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Toda la información sobre la hipoteca

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

Actualmente, con los precios de los alquileres subiendo como la espuma sobre todo en las grandes ciudades, son muchos los que se plantean si es mejor seguir alquilando o comprar una casa y así invertir el gasto mensual en obtener un bien en propiedad.

Pero tener el dinero para comprar una vivienda a tocateja no es algo que esté al alcance del ciudadano medio. Por lo tanto, en muchos casos es necesario firmar una hipoteca, que es un préstamo que tiene una garantía hipotecaria además de personal

Esto significa que si no cumplimos con las obligaciones de pago reflejadas en el contrato, el banco podrá quedarse con la vivienda y, si esta ha perdido valor y su precio no cubre la deuda pendiente, también podrá reclamar el embargo de nuestros bienes presentes y futuros hasta saldarla del todo. 

Así pues, contratar una hipoteca es, seguramente, la decisión financiera más importante de una familia. Por lo tanto, antes de hacerlo hay que tener claro cuál es el producto que puede adaptarse mejor a nuestro perfil y a nuestras necesidades, algo en lo que nos puede ayudar esta misma página.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar una hipoteca puede ser un camino largo y tedioso si no contamos con la información y las herramientas adecuadas, algo que HelpMyCash.com intenta solventar. Sin  embargo, antes de ponernos a buscar una hipoteca debemos tener claras algunas consideraciones previas:

Hay que tener ahorros

Hace unos años se comercializaban hipotecas 100 que cubrían todo el precio de la vivienda. Sin embargo, hoy están limitadas a financiar pisos de bancos o a perfiles muy concretos, como aquellos que tienen una muy buena situación económica y no suponen ningún riesgo o a jóvenes con buenos empleos que no han tenido tiempo de ahorrar.

Actualmente, la mayoría de bancos solo financian el 80% del valor de compraventa o de tasación, por lo que el resto deberá salir de nuestros ahorros. Este punto es fundamental antes de dedicar tiempo a buscar hipoteca para evitar perder tiempo.

Demuestra al banco que tienes buen perfil

Otro aspecto clave a la hora de conseguir financiación es demostrar al banco que tenemos una buena situación económica y laboral. En ese sentido, las entidades nos exigirán contar con un empleo fijo y con cierta antigüedad, pues eso les dará confianza en que no nos quedaremos sin trabajo y que podremos pagar las cuotas sin problemas. 

También es fundamental cobrar un sueldo relativamente elevado, puesto que cuanto más cobremos, más fácil nos resultará abonar las mensualidades e incluso ahorrar por si en algún momento se redujeran temporalmente nuestros ingresos.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque parezca una obviedad, nunca hay que olvidarlo: si tenemos muchas deudas vigentes, nos resultará más complicado conseguir una hipoteca. En ese sentido, el Banco de España aconseja dedicar un máximo del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras, por lo que si la suma de todas ellas más la futura cuota de la hipoteca supera ese porcentaje, lo más seguro es que la entidad rechace nuestra petición.

Además, si aparece cualquier impago en nuestro historial crediticio (registrado en la CIRBE o en algún fichero de morosos), se encenderán las alarmas del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud de financiación se denegará automáticamente.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Tener a alguien dispuesto a avalarnos es una buena manera de dar una mejor impresión al banco cuando nuestro perfil no es del todo bueno. Sin embargo es un gran riesgo para nuestro aval, ya que no tiene nada que ganar y sí mucho que perder si nosotros no cumplimos con nuestras obligaciones.

Del mismo modo, si ponemos como garantía extra otro inmueble u otro bien, debemos pedir que solo esté ligado a una parte de la hipoteca y que cuándo esta se pague el bien quede liberado. Así, si en un futuro tenemos problemas para pagar no perderemos ambas propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

¿Puedes cubrir el 20% que no financia el banco con tus ahorros? Pues aún debes dedicar algo más si quieres comprar una casa y financiarla con una hipoteca. Concretamente ambas partidas pueden suponer entre un 10% y un 15% del valor de la vivienda.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos del punto anterior es el momento de bucear entre las decenas de ofertas de hipotecas que se comercializan en nuestro país actualmente. Si es la primera vez que lo hacemos puede saturarnos la gran cantidad de datos que recibiremos, pero la información es poder y a continuación vamos a detallar en qué fijarnos:

El tipo de interés: la gran decisión

El interés es lo que nos cobrará el banco por prestarnos el dinero, sin embargo hay varias formas de calcularlo. A continuación, mostramos los más habituales, pero si quieres ampliar información sobre los mismos sigue el enlace que hay sobre cada nombre:

  • Hipotecas fijas: tienen siempre el mismo interés, que es el que se pactaremos con el banco en el momento de la firma, por lo que nos permitirá controlar muy bien nuestros gastos. Este interés solo cambiará si en algún momento incumplimos las condiciones de vinculación.

