Hipotecas baratas para comprar casa en 2018

Las mejores hipotecas variables del mercado

Las hipotecas fijas más atractivas

Hipotecas al 100 % para comprar pisos de bancos

Claves para entender una hipoteca

Si queremos conocer con mayor profundidad los elementos básicos que componen las hipotecas y cuál es su efecto sobre el precio de esta clase de productos, nuestro simulador de hipoteca puede resultarnos realmente útil, dado que es una herramienta que calcula cuál sería el coste mensual y total de un crédito hipotecario con un importe, un plazo y un interés determinados. Para acceder gratuitamente a este simulador online tan solo hay que hacer clic sobre el botón rojo que está situado en la parte inferior del siguiente recuadro:

En la presente página mostraremos toda la información básica sobre las características y la estructura de una hipoteca. Asimismo, explicaremos en qué aspectos debemos fijarnos para hacernos con una oferta realmente atractiva, como las comisiones o la vinculación, por ejemplo. No obstante, para empezar hablaremos acerca de los tres pilares sobre los que se fundamenta toda hipoteca: el interés, el plazo y el capital.

1. El interés

El tipo de interés es, a grandes rasgos, el beneficio que un banco espera obtener cuando nos presta su dinero para que nos compremos una vivienda (u otro bien) y nos permite devolvérselo a plazos. En concreto, es un porcentaje que se aplica sobre el capital concedido y que determina cuánto tendríamos que pagar para amortizar el crédito, tanto en total como cada mes. No obstante, dependiendo de cómo sea, es posible que su valor sufra uno o más cambios durante la vida de la hipoteca. De este modo, se pueden distinguir hasta tres clases diferentes de hipoteca: la fija, la variable y la mixta.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el interés que se aplica es un valor que se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo hipotecario. En cambio, en el de las hipotecas variables, el interés sí se puede modificar en cada revisión de la cuota, puesto que está ligado a un índice de referencia que suele cotizar a un valor distinto cada mes. En estos momentos, el índice más utilizado por las entidades financieras españolas es el euríbor a un año, aunque también pueden emplearse otros como el IRPH entidades, por ejemplo.

Para determinar cuál es el interés aplicado sobre las hipotecas variables los bancos suman un porcentaje fijo llamado diferencial al valor que cotice un índice de referencia como el IRPH Entidades o el euríbor a 12 meses, siendo este último el que se utiliza más frecuencia en España. De esta manera, el tipo aplicado en estos casos puede ser, por ejemplo, de E + 1 %. No obstante, debido a la volatilidad del euríbor y a su manipulación en el pasado, el método para calcularlo está siendo objeto de reforma por parte del Instituto Europeo de los Mercados Monetarios (EMMI, por sus siglas en inglés), aunque su entrada en vigor todavía no tiene fecha concreta.

Además de las dos modalidades mencionadas, todavía existe una tercera clase de hipotecas en función de su tipo de interés, aunque es importante destacar que su oferta es inferior a la del resto de las categorías y que su contratación puede considerarse hasta poco aconsejable dado el actual escenario. Hablamos sobre las hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo durante un período de tres a 20 años y que, transcurrido ese plazo, pasa a ser un tipo variable. Más adelante veremos con todo lujo de detalles cuáles son las condiciones de estas y otras hipotecas.

2. El plazo

El plazo de amortización de una hipoteca (o de devolución o reembolso) es el tiempo que acuerdan banco y cliente para que el segundo devuelva íntegramente el préstamo hipotecario, es decir, para que reembolse todo el capital concedido más los correspondientes intereses, normalmente mediante el pago de mensualidades. En las hipotecas a tipo variable, el plazo suele ser de hasta 30 años como máximo, aunque en ciertas ocasiones puede alcanzar los 40 años (ya no se ven esas hipotecas a 50 años que se otorgaban antes de la crisis), mientras que en las hipotecas fijas, el período de amortización suele ser de hasta 20 años o, en cada vez más casos, de un máximo de 30 años.

Por norma general, los bancos dejan que sus clientes seleccionen el plazo de amortización (siempre con un límite, como es lógico) para que estos puedan adaptar el importe de las cuotas a su volumen de ingresos. No obstante, en este punto hay que tener claro que cuanto más prolongado sea el período de devolución de una hipoteca, más cara será a la larga, ya que se devengarán intereses durante más tiempo. En estos casos, eso sí, el precio de las mensualidades será más asequible. En cambio, cuando el plazo es más corto, las cuotas son algo más caras, pero al devengarse intereses menos tiempo, la hipoteca al final saldrá más barata.

