Hipotecas - Descubre las mejores hipotecas de 2016

¿Qué es una hipoteca?

A estas alturas es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquel préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y se suele contratar para financiar la compra de una vivienda.

Las hipotecas son un producto financiero con una amplia duración, por este motivo no deben contratarse sin una planificación adecuada y sin comparar entre las diferentes ofertas que presentan en el mercado hipotecario actual. Además, este tipo de préstamos tienen un cierto grado de complejidad, por lo que a la hora de contratar un préstamo hipotecario tendremos que tener en cuenta diversos aspectos y solicitar asesoramiento profesional si no tenemos un conocimiento suficiente sobre estos conceptos.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Para conocer como funciona una hipoteca y de qué elementos se compone podemos utilizar un simulador de hipoteca, que además te permitirá comprobar su coste.

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A continuación presentamos las claves que debemos tener bajo control para utilizar el simulador de hipoteca y para comprender el funcionamiento de un préstamo hipotecario:

1. El interés

El interés de un préstamo hipotecario es el coste del producto. En una hipoteca la parte que el banco nos financia (lo que se conoce como capital) y que posteriormente devolvemos, no supone un coste, puesto que es un dinero que no era nuestro. Sin embargo, los intereses suscitados en la amortización de ese capital en un plazo determinado sí que representan el coste de la hipoteca. El interés cuando es fijo se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca. Por el contrario, en los préstamos hipotecarios a tipo variable, el interés cambia tras cada revisión del índice al que esté referenciada la hipoteca, ya que se obtiene con la suma de un diferencial y un índice como el euríbor y el mixto se conforma primero con un tipo fijo y después con un tipo variable.

Cuando hablamos de interés en las hipotecas variables, este se compone de un diferencial al que se le suma el valor de un índice de referencia. Entre estos, tenemos al IRPH, el IRS o el más extendido, el euríbor a 12 meses, cuya mejora del cálculo está siendo llevada a cabo en la actualidad por el EMMI (Instituto Europeo de los Mercados Monetarios) y que podría aparecer en 2017 bajo el nombre de euríbor plus.

2. El plazo

Es el periodo de tiempo acordado entre el banco y el cliente para que este último amortice la deuda adquirida con la entidad. Hoy en día , el plazo máximo ofrecido por las hipotecas españolas es de 40 años, aunque lo más habitual es 30 años. Además, aunque poco a poco esta diferencia se va acortando, las hipotecas a tipo variable suelen conceder plazos más elevados que los préstamos hipotecarios a tipo fijo. El plazo medio de las hipotecas fijas es de 20 años y el de las hipotecas variables es de 30 años.

3. El importe prestado

Es el dinero que nos concede el banco para la compra de la vivienda y será el capital a amortizar cada mes. Hoy en día los bancos ofrecen hipotecas con un importe de financiación máximo del 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Aunque algunas entidades conceden directamente hipotecas con una financiación del 100 % si disponemos de un perfil solvente y de garantías. También, es posible contratar una hipoteca 100 si firmamos una hipoteca para pisos de bancos. Sin embargo, antes de la crisis era muy habitual que los bancos concedieran financiación por encima del 100 %.

Tipos de hipotecas según el interés aplicado

El tipo de interés que se aplica a la hipoteca determinará, en gran medida, la cuota mensual que pagaremos al banco cada mes. En principio, podemos diferenciar hasta tres tipos de hipotecas según el interés que se aplique:

• Hipotecas a interés fijo: son créditos hipotecarios que cuentan siempre con el mismo interés, puesto que no están referenciados a ningún tipo de índice, como puede ser el euríbor. El cliente conoce desde el principio cuál será el interés de su hipoteca para siempre, así como el valor de las cuotas y el importe total de la hipoteca.

• Hipotecas variables: estos préstamos hipotecarios conforman el interés mediante la suma de un diferencial con un valor fijo y el valor de un índice de referencia, normalmente euríbor a 12 meses. El interés varía porque el índice cotiza diariamente y cada mes arroja una cotización media. Por este motivo las hipotecas variables tienen revisión, anual o semestral, en la que se les aplica el valor del euríbor del mes o dos meses anteriores.

• Hipotecas mixtas: los préstamos hipotecarios mixtos tienen un interés a tipo variable durante los primeros años de la hipoteca (normalmente 10 años) y posteriormente la hipoteca pasa a tener un tipo variable. Actualmente esta opción no es la más recomendable para los consumidores, ya que estas hipotecas no permiten beneficiarse de los bajos valores del euríbor, y cuando el préstamo hipotecario pase a ser variable, probablemente el índice de referencia habrá subido.

