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Toda la información sobre la hipoteca

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

En estos momentos, con los precios de los alquileres al alza (especialmente en las ciudades españolas más importantes), muchos consumidores se plantean si les sale más a cuenta seguir de alquiler o comprar una casa para invertir ese gasto mensual en obtener una propiedad. 

Sin embargo, el ciudadano medio no cuenta con el dinero suficiente para adquirir una vivienda a tocateja. Por ello, en la mayoría de los casos resulta necesario firmar una hipoteca, que es un préstamo cuya garantía es hipotecaria además de personal

Esto significa que si el titular no cumple con las obligaciones de pago reflejadas en el contrato firmado, el banco puede quedarse con la vivienda (previo proceso judicial). Además, si esta ha perdido valor y su precio no cubre la deuda pendiente, también puede reclamar el embargo de sus bienes presentes y futuros hasta que quede íntegramente saldada. 

Así pues, contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante que afrontan las familias. En consecuencia, antes de hacerlo conviene tener claro qué producto podría adaptarse mejor a nuestro perfil y a nuestras necesidades, algo en lo que esta misma página nos puede ayudar.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar una hipoteca puede ser un camino largo y tedioso si no contamos con la información y las herramientas adecuadas, algo que HelpMyCash.com intenta solventar. Sin  embargo, antes de ponernos a buscar una hipoteca debemos tener claras algunas consideraciones previas:

Hay que tener ahorros

Hace unos años se comercializaban hipotecas 100 que cubrían todo el precio de la vivienda. Sin embargo, hoy están limitadas a financiar pisos de bancos o a perfiles muy concretos, como aquellos que tienen una muy buena situación económica y no suponen ningún riesgo o a jóvenes con buenos empleos que no han tenido tiempo de ahorrar.

Actualmente, la inmensa mayoría de los bancos solo financia el 80% del valor de compraventa o tasación, así que el resto hay que cubrirlo con nuestros propios ahorros. Es fundamental tener presente este punto antes de dedicar tiempo a buscar una hipoteca.

Demuestra al banco que tienes buen perfil

Otro aspecto clave para conseguir financiación es demostrar al banco que contamos con una buena situación tanto económica como laboral. En ese sentido, las entidades exigen tener un empleo fijo, con cierta antigüedad y con un contrato indefinido, pues eso les da confianza en que el solicitante no se quedará sin trabajo y podrá pagar las cuotas sin problemas. 

También es imprescindible percibir un sueldo relativamente elevado, ya que cuanto más cobremos, más sencillo será abonar las mensualidades e incluso ahorrar por si en algún momento sufriéramos una reducción temporal de nuestros ingresos.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque parezca obvio, conviene tenerlo siempre en cuenta: si tenemos muchas deudas vigentes, hacernos con una hipoteca será muy complicado. En ese sentido, el Banco de España aconseja no dedicar más del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras, por lo que si la suma de todas ellas más la cuota de la hipoteca supera ese porcentaje, lo más probable es que la entidad rechace nuestra petición. 

Además, si en nuestro historial crediticio aparece algún impago (ya sea en la CIRBE o en cualquier otro fichero de morosidad), se dispararán las alarmas del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud de financiación será denegada automáticamente.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Disponer de una persona que esté dispuesto a avalarnos puede ser una manera de mejorar nuestra posición ante el banco si no contamos con un perfil del todo bueno. Sin embargo, se trata de un riesgo importante para el avalista, ya que no tiene nada que ganar y sí mucho que perder si no cumplimos con las obligaciones firmadas. 

Además, si incorporamos una garantía extra como otro inmueble u otro bien, también se incrementarán nuestras posibilidades de conseguir la aprobación y hasta de que nos presten más dinero. Eso sí, en estos casos conviene exigir que la garantía esté ligada solo a una parte de la hipoteca para que cuando esta se pague quede liberada. De esta manera, si tenemos algún problema para pagar las cuotas en un futuro, no arriesgaremos las dos propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

¿Puedes cubrir con tus ahorros el 20% no financiado por el banco? Pues aún necesitarás algo más de dinero si quieres financiar la compra de una casa con una hipoteca. En concreto, deberás pagar los gastos de constitución y los de compraventa, que conjuntamente pueden suponer entre un 10% y un 15% del valor de la vivienda

