Si estás pensando en comprar una vivienda y solicitar una hipoteca a un banco para financiar su coste, en HelpMyCash.com proporcionamos toda la información y las herramientas adecuadas para que puedas comparar varias hipotecas. En la siguiente tabla podremos acceder a algunas de las mejores hipotecas variables, fijas y mixtas del momento.

Hipotecas variables

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Hipotecas fijas

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Hipotecas para pisos de banco

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hipotecas

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

A estas alturas es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquel préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y se suele contratar para financiar la compra de una vivienda. Las hipotecas son un producto financiero con una duración larga, que puede extenderse durante varias décadas, por este motivo no puede contratarse sin una planificación adecuada y sin comparar entre las diferentes ofertas que presentan en el mercado hipotecario actual. Además las hipotecas son un producto financiero bastante complejo, por lo que a la hora de contratar un préstamo hipotecario tendremos que tener en cuenta diversos aspectos.

Si vamos a adquirir una vivienda mediante financiación hipotecaria, antes de acudir a pedir información en las diferentes entidades, podemos buscar información previa de las diferentes hipotecas que existen en el mercado. Para conocer como funciona una hipoteca y de qué elementos se compone podemos utilizar un simulador de hipoteca, que además te permitirá comprobar su coste. Los principales apartados de los que está compuesta una hipoteca son:

El interés

El interés de un préstamo hipotecario es el coste del producto. En una hipoteca la parte que el banco nos financia y que posteriormente devolvemos, no supone un coste, puesto que es un dinero que no era nuestro. Sin embargo, los intereses suscitados en la amortización de ese capital en un plazo determinado sí que representan el coste de la hipoteca. El interés cuando es fijo se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca, el variable cambia tras cada revisión del índice al que esté referenciado el préstamo hipotecario, ya que se obtiene con la suma de un diferencial y un índice como el euríbor y el mixto se conforma primero con un tipo fijo y después con un tipo variable. Cuando hablamos de interés en las hipotecas variables, también tenemos que tener en cuenta el índice de referencia al que indexamos nuestra hipoteca, el más común es el euríbor a 12 meses, aunque existen otros índices hipotecarios como IRPH o IRS. Para el 2017 se espera que aparezca el euríbor plus en sustitución del euríbor actual.

El plazo

El plazo es el tiempo fijado por la entidad para que el hipotecado amortice la hipoteca en su totalidad. Este podría modificarse mediante ampliaciones de plazo o amortizaciones anticipadas. Actualmente, el plazo medio concedido por los bancos españoles es de 30 años para hipotecas variables y de entre 10 y 20 para las hipotecas a interés fijo, aunque existen entidades que conceden préstamos hipotecarios hasta 40 años. Las hipotecas mixtas también conceden hasta 30 años, de los cuales pueden ser fijos los primeros (algunas entidades ofrecen desde 3 años a tipo fijo) y los restantes a tipo variable, aunque en cada opción podemos encontrar plazos más amplios, por ejemplo hipotecas variables hasta 40 años. Además, las hipotecas establecen una fecha límite de edad para amortizar la deuda, por ejemplo hasta los 75 años. De esta forma si solicitamos una hipoteca a 40 años de plazo, la edad límite a la que podríamos contratar una hipoteca así sería a los 35 años. Pero, debemos tener en cuenta que cuanto más estiremos el plazo de la hipoteca más intereses pagaremos.

El importe prestado

Es el dinero que nos concede el banco para la compra de la vivienda, el capital a amortizar. Es un dinero que no tenemos y que el banco nos presta, por lo que no supone un gasto. Hoy en día los bancos ofrecen hipotecas con un importe de financiación máximo del 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Aunque algunas entidades conceden directamente hipotecas con una financiación del 100 % si disponemos de un perfil solvente y de garantías. También, es posible contratar una hipoteca 100 si firmamos una hipoteca para pisos de bancos. Sin embargo, antes de la crisis era muy habitual que los bancos concedieran financiación por encima del 100 %.

Tipos de hipotecas según el interés aplicado

El tipo de interés que se aplica a la hipoteca determinará, en gran medida, la cuota mensual que pagaremos al banco cada mes. En principio, podemos diferenciar hasta tres tipos de hipotecas según el interés que se aplique:

  • Hipotecas a tipo fijo: esta clase de préstamos hipotecarios cuentan con un interés inmóvil, pactado antes de firmar la hipoteca. No están referenciadas a ningún índice por lo que el interés a a pagar siempre es el mismo, a no ser que el cliente efectúe cambios en su hipoteca a lo largo de los años.
  • Hipotecas variables: estos préstamos hipotecarios conforman el interés mediante la suma de un diferencial con un valor fijo y el valor de un índice de referencia, normalmente euríbor a 12 meses. El interés varía porque el índice cotiza diariamente y cada mes arroja una cotización media. Por este motivo las hipotecas variables tienen revisión, anual o semestral, en la que se les aplica el valor del euríbor del mes o dos meses anteriores.
  • Hipotecas mixtas: los préstamos hipotecarios mixtos tienen un interés a tipo variable durante los primeros años de la hipoteca (normalmente 10 años) y posteriormente la hipoteca pasa a tener un tipo variable. Actualmente esta opción no es la más recomendable para los consumidores, ya que estas hipotecas no permiten beneficiarse de los bajos valores del euríbor, y cuando el préstamo hipotecario pase a ser variable, probablemente el índice de referencia habrá subido.

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca posiblemente sea la acción financiera más importante en la vida de muchas familias, por eso es fundamental conocer al detalle las condiciones y las obligaciones de la hipoteca que nos acompañará a lo largo de las próximas décadas. En el caso de que no entendamos algún aspecto del contrato debemos solicitar al notario y al banco que nos informe debidamente, puesto que es su obligación y nuestro derecho, más aún si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias. De esta forma, podremos evitar sorpresas como una cláusula suelo o un aval abusivo, que nos puede perjudicar económicamente en el futuro y hacer que tengamos dificultades para llegar a fin de mes.

A continuación, mostramos los ocho aspectos mínimos que deberíamos tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca y que nos servirán para decantarnos por una oferta u otra:

1. El tipo de interés

El interés es una de los aspectos que más influye en el precio de la hipoteca. El escenario hipotecario actual invita a contratar hipotecas a tipo fijo o variable con intereses muy atractivos, sin embargo, no deberíamos aceptar una hipoteca con un diferencial superior al 1,20% con vinculación y euríbor + 2,20 % sin productos vinculados. Respecto a las hipotecas a tipo fijo, este es el mejor momento para contratarlas, puesto que los préstamos hipotecarios a tipo fijo nunca habían tenido intereses tan bajos en España. Actualmente, una buena hipoteca fija es aquella que no supera el 3 %, con un plazo de amortización largo, de más de 20 o 25 años y el 2,50 % si el plazo es menor, de entre 10 y 15 años. Respecto a las hipotecas mixtas, actualmente no es recomendable contratar este tipo de hipotecas, debido a que presentan un interés fijo durante los primeros años, lo que no permite disfrutar de los mínimos que está marcando actualmente el euríbor.