• Hipotecas con tipo de interés combinado: incluyen simultáneamente a lo largo de todo el plazo de la hipoteca un interés variable y un interés fijo. El 50 % del capital se referencia a tipo fijo y el otro 50 % a tipo variable. El interés aplicado, en realidad, es una media de ambos, y cambiará tras cada revisión, pero las variaciones del euríbor no afectarán al 100 %, solo al 50 % del capital.

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¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca posiblemente sea la acción financiera más importante en la vida de muchas familias, por eso es fundamental conocer al detalle las condiciones y las obligaciones a los que estaremos sometidos a lo largo de las próximas décadas. En el caso de que no entendamos algún aspecto del contrato debemos solicitar al notario y al banco que nos informe debidamente, puesto que es su obligación y nuestro derecho, más aún si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias. De esta forma, podremos evitar sorpresas como una cláusula suelo o un aval abusivo, que nos puede perjudicar económicamente en el futuro haciendo más difícil llegar a fin de mes.

A continuación, mostramos los ocho aspectos mínimos que deberíamos tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca y que nos servirán para decantarnos por una oferta u otra:

1. El tipo de interés

El tipo de interés que nos aplican en la hipoteca, es en gran medida, el principal factor que determina el importe final de nuestro préstamo. En los últimos años hemos vivido una auténtica guerra de precios dentro del mercado de la financiación para vivienda, dando lugar a un panorama de intereses bajos, incluyendo las hipotecas fijas, que siempre habían ofrecido unos intereses muy elevados.

Las hipotecas a tipo variable más competitivas de la actualidad ofrecen unos tipos de interés por debajo de euríbor + 1,25 % y no deberían obligar a contratar más de 3 productos vinculados con coste. Las hipotecas fijas más baratas ofrecen tipos por debajo del 3 % para plazos de 30 años.

En cuanto a las hipotecas con un interés mixto, ahora mismo no son la mejor opción para los clientes, pero si nos decantamos por esta modalidad, sería interesante firmar un hipoteca con un periodo fijo igual o inferior al 2 %, y un interés variable inferior al 1,5 % y referenciadas a euríbor.

2. La cuota mensual

Es lo que pagaremos mes a mes a nuestra entidad. Según la recomendación del Banco de España, este importe mensual no debería suponer más del 35 % de todos los ingresos netos mensuales de todos los titulares, ya que entonces es más probable que tenga lugar un impago. Por ejemplo, una pareja que gane cada uno 1.000 euros (2.000 euros mensuales netos en total), podría permitirse una hipoteca con una cuota máxima de 700 euros.

Las hipotecas a interés fijo tienen como principal aliciente el mantener la misma cuota mensual a lo largo de toda su vida, evitando las posibles subidas de índices de referencia. Por el contrario, las hipotecas ligadas a índices como el euríbor varían su mensualidad cada año, tras pasar la revisión (por este motivo, al calcular la cuota se recomienda tomar valores aproximados del euríbor como un 2 % o un 3 %). Las hipotecas mixtas se componen de un primer tramo fijo, en el que la cuota se mantiene estable, para seguir con la segunda parte del préstamo, en la que la mensualidad varía.

3. La financiación

Como decíamos anteriormente, las hipotecas normalmente suelen financiar como máximo hasta el 80 % del valor de compraventa o de tasación. No obstante las llamadas hipotecas 100, muy habituales al inicio de la crisis pero ahora menos frecuentes, son créditos hipotecarios que pueden proporcionar el valor completo de nuestro nuevo hogar. De hecho, las hipotecas 100 más gastos, llegan incluso a financiar los gastos derivados del proceso de escrituración de hipoteca y compraventa.

Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % de financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años. También podemos hacerlos con una hipoteca 100 si contamos con un perfil económico muy solvente.

4. Las comisiones

Las comisiones son habituales en la mayoría de préstamos hipotecarios, sin embargo, en el mercado actual hay muchas entidades que siguen una política de cero comisiones. La mejor opción es firmar una hipoteca que no aplique ninguna comisión o al menos que cuente con el mínimo posible. Sin embargo, si el préstamo hipotecario que vamos a firmar cuenta con alguna, podemos negociar con la entidad la eliminación de dicha comisión o la rebaja de su valor. Es muy importante que evitemos la comisión de apertura, para no pagar nada al firmar la hipoteca y la comisiones por de amortización anticipada, puesto que el banco nos cobrará por adelantar el pago de la deuda. Las hipotecas fijas suelen aplicar más comisiones y más costosas, sobre todo la comisión de apertura. Además, estas hipotecas cuentan con una comisión por riesgo de tipo de interés, a diferencia de las hipotecas variables. La comisión de riesgo por tipo de interés se activa por anticipar (parcial o totalmente la deuda) o subrogar la hipoteca.

