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Encuentra las mejores hipotecas del mercado en nuestro comparador. Accede a toda la información necesaria para poder solicitar una hipoteca, y conoce las condiciones que se deben cumplir y en qué aspectos debemos fijarnos a la hora de pedir una hipoteca al banco. Si necesitas comprar una casa, te será muy útil calcular tu hipoteca y comparar las hipotecas más baratas. Para ello, no solamente será importante que tengan un tipo de interés bajo, si no que las hipotecas tengan poca vinculación. Además, podrás leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.

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Qué es una hipoteca y cómo funciona

A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Debemos tener claro de qués se compone la hipoteca para poder calcular correctamente nuestra cuota:

  • Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a los 40 años.
  • Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco.
  • Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos (incluso el 100 %), si se compra un pisos de bancos.

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable, manteniendo por ejemplo durante un número de meses determinados un interés fijo, para posteriormente aplicar un interés variable.

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euríbor actual. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía. Este tipo de hipotecas han dejado progresivamente de comercializarse debido a la poca demanda de los mayores a causa de la desconfianza y a que los bancos cada vez tienen menos interés en ir acumulando casas.

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Elegir una hipoteca es una tarea compleja, ya que debemos prestar atención a diversos factores que a simple vista pueden pasar desapercibidos, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Por este motivo encontrar una buena hipoteca no es fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Estos son los puntos en los que debemos prestar más atención al elegir una hipoteca u otra:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario (normalmente Euríbor o IRPH) sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota mensual de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euríbor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) y así beneficiarnos de la bajada de los intereses.
  • Cuota que pagaremos. En este apartado hay que prestar especial atención con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euríbor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras. Pocos bancos financian el 100 % del valor de la vivienda, pero se puede lograr si la casa que compramos es uno de los pisos de bancos o uno de los pisos Sareb.
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después). Lo más interesante es conseguir una hipoteca libre de comisiones o con la menor cantidad posible.
  • Comisiones de la cuenta asociada. Al firmar una hipoteca, el banco nos obligará a abrir una cuenta en la entidad. Hay que preguntar por las comisiones de esta cuenta, ya que estaremos obligados a tenerla abierta durante décadas y un goteo de por ejemplo 50 € al semestre va sumando una cantidad considerable que tendremos que poner de nuestro bolsillo. Un truco: si es posible, solicitar la cuenta online de la entidad, que es la que más garantías tiene de no empezar a aplicar comisiones en el futuro.
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos, el tiempo durante el que debemos tenerlos contratados y valorar si merece la pena o no adquirirlos junto con las hipotecas.
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los apartados que debemos mirar con lupa al elegir hipotecas, aunque no son los únicos. Debemos leer con detenimiento el contrato (la letra pequeña) y preguntar por cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar. Con las hipotecas no podemos tomar una decisión precipitada ya que será una decisión que nos acompañará durante muchos años. Lo mejor es comparar ofertas de hipotecas hasta encontrar una que se adapte a nuestra situación económica.

¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?

Te explicamos cómo encontrar las mejores hipotecas en la Guía gratis "Cómo pedir una hipoteca". Dispondrás de un cuestionario gratuito de 25 preguntas clave que hacer al banco, listo para imprimir y rellenar. Además descubrirás los mejores consejos para poder elegir con criterio. Cuando ya tengas claro que quieres comprar un piso y necesites pedir una hipoteca, lo mejor es no ir al banco con las manos vacías. El desconocimiento puede hacer que finalmente nos quedemos con una hipoteca que no se ajusta a nuestro nivel financiero.

Con esta guía práctica hipotecaria, tendrás la información suficiente para poder plantear las preguntas necesarias y apuntártelas para sacar la conclusión de cual es la mejor hipoteca para tu caso específico. Además, podrás calcular el coste de la hipoteca en base a todos los datos que recopiles con el simulador de hipoteca. No te lo pienses, esta guía gratuita te sacará de un apuro.

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Requisitos para pedir una hipoteca

Solicitar una hipoteca y que nos la concedan no es fácil, ya que requiere el cumplimiento de una serie de condiciones. Al fin y al cabo una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:

  1. Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados. De esta forma para que nos concedan una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente un 35% del precio de la vivienda.
  2. Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder hipotecas en función de los ingresos de los hipotecados. El Banco de España no recomienda destinar más del 35% de los ingresos al pago de la hipoteca.
  3. Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario.
  4. Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación. A veces, conseguir a alguien que avale nuestra hipoteca es complicado, ya que supone un compromiso similar a firmar una hipoteca. Además recurrir a un aval supone un mayor riesgo. Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.

Finalidades de las hipotecas

Pedir una hipoteca al banco para adquirir un inmueble se puede hacer con diferentes objetivos o finalidades, dependiendo de las necesidades de cada uno:

1. Hipotecas para primera vivienda

Son las hipotecas que conceden la mayoría de los bancos y las más fáciles de conseguir por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago.
  • Es más fácil vender una vivienda en un núcleo urbano.

2. Hipotecas para segunda vivienda

Son los préstamos hipotecarios destinados a financiar la compra de una segunda residencia. A día de hoy, hay bancos que vuelven a ofrecer hipotecas para segunda vivienda, pero requieren disponer de ingresos muy altos y muchos ahorros. Ya que ofrecen una financiación inferior máximo 75% a un plazo inferior 20 ó 30 años máximo.

3. Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas de pisos de bancos son préstamos que financian la compra de una vivienda que sea de la propiedad de una inmobiliaria del banco. Este tipo de préstamos hipotecarios no son más baratos que el resto, pero tienen una ventaja, ya que el banco financia el 100 % valor de tasación del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de muchos ahorros.

