Si estás pensando en comprar una vivienda y solicitar una hipoteca a un banco para financiar su coste, en HelpMyCash.com proporcionamos toda la información y las herramientas adecuadas para que puedas comparar varias hipotecas. En la siguiente tabla podremos acceder a algunas de las mejores hipotecas variables, fijas y mixtas del momento.

Hipotecas variables

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Hipotecas para pisos de banco

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¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

A estas alturas es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquel préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y se suele contratar para financiar la compra de una vivienda.

Las hipotecas son un producto financiero con una amplia duración, por este motivo no deben contratarse sin una planificación adecuada y sin comparar entre las diferentes ofertas que presentan en el mercado hipotecario actual. Además, son un producto financiero bastante complejo, por lo que a la hora de contratar un préstamo hipotecario tendremos que tener en cuenta diversos aspectos y solicitar asesoramiento profesional si no tenemos un conocimiento suficiente sobre estos conceptos.

Si vamos a adquirir una vivienda mediante financiación hipotecaria, antes de acudir a pedir información en las diferentes entidades, podemos buscar información previa de las diferentes hipotecas que existen en el mercado. Para conocer como funciona una hipoteca y de qué elementos se compone podemos utilizar un simulador de hipoteca, que además te permitirá comprobar su coste. Los principales apartados de los que está compuesta una hipoteca son:

El interés

El interés de un préstamo hipotecario es el coste del producto. En una hipoteca la parte que el banco nos financia (lo que se conoce como capital) y que posteriormente devolvemos, no supone un coste, puesto que es un dinero que no era nuestro. Sin embargo, los intereses suscitados en la amortización de ese capital en un plazo determinado sí que representan el coste de la hipoteca. El interés cuando es fijo se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca, el variable cambia tras cada revisión del índice al que esté referenciado el préstamo hipotecario, ya que se obtiene con la suma de un diferencial y un índice como el euríbor y el mixto se conforma primero con un tipo fijo y después con un tipo variable.

Cuando hablamos de interés en las hipotecas variables, también tenemos que tener en cuenta el índice de referencia al que indexamos nuestra hipoteca, el más común es el euríbor a 12 meses, aunque existen otros índices hipotecarios como IRPH o IRS. Para el 2017 se espera que aparezca el euríbor plus en sustitución del euríbor actual.

El plazo

El plazo es el tiempo establecido por el banco para que el consumidor amortice la totalidad de la hipoteca. Este podría modificarse mediante ampliaciones de plazo o amortizaciones anticipadas. Actualmente, el plazo medio concedido por los bancos españoles es de 30 años para hipotecas variables y de entre 10 y 20 para las hipotecas a interés fijo, aunque existen entidades que conceden préstamos hipotecarios hasta 40 años. Las hipotecas mixtas también conceden hasta 30 años, de los cuales pueden ser fijos los primeros (algunas entidades ofrecen desde 3 años a tipo fijo) y los restantes a tipo variable, aunque en cada opción podemos encontrar plazos más amplios, por ejemplo hipotecas variables hasta 40 años. Además, las hipotecas establecen una fecha límite de edad para amortizar la deuda, por ejemplo hasta los 75 años. De esta forma si solicitamos una hipoteca a 40 años de plazo, la edad límite a la que podríamos contratar una hipoteca así sería a los 35 años. Pero, debemos tener en cuenta que cuanto más estiremos el plazo de la hipoteca más intereses pagaremos.

El importe prestado

Es el dinero que nos concede el banco para la compra de la vivienda y será el capital a amortizar cada mes. Hoy en día los bancos ofrecen hipotecas con un importe de financiación máximo del 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Aunque algunas entidades conceden directamente hipotecas con una financiación del 100 % si disponemos de un perfil solvente y de garantías. También, es posible contratar una hipoteca 100 si firmamos una hipoteca para pisos de bancos. Sin embargo, antes de la crisis era muy habitual que los bancos concedieran financiación por encima del 100 %.

Tipos de hipotecas según el interés aplicado

El tipo de interés que se aplica a la hipoteca determinará, en gran medida, la cuota mensual que pagaremos al banco cada mes. En principio, podemos diferenciar hasta tres tipos de hipotecas según el interés que se aplique:

  • Hipotecas a interés fijo: son préstamos hipotecarios que cuentan siempre con el mismo interés, puesto que no están referenciados a ningún tipo de índice, como puede ser el euríbor. El cliente conoce desde el principio cuál será el interés de su hipoteca para siempre, así como el valor de las cuotas y el importe total de la hipoteca.
  • Hipotecas variables: estos préstamos hipotecarios conforman el interés mediante la suma de un diferencial con un valor fijo y el valor de un índice de referencia, normalmente euríbor a 12 meses. El interés varía porque el índice cotiza diariamente y cada mes arroja una cotización media. Por este motivo las hipotecas variables tienen revisión, anual o semestral, en la que se les aplica el valor del euríbor del mes o dos meses anteriores.
  • Hipotecas mixtas: los préstamos hipotecarios mixtos tienen un interés a tipo variable durante los primeros años de la hipoteca (normalmente 10 años) y posteriormente la hipoteca pasa a tener un tipo variable. Actualmente esta opción no es la más recomendable para los consumidores, ya que estas hipotecas no permiten beneficiarse de los bajos valores del euríbor, y cuando el préstamo hipotecario pase a ser variable, probablemente el índice de referencia habrá subido.
  • Hipotecas con tipo de interés combinado: incluyen simultáneamente a lo largo de todo el plazo de la hipoteca un interés variable y un interés fijo. El 50 % del capital se referencia a tipo fijo y el otro 50 % a tipo variable. El interés aplicado, en realidad, es una media de ambos, y cambiará tras cada revisión, pero las variaciones del euríbor no afectarán al 100 %, solo al 50 % del capital.

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca posiblemente sea la acción financiera más importante en la vida de muchas familias, por eso es fundamental conocer al detalle las condiciones y las obligaciones a los que estaremos sometidos a lo largo de las próximas décadas. En el caso de que no entendamos algún aspecto del contrato debemos solicitar al notario y al banco que nos informe debidamente, puesto que es su obligación y nuestro derecho, más aún si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias. De esta forma, podremos evitar sorpresas como una cláusula suelo o un aval abusivo, que nos puede perjudicar económicamente en el futuro haciendo más difícil llegar a fin de mes.

A continuación, mostramos los ocho aspectos mínimos que deberíamos tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca y que nos servirán para decantarnos por una oferta u otra:

1. El tipo de interés

El tipo de interés que nos aplican en la hipoteca, es en gran medida, el principal factor que determina el importe final de nuestro préstamo. En los últimos años hemos vivido una auténtica guerra de precios dentro del mercado de la financiación para vivienda, dando lugar a un panorama de intereses bajos, incluyendo las hipotecas fijas, que siempre habían ofrecido unos intereses muy elevados.

Una hipoteca competitiva a día de hoy ofrece un interés por debajo de euríbor + 1,25 %, para las de tipo variable y con una vinculación máxima de unos tres productos con coste. Para un hipoteca a interés fijo, estaríamos hablando de un tipo máximo de 3 % a 30 años.

En cuanto a las hipotecas con un interés mixto, ahora mismo no son la mejor opción para los clientes, pero si nos decantamos por esta modalidad, sería interesante firmar un hipoteca con un periodo fijo igual o inferior al 2 %, y un interés variable inferior al 1,5 %.