Otro punto que hay que destacar sobre el período de amortización es que las entidades financieras suelen fijar la edad máxima que pueden alcanzar los prestatarios cuando llegue la fecha de vencimiento del contrato. Esta puede ser mayor o menor dependiendo de los criterios de riesgo de cada banco, aunque normalmente es de entre los 70 y los 80 años. En consecuencia, si queremos devolver nuestra hipoteca en 40 años y la edad máxima establecida por la entidad es de 75 años, deberemos tener 35 años o menos para que se apruebe la operación.

3. El capital

Cuando hablamos sobre el capital de los préstamos hipotecarios nos referimos a la suma de dinero que la entidad se ofrece a prestar para financiar la adquisición de la vivienda. A lo largo del transcurso de la hipoteca también podemos hablar de saldo vivo o de principal pendiente de la hipoteca. 

La cantidad de dinero que nos puede llegar a prestar a través de una hipoteca puede ser mayor o menor dependiendo de la entidad que nos financie la compra de nuestra futura vivienda. Además, el importe del préstamo también variará en función de nuestro propio volumen de ahorros y de ingresos, de nuestra situación personal, laboral y financiera, del precio del inmueble que queremos adquirir y, finalmente, de su valor de tasación. 

También hay que destacar que, en ciertas ocasiones, no podremos contratar hipotecas que tengan un capital inferior a los 30.000 euros, puesto que se trata de un importe que podríamos conseguir mediante un préstamo personal. No obstante, si necesitamos una suma de dinero menor a la citada, no es nada aconsejable solicitar un crédito al consumo, dado que el interés de estos productos suele ser mucho más elevado que el de las hipotecas.

En cuanto al importe máximo, los bancos suelen prestar hasta el 80 % del valor de compraventa o de tasación del inmueble a adquirir (generalmente el más bajo de ambos). Sin embargo, hay ciertas entidades que aún dan la opción de contratar una hipoteca 100, especialmente si la financiación se pide para comprar uno de sus pisos embargados. Antes del estallido de la crisis, estas hipotecas al 100 eran muy populares (incluso se ofrecía más del 100 % para cubrir los gastos de escrituración), pero estos préstamos ya no se comercializan con tanta libertad como entonces.

Modelos de hipotecas según el tipo de interés

En función de cómo se calcula el importe de cada cuota mensual, mediante la cual iremos devolviendo los intereses más el capital solicitado, podemos señalar diferentes modelos de hipotecas. En concreto, existen tres modalidades principales de hipotecas:

• Hipotecas a interés variable. El interés de las hipotecas a tipo variable está compuesto por la suma de un índice de referencia determinado, que normalmente es el euríbor a 12 meses, más el llamado diferencial, que es un valor porcentual fijo. Como depende mucho de la cotización que arroje el índice al que está ligado, este interés puede sufrir cambios cada cierto tiempo. De este modo, los contratos de las hipotecas variables suelen revisarse una vez al semestre o al año y, al producirse la actualización, se toma el valor que haya registrado el euríbor en el mes o en los dos meses anteriores a esa fecha (dependerá de lo estipulado en el acuerdo). Adicionalmente, estas hipotecas suelen incluir un período inicial de uno a dos años durante el que se aplica un tipo fijo.

• Hipotecas a interés fijo. A diferencia del caso anterior, el interés que se aplica sobre estos créditos hipotecarios es un valor que se mantiene sin cambios desde el inicio hasta el final, puesto que no está ligado a índices de referencia como el euríbor o el IRPH. De este modo, el cliente puede conocer de antemano el interés que tendrá siempre su hipoteca, así como cuál será el importe de las cuotas y el precio total de la hipoteca. 

• Hipotecas a tipo mixto. Los préstamos hipotecarios conocidos como hipotecas mixtas tienen un interés fijo durante los primeros años del contrato y, tras haber transcurrido ese período inicial, pasan a tener un tipo variable hasta el final del plazo. Esta es la fórmula utilizada ahora por la banca, aunque puede ser la contraria dependiendo de la coyuntura económica del momento. El plazo para cada tramo de interés de la hipoteca se pacta entre el banco y el cliente antes de firmar el contrato, aunque el tipo fijo suele aplicarse durante los primeros cinco, 10 o 20 años.

Además de las tres modalidades más populares, que se pueden encontrar con facilidad en los escaparates de prácticamente todos los bancos que operan en España, también existen otras clases de hipotecas que ofrecen unas condiciones un tanto particulares. Nos referimos, por ejemplo, a las hipotecas de interés combinado que comercializan unas pocas entidades, cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. También son poco frecuentes las hipotecas multidivisa, que son préstamos otorgados en moneda extranjera y referenciados al líbor de esa divisa. Como vemos, hay varias maneras de financiar la compra de una vivienda, pero dada la complejidad de los contratos hipotecarios algo "exóticos", lo recomendable es que nos decantemos por los productos más convencionales.

