¿Buscas una hipoteca y no sabes por dónde empezar? Desde HelpMyCash.com te ayudamos a resolver todas tus dudas y te damos las herramientas necesarias para valorar si una oferta es buena. Compara entre las hipotecas más destacadas y encuentra la que se adapte mejor a ti.
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Antes de tan siquiera plantearnos la opción de contratar un préstamo hipotecario, es conveniente que nos preguntemos si el banco aprobaría nuestra solicitud. Cada entidad sigue sus propios criterios de riesgo para determinar si un cliente es solvente o no, pero normalmente todas se fijan en los siguientes parámetros:
Las hipotecas, por norma general, sirven para cubrir hasta el 80% del valor de la vivienda que queremos comprar (lo que se conoce como loan to value o LTV). Por lo tanto, necesitaremos tener ahorrado el 20% restante más un 10-12% extra para pagar los gastos de escriturar tanto la propiedad como el préstamo.
Pongamos, por ejemplo, que queremos adquirir una vivienda de 100.000 euros. En ese caso, tendremos que disponer de unos ahorros equivalentes al 30-32% de ese importe. Es decir, deberemos contar con unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.
Si no tenemos ahorros, conseguir financiación será mucho más complicado. En unos pocos casos, los bancos pueden ofrecernos hipotecas al 100% de financiación o, al menos, con un LTV del 90% o del 95%, pero para ello tendremos que comprar uno de sus pisos, contar con un perfil muy bueno, etc.
Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones.
Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.
Aunque parezca una obviedad, nunca está de más recordarlo: para acceder a las hipotecas es imprescindible no tener muchas deudas vigentes. En ese sentido, desde el Banco de España recomiendan dedicar hasta el 30-35% de los ingresos netos a pagar las deudas financieras. Si la cuota de nuestra futura hipoteca (más las de otros créditos que estemos pagando) supera ese límite, es muy probable que nuestra petición sea rechazada.
Además, no debe aparecer ningún impago en nuestro historial crediticio, ya sea en la CIRBE o en ficheros de morosidad como ASNEF. Si eso ocurre, saltará la alarma del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud será denegada de manera automática.
Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos:
Para ponerlo de un modo simple, el tipo de interés viene a ser lo que el banco nos cobra por prestarnos su dinero para que nos compremos una vivienda. Cuanto más alto es su valor, más caras son las cuotas que tendremos que abonarle cada mes (y al contrario). Por este motivo, lo mejor es que busquemos una hipoteca que tenga el menor interés posible.
Además del interés de sus hipotecas, los bancos también nos tienen que mostrar la tasa anual equivalente (TAE). Este es un indicador que nos facilita la comparación entre varias ofertas, pues refleja lo que nos costará anualmente el préstamo teniendo en cuenta todos sus gastos: el tipo aplicado, la comisión de apertura, el precio de los productos vinculados o combinados (como los seguros o las cuentas), etc.
Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación.
Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra.
En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.
Como ya da a entender su nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca íntegramente, es decir, para devolverle hasta el último euro prestado (más los intereses que se hayan devengado) de la forma acordada.
En las hipotecas que tienen un plazo más largo, las cuotas que se pagan son más bajas, ya que el dinero se devuelve en más tiempo. No obstante, eso también provoca que se devenguen intereses durante más tiempo, así que al final hay que pagar más por este concepto. Por ello, es aconsejable buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, pues así podremos hacer frente a las cuotas sin problemas y, a la vez, no tendremos que pagar más de la cuenta en intereses.
Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), subrogación (que se aplica al cambiar de banco), novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo).
Son aquellos productos que van asociados a la contratación de las hipotecas. Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria nueva, podemos distinguir entre dos clases:
Los vinculados son aquellos que el banco nos obliga a contratar para acceder a la financiación. Por ley, solo nos pueden obligar a contratar un seguro de daños y uno de amortización, que se pueden suscribir con cualquier compañía aseguradora sin que nos empeore el interés.
Los combinados son los productos que podemos firmar voluntariamente para conseguir un interés más bajo: seguros multirriesgo, tarjetas de débito o de crédito, domiciliación de la nómina o de los ingresos, planes de pensiones... Algunos nos pueden costar dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca.
En la información precontractual debe especificarse claramente cuáles son los servicios vinculados y combinados, así como cuál es el precio de cada uno de ellos. En el caso de los segundos, solo es aconsejable contratarlos si los entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de firmarlos.
Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas.
Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen.
Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com.
Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.
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En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:
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Ver y descargar guíaLas hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:
Hipotecas fijas: estos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.
Hipotecas variables: en este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.
Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.
También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.
Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo:
Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado.
Comparador de hipotecas: es la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar.
Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.
¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.
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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:
Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibirás esta útil guía gratuitamente.
Ver y descargar guíaPuede que hayamos dedicado mucho tiempo y esfuerzo en dar con la hipoteca más adecuada, pero con el paso de los años, también es posible que nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés que se nos aplica (para bajarlo, para pasar de una hipoteca variable a una fija, etc.), eliminar alguna comisión o varios productos combinados, ampliar el capital o el plazo de reembolso, quitar una de las garantías de la hipoteca, sustituir a uno de los cotitulares por otra persona...
Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:
Novación: implica negociar con nuestro propio banco para que nos cambie las condiciones del contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendremos que negociar.
Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.
Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una alternativa cuando lo anterior no funciona.
Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.
Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.
Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.
Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.
Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:
Muchas gracias por la respuesta.
Hola, Just.
Con la deducción por inversión en vivienda habitual te podrías desgravar hasta el 15% de lo que hayas pagado este año por la hipoteca, incluidas las amortizaciones anticipadas que hayas llevado a cabo. Ese ahorro es prácticamente imposible conseguirlo con un producto de inversión, a no ser que este sea bastante arriesgado. La desgravación, sin embargo, tiene un inconveniente, pues solo se puede aplicar sobre un importe máximo de 9.040 euros.
Por lo tanto, si lo que te interesa es obtener rentabilidad, quizás podría ser interesante hacer lo siguiente: amortizar lo justo para llegar a esos 9.040 euros y buscar algún producto de inversión interesante para invertir el dinero restante. Eso sí, ten en cuenta que los productos menos arriesgados (como los depósitos, por ejemplo) tienen un interés muy bajo, así que te costará encontrar uno que te dé una rentabilidad mayor a lo que ahorrarías en intereses con una amortización anticipada. Si quisieras asumir un mayor riesgo, sí podrías dar con productos más rentables, aunque correrías el peligro de perder todo o una parte del dinero.
Si quieres más información sobre este tema y sobre tus posibles opciones, en el siguiente enlace encontrarás cuándo es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar en función de tu perfil.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Camilo.
Lo que dice la ley en estos casos es que si se cancela una hipoteca antes de tiempo que tiene un seguro de prima única (o de prima única financiada) tienes derecho a recuperar la prima no consumida. Sin embargo, no se indica qué ocurre si esa cancelación es solamente parcial, lo que genera problemas de interpretación importantes.
Por este motivo, nuestro consejo es que presentes una consulta ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para que te digan a qué tienes derecho exactamente. Puedes hacerlo a través de este enlace.
Un saludo.
Hola de nuevo, Miriam.
En cuanto al IAJD, en la Comunitat Valenciana las familias numerosas sí que tienen bonificación. Así, el porcentaje que deberás pagar será del 0,1% en vez del 1,5%. Eso sí, recuerda que este tipo impositivo se aplicará sobre el precio del inmueble para formalizar la compraventa solo en el caso de que sea una vivienda nueva. Por su parte, el IAJD de la hipoteca lo asumirá el banco.
Por lo que a la calculadora se refiere, lamentamos no tenerla disponible todavía.
Si te surgen más cuestiones, no dudes en consultarnos.
Un saludo
Hola, creo que con lo que me has dicho sí me podré aclarar para comparar. Porque no hay ninguna calculadora donde puedas poner datos del TAE, coste de seguros... y te saquen el importe total a pagar por tu hipoteca??.
Y soy de un pueblo de Valencia, porque según la comunidad también se paga un porcentaje un otro aunque no seas familia numerosa??.
Gracias
Hola, Miriam.
Por lo general, las simulaciones que nos entregan los bancos no suelen recoger toda la información que necesitamos para comparar distintas ofertas. Por ello, nuestra recomendación es que solicites a cada uno de los bancos la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de la hipoteca. Por ley, las entidades están obligadas a facilitar al cliente este documento, así que no deberías tener ningún problema en conseguirlo.
En tu caso, te interesaría revisar con atención el apartado número cinco, donde aparece detallada toda la información sobre la TAE y el coste del préstamo. Aquí encontrarás el importe total a pagar por tu hipoteca con el coste de las vinculaciones incluido (el seguro de hogar, en la oferta que comentabas) y sin él.
En cuanto al IAJD, la bonificación por familia numerosa no es igual en toda España. Así que, si nos dices en qué Comunidad Autónoma vives te lo podríamos confirmar.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo
Hola, lo primero muchas gracias.
Eso es lo que quiero saber hacer, como poder saber si la bonificación realmente sale a cuenta, entonces me debo fijar en el importe total a pagar al final de la hipoteca.
Yo he pedido a varios bancos simulaciones, y no me acabo de aclarar para ver cual es mejor, no se bien en que me tengo que fijar, en el TAE y en el importe total a pagar al final de la hipoteca??. En las simulaciones siempre al final hay un montón de letra minúscula difícil de descifrar su significado.
Y otra pregunta, si eres familia numerosa el porcentaje que pagas de IJD, es reducido??. Gracias
Hola, Miriam.
Para saber si la bonificación por contratar un seguro de hogar merece la pena, nuestra recomendación sería que comparases el coste total de varias hipotecas incluyendo el coste del seguro. Para ello, cuando el banco te facilite las condiciones de tu préstamo hipotecario, te entregará un documento que recogerá el precio con bonificación y un presupuesto orientativo de cuál sería el coste sin bonificación. Así, con esta información podrás buscar otras ofertas externas para tu seguro de hogar y escoger la que más te convenza.
Un aspecto a tener en cuenta antes de vincularte a un banco sería valorar si prefieres pagar un poco más y tener la libertad de poder contratar el seguro con otras compañías o si la bonificación sale de verdad a cuenta.
Por último, recuerda que si durante el periodo de amortización de la hipoteca quisieras contratar el seguro con otra compañía porque no estás contenta con el servicio, el banco podría subir el tipo de interés de tu hipoteca hasta el porcentaje que especifique el contrato.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo
Publicado el 28/01/2020
Publicado el 28/01/2020
Publicado el 27/01/2020