2. La cuota mensual

Es lo que iremos devolviendo cada mes al banco de hipoteca. El Banco de España no aconseja firmar una hipoteca con cuotas que superen el 35 % de los ingresos mensuales entre todos los titulares, ya que sino podría haber riesgo de impago de las cuotas. Por lo tanto, para unos ingresos de 2.000 euros la cuota hipotecaria máxima que podremos asumir será de 700 euros. En las hipotecas a tipo fijo, la cuota siempre será la misma, puesto que el interés no varía al no estar referenciadas a ningún índice hipotecario. Sin embargo, en las hipotecas variables la cuota se actualiza tras cada revisión de la hipoteca, por lo que se debe calcular en base a un euríbor de media del 3 %. La cuota en una hipoteca mixta será la misma durante el periodo en que se aplica el interés fijo, pero cambiará cuando se pase a periodo variable, ya que dependerá del euríbor. Lo mismo ocurre en las hipotecas a tipo fijo, que también se pagará siempre lo mismo en cuanto al interés, porque no cambia, pero si tenemos un seguro PUF, la cuota podría cambiar si se incrementa el precio del seguro, ya que los seguros de Prima Única Financiada cubren el pago del seguro en la cuota de la hipoteca, por lo que si sube el valor, aumenta la cuota.

3. La financiación

Actualmente, conseguir una hipoteca con financiación de hasta el 100 % del valor de compraventa o del de tasación no es tan sencillo como solía ocurrir antes de la crisis económica, cuando los bancos concedían hipotecas de hasta un 120 % para pagar la vivienda y además, sufragar gastos adicionales, como muebles, reformas, entre otros. Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % de financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años. También podemos hacerlos con una hipoteca 100 si contamos con un perfil económico muy solvente.

4. Las comisiones

Las comisiones son habituales en la mayoría de préstamos hipotecarios, sin embargo, en el mercado actual hay muchas entidades que siguen una política de cero comisiones. La mejor opción es firmar una hipoteca que no aplique ninguna comisión o al menos que cuente con el mínimo posible. Sin embargo, si el préstamo hipotecario que vamos a firmar cuenta con alguna, podemos negociar con la entidad la eliminación de dicha comisión o la rebaja de su valor. Es muy importante que evitemos la comisión de apertura, para no pagar nada al firmar la hipoteca y la comisiones por de amortización anticipada, puesto que el banco nos cobrará por adelantar el pago de la deuda. Las hipotecas fijas suelen aplicar más comisiones y más costosas, sobre todo la comisión de apertura. Además, estas hipotecas cuentan con una comisión por riesgo de tipo de interés, a diferencia de las hipotecas variables. La comisión de riesgo por tipo de interés se activa por anticipar (parcial o totalmente la deuda) o subrogar la hipoteca.

hipotecas-baratas5. Las comisiones de la cuenta asociada

Si además de las comisiones propias de la hipoteca también puede tener comisiones la cuenta en la que se domicilie la nómina y, por tanto, que el banco nos haga abrir. Por lo tanto, tenemos que preguntar por las comisiones de esta cuenta y valorar si nos sale rentable abrir la cuenta para domiciliar la nómina o los recibos.

Un consejo: si tenemos la posibilidad, es mejor que solicitemos la cuenta de la entidad online, que normalmente no aplica comisiones y es la que más garantías ofrece de no empezar a aplicarlas en el futuro. Si no tiene banca online, deberíamos negociar una cuenta totalmente libre de comisiones.

6. Los productos vinculados

Los bancos normalmente requieren que junto con la hipoteca se contraten una serie de productos vinculados: seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, domiciliación de nómina, domiciliación de recibos, tarjeta de crédito, tarjeta de débito, etc. Estos productos vinculados bonifican el interés, de modo que cuanta más vinculación contratemos, el banco abaratará más el interés. Sin embargo, debemos tener en cuenta que una hipoteca con excesiva vinculación y un interés muy bajo, puede acabar saliendo muy cara y atándonos a la entidad. Dentro de los productos vinculados tenemos que hacer una distinción entre productos con coste, como los seguros y productos sin coste, como las domiciliaciones de nómina y recibos.

7. El plazo de amortización

Es el tiempo total que dispondremos para amortizar la hipoteca. Hay que saber que cuánto más estiremos el plazo, mayor será el importe del préstamo hipotecario, porque aumentarán los intereses a devolver. Actualmente, ya no se conceden hipotecas a 50 años como ocurría antes de la crisis. Lo habitual ahora es firmar una hipoteca a 30 años, aunque poco a poco comienzan a aparecer préstamos hipotecarios a 40 años, sobre todo en las hipotecas a tipo variable, ya que las hipotecas fijas siguen teniendo un plazo más reducido.

Consejo: en el caso de las hipotecas variables, es más rentable contratarlas a un plazo largo, por ejemplo 30 años y sin comisión de amortización. De esta forma la cuota mensual de la hipoteca será baja y si la amortizamos anticipadamente reduciremos el numero de años y de intereses. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio para amortizar la deuda es inferior, aproximadamente de 20 años.

8. La flexibilidad

Que las hipotecas sean más flexibles o no, normalmente está relacionado con las condiciones de pago que impone el banco. Algunas entidades conceden hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de elegir cómo y cuándo pagar o destinar más o menos dinero en ciertos momentos (o dejar de hacerlo totalmente durante un tiempo determinado). Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre.También, algunas entidades bancarias permiten elegir el plazo de amortización de la hipoteca: mensual, semestral o anual. Debemos ser conscientes que algunos de estas condiciones pueden repercutir en el importe total de la hipoteca, por ejemplo, al solicitar una carencia total de hipoteca de un año, tras acabar el periodo de carencia, seguiremos debiendo el mismo capital pero sumándole un año más de pagar intereses.

El siguiente paso después de conocer las características de la hipoteca es calcular el total de la operación de compraventa y formación de escritura, junto con la cuota mensual del préstamo y el coste de las vinculaciones. Así, podremos saber del cierto si nos podemos permitir la hipoteca o no. Esto podemos llevarlo a cabo con un simulador de cuota mensual gratuito, como el que puedes encontrar a continuación.

¿Cómo conseguir las mejores hipotecas?

La verdad es que no existe una fórmula secreta para conseguir las hipotecas más baratas del mercado, sino que la clave se centra en leer y comprender todos los apartados del producto y ver si nos convienen o no en función con nuestro perfil financiero presente y futuro. Lo más importante es que calculemos si nos la podemos permitir según nuestra situación económica. A continuación, damos algunos consejos para conseguir las mejores hipotecas del momento:

  • Comprender las condiciones de la hipoteca antes de firmar. Para ello debemos solicitar la FIPER y preguntar al banco por todos los apartados que nos son más desconocidos.
  • Además de solicitar la FIPER, también debemos pedir la oferta vinculante.
  • Comprobar que todo lo que se incluye en la oferta vinculante se encuentra reflejado en el contrato hipotecario
  • Estar abierto a que lo mejor es comparar entre varios bancos y no quedarnos únicamente con la hipoteca que nos ofrezca nuestro banco de toda la vida. Las hipotecas son un producto a largo tiempo y debemos elegir la oferta que mejor se adapte a nuestra situación presente y futura.
  • Para agilizar el proceso y contrastar las condiciones de cada hipoteca adecuadamente, la opción más adecuada es utilizar un comparador de hipotecas online. Desde casa y de forma gratuita podremos analizar las opciones de cada préstamo hipotecario y después acudir a las entidades que ofrezcan las hipotecas que más nos interesan.
  • Cuando acudamos a las entidades que ofrecen la hipotecas que más nos interesan, debemos adoptar una postura negociadora y crítica. Las hipotecas son un producto negociable al 100 %. Para saber como encauzar la negociación es bueno apoyarse en una manual, como la guía sobre las 25 preguntas que hacerle al banco sobre la hipoteca, creada por los expertos de HelpMyCash.com.
  • Asegurarnos de que comprendemos todas las cláusulas y condiciones a las que nos acogeremos en el contrato hipotecario. No debemos dar nada por sabido, es obligación del banco y del notario aclararnos cada punto. Por tanto debemos preguntar al banco por cualquier dato que no comprendamos, si no nos podría perjudicar en el futuro, como por ejemplo la existencia de una cláusula suelo, que limite el tipo de interés de la hipoteca si el euríbor baja y como resultado, no nos podemos beneficiar del descenso.
  • Conocer bien el precio y condiciones de los productos vinculados como, seguros o planes de pensiones, saber su bonificación y qué ocurre si los damos de baja. No contratar productos vinculados que no necesitemos y que además, tengan un coste elevado, como por ejemplo un plan de pensiones. Este producto es arriesgado y puede que no sea de primera necesidad.
  • Tener muy presente antes de firmar, las comisiones que incluye el préstamo hipotecario. Puede que no contenga comisión de apertura que nos ahorre afrontar un pago de inicio, pero sí puede incluir comisiones por modificación de la hipoteca, como novación, o por cambio de entidad, subrogación, o por amortización anticipada.
  • Buscar asesoramiento financiero o contratar los servicios de un bróker financiero que nos pueda ayudar a contratar la mejor hipoteca para nuestro perfil. Aunque este servicio tiene un coste, puede ser la opción más recomendada para personas que desconocen el funcionamiento de las hipotecas y que no tienen tiempo para invertir en la búsqueda de las mejores ofertas hipotecarias.

Además, para conseguir hipotecas que permitan comprarnos la casa de nuestros sueños podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo pedir una hipoteca al banco. En ella encontraremos un cuestionario con 25 preguntas resueltas acerca de todo lo que debemos preguntar durante la entrevista con la entidad bancaria, además incluye consejos y plantillas para imprimir y rellenar en el mismo banco para que no te olvides de apuntar ningún dato.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

5 requisitos básicos para pedir una hipoteca

Actualmente, conseguir una hipoteca no es tan sencillo como podía serlo antes de la crisis económica, ya que entonces las exigencias para acceder a la financiación hipotecaria eran mucho más relajadas. Hoy en día, para firmar una hipoteca la banca requiere demostrar solvencia y garantías de pago, por lo que, ahora más que nunca, solo los perfiles solventes pueden acceder a la financiación hipotecaria. Los principales requisitos para conseguir hipotecas son los siguientes:

1. Ahorros suficientes

Es un requisito fundamental tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de compraventa de la vivienda. El motivo es el siguiente: este 35 % se compone de entre un 10 % y un 15 % correspondiente a los gastos de formalización de la hipoteca e impuestos y un 20 % del valor de la vivienda, ya que los bancos conceden como máximo un 80 % de financiación (normalmente un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa).

Por ejemplo, para una vivienda con un importe de 100.000 €, el banco nos concederá una hipoteca que financie el 80 %, es decir, 80.000 € Por lo tanto debemos disponer de 20.000 € más el 15 % de 100.000 € en gastos de apertura, es decir 15.000 €. En definitiva 35.000 € ahorrados.

2. Alto nivel de ingresos

Hoy en día, a diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, los bancos exigen un puesto laboral fijo e ingresos elevados. La mayoría de hipotecas exigen nóminas por encima de 2.000 € entre todos los titulares de la hipoteca. Además si el préstamo hipotecario a solicitar es para una segunda residencia, las entidades elevan el listón de solvencia y requieren nóminas más elevadas que para hipotecas para vivienda habitual.

3. Estabilidad laboral

Para los bancos es imprescindible que dispongamos de un trabajo estable a la hora de concedernos una hipoteca. Antes de la crisis las entidades concedían hipotecas a personas que no tenían trabajos fijos, o sí tenían pero no disponían de antigüedad.

Actualmente, los bancos exigen contrato indefinido y antigüedad laboral. Hay que tener en cuenta que esto es bueno tanto para la entidad como para el banco, porque no debemos enfrentarnos a una hipoteca, que es un producto largo y complejo, con unos ingresos inestables o inciertos.

Las entidades bancarias, a la hora de conceder hipotecas, tienen como objetivo principal los perfiles solventes y de garantías, como los funcionarios, que cuentan con trabajo fijo y sueldo estable.

4. Disponer de avales

Avalar una hipoteca es una opción arriesgada para el avalista puesto que poco tiene que ganar y sí mucho que perder. El avalista será más necesario si no contamos con los ahorros o ingresos suficientes. Sin embargo, avalar es una operación muy arriesgada, ya que no reporta ninguna ventaja al avalista pero sí muchos riesgos, porque en caso de impago de la hipoteca responderá con sus bienes presentes y futuros. Por lo tanto, antes de poner en el compromiso de que un familiar nos avale la hipoteca, es mejore sopesar otras opciones como por ejemplo alquilar una vivienda hasta que de verdad dispongamos de un perfil más seguro para firmar una hipoteca.

5. No tener impagos

Es un requisito indispensable, para que el banco de posite su confianza en nosotros y nos conceda la hipoteca, no figurar en algún fichero de morosos como RAI o ASNEF. La solvencia es prioritaria tanto para el banco como para el consumidor a la hora de firmar una hipoteca. El banco necesita altas provabilidades de que el cliente va a poder afrontar toda la deuda y el consumidor también debe asegurarse lo máximo posible que va a poder asumir el gasto que supone un préstamo hipotecario, que se prolongará durante varias décadas. Por lo tanto, para garantizarnos de que el banco nos va a conceder una hipoteca debemos presentar un expediente bancario impoluto que refleje nuestra solvencia.

Finalidades de las hipotecas

Cuando hablamos de pedir una hipoteca al banco estamos acostumbrados a relacionar la idea con la prestación económica para financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, la concesión de hipotecas no se limita a esta única transacción, ya que existen otras posibilidades por las que podemos pedir una hipoteca al banco. Las finalidades de las hipotecas variarán en función de nuestras necesidades y objetivos, de esta forma podemos distinguir varios modelos de hipotecas. A continuación explicamos las principales finalidades de las hipotecas:

Hipotecas para primera vivienda

Las hipotecas para primera residencia son los modelos de financiación que más se solicitan y, por tanto, las hipotecas que más comercializan y promocionan los bancos. Además, son las más fáciles de conseguir para los clientes por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago: es más complicado que dejemos de parar las hipotecas para primera vivienda que las segundas residencias, puesto que se trata de la vivienda de residencia y su impago significaría perder todo. Si se tiene problemas económicos es más probable que se dejen de pagar otros préstamos antes que el de la vivienda habitual.
  • Es más sencillo venderlas: las primeras viviendas, generalmente, se encuentran en núcleos urbanos grandes, por ejemplo en capitales de provincia y grandes ciudades, a diferencia de las hipotecas para segunda vivienda, que suelen ubicarse en regiones más turísticas o rurales y por ello dificulta su venta a lo largo de todo el año.

