Nueva era hipotecaria: así afecta la subida del euríbor a las hipotecas

Qué bancos han encarecido sus hipotecas fijas

Estamos ante el fin de las hipotecas fijas más baratas de la historia en España, aunque algunos bancos todavía ofrecen precios razonables. Desde el 2021 y hasta el pasado mes de enero de 2022, el interés medio de estos préstamos se situaba entorno al 1,40%, un valor jamás visto que disparó la demanda de estos productos, hasta tal punto que solo en 2021 se firmaron 262.756 nuevas hipotecas fijas, según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de la cifra más alta desde que existen registros.

La subida frenética del euríbor, sin embargo, dio al traste con este reinado de las hipotecas fijas: al menos 20 entidades han encarecido muchísimo su precio o las han eliminado de su catálogo entre 2022 y 2023.

De momento, Bankinter, COINC, BBVA, Ibercaja, ING, Openbank, Banco Sabadell, Banco Santander, Kutxabank, MyInvestor, Unicaja, Cajamar, Triodos Bank, Abanca, Caixa Guissona, EVO Banco, Hipotecas.com, Caja de Ingenieros, Targobank, CaixaBank e imagin han adoptado esta estrategia, y la lista se amplía cada mes.

Cambios en las hipotecas fijas de Bankinter

Bankinter subió el interés de su Hipoteca Fija cinco veces entre los meses de febrero y noviembre de 2022:

Cambios en las hipotecas fijas de COINC

COINC, que es una entidad online que pertenece a Bankinter, también subió el interés de su Hipoteca Fija en cinco ocasiones entre febrero y noviembre de 2022. Así han quedado sus tipos tras estas modificaciones:

Cambios en las hipotecas fijas de BBVA

BBVA subió sus intereses seis veces entre febrero y diciembre de 2022, tanto de su Hipoteca Fija como de su Hipoteca Casa Eficiente (para vivienda sostenible). Además, llevó a cabo un nuevo aumento nada más empezar el 2023:

BBVA, además, eliminó en 2022 sus hipotecas a tipo fijo para funcionarios adscritos a MUFACE (interés desde el 2,56%) y a MUGEJU (interés desde el 0,95%). La primera fue relanzada en abril del mismo año, aunque su interés subió en 2023 (hasta el 2,90%), mientras que la segunda se relanzó en julio (con un interés del 1,50%), se volvió a suprimir en octubre y se relanzó de nuevo el 13 de marzo de 2023 (con un interés desde el 2,95%).

Cambios en las hipotecas fijas de Ibercaja

Ibercaja eliminó su Hipoteca A Un Paso el 15 de febrero de 2022 y su Hipoteca Fácil Fija el 27 de octubre del mismo año. Eran sus mejores hipotecas fijas: tenían un interés del 1,30% y del 2,25%, respectivamente, que podían conseguirse por domiciliar unos ingresos mínimos conjuntos de 2.500 euros mensuales. Este banco aún ofrece un préstamo hipotecario a tipo fijo, pero es más caro. El interés de su actual hipoteca fija subió hasta cinco veces en 2022 y dos más en 2023: el 10 de enero y el 2 de febrero:

Cambios en las hipotecas fijas de ING

ING subió el interés de su Hipoteca Naranja Fija ocho veces entre febrero y noviembre de 2022, aunque luego la rebajó un poco a finales de ese mes. También redujo su precio el 20 de enero de 2023, el 27 de febrero lo aumentó de nuevo y el 2 de marzo lo abarató ligeramente:

Cambios en las hipotecas fijas de Openbank

Openbank aumentó sus tipos fijos cinco veces entre marzo y noviembre del 2022. Así han quedado los intereses de su Hipoteca Open Fija tras estas subidas:

Ahora bien, este banco te rebajará el interés en 0,10 puntos si pides 150.000 euros o más.