Pedir una hipoteca no es fácil. Por esto en HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía que te servirá de toma de contacto, para que puedas ir preparado a la negociación con el banco. En ella podrás encontrar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca. Consigue gratis tu guía en el siguiente enlace:

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca es, seguramente, la decisión financiera más importante en la vida de una familia; de ahí que sea imprescindible que nos informemos debidamente sobre las condiciones y las obligaciones a las que nos ligaremos durante las próximas décadas. Si alguna de las cláusulas de la hipoteca nos genera dudas, tenemos que exigirle al notario (las escrituras de la hipoteca pueden consultarse en la notaría los tres días anteriores a la firma) y al banco que nos expliquen su contenido con todo el detalle. Esa es su obligación y nuestro derecho, sobre todo si la entidad prestamista está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

De esta manera, evitaremos que el banco incorpore una cláusula peligrosa o potencialmente abusiva en el contrato de nuestra hipoteca sin nuestro conocimiento, como por ejemplo una cláusula suelo (un tipo mínimo preestablecido en una hipoteca variable) o el índice IRPH. Estas podrían encarecer notablemente el precio de nuestra futura hipoteca, así que su inclusión sería muy perjudicial para nuestras finanzas. De todos modos, tenemos que saber que nosotros, como consumidores, también tenemos la responsabilidad de informarnos debidamente sobre las condiciones de las hipotecas que pedimos, así como acerca de los riesgos asociados a la contratación de los préstamos hipotecarios.

Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:

1. El tipo de interés

Antes ya hemos visto cuáles son las distintas clases de hipotecas que podemos encontrar dentro del mercado financiero español según su interés aplicado. Pero lo realmente importante del tipo de interés es que, además de definir a qué categoría pertenece el producto, es el factor que determina cuál será el precio concreto de la hipoteca una vez abonadas todas y cada una de las cuotas acordadas.

Por consiguiente, una de las claves para hacerse con un buen préstamo hipotecario es encontrar a una entidad financiera que nos ofrezca un tipo de interés atractivo. En el caso de las hipotecas variables, por ejemplo, lo ideal es que el producto firmado tenga un diferencial que ronde el 1 % (o por debajo) y un fijo inicial lo más reducido posible. Asimismo, es aconsejable que la bonificación máxima se pueda conseguir sin tener que contratar muchos servicios asociados, así como que el precio de estos sea nulo o bajo.

El caso de las hipotecas fijas es un poco distinto, ya que su interés suele ser más alto o más bajo dependiendo del plazo que haya seleccionado el cliente. Por ello, cuando nos dispongamos a comparar varios de estos productos, debemos asegurarnos de que todos ellos tengan exactamente el mismo período de devolución. Para plazos de hasta 20 años, las mejores hipotecas fijas del mercado tienen un interés de en torno al 2 % o hasta más bajo, mientras que para plazos de hasta 30 años no deberíamos aceptar un tipo de más del 3 %.

2. La cuota de hipoteca

Las cuotas de la hipoteca son los cobros que el banco nos va pasando con una determinada periodicidad. Habitualmente, estos suelen ser mensuales, pero también es posible acordar con el banco otra manera de hacerlo (bimensual, por ejemplo).

Si el préstamo que contratamos es una hipoteca fija, sus cuotas nos costarán siempre lo mismo, puesto que el interés de estos productos no está ligado a índice alguno y, en consecuencia, se mantiene constante durante toda la vigencia del crédito. En cambio, el importe de las mensualidades de las hipotecas variables sí puede cambiar en cada revisión de la hipoteca; una operación que, en la mayoría de los casos, se lleva a cabo una vez al semestre o al año. En esa fecha, el banco actualiza el valor del índice de referencia de la hipoteca, así que el tipo aplicado cambia y hay que recalcular el coste de las cuotas que se nos cobrarán hasta la revisión siguiente.

El importe de las cuotas hipotecarias está compuesto por dos elementos diferenciados: una parte que corresponde al capital pendiente de amortizar del préstamo y otra que está formada por los intereses devengados. por lo tanto, al abonar las mensualidades de una hipoteca, devolvemos tanto el dinero que nos ha concedido el banco como el propio precio de la hipoteca. No obstante, el reparto de estos elementos no es del 50 % dentro del precio de las cuotas, ya que el peso de cada uno de ellos puede ser menor o mayor dependiendo del momento en el que nos encontremos de la vida de la hipoteca.

Además, el modo de distribución de los factores que configuran el importe de las cuotas puede ser distinto según el método de reembolso establecido en el contrato hipotecario. En España, el más frecuente es el llamado sistema de amortización francés, mediante el que hay que abonar unas mensualidades constantes que se componen, al inicio de la hipoteca, de una parte mayor de intereses que de capital. A medida que el plazo transcurre, esa relación se va invirtiendo hasta que, al final de la hipoteca, lo que se paga de capital es mucho mayor. Por ello, si efectuamos una amortización anticipada durante los primeros años, obtendremos un mayor ahorro que si la llevamos a cabo más tarde, ya que aún no habremos abonado la mayor parte de los intereses devengados.