Hipotecas para segunda vivienda

Los bancos que comercializan hipotecas para segunda vivienda suelen ser más exigentes que para la concesión de una hipoteca para primera residencia. Por lo general, la financiación suele ser inferior, aproximadamente menos del 70 %, aunque existen entidades que pueden llegar a ofrecer hasta un 80 %. Los ahorros exigidos para una segunda hipoteca suelen ser superiores al 40 % o 50 % y el plazo también se reduce, a los 20 o 25 años. Los requisitos son superiores por dos motivos:

  • En caso de atravesar un momento de dificultad económica es más fácil dejar de pagar la segunda residencia que la primera, ya que la vivienda habitual es una primera necesidad.
  • Una segunda residencia es más dificil de vender, por lo que las hipotecas para financiar su compra tienen unas condiciones más estrictas, como menor financiación, menor plazo para amortizar la hipoteca, y más solvencia del cliente. Esto se da porque en caso de impago, el banco tendrá más dificultad para poder vender estos inmuebles, ya que suelen ubicarse en entornos vacacionales con menor capacidad de venta.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas para pisos de bancos son préstamos hipotecarios que tienen como objetivo financiar la adquisición de una vivienda que es propiedad de una entidad bancaria. Podemos encontrar hipotecas para pisos de bancos de la Sareb (la entidad encargada de gestionar los activos de los bancos) e hipotecas para pisos del banco en el portal inmobiliario de las entidades bancarias. Hay que saber que en ocasiones, estas viviendas provienen de embargos, por lo que no corresponden a viviendas nuevas y se encuentran ubicadas en emplazamientos determinados, por lo que no podremos elegir la zona.

Este tipo de hipotecas no son más baratas que el resto, ya que normalmente aplican el mismo tipo de interés, comisiones y productos vinculados. Sin embargo, tienen una ventaja y es que las entidades, en su mayoría, financian el 100 % del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de ahorros suficientes como para solicitar una hipoteca normal.

La desventaja que tienen este tipo de hipotecas es que solo podremos elegir una de las viviendas que se encuentren en la cartera del banco, no la que nosotros queramos, por ejemplo no podríamos elegir el barrio o la zona en la que nos gustaría vivir, ya que los bancos no tienen viviendas en todos los barrios. Además, gran parte de estos inmuebles son viviendas procedentes de embargos, por lo que tampoco serían viviendas de obra nueva.

Hipotecas para construcción

Las hipotecas autopromotor están destinadas a financiar o bien la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en éste, o bien la const rucción de la vivienda si ya disponemos del terreno. Algunas entidades bancarias no ofrecen hipotecas exclusivas con finalidad autopromotora o para construcción, ya que suelen adaptar las características de las hipotecas de primera vivienda para financiar la construcción de un inmueble.

Sin embargo, las entidades bancarias que cuentan en su cartera de ofertas con este producto financiero imponen unas características y condiciones especiales, que en la mayoría de los casos son ajustables al proyecto que aporta cada cliente. Las hipotecas para construcción también están destinadas para reformar una vivienda.

Hipotecas para subrogación

Cuando nos referimos a hipotecas para subrogación hablamos de los préstamos hipotecarios que permiten cambiar la hipoteca de banco. Se crearon con el objetivo de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren trasladar el préstamo a otro banco para conseguir mejores condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y abrir una de nueva, un proceso que sería bastante caro y complejo. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado, ya sea rebajarlo o cambiando el índice de referencia.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca podremos modificar el interés: pasar de un tipo fijo a un tipo variable, o de un índice de referencia como el IRPH a otro como el euríbor, por ejemplo. También podremos suprimir o reducir comisiones y productos vinculados, ya que firmaríamos un nuevo contrato de hipoteca.

Para que cambiar la hipoteca de banco no signifique un coste no rentabilizable, es importante calcular que su coste se amortice en poco tiempo y empezamos a notar un ahorro en las cuotas.

El único requisito para poder subrogar la hipoteca es haber pagado un mínimo de tres años en el primer banco sin fallar ninguna cuota. Otras entidades exigen hasta cinco años y otras dos, pero la habitual es un mínimo de tres.Sin embargo, para llevarnos la hipoteca no hace falta pedir permiso a la entidad actual, solo encontrar un banco dispuesto a aceptar el préstamo y que nos haga una mejor oferta.

Podemos encontrar todos los consejos, dudas resueltas y pasos a seguir para hacer una subrogación en la guía gratuita: Cómo subrogar tu hipoteca.

Hipotecas para inversión

Comprar una vivienda siempre es una inversión. Actualmente es un buen momento para invertir en vivienda, puesto que el precio de los inmuebles no es tan elevado como antes de la crisis y los intereses de las hipotecas son muy asequibles. Por lo tanto confluyen en el mercado dos variables que suelen ser antagónicas.

¿Qué documentación debo presentar para solicitar una hipoteca?

Un aspecto fundamental, pero que puede pasar desapercibido o quedar en segundo plano, es la documentación que nuestra entidad nos va a pedir cuando solicitemos la hipoteca. Un expediente hipotecario bien presentado, actual y completo nos dará ventajas a la hora de conseguir el préstamo hipotecario; por una parte, le enseñaremos a la entidad que somos personas serias y no les trasmitimos desconfianza y por otra, ganamos tiempo porque facilitamos al banco su trabajo.

Tanto las personas que vayan a solicitar una hipoteca como los que avalen el préstamo deberán presentar la siguiente documentación:

  • Los NIF o NIE en vigor
  • Vida laboral actualizada
  • La declaración del IRPF más reciente
  • Extractos bancarios de los últimos meses
  • Contrato de arras o escritura de compraventa
  • Escrituras o notas simples de notas las propiedades que Últimos recibos de préstamos que tengamos
  • Si estamos viviendo en una casa arrendada, contrato de alquiler y los últimos recibos
  • Justificantes de otros ingresos o rentas

La documentación que se especifica arriba es de carácter general, pero si somos asalariados, autónomos o empresa, el banco nos va a exigir que presentemos lo siguiente:

  • Asalariados: deberán presentar el contrato laboral y las tres últimas nóminas.
  • Autónomos: resumen del IVA del año anterior, pagos trimestrales del IVA del año en curso, pagos fraccionados del año pasado y últimos recibos del pago a la Seguridad Social.
  • Empresas: Impuesto de Sociedades, Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada, escritura de constitución e información sobre los clientes más importantes, proveedores, posición en el mercado y datos que puedan acreditar la solvencia del negocio.

Si necesitamos un aval para que nos concedan la hipoteca, éste también tendrá que presentar información relativa a su identidad y a su situación financiera, para demostrar que es un perfil solvente y de garantías para avalar la hipoteca.

