Las mejores hipotecas variables del mercado
Las hipotecas fijas más atractivas
Interés y cuota a 20 años. En general, cuanto más bajo es el plazo, menor es el interés. Para ver otros plazos puedes entrar en cada ficha.
Hipotecas al 100 % para comprar pisos de bancos
Claves para entender una hipoteca
Si queremos conocer con más detalles los elementos de los que se componen las hipotecas y cómo pueden afectar al precio de estos productos, nuestro simulador de hipoteca nos puede resultar muy útil, ya que es una herramienta que calcula cuál podría ser el precio de las cuotas de un crédito hipotecario con un importe, un interés y un plazo determinados. Para acceder a este simulador online gratuitamente solo tenemos que hacer clic sobre el botón rojo que encontraremos en la parte inferior del siguiente recuadro:
En la presente página mostraremos toda la información básica sobre las características y la estructura de una hipoteca. Asimismo, explicaremos en qué aspectos debemos fijarnos para hacernos con una oferta realmente atractiva, como las comisiones o la vinculación, por ejemplo. No obstante, para empezar hablaremos acerca de los tres pilares sobre los que se fundamenta toda hipoteca: el interés, el plazo y el capital.
1. El interés
En términos generales, el interés es el beneficio que una entidad bancaria espera percibir cuando nos presta el dinero suficiente para que nos compremos una vivienda (u otros bienes) y nos permite devolvérselo a plazos. En concreto, se trata de un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente del crédito y que determina cuánto habrá que abonar para amortizarlo, tanto mensualmente como en total. Sin embargo, dependiendo de cómo sea, es posible que su valor sufra modificaciones a lo largo de la vida de la hipoteca. De esta manera, pueden distinguirse hasta tres clases de hipoteca: la fija, la variable y la mixta.
En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el interés es un valor que no se modifica durante todo el plazo del préstamo hipotecario. En cambio, en el de las hipotecas variables, el interés aplicado sí puede cambiar en cada revisión de la cuota, puesto que está ligado a un índice de referencia que, en la mayoría de los casos, arroja un valor distinto en cada actualización. Actualmente, el índice que más utilizan las entidades financieras que operan en España es el euríbor a un año, aunque también se pueden emplear otras referencias alternativas como el IRPH, por ejemplo.
Para determinar qué interés aplicarán sobre sus hipotecas variables, los bancos suman un porcentaje fijo denominado diferencial al valor que registre un índice de referencia como el IRPH Entidades o el euríbor a 12 meses, que de hecho es el que más se utiliza en España para esta finalidad. De este modo, el tipo de estos productos puede ser, por ejemplo, de E + 1 %. Sin embargo, a causa de la alta volatilidad del euríbor y de la manipulación de la que fue objeto hace unos años por parte de algunas entidades financieras, el Instituto Europeo de los Mercados Monetarios (EMMI, por sus siglas en inglés) actualmente elabora un nuevo método para calcularlo, aunque aún no se sabe cuándo entrará en vigor.
Además de estas dos modalidades, también podemos distinguir una tercera categoría de hipotecas según su tipo de interés, aunque hay que decir que la oferta de esta clase es inferior a la del resto y que, dado el actual escenario, su contratación puede considerarse poco recomendable. Nos referimos a las hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo durante los primeros tres a 20 años y variable una vez pasado ese plazo. Más adelante explicaremos con más profundidad cuáles son las características principales de todas estas hipotecas.
2. El plazo
El plazo de amortización de una hipoteca (o de reembolso o devolución) es el tiempo que el banco da al cliente para que este devuelva el préstamo hipotecario íntegramente, es decir, para que reembolse todo el dinero otorgado y pague los intereses que correspondan, normalmente a través del pago de cuotas mensuales. En las hipotecas a tipo variable, el plazo suele ser de unos 30 años como mucho, aunque algunas entidades nos permitirán prolongarlo hasta los 40 años (ya no se ven esas hipotecas a 50 años que se hicieron tan populares antes de la crisis). En cambio, las hipotecas fijas se suelen devolver en un máximo de 20 años o, en cada vez más casos, hasta en 25 o 30 años.
En muchas ocasiones, el banco nos permitirá seleccionar el plazo de reembolso (con unos límites, como es lógico) para que podamos adaptar el importe de las cuotas a nuestro volumen de ingresos. Eso sí, en este punto conviene tener claro que cuanto más prolongado es el período de amortización de una hipoteca, más cara sale a la larga, ya que se devengan intereses durante más tiempo. Sin embargo, en estas situaciones, las mensualidades tienen un precio más asequible. En cambio, cuando el plazo es corto, las cuotas son un poco más caras, pero a devengarse intereses menos tiempo, la hipoteca es más barata al final.
Otro punto que hay que tener en cuenta sobre el período de devolución es que las entidades financieras suelen establecer qué edad pueden alcanzar como mucho los titulares cuando venza el contrato. Ese límite puede ser menor o mayor dependiendo de la política de cada banco, pero suele situarse entre los 70 y los 80 años. En consecuencia, si queremos devolver la hipoteca en un plazo de 40 años y la edad máxima fijada por el banco es de 75 años, deberemos tener un máximo de 35 años para obtener la aprobación.
3. El capital
El principal o capital de los préstamos hipotecarios es la suma de dinero que nos presta una entidad para financiar la adquisición de una vivienda. Durante la amortización de la hipoteca también se puede hablar de principal pendiente o de saldo vivo de la hipoteca.
La suma de dinero que un banco nos puede dar con una hipoteca para que nos compremos una vivienda puede ser mayor o menor dependiendo de sus criterios de riesgo y del resultado del análisis de nuestro perfil. En dicha evaluación se considerarán aspectos como nuestro volumen de ingresos, nuestro nivel de ahorros, nuestra situación personal, laboral y financiera, el precio del inmueble y su valor de tasación, entre otros.
