¿Buscas una hipoteca y no sabes por dónde empezar? Desde HelpMyCash.com te ayudamos a comparar las mejores ofertas y resolvemos todas tus dudas de manera gratuita. En esta página te contamos cuáles son los requisitos y en qué deberías fijarte para conseguir la hipoteca más barata.
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Para que estés al día de las novedades que han producido durante las últimas semanas en el mercado hipotecario, a continuación hemos recopilado las noticias más destacadas sobre hipotecas de las últimas semanas:
El banco online EVO, perteneciente al Grupo Bankinter, ha abaratado su Hipoteca Inteligente tipo fijo, cuyo interés es ahora del 1,29% a 20 o 30 años a cambio de domiciliar la nómina y firmar un seguro de hogar (1,49% sin bonificaciones). Esta entidad también ha rebajado ligeramente sus préstamos a tipo variable y mixto.
El presidente de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) afirma que si no hay restricciones legales, los bancos tienen que pagar intereses a los hipotecados si sus préstamos tienen un tipo por debajo del 0%. Por lo tanto, los que firmaron su contrato antes del 16 de junio de 2019 podrían reclamar que se les aplique un interés negativo si el diferencial y el euríbor suman menos del 0%, siempre que en la escritura no aparezca un tipo mínimo.
Según los datos publicados por el Colegio de Registradores, durante el pasado mes de agosto la firma de préstamos hipotecarios para vivienda se redujo en un 2,8% respecto a 2019. Este descenso interanual es sensiblemente inferior al de julio (-22,8%) y al de junio (-11,2%), así como el menos brusco desde el pasado mes de marzo.
El euríbor, que es el índice de referencia de la inmensa mayoría de los créditos para vivienda a tipo variable, cerró el mes de septiembre a una media del -0,415%, según el Banco de España (un nuevo mínimo histórico). Esto beneficiará a aquellos que tengan una hipoteca variable con revisión próximamente, pues se les rebajará la cuota.
La menor demanda de préstamos hipotecarios ha motivado a los bancos a apostar por la subrogación. Y, de momento, los clientes están respondiendo: según el INE, los cambios de entidad para mejorar la hipoteca aumentaron un 49,7% en el pasado mes de julio respecto al mismo período de 2019. Si estamos interesados en esta operación, desde HelpMyCash hemos diseñado una calculadora de subrogación para saber en un minuto cuánto podríamos ahorrar con el cambio.
Los expertos de HelpMyCash trabajan cada día para ofrecer toda la información que necesitan nuestros usuarios para completar el proceso de solicitud de financiación. Además, este comparador mantiene actualizado el ranking de las mejores hipotecas y ofrece muchas herramientas totalmente gratuitas que hacen más fácil la gestión de las finanzas personales. Utilizar HelpMyCash para pedir tu hipoteca te permitirá:
Conocer las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas del mercado en cada momento
Entender y aprender todos los conceptos que giran en torno a la financiación de una vivienda
Saber qué aspectos puedes reclamar de tu hipoteca y cómo hacerlo
Explorar las posibilidades de mejorar tus condiciones actuales de financiación
Resolver tus dudas en el foro de hipotecas con la ayuda de nuestros expertos
Antes de tan siquiera plantearnos la opción de contratar un préstamo hipotecario, es conveniente que nos preguntemos si el banco aprobaría nuestra solicitud. Cada entidad sigue sus propios criterios de riesgo para determinar si un cliente es solvente o no, pero normalmente todas se fijan en los siguientes parámetros:
Por norma general, con las hipotecas podemos financiar un máximo del 80% de la vivienda que queramos comprar (algo que se conoce como loan to value o LTV). En consecuencia, es fundamental que tengamos ahorrado el 20% restante más un 10-12% adicional que deberemos usar para pagar los gastos de escrituración de la propiedad y del préstamo.
Imaginemos, por ejemplo, que la vivienda que nos interesa cuesta 100.000 euros, excluyendo impuestos. En este caso, necesitaremos contar con unos ahorros equivalentes al 30-32% de ese importe, es decir, unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.
