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¿Qué es el tipo de interés?

El tipo de interés de una hipoteca es, básicamente, lo que el banco te cobra por prestarte su dinero. Es un porcentaje que se aplica sobre el importe que te queda por devolver y que determina qué cuota deberás pagar cada mes para saldar la deuda.

En los préstamos hipotecarios, el interés puede ser de tres tipos: fijo (un porcentaje constante), variable (la suma de un índice de referencia más un diferencial) o mixto (una mezcla de los dos anteriores).

En nuestra página sobre hipotecas para principiantes te explicamos con un lenguaje sencillo y fácil de entender la diferencia entre el interés fijo, variable y mixto.

¿Cuál es el interés actual de las hipotecas?

El tipo de interés medio actual de las hipotecas se sitúa en el 1,54% (dato de marzo de 2022 del Banco de España), ligeramente por encima del de febrero (1,52%). En este valor se engloban tanto los tipos fijos como los variables.


Como puedes ver en el cuadro, el tipo de interés que los bancos españoles aplican sobre sus créditos hipotecarios es muy bajo. Ten en cuenta que los intereses que se ofrecían hace tan solo unos años eran superiores al 3% e incluso al 5%.

Esto es una buena noticia si quieres comprar una casa, porque puedes conseguir una hipoteca muy barata para financiar la operación. A tipo variable, por ejemplo, encontrarás ofertas de menos de euríbor más 0,90%. Y si prefieres un interés fijo, aún encontrarás préstamos a alrededor del 1,50%.

Sin embargo, tienes que saber que los bancos están empezando a subir sus intereses, algo que te explicamos más adelante. Por este motivo, nuestro consejo es que contrates tu hipoteca cuanto antes para tener más probabilidades de conseguir un buen tipo de interés.

Descubre las mejores hipotecas de mayo de 2022: a tipo fijo, variable y mixto

Las hipotecas más baratas disponibles en HelpMyCash

Desde HelpMyCash puedes solicitar varias hipotecas con un interés por debajo de la media. Solo tienes que pinchar sobre el botón “Solicitar información” del préstamo que te guste y seguir las indicaciones de la entidad. Si no podemos ponerte en contacto directamente con el banco, te daremos la opción de encargar la solicitud a un bróker hipotecario, que te buscará las mejores hipotecas sin compromiso. 

Hipotecas fijas destacadas
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN 2,07 % 2,47 %
TAE 2,37 % 2,49 %
Cuota 509 € 528 €
*2 productos bonificadores
#2
Bonificado* Sin bonificar
TIN 2,05 % 3,05 %
TAE 3,12 % 3,81 %
Cuota 508 € 556 €
*3 productos bonificadores
#3
TIN 2,99 %
TAE 3,12 %
Cuota 554 €
0 vinculaciones

Hipotecas variables destacadas
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,89 % E + 1,29 %
TAE 1,98 % 2,10 %
Cuota 352 € 370 €
*2 productos bonificadores
#2
TIN E + 1,49 %
TAE 3,00 %
Cuota 382 €
0 vinculaciones
#3
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,89 % E + 1,89 %
TAE 1,76 % 2,13 %
Cuota 351 € 394 €
*3 productos bonificadores

¿Qué son el TIN y la TAE de las hipotecas?

Cuando consultes el interés de cualquier hipoteca, te encontrarás siempre con dos siglas: TIN y TAE. El tipo de interés nominal o TIN es el interés que se aplica anualmente sobre el préstamo, mientras que la tasa anual equivalente o TAE refleja el coste anual de un crédito teniendo en cuenta su interés y sus otros gastos: la comisión de apertura, los seguros asociados, etc.

La TAE, junto al TIN, se puede utilizar para comparar hipotecas, porque te da una idea de cuánto te puede costar un préstamo de esta clase. Pero esa lógica solo se aplica si quieres contratar una hipoteca fija. Si vas a firmar una hipoteca variable, la TAE no es tan útil.

