Si quieres pedir una hipoteca para financiar tu próxima vivienda, en HelpMyCash.com encontrarás la información y las herramientas necesarias para comparar entre las mejores hipotecas y solicitar la que te salga más a cuenta. A continuación, te mostramos una selección de las hipotecas más atractivas del mercado tanto a interés variable como fijo.
ATENCIÓN: Si quieres ahorrar en la contratación de tu nueva hipoteca, recomendamos pedir ofertas a un mínimo de 3 bancos para poder comparar varias opciones.
Miquel Riera
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Lo que debes saber sobre las hipotecas
Una hipoteca es un préstamo diseñado principalmente para adquirir una vivienda
El interés de las hipotecas puede ser fijo, variable (ligado al euríbor) o mixto
El interés suele rebajarse si se contratan otros productos del banco
Muchas hipotecas incluyen comisiones: de apertura, de amortización anticipada…
Para contratar una hipoteca hay que tener ahorros, buenos ingresos y pocas o ninguna deuda
Calcular las cuotas de varias hipotecas es la mejor manera de averiguar qué producto podría salirnos más barato. Con nuestro simulador de hipoteca podremos conocer en segundos el precio de las mensualidades de un crédito hipotecario aportando solo tres datos básicos: el capital del préstamo, su período de reembolso y el tipo de interés aplicado. Para acceder gratuitamente a este simulador online tan solo hay que hacer clic sobre el botón rojo situado en el interior del siguiente recuadro:
El simulador estará disponible próximamente
Tipos de hipotecas según el interés
Dependiendo de cómo evolucione el importe de las cuotas mensuales, que es lo que se paga para devolver el capital prestado más los intereses que se van devengando, podemos clasificar las hipotecas en varias categorías. A continuación vemos cuáles son las modalidades de hipotecas más habituales:
Hipotecas a interés variable
El interés de las hipotecas variables está compuesto por la suma de un diferencial (un valor porcentual fijo) más la cotización arrojada por un índice de referencia determinado, que normalmente es el euríbor a 12 meses. Como su valor depende en gran medida de las fluctuaciones de estos índices, el interés de estos productos puede modificarse periódicamente según su evolución.
Así, los contratos de las hipotecas variables se suelen revisar una vez al año o al semestre. En la fecha estipulada, el banco recoge el último valor registrado por el euríbor y lo suma al diferencial para calcular el interés que se aplicará hasta la revisión siguiente. No obstante, esto no suele ocurrir hasta el segundo o tercer año, pues estas hipotecas tienen, en la mayoría de los casos, un tipo fijo inicial que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses.
Hipotecas a interés fijo
A diferencia de lo que sucede con los anteriores créditos hipotecarios, estos productos tienen un interés que se mantiene constante desde que empieza el plazo hasta que acaba, ya que no está ligado a índices de referencia que puedan cambiar.
De esta manera, con estos préstamos conoceremos por adelantado el interés que tendrá la hipoteca para siempre, así como cuánto habría que pagar por cada cuota y cuánto dinero se tendría que abonar en total para amortizar la hipoteca íntegramente.
Hipotecas a tipo mixto
Las hipotecas mixtas son préstamos hipotecarios que tienen un tipo fijo durante los primeros años del plazo y un interés variable referenciado a un índice para el resto del período de amortización. El banco y el cliente pueden acordar cuánto durará el plazo para cada tramo de interés, aunque lo más común es que el período inicial a tipo fijo de esta clase de hipoteca sea de entre cinco y 20 años.
Otras modalidades
Estas tres modalidades, que podemos encontrar con facilidad en los escaparates de muchos bancos que operan en España, no son las únicas hipotecas que existen. Y es que hay entidades que también otorgan préstamos alternativos con unas condiciones de financiación algo particulares: hipotecas de interés combinado con cuotas calculadas con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo, hipotecas multidivisa concedidas en moneda extranjera y referenciadas al líbor de esa divisa...
Como vemos, contamos con distintos modos de financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, debido a la complejidad de los contratos hipotecarios más exóticos, lo recomendable es decantarse por los productos considerados tradicionales.
Pedir una hipoteca no es fácil. Por ello, desde HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía que te servirá de toma de contacto, para que puedas ir preparado a la negociación con el banco. En ella podrás encontrar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca:
¡Guía GRATUITA!Cómo pedir una hipoteca al banco
¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?
Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:
Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca
Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibirás esta útil guía gratuitamente.
Solicitar una hipoteca es, seguramente, la decisión financieramás importante en la vida de una familia; por eso es tan importante que nos informemos debidamente acerca de las condiciones y las obligaciones a las que nos ligaremos durante los próximos años. Así, si alguna cláusula de la futura hipoteca nos genera dudas, tenemos que pedirle al notario (las escrituras de la hipoteca pueden consultarse en la notaría en los tres días anteriores a la firma) y al banco que nos expliquen bien su contenido. Ese es nuestro derecho y su obligación, especialmente si la entidad prestamista está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
De esta manera, evitaremos que el banco nos incluya una cláusula no deseada o hasta abusiva en la hipoteca sin nuestro conocimiento, como por ejemplo una cláusula suelo (un tipo mínimo preestablecido en una hipoteca variable) o el índice IRPH. Estas podrían encarecer sensiblemente el precio de la futura hipoteca, así que su incorporación sería muy perjudicial para nuestros bolsillos.
