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Descubre las mejores hipotecas del mercado en nuestro comparador. Encontrarás información sobre los requisitos que se deben cumplir para pedir una hipoteca o en qué aspectos se tiene que fijar el cliente antes de solicitar una. Si necesitas comprar una casa, te será muy útil calcular tu hipoteca y comparar las hipotecas más baratas. Podrás leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.

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hipotecas

Qué es una hipoteca y cómo funciona

A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:

  1. Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
  2. Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
  3. Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euríbor actual. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía.

¿En qué fijarnos al elegir una hipoteca?

Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario (Euríbor o IRPH) sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
  • Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
  • Comisiones de la cuenta asociada: al firmar una hipoteca, el banco nos obligará a abrir una cuenta en la entidad. Hay que preguntar por las comisiones de esta cuenta, ya que estaremos obligados a tenerla abierta durante décadas y un goteo de por ejemplo 50 € al semestre va sumando una nada desdeñable pérdida para nuestro bolsillo. Un truco: si es posible, solicitar la cuenta online de la entidad, que es la que más garantías tiene de no empezar a aplicar comisiones en el futuro.
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.

¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?

Te lo explicamos en nuestra Guía gratis "Cómo pedir una hipoteca", con un cuestionario de 25 preguntas clave que hacer al banco, listo para imprimir y rellenar. Cuando ya tengas claro que quieres comprar un piso y necesites pedir una hipoteca, lo mejor es no ir al banco con las manos vacías. El desconocimiento puede hacer que finalmente nos quedemos con una hipoteca que no se ajusta a nuestras necesidades.

Con esta guía práctica hipotecaria, podrás hacer la preguntas necesarias y apuntártelas para sacar la conclusión de cual es la mejor hipoteca para tu caso específico. Además, podrás calcular el coste de la hipoteca en base a todos los datos que recopiles. No te lo pienses, esta guía gratuita te sacará de un apuro.

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Requisitos para pedir una hipoteca

Una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:

  1. Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados
  2. Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder la hipoteca en función de los ingresos de los hipotecados. Normalmente, la cuota resultante no debe superar el 35% de éstos
  3. Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario
  4. Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.

Gastos de las hipotecas y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a lo que nos cobra el banco. Tanto comprar una vivienda como conformar el préstamo hipotecario conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 12% del importe total. Son los siguientes:


Hipoteca Compraventa
Gastos Notaria
Registro
Gestoría
Tasación
Nota simple registro propiedad
Notaria
Registro
Gestoría
Impuestos IAJD IVA o ITP

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos el IVA está al 4% por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8%, el mismo valor del ITP.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1% del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.

¿Cómo encontrar las hipotecas más baratas?

Para encontrar las hipotecas más baratas no nos podemos fijar sólo en el diferencial. Las hipotecas que en un principio parece que nos harán pagar pocos intereses, suelen tener muchas comisiones y el banco exigirá más vinculación (que adquieras productos y seguros de la propia entidad).

Así que, para encontrar las hipotecas más baratas deberemos tener todas las características en cuenta y compararla con dos o tres ofertas más. La mejor hipoteca, será la tenga un diferencial bajo, no cobre comisiones y no exija vincularse mucho con el banco.

Evolución Euríbor o Cotización Euríbor

Evolución IRPH o Cotización IRPH

Preguntas recientes

Avatar  de Helper_307103136

Hipoteca a IRPH

Hola buenos días
, me han ofrecido una hipoteca a IRPH. Pensaba que ya no concedían hipotecas
referenciadas a este interés, y que había desaparecido pero ayer banco
popular, cuendo fui informarme sobre las hipotecas que tenían, me ofreció una hipoteca de IRPH + 1%. En principio las condiciones
parecen buenas, porque diferenciales del 1 % se ven muy pocos, y además, por lo
que he ido leyendo, todos estos diferenciales tan bajos, te acaban saliendo más
caros porque suelen ser hipotecas que tienen muchas comisiones y luego te hacen
pagar por todo. Pero con esta hipoteca no hay ninguna comisión, así que podría
ser más barata que qyue una a Euríbor + 1,50% no? Tampoco entiendo porque me
ofrecen este tipo de interés en lugar del Euribor, si casi pensaba que estaba
extinguido y nadie lo utilizaba. Podríais aconsejarme? Es mejor esta hipoteca a
IRPH o mejor me olvido y firmo una a Euríbor? No sé si realmente esta hipoteca
es una estafa o no, porque me parece raro que me hayan hecho esta oferta....Gracias por
adelantado por vuestra ayuda.