3. La financiación máxima

Muchos consumidores creen de forma errónea que los bancos financian el precio completo de la vivienda a adquirir. No obstante, la inmensa mayoría de las hipotecas otorgadas tiene un LTV (loan to value) máximo del 80 % del valor más bajo entre la compraventa del inmueble y la tasación, un porcentaje todavía más bajo (del 60 % o el 70 %) cuando se solicita el préstamo para comprar una segunda residencia. En caso de superar ese valor, el riesgo de la operación se dispara, ya que hay que contraer una deuda mucho mayor y, en consecuencia, el importe de las mensualidades es más caro y hay que prolongar el período de amortización.

Desde que explotó la burbuja inmobiliaria, ese es el valor máximo que se puede financiar con la inmensa mayoría de las hipotecas que se comercializan en España. No obstante, eso no significa que las hipotecas al 100 % hayan desaparecido del mapa, pues todavía podemos hacernos con una si adquirimos uno de los pisos de bancos o si contratamos una hipoteca joven para menores de 35 años. Otra manera de conseguir una hipoteca 100 es tener un muy buen perfil financiero para negociar la concesión de más dinero, pero antes de pedir una hipoteca de esta clase debemos saber que está nos saldrá más cara a largo plazo, ya que los intereses se devengarán sobre un importe mayor.

4. Las comisiones de la hipoteca

Las comisiones de las hipotecas las podemos clasificar en dos grandes grupos: las que se tienen que abonar obligatoriamente y las que solo se aplican cuando se efectúan ciertas operaciones. Dentro de la primera categoría encontramos la denominada comisión de apertura, cuyo precio suele ser de entre el 0,1 % y el 1,5 % del capital del préstamo hipotecario contratado (con un importe mínimo, en ciertas ocasiones). Si nuestra escritura la incorpora, tendremos que pagarla al formalizar la operación, lo que disparará la cantidad de dinero a desembolsar en el momento de la firma.

En el segundo grupo, que es el de las comisiones que solo se cobran cuando se modifica la hipoteca de alguna manera, encontramos las compensaciones que muchos bancos aplican por amortizar el préstamo anticipadamente, por cambiar las cláusulas de la escritura mediante un acuerdo con la entidad (novación) o por trasladar la hipoteca a otro banco (subrogación). El precio de algunas de estas comisiones está regulado: por ejemplo, las de amortización y subrogación no pueden superar el 0,5 % o el 0,25 % si se lleva a cabo la operación a partir del sexto año del plazo. En cambio, el coste del resto puede acordarse libremente entre el consumidor y la entidad.

Asimismo, muchas hipotecas a tipo fijo y mixto (únicamente en su período inicial) también pueden incluir la llamada comisión de riesgo de tipo de interés, una compensación exclusiva de los productos que tienen un interés fijo aplicado durante más de un año. Hay que decir, eso sí, que únicamente puede aplicarse esta penalización cuando se lleva a cabo una subrogación de hipoteca o una cancelación anticipada (parcial o total) y se genera una pérdida financiera para el banco. Solo en estos casos, esta comisión podría sumarse a las posibles compensaciones por subrogación o desistimiento.

Pero no todos los bancos nos cobrarán estas penalizaciones. Por ejemplo, dentro del sector de la banca online encontramos a un buen número de entidades que ofrecen hipotecas absolutamente libres de comisiones, ya que al no contar con mucho personal, no necesitan cobrar gastos de gestión o de estudio a sus clientes.

5. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca

Si contratamos nuestra hipoteca antes de que acabara el año 2012, podríamos reclamar al banco que nos devuelva lo cobrado por las comisiones de mantenimiento de la cuenta asociada a la hipoteca, pues entonces no estaba regulado este aspecto y, en consecuencia, se trataba de una cláusula que debía ser negociada entre las dos partes. En cambio, si la firma se produjo a partir de 2013, la entidad solo podría aplicarnos las comisiones de la cuenta para pagar la hipoteca si se dieran las circunstancias siguientes:

• La entidad debe informar previa y específicamente a los clientes sobre la exigencia de contratar una cuenta que sirva como plataforma para los pagos.

• Igualmente se deberá notificar al cliente el coste total de dicha cuenta, de manera explícita.
• En el contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.

• El coste de la cuenta asociada a la hipoteca no podrá ser modificado unilaterlamente por el banco durante toda la vida de la hipoteca, por lo que para cambiar las condiciones de la cuenta asociada a la hipoteca, deberían consultar con nosotros, y en el caso de no que no estemos conformes no podrían cambiar ningún aspecto.