Sin embargo, siempre conviene recordar que nosotros, en tanto que consumidores, tenemos la responsabilidad de informarnos sobre las condiciones de todas las hipotecas que solicitemos, así como de los riesgos asociados a la contratación de los préstamos hipotecarios.
Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:
1. El tipo de interés
El interés es lo que se considera el precio de la hipoteca. Se trata de un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente del préstamo y es lo que determina cuánto hay que abonar en cada cuota y en total para amortizarlo íntegramente.
En consecuencia, una de las claves para hacerse con un buen préstamo hipotecario es dar con un banco que nos ofrezca un interés bajo. Por ejemplo, en el caso de las hipotecas variables, lo ideal es que contratemos un producto con un diferencial de alrededor del 1% (o inferior) y un fijo inicial reducido. Asimismo, es aconsejable que podamos obtener la bonificación máxima sin necesidad de suscribir muchos otros servicios asociados, así como que su precio sea bajo o nulo.
El caso de las hipotecas fijas es un tanto distinto, ya que su interés suele ser menor o mayor en función del plazo acordado entre el cliente y el banco. En consecuencia, si queremos comparar adecuadamente estos productos, tenemos que asegurarnos de que todos ellos tengan el mismo período de amortización. En estos momentos, las mejores hipotecas fijas a 20 años tienen un interés de en torno al 2%, mientras que a 30 años no es aconsejable aceptar un tipo de más del 3%.
2. La cuota de hipoteca
Las cuotas de una hipoteca es lo que el banco cobra periódicamente hasta que se le devuelve todo el dinero. Por norma general, se abonan una vez al mes, aunque algunas entidades ofrecen otras maneras de efectuar los pagos (bimensualmente, por ejemplo).
Si la hipoteca contratada es a tipo fijo, sus mensualidades siempre tendrán el mismo importe (el interés de estos productos no cambia). En cambio, las cuotas de las hipotecas variables sí pueden modificarse en cada revisión de la hipoteca, una operación que se suele llevar a cabo una vez al año o al semestre. Y si la hipoteca es a tipo mixto, sus primeras cuotas son constantes y en el tramo a tipo variable pueden cambiar.
El importe de las cuotas hipotecarias está compuesto por dos elementos distintos: una parte que corresponde al capital pendiente de amortizar del préstamo y otra que está formada por los intereses devengados. Por lo tanto, al abonar las mensualidad de una hipoteca, se devuelve tanto el dinero otorgado por el banco como el precio de la hipoteca en sí. No obstante, hay que decir que estos elementos no están repartidos al 50% dentro del coste de las cuotas, ya que el peso de cada uno puede variar en función del momento en el que nos encontremos del plazo de la hipoteca.
Además, el modo de distribución de los factores que configuran el importe de las cuotas puede ser distinto según el método de reembolso establecido en el contrato hipotecario. En España, el más frecuente es el llamado sistema de amortización francés, mediante el que hay que abonar unas mensualidades constantes que se componen, al inicio de la hipoteca, de una parte mayor de intereses que de capital. A medida que el plazo transcurre, esa relación se va invirtiendo hasta que, al final de la hipoteca, lo que se paga de capital es mucho mayor. Por ello, si efectuamos una amortización anticipada durante los primeros años, obtendremos un mayor ahorro que si la llevamos a cabo más tarde, ya que aún no habremos abonado la mayor parte de los intereses devengados.
3. La financiación máxima
Muchos consumidores piensan erróneamente que los bancos financian el precio completo de la vivienda a adquirir. Sin embargo, en la inmensa mayoría de los casos, el LTV (loan to value) máximo de las hipotecas es de hasta el 80% del valor más bajo entre la compraventa y la tasación del inmueble, un porcentaje que se reduce hasta el 60% o el 70% si el préstamo se pide para comprar una segunda residencia. En caso de superar ese porcentaje, el riesgo de morosidad de la operación se dispara, pues se contrae una deuda más alta y, por lo tanto, el importe de las cuotas es mayor e incluso puede ser necesario prolongar el plazo de amortización.
Desde la explosión de la burbuja inmobiliaria, este es el valor máximo que financia la inmensa mayoría de las hipotecas comercializadas en España. Esto no significa, sin embargo, que las hipotecas al 100% hayan desaparecido del todo, pues todavía es posible conseguirlas si adquirimos uno de los pisos de bancos, si contratamos una hipoteca joven para menores de 35 años. Asimismo, también podemos hacernos con una hipoteca 100 si nuestro perfil es bueno y eso nos permite negociar la concesión de más dinero. No obstante, antes de pedir una hipoteca de este tipo hay que saber que nos saldrá más cara a la larga, pues los intereses se devengarán sobre un mayor importe.
4. Las comisiones de la hipoteca
Las comisiones de las hipotecas son cargos que los bancos nos pueden cobrar al efectuar unas operaciones determinadas. las podemos clasificar en dos categorías distintas: las que se tienen que pagar al principio y las que solo deben abonarse cuando se modifica el contrato.