Helper_307103136 24/04/2015 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 24/04/2015

avatar para HelpMyCash

Hola Helper,

Las hipotecas referenciadas al IRPH son más caras que las que están referenciadas al Euríbor, porque el IRPH es un tipo de interés que siempre ha cotizado en valores más altos que el Euríbor. A día de hoy, con el diferencial quen te han ofrecido pagarías:

  • Con una hipoteca a Euríbor +1 %: 1,26 %
  • Con una hipoteca a IRPH + 1 %: 3,56 %

Otra información que deberías tener para decidir si esta hipoteca es realmente más barata son los productos vinculados que te exigen adquirir, porque estos productos y seguros encarecen mucho más las hipotecas. Actualmente hay hipotecas referenciadas al Euríbor como la Ecohipoteca de Triodos Bank a Euríbor + 1,35 % o la Hipoteca Inteligente de EVO Banco a Euríbor + 1,50 %.

Puedes utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash para comparar dos ofertas y elegir la mejor.

Un saludo,


Avatar  de Helper_307103136

Que hipoteca es mejor

Buenos días, quiero comparme una casa un Madrid y necesito una hipoteca. He estado
utilizando vuestro comparador de hipotecas e incluso he ido a los bancos mismos a
pedir información, porque a veces en su pagina web no lo explican todo… la cuestión
es que las dos hipotecas qe me han llamado la atención han sido la hipoteca
inteligente de evo Banco y la Hipoteca te lo Mereces De caja rural del sur. La
hipoteca de evo cobra más intereses durante el primer año pero solo 0,05 % más.
la cuestión es que a partir de aquí siempre cobran lo mismo Euribor + 1,50 % pero
la hipoteca de Caja rural del sur cobra comisión por subrogacion (que realmente
no entiendo que es lo que significa) y según vuestro comparador de hipotecas me
hace adquirir 2 productos más, aunque uno de esos es domiciliar los recibos, que
esto no cuenta ningún dinero. Mi pregunta es: ¿qué haríais vosotros? Que hipoteca
es mejor? En principio creo que es EVO banco, pero no conozco mucho el banco y
tampoco se si me esperaran sorpresas después…

Helper_307103136 22/04/2015 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/04/2015

avatar para HelpMyCash

Hola Helper,

Las dos hipotecas tienen un buen diferencial de Euríbor + 1,50 %, pero desde HelpMyCash creemos que la más barata es la Hipoteca Inteligente de EVO porque, como tú has dicho, es una hipoteca totalmente libre de comisiones. Además requiere menos vinculación, y estoes positivo, porque los productos y seguros del banco encarecen mucho las hipotecas. Y también EVO Banco promete bajar los intereses si el Euríbor subiera. Si el Euríbor estuviera entre el 2 % y el 3,99 %, el diferencial bajaría un 0,20 %, si estuviera entre el 4 % y el 5,99 % bajaría un 0,40 %, y si el Euríbor se encontrara en valores superiores al 6 %, el diferencial disminuiría un 0,80 %.

Si quieres descubrir más características sobre estas dos hipotecas, puedes utilizar el comparador gratuito de HelpMyCash. Allí encontrarás toda la información sobre estos dos productos y además, todas las hipotecas del mercado.


Avatar de niko

Quiero bajar mi préstamo hipotecario

buenas tardes, quisiera saber si alguien conoce la asociacion hbUCI y puede hablarme de ella, porque quiero intentar bajar mi prestamo hipotecario y seria una buena oportunidad a partir de la demanda colectiva que proponen, gracias

niko 22/04/2015 | 0 respuesta/s

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