Hipotecas - Las ofertas más destacadas de 2019

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

Actualmente, con el precio del alquiler por las nubes en las ciudades españolas más importantes, muchas familias se plantean si deben seguir de alquiler o si les sale más a cuenta comprar una casa para invertir ese gasto mensual en tener una vivienda en propiedad. 

No obstante, como es lógico, muy poca gente tiene el dinero suficiente para adquirir un piso o una casa a tocateja. Por ello, en general es necesario firmar una hipoteca, que es un préstamo que tiene por garantía el inmueble comprado (garantía hipotecaria) y, además, el conjunto de los bienes presentes y futuros del titular o titulares (garantía personal). 

Esto significa que si el cliente no paga las cuotas según lo acordado, el banco puede embargar la vivienda tras el correspondiente proceso judicial. Y si el inmueble se ha desvalorizado y su precio no cubre la deuda pendiente, la entidad también puede reclamar el embargo de los bienes presentes y futuros del titular hasta que quede saldada íntegramente. 

Así las cosas, contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiar más importante que puede tomar una familia. Por lo tanto, antes de hacerlo hay que tener claro qué producto se podría ajustar mejor al perfil de cada persona y a las necesidades de cada hogar, algo en lo que nos pueden ayudar todas las claves y consejos que repasamos en esta página.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar y comparar hipotecas puede resultar muy lento y tedioso si no disponemos de la información o de las herramientas adecuadas, algo que desde HelpMyCash.com tratamos de solventar. Pero antes de iniciar la búsqueda de la hipoteca es fundamental tener muy claras una serie de consideraciones:

Hay que tener ahorros

Antes de que estallara la crisis, contratar hipotecas 100 que cubrieran todo el precio de la vivienda era relativamente sencillo. Pero tras la recesión económica, estos productos solo se pueden conseguir si se compra el piso de un banco o si se cuenta con un perfil determinado: tener una situación económica muy buena, ser joven con un buen empleo y no tener deudas...

De este modo, en estos momentos, la financiación máxima que ofrecen los bancos es del 80% del valor de compraventa o tasación del inmueble. Por lo tanto, es imprescindible tener ahorros para cubrir la parte restante. Tener presente este punto es fundamental antes de dedicar tiempo a buscar una hipoteca.

Imprescindible tener un trabajo estable y cobrar bien

Otro aspecto que es clave para conseguir financiación para una vivienda es disfrutar de una buena situación laboral y económica, pues así le daremos seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones. 

Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque parezca una obviedad, nunca está de más recordarlo: para acceder a las hipotecas es fundamental no tener muchas deudas vigentes. En ese sentido, desde el Banco de España consideran que lo ideal es dedicar un máximo del 30-35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras. Por lo tanto, si la cuota de nuestra futura hipoteca más las de nuestros otros créditos supera ese límite, lo más probable es que nuestra petición sea rechazada. 

Además, tampoco pueden aparecer impagos en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en cualquier fichero de morosos). En estos casos, las alarmas del departamento de riesgos del banco se disparan y se deniega automáticamente la solicitud.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Contar con un amigo o familiar dispuesto a avalarnos mejorará nuestra posición ante el banco si no tenemos un perfil del todo bueno. Sin embargo, para el avalista esto supone un importante riesgo, pues no tiene nada que ganar y sí mucho que perder si no pagamos las cuotas a tiempo. 

Además, si podemos añadir otras garantías extra como otro inmueble u otro bien, tendremos más posibilidades de conseguir la aprobación y hasta de obtener algo más de dinero. En estos casos, eso sí, conviene pedir que la garantía solo esté ligada a una parte de la hipoteca para que esta quede liberada en cuanto la paguemos. De esta manera, si en el futuro tenemos problemas para hacer frente a las mensualidades, no arriesgaremos las dos propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

Como decíamos, hay que tener dinero ahorrado para cubrir el 20% que los bancos no financian. Pero además, si queremos financiar la compra de una casa con una hipoteca, deberemos tener fondos propios suficientes para pagar también los gastos de compraventa y los de constitución. Sumados, su coste equivale a aproximadamente entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda. 

Los gastos de compraventa los tiene que abonar siempre el comprador de la vivienda, mientras que los de escrituración del préstamo hipotecario se reparten entre el banco y el cliente (aunque esto cambiará con la nueva ley hipotecaria). Haz clic en el siguiente enlace si quieres saber más sobre los gastos de hipoteca.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. De todos modos, debemos recordar que la información es poder si sabemos cómo usarla y en qué fijarnos:

El tipo de interés: la gran decisión

El tipo de interés es, básicamente, lo que nos cobra el banco por prestarnos su dinero, aunque la manera de aplicarse puede variar. En el siguiente listado vemos cuáles son los distintos métodos, aunque si queremos ampliar la información, podemos hacer clic sobre el nombre de cada categoría: 

• Hipotecas fijas: estos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.

• Hipotecas variables: en este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. 

• Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.

También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación. 

Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses, así que si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

Como ya da a entender su propio nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca completamente, es decir, para devolverle el dinero prestado más los intereses del modo pactado. 

Cuando el período de reembolso es largo, las cuotas a pagar son más bajas, pues tenemos más tiempo para devolver la misma suma de dinero. Sin embargo, se devengan intereses durante más tiempo, así que hay que pagar más por este concepto. Por este motivo, lo recomendable es buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, ya que de esta manera no tendremos problemas para hacer frente a las cuotas y no pagaremos más intereses de la cuenta.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), la de subrogación (que se aplica al cambiar de banco), la de novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y la de amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo). 

Además, las hipotecas fijas y mixtas (solo en su tramo a tipo fijo) pueden incluir también la denominada comisión de riesgo de tipo de interés. Esta se puede aplicar solamente cuando se le genera una pérdida financiera al banco por una cancelación anticipada o una subrogación. 

Y por el otro lado, las vinculaciones son los requisitos que se deben cumplir en muchos casos para conseguir el interés ofrecido por el banco. Algunas no tienen coste (como domiciliar los ingresos o los recibos), pero nos obligarán a mantenernos ligados a la entidad durante todo el plazo del préstamo. Otras, en cambio, sí tienen un coste (los seguros, las tarjetas de crédito, los planes de pensiones...), así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca. Cuando entre en vigor la ley hipotecaria nueva, los bancos tendrán que dejarnos contratar los seguros de hogar y vida con la compañía que queramos.

En cualquier caso, solo es aconsejable reunir las condiciones de vinculación si las entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de contratar los productos que propone.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen. 

Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo: 

• Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado. 

• Comparador de hipotecas: es la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar. 

• Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

• Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Aunque hayamos dedicado mucho esfuerzo y tiempo a dar con la hipoteca más adecuada, puede pasar que, con el paso de los años, nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés aplicado (reducirlo, convertir una hipoteca variable al tipo fijo, cambiar el índice de referencia...), suprimir comisiones o vinculación, eliminar cláusulas que consideremos abusivas, ampliar el capital o el plazo, añadir o quitar garantías de la hipoteca, sustituir a un cotitular por otra persona, etc. 

Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:

• Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

• Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

• Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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