Si no tenemos ahorros, conseguir financiación será mucho más complicado. En unos pocos casos, los bancos pueden ofrecernos hipotecas al 100% de financiación o, al menos, con un LTV del 90% o del 95%, pero para ello tendremos que comprar uno de sus pisos, contar con un perfil muy bueno, etc.
Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones.
Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.
Aunque parezca una obviedad, nunca está de más recordarlo: para acceder a las hipotecas es imprescindible no tener muchas deudas vigentes. En ese sentido, desde el Banco de España recomiendan dedicar hasta el 30-35% de los ingresos netos a pagar las deudas financieras. Si la cuota de nuestra futura hipoteca (más las de otros créditos que estemos pagando) supera ese límite, es muy probable que nuestra petición sea rechazada.
Además, no debe aparecer ningún impago en nuestro historial crediticio, ya sea en la CIRBE o en ficheros de morosidad como ASNEF. Si eso ocurre, saltará la alarma del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud será denegada de manera automática.
El tipo de interés
El plazo de devolución
La vinculación
El porcentaje de financiación
Las comisiones
Si cumplimos todos los requisitos, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. En este breve vídeo te contamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos para conseguir una hipoteca:
El tipo de interés es lo que el banco nos cobra por prestarnos su dinero:
Cuanto más alto es el interés, más caras son las cuotas que tendremos que abonarle cada mes (y al contrario). Lo mejor sería buscar una hipoteca que tuviera el menor interés posible.
Los bancos también nos tienen que mostrar la tasa anual equivalente (TAE). Este es un indicador que refleja lo que nos costará anualmente el préstamo teniendo en cuenta todos sus gastos y nos facilita la comparación entre varias ofertas.
Otro elemento a tener en cuenta es la parte de la compra que cubre el préstamo hipotecario:
Normalmente los banco financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual.
Si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 70% o el 60%, por lo que hay que contar con más ahorros para efectuar la compra.
Cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.
Como podemos adivinar, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca íntegramente, es decir, para devolverle hasta el último euro prestado más los intereses:
En las hipotecas que tienen un plazo más largo, las cuotas que se pagan son más bajas, ya que el dinero se devuelve en más tiempo.
No obstante, eso también provoca que se devenguen intereses durante más tiempo, así que al final hay que pagar más por este concepto. Por ello, es aconsejable buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado.
Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son:
Comisón de apertura, que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura.
Comisión de subrogación, que se aplica al cambiar de banco.
Comisión de novación, a pagar cuando se modifica una cláusula.
Comisión de amortización anticipada o desistimiento, que se cobra al devolver dinero antes de tiempo.
Son aquellos productos que van asociados a la contratación de las hipotecas. Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria nueva, podemos distinguir entre dos clases:
Los vinculados son aquellos que el banco nos obliga a contratar para acceder a la financiación. Por ley, solo nos pueden obligar a contratar un seguro de daños y uno de amortización, que se pueden suscribir con cualquier compañía aseguradora sin que nos empeore el interés.
Los combinados son los productos que podemos firmar voluntariamente para conseguir un interés más bajo: seguros multirriesgo, tarjetas de débito o de crédito, domiciliación de la nómina o de los ingresos, planes de pensiones... Algunos nos pueden costar dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca.
En la información precontractual debe especificarse claramente cuáles son los servicios vinculados y combinados, así como cuál es el precio de cada uno de ellos. En el caso de los segundos, solo es aconsejable contratarlos si los entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de firmarlos.
Al contratar un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, se tienen que escriturar e inscribir tanto el crédito como la operación de compraventa. Eso genera una serie de gastos a los que habrá que hacer frente, aunque no todos los paga el cliente:
De constitución: son los asociados a la formalización del crédito hipotecario. Por ley, el cliente solo tiene que pagar la tasación de la vivienda, que cuesta unos 300 euros de media. Las otras partidas (notaría, registro, gestoría e impuesto sobre actos jurídicos documentados) las tiene que cubrir el banco.
De compraventa: los que se generan por la formalización de la compraventa. En este caso, el comprador tiene que pagarlos prácticamente todos (notaría, registro, gestoría e impuestos de compra), mientras que el vendedor solo debe abonar la plusvalía municipal.
Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas.
Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com.
Las hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:
Las hipotecas fijas tienen las siguientes características:
Siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma.
Nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.
Las hipotecas variables tienen las siguientes condiciones:
El interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses.
En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.
Por último, las hipotecas mixtas se diferencian porque:
Se trata de una mezcla de las dos clases anteriores.
Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.
También existen otros préstamos hipotecarios algo más especiales, como los de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.
Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo:
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¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.
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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:
Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibirás esta útil guía gratuitamente.
Ver y descargar guíaLa respuesta es sí. Puede que nos interese cambiar algún aspecto del contrato: rebajar el interés que se nos aplica, pasar del tipo variable al fijo, eliminar alguna comisión o varios productos combinados, ampliar el capital o el plazo de reembolso, quitar una de las garantías, sustituir a uno de los cotitulares por otra persona...
Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones:
Novación: implica negociar con nuestro propio banco para que nos cambie las condiciones del contrato. El banco podría no aceptar nuestra propuesta a no ser que hubiéramos pactado el cambio y constara en la escritura de la hipoteca.
Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular del crédito cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.
Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una alternativa cuando lo anterior no funciona.
En HelpMyCash hemos recopilados las preguntas más frecuentes de nuestros usuarios y hemos añadido una respuesta para cada una de ellas. Puedes consultarlas todas a continuación:
Algunos bancos nos exigen que contratemos seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito y otros productos adicionales para conseguir el tipo de interés bonificado. Estos añadidos se conocen como productos combinados y determinan la vinculación del cliente a la entidad.
Cuando comparamos varias hipotecas no hay que perder de vista los productos combinados, ya que podrían incrementar el coste total. De hecho, una hipoteca con un tipo de interés más alto pero sin vinculación podría ser más conveniente que otra con un interés más atractivo y una vinculación alta.
Lo ideal sería contratar una hipoteca sin comisiones. Sin embargo, no siempre es posible y nos podríamos encontrar con las siguientes: comisión de apertura, comisión de amortización anticipada total o parcial, comisión de subrogación y comisión de novación.
Cada mes se publica el valor del euríbor y este dato lo podemos consultar en nuestra página sobre euríbor actual. Además, nuestros expertos calculan periódicamente cuánto subirá la cuota de la hipoteca si se acerca la fecha de revisión, tanto si es anual como si es semestral.
Sí. Si no estamos contentos con las condiciones que nos ofrece nuestro banco, podemos mover la hipoteca a otra entidad. Esta operación se conoce como subrogación y tiene asociados algunos gastos. En total, el coste oscila entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente.
Los expertos de HelpMyCash han diseñado una calculadora gratuita de subrogación con la que podrás descubrir cuánto podrías ahorrar en tu caso concreto. Deberás introducir el capital pendiente, los años de vida que le quedan a la hipoteca y el tipo de interés que estás pagando en estos momentos.
Sí. Lo primero que podemos hacer es intentar negociar con nuestro banco y esta operación se llama novación. Podemos proponer una rebaja del tipo de interés, un cambio de titulares, una prolongación del plazo de devolución, una ampliación de capital, la eliminación de productos combinados, etc.
En algunos casos, también se pueden acordar pequeñas modificaciones a través de un pacto privado que, a diferencia de la novación, podría no tener ningún coste.
Otra opción sería cambiar la hipoteca de banco en un proceso conocido como subrogación de hipoteca. Por último, nos quedaría solicitar un nuevo préstamos hipotecario con condiciones mejoradas y cancelar el tenemos en curso. Aunque esta opción podría ser la más cara de las tres anteriores.
Estos son los pasos para cancelar una hipoteca:
Si no queremos hacerlo por nuestra cuenta, podemos contratar a un gestor para que complete el proceso.
En ambos casos deberemos pagar obligatoriamente los gastos de la notaría y el registro y podríamos tener que abonar una comisión de cancelación anticipada si lo recoge el contratado de la hipoteca. Por último, si contratamos los servicios de un gestor también deberemos pagar por ello.
No. Para firmar una hipoteca deberemos contratar el seguro de daños obligatorio, que es algo más barato que un seguro de hogar y además podremos firmarlo con cualquier otra compañía.