Hipotecas con condiciones especiales

Existen hipotecas que ofrecen ventajas especiales para facilitar a los clientes el pago de las cuotas. En otras se incluyen condiciones específicas para proteger a los hipotecados de un posible embargo. Finalmente, algunas hipotecas reportan dinero a personas que ya tienen una vivienda en propiedad. A continuación, mostramos algunas de estas hipotecas con características especiales:

Hipotecas para tener más liquidez

  • Hipotecas con carencia: las hipotecas que cuentan con carenci total permiten dejar de pagar la hipoteca durante un periodo de tiempo. Si la carencia es parcial permite pagar un importe inferior. Normalmente la carencia parcial consiste en pagar la parte de la cuota correspondiente a los intereses, es lo que se denomina carencia de capital. El tiempo de duración de la carencia depende de cada banco, aunque el plazo medio suele ser de 3 años. Tras la carencia parcial, el capital pendiente a amortizar seguirá siendo el mismo y el plazo habrá aumentado (el mismo tiempo que haya durado la carencia), por lo que el importe final del préstamo hipotecario se incrementa. La carencia de hipoteca, solo debe emplearse como una solución temporal y nunca como un recurso habitual, ya que encarece la hipoteca y puede acabar suponiendo un coste muy elevado. Tras la carencia total, es decir no pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra, el precio final también aumentará.
  • Hipotecas abiertas: las hipotecas abiertas, o créditos hipotecarios, son los préstamos que permiten volver a disponer del dinero ya amortizado. De esta forma, nos ahorrarnos tener que pedir un préstamo personal o cualquier otro crédito para hacer frente a gastos imprevistos. Con las hipotecas abiertas, llevar a cabo una subrogación es más complicado, ya que sólo podremos trasladar nuestro contrato a otra entidad que conceda hipotecas abierta y no una hipoteca variable o a interés fijo.Algunas hipotecas conceden esta opción de línea abierta, pero en realidad son hipotecas normales. Para que sea una hipoteca abierta tiene que aparecer detallado en el contrato hipotecario.

Tanto las hipotecas con carencia como las hipotecas abiertas pueden suponer una ventaja y proporcionar liquidez al cliente en un momento puntual, pero debemos tener en cuenta que a largo plazo suponen un incremento de la deuda total, es decir, que el coste de la hipoteca en total aumenta.

Hipotecas menos habituales

Las siguientes hipotecas son préstamos hipotecarios menos conocidos. A pesar de ello, se comercializan o han sido muy populares en algún momento, por lo que siguen vigentes en el mercado hipotecario:

  • Hipoteca inversa: existe otro tipo de hipotecas que quizá no se encuentran entre las más comunes, como por ejemplo, la hipoteca inversa o la hipoteca multidivisa. Cuando nos referimos a hipoteca inversa hablamos de un producto financiero que está destinado especialmente a personas mayores, que ponen su vivienda como garantía a cambio de recibir una renta mensual garantizada. Por lo tanto, el funcionamiento de este tipo de hipotecas es "inverso" al tradicional, ya que para conseguir la financiación se debe disponer de una vivienda, al contrario que ocurre con las hipotecas tradicionales que son la fuente de financiación para la compra de una vivienda. Las hipotecas inversas han dejado progresivamente de comercializarse debido a la poca demanda de los mayores. Las principales causas son la desconfianza de los clientes frente a estas hipotecas y a que los bancos cada vez tienen menos interés en ir acumulando inmuebles.
  • Hipoteca puente: otra fórmula de financiación son las hipotecas puente para el cambio de vivienda. Son un modelo de préstamos hipotecarios que conceden la posibilidad de cambiar la vivienda sin haber terminado de pagar la hipoteca de la casa habitual. Si el banco nos concede una hipoteca puente significa que le estamos devolviendo dos hipotecas en una sola. Hoy en día las entidades de crédito siguen comercializando estas hipotecas aunque no las publiciten, por lo tanto para conseguirlas tendremos que preguntar por ellas a la entidad.

Gastos de las hipotecas y compraventa

Cuando nos referimos al coste de una hipoteca no podemos quedarnos simplemente con la cuota mensual o tener solo en cuenta el interés. El coste de una hipoteca va más allá e incluye comisiones, productos vinculados, gastos de formalización y apertura. A parte de todo ello, cuando compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca trae consigo el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total.

Estos impuestos y gastos aproximadose son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 €
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 €
Impuestos IAJD 2.000 € IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 €
*Gastos calculados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la vivienda hipotecada es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos, en 2016, el IVA está al 10 % por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero en tiempos de bonanza económica suele estar más bajo, al 8 %. El ITP varía según cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1 % del importe escriturado, aunque este impuesto puede variar dependiendo de cada ciudad, ya que su valor está determinado por cada comunidad autónoma. En la compraventa de vivienda de segunda mano no tendremos que pagar IAJD, al ser incompatible con el ITP, pero si firmamos una hipoteca, sí tendremos que afrontar el IAJD respecto a la hipoteca.

Préstamos con garantía hipotecaria: ¿qué son?

Debemos recalcar que las hipotecas no son lo mismo que los préstamos con garantía hipotecaria, ya que la finalidad de éstos no es adquirir una vivienda, sino disponer de liquidez para hacer reformas, comprar un coche, pagar estudios, reagrupar deudas, entre otros. Son la última oportunidad de obtener crédito para todas aquellas personas que tienen ingresos irregulares, sufren embargos o están en alguna lista de morosos como RAI o ASNEF.

En España, lo más común es que este tipo de préstamos, al contrario que las hipotecas, no los concedan los bancos, sino empresas de capital privado. que permiten conseguir hasta 300.000 euros poniendo como garantía un inmueble que ya esté pagado o que tenga una hipoteca prácticamente liquidada. Como la garantía es una vivienda, en caso de impago corremos el riesgo de perderla a favor de la entidad prestamista o el banco. Por lo tanto, debemos conocer bien las consecuencias negativas que puede tener contratar este tipo de productos, si dejamos de pagar las cuotas.

¿En qué se diferencian de las hipotecas?

Los préstamos con garantía hipotecaria bastante similares a las hipotecas, ya que cuentan con plazos de amortización largos o posibilidad de conseguir grandes cantidades de dinero.

Sin embargo, a pesar de que su parecido, podemos señalar algunas diferencias particulares entre las hipotecas, y los préstamos con garantía hipotecaria:

  • La solvencia no es un requisito: para conseguir un préstamo con garantía hipotecaria no necesitamos un perfil solvente, ya que podemos conseguir este tipo de financiación aunque figuremos en algún fichero de morosos como ASNEF. Sin embargo, para firmar una hipoteca normal es totalmente imprescindible tener un perfil muy solvente y, evidentemente, no tener muchas deudas acumuladas. Si la solvencia no es un requisito, podemos hacernos una idea del nivel de riesgo de este formato financiero, que solo debe utilizarse como último recurso.
  • Intereses más altos: los préstamos con garantía hipotecaria suelen cobrar intereses más altos que las hipotecas normales, por encima del 3 %, mientras que el diferencial medio de las hipotecas variables se encuentra en el 1,50 % y el interés de las hipotecas fijas se sitúa en torno al 3 %.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad. En realidad, las hipotecas no son mejores o peores para todos por igual, ya que son un producto personalizado. Por ejemplo, decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable, dependerá de la situación económica y personal de la persona que la contrate. Las hipotecas fijas son productos orientados para clientes más solventes, con estabilidad laboral y personal, y con mayor aversión al riesgo. Las hipotecas variables, por contra son más accesibles ya que al contar con un plazo más largo y un interés inferior, la cuota es más baja.

Si queremos encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características. Debemos fijarnos que el préstamo hipotecario tenga un bajo interés (en las hipotecas variables fijarnos sobre todo en el diferencial), que no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero. En las hipotecas todos los aspectos son negociable, sobre todo las comisiones, por eso cuando nos sentemos a negociar con la entidad las condiciones de la hipoteca, tendremos que intentar conseguir las opciones que más nos benefician.

