Para los que están pensando en comprar una vivienda y solicitar una hipoteca al banco para financiar el coste, en HelpMyCash.com proporcionamos toda la información y las herramientas adecuadas para poder comparar varias hipotecas. A continuación mostramos unas tablas con algunas de las mejores hipotecas variables, mixtas y fijas del momento.

Hipotecas variables

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Hipotecas fijas

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Hipotecas para pisos de banco

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¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

A estas alturas es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquel préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y se suele contratar para financiar la compra de una vivienda. Las hipotecas son un producto financiero con una duración que puede extenderse durante varias décadas, por este motivo no puede contratarse sin una planificación adecuada y sin comparar entre las diferentes ofertas que presentan en el mercado hipotecario actual. Además las hipotecas son un producto financiero bastante complejo, por lo que a la hora de contratar un préstamo hipotecario tendremos que tener en cuenta diversos aspectos.

Si nos hemos planteado comprar una casa y necesitamos solicitar una hipoteca para financiar su compra, antes de acudir a las diferentes entidades, podemos buscar información previa de las diferentes hipotecas que existen en el mercado. Para conocer como funciona una hipoteca y de qué elementos se compone podemos utilizar un simulador de hipoteca, que además nos permitirá comprobar su coste. Apartados principales de los que está compuesta una hipoteca:

  • Interés: es lo que nos cobra el banco por prestarnos el dinero, es decir, es el "precio" de la hipoteca. En función del interés podemos distinguir tres tipos de hipotecas: fijas, mixtas y variables. El interés cuando es fijo se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca, el variable cambiar tras cada revisión ya que se obtiene con la suma de un diferencial y un índice como el euríbor y el mixto se conforma primero con un tipo fijo y después con un tipo variable. Cuando hablamos de interés en las hipotecas variables, también tenemos que tener en cuenta el índice de referencia al que indexamos nuestra hipoteca, el más común es el euríbor a 12 meses, aunque existen otros índices hipotecarios como IRPH o IRS. Y de un tiempo en adelante tendremos que hablar del nuevo índice que planea sobre las hipotecas,el euríbor plus, que más que un nuevo índice será una nueva fórmula de calcular su tasa.
  • Plazo: es el tiempo en el que se extiende el pago de la hipoteca. Actualmente, el plazo medio concedido por los bancos españoles es de 30 años para hipotecas variables y de 20 para las hipotecas a interés fijo. Las hipotecas mixtas también conceden hasta 30 años, de los cuales pueden ser fijos los primeros (algunas entidades ofrecen desde 3 años a tipo fijo) y los restantes a tipo variable, aunque en cada opción podemos encontrar plazos más amplios, por ejemplo hipotecas variables hasta 40 años. Además, las hipotecas establecen una fecha límite de edad para amortizar la deuda, por ejemplo hasta los 75 años. De esta forma si solicitamos una hipoteca a 40 años de plazo, la edad límite a la que podríamos contratar una hipoteca así sería a los 35 años. Pero, debemos tener en cuenta que cuanto más estiremos el plazo de la hipoteca más intereses pagaremos.
  • Importe: es la financiación que nos concede el banco para la compra de la vivienda. Hoy en día los bancos ofrecen hipotecas con un importe de financiación máximo del 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Aunque algunas entidades conceden hipotecas con una financiación del 80 % del valor de tasación. También, es posible contratar una hipoteca 100 si firmamos una hipoteca para pisos de bancos o si disponemos de un perfil financiero elevado por encima de la media. Algunas entidades fijan un importe mínimo de hipoteca, como por ejemplo 60.000 €, otras por el contrario no establecen ninguno o al menos no lo publicitan.

Tipos de hipotecas según el interés

El tipo de interés aplicado a la hipoteca determinará, en gran medida, la cuota mensual del préstamo hipotecario que devolveremos al banco. Podemos diferenciar tres tipos de hipotecas según el interés:

  • Hipotecas fijas: este tipo de préstamos hipotecarios tienen el mismo interés durante toda la vida de la hipoteca. El interés de estas hipotecas se conoce antes de firmar el contrato hipotecario, de forma que que las cuotas mensuales son exactamente las mismas. Es el modelo de financiación para personas con mayor aversión al riesgo y tradicionalmente la opción menos arraigada en nuestro país, ya que el interés de las hipotecas fijas siempre ha sido bastante más elevado que el de las hipotecas variables. Sin embargo, desde 2015 los bancos han apostado por las hipotecas a interés fijo, rebajando considerablemente su interés, de tal forma que es posible contratar hipotecas fijas con un interés del 2 %. Aunque, para este tipo de préstamos hipotecarios con un interés tan bajo, el plazo suele ser más bajo, por ejemplo 10, 15 o 20 años lo que repercute en la cuota mensual, que será considerablemente más cara. De esta forma este modelo de financiación está más al alcance de familias con un poder adquisitivo elevado.
  • Hipotecas variables: el interés de las hipotecas variables se forma a través de la suma del valor de un índice de referencia (normalmente euríbor a 12 meses) más un diferencial fijo. El diferencial es un valor fijo que se establece antes de firmar el préstamo hipotecario y el índice de referencia suele ser el euríbor actual, el más utilizado en las hipotecas variables españolas, aunque existen otros índices como el IRPH, que aunque ya no se comercializa, es el segundo índice más aplicado en las hipotecas en nuestro país. Además, las hipotecas a tipo variable siempre ha sido el modelo preferido por los españoles, incluso ahora en plena moda por las hipotecas a tipo fijo, el 90 % de las hipotecas que se contratan siguen siendo a tipo variable, ya que con el euríbor en mínimos salen más a cuenta que las fijas.
  • Hipotecas mixtas: incluyen dos tipos de interés. Normalmente los primeros años son a tipo fijo (el tipo fijo puede alargarse incluso hasta los 20 años, pero la media es de 10 años) y posteriormente, a tipo variable. Las hipotecas mixtas hoy en día son menos rentables para los clientes que para los bancos, ya que, ahora que el euríbor está bajo se paga un interés fijo y al cabo de unos años, cuando el euríbor probablemente haya subido, uno variable. Las hipotecas mixtas pueden ser la opción perfectas para personas que prevean una mejora económica a medio plazo y ahora prefieran la tranquilidad de un interés estable. Sin embargo, una hipoteca mixta sería interesante cuando el euríbor estuviera al alza, y durante unos años garantizara un interés fijo, así no tendríamos el riesgo de que la cuota creciera, porque durante un tiempo siempre pagaríamos el mismo importe por la hipoteca.

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca posiblemente sea la acción financiera más importante en la vida de muchas familias, por eso es fundamental conocer al detalle las condiciones de la hipoteca que nos acompañará a lo largo de las próximas décadas. En el caso de no entender algún aspecto hay que pedir al banco que nos informe debidamente, puesto que es su obligación y además, nuestro derecho, más aún si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias. De esta forma, podremos evitar sorpresas desagradables como una cláusula suelo o un aval abusivo, que nos perjudiquen en el futuro.

