¿Buscas una hipoteca y no sabes por dónde empezar? Desde HelpMyCash.com te ayudamos a resolver todas tus dudas y te damos las herramientas necesarias para valorar si una oferta es buena. Compara entre las hipotecas más destacadas y encuentra la que se adapte mejor a ti.
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Antes de tan siquiera plantearnos la opción de contratar un préstamo hipotecario, es conveniente que nos preguntemos si el banco aprobaría nuestra solicitud. Cada entidad sigue sus propios criterios de riesgo para determinar si un cliente es solvente o no, pero normalmente todas se fijan en los siguientes parámetros:
En general, las hipotecas cubren un máximo del 80% del valor de la vivienda a comprar (lo que se conoce también como loan to value o LTV). En consecuencia, deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 10-12% adicional para pagar los gastos de escrituración de la propiedad y del préstamo.
Por ejemplo, si queremos adquirir una vivienda de 100.000 euros, necesitaremos unos ahorros que sumen el 30-32% de ese importe. En este caso, deberíamos contar con unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.
Si no tenemos ahorros, conseguir financiación será mucho más complicado. En unos pocos casos, los bancos pueden ofrecernos hipotecas al 100% de financiación o, al menos, con un LTV del 90% o del 95%, pero para ello tendremos que comprar uno de sus pisos, contar con un perfil muy bueno, etc.
Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones.
Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.
Puede parecer una obviedad, pero nunca está de más recordarlo: para conseguir hipotecas es imprescindible que no tengamos muchas deudas vigentes. En ese sentido, el Banco de España aconseja dedicar un máximo del 30-35% de los ingresos netos a pagar las deudas financieras. En consecuencia, si la cuota de nuestra futura hipoteca más las de otros créditos que tengamos supera ese límite, es más que probable que el banco rechace nuestra petición.
Asimismo, no puede aparecer ningún impago en nuestro historial crediticio (ya sea en la CIRBE o en algún fichero de morosidad). En esos casos, salta la alarma en el departamento de riesgos del banco y la solicitud queda automáticamente denegada.
Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos:
El tipo de interés es, a grandes rasgos, lo que el banco nos cobra por prestarnos su dinero para que nos compremos un piso o una casa. Cuanto más alto sea, más caras serán las cuotas mensuales (y al contrario). Es por eso que lo ideal es firmar una hipoteca con un interés lo más bajo posible.
Además del interés, los bancos están obligados a mostrarnos la tasa anual equivalente (TAE) de sus hipotecas. Este indicador nos vendrá mejor para comparar ofertas distintas, pues refleja el precio anual medio del crédito teniendo en cuenta todos los gastos: el tipo aplicado, las comisiones de formalización, el coste de los seguros asociados, etc.
Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación.
Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra.
En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.
Como ya da a entender su propio nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca completamente, es decir, para devolverle el dinero prestado más los intereses del modo pactado.
En las hipotecas con un plazo largo, las cuotas a pagar son más bajas, pues tenemos más tiempo para devolver la misma suma de dinero. Sin embargo, se devengan intereses durante más tiempo, así que hay que pagar más por este concepto. Por este motivo, lo recomendable es buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, ya que de esta manera no tendremos problemas para hacer frente a las cuotas y no pagaremos más intereses de la cuenta.
Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), subrogación (que se aplica al cambiar de banco), novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo).
Son aquellos productos que van asociados a la contratación de las hipotecas. Tras la entrada en vigor la ley hipotecaria nueva, podemos distinguir entre dos clases:
Los vinculados son aquellos que el banco nos obliga a contratar para acceder a la financiación. Por ley, solo nos pueden obligar a contratar un seguro de daños y uno de amortización, que se pueden suscribir con cualquier compañía aseguradora sin que nos empeore el interés.
Los combinados son los productos que podemos firmar voluntariamente para conseguir un interés más bajo: seguros multirriesgo, tarjetas de débito o de crédito, domiciliación de la nómina o de los ingresos, planes de pensiones... Algunos nos pueden costar dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca.
En la información precontractual debe especificarse claramente cuáles son los servicios vinculados y combinados, así como cuál es el precio de cada uno de ellos. En el caso de los segundos, solo es aconsejable contratarlos si los entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de firmarlos.
Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusiva como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas.
Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen.
Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com.
Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.
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Ver y descargar guíaLas hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:
Hipotecas fijas: estos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.
Hipotecas variables: en este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.
Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.
También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.
Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo:
Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado.
Comparador de hipotecas: es la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar.
Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.
¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.
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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:
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Ver y descargar guíaAunque hayamos dedicado mucho esfuerzo y tiempo a dar con la hipoteca más adecuada, puede pasar que, con el paso de los años, nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés aplicado (reducirlo, convertir una hipoteca variable al tipo fijo, cambiar el índice de referencia...), suprimir comisiones o vinculación, eliminar cláusulas que consideremos abusivas, ampliar el capital o el plazo, añadir o quitar garantías de la hipoteca, sustituir a un cotitular por otra persona, etc.
Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:
Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.
Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.
Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.
Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.
Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.
Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.
Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.
Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:
Hola, Charles.
Desafortunadamente, los bancos no suelen dar hipotecas de más del 80% sobre el valor de tasación o compraventa. En algunos casos, si el de tasación supera al de compraventa, pueden plantearse financiar algo más de la compra, pero rara vez se supera un porcentaje del 90% de la adquisición.
Dado vuestro perfil, es muy difícil que podáis negociar directamente la financiación del 100% del valor de la vivienda (necesitaríais estar indefinidos los dos y con unos ingresos conjuntos más elevados). De hecho, es posible que hasta os pidan un aval o una garantía extra para daros el 80%. Se nos ocurren, por lo tanto, solo dos maneras de conseguir todo el dinero que necesitáis: comprar un piso de banco o contratar los servicios de un intermediario financiero.
En el primer caso, como los bancos están interesados en quitarse de encima sus viviendas, suelen prestar algo más del habitual 80% a los compradores y, en algunos casos, pueden llegar a dar hasta el 100%. Os dejamos un enlace a las principales inmobiliarias de los bancos por si estáis interesados en adquirir uno de sus pisos.
Y en el segundo caso, el de contratar los servicios de un intermediario financiero, este negociará por vosotros con el banco, así que quizás os pueda conseguir el 100% de la compra. Hay que decir, eso sí, que a cambio os cobrará una comisión de entre el 2% y el 5% sobre el capital de la hipoteca, a pagar en el momento de contratarla. En esta guía gratuita encontraréis más información sobre estos profesionales.
Esperamos haberos ayudado.
Un saludo.
Hola, SOFÍA.
Dado que la hipoteca mixta tendría un plazo a tipo fijo de unos 10 años, lo más probable es que la hipoteca variable te saliera más a cuenta durante ese período inicial. Y es que la mayoría de las previsiones apuntan a que el euríbor se mantendrá bajo durante los siguientes cinco años como mínimo.
Ahora bien, si no te fías del euríbor y prefieres pagar siempre lo mismo durante los primeros 10 años, quizás te puede venir bien la hipoteca mixta, aunque sabiendo que, quizás, podrías acabar pagando de más durante la primera década. Pasados esos 10 años, además, tus cuotas también podrían subir si el euríbor está alto.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Sí, el propio banco te pedirá que tases la casa de nuevo para saber cuál sería su valor actual. Antes de hacerlo, sin embargo, nuestro consejo es que vayas a la oficina y preguntes si verían viable, en principio, la operación. De esta manera, si te dicen que no, al menos te ahorrarás la tasación.
Un saludo.
Muchísimas gracias Miquel Riera por la pronta respuesta.
ok tendré en cuenta lo de la tasación, aunque si la hipoteca se firmo en 2012 y se tasó tendría que volverla a tasar verdad?
Muchas gracias y un saludo
Hola, Nerea.
Si te parece bien, empezaremos por el final. Para ampliar la hipoteca, es imprescindible que el capital pendiente más el importe de los tres créditos no supere el 80% del valor de la vivienda. Si lo supera, es muy improbable que el banco os dé el visto bueno. Y si no lo supera, dependerá del análisis de riesgos que haga el banco, en el que tendrá en cuenta vuestros ingresos, vuestra estabilidad económica, etc.
En cuanto al precio de la operación, en nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuáles son las costas que tendríais que pagar.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 15/10/2019
Publicado el 14/10/2019
Publicado el 11/10/2019