Lo que sí que podría ocurrir es que la entidad no exigiera contratar un seguro de hogar con ellos para conseguir un tipo de interés bonificado. En ese caso, deberemos valorar qué es lo que más nos conviene.
Escoger entre una hipoteca a tipo fijo y otra a tipo variable dependerá de nuestra tolerancia al riesgo. Las préstamos hipotecarios con un interés fijo, por una parte, ofrecen la seguridad de una cuota estable, aunque son un poco más caros. Las hipotecas variables, por otra parte, son la opción más económica, aunque el importe de las mensualidades podría incrementar en un futuro dependiendo del comportamiento del euríbor.
Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.
Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.
Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.
Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.
Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:
Muchas gracias Miquel por la respuesta tan completa que me has dado.Viendo lo que comentas, me parecen unos **** diciendo que es la ley quien obliga a hacer la novación de tal forma y no mediante contrato privado. Nos dice que como es una hipoteca bonificada (no se si porque en su día nos concedieron el 100% o porque...) no hay otra forma de hacerlo.El coste de cancelación es simplemente 0.25% con lo que sale muy a cuenta la subrogación, considerando lo que nuestro banco actual nos esta exigiendo.
Gracias!
Hola, Argi.
En cuanto a lo primero, la ley no impide en ningún caso que hagáis un contrato privado, pero el banco sí puede negarse si quiere. Por lo tanto, si te exige hacer el cambio a través de una novación, no te queda otra opción que aceptarlo o rechazarlo.
Sobre lo que te quieren cobrar, dependerá mucho de lo que cueste la comisión por novación que se indique en tu escritura. Nuestro consejo es que le pidas al banco un desglose de todos los gastos que te va a cobrar por la operación para ver si todo te cuadra.
Respecto a la subrogación, en principio tendrías que pagar una tasación de unos 300 euros más la comisión que te cobre el banco del que te vas, que encontrarás en la escritura. Por lo tanto, sí te podría salir más a cuenta, aunque habría que calcularlo.
Nuestro consejo, en tu caso, es que pidas ofertas de subrogación a otras entidades para ver qué condiciones estarían dispuestas a darte. De este modo, podrás compararlas con la de tu banco y podrás hacer números para ver qué te sale más a cuenta. Si quieres, puedes usar esta calculadora gratis de subrogación para ver cuánto podrías ahorrar y ponerte en contacto con varios bancos.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Muchas gracias por mi parte también. Este mes firmo con RTD y ya llevo 2 meses con el acoso de las llamadas y la verdad que leer que se puede salir de esto ayuda.
Muchísimas gracias por tu respuesta me no sabes lo que la necesitaba. 😊😊
Sobretodo, no tengamos miedo, al juzgado no te van a llevar para nada, primeramente por que con los intereses abusivos que cobran tienen todas las de perder además, tu no te has negado a pagar nada, solo que lo pagarás a través de RTD y eso lo saben por que RTD ya se les tiene dicho y negociado, aún asi ellos insisten para ver si te pueden sacar algo, tu resiste y confia en RTD que todo ira bien ya lo verás.
Gracias amj te agradezco mucho tu respuesta, espero ir llevándolo mejor poco a poco. Saludos!!!
Hola Barbara, si te sirve de alivio yo ya llevo un año con RTD y ya me han liquidado un monton de deudas. Las llamadas de los acreedores es lo peor, a partir del 3-4 mes ya van disminuyendo pero al principio te llaman a todas horas y a tu familia, al trabajo incluso a los vecinos de la escalera donde vives se pone uno malo, yo al final acabé desconectando el telefono movil, no les hagas caso, ellos no quieren perderte como cliente por eso te llaman tanto, ánimo y paciencia.
Hola, Helper_601336019.
Entendemos que sí tendrías base para reclamar, pero no somos expertos legales. Por ello, nuestro consejo es que traslades tu duda a un despacho de abogados, que te podrá prestar un mejor asesoramiento.
Un saludo.
Publicado el 27/10/2020
Publicado el 27/10/2020
Publicado el 26/10/2020