Además, a lo largo de este año varias han sido las alusiones del Banco de España instando a los bancos a aumentar el número de comisiones en los préstamos hipotecarios. Por lo que cada vez es más habitual que las hipotecas, incluso a tipo variable, incluyan comisiones como la de apertura.

5. Las comisiones de la cuenta asociada

No sólo hemos de llevar cuidado con las comisiones que nuestra hipoteca pueda tener. Normalmente solemos pensar que la cuenta asociada a la hipoteca está totalmente libre de comisones. Lo cierto es que esto no tiene porqué ser así, por lo que será nuestro deber preguntar sobre este punto al banco. Para que la cuenta corriente sea de pago se tendrá que recoger esta condición en la FIPRE, nos deberán informar del coste total que corresponde al mantenimiento de la cuenta, este coste deberá figurar en el contrato y no podrá ser modificado unilateralmente por la entidad.

--> Consejo: si tenemos la posibilidad, es mejor que solicitemos la cuenta de la entidad online, que normalmente no aplica comisiones y es la que más garantías ofrece de no empezar a aplicarlas en el futuro. Si no tiene banca online, deberíamos negociar una cuenta totalmente libre de comisiones.

6. Los productos vinculados

La vinculación gana cada vez más presencia en los préstamos hipotecarios en nuestro país. Tenemos que distinguir dos tipos de vinculación:

• Productos vinculados con coste: estamos hablando de seguros, como el de hogar, vida, desempleo, etc,. También los planes de pensiones o las tarjetas con pagos.
• Vinculación sin coste: en prácticamente la totalidad de hipotecas es necesario domiciliar la nómina en una cuenta, ésta puede ser gratuita y sin comisiones, aunque también puede tener coste. En este apartado también se incluye la domiciliación de recibos.

Debemos saber, que por ley el único seguro que tenemos que contratar al comprar una vivienda es el seguro de incendios. El resto de seguros solo son obligatorios contractualmente. Esto quiere decir, que el banco puede obligarnos a firmarlos para rebajarnos el interés.

7. El plazo de amortización

Es el tiempo total que dispondremos para amortizar la hipoteca. Hay que saber que cuánto más estiremos el plazo, mayor será el importe del préstamo hipotecario, porque aumentarán los intereses a devolver. Actualmente, ya no se conceden hipotecas a 50 años como ocurría antes de la crisis. Lo habitual ahora es firmar una hipoteca a 30 años, aunque poco a poco comienzan a aparecer préstamos hipotecarios a 40 años, sobre todo en las hipotecas a tipo variable, ya que las hipotecas fijas siguen teniendo un plazo más reducido.

--> Consejo: en el caso de las hipotecas variables, es más rentable contratarlas a un plazo largo, por ejemplo 30 años y sin comisión de amortización anticipada parcial. De esta forma la cuota mensual de la hipoteca será baja y si la amortizamos anticipadamente reduciremos el pago de intereses. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio para amortizar la deuda es inferior, aproximadamente de 20 años, aunque cada vez existen más ofertas a 30 años.

8. La flexibilidad

La flexibilidad de las hipotecas normalmente está relacionada con las condiciones de pago que impone el banco. Algunas entidades conceden hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de elegir cómo y cuándo pagar o destinar más o menos dinero en ciertos momentos (o dejar de hacerlo totalmente durante un tiempo determinado). Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre.También, algunas entidades bancarias permiten elegir el plazo de amortización de la hipoteca: mensual, semestral o anual. Debemos ser conscientes que algunos de estas condiciones pueden repercutir en el importe total de la hipoteca, por ejemplo, al solicitar una carencia total de hipoteca de un año, tras acabar el periodo de carencia, seguiremos debiendo el mismo capital pero sumándole un año más de pagar intereses.

El siguiente paso después de conocer las características de la hipoteca es calcular el total de la operación de compraventa y formación de escritura, junto con la cuota mensual del préstamo y el coste de las vinculaciones. Así, podremos saber del cierto si nos podemos permitir la hipoteca o no. Esto podemos llevarlo a cabo con un simulador de cuota mensual gratuito, como el que puedes encontrar a continuación.