Los gastos de compraventa corren siempre a cargo del comprador, mientras que los generados por la escrituración del préstamo hipotecario deben repartirse entre este y la entidad bancaria. Si quieres saber más sobre gastos de hipoteca visita nuestra página dedicada a este tema.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si reunimos todos y cada uno de los requisitos mencionados en el apartado anterior, es el momento de bucear entre las decenas de hipotecas que se comercializan actualmente para elegir la mejor oferta. Esta búsqueda nos puede saturar un poco, pues recibiremos una gran cantidad de datos, pero hay que recordar que la información es poder. Veamos cuáles son los puntos en los que nos tenemos que fijar:

El tipo de interés: la gran decisión

El interés es lo que nos cobrará el banco por habernos prestado su dinero, aunque existen diversas maneras de aplicarlo. A continuación resumimos las más habituales, pero si quieres ampliar la información sobre los distintos tipos, puedes hacer clic sobre el enlace de cada categoría:

  • Hipotecas fijas: tienen siempre el mismo interés, que es el que se pactaremos con el banco en el momento de la firma, por lo que nos permitirá controlar muy bien nuestros gastos. Este interés solo cambiará si en algún momento incumplimos las condiciones de vinculación.

  • Hipotecas variables: su interés tiene una parte fija, el diferencial, que se pacta con el banco, y una variable, conocido como índice de referencia. Dicho índice suele ser el euríbor, aunque hay otros como el IRPH que conviene evitar por ser mucho más alto.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica es una mezcla entre los tipos anteriores. Actualmente, suelen tener un primer tramo fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a ser a tipo variable.

Hay además otras hipotecas un tanto especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo fijo y con otra a tipo variable. Sin embargo, son productos muy específicos que en España apenas se comercializan.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento fundamental es la financiación máxima que el banco concede al cliente, es decir, la parte de la compra de la casa que la entidad está dispuesta a cubrir. Como ya hemos comentado, por norma general, se suele financiar un máximo del 80% del valor de tasación o de compraventa para adquirir una primera vivienda, un límite que rara vez se supera para no aumentar el riesgo de la operación.

Asimismo, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese porcentaje bajará hasta el 60% o el 70%, por lo que necesitaremos tener aún más dinero ahorrado para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar que cuanto más dinero necesitemos, mayor será el capital sobre el que se calculen los intereses, por lo que es mejor que rebajemos esa cifra a lo que realmente necesitemos para no pagar de más.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

El plazo, como ya da a entender su propia denominación, es el tiempo que nos da el banco para amortizar la hipotecaesto es, para devolverle el dinero que nos haya prestado (más los intereses) del modo acordado en el contrato. 

Cuanto más largo sea el período de amortización, más reducida será la cuota mensual a pagar, pues tendremos más tiempo para devolver la misma cantidad de dinero. No obstante, se generarán más intereses, ya que se aplicarán durante más tiempo. Así, lo recomendable es encontrar un equilibrio entre una mensualidad que podamos abonar sin problemas y un plazo relativamente corto para no pagar de más en intereses.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que ciertos bancos nos cobran cuando efectuamos unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, ya que si se incluye en nuestro contrato, deberemos abonarla en cuanto firmemos la escritura), la de subrogación (aplicada cuando se cambia de banco), la de novación (se cobra al modificar alguna cláusula) y la de amortización anticipada o desistimiento (a pagar si se adelanta capital de la hipoteca). 

Asimismo, en las hipotecas fijas y mixtas (únicamente en su tramo fijo) puede incorporarse la llamada comisión de riesgo de tipo de interés. Esta, sin embargo, solo puede cobrarse si se genera una pérdida financiera a la entidad por una subrogación o una cancelación anticipada. 

Y por el otro lado, las vinculaciones son todos aquellos servicios o productos que los bancos nos ofrecen contratar a cambio de bajarnos el interés aplicado. Algunos de ellos no cuestan ni un solo euro, como domiciliar los ingresos o los recibos, pero nos obligarán a mantenernos ligados a la entidad y a firmar cuentas con sus propias condiciones. Otros, como los seguros, las tarjeta o los planes de pensiones, sí pueden costarnos dinero, así que debemos tenerlo presente al calcular el coste final de la hipoteca. 

En cualquier caso, solo debemos cumplir los requisitos de vinculación si los entendemos, si nos interesa y si la contratación de esos productos adicionales compensa su coste con un buen descuento en el interés.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han tenido que devolver mucho dinero en estos últimos años debido a la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que actualmente no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

No obstante, como existen un buen número de cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, el vencimiento anticipado, los intereses moratorios, el mal reparto de los gastos de hipoteca...) que también se consideran abusivas es imprescindible que nos informemos bien al respecto. 