Cambios en las hipotecas fijas de Banco Sabadell

Banco Sabadell aumentó el interés de su Hipoteca Fija en ocho ocasiones entre marzo y diciembre de 2022. El 13 de marzo de 2023, sin embargo, redujo ligeramente el precio de este producto:

Cambios en las hipotecas fijas de Banco Santander

Banco Santander también decidió incrementar el tipo de su Hipoteca Fija, un cambio que llevó a cabo en cinco ocasiones entre marzo y noviembre de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Kutxabank

Otro banco que se sumó a esta estrategia fue Kutxabank, que encareció su Hipoteca Fija dos veces: una en marzo y otra en abril de 2022.

Cambios en las hipotecas fijas de MyInvestor

MyInvestor optó por encarecer su hipoteca fija en siete ocasiones entre marzo y noviembre de 2022. El 9 de enero de 2023 subió de nuevo sus tipos fijos: 

Cambios en las hipotecas fijas de Unicaja

Unicaja subió el tipo de su Hipoteca Fija cuatro veces entre abril y agosto de 2022. En noviembre la abarató ligeramente, la encareció de nuevo en diciembre y en febrero de 2023 redujo el interés, pero incluyó una comisión de apertura del 0,15%: 

Cambios en las hipotecas fijas de Cajamar

Cajamar, por su parte, optó por eliminar de su catálogo sus dos hipotecas fijas: el HipotecOn Fijo y el Casas con HipotecOn (préstamo exclusivo para sus viviendas). Ambos productos no se comercializan desde el 4 de abril de 2022. 

Cambios en las hipotecas fijas de Triodos Bank

El banco ético Triodos Bank encareció su préstamo a tipo fijo tres veces entre abril y septiembre de 2022. El 2 de enero de 2023, además, volvió a subir el interés de este producto, aunque lo rebajó el 2 de febrero y el 2 de marzo: 

Cambios en las hipotecas fijas de Abanca

Otra entidad que subió los tipos de sus hipotecas a interés fijo ha sido Abanca, que los modificó en cinco ocasiones entre abril y noviembre de 2022:

Cambios en las hipotecas fijas de Caixa Guissona

Caixa Guissona decidió eliminar su hipoteca fija (Hipoteca Hi-Fi) el 3 de mayo de 2022. 

Cambios en las hipotecas fijas de EVO Banco

EVO Banco subió el interés de su hipoteca fija cinco veces entre mayo y diciembre de 2022 y una más el 31 de enero de 2023: 

Cambios en las hipotecas fijas de Hipotecas.com

Hipotecas.com, una entidad online que pertenece a UCI, encareció su hipoteca fija en tres ocasiones entre mayo y diciembre de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Caja de Ingenieros

Otra entidad que subió sus tipos fijos fue Caja de Ingenieros. El encarecimiento se produjo hasta en cinco ocasiones entre mayo y diciembre de 2022, y una vez más el 1 de febrero de 2023: 

Cambios en las hipotecas fijas de Targobank

Otro banco que se subió a este carro fue Targobank, que encareció sus intereses fijos en junio y julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de CaixaBank

CaixaBank, también conocida por su antiguo nombre "La Caixa", subió los tipos de su hipoteca fija en julio, octubre y noviembre de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de imagin

imagin, una entidad online que pertenece a CaixaBank, fue la última en subirse a este carro. Su hipoteca fija se encareció en octubre de 2022 y el 1 de marzo de 2023:

*Este préstamo hipotecario se empezó a comercializar el junio de 2022. 

Qué bancos han abaratado sus hipotecas variables

Como te hemos contado más arriba, muchas entidades también han abaratado sus hipotecas variables para contrarrestar la subida del euríbor y hacerlas más atractivas. Esta puede ser una buena noticia si estás pensando en contratar un préstamo a tipo variable, porque las rebajas son muy atractivas. Eso sí, si te planteas firmar uno de estos productos, ten en cuenta que son más arriesgados.

