Si quieres pedir una hipoteca para financiar tu próxima vivienda, en HelpMyCash.com encontrarás la información y las herramientas necesarias para comparar entre las mejores hipotecas y solicitar la que te salga más a cuenta. A continuación, te mostramos una selección de las hipotecas más atractivas del mercado tanto a interés variable como fijo.

ATENCIÓN: Firmar una hipoteca es la decisión financiera más importante en la vida de una familia. Por ello, es recomendable solicitar ofertas a 3 bancos, como mínimo.

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Claves para entender una hipoteca

Si queremos conocer con más profundidad cuáles son los distintos elementos que componen las hipotecas y qué efecto tienen todos ellos sobre el precio de estos productos, nuestro simulador de hipoteca nos puede resultar muy útil, pues se trata de una herramienta que nos calculará el coste mensual y total de un crédito hipotecario en base al importe, al plazo y al interés que indiquemos. Para acceder gratuitamente a este simulador solo tenemos que hacer clic sobre el botón rojo situado en el interior del siguiente recuadro:

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En la presente página mostraremos toda la información básica sobre las características y la estructura de una hipoteca. Además, explicaremos cuáles son todos los aspectos en los que tenemos que fijarnos para hacernos con una buena oferta, como las comisiones o la vinculación, por ejemplo. No obstante, para empezar hablaremos sobre los tres pilares esenciales de toda hipoteca: el interés, el capital y el plazo.

1. El interés

El tipo de interés es el beneficio que un banco espera obtener al prestarnos el dinero suficiente para que compremos una vivienda y permitir que se lo devolvamos en varios plazos. En concreto, se trata de un porcentaje que se aplica sobre el capital otorgado y que determina cuánto tendremos que pagar por el crédito tanto en total como cada mes. No obstante, dependiendo de cómo sea, es posible que su valor cambie a lo largo del plazo de la hipoteca. De esta manera, podemos distinguir entre tres clases de hipoteca: la fija, la variable y la mixta.

En el caso de las hipotecas fijas, el interés es un valor porcentual que se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo hipotecario. En cambio, en el de las hipotecas variables, el tipo aplicado sí puede modificarse periódicamente tras cada revisión de la cuota, ya que está ligado a un índice de referencia que fluctúa cada mes. El índice más utilizado en nuestro país es el euríbor a un año, aunque algunos bancos también emplean otros como el IRPH entidades, por ejemplo.

Para calcular el interés de las hipotecas variables el banco sumará un porcentaje fijo llamado diferencial al valor de un índice de referencia como el IRPH Entidades o el euríbor a un año, que es de hecho el que más se utiliza por los bancos de nuestro país. de esta manera, el tipo aplicado puede ser, por ejemplo, de E + 1 %. Sin embargo, dada la volatilidad del euríbor, la fórmula para determinar su valor está siendo objeto de reforma por parte del Instituto Europeo de los Mercados Monetarios (EMMI, por sus siglas en inglés), aunque todavía no se sabe cuándo entrará en vigor.

Además de las dos grandes categorías mencionadas, encontramos una tercera clase de hipotecas según su tipo de interés, aunque hay que destacar que su oferta es inferior a la de las otras modalidades y que, en el escenario actual, su contratación se considera poco aconsejable. Nos referimos a las hipotecas mixtas, cuyo interés es fijo durante un plazo inicial de tres a 20 años y, pasado ese período, se convierte en variable. Más adelante explicaremos con todo el detalle cuáles son las particularidades de todas estas hipotecas.

2. El plazo

El plazo de una hipoteca (también llamado período de amortización o de reembolso) es el tiempo que un banco da al cliente para que este devuelva el préstamo hipotecario otorgado íntegramente, es decir, para que reembolse todo el capital prestado más los intereses correspondientes del modo acordado (normalmente en cuotas mensuales). En las hipotecas a tipo variable, el plazo puede ser de un máximo de 40 años (aunque antes de la crisis incluso se concedían hipotecas a 50 años), mientras que en las hipotecas fijas, el período de devolución suele ser de hasta 20 años o, en cada vez más casos, de hasta 30 años.

Normalmente, los bancos permiten que sus clientes elijan el plazo de reembolso (dentro de unos límites, lógicamente) para que estos puedan adaptar el precio de las mensualidades a su nivel de ingresos. Eso sí, en este punto es importante saber que cuanto más largo es el período de amortización de una hipoteca, más cara será en total, ya que los intereses se devengarán durante más tiempo. En estos casos, sin embargo, el precio de las cuotas será más asequible. En cambio, cuando el plazo de devolución es corto, las mensualidades de la hipoteca serán algo más costosas, pero como se generarán intereses durante menos tiempo, al final la hipoteca será más barata.

Respecto al plazo de amortización también hay que señalar que prácticamente todas las entidades financieras establecen qué edad máxima pueden alcanzar los prestatarios cuando venza el contrato. Esta será mayor o menor dependiendo de los criterios de riesgo de cada banco, aunque normalmente oscila entre los 75 y los 80 años. De este modo, si queremos pedir la hipoteca a 40 años y la edad máxima a vencimiento fijada por la entidad es de 75 años, deberemos tener 35 años o menos para obtener la aprobación.

3. El capital

Cuando hablamos del capital de los préstamos hipotecarios nos referimos a la cantidad de dinero que la entidad nos presta para financiar la adquisición de la vivienda. Durante el transcurso de la hipoteca, se habla también de saldo vivo o de principal pendiente de la hipoteca.

La cantidad de dinero que podemos llegar a conseguir con una hipoteca para financiar la compra de una vivienda será mayor o menor dependiendo de la política de riesgos de la propia entidad. Asimismo, el importe del crédito podrá variar según nuestro nivel de ingresos, nuestra situación personal, laboral y financiera, del precio del inmueble que queramos adquirir y su valor de tasación.

Eso sí, por norma general, no será posible hacernos con hipotecas con un capital inferior a los 30.000 euros, ya que se trata de un importe que podríamos conseguir con un préstamo personal. No obstante, si necesitamos una suma de dinero menor a la mencionada, no es recomendable pedir un crédito al consumo, pues su interés suele ser mucho más alto que el de las hipotecas.

En cuanto al máximo importe, los bancos suelen prestar hasta un 80 % del valor de tasación de la vivienda o de su precio de compraventa, normalmente el que sea más bajo de los dos. No obstante, hay algunas entidades que también dan la opción de contratar una hipoteca 100, aunque estos productos solo suelen financiar el coste íntegro de los inmuebles que pertenecen a los bancos. Antes de que estallara la crisis, las hipotecas 100 eran realmente populares (en ciertas ocasiones hasta se concedía más del 100 % para cubrir los gastos de formalización), pero ahora estos préstamos ya no se comercializan con tanta libertad.