Por lo tanto, para encontrar las mejores hipotecas no debemos caer en el error de firmar la opción que nos presenta nuestro banco de toda la vida sin comparar en otras entidades. Puede ser que nuestro banco nos realice una buena oferta, pero debemos compararla con el resto de hipotecas que hay en el mercado, ya que las hipotecas son un producto que nos acompañaran a lo largo de varias décadas, por lo que es vital acertar con la decisión.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Las hipotecas son productos financieros que nos acompañarán a lo largo de varias décadas, por tanto para asegurarnos firmar un préstamo hipotecario con las mejores condiciones, la recomendación es comparar varias hipotecas al mismo tiempo, tres como mínimo. Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocer los productos desde casa. Además, al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero. Otra ventaja del comparador de hipotecas, es que nos permitirá elegir a los bancos a los que acudiremos porque realmente nos interesa su oferta.

Un comparador de hipotecas gratuito nos permite analizar las diferentes condiciones de cada hipoteca todas las veces que queramos, de forma gratuita y sin tener que movernos de casa, por lo que la búsqueda de una buena hipoteca se agiliza.


FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre hipotecas?

Si tenemos dudas sobre algunas de las características de las hipotecas, sobre cómo contratarlas, distinguir el tipo de interés que nos conviene más o conocer si es posible hacer cambios en la hipoteca tras la firma... esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿Qué es una hipoteca y qué la diferencia de un préstamo personal?

Una hipoteca es un modelo de financiación que a diferencia de un préstamo personal, además de tener una garantía personal cuenta con el respaldo de un bien inmueble. Por este motivo el interés de los préstamos hipotecarios es más reducido que el que se aplica en los préstamos personales. El objetivo más común de una hipoteca es financiar la compra de una primera vivienda, aunque existen otras finalidades, como adquirir una segunda residencia, hipotecas para construcción o para inversión. Dentro de las hipotecas podemos hacer distinción entre préstamos hipotecarios y crédito hipotecario.

2.-¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

Esta pregunta tan habitual, sobre todo ahora que las hipotecas a interés fijo se han puesto de moda, no tiene una respuesta universal. En realidad depende del perfil de cada cliente y de su aversión al riesgo. Las hipotecas fijas tienen cuotas más elevadas, porque a corto plazo su interés es más elevado y su plazo también es más corto. Por lo tanto son un tipo de hipotecas más asequibles a perfiles con salarios altos.

3.- ¿Es el interés lo más importante?

El interés es un apartado del contrato muy importante, pero no es el único que hay que tener en cuenta. Actualmente existen hipotecas con intereses bajos, menores de euríbor + 1 % a tipo variable y por debajo del 3 % a tipo fijo, pero en algunas ocasiones los bancos recuperan beneficios mediante la vinculación (seguros, tarjetas, planes de pensiones) y comisiones.

La hipoteca perfecta es aquella que mantiene un equilibrio entre interés (a tipo variable inferior a euríbor + 1,25 % con vinculación), productos vinculados (no más de dos productos con coste) y comisiones (a ser posible, sin comisiones, evitando siempre la de apertura).

4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?

Tras la crisis económica, los bancos han doblado las exigencias para conceder financiación. Anteriormente los requisitos eran muy vagos, actualmente hay que demostrar solvencia mediante un trabajo indefinido, nóminas atas (mínimo 2.000 € entre todos los titulares) y ahorros aproximadamente del 35 % del valor de la vivienda es decir 35.000 € de cada 100.000 €, para la entrada de la hipoteca y para cubrir la parte que el banco no financia. Los bancos conceden hasta el 80 %, por lo que el 20 % tendremos que tenerlo ahorrado, más un 15 % en gastos de formalización, es decir 35.000 € de cada 100.000 €. Sin embargo las hipotecas para pisos de banco pueden conceder hasta un 100 % de financiación.

5.-¿Es posible conseguir una financiación del 100 %?

Aunque los bancos anuncian hipotecas con una financiación máxima del 80 %, sí que es posible conseguir hipotecas 100 en el mercado actual:

  • Hipotecas para pisos de bancos.
  • Perfiles muy solventes, trabajos fijos e ingresos altos.
  • Tasación superior al valor de compraventa.

6. -¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?

A través de una subrogación de hipoteca. Es un trámite para el que no tenemos que pedir permiso a nuestra entidad. Simplemente debemos encontrar una entidad que nos acepte como clientes y nos ofrezca unas condiciones que mejoren nuestra hipoteca actual.

Si encontramos una opción así, a continuación debemos presentar la oferta vinculante a nuestra entidad actual. Si nuestro banco enerva la oferta, es decir, iguala o mejora las condiciones de la otra entidad, deberemos seguir manteniendo nuestra hipoteca en este banco y llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario.

7.-¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?

La respuesta es sí. Esta operación se realiza a través de una novación de hipoteca y permite modificar las condiciones del préstamo hipotecario. En concreto, con la novación de hipoteca se puede cambiar:

  • El tipo de interés pactado, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo)
  • Ampliar el capital solicitado
  • Reducir o ampliar el plazo de amortización.
  • Añadir o eliminar titulares de la hipoteca

Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar la novación de hipoteca. En ese caso podemos optar por hacer una subrogación, es decir, cambiar la hipoteca de banco. Hay que tener en cuenta, que tanto una novación como una subrogación pueden tener una comisión. La comisión por novación suele oscilar entre el 0 % y el 1 %, aunque en realidad o existe un mínimo, algunos bancos cobran un 2 %. La comisión por subrogación de hipoteca está regulada por ley y no puede ser superior al 0,5% durante los 5 primeros años de la vida de la hipoteca y del 0,25 % a partir del sexto año.

8.-¿Es obligatorio contratar seguros con la hipoteca?

La respuesta es no. El único seguro obligatorio por Ley, si solicitamos una hipoteca, es el seguro de incendios, que puede contratase con el banco que solicitamos la hipoteca o en cualquier otra entidad. Lo que ocurre, es que los bancos exigen la contratación de varios seguros a cambio de rebajar el interés de la hipoteca.

Si no contratamos toda su vinculación el valor de los intereses se incrementa, por lo que debemos decir qué nos conviene más.

9.-¿Se puede dejar de pagar la hipoteca durante un tiempo?

Sí, es posible dejar de pagar el total de la cuota hipotecaria o parte de ella si solicitamos una carencia de hipoteca. Algunas entidades permiten por contrato este tipo de recurso. La carencia de capital permite pagar únicamente la parte del interés incluida en la cuota. La carencia total permite no pagar las cuotas de la hipoteca de forma íntegra. Sin embargo, tras la carencia hipotecaria, seguiremos debiendo el mismo importe más lo generado en intereses, ya que el plazo del préstamo hipotecario se incrementa el mismo tiempo que dura la carencia. Por tanto, la carencia es un recurso para una falta eventual de liquidez, pero nunca debe ser una alternativa habitual porque a largo plazo aumenta el coste de la hipoteca. De modo que recurrir a la carencia como una práctica habitual conlleva un riesgo elevado porque puede provocar que al final el importe de la hipoteca crezca tanto que no podamos afrontar su coste.

10.- ¿Qué me conviene más, amortizar plazo o cuota?

Amortizar la hipoteca siempre es una buena opción porque nos permitirá ahorrar mucho en concepto de intereses. Para amortizar la hipoteca podemos elegir entre reducir cuota o plazo, teniendo en cuenta que ahorraremos más dinero amortizando plazo.

