Descubre las mejores hipotecas del mercado en nuestro comparador. Encontrarás información sobre los requisitos que se deben cumplir para pedir una hipoteca o en qué aspectos se tiene que fijar el cliente antes de solicitar una. Si necesitas comprar una casa, te será muy útil calcular tu hipoteca y comparar las hipotecas más baratas. Podrás leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.
Hipotecas para compra
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Qué es una hipoteca y cómo funciona
A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.
Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.
Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:
- Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
- Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
- Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco
El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:
- Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
- Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
- Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable
Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euribor. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.
También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía (ver hipoteca inversa).
¿En qué fijarnos al elegir una hipoteca?
Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:
- Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
- Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
- Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
- Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
- Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
- Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre
Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.
¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?
Te lo explicamos en nuestra Guía gratis "Cómo pedir una hipoteca", con un cuestionario de 25 preguntas clave que hacer al banco, listo para imprimir y rellenar. Cuando ya tengas claro que quieres comprar un piso y necesites pedir una hipoteca, lo mejor es no ir al banco con las manos vacías. El desconocimiento puede hacer que finalmente nos quedemos con una hipoteca que no se ajusta a nuestras necesidades.
Con esta guía práctica hipotecaria, podrás hacer la preguntas necesarias y apuntártelas para sacar la conclusión de cual es la mejor hipoteca para tu caso específico. Además, podrás calcular el coste de la hipoteca en base a todos los datos que recopiles. No te lo pienses, esta guía gratuita te sacará de un apuro.
Requisitos para pedir una hipoteca
Una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:
- Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados
- Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder la hipoteca en función de los ingresos de los hipotecados. Normalmente, la cuota resultante no debe superar el 35% de éstos
- Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario
- Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.
Gastos de hipoteca y compraventa
El coste de una hipoteca no se limita a lo que nos cobra el banco. Tanto comprar una vivienda como conformar el préstamo hipotecario conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 12% del importe total. Son los siguientes:
|
|
Hipoteca | Compraventa |
|---|---|---|
| Gastos |
Notaria
Registro Gestoría Tasación Nota simple registro propiedad |
Notaria
Registro Gestoría |
| Impuestos | IAJD | IVA o ITP |
En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos el IVA está al 4% por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8%, el mismo valor del ITP.
En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1% del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.
Evolución Euríbor o Cotización Euríbor
Evolución IRPH o Cotización IRPH
Preguntas recientes
Hipoteca indecisa Marzo 2015
Hola me gustaria saber que banco me pueden aconsejar para conseguir la mejor hipoteca ???Es un piso con plaza de parking, precio de la compra venta 103.000 Euros sin iva ni gastos...Tengo oferta del Deutsche Bank, pero piden demasiadas vinculaciones.... BBVA me están realizando estudio, pero suben una burrada los gastos de compra ventas y hipoteca con ellos y no me salen las cuentas.Y ahora estoy pidiendo estudio con Triodos Bank y Evo, parecen tener buena pinta.Saludos
Maicky31 02/03/2015 | 0 respuesta/s
Hipotecar casa ya pagada para liquidar gananciales divorcio
Mi consulta es la siguiente:Mi casa está ya pagada y voy a divorciarme de mi pareja. Para liquidar gananciales hemos pactado que yo le entrego 85.000 € y me quedo con la casa a mi nombre. El problema está en como hacer esa operación y que bancos me permiten acceder a una hipoteca con esas condiciones, mi sueldo es de 1350 €. Si alguien pudiera ayudarme e informarme de como hacerlo, si es mejor hacerlo en las capitulaciones...Gracias de antemano por la ayuda.
Helper_403128428 02/03/2015 | 0 respuesta/s
Caja Cantabria/ Liberbank me ofrece cambiar mi hipoteca con suelo de 2,5 a interés fijo.
Como conté hace unos días,mi caja ahora Liberbank me ofrece pasarme mi hipoteca con suelo de 2,5% a un interés fijo de 2,75% sería interesante? o no me merece la pena.
Dragons 02/03/2015 | 1 respuesta/s
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...us depósitos y el lanzamiento de tres hipotecas a tipo fijo. Depósitos Nemea Bank, banco online radicado en Malta, ha renovado su cartera de depósitos y ha reducido la rentabilidad de todos sus plazos fijos inferiores a 5 años. La entidad, muy popular entre los ahorradores que buscan ren...
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...jetivos de comercialización de hipotecas no tiene tanto que ver con el precio como con el resto de condiciones del contrato del préstamo. "Ya hay entidades que están financiando el 100% de la compra", apunta la compañía por medio de un comunicado. "Eso sí, siempre exigiendo que el cliente aporte ...