Nos explicamos. Cuando una hipoteca es variable, el banco suele aplicar un interés fijo más alto durante el primer año y un tipo variable (ligado al euríbor) más bajo a partir del segundo. Por ley, la tasa anual equivalente debe calcularse con el interés más alto que puede tener un préstamo. En consecuencia, en el caso de las hipotecas variables, la TAE se calcula como si el interés fijo inicial se aplicara durante toda la vida del producto. En este artículo te lo contamos con más detalle.

A esto hay que sumar, además, que la TAE que te muestran los bancos se calcula para un importe y un plazo predeterminados que no tienen por qué coincidir con los que tú quieres solicitar. Por todo ello, nuestro consejo es que te fijes en todos los aspectos que formen parte del préstamo hipotecario: el TIN, la TAE, las comisiones, los productos asociados, etc. Esta información la encontrarás en la letra pequeña de los documentos que te facilitará el banco cuando solicites la hipoteca.

En resumen...

  • El TIN refleja solo el interés del crédito
  • La TAE refleja tanto el interés como el coste de otros gastos (TIN, comisiones, seguros, etc.)
  • Hay que tener en cuenta todos los gastos para saber qué hipoteca es más barata, no solo el TIN o la TAE
La TAE media actual de las hipotecas se sitúa en el 1,62% (dato de marzo de 2022), el séptimo valor más bajo de la historia de nuestro país. Puede consultarse esta información en el Boletín Estadístico del Banco de España.

¿Por qué suben o bajan los tipos de interés?

Ahora ya sabes qué es el interés, pero ¿cómo deciden los bancos qué tipo aplican sobre sus hipotecas? Te lo explicamos a continuación:

Por el riesgo que asume el banco

En finanzas existe una regla de oro: cuánto mayor es el riesgo, más alta es la ganancia. Los bancos también se acogen a esta norma para definir qué tipo de interés aplican sobre sus préstamos hipotecarios.

Si eres una persona muy solvente, el riesgo de impago que asume el banco por prestarte su dinero es muy bajo. Por lo tanto, te aplicará un interés bajo. En cambio, si tu situación económica es algo delicada, el peligro de que no pagues las cuotas será más alto, así que tendrás que conformarte con un tipo más elevado.

Ten en cuenta que el interés de las hipotecas anunciadas por los bancos solo es orientativo. Cuando la entidad analice tu situación, lo ajustará a la baja o al alza en función de si eres más o menos solvente. Por eso, si tu perfil es bueno, te aconsejamos negociar para que te rebajen el precio inicial.

Por la presión de la competencia

Si fuera por los bancos, siempre te aplicarían un interés alto, porque así ganarían más dinero (incluso si eres solvente). Pero las entidades tienen que competir entre ellas para atraerte y que contrates la hipoteca con ellas. Por este motivo, cuando hay bancos con una estrategia comercial más agresiva, los tipos de interés que ofrecen tienden a bajar.

Haz que los bancos compitan por ti: consigue ofertas hipotecarias de varias entidades y preséntaselas a otros bancos para que te hagan contraofertas. Negocia todo lo que puedas para que rebajen el interés de tu futura hipoteca.

Por la evolución del euríbor

Otro aspecto que influye sobre los intereses es el euríbor. Se trata de un índice de referencia que se usa para calcular el interés de las hipotecas variables. Cuando el euríbor sube, los tipos variables también aumentan, mientras que cuando baja, los tipos variables se reducen.

El interés de las hipotecas fijas también depende, en parte, de lo que haga el euríbor. Cuando el euríbor baja y abarata las hipotecas variables, los bancos tratan de incentivar la contratación de hipotecas fijas, pues el interés de estos productos es algo más alto que el de las variables. Para lograrlo, suelen rebajar sus tipos fijos, tal y como ocurrió entre el 2016 y el 2021 (coincidiendo con la caída del euríbor a valores negativos).

El valor actual del euríbor es del 0,013% (dato de abril de 2022).

Cómo conseguir una hipoteca con un buen interés

Una vez aprendida toda la teoría, ahora te toca pasar a la práctica: encontrar una hipoteca que tenga un interés lo más bajo posible (o negociar para que te lo rebajen). Teniendo en cuenta la actual tendencia del mercado hipotecario, esta tarea puede ser complicada, ya que los bancos están empezando a subir sus intereses y todo apunta a que los aumentarán más en el futuro.