  • Hipotecas variables: su interés tiene una parte fija, el diferencial, que se pacta con el banco, y una variable, conocido como índice de referencia. Dicho índice suele ser el euríbor, aunque hay otros como el IRPH que conviene evitar por ser mucho más alto.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica es una mezcla entre los tipos anteriores. Actualmente, suelen tener un primer tramo fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a ser a tipo variable.

Existen otros tipos como las hipotecas de interés combinado, cuya cuota es el resultado de calcular una parte a tipo fijo y otra variable, pero son productos muy específicos que no suelen comercializarse en España.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento fundamental es la financiación máxima que el banco está dispuesto a otorgar, es decir, el dinero que nos prestará para que nos compremos una casa. Como ya hemos dicho, las entidades suelen financiar hasta el 80% del valor de compraventa o tasación para la adquisición de una primera vivienda. 

En cambio, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese porcentaje se reducirá hasta el 60% o el 70%, así que deberemos contar con todavía más dinero ahorrado para efectuar la compra. 

Hay que destacar que cuanto más dinero necesitemos, mayor será el capital sobre el que se calculen los intereses, así que es mejor que ajustemos esa cifra al máximo que realmente necesitemos para no pagar de más.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

El plazo, como ya indica su propio nombre, es el tiempo que el banco nos da para amortizar la hipotecaesto es, para devolver todo el dinero que nos haya prestado más los intereses del modo pactado en el contrato. 

Cuanto mayor sea el plazo, menor será la cuota mensual, pues dispondremos de más tiempo para devolver la misma cantidad. No obstante, en estos casos se generarán más intereses, ya que se aplicarán durante más tiempo. Así pues, lo ideal es encontrar un equilibrio entre una mensualidad que podamos abonar sin problemas y un plazo no demasiado largo para no pagar intereses de más.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que nos puede cobrar el banco por efectuar unas determinadas operaciones. Las más comunes son las de apertura (la que debemos tratar de evitar, pues si se incluye en el contrato, tendremos que pagarla al firmar la escritura), la de subrogación (por cambiar de banco), la de novación (por modificar las cláusulas) y la de amortización anticipada (por pagar por adelantado la hipoteca). 

Asimismo, las hipotecas fijas y las mixtas (solo en su tramo fijo) pueden tener la llamada comisión de riesgo de tipo de interés, que se aplica cuando una cancelación o una subrogación produce una pérdida financiera a la entidad.

Y por el otro lado, las vinculaciones son todos aquellos productos o servicios que los bancos nos ofrecen contratar a cambio de reducirnos el interés aplicado. Algunos de ellos no tienen coste, como domiciliar los ingresos o los recibos, pero nos mantendrán atados a la entidad y nos obligarán a firmar cuentas con sus propias condiciones. Otros, como los seguros, los planes de pensiones o las tarjetas, sí nos costarán un dinero que deberemos tener presente al calcular el coste final de la hipoteca. 

En cualquier caso, solo debemos cumplir los requisitos de vinculación si los entendemos, si nos interesa y si la contratación de esos productos adicionales compensa su coste con un buen descuento en el interés.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han tenido que devolver mucho dinero en los últimos años por cláusulas abusivas como la famosa cláusula suelo, por lo que actualmente no suelen incluir estas condiciones en sus hipotecas.

Sin embargo, también hay otras cláusulas como las hipotecas multidivisas, el vencimiento anticipado, los intereses de demora o los propios gastos de hipoteca que en algunas ocasiones se han considerado como cláusulas abusivas, por lo que debemos informarnos bien al respecto.

La clave, como siempre, está en leer todo detenidamente y no firmar nada que no estemos 100% seguros de entender. No debe darnos ninguna vergüenza preguntar una y otra vez al banco, al notario o en foros como el de HelpMyCash.com aquello que no controlemos.

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

  • Cuál es la información que debe reflejar una FIPER
  • Qué condiciones pueden influir en el coste de tu hipoteca
  • Qué pasos debes dar antes de firmar un préstamo hipotecario

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Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

¿Ya sabes en qué fijarte para escoger entre todas las hipotecas del mercado la que mejor se adapta a ti? Pues ahora es el momento de iniciar la búsqueda activa. Para ello, en esta misma web cuentas con diferentes herramientas que pueden facilitarte el trabajo:

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, una buena decisión es consultar un listado con las mejores opciones que podemos encontrar actualmente en el mercado.

  • Comparador de hipotecas: te servirá para tener una idea general de las condiciones que se están ofreciendo actualmente, comparar entre varias opciones simultáneamente y ponerte en contacto con las entidades para pedir una oferta personalizada. En este punto, cabe recordar que lo ideal es contar con al menos tres propuestas para poder comparar bien lo que nos ofrecen.

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

  • Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

¡Guía GRATUITA!Cómo pedir una hipoteca al banco

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
  • Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  • Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca

Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibirás esta útil guía gratuitamente.

