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Para los que están pensando en comprar una vivienda y solicitar una hipoteca al banco para financiar el coste, en HelpMyCash.com proporcionamos toda la información y las herramientas adecuadas para poder comparar varias hipotecas. A continuación mostramos unas tablas con algunas de las mejores hipotecas variables, mixtas y fijas del momento.

Hipotecas variables

Productos destacados
Hipoteca Kutxabank
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Kutxabank
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Santander
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Hipoteca variable
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Hipoteca Naranja
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Hipoteca Mixta
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Hipoteca Mixta
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Santander
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Cuota: 387,84€
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Hipoteca Tipo Mixto
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Hipoteca Sin Más
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Cuota: 385,54€
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Hipotecas fijas

Productos destacados
Hipoteca Fija Kutxabank
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Kutxabank
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Plazo: 20 años
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Hipoteca Fija
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Santander
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Cuota: 549,11€
Plazo: 20 años
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Hipoteca Tipo Fijo
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hipotecas.com
TAE: 3,54%
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Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
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Hipoteca Fija
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Bankinter
TAE: 3,67%
Interés: 2,40%
Cuota: 525,04€
Plazo: 20 años
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Hipoteca Fija
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Banco Sabadell
TAE: 3,94%
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Cuota: 549,60€
Plazo: 20 años
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Hipotecas para pisos de banco

Productos destacados
Hipoteca Altamira tipo variable
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Santander
Interés: E + 0,99%
Cuota: 375,97€
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Cuota: 375,97€
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Hipoteca Sareb Bankinter
Compara las hipotecas más baratas de 2016 - Bankinter ¡ Actualizado !
Bankinter
TAE: 2,84%
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Cuota: 385,54€
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hipotecas

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

A estas alturas es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquel préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y se suele contratar para financiar la compra de una vivienda. Las hipotecas son un producto financiero con una duración que puede extenderse durante varias décadas, por este motivo no puede contratarse sin una planificación adecuada y sin comparar entre las diferentes ofertas que presenta el mercado hipotecario actual.

Si nos hemos planteado comprar una casa y necesitamos solicitar una hipoteca para financiar su compra, antes de acudir a las diferentes entidades, podemos buscar información previa de las diferentes hipotecas que existen en el mercado. Para conocer como funciona una hipoteca y de qué elementos se compone podemos utilizar un simulador de hipoteca, que además nos permitirá comprobar su coste. Las hipotecas se componen principalmente de los siguientes aspectos:

  • Interés: es lo que nos cobra el banco por prestarnos el dinero, es decir, es el "precio" de la hipoteca. En función del interés podemos distinguir tres tipos de hipotecas: fijas, mixtas y variables. El interés cuando es fijo se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca, el variable cambiar tras cada revisión ya que se obtiene con la suma de un diferencial y un índice como el euríbor y el mixto se conforma primero con un tipo fijo y después con un tipo variable. Cuando hablamos de interés en las hipotecas variables, también tenemos que tener en cuenta el índice de referencia al que indexamos nuestra hipoteca, el más común es el euríbor a 12 meses, aunque existen otros índices hipotecarios como IRPH o IRS. Y de un tiempo en adelante tendremos que hablar del nuevo índice que planea sobre las hipotecas,el euríbor plus, que más que un nuevo índice será una nueva fórmula de calcular su tasa.
  • Plazo: es el tiempo en el que se extiende el pago de la hipoteca. Actualmente, el plazo medio concedido por los bancos españoles es de 30 años para hipotecas variables y de 20 para hipotecas a interés fijo. Las hipotecas mixtas también conceden hasta 30 años, de los cuales de 3 a 10 primeros años suelen ser a tipo fijo y los restantes a tipo variable, aunque en cada opción podemos encontrar plazos más amplios, por ejemplo hipotecas variables hasta 40 años. Además, las hipotecas establecen una fecha límite de edad para amortizar la deuda, por ejemplo hasta los 75 años. Con lo cual, si solicitamos un préstamo hipotecario a los 50 años, el plazo máximo al que podríamos firmar la hipoteca sería de 25. Pero, debemos tener en cuenta que cuanto más estiremos el plazo de la hipoteca más intereses pagaremos.
  • Importe: es el dinero que nos presta el banco para comprar la vivienda. Hoy en día los bancos conceden hipotecas con un importe de financiación máximo del 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Aunque algunas entidades conceden hipotecas con una financiación del 80 % del valor de tasación. También, es posible contratar una hipoteca 100 si firmamos una hipoteca para pisos de bancos o si disponemos de un perfil financiero elevado por encima de la media. Algunas entidades fijan un importe mínimo de hipoteca, como por ejemplo 60.000 €, otras por el contrario no establecen ninguno o al menos no lo publicitan.

Tipos de hipotecas según el interés

El tipo de interés aplicado a la hipoteca determinará, en gran medida, la cuota mensual del préstamo hipotecario. Podemos diferenciar tres tipos de hipotecas según el interés:

  • Hipotecas fijas: se caracterizan por aplicar el mismo interés durante toda la vida de la hipoteca. El interés de este tipo de hipotecas se estipula antes de firmar el contrato hipotecario, de modo que las cuotas mensuales tampoco varían. Es el modelo de financiación para personas con mayor aversión al riesgo y tradicionalmente la opción menos arraigada en nuestro país, ya que el interés de las hipotecas fijas siempre ha sido bastante más elevado que el de las hipotecas variables. Sin embargo, desde 2015 los bancos han apostado por las hipotecas a interés fijo, rebajando considerablemente su interés, de tal forma que es posible contratar hipotecas fijas con un interés del 2 %. Aunque, para este tipo de préstamos hipotecarios con un interés tan bajo, el plazo suele ser más bajo, por ejemplo 10, 15 o 20 años lo que repercute en la cuota mensual, que será considerablemente más cara. De esta forma este modelo de financiación está más al alcance de familias con un poder adquisitivo elevado.
  • Hipotecas variables: las hipotecas a tipo variable conforman su interés mediante la suma de un diferencial más un índice de referencia. El diferencial es un valor fijo que se establece antes de firmar el préstamo hipotecario y el índice de referencia suele ser el euríbor actual, el empleado más en las hipotecas españolas, aunque existen otros índices como el IRPH, que aunque ya no se comercializa, es el segundo índice más aplicado en las hipotecas en nuestro país. Además, las hipotecas a tipo variable siempre ha sido el modelo preferido por los españoles, incluso ahora en plena moda por las hipotecas a tipo fijo, el 90 % de las nuevas hipotecas siguen siendo a tipo variable, ya que con el euríbor en mínimos pueden ser más baratas.
  • Hipotecas mixtas: no se trata de hipotecas con un interés distinto, sino que son hipotecas que combinan dos intereses: fijo y variable. El interés fijo se aplica durante los primeros años de la hipoteca (normalmente entre los primeros 3 o 10 años) y el variable en el último tramo del préstamo hipotecario. Las hipotecas mixtas hoy en día son menos rentables para los clientes que para los bancos, ya que, ahora que el euríbor está bajo se paga un interés fijo y al cabo de unos años, cuando el euríbor probablemente haya subido, uno variable. Las hipotecas mixtas pueden ser la opción perfectas para personas que prevean una mejora económica a medio plazo y ahora prefieran la tranquilidad de un interés estable. Sin embargo, una hipoteca mixta sería interesante cuando el euríbor estuviera al alza, y durante unos años garantizara un interés fijo, así no tendríamos el riesgo de que la cuota creciera, porque durante un tiempo siempre pagaríamos el mismo importe por la hipoteca.