2. La cuota mensual

Es lo que pagaremos mes a mes a nuestra entidad. Según la recomendación del Banco de España, esta cuota mensual no debería superar el 35 % de todos los ingresos netos mensuales de todos los titulares, ya que entonces es más probable que tenga lugar un impago. Por ejemplo, una pareja que gane cada uno 1.000 euros (2.000 euros mensuales netos en total), podría permitirse una hipoteca con una cuota máxima de 700 euros.

Las hipotecas a interés fijo tienen como principal aliciente el mantener la misma cuota mensual a lo largo de toda su vida, evitando las posibles subidas de índices de referencia. Por el contrario, las hipotecas ligadas a índices como el euríbor varían su mensualidad cada año, tras pasar la revisión (por este motivo, al calcular la cuota se recomienda tomar valores aproximados del euríbor como un 2 % o un 3 %). Las hipotecas mixtas se componen de un primer tramo fijo, en el que la cuota se mantiene estable, para seguir con la segunda parte del préstamo, en la que la mensualidad varía.

3. La financiación

Como decíamos anteriormente, las hipotecas normalmente suelen financiar hasta el 80 % del valor de compraventa o de tasación. No obstante las llamadas hipotecas 100, muy habituales al inicio de la crisis pero ahora menos frecuentes, son créditos hipotecarios que pueden proporcionar el valor completo de nuestro nuevo hogar. De hecho, las hipotecas 100 más gastos, llegan incluso a financiar los gastos derivados del proceso de escrituración de hipoteca y compraventa.

Tras la crisis económica, la mayoría de hipotecas financian como máximo el 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa. Sin embargo, las hipotecas 100 % de financiación no se han extinguido y la vía más asequible para conseguirlas es adquirir uno de los pisos de bancos o una financiación de más del 80 % a través de una hipoteca joven para menores de 35 años. También podemos hacerlos con una hipoteca 100 si contamos con un perfil económico muy solvente.

4. Las comisiones

Las comisiones son habituales en la mayoría de préstamos hipotecarios, sin embargo, en el mercado actual hay muchas entidades que siguen una política de cero comisiones. La mejor opción es firmar una hipoteca que no aplique ninguna comisión o al menos que cuente con el mínimo posible. Sin embargo, si el préstamo hipotecario que vamos a firmar cuenta con alguna, podemos negociar con la entidad la eliminación de dicha comisión o la rebaja de su valor. Es muy importante que evitemos la comisión de apertura, para no pagar nada al firmar la hipoteca y la comisiones por de amortización anticipada, puesto que el banco nos cobrará por adelantar el pago de la deuda. Las hipotecas fijas suelen aplicar más comisiones y más costosas, sobre todo la comisión de apertura. Además, estas hipotecas cuentan con una comisión por riesgo de tipo de interés, a diferencia de las hipotecas variables. La comisión de riesgo por tipo de interés se activa por anticipar (parcial o totalmente la deuda) o subrogar la hipoteca.

hipotecas baratas5. Las comisiones de la cuenta asociada

No sólo hemos de llevar cuidado con las comisiones que nuestra hipoteca pueda tener. Existe la creencia popular de que la cuenta en la que domiciliamos los pagos de la hipoteca debe ser gratuita. Lo cierto es que esto no tiene porqué ser así, por lo que será nuestro deber preguntar sobre este punto al banco. Para que la cuenta corriente sea de pago se tendrá que recoger esta condición en la FIPRE, nos deberán informar del coste total que corresponde al mantenimiento de la cuenta, este coste deberá figurar en el contrato y no podrá ser modificado unilateralmente por la entidad.

Un consejo: si tenemos la posibilidad, es mejor que solicitemos la cuenta de la entidad online, que normalmente no aplica comisiones y es la que más garantías ofrece de no empezar a aplicarlas en el futuro. Si no tiene banca online, deberíamos negociar una cuenta totalmente libre de comisiones.

6. Los productos vinculados

Los bancos normalmente requieren que junto con la hipoteca se contraten también productos vinculados: seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, domiciliación de nómina, domiciliación de recibos, tarjeta de crédito, tarjeta de débito, seguro del automóvil etc. Estos productos vinculados bonifican el interés, de modo que cuanta más vinculación contratemos, el banco abaratará más el interés. Sin embargo, debemos tener en cuenta que una hipoteca con excesiva vinculación y un interés muy bajo, puede acabar saliendo muy cara y atándonos a la entidad. Dentro de los productos vinculados tenemos que hacer una distinción entre productos con coste, como los seguros y productos sin coste, como las domiciliaciones de nómina y recibos.

7. El plazo de amortización

Es el tiempo total que dispondremos para amortizar la hipoteca. Hay que saber que cuánto más estiremos el plazo, mayor será el importe del préstamo hipotecario, porque aumentarán los intereses a devolver. Actualmente, ya no se conceden hipotecas a 50 años como ocurría antes de la crisis. Lo habitual ahora es firmar una hipoteca a 30 años, aunque poco a poco comienzan a aparecer préstamos hipotecarios a 40 años, sobre todo en las hipotecas a tipo variable, ya que las hipotecas fijas siguen teniendo un plazo más reducido.

--> Consejo: en el caso de las hipotecas variables, es más rentable contratarlas a un plazo largo, por ejemplo 30 años y sin comisión de amortización. De esta forma la cuota mensual de la hipoteca será baja y si la amortizamos anticipadamente reduciremos el numero de años y de intereses. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio para amortizar la deuda es inferior, aproximadamente de 20 años.

8. La flexibilidad

La flexibilidad de las hipotecas normalmente está relacionada con las condiciones de pago que impone el banco. Algunas entidades conceden hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de elegir cómo y cuándo pagar o destinar más o menos dinero en ciertos momentos (o dejar de hacerlo totalmente durante un tiempo determinado). Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre.También, algunas entidades bancarias permiten elegir el plazo de amortización de la hipoteca: mensual, semestral o anual. Debemos ser conscientes que algunos de estas condiciones pueden repercutir en el importe total de la hipoteca, por ejemplo, al solicitar una carencia total de hipoteca de un año, tras acabar el periodo de carencia, seguiremos debiendo el mismo capital pero sumándole un año más de pagar intereses.

El siguiente paso después de conocer las características de la hipoteca es calcular el total de la operación de compraventa y formación de escritura, junto con la cuota mensual del préstamo y el coste de las vinculaciones. Así, podremos saber del cierto si nos podemos permitir la hipoteca o no. Esto podemos llevarlo a cabo con un simulador de cuota mensual gratuito, como el que puedes encontrar a continuación.

¿Cómo conseguir las mejores hipotecas?

La verdad es que no existe una fórmula secreta para conseguir las hipotecas más baratas del mercado, sino que la clave se centra en leer y comprender todos los apartados del producto y ver si nos convienen o no en función con nuestro perfil financiero presente y futuro. Lo más importante es que calculemos si nos la podemos permitir según nuestra situación económica. A continuación, damos algunos consejos para conseguir las mejores hipotecas del momento:

  • Comprender las condiciones de la hipoteca antes de firmar. Para ello debemos solicitar la FIPER y preguntar al banco por todos los apartados que nos son más desconocidos.
  • Además de solicitar la FIPER, también debemos pedir la oferta vinculante, que el banco muchas veces no entrega directamente. En ella se recogen las condiciones específicas que tendremos en la hipoteca. No requiere ser firmado y sólo vincula al banco.
  • Comprobar que todo lo que se incluye en la oferta vinculante se encuentra reflejado en el contrato hipotecario y viceversa, que todo lo que esté en el contrato se haya negociado antes en la FIPER.
  • Estar abierto a que lo mejor es comparar entre varios bancos y no quedarnos únicamente con la hipoteca que nos ofrezca nuestro banco de toda la vida. Las hipotecas son un producto a largo tiempo y debemos elegir la oferta que mejor se adapte a nuestra situación presente y futura.
  • Para agilizar el proceso y contrastar las condiciones de cada hipoteca adecuadamente, la opción más adecuada es utilizar un comparador de hipotecas online. Desde casa y de forma gratuita podremos analizar las opciones de cada préstamo hipotecario y después acudir a las entidades que ofrezcan las hipotecas que más nos interesan.
  • Cuando acudamos a las entidades que ofrecen la hipotecas que más nos interesan, debemos adoptar una postura negociadora y crítica. Las hipotecas son un producto negociable al 100 %. Para saber como encauzar la negociación es bueno apoyarse en una manual, como la guía sobre las 25 preguntas que hacerle al banco sobre la hipoteca, creada por los expertos de HelpMyCash.com.
  • Asegurarnos de que comprendemos todas las cláusulas y condiciones a las que nos acogeremos en el contrato hipotecario. No debemos dar nada por sabido, es obligación del banco y del notario aclararnos cada punto. Por tanto debemos preguntar al banco por cualquier dato que no comprendamos, si no nos podría perjudicar en el futuro, como por ejemplo la existencia de una cláusula suelo, que limite el tipo de interés de la hipoteca si el euríbor baja y como resultado, no nos podemos beneficiar del descenso.
  • Conocer bien el precio y condiciones de los productos vinculados como, seguros o planes de pensiones, saber su bonificación y qué ocurre si los damos de baja. No contratar productos vinculados que no necesitemos y que además, tengan un coste elevado, como por ejemplo un plan de pensiones. Este producto es arriesgado y puede que no sea de primera necesidad.
  • Tener muy presente antes de firmar, las comisiones que incluye el préstamo hipotecario. Puede que no contenga comisión de apertura que nos ahorre afrontar un pago de inicio, pero sí puede incluir comisiones por modificación de la hipoteca, como novación, o por cambio de entidad, subrogación, o por amortización anticipada.
  • Contar con la ayuda de un bróker de hipotecas, si bien encarece inicialmente la hipoteca, permite acceder a mejores condiciones. Es especialmente recomendable para aquellas personas que no tienen tiempo para buscar la mejor hipoteca del mercado o que simplemente desconocen estos productos.

Además, para conseguir hipotecas que permitan comprarnos la casa de nuestros sueños podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo pedir una hipoteca al banco. En ella encontraremos un cuestionario con 25 preguntas resueltas acerca de todo lo que debemos preguntar durante la entrevista con la entidad bancaria, además incluye consejos y plantillas para imprimir y rellenar en el mismo banco para que no te olvides de apuntar ningún dato.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

5 requisitos básicos para pedir una hipoteca

Actualmente, conseguir una hipoteca no es tan sencillo como podía serlo antes de la crisis económica, ya que entonces muchos perfiles podían acceder a una hipoteca porque los requisitos no eran muy estrictos. Hoy en día, para firmar una hipoteca la banca requiere demostrar solvencia y garantías de pago, por lo que, ahora más que nunca, solo los perfiles solventes pueden acceder a la financiación hipotecaria. Los principales requisitos para conseguir hipotecas son los siguientes:

1. Ahorros suficientes

Es un requisito fundamental tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de compraventa de la vivienda. El motivo es el siguiente: este 35 % se compone de entre un 10 % y un 15 % correspondiente a los gastos de formalización de la hipoteca e impuestos y un 20 % del valor de la vivienda, ya que los bancos conceden como máximo un 80 % de financiación (normalmente un 80 % del valor más bajo entre tasación y compraventa).

Por ejemplo, para una vivienda con un importe de 100.000 €, el banco nos concederá una hipoteca que financie el 80 %, es decir, 80.000 € Por lo tanto debemos disponer de 20.000 € más el 15 % de 100.000 € en gastos de apertura, es decir 15.000 €. En definitiva 35.000 € ahorrados.

2. Alto nivel de ingresos

Actualmente conseguir una hipoteca sin ingresos o con salarios bajos es misión imposible, a diferencia de lo que ocurría antes de la crisis. Los bancos requieren un alto nivel de ingresos, y por lo general suelen poner como requisitos nóminas superiores a 2.000 € entre todos los titulares de la hipoteca.

Además si el préstamo hipotecario a solicitar es para una segunda residencia, las entidades elevan el listón de solvencia y requieren nóminas más elevadas que para hipotecas para vivienda habitual.

3. Estabilidad laboral

Para los bancos es imprescindible que dispongamos de un trabajo estable a la hora de concedernos una hipoteca, como principal garantía de pago. Antes de la crisis las entidades concedían hipotecas a personas que no tenían trabajos fijos, o sí tenían pero no disponían de antigüedad.

Actualmente, se exige contrato indefinido y antigüedad laboral. Hay que tener en cuenta que esto es bueno tanto para la entidad como para el cliente, porque no debemos enfrentarnos a una hipoteca, que es un producto largo y complejo, con unos ingresos inestables o inciertos.

Las entidades bancarias priman los perfiles solventes y con altas garantías de pago, ofreciendo mejores condiciones a colectivos como los funcionarios, ya que estos presentan un trabajo fijo y un sueldo estable.

4. Disponer de avales

Avalar una hipoteca es una opción arriesgada para el avalista puesto que poco tiene que ganar y sí mucho que perder. El avalista será más necesario si no contamos con los ahorros o ingresos suficientes. Sin embargo, avalar es una operación muy arriesgada, ya que no reporta ninguna ventaja al avalista pero sí muchos riesgos, porque en caso de impago de la hipoteca responderá con sus bienes presentes y futuros. Por lo tanto, antes de poner en el compromiso de que un familiar nos avale la hipoteca, es mejore sopesar otras opciones como por ejemplo alquilar una vivienda hasta que de verdad dispongamos de un perfil más seguro para firmar una hipoteca.

5. No tener impagos

Es un requisito indispensable, para que el banco de posite su confianza en nosotros y nos conceda la hipoteca, no figurar en algún fichero de morosos como RAI o ASNEF. La solvencia es prioritaria tanto para el banco como para el consumidor a la hora de firmar una hipoteca. El banco necesita altas provabilidades de que el cliente va a poder afrontar toda la deuda y el consumidor también debe asegurarse lo máximo posible que va a poder asumir el gasto que supone un préstamo hipotecario, que se prolongará durante varias décadas. Por lo tanto, para garantizarnos de que el banco nos va a conceder una hipoteca debemos presentar un expediente bancario impoluto que refleje nuestra solvencia.

Finalidades de las hipotecas

Cuando hablamos de pedir una hipoteca al banco estamos acostumbrados a relacionar la idea con la prestación económica para financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, la concesión de hipotecas no se limita a esta única transacción, ya que existen otras posibilidades por las que podemos pedir una hipoteca al banco. Las finalidades de las hipotecas variarán en función de nuestras necesidades y objetivos, de esta forma podemos distinguir varios modelos de hipotecas. A continuación explicamos las principales finalidades de las hipotecas:

Hipotecas para primera vivienda

Las hipotecas para primera residencia son los modelos de financiación que más se solicitan y, por tanto, las hipotecas que más comercializan y promocionan los bancos. Además, son las más fáciles de conseguir para los clientes por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades de impago: si tuviéramos contratadas dos hipotecas (una para primera vivienda y otra para una vivienda vacacional) y nos surgiera un problema económico, si nos viéramos obligados a dejar de pagar una hipoteca, sin duda alguna renunciaríamos antes a la segunda vivienda. Dejar de pagar la vivienda habitual, es algo prácticamente todo el mundo intenta evitar a toda costa.
  • Es más sencillo venderlas: las primeras viviendas, generalmente, se encuentran en núcleos urbanos grandes, por ejemplo en capitales de provincia y grandes ciudades, a diferencia de las hipotecas para segunda vivienda, que suelen ubicarse en regiones más turísticas o rurales y por ello dificulta su venta a lo largo de todo el año.