Modelos de hipotecas según el tipo de interés

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En función de cómo se calcula el importe de cada cuota mensual, mediante la cual iremos devolviendo los intereses más el capital solicitado, podemos señalar diferentes modelos de hipotecas. En concreto, existen tres modalidades principales de hipotecas:

  • Hipotecas a interés variable. El tipo que se aplica sobre las hipotecas a interés variable se forma al sumar un índice de referencia determinado, que normalmente es el euríbor a 12 meses, más un diferencial, que es un valor porcentual fijo. Como depende en gran parte del valor que arroje el índice al que está ligado, este interés puede modificarse cada cierto tiempo. En general, los contratos de las hipotecas variables se revisan una vez al año o al semestre y, tras efectuarse la revisión, se aplica el valor que el euríbor haya registrado en el mes o en los dos meses anteriores (dependerá del acuerdo). Adicionalmente, estas hipotecas suelen incorporar un período inicial de entre uno y dos años durante el que se aplica un interés fijo.
  • Hipotecas a interés fijo. A diferencia del anterior caso, el interés que se aplica sobre estos créditos hipotecarios se mantiene sin cambios desde el principio hasta el final, ya que no está ligado a ningún índice de referencia como el euríbor o el IRPH. De esta manera, el cliente puede saber de antemano qué interés tendrá su hipoteca para siempre, así como cuánto deberá pagar de cuota y en total por la hipoteca.
  • Hipotecas a tipo mixto. Los préstamos hipotecarios conocidos como hipotecas mixtas tienen un interés fijo durante los primeros años del plazo y un tipo variable que se aplica durante el resto del período de amortización. Esta es la fórmula que se utiliza actualmente, aunque pude ser distinta dependiendo de la coyuntura económica del momento. El plazo para cada tramo de interés de la hipoteca se pacta entre el cliente y el banco antes de formalizar el contrato hipotecario.

Además de las tres categorías principales, que encontraremos con facilidad en los catálogos de productos de prácticamente todos los bancos que operan en nuestro país, también podemos distinguir otros tipos de hipotecas menos frecuentes como las hipotecas de interés combinado, cuyas mensualidades se calculan con una parte a tipo fijo y otra a tipo variable. Otra modalidad poco común es la de las hipotecas multidivisa, que se otorgan en moneda extranjera y están referenciadas al líbor de la divisa en cuestión. Como vemos, disponemos de distintos modos de financiar la compra de una vivienda, aunque dada la complejidad de estos contratos hipotecarios más "exóticos", lo aconsejable es optar por los productos tradicionales.

Pedir una hipoteca no es fácil. Por esto en HelpMyCash.com hemos desarrollado una guía que te servirá de toma de contacto, para que puedas ir preparado a la negociación con el banco. En ella podrás encontrar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca. Consigue gratis tu guía en el siguiente enlace:


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

¿En qué fijarse al elegir una hipoteca?

Solicitar una hipoteca es, seguramente, la decisión financiera más importante en la vida de una familia; de ahí que sea fundamental informarse sobre todas y cada una de las condiciones y las obligaciones a las que nos ataremos durante las próximas décadas. Si cualquier cláusula de la hipoteca nos genera dudas, tenemos que pedirle al notario (podemos consultar las escrituras de la hipoteca en la notaría gratuitamente tres días antes de la firma) y al banco que nos expliquen su significado, dado que es nuestro derecho y su obligación, especialmente si la entidad prestamista está adherida al Código de Buenas Prácticas Bancarias.

De esta manera, evitaremos que el banco incorpore cualquier cláusula peligrosa o abusiva en la escritura de la hipoteca sin que lo sepamos, como por ejemplo una cláusula suelo (un tipo mínimo preestablecido en una hipoteca variable) o el índice IRPH. Estas podrían encarecer notablemente el precio de la hipoteca, así que su inclusión sería muy perjudicial para nuestras finanzas. No obstante, siempre debemos recordar que nosotros, en tanto que consumidores, también tenemos la responsabilidad de informarnos adecuadamente sobre las condiciones de las hipotecas que pidamos, así como acerca de los riesgos asociados a la contratación de los préstamos hipotecarios.

Ahora vamos a revisar los ocho puntos principales que debes tener muy presentes cuando vayas a comparar hipotecas:

1. El tipo de interés

Antes ya hemos visto cuáles son las distintas clases de hipotecas que podemos encontrar dentro del mercado financiero español según su interés aplicado. Pero lo realmente importante del tipo de interés es que, además de definir a qué categoría pertenece el producto, es el factor que determina cuál será el precio concreto de la hipoteca una vez abonadas todas y cada una de las cuotas acordadas.

Por lo tanto, una de las claves para hacerse con un préstamo hipotecario atractivo es buscar a un banco que nos ofrezca un buen tipo de interés. Por ejemplo, en el caso de las hipotecas variables, tenemos que buscar productos que tengan un diferencial de alrededor del 1 % o incluso por debajo y un fijo inicial lo más reducido posible. Además, es recomendable que la bonificación máxima la podamos obtener sin necesidad de firmar muchos productos vinculados, así como que el coste de estos sea bajo o nulo.

El caso de las hipotecas a tipo fijo es un poco particular, ya que su interés suele ser menor o mayor en función del plazo seleccionado por el cliente. Por lo tanto, al comparar entre varios de estos préstamos, siempre nos tenemos que asegurar de que todos ellos tienen exactamente el mismo período de amortización. Para plazos de hasta 20 años, las mejores hipotecas fijas tienen un interés de alrededor del 2 % o incluso más bajo, mientras que para plazos de hasta 30 años no deberías aceptar un interés de más del 3 %.

2. La cuota de hipoteca

Las cuotas de la hipoteca son los cobros que el banco nos va pasando con una determinada periodicidad. Habitualmente, estos suelen ser mensuales, pero también es posible acordar con el banco otra manera de hacerlo (bimensual, por ejemplo).

Si el préstamo contratado es una hipoteca a tipo fijo, sus mensualidades tendrán siempre el mismo importe, ya que el interés de estos productos es un valor constante que, al no estar ligado a ningún índice, se mantiene sin cambios durante toda la vida del crédito. En cambio, las cuotas de las hipotecas variables sí pueden modificarse en cada revisión de la hipoteca, que es una operación que suele efectuarse una vez al semestre o al año. En dicha fecha se actualiza el valor del índice al que está referenciada la hipoteca variable, así que se cambia el tipo aplicado y se calcula el nuevo precio de las cuotas, que se mantendrá hasta la revisión siguiente.

El importe de las cuotas hipotecarias se compone de dos elementos diferenciados: una parte correspondiente al capital del préstamo pendiente de amortizar y otra formada por los intereses devengados. Por lo tanto, cuando se abonan las mensualidades de una hipoteca, se devuelve tanto el dinero otorgado por el banco como el propio precio de la hipoteca. Sin embargo, estos elementos no se reparten al 50 % dentro del coste de las cuotas, puesto que el peso de cada uno puede ser mayor o menor dependiendo del momento en el que nos encontremos del plazo de la hipoteca.