Eso sí, hay que decir que en muchos casos no será posible contratar hipotecas con un importe inferior a los 30.000 euros, ya que se trata de una cantidad muy reducida que se podría obtener a través de un préstamo personal. Sin embargo, si necesitamos un capital menor al mencionado, no es recomendable que pidamos un crédito al consumo, pues el interés de estos productos es, en general, notablemente mayor que el de las hipotecas.
En cuanto al importe máximo, las entidades no suelen prestar más del 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda a adquirir (generalmente el más bajo de ambos). De todas formas, todavía hay bancos que dan la opción de contratar una hipoteca 100, especialmente si pedimos financiación para adquirir uno de sus pisos embargados. Antes del estallido de la crisis económica, conseguir una de estas hipotecas 100 era relativamente sencillo (hasta hacerse con más del 100 % para cubrir los gastos de escrituración), pero estos préstamos ya no se comercializan con tanta libertad actualmente.
Modelos de hipotecas según el tipo de interés
Dependiendo de cuál sea la evolución del importe de las cuotas mensuales, con las que se irán devolviendo tanto los intereses como el capital prestado, podemos distinguir diversos modelos de hipotecas. En concreto, hay tres modalidades principales de hipotecas:
- Hipotecas a interés variable. El interés de las hipotecas variables está compuesto por la suma de un porcentaje fijo (el denominado diferencial) más la cotización que arroje un índice de referencia determinado, que normalmente es el euríbor a 12 meses. Como su valor depende tanto de la evolución del índice al que está ligado el interés de estos productos se puede modificar cada cierto tiempo en función de sus oscilaciones. Así, los contratos de las hipotecas a tipo variable suelen revisarse una vez al año o al semestre, cuando el banco recoge el valor registrado por el euríbor en el mes o en los dos meses anteriores y lo suma al diferencial para calcular el nuevo interés aplicado. Sin embargo, hay que decir que durante los primeros 12 a 24 meses estas hipotecas suelen tener un fijo inicial.
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Hipotecas a interés fijo. A diferencia de lo que ocurre con los productos mencionados anteriormente, el interés de estos créditos hipotecarios es un valor que se mantiene constante desde el inicio del plazo hasta su vencimiento, ya que no está ligado a índices de referencia como el euríbor. De este modo, con estos préstamos podemos saber con antelación cuál será el interés de la hipoteca para siempre, así como cuánto pagaremos de cuota y cuánto habrá que abonar en total para amortizar la hipoteca.
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Hipotecas a tipo mixto. Las hipotecas mixtas son préstamos hipotecarios cuyo interés es fijo en los primeros años de vida del contrato y se convierte en un tipo variable referenciado a un índice durante el resto del plazo. Esta es la fórmula que utiliza la banca en estos momentos, pero puede ser exactamente la opuesta en función de la coyuntura económica del momento. La duración del plazo para cada tramo de interés se acuerda entre el banco y el cliente antes de que se formalice la escritura de la hipoteca, aunque lo más común es que el período a tipo fijo sea de entre cinco y 20 años.
Estas tres modalidades, que podemos encontrar fácilmente en los catálogos de productos de muchos de los bancos que operan en España, no son las únicas hipotecas que se pueden contratar. Y es que ciertas entidades también ofrecen otros préstamos alternativos con unas condiciones algo particulares, como las hipotecas de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo fijo y otra a tipo variable. También son poco frecuentes las llamadas hipotecas multidivisa, que se conceden en moneda extranjera y tienen un interés referenciado al líbor de esa divisa. Como vemos, disponemos de varias maneras de financiar la compra de una vivienda, pero debido a la complejidad de estos contratos hipotecarios un tanto exóticos, lo recomendable es decantarse por los productos considerados más convencionales.
Pedir una hipoteca no es fácil. Por esto en HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía que te servirá de toma de contacto, para que puedas ir preparado a la negociación con el banco. En ella podrás encontrar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca. Consigue gratis tu guía en el siguiente enlace:
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¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?
Solicitar una hipoteca es, seguramente, la decisión financiera más importante en la vida de una familia; de ahí que sea fundamental que nos informemos debidamente sobre las condiciones y las obligaciones a las que nos vincularemos durante las próximas décadas. Si nos genera dudas cualquier cláusula de la futura hipoteca, tenemos que pedirle al notario (podemos consultar en la notaría las escrituras de la hipoteca en los tres días previos a la firma) y al banco que nos expliquen adecuadamente su contenido. De hecho, ese es su derecho y nuestra obligación, sobre todo si la entidad prestamista está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
De este modo, evitaremos que el banco incluya cualquier cláusula no deseada o hasta abusiva en nuestra hipoteca sin nuestro conocimiento, como por ejemplo una cláusula suelo (un tipo mínimo preestablecido en una hipoteca variable) o el índice IRPH. Todas ellas podrían encarecer, y mucho, el precio de nuestra futura hipoteca, por lo que su incorporación sería muy perjudicial para nuestros bolsillos. Eso sí, también conviene recordar que nosotros, como consumidores, siempre tenemos la responsabilidad de informarnos debidamente sobre las condiciones de las hipotecas que solicitemos, así como acerca de los riesgos asociados a la contratación de los préstamos hipotecarios.
Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:
1. El tipo de interés
Antes ya hemos visto cuáles son las distintas clases de hipotecas que podemos encontrar dentro del mercado financiero español según su interés aplicado. Pero lo realmente importante del tipo de interés es que, además de definir a qué categoría pertenece el producto, es el factor que determina cuál será el precio concreto de la hipoteca una vez abonadas todas y cada una de las cuotas acordadas.
En consecuencia, una de las claves para conseguir un préstamo hipotecario atractivo es encontrar a un banco que nos ofrezca un buen tipo de interés. En el caso de las hipotecas variables, por ejemplo, lo ideal es que el producto contratado tenga un diferencial de en torno al 1 % (o inferior) y un fijo inicial lo más reducido posible. Además, es aconsejable que podamos obtener la bonificación máxima sin necesidad de suscribir otros muchos servicios vinculados, así como que su precio sea bajo o nulo.