Hipotecas para segunda vivienda

Los bancos que comercializan hipotecas para segunda vivienda suelen ser más exigentes que para la concesión de una hipoteca para primera residencia. Por lo general, la financiación suele ser inferior, aproximadamente menos del 70 %, aunque existen entidades que pueden llegar a ofrecer hasta un 80 %. Los ahorros exigidos para una segunda hipoteca suelen ser superiores al 40 % o 50 % y el plazo también se reduce, a los 20 o 25 años. Los requisitos son superiores por dos motivos:

  • En caso de atravesar un momento de dificultad económica es más fácil dejar de pagar la segunda residencia que la primera, ya que la vivienda habitual es una primera necesidad.
  • Una segunda residencia es más dificil de vender, por lo que las hipotecas para financiar su compra tienen unas condiciones más estrictas, como menor financiación, menor plazo para amortizar la hipoteca, y más solvencia del cliente. Esto se da porque en caso de impago, el banco tendrá más dificultad para poder vender estos inmuebles, ya que suelen ubicarse en entornos vacacionales con menor capacidad de venta.

Hipotecas para pisos de banco

Las hipotecas para pisos de bancos son préstamos hipotecarios que tienen como objetivo financiar la adquisición de una vivienda que es propiedad de una entidad bancaria. Podemos encontrar hipotecas para pisos de bancos de la Sareb (la entidad encargada de gestionar los activos de los bancos) e hipotecas para pisos del banco en el portal inmobiliario de las entidades bancarias. Hay que saber que en ocasiones, estas viviendas provienen de embargos, por lo que no corresponden a viviendas nuevas y se encuentran ubicadas en emplazamientos determinados, por lo que no podremos elegir la zona.

Este tipo de hipotecas no son más baratas que el resto, ya que normalmente aplican el mismo tipo de interés, comisiones y productos vinculados. Sin embargo, tienen una ventaja y es que las entidades, en su mayoría, financian el 100 % del inmueble, algo muy útil para aquellos que no disponen de ahorros suficientes como para solicitar una hipoteca normal.

La desventaja que tienen este tipo de hipotecas es que solo podremos elegir una de las viviendas que se encuentren en la cartera del banco , no la que nosotros queramos, por ejemplo no podríamos elegir el barrio o la zona en la que nos gustaría vivir, ya que los bancos no tienen viviendas en todos los barrios. Además, gran parte de estos inmuebles son viviendas procedentes de embargos, por lo que tampoco serían viviendas de obra nueva.

Hipotecas para construcción

Las hipotecas autopromotor están destinadas a financiar o bien la compra de un terreno y la posterior construcción de una vivienda en éste, o bien la const rucción de la vivienda si ya disponemos del terreno. Algunas entidades bancarias no ofrecen hipotecas exclusivas con finalidad autopromotora o para construcción, ya que suelen adaptar las características de las hipotecas de primera vivienda para financiar la construcción de un inmueble.

Sin embargo, las entidades bancarias que cuentan en su cartera de ofertas con este producto financiero imponen unas características y condiciones especiales, que en la mayoría de los casos son ajustables al proyecto que aporta cada cliente. Las hipotecas para construcción también están destinadas para reformar una vivienda.

Hipotecas para subrogación

Cuando nos referimos a hipotecas para subrogación hablamos de los préstamos hipotecarios que permiten cambiar la hipoteca de banco. Se crearon con el objetivo de ayudar a los clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca y quieren trasladar el préstamo a otro banco para conseguir mejores condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y abrir una de nueva, un proceso que sería bastante caro y complejo. Con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el tipo de interés aplicado, ya sea rebajarlo o cambiando el índice de referencia.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca podremos modificar el interés: pasar de un tipo fijo a un tipo variable, o de un índice de referencia como el IRPH a otro como el euríbor, por ejemplo. También podremos suprimir o reducir comisiones y productos vinculados, ya que firmaríamos un nuevo contrato de hipoteca.

Para estar seguros de que nos sale a cuenta la subrogación hipotecaria, resulta conveniente calcular el importe de esta para poder calcular el tiempo en el que podríamos amortizarla y así conocer realmente cuál es el nivel de ahorro que nos traerá este cambio.

LLevar a cabo una subrogación es un trámite para el que no necesitamos pedir permiso a nuestra entidad bancaria. El único requisito que debemos cumplir, es haber pagado sin problemas los 3 primeros años de cuotas de la hipoteca. Algunas entidades exigen 5 años, otras 2 años, pero lo más habitual son 3 años.

Podemos encontrar todos los consejos, dudas resueltas y pasos a seguir para hacer una subrogación en la guía gratuita: Cómo subrogar tu hipoteca.

Hipotecas para inversión

Comprar una vivienda siempre es una inversión. Actualmente es un buen momento para invertir en vivienda, puesto que el precio de los inmuebles no es tan elevado como antes de la crisis y los intereses de las hipotecas son muy asequibles. Por lo tanto confluyen en el mercado dos variables que suelen ser antagónicas.

¿Qué documentación debo presentar para solicitar una hipoteca?

Un aspecto fundamental, pero que puede pasar desapercibido o quedar en segundo plano, es la documentación que nuestra entidad nos va a pedir cuando solicitemos la hipoteca. Un expediente hipotecario bien presentado, actual y completo nos dará ventajas a la hora de conseguir el préstamo hipotecario; por una parte, le enseñaremos a la entidad que somos personas serias y no les trasmitimos desconfianza y por otra, ganamos tiempo porque facilitamos al banco su trabajo.

Tanto las personas que vayan a solicitar una hipoteca como los que avalen el préstamo deberán presentar la siguiente documentación:

  • Los NIF o NIE en vigor
  • Vida laboral actualizada
  • La declaración del IRPF más reciente
  • Extractos bancarios de los últimos meses
  • Contrato de arras o escritura de compraventa
  • Escrituras o notas simples de notas las propiedades que Últimos recibos de préstamos que tengamos
  • Si estamos viviendo en una casa arrendada, contrato de alquiler y los últimos recibos
  • Justificantes de otros ingresos o rentas

La documentación que se especifica arriba es de carácter general, pero si somos asalariados, autónomos o empresa, el banco nos va a exigir que presentemos lo siguiente:

  • Asalariados: deberán presentar el contrato laboral y las tres últimas nóminas.
  • Autónomos: resumen del IVA del año anterior, pagos trimestrales del IVA del año en curso, pagos fraccionados del año pasado y últimos recibos del pago a la Seguridad Social.
  • Empresas: Impuesto de Sociedades, Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada, escritura de constitución e información sobre los clientes más importantes, proveedores, posición en el mercado y datos que puedan acreditar la solvencia del negocio.

Si necesitamos un aval para que nos concedan la hipoteca, éste también tendrá que presentar información relativa a su identidad y a su situación financiera, para demostrar que es un perfil solvente y de garantías para avalar la hipoteca.

