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Especialista de Hipotecas, Préstamos y Tarjetas en HelpMyCash.com

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Sobre Miquel Riera

Licenciado en Periodismo por la Universidad Autónoma de Barcelona, he trabajado en distintas radios y medios de comunicación online. En HelpMyCash.com desde 2015 como redactor y especialista en hipotecas y financiación al consumo. Entusiasta de la economía y las finanzas personales, la política, los deportes, el cine y la televisión.

Especialidad

Pertenece al equipo de Hipotecas, Créditos y Tarjetas.

Contribuciones y actualizaciones

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Hipoteca Cancelacion, por que debo pagar yo esta gestión?

Publicado el 19/07/2019

Hola, Andrés Luque. 

Según el Tribunal Supremo, el principal interesado en que el inmueble quede liberado de cargas, que es la razón por la que se lleva a cabo la cancelación registral de la hipoteca, es el prestatario, es decir, el cliente. Por este motivo, se considera que es el cliente el que tiene que pagar los gastos de notaría y registro asociados a esta operación (más la gestoría, si la contrata). 

En principio, por lo tanto, no puedes reclamar esa cantidad al banco, pues te corresponde a ti pagarla. Solo podrías reclamar si la entidad te obligara a contratar su agencia para cancelar la hipoteca. 

Un saludo. 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Piso de banco

Publicado el 19/07/2019

Hola, Syp. 

Gracias por aportar una información tan concreta. Trataremos de resolver tus dudas una a una: 

1. Es difícil saber de antemano si os darían una hipoteca al 100% sin pediros avales. A vuestro favor tenéis vuestra capacidad de ahorro, que el valor de tasación de la vivienda es mucho más alto que el de compra y que el inmueble es el piso de un banco. En vuestra contra, que vuestra situación laboral no es todo lo estable que podría ser, aunque si a tu pareja le van a hacer indefinido pronto, quizás el banco lo tenga en cuenta en su análisis de riesgos. 

2. Sobre las condiciones de devolución de la señal, las podéis acordar vosotros junto al banco. Es decir, en el contrato de reserva podéis negociar con la entidad para que se incluya que, en caso de no recibir el 100% del valor de compra o de exigencia de aval, podéis pedir la devolución de la reserva. Es difícil que el banco lo acepte, pero no se pierde nada por intentarlo. Si no lo acepta y firmáis el contrato sin añadir esa cláusula, no podréis recuperar la señal en los casos que nos expones. 

3. La hipoteca la podéis pedir en cualquier banco, efectivamente. Sin embargo, es poco probable que otra entidad esté dispuesta a ofreceros hasta el 100% de la compra. 

4. No sabemos a qué bonificación se refieren. Podéis preguntarle a la persona que gestiona vuestra solicitud que os especifique de qué bonificación se trata y qué requisitos hay que cumplir para acceder a ella. 

5. El banco es libre de ofrecerte un interés fijo o variable. Si no le interesa vender hipotecas fijas, no está obligado a ofrecértelas (incluso si le perjudica). De hecho, hay una minoría de entidades que, actualmente, no comercializan este tipo de productos. 

6. El IVA y el IAJD, si se trata de una vivienda de primera transmisión (si es de segunda mano se paga el ITP), no se suele incluir en el precio del inmueble. De hecho, estos impuestos forman parte de los llamados gastos de compra de vivienda que debe pagar el comprador (el famoso 10-12% ahorrado que hay que tener para pagar las costas). 

Esperamos haberte ayudado y quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que os surja. 

Un saludo. 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Tasación propia vs tasación banco

Publicado el 19/07/2019

Hola, Arora. 

Te copiamos tal cual el artículo de la nueva ley hipotecaria que habla sobre la tasación: 

"Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."

Nosotros interpretamos que esto significa que el banco tiene que aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada. Y que si quiere hacer otra para "contrastarla", la debe pagar él y no tú, pues tú ya te has encargado de contratar y pagar los servicios de una tasadora válida para realizar la valoración de la vivienda que quieres comprar.

Te copiamos, además, un fragmento de lo que dice el Banco de España al respecto: 

"Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada. La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrarte nada por ello."

Por todo ello, nuestro consejo es que vayas con esta información a los bancos que nos comentas y les exijas no pagar esa segunda tasación. Si no te hacen caso, puedes acudir a otras entidades que sí cumplan la normativa o puedes interponer una reclamación formal ante director de la oficina y ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.

Un saludo. 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
COMPRA DE CASA DE BANCO (GASTOS)

Publicado el 19/07/2019

Hola de nuevo. 

Sí, el banco vendedor también debería tener esa información, aunque como ocurre con la inmobiliaria, no está obligada a proporcionártela. Si tienes algo de tiempo, puedes tratar de contactar con él para pedírsela.

Un saludo.

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Documento sobre instrumentos de cobertura de riesgo de tipos de interés

Publicado el 18/07/2019

Hola, Mariacora. 

Los bancos están obligados, según la ley hipotecaria del 16 de junio, a entregar un documento en el que se informe de lo siguiente: 

  • Si se ofrece un producto que ofrezca cobertura de riesgos de tipo de interés. Es decir, como una especie de seguro (se llama CAP) que limita el interés en caso de que el euríbor suba mucho y supere una cifra determinada.
  • Las condiciones de dicho producto: precio, plazo durante el que se ofrecería la cobertura, bonificación por contratarlo (si se da), etc. 