Los bancos que se han sumado a esta estrategia son BBVA, Bankinter, COINC, Openbank, EVO Banco, Banco Santander, Banco Sabadell, Ibercaja, Pibank, Kutxabank, ING, MyInvestor, Unicaja, Abanca, Banco Mediolanum, Caja de Ingenieros, Targobank y Triodos Bank, pero se espera que más entidades se unan. Eso sí, muchos de estos bancos también han aumentado el tipo fijo que aplican durante el primer año de vida de sus hipotecas variables.

Cambios en las hipotecas variables de BBVA

BBVA bajó el interés fijo inicial de su Hipoteca Variable en febrero de 2022. Posteriormente, en marzo, rebajó también el interés posterior, en mayo volvió a reducir ambos tipos y en de septiembre bajó otra vez el diferencial. En diciembre, sin embargo, aumentó el tipo fijo inicial:

Cambios en las hipotecas variables de Bankinter

Bankinter bajó el interés de su Hipoteca Variable y de su Hipoteca Sin Más (con dación en pago) en febrero y junio de 2022. El 23 de enero de 2023, sin embargo, aumentó un poco su tipo fijo inicial:

Cambios en las hipotecas variables de COINC

COINC bajó el interés de su Hipoteca Variable en febrero y junio de 2022. Posteriormente, el 23 de enero de 2023, subió ligeramente su tipo inicial:

Cambios en las hipotecas variables de Openbank

Openbank redujo el interés de su Hipoteca Open Variable en marzo, mayo y julio de 2022:

Puedes reducir estos intereses en 0,10 puntos más si pides un importe de 150.000 euros o superior.

Cambios en las hipotecas variables de EVO Banco

EVO Banco abarató su Hipoteca Inteligente cuatro veces entre marzo y diciembre de 2022:

Cambios en las hipotecas variables de Banco Santander

Banco Santander también rebajó el interés de su Hipoteca Variable en marzo y julio de 2022. Luego lo subió ligeramente en septiembre y lo volvió a reducir en noviembre: 

Cambios en las hipotecas variables de Banco Sabadell

Banco Sabadell redujo el interés de su Hipoteca Variable en marzo y mayo de 2022. En julio subió ligeramente su tipo fijo inicial y en agosto rebajó el diferencial. El 13 de marzo de 2023 abarató tanto el tipo fijo inicial como el interés posterior. 

Cambios en las hipotecas variables de Ibercaja

Ibercaja abarató su Hipoteca Vamos Variable en cinco ocasiones entre marzo y noviembre de 2022 y una más el 10 de enero de 2023, aunque el 2 de febrero aumentó el tipo fijo inicial: 

Además, este banco bajó el interés de la Hipoteca Fácil Variable, pero el 27 de octubre de 2022 la eliminó de su catálogo.

Cambios en las hipotecas variables de Pibank

Pibank rebajó el interés de su préstamo a tipo variable en marzo de 2022, aunque en septiembre aumentó el tipo del primer año: 

Cambios en las hipotecas variables de Kutxabank

Kutxabank también apostó por abaratar su Hipoteca Variable. Lo hizo en tres ocasiones entre marzo y diciembre de 2022 y una vez más el 5 de enero de 2023. El 2 de febrero, sin embargo, subió el tipo inicial, el 15 de febrero redujo de nuevo tanto el interés inicial como el diferencial y el 8 de marzo volvió a aumentar el fijo inicial: 

Cambios en las hipotecas variables de ING

Otra entidad que modificó su préstamo a tipo variable fue ING. Esta entidad redujo el interés de su Hipoteca Naranja Variable cuatro veces entre marzo y noviembre de 2022, aunque también aumentó el tipo fijo inicial en dos ocasiones. El 17 de febrero de 2023, abarató el tipo fijo inicial, pero lo encareció de nuevo el 1 de marzo: 