6. El plazo de amortización

Es el tiempo total que nos da la entidad financiera para amortizar la hipoteca. El período de devolución de las hipotecas variables suele ser algo más prolongado y, en ciertos casos, hasta puede llegar a ser de 40 años, aunque lo más habitual es que no supere los 30 años. En cuanto al plazo de amortización de las hipotecas fijas, en muchas ocasiones es de un máximo de 20 años. No obstante, tras el aumento en la oferta de estos préstamos hipotecarios, ahora muchos de estos productos también pueden devolverse hasta en 30 años.

Según los datos que el Instituto Nacional de Estadística publica todos los meses, el plazo medio de reembolso de las hipotecas que se firmaron en España en enero de 2018 (es el último registro disponible) fue de unos 24 años. No obstante, debemos tener presente que el período de amortización de estos préstamos suele estar limitado por la edad que alcanzarán los titulares cuando llegue la fecha de vencimiento del producto. Por norma general, la edad máxima permitida al finalizar el plazo es de 75 años, por lo que si tenemos 45 años, nos resultará muy difícil hacernos con una hipoteca a más de 30 años.

Asimismo, al seleccionar el período de amortización debemos tener en cuenta que si tardamos mucho tiempo en reembolsar el dinero prestado, el crédito hipotecario nos saldrá mucho más caro a la larga, aunque las cuotas que pagaremos serán más asequibles. El motivo que se esconde tras esta aparente contradicción es que cuando el plazo es muy largo, los intereses se devengan durante más tiempo, por lo que se acaba pagando mucho más dinero por este concepto.

7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca

Cuando hablamos sobre la flexibilidad de las hipotecas nos referimos, básicamente, a las cláusulas que nos dan facilidades para adaptar el ritmo de los pagos a unas circunstancias determinadas. Por ejemplo, ciertos bancos ofrecen algo de margen al cliente para que este elija cómo y cuándo abonar las mensualidades de la hipoteca, mientras que otras entidades hasta incluyen por contrato la opción de pedir una carencia (no pagar las cuotas de la hipoteca durante unos meses o años), de prorrogar el plazo o de disfrutar de otros servicios adicionales como poder disponer a crédito del capital ya devuelto.

A pesar de que la mayoría de las hipotecas se tienen que reembolsar mediante el pago de cuotas mensuales, es posible negociar una manera diferente de amortizar capital, como con abonos bimensuales o semestrales. Del mismo modo, también hay hipotecas variables cuyo plazo de revisión no es necesariamente anual, sino que puede ser inferior (semestral) o superior (bianual).

También podemos considerar flexibles aquellas hipotecas que no tienen comisiones que se cobren por realizar ciertas operaciones, como una novación, una amortización anticipada o una subrogación para trasladarse a otra entidad, por ejemplo. Si en algún momento durante el transcurso de la vida del contrato queremos modificar alguna cláusula de la escritura, que no nos cobren estas compensaciones nos resultará realmente conveniente.

Pero pese a todas estas ventajas, siempre hay que tener en cuenta que si una hipoteca ofrece unas mayores facilidades de pago, su precio será generalmente más alto o, en ciertos casos, habrá que reunir unos requisitos más estrictos para poder acceder al préstamo hipotecario. Imaginemos, por ejemplo, que firmamos una hipoteca con un período de carencia de capital de un año. Cuando haya transcurrido ese plazo, aún no habremos devuelto ni un solo euro del principal del crédito, así que las mensualidades posteriores serán notablemente más caras.

8. Productos vinculados en la hipoteca

Otro punto que siempre debemos tener presente es la vinculación de las hipotecas, tanto si tienen coste como si no. En la mayoría de los casos, para hacerse con una hipoteca con un buen tipo de interés hay que contratar uno o más productos o servicios asociados, como cuentas, tarjetas, seguros, planes de pensiones, etc. De este modo, como el banco se asegurará de percibir unos ingresos extra y podrá mantenernos ligados durante unas décadas, se mostrará dispuesto a reducir el tipo aplicado mediante bonificaciones. La vinculación en un préstamo hipotecario se puede clasificar en dos categorías distintas según su precio:

1. Productos vinculados a la hipoteca con coste. Aquí englobamos todos los servicios por los que hay que desembolsar una suma de dinero puntual o regularmente, como podrían ser los seguros vinculados (hogar, vida, protección de pagos...) o las tarjetas con una comisión de emisión y mantenimiento. También pueden entrar servicios como los planes de pensiones, que son productos de inversión que, además de incorporar un buen número de comisiones, cuentan con la particularidad de que nos pueden hacer perder el capital aportado.
2. Productos vinculados a la hipoteca sin coste. Son productos gratuitos que los bancos proponen para acceder a la bonificación del interés. Dentro de esta categoría encontramos, principalmente, la domiciliación de los ingresos (nómina o pensión) y la de los recibos mensuales.