En el primer grupo encontramos la conocida como comisión de apertura, que se cobra por la tramitación y puesta a disposición del préstamo y suele costar entre un 0,1% y un 1% del capital concedido (a veces con un importe mínimo). Si aparece en la escritura, se tiene que abonar en cuanto se formaliza la operación, lo que dispara la cantidad de dinero a desembolsar en el momento de la firma.
Y en el segundo grupo, que es el de las comisiones que pueden aplicarnos al modificar alguna de las cláusulas de las hipotecas, encontramos las siguientes compensaciones:
Compensación por amortización anticipada: también llamada por desistimiento, se aplica al adelantar todo o una parte del capital del préstamo. Por ley, puede costar hasta el 0,5% del capital amortizado (0,25 % a partir del quinto año),
Comisión por subrogación: se cobra al trasladar la hipoteca a otro banco. Sus límites son los mismos que la compensación por desistimiento (0,5% durante los primeros cinco años y 0,25% posteriormente).
Comisión por novación: se aplica al cambiar las condiciones del contrato mediante un acuerdo con la entidad, es decir, a través de una novación. Puede acordarse libremente entre las partes excepto si la modificación afecta al plazo, en cuyo caso no puede superar el 0,1% del capital pendiente.
Asimismo, hay muchas hipotecas a tipo fijo y mixto que también incluyen la llamada comisión de riesgo de tipo de interés; una compensación que solo se puede incorporar en estos productos cuando se aplica un interés fijo durante más de un año. Hay que decir, eso sí, que esta penalización puede aplicarse únicamente cuando se lleva a cabo una subrogación de hipotecao una cancelación anticipada (parcial o total) y se produce una pérdida financiera para el banco. Solo en estos casos, la comisión puede sumarse a las posibles compensaciones por subrogación o por desistimiento.
Eso sí, no todos los bancos cobran estas penalizaciones. Por ejemplo, la banca online suele ofrecer hipotecas absolutamente libres de comisiones, pues al no contar con mucho personal, no necesitan cobrar estos gastos de estudio o de gestión a sus clientes.
5. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca
Si la hipoteca se formalizó antes de que terminara el año 2012, podríamos reclamar al banco que nos devuelva lo cobrado por las comisiones de la cuenta vinculada a la hipoteca, ya que entonces ese aspecto no estaba regulado y, en consecuencia, era una cláusula que debía haber sido negociada entre las partes. En cambio, si la contratación se efectuó a partir de 2013, la entidad solo podría aplicar las comisiones de la cuenta para pagar la hipoteca si se dieran las circunstancias siguientes:
La entidad debe informar previa y específicamente a los clientes sobre la exigencia de contratar una cuenta que sirva como plataforma para los pagos.
Igualmente se deberá notificar al cliente el coste total de dicha cuenta, de manera explícita.
En el contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.
El precio de la cuenta asociada a la hipoteca no se puede modificar unilateralmente por el banco en toda la vida del producto. Por lo tanto, si este quiere cambiar las condiciones de la cuenta para pagar la hipoteca, tendrá que llegar a un acuerdo con nosotros.
--> Consejo: prácticamente todos los bancos disponen de una cuenta sin comisiones que podemos asociar a sus hipotecas. Además, en muchos casos podremos contratar online la cuenta en la que pasar los recibos de las cuotas, por lo que no tendremos ni que desplazarnos hasta la oficina para abrirla. Si la entidad a la que acudimos no tiene uno de estos productos, también podemos tratar de negociar la apertura de una cuenta gratuita para vincularla a la hipoteca, aunque deberemos asegurarnos de que el banco ponga por escrito que no nos va a cobrar ninguna comisión por ella.
6. El plazo de amortización
Es el tiempo total que nos da la entidad financiera para amortizar la hipoteca. El período de devolución de las hipotecas variables suele ser un poco más largo y, en ciertas ocasiones, incluso puede alcanzar los 40 años, aunque lo más frecuente es que no supere los 30 años. En cuanto a las hipotecas fijas, su plazo de amortización normalmente es de un máximo de 20 años. Sin embargo, tras el aumento que ha experimentado la oferta de estos préstamos hipotecarios durante los últimos años, ahora muchos de estos productos también se pueden devolver en 30 años.
Según el último informe publicado por el Instituto Nacional de Estadística, el plazo de amortización medio de las hipotecas para vivienda que se firmaron en España durante el mes de mayo (el último registro disponible) fue de 23 años. Aquí conviene tener presente que el período de devolución de estos préstamos se limita por la edad que tendrán los titulares cuando llegue la fecha de vencimiento del producto. En muchos casos, esa edad máxima se sitúa en los 75 años, por lo que si tenemos 55 años o más, difícilmente podremos hacernos con una hipoteca a más de 20 años.
Asimismo, al seleccionar el plazo debemos hay que saber que si tardamos mucho tiempo en reembolsar el dinero prestado, el crédito hipotecario nos saldrá más caro a la larga, aunque sus cuotas sean más asequibles. La razón que se esconde tras esta paradoja es que cuando el período de reembolso es prolongado, los intereses se devengan durante más tiempo, así que se acaba pagando más dinero por este concepto.