A continuación, mostramos algunos de los aspectos más importantes que deberíamos tener en cuenta a la hora de decantarnos por una hipoteca u otra:

  • Tipo de interés: respecto a las hipotecas a interés variable, no deberíamos aceptar un diferencial superior al 1,25 % con vinculación y euríbor + 2,25 % sin vinculación. Actualmente, este tipo de hipotecas tienen un diferencial más alto que los que se ofrecían antes de la crisis, sin embargo, el euríbor cotiza bastante más bajo (desde febrero lo hace en valores negativos) y los diferenciales inferiores al 1 % cada vez son más comunes. Si por el contrario preferimos una hipoteca fija, este es el mejor momento para contratarla, puesto que los préstamos hipotecarios a tipo fijo nunca habían tenido intereses tan bajos en España. Actualmente, una buena hipoteca fija es aquella que no supera el 3 %, con un plazo de amortización largo, de más de 20 años y el 2,50 % si el plazo es menor, de entre 10 y 15 años. Respecto a las hipotecas mixtas, actualmente no es recomendable contratar este tipo de hipotecas, debido a que presentan un interés fijo durante los primeros años, lo que no permite disfrutar de los mínimos del euríbor.
  • Cuota mensual: es lo que pagaremos mensualmente por el préstamo hipotecario. El Banco de España no aconseja firmar una hipoteca con cuotas que superen el 35 % de los ingresos mensuales entre todos los titulares, ya que sino podría haber riesgo de impago. Por lo tanto, para unos ingresos de 2.000 euros la cuota hipotecaria máxima que podremos asumir será de 700 euros. En las hipotecas a tipo fijo, la cuota siempre será la misma, puesto que el interés no varía al no estar referenciadas a ningún índice hipotecario. Sin embargo, en las hipotecas variables la cuota cambia tras cada revisión de la hipoteca, por lo que se debe calcular en base a un euríbor de media del 3 %. La cuota en una hipoteca mixta será la misma durante el periodo en que se aplica el interés fijo. Lo mismo ocurre en las hipotecas a tipo fijo, que también se pagará siempre lo mismo en cuanto al interés, porque no cambia, pero si tenemos un seguro PUF, la cuota podría cambiar si se incrementa el precio del seguro, ya que los seguros de Prima Única Financiada cubren el pago del seguro en la cuota de la hipoteca, por lo que si sube el valor, aumenta la cuota.
  • Financiación: hoy en día conseguir una hipoteca con financiación de hasta el 100 % del valor de compraventa o del de tasación no es tan sencillo como ocurría antes de la crisis económica, cuando los bancos concedían hipotecas de hasta un 120 % para pagar la vivienda y además, sufragar gastos adicionales, como muebles, reformas, entre otros. Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % de financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años. También podemos hacerlos con una hipoteca 100 si contamos con un perfil económico muy solvente.
  • Comisiones: la mejor opción es firmar una hipoteca que no aplique ninguna comisión o con las menos posibles. Actualmente existen en el mercado algunas hipotecas totalmente libres de este tipo de aranceles. Sin embargo, si el préstamo hipotecario que vamos a firmar cuenta con alguna, podemos negociar con la entidad la eliminación de dicha comisión o la rebaja de su valor. Es muy importante que evitemos la comisión de apertura, para no pagar nada al firmar la hipoteca y la comisiones por de amortización anticipada, puesto que el banco nos cobrará por adelantar el pago de la deuda. Las hipotecas fijas suelen aplicar más comisiones y más costosas, ya que todas las hipotecas fijas cuentan con una comisión por riesgo de tipo de interés, a diferencia de las hipotecas variables.

hipotecas-baratas

  • Comisiones de la cuenta asociada: si firmamos una hipoteca, no solo deberemos tener cuidado con las comisiones que nos aplicarán en ésta, ya que lo más probable es que el banco nos exija también abrir una cuenta en la entidad durante el tiempo que dure el contrato hipotecario. Por lo tanto, tenemos que preguntar por las comisiones de esta cuenta y valorar si nos sale rentable abrir la cuenta para domiciliar la nómina o los recibos. Un consejo: si es posible, es mejor solicitar la cuenta online de la entidad, que normalmente no aplica comisiones y es la que más garantías ofrece de no empezar a aplicarlas en el futuro. Si no tiene banca online, deberíamos negociar una cuenta totalmente libre de comisiones.
  • Productos vinculados: los bancos suelen exigir la contratación de una serie de productos que nos vinculan con la entidad. Generalmente, la vinculación bonifica el interés, es decir este se reduce a mayor número de productos vinculados contratados. Podemos diferenciar dos tipos: (1) por un lado los productos con coste, como seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, seguro de protección de pagos, tarjeta de crédito, etc: (2) y por otro los productos sin coste: domiciliación de nómina, domiciliación de recibos. Al contratar una hipoteca, el único seguro que es obligatorio por ley, es el seguro de incendios (la versión básica del seguro de hogar). Por lo tanto, no pueden obligarnos a contratar más seguros al firmar una hipoteca. Sin embargo, es posible que si no adquirimos toda la vinculación, el banco puede subirnos el diferencial o incluso, negarse a concedernos la hipoteca
  • Plazo: es el tiempo total que dispondremos para amortizar la hipoteca. Hay que saber que cuánto más estiremos el plazo, mayor será el importe del préstamo hipotecario, porque aumentarán los intereses a devolver. Actualmente, ya no se conceden hipotecas a 50 años como ocurría antes de la crisis. Lo habitual ahora es firmar una hipoteca a 30 años, aunque poco a poco comienzan a aparecer préstamos hipotecarios a 40 años, sobre todo en las hipotecas a tipo variable, ya que las hipotecas fijas siguen teniendo un plazo más reducido. Consejo: en el caso de las hipotecas variables, es más rentable contratarlas a un plazo largo, por ejemplo 30 años y sin comisión de amortización. De esta forma la cuota mensual de la hipoteca será baja y si la amortizamos anticipadamente reduciremos el numero de años y de intereses. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio para amortizar la deuda es inferior, aproximadamente de 20 años.
  • Flexibilidad: que las hipotecas sean más flexibles o no, normalmente está relacionado con las condiciones de pago. Algunas entidades conceden hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de elegir cómo y cuándo pagar o destinar más o menos dinero en ciertos momentos (o dejar de hacerlo totalmente durante un tiempo determinado). Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre.También, algunas entidades bancarias permiten elegir el plazo de amortización de la hipoteca: mensual, semestral o anual. Debemos ser conscientes que algunos de estas condiciones pueden repercutir en el importe total de la hipoteca, por ejemplo, al solicitar una carencia total de hipoteca de un año, tras acabar el periodo de carencia, seguiremos debiendo el mismo capital pero sumándole un año más de intereses.

El siguiente paso después de conocer todas las características de la hipoteca que el banco nos ha ofrecido es obtener, mediante una calculadora de hipoteca, el importe total de la operación y la cuota estimada que pagaremos cada mes. De esta forma será más fácil saber si nos podemos permitir o no la hipoteca. Esto podemos llevarlo a cabo con un simulador de cuota gratuito.

¿Cómo conseguir las mejores hipotecas?