El caso de las hipotecas fijas es un poco distinto, pues su interés suele ser menor o mayor en función del plazo que acuerden el banco y el cliente. En consecuencia, si queremos comparar varios de estos productos adecuadamente, siempre deberemos comprobar que todos ellos tengan exactamente el mismo período de devolución. Normalmente, las hipotecas fijas más atractivas a 20 años tienen un interés de en torno al 2 %, mientras que si el plazo es de 30 años, el tipo máximo aceptable se situaría por debajo del 3 %.
2. La cuota de hipoteca
Las cuotas de la hipoteca son los cobros que el banco nos va pasando con una determinada periodicidad. Habitualmente, estos suelen ser mensuales, pero también es posible acordar con el banco otra manera de hacerlo (bimensual, por ejemplo).
Si el préstamo que contratamos es una hipoteca fija, sus cuotas siempre tendrán el mismo importe, ya que el interés de estos productos no está ligado a ningún índice de referencia y, por lo tanto, no puede sufrir cambios durante la vigencia del crédito (siempre que no se modifiquen sus condiciones, lógicamente). En cambio, el precio de las variables sí puede modificarse en cada revisión de la hipoteca, que es una operación que se suele llevar a cabo una vez al semestre o al año. Así, en la fecha establecida en la escritura, se actualiza el valor del índice ligado a la hipoteca por el último que haya registrado, por lo que el tipo aplicado cambia y se recalcula el coste de las cuotas que habrá que pagar hasta la siguiente revisión.
El importe de las cuotas hipotecarias se compone de dos elementos distintos: una parte corresponde al capital pendiente de amortizar del préstamo y la otra está formada por los intereses devengados. En consecuencia, cuando se abonan las mensualidades de una hipoteca, en realidad se está devolviendo tanto el dinero concedido por el banco como el propio precio de la hipoteca. Sin embargo, hay que decir que el reparto de estos elementos dentro del coste de las cuotas no es al 50 %, pues el peso de cada uno puede variar dependiendo del momento en el que nos encontremos del plazo de la hipoteca.
Además, el modo de distribución de los factores que configuran el importe de las cuotas puede ser distinto según el método de reembolso establecido en el contrato hipotecario. En España, el más frecuente es el llamado sistema de amortización francés, mediante el que hay que abonar unas mensualidades constantes que se componen, al inicio de la hipoteca, de una parte mayor de intereses que de capital. A medida que el plazo transcurre, esa relación se va invirtiendo hasta que, al final de la hipoteca, lo que se paga de capital es mucho mayor. Por ello, si efectuamos una amortización anticipada durante los primeros años, obtendremos un mayor ahorro que si la llevamos a cabo más tarde, ya que aún no habremos abonado la mayor parte de los intereses devengados.
3. La financiación máxima
Muchos consumidores creen erróneamente que el banco les financiará el precio total de la vivienda que adquieran. Sin embargo, por norma general, las hipotecas tienen un LTV (loan to value) máximo del 80 % del valor más bajo entre la compraventa y la tasación del inmueble, un porcentaje que se reduce todavía más (hasta el 60 % o el 70 %) cuando se solicita el préstamo para adquirir una segunda residencia. En caso de superar ese valor, el riesgo de morosidad de la operación se dispara, pues se contrae una deuda mucho mayor y, por lo tanto, las cuotas a pagar son más altas y hasta resulta necesario prolongar el plazo de amortización.
Desde que explotó la burbuja inmobiliaria, ese es el valor máximo que se puede financiar con la inmensa mayoría de las hipotecas que se comercializan en España. No obstante, eso no significa que las hipotecas al 100 % hayan desaparecido del mapa, pues todavía podemos hacernos con una si adquirimos uno de los pisos de bancos o si contratamos una hipoteca joven para menores de 35 años. Otra manera de conseguir una hipoteca 100 es tener un muy buen perfil financiero para negociar la concesión de más dinero, pero antes de pedir una hipoteca de esta clase debemos saber que está nos saldrá más cara a largo plazo, ya que los intereses se devengarán sobre un importe mayor.
4. Las comisiones de la hipoteca
Las comisiones de las hipotecas pueden clasificarse en dos grandes categorías: las que hay que pagar obligatoriamente y las que solo se aplican al efectuar unas operaciones determinadas. En el primer grupo encontramos la conocida comisión de apertura, cuyo coste suele ser de entre el 0,1 % y el 1,5 % del capital del préstamo otorgado (a veces con un importe mínimo). Si aparece en la escritura, tendremos que pagarla en cuanto formalicemos la operación, lo que disparará la suma de dinero a desembolsar en el momento de la firma.
En la segunda categoría, que es la de las comisiones que solo se aplican por la modificación de las cláusulas de la hipoteca, encontramos las compensaciones que muchos bancos cobran por amortizar el préstamo antes de tiempo, por trasladar la hipoteca a otro banco (subrogación) o por cambiar las condiciones de la escritura mediante un acuerdo con la propia entidad (novación). El precio de varias de estas comisiones está regulado en España, como el de las compensaciones por reembolso anticipado o por subrogación (en ambos casos puede ser de hasta el 0,5 % o de hasta el 0,25 % a partir del sexto año), mientras que el del resto puede pactarse libremente entre las partes.
Asimismo, hay muchas hipotecas a tipo fijo y mixto que también incluyen la llamada comisión de riesgo de tipo de interés; una compensación que solo se puede incorporar en estos productos cuando se aplica un interés fijo durante más de un año. Hay que decir, eso sí, que esta penalización puede aplicarse únicamente cuando se lleva a cabo una subrogación de hipoteca o una cancelación anticipada (parcial o total) y se produce una pérdida financiera para el banco. Solo en estos casos, la comisión puede sumarse a las posibles compensaciones por subrogación o por desistimiento.
Pero no todos los bancos nos cobrarán estas penalizaciones. Por ejemplo, dentro del sector de la banca online encontramos a un buen número de entidades que ofrecen hipotecas absolutamente libres de comisiones, ya que al no contar con mucho personal, no necesitan cobrar gastos de gestión o de estudio a sus clientes.
5. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca
Si contratamos nuestra hipoteca antes de que terminara el año 2012, podríamos reclamar al banco que nos devuelva todo lo cobrado por las comisiones de mantenimiento de la cuenta vinculada a la hipoteca, pues este aspecto no estaba regulado entonces y, por lo tanto, se trataba de una cláusula que debía haber sido negociada entre las partes. En cambio, si se produjo la formalización de la firma a partir de 2013, la entidad solo podría aplicar las comisiones de la cuenta para pagar la hipoteca en el caso de que se dieran las siguientes circunstancias:
- La entidad debe informar previa y específicamente a los clientes sobre la exigencia de contratar una cuenta que sirva como plataforma para los pagos.
- Igualmente se deberá notificar al cliente el coste total de dicha cuenta, de manera explícita.
- En el contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.
- El coste de la cuenta asociada a la hipoteca no podrá ser modificado unilaterlamente por el banco durante toda la vida de la hipoteca, por lo que para cambiar las condiciones de la cuenta asociada a la hipoteca, deberían consultar con nosotros, y en el caso de no que no estemos conformes no podrían cambiar ningún aspecto.
--> Consejo: prácticamente todos los bancos disponen de una cuenta sin comisiones que podemos asociar a sus hipotecas. Además, en muchos casos podremos contratar online la cuenta en la que pasar los recibos de las cuotas, por lo que no tendremos ni que desplazarnos hasta la oficina para abrirla. Si la entidad a la que acudimos no tiene uno de estos productos, también podemos tratar de negociar la apertura de una cuenta gratuita para vincularla a la hipoteca, aunque deberemos asegurarnos de que el banco ponga por escrito que no nos va a cobrar ninguna comisión por ella.
6. El plazo de amortización
Es el tiempo total que nos da la entidad financiera para amortizar la hipoteca. El período de devolución de las hipotecas variables suele ser un poco más largo y, en ciertas ocasiones, incluso puede alcanzar los 40 años, aunque lo más frecuente es que no supere los 30 años. En cuanto a las hipotecas fijas, su plazo de amortización normalmente es de un máximo de 20 años. Sin embargo, tras el aumento que ha experimentado la oferta de estos préstamos hipotecarios durante los últimos años, ahora muchos de estos productos también se pueden devolver en 30 años.
Según los informes que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística, el período medio de amortización de las hipotecas que se contrataron en España en abril de 2018 (el último registro disponible) fue de 24 años. Sin embargo, hay que recordar que el plazo de reembolso de estos préstamos suele limitarse por la edad que alcanzarán los titulares en la fecha de vencimiento del producto. Por norma general, esa edad máxima permitida es de alrededor de 75 años, así que si tenemos 45 años o más, nos resultará muy difícil hacernos con una hipoteca a más de 30 años.
Además, cuando seleccionemos el período de amortización, debemos tener en cuenta que si tardamos mucho tiempo en reembolsar el dinero prestado, el crédito hipotecario nos saldrá más caro a la larga, aunque las cuotas que paguemos sean más asequibles. El motivo que se esconde detrás de esta aparente contradicción es que cuando el plazo es prolongado, se devengan intereses durante más tiempo, por lo que se acaba pagando más dinero en este concepto.
--> Consejo: una buena manera de ahorrar dinero es firmar una hipoteca variable sin compensación por amortización anticipada (total o parcial) con un plazo largo. Así, podremos disfrutar de la actual cotización negativa del euríbor e iremos ahorrando dinero para realizar amortizaciones anticipadas cuando nos interese. Con las hipotecas fijas, en cambio, esto nos resultará más difícil, ya que los plazos suelen ser menores y muchas de ellas incluyen la denominada comisión de riesgo por tipo de interés, que tendríamos que abonar junto con la comisión por amortización anticipada en caso de adelantar capital.
7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca
Al hablar de la flexibilidad en las hipotecas nos referimos a aquellas cláusulas que facilitan el pago de las cuotas al titular del producto y le permiten adaptarlo a sus circunstancias económicas. Por ejemplo, hay algunos bancos que nos pueden dar algo de margen para escoger cómo y cuándo amortizar las mensualidades de la hipoteca, así como entidades que incluyen en la escritura la opción de pedir un período de carencia (no pagar las cuotas de la hipoteca durante un tiempo), de prorrogar el plazo o hasta de disfrutar de servicios adicionales como la posibilidad de disponer a crédito del capital ya amortizado.
A pesar de que la mayoría de las hipotecas se tienen que reembolsar mediante el pago de cuotas mensuales, es posible negociar una manera diferente de amortizar capital, como con abonos bimensuales o semestrales. Del mismo modo, también hay hipotecas variables cuyo plazo de revisión no es necesariamente anual, sino que puede ser inferior (semestral) o superior (bianual).
También podemos considerar flexibles aquellas hipotecas que no tienen comisiones que se cobren por realizar ciertas operaciones, como una novación, una amortización anticipada o una subrogación para trasladarse a otra entidad, por ejemplo. Si en algún momento durante el transcurso de la vida del contrato queremos modificar alguna cláusula de la escritura, que no nos cobren estas compensaciones nos resultará realmente conveniente.
Pero pese a todas estas ventajas, siempre debemos tener presente que cuando una hipoteca nos ofrece mayores facilidades de pago, su precio suele ser más elevado o, en ciertos casos, resulta necesario reunir unos requisitos más estrictos para acceder al préstamo hipotecario. Por ejemplo, imaginemos que contratamos una hipoteca que tiene un período de carencia de capital inicial de un año. Una vez transcurrido ese plazo, todavía no habremos devuelto ni un euro del principal del crédito, por lo que las cuotas posteriores serán notablemente más caras.