El motivo es que con la reducción de plazo disminuimos el número de cuotas a pagar y por consiguiente el tiempo durante el que pagaremos la hipoteca, de esta forma pagamos menos intereses, aunque la cuota mensual se mantiene estable. Con la amortización de cuota también se reducen los intereses pero de forma menos notoria, pero el importe de la cuota mensual disminuye, por lo que es una opción mas ventajosa si a parte de ahorrar queremos disponer de más liquidez mensual. En cualquier caso, amortizar hipoteca a través de cuota o plazo siempre genera un ahorro.

Además amortizar la hipoteca puede proporcionarnos beneficios en forma de desgravación fiscal si hemos firmado una hipoteca antes de 2013, porque tenemos la posibilidad de desgravar el 15 % de la cantidad amortizada hasta completar un importe hipotecario anual de 9.040 euros, si en la hipoteca somos dos titulares podemos amortizar hasta completar un importe de 18.000 €.

11.-¿Cuáles serían las condiciones ideales de una hipoteca variable en 2016?

  • Diferencial igual o inferior al 1,25 %.
  • Referenciada a euríbor.
  • Sin comisión de apertura ni de amortización anticipada.
  • Sin más de dos productos vinculados con coste.

12.-¿Todas las hipotecas variables están referenciadas a euríbor?

El euríbor a 12 meses es uno de los índices de referencia que se aplican en las hipotecas para la compra de vivienda, pero no es el único. En España, el 90 % de los préstamos hipotecarios están referenciados al euríbor a 12 meses. Sin embargo existen otros índices como el IRPH Entidades, que actualmente no se comercializa, pero que sigue vigente prácticamente en más de un millón de hipotecas en todo el país.

Además del euríbor a 12 meses, fijado en las hipotecas para viviendas, existen otras variantes como el euríbor a 3 meses que se incluyen en las hipotecas para empresas, por ejemplo.

13.¿Cuáles son las condiciones perfectas de una hipoteca fija?

  • Interés inferior al 3 % para un plazo de 30 años.
  • Comisión de riesgo por tipo de interés lo más baja posible, los bancos suelen fijarla entre el 0,5 % y el 5 %. Por lo tanto un valor por debajo del 2,5 % sería lo más adecuado, ya que es muy complicado conseguir una comisión del 0 %.
  • Sin comisiones po amortización, cancelación y subrogación.
  • Dos productos vinculados con coste como máximo.

14.-¿Merece la pena contratar una hipoteca mixta hoy en día?

Las hipotecas mixtas, actualmente, son mejor opción para las entidades que para los clientes, puesto que fijan un interés fijo los primeros años (ahora que el euríbor está en negativo) y posteriormente pasan a un tipo variable (posiblemente el euríbor ya habrá subido). Los bancos ofrecen estas hipotecas como una opción tranquila, porque durante un periodo de tiempo muy grande el interés no cambia.Sin embargo, no hay que olvidarse que pasado ese plazo, el interés será variable. No es una hipoteca a tipo fijo, tras un tiempo las cuotas cambiarán.

15.-¿Es posible conseguir la dación en pago en España?

La respuesta es sí. Ante la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca, es posible dejar acogerse a la dación en pago. Sin embargo, conseguirla no es sencillo, ya que solo nos podremos acoger a ella si nos encontramos en alguna de las siguientes ocasiones:

  • Tener la dación en pago por contrato (actualmente, la única entidad que la incluye es Bankinter).
  • Negociar con el banco para que nos la conceda la dación en pago, (es importante no tener cuotas impagadas).
  • Que la entidad financiera esté incluida en el código de buenas prácticas bancarias.
  • Si no tenemos incluida dación en pago por contrato o el banco no acepta incluirnosla posteriormente, debemos cumplir 6 requisitos, a parte de que nuestra entidad esté acogida al código de buenas prácticas:
    1. Todos los miembros de la unidad familiar deben estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
    2. Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad (primera residencia).
    3. La vivienda no ha de superar los 200.000 € (aunque depende del tamaño de la población).
    4. La hipoteca no ha de tener avalista . En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
    5. Casos que no se encuentren en pleno procedimiento de ejecución hipotecaria.
    6. La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.

16.- ¿Qué es la FIPRE de una hipoteca?

Es la ficha de información previa, que contiene las condiciones estándar de un préstamo hipotecario. Esta información no es personalizada y por tanto no tiene en cuenta el perfil del cliente. La FIPRE debe incluir el tipo de interés de la hipoteca, la TAE, la financiación, el plazo, las comisiones, la vinculación, el coste de los seguros, etc.

17.- ¿Qué es la FIPER de una hipoteca?

Es la ficha de información personalizada gratuita, que el banco debe entregar al cliente. La entidad debe incluir en la FIPER las condiciones de la hipoteca en función del perfil económico del usuario. Esta ficha es personalizada a diferencia de la FIPRE que es un documento con información generalizada y también gratuito.

La FIPER de la hipoteca debe estipular todas las condiciones que incluirá el préstamo hipotecario (además de simulaciones de cuota y tabla de amortización de la hipoteca), todo lo que no se recoja aquí no puede aparecer en el contrato hipotecario, a no ser que el banco y el cliente lo acuerden de forma posterior. Después de la FIPER el banco presentará la oferta vinculante, o en algunas ocasiones la FIPER puede constituir la propia oferta vinculante siempre y cuando lo refleje el banco.

La FIPER hipotecaria es el documento idóneo para conocer en profundidad las condiciones de la hipoteca y decidir si es la hipoteca que nos conviene o no. Por lo tanto, el cliente debe pedirle al banco siempre que le facilite la FIPER de la hipoteca y la entidad deberá entregársela.

18.- ¿Qué es la oferta vinculante de una hipoteca?

Es el documento que vincula a la entidad en el que se recogen detalladamente las condiciones de la hipoteca que vamos a contratar. Se entrega tras la tasación del inmueble y después de la FIPER (Ficha de información personalizada de la hipoteca). El cliente debe pedir este documento al banco, porque desde 2013 la banca no está obligada a entregarlo si no lo solicita el usuario.

Todo lo que la entidad incluya en la oferta vinculante debe reflejarse en el contrato hipotecario.De no ser así, el cliente tiene derecho a exigir al banco que rectifique el contrato de la hipoteca. El futuro hipotecado tiene derecho a revisar el contrato hipotecario hasta 3 días antes de la firma. El cliente debe efectuar, tanto al notario como al banco, todas las preguntas que sean necesarias a cerca de las condiciones del contrato de su hipoteca. Es obligación de ambos explicar los términos contractuales al cliente.

19.- ¿Existen hipotecas con cláusulas suelo?

Actualmente, los bancos ya no incluyen estas cláusulas en sus hipotecas, los tribunales las han declarado nulas pero no ilegales. De todas formas, antes de contratar una hipoteca con cualquier entidad, debemos repasar la oferta vinculante y la FIPER y constatar que no incluyan cláusulas con un interés mínimo.

Sin embargo, todavía existen en nuestro país millones de afectados con hipotecas con cláusula suelo que contrataron su préstamo en el pasado. Recientemente el Abogado General del TJUE ha defendido que los hipotecados que consigan en un tribunal la nulidad de su suelo no podrán recuperar todo el dinero pagado de más. Es decir los consumidores con cláusulas suelo solo podrán recuperar lo que han pagado de más desde 2013.

Hay que recordar, que fue el Tribunal Supremo quien mediante una sentencia firme determinó una retroactividad limitada a mayo de 2013.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si estás pensando en comprar una vivienda contratando una hipoteca, en esta página encontrarás toda la información que necesitas para empezar a comprender cómo funcionan este tipo de préstamos para vivienda y en qué aspectos deberías prestar más atención.