En realidad no existe una fórmula secreta para conseguir las hipotecas más baratas del mercado, sino que la clave se centra en leer y comprender todos los apartados del producto y ver si nos convienen o no. Lo más importante es calcular si nos podemos permitir una hipoteca según nuestra situación económica. A continuación, damos algunos consejos para conseguir las mejores hipotecas del momento:

  • No tener prisa y analizar con calma las condiciones de cada hipoteca que nos haya interesado.
  • No consultar solo la oferta de nuestro banco de toda la vida o la hipoteca de algún familiar, sino que hay que mentalizarse de que comparar viarias ofertas es fundamental para firmar una buena hipoteca.
  • Utilizar un comparador de hipotecas online antes de acudir al banco, así podemos ahorrar tiempo acudiendo a las entidades.
  • Solicitar a la entidad la FIPER antes de decidirse por contratar la hipoteca o no, (Ficha de Información Personalizada gratuita) de la hipoteca, en la que se indican las condiciones y características del préstamo hipotecario en función de nuestro perfil.
  • Preguntar al banco por cualquier dato que no comprendamos, si no nos podría perjudicar en el futuro.
  • No contratar productos vinculados innecesarios y que tenga un coste elevado.
  • No firmar una hipoteca con demasiadas comisiones que limite nuestro margen de actuación.

Además, para conseguir hipotecas que permitan comprarnos la casa de nuestros sueños podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo pedir una hipoteca al banco. En ella encontraremos un cuestionario con 25 preguntas resueltas acerca de todo lo que debemos preguntar durante la entrevista con la entidad bancaria, además incluye consejos y plantillas para imprimir y rellenar en el mismo banco para que no te olvides de apuntar ningún dato.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

 

5 requisitos para pedir una hipoteca

Actualmente, conseguir una hipoteca no es tan sencillo como ocurría antes de la crisis económica, ya que entonces las exigencias para acceder a la financiación hipotecaria eran mucho más relajadas. Hoy en día, para firmar una hipoteca la banca requiere demostrar solvencia y garantías de pago, por lo que, ahora más que nunca, solo los perfiles solventes pueden acceder a la financiación hipotecaria. Los principales requisitos para conseguir hipotecas son los siguientes:

1. Ahorros aportados: es un requisito fundamental tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de compraventa de la vivienda. El motivo es el siguiente: este 35 % se compone de un 15 % correspondiente a los gastos de formalización de la hipoteca e impuestos y un 20 % del valor de la vivienda, ya que los bancos conceden como máximo un 80 % de financiación (normalmente un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa). Por ejemplo, para una vivienda con un importe de 100.000 €, el banco nos concederá una hipoteca con una financiación del 80 %, es decir, 80.000 euros. Por lo tanto debemos aportar 20.000 euros más el 15 % de 100.000 euros en gastos de apertura, es decir 15.000 euros. En definitiva 35.000 € ahorrados. Debemos tener en cuenta, que este importe puede ser mayor, ya que es corriente que las entidades bancarias ofrezcan un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa, por lo que si la casa vale 100.000 euros pero la tasación es de 90.000 euros, la hipoteca que nos concederán será un 80 % de 90.000 euros, es decir 72.000 euros.

2. Ingresos suficientes: para pedir una hipoteca a un banco y que la entidad nos conceda la financiación para la adquisición de una vivienda es imprescindible que contemos con unos ingresos elevados y estables. Actualmente, la mayoría de los bancos exigen aproximadamente unos ingresos de 2.000 € entre todos los titulares. Para el banco como para el hipotecado, es una mayor garantía que haya más de un titular en la hipoteca, ya que si alguno de los titulares sufre alguna dificultad económica, tendría el respaldo del otro. Además, la cuota de la hipoteca nunca podrá superar el 35 % de los ingresos de los titulares, según recomendaciones del BdE. De tal forma, que para unos ingresos de 2.000 la cuota mensual máxima podrá ser de 700 €. Además, si queremos contratar una hipoteca para segunda vivienda, el banco nos pedirá unos ingresos y ahorros más elevados, ya que es una operación con más riesgo.

3. Estabilidad laboral: un requisito esencial para conseguir una hipoteca es tener un trabajo estable, con antigüedad, en un sector de futuro y con un sueldo elevado, Por ejemplo, ser funcionario también es un punto positivo a la hora de que los bancos depositen su confianza en nosotros para concedernos una hipoteca. Los funcionarios tienen un acceso privilegiado para firmar hipotecas, ya que ofrecen una garantía y estabilidad extra. Además de existir hipotecas para funcionarios, éstos tienen una posición privilegiada a la hora de firmar hipotecas, ya que en realidad, son el objetivo número uno de la banca.

4. Avales: puede que algún banco nos exija un avalista a cambio de concedernos la hipoteca. El avalista será más necesario si no contamos con los ahorros o ingresos suficientes. Sin embargo, avalar es una operación muy arriesgada, ya que no reporta ninguna ventaja al avalista pero sí muchos riesgos, porque en caso de impago de la hipoteca responderá con sus bienes presentes y futuros. Por lo tanto, antes de poner en el compromiso de que un familiar nos avale la hipoteca, es mejore sopesar otras opciones como por ejemplo alquilar una vivienda hasta que de verdad dispongamos de un perfil más seguro para firmar una hipoteca.

5. No tener impagos: si ya teníamos contratados otros préstamos en la misma entidad pero habíamos fallado en alguno de los pagos o incluso si tiempo atrás nos habían embargado por una hipoteca o concedido la dación en pago, es menos probable que el banco nos conceda la hipoteca. Nos pueden considerar perfiles poco solventes y además, el riesgo con una hipoteca es mucho mayor que de un préstamo personal. También es importante no figurar en ninguna lista de morosos como ASNEF o RAI, ya que de esta forma no tendremos ninguna opción de que un banco nos conceda una hipoteca para comprar una vivienda.

Finalidades de las hipotecas

Cuando hablamos de pedir una hipoteca al banco estamos acostumbrados a relacionar la idea con la prestación económica para financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, la concesión de hipotecas no se limita a esta única transacción, ya que existen otras posibilidades por las que podemos pedir una hipoteca al banco. Las finalidades de las hipotecas variarán en función de nuestras necesidades y objetivos, de esta forma podemos distinguir varios modelos de hipotecas. A continuación explicamos las principales finalidades de las hipotecas:

Hipotecas para primera vivienda

Las hipotecas para primera residencia son los modelos de financiación que más se solicitan y, por tanto, las hipotecas que más comercializan los bancos. Además, son las más fáciles de conseguir para los clientes por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago: dlas hipotecas para primera vivienda es menos probable que dejemos de pagarlas, puesto que se trata de la vivienda de residencia y su impago significaría perder todo. Si se tiene problemas económicos es más probable que se dejen de pagar otros préstamos antes que el de la vivienda habitual.
  • Es más sencillo venderlas: las primeras viviendas, generalmente, se encuentran en núcleos urbanos grandes, por ejemplo en capitales de provincia y grandes ciudades, a diferencia de las hipotecas para segunda vivienda, que suelen ubicarse en regiones más turísticas o rurales y por ello dificulta su venta a lo largo de todo el año.