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5 requisitos básicos para pedir una hipoteca

Actualmente, conseguir una hipoteca no es tan sencillo como podía serlo antes de la crisis económica, ya que entonces muchos perfiles podían acceder a una hipoteca porque los requisitos no eran muy estrictos. Hoy en día, para firmar una hipoteca la banca requiere demostrar solvencia y garantías de pago, por lo que, ahora más que nunca, solo los perfiles solventes pueden acceder a la financiación hipotecaria. Los principales requisitos para conseguir las mejores hipotecas del mercado son los siguientes:

1. Ahorros suficientes

Es un requisito fundamental tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de compraventa de la vivienda. El motivo es el siguiente: este 35 % se compone de entre un 10 % y un 15 % correspondiente a los gastos de formalización de la hipoteca e impuestos y un 20 % del valor de la vivienda, ya que los bancos conceden como máximo un 80 % de financiación (normalmente un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa).

Por ejemplo, para una vivienda con un importe de 100.000 €, el banco nos concederá una hipoteca que financie el 80 %, es decir, 80.000 € Por lo tanto debemos disponer de 20.000 € más el 15 % de 100.000 € en gastos de apertura, es decir 15.000 €. En definitiva 35.000 € ahorrados.

2. Alto nivel de ingresos

Antes de la crisis era posible solicitar una hipoteca sin ingresos fijos o estables, actualmente la situación ha cambiado radicalmente. Los bancos exigen ingresos estables y elevados. El sueldo medio que normalmente exigen se aproxima a los 2.000 €, si bien es cierto, que puede ser entre todos los titulares del préstamo hipotecario. Lo cierto, es que para firmar una hipoteca tendremos más posibilidades con dos titulares que con uno, porque además de aportar mayores ingresos, aportaremos más garantías de pago a la entidad.

3. Estabilidad laboral

Actualmente, se exige contrato indefinido y antigüedad laboral. Hay que tener en cuenta que esto es bueno tanto para la entidad como para el cliente, porque no debemos enfrentarnos a una hipoteca, que es un producto largo y complejo, con unos ingresos inestables o inciertos.Para los bancos es imprescindible que dispongamos de un trabajo estable a la hora de conocernos una hipoteca, como principal garantía de pago. Antes de la crisis las entidades concedían hipotecas a personas que no tenían trabajos fijos, o si tenían pero no disponían de antigüedad.

Sin embargo, las tornas han cambiado y las entidades limitarán notablemente la cantidad de riesgo que asumen al financiarnos, mediante la búsqueda de perfiles solventes y con altas garantías de pago, ofreciendo mejores condiciones a colectivos como los funcionarios, ya que estos presentan un trabajo fijo y un sueldo estable.

Para los bancos es imprescindible que dispongamos de un trabajo estable a la hora de concedernos una hipoteca, como principal garantía de pago. Antes de la crisis las entidades concedían hipotecas a personas que no tenían trabajos fijos, o sí tenían pero no disponían de antigüedad.

4. Disponer de avales

Debemos de ser conscientes de la cantidad de riesgo a la que se expone un avalista en una hipoteca, puesto que se trata de una figura que no tiene nada que ganar y sí mucho que perder. El avalista resultará clave si no contamos con los ahorros o ingresos suficientes. Sin embargo, avalar es una operación muy arriesgada, ya que en caso de impago de la hipoteca responderá con sus bienes presentes y futuros. Por lo tanto, antes de comprometer a un familiar para que nos avale la hipoteca, es mejore sopesar otras opciones como por ejemplo alquilar una vivienda hasta que de verdad dispongamos de un perfil más seguro para firmar una hipoteca.

5. No tener impagos

Es un requisito indispensable, para que el banco de posite su confianza en nosotros y nos conceda la hipoteca, no figurar en algún fichero de morosos como RAI o ASNEF. El banco podrá comprobar nuestra situación financiera en CIRBE, donde podrá conocer cualquier deuda que hayamos contraído con cualquier banco.La solvencia es prioritaria tanto para el banco como para el consumidor a la hora de firmar una hipoteca. El banco necesita altas provabilidades de que el cliente va a poder afrontar toda la deuda y el consumidor también debe asegurarse lo máximo posible que va a poder asumir el gasto que supone un préstamo hipotecario, que se prolongará durante varias décadas. Por lo tanto, para garantizarnos de que el banco nos va a conceder una hipoteca debemos presentar un expediente bancario impoluto que refleje nuestra solvencia.