En principio, la regulación española no permite que se condicione el acceso a las hipotecas a un aumento de vinculación con el banco. No obstante, se trata de un punto complejo, dado que una entidad nos puede forzar a aceptar sus exigencias si se niega a otorgarnos la hipoteca bajo otros argumentos. Por lo tanto, lo único que puede afirmarse con seguridad es que los hipotecados siempre tienen que suscribir un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios, que pueden firmar con cualquier aseguradora. Las entidades no nos pueden obligar a contratar sus productos para darnos la hipoteca, aunque sí pueden ofrecer estos servicios adicionales como un modo de reducir el interés del préstamo hipotecario.

Actualmente, el Congreso de los Diputados tiene sobre la mesa el proyecto de nueva ley hipotecaria que tiene que incorporar las directivas europeas al marco regulatorio de nuestro país (según la Unión Europea, nuestra normativa actual no ofrece unas suficientes medidas de protección al consumidor). Con esta reforma se establecerá un límite algo más restrictivo a los productos vinculados que las entidades podrán ofrecer a sus clientes para bonificar el interés del préstamo.

5 requisitos básicos para firmar una hipoteca

Parece que, al menos de momento, los bancos tienen muy interiorizada la lección que les dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria, puesto que los requisitos que exigen ahora para acceder a sus productos de financiación son más estrictos. A diferencia de lo que sucedía hace una década, si pedimos una hipoteca a cualquier entidad, esta analizará con mucho detalle nuestra situación personal, económica y financiera, así que solo podremos hacernos con el préstamo hipotecario si reunimos una serie de condiciones de solvencia:

1. Ahorros suficientes (20 % + 15 %)

Disponer de ahorros previos resulta casi algo indispensable de cara a solicitar una hipoteca a nuestro banco ya que, a pesar de que este nos vaya a prestar dinero para comprar nuestra vivienda, se requiere que aportemos una fracción inicial.

Como ya hemos comentado en otros apartados, con las hipotecas podremos conseguir, en la mayoría de los casos, hasta el 80 % de lo que nos va a costar la vivienda (o de su valor de tasación), por lo que hay que contar con un volumen de ahorros que nos permita cubrir el 20 % restante. Además, también deberemos disponer de fondos propios para abonar tanto los gastos de constitución como los de compraventa, que conjuntamente pueden sumar el equivalente a entre el 10 % y el 15 % del precio del inmueble. En conclusión, deberemos tener ahorrado el 35 % (aproximadamente) del coste del piso o de la casa que nos interese comprar.

Con un ejemplo práctico lo podremos ver claramente. Imaginemos que queremos comprar una vivienda que tiene un coste de unos 100.000 euros. En este caso, el banco nos concederá una hipoteca que cubrirá hasta el 80 % de ese importe, esto es, de unos 80.000 euros. Por consiguiente, tendremos que disponer de unos 20.000 euros ahorrados (el 20 % restante) más unos 15.000 euros adicionales (un 15 %) para pagar los gastos de constitución y de compraventa. En total, necesitaremos contar con unos ahorros equivalentes al 35 % del valor del inmueble, que para nuestro ejemplo serían unos 35.000 euros.

Disponer de unos fondos propios relativamente elevados es un requisito imprescindible para conseguir prácticamente cualquier préstamo hipotecario. Sin embargo, si no tenemos tanto dinero ahorrado, existen algunas hipotecas con las que podemos obtener toda la financiación necesaria, aunque hay pocos bancos que las concedan: las hipotecas 100 %, cuyo importe cubre el precio completo de la adquisición, y las hipotecas 100 % más gastos, que financian tanto el coste del inmueble como el de los gastos de constitución y compraventa.

2. Ingresos mínimos suficientes

Cuando se contrata una hipoteca, la deuda que se contrae con el banco es elevada y a muy largo plazo, así que este solo nos prestará el dinero si le demostramos que contamos con unos ingresos suficientes para abonar las cuotas a lo largo de todo el período de amortización. Normalmente, deberemos cobrar unos 2.000 euros como mínimo entre todos los titulares del préstamo para que se apruebe la operación, aunque esa cifra puede variar dependiendo del capital del crédito, del plazo y de nuestro propio perfil. Si la retribución que percibimos mensualmente es más baja, se podrían dar dos escenarios: que se deniegue nuestra petición o que se nos exija aportar garantías adicionales (como un aval, por ejemplo).

3. Estabilidad laboral

Para acceder a las hipotecas de cualquier banco también es imprescindible tener un trabajo fijo y llevar un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral, aunque este punto puede variar dependiendo de los criterios de riesgo de cada entidad. Es absolutamente fundamental que reunamos este requisito, pues nunca debemos contratar una hipoteca (una deuda a muy largo plazo) si no contamos con una fuente de ingresos regular y suficiente. Además, para que la entidad esté dispuesta a darnos la hipoteca, tendremos que demostrarle que percibimos una remuneración relativamente elevada y que disfrutamos de cierta estabilidad laboral.