Además, la manera en la que se distribuyen estos factores que conforman el importe de las cuotas diferirá según el método de reembolso que se establezca en el contrato hipotecario. En España, el más habitual es el denominado sistema de amortización francés, con el que se abonan unas mensualidades constantes compuestas por una parte mayor de intereses que de capital al inicio de la hipoteca. A medida que va transcurriendo el plazo, esa relación se invierte hasta que, al final de la hipoteca, la fracción que se paga de capital es mucho mayor. Por eso, si hacemos una amortización anticipada durante los primeros años, el ahorro será mayor que si la efectuamos más adelante, pues todavía no habremos pagado la mayor parte de los intereses devengados.

3. La financiación máxima

Muchos consumidores creen erróneamente que los bancos les financiarán todo el precio de la vivienda que adquieran. No obstante, en la inmensa mayoría de los casos, el LTV (loan to value) de las hipotecas es de un máximo del 80 % del valor más bajo entre la tasación del inmueble y su coste de compraventa, un porcentaje que se reduce (60 % o 70 %) cuando el préstamo se contrata para comprar una segunda residencia. En caso de que se supere ese valor, el riesgo de la operación se dispara tanto para la entidad como para el cliente, puesto que la deuda contraída es mucho mayor y, en consecuencia, el importe de las cuotas es más elevado o resulta necesario alargar el plazo de reembolso.

Como decíamos, tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, la inmensa mayoría de las hipotecas financia un 80 % del valor más bajo entre compraventa y tasación. No obstante, eso no significa que las hipotecas 100 % de financiación hayan desaparecido, pues todavía es posible conseguirlas si se adquiere uno de los pisos de bancos o si se firma una hipoteca joven para menores de 35 años. Otra manera de hacerse con una hipoteca 100 es contar con un muy buen perfil económico para negociar, aunque antes de contratar una hipoteca de este tipo debemos ser conscientes de que esta será más cara a largo plazo, puesto que se devengarán intereses sobre un capital mayor.

4. Las comisiones de la hipoteca

Las comisiones de las hipotecas se pueden clasificar en dos grandes grupos: las que deben pagarse obligatoriamente y las que solo nos pueden cobrar si efectuamos unas operaciones determinadas. En la primera categoría es donde se engloba la conocida comisión de apertura, cuyo coste oscila actualmente entre el 0,1 % y el 1,5 % del capital del préstamo hipotecario (a veces con un importe mínimo). Si en nuestro contrato se incorpora esta penalización, tendremos que abonarla en cuanto se formalice la operación, lo que disparará la suma de dinero a desembolsar en el momento de la firma.

En el segundo grupo, esto es, en el de las comisiones que solo se cobran al modificar la hipoteca de distintas maneras, es donde encontramos las compensaciones que muchos bancos aplican por amortizar el préstamo anticipadamente, por trasladar la hipoteca a otra entidad (subrogación) o por modificar las condiciones del contrato mediante un acuerdo con el banco (novación). El precio de algunas de estas penalizaciones está limitado por ley (las de amortización y subrogación no pueden superar le 0,5 % o el 0,25 % si la operación se efectúa a partir del sexto año del plazo), mientras que el del resto se puede negociar libremente entre el consumidor y el banco.

Además, muchas hipotecas a tipo fijo y mixto (estas últimas solo durante su primer período) también pueden incluir la denominada comisión de riesgo de tipo de interés, una penalización exclusiva de los productos que tienen un interés fijo que se aplica durante más de un año. esta compensación únicamente se puede aplicar si se lleva a cabo una subrogación de hipoteca o una amortización anticipada y esto genera una pérdida financiera al banco. En estos casos, la comisión podría sumarse a las posibles compensaciones por desistimiento o por subrogación.

Pero no todos los bancos nos cobrarán estas penalizaciones. Por ejemplo, dentro del sector de la banca online encontramos a un buen número de entidades que ofrecen hipotecas absolutamente libres de comisiones, ya que al no contar con mucho personal, no necesitan cobrar gastos de gestión o de estudio a sus clientes.

hipotecas baratas 20175. Las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca

Si contratamos nuestra hipoteca antes de que finalizara el año 2012, podríamos reclamar al banco que nos devuelva todo lo cobrado por las comisiones de mantenimiento de la cuenta asociada a la hipoteca, puesto que entonces este aspecto no estaba regulado y, por lo tanto, debería haber sido una cláusula negociada entre las partes. En cambio, si efectuamos la formalización de la escritura a partir de 2013, la entidad únicamente podría aplicar comisiones sobre la cuenta para pagar la hipoteca en el caso de que se dieran las circunstancias siguientes:

  • La entidad debe informar previa y específicamente a los clientes sobre la exigencia de contratar una cuenta que sirva como plataforma para los pagos.
  • Igualmente se deberá notificar al cliente el coste total de dicha cuenta, de manera explícita.
  • En el contrato hipotecario debe figurar expresamente tanto la necesidad de su contratación, como su coste.
  • El coste de la cuenta asociada a la hipoteca no podrá ser modificado unilaterlamente por el banco durante toda la vida de la hipoteca, por lo que para cambiar las condiciones de la cuenta asociada a la hipoteca, deberían consultar con nosotros, y en el caso de no que no estemos conformes no podrían cambiar ningún aspecto.
--> Consejo: prácticamente todos los bancos disponen de una cuenta sin comisiones que podremos asociar a sus hipotecas. Asimismo, en muchas ocasiones nos darán la opción de contratar online la cuenta en la que pasar los recibos de las mensualidades, así que ni siquiera tendremos que desplazarnos hasta una oficina para abrirla. Si la entidad a la que acudimos no tiene uno de estos productos, también podemos intentar negociar la apertura de una cuenta gratuita para vincularla a la hipoteca, aunque debemos asegurarnos de que se establezca por escrito que no tendrá ninguna comisión.

6. El plazo de amortización

Es el tiempo total que nos ofrece la entidad financiera para amortizar la hipoteca. El plazo de reembolso de las hipotecas variables suele ser algo más largo y, en ciertos casos, incluso puede llegar a alcanzar los 40 años, aunque lo más habitual es que sea de hasta 30 años. En cambio, el período de amortización de las hipotecas fijas es, por norma general, algo más corto, de un máximo de 20 años en muchos casos. No obstante, dado el incremento en la oferta de estos préstamos hipotecarios, actualmente encontramos muchos de estos productos que pueden devolverse hasta en 30 años.