Hipotecas con condiciones especiales

Existen hipotecas que ofrecen ventajas especiales para facilitar a los clientes el pago de las cuotas. En otras se incluyen condiciones específicas para proteger a los hipotecados de un posible embargo. Finalmente, algunas hipotecas reportan dinero a personas que ya tienen una vivienda en propiedad. A continuación, mostramos algunas de estas hipotecas con características especiales:

Hipotecas para tener más liquidez

  • Hipotecas con carencia: las hipotecas que cuentan con carenci total permiten dejar de pagar la hipoteca durante un periodo de tiempo. Si la carencia es parcial permite pagar un importe inferior. Normalmente la carencia parcial consiste en pagar la parte de la cuota correspondiente a los intereses, es lo que se denomina carencia de capital. El tiempo de duración de la carencia depende de cada banco, aunque el plazo medio suele ser de 3 años. Tras la carencia parcial, el capital pendiente a amortizar seguirá siendo el mismo y el plazo habrá aumentado (el mismo tiempo que haya durado la carencia), por lo que el importe final del préstamo hipotecario se incrementa. La carencia de hipoteca, solo debe emplearse como una solución temporal y nunca como un recurso habitual, ya que encarece la hipoteca y puede acabar suponiendo un coste muy elevado. Tras la carencia total, es decir no pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra, el precio final también aumentará.
  • Hipotecas abiertas: las hipotecas abiertas, o créditos hipotecarios, son los préstamos que permiten volver a disponer del dinero ya amortizado. De esta forma, nos ahorrarnos tener que pedir un préstamo personal o cualquier otro crédito para hacer frente a gastos imprevistos. Con las hipotecas abiertas, llevar a cabo una subrogación es más complicado, ya que sólo podremos trasladar nuestro contrato a otra entidad que conceda hipotecas abierta y no una hipoteca variable o a interés fijo.Algunas hipotecas conceden esta opción de línea abierta, pero en realidad son hipotecas normales. Para que sea una hipoteca abierta tiene que aparecer detallado en el contrato hipotecario.

Tanto las hipotecas con carencia como las hipotecas abiertas pueden suponer una ventaja y proporcionar liquidez al cliente en un momento puntual, pero debemos tener en cuenta que a largo plazo suponen un incremento de la deuda total, es decir, que el coste de la hipoteca en total aumenta.

Hipotecas menos habituales

Las siguientes hipotecas son préstamos hipotecarios menos conocidos. A pesar de ello, se comercializan o han sido muy populares en algún momento, por lo que siguen vigentes en el mercado hipotecario:

  • Hipoteca inversa: existe otro tipo de hipotecas que quizá no se encuentran entre las más comunes, como por ejemplo, la hipoteca inversa o la hipoteca multidivisa. Cuando nos referimos a hipoteca inversa hablamos de un producto financiero que está destinado especialmente a personas mayores, que ponen su vivienda como garantía a cambio de recibir una renta mensual garantizada. Por lo tanto, el funcionamiento de este tipo de hipotecas es "inverso" al tradicional, ya que para conseguir la financiación se debe disponer de una vivienda, al contrario que ocurre con las hipotecas tradicionales que son la fuente de financiación para la compra de una vivienda. Las hipotecas inversas han dejado progresivamente de comercializarse debido a la poca demanda de los mayores. Las principales causas son la desconfianza de los clientes frente a estas hipotecas y a que los bancos cada vez tienen menos interés en ir acumulando inmuebles.
  • Hipoteca puente: otra fórmula de financiación son las hipotecas puente para el cambio de vivienda. Son un modelo de préstamos hipotecarios que conceden la posibilidad de cambiar la vivienda sin haber terminado de pagar la hipoteca de la casa habitual. Si el banco nos concede una hipoteca puente significa que le estamos devolviendo dos hipotecas en una sola. Hoy en día las entidades de crédito siguen comercializando estas hipotecas aunque no las publiciten, por lo tanto para conseguirlas tendremos que preguntar por ellas a la entidad.

Gastos de las hipotecas y compraventa

Cuando nos referimos al coste de una hipoteca no podemos quedarnos simplemente con la cuota mensual o tener solo en cuenta el interés. El coste de una hipoteca va más allá e incluye comisiones, productos vinculados, gastos de formalización y apertura. A parte de todo ello, cuando compramos una vivienda financiada mediante una hipoteca trae consigo el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 15 % del importe total.

Estos impuestos y gastos aproximadose son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 €
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 €
Impuestos IAJD 2.000 € IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 €
*Gastos calculados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €.

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la vivienda hipotecada es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos, en 2016, el IVA está al 10 % por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero en tiempos de bonanza económica suele estar más bajo, al 8 %. El ITP varía según cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 10 %.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1 % del importe escriturado, aunque este impuesto puede variar dependiendo de cada ciudad, ya que su valor está determinado por cada comunidad autónoma (en el País Vasco es del 0 %, por ejemplo). En la compraventa de vivienda de segunda mano no tendremos que pagar IAJD, al ser incompatible con el ITP, pero si firmamos una hipoteca, sí tendremos que afrontar el IAJD respecto a la hipoteca.

Préstamos con garantía hipotecaria: ¿qué son?

Debemos recalcar que las hipotecas no son lo mismo que los préstamos con garantía hipotecaria, ya que la finalidad de éstos no es adquirir una vivienda, sino disponer de liquidez para hacer reformas, comprar un coche, pagar estudios, reagrupar deudas, entre otros. Son la última oportunidad de obtener crédito para todas aquellas personas que tienen ingresos irregulares, sufren embargos o están en alguna lista de morosos como RAI o ASNEF.

En España, lo más común es que este tipo de préstamos, al contrario que las hipotecas, no los concedan los bancos, sino empresas de capital privado. que permiten conseguir hasta 300.000 euros poniendo como garantía un inmueble que ya esté pagado o que tenga una hipoteca prácticamente liquidada. Como la garantía es una vivienda, en caso de impago corremos el riesgo de perderla a favor de la entidad prestamista o el banco. Por lo tanto, debemos conocer bien las consecuencias negativas que puede tener contratar este tipo de productos, si dejamos de pagar las cuotas.

¿En qué se diferencian de las hipotecas?

En esencia, los préstamos con garantía hipotecaria se parecen bastante a las hipotecas, en el hecho de que ambos productos bancarios cuentan con plazos de amortización largos, o la posibilidad de conseguir grandes cantidades de dinero.

Sin embargo, a pesar de que su parecido, podemos señalar algunas diferencias particulares entre las hipotecas, y los préstamos con garantía hipotecaria:

  • La solvencia no es un requisito: para conseguir un préstamo con garantía hipotecaria no necesitamos un perfil solvente, ya que podemos conseguir este tipo de financiación aunque figuremos en algún fichero de morosos como ASNEF. Sin embargo, para firmar una hipoteca normal es totalmente imprescindible tener un perfil muy solvente y, evidentemente, no tener muchas deudas acumuladas. Si la solvencia no es un requisito, podemos hacernos una idea del nivel de riesgo de este formato financiero, que sólo debe utilizarse como último recurso.
  • Intereses más altos: los préstamos con garantía hipotecaria suelen cobrar intereses más altos que las hipotecas normales, por encima del 3 %, mientras que el diferencial medio de las hipotecas variables se encuentra en el 1,50 % y el interés de las hipotecas fijas se sitúa en torno al 3 %.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para comparar y encontrar las auténticas hipotecas baratas sería un error fijarse únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario, ya que algunas hipotecas que a primera vista son atractivas por tener un interés bajo, suelen recuperar el dinero por otro lado, generalmente a través de comisiones y productos vinculados proporcionados por la misma entidad.

En realidad, las hipotecas no son mejores o peores para todos por igual, ya que son un producto personalizado. Por ejemplo, decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable, dependerá de la situación económica y personal de la persona que la contrate. Las hipotecas fijas son productos orientados para clientes más solventes, con estabilidad laboral y personal, y con mayor aversión al riesgo. Las hipotecas variables, por contra son más accesibles ya que al contar con un plazo más largo y un interés inferior, la cuota es más baja.