Asimismo, como decíamos, otro aspecto que los bancos valoran positivamente cuando se les pide una hipoteca es que, además de tener un contrato fijo e indefinido, ya llevemos unos años desempeñando nuestra actividad laboral en una misma empresa, así como que sus perspectivas dentro de su sector sean prometedoras. En cambio, si hace muy poco que entramos a trabajar en una compañía y contamos con un trabajo a tiempo parcial o temporal, nos resultará más complicado, si no imposible, acceder a un préstamo hipotecario.

En el caso de que seamos autónomos, en tanto que nosotros seremos nuestra misma fuente de ingresos, será necesario presentar un dossier completo, claro y perfecto de toda nuestra actividad comercial, de cara a que la entidad pueda juzgar la viabilidad de nuestro negocio.

4. No tener impagos

Si nos desplazamos hasta una entidad bancaria y pedimos una hipoteca, esta solo aprobará la operación si considera que le ofrecemos suficientes garantías de pago. Por este motivo, no solo nos preguntará cuánto dinero ganamos cada mes o cuál es nuestra situación laboral, sino que también se asegurará de que no tengamos deudas impagadas, ya sean financieras o de cualquier otra naturaleza. Para acceder a esta información consultan las bases de datos gestionadas por empresas especializadas en ficheros de morosidad, como ASNEF, RAI o EXPERIAN, entre otras.

Además de comprobar que no tengamos ninguna incidencia registrada en archivos de impagos, las entidades financieras también querrán saber cuál es nuestro historial crediticio. Por este motivo, consultarán la base de datos de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), a la que accederán tras solicitar nuestro permiso. En el caso de que aparezcan muchas deudas vigentes o cualquier demora (por el impago de otros créditos), conseguir la hipoteca será una misión prácticamente imposible.

5. Disponer de aval para acceder a la hipoteca

En ciertas ocasiones, disponer de un aval puede marcar la diferencia entre conseguir la hipoteca o no, aunque hay que tener presente que contratar uno de estos productos con el respaldo de un tercero le obligará a asumir un alto grado de responsabilidad. Y es que la persona que actúa como garante de un préstamo hipotecario tiene que responder ante los impagos del titular con el conjunto de sus bienes presentes y futuros, así que pone todo su patrimonio en riesgo al suscribir la operación. Por ello, solo debemos incluirlo en la escritura si el banco lo exige específicamente, algo que puede suceder si nuestro perfil es un poco dudoso.

Gastos de hipoteca y de compraventa

Para saber cuánto nos podría costar una hipoteca en total no podemos fijarnos solamente en sus futuras cuotas, en las comisiones que aplicaría el banco o en los productos vinculados. Y es que al firmar una hipoteca también se tienen que abonar los obligatorios gastos de constitución del crédito y los de la escrituración de la compraventa. En consecuencia, antes de pedir una hipoteca para financiar la vivienda debemos tener claro que habrá que pagar varios impuestos y gastos de tramitación, cuyo precio suele ser el equivalente a entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble.

A continuación podemos ver un desglose estimado de los gastos con los que nos encontramos a la hora de adquirir una vivienda. Es importante destacar que los gastos de constitución de hipoteca son aquellos que en la actualidad están siendo objeto de juicios. A pesar de que aún se abonan, muchos clientes están logrando su devolución parcial.

	Hipoteca (gastos que están siendo juzgados)	Compraventa
Gastos	Notaria - 500 € Registro - 300 € Gestoría - 250 € Tasación - 250 € Nota simple registro propiedad - 20 €	Notaria - 500 € Registro - 350 € Gestoría - 250 €
Impuestos	IAJD 2.000 €	IAJD - 2.000 € IVA - 20.000 € ITP - 8.000 €

*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

Como se indica en la tabla, cuando se compra una vivienda se tiene que pagar o bien el impuesto sobre el valor añadido (IVA), o bien el de transmisiones patrimoniales (ITP), en función de si el inmueble adquirido es de nueva construcción o de segunda mano. En el primer caso, el tributo que hay que abonar es el IVA, mientras que en el segundo se aplica el ITP. Actualmente, el IVA para la compraventa de viviendas grava el 10 % de la transacción, aunque en épocas de bonanza económica suele situarse en el 8 %. En cambio, el ITP puede ser de entre el 6 % y el 10 % dependiendo de la comunidad autónoma en la que se formalice el contrato.