Según los datos que el Instituto Nacional de Estadística publica todos los meses, el período de amortización medio de las hipotecas que se firmaron en España en noviembre de 2017 (el último registro del INE) fue de unos 24 años. No obstante, hay que tener en cuenta que el plazo de reembolso de estos préstamos suele limitarse por la edad que tendrán los titulares cuando llegue el vencimiento del contrato. En la inmensa mayoría de los casos, la edad máxima permitida al final del plazo es de 75 años, así que si tenemos 45 años, nos resultará complicado contratar una hipoteca a más de 30 años.

Asimismo, al seleccionar el período de devolución debemos tener presente que cuanto más tardemos en reembolsar el dinero prestado, más caro saldrá el crédito hipotecario a la larga, aunque en estos casos, las cuotas del producto serán más asequibles. El motivo que se esconde tras esta aparenten paradoja es que cuando el período de devolución es largo, se devengan intereses durante más tiempo, por lo que se termina pagando una suma de dinero mucho mayor.

--> Consejo: una buena manera de ahorrar dinero es firmar una hipoteca variable sin compensación por amortización anticipada (total o parcial) con un plazo largo. Así, podremos disfrutar de la actual cotización negativa del euríbor e iremos ahorrando dinero para realizar amortizaciones anticipadas cuando nos interese. Con las hipotecas fijas, en cambio, esto nos resultará más difícil, ya que los plazos suelen ser menores y muchas de ellas incluyen la denominada comisión de riesgo por tipo de interés, que tendríamos que abonar junto con la comisión por amortización anticipada en caso de adelantar capital.

7. La flexibilidad en el pago de la hipoteca

Cuando hablamos sobre la flexibilidad que ofrecen ciertas hipotecas nos referimos, principalmente, a las cláusulas contractuales que dan facilidades para adaptar el ritmo de los pagos a unas circunstancias determinadas. Por ejemplo, algunos bancos dejan algo de margen al cliente para que pueda elegir cómo y cuándo abonar las mensualidades de la hipoteca y ciertas entidades incluso incluyen en el contrato la posibilidad de pedir una carencia (dejar de abonar las cuotas de la hipoteca temporalmente), prorrogar el plazo o disfrutar de servicios adicionales como poder disponer nuevamente del capital ya amortizado.

A pesar de que la mayoría de las hipotecas se tienen que reembolsar mediante el pago de cuotas mensuales, es posible negociar una manera diferente de amortizar capital, como con abonos bimensuales o semestrales. Del mismo modo, también hay hipotecas variables cuyo plazo de revisión no es necesariamente anual, sino que puede ser inferior (semestral) o superior (bianual).

También podemos considerar flexibles aquellas hipotecas que no tienen comisiones que se cobren por realizar ciertas operaciones, como una novación, una amortización anticipada o una subrogación para trasladarse a otra entidad, por ejemplo. Si en algún momento durante el transcurso de la vida del contrato queremos modificar alguna cláusula de la escritura, que no nos cobren estas compensaciones nos resultará realmente conveniente.

Eso sí, pese a todas estas ventajas, debemos tener en cuenta que cuando una hipoteca nos ofrece más facilidades de pago, su precio suele ser más alto y, en algunos casos, incluso es posible que se nos exija cumplir unos requisitos más estrictos para acceder al préstamo hipotecario. Con el siguiente ejemplo quedará perfectamente ilustrado: si firmamos una hipoteca con un período de carencia de capital de un año, pasado ese plazo no habremos pagado ni un solo euro del principal del crédito, así que las cuotas siguientes serán mucho más caras.

8. Productos vinculados en la hipoteca

Otro aspecto que siempre debemos tener presente es la vinculación de las hipotecas, tanto si tiene coste como si es gratuita. En la inmensa mayoría de los casos, para poder hacerse con una hipoteca con un buen interés es necesario firmar otros productos o servicios asociados, como cuentas, seguros, tarjetas o incluso planes de pensiones. De este modo, como el banco se asegurará de percibir unos ingresos extra y de mantenernos "atados" durante décadas, se mostrará dispuesto a reducir el interés aplicado mediante bonificaciones. La vinculación en un préstamo hipotecario se puede clasificar en dos categorías en función de su precio:

  1. Productos vinculados en la hipoteca con coste. En esta categoría englobamos todos los servicios por los que tenemos que desembolsar una suma de dinero de manera puntual o regular, como podrían ser los seguros vinculados (de hogar, de vida, de desempleo...) o las tarjetas de débito o de crédito que tengan una comisión de emisión y mantenimiento. También pueden entrar otros servicios como los planes de pensiones, que son unos productos de inversión que, además de incluir comisiones de gestión, cuentan con la particularidad de que nos hacen correr con el riesgo de perder el capital aportado.
  2. Productos vinculados en la hipoteca sin coste. Algunos de los productos que proponen los bancos para acceder a la bonificación del interés no conllevan coste alguno para el cliente. En esta categoría encontramos la domiciliación de nómina o pensión o de los recibos mensuales (habitualmente tres).

En principio, la regulación española no permite condicionar el acceso a las hipotecas a un aumento de la vinculación con el banco. Sin embargo, este es un punto complejo, ya que la entidad puede obligarnos a aceptar sus condiciones si se niega a conceder la hipoteca bajo cualquier otro pretexto. Por lo tanto, lo único que podemos afirmar en este sentido es que los hipotecas deben firmar siempre un seguro de daños con cobertura mínima antiincendios, que podrán suscribir con cualquier empresa. El banco no puede forzarnos a suscribir sus productos para hacernos con la hipoteca, pero sí nos puede ofrecer otros servicios como una manera de reducir el interés del préstamo hipotecario.

Actualmente, el Congreso de los Diputados tiene sobre la mesa el proyecto de nueva ley hipotecaria que tiene que incorporar las directivas europeas al marco regulatorio de nuestro país (según la Unión Europea, nuestra normativa actual no ofrece unas suficientes medidas de protección al consumidor). Con esta reforma se establecerá un límite algo más restrictivo a los productos vinculados que las entidades podrán ofrecer a sus clientes para bonificar el interés del préstamo.

5 requisitos básicos para firmar una hipoteca

Parece que, al menos de momento, los bancos han aprendido bien la lección dejada por el estallido de la burbuja inmobiliaria que se produjo en España hace una década, pues los requisitos que exigen ahora para acceder a sus productos financieros son mucho más estrictos. Actualmente, si pedimos una hipoteca a cualquier entidad, esta analizará con mucho detalle nuestra situación personal, económica y financiera, por lo que solo podremos conseguir el préstamo hipotecario si reunimos las siguientes condiciones de solvencia:

1. Ahorros suficientes (20 % + 15 %)

Disponer de ahorros previos resulta casi algo indispensable de cara a solicitar una hipoteca a nuestro banco ya que, a pesar de que este nos vaya a prestar dinero para comprar nuestra vivienda, se requiere que aportemos una fracción inicial.