--> Consejo: una buena manera de ahorrar dinero es firmar una hipoteca variable sin compensación por amortización anticipada (total o parcial) con un plazo largo. Así, podremos disfrutar de la actual cotización negativa del euríbor e iremos ahorrando dinero para realizar amortizaciones anticipadas cuando nos interese. Con las hipotecas fijas, en cambio, esto nos resultará más difícil, ya que los plazos suelen ser menores y muchas de ellas incluyen la denominada comisión de riesgo por tipo de interés, que tendríamos que abonar junto con la comisión por amortización anticipada en caso de adelantar capital.
7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca
Son hipotecas flexibles aquellas que tienen cláusulas que facilitan el pago de las cuotas al titular y que permiten adaptarlo a sus circunstancias económicas. Por ejemplo, hay bancos que dan margen para escoger cómo y cuándo amortizar las mensualidades de la hipoteca, así como entidades que por contrato permiten pedir un período de carencia (no pagar la hipoteca durante un tiempo), prorrogar el plazo o hasta disfrutar de otros servicios como la opción de disponer a crédito del capital ya devuelto.
A pesar de que la mayoría de las hipotecas se tienen que reembolsar mediante el pago de cuotas mensuales, es posible negociar una manera diferente de amortizar capital, como con abonos bimensuales o semestrales. Del mismo modo, también hay hipotecas variables cuyo plazo de revisión no es necesariamente anual, sino que puede ser inferior (semestral) o superior (bianual).
También podemos considerar flexibles las hipotecas que no tienen comisiones por realizar ciertas operaciones, como una novación, una subrogación para trasladarse a otra entidad o una amortización anticipada, por ejemplo. Si en algún punto del transcurso de la vida de la hipoteca queremos modificar cualquier cláusula de la escritura, que no nos apliquen estas compensaciones nos resultará muy conveniente.
Pero pese a estas ventajas, siempre debemos tener en cuenta que cuando una hipoteca nos ofrece más facilidades de pago, su precio suele ser mayor o, en algunos casos, es necesario cumplir unos requisitos más estrictos para acceder al préstamo hipotecario. Imaginemos, por ejemplo, que contratamos una hipoteca con un período de capital inicial de un año. Cuando haya transcurrido ese plazo, aún no habremos devuelto ni un solo euro del capital del crédito, así que las cuotas a pagar a partir del segundo año serán notablemente más caras.
8. Productos vinculados
Otro punto que siempre debemos tener en cuenta es la vinculación de las hipotecas, tanto si tiene coste como si no. En la mayoría de los casos, para conseguir una hipoteca con un buen interés hay que suscribir varios productos o servicios del mismo banco, desde cuentas y tarjetas hasta planes de pensiones y, muy especialmente, seguros. De este modo, como la entidad se asegurará de mantenernos ligados durante años (y de percibir, de paso, unos ingresos extra), se mostrará dispuesta a reducirnos el tipo aplicado a través de bonificaciones. Podemos clasificar la vinculación de un préstamo hipotecario en los dos grupos siguientes:
Productos vinculados a la hipoteca con coste. Aquí englobamos todos los servicios por los que hay que desembolsar una suma de dinero puntual o regularmente, como podrían ser los seguros vinculados (hogar, vida, protección de pagos...) o las tarjetas con una comisión de emisión y mantenimiento. También pueden entrar servicios como los planes de pensiones, que son productos de inversión que, además de incorporar un buen número de comisiones, cuentan con la particularidad de que nos pueden hacer perder el capital aportado.
Productos vinculados a la hipoteca sin coste. Son productos gratuitos que los bancos proponen para acceder a la bonificación del interés. Dentro de esta categoría encontramos, principalmente, la domiciliación de los ingresos (nómina o pensión) y la de los recibos mensuales.
En teoría, los bancos no pueden condicionar el acceso a sus hipotecas a un aumento de la vinculación. Sin embargo, es un punto muy complejo, pues nos pueden forzar a aceptar sus exigencias si se niegan a concedernos la hipoteca bajo otros pretextos. Por lo tanto, lo único que se puede decir con seguridad es que siempre hay que suscribir un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios, que puede contratarse a través de cualquier compañía. Asimismo, las entidades pueden ofrecerse a rebajar el interés de la hipoteca a cambio de suscribir otros servicios suyos.
Actualmente, el Congreso de los Diputados tiene sobre la mesa el proyecto de nueva ley hipotecaria que tiene que incorporar las directivas europeas al marco regulatorio de nuestro país (según la Unión Europea, nuestra normativa actual no ofrece unas suficientes medidas de protección al consumidor). Con esta reforma se establecerá un límite algo más restrictivo a los productos vinculados que las entidades podrán ofrecer a sus clientes para bonificar el interés del préstamo.