Además, al formalizar las escrituras también se generará el denominado impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo coste puede ser de entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe escriturado dependiendo de la comunidad autónoma en la que contratemos la hipoteca. Si compramos una vivienda de nueva construcción, tendremos que pagar este tributo por partida doble: por la constitución de la hipoteca y por la escrituración de la propiedad (más el IVA). En cambio, si el inmueble adquirido es de segunda mano, únicamente deberemos abonar el ITP por la compraventa más el IAJD por la hipoteca.

Cuando nuestro banco ponga su oferta final sobre la mesa, insistimos en que es muy importante que calculemos cuál sería el coste total de financiar la vivienda con ese producto. Para ello, tendremos que considerar tanto el precio de la propia hipoteca como el de los gastos asociados a la escrituración del préstamo (no hay que pagarlos todos, pero sí cubrir una parte) y a la de la nueva propiedad del inmueble. De esta manera, conoceremos de antemano cuánto dinero necesitaríamos para abonar tanto las mensualidades del producto como el coste de formalizar e inscribir las escrituras.

A la hora de valorar con la mayor claridad posible en qué momento nos hacen una buena oferta y cuánto dinero nos va a costar realmente, la mejor herramienta de la que podemos disponer es una calculadora de hipoteca, como la que puedes encontrar a continuación:

Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2018

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas no debemos fijarnos únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario. Algunas hipotecas pueden parecer muy atractivas a simple vista por su bajo interés, pero los bancos que conceden estos productos suelen incluir comisiones o vinculaciones para obtener ingresos por otras vías.

Las hipotecas son, probablemente, el producto financiero que se puede adaptar más a la situación económica del cliente (siempre que este sea solvente, claro), por lo que puede resultar complicado hacer una comparativa adecuada de esta clase de préstamos. Por ejemplo, no se puede afirmar con rotundidad que firmar una hipoteca variable sea mejor que contratar una hipoteca fija o viceversa, ya que se trata de una decisión que cada solicitante debe tomar basándose en su perfil y en su tolerancia al riesgo. Por este motivo, es sumamente importante que analicemos tanto nuestra situación como las condiciones de la hipoteca que nos ofrecen para valorar si se trata de un producto que se ajusta a nuestras necesidades.

Para dar con las hipotecas más atractivas de 2018 es imprescindible que consideremos todas y cada una de las características de estos productos. Dicho de otro modo, tendremos que mirar si la hipoteca que queremos pedir tiene un buen interés (o un buen diferencial si buscamos hipotecas variables), si incluye comisiones y qué requisitos de vinculación habría que reunir para hacerse con la máxima bonificación. Además, debemos tener presente que prácticamente todos los aspectos de las hipotecas se pueden pactar (sobre todo las comisiones), así que es recomendable que nos sentemos con el banco y negociemos las condiciones de nuestra futura hipoteca para tratar de conseguir el mejor acuerdo posible.

Otro aspecto que es importante que tengamos en cuenta si nos queremos hacer con una de las mejores hipotecas es que no debemos quedarnos con el primer producto que nos ofrezca el banco sin haberlo comparado antes con los de otras entidades. Es posible que nuestro banco nos presente una oferta atractiva, pero para asegurarnos de que lo es tendremos que compararla con otras hipotecas similares. Recordemos que la deuda contraída por contratar hipotecas es a muy largo plazo, así que es imprescindible tomar una decisión que esté bien fundamentada.

Compara tu hipoteca y quédate con la mejor

Tanto si queremos contratar una hipoteca nueva como si nuestra intención es trasladar un préstamo vigente a otro banco o firmar una segunda hipoteca o una hipoteca para segunda vivienda, siempre es aconsejable que pidamos al menos tres ofertas a otras tantas entidades para tener más de una opción encima de la mesa. Cabe recordar que suscribir uno de estos productos condicionará nuestras finanzas personales durante varias décadas, por lo que vale la pena que invirtamos todo el tiempo necesario en comparar hipotecas hasta dar con la que se adapte mejor a nuestra situación.

Como paso previo, antes de desplazarnos  hasta las sucursales de diversas entidades podemos utilizar un comparador de hipotecas online gratuito como el de HelpMyCash.com, una útil herramienta con la que podremos consultar las condiciones de todas las hipotecas del mercado desde la comodidad de nuestro hogar. Al comparar varias hipotecas, podremos conocer las ofertas de todas las entidades y, al mismo tiempo, nos ayudará a habituarnos a los tecnicismos que la banca suele emplear para describir las características de sus productos financieros. 

Además, si utilizamos el comparador de hipotecas online que facilitamos desde HelpMyCash.com, también tendremos la opción de entrar en la ficha técnica de cada préstamo hipotecario y ver qué gastos se esconden en su letra pequeña, lo que nos ayudará a conocer sus condiciones antes de ir a la oficina del banco. De esta manera, conseguir la mejor hipoteca del mercado (o una de las más atractivas) será más fácil y, sobre todo, mucho más rápido.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

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Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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