Fuente: la información que contiene esta página proviene tanto de las diferentes entidades bancarias, como de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de especialistas en investigación financiera. En nuestro sitio web los usuarios pueden obtener toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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    Preguntas recientes

    Avatar  de Simbaly

    Fija 2,35 del 90%... Y resto préstamo

    Me ofrecen hipoteca a tipo fijo al 2,35% del 90% del valor de la vivienda.
    Valor piso 224000€
    Hipoteca de 200000€
    El resto, unos 24000€ en préstamo adicional.Es una buena opción o mejor decantarse por una hipoteca a tipo variable al E+1,25 donde nos dan el 100%???

    Simbaly 25/07/2016 | 3 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 25/07/2016

    avatar para HelpMyCash

    Hola Simbaly,

    La pregunta que nos planteas no tiene una respuesta directa, sino que hay un montón de variables a tener en cuenta y sobre las que finalmente tendrás que valorar implicaciones y riesgos.

    El 2,35 % a tipo fijo que te han propuesto, no nos parece una mala oferta (aún quedaría saber el plazo que te han dado, para terminar de saber hasta que punto es competitiva). No obstante, los préstamos personales suelen tener un interés bastante más elevado que el de las hipotecas, por lo que por ese lado podrías terminar pagando bastante. Aún así, una vez pagado tu plazo, tendrías una hipoteca con un buen interés y a refugio de una posible futura subida de los tipos de interés.

    Por otra parte, la hipoteca variable te permitiría ahorrar dinero tanto en la cuota mensual, así como por no tener que devolver 24.000 € en un préstamo personal. Otra ventaja de las variables es que os permitirán hacer amortizaciones anticipadas con menor coste que la fija, ya que estas últimas, además de la posible comisión por amortización, suelen tener la comisión por riesgo de tipo de interés, que puede llegar a ser de hasta el 5 %. Nuestra recomendación es que saques tus propios números, para que veas por ti mismo que opción te resultará más económica.

    Para ello puedes contar con nuestro simulador de cuota de hipoteca, para que puedas conocer tu cuota mensual y el precio final, así como calcular diferentes escenarios en función de posibles valores del euríbor. También podrás calcular las cuotas de ese préstamo personal, y así podrás saber a qué te enfrentas exactamente.

    ¡Un saludo!

    Gracias por utilizar el comparador de hipotecas HelpMyCash.com


    2 Simbaly el 25/07/2016

    Avatar  de Simbaly

    El plazo es a 30 años...
    El tema es que la cuota variable sale aproximadamente igual que la fija ( al ser la fija 24000€ menos de hipoteca) me ahorraría los intereses que no es poco, pero en cuanto suba el euribor aun pagare mas en variable que en fijo!! Que lío!!
    Y la comisión por riesgo de interés es de 0,5% (no tengo muy claro si lo acabaría pagando siempre que amortice porque no se si ahora el % está alto o bajo)


    3 HelpMyCash el 25/07/2016

    avatar para HelpMyCash

    En la primera opción, la del tipo fijo más el préstamo, tomando como tipo medio del crédito personal un 7 % a 10 años, junto con tu hipoteca estaríamos hablando de unas cuotas de mil y pico euros durante los 10 primeros años (cuota de hipoteca más préstamo personal). Luego pasarías a pagar sólo la hipoteca que te saldría por unos 774 euros al mes. En total, calculamos unos 312.343 euros.

    El cálculo para la hipoteca variable es un poco más confuso, ya que tienes que suponer distintos valores medios para el euríbor durante toda la vida de la hipoteca. A partir de un euríbor medio a 2,50 te sale a cuenta escoger el tipo fijo. Sin embargo, las entidades hablan de que el euríbor podría tardar en salir de 0 hasta 2021 (según el Banco Central Europeo).

    Con un euríbor medio al 1 %, el coste final es de 268.743 euros. Al 2 % 298.061 euros. Al 3 % 339.981 euros.

    Un buen plan sería tomar la hipoteca variable, ahorrar todo lo que no estás pagando de más ahora e invertirlo en productos de inversión de riesgo mínimo, como depósitos a plazo fijo y amortizar a medio término de tu hipoteca. Aunque la rentabilidad no sea muy alta ahora, podrías acumular ese dinero a la espera que suban los tipos de interés y entonces amortizar capital, cuando todavía tengas un margen importante de intereses dentro de tu cuota. De este modo estarías potenciando al máximo el ahorro, ya que es en entorno de tipos altos cuando es más rentable realizar las amortizaciones anticipadas. Aun así, tendrías

    La comisión que indicas por riesgo de tipo de interés sólo se cobra cuando realizas una amortización y siempre debería ser la que pone en tu contrato. Tendrías que tener en cuenta que también se suma a la de amortización, si la hubiera (algo que también afecta a la hipoteca variable).

    Todo esto es un poco lioso, pero se resume en: si crees que los tipos subirán, escoge el tipo fijo. Si crees que se mantendrán bajos mucho tiempo, escoge la hipoteca variable. Como decíamos al principio, se trata de una decisión personal que se basa en tu percepción de la evolución de la situación económica y de tu aversión al riesgo.

    ¡Un saludo!


    Avatar  de IvanMG

    Tasación casa a medio terminar

    Hola, estoy interesado en comprar un chalet a medio terminar, me piden 140.000. He estado mirando la Hipoteca con ING, aunque he leido en este foro que hacen tasaciones bajas, mi problema es que no se como van a tasar un chalet que no esta terminado. El chalet tiene construido 303m2, el interior esta diafano, el exterior tiene 290m2.
    Temo que a la hora de tasarla lo hagan muy bajo porque no esta terminada.Alguien podría orientarme un poco?Un saludoGracias por adelantado.

    IvanMG 25/07/2016 | 0 respuesta/s

    Avatar  de jorgezarg.

    tengo una hipoteca al 50% con la madre de mi hija, ya estamos separados.

    ella no tiene trabajo y dejo de pagar la comunidad del piso mientras lo utilizo, y lo puso en alquiler, ahora esta alquilado, en eso estoy de acuerdo (alquiler). El ibi no lo quiere pagar y lo estoy pagando yo, le paso una pensión a mi hija, quiero devolver el piso en dación al banco. es posible iniciar algo?, aun no dejamos de pagar, pero con todo los gastos llego mal a fin de mes. no me parece justo que siga pagando yo todo lo que ella va dejando de pagar.gracias por la atencion!!!

    jorgezarg. 25/07/2016 | 2 respuesta/s

    1 vagaiz el 25/07/2016

    Avatar  de vagaiz

    Vende el piso


    2 HelpMyCash el 25/07/2016

    avatar para HelpMyCash

    Hola jorgezarg.,

    Conseguir la dación en pago es algo bastante complicado y que depende tanto de vuestra situación financiera, como de la propia entidad en sí. Puedes encontrar todos los detalles sobre cómo conseguir la dación en pago en el anterior enlace.

    Respecto a si debe o no debe pagar el IBI y la comunidad, se trata de una cuestión de acuerdo sobre el divorcio en la que deberíais llegar a un acuerdo. No podemos ayudarte en este respecto, tendrías que ponerte en contacto con un asesor legal experto en la materia

    Esperamos haberte ayudado.

    Un saludo y gracias por visitar HelpMyCash, el comparador de las hipotecas más baratas del momento.


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