Finalidades de las hipotecas

Cuando hablamos de pedir una hipoteca al banco estamos acostumbrados a relacionar la idea con la prestación económica para financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, la concesión de hipotecas no se limita a esta única transacción, ya que existen otras posibilidades por las que podemos pedir una hipoteca al banco. Las finalidades de las hipotecas variarán en función de nuestras necesidades y objetivos, de esta forma podemos distinguir varios modelos de hipotecas. A continuación explicamos las principales finalidades de las hipotecas:

Hipotecas para primera vivienda

Las hipotecas para primera residencia son los modelos de financiación que más se solicitan y, por tanto, las hipotecas que más comercializan y promocionan los bancos. Además, son las más fáciles de conseguir para los clientes por dos motivos:

• Hay menos probabilidades de impago: si tuviéramos contratadas dos hipotecas (una para primera vivienda y otra para una vivienda vacacional) y nos surgiera un problema económico, si nos viéramos obligados a dejar de pagar una hipoteca, sin duda alguna renunciaríamos antes a la segunda vivienda. Dejar de pagar la vivienda habitual, es algo prácticamente todo el mundo intenta evitar a toda costa.

• Es más sencillo venderlas: las primeras viviendas, generalmente, se encuentran en núcleos urbanos, ciudades, etc., a diferencia de las hipotecas para segunda vivienda, que suelen ubicarse en regiones más turísticas o rurales y por ello dificulta su venta a lo largo de todo el año.

Hipotecas para segunda vivienda

Los bancos que comercializan hipotecas para segunda vivienda suelen ser más exigentes que para la concesión de una hipoteca para primera residencia. Por lo general, la financiación suele ser inferior, aproximadamente menos del 70 %, aunque existen entidades que pueden llegar a ofrecer hasta un 80 %. Los ahorros exigidos para una segunda hipoteca suelen ser superiores al 40 % o 50 % y el plazo también se reduce, a los 20 o 25 años. Los requisitos son superiores por dos motivos:

• En caso de atravesar un momento de dificultad económica es más fácil dejar de pagar la segunda residencia que la primera, ya que la vivienda habitual es una necesidad.

• Una segunda residencia es más dificil de vender, por lo que las hipotecas para financiar su compra tienen unas condiciones más estrictas, como menor financiación, menor plazo para amortizar la hipoteca, y más solvencia del cliente. Esto se da porque en caso de impago, el banco tendrá más dificultad para poder vender estos inmuebles, ya que suelen ubicarse en entornos vacacionales con menor capacidad de venta.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas para pisos de bancos son préstamos hipotecarios que tienen como objetivo financiar la adquisición de una vivienda que es propiedad de una entidad bancaria. Podemos encontrar hipotecas para pisos de bancos de la Sareb (la entidad encargada de gestionar los activos de los bancos) e hipotecas para pisos del banco en el portal inmobiliario de las entidades bancarias. Hay que saber que en ocasiones, estas viviendas provienen de embargos, por lo que no corresponden a viviendas nuevas y se encuentran ubicadas en emplazamientos determinados, por lo que no podremos elegir la zona.

Este tipo de hipotecas no son más baratas que el resto, ya que normalmente aplican el mismo tipo de interés, comisiones y productos vinculados. Sin embargo, tienen una ventaja y es que las entidades, en su mayoría, financian el 100 % del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de ahorros suficientes como para solicitar una hipoteca normal.

La desventaja que tienen este tipo de hipotecas es que solo podremos elegir una de las viviendas que se encuentren en la cartera del banco , no la que nosotros queramos, por ejemplo no podríamos elegir el barrio o la zona en la que nos gustaría vivir, ya que los bancos no tienen viviendas en todos los barrios. Además, gran parte de estos inmuebles son viviendas procedentes de embargos, por lo que tampoco serían viviendas de obra nueva.

Hipotecas para construcción

Las hipotecas autopromotor están destinadas a financiar o bien la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en éste, o bien la const rucción de la vivienda si ya disponemos del terreno. Algunas entidades bancarias no ofrecen hipotecas exclusivas con finalidad autopromotora o para construcción, ya que suelen adaptar las características de las hipotecas de primera vivienda para financiar la construcción de un inmueble.

Sin embargo, las entidades bancarias que cuentan en su cartera de ofertas con este producto financiero imponen unas características y condiciones especiales, que en la mayoría de los casos son ajustables al proyecto que aporta cada cliente. Las hipotecas para construcción también están destinadas para reformar una vivienda.