8. Productos vinculados en la hipoteca
Otro punto en el que nos tenemos que fijar siempre es el de la vinculación de las hipotecas, tanto si tiene coste como si no. En la mayoría de los casos, para conseguir una hipoteca con un buen interés es necesario suscribir varios productos o servicios del banco, como cuentas, seguros, tarjetas o planes de pensiones, por ejemplo. De esta manera, la entidad se asegurará de percibir unos ingresos extra y de mantenernos ligados durante muchos años, así que se mostrará más dispuesta a reducir el tipo aplicado mediante bonificaciones. Podemos clasificar la vinculación en un préstamo hipotecario en las dos categorías siguientes:
- Productos vinculados a la hipoteca con coste. Aquí englobamos todos los servicios por los que hay que desembolsar una suma de dinero puntual o regularmente, como podrían ser los seguros vinculados (hogar, vida, protección de pagos...) o las tarjetas con una comisión de emisión y mantenimiento. También pueden entrar servicios como los planes de pensiones, que son productos de inversión que, además de incorporar un buen número de comisiones, cuentan con la particularidad de que nos pueden hacer perder el capital aportado.
- Productos vinculados a la hipoteca sin coste. Son productos gratuitos que los bancos proponen para acceder a la bonificación del interés. Dentro de esta categoría encontramos, principalmente, la domiciliación de los ingresos (nómina o pensión) y la de los recibos mensuales.
En principio, la regulación española no permite que los bancos condicionen el acceso a sus hipotecas a aumentar la vinculación. No obstante, se trata de un punto muy complejo, ya que las entidades pueden forzarnos a aceptar sus exigencias si se niegan a otorgarnos la hipoteca en caso de que no lo hagamos. Por lo tanto, lo único que podemos afirmar con seguridad es que los hipotecados siempre deben suscribir un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios, que puede contratarse a través de cualquier empresa. Asimismo, aunque no se nos pueda obligar a firmar otros productos para hacernos con una hipoteca, los bancos sí se pueden ofrecer a rebajarnos el interés del préstamo hipotecario si, a cambio, contratamos varios de sus servicios.
Actualmente, el Congreso de los Diputados tiene sobre la mesa el proyecto de nueva ley hipotecaria que tiene que incorporar las directivas europeas al marco regulatorio de nuestro país (según la Unión Europea, nuestra normativa actual no ofrece unas suficientes medidas de protección al consumidor). Con esta reforma se establecerá un límite algo más restrictivo a los productos vinculados que las entidades podrán ofrecer a sus clientes para bonificar el interés del préstamo.
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5 requisitos básicos para firmar una hipoteca
Parece que, al menos de momento, las entidades financieras tienen bien aprendida la lección que nos dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria, pues los requisitos que exigen ahora para acceder a sus productos de financiación son notablemente más estrictos. Así, a diferencia de lo que ocurría hace una década, si vamos a un banco a solicitar una hipoteca, este estudiará con mucho detalle nuestra situación laboral, personal y financiera, así que solo podremos hacernos con un préstamo hipotecario si cumplimos las condiciones de solvencia que detallamos a continuación:
1. Ahorros suficientes (20 % + 15 %)
Disponer de ahorros previos resulta casi algo indispensable de cara a solicitar una hipoteca a nuestro banco ya que, a pesar de que este nos vaya a prestar dinero para comprar nuestra vivienda, se requiere que aportemos una fracción inicial.
Como ya hemos dicho en otros apartados, con las hipotecas podemos obtener, por norma general, hasta un máximo del 80 % del coste de la vivienda o de su valor de tasación, así que tendremos que cubrir el 20 % no financiado por el banco con nuestros propios ahorros. Además, deberemos disponer de los fondos propios suficientes para pagar los gastos de constitución y de compraventa, que generalmente cuestan entre un 10 % y un 15 % del valor del inmueble. En conclusión, necesitaremos tener ahorrada una cantidad de dinero que cubra el 35 % del precio de la casa o del piso.
Con el siguiente ejemplo práctico podremos verlo con mayor claridad. Imaginemos que la vivienda que queremos comprar cuesta unos 100.000 euros. En este caso, la hipoteca que nos conceda el banco cubrirá un máximo del 80 % de ese importe, es decir, unos 80.000 euros. Por lo tanto, deberemos contar con los ahorros suficientes para cubrir los 20.000 euros restantes más unos 15.000 adicionales (un 15 %) para afrontar los correspondientes gastos de constitución y compraventa. En total, habrá que disponer de unos fondos propios que alcancen un 35 % del valor del inmueble, lo que para nuestro ejemplo equivale a unos 35.000 euros.
En general, no podremos acceder a ningún préstamo hipotecario si no disponemos del volumen de ahorros antes mencionado. No obstante, en el caso de que no tengamos esos fondos propios, existen ciertas hipotecas con las que podemos obtener toda la financiación que necesitemos, aunque hay pocos bancos que las concedan: las hipotecas 100 %, cuyo capital cubre todo el precio de la adquisición, y las hipotecas 100 % más gastos, que financian tanto el coste íntegro del inmueble como el de los gastos de constitución y compraventa.
¡¡ Advertencia !! El Tribunal Supremo establece que la entidad prestamista también está obligada a asumir una parte de los gastos de formalización de la hipoteca. Tras su fallo, la ausencia de reparto de los gastos de escrituración de la hipoteca se considera abusiva por parte de todos los juzgados, aunque aún no existe una postura clara sobre quién se tiene que encargar de cada coste. Encontrarás más información sobre este tema en el apartado dedicado a los gastos de hipoteca y compraventa.
2. Ingresos mínimos suficientes
Contratar una hipoteca implica contraer una deuda muy grande con una entidad bancaria que tiene que devolverse en mucho tiempo, por lo que solo conseguiremos el dinero si disponemos de los ingresos suficientes para pagar las cuotas en todo momento. En general, tendremos que percibir al menos 2.000 euros netos mensuales entre todos los titulares del préstamo, aunque se trata de un límite orientativo que puede variar según el capital del crédito, su plazo de reembolso o nuestro propio perfil. Si cobramos un sueldo muy inferior, podrían darse dos posibles escenarios: que el banco rechace nuestra solicitud o que nos exija aportar algún tipo de garantía adicional, como un aval u otra propiedad, por ejemplo.