Cambios en las hipotecas variables de MyInvestor

MyInvestor abarató el interés inicial de su hipoteca variable en marzo y abril de 2022, aunque luego lo subió ligeramente en noviembre: 

Cambios en las hipotecas variables de Unicaja

Unicaja rebajó su crédito a interés variable en abril, julio y noviembre de 2022, aunque en diciembre subió ligeramente el tipo fijo inicial y en febrero de 2023 pasó a cobrar una comisión de apertura del 0,15%. Estos son sus nuevos intereses: 

Cambios en las hipotecas variables de Abanca

Abanca abarató ligeramente su hipoteca a tipo variable en abril y noviembre de 2022, aunque en noviembre también subió sensiblemente el tipo fijo inicial: 

Cambios en las hipotecas variables de Banco Mediolanum

Banco Mediolanum se sumó a esta tendencia en abril y octubre de 2022. Su hipoteca variable se abarató de la siguiente manera:

Cambios en las hipotecas variables de Caja de Ingenieros

Caja de Ingenieros decidió bajar los intereses de su hipoteca variable en mayo y octubre de 2022. Posteriormente, en noviembre, subió un poco su tipo fijo inicial: 

Cambios en las hipotecas variables de Targobank

Targobank abarató su hipoteca variable en tres ocasiones entre junio y noviembre de 2022, pero ese último mes también encareció ligeramente el tipo inicial y aumentó el número de productos asociados de tres a cinco. Así son sus nuevos tipos: 

Cambios en las hipotecas variables de Triodos Bank

Otra entidad que abarató su hipoteca variable en 2022 fue Triodos Bank. Este banco ético redujo su diferencial en agosto y octubre, pero en diciembre subió ligeramente el interés y el 3 de enero de 2023 lo aumentó significativamente. Sin embargo, el 2 de febrero volvió a rebajar sus tipos: 

¿Por qué los bancos están subiendo los tipos fijos y bajando los variables?

El hecho de que los bancos dejen de potenciar sus hipotecas fijas y apuesten por las hipotecas variables tiene una única razón de ser: la tendencia al alza del euríbor, el índice de referencia para calcular el interés de los préstamos variables. Los bancos esperan ganar más dinero si el euríbor cumple con todas las previsiones y sigue disparado, cosa que está haciendo.

La volatilidad de los tiempos que corren, con una inflación disparada, el precio de la luz en máximos históricos y las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania, parece apoyar este giro comercial de los bancos que, en los últimos años, apenas habían ganado dinero con sus hipotecas variables. La baja cotización del euríbor, en valores negativos entre 2016 y principios de 2022, no permitía a la banca obtener grandes beneficios con estos productos. En este contexto, la estrategia comercial se basó en abaratar las hipotecas fijas, que asocian un mayor margen de rentabilidad y, así, atraer a los clientes hacia su contratación. Los tipos fijos reducidos permitieron que muchos españoles se endeudaran a precios razonables y pudieran permitirse la compra de su primera vivienda. 

Esta tendencia a la baja del euríbor cambió en febrero de 2022. A principios de ese mes, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, dejó entrever que su organismo podría subir los tipos de interés en un futuro cercano para contener la inflación. Esto provocó una repentina subida del indicador referente en Europa, que pasó del -0,477% de enero al 0,013% en abril de 2022, el primer valor positivo desde 2016. Y su último valor es el de febrero de 2023, que es del 3,534%. En términos macroeconómicos, la diferencia es abismal.

Tras meses de especulación, el BCE finalmente subió sus tipos de interés: del 0% al 0,5% en julio de 2022, del 0,5% al 1,25% en septiembre, del 1,25% al 2% en octubre, del 2% al 2,5% en diciembre, del 2,5% al 3% en febrero de 2023 y del 3% al 3,5% en marzo. Como cabría esperar, durante esos meses el euríbor se disparó a niveles que no se veían desde 2008 y ha roto con cualquier previsión. Su valor de febrero ha superado el 3,5%, un porcentaje que ni los expertos pronosticaban a estas alturas. 