Hipotecas para subrogación

Cuando nos referimos a hipotecas para subrogación hablamos de los préstamos hipotecarios que permiten cambiar la hipoteca de banco. Se crearon con el objetivo de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren trasladar el préstamo a otro banco para conseguir mejores condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y abrir una de nueva, un proceso que sería bastante caro y complejo. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado, ya sea rebajarlo o cambiando el índice de referencia.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca podremos modificar el interés: pasar de un tipo fijo a un tipo variable, o de un índice de referencia como el IRPH a otro como el euríbor, por ejemplo. También podremos suprimir o reducir comisiones y productos vinculados, ya que firmaríamos un nuevo contrato de hipoteca.

Para estar seguros de que nos sale a cuenta la subrogación hipotecaria, resulta conveniente calcular el importe de esta para poder calcular el tiempo en el que podríamos amortizarla y así conocer realmente cuál es el nivel de ahorro que nos traerá este cambio.

LLevar a cabo una subrogación es un trámite para el que no necesitamos pedir permiso a nuestra entidad bancaria. El único requisito que debemos cumplir, es haber pagado sin problemas los 3 primeros años de cuotas de la hipoteca. Algunas entidades exigen 5 años, otras 2 años, pero lo más habitual son 3 años.

Podemos encontrar todos los consejos, dudas resueltas y pasos a seguir para hacer una subrogación en la guía gratuita: Cómo subrogar tu hipoteca.

Hipotecas para inversión

Comprar una vivienda siempre es una inversión. Actualmente es un buen momento para invertir en vivienda, puesto que el precio de los inmuebles no es tan elevado como antes de la crisis y los intereses de las hipotecas son muy asequibles. Por lo tanto confluyen en el mercado dos variables que suelen ser antagónicas.

¿Qué documentación debo presentar para solicitar una hipoteca?

Un aspecto fundamental, pero que puede pasar desapercibido o quedar en segundo plano, es la documentación que nuestra entidad nos va a pedir cuando solicitemos la hipoteca. Un expediente hipotecario bien presentado, actual y completo nos dará ventajas a la hora de conseguir el préstamo hipotecario; por una parte, le enseñaremos a la entidad que somos personas serias y no les trasmitimos desconfianza y por otra, ganamos tiempo porque facilitamos al banco su trabajo.

Tanto las personas que vayan a solicitar una hipoteca como los que avalen el préstamo deberán presentar la siguiente documentación:

• Los NIF o NIE en vigor
• Vida laboral actualizada
• La declaración del IRPF más reciente
• Extractos bancarios de los últimos meses
• Contrato de arras o escritura de compraventa
• Escrituras o notas simples de notas las propiedades que Últimos recibos de préstamos que tengamos
• Si estamos viviendo en una casa arrendada, contrato de alquiler y los últimos recibos
• Justificantes de otros ingresos o rentas

La documentación que se especifica arriba es de carácter general, pero si somos asalariados, autónomos o empresa, el banco nos va a exigir que presentemos lo siguiente:

• Asalariados: deberán presentar el contrato laboral y las tres últimas nóminas.

• Autónomos: resumen del IVA del año anterior, pagos trimestrales del IVA del año en curso, pagos fraccionados del año pasado y últimos recibos del pago a la Seguridad Social.

• Empresas: Impuesto de Sociedades, Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada, escritura de constitución e información sobre los clientes más importantes, proveedores, posición en el mercado y datos que puedan acreditar la solvencia del negocio.

Si necesitamos un aval para que nos concedan la hipoteca, éste también tendrá que presentar información relativa a su identidad y a su situación financiera, para demostrar que es un perfil solvente y de garantías para avalar la hipoteca.

Hipotecas con condiciones especiales

Existen hipotecas que ofrecen ventajas especiales para facilitar a los clientes el pago de las cuotas. En otras se incluyen condiciones específicas para proteger a los hipotecados de un posible embargo. Finalmente, algunas hipotecas reportan dinero a personas que ya tienen una vivienda en propiedad. A continuación, mostramos algunas de estas hipotecas con características especiales:

Hipotecas para tener más liquidez

• Hipotecas con carencia: las hipotecas que cuentan con carencia total permiten dejar de pagar la hipoteca durante un periodo de tiempo. Si la carencia es parcial permite pagar un importe inferior. Normalmente la carencia parcial consiste en pagar la parte de la cuota correspondiente a los intereses, es lo que se denomina carencia de capital. El tiempo de duración de la carencia depende de cada banco, aunque el plazo medio suele ser de 3 años. Tras la carencia parcial, el capital pendiente a amortizar seguirá siendo el mismo y el plazo habrá aumentado (el mismo tiempo que haya durado la carencia), por lo que el importe final del préstamo hipotecario se incrementa. La carencia de hipoteca, solo debe emplearse como una solución temporal y nunca como un recurso habitual, ya que encarece la hipoteca y puede acabar suponiendo un coste muy elevado. Tras la carencia total, es decir no pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra, el precio final también aumentará.