4. Hipotecas para construcción

Este tipo de préstamos hipotecarios están destinados a financiar la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en éste.

Muchos bancos no ofrecen hipotecas con la finalidad exclusiva de construcción de una vivienda, pero pueden adaptar las características de los créditos hipotecarios para primera vivienda.

5. Hipotecas para subrogación

Las hipotecas para subrogación tienen la finalidad de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren cambiar de banco. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado o el plazo de amortización de hipoteca.

Para que la subrogación de banco no suponga un coste en lugar de una inversión, es importante calcular que el coste de hacerlo lo vayamos a amortizar en poco tiempo.

Gastos de las hipotecas y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita al dinero que nos cobra el banco por el préstamo hipotecario. Tanto comprar una vivienda como conformar la hipoteca conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total. Estos impuestos y gastos son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria
Registro
Gestoría
Tasación
Nota simple registro propiedad
Notaria
Registro
Gestoría
Impuestos IAJD IVA o ITP

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos, en 2015, el IVA está al 10 % por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8 %. El ITP varía según cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1 % del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Hay que tener en cuenta que la hipoteca más barata seguramente no será la primera oferta que nos encontremos.Para asegurarse que encontramos las hipotecas más baratas del mercado hay que hacer una profunda búsqueda por varios bancos.

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas no debemos fijarnos únicamente en el diferencial. Ya que las hipotecas que a primera vista parecen más atractivas por tener intereses más bajos, suelen recuperar el dinero por otro lado, a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la propia entidad.

Así que, para encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características y compararlas con un mínimo de dos ofertas más. La mejor hipoteca, siempre será la tenga un diferencial bajo, no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero.

Compara hipotecas y quédate con la mejor

Una vez hemos encontrado las hipotecas que mejor se adaptan a nuestro perfil económico (que sean baratas y nos las podamos permitir) podemos utilizar un comparador de hipotecas online, como el comparador gratuito de HelpMyCash. El comparador de hipotecas agiliza el proceso el proceso y permite ver al detalle todas las características de las hipotecas, de forma gratuita y todas las veces que queramos. De esta forma podremos dar con la mejor, sin tener que movernos de casa.

Evolución Euríbor o Cotización Euríbor

Evolución IRPH o Cotización IRPH

Preguntas recientes

Avatar  de Jesus001

Unificar dos hipotecas

hola a todos haber si alguien me ayuda.
He mirado la posibilidad de unificar dos hipotecas que tengo una de 35000 en la y otra de 110000 que me recomendéis anular las dos y hacer una nueva en otra entidad he mirado que ing por 145000 tendría suficiente y me ahorro una pasta todos los meses.
Me anularían la de 35000 y con el resto yo tendría que anular.
Ahora es mi pregunta en la hipoteca de 110000 tengo amortización parcial 0 podría quitar toda la hipoteca menos supongamos 10 € y aguantar el resto de la hipoteca con 10 € durante 19 años que quedan hasta anular y así evitar mas gastos.

Jesus001 03/07/2015 | 0 respuesta/s

Avatar  de muñoz

¿Cuanto he pagado de mas por mi hipoteca?

Buenas,me gustaría saberlo,llevo desde 2005 con irph hasta abril de 2014 y a partir de aquí,en vez de aplicarme el indice de referencia sustitutivo como aparece en escritura que es eur+1,me estan aplicando la clausula suelo del 3.25
¿QUE CANTIDAD ME TENDRÍAN QUE DEVOLVER SI DENUNCIO?
Gracias y un saludo.

muñoz 02/07/2015 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 03/07/2015

avatar para HelpMyCash

Hola, Muñoz.

No entendemos si quieres saber cuánto has pagado de más por tener IRPH todos estos años o cuánto has pagado de más desde 2014 por no pasar a Euríbor + 1 %.

Si es lo primero, ten claro que el IRPH es un índice legal y solo puedes denunciarlo alegando falta de información precontractual, es decir, que no sabías que era más alto que el Euríbor.

Si es lo segundo, para los cálculos que nos pides necesitaríamos saber de cuánto es tu hipoteca, a cuántos años y otros detalles. Pero para que te hagas una idea: si la tuya es una hipoteca media de 150.000 € a 25 años, desde 2014 has estado pagando 731 € al mes en vez de los 600 € que habrías pagado con Euríbor + 1 %.

Saludos!


Avatar  de Godofredo.

A que valor tengo escriturar el piso?

Hola En breve vamos a adquirir una vivienda en Badalona. la vivienda tiene un valor de 59.900 €. El tasador nos tiene que tasar la vivienda para que el banco pueda concedernos el 80 % de la hipoteca. Nosotros queremos que el tasador nos lo tase por un valor mas elevado para que el el banco nos de mas importe y poder hacer algunas reformas en el piso. Mis dudas son las siguientes. a que valor tengo escriturar el piso. Quiero pagar el ITP que me corresponda para no tener sorpresas con Hacienda. Me gustaria que alguien me asesorara por que ando muy perdido.

Godofredo. 30/06/2015 | 1 respuesta/s

1 Tenerife2013 el 02/07/2015

Avatar  de Tenerife2013

Hola, se esctitura por el valor de compra. Pero te comento que el tasador no te va a tasar al precio que tu necesites, lo hará al precio que crea conveniente. Otra cosa es que consigas una hipoteca por encima de el valor de venta, entonces tendras una hipoteca de 80 mil por ejemplo y una compra por 59,900€.


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