Parece que, al menos por ahora, las entidades financieras tienen bien aprendida la lección que les dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria, pues actualmente exigen unos requisitos mucho más estrictos para acceder a sus productos de financiación. Así, a diferencia de lo que ocurría hace una década, si vamos a un banco a pedir una hipoteca, este querrá analizar detenidamente nuestro perfil antes de aprobar la operación. Por lo tanto, solo podremos conseguir el préstamo hipotecario si reunimos las siguientes condiciones de solvencia:
1. Ahorros suficientes (20% + 15%)
Por norma general, para que el banco nos dé una hipoteca deberemos contar con un volumen importante de dinero ahorrado, excepto en casos muy particulares. Aunque la entidad nos vaya a prestar el dinero para que nos compremos una vivienda, casi nunca cubrirá el precio completo de la adquisición, así que deberemos tener fondos propios suficientes para abonar la parte restante.
Como ya hemos dicho, con las actuales hipotecas podemos obtener hasta el 80% del precio de la vivienda o de su valor de tasación. Por lo tanto, deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 10-15% adicional para hacer frente a los gastos de constitución y de compraventa. En total, tendremos que contar con unos fondos propios que equivalgan al 35% del valor de la casa o del piso que queramos comprar.
Con el siguiente ejemplo práctico lo podremos ver con más claridad. Imaginemos que vamos a comprar una vivienda que cuesta unos 100.000 euros. En este caso, la hipoteca que nos conceda el banco cubrirá un máximo del 80% de ese importe, es decir, unos 80.000 euros. En consecuencia, tendremos que disponer de unos ahorros suficientes para pagar los 20.000 euros restantes más unos 15.000 euros adicionales (un 15%) para los gastos de constitución y de compraventa. En total, tendremos que contar con unos fondos propios equivalentes al 35% del valor del inmueble, lo que para nuestro ejemplo serían unos 35.000 euros.
Normalmente, el banco no nos dará un préstamo hipotecario si no disponemos del volumen de ahorros mencionado. No obstante, en caso de no contar con todos estos fondos propios, existen dos tipos de hipotecas con las que sí podríamos conseguir toda la financiación necesaria, aunque hay muy pocas entidades que las concedan: las hipotecas 100%, cuyo capital cubre todo el precio de la adquisición, y las hipotecas 100% más gastos, que financian tanto el coste del inmueble como el de los gastos de constitución y compraventa.
¡¡ Advertencia !! El Tribunal Supremo establece que la entidad prestamista también está obligada a asumir una parte de los gastos de formalización de la hipoteca. Tras su fallo, la ausencia de reparto de los gastos de escrituración de la hipoteca se considera abusiva por parte de todos los juzgados, aunque aún no existe una postura clara sobre quién se tiene que encargar de cada coste. Encontrarás más información sobre este tema en el apartado dedicado a los gastos de hipoteca y compraventa.
2. Ingresos mínimos suficientes
Una hipoteca es una deuda muy grande que tiene que devolverse a muy largo plazo. Por este motivo, el banco solo nos prestará el dinero si disponemos de unos ingresos suficientes para pagar las cuotas acordadas en todo momento.
Por norma general, nos exigirán que cobremos un mínimo de unos 2.000 euros netos mensuales entre todos los titulares del préstamo, aunque esta cifra es orientativa y puede variar en función del importe del crédito, de su plazo y de nuestro propio perfil. Si nuestro sueldo es algo más modesto, se podrían dar dos escenarios: que el banco rechace la solicitud o que exija aportar garantías adicionales, como otra vivienda en propiedad o un aval, por ejemplo.
3. Estabilidad laboral
Para acceder a las hipotecas de cualquier entidad debemos tener un puesto de trabajo fijo y con un contrato indefinido. Reunir este requisito es fundamental, ya que nunca podemos contratar una hipoteca (que es una deuda a muy largo plazo) si no disponemos de una fuente de ingresos regular. De hecho, para demostrar que podremos pagar las cuotas de la hipoteca, tendremos que presentar varios documentos al banco que certifiquen nuestra estabilidad (nóminas, declaración de la renta, etc.).
Asimismo, las entidades también valoran que llevemos un tiempo desempeñando nuestra actividad laboral. Así, si somos trabajadores con cierta antigüedad en la empresa y esta tiene buenas perspectivas de futuro, tendremos más opciones de conseguir la hipoteca. En cambio, si nos contrataron hace muy poco, hacernos con el préstamo hipotecario nos resultará muy complicado.
Y finalmente, en el caso de que seamos autónomos, como seremos nuestra propia fuente de ingresos, deberemos presentar toda la documentación que acredite nuestra actividad comercial. De esta manera, la entidad podrá juzgar si nuestro negocio nos da la estabilidad suficiente para acceder al crédito.
4. No tener impagos
Si pedimos una hipoteca a cualquier banco, este solo estará dispuesto a prestarnos el dinero si le ofrecemos unas garantías de pago suficientes. Por ello, no solo querrá saber cuáles son nuestros ingresos mensuales o de qué trabajos, sino que también se asegurará de que no tengamos deudas impagadas, ya sean financieras o de otra naturaleza. Esta información la pueden consultar en las bases de datos gestionadas por las empresas que administran ficheros de morosidad: ASNEF, EXPERIAN, RAI, etc.
