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Descubre las mejores hipotecas del mercado en nuestro comparador. Encontrarás información sobre los requisitos que se deben cumplir para pedir una hipoteca o en qué aspectos se tiene que fijar el cliente antes de solicitar una. Si necesitas comprar una casa, te será muy útil calcular tu hipoteca y comparar las hipotecas más baratas. Podrás leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.

Hipotecas para compra

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hipotecas

Qué es una hipoteca y cómo funciona

A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:

  1. Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
  2. Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
  3. Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euríbor actual. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía.

¿En qué fijarnos al elegir una hipoteca?

Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario (Euríbor o IRPH) sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
  • Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
  • Comisiones de la cuenta asociada: al firmar una hipoteca, el banco nos obligará a abrir una cuenta en la entidad. Hay que preguntar por las comisiones de esta cuenta, ya que estaremos obligados a tenerla abierta durante décadas y un goteo de por ejemplo 50 € al semestre va sumando una nada desdeñable pérdida para nuestro bolsillo. Un truco: si es posible, solicitar la cuenta online de la entidad, que es la que más garantías tiene de no empezar a aplicar comisiones en el futuro.
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.

¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?

Te lo explicamos en nuestra Guía gratis "Cómo pedir una hipoteca", con un cuestionario de 25 preguntas clave que hacer al banco, listo para imprimir y rellenar. Cuando ya tengas claro que quieres comprar un piso y necesites pedir una hipoteca, lo mejor es no ir al banco con las manos vacías. El desconocimiento puede hacer que finalmente nos quedemos con una hipoteca que no se ajusta a nuestras necesidades.

Con esta guía práctica hipotecaria, podrás hacer la preguntas necesarias y apuntártelas para sacar la conclusión de cual es la mejor hipoteca para tu caso específico. Además, podrás calcular el coste de la hipoteca en base a todos los datos que recopiles con el simulador de hipoteca. No te lo pienses, esta guía gratuita te sacará de un apuro.

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Requisitos para pedir una hipoteca

Una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:

  1. Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados
  2. Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder la hipoteca en función de los ingresos de los hipotecados. Normalmente, la cuota resultante no debe superar el 35% de éstos
  3. Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario
  4. Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.

Finalidades de los préstamos hipotecarios

Cuando pedimos a un banco financiación para la compra de un inmueble lo podemos hacer con diferentes objetivos dependiendo de nuestras necesidades:

Hipotecas para primera vivienda

Son las hipotecas que conceden la mayoría de los bancos y las más fáciles de conseguir por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago.
  • Es más fácil vender una vivienda en un núcleo urbano.

Hipotecas para segunda vivienda

Son los préstamos hipotecarios que financian la compra de una segunda vivienda. A día de hoy ya hay bancos que ofrecen este tipo de hipotecas, pero requieren disponer de ingresos altos y ahorros.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas de pisos de bancos son préstamos que financian la compra de una vivienda que sea de la propiedad de un banco. Este tipo de préstamos hipotecarios no son más baratos que el resto, pero tienen una ventaja: el banco nos financiará el 100 % del precio de la vivienda

Hipotecas para construcción

Estas hipotecas están destinadas a financiar la compra de un suelo y la construcción de una vivienda en este.

Muchos bancos no tienen hipotecas exclusivas para construcción, pero adaptan las características de los créditos hipotecarios para primera vivienda con finalidad de construcción.

Hipotecas para subrogación

Las hipotecas para subrogación tienen la finalidad de ayudar a esas personas que no están satisfechas con las condiciones de su hipoteca a cambiarla de banco. Con la subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado y el plazo de amortización.

Gastos de las hipotecas y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a lo que nos cobra el banco. Tanto comprar una vivienda como conformar el préstamo hipotecario conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 12% del importe total. Son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria
Registro
Gestoría
Tasación
Nota simple registro propiedad
Notaria
Registro
Gestoría
Impuestos IAJD IVA o ITP

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos el IVA está al 4% por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8%, el mismo valor del ITP.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1% del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para encontrar las hipotecas baratas no nos podemos fijar sólo en el diferencial. Las hipotecas que en un principio parece que nos harán pagar pocos intereses, suelen tener muchas comisiones y el banco exigirá más vinculación (que adquieras productos y seguros de la propia entidad).

Así que, para encontrar las hipotecas más baratas deberemos tener todas las características en cuenta y compararla con dos o tres ofertas más. La mejor hipoteca, será la tenga un diferencial bajo, no cobre comisiones y no exija vincularse mucho con el banco.

Compara hipotecas y quédate con la mejor

Cuando ya tenemos las hipotecas que más nos han interesado podemos utilizar un comparador de hipotecas online, como el comparador gratuito de HelpMyCash. De esta forma veremos al detalle todas las características de las hipotecas y quedarnos con la mejor.

Evolución Euríbor o Cotización Euríbor

Evolución IRPH o Cotización IRPH

Preguntas recientes

Avatar  de MARTA CAPACES ILLANA

Suelo hipoteca con Caixa Penedés

Hola buenos dias, tengo una hipoteca con Caixa Penedés de un 3% y un 19%. Cuando firme nunca me hablaron de la famosa cláusula, me dijeron durante los tres primeros años pagaría lo mismo y ya después me la revisarian. Así que si queria bajar el diferencial domiciliando recibos me bajaria, ya que era una hipoteca bonificada. Y digo yo de que sirve la bonificada si te aplican suelo????? Que listos son, pero claro el problema es mio pq he firmado y no he leido bien, o más bien no lo entendi. Voy a hablar en cuanto me atienda mi gestor que ahora pertenece a Banc Sabadell a ver que me dice y también voy a pedir mi expediente para que me ensenyen la oferta vinculante. Alguien se ha encontrado en el mismo caso????? Se lo han solucionado?????
Muchas gracias.