Hipotecas para segunda vivienda

Los bancos que comercializan hipotecas para segunda vivienda suelen ser más exigentes que para la concesión de una hipoteca para primera residencia. Por lo general, la financiación suele ser inferior, aproximadamente menos del 70 %, aunque existen entidades que pueden llegar a ofrecer hasta un 80 %. Los ahorros exigidos suelen ser superiores al 40 % o 50 % y el plazo también se reduce, a los 20 o 25 años. Los requisitos son superiores por dos motivos:

  • En caso de atravesar un momento con dificultades económicas, es más fácil dejar de pagar la segunda residencia que la primera, ya que la residencia habitual es una primera necesidad.
  • Son más difícil de vender, las hipotecas para segunda vivienda tienen unas condiciones más estrictas porque en caso de impago, el banco tendrá más dificultad para poder vender estos inmuebles, ya que suelen ubicarse en entornos vacacionales con menor capacidad de venta.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas para pisos de bancos son préstamos hipotecarios que tienen como objetivo financiar la adquisición de una vivienda que s propiedad de una entidad bancaria. Podemos encontrar hipotecas para pisos de bancos de la Sareb (laentidad encargada de gestionar los activos de los bancos) e hipotecas para pisos del banco en el portal inmobiliario de la entidad bancaria. Hay que saber que en ocasiones , estas viviendas provienen de embargos.

Este tipo de hipotecas no son más baratas que el resto, ya que normalmente cobran el mismo tipo de interés y se venden a precio de mercado. Sin embargo, tienen una ventaja y es que las entidades, en su mayoría, financian el 100 % del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de ahorros suficientes como para solicitar una hipoteca normal. La desventaja que tienen este tipo de hipotecas es que solo podremos elegir una de las viviendas que se encuentren en la cartera del banco , no la que nosotros queramos, por ejemplo no podríamos elegir el barrio o la zona en la que nos gustaría vivir, ya que los bancos no tienen viviendas en todos los barrios. Además, gran parte de estos inmuebles son viviendas procedentes de embargos, por lo que tampoco serían viviendas de obra nueva.

Hipotecas para construcción

Las hipotecas autopromotor están destinadas a financiar o bien la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en éste, o bien la construcción de la vivienda si ya disponemos del terreno . Muchos bancos no ofrecen hipotecas con la finalidad exclusiva para construcción de vivienda, ya que suelen adaptar las características de las hipotecas de primera vivienda para financiar la construcción de un inmueble.

Sin embargo, las entidades bancarias que cuentan en su cartera de ofertas con este producto financiero imponen unas características y condiciones especiales, que en la mayoría de los casos son ajustables al proyecto de cada cliente. Las hipotecas para construcción también están destinadas para reformar una vivienda.

Hipotecas para subrogación

Cuando nos referimos a hipotecas para subrogación hablamos de los préstamos hipotecarios que permiten cambiar la hipoteca de banco. Se crearon con el objetivo de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren trasladar el préstamo a otro banco para conseguir mejores condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y abrir una de nueva, un proceso que sería bastante caro y complejo. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado, ya sea rebajarlo o cambiando el índice de referencia.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca podremos modificar el interés: pasar de un tipo fijo a un tipo variable, o de un índice de referencia como el IRPH a otro como el euríbor, por ejemplo. También podremos suprimir o reducir comisiones y productos vinculados, ya que firmaríamos un nuevo contrato de hipoteca.

Para que la subrogación de hipoteca o cambio de banco no suponga un gasto en lugar de una mejora de las condiciones, es importante calcular que su coste se amortice en poco tiempo y empezamos a notar un ahorro en las cuotas.

El único requisito para poder subrogar la hipoteca es haber pagado un mínimo de tres años en el primer banco sin fallar ninguna cuota. Otras entidades exigen hasta cinco años y otras dos, pero la habitual es un mínimo de tres.Sin embargo, para llevarnos la hipoteca no hace falta pedir permiso a la entidad actual, solo encontrar un banco dispuesto a aceptar el préstamo y que nos haga una mejor oferta.

Las hipotecas para subrogación pueden ser la solución cuando queremos negociar alguna condición de nuestro contrato hipotecario con el banco, pero nuestra entidad se niega a hacer modificaciones. Por ejemplo, puede que nuestra hipoteca tenga un diferencial muy alto o queramos ampliar el plazo... el banco no está obligado a modificar las condiciones de las hipotecas mediante una novación, pero podemos recurrir a una subrogación de hipoteca y encontrar una oferta vinculante, sin consultar a nuestra entidad. De esta forma, puede que el banco accede a mejorar las condiciones de nuestra hipoteca antes de arriesgarse a perder un cliente.

Podemos encontrar todos los consejos, dudas resueltas y pasos a seguir para hacer una subrogación en la guía gratuita: Cómo subrogar tu hipoteca.

Hipotecas para inversión

Evidentemente, no es que los bancos comercialicen "hipotecas para invertir", pero la compra de un bien inmueble siempre es una inversión. Es cierto, que la mayoría de familias que solicitan una hipoteca lo hacen con un fin de primera necesidad, es decir el objetivo es conseguir una primera vivienda. Pero también es común que una hipoteca se solicite para comprar una casa con el objetivo de invertir.

Adquirir hipotecas para invertir también depende de la ubicación del inmueble, puesto que es más interesante adquirir viviendas alojadas en núcleos urbanos grandes que en poblaciones rurales, su precio será más elevado pero las posibilidades de alquilarlo o venderlo son más elevadas. Además la renta por alquiler también será superior y el importe de venta de la vivienda consecuentemente también será más elevado.

¿Qué documentación debo presentar para solicitar una hipoteca?

Un aspecto fundamental, pero que puede pasar desapercibido o quedar en segundo plano, es la documentación que nuestra entidad nos va a pedir cuando solicitemos la hipoteca. Un expediente hipotecario bien presentado, actual y completo nos dará ventajas a la hora de conseguir el préstamo hipotecario; por una parte, le enseñaremos a la entidad que somos personas serias y no les trasmitimos desconfianza y por otra, ganamos tiempo porque facilitamos al banco su trabajo.

Tanto las personas que vayan a solicitar una hipoteca como los que avalen el préstamo deberán presentar la siguiente documentación:

  • Los NIF o NIE en vigor
  • Vida laboral actualizada
  • La declaración del IRPF más reciente
  • Extracto bancario de los últimos meses
  • Contrato de arras o escritura de compraventa
  • Escrituras o notas simples de notas las propiedades que tengamos
  • Últimos recibos de préstamos que tengamos
  • Si estamos viviendo en una casa arrendada, contrato de alquiler y últimos recibos
  • Justificantes de otros ingresos o rentas

La documentación que se especifica arriba es de carácter general, pero si somos asalariados, autónomos o empresa, el banco nos va a exigir que presentemos lo siguiente:

  • Asalariados: deberán presentar el contrato laboral y las tres últimas nóminas.
  • Autónomos: resumen del IVA del año anterior, pagos trimestrales del IVA del año en curso, pagos fraccionados del año pasado y últimos recibos del pago a la Seguridad Social.
  • Empresas: Impuesto de Sociedades, Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada, escritura de constitución e información sobre los clientes más importantes, proveedores, posición en el mercado y datos que puedan acreditar la solvencia del negocio.

Si necesitamos un aval para que nos concedan la hipoteca, éste también tendrá que presentar información relativa a su identidad y a su situación financiera, para demostrar que es un perfil solvente y de garantías para avalar la hipoteca.

Hipotecas con condiciones especiales

Existen hipotecas que ofrecen ventajas especiales para facilitar a los clientes el pago de las cuotas, otras incluyen condiciones específicas para proteger a los hipotecados de un posible embargo y algunas hipotecas reportan dinero a personas que ya tienen una vivienda en propiedad. A continuación, mostramos algunas de estas hipotecas con características especiales que nos pueden servir son:

Hipotecas para tener más liquidez

  • Hipotecas con carencia: las hipotecas que cuentan con carencia, permiten dejar de pagar la hipoteca durante un periodo de tiempo, si la carencia es total o pagar un importe inferior si la carencia es parcial. Normalmente la carencia parcial consiste en pagar la parte de la cuota correspondiente a los intereses, es lo que se denomina carencia de capital. El tiempo de duración de la carencia depende de cada banco, aunque el plazo medio suele ser de 3 años. Tras la carencia parcial, el capital pendiente a amortizar seguirá siendo el mismo y el plazo habrá aumentado (el mismo tiempo que haya durado la carencia), por lo que el importe final del préstamo hipotecario se incrementa. La carencia de hipoteca, solo debe emplearse como una solución temporal y nunca como un recurso habitual, ya que encarece la hipoteca y puede acabar suponiendo un coste muy elevado. Tras la carencia total, es decir no pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra, el precio final también aumentará.
  • Hipotecas abiertas: las hipotecas abiertas, o créditos hipotecarios, son los préstamos que permiten volver a disponer del dinero ya amortizado. De esta forma, nos ahorrarnos tener que pedir un préstamo personal o cualquier otro crédito para hacer frente a gastos imprevistos. Con las hipotecas abiertas, llevar a cabo una subrogación es más complicado, ya que sólo podremos trasladar nuestro contrato a otra entidad que conceda hipotecas abierta y no una hipoteca variable o a interés fijo.

Tanto las hipotecas con carencia como las hipotecas abiertas pueden suponer una ventaja y proporcionar liquidez al cliente en un momento puntual, pero debemos tener en cuenta que a largo plazo suponen un incremento de la deuda total, es decir, que el coste de la hipoteca en total aumenta.

Hipotecas para evitar embargos

  • Hipotecas con dación en pago por contrato: hipotecas que contengan la dación en pago en el primer contrato no son habituales en nuestro país. De hecho, tan solo una hipoteca la incluye en su contrato (la Hipoteca Sin Más de Bankinter), por lo que la mayoría de personas que necesiten solicitar este recurso se verán obligados a cumplir una serie de requisitos contemplados en el Decreto-ley de Segunda Oportunidad. En realidad, si nuestra hipoteca no contempla la dación en pago, será muy difícil conseguirla, porque los requisitos para conseguirla son muy exigentes y, además, a los bancos no les sale a cuenta concederla (en cuanto a interés económico). La regulación de la dación en pago por contrato, es uno de los requisitos que más demandan los hipotecados que son embargados pero deben seguir pagando la hipoteca al banco.

Hipotecas menos habituales

Las siguientes hipotecas son préstamos hipotecarios menos conocidos. A pesar de ello, se comercializan o han sido muy populares en algún momento, por lo que siguen vigentes en el mercado hipotecario:

  • Hipoteca inversa: existe otro tipo de hipotecas que quizá no se encuentran entre las más comunes, como por ejemplo, la hipoteca inversa o la hipoteca multidivisa. Cuando nos referimos a hipoteca inversa hablamos de un producto financiero que está destinado especialmente a personas mayores, que ponen su vivienda como garantía a cambio de recibir una renta mensual garantizada. Por lo tanto, el funcionamiento de este tipo de hipotecas es "inverso" al tradicional, ya que para conseguir la financiación se debe disponer de una vivienda, al contrario que ocurre con las hipotecas tradicionales que son la fuente de financiación para la compra de una vivienda. Las hipotecas inversas han dejado progresivamente de comercializarse debido a la poca demanda de los mayores. Las principales causas son la desconfianza de los clientes frente a estas hipotecas y a que los bancos cada vez tienen menos interés en ir acumulando inmuebles.
  • Hipoteca puente: otra fórmula de financiación son las hipotecas puente para el cambio de vivienda. Son un modelo de préstamos hipotecarios que conceden la posibilidad de cambiar la vivienda sin haber terminado de pagar la hipoteca de la casa habitual. Si el banco nos concede una hipoteca puente significa que le estamos devolviendo dos hipotecas en una sola. Hoy en día las entidades de crédito siguen comercializando estas hipotecas aunque no las publiciten, por lo tanto para conseguirlas tendremos que preguntar por ellas a la entidad.

Gastos de las hipotecas y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a la deuda que contraemos con el banco por financiarnos mediante un préstamo hipotecario, es decir, los intereses de la hipoteca o las comisiones y productos vinculados. A parte de todo ello, cuando compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca trae consigo el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total.

Estos impuestos y gastos aproximadose son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 €
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 €
Impuestos IAJD 2.000 € IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 €
*Gastos calculados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la vivienda hipotecada es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos, en 2016, el IVA está al 10 % por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero en tiempos de bonanza económica suele estar más bajo, al 8 %. El ITP varía según cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1 % del importe escriturado, aunque este impuesto puede variar dependiendo de cada ciudad, ya que su valor está determinado por cada comunidad autónoma. En la compraventa de vivienda de segunda mano no tendremos que pagar IAJD, al ser incompatible con el ITP, pero si firmamos una hipoteca, sí tendremos que afrontar el IAJD respecto a la hipoteca.

Préstamos con garantía hipotecaria: ¿qué son?

Debemos recalcar que las hipotecas no son lo mismo que los préstamos con garantía hipotecaria, ya que la función de éstos no es comprar una vivienda, sino cualquier otra, como hacer reformas, comprar un coche, pagar estudios, reagrupar deudas, entre otros. Son la última oportunidad de obtener crédito para todas aquellas personas que tienen ingresos irregulares, sufren embargos o están en alguna lista de morosos como RAI o ASNEF.

En España, lo más común es que este tipo de préstamos, al contrario que las hipotecas, no los concedan los bancos, sino empresas de capital privado. que permiten conseguir hasta 300.000 euros poniendo como garantía un inmueble que ya esté pagado o que tenga una hipoteca prácticamente liquidada. Como la garantía es una vivienda, en caso de impago corremos el riesgo de perderla a favor de la entidad prestamista o el banco. Por lo tanto, debemos conocer bien las consecuencias negativas que puede tener contratar este tipo de productos, si dejamos de pagar las cuotas.

¿En qué se diferencian de las hipotecas?

Los préstamos con garantía hipotecaria bastante similares a las hipotecas, ya que cuentan con plazos de amortización largos o posibilidad de conseguir grandes cantidades de dinero.

No obstante, existen características que marcan la diferencia entre las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria:

  • La solvencia no es un requisito: para conseguir un préstamo con garantía hipotecaria no necesitamos un perfil solvente, ya que podemos conseguir este tipo de financiación aunque figuremos en algún fichero de morosos como ASNEF. Alg Sin embargo, para firmar una hipoteca normal es totalmente imprescindible tener un perfil muy solvente y evidentemente no tener deudas. Si la solvencia no es un requisito, podemos hacernos una idea del nivel de riesgo de este formato financiero, que solo debe utilizarse como último recurso.
  • Intereses más altos: los préstamos con garantía hipotecaria suelen cobrar intereses más altos que las hipotecas normales, por encima del 3 %, mientras que el diferencial medio de las hipotecas variables se encuentra en el 1,50 % y el interés de las hipotecas fijas se sitúa en torno al 3 %.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad. En realidad, las hipotecas no son mejores o peores para todos por igual, ya que son un producto personalizado. Por ejemplo, decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable, dependerá de la situación económica y personal de la persona que la contrate. Las hipotecas fijas son productos orientados para clientes más solventes, con estabilidad laboral y personal, y con mayor aversión al riesgo. Las hipotecas variables, por contra son más accesibles ya que al contar con un plazo más largo y un interés inferior, la cuota es más baja.

Si queremos encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características. Debemos fijarnos que el préstamo hipotecario tenga un bajo interés (en las hipotecas variables fijarnos sobre todo en el diferencial), que no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero. En las hipotecas todos los aspectos son negociable, sobre todo las comisiones, por eso cuando nos sentemos a negociar con la entidad las condiciones de la hipoteca, tendremos que intentar conseguir las opciones que más nos benefician.

Por lo tanto, para encontrar las mejores hipotecas no debemos caer en el error de firmar la opción que nos presenta nuestro banco de toda la vida sin comparar en otras entidades. Puede ser que nuestro banco nos realice una buena oferta, pero debemos compararla con el resto de hipotecas que hay en el mercado, ya que las hipotecas son un producto que nos acompañaran a lo largo de varias décadas, por lo que es vital acertar con la decisión.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Las hipotecas son productos financieros que nos acompañarán a lo largo de varias décadas, por tanto para asegurarnos firmar un préstamo hipotecario con las mejores condiciones, la recomendación es comparar varias hipotecas al mismo tiempo, tres como mínimo. Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocer los productos desde casa. Además, al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero. Otra ventaja del comparador de hipotecas, es que nos permitirá elegir a los bancos a los que acudiremos porque realmente nos interesa su oferta.

Un comparador de hipotecas gratuito nos permite analizar las diferentes condiciones de cada hipoteca todas las veces que queramos, de forma gratuita y sin tener que movernos de casa, por lo que la búsqueda de una buena hipoteca se agiliza.


FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre hipotecas?

Si tenemos dudas sobre algunas de las características de las hipotecas, sobre cómo contratarlas, distinguir el tipo de interés que nos conviene más o conocer si es posible hacer cambios en la hipoteca tras la firma... esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿Qué es una hipoteca y qué la diferencia de un préstamo personal?

Una hipoteca es un modelo de financiación que a diferencia de un préstamo personal, además de tener una garantía personal cuenta con el respaldo de un bien inmueble. Por este motivo el interés de los préstamos hipotecarios es más reducido que el que se aplica en los préstamos personales. El objetivo más común de una hipoteca es financiar la compra de una primera vivienda, aunque existen otras finalidades, como la segunda residencia, hipotecas para construcción o para inversión. Dentro de las hipotecas podemos hacer distinción entre préstamos hipotecarios y crédito hipotecario.

2.-¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

En realidad, no existe una respuesta correcta a esta pregunta, ya que tanto las hipotecas variables como fijas son una buena opción dependiendo de las necesidades y perfil de cada cliente.

Por ejemplo, las hipotecas a interés fijo pueden ser más apropiadas para personas con aversión al riesgo o con ingresos elevados que puedan asumir cuotas más altas (ya que el plazo es más corto y las cuotas mensuales más elevadas) y con estabilidad laborar, familiar y geográfica, puesto que este tipo de hipotecas cuenta con una comisión de riesgo por tipo de interés (entre el 0,5 % y 5 % del capital pendiente) que se hace efectiva al amortizar anticipadamente (de forma parcial o total) la deuda.

Las hipotecas variables, están más destinadas para personas con ingresos pero que no pueden permitirse una cuota muy elevada, con lo que les conviene estirar el préstamo hipotecario el máximo número de años posibles, además de aprovecharse de un interés más bajo, al menos al principio, ahora que el euríbor está bajo.

3.- ¿Es el interés lo más importante?

El interés es un apartado muy importante, pero no el único. Actualmente existen hipotecas con intereses bajos, por debajo de euríbor + 1 % a tipo variable y por debajo del 3 % a tipo fijo, pero en algunas ocasiones los bancos recuperan beneficios mediante la vinculación (seguros, tarjetas, planes de pensiones) y comisiones.

Debemos tener en cuenta que las hipotecas presentan dos modelos de vinculación, por un lado vinculación con coste: seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, seguro de protección de pagos, tarjetas, etc; y por otro lado vinculación gratuita: domiciliaciones de nómina y recibos. Las comisiones, como la de apertura, amortización, novación, o subrogación propician hipotecas más costosas y menos flexibles.

La hipoteca perfecta es aquella que mantiene un equilibrio entre interés (a tipo variable inferior a euríbor + 1,25 % con vinculación), productos vinculados (no más de dos productos con coste) y comisiones (a ser posible, sin comisiones, evitando siempre la de apertura).

4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?

Tras la crisis económica, los bancos han doblado las exigencias para conceder financiación. Anteriormente los requisitos eran muy vagos, actualmente hay que demostrar solvencia mediante un trabajo indefinido, nóminas atas (mínimo 2.000 € entre todos los titulares) y ahorros aproximadamente del 35 % del valor de la vivienda es decir 35.000 € de cada 100.000 €, para la entrada de la hipoteca y para cubrir la parte que el banco no financia. Los bancos conceden hasta el 80 %, por lo que el 20 % tendremos que tenerlo ahorrado, más un 15 % en gastos de formalización, es decir 35.000 € de cada 100.000 €. Sin embargo las hipotecas para pisos de banco pueden conceder hasta un 100 % de financiación.

5.-¿Es posible conseguir una financiación del 100 %?

Sí, pero no es tan fácil como antes de la crisis económica, cuando los bancos ofrecían hipotecas 100 % más gastos (es decir incluían los gastos de apertura en el importe total, prestando de esta forma más de un 100 %). Hoy en día las entidades ofrecen como máximo un 80 % de financiación para la compra de una primera vivienda. Para conseguir un 100 % tendemos que o bien solicitar una hipoteca para un piso de banco o tener un perfil económico muy solvente y ofrecer unas garantías de pago muy elevadas. En cualquier caso, la concesión de una hipoteca para un piso de banco con un 100 de financiación estará sujeta a la decisión de la comisión de riesgo de cada banco, por lo que conseguir una hipoteca que financie el importe total de la vivienda que nos gusta, más los gastos de formalización es una misión compleja ahora mismo.

6. -¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?

Cambiar la hipoteca de banco es posible, ya que contratar una hipoteca en un banco no significa que estaremos atados a él durante los años que dure la deuda. Si encontramos una entidad que nos acepte como nuevos clientes y nos presente una oferta vinculante, podremos subrogar la hipoteca, siempre y cuando nos hagan una mejor oferta que la actual. Hay que recordar que no tenemos que pedir permiso a nuestro banco para subrogar la hipoteca, pero si nuestra entidad iguala la oferta hipotecaria presentada por otro banco, estaremos obligados a continuar, por lo que un amago de subrogación de hipoteca puede ser un arma para negociar con nuestra entidad, ya que si contempla la opción de que podamos trasladar la hipoteca a otra entidad puede que acepte negociar con nosotros.

7.-¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?

La respuesta es sí. Esta operación se realiza a través de una novación de hipoteca y permite modificar las condiciones del préstamo hipotecario. En concreto, con la novación de hipoteca se puede cambiar:

  • El tipo de interés pactado, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo)
  • Ampliar el capital solicitado
  • Reducir o ampliar el plazo de amortización.
  • Añadir o eliminar titulares de la hipoteca

Sin embargo, el banco no está obligado a aceptarnos una novación de hipoteca. En ese caso podemos optar por hacer una subrogación, es decir, cambiar la hipoteca de banco. Hay que tener en cuenta, que tanto una novación como una subrogación pueden tener una comisión. La comisión por novación suele oscilar entre el 0 % y el 1 %, aunque en realidad o existe un mínimo, algunos bancos cobran un 2 %. La comisión por subrogación de hipoteca está regulada por ley y no puede ser superior al 0,5% durante los 5 primeros años de la vida de la hipoteca y del 0,25 % a partir del sexto año.

8.-¿Es obligatorio contratar seguros con la hipoteca?

Para contratar un préstamo hipotecario, la ley solo nos obliga a contratar un seguro, el de hogar. Sin embargo, los bancos exigen mayor vinculación (seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjetas, protección de pagos, etc) a cambio de ofrecer un interés más bajo.

Pero, en ningún momento es obligatorio contratar todos estos productos, aunque a cambio el interés será más elevado o la entidad puede negarse a concedernos la hipoteca. Por lo tanto debemos hacer cuentas y comprobar que nos sale más rentable si una hipoteca con un interés superior o contratar un préstamo hipotecario con más vinculación. No existe una respuesta única, cada opción será más adecuada o menos recomendable en función de la situación de cada hipotecado. Lo que tenemos que tener muy claro, es que debemos solicitar al banco el desglose de coste y condiciones de los seguros vinculados a la hipoteca y asegurarnos de que incluyan qué ocurriría sin dejamos de pagarlos antes de tiempo.

9.-¿Se puede dejar de pagar la hipoteca durante un tiempo?

Sí, podemos dejar de pagar el total de la cuota hipotecaria o parte de ella a través de una carencia de hipoteca. Algunas entidades permiten por contrato este tipo de recurso. La carencia de capital permite pagar únicamente la parte del interés incluida en la cuota. La carencia total permite no pagar las cuotas de la hipoteca de forma íntegra. Sin embargo, tras la carencia hipotecaria, seguiremos debiendo el mismo importe más lo generado en intereses, ya que el plazo del préstamo hipotecario se incrementa el mismo tiempo que dura la carencia. Por tanto, la carencia es un recurso para una falta eventual de liquidez, pero nunca debe ser una alternativa habitual porque a largo plazo aumenta el coste de la hipoteca. De modo que recurrir a la carencia como una práctica habitual conlleva un riesgo elevado porque puede provocar que al final el importe de la hipoteca crezca tanto que no podamos afrontar su coste.

10.- ¿Qué me conviene más, amortizar plazo o cuota?

Amortizar la hipoteca siempre es una buena opción porque nos permitirá ahorrar mucho en concepto de intereses. Para amortizar la hipoteca podemos elegir entre reducir cuota o plazo, teniendo en cuenta que ahorraremos más dinero amortizando plazo.

El motivo es que con la reducción de plazo disminuimos el número de cuotas a pagar y por consiguiente el tiempo durante el que pagaremos la hipoteca, de esta forma pagamos menos intereses, aunque la cuota mensual se mantiene estable. Con la amortización de cuota también se reducen los intereses pero de forma menos notoria, pero el importe de la cuota mensual disminuye, por lo que es una opción mas ventajosa si a parte de ahorrar queremos disponer de más liquidez mensual. En cualquier caso, amortizar hipoteca a través de cuota o plazo siempre genera un ahorro.

Además amortizar la hipoteca puede proporcionarnos beneficios en forma de desgravación fiscal si hemos firmado una hipoteca antes de 2013, porque tenemos la posibilidad de desgravar el 15 % de la cantidad amortizada hasta completar un importe hipotecario anual de 9.040 euros, si en la hipoteca somos dos titulares podemos amortizar hasta completar un importe de 18.000 €.

11.-¿Cuáles serían las condiciones ideales de una hipoteca variable en 2016?

Actualmente, las mejores hipotecas a tipo variable son aquellas que cuentan con un diferencial inferior al 1,30 % durante toda la vida de la hipoteca, es decir, no tienen un fijo inicial, sino que desde el principio son hipotecas variables. No exigen más de dos productos con coste y no tienen comisiones. En el caso de que cuenten con comisiones, las mejores hipotecas son aquellas que no tienen comisión de apertura y comisiones de amortización anticipada (total o parcial) y comisión por subrogación de hipoteca.

Además, debemos tener en cuenta, que en una hipoteca, las comisiones como cualquier aspecto, son negociables, pero quizá este sea el apartado más negociable en un préstamo hipotecario. Por lo que cuando negociemos con el banco debemos tener claro que podemos conseguir mejorar las opciones de nuestra futura hipoteca. Para acceder a la negociación con garantías, es recomendable asesorarnos antes y haber comparado varias hipotecas.

12.¿Cuáles son las condiciones perfectas de una hipoteca fija?

Las hipotecas fijas en nuestro país ofrecen condiciones nunca vistas hasta ahora. Un buen préstamo hipotecario fijo, actualmente, es aquel que tiene un interés por debajo del 3 % y un plazo de hasta 30 años. Hay que tener en cuenta que, en la financiación a tipo fijo cuanto más bajo es el plazo más elevadas serán las cuotas, por lo que si queremos firmar una hipoteca con un interés por debajo del 2 % tendremos que solicitar un plazo de 10 años lo que supondrá un pago mínimo de intereses por nuestra hipoteca, pero unas cuotas muy elevadas.

También sería recomendado que no contaran con más de 2 productos vinculados con coste (lo máximo recomendado son hipotecas con seguro de vida y seguro de hogar) y que no incluyeran ningún tipo de comisiones. Sin embargo, las hipotecas fijas siempre incluyen más comisiones y siempre la comisión por riesgo, a diferencia de las variables. La comisión por riesgo del tipo de interés puede ser entre el 0,5 % y el 5 % y se cobra por amortizar anticipadamente la hipoteca de forma total o parcial, también por subrogar la hipoteca. Actualmente, solo una entidad comercializa una hipoteca que no cobra esta comisión.

13.-¿Merece la pena contratar una hipoteca mixta hoy en día?

A día de hoy, beneficia más a los bancos que a los clientes, ya que el tipo de interés fijo inicial de este tipo de préstamos hipotecarios no permite disfrutar del euríbor en mínimos.

Tras un periodo fijo que puede variar entre los 3 y 20 años, según la entidad, la hipoteca pasa a tener un interés a tipo variable. Posiblemente, en este periodo de tiempo el euríbor cotice más alto, por lo que los hipotecados podrán pagar más incluso que en la parte a interés fijo. Por estos motivos, una hipoteca a interés mixto puede que hoy por hoy no sea la opción más recomendada.

Las hipotecas mixtas pueden ser una solución para aquellas personas con aversión al riesgo y que no puedan acceder a la financiación a tipo fijo, ya que estos préstamos hipotecarios tienen menos plazo y las cuotas son más elevadas. Sin embargo, las hipotecas mixtas garantizan pagar la misma cuota durante unos años, pero el plazo es más largo y la cuantía de dichas cuotas es más asequible.

Este tipo de hipotecas también son una opción para aquellas personas que tienen ingresos, pero que esperan mejorar su economía a medio plazo, por lo que una cuota fija los primeros años puede ser una opción más segura para evitar sobresaltos. No hay que confundir las hipotecas mixtas, con las hipotecas variables con un fijo inicial de uno o dos años a tipo fijo. Actualmente, en las hipotecas a tipo mixto, el plazo más corto que ofrecen algunas entidades es de 3 años.

También puede ser una opción si pensamos que la economía se recuperará antes de lo previsto, por lo que una hipoteca mixta podría proteger una subida de los intereses.

14.-¿Es posible conseguir la dación en pago en España?

La respuesta es sí. Ante la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca, es posible dejar acogerse a la dación en pago. Sin embargo, conseguirla no es sencillo, ya que solo nos podremos acoger a ella si nos encontramos en alguna de las siguientes ocasiones:

  • Tener la dación en pago por contrato (actualmente, la única entidad que la incluye es Bankinter).
  • Negociar con el banco para que nos la conceda la dación en pago, (es importante no tener cuotas impagadas).
  • Que la entidad financiera esté incluida en el código de buenas prácticas bancarias.
  • Si no tenemos incluida dación en pago por contrato o el banco no acepta incluirnosla posteriormente, debemos cumplir 6 requisitos, a parte de que nuestra entidad esté acogida al código de buenas prácticas:
    1. Todos los miembros de la unidad familiar deben estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
    2. Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad (primera residencia).
    3. La vivienda no ha de superar los 200.000 € (aunque depende del tamaño de la población).
    4. La hipoteca no ha de tener avalista . En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
    5. Casos que no se encuentren en pleno procedimiento de ejecución hipotecaria.
    6. La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.

15. ¿Qué es la FIPER de una hipoteca?

Es la ficha de información personalizada gratuita, que el banco debe entregar al cliente. La entidad debe incluir en la FIPER las condiciones de la hipoteca en función del perfil económico del usuario. Esta ficha es personalizada a diferencia de la FIPRE que es un documento con información generalizada y también gratuito.

La FIPER de la hipoteca debe estipular todas las condiciones que incluirá el préstamo hipotecario (además de simulaciones de cuota y tabla de amortización de la hipoteca), todo lo que no se recoja aquí no puede aparecer en el contrato hipotecario, a no ser que el banco y el cliente lo acuerden de forma posterior. Después de la FIPER el banco presentará la oferta vinculante, o en algunas ocasiones la FIPER puede constituir la propia oferta vinculante siempre y cuando lo refleje el banco.

La FIPER hipotecaria es el documento idóneo para conocer en profundidad las condiciones de la hipoteca y decidir si es la hipoteca que nos conviene o no.

Evolución Euríbor o Cotización Euríbor

Evolución IRPH o Cotización IRPH


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Preguntas recientes

Avatar  de fernanlach

Hipoteca sobre vivienda para comprar segunda resistencia

Buenos días.
Tengo intención comprar una segunda vivienda de unos 180000€, y necesito financiar el 100%
Tengo. otra vivienda con un valor. de mercado de unos 350000€ con unos 6000€ de hipoteca pendiente de amortizar ( vence en 08/2017).
Mi idea es solicitar la financiación de ese 100% con la garantía de mi propiedad . Situación laboral ambos somis funcionarios con unos ingresos netos de unos 4500€.
Es viable este planteamiento de financiación?

fernanlach 31/05/2016 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 31/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola fernanlach,

Al explotar la burbuja inmobiliaria, las hipotecas 100 de financiación desaparecieron en su gran mayoría del mercado. Aunque algunos bancos las comercializan (sobre todo para los pisos embargados que les quedan por vender), lo cierto es que no se anuncian tan abiertamente como antes y son más difíciles de encontrar. Por otra parte, las hipotecas para segunda vivienda suelen ofrecer menor financiación ya que, al no tratarse de la vivienda habitual, existe una mayor posibilidad de impago (si nuestra situación financiera cambia, es más posible que dejemos de pagar la vivienda vacacional que la primera), siendo habitual que cubran entre el 60 % el 70 % en lugar del 80 % habitual.

Dicho esto, vuestro perfil es como un caramelo para los bancos. Normalmente se estipula unos ingresos mínimos de 2.000 euros entre todos los titulares del préstamo (algo que dobláis con creces), además de aportar estabilidad laboral al ser funcionarios y que prácticamente hayáis terminado de pagar una primera hipoteca. Se trata del tipo de clientes que la banca lucha por conseguir ahora mismo, con lo que no debería resultar difícil encontrar entidades dispuestas a haceros ofertas.

Dicho de otro modo, el planteamiento que comentas es perfectamente válido.

¡Un saludo!

Gracias por utilizar el foro de preguntas y respuestas de hipotecas.


2 tino76 el 31/05/2016

Avatar  de tino76

podemos ver alternatvas sin compromios, te interesa????


Avatar  de dgpako

Hipoteca IRPH

Referente a una hipoteca que tengo contraida con CAIXABANK, al tipo IRPH de interes.Hasta Julio del 2015 estaba pagando 4% de interes anual dado que la misma tenia clausula suelo.A partir de Agosto del 2015 me bajaron el interes al 3,572%, aduciendo que me habian quitado la clausula suelo(He de
decirles que aun estoy esperando notificacion de este cambio).Me puse en contacto con mi sucursal y me dijeron que este tipo de interes se mantendria hasta la finalizacion de la
hipoteca, dado que el IRPH habia desaparecido, y este era el interes que se habia pactado entre cajas y bancos.He de comunicarles que las condiciones de la hipoteca son IRPH + 0%., y la misma se efectuo en Abril 1999.Tras lo expuesto, les agradeceria me informaran si estas condiciones son correctas y de no serlo como debo proceder.
Gracias anticipadas

dgpako 30/05/2016 | 0 respuesta/s

Avatar  de zenit

Extinción de condominio para ahorrar impuestos

Hola, mi duda es la siguiente; Una pareja de divorciados de 65 y 60 años con una vivienda al 50% con una hipoteca, quieren vender la casa. Es posible hacer una extinción de condominio para que quede el 100% ( al de 65 años) y así ahorrarse los impuestos por ganancias patrimoniales al estar exento por tener 65 años y ser su vivienda habitual?Gracias

zenit 30/05/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 30/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola Zenit,

Desafortunadamente no somos expertos en materia fiscal, por lo que te recomendamos que te pongas en contacto con un asesor fiscal experto en la materia que te pueda ayudar.

¡Un saludo!


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