• Hipotecas abiertas: las hipotecas abiertas, o créditos hipotecarios, son los préstamos que permiten volver a disponer del dinero ya amortizado. De esta forma, nos ahorrarnos tener que pedir un préstamo personal o cualquier otro crédito para hacer frente a gastos imprevistos. Con las hipotecas abiertas, llevar a cabo una subrogación es más complicado, ya que sólo podremos trasladar nuestro contrato a otra entidad que conceda hipotecas abierta y no una hipoteca variable o a interés fijo.Algunas hipotecas conceden esta opción de línea abierta, pero en realidad son hipotecas normales. Para que sea una hipoteca abierta tiene que aparecer detallado en el contrato hipotecario.

Tanto las hipotecas con carencia como las hipotecas abiertas pueden suponer una ventaja y proporcionar liquidez al cliente en un momento puntual, pero debemos tener en cuenta que a largo plazo suponen un incremento de la deuda total, es decir, que el coste de la hipoteca en total aumenta.

Hipotecas menos habituales

Las siguientes hipotecas son préstamos hipotecarios menos conocidos. A pesar de ello, se comercializan o han sido muy populares en algún momento, por lo que siguen vigentes en el mercado hipotecario:

• Hipoteca inversa: existe otro tipo de hipotecas que quizá no se encuentran entre las más comunes, como por ejemplo, la hipoteca inversa o la hipoteca multidivisa. Cuando nos referimos a hipoteca inversa hablamos de un producto financiero que está destinado especialmente a personas mayores, que ponen su vivienda como garantía a cambio de recibir una renta mensual garantizada. Por lo tanto, el funcionamiento de este tipo de hipotecas es "inverso" al tradicional, ya que para conseguir la financiación se debe disponer de una vivienda, al contrario que ocurre con las hipotecas tradicionales que son la fuente de financiación para la compra de una vivienda. Las hipotecas inversas han dejado progresivamente de comercializarse debido a la poca demanda de los mayores. Las principales causas son la desconfianza de los clientes frente a estas hipotecas y a que los bancos cada vez tienen menos interés en ir acumulando inmuebles.

• Hipoteca puente: otra fórmula de financiación son las hipotecas puente para el cambio de vivienda. Son un modelo de préstamos hipotecarios que conceden la posibilidad de cambiar la vivienda sin haber terminado de pagar la hipoteca de la casa habitual. Si el banco nos concede una hipoteca puente significa que le estamos devolviendo dos hipotecas en una sola. Hoy en día las entidades de crédito siguen comercializando estas hipotecas aunque no las publiciten, por lo tanto para conseguirlas tendremos que preguntar por ellas a la entidad.

Gastos de las hipotecas y compraventa

Cuando nos referimos al coste de una hipoteca no podemos quedarnos simplemente con la cuota mensual o tener solo en cuenta el interés. El coste de una hipoteca va más allá e incluye comisiones, productos vinculados, gastos de formalización y apertura. A parte de todo ello, cuando compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca trae consigo el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total.

Estos impuestos y gastos aproximadose son los siguientes:

*Gastos calculados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la vivienda hipotecada es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos, en 2016, el IVA está al 10 % por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero en tiempos de bonanza económica suele estar más bajo, al 8 %. El ITP varía según cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1 % del importe escriturado, aunque este impuesto puede variar dependiendo de cada ciudad, ya que su valor está determinado por cada comunidad autónoma (en el País Vasco es del 0 %, por ejemplo). En la compraventa de vivienda de segunda mano no tendremos que pagar IAJD, al ser incompatible con el ITP, pero si firmamos una hipoteca, sí tendremos que afrontar el IAJD respecto a la hipoteca.

Préstamos con garantía hipotecaria: ¿qué son?

Debemos recalcar que las hipotecas no son lo mismo que los préstamos con garantía hipotecaria, ya que la finalidad de éstos no es adquirir una vivienda, sino disponer de liquidez para hacer reformas, comprar un coche, pagar estudios, reagrupar deudas, entre otros. Son la última oportunidad de obtener crédito para todas aquellas personas que tienen ingresos irregulares, sufren embargos o están en alguna lista de morosos como RAI o ASNEF.