Como ya hemos dicho en varios de los apartados anteriores, la mayoría de las hipotecas permiten obtener, por lo general, hasta el 80 % de lo que nos va a costar el inmueble (o de su valor de tasación), así que deberemos contar con el 20 % restante ahorrado para cubrir la parte no financiada por el banco. Asimismo, tendremos que disponer de una cantidad de dinero relativamente elevada para abonar los gastos de compraventa y de constitución, que pueden llegar a alcanzar entre el 10 % y el 15 % del precio de la vivienda. En conclusión, será imprescindible que tengamos ahorrado el 35 % del coste de la casa o del piso.

Con el siguiente ejemplo lo podremos ver de un modo más claro: si la vivienda que queremos comprar cuesta unos 100.000 euros, el banco nos concederá una hipoteca de un máximo del 80 % de ese importe, es decir, de hasta 80.000 euros. Por lo tanto, deberemos contar con unos ahorros de 20.000 euros (el 20 % no financiado por la entidad) más unos 15.000 euros adicionales para hacer frente a los gastos de constitución y compraventa (un 15 % del precio del inmueble). En total, para efectuar esta operación necesitaremos tener ahorrados unos 35.000 euros.

Contar con un buen nivel de ahorros es un requisito que se tiene que cumplir en casi todos los casos para acceder a un préstamo hipotecario, aunque si no es nuestro caso, existen ciertas hipotecas con las que podemos conseguir toda la financiación necesaria: las hipotecas 100 %, cuyo principal cubre la totalidad del precio de compraventa, y las hipotecas 100 % más gastos, que además de financiar el coste de la vivienda, también cubren los gastos de compraventa y constitución.

¡¡ Advertencia !! Una sentencia del Tribunal Supremo que vio la luz en diciembre de 2015 establece que la entidad prestamista también debe asumir una parte de los gastos de formalización de la hipoteca. Tras este fallo, la ausencia de reparto de los gastos de escrituración de la hipoteca ha sido condenada por parte de muchos juzgados, aunque todavía no existe una postura clara sobre quién debe abonar cada coste. Encontrarás más información sobre este tema en el apartado dedicado a los gastos de hipoteca y compraventa.

2. Ingresos mínimos suficientes

Al firmar una hipoteca, el titular contrae una deuda con el banco muy elevada, así que este le exigirá contar con un buen flujo de ingresos regulares para asegurarse de que podrá abonar las cuotas mensuales del producto durante todo el plazo. Por norma general, por tanto, deberemos cobrar unos 2.000 euros netos entre todos los titulares del préstamo, aunque es una cifra que puede ser menor o mayor dependiendo del capital solicitado, del período de reembolso y del perfil de cada consumidor. Si no contamos con un sueldo relativamente elevado, podrían darse dos escenarios: que el banco decida rechazar la solicitud de crédito o que exija aportar garantías adicionales (un aval, por ejemplo).

3. Estabilidad laboral

Para que nos concedan hipotecas también es imprescindible tener un trabajo fijo y contar con una cierta antigüedad laboral, aunque este punto variará dependiendo de los criterios de riesgo de cada banco. Es totalmente fundamental que reunamos este requisito, ya que nunca debemos contratar una hipoteca (una deuda que arrastraremos durante décadas) si no tenemos una fuente de ingresos regular. Además, para que la entidad tenga la seguridad de que pagaremos la hipoteca, deberemos demostrarle que percibimos una buena remuneración y que gozamos de estabilidad laboral.

Otro punto que valoran positivamente los bancos cuando se les pide una hipoteca es que, además de contar con un contrato fijo e indefinido, llevemos ya unos años desempeñando nuestra actividad laboral en la misma empresa, así como que sus perspectivas de futuro dentro de su sector sean buenas. En cambio, si hace poco que entramos a trabajar en una compañía y el contrato que tenemos es temporal o a tiempo parcial, nos resultará mucho más difícil acceder a un préstamo hipotecario, si no imposible.

En el caso de que seamos autónomos, en tanto que nosotros seremos nuestra misma fuente de ingresos, será necesario presentar un dossier completo, claro y perfecto de toda nuestra actividad comercial, de cara a que la entidad pueda juzgar la viabilidad de nuestro negocio.

4. No tener impagos

Si pedimos una hipoteca a cualquier entidad financiera, esta solo aprobará nuestra petición si considera que le ofrecemos suficientes garantías de pago. En consecuencia, el banco no solo querrá saber cuáles son nuestros inrgesos mensuales, sino que también se asegurará de que no tenemos ninguna deuda impagada, ya sea financiera o de cualquier otra naturaleza. Para obtener esta información consultarán las bases de datos elaboradas por las compañías que gestionan ficheros de morosidad, como ASNEF, RAI o EXPERIAN, por ejemplo.

Además de asegurarse de que nuestros datos no figuran en ningún archivo de impagos, las entidades bancarias también consultarán nuestro historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Si tenemos muchas deudas vigentes o hay registrada cualquier tipo de demora (por el impago de un préstamo al consumo o de una tarjeta de crédito, por ejemplo), nos resultará prácticamente imposible conseguir la hipoteca.

5. Disponer de aval para acceder a la hipoteca

En ciertas ocasiones, contar con un aval supondrá la diferencia entre poder acceder a la hipoteca o no, aunque debemos tener en cuenta que contratar estos productos con el respaldo de un tercero le obliga a asumir un grado de responsabilidad muy alto. Y es que el avalista que actúa como garante de un préstamo hipotecario responde ante los impagos del titular con todos sus bienes personales presentes y futuros, así que arriesga la totalidad de su patrimonio en la operación. Por ello, solo podemos incluirlo en las escrituras si el banco lo exige específicamente, algo que puede ocurrir si nuestro perfil le genera algún tipo de duda.

¡¡ Advertencia !! Es fundamental que comprendamos a qué compromiso se expone un avalista solidario, puesto que no tiene nada que ganar y sí mucho que perder. En el caso de que no abonemos las cuotas, la persona que nos respalde deberá responder de la deuda con el conjunto de sus bienes presentes y futuros. Por eso, antes de comprometer de esta manera a un conocido o a un familiar es recomendable valorar otras alternativas, como vivir un tiempo de alquiler hasta contar con los recursos suficientes para hacernos con el préstamo sin necesidad de involucrar a terceras partes.

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MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.

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Para saber cuál podría ser el coste exacto de una hipoteca no nos podemos fijar únicamente en las cuotas que habrá que abonar o en las comisiones o los productos vinculados. Y es que al firmar una hipoteca también hay que pagar obligatoriamente los gastos de compraventa y de constitución del crédito. Por ello, antes de pedir una hipoteca para financiar la adquisición de una vivienda deberemos contar con que se nos cobrarán los impuestos y los gastos administrativos correspondientes, cuyo precio total puede llegar a ser de hasta el 15 % del valor del inmueble.

