernos con una de las hipotecas más atractivas de 2018 tenemos que considerar absolutamente todas las características de estos productos. Dicho de otra manera, debemos mirar si la hipoteca que nos ofrecen tiene un buen interés (o un buen diferencial en el caso de las hipotecas variables), cuántas comisiones incluye y qué productos vinculados se obliga a suscribir para obtener la bonificación máxima. Asimismo, debemos tener en cuenta que casi todos los aspectos de las hipotecas pueden pactarse (sobre todo las comisiones), por lo que es recomendable sentarse con el banco para tratar de negociar unas mejores condiciones para nuestra hipoteca.

Y finalmente, si queremos contratar una de las mejores hipotecas, no podemos cometer el error de quedarnos con el primer producto que nos ofrezca un banco sin compararlo antes con los de otras entidades. Es posible que el crédito hipotecario que nos presente un banco sea atractivo, pero para asegurarnos tenemos que compararlo con otras hipotecas que presenten unas características parecidas. En este punto conviene recordar que la deuda contraída con las hipotecas se mantiene vigente durante décadas, así que es imprescindible que la decisión final que tomemos esté muy bien fundamentada.

Compara tu hipoteca y quédate con la mejor

Tanto si queremos firmar una hipoteca nueva como si nuestra intención es trasladar nuestro actual préstamo a otro banco, solicitar una hipoteca para segunda vivienda o pedir una segunda hipoteca, siempre es aconsejable pedir un mínimo de tres ofertas a otras tantas entidades para tener más opciones entre las que elegir. Hay que recordar que estos productos condicionarán nuestras finanzas personales a lo largo de varias décadas, así que debemos invertir todo el tiempo que sea necesario en comparar hipotecas hasta que encontremos el producto que se adapte mejor a nuestra situación.

Pero antes de ir hasta la oficina de cualquier entidad bancaria es aconsejable utilizar un comparador de hipotecas online gratuito como el de HelpMyCash.com. Esta herramienta gratuita nos permite consultar las condiciones de absolutamente todas las hipotecas que se comercializan en España desde cualquier dispositivo con conexión a Internet, así que podremos conocer las ofertas de todos los bancos sin tener que salir de casa. Además, comparar varias hipotecas nos ayudará a acostumbrarnos a los distintos tecnicismos que emplea la banca para describir las características de sus productos financieros.  

Asimismo, si decidimos utilizar un comparador de hipotecas online como el de HelpMyCash.com para saber cómo son las ofertas actuales, también podremos entrar en la ficha técnica de cada préstamo hipotecario y averiguar qué gastos se esconden dentro de la letra pequeña del producto, lo que nos permitirá conocer su precio real antes de desplazarnos hasta el banco. De este modo, conseguir una de las mejores hipotecas del mercado nos resultará más sencillo y, sobre todo, más rápido.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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