3. Estabilidad laboral
Para poder contratar las hipotecas de cualquier entidad tendremos que contar con un puesto de trabajo fijo y llevar un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral. Es absolutamente fundamental que reunamos este requisito, ya que nunca debemos contratar una hipoteca (que es una deuda a muy largo plazo) si no disponemos de una fuente regular de ingresos. De hecho, precisamente para asegurarse de que podremos pagar las cuotas de la hipoteca, el banco nos exigirá que presentemos varios documentos que demuestren que cobramos una retribución mensual suficiente y que disfrutamos de una situación laboral estable.
Además, como comentábamos antes, un aspecto que los bancos valorarán muy positivamente si pedimos una hipoteca será que contemos con un contrato fijo e indefinido y llevemos un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral en una misma empresa, así como que sus perspectivas dentro de su sector sean buenas. En cambio, si entramos a trabajar en una compañía hace poco y el contrato es temporal o a tiempo parcial, nos resultará muy difícil, si no imposible, hacernos con un préstamo hipotecario.
En el caso de que seamos autónomos, en tanto que nosotros seremos nuestra misma fuente de ingresos, será necesario presentar un dossier completo, claro y perfecto de toda nuestra actividad comercial, de cara a que la entidad pueda juzgar la viabilidad de nuestro negocio.
4. No tener impagos
Si pedimos una hipoteca a cualquier banco, este solo estará dispuesto a prestarnos el dinero si las garantías de pago que le ofrecemos son suficientes. Por este motivo, no solo nos preguntará cuánto cobramos cada mes o cuál es nuestra situación laboral o personal, sino que también comprobará que no tengamos deudas impagadas, ya sean financieras o de otra naturaleza. Para obtener esta información de los solicitantes, las entidades acceden a las bases de datos que gestionan las compañías administradoras de ficheros de morosidad, como ASNEF, RAI o EXPERIAN, entre otras.
Además de comprobar que no tengamos incidencias registradas en estos archivos de impagos, las entidades bancarias también querrán conocer cuál es nuestro historial crediticio. Por eso, nos pedirán permiso para acceder a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), que es donde figuran todos los créditos contratados a lo largo de los últimos 10 años y cómo se han amortizado. En el caso de que aparezcan muchas deudas vigentes o cualquier demora sin resolver, hacernos con una hipoteca nos resultará prácticamente imposible.
5. Disponer de aval para acceder a la hipoteca
En ciertos casos, disponer de un aval nos dará el empujón definitivo para conseguir la hipoteca, aunque hay que decir que contratar uno de estos productos con el respaldo de una tercera persona le obligará a asumir un alto grado de responsabilidad. El que actúa como garante de un préstamo hipotecario se compromete a responder ante las demoras del titular con el conjunto de sus bienes presentes y futuros, por lo que pone en riesgo todo su patrimonio al suscribir la operación. Por ello, solo debemos incluir esta figura en el contrato si el banco nos lo exige específicamente, algo que puede ocurrir si no reunimos sus requisitos a rajatabla.
¡¡ Advertencia !! Es fundamental que comprendamos a qué compromiso se expone un avalista solidario, puesto que no tiene nada que ganar y sí mucho que perder. En el caso de que no abonemos las cuotas, la persona que nos respalde deberá responder de la deuda con el conjunto de sus bienes presentes y futuros. Por eso, antes de comprometer de esta manera a un conocido o a un familiar es recomendable valorar otras alternativas, como vivir un tiempo de alquiler hasta contar con los recursos suficientes para hacernos con el préstamo sin necesidad de involucrar a terceras partes.
Gastos de hipoteca y de compraventa
Si queremos averiguar cuánto podría costarnos nuestra futura hipoteca antes de contratarla, no podemos fijarnos únicamente en sus cuotas, en sus comisiones o en su vinculación. Y es que al formalizar una hipoteca también se deben abonar varios gastos asociados a la constitución del crédito y a la escrituración de la compraventa. En consecuencia, en los días previos a la firma de la hipoteca tendremos que hacer una provisión de fondos para pagar los tributos y gastos de gestión correspondientes, cuyo precio suele ser un equivalente a entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble.
A continuación podemos ver un desglose estimado de los gastos con los que nos encontramos a la hora de adquirir una vivienda. Es importante destacar que los gastos de constitución de hipoteca son aquellos que en la actualidad están siendo objeto de juicios. A pesar de que aún se abonan, muchos clientes están logrando su devolución parcial.
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Hipoteca (gastos que están siendo juzgados) |
Compraventa |
| Gastos |
Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 € |
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 € |
| Impuestos |
IAJD 2.000 € |
IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 € |
*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.
Como se puede observar en la tabla, al adquirir una vivienda se tiene que abonar o bien el impuesto sobre el valor añadido (IVA), o bien el de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), en función de si el inmueble es de primera o de segunda mano. En el primer caso, lo que se paga es el IVA, mientras que en el segundo se aplica el ITP. En estos momentos, el IVA para la compraventa de viviendas se sitúa en el 10 % de la transacción, aunque cuando la economía va mejor suele ser del 8 %. En cambio, el ITP puede oscilar entre el 6 % y el 10 % dependiendo de la comunidad autónoma en la que se lleve a cabo la operación.
Además, al formalizar las escrituras también se genera el llamado impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo coste oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe escriturado dependiendo de la comunidad autónoma en la que se contrate la hipoteca. Si la vivienda adquirida es de nueva construcción, este tributo se tiene que pagar por partida doble: por la constitución de la hipoteca y por la escrituración de la propiedad (más el IVA que corresponda). En cambio, si el inmueble comprado es de segunda mano, solo habrá que hacer frente al IAJD de la hipoteca y al ITP de la compraventa.
AVISO: La sentencia del Tribunal Supremo 705/205, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013 establece que obligar al cliente a pagar todos los gastos de formalización de una hipoteca es una práctica abusiva. En consecuencia, las entidades también deben cubrir una parte del coste de los aranceles notariales y registrales y/o de los honorarios de la agencia gestora (el IAJD sí corresponde únicamente al cliente, tal y como matizó el propio Supremo en un fallo emitido en febrero de 2018). Si no es así, podemos reclamar que el banco nos devuelva el dinero que hayamos abonado de más. Actualmente, la mayoría de las entidades ya se hace cargo de varias costas, aunque el reparto no es el mismo en todos los casos.