La clave, como siempre, está en leer con detenimiento el contrato y no firmar nada que no entendamos al 100%. En ese sentido, no debe darnos vergüenza preguntar lo que no comprendamos al banco, al notario o en foros especializados como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

  • Cuál es la información que debe reflejar una FIPER
  • Qué condiciones pueden influir en el coste de tu hipoteca
  • Qué pasos debes dar antes de firmar un préstamo hipotecario

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Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

¿Ya sabes en qué fijarte para escoger entre todas las hipotecas del mercado la que mejor se adapta a ti? Pues ahora es el momento de iniciar la búsqueda activa. Para ello, en esta misma web cuentas con diferentes herramientas que pueden facilitarte el trabajo:

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, una buena decisión es consultar un listado con las mejores opciones que podemos encontrar actualmente en el mercado.

  • Comparador de hipotecas: te servirá para tener una idea general de las condiciones que se están ofreciendo actualmente, comparar entre varias opciones simultáneamente y ponerte en contacto con las entidades para pedir una oferta personalizada. En este punto, cabe recordar que lo ideal es contar con al menos tres propuestas para poder comparar bien lo que nos ofrecen.

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

  • Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

¡Guía GRATUITA!Cómo pedir una hipoteca al banco

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
  • Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  • Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca

Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibirás esta útil guía gratuitamente.

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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Pese a que nos esforcemos para dar con la mejor hipoteca, es posible que, con el paso de los años, queramos cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, puede que nos interese modificar algún aspecto relacionado con el tipo (bajarlo, pasar de una hipoteca variable a una fija, cambiar el índice de referencia, etc.), suprimir una cláusula que consideremos peligrosa o abusiva, eliminar comisiones o vinculaciones, ampliar el plazo o el capital de la hipoteca, quitar alguna garantía extra, sustituir a un titular por otro, etc. 

Todas estas modificaciones se pueden realizar de varias maneras. Veamos con qué operaciones podemos cambiar una o más cláusulas del contrato:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100% gratuita para el usuario.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

  • 1 Respuesta
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Buenos días, E visto un piso y si todo va bien voy a coger una hipoteca tal cual la tiene los actuales propietarios, fecha da en 2005. Mi pregunta es si al estar la hipoteca ya constituida ,me podré desgravar ante Hacienda como vivienda habitual? Saludos y muchas gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Gabriamores.

Entendemos que no. Para poder desgravar las cuotas de la hipoteca en la declaración de la renta es imprescindible haber efectuado la compra del piso antes del 1 de enero de 2013, algo que no se cumpliría en vuestro caso al adquirirlo muchos años después.

Un saludo.  

charlyciri
que hipoteca me sale mejor @charlyciri - hace 18 horas
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hola buenos días mi nombre es Carlos un saludo a todos.Mi duda es estoy mirando hipotecas para un piso de 208000 Euros sin iva y ya he pagado 41000 voy a solicitar una hipoteca de 187000 euros y he mirado varias, pero no sé si coger una fija, variable o mixta. Me atrae no tener mucho riesgo y por eso me gusta la fija, pero no sé si mixta sería mejor, o variable.
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  • 19 Visitas
Voy a comprar una segunda vivienda en plan de inversión como es poco dinero me han recomendado un crédito personal para ahorrarme los gastos que conlleva una hipoteca, con la nueva ley me sale mejor pedir la hipoteca?
Me refiero al ahorro de los gastos de tasación, notaría y levantamiento posterior de la hipoteca.Quiero firmar en breve y no sé si con la nueva ley me saldría mejor solicitar la hipoteca
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, marey.

En principio, con la nueva ley hipotecaria no tendrías que pagar diversos gastos asociados a la constitución de la hipoteca: en concreto, te ahorrarías los aranceles notariales y registrales y los honorarios de la gestoría. Por lo tanto, sí podría salirte más a cuenta que firmar un préstamo personal, especialmente si tenemos en cuenta que estos productos tienen un interés más alto y que, cuando se firman ante notario (algo muy probable dado que te lo darían para comprar una casa), sus honorarios corren por la cuenta del prestatario. 

Sin embargo, la nueva regulación no verá la luz hasta finales de este año o principios del siguiente. Por lo tanto, tendrás que valorar si prefieres contratar el préstamo personal ahora para no perder la oportunidad de compra o esperar a que se promulgue la normativa para pagar menos. 

Un saludo. 

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