MARTA CAPACES ILLANA 20/05/2015 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/05/2015

avatar para HelpMyCash

Hola, Marta.

Eso que cuentas le ha ocurrido a mucha gente y se trata de un claro caso de falta de transparencia en la información precontractual, perfectamente denunciable. Además, también podrías denunciar porque en tu caso el suelo y el techo están totalmente descompensados.

Te animamos a que inicies un proceso de reclamación en el propio banco (aquí te explicamos cómo), pero dado que Banco Mare Nostrum es especialmente reticente a retirar estas cláusulas por las buenas, seguramente tengas que llegar al juzgado.

Te aconsejamos que hagas el cálculo (aquí, la calculadora gratis) de cuánto has pagado de más y veas si te sale a cuenta meterte en gastos de abogados. Piensa que la gran mayoría de denuncias se están fallando a favor del afectado.

Saludos y mucha suerte!!


Avatar  de lau03

Elegir entre hipoteca de interes fijo o variable

Tengo una duda entre elegir una hipoteca de interes fijo o variable, de interes variable nos dan el 1.3+ euribor y de interes fijo un 2.80, al principio de la hipoteca ya perdemos 170 euros si cogemos el fijo ya que ahora el euribor esta muy bajo, pero nos da miedo que suba rapidamente entonces seguro que perdemos mucho mas o se los ponga la hipoteca muy alta.

lau03 19/05/2015 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/05/2015

avatar para HelpMyCash

Hola, Lau.

Un 2,80 % es realmente muy barato aunque, como siempre decimos, no tenemos una bola de cristal para saber qué va a hacer el Euríbor en las próximas décadas y qué va a salir entonces más a cuenta.

Se trata entonces de que actúes según lo que tú creas. Tienes que plantearte lo siguiente:

  • Si crees que en los próximos 20 o 30 años (lo que vayas a firmar), la media del Euríbor no superará el 1,5 % (1,5 % + 1,30 % = 2,80 %), entonces contrata la variable
  • Si crees que alcanzará un valor medio mayor, quédate con la fija.

Para orientarte te daremos un dato objetivo: desde que el Euríbor fue creado en 1999 su media es de 2,6 %.

Saludos!


2 lau03 el 20/05/2015

Avatar  de lau03

[cita=26379]#1[/cita]

Pero tambien hay que tener en cuenta tambien si no me equivoco ehh, que cada vez debes menos capital por tanto tambien pagaremos menos no??, si podemos amortizar aunque suba el euribor no nos afectara tanto.


3 HelpMyCash el 22/05/2015

avatar para HelpMyCash

Hola de nuevo, Lau.

No es cierto que pagues menos cada vez. En España se usa el sistema de amortización francés con el que al principio se pagan más intereses y menos capital, y al final es al revés. Esto se hace precisamente para igualar las cuotas.


Avatar  de h.m.m

Cómo afectará a mi nómina si dejo de pagar la hipoteca

Hola soy separado en proceso de divorcio. Llevo pagando la hipoteca yo solo de desde hace 2 años. Mi ex no aporta nada.
Estoy pensando en dejar de pagar pero no se como me puede afectar en mi nomina.
Gano 1200 € de sueldo. Tengo 2 niños uno de 18 que vive conmigo y otro de 8 que vive con mi ex. Paso una pensión de alimentos de 200€ . y una hipoteca de 365€ me quedan para mi y mi hijo de 18 años 645€ y ya estoy que no puedo mas. Cuanto me embargaría el banco si dejo de pagar la hipoteca. Me quedan 38,700€ de deuda. Mi hijo aunque es mayor de edad no tiene ingresos ningunos.

h.m.m 19/05/2015 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/05/2015

avatar para HelpMyCash

Hola, H.M.M.

¿Has pensado en pedir al banco pagar una cuota más baja al mes? Explícales la situación, diles que si no te ayudan se van a quedar sin cobrar nada y que tú quieres pagar, pero te tienen que ayudar. Una manera es alargando el plazo, por ejemplo de 25 a 30 años, y otra manera es solicitando una carencia de capital (te lo explicamos aquí) que te permitiría pagar la mitad de ahora durante 2 o 3 años, mientras te recuperas económicamente.

Si nada de esto funciona, te aconsejamos que, antes de dejar de pagar, acudas a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca más cercana a tu casa, para que te ayuden a negociar una dación en pago. Es decir, si vas a dejar de pagar y te van a quitar la casa de todas formas, mejor que sea una dación en pago que 1) liquidaría tu deuda y 2) te permitiría vivir en la casa 2 años más.

En cualquier caso, si todo va mal y no consigues nada de todo eso, lo que te embargarían dependería de lo que dijera un juez. Aunque dado tu salario menos la pensión, te avanzamos que no sería gran cosa (te lo explicamos en este artículo).

Un saludo y ojalá logres un acuerdo con el banco para no tener que hacerlo "a las malas".


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