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca posiblemente sea la acción financiera más importante en la vida de muchas familias, por eso es fundamental conocer al detalle las condiciones de la hipoteca que nos acompañará a lo largo de las próximas décadas. En el caso de no entender algún aspecto hay que pedir al banco que nos informe debidamente, puesto que es su obligación y además, nuestro derecho, más aún si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias. De esta forma, podremos evitar sorpresas desagradables como una cláusula suelo o un aval abusivo, que nos perjudiquen en el futuro.

A continuación mostramos algunos de los aspectos más importantes que deberíamos tener en cuenta cuando queremos elegir una hipoteca:

  • Tipo de interés: a día de hoy, según está el mercado hipotecario, en las hipotecas variables no deberíamos aceptar un diferencial superior al 1,25 % con vinculación y euríbor + 2,25 % sin. Actualmente, este tipo de hipotecas tienen un diferencial más alto que los que se ofrecían antes de la crisis, sin embargo, el euríbor cotiza bastante más bajo y los diferenciales por debajo del 1 % cada vez son más comunes. Si por el contrario preferimos una hipoteca fija, este es el mejor momento, puesto que los préstamos hipotecarios a tipo fijo nunca habían tenido intereses tan bajos en nuestro país. Una buena hipoteca fija actual es aquella que no supera el 3 %. Respecto a las hipotecas mixtas, actualmente no es el momento más recomendable para contratar este tipo de hipotecas, debido a que presentan un interés fijo más elevado que no permite disfrutar de las rebajas del euríbor.
  • Cuota mensual: es el importe que se devolvera por la hipoteca cada mes. No deberíamos firmar una hipoteca con cuotas que superen el 35 % de los ingresos mensuales entre todos los titulares, ya que sino podría haber riesgo de impago. Por lo tanto, para unos ingresos de 2.000 € la cuota hipotecaria máxima que podremos asumir será de 700 €. En las hipotecas a tipo fijo, la cuota siempre será la misma, puesto que el interés no varía al no estar referenciadas a ningún índice hipotecario. Sin embargo, en las hipotecas variables la cuota cambia tras cada revisión de la hipoteca, por lo que se debe calcular en base a un euríbor de media del 3 %. La cuota en las hipotecas mixtas será la misma durante el periodo a tipo fijo. En las hipotecas a tipo fijo se pagará siempre lo mismo en cuanto al interés, porque no cambia, pero si tenemos un seguro PUF, la cuota podría cambiar si se incrementa el precio del seguro, ya que los seguros de Prima Única Financiada cubren el pago del seguro en la cuota de la hipoteca, por lo que si sube el valor, aumenta la cuota.
  • Financiación: hoy en día conseguir una hipoteca con financiación total del 100 % del valor del inmueble no es tan sencillo como ocurría antes de la crisis económica, cuando los bancos concedían hipotecas de hasta un 120 % para sufragar gastos adicionales, como muebles, reformas, entre otros. Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % de financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años.
  • Comisiones: la mejor opción es firmar una hipoteca sin comisiones, actualmente existen en el mercado algunas hipotecas totalmente libre de este tipo de aranceles. Sin embargo, si el préstamo hipotecario que vamos a firmar cuenta con alguna, podemos negociar con la entidad la eliminación de dicha comisión o la rebaja de su valor. Es muy importante que evitemos las comisiones de apertura, para no pagar nada más firmar la hipoteca y la comisiones por de amortización anticipada, puesto que el banco nos cobrará por adelantar el pago de la deuda. Las hipotecas fijas tienen más comisiones y más costosas, todas las hipotecas fijas cuentan con una comisión por riesgo de tipo de interés a diferencia de las hipotecas variables.

hipotecas-baratas

  • Comisiones de la cuenta asociada: si firmamos una hipoteca, lo más probable es que el banco nos obligue a abrir una cuenta en la entidad durante el tiempo que dure el contrato hipotecario. Por lo tanto, tenemos que preguntar por las comisiones de esta cuenta y valorar si nos interesa. Un consejo: si es posible, sería interesante solicitar la cuenta online de la entidad, que normalmente no tiene comisiones y es la que más garantías ofrece de no empezar a aplicarlas en el futuro. Si no tiene banca online, deberíamos negociar una cuenta cero comisiones.
  • Productos vinculados: los bancos suelen exigir la contratación de una serie de productos que nos vinculan con la entidad. Generalmente, la vinculación se hace a cambio de reducir el interés de las hipotecas. Podemos diferenciar dos tipos: (1) por un lado los productos con coste, como seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, seguro de protección de pagos, tarjeta de crédito, etc: (2) y por otro los productos sin coste: domiciliación de nómina, domiciliación de recibos. Al contratar una hipoteca, el único seguro que es obligatorio por ley, es el seguro de incendios (la versión básica del seguro de hogar). Por lo tanto, no pueden obligarnos a contratar más seguros al firmar una hipoteca. Sin embargo, es posible que si no adquirimos toda la vinculación, el banco puede subirnos el diferencial o incluso, negarse a concedernos la hipoteca
  • Plazo: es el tiempo total que dispondremos para amortizar la hipoteca. Hay que saber que cuánto más estiremos el plazo, mayor será el importe del préstamo hipotecario, porque aumentarán los intereses a devolver. Actualmente ya no se conceden hipotecas a 50 años como ocurría antes de la crisis. Lo habitual de ahora es firmar una hipoteca a 30 años, aunque poco a poco comienzan a aparecer préstamos hipotecarios a 40 años en algunos casos. Consejo: en el caso de las hipotecas variables, es más rentable contratarlas a un plazo largo, por ejemplo 30 años y sin comisión de amortización. De esta forma la cuota mensual de la hipoteca será baja y si la amortizamos anticipadamente reduciremos el numero de años y de intereses. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio para amortizar la deuda es inferior, aproximadamente de 20 años.
  • Flexibilidad: que las hipotecas sean más flexibles o no, normalmente está relacionado con las condiciones de pago. Algunas entidades conceden hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos (o dejar de hacerlo totalmente durante un tiempo determinado). Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre.También, algunas entidades bancarias permiten elegir el plazo de amortización de la hipoteca: mensual, semestral o anual. Debemos ser conscientes que algunos de estas condiciones pueden repercutir en el importe total de la hipoteca, por ejemplo, al solicitar una carencia total de hipoteca de 1 año, tras acabar la carencia seguiremos debiendo el mismo capital más un año más de intereses.

El siguiente paso después de conocer todos los datos de la hipoteca que el banco nos ha ofrecido es obtener, mediante una calculadora de hipotecas, el importe total de la operación y la cuota estimada que pagaremos cada mes.

¿Cómo conseguir las mejores hipotecas?

En realidad no existe una fórmula secreta para conseguirlas las hipotecas más baratas del mercado, sino que la clave se centra en leer y comprender todos los apartados del producto y ver si nos convienen o no. Lo más importante es calcular si nos podemos permitir hipotecarnos según nuestra situación económica. A continuación, damos algunos consejos para conseguir las mejores hipotecas del momento:

  • No tener prisa y analizar con calma las condiciones de cada hipoteca que nos haya interesado.
  • No consultar solo la oferta de nuestro banco de toda la vida o la hipoteca de algún familiar, sino que hay que abrirse a comparar varias ofertas de distintas entidades al mismo tiempo, como mínimo tres.
  • Utilizar un comparador de hipotecas online antes de acudir al banco, así podemos ahorrar tiempo evitando mirar hipotecas que no nos interesarían.
  • Solicitar a la entidad la FIPER de la hipoteca, en la que se indican las condiciones y características del préstamo hipotecario en función de nuestro perfil.
  • Preguntar al banco por cualquier dato que no comprendamos, si no nos podría perjudicar en el futuro.
  • No contratar productos vinculados innecesarios.
  • No firmar una hipoteca con demasiadas comisiones que limite nuestro margen de actuación.

Además, para conseguir hipotecas que permitan comprarnos la casa de nuestros sueños podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo pedir una hipoteca al banco. En ella encontraremos un cuestionario con 25 preguntas resueltas acerca de todo lo que debemos preguntar durante la entrevista con la entidad bancaria, además incluye consejos y plantillas para imprimir y rellenar en el mismo banco para que no te olvides de apuntar ningún dato.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

 

5 requisitos para pedir una hipoteca

Actualmente, conseguir una hipoteca no es tan sencillo como ocurría antes de la crisis económica, ya que entonces las exigencias para acceder a la financiación hipotecaria eran mucho más relajadas. Hoy en día, para firmar una hipoteca la banca requiere demostrar solvencia y garantías de pago, por lo que, ahora más que nunca, solo los perfiles solventes pueden acceder a la financiación hipotecaria. Los principales requisitos para conseguir hipotecas son los siguientes:

1. Ahorros aportados: para poder acceder hoy en día a una hipoteca debemos tener ahorrado, aproximadamente, el 35 % del valor de la vivienda que queremos comprar. El motivo es el siguiente: este 35 % se compone de un 15 % correspondiente a los gastos de formalización de la hipoteca y un 20 % del valor de la vivienda, ya que los bancos conceden como máximo un 80 % de financiación (normalmente un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa). Por ejemplo, para una vivienda con un importe de 100.000 €, el banco nos concederá una hipoteca con una financiación del 80 %, es decir 80.000 €. Por lo tanto debemos aportar 20.000 € más el 15 % de 100.000 € en gastos de apertura, es decir 15.000 €. En definitiva 35.000 € ahorrados. Debemos tener en cuenta, que este importe puede ser mayor, ya que es corriente que las entidades bancarias ofrezcan un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa, por lo que si la casa vale 100.000 € pero la tasación es de 90.000 €, la hipoteca que nos concederán será un 80 % de 90.000 €, es decir 72.000 €.

2. Ingresos suficientes: para pedir una hipoteca a un banco y que la entidad nos conceda la financiación para la adquisición de una vivienda es imprescindible que contemos con unos ingresos elevados y estables. Actualmente, la mayoría de los bancos exigen aproximadamente unos ingresos de 2.000 € entre todos los titulares. Para el banco como para el hipotecado, es una mayor garantía que haya más de un titular en la hipoteca, ya que si alguno de los titulares sufre alguna dificultad económica, tendría el respaldo del otro. Además, la cuota de la hipoteca nunca podrá superar el 35 % de los ingresos de los titulares, según recomendaciones del BdE. De tal forma, que para unos ingresos de 2.000 la cuota mensual máxima podrá ser de 700 €. Además, si queremos contratar una hipoteca para segunda vivienda, el banco nos pedirá unos ingresos y ahorros más elevados, ya que es una operación con más riesgo.

3. Estabilidad laboral: un requisito esencial para conseguir una hipoteca es tener un trabajo estable, con antigüedad, en un sector de futuro y con un sueldo elevado, Por ejemplo, ser funcionario, también es un punto positivo a la hora de que los bancos depositen su confianza en nosotros para concedernos una hipoteca. Los funcionarios tienen un acceso privilegiado para firmar hipotecas, ya que ofrecen una garantía y estabilidad extra. Además de existir hipotecas para funcionarios, éstos tienen una posición privilegiada a la hora de firmar hipotecas, ya que son el objetivo número uno de la banca.

4. Avales: puede que algún banco nos exija un avalista a cambio de concedernos la hipoteca. El avalista será más necesario si no contamos con los ahorros o ingresos suficientes. Sin embargo, avalar es una operación muy arriesgada, ya que no reporta ninguna ventaja al avalista pero sí muchos riesgos, porque en caso de impago de la hipoteca responderá con sus bienes presentes y futuros. Por lo tanto, antes de poner en el compromiso de que un familiar nos avale la hipoteca, es mejore sopesar otras opciones como por ejemplo alquilar una vivienda hasta que de verdad dispongamos de un perfil más seguro para firmar una hipoteca.

5. No tener impagos: si ya teníamos contratados otros préstamos en la misma entidad pero habíamos fallado en alguno de los pagos o incluso si tiempo atrás nos habían embargado por una hipoteca o concedido la dación en pago, es menos probable que el banco nos conceda la hipoteca. Nos pueden considerar perfiles poco solventes y además, el riesgo con una hipoteca es mucho mayor que de un préstamo personal. También es importante no figurar en ninguna lista de morosos como ASNEF o RAI, ya que de esta forma no tendremos ninguna opción de que un banco nos conceda una hipoteca para comprar una vivienda.

Finalidades de las hipotecas

Cuando hablamos de pedir una hipoteca al banco estamos acostumbrados a relacionar esta idea con la prestación económica para financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, la concesión de hipotecas no se limita a esta única transacción, ya que existen otras posibilidades por las que podemos pedir una hipoteca al banco. Las finalidades de las hipotecas variarán en función de nuestras necesidades y objetivos, de esta forma podemos distinguir varios modelos de hipotecas. A continuación explicamos las principales finalidades de las hipotecas:

Hipotecas para primera vivienda

Las hipotecas para primera residencia son los modelos de financiación que más se solicitan y por tanto, los que más comercializan los bancos. Además, son las más fáciles de conseguir por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago: debido a que este inmueble representará la vivienda habitual de residencia de la familia, si tiene problemas económicos dejará de pagar otros préstamos antes que el de la vivienda habitual.
  • Es más sencillo venderlas: las primeras viviendas, generalmente, se encuentran en núcleos urbanos grandes, por ejemplo en capitales de provincia y grandes ciudades, a diferencia de las hipotecas para segunda vivienda, que suelen ubicarse en regiones más turísticas o rurales y por ello dificulta su venta a lo largo de todo el año.

Hipotecas para segunda vivienda

Los bancos que comercializan hipotecas para segunda vivienda suelen exigir más requisitos que para la concesión de una hipoteca para primera residencia. Por lo general la financiación suele ser inferior, aproximadamente menos del 70 %, aunque existen entidades que pueden ofrecer un 80 %. Los ahorros exigidos suelen ser superiores al 40 % o 50 % y el plazo también se reduce, a los 20 o 25 años. Los requisitos son superiores por dos motivos:

  • En caso de atravesar un momento con dificultades económicas, es más fácil dejar de pagar la segunda residencia que la primera, ya que la residencia habitual es una primera necesidad.
  • Son más difícil de vender, ya que suelen estar situadas en núcleos rurales, o entornos vacacionales. Normalmente las hipotecas de segunda residencia se ubican en la playa, en la montaña, es decir en destinos turísticos, de ahí que para los banco sean más complicadas de vender si dejamos de pagarlas.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas para pisos de bancos son préstamos hipotecarios que tienen como objetivo financiar la adquisición de un inmueble que sea de la propiedad de una entidad bancaria. Podemos encontrar hipotecas para pisos de la Sareb e hipotecas para pisos del banco en su portal inmobiliario. Hay que saber que. generalmente, estas viviendas provienen de embargos.

Este tipo de hipotecas no son más baratas que el resto, ya que normalmente cobran el mismo tipo de interés y se venden a precio de mercado. Sin embargo, tienen una ventaja y es que las entidades, en su mayoría, financian el 100 % del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de ahorros suficientes como para solicitar una hipoteca normal. La desventaja que tienen este tipo de hipotecas es que solo podremos elegir una de las viviendas que se encuentren en la cartera del banco , no la que nosotros queramos, por ejemplo no podríamos elegir el barrio o la zona en la que nos gustaría vivir, ya que los bancos no tienen viviendas en todos los barrios. Además, gran parte de estos inmuebles son viviendas procedentes de embargos, por lo que tampoco serían viviendas de obra nueva.

Hipotecas para construcción

Este tipo de hipotecas están destinados para financiar o bien la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en éste, o bien la construcción de la vivienda si ya disponemos del terreno . Muchos bancos no ofrecen hipotecas con la finalidad exclusiva para construcción de vivienda, ya que suelen adaptar las características de los créditos hipotecarios para primera vivienda y construir su casa.

Sin embargo, las entidades bancarias que cuentan en su cartera de ofertas con este producto financiero imponen unas características y condiciones especiales, que en la mayoría de los casos se ajustan al proyecto de cada cliente. Las hipotecas para construcción también están destinadas para reformas de viviendas.

Hipotecas para subrogación

Cuando nos referimos a hipotecas para subrogación hablamos de los préstamos hipotecarios que permiten cambiar la hipoteca de banco. Se crearon con el objetivo de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren trasladar el préstamo a otro banco para conseguir mejores condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y abrir una de nueva, un proceso que sería bastante caro y complejo. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado, ya sea rebajarlo o cambiando el índice de referencia.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca podremos modificar el interés: pasar de un tipo fijo a un tipo variable, o de un índice de referencia como el IRPH a otro como el euríbor. También podremos suprimir o reducir comisiones y productos vinculados.

Para que la subrogación de banco no suponga un gasto en lugar de una mejora de las condiciones, es importante calcular que su coste se amortice en poco tiempo y empezamos a notar un ahorro en las cuotas.

El único requisito para poder subrogar la hipoteca es haber pagado un mínimo de tres años en el primer banco, en algunos casos nos pueden pedir hasta cinco. Sin embargo, para llevarnos la hipoteca no hace falta pedir permiso a la entidad actual, solo encontrar un banco dispuesto a aceptar el préstamo y que nos haga una mejor oferta.

Las hipotecas para subrogación pueden ser la solución cuando queremos negociar alguna condición de nuestro contrato hipotecario con el banco, pero nuestra entidad se niega a hacer modificaciones. Por ejemplo, puede que nuestra hipoteca tenga un diferencial muy alto o queramos ampliar el plazo... el banco no está obligado a modificar las condiciones de las hipotecas mediante una novación, pero podemos recurrir a una subrogación de hipoteca y encontrar una oferta vinculante, sin consultar a nuestra entidad.

Podemos encontrar todos los consejos, dudas resueltas y pasos a seguir para hacer una subrogación en la guía gratuita: Cómo subrogar tu hipoteca.

Hipotecas para invertir

Evidentemente, no es que los bancos comercialicen "hipotecas para invertir", pero la compra de un bien inmueble siempre es una inversión. Es cierto, que la mayoría de familias que solicitan una hipoteca lo hacen con un fin de primera necesidad, es decir el objetivo es conseguir una primera vivienda. Pero también es común que una hipoteca se solicite para comprar una casa con el objetivo de invertir.

Adquirir hipotecas para invertir también depende de la ubicación del inmueble, puesto que es más interesante adquirir viviendas alojadas en núcleos urbanos grandes que en poblaciones rurales, su precio será más elevado pero las posibilidades de alquilarlo o venderlo son más elevadas. Además la renta por alquiler también será superior.

¿Qué documentación debo presentar para solicitar una hipoteca?

Un aspecto fundamental, pero que puede pasar desapercibido o quedar en segundo plano, es la documentación que nuestra entidad nos va a pedir cuando solicitemos la hipoteca. Un expediente hipotecario bien presentado, actual y completo nos dará ventajas a la hora de conseguir el préstamo hipotecario; por una parte, le enseñaremos a la entidad que somos personas serias y no les trasmitimos desconfianza y por otra, ganamos tiempo porque facilitamos al banco su trabajo.

Tanto las personas que vayan a solicitar una hipoteca como los avalistas deberán presentar:

  • Los NIF o NIE en vigor
  • Vida laboral actualizada
  • La declaración del IRPF más reciente
  • Extracto bancario de los últimos meses
  • Contrato de arras o escritura de compraventa
  • Escrituras o notas simples de notas las propiedades que tengamos
  • Últimos recibos de préstamos que tengamos
  • Si estamos viviendo en una casa arrendada, contrato de alquiler y últimos recibos
  • Justificantes de otros ingresos o rentas

La documentación que se especifica arriba es de carácter general, pero si somos asalariados, autónomos o empresa, el banco nos va a exigir que presentemos lo siguiente:

  • Asalariados: deberán presentar el contrato laboral y las tres últimas nóminas.
  • Autónomos: resumen del IVA del año anterior, pagos trimestrales del IVA del año en curso, pagos fraccionados del año pasado y últimos recibos del pago a la Seguridad Social.
  • Empresas: Impuesto de Sociedades, Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada, escritura de constitución e información sobre los clientes más importantes, proveedores, posición en el mercado y datos que puedan acreditar la solvencia del negocio.

Si necesitamos un aval para que nos concedan la hipoteca, éste también tendrá que presentar información relativa a su identidad y a su situación financiera, para demostrar que es un perfil solvente y de garantías para avalar la hipoteca.

Hipotecas con condiciones especiales

Existen hipotecas que ofrecen ventajas especiales para facilitar a los clientes el pago de las cuotas, otras incluyen condiciones específicas para proteger a los hipotecados de un posible embargo y algunas hipotecas reportan dinero a personas que ya tienen una vivienda en propiedad. Algunas de estas hipotecas con características especiales que nos pueden servir son:

Hipotecas para tener más liquidez

  • Hipotecas con carencia: las hipotecas que cuentan con carencia, permiten dejar de pagar la hipoteca durante un periodo de tiempo, si la carencia es total o pagar un importe inferior si la carencia es parcial. Normalmente la carencia parcial consiste en pagar la parte de la cuota correspondiente a los intereses, es lo que se denomina carencia de capital. El tiempo de duración de la carencia depende de cada banco, aunque el plazo medio suele ser de 3 años. Tras la carencia parcial, el capital pendiente a amortizar seguirá siendo el mismo y el plazo habrá aumentado (el mismo tiempo que haya durado la carencia), por lo que el importe final del préstamo hipotecario se incrementa. La carencia de hipoteca, solo debe emplearse como una solución temporal y nunca como un recurso habitual, ya que encarece la hipoteca y puede acabar suponiendo un coste muy elevado. Tras la carencia total, es decir no pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra, el precio final también aumentará.
  • Hipotecas abiertas: las hipotecas abiertas, o créditos hipotecarios, son los préstamos que permiten volver a disponer del dinero ya amortizado. De esta forma, nos ahorrarnos tener que pedir un préstamo personal o cualquier otro crédito para hacer frente a gastos imprevistos. Con las hipotecas abiertas, llevar a cabo una subrogación es más complicado, ya que sólo podremos trasladar nuestro contrato a otra entidad que conceda hipotecas abierta y no una hipoteca variable o a interés fijo.

Tanto las hipotecas con carencia como las hipotecas abiertas pueden suponer una ventaja y proporcionar liquidez al cliente en un momento puntual, pero debemos tener en cuenta que a largo plazo suponen un incremento de la deuda total, es decir, que el coste de la hipoteca en total aumenta.

Hipotecas para evitar embargos

  • Hipotecas con dación en pago por contrato: las hipotecas con dación en pago en nuestro país no son habituales, tan solo una hipoteca la incluye en su contrato (la Hipoteca Sin Más de Bankinter), por lo que la mayoría de personas que necesiten solicitar este recurso se verán obligados a cumplir una serie de requisitos contemplados en el Decreto-ley de Segunda Oportunidad. En realidad, si nuestra hipoteca no contempla la dación en pago, será muy difícil de conseguir, porque los requisitos son muy complicados.La regulación de la dación en pago por contrato, es uno de los requisitos que más demandan los hipotecados que son embargados pero deben seguir pagando la hipoteca al banco.

Hipotecas menos comunes

Las siguientes hipotecas son préstamos menos conocidos. A pesar de ello, se comercializan o han sido muy populares en algún momento:

  • Hipoteca inversa: existe otro tipo de hipotecas que quizá no se encuentran entre las más comunes, como por ejemplo, la hipoteca inversa o la hipoteca multidivisa. Cuando nos referimos a hipoteca inversa hablamos de un producto financiero que está destinado especialmente a personas mayores, que ponen su vivienda como garantía a cambio de recibir una renta mensual garantizada. Por lo tanto, el funcionamiento de este tipo de hipotecas es "inverso" al tradicional, ya que para conseguir la financiación se debe disponer de una vivienda, al contrario que ocurre con las hipotecas tradicionales que son la fuente de financiación para la compra de una vivienda. Las hipotecas inversas han dejado progresivamente de comercializarse debido a la poca demanda de los mayores a causa de la desconfianza y a que los bancos cada vez tienen menos interés en ir acumulando inmuebles.
  • Hipoteca puente: otra fórmula de financiación son las hipotecas puente para el cambio de vivienda. Son un modelo de préstamos hipotecarios que conceden la posibilidad de cambiar la vivienda sin haber terminado de pagar la hipoteca de la casa habitual. Si el banco nos concede una hipoteca puente significa que le estamos devolviendo dos hipotecas en una sola. Hoy en día las entidades de crédito siguen comercializando estas hipotecas aunque no las publiciten, por lo tanto para conseguirlas tendremos que preguntar por ellas a la entidad.

Gastos de las hipotecas y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a la deuda que contraemos con el banco por financiarnos mediante un préstamo hipotecario, es decir, los intereses de la hipoteca o las comisiones y productos vinculados. A parte de todo ello, cuando compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca trae consigo el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total.

Estos impuestos y gastos aproximadose son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 €
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 €
Impuestos IAJD 2.000 € IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 €
*Gastos calculados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la vivienda hipotecada es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos, en 2016, el IVA está al 10 % por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero en tiempos de bonanza económica suele estar más bajo, al 8 %. El ITP varía según cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1 % del importe escriturado, aunque este impuesto puede variar dependiendo de cada ciudad, ya que su valor está determinado por cada comunidad autónoma. En la compraventa de vivienda de segunda mano no tendremos que pagar IAJD, al ser incompatible con el ITP, pero si firmamos una hipoteca, sí tendremos que afrontar el IAJD respecto a la hipoteca.

Préstamos con garantía hipotecaria: ¿qué son?

Debemos recalcar que las hipotecas no son lo mismo que los préstamos con garantía hipotecaria, ya que la función de éstos no es comprar una vivienda, sino cualquier otra, como hacer reformas, comprar un coche, pagar estudios, reagrupar deudas, entre otros. Son la última oportunidad de obtener crédito para todas aquellas personas que tienen ingresos irregulares, sufren embargos o están en alguna lista de morosos como RAI o ASNEF.

En España, lo más común es que este tipo de préstamos, al contrario que las hipotecas, no los concedan los bancos, sino empresas de capital privado. que permiten conseguir hasta 300.000 euros poniendo como garantía un inmueble que ya esté pagado o que tenga una hipoteca prácticamente liquidada. Como la garantía es una vivienda, en caso de impago corremos el riesgo de perderla a favor de la entidad prestamista o el banco. Por lo tanto, debemos conocer bien las consecuencias negativas que puede tener contratar este tipo de productos, si dejamos de pagar las cuotas.

¿En qué se diferencian de las hipotecas?

Los préstamos con garantía hipotecaria son productos muy parecidos a las hipotecas (plazos de amortización largos o posibilidad de conseguir grandes cantidades de dinero).

No obstante, existen características que marcan la diferencia entre las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria:

  • La solvencia no es un requisito: para conseguir un préstamo con garantía hipotecaria no necesitamos un perfil solvente, ya que podemos conseguir este tipo de financiación aunque figuremos en algún fichero de morosos como ASNEF. Algo totalmente imposible para conseguir una hipoteca, ya que para que el banco no financie la compra de una vivienda nos exigirá un perfil financiero prácticamente impecable. Si la solvencia no es un requisito, podemos hacernos una idea del nivel de riesgo de este formato financiero, que solo debe utilizarse como último recurso.
  • Intereses más altos: los préstamos con garantía hipotecaria cobran un unos intereses más elevados que las hipotecas normales. En algunos casos pueden superar el 20 %, mientras que el diferencial medio de las hipotecas variables se encuentra en el 1,50 % y el interés de las hipotecas fijas se sitúa en torno al 3 %.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad. En realidad, las hipotecas no son mejores o peores para todos por igual, ya que son un producto personalizado. Por ejemplo, decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable, dependerá de la situación económica y personal de la persona que la contrate. Las hipotecas fijas son productos orientados para clientes más solventes, con estabilidad laboral y personal, y con mayor aversión al riesgo. Las hipotecas variables, por contra son más accesibles ya que al contar con un plazo más largo y un interés inferior, la cuota es más baja.

Si queremos encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características. Debemos fijarnos que el préstamo hipotecario tenga un bajo interés (en las hipotecas variables fijarnos sobre todo en el diferencial), que no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero. En las hipotecas todos los aspectos son negociable, sobre todo las comisiones, por eso cuando nos sentemos a negociar con la entidad las condiciones de la hipoteca, tendremos que intentar conseguir las opciones que más nos benefician.

Por lo tanto, para encontrar las mejores hipotecas no debemos caer en el error de firmar la opción que nos presenta nuestro banco de toda la vida sin comparar en otras entidades. Puede ser que nuestro banco nos realice una buena oferta, pero debemos compararla con el resto de hipotecas que hay en el mercado, ya que las hipotecas son un producto que nos acompañaran a lo largo de varias décadas, por lo que es vital acertar con la decisión.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Las hipotecas son productos financieros que nos acompañarán a lo largo de varias décadas, por tanto para asegurarnos firmar un préstamo hipotecario con las mejores condiciones, la recomendación es comparar varias hipotecas al mismo tiempo, tres como mínimo. Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocer los productos desde casa. Además al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero. Otra ventaja del comparador de hipotecas, es que nos permitirá elegir a los bancos a los que acudiremos porque realmente nos interesa su oferta.

Un comparador de hipotecas gratuito nos permite analizar las diferentes condiciones de cada hipoteca todas las veces que queramos y sin ningún coste.


FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre hipotecas?

Si tenemos dudas sobre algunas de las características de las hipotecas, sobre cómo contratarlas, distinguir el tipo de interés que nos conviene más... esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿Qué es una hipoteca y qué la diferencia de un préstamo personal?

Una hipoteca es un modelo de financiación que a diferencia de un préstamo personal, además de tener una garantía personal cuenta con el respaldo de un bien inmueble. Por este motivo el interés de los préstamos hipotecarios es más reducido que el que se aplica en los préstamos personales. La principal finalidad es financiar la compra de una primera vivienda, aunque existen otras finalidades, como la segunda residencia, hipotecas para construcción o para inversión. Dentro de las hipotecas podemos hacer distinción entre préstamos hipotecarios y crédito hipotecario.

2.-¿Qué es mejor una hipoteca fija o variable?

Una hipoteca a interés fijo no es mejor o peor que una hipoteca variable y viceversa, en realidad son una opción más o menos recomendable para cada perfil.

Por ejemplo, las hipotecas a interés fijo pueden ser más apropiadas para personas con aversión al riesgo o con ingresos elevados que puedan asumir cuotas más altas (ya que el plazo es más corto y las cuotas mensuales más elevadas) y con una estabilidad laborar, familiar y geográfica, puesto que este tipo de hipotecas cuenta con una comisión de riesgo por tipo de interés (entre el 0,5 % y 5 % del capital pendiente) que nos cobrarán por amortizar anticipadamente (de forma parcial o total) la deuda.

Las hipotecas variables, están más destinadas para personas con ingresos pero que no pueden permitirse una cuota muy elevada, con lo que les conviene estirar el préstamo hipotecario el máximo número de años posibles, además de aprovecharse de un interés más bajo, al menos al principio, ahora que el euríbor está bajo.

3.- ¿Es el interés lo más importante?

El interés es un apartado muy importante, pero no el único. Actualmente existen hipotecas con intereses bajos, por debajo de euríbor + 1 % a tipo variable y por debajo del 3 % a tipo fijo, pero en algunas ocasiones los bancos recuperan beneficios mediante la vinculación (seguros, tarjetas, planes de pensiones) y comisiones.

Debemos tener en cuenta que las hipotecas presentan dos modelos de vinculación, por un lado vinculación con coste: seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, seguro de protección de pagos, tarjetas, etc; y por otro lado vinculación gratuita: domiciliaciones de nómina y recibos. Las comisiones, como la de apertura, amortización, novación, o subrogación propician hipotecas más costosas y menos flexibles.

La hipoteca perfecta es aquella que tiene un equilibrio entre interés (a tipo variable inferior a euríbor + 1,25 %), vinculación (no más de dos productos con coste) y comisiones (sin comisiones).

4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?

Tras la crisis económica, los bancos han doblado las exigencias para conceder financiación. Anteriormente los requisitos eran muy vagos, actualmente hay que demostrar solvencia mediante un trabajo indefinido, nóminas atas (mínimo 2.000 € entre todos los titulares) y ahorros aproximadamente del 35 % del valor de la vivienda es decir 35.000 € de cada 100.000 €, para la entrada de la hipoteca y para cubrir la parte que el banco no financia. Los bancos conceden hasta el 80 %, por lo que el 20 % tendremos que tenerlo ahorrado, más un 15 % en gastos de formalización, es decir 35.000 € de cada 100.000 €. Sin embargo las hipotecas para pisos de banco pueden conceder hasta un 100 % de financiación.

5.-¿Es posible conseguir una financiación del 100 %?

Sí, pero no es tan fácil como antes de la crisis económica, cuando los bancos ofrecían hipotecas 100 % más gastos (es decir incluían los gastos de apertura en el importe total, prestando de esta forma más de un 100 %). Hoy en día las entidades ofrecen como máximo un 80 % de financiación para la compra de una primera vivienda. Para conseguir un 100 % tendemos que o bien solicitar una hipoteca para un piso de banco o tener un perfil económico muy solvente y ofrecer unas garantías de pago muy elevadas. En cualquier caso, la concesión de una hipoteca para un piso de banco con un 100 de financiación estará sujeta a la decisión de la comisión de riesgo de cada banco, por lo que conseguir una hipoteca que financie el importe total de la vivienda que nos gusta, más los gastos de formalización es una misión compleja ahora mismo.

6. -¿Es posible cambiar la hipoteca de banco?

Sí, contratar una hipoteca en un banco no significa que estaremos atados a él durante los años que dure la deuda. Si encontramos una entidad que nos acepte como nuevos clientes y nos presente una oferta vinculante, podremos subrogar la hipoteca, siempre y cuando nos hagan una mejor oferta que la actual. Hay que recordar que no tenemos que pedir permiso a nuestro banco para subrogar la hipoteca, pero si nuestra entidad iguala la oferta hipotecaria presentada por otro banco, estaremos obligados a continuar, por lo que un amago de subrogación de hipoteca puede ser un arma para negociar con nuestra entidad, ya que si contempla la opción de que podamos trasladar la hipoteca a otra entidad puede que acepte negociar con nosotros.

7.-¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?

La respuesta es sí. Esta operación se realiza a través de una novación de hipoteca y permite modificar las condiciones de la hipoteca. En concreto, con la novación de hipoteca se puede cambiar:

  • El tipo de interés pactado, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo)
  • Ampliar el capital solicitado
  • Reducir o ampliar el plazo de amortización.
  • Añadir o eliminar titulares de la hipoteca

Sin embargo, el banco no está obligado a aceptarnos una novación de hipoteca. En ese caso podemos optar por hacer una subrogación, es decir, cambiar la hipoteca de banco. Hay que tener en cuenta, que tanto una novación como una subrogación pueden tener una comisión. La comisión por novación suele oscilar entre el 0 % y el 1 %, la comisión por subrogación de hipoteca está regulada por ley y no puede ser superior al 0,5% durante los 5 primeros años de la vida de la hipoteca y del 0,25 % a partir del sexto año.

8.-¿Es obligatorio contratar seguros con la hipoteca?

El único seguro que es obligatorio por ley, al adquirir una nueva vivienda, es el seguro contra incendios (la versión más básica del seguro de hogar). Sin embargo, los bancos exigen mayor vinculación (seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjetas, protección de pagos, etc) a cambio de ofrecer un interés más bajo.

Pero, en ningún momento es obligatorio contratar todos estos productos, aunque a cambio el interés será más elevado o la entidad puede negarse a concedernos la hipoteca. Por lo tanto debemos hacer cuentas y comprobar que nos sale más rentable si una hipoteca con un interés superior o contratar un préstamo hipotecario con más vinculación. No existe una respuesta única, cada opción será más adecuada o menos recomendable en función de la situación de cada hipotecado. Lo que tenemos que tener muy claro, es que debemos solicitar al banco el desglose de coste y condiciones de los seguros vinculados a la hipoteca.

9.-¿Se puede dejar de pagar la hipoteca durante un tiempo?

Sí, podemos dejar de pagar el total de la cuota hipotecaria o parte de ella a través de una carencia de hipoteca. Algunas entidades permiten por contrato este tipo de recurso. La carencia de capital permite pagar únicamente la parte del interés incluida en la cuota. La carencia total permite no pagar las cuotas de la hipoteca de forma íntegra. Sin embargo, tras la carencia hipotecaria, seguiremos debiendo el mismo importe más lo generado en intereses, ya que el plazo del préstamo hipotecario se incrementa el mismo tiempo que dura la carencia. Por tanto, la carencia es un recurso para una falta eventual de liquidez, pero nunca debe ser una alternativa habitual porque a largo plazo aumenta el coste de la hipoteca. De modo que recurrir a la carencia como una práctica habitual conlleva un riesgo elevado porque puede provocar que al final el importe de la hipoteca crezca tanto que no podamos afrontar su coste.

10.- ¿Qué me conviene más, amortizar plazo o cuota?

Amortizar la hipoteca siempre es una buena opción porque nos servirá para ahorramos intereses. Sin embargo, podemos elegir entre amortizar cuota o plazo, teniendo en cuenta que ahorraremos más dinero amortizando plazo.

El motivo es que con la reducción de plazo disminuimos el número de cuotas a pagar y por consiguiente el tiempo durante el que pagaremos la hipoteca, de esta forma pagamos menos intereses, aunque la cuota mensual se mantiene estable. Con la amortización de cuota también se reducen los intereses pero de forma menos notoria, pero el importe de la cuota mensual disminuye, por lo que es una opción mas ventajosa si a parte de ahorrar queremos disponer de más liquidez mensual. En cualquier caso, amortizar hipoteca a través de cuota o plazo siempre genera un ahorro.

Además amortizar la hipoteca puede proporcionarnos beneficios en forma de desgravación fiscal si hemos firmado una hipoteca antes de 2013, porque tenemos la posibilidad de desgravar el 15 % de la cantidad amortizada hasta completar un importe hipotecario anual de 9.040 euros, si en la hipoteca somos dos titulares podemos amortizar hasta completar un importe de 18.000 €.

11.-¿Cuáles serían las condiciones ideales de una hipoteca variable en 2016?

Actualmente, las mejores hipotecas a tipo variable son aquellas que cuentan con un diferencial inferior al 1,30 % durante toda la vida de la hipoteca, es decir, no tienen un fijo inicial. No exigen más de dos productos con coste y no tienen comisiones. En el caso de que cuenten con comisiones, las mejores hipotecas son aquellas que no tienen comisión de apertura y comisiones de amortización anticipada (total o parcial) y comisión por subrogación de hipoteca.

Además, debemos tener en cuenta, que en una hipoteca, las comisiones como cualquier aspecto, son negociables, pero quizá este sea el apartado más negociable en un préstamo hipotecario. Por lo que cuando negociemos con el banco debemos tener claro que podemos conseguir mejorar las opciones de nuestra futura hipoteca. Para acceder a la negociación con garantías, es recomendable asesorarnos antes y haber comparado varias hipotecas.

12.¿Cuáles son las condiciones perfectas de una hipoteca fija?

Las hipotecas fijas en nuestro país ofrecen condiciones nunca vistas hasta ahora. Un buen préstamo hipotecario fijo, actualmente, es aquel que tiene un interés por debajo del 3 % y un plazo de hasta 30 años. Hay que tener en cuenta que, en la financiación a tipo fijo cuanto más bajo es el plazo más elevadas serán las cuotas, por lo que si queremos firmar una hipoteca con un interés por debajo del 2 % tendremos que solicitar un plazo de 10 años lo que supondrá un pago mínimo de intereses por nuestra hipoteca, pero unas cuotas muy elevadas.

También sería recomendado que no contaran con más de 2 productos vinculados con coste (lo máximo recomendado son hipotecas con seguro de vida y seguro de hogar) y que no incluyeran ningún tipo de comisiones. Sin embargo, las hipotecas fijas siempre incluyen más comisiones y siempre la comisión por riesgo, a diferencia de las variables. La comisión por riesgo del tipo de interés puede ser entre el 0,5 % y el 5 % y se cobra por amortizar anticipadamente la hipoteca de forma total o parcial, también por subrogar la hipoteca. Actualmente, solo una entidad comercializa una hipoteca que no cobra esta comisión.

13.-¿Merece la pena contratar una hipoteca mixta hoy en día?

Para los clientes no es la mejor opción una hipoteca mixta, pero para los bancos es una buena solución. Esto se debe a que las hipotecas mixtas tienen una parte inicial a tipo fijo, que a los clientes no les permite beneficiarse del euríbor en mínimos y sin embargo a los bancos les permite obtener un mayor interés.

Tras un periodo fijo que puede variar entre los 3 y 20 años, según la entidad, la hipoteca pasa a tener un interés a tipo variable. Posiblemente, en este periodo de tiempo el euríbor cotice más alto, por lo que los hipotecados podrán pagar más incluso que en la parte a interés fijo. Por estos motivos, una hipoteca a interés mixto puede que hoy por hoy no sea la opción más recomendada.

Las hipotecas mixtas pueden ser una solución para aquellas personas con aversión al riesgo y que no puedan acceder a la financiación a tipo fijo, ya que estos préstamos tienen menos plazo y las cuotas son más elevadas. Sin embargo, las hipotecas mixtas garantizan pagar la misma cuota durante unos años, pero el plazo es más largo y la cuantía de dichas cuotas es más asequible.

Este tipo de hipotecas también son una opción para aquellas personas que tienen ingresos, pero que esperan mejorar su economía a medio plazo, por lo que una cuota fija los primeros años puede ser una opción más segura para evitar sobresaltos. No hay que confundir las hipotecas mixtas, con las hipotecas variables con un fijo inicial de uno o dos años a tipo fijo. Actualmente, en las hipotecas a tipo mixto, el plazo más corto que ofrecen algunas entidades es de 3 años.

14.-¿Es posible conseguir la dación en pago en España?

La respuesta es sí. Ante la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca, es posible dejar acogerse a la dación en pago, pero solo en ciertas ocasiones:

  1. Tener la dación en pago por contrato (actualmente, la única entidad que la incluye es Bankinter).
  2. Negociar con el banco para que nos la conceda.
  3. Que la entidad financiera esté incluida en el código de buenas prácticas.
  4. Si no tenemos dación en pago por contrato o la negociación con el banco no es fructífera, además de que el banco esté incluido en el código de buenas prácticas, debemos cumplir 6 requisitos, a parte de que nuestra entidad esté acogida al código de buenas prácticas:
    1. Todos los miembros de la unidad familiar deben estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
    2. Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad (primera residencia).
    3. La vivienda no ha de superar los 200.000 € (aunque depende del tamaño de la población).
    4. La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
    5. Casos que no estén en procedimiento de ejecución hipotecaria.
    6. La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.

Evolución Euríbor o Cotización Euríbor

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Preguntas recientes

Avatar  de avilaraul

¿Euribor o interés fijo?

Buenos días. Mi hipoteca actual está referenciada a euribor +1. En el banco me ofrecen pasarme a un tipo fijo de 1.95 y haciéndose ellos cargo de gastos de gestión.
Algún consejo sobre si mantener el euribor +1 o pasarme a interes fijo?
Muchas gracias

avilaraul 05/05/2016 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 05/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola avilaraul,

Antes que nada, deberías plantearte si es posible que el banco tenga alguna razón de peso para ofrecerte este cambio, como que es posible que tengas una cláusula suelo en tu contrato. Te recomendamos que revises la evolución de tus mensualidades, así como tu contrato para cerciorarte de que no tienes esta cláusula. Puedes utilizar gratuitamente esta calculadora de devoluciones de cláusula suelo, para ver si te han cobrado de más. Decimos esto porque lo que tu nos comentas es el típico trato que están proponiendo las entidades a los afectados por el suelo.

Respecto al trato en sí, la única manera de saber si te conviene o no es sacar números. Con la siguiente calculadora de cuota de hipoteca, puedes probar diferentes escenarios para ver qué te conviene más (aunque no puedas conocer el dato del euríbor futuro, puedes hacer estimaciones de un valor medio y poner que tu hipoteca es fija con ese valor). Aparte del interés que te proponen, asegúrate de revisar el resto de condiciones como productos vinculados o comisiones ya que podrían variar en el cambio. Por lo pronto, empezarías pagando bastante más de lo que pagas ahora, en el caso de que no tengas suelo.

Como información extra sobre el euríbor, te podemos decir que todo apunta a que se mantendrá en terreno negativo durante algún tiempo y que aún tardará algo más en alcanzar un valor del 0,95 %, que igualaría a la oferta que ya tienes en la actualidad. Algo a valorar.

¡Un saludo!

Gracias por utilizar el foro de consultas sobre hipotecas de HelpMyCash.com


2 avilaraul el 05/05/2016

Avatar  de avilaraul

Muchas gracias por la respuesta.
No tengo suelo en la hipoteca. La actual la tengo en kutxabanc y está oferta me la hace la caixa. Respecto a vincular productos me piden las nóminas (ya la tengo en la caixa) y seguro se vida. Los gastos de subrogación de la hipoteca, hasta 3000€,se hace cargo la caixa.
Haciendo simulaciones veo que, según el importe y los años que quedan, aumentaría en 38 € mensuales.


Avatar  de MaPD

Cambiar cláusula suelo por interés fijo

Hola buenas tardes,
Mi madre nos ha donado un piso a cada hijo. El primero lo compró en el 2009 a euribor +0,55, el segundo en 2010 a euribor +0.75 y el tercero en el 2011 a euribor +1. Los dos primeros tienen un suelo del 2% y el tercero, del 2,3%.
Para que no reclamemos las cantidades pagadas de más, nos ofrecen cambiar los tres al 1,5% fijo. Para el primero y el segundo quedan por pagar 14 años aprox. y 30 para el tercero, pero la idea es cancelarlos anticipadamente uno a uno, los tres. ¿Nos recomendaríais aceptar y olvidar esas cantidades o reclamarlas y quedarnos con los tipos variables? La cantidad asciende a 38.000 aprox.
Muchas gracias. Un saludo.

MaPD 04/05/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 05/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola MaPD,

Lo cierto es que el 1,5 % que te ofrecen a tipo fijo no es un mal trato, especialmente para la tercera hipoteca, que es más cara y le queda más plazo. Por otra parte, tenéis que tener en cuenta los siguientes puntos:

  • Si aceptáis el trato, hay que tener claro que las opciones a futuras reclamaciones serán casi nulas.
  • Una hipoteca a tipo fijo, además de la posible comisión por amortización total o parcial, suelen imponer la comisión por riesgo de tipo de interés, algo no recomendable si, como dices, pretendéis cancelar anticipadamente las hipotecas.
  • Aunque no se puede prever el futuro, todo apunta a que el euríbor tardará cierto tiempo en salir de su posición negativa y algo más en recuperar una posición de un 1 %, valor en el que comenzaría a ser más rentable haberse decidido por el cambio a fija.
  • Siguiendo con lo anterior, es posible que no podáis disfrutar de estos niveles bajo cero del euríbor al tener cláusula suelo. Sin embargo tras las últimas noticias (victoria de una macrodemanda de 15.000 afectados por clausula suelo y apertura a España de proceso de infracción por parte de la Comisión Europea, por el mismo motivo), es muy probable que la cláusula suelo termine siendo anulada y, por lo tanto, se acceda a la devolución íntegra de todo lo pagado.

Es importante tener en cuenta que los dos últimos puntos no son 100 % seguros, ya que se basan en acontecimientos que aún no han tenido lugar, pero que son bastante probables. Es un riesgo a tener en cuenta.

Conclusiones:

  1. La mejor manera de tomar una decisión final es realizar simulaciones de cuota de hipoteca con ayuda de esta calculadora, probando diferentes escenarios para el euríbor (esto lo podéis hacer imaginando que vuestra hipoteca es a tipo fijo y realizando simulaciones con diferentes tipos de interés medio). Si a esto le sumáis lo que podríais conseguir por una devolución de lo cobrado de más por la cláusula suelo, podréis tener una información más o menos objetiva sobre qué os sale más a cuenta.
  2. El cambio a tipo fijo nos parece ventajoso para la tercera hipoteca, ya que es la que menos devolución por suelo tendría y la que más ventaja podría conseguir por el tipo fijo a 30 años. Un escenario ideal sería conseguir el 1,50 % a tipo fijo para los 30 años que os quedan y mantener las otras dos hipotecas variables, con el objetivo de conseguir la devolución por cláusula suelo y utilizar este dinero para amortizar. Podéis calcular cuánto os devolverían por el suelo con esta otra calculadora.

¡Un saludo!

Gracias por utilizar el foro de consultas sobre hipotecas de HelpMyCash.com


Avatar  de ANTONIO GARCIA MACIAS

Perjuicios por estar asociado a Ausban para la eliminación de la clausula suelo?

Buenas tardes.
Estoy asociado desde hace más de un año y medio y ya tengo señalamiento para juicio en noviembre de 2017. Ahora con el revuelo que se ha montado me llama mi abogada (de Ausbanc) y me comunica que se va.
Me da tres opciones para seguir con mi caso: continuar con Ausbanc y me llevará otro abogado. Irme con ella, o bien buscarme otro por mi cuenta.
Estoy hecho un lío. No sé cuál es la mejor opción.

ANTONIO GARCIA MACIAS 04/05/2016 | 0 respuesta/s

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