Pero además de comprobar que no tengamos incidencias registradas en archivos de impagos, las entidad a la que acudamos también nos pedirá permiso para consultar nuestro historial crediticio. Este aparece en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), que es donde están inscritos todos los créditos que hayamos firmado durante los últimos 10 años y puede verse cómo los hemos amortizado. Si tenemos muchas deudas vigentes registradas o consta cualquier impago sin resolver, hacernos con la hipoteca será prácticamente imposible.
5. Disponer de aval para acceder a la hipoteca
En ciertos casos, contar con un aval puede darnos el empujón definitivo para conseguir la hipoteca, aunque hay que decir que contratar estos productos con el respaldo de un tercero implica obligarle a asumir un gran grado de responsabilidad. Y es que el que actúa como garante de un préstamo hipotecario tiene que responder ante los impagos del titular con el conjunto de sus bienes presentes y futuros, por lo que arriesga todo su patrimonio en la operación. Por ello, solo deberíamos incluirle en el contrato si el banco nos lo exige específicamente, algo que puede suceder si considera que las garantías que le ofrecemos no son suficientes.
¡¡ Advertencia !! Es fundamental que comprendamos a qué compromiso se expone un avalista solidario, puesto que no tiene nada que ganar y sí mucho que perder. En el caso de que no abonemos las cuotas, la persona que nos respalde deberá responder de la deuda con el conjunto de sus bienes presentes y futuros. Por eso, antes de comprometer de esta manera a un conocido o a un familiar es recomendable valorar otras alternativas, como vivir un tiempo de alquiler hasta contar con los recursos suficientes para hacernos con el préstamo sin necesidad de involucrar a terceras partes.
Gastos de hipoteca y de compraventa
El precio de una hipoteca no está compuesto solo por sus cuotas, sus comisiones o su vinculación. Y es que cuando se formaliza una hipoteca también hay que abonar los gastos de escrituración tanto del crédito como de la propiedad. Por lo tanto, en los días previos a la firma de la hipoteca tendremos que hacer una provisión de fondos de varios miles de euros para cubrir el pago de los tributos y gastos de gestión correspondientes, cuyo coste equivale a entre el 10% y el 15% del valor del inmueble.
En la siguiente tabla mostramos a qué gastos habría que hacer frente si compráramos una vivienda de 187.500 euros. Los gastos de constitución de la hipoteca no se tienen que abonar íntegramente (el banco debe cubrir una parte), pero es importante que conozcamos de qué partidas están compuestos:
Hipoteca (gastos que están siendo juzgados)
Compraventa
Gastos
Notaria - 500€ Registro - 300€ Gestoría - 250€ Tasación - 250€ Nota simple registro propiedad - 20€
Notaria - 500€ Registro - 350€ Gestoría - 250€
Impuestos
IAJD 2.000€
IAJD - 2.000€ IVA - 20.000€ ITP - 8.000€
*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500€ con una hipoteca de 150.000€.
Como se aprecia en la tabla, cuando se adquiere una vivienda hay que pagar o bien el impuesto sobre el valor añadido (IVA), o bien el de transmisiones patrimoniales onerosas (ITP), dependiendo de si el inmueble es de primera o de segunda mano. En el primer caso, se tiene que abonar el IVA, mientras que en el segundo se aplica el ITP. Actualmente, el IVA para la compraventa de viviendas grava el 10% de la transacción, aunque en épocas de bonanza suele situarse sobre el 8%. En cambio, el ITP puede ser de entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma en la que se formalice la operación.
Asimismo, al formalizar las escrituras también se generará el conocido como impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo coste puede ser de entre el 0,5% y el 1,5% del importe escriturado y/o de la responsabilidad hipotecaria (dependerá de la comunidad autónoma en la que se firme la hipoteca). Si la vivienda que compramos es de nueva construcción, este tributo se aplicará por partida doble: por la escrituración de la propiedad (más el IVA) y por la constitución de la hipoteca. En cambio, si el inmueble es de segunda mano, únicamente se aplicará el IAJD sobre la hipoteca (más el ITP sobre la compraventa).
AVISO: La sentencia del Tribunal Supremo 705/205, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013 establece que obligar al cliente a pagar todos los gastos de formalización de una hipoteca es una práctica abusiva. En consecuencia, las entidades también deben cubrir una parte del coste de los aranceles notariales y registrales y/o de los honorarios de la agencia gestora (el IAJD sí corresponde únicamente al cliente, tal y como matizó el propio Supremo en un fallo emitido en febrero de 2018). Si no es así, podemos reclamar que el banco nos devuelva el dinero que hayamos abonado de más. Actualmente, la mayoría de las entidades ya se hace cargo de varias costas, aunque el reparto no es el mismo en todos los casos.
Para valorar bien si la oferta que nos presentan es buena o no y averiguar cuánto dinero nos costará el producto realmente, podemos utilizar una calculadora de hipoteca que tenga en cuenta todos los gastos. La siguiente herramienta es la más completa de la que disponemos:
El simulador estará disponible próximamente
Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2018
Para encontrar las auténticas hipotecas baratas no podemos fijarnos solamente en el diferencial o en el interés del préstamo hipotecario. Y es que hay hipotecas con bajos intereses que, pese a parecer muy atractivas a simple vista, pueden incluir comisiones o vinculaciones y ser más caras a la larga.