No estás obligada a contratar ese instrumento, aunque puedes hacerlo si te interesa el que te ofrece el banco y consideras que puede servirte. En ese segundo caso, ten en cuenta que cuesta un dinero y lee bien sus condiciones para no tener sorpresas. 

Un saludo.

 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Opciones para conseguir hipoteca

Publicado el 18/07/2019

Hola, Natalia. 

Vuestra situación laboral es buena. Sin embargo, los ahorros sí pueden ser un problema. Sabemos de muchos bancos que, cuando los solicitantes son jóvenes, están dispuestos a dar hipotecas de más del 80% del valor de compraventa, siempre que el de tasación sea más elevado. En estos casos, no obstante, no suelen dar más del 90% o del 95%. 

Pero todavía queda otro problema. En el hipotético caso de que os dieran hasta el 100% de lo que os cueste la vivienda, tendríais que pagar los gastos de constitución y los de compraventa: la tasación, los impuestos, etc. Estos suelen costar un 10% del valor del inmueble, así que con vuestros ahorros podrías optar a una casa o piso de unos 100.000 euros como máximo. Es importante que lo tengáis en cuenta a la hora de buscar viviendas. 

En cuanto a los intermediarios financieros, es cierto que pueden conseguir financiación de hasta el 100% con mayor facilidad, aunque es improbable que os obtengan más del 100%. Asimismo, tened presente que os cobrarán una comisión sobre el capital de la hipoteca, que generalmente oscila entre el 2% y el 5% (a pagar al firmar; nunca antes). En esta guía gratuita encontraréis más información sobre estos profesionales. 

Un saludo. 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Rehipotecar un piso para unir dos hipotecas en una

Publicado el 18/07/2019

Hola, Helper_710546811.

A diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, los bancos ya no suelen ofrecer segundas hipotecas para una misma vivienda. Por lo tanto, la mejor opción en vuestro caso es negociar una ampliación de la hipoteca que tenéis sobre el piso en España para conseguir el dinero suficiente para cancelar el préstamo hipotecario del inmueble que tenéis en Inglaterra. 

Esta operación eso sí, plantea un problema: necesitáis la aprobación del banco, que solo os la dará si demostráis una solvencia suficiente para devolver el dinero sin problemas y si sois buenos clientes. A vuestro favor contáis con que cobráis rentas de alquiler y que usaríais el dinero para cancelar un préstamo por el que, probablemente pagáis ahora unas cuotas más altas que las que abonaríais después. En vuestra contra, necesitáis el 90% de lo que vale el piso, pero las entidades suelen llegar solo hasta el 80% (a lo que habría que restar vuestra deuda actual). Comentas que el valor del piso es de 240.000 euros aproximadamente. Quizás convendría tasarlo para conocer su valor real, pues os ayudaría a calcular aproximadamente cuánto dinero podríais conseguir con la ampliación. 

En cuanto a tu última cuestión, lo más probable es que no os acepten la vivienda de Inglaterra como garantía adicional, pero podéis estudiar añadir otras garantías: avales, cotitulares nuevos, alguna otra propiedad (garajes, trasteros, otro inmueble...). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Articulo 28 de la ley hipotecaria

Publicado el 18/07/2019

Hola, MJG. 

Sí, el artículo 28 también se aplica cuando se quiere efectuar la compra al contado. 

Un saludo.

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
COMPRA DE CASA DE BANCO (GASTOS)

Publicado el 18/07/2019

Hola de nuevo. 

Trataremos de responder tus dudas una por una:

1. Sí, puedes tratar de negociar la venta de ese inmueble con el fondo de inversión que lo ha adquirido, siempre que esté dispuesto a vendértelo.

2. Como participante de la subasta, la inmobiliaria debería saber quién ha sido el mejor postor, aunque no está obligada a darte esa información. Si no te lo dice, puedes hacer lo siguiente para conocer al propietario de esa vivienda: 

  1. Averiguar la dirección del inmueble.
  2. Entrar en la oficina electrónica del Catastro y dar la dirección del inmueble para conocer su referencia catastral. 
  3. Acudir al Registro de la Propiedad y dar esa referencia catastral para pedir una nota simple de la vivienda, en la que aparecerá su propietario actual. Esta nota simple cuesta unos 10 euros. 

3. Suponemos que el grupo inversor tratará de sacar un beneficio del inmueble, así que es muy probable que te lo venda con un precio algo superior al que lo adquirió. De todos modos, siempre puedes tratar de negociar para abaratarlo. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

Miquel Riera Miquel Riera HelpMyCash
Gastos de Novacion de hipoteca

Publicado el 18/07/2019

Hola, María Fernanda Abril Montero. 

Esos gastos pueden variar mucho en función del capital pendiente de tu hipoteca, de si te cobrarán una comisión por la modificación de condiciones, del precio de la tasación... Además, no está muy claro cuál es el reparto de estas costas entre el banco y el cliente, ya que la nueva ley no lo especifica. 

Por ello, lo más aconsejable es plantearle la novación al banco directamente y, si este está dispuesto a aceptarla, solicitarle un desglose de todos los gastos. De esta manera, tendrás una cifra mucho más cercana a la real. 

Un saludo. 

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