Cuando el banco ponga su oferta final sobre la mesa, insistimos en que es muy importante calcular cuánto nos costaría financiar la vivienda con ese producto en concreto. Para ello, tendremos que considerar tanto el precio de la propia hipoteca como el de los gastos de escrituración del crédito (aunque no haya que pagarlos íntegramente, sí deberemos cubrir una parte) y de la propiedad. De este modo, sabremos cuánto dinero nos haría falta para abonar tanto las mensualidades de nuestro futuro crédito como el coste de formalizar e inscribir las escrituras.
A la hora de valorar con la mayor claridad posible en qué momento nos hacen una buena oferta y cuánto dinero nos va a costar realmente, la mejor herramienta de la que podemos disponer es una calculadora de hipoteca, como la que puedes encontrar a continuación:
Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2018
Para encontrar las auténticas hipotecas baratas no debemos fijarnos únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario. Algunas hipotecas pueden parecer muy atractivas a simple vista por su bajo interés, pero los bancos que conceden estos productos suelen incluir comisiones o vinculaciones para obtener ingresos por otras vías.
Las hipotecas son, probablemente, los productos financieros que más se adaptan a la situación económica del cliente (si es solvente, como es lógico), por lo que puede ser complicado hacer una comparativa adecuada de este tipo de préstamos. Por ejemplo, no se puede afirmar con seguridad que contratar una hipoteca variable sea más conveniente que firmar una hipoteca fija (o a la inversa), dado que se trata de una decisión que debe tomar cada consumidor en función de su perfil y de su tolerancia al riesgo. Por este motivo, es fundamental que analicemos tanto nuestras propias circunstancias personales y económicas como las condiciones de la hipoteca que nos ofrecen, pues así podremos valorar si el producto realmente se adapta a nuestras necesidades.
Así, para hacernos con una de las hipotecas más atractivas de 2018 tendremos que considerar absolutamente todas las características que presentan estos productos. Dicho en otras palabras, deberemos mirar si la hipoteca que nos ofrecen tiene un buen interés (o un buen diferencial si buscamos hipotecas variables), qué comisiones aplicará el banco y qué productos adicionales habrá que suscribir para conseguir la bonificación máxima. Asimismo, debemos tener en cuenta que todos los aspectos de las hipotecas se pueden pactar (sobre todo las comisiones), por lo que es recomendable que nos sentemos con el banco para negociar unas mejores condiciones para nuestra hipoteca.
Y finalmente, si queremos contratar una de las mejores hipotecas de España, no podemos cometer el error de quedarnos con el primer producto que nos ofrezcan sin compararlo antes con los de otros bancos. Puede que el crédito hipotecario de una entidad nos parezca atractivo, pero para asegurarnos debemos compararlo con otras hipotecas que presenten unas características similares. En este punto conviene recordar que la deuda contraída con las hipotecas se mantiene vigente durante varias décadas, por lo que es indispensable fundamentar muy bien la decisión final.
Compara tu hipoteca y quédate con la mejor
Tanto si queremos contratar una hipoteca nueva como si nuestra intención es trasladar un préstamo vigente a otro banco, solicitar una segunda hipoteca o pedir una hipoteca para segunda vivienda, siempre es recomendable consultar un mínimo de tres ofertas para tener un abanico de opciones más amplio. Hay que recordar que contratar uno de estos productos condicionará nuestra situación financiera durante muchos años, así que conviene invertir todo el tiempo que sea necesario en comparar hipotecas hasta encontrar el préstamo que se adapte mejor a nuestro perfil.
Pero antes de desplazarnos hasta la oficina del banco es aconsejable utilizar un comparador de hipotecas online gratuito como el de HelpMyCash.com. Esta herramienta gratuita nos permitirá consultar las condiciones de todas las hipotecas que se ofrecen en España desde cualquier dispositivo que tenga conexión a Internet, por lo que podremos conocer los productos de todos los bancos sin salir de casa. Además, al comparar varias hipotecas nos acostumbraremos rápidamente a los tecnicismos que la banca suele utilizar para describir las características de sus productos de financiación.
Asimismo, si decidimos utilizar un comparador de hipotecas online como el de HelpMyCash.com para saber cómo son las ofertas actuales, también podremos entrar en la ficha técnica de cada préstamo hipotecario y averiguar qué gastos se esconden dentro de la letra pequeña del producto, lo que nos permitirá conocer su precio real antes de desplazarnos hasta el banco. De este modo, conseguir una de las mejores hipotecas del mercado nos resultará más sencillo y, sobre todo, más rápido.
FAQ.- ¿Cómo te puede ayudar esta página sobre hipotecas?
El objetivo principal de esta página es que los usuarios que quieran firmar una hipoteca tengan una primera toma de contacto con las condiciones de estos productos. Por eso mismo, hemos reservado un apartado en el que respondemos a todas las preguntas que suelen hacerse los consumidores que buscan un préstamo hipotecario o ya tienen uno.
1.- ¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo al consumo?
No. Una hipoteca es un producto especialmente diseñado para financiar la compra de una vivienda, siendo el propio inmueble una garantía de pago junto con los bienes presentes y futuros del titular. En cambio, los créditos al consumo se utilizan básicamente para financiar otros proyectos particulares y su garantía es tan solo el conjunto de bienes del prestatario.
2.- ¿Qué es mejor en 2018, una hipoteca fija o una variable?
En estos últimos años se ha producido una auténtica guerra de precios dentro del mercado de las hipotecas (primero en el sector de las variables y posteriormente en el de las fijas), lo que ha reducido notablemente el interés en todas las modalidades. En consecuencia, lo que nos tiene que hacer decantar por un modelo o por otro no es tanto el precio como nuestra propia tolerancia al riesgo. Dicho de otra manera, tenemos que apostar entre escoger un producto que nos asegure pagar siempre lo mismo (y que podría ser más caro, sobre todo durante los primeros años) o un crédito que tenga un interés más bajo al principio y que pueda cambiar a lo largo del plazo.