A continuación podemos ver un desglose estimado de los gastos con los que nos encontramos a la hora de adquirir una vivienda. Es importante destacar que los gastos de constitución de hipoteca son aquellos que en la actualidad están siendo objeto de juicios. A pesar de que aún se abonan, muchos clientes están logrando su devolución parcial.

Hipoteca (gastos que están siendo juzgados) Compraventa
Gastos Notaria - 500 €
Registro - 300 €
Gestoría - 250 €
Tasación - 250 €
Nota simple registro propiedad - 20 €
Notaria - 500 €
Registro - 350 €
Gestoría - 250 €
Impuestos IAJD 2.000 € IAJD - 2.000 €
IVA - 20.000 €
ITP - 8.000 €
*Gastos aproximados para una vivienda de 187.500 € con una hipoteca de 150.000 €. 

Como se indica en la tabla, al comprar una vivienda es obligatorio pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) o el de transmisiones patrimoniales (ITP), dependiendo de si se trata de un inmueble de nueva construcción o de segunda mano. En el primer caso, el tributo aplicado es el IVA, mientras que en el segundo, el que se tiene que abonar es el ITP. En estos momentos, el IVA para la compraventa de viviendas se sitúa en el 10 % de la transacción, aunque en épocas de bonanza económica suele ser del 8 %. En cambio, el ITP puede ser de entre el 6 % y el 10 % en función de la comunidad autónoma en la que se formalice la operación.

En cuanto al impuesto sobre actos jurídicos documentados o IAJD, su coste puede ser de entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe escriturado dependiendo de la comunidad autónoma en la que se formalice la hipoteca (es un tributo de competencia autonómica). Si compramos una vivienda de segunda mano, no tendremos que abonar el IAJD asociado a la operación de compraventa (únicamente el ITP), pero si la operación la financiamos con una hipoteca, sí deberemos pagar el IAJD correspondiente a la constitución de dicha hipoteca. En cambio, en el caso de que el inmueble sea de nueva construcción, los impuestos que se aplicarán sobre la operación de compraventa serán tanto el IVA como el IAJD.

AVISO: una sentencia del Tribunal Supremo (sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013) establece que los bancos son el sujeto pasivo en la formalización de una hipoteca. Por lo tanto, estas también tienen que pagar, al menos en parte, los gastos de notaría, de registro, de gestoría y el IAJD, a diferencia de lo que ocurría hasta hace solo unos años, cuando se obligaba al cliente a asumirlos todos. A raíz del fallo, la mayoría de las entidades ya reparte el abono de estas costas con el prestatario, pero ese reparto no es el mismo en todos los casos.

Cuando el banco ponga su oferta definitiva encima de la mesa, insistimos que es muy importante calcular cuál sería el coste total de financiar la vivienda. Para ello, tendremos que considerar tanto el precio de la hipoteca en sí como todos los gastos de escrituración del préstamo y los asociados a la compraventa de la vivienda (aunque los de constitución no hay que abonarlos en su totalidad, sí hay que cubrir una parte). De este modo, tendremos una idea precisa de cuánto dinero necesitaremos para abonar tanto la formalización del contrato como las cuotas mensuales.

A la hora de valorar con la mayor claridad posible en qué momento nos hacen una buena oferta y cuánto dinero nos va a costar realmente, la mejor herramienta de la que podemos disponer es una calculadora de hipoteca, como la que puedes encontrar a continuación:

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Si deseas calcular la hipoteca y conocer tu cuota mensual, debes saber que el préstamo hipotecario no solo se compone de intereses, sino que también debes sumarle los seguros, costes de apertura y comisiones, entre otros. Rellena el siguiente formulario personalizado y descubre, gratis y al momento, cuánto pagarás cada mes y en total al banco por la hipoteca.

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Consejos para encontrar las hipotecas más baratas de 2018

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas no debemos fijarnos únicamente en el diferencial o en el interés total del préstamo hipotecario. Algunas hipotecas pueden parecer muy atractivas a simple vista por su bajo interés, pero los bancos que conceden estos productos suelen incluir comisiones o vinculaciones para obtener ingresos por otras vías.

Las hipotecas son los productos de financiación que más se adaptan al perfil financiero del cliente (siempre que este sea solvente, claro), así que hacer una comparativa de estos préstamos puede resultar difícil en algunos casos. Por ejemplo, no podemos afirmar con rotundidad que sea mejor firmar una hipoteca fija que una hipoteca variable o viceversa, pues es algo que dependerá siempre de la situación económica del solicitante y de su tolerancia al riesgo. Es por este motivo que es tan importante analizar tanto nuestro perfil como las condiciones de la hipoteca que nos interese para valorar si realmente nos conviene según nuestra situación.

Para dar con las mejores hipotecas de 2018 es totalmente imprescindible considerar todas y cada una de las características de estos productos. Dicho de otro modo, tenemos que mirar si la hipoteca en cuestión tiene un buen interés (o un buen diferencial en el caso de las hipotecas variables), si tiene comisiones y qué requisitos de vinculación se tienen que cumplir para poder obtener la máxima bonificación. Además, siempre debemos tener en cuenta que todos los aspectos de las hipotecas se pueden pactar (sobre todo las comisiones), así que cuando nos sentemos a negociar las condiciones de la hipoteca con el banco, tenemos que tratar de conseguir el mejor trato posible.

Además, si nos queremos hacer con una de las mejores hipotecas, no podemos cometer el error de quedarnos con el primer producto que nos ofrezca el banco sin haberlo comparado antes con los de otras entidades financieras. Es posible que la oferta presentada por nuestro banco sea atractiva, pero para asegurarnos debemos compararla con el resto de las hipotecas que se comercializan dentro del mercado. Cabe recordar que la deuda que se contrae al contratar hipotecas es a muy largo plazo, por lo que es del todo imprescindible tomar una decisión informada y fundamentada.

Compara tu hipoteca y quédate con la mejor

Tanto si queremos firmar una nueva hipoteca como si nuestra intención es trasladar un préstamo existente a otro banco o contratar una segunda hipoteca o una hipoteca para segunda vivienda, siempre es recomendable pedir, como mínimo, tres ofertas a otras tantas entidades financieras. Tenemos que recordar que suscribir uno de estos productos condicionará nuestra situación económica durante varias décadas, así que es imprescindible invertir todo el tiempo que sea necesario en comparar varias hipotecas para hacernos con la mejor que podamos.

Para empezar, antes de desplazarnos hasta una oficina bancaria podemos emplear un comparador de hipotecas online gratuito, pues esta herramienta nos permitirá consultar las condiciones de todas las hipotecas sin salir de casa. Al comparar varias hipotecas descubriremos qué nos ofrece cada banco y, además, nos podremos habituar al lenguaje técnico que suelen utilizar las entidades financieras.