En este contexto de locura del euríbor, la apuesta de los bancos es que el euríbor siga subiendo gradualmente. De ahí que, ahora, sí les interese conceder hipotecas variables e incentivar su contratación con intereses más bajos. La medida se complementa con el aumento de los intereses fijos con el único objetivo de disuadir a las personas a que los contraten. ¡Bienvenidos a la nueva psicología del mercado hipotecario!

¿Cómo afecta a mi hipoteca la subida del euríbor?

Esta es la pregunta del millón para quien tiene una hipoteca o está pensando en contratar una. Desde HelpMyCash queremos dejar a un lado los titulares alarmistas que se han ido sucediendo estos días y explicarte con datos cómo y cuánto va a afectar la subida del euríbor a tu hipoteca.

Si tienes o quieres una hipoteca fija

Si ya tienes una hipoteca fija contratada, estos cambios no te afectarán de ningún modo. El interés que se te aplica y se te aplicará a lo largo de toda la vigencia de tu hipoteca es el que se indica en la escritura de tu hipoteca. En otras palabras: no subirá ni bajará por los cambios del euríbor o por las subidas de tipos de otros préstamos hipotecarios.

Si quieres contratar una hipoteca fija, sí te verás afectado por la nueva estrategia comercial que han adoptado los bancos de subir sus productos a tipo fijo.

Para que te hagas una idea, a finales de 2021 podías conseguir fácilmente un interés del 1,30% a 30 años. Para una hipoteca media de 150.000 euros, eso suponía pagar una cuota de 503 euros al mes. Ahora, el interés mínimo que podrás obtener es de cerca del 2,70% a 30 años. Esto se traduce en una cuota de 624 euros al mes. Es decir, pagarás 121 euros más al mes y 1.425 euros más al año.

Es cierto que las mensualidades que tendrás que asumir son más caras que si hubieras contratado el préstamo hace unos meses. Pero, en estos momentos, estamos hablando de unas mensualidades todavía asumibles si comparamos con los precios que se han llegado a manejar en el mercado hipotecario de nuestro país, de hasta el 6% o más. De hecho, ese interés del 2,70% es parecido al que se aplicaba hace cuatro o cinco años, cuando el tipo mínimo era de alrededor del 2,70%.

La conclusión es que todavía puede ser un buen momento para contratar una hipoteca fija. Ahora bien, nuestra recomendación es que no tardes demasiado en tomar la decisión. Se espera que más bancos adopten esta estrategia de encarecer los préstamos a tipo fijo, por lo que encontrar estas hipotecas a buen precio será cada vez más difícil.

Puede suceder también que, si estás en pleno proceso de tramitación de tu hipoteca a tipo fijo, el banco trate de subirte el interés en medio de las negociaciones -o justo antes de darte la FEIN- para ajustarse al nuevo contexto del mercado hipotecario. Antes de aceptar el cambio, calcula cómo quedaría el precio de tu nueva cuota. Si crees que la diferencia es muy grande, puedes rechazar su oferta y buscar una contraoferta con otra entidad. Ahora bien, si el interés que te ofrecen es todavía atractivo, de alrededor del 3%, valora la oferta aunque sea un poco más cara.

En este contexto tan cambiante, considera la opción de contratar a un bróker hipotecario, que te ayudará a dar con los bancos que ofrecen los intereses fijos más bajos y negociará para que no te lo suban durante la tramitación. Completa el formulario sin compromiso y te pondremos en contacto con uno de estos expertos que te informará sobre sus servicios y posibilidades de financiación.

Si tienes o quieres una hipoteca variable

Si tienes contratada una hipoteca variable, tu interés subirá tanto como aumente el euríbor. Por lo tanto, en caso de que este índice siga cotizando al alza, tus cuotas serán más caras en cuanto se te aplique su nuevo valor.