En conclusión, la decisión final tendremos que tomarla según nuestras necesidades y preferencias. Las hipotecas a tipo fijo nos darían la seguridad de pagar siempre lo mismo, mientras que con las hipotecas variables abonaríamos unas cuotas más baratas a corto plazo (como mínimo) por la baja cotización del euríbor. Por lo tanto, es tarea nuestra valorar qué opción sería más conveniente en nuestro caso. En ese sentido, es aconsejable que calculemos cuánto pagaríamos mensualmente por la hipoteca en varios escenarios de euríbor, ya que así tendremos una idea más precisa de qué podría ocurrir si este índice subiera o bajara.
3.- ¿El interés es lo más importante de una hipoteca?
No. El tipo de interés de un préstamo hipotecario es un aspecto fundamental, pero no es el único en el que podemos fijarnos si queremos saber si una hipoteca es buena. En ese sentido, es muy importante que también tengamos presentes otros factores como las comisiones o la vinculación exigida para hacerse con la bonificación máxima.
Asimismo, debemos tener en cuenta que absolutamente todas las condiciones de las hipotecas las podemos negociar con el banco; de hecho, estos son los productos financieros más flexibles del mercado en ese aspecto. Por ello, es imprescindible que comprendamos correctamente los puntos que conformarán el futuro contrato hipotecario, pues así nos resultará más fácil identificar lo que no nos convenza del préstamo que nos ofrecen y podremos tratar de modificarlo mediante un acuerdo previo con la entidad.
4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?
Si queremos hacernos con la mejor hipoteca de 2018 sin problemas, el camino pasa por cumplir con todos los requisitos indispensables para hacerse con una hipoteca en las mejores condiciones:
- Ahorros equivalentes aproximadamente al 35 % del valor de compraventa, de los que un 20 % se destinan a la entrada de la vivienda y el 15 % para abonar los gastos de compraventa e hipoteca.
- Contrato fijo y preferentemente con antigüedad.
- Ingresos elevados, 2.000 euros aproximadamente, entre todos los titulares de la hipoteca.
- No tener deudas ni figurar en archivos de morosos.
Si reunimos todos y cada uno de los requisitos mencionados, tendremos muchas más opciones de conseguir una hipoteca y, además, contaremos con una posición fuerte para negociar con el banco y tratar de que nos aplique unas condiciones mejores. En cambio, si no cumplimos alguno, lo más probable es que la entidad decida rechazar la solicitud o que nos exija aportar garantías adicionales, como otro titular o un aval.
5.- ¿Es posible firmar una hipoteca 100 % financiación?
Sí, pero no es nada fácil. Las hipotecas 100 % de financiación, que son los préstamos hipotecarios que cubren todo el valor de tasación o de compraventa de la vivienda, eran muy populares antes del estallido de la crisis. No obstante, cuando la burbuja inmobiliaria pinchó, los criterios de riesgo de la banca se volvieron mucho más estrictos, así que ahora es realmente difícil hacerse con más del habitual 80 %. De hecho, podemos decir que solo hay tres maneras de obtener estas hipotecas 100:
- Disponer de un perfil financiero excelente, por ejemplo, los funcionarios son el perfil preferido por las entidades bancarias.
- Comprar un piso de banco, suelen tener un precio por encima del precio de mercado, pero las entidades suelen financiar el 100 % del coste de la vivienda.
- A través de un intermediario financiero, los denominados brókers (o intermediarios hipotecarios) pueden negociar unas mejores condiciones a cambio de una retribución económica por el servicio.
Antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, además de las hipotecas 100 también se comercializaban las llamadas hipotecas 100 más gastos. Estos productos permitían financiar tanto el importe completo de la compraventa como todos los gastos asociados, así que con ellos se podía adquirir una vivienda sin tener ahorros. Sin embargo, a día de hoy es mucho más difícil acceder a esta clase de préstamos.
6.- ¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?
Para trasladar una hipoteca vigente a una entidad distinta (y aprovecharlo para mejorar alguna de sus condiciones) podemos efectuar lo que se conoce como una subrogación de acreedor de hipoteca. Esta operación cuenta con la ventaja de que se puede llevar a cabo sin pedirle permiso al actual banco, aunque para que otra entidad se muestre dispuesta a asumir nuestra deuda deberemos, en la mayoría de los casos, haber pagado las mensualidades de la hipoteca durante un mínimo de tres a cinco años y sin demoras.
Como no se necesita el permiso del banco actual, para subrogar la hipoteca únicamente se tiene que acudir a otras entidades, explicarles nuestra situación y tratar de acordar el traslado del crédito hipotecario. En el caso de que tengamos éxito, nuestro banco tendrá derecho a igualar o a superar las condiciones que nos ofrezca esa nueva entidad (enervación). Si decide ejercerlo, estaremos obligados a permanecer como clientes, aunque si se diera esta situación, al menos habríamos conseguido una mejora en el contrato.
7.- ¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?
La respuesta es SÍ. A través de una novación de hipoteca (renegociación) o de una subrogación de hipoteca (cambio de banco) se pueden modificar los siguientes aspectos:
- El tipo de interés del contrato, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo).
- Cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo, o al contrario.
- Ampliar el capital solicitado (solo con una novación), Si hacemos una subrogación y queremos ampliar el capital tenemos que pactar una novación a posteriori.
- Ampliar o reducir el plazo de amortización. Si decidimos únicamente ampliar el plazo de la hipoteca, la comisión máxima es de 0,1 % sobre el capital pendiente.
- Añadir o eliminar titulares de la hipoteca (solo con la novación).
Es importante señalar que un banco nunca está obligado a concedernos el cambio de condiciones, aunque también es cierto que podemos "amenazar" con llevarnos la hipoteca a otra entidad si la negociación no prospera. En el caso de que nuestro banco se siga negando a aceptar nuestra propuesta, siempre podremos tratar de llevar a cabo una subrogación con otra entidad que nos dé un trato mejor.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.
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