Como nuestro objetivo es que pagues lo mínimo posible por tu préstamo hipotecario, aquí te dejamos algunos consejos que te ayudarán a encontrar las hipotecas más baratas y a negociar para que te rebajen aún más el interés:

  1. Consulta nuestro ranking de hipotecas baratas para saber qué bancos aplican los intereses más bajos. Así te harás una idea de lo que se ofrece en el mercado y podrás usarlo como base para negociar con todas las entidades con las que contactes.

  2. Usa nuestro comparador de hipotecas para comparar todas aquellas ofertas que te parezcan interesantes. Es importante que no te fijes solo en el interés: hay otros gastos como los seguros o las comisiones que también afectan al precio del crédito.

  3. Valora contratar a un bróker hipotecario. El trabajo de este profesional es, precisamente, conseguirte una hipoteca con un interés más bajo del que te ofrecerían si fueras por tu cuenta al banco. Además, no pierdes nada por contratar sus servicios. Por un lado, existen brókers gratuitos que te presentarán las mejores ofertas sin cobrarte ni un solo euro. En caso de que necesites el acompañamiento más personalizado de un profesional, con sobrada experiencia negociando los mejores intereses, sí tendrás que pagar sus honorarios, pero SOLO si firmas la hipoteca que te consigue, nunca antes.

Evolución de los tipos aplicados sobre las hipotecas hasta 2022

Para saber si te ofrecen un buen interés, puede serte útil conocer cuáles son los tipos que se aplican ahora mismo y cómo han evolucionado a lo largo de los últimos años. Aquí encontrarás una cronología de cómo han cambiado los tipos de interés de las hipotecas desde el 2016, cuando el euríbor cotizó por primera vez por debajo del 0%:

  • Año 2016: los tipos de interés empiezan a bajar. Tras muchos años de tipos alrededor del 3% o del 4%, los intereses de las hipotecas empiezan a caer por la cotización negativa del euríbor y por la rebaja de los tipos fijos. Se ofrecen tipos variables de en torno al euríbor más 1,25% y tipos fijos de alrededor del 2,50%

  • Año 2017: estancamiento de los intereses. Los bancos frenan las rebajas efectuadas el año anterior, pero optan por no subir sus tipos.

  • Año 2018: rebajas en las hipotecas variables y fijas. Debido a la mayor competencia en el mercado hipotecario, los bancos reducen los diferenciales de sus hipotecas variables (lo que se suma al euríbor para calcular el interés) y los sitúan alrededor del 1%. También rebajan sus hipotecas fijas, cuyo interés empieza a situarse por debajo del 2%.

  • Año 2019: guerra de hipotecas fijas y subida de tipos en las variables. Una nueva caída del euríbor lleva a las entidades a reducir sus tipos fijos, que se sitúan a una media del 1,90%. También suben los diferenciales de sus hipotecas variables para compensar el descenso del euríbor, lo que sitúa los tipos variables a una media de alrededor del 1,10%.

  • Años 2020 y 2021: caída del euríbor y de los intereses. El descenso del euríbor a sus mínimos históricos, sumado a la intención de la banca de recuperar la actividad perdida durante los meses más duros de la pandemia de covid-19, rebajan los tipos fijos a menos del 1,50% y sitúan los tipos variables a una media de euríbor más 1%.

  • Año 2022: el euríbor se dispara. Los rumores de una posible subida de los tipos del Banco Central Europeo disparan la cotización del euríbor, que amenaza con pisar terreno positivo por primera vez desde 2016. Los bancos reaccionan encareciendo sus tipos fijos, que ya se sitúan por encima del 1,50%, y rebajando a una media del 0,90% los diferenciales de sus hipotecas variables para incentivar su contratación.

En la siguiente gráfica puedes observar cómo han evolucionado los intereses de estos productos durante los últimos meses

Interés medio de las hipotecas

Evolución de los tipos de interés

Fuente: Banco de España