¿Sabías que las cuotas de las hipotecas pueden cambiar de un año para otro? Cada cierto tiempo, el banco lleva a cabo una revisión de la hipoteca y actualiza su precio. Descubre en qué consiste esta operación y cómo afecta a las mensualidades.
La revisión consiste en actualizar el valor del índice al que está referenciado el préstamo hipotecario. Por lo tanto, es una operación que se lleva a cabo en las hipotecas variables y, también, durante el tramo a tipo variable de las hipotecas mixtas.
En general, los contratos hipotecarios se revisan cada seis o doce meses. Cuando llega la fecha acordada, el banco utiliza el nuevo valor del índice (que suele ser el euríbor) para recalcular el interés aplicado. Así, si el índice sube, el tipo aumenta y las cuotas se encarecen, mientras que si baja, el tipo se reduce y las mensualidades se abaratan.
Imaginemos, por ejemplo, que tenemos firmado un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más 1%. En el momento de la contratación, este índice cotizaba al 0%, mientras que un año después, al revisar el contrato, cotiza al 0,5%. Así cambiaría esta hipoteca:
| Interés | Cuota | |
| Antes de revisar el contrato | 1% + 0% = 1% | 565,31€/mes |
| Después de la actualización | 1% + 0,5% = 1,5% | 598,56€/mes |
En este caso, una vez efectuada la revisión, la cuota subiría de los 565,31 a los 598,56 euros al mes, un importe que se mantendría hasta que se tuviera que actualizar de nuevo el interés.
Como decíamos, una hipoteca se revisa estrictamente para actualizar el valor del índice al que está referenciada. En consecuencia, es una operación que puede producirse únicamente sobre préstamos que tienen un interés variable o durante el tramo variable de un crédito a tipo mixto.
Aun así, también puede considerarse revisión la comprobación periódica que realizan los bancos para asegurarse de que sus clientes cumplen los requisitos de vinculación. En estos casos, la operación puede producirse sobre cualquier crédito hipotecario que tenga un diferencial o un interés bonificado, ya sea variable, mixto o fijo.
Lo más habitual, según la Guía Hipotecaria de la Asociación Hipoteca Española, es que las hipotecas se revisen una vez al año o una vez al semestre. Esa periodicidad, aunque no se le suele prestar atención, puede ser importante, ya que puede influir en el precio de las cuotas.
Veamos cuándo conviene que revisen nuestro préstamo semestral o anualmente:
Actualización semestral: es más conveniente cuando el euríbor tiende a la baja, ya que así el banco rebajará el interés con más frecuencia.
Revisión anual: puede ser más ventajosa cuando el euríbor tiende al alza, pues de esta manera tardaremos más tiempo en notar un encarecimiento de las cuotas.
En general, los bancos establecen la periodicidad que más les conviene en cada momento, que queda fijada en el propio contrato. Sin embargo, se trata de un aspecto que puede negociarse, así que siempre vale la pena plantear a la entidad otra fecha de revisión a la propuesta por defecto en la oferta de financiación.
¿Quieres saber qué mensualidad pagarás tras la revisión de tu hipoteca? Puedes calcularlo con el simulador de cuotas de HelpMyCash.com, una útil herramienta gratuita que te indica el importe de las cuotas con solo tres datos: el importe del préstamo, su plazo y su interés. Para averiguar ese último dato solo tienes que sumar el diferencial más el valor que el euríbor haya registrado en el mes anterior a la actualización del contrato.
Para qué sirve esta página: aquí mostramos qué es lo que pasa cuando el banco revisa el contrato de una hipoteca.
Metodología: para obtener los datos de los productos que aquí aparecen hemos llevado a cabo una intensa investigación online y telefónica, contactando con bancos y especialistas del sector financiero.
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Te escuchamos: puedes contactar con nosotros a través de las siguientes vías:
Hola de nuevo.