En España, lo más común es que este tipo de préstamos, al contrario que las hipotecas, no los concedan los bancos, sino empresas de capital privado. que permiten conseguir hasta 300.000 euros poniendo como garantía un inmueble que ya esté pagado o que tenga una hipoteca prácticamente liquidada. Como la garantía es una vivienda, en caso de impago corremos el riesgo de perderla a favor de la entidad prestamista o el banco. Por lo tanto, debemos conocer bien las consecuencias negativas que puede tener contratar este tipo de productos, si dejamos de pagar las cuotas.

¿En qué se diferencian de las hipotecas?

En esencia, los préstamos con garantía hipotecaria se parecen bastante a las hipotecas, en el hecho de que ambos productos bancarios cuentan con plazos de amortización largos, o la posibilidad de conseguir grandes cantidades de dinero. Sin embargo, a pesar de que su parecido, podemos señalar algunas diferencias particulares entre las hipotecas, y los préstamos con garantía hipotecaria:

• La solvencia no es un requisito: para conseguir un préstamo con garantía hipotecaria no necesitamos un perfil solvente, ya que podemos conseguir este tipo de financiación aunque figuremos en algún fichero de morosos como ASNEF. Sin embargo, para firmar una hipoteca normal es totalmente imprescindible tener un perfil muy solvente y, evidentemente, no tener muchas deudas acumuladas. Si la solvencia no es un requisito, podemos hacernos una idea del nivel de riesgo de este formato financiero, que sólo debe utilizarse como último recurso.

• Intereses más altos: los préstamos con garantía hipotecaria suelen cobrar intereses más altos que las hipotecas normales, por encima del 3 %, mientras que el diferencial medio de las hipotecas variables se encuentra en el 1,50 % y el interés de las hipotecas fijas se sitúa en torno al 3 %.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad.

En realidad, las hipotecas no son mejores o peores para todos por igual, ya que son un producto personalizado. Por ejemplo, decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable, dependerá de la situación económica y personal de la persona que la contrate. Las hipotecas fijas son productos orientados para clientes más solventes, con estabilidad laboral y personal, y con mayor aversión al riesgo. Las hipotecas variables, por contra son más accesibles ya que al contar con un plazo más largo y un interés inferior, la cuota es más baja.

Contratar una hipoteca barata puede ser entendido, por lo tanto, como contratar el préstamo que mejor se adapte a la situación económica que tengamos en cada momento.

Si queremos encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características. Debemos fijarnos que el préstamo hipotecario tenga un bajo interés (en las hipotecas variables fijarnos sobre todo en el diferencial), que no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero. En las hipotecas todos los aspectos son negociable, sobre todo las comisiones, por eso cuando nos sentemos a negociar con la entidad las condiciones de la hipoteca, tendremos que intentar conseguir las opciones que más nos benefician.

Por lo tanto, para encontrar las mejores hipotecas no debemos caer en el error de firmar la opción que nos presenta nuestro banco de toda la vida sin comparar en otras entidades. Puede ser que nuestro banco nos realice una buena oferta, pero debemos compararla con el resto de hipotecas que hay en el mercado, ya que las hipotecas son un producto que nos acompañaran a lo largo de varias décadas, por lo que es vital acertar con la decisión.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Puesto que las hipotecas nos acompañarán a lo largo de bastante tiempo, conviene asegurarnos de firmar el préstamo hipotecario con las mejores condiciones. Para ello, la recomendación es comparar entre varias de las mejores hipotecas del mercado al mismo tiempo, tres como mínimo.

Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocer los productos desde casa. Además, al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero.

Otra ventaja del comparador de hipotecas, es que nos permitirá elegir a los bancos a los que acudiremos porque realmente nos interesa su oferta.

Un comparador de hipotecas gratuito nos permite analizar las diferentes condiciones de cada hipoteca todas las veces que queramos, de forma gratuita y sin tener que movernos de casa, por lo que la búsqueda de una buena hipoteca se agiliza.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si estás pensando en comprar una vivienda contratando una hipoteca, en esta página encontrarás toda la información que necesitas para empezar a comprender cómo funcionan este tipo de préstamos para vivienda y en qué aspectos deberías prestar más atención.

Fuente: la información que contiene esta página proviene tanto de las diferentes entidades bancarias, como de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

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