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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Pese a todo el esfuerzo para firmar la mejor hipoteca es posible que, con el paso de los años, queramos cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, podemos pretender modificar algún aspecto relacionado con el interés (bajar el tipo, cambiar el índice de referencia, pasar una hipoteca variable al interés fijo, etc.), eliminar una cláusula que consideremos abusiva, suprimir comisiones o vinculaciones, ampliar el capital o el plazo de la hipoteca, quitar garantías extra o sustituir un titular por otro...

Todas estas operaciones pueden realizarse, siendo las vías más habituales para ello las siguientes:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100% gratuita para el usuario.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

Hipoteca de 146000 euros con BBVA, tipo fijo de 2.10 por convenio con muface.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 días

HelpMyCash

citando a Helper_710518104 Estoy en una situación parecida, en proceso de negociación con BBVA a la espera de que den el OK definitivo. Si al final reclamo, tengo que hacerlo...
Hola, Helper_710518104.

En el caso de los gastos de hipoteca puedes acudir directamente a los tribunales, a diferencia de lo que pasa con las cláusulas suelo que, como se creó un mecanismo extrajudicial específico, sí se pedía que se utilizara antes de ir a juicio.

Sin embargo, estos casos se tratan en los juzgados especializados de cláusulas abusivas, que actualmente siguen saturados, por lo que, con la sentencia del Supremo en mano, te recomendamos que primero reclames a tu banco la devolución de los gastos mediante una queja al Servicio de Atención al Cliente para intentar recuperar lo pagado de más de manera más rápida.

Si quieres, en nuestro Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca puedes encontrar el proceso que debes seguir para conseguir la devolución.

Un saludo.

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 días

HelpMyCash

citando a Catelín Hola a mi tras juicio me devolvieron registro y mitad de notario y gestor, quiero saber si puedo volver a reclamar para que me devuelvan IADJ. 
Hola, Catelín.

Si ya hay una sentencia sobre este tema en la que se especifica que no puedes recuperar el IAJD de los gastos de hipoteca no podrás volver a reclamarlo, dado que se considera como 'cosa juzgada' y por lo tanto no se puede emitir un nuevo fallo al respecto.

Un saludo.

Catelín
Catelín
hace 2 días

Hola a mi tras juicio me devolvieron registro y mitad de notario y gestor, quiero saber si puedo volver a reclamar para que me devuelvan IADJ. 

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, AlcaudonC.

En principio, la doctrina del Supremo marca que es el banco quién debe asumir el IAJD de los gastos de hipoteca, al ser la parte interesada en que se haga escritura pública. Sin embargo, no sabemos cómo reaccionarán los bancos ante esta nueva sentencia, aunque te lo detallarán en la oferta vinculante.

Dicho esto, si te lo cobran y no quieren negociar su eliminación, siempre puedes optar por pagarlo y más adelante reclamar su devolución.

Un saludo.

Helper_710518104
Helper_710518104
hace 2 días

Estoy en una situación parecida, en proceso de negociación con BBVA a la espera de que den el OK definitivo. Si al final reclamo, tengo que hacerlo a través de atención al cliente o puedo ir directa a los tribunales? He leído que BBVA suele rechazar las reclamaciones. Muchas gracias por adelantado. 

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Buenas tenía una duda, resulta que mi abuela falleció hace unos meses y no dejó testamento hecho y mi tío que hacía 10 años que no aparecía lo hizo cuando murió y no nos fuiamos mucho de él dice que quiere comprarle la parte a mi padre pero mi tío que tiene una deuda con hacienda de unos 10000 €.El dice que puede rehipotecar su parte para pedir el dinero y darnoslo. En el caso que se lo deniegue queremos comprar nosotros. Es posible que debiendo esa cantidad a hacienda le den el dinero? Gracias
David
David
hace 2 días

Ah vale perdón he leído mal, claro yo pienso igual que solo te dan para viviendas nuevas. Gracias por tu respuesta un saludo

David
David
hace 2 días

Bueno para comprar otra no quiere poner de aval su parte de su casa que ha heredado y darle a mi padre 45.000 euros ya que esas viviendas actualmente se están vendiendo por unos 90.000 €

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, David.

Si tiene una deuda con Hacienda por esa cantidad tan elevada es complicado que vaya a poder conseguir financiación. Además, actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas que ya están en propiedad, solo para adquirir una nueva casa.

Un saludo.

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Buenas necesito poder reunificar mis deudas pues estando en asnef ningún banco quiere ayudar tengo nómina fija de 14 años todo esto viene desde que me divorcie y lo único que pretendo es pagar cómodamente y poder enpezar mi vida desde cero. Muchas gracias
aba1959
aba1959
hace 3 días

Hola Enrique, puedes probar con Cetelem o ING Direct tienen préstamos para unificación de deudas, y El interes es normal dentro de este mundo.SaludosAntonio.

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