Así, para hacernos con una de las hipotecas más atractivas de 2018 tendremos que considerar todas los puntos que conforman cada oferta. Dicho de otra manera, deberemos mirar si el interés de la hipoteca es bueno (o el diferencial si lo que buscamos son hipotecas variables), qué comisiones nos aplicará el banco y qué productos vinculados habría que contratar para conseguir la máxima bonificación. Además, es importante tener presente que todos los aspectos de las hipotecas pueden negociarse (especialmente las comisiones), así que es recomendable que nos sentemos con el banco para intentar negociar unas mejores condiciones para la hipoteca.
Además, si queremos contratar una de las mejores hipotecas del momento, no nos podemos quedar con el primer producto que veamos sin haberlo comparado con los de otros bancos. Puede que el crédito hipotecario que nos ofrezca una entidad en concreto sea atractivo, pero para estar seguros debemos compararla con otras hipotecas similares. Conviene recordar que la deuda contraída con las hipotecas se mantiene vigente durante décadas, por lo que es muy importante tomar una decisión bien fundamentada.
Eso sí, hacer una comparativa adecuada de hipotecas de distinta clase puede ser algo complicado. Por ejemplo, no se puede afirmar con rotundidad que firmar una hipoteca variable sea mejor que contratar una hipoteca fija (o a la inversa) ya que es una decisión que dependerá del perfil y de la tolerancia al riesgo del cliente. Por ello, siempre tenemos que analizar tanto las condiciones de la hipoteca ofrecida como nuestra propia situación, pues así podremos valorar si el producto en cuestión se adaptará a nuestras necesidades.
Compara tu hipoteca y quédate con la mejor
Ya sea para contratar una nueva hipoteca para primera o segunda vivienda, para trasladar el préstamo a otro banco o hasta para solicitar una segunda hipoteca, siempre es aconsejable consultar un mínimo de tres ofertas de otras tantas entidades para tener varias opciones sobre la mesa. Recordemos que firmar uno de estos productos condicionará nuestras finanzas a lo largo de muchos años, así que conviene invertir todo el tiempo que sea necesario en comparar hipotecas hasta dar con el mejor préstamo.
Eso sí, antes de ir al banco es aconsejable utilizar un comparador de hipotecas online gratuito como el de HelpMyCash.com. Con esta herramienta podremos consultar las condiciones de todas las hipotecas que se comercializan en España sin movernos del sofá, lo que nos ahorrará mucho tiempo en desplazamientos. Comparar varias hipotecas por Internet también nos permitirá acostumbrarnos a los tecnicismos usados por la banca para describir sus productos financieros.
Además, el comparador de hipotecas online de HelpMyCash.com nos da la opción de entrar en la ficha técnica de cada préstamo hipotecario para ver cuáles son todos los gastos que se esconden en la letra pequeña del producto, lo que permite conocer su precio real sin tener que preguntárselo al banco. Por lo tanto, con esta herramienta nos resultará más fácil y rápido hacernos con una de las mejores hipotecas del mercado.
FAQ.- ¿Cómo te puede ayudar esta página sobre hipotecas?
Esta página tiene como objetivo que los usuarios que quieren firmar una hipoteca puedan tener una primera toma de contacto con las condiciones y características de estos productos. Por ello, hemos reservado un apartado final en el que respondemos las preguntas que los consumidores se suelen hacer cuando buscan un préstamo hipotecario o cuando ya lo han firmado.
1.- ¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo al consumo?
No. Una hipoteca es un producto diseñado específicamente para financiar la adquisición de una vivienda, siendo el inmueble la garantía principal de pago junto a los bienes presentes y futuros del titular. En cambio, los créditos al consumo se contratan para financiar otros proyectos particulares y su garantía es exclusivamente personal
2.- ¿Qué es mejor en 2018, una hipoteca fija o una variable?
En estos últimos años se ha producido una auténtica guerra de precios dentro del mercado de las hipotecas (primero en el sector de las variables y posteriormente en el de las fijas), lo que ha reducido notablemente el interés en todas las modalidades. En consecuencia, lo que nos tiene que hacer decantar por un modelo o por otro no es tanto el precio como nuestra propia tolerancia al riesgo. Dicho de otra manera, tenemos que apostar entre escoger un producto que nos asegure pagar siempre lo mismo (y que podría ser más caro, sobre todo durante los primeros años) o un crédito que tenga un interés más bajo al principio y que pueda cambiar a lo largo del plazo.
En conclusión, la decisión final tendremos que tomarla según nuestras necesidades y preferencias. Las hipotecas a tipo fijo nos darían la seguridad de pagar siempre lo mismo, mientras que con las hipotecas variables abonaríamos unas cuotas más baratas a corto plazo (como mínimo) por la baja cotización del euríbor. Por lo tanto, es tarea nuestra valorar qué opción sería más conveniente en nuestro caso. En ese sentido, es aconsejable que calculemos cuánto pagaríamos mensualmente por la hipoteca en varios escenarios de euríbor, ya que así tendremos una idea más precisa de qué podría ocurrir si este índice subiera o bajara.
3.- Alquilar o firmar una hipoteca: ¿qué sale más a cuenta?