Con el comparador de hipotecas online de HelpMyCash.com también podremos entrar en la ficha técnica de cada préstamo hipotecario para averiguar qué se esconde tras la "letra pequeña" de la oferta, lo que nos permitirá conocer todas y cada una de sus condiciones antes de acudir al banco. De esta manera, conseguir la mejor hipoteca del mercado (o una de las más atractivas) nos resultará más fácil y, sobre todo, más rápido.

FAQ.- ¿Cómo te puede ayudar esta página sobre hipotecas?

Esta página está pensada con el objetivo tanto de servir de primera toma de contacto a aquellas personas que se disponen a firmar su primera hipoteca, como de responder a todas las preguntas esenciales que un consumidor que ya disponga de su préstamo hipotecario.

1.- ¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo al consumo?

No. Estos dos productos son similares en el sentido de que ambos son créditos que deben reembolsarse en un período de tiempo determinado pagando los intereses que acuerden las partes contratantes. Sin embargo, la garantía de una hipoteca es tanto la vivienda que se financia como todos los bienes presentes y futuros del titular o titulares. Esto le da una mayor seguridad de pago al banco, por lo que el interés que este aplica sobre estos productos es más bajo que el de los créditos al consumo, cuya garantía es únicamente personal.

2.- ¿Qué es mejor en 2018, una hipoteca fija o variable?

Durante los últimos años, se ha vivido una auténtica guerra de precios dentro del sector de las hipotecas (primero en las variables y luego en las fijas), por lo que el interés en todas las modalidades es realmente bajo. En consecuencia, lo único que nos puede hacer decantar por uno u otro modelo es nuestra propia tolerancia al riesgo. Dicho de otra manera, deberemos apostar entre elegir un producto que nos asegure pagar siempre la misma cuota (y que podría ser algo más caro, sobre todo durante los primeros años) o un crédito que tenga un interés más bajo pero que pueda cambiar a lo largo del plazo.

Para tomar la decisión deberemos tener en cuenta que con las hipotecas a tipo fijo tendremos la seguridad de saber siempre cuánto pagaremos. En cambio, con las hipotecas variables, a corto plazo pagaremos menos por la actual baja cotización del euríbor, así que seremos nosotros los que tendremos que calcular y valorar qué opción de las dos podría salirnos más a cuenta. En ese sentido, es recomendable realizar simulaciones de cuota de hipoteca con varios escenarios de euríbor para tener una idea más completa de qué podría pasar en el futuro.

3.- ¿Es el interés lo más importante en una hipoteca?

El tipo de interés es, seguramente, el aspecto más llamativo de un préstamo hipotecario (y el que se suele destacar más en las ofertas), pero no por ello debemos fijarnos únicamente en este punto para valorar si una hipoteca es atractiva o no. En ese sentido, existen otros muchos factores, como la vinculación o las comisiones, que también se pueden identificar fácilmente en las comunicaciones comerciales de los bancos y que es muy importante que tengamos presentes para saber si estamos ante un producto competitivo.

Asimismo, debemos tener presente que las condiciones de las hipotecas son un elemento que siempre está abierto a negociación; de hecho, son los productos financieros más flexibles en ese aspecto. Es por esta razón que es tan importante entender todos y cada uno de los puntos que conforman el contrato hipotecario, pues de esta manera podremos detectar qué es lo que no nos convence del préstamo que nos ofrecen y podremos tratar de modificarlo mediante un acuerdo con el banco.

4.- ¿Qué requisitos son necesarios para solicitar una hipoteca?

Si queremos hacernos con la mejor hipoteca de 2018 sin problemas, el camino pasa por cumplir con todos los requisitos indispensables para hacerse con una hipoteca en las mejores condiciones:

  1. Ahorros equivalentes aproximadamente al 35 % del valor de compraventa, de los que un 20 % se destinan a la entrada de la vivienda y el 15 % para abonar los gastos de compraventa e hipoteca.
  2. Contrato fijo y preferentemente con antigüedad.
  3. Ingresos elevados, 2.000 euros aproximadamente, entre todos los titulares de la hipoteca.
  4. No tener deudas ni figurar en archivos de morosos.

Si reunimos todos y cada uno de los requisitos mencionados, tendremos muchas más opciones de conseguir una hipoteca y, además, contaremos con una posición fuerte para negociar con el banco y tratar de que nos aplique unas condiciones mejores. En cambio, si no cumplimos alguno, lo más probable es que la entidad decida rechazar la solicitud o que nos exija aportar garantías adicionales, como otro titular o un aval.

5.- ¿Es posible firmar una hipoteca 100 % financiación?

Sí, pero no es nada fácil. Las hipotecas 100 % de financiación, es decir, los préstamos hipotecarios que nos permiten cubrir todo el valor de compraventa o de tasación, son unos productos que se concedían con frecuencia durante la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, al estallar la crisis, la banca endureció mucho sus requisitos de concesión, así que a día de hoy es muy complicado obtener más del habitual 80 %. De hecho, las únicas maneras de hacerse con hipotecas 100 son las siguientes:

  1. Disponer de un perfil financiero excelente, por ejemplo, los funcionarios son el perfil preferido por las entidades bancarias.
  2. Comprar un piso de banco, suelen tener un precio por encima del precio de mercado, pero las entidades suelen financiar el 100 % del coste de la vivienda.
  3. A través de un intermediario financiero, los denominados brókers (o intermediarios hipotecarios) pueden negociar unas mejores condiciones a cambio de una retribución económica por el servicio.

Antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, además de las hipotecas 100 también se comercializaban las llamadas hipotecas 100 más gastos. Estos productos permitían financiar tanto el importe completo de la compraventa como todos los gastos asociados, así que con ellos se podía adquirir una vivienda sin tener ahorros. Sin embargo, a día de hoy es mucho más difícil acceder a esta clase de préstamos.

6.- ¿Cómo puedo cambiar la hipoteca de banco?

Para trasladar una hipoteca a otra entidad (y mejorar de este modo sus condiciones) se puede llevar a cabo una operación llamada subrogación de acreedor de hipoteca. Una de sus ventajas es que la podemos efectuar sin pedirle permiso a nuestro actual banco, pero para que otra entidad acepte asumir nuestra deuda deberemos, en la mayoría de los casos, llevar un mínimo de tres a cinco años abonando las mensualidades de la hipoteca sin ninguna demora.

Como decíamos, para subrogar una hipoteca no hay que pedir permiso a nuestro actual banco, sino que simplemente tendremos que acudir a otra entidad, explicarle nuestra situación y acordar el posible traslado del crédito. Si la negociación tiene éxito, nuestro banco tendrá el derecho de igualar o de superar las condiciones de la oferta que nos hagan (enervación) y, en caso de ejercerlo, estaremos obligados a permanecer como sus clientes. Sin embargo, si se da esta situación, al menos habremos conseguido que nos mejoren el contrato.

7.- ¿Se pueden modificar las condiciones de la hipoteca una vez firmada?