Si queremos encontrar las mejores hipotecas hay que tener en cuenta todas las características. Debemos fijarnos que el préstamo hipotecario tenga un bajo interés (en las hipotecas variables fijarnos sobre todo en el diferencial), que no cobre comisiones, no exija una vinculación excesiva con el banco y se adapte a nuestro perfil financiero. En las hipotecas todos los aspectos son negociable, sobre todo las comisiones, por eso cuando nos sentemos a negociar con la entidad las condiciones de la hipoteca, tendremos que intentar conseguir las opciones que más nos benefician.

Por lo tanto, para encontrar las mejores hipotecas no debemos caer en el error de firmar la opción que nos presenta nuestro banco de toda la vida sin comparar en otras entidades. Puede ser que nuestro banco nos realice una buena oferta, pero debemos compararla con el resto de hipotecas que hay en el mercado, ya que las hipotecas son un producto que nos acompañaran a lo largo de varias décadas, por lo que es vital acertar con la decisión.

Compara hipoteca y quédate con la mejor

Puesto que las hipotecas nos acompañarán a lo largo de bastante tiempo, conviene asegurarnos de firmar el préstamo hipotecario con las mejores condiciones. Para ello, la recomendación es comparar varias hipotecas al mismo tiempo, tres como mínimo.

Para empezar, antes de acudir a los bancos podemos utilizar comparador de hipotecas online gratuito, que nos permitirá conocer los productos desde casa. Además, al comparar hipotecas podremos ver que ofrece cada entidad y conocer mejor el lenguaje financiero.

Otra ventaja del comparador de hipotecas, es que nos permitirá elegir a los bancos a los que acudiremos porque realmente nos interesa su oferta.

Un comparador de hipotecas gratuito nos permite analizar las diferentes condiciones de cada hipoteca todas las veces que queramos, de forma gratuita y sin tener que movernos de casa, por lo que la búsqueda de una buena hipoteca se agiliza.


FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre hipotecas?

Si tenemos dudas sobre algunas de las características de las hipotecas, sobre cómo contratarlas, distinguir el tipo de interés que nos conviene más o conocer si es posible hacer cambios en la hipoteca tras la firma... esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿Qué es una hipoteca y qué la diferencia de un préstamo personal?

Una hipoteca es un modelo de financiación que a diferencia de un préstamo personal, además de tener una garantía personal cuenta con el respaldo de un bien inmueble. Por este motivo el interés de los préstamos hipotecarios es más reducido que el que se aplica en los préstamos personales. El objetivo más común de una hipoteca es financiar la compra de una primera vivienda, aunque existen otras finalidades, como adquirir una segunda residencia, hipotecas para construcción o para inversión. Dentro de las hipotecas podemos hacer distinción entre préstamos hipotecarios y crédito hipotecario.

2.-¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

Esta pregunta tan habitual, sobre todo ahora que las hipotecas a interés fijo se han puesto de moda, no tiene una respuesta universal. En realidad depende del perfil de cada cliente y de su aversión al riesgo. Las hipotecas fijas tienen cuotas más elevadas, porque a corto plazo su interés es más elevado y su plazo también es más corto. Por lo tanto son un tipo de hipotecas más asequibles a perfiles con salarios altos.

3.- ¿Es el interés lo más importante?

El interés es un apartado del contrato muy importante, pero no es el único que hay que tener en cuenta. Actualmente existen hipotecas con intereses bajos, menores de euríbor + 1 % a tipo variable y por debajo del 3 % a tipo fijo, pero en algunas ocasiones los bancos recuperan beneficios mediante la vinculación (seguros, tarjetas, planes de pensiones) y comisiones.

La hipoteca perfecta es aquella que mantiene un equilibrio entre interés (a tipo variable inferior a euríbor + 1,25 % con vinculación), productos vinculados (no más de dos productos con coste) y comisiones (a ser posible, sin comisiones, evitando siempre la de apertura).

4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?

  • Ahorros elevados, aproximadamente del 35 % del valor de la vivienda.
  • Trabajo estable y con antigüedad.
  • Ingresos elevados, 2.000 € aproximadamente.
  • No tener deudas ni figurar en archivos de morosos.

5.-¿Es posible conseguir una financiación del 100 %?

Aunque los bancos anuncian hipotecas con una financiación máxima del 80 %, sí que es posible conseguir hipotecas 100 en el mercado actual:

  • Hipotecas para pisos de bancos.
  • Perfiles muy solventes, trabajos fijos e ingresos altos.
  • Tasación superior al valor de compraventa.

6. -¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?

La subrogación de hipoteca es el procedimiento que nos permite llevar nuestra hipoteca a otra entidad. Esto no requiere el permiso de nuestro banco actual, aunque no podremos hacerlo hasta que hayan pasado 3 años de pagos ininterrumpidos del préstamo.

Para subrogar la hipoteca de entidad, necesitaremos conseguir que un banco nos ofrezca un trato mejor que el que ya tenemos. Esta entidad se pondrá en contacto con el acreedor actual de nuestra hipoteca, para presentarle la oferta que nos ha hecho a nosotros. Si nuestro banco actual iguala o mejora la oferta de la nueva entidad, nos tocará hacer una novación y nos quedaremos en en la misma entidad que estamos, aunque mejoraremos las condiciones. Si por el contrario, no nos presentan una contraoferta, podremos llevar a cabo la subrogación.

7.-¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?

La respuesta es sí. A través de una novación o una subrogación de hipoteca se pueden modificar los siguientes aspectos:

  • El tipo de interés pactado, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo).
  • Ampliar el capital solicitado (solo con una novación).
  • Reducir o ampliar el plazo de amortización.
  • Añadir o eliminar titulares de la hipoteca (solo con la novación).

8.-¿Es obligatorio contratar seguros con la hipoteca?

La respuesta es no. El único seguro obligatorio por Ley, si solicitamos una hipoteca, es el seguro de incendios, que puede contratase con el banco que solicitamos la hipoteca o en cualquier otra entidad. Lo que ocurre, es que los bancos exigen la contratación de varios seguros a cambio de rebajar el interés de la hipoteca.

Si no contratamos todos los productos vinculados exigidos por el banco, los intereses de la hipoteca pueden subir, por lo que debemos decir qué nos conviene más. Además, las entidades pueden negarse a conceder la financiación si no se contrata toda la vinculación.

9.-¿Se puede dejar de pagar la hipoteca durante un tiempo?

Sí, es posible dejar de pagar el total de la cuota hipotecaria o parte de ella si solicitamos una carencia de hipoteca. Algunas entidades permiten por contrato este tipo de recurso. La carencia de capital permite pagar únicamente la parte del interés incluida en la cuota. La carencia total permite no pagar las cuotas de la hipoteca de forma íntegra. Sin embargo, tras la carencia hipotecaria, seguiremos debiendo el mismo importe más lo generado en intereses, ya que el plazo del préstamo hipotecario se incrementa el mismo tiempo que dura la carencia. Por tanto, la carencia es un recurso para una falta eventual de liquidez, pero nunca debe ser una alternativa habitual porque a largo plazo aumenta el coste de la hipoteca. De modo que recurrir a la carencia como una práctica habitual conlleva un riesgo elevado porque puede provocar que al final el importe de la hipoteca crezca tanto que no podamos afrontar su coste.

10.- ¿Qué me conviene más, amortizar plazo o cuota?

Amortizar la hipoteca siempre es una buena opción porque nos permitirá ahorrar mucho en concepto de intereses. Para amortizar la hipoteca podemos elegir entre reducir cuota o plazo, teniendo en cuenta que ahorraremos más dinero amortizando plazo.

El motivo es que con la reducción de plazo disminuimos el número de cuotas a pagar y por consiguiente el tiempo durante el que pagaremos la hipoteca, de esta forma pagamos menos intereses, aunque la cuota mensual se mantiene estable. Con la amortización de cuota también se reducen los intereses pero de forma menos notoria, pero el importe de la cuota mensual disminuye, por lo que es una opción mas ventajosa si a parte de ahorrar queremos disponer de más liquidez mensual. En cualquier caso, amortizar hipoteca a través de cuota o plazo siempre genera un ahorro.

Además amortizar la hipoteca puede proporcionarnos beneficios en forma de desgravación fiscal si hemos firmado una hipoteca antes de 2013, porque tenemos la posibilidad de desgravar el 15 % de la cantidad amortizada hasta completar un importe hipotecario anual de 9.040 euros, si en la hipoteca somos dos titulares podemos amortizar hasta completar un importe de 18.000 €.

11.-¿Cuáles serían las condiciones ideales de una hipoteca variable en 2016?

  • Diferencial igual o inferior al 1,25 %.
  • Referenciada a euríbor.
  • Sin comisión de apertura ni de amortización anticipada.
  • Sin más de dos productos vinculados con coste.

12.-¿Todas las hipotecas variables están referenciadas a euríbor?

El euríbor a 12 meses es uno de los índices de referencia que se aplican en las hipotecas para la compra de vivienda, pero no es el único. En España, el 90 % de los préstamos hipotecarios están referenciados al euríbor a 12 meses. Sin embargo existen otros índices como el IRPH Entidades, que actualmente no se comercializa, pero que sigue vigente prácticamente en más de un millón de hipotecas en todo el país.

Además del euríbor a 12 meses, fijado en las hipotecas para viviendas, existen otras variantes como el euríbor a 3 meses que se incluyen en las hipotecas para empresas, por ejemplo.

13.¿Cuáles son las condiciones perfectas de una hipoteca fija?

  • Interés inferior al 3 % para un plazo de 30 años.
  • Comisión de riesgo por tipo de interés lo más baja posible, los bancos suelen fijarla entre el 0,5 % y el 5 %. Por lo tanto un valor por debajo del 2,5 % sería lo más adecuado, ya que es muy complicado conseguir una comisión del 0 %.
  • Sin comisiones po amortización, cancelación y subrogación.
  • Dos productos vinculados con coste como máximo.

14.-¿Merece la pena contratar una hipoteca mixta hoy en día?

Las hipotecas mixtas, actualmente, son mejor opción para las entidades que para los clientes, puesto que fijan un interés fijo los primeros años (ahora que el euríbor está en negativo) y posteriormente pasan a un tipo variable (posiblemente el euríbor ya habrá subido). Los bancos ofrecen estas hipotecas como una opción tranquila, porque durante un periodo de tiempo muy grande el interés no cambia.Sin embargo, no hay que olvidarse que pasado ese plazo, el interés será variable. No es una hipoteca a tipo fijo, tras un tiempo las cuotas cambiarán.

15.-¿Es posible conseguir la dación en pago en España?

La respuesta es sí. Ante la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca, es posible dejar acogerse a la dación en pago. Sin embargo, conseguirla no es sencillo, ya que solo nos podremos acoger a ella si nos encontramos en alguna de las siguientes ocasiones:

  • Tener la dación en pago por contrato (actualmente, la única entidad que la incluye es Bankinter).
  • Negociar con el banco para que nos la conceda la dación en pago, (es importante no tener cuotas impagadas).
  • Que la entidad financiera esté incluida en el código de buenas prácticas bancarias.
  • Si no tenemos incluida dación en pago por contrato o el banco no acepta incluirnosla posteriormente, debemos cumplir 6 requisitos, a parte de que nuestra entidad esté acogida al código de buenas prácticas:
    1. Todos los miembros de la unidad familiar deben estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
    2. Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad (primera residencia).
    3. La vivienda no ha de superar los 200.000 € (aunque depende del tamaño de la población).
    4. La hipoteca no ha de tener avalista . En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
    5. Casos que no se encuentren en pleno procedimiento de ejecución hipotecaria.
    6. La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.

16.- ¿Qué es la FIPRE de una hipoteca?

Es la ficha de información previa, que contiene las condiciones estándar de un préstamo hipotecario. Esta información no es personalizada y por tanto no tiene en cuenta el perfil del cliente. La FIPRE debe incluir el tipo de interés de la hipoteca, la TAE, la financiación, el plazo, las comisiones, la vinculación, el coste de los seguros, etc.

17.- ¿Qué es la FIPER de una hipoteca?

Es la ficha de información personalizada gratuita, que el banco debe entregar al cliente. La entidad debe incluir en la FIPER las condiciones de la hipoteca en función del perfil económico del usuario. Esta ficha es personalizada a diferencia de la FIPRE que es un documento con información generalizada y también gratuito.

La FIPER de la hipoteca debe estipular todas las condiciones que incluirá el préstamo hipotecario (además de simulaciones de cuota y tabla de amortización de la hipoteca), todo lo que no se recoja aquí no puede aparecer en el contrato hipotecario, a no ser que el banco y el cliente lo acuerden de forma posterior. Después de la FIPER el banco presentará la oferta vinculante, o en algunas ocasiones la FIPER puede constituir la propia oferta vinculante siempre y cuando lo refleje el banco.

La FIPER hipotecaria es el documento idóneo para conocer en profundidad las condiciones de la hipoteca y decidir si es la hipoteca que nos conviene o no. Por lo tanto, el cliente debe pedirle al banco siempre que le facilite la FIPER de la hipoteca y la entidad deberá entregársela.

18.- ¿Qué es la oferta vinculante de una hipoteca?

Es el documento que vincula a la entidad en el que se recogen detalladamente las condiciones de la hipoteca que vamos a contratar. Se entrega tras la tasación del inmueble y después de la FIPER (Ficha de información personalizada de la hipoteca). El cliente debe pedir este documento al banco, porque desde 2013 la banca no está obligada a entregarlo si no lo solicita el usuario.

Todo lo que la entidad incluya en la oferta vinculante debe reflejarse en el contrato hipotecario.De no ser así, el cliente tiene derecho a exigir al banco que rectifique el contrato de la hipoteca. El futuro hipotecado tiene derecho a revisar el contrato hipotecario hasta 3 días antes de la firma. El cliente debe efectuar, tanto al notario como al banco, todas las preguntas que sean necesarias a cerca de las condiciones del contrato de su hipoteca. Es obligación de ambos explicar los términos contractuales al cliente.

19.- ¿Las nuevas hipotecas tienen cláusulas suelo?

Las cláusulas suelo han sido declaradas nulas por varios tribunales nacionales, por lo que actualmente ninguna entidad bancaria comercializa hipotecas variables con cláusulas suelo. Aunque, todavía siguen existiendo en el mercado, numerosos préstamos hipotecarios que cuentan con suelo.

Pero, aunque el suelo hipotecario ha sido declarado nulo, eso no quiere decir que sea ilegal, por lo que los bancos en realidad, podrían seguir incluyendo esta acotación del interés en las hipotecas. De tal forma que antes de firmar una hipoteca debemos asegurarnos de que no incluye cláusulas suelo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si estás pensando en comprar una vivienda contratando una hipoteca, en esta página encontrarás toda la información que necesitas para empezar a comprender cómo funcionan este tipo de préstamos para vivienda y en qué aspectos deberías prestar más atención.

Fuente: la información que contiene esta página proviene tanto de las diferentes entidades bancarias, como de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

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    Preguntas recientes

    Avatar  de vivita

    Tribest Investment?

    hola, he visto un piso de Servihabitat (la Caixa) y me remiten a un comercial de la empresa Tribest Investment. Alguien sabe quién son? Lo único que encuentro es que son una especie de inmobiliaria en Londres y me da miedo comprar así el piso.
    Gracias.

    vivita 26/08/2016 | 0 respuesta/s

    Avatar  de Mmontse

    Duda sobre hipoteca La Caixa o BBVA

    Hola! Me dirijo a vosotros para realizaros una consulta sobre dos ofertas hipotecarias, no dominamos mucho el tema y querríamos alguna opinión para aclararnos un poco y poder decidir... El precio del piso es de 215.000 euros, nos financian en ambas entidades el 80%, así que debemos disponer del 20% restante y de un 12,5% más de gastos (notario, impuestos, etc...) en total 65.000 euros, que con ayuda de la familia ya tenemos. El importe de la hipoteca sería de 172.000 euros.
    Os paso a detallar las condiciones:La Caixa:
    Hipoteca Fija: a 30 años a un 2,19% con domiciliación de la nómina + 3 recibos + tarjeta de crédito + seguro de vida o de salud + seguro de la casa + contratación de alarma en Securitas direct.
    Compensación por riesgo de interés: 0,50%.
    Compensación por desistimiento 5 primeros años: 0,50%.
    Compensación por desistimiento a partir del sexto año: 0,25%.
    Nos ha dicho el chico que nos ha atendido que en esta hipoteca amortizar es peor ya que no puedes quitar años sino que bajas la cuota.Hipoteca Variable: a 30 años a un euríbor+ 1,20% con domiciliación de la nómina + 3 recibos + tarjeta de crédito + seguro de vida o de salud + seguro de la casa + contratación de alarma en Securitas direct.
    Revisable a los 6 meses y después anualmente.
    Compensación por desistimiento 5 primeros años: 0,50%.
    Compensación por desistimiento a partir del sexto año: 0,25%.Ambas con una comisión de apertura de 860 euros.
    El importe de los seguros de vida serían unos 10 euros por persona al mes, el de la casa no nos lo han sabido decir exactamente y el de la alarma sobre unos 30 euros mensuales (todos ellos contratados con o via La Caixa).BBVA:
    Tienen un convenio con muface, y al ser uno de nosotros funcionario nos aplicarían las siguientes condiciones:Hipoteca Fija: a 30 años a un 2,65% con domiciliación de la nómina + tarjeta de crédito + seguro de vida o amortización del préstamo + seguro de la casa + plan de pensiones (aportación obligatoria de mínimo 600 euros anuales).
    Compensación por desistimiento 5 primeros años: 0,50%.
    Compensación por desistimiento a partir del sexto año: 0,25%.
    Compensación por riesgo de tipo amortización parcial o total del préstamo: hasta un máximo del 1% del capital pendiente en el momento de la cancelación.
    Sin comisión de apertura. Hipoteca Variable: a 30 años a un euríbor + 0,99 con domiciliación de nómina + seguro de hogar (con BBVA o cualquier compañía aseguradora).
    Comisión de apertura: 0,50% (sin mínimo).
    Revisión anual.
    Compensación por desistimiento parcial: exenta.
    Compensación por desistimiento total: 0,50% los primeros 5 años, a partir del sexto año 0,25%.
    Bonificación para el mutualista de 740 euros por operación, que BBVA abonará en la cuenta del beneficiario del préstamo en el momento de la formalización.Principalmente no sabemos si escoger hipoteca fija o variable, tranquilidad con un cuota asequible para siempre o jugárnosla y a ver qué pasa... y tampoco que entidad escoger...Nos sería de gran ayuda la opinión de alguien entendido en el tema! Muchas gracias de antemano!

    Mmontse 26/08/2016 | 1 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 26/08/2016

    avatar para HelpMyCash

    Hola Mmontse,

    En primer lugar, elegir entre una hipoteca fija u otra variable es una cuestión personal, en función de vuestra percepción del riesgo y de cómo va a evolucionar la economía. Si prevéis una recuperación rápida de la economía, el euríbor subiría rápidamente y la elección correcta habría sido la fija. Si auguráis un futuro más duro, con un largo estancamiento de los tipos de interés, la variable os permitiría ahorrar bastante dinero en cuotas. Aún así, no hay recomendación posible en este punto, se trata de una decisión personal.

    Después, la elección entre una entidad u otra debería responder a cuestiones como la solidez y solvencia del banco, la calidad de sus productos, la existencia de oficinas o cajeros en vuestra zona o la cantidad de servicios ofrecidos a distancia. Puesto que en estos puntos las entidades presentan prácticamente las mismas características, la elección se podría resumir a la oferta que más os encaje.

    Finalmente, respecto a las ofertas, la más ventajosa nos parece la Hipoteca Variable que os ofrece BBVA, debido a que sólo os piden las nóminas (servicio que normalmente es gratuito) y además os permiten contratar el seguro de hogar con cualquier compañía aseguradora, lo que es posible que os permita ahorrar más dinero que si no tuvierais más opción que contratarlo con la entidad. Además, el diferencial por debajo del 1 % convierte esta oferta una hipoteca muy competitiva.

    Aún así, la mejor manera de saber qué oferta es mejor es utilizar una calculadora de cuota de hipoteca con seguros, como la anterior. Así podréis conocer exactamente y por vuestra propia mano la cuota a la que os enfrentáis. ¡Y además es gratis!

    Esperamos haber resuelto vuestra duda.

    Gracias por utilizar el foro de hipotecas de HelpMyCash.com


    Avatar  de delaonce

    cancelación hipoteca

    Hola, termino este mes mi hipoteca de 28000€, venia de un credito migrado, tenia un interes variable, y pone cancelacion de hipoteca 1%, mi pregunta y una de mis dudas es, tengo que pagar el 1% para cancelarla,? gracias

    delaonce 25/08/2016 | 1 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 26/08/2016

    avatar para HelpMyCash

    Hola delaonce,

    No, ese 1 % por comisión de cancelación, sólo se cobra en caso de realizar una cancelación anticipada de la hipoteca. Sin embargo, esto no significa que sea completamente gratuita.

    Normalmente, el banco nos pedirá crear una pequeña provisión de fondos para todos los trámites necesarios. Normalmente, nos pedirán unos 500-600 euros (se pide dinero de más, por si acaso y se devuelve lo que sobre al final) y la única manera de conseguir cierto ahorro aquí es hacer nosotros mismos los trámites, para evitar los costes de gestoría, lo que nos puede ahorrar unos 200 euros.

    Los pasos a seguir serían los siguientes:

    • Solicitar al banco el "certificado de deuda cero”.
    • Acudir a la notaría con el certificado: se puede acudir a cualquier notario, no hace falta que sea el mismo donde se suscribió la hipoteca.
    • Solicitar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de Hacienda de nuestra comunidad autónoma.
    • Recoger la escritura del notario: volver al notario para recoger y pagar la escritura una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Este proceso puede tardar unos días.
    • Hacer efectiva la cancelación en el Registro de la Propiedad: debemos entregar la copia del impuesto, los papeles del banco y las escrituras notariales. En un plazo de más de 15 días, el Registro avisa para pasar a retirar los documentos y liquidar la minuta.

    Esperamos haber resuelto tu duda.

    Gracias por utilizar el foro del comparador de hipotecas de HelpMyCash.com


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    30/06/2016
    Comparativa de la semana: Hipotecas.com vs. Popular

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    15/06/2016

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