Aunque hayas firmado toda la documentación, en la copia del proyecto del contrato debería indicarse el mismo tipo de interés que en la FEIN. Te copiamos un extracto de la ley hipotecaria nueva en el que lo deja claro:
"Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) [...].
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) [...].
[...]
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
[...]"
En principio, como comentábamos anteriormente, el notario debería comunicar al banco ese error y este tendría que emitir otra copia del proyecto con el interés de la FEIN. De todos modos, como decíamos, quizás es más rápido comentárselo directamente al banco para que lo arreglen.
Un saludo.
Efectivamente, en nuestro caso al ser tipo variable, en el FEIN en el punto " tipo de intereses y otros gastos " nos aparece el tipo de interés sin bonificaciones siendo euribor + 1.99% y el tipo de interés con máxima bonificación siendo euribor + 0.99%.
Sin embargo, en la minuta nos han puesto euribor + 2,99% sin contar con la máxima bonificación que en este caso, aplicando dicha bonificación, resultaría ser de euribor + 1.99%.
En resumidas cuentas, en el borrador aparece 1 punto más de tipo de interés aplicable en comparación con lo firmado en el FEIN.
Al haber firmado todo incluido el borrador entendemos que como es lógico prevalece lo firmado en la FEIN ya que es vinculante y lo otro es un borrador que entendemos que se debe modificar a lo que ponga en la FEIN, pero aún así nos quedó un poco de duda si podía haber algún problema al haber firmado ambos documentos.
Hola, futurohipotecado.
Efectivamente, el notario se encargaría de contactar con el banco para comunicarle el error y en la escritura pondría el de la FEIN, cuyo contenido es vinculante para la entidad. De todos modos, como quizás se pierda un poco de tiempo en el proceso, se lo podéis comentar directamente al banco para que lo arregle.
Antes, eso sí, comprobad que el interés al que os referís no sea el interés sin bonificar, es decir, el que se aplicaría en caso de no contratar los productos combinados propuestos.
Esperamos haberos ayudado.
Un saludo.
Muchas gracias, pero no me parece coherente, me están avisando con dos meses de adelantado de una subida del 25% y si no lo acepto me suben la hipoteca del doble del importe del seguro. Y lo más que me molesta es que en el Bbva el seguro de vida por el mismo capital asegurado me saldría un 56 % más barato.
Hola, Roberto R.
Entendemos que el seguro de vida es de prima anual y que queda poco para su renovación. En principio, la subida de precio es legal si se da una de las siguientes circunstancias:
En el segundo caso, si no estás de acuerdo con el aumento, puedes contactar con ING para que te expliquen por qué te han subido tanto la prima. Y si sus explicaciones no te convencen, puedes cancelar el seguro y contratarlo con otra compañía que te ofrezca unas mejores condiciones.
En caso de que el seguro de vida esté ligado a una hipoteca, nuestro consejo es que calcules cuánto te subiría el interés en caso de cambiarte de aseguradora y valores qué te saldría más a cuenta.
Un saludo.
Gracias por tu respuesta Miquel!!
Hola, Alejandra Alonso.
Lamentablemente, en estos momentos no hay ningún banco que ofrezca hipotecas específicas para financiar viviendas de la Sareb. Por lo tanto, si necesitas que te presten todo lo que cuesta el inmueble, tendrás que negociarlo con alguna entidad. Eso sí, te avisamos que es complicado conseguirlo, pues solo es posible hacerse con una hipoteca 100 si se compra un piso de banco o si se cumplen unos determinados requisitos: que el valor de tasación sea más alto que el de compraventa, que el perfil de los titulares sea bueno, que estos puedan aportar garantías adicionales si es necesario...
Otra manera de conseguir el 100% de la compra es contratar los servicios de un bróker hipotecario, que es un profesional que contactará con varios bancos y negociará por ti las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, te cobrarán una comisión. En esta guía gratuita encontrarás más información sobre los brókeres.
Un saludo.
Publicado el 14/08/2019
Publicado el 12/08/2019
Publicado el 09/08/2019