La respuesta es . A través de una novación de hipoteca (renegociación) o de una subrogación de hipoteca (cambio de banco) se pueden modificar los siguientes aspectos:

  • El tipo de interés del contrato, así como el índice de referencia utilizado (de IRPH a euríbor, por ejemplo).
  • Cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo, o al contrario.
  • Ampliar el capital solicitado (solo con una novación), Si hacemos una subrogación y queremos ampliar el capital tenemos que pactar una novación a posteriori.
  • Ampliar o reducir el plazo de amortización. Si decidimos únicamente ampliar el plazo de la hipoteca, la comisión máxima es de 0,1 % sobre el capital pendiente.
  • Añadir o eliminar titulares de la hipoteca (solo con la novación).

Es importante señalar que un banco nunca está obligado a concedernos el cambio de condiciones, aunque también es cierto que podemos "amenazar" con llevarnos la hipoteca a otra entidad si la negociación no prospera. En el caso de que nuestro banco se siga negando a aceptar nuestra propuesta, siempre podremos tratar de llevar a cabo una subrogación con otra entidad que nos dé un trato mejor.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100 % gratuita para el usuario.

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Preguntas recientes

Avatar  de Churretosa

¿Es posible solicitar la devolución de gastos en estos casos?

Hola, tengo 2 dudas sobre casos muy específicos sobre hipotecas. Es para un amigo que se está planteando reclamar aunque no está seguro si puede hacerlo. En la hipoteca de su vivienda le gustaria reclamar los gastos pero él se subrogó a la hipoteca del constructor y el banco le cambió las condiciones a peor (le subieron el diferencial, contrató seguros vinculantes y un swap). Él dice q no recuerda ninguna oferta vinculante y no tiene ningún papel sobre eso pero si tiene facturas de notaría, gestoria, e impuesto. ¿Podría reclamar esos gastos en su caso?. La siguiente duda es q el padre de este chico murió dejando una deuda en otro banco con la q avalaba la casa familiar y él se hizo heredero de todo (deudas incluidas) para q su madre no perdiera la casa. El banco reunificó las deudas en un prestamo personal con garantia hipotecaria (irph con un diferencial muy alto y suelo) y tb tuvo que pagar gastos de notaria, registro, etc.. Y a él le gustaría saber si puede reclamar los gastos y suspensión del suelo aunque no sea hipoteca para comprar una vivienda. Muchas gracias de antemano pero estamos muy perdidos al ser 2 casos muy concretos para nosotros. Un saludo

Churretosa 22/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

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Hola, Churretosa.

En el caso de la subrogación de deudor no se pueden reclamar los gastos, puesto que no se constituyó una hipoteca nueva y el cambio de condiciones probablemente se debe a una novación.

En cuanto al préstamo con garantía hipotecaria, entendemos que puede reclamar lo que ha pagado de más por la cláusula suelo si esta no se aplicó de manera transparente. El IRPH a día de hoy no está considerado como una cláusula abusiva, aunque es un tema que acaba de llegar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así que habrá que esperar a que dicte una resolución al respecto.

Respecto a los gastos, no estamos seguros de si al no tratarse de una hipoteca podría reclamar algo, puesto que no somos expertos legales. Os recomendamos que consultéis en un despacho de abogados especializados en estos temas para que os indiquen mejor, en base a la legislación actual.

Un saludo.


Avatar  de Enric79

Comprar otra vivienda para vivir sin vender la actual con la intencion de alquilarla y con hipoteca pendiente

Buenos días Del piso en el que vivo actualmente ya he amortizado un 50% del capital y me quedan 10 años de hipoteca. Mi idea es comprar una nueva vivienda para mejorar y poner en alquiler la actual (el alquiler cubriría la cuota de la hipoteca, seguro vivienda y contra impago). Los ingresos que tenemos son suficientes para cubrir la cuota de la nueva hipoteca. El problema lo tengo en que mis ahorros solamente cubren los gastos de compra. Pero no el 20% del valor de la nueva vivienda que no me financian. Qué soluciones existen y cual es más viable y fácil de conseguir? Doble garantía? Subrogar hipoteca actual ampliando capital? Otras? Gracias de antemano.

Enric79 22/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

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Hola, Enric79.

Por los datos que nos das es muy complicado que un banco te conceda financiación. El primer motivo es que las deudas financieras que tengas (las dos hipotecas y si tienes algún otro préstamo) tienes que poder asumirlas con tus propios ingresos y sin que eso suponga dedicarle más de un 35 % de estos. Teniendo en cuenta que aún no tienes un inquilino que te esté aportando ese dinero, es difícil que el banco corra ese riesgo, sobre todo porque no sabe cuánto tiempo vas a tardar en poder poner en alquiler el piso y percibir ese dinero y tampoco es seguro que lo vayas a recibir a largo plazo.

Por otra parte, el hecho de no tener el 20 % del valor del vivienda ahorrado hace que solo puedas optar a financiarte a través de hipotecas 100, un tipo de productos que hoy están reservados a los pisos de bancos o a perfiles económicos muy buenos. En este caso, tener una hipoteca vigente de la cual aún queda por pagar el 50 % no es la mejor carta de presentación a la hora de demostrar un buen perfil. Y eso teniendo en cuenta que la nueva casa sea tu primera vivienda y te den condiciones de financiación para este tipo de inmuebles y no para segunda vivienda, para lo que suelen ofrecer menos capital y plazos más cortos.

En cuanto a las opciones que tienes, la única vía que se nos ocurre pasaría por intentar pactar una novación con tu banco para ampliar capital (esto no se puede hacer mediante una subrogación). Esta operación no es de obligada aceptación para el banco y probablemente solo te la concedería en el mejor de los casos si con el 80 % del precio de ambas viviendas tuvieras capital suficiente para comprar la nueva y pagar la que aún tienes, teniendo que poner ambas como garantía, con el consiguiente riesgo que eso implica.

Un saludo.


Avatar  de Ana patricia

Hipoteca pero tengo alguna seuda

Buenos días quisiera comprar un piso económico pero a mi me quedan dos letras de 100€ por pagar pero mi Marido tiene una deuda con el BBVA. Somos un matrimonio o con un pequeño.Gracias buenos dias

Ana patricia 22/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

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Hola, Ana patricia.

Para pedir una hipoteca es necesario tener un buen perfil económico para que el banco no nos vea como un posible de riesgo y confíe en que le podemos devolver el dinero prestado sin problemas. Tus dos pequeñas letras de 100 euros no deberían ser un problema, pero si tu marido tiene una deuda importante será complicado que os den financiación. Si además tiene algún impago, las opciones se reducen del todo.

Además, ten en cuenta que actualmente los bancos solo suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, por lo que el 20 % restante hay que aportarlo de fondos propios. A ello hay que sumarle otro 15 % aproximadamente para los gastos de hipoteca y de compraventa.

Un saludo.


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