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Toda la información sobre tu hipoteca

¿Qué necesito para pedir una hipoteca?

Antes siquiera de plantearnos la contratación de un préstamo hipotecario conviene que nos preguntemos si el banco aprobará la solicitud. Las exigencias de las entidades pueden variar según la política de riesgos de cada una, pero normalmente todas ellas se fijan en lo mismo para determinar si una petición es viable o no.

1. Ahorros

En general, las hipotecas cubren un máximo del 80% del valor de la vivienda a comprar (lo que se conoce también como loan to value o LTV). En consecuencia, deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 10-12% adicional para pagar los gastos de escrituración de la propiedad y del préstamo.

Por ejemplo, si queremos adquirir una vivienda de 100.000 euros, necesitaremos unos ahorros que sumen el 30-32% de ese importe. En este caso, deberíamos contar con unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.

2. Buena situación laboral

Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones. 

Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.

3. Pocas deudas

Aunque parezca una obviedad, nunca está de más recordarlo: para acceder a las hipotecas es fundamental no tener muchas deudas vigentes. En ese sentido, desde el Banco de España consideran que lo ideal es dedicar un máximo del 30-35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras. Por lo tanto, si la cuota de nuestra futura hipoteca más las de nuestros otros créditos supera ese límite, lo más probable es que nuestra petición sea rechazada. 

Además, tampoco pueden aparecer impagos en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en cualquier fichero de morosos). En estos casos, las alarmas del departamento de riesgos del banco se disparan y se deniega automáticamente la solicitud.

¿Qué hay que tener en cuenta al buscar hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos:

El tipo de interés

El tipo de interés es, básicamente, lo que nos cobra el banco por prestarnos su dinero. Cuanto más alto sea, más pagaremos mensualmente de cuota (y al contrario). Por ello, es recomendable que nuestra hipoteca tenga un interés lo más bajo posible.

Pero además del interés, los bancos nos mostrarán la tasa anual equivalente (TAE) de sus hipotecas. Este indicador es más útil para comparar ofertas, ya que refleja el coste anual medio del producto teniendo en cuenta tanto el tipo aplicado como las comisiones de formalización, el precio de los seguros vinculados y otros gastos.

Financiación

Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación. 

Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.

Plazo de devolución

Como ya da a entender su propio nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca completamentees decir, para devolverle el dinero prestado más los intereses del modo pactado. 

En las hipotecas con un plazo largo, las cuotas a pagar son más bajas, pues tenemos más tiempo para devolver la misma suma de dinero. Sin embargo, se devengan intereses durante más tiempo, así que hay que pagar más por este concepto. Por este motivo, lo recomendable es buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, ya que de esta manera no tendremos problemas para hacer frente a las cuotas y no pagaremos más intereses de la cuenta.

Comisiones

Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), subrogación (que se aplica al cambiar de banco), novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo).

Requisitos de vinculación

Las vinculaciones son los requisitos que se deben cumplir en muchos casos para conseguir el interés ofrecido por el banco. Algunas no tienen coste (como domiciliar los ingresos o los recibos), pero nos obligarán a mantenernos ligados a la entidad durante todo el plazo del préstamo. Otras, en cambio, sí tienen un coste (las tarjetas de crédito, los planes de pensiones...), así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca.

Mención aparte merecen los seguros de hogar, vida y/o protección de pagos. Tras la entrada en vigor la ley hipotecaria nueva, los bancos pueden obligarnos a contratarlos, pero en estos casos, podremos suscribirlos con la compañía que queramos sin que la hipoteca se encarezca.

En cualquier caso, solo es aconsejable reunir las condiciones de vinculación si las entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de contratar los productos que propone.

Posibles cláusulas abusivas

Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusiva como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen. 

Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

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¿Qué tipos de hipoteca hay?

Las hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:

  • Hipotecas fijasestos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.

  • Hipotecas variablesen este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.

También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.

Herramientas para calcular y comparar hipotecas

Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo: 

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado. 

  • Comparador de hipotecases la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar. 

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
  • Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  • Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca

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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Aunque hayamos dedicado mucho esfuerzo y tiempo a dar con la hipoteca más adecuada, puede pasar que, con el paso de los años, nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés aplicado (reducirlo, convertir una hipoteca variable al tipo fijo, cambiar el índice de referencia...), suprimir comisiones o vinculación, eliminar cláusulas que consideremos abusivas, ampliar el capital o el plazo, añadir o quitar garantías de la hipoteca, sustituir a un cotitular por otra persona, etc. 

Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.

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Temas recientes del foro

Helper_605417755
Hipoteca fija coinc @Helper_605417755 - hace 9 horas
  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 27 Visitas
Sobre la comisión de la hipoteca fija de coinc:
"Amortización parcial
2,00%
2% los primeros 10 años
1,5% los siguientes
Aplicable solo si existe pérdida financiera."
Que significa "pérdida financiera"?
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_605417755.

La pérdida financiera se produciría si, en el momento de amortizar anticipadamente la hipoteca, los tipos de interés del mercado fueran más bajos que en el momento en el que contrataste el préstamo. En este caso, debido a la devolución anticipada, el banco ganaría menos dinero reinvirtiendo el capital adelantado, lo que le produciría la llamada "pérdida financiera" y le daría derecho a cobrar esa comisión. Sin embargo, el precio de la comisión nunca podría superar el importe estimado de esa pérdida. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 31 Visitas
Buenas, tenemos un piso en propiedad entre mi madre y mis hermanos (total 4 coopropietarios), y estoy pensando en comprar la vivienda la cual aun le quedan 8 años de hipoteca. ¿cómo debo proceder para cambiar de titular la vivienda y subrrogar la hipoteca? ¿podría modificar la hipoteca o cambiar de banco con la nueva ley? ¿cabría la posibilidad de hacer una donación?
Gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, ValentinoO0. 

En cuanto a tu primera pregunta, tendrás que hacer dos operaciones: una extinción de condominio para convertirte en el único propietario de la vivienda y una novación de hipoteca para ser el único titular de la misma. La extinción la puedes llevar a cabo siempre que estéis de acuerdo los cuatro copropietarios, mientras que para hacer una novación, que consiste en modificar las condiciones de un contrato existente, deberás contar con el permiso del banco, que solo te lo dará si tienes un buen perfil. Te dejamos un enlace a nuestra página sobre la extinción de condominio, en la que explicamos cuál es el proceso que tienes que seguir.  

Respecto a tu segunda cuestión, la nueva ley permite tanto modificar una hipoteca (novación) como cambiarla de banco (subrogación). Si optas por lo segundo, sin embargo, no podrás cambiar la titularidad del préstamo, así que tendrás que llegar a un acuerdo con la nueva entidad para hacer una novación y ponerte a ti como titular único. 

Y en cuanto a tu tercera pregunta, hacer una donación es posible, pero a nivel de impuestos sale más caro que una extinción de condominio. 

Un saludo. 

Bbva
Retraso en la firma @Bbva - hace 1 día
  • 2 Respuestas
  • 0 Votos
  • 47 Visitas
hola! He solicitado una hipoteca con BBVA que aparentemente está aprobada desde el 5 de junio, pero no acaban de darnos los documentos necesarios para poder firmar en el notario. Hay alguna forma de reclamarlo formalmente, estoy pensando incluso en cambiar de banco; sabéis si el
proceso está estancado en todas las entidades? Gracias
Bbva
Bbva
hace 15 horas

Me han dado la FIPER con fecha del 5/6 pero me dicen q no tengo la oferta vinculante aún. Creo que iré a otra entidad 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 15 horas

HelpMyCash

Hola, Bbva. 

Por lo que sabemos, algunos bancos están teniendo problemas para mandar telemáticamente los documentos al notario, que es un requisito que marca la nueva ley hipotecaria. Para atajar ese problema, el Ministerio de Justicia les permite, hasta el 31 de julio, entregar esa documentación por otras vías: por correo postal, en mano, etc. Por ello, el envío de la documentación no debería ser un problema.

Dicho esto, ¿qué documentación te ha dado el banco hasta ahora? Si todavía no te ha hecho una oferta en firme, puede que sea porque están adaptándola a la nueva normativa. En ese caso, tienes dos opciones: tener paciencia o pedir financiación a otra entidad mientras tanto. Y si te han hecho ya la oferta en firme, deberías haber recibido la documentación correspondiente: la FIPER y una oferta vinculante (si la has pedido) si te la hicieron antes del 16 de junio o la FEIN, la FiAE y otros documentos si te la hicieron después. Si no te la han dado todavía, nuestro consejo es que insistas al gestor de tu solicitud y, si este te da largas, que acudas a otras entidades. 

Un saludo. 

 

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