En estos momentos, con las rentas del alquiler en alza (sobre todo en las grandes ciudades) y el interés de las hipotecas en mínimos históricos, lo cierto es que vivir en propiedad es una opción más barata. No obstante, hay que recordar que una hipoteca es una gran deuda y para contratarla hay que contar con un buen perfil: ahorros, ingresos elevados y estables, buen historial crediticio... Por ello, solo debemos firmar el préstamo hipotecario si realmente nos lo podemos permitir.
4.- ¿Es posible firmar una hipoteca 100% financiación?
Sí, pero no es nada fácil. Las hipotecas 100% de financiación, que son los préstamos hipotecarios que cubren todo el valor de tasación o de compraventa de la vivienda, eran muy populares antes del estallido de la crisis. No obstante, cuando la burbuja inmobiliaria pinchó, los criterios de riesgo de la banca se volvieron mucho más estrictos, así que ahora es realmente difícil hacerse con más del habitual 80%. De hecho, podemos decir que solo hay tres maneras de obtener estas hipotecas 100:
Disponer de un perfil financiero excelente, por ejemplo, los funcionarios son el perfil preferido por las entidades bancarias.
Comprar un piso de banco, suelen tener un precio por encima del precio de mercado, pero las entidades suelen financiar el 100% del coste de la vivienda.
A través de un intermediario financiero, los denominados brókers (o intermediarios hipotecarios) pueden negociar unas mejores condiciones a cambio de una retribución económica por el servicio.
Antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, además de las hipotecas 100 también se comercializaban las llamadas hipotecas 100 más gastos. Estos productos permitían financiar tanto el importe completo de la compraventa como todos los gastos asociados, así que con ellos se podía adquirir una vivienda sin tener ahorros. Sin embargo, a día de hoy es mucho más difícil acceder a esta clase de préstamos.
5.- ¿El interés es lo más importante de una hipoteca?
No. El tipo de interés es una parte fundamental de lo que pagaremos por el préstamo hipotecario, pero no es el único factor en el que debemos fijarnos para saber si una hipoteca es buena. En ese sentido, resulta imprescindible tener presentes otros aspectos como las comisiones o la vinculación exigida para conseguir la máxima bonificación.
Asimismo, debemos recordar que todas las condiciones de las hipotecas las podemos negociar con el banco; de hecho, estos son los productos financieros más flexibles del mercado en ese sentido. Por este motivo, es fundamental comprender los puntos que conformarán nuestro futuro contrato hipotecario, pues de esta manera nos resultará más fácil identificar lo que no nos guste del préstamo que nos ofrecen y podremos tratar de modificarlo mediante un acuerdo previo con la entidad.
6.- ¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?
Para trasladar una hipoteca ya firmada a otra entidad (y aprovecharlo para mejorar sus condiciones) se puede efectuar lo que se conoce como una subrogación de acreedor de hipoteca. Una de las ventajas de esta operación es que puede llevarse a cabo sin pedirle permiso al banco actual, aunque para que otra entidad quiera asumir la deuda deberemos, en la mayoría de los casos, haber pagado las cuotas de la hipoteca ininterrumpidamente durante un mínimo de tres años.
Como no se necesita el permiso del banco actual, para subrogar la hipoteca únicamente se tiene que acudir a otras entidades, explicarles nuestra situación y tratar de acordar el traslado del crédito hipotecario. En el caso de que tengamos éxito, nuestro banco tendrá derecho a igualar o a superar las condiciones que nos ofrezca esa nueva entidad (enervación). Si decide ejercerlo, estaremos obligados a permanecer como clientes, aunque si se diera esta situación, al menos habríamos conseguido una mejora en el contrato.
7.- ¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?
La respuesta es SÍ. A través de una novación de hipoteca (renegociación) o de una subrogación de hipoteca (cambio de banco) se pueden modificar los siguientes aspectos:
El tipo de interés del contrato, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo).
Cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo, o al contrario.
Ampliar el capital solicitado (solo con una novación). Si hacemos una subrogación y queremos ampliar el capital tenemos que pactar una novación aposteriori.
Ampliar o reducir el plazo de amortización. Si decidimos únicamente ampliar el plazo de la hipoteca, la comisión máxima es de 0,1% sobre el capital pendiente.
Añadir o eliminar titulares de la hipoteca (solo con la novación).
Es importante señalar que un banco nunca está obligado a concedernos el cambio de condiciones, aunque también es cierto que podemos "amenazar" con llevarnos la hipoteca a otra entidad si la negociación no prospera. En el caso de que nuestro banco se siga negando a aceptar nuestra propuesta, siempre podremos tratar de llevar a cabo una subrogación con otra entidad que nos dé un trato mejor.
Cotización de los principales índices de referencia
Evolución del Euríbor a 12 meses
Evolución del IRPH Entidades
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Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
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Miquel Riera hace 2 días
HelpMyCash
Hola, sergio.
Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.
Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
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Elena Gómez hace 2 días
HelpMyCash
Hola, Sandra Condoy.
Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.
En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.
Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momentopara que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.
Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
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Elena Gómez hace 2 días
HelpMyCash
Hola, lalore.
Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.
De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.
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5. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca
