Hipotecas baratas para comprar casa en 2017

Claves para entender una hipoteca

Si queremos saber cuál es el funcionamiento de una hipoteca y qué elementos principales la componen, recomendamos usar herramientas como nuestro simulador de hipoteca, que nos permitirá averiguar cuál sería el coste mensual y total de un préstamo hipotecario concreto. Así, conoceremos poco a poco cómo afectan las distintas variables al precio total de un crédito hipotecario. Para acceder al simulador de hipotecas de forma gratuita solo tenemos que hacer clic sobre el botón que encontraremos justo debajo:

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En esta página podrás encontrar toda la información básica sobre cómo se estructura una hipoteca. Además de otros puntos, como las comisiones o la vinculación (que veremos más adelante) comenzaremos por los tres pilares esenciales de una hipoteca: interés, plazo y capital.

1. El interés

El interés es el precio que nos cobra una entidad bancaria por prestarnos el dinero que necesitamos para comprar una vivienda. Se trata de un porcentaje que definirá cuánto dinero deberemos pagar al banco por el capital otorgado, aunque dependiendo de su tipología, el modo de aplicarlo en la hipoteca puede variar. Por ejemplo, no es lo mismo que nuestra hipoteca sea fija a que su tipo de interés sea variable o mixto.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el interés es un valor que se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo hipotecario, mientras que en el de las hipotecas variables, este puede modificarse tras cada revisión de cuota, puesto que está ligado a un índice de referencia que arroja un valor distinto cada mes (por ejemplo, el euríbor a 12 meses o el IRPH entidades).

En concreto, el interés aplicado sobre las hipotecas variables es el resultado de la suma de un diferencial (que es una cifra fija) y el valor de un índice de referencia como el IRPH Entidades o el conocido euríbor, que es el más utilizado. Sin embargo, el cálculo de este último índice está actualmente siendo objeto de mejora por parte del Instituto Europeo de los Mercados Monetarios (EMMI).

Además de los dos tipos anteriores, existe un tercer grupo de hipotecas según el tipo de interés, aunque se trata de un grupo más minoritario y algo desaconsejado. Nos referimos al de las denominadas hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo durante un período inicial de entre 3 y 20 años y, pasado ese plazo, pasa a ser un tipo variable. Más adelante explicaremos con detalle las condiciones de estas hipotecas.

2. El plazo

Cuando nos referimos al plazo de la hipoteca (o al período de amortización o de reembolso), hablamos del tiempo pactado con el banco para devolver el préstamo hipotecario (el capital más los intereses correspondientes). Los plazos de las hipotecas a tipo variable pueden llegar a ser de hasta 40 años (antes de la crisis, incluso se concedían hipotecas a 50 años), mientras que las hipotecas fijas suelen tener períodos de devolución de hasta 20 años o, en cada vez más casos, de hasta 30 años.

Normalmente, los bancos permiten que el cliente escoja el período de amortización (dentro de unos límites, como es lógico) para que pueda ajustar el importe de las mensualidades a su nivel de ingresos. En este punto, es importante tener en cuenta que cuanto más prolongado sea el plazo, más se encarecerá el precio total de la hipoteca, ya que se devengarán intereses durante más tiempo. En estos casos, sin embargo, las cuotas mensuales de la hipoteca son más asequibles para el titular. En cambio, cuando el período de reembolso de un préstamo hipotecario es reducido, el coste de las cuotas aumenta, pero se pagan intereses durante menos tiempo y, en consecuencia, la hipoteca sale más barata a largo plazo.

Respecto al plazo también es importante mencionar que las entidades normalmente establecen qué edad máxima pueden tener los titulares en la fecha de la liquidación de la hipoteca. Esta puede variar en función de los criterios de cada banco, pero suele situarse entre los 75 y los 80 años. Por lo tanto, si queremos solicitar una hipoteca a 30 años y nuestra entidad limita la edad máxima al vencimiento en los 75 años, para que nos la concedan no podremos tener más de 45 años.

3. El capital

Cuando hablamos de capital en los préstamos hipotecarios nos referimos al importe que la entidad nos ha prestado para la compra de una vivienda. Durante el transcurso de la hipoteca, hablaremos de saldo vivo o capital pendiente de hipoteca.

La cantidad de dinero que nos prestarán con una hipoteca podrá ser mayor o menor dependiendo de la propia política de riesgos de la entidad a la que acudamos. Además, el monto concedido también puede variar en función de nuestro volumen de ingresos y de nuestro perfil financiero, así como del precio de la vivienda que queramos adquirir.

Habitualmente no nos será posible conseguir hipotecas por debajo de los 30.000 euros, ya que este importe ya podría ser costeado vía préstamo personal, aunque cabe indicar que estos últimos tienen un tipo de interés muy superior al de las hipotecas, por lo que si podemos evitarlos, mejor.

Respecto al importe máximo, el capital que prestan las entidades bancarias para financiar un inmueble no supera, por lo general, el 80 % del valor más bajo entre el precio de compraventa y la tasación. De todos modos, aún es posible contratar una hipoteca 100, sobre todo si la vivienda que queremos adquirir es un activo que pertenece a un banco. Antes de que estallara la crisis, las hipotecas 100 % eran muy frecuentes (algunas entidades incluso otorgaban el 100 % más los gastos de entrada), pero hoy en día estos créditos no se comercializan con tanta libertad por el alto riesgo asociado a la operación.

Modelos de hipotecas según el tipo de interés

En función de cómo se calcula el importe de cada cuota mensual, mediante la cual iremos devolviendo los intereses más el capital solicitado, podemos señalar diferentes modelos de hipotecas. En concreto, existen tres modalidades principales de hipotecas:

• Hipotecas a interés variable. El tipo que se aplica sobre las hipotecas con un interés variable está compuesto por la suma de un diferencial fijo más el valor al que cotiza un índice de referencia, que normalmente es el euríbor a 12 meses. La particularidad de este interés es que se modifica regularmente, puesto que el índice arroja un valor distinto cada día. Por este motivo, las hipotecas variables tienen una revisión, ya sea semestral o anual, tras la que se aplica el valor del euríbor del mes o de los dos meses anteriores, dependiendo de lo establecido en el contrato. No obstante, estas hipotecas también suelen incluir un plazo inicial de uno o de dos años durante el que se aplica un tipo de interés fijo.
• Hipotecas a interés fijo. A diferencia del caso anterior, el interés de estos créditos hipotecarios se mantiene sin cambios desde el principio hasta el final, ya que no está referenciado a ningún índice, como puede ser el euríbor o el IRPH. Así, el cliente sabe desde el minuto uno cuál será exactamente el interés de su hipoteca para siempre, así como cuánto pagará de cuota y en total por la hipoteca.
• Hipotecas a tipo mixto. Los préstamos hipotecarios que se conocen como hipotecas mixtas presentan un tipo de interés fijo durante los primeros años del plazo y un interés variable que se aplica posteriormente. Esta es la fórmula que se utiliza en la actualidad, pero puede ser diferente dependiendo de la coyuntura económica del momento. El plazo para cada interés de la hipoteca se pacta entre banco y cliente antes de formalizar el contrato hipotecario.

Además de estos tres tipos principales, que podemos encontrar fácilmente en los catálogos de productos de cualquier banco español, también existen otras clases de hipotecas como las hipotecas de interés combinados, cuya cuota se calcula simultáneamente con una parte de interés fijo y otra de interés variable. Otro tipo poco común es el de las hipotecas multidivisa, que se otorgan en moneda extranjera y cuyo interés está ligado a un índice de otro país. Como vemos, podemos financiar una vivienda de muchas maneras, pero dada la complejidad que tienen los acuerdos hipotecarios algo más "exóticos", lo recomendable es optar por los productos más habituales.

Pedir una hipoteca no es fácil. Por esto en HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía que te servirá de toma de contacto, para que puedas ir preparado a la negociación con el banco. En ella podrás encontrar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca. Consigue gratis tu guía en el siguiente enlace:

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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

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¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca es, posiblemente, la decisión financiera más importante en la vida de muchas familias, de ahí que sea fundamental conocer al detalle las condiciones y las obligaciones a las que estaremos vinculados durante las próximas décadas. En el caso de que no comprendamos alguna cláusula de la hipoteca, debemos pedirle al notario (las escrituras definitivas de la hipoteca se pueden consultar en la notaría tres días antes de la firma) y al banco que nos informe y nos explique su significado, ya que es su obligación y nuestro derecho (más aún si la entidad en cuestión está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias).

De esta forma, podremos evitar sorpresas en nuestra hipoteca como una cláusula suelo (interés mínimo prefijado en una hipoteca variable), que nos puede perjudicar económicamente, encareciendo el coste de la hipoteca. Aunque también es obligación del consumidor informarse previamente de las características de las hipotecas y de las condiciones de los préstamos hipotecarios.

Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:

1. El tipo de interés

Más arriba ya hemos definido cuáles son todos los tipos de hipotecas que podemos encontrar dentro del mercado español según su interés aplicado. No obstante, cuando hablamos de tipo de interés, no nos referimos únicamente a cómo se aplica, sino también al precio concreto que tendrá nuestra hipoteca cuando hayamos reembolsado todas las cuotas.

Sobre lo que podríamos considerar como un tipo de interés competitivo hoy en día, podemos señalar que las mejores hipotecas a tipo variable se encuentran hoy en día con diferenciales por debajo del 1 %, con una vinculación de al menos dos productos vinculados con coste (seguro de vida y seguro de hogar).

En el caso concreto de las hipotecas fijas, es importante mencionar que el tipo que se aplica puede ser mayor o menor dependiendo del plazo seleccionado, así que al comparar varios préstamos de esta clase, todos ellos deberían tener exactamente el mismo período de amortización. Respecto a este punto, hay que destacar que las hipotecas a interés fijo más atractivas a 20 años tienen un tipo de en torno al 2 %, mientras que para plazos de 30 años no deberíamos aceptar intereses superiores al 2,75 %.

2. La cuota de hipoteca

Las cuotas de la hipoteca son los cobros que el banco nos va pasando con una determinada periodicidad. Habitualmente, estos suelen ser mensuales, pero también es posible acordar con el banco otra manera de hacerlo (bimensual, por ejemplo).

Si el préstamo que contratamos es una hipoteca a tipo fijo, las cuotas mensuales que abonaremos siempre tendrán el mismo importe, puesto que el interés del producto será un valor constante que no estará referenciado a ningún índice que pueda cambiar a lo largo del plazo. En cambio, en el caso de las hipotecas variables, el coste de las mensualidades sí puede modificarse tras cada revisión de la hipoteca, que normalmente se produce una vez al año (aunque también puede llevarse a cabo cada dos años, cada seis meses, etc.). En la fecha de la revisión se actualiza el valor del índice de referencia asignado al interés de la hipoteca variable, así que el tipo aplicado se modifica y da lugar a una cuota nueva que se mantendrá hasta la revisión siguiente.

El importe de las cuotas hipotecarias que se amortizan mensualmente se compone por dos elementos diferenciados: una fracción corresponde al capital del préstamo y la parte restante está formada por los intereses devengados. Dicho en otras palabras, al devolver una hipoteca se va pagando tanto el dinero prestado como el propio precio de la hipoteca. Sin embargo, la composición específica de la cuota no es de un 50 % de cada elemento, pues el porcentaje varía en función del momento en el que nos encontremos del pago de la hipoteca.

La distribución específica de los elementos que configuran el importe de las cuotas dependerá de lo que se establezca en el contrato hipotecario, aunque el método de reembolso más habitual es el sistema de amortización francés. Con este sistema, la mensualidad al principio de la hipoteca se compone principalmente de intereses y de muy poco capital, una relación que se va invirtiendo hasta que, al final de la hipoteca, se paga casi únicamente capital. Por este motivo, cuanto antes se realiza una amortización anticipada, más dinero se consigue ahorrar, ya que quedan más intereses por abonar.

3. La financiación máxima

No podemos cometer la equivocación de pensar que el banco nos financiará todo el valor de compraventa de la vivienda. En España, la mayoría de las hipotecas tiene un LTV (loan to value, en inglés) máximo del 80 % sobre el valor más bajo entre la tasación y la compraventa. Superar este límite supone para el banco asumir un riesgo de morosidad mucho mayor, puesto que la deuda contraída por el cliente es más alta y esto implica que el plazo de reembolso se alargue o que las mensualidades se encarezcan.

Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años. También podemos hacernos con una hipoteca 100 si contamos con un perfil económico muy solvente, aunque antes de firmar una hipoteca de estas características debemos tener en cuenta que a largo plazo acabaremos pagando más, puesto que serán más años de intereses.

4. Las comisiones de la hipoteca

Podemos clasificar las comisiones de las hipotecas en dos clases diferentes: las que tienen que abonarse sí o sí y las que únicamente se aplican en cuanto se llevan a cabo determinadas acciones. Dentro del primer grupo se encuentra la famosa comisión de apertura y estudio, cuyo coste no está regulado, pero que suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 % del capital del préstamo. Esta penalización se aplica sobre el principal otorgado y se cobra en el momento de la formalización del contrato, lo que dispara la cantidad a pagar en el momento de la escritura.

En el segundo grupo, es decir, en el de las comisiones de hipoteca que se aplican únicamente al llevar a cabo una acción determinada, encontramos las penalizaciones que el banco cobra cuando se efectúa una amortización anticipada del préstamo, una subrogación (cambiar la hipoteca de banco), una novación (pactar con el banco la modificación del contrato hipotecario), etc. Algunas de estas comisiones están reguladas, como la de amortización y la de subrogación (ambas pueden ser del 0,5 % durante los cinco primeros años y del 0,25 % posteriormente), mientras que otras se pueden acordar libremente entre el cliente y la entidad.

Pero no todos los bancos nos cobrarán estos recargos. Por ejemplo, dentro del sector de la banca online hay muchas entidades que conceden hipotecas 100 % sin comisiones, pues como no tienen que mantener una extensa rama de oficinas, no necesitan cobrar gastos de gestión a sus clientes.

Además, muchas hipotecas a tipo fijo y mixto también incluyen la denominada compensación de riesgo por tipo de interés, un recargo exclusivo de los productos que tienen un interés fijo a más de un año. Esta penalización solo se puede cobrar en el caso de que llevemos a cabo una subrogación de la hipoteca o un reembolso anticipado y esto genere una pérdida económica a la entidad. En este caso, la comisión puede sumarse a las posibles compensaciones por amortización anticipada o por subrogación.

5. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca

Si nuestra hipoteca fue formalizada en una fecha anterior a 2012, podremos interponer una reclamación a nuestro banco para que nos devuelva las comisiones de mantenimiento cobradas por la cuenta asociada a la hipoteca, ya que en ese momento este aspecto no estaba regulado y, por lo tanto, se trata de un cobro que puede ser negociado. En cambio, si la contratamos a partir de 2013, la entidad solo puede cobrarnos las comisiones de la cuenta para pagar la hipoteca en el caso de que se den estas circunstancias:

• La entidad debe informar previa y específicamente a los clientes sobre la exigencia de contratar una cuenta que sirva como plataforma para los pagos.

• Igualmente se deberá notificar al cliente el coste total de dicha cuenta, de manera explícita.
• En en contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.

• El coste de la cuenta asociada a la hipoteca no podrá ser modificado unilaterlamente por el banco durante toda la vida de la hipoteca, por lo que para cambiar las condiciones de la cuenta asociada a la hipoteca, deberían consultar con nosotros, y en el caso de no que no estemos conformes no podrían cambiar ningún aspecto.

6. El plazo de amortización

Es el tiempo total que nos ofrece la entidad financiera para amortizar la hipoteca. Las hipotecas variables suelen contar con plazos de reembolso algo más prolongados, llegando en ciertos casos hasta los 40 años (las hipotecas a 50 años parece que han desaparecido tras el estallido de la crisis). En cambio, en las hipotecas fijas este plazo suele ser menor, siendo el más habitual el de los 20 años. No obstante, dado el aumento de la oferta de estos préstamos hipotecarios, actualmente podemos encontrar plazos a tipos fijos que alcanzan hasta los 30 años.

Según los datos publicados mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el plazo de reembolso medio al que se firman las hipotecas en España es de alrededor de los 23 años, aunque es importante decir que el período máximo de amortización de estos préstamos suele limitarse también por la edad máxima que tendrán los titulares cuando venza el contrato. Esta edad límite se suele fijar en los 75 años, así que si tenemos 45 años, por lo general no podremos contratar una hipoteca a más de 30 años.

Sobre el plazo de amortización es importante tener claro que cuanto más tardemos en devolver el dinero, mayor será el coste total del préstamo hipotecario, a pesar de que las cuotas en este caso serán más bajas. Lo que explica esta aparente contradicción es que, cuando el plazo es prolongado, se devengan intereses durante más tiempo, por lo que al final se acaba pagando más dinero.

7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca

Cuando hablamos de flexibilidad en las hipotecas, nos referimos a toda una serie de ventajas que vienen especificadas en el contrato y que ofrecen al usuario facilidades para adaptar los pagos a determinadas circunstancias. Por ejemplo, es posible encontrar entidades que permitan cierto margen de maniobra respecto a cómo y cuándo pagar las cuotas de la hipoteca, incluso algunos bancos estipulan en el contrato de la hipoteca la posibilidad de una carencia (dejar de pagar temporalmente una parte de las mensualidades), una prórroga o incluso otros servicios como la posibilidad de solicitar parte del capital ya abonado.

A pesar de que la mayoría de las hipotecas implican por defecto el pago mensual de las cuotas, es posible negociar una manera diferente de pago, como el bimensual, o semestral. Del mismo modo, también existen hipotecas variables cuyo plazo de revisión no es necesariamente anual, si no que puede ser inferior (semestral) o superior (bianual).

También nos referimos a la flexibilidad de las hipotecas cuando estas no incluyen comisiones por realizar ciertas operaciones, como podrían ser las de novación, amortización anticipada o subrogación. De cara a una futura modificación del contrato, que no nos cobren ninguna penalización por realizar estas acciones aporta una gran comodidad al cliente.

Pese a todas estas ventajas, debemos tener presente que si una hipoteca nos brinda muchas facilidades, es probable que su precio sea mayor o que los requisitos para acceder al crédito hipotecario sean más estrictos. Esto lo podemos ver fácilmente con un ejemplo práctico: si nos servimos de una carencia inicial para pagar solo intereses durante los dos primeros años de la hipoteca, al terminar este período no habremos adelantado nada del capital, por lo que el producto se encarecerá notablemente.

8. Productos vinculados en la hipoteca

La vinculación de las hipotecas, tanto si es con coste como si es sin coste, es otro de los aspectos que debemos tener muy en cuenta. Normalmente, para acceder a un préstamo hipotecario con un interés bajo será necesario que contratemos distintos productos y servicios asociados, como seguros, depósitos o planes de pensiones. De esta manera, los bancos se aseguran unos ingresos extra y se muestran abiertos a mejorar las condiciones de la hipoteca mediante bonificaciones del tipo de interés aplicado. Podemos distinguir entre dos clases de vinculación en un préstamo hipotecario dependiendo de su precio:

1. Productos vinculados en la hipoteca con coste. En esta categoría se engloban todos los servicios que nos obligan a realizar un desembolso de dinero puntual o regular, como pueden ser los seguros vinculados (hogar, vida, protección de pagos, etc.) o las tarjetas de débito o de crédito con comisión de emisión y de mantenimiento. Aquí también se incluyen otros servicios como los planes de pensiones, ya que estos productos de inversión, además de hacernos correr el riesgo de perder el capital aportado, tienen normalmente comisiones de gestión.
2. Productos vinculados en la hipoteca sin coste. Algunos de los productos que proponen los bancos para acceder a la bonificación del interés no conllevan coste alguno para el cliente. En esta categoría encontramos la domiciliación de nómina o pensión o de los recibos mensuales (habitualmente tres).

En la regulación española se establece que no es obligatorio aumentar la vinculación para acceder a las hipotecas, pero en realidad este punto es muy complejo, ya que el banco nos puede forzar a aceptar sus condiciones negándose a concedernos la hipoteca bajo cualquier pretexto. Por tanto, lo único que se puede afirmar con rotundidad en este sentido es que la ley solo obliga al hipotecado a suscribir un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios. En cambio, las entidades no pueden exigirnos que firmemos cualquier otro producto asociado a la hipoteca; únicamente nos pueden proponer esa opción como una manera de bonificar el interés del préstamo hipotecario.

Actualmente, el gobierno español está trabajando a toda prisa en una nueva Ley Hipotecaria que adapte la regulación de nuestro país a la Directiva Europea que establece una mayor protección al consumidor (nuestra actual normativa ha sido criticada en muchas ocasiones por la Comisión Europea por ser insuficiente en materia de protección al hipotecado). Por el momento, sabemos que en esta reforma se establecerá un límite más claro y restrictivo a los productos vinculados que las entidades pueden ofrecer a sus clientes a cambio de mejorar su préstamo.

5 requisitos básicos para firmar una hipoteca

En un contexto en el que hemos aprendido de la explosión de la burbuja inmobiliaria, pedir una hipoteca no es tan sencillo como en los años anteriores a la explosión de la burbuja inmobiliaria. Hoy en día se estudiará con mucho más detalle nuestra capacidad financiera y nos será bastante difícil conseguir nuestro préstamo hipotecario si no cumplimos con los siguientes requisitos:

1. Ahorros suficientes (20 % + 15 %)

Disponer de ahorros previos resulta casi algo indispensable de cara a solicitar una hipoteca a nuestro banco ya que, a pesar de que este nos vaya a prestar dinero para comprar nuestra vivienda, se requiere que aportemos una fracción inicial.

Como decíamos en los apartados anteriores, los bancos suelen conceder hipotecas con una financiación máxima del 80 % del valor más bajo entre el precio de compraventa de la vivienda o la tasación, por lo que el cliente tiene que aportar el 20 % restante en la inmensa mayoría de los casos. Además, también será necesario que contemos con el dinero suficiente para abonar los gastos de constitución de la hipoteca y los relacionados con el proceso de compra del inmueble, que normalmente suponen el 15 % del valor de la vivienda. Por lo tanto, deberemos disponer de unos ahorros que asciendan aproximadamente al 35 % de lo que nos cueste el inmueble financiado.

Con este ejemplo podremos verlo de una manera mucho más clara. Si queremos comprar un inmueble que cuesta 100.000 euros, el banco nos otorgará una hipoteca que financiará hasta el 80 % de ese importe, es decir, 80.000 euros. Por lo tanto, tendremos que disponer de unos ahorros de 20.000 euros (el 20 % restante) más unos 15.000 euros adicionales (un 15 %) para hacer frente a los gastos de constitución y de compraventa. En conclusión, deberemos contar con aproximadamente 35.000 euros ahorrados.

Disponer de una suma importante de dinero ahorrado es un requisito que hay que reunir en la inmensa mayoría de los casos para acceder a un préstamo hipotecario, pero si no disponemos de muchos ahorros, existen algunas entidades que nos pueden conceder hipotecas 100 % o hipotecas 100 % más gastos. Con estos productos podremos cubrir todo el importe de la compraventa o el coste íntegro del inmueble más los gastos de compraventa y de constitución, respectivamente.

2. Ingresos mínimos suficientes

Al contratar una hipoteca estaremos generando una deuda con el banco, así que este nos exigirá que contemos con un flujo continuo y suficiente de ingresos para asegurarse de que podremos abonar las cuotas durante todo el plazo de amortización. Normalmente, las entidades nos requerirán que ingresemos en torno a los 2.000 euros netos entre todos los titulares del préstamo, aunque esa cifra puede variar según el capital solicitado y el período de reembolso. Si no cobramos ese dinero, se pueden dar dos posibles escenarios: que el banco rechace la concesión del crédito hipotecario o que nos exija aportar garantías adicionales (como un aval, por ejemplo).

3. Estabilidad laboral

Otro de los requisitos que exige la banca para poder acceder a sus hipotecas es el de tener un contrato fijo y contar con una antigüedad laboral mínima, que puede variar en función de los criterios de riesgo de cada entidad. Es totalmente indispensable que reunamos esta condición, puesto que nunca debemos firmar una hipoteca (una deuda de muy larga duración) sin cobrar unos ingresos estables. Además, para que la entidad tenga suficientes garantías de que pagaremos la hipoteca, será necesario que le demostremos que disponemos de un trabajo estable y bien remunerado.

De cara a conseguir una hipoteca, el banco también verá con buenos ojos que, además de tener un contrato fijo, contemos con cierta antigüedad dentro de la empresa, así como que su proyección dentro de su sector de actividad tenga buenas perspectivas de futuro. En cambio, si llevamos pocos años dentro de una compañía y nuestro contrato es de tipo temporal, nos resultará mucho más difícil acceder a un préstamo hipotecario.

En el caso de que seamos autónomos, en tanto que nosotros seremos nuestra misma fuente de ingresos, será necesario presentar un dossier completo, claro y perfecto de toda nuestra actividad comercial, de cara a que la entidad pueda juzgar la viabilidad de nuestro negocio.

4. No tener impagos

Cuando decidimos pedir una hipoteca, las entidades nos transferirán el capital si consideran que seremos capaces de devolverles el dinero. Por tanto, no solo comprobarán que no tengamos muchos créditos vigentes o que contemos con un buen nivel de ingresos, sino que además consultarán si tenemos deudas impagadas. Para conocer esta información las entidades buscarán si nuestros datos aparecen en ficheros de morosos como ASNEF, EXPERIAN o RAI.

Además de buscar si nuestros datos aparecen en ficheros de morosos, las entidades también consultarán nuestra información crediticia en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Si encuentran algún tipo de impago bancario (por un préstamo o por una tarjeta de crédito, por ejemplo), nos resultará prácticamente imposible contratar una hipoteca.

5. Disponer de aval para acceder a la hipoteca

En ciertos casos, contar con un avalista puede ser determinante para que el banco nos conceda una hipoteca, aunque debemos ser conscientes de que contratar uno de estos productos con el respaldo de un tercero obliga a esta persona a asumir una gran responsabilidad. El avalista que actúe como garante del préstamo tendrá que responder ante los impagos del titular con todos sus bienes presentes y futuros, así que el riesgo de la operación es muy importante. Por eso, solo podemos incluirlo en la escritura si es una exigencia específica del banco, algo que puede ocurrir si no disponemos de los ahorros suficientes o si nuestro perfil no cumple las condiciones de solvencia requeridas.

Gastos de hipoteca y de compraventa

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Cuando queramos averiguar cuál es el coste de una hipoteca, no nos podemos quedar solo con la cuota mensual que pagaremos o con el interés que se aplicará sobre el préstamo hipotecario. Dentro del precio de una hipoteca también se incluyen otras partidas, como las ya conocidas comisiones, los productos vinculados y los gastos de formalización y de compraventa, que son siempre obligatorios. Por ello, si compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca, deberemos tener presente que tendremos que pagar varios impuestos y gastos administrativos que pueden llegar a alcanzar hasta el 15 % del importe total.

A continuación podemos ver un desglose estimado de los gastos con los que nos encontramos a la hora de adquirir una vivienda. Es importante destacar que los gastos de constitución de hipoteca son aquellos que en la actualidad están siendo objeto de juicios. A pesar de que aún se abonan, muchos clientes están logrando su devolución parcial.

*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En relación a los impuestos, el pago del IVA o del ITP en la transmisión de la vivienda dependerá de si esta es una vivienda de obra nueva o no; en el primer caso, pagaremos IVA, pero si es de segunda mano pagaremos ITP. En la actualidad, el IVA para la venta de viviendas se encuentra en el 10 % del precio de compraventa, aunque en tiempos de bonanza económica este suela estar al 8 %. El ITP dependerá de cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele gravar entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe escriturado, aunque este tributo puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se contrate la hipoteca, puesto que se trata de un impuesto de recaudación autonómica. En la adquisición de viviendas de segunda mano no hay que pagar el IAJD asociado a la operación de compraventa, ya que es incompatible con el ITP, pero si contratamos una hipoteca para financiar la compra, sí tendremos que abonar el IAJD de la hipoteca.

Cuando el banco ponga su oferta final sobre la mesa, insistimos en que es muy importante que realicemos un cálculo para saber cuál sería el total de la operación. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto el coste de la hipoteca como los gastos de escrituración del préstamo y de compraventa de la vivienda (los de escrituración, pese a haber sido denunciados, todavía se transfieren parcialmente a los prestatarios). Así, tendremos una idea más precisa de cuánto dinero necesitaremos para hacer frente a la constitución del contrato.

A la hora de valorar con la mayor claridad posible en qué momento nos hacen una buena oferta y cuánto dinero nos va a costar realmente, la mejor herramienta de la que podemos disponer es una calculadora de hipoteca, como la que puedes encontrar a continuación:

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Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2017

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad.

En tanto que las hipotecas son un producto que se adapta a cada perfil, realizar una comparativa de estos créditos puede ser complicado. Por ejemplo, no podemos decir si es mejor una hipoteca fija o una hipoteca, ya que es algo que dependerá de la situación personal de cada cliente y de su propia visión de la evolución de los índices de referencia. Por ello, habrá que analizar particularmente cada hipoteca para saber cuál es más conveniente según nuestra situación.

Para dar con las mejores hipotecas de 2017 es absolutamente necesario tener en cuenta todas y cada una de las características de estos productos. Así, debemos mirar si la hipoteca en cuestión tiene un interés bajo (en las hipotecas variables tendremos que fijarnos en el diferencial), si no tiene comisiones y si su vinculación no es excesiva y se adapta bien a nuestro perfil financiero. Cabe recordar, además, que en las hipotecas todos los aspectos son negociables (especialmente las comisiones); por ello, cuando nos sentemos a negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad, tenemos que tratar de conseguir las condiciones que nos beneficien más.

Por lo tanto, si queremos hacernos con una de las mejores hipotecas, no debemos caer en el error de quedarnos con la opción que nos presente nuestro banco sin compararla antes con la de otras entidades. Es posible que nuestra entidad nos haga una oferta atractiva, pero aun así es aconsejable que la comparemos con el resto de las hipotecas que se comercializan dentro del mercado. Teniendo en cuenta que las hipotecas son un producto al que estaremos ligados durante varias décadas, es fundamental que tomemos una decisión totalmente informada.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Tanto si estamos interesados en pedir una hipoteca como si ya tenemos uno de estos productos contratados y queremos cambiarnos a una mejor o pensamos en firmar una segunda hipoteca o hipoteca para segunda vivienda, siempre es recomendable solicitar, al menos, tres ofertas a otras tantas entidades financieras. Como se trata de una decisión que afectará a nuestra situación económica durante muchos años (normalmente varias décadas), es conveniente invertir el máximo tiempo posible en comparar hipotecas.

Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocerlas hipotecas desde nuestra propia casa. Además, al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero.

Utilizar un comparador de hipotecas online y gratuito nos permite descubrir rápidamente las principales características que conforman el préstamo hipotecario que nos interese, sin tener que salir de casa y con una información 100 % objetiva. Esta es la primera clave del éxito a la hora de conseguir la mejor hipoteca del mercado.

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Sobre esta página

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