Si no quieres pagar más por tu hipoteca variable, puedes plantearte negociar con el banco para que te rebaje el diferencial, que es lo que se suma al euríbor para calcular el interés de tu hipoteca variable. En estos momentos, las entidades están ofreciendo unos diferenciales más bajos en sus nuevas hipotecas, así que puede ser un buen momento para renegociar el tuyo. Si tu entidad se niega, puedes trasladar tu préstamo a otra entidad que sí te ofrezca un interés más bajo. El coste de este cambio no es excesivamente alto: solo tendrás que pagar por una nueva tasación de tu casa (300 euros) y la comisión por subrogación que se indique en la escritura que tienes vigente.

Otra opción es que te pases al tipo fijo. Puedes pactarlo con tu actual banco o subrogar (trasladar) tu hipoteca a otro que acepte esa modificación. En este caso, tendrías que asumir el pago de la tasación de tu casa (unos 300 euros), pero no pagarías ninguna comisión.

Si todavía no tienes una hipoteca variable y estás decidido a contratarla, aprovéchate de la bajada del interés de estos productos que ofrece un buen número de bancos para incentivar su contratación. Eso sí, cuando compares ofertas, calcula si podrías permitirte las cuotas en diferentes escenarios del euríbor. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, con un interés de euríbor más 0,90%, estas son las cuotas que pagarás con un euríbor al 1%, 3% y al 5%, que es su máximo histórico:

Estamos hablando de una subida sustancial de las cuotas, se mire por donde se mire. Además, recuerda, que lo ideal es que el importe de las mensualidades nunca supere el 35% de tus ingresos mensuales netos en ningún escenario.

Para ahorrarte estos cálculos, desde HelpMyCash ponemos a tu disposición este simulador de hipoteca variable que te devolverá cuánto pagarás por tu cuota en diferentes escenarios del euríbor (valor actual, 0%, 1%, 2%, 3%, 4% y 5%) y en función del importe del préstamo, el plazo y el interés. Así podrás comparar de forma realista cómo afecta la subida del euríbor a tu hipoteca si ya tienes una y, si vas a solicitarla, valorar cuál es la oferta más barata y más asumible según tu situación económica:

Entonces, ¿es mejor una hipoteca fija o una hipoteca variable?

Si pides una hipoteca a un banco, es muy probable que traten de convencerte para que te decidas por un interés variable, que es el que les conviene. Ahora bien, que la modalidad variable sea más atractiva para la banca no significa que sea la más adecuada para ti.

En principio, si el euríbor continúa cotizando al alza como parece indicar su actual tendencia, un interés fijo sería más apropiado. Pero como nadie sabe cuál será la evolución de este índice a largo plazo, haz cálculos y toma una decisión basada en tu tolerancia al riesgo y tu situación financiera.

De todos modos, en estos momentos de incertidumbre, una hipoteca variable solo es aconsejable si tienes capacidad económica para pagar unas cuotas más altas o para devolver con antelación lo que debes junto con tus mensualidades. Además, solo te saldría a cuenta si el euríbor vuelve a bajar a corto plazo.

En caso de que para ti la estabilidad sea un requisito indispensable, una hipoteca fija es la mejor opción. Tus cuotas serán más caras, eso sí, porque, como te venimos contando, los bancos han encarecido estos productos. A cambio, tendrás la seguridad de que la factura de tu hipoteca será siempre la misma.

Si finalmente quieres arriesgarte y contratar una hipoteca variable, haz cálculos, porque si el euríbor sigue su actual tendencia al alza, tus cuotas se encarecerán exponencialmente. Asegúrate de que podrás pagarlas.

Previsiones: ¿las hipotecas serán más caras en 2023?

Aunque no tenemos una bola de cristal, sí podemos decir que es muy probable que las hipotecas se sigan encareciendo este año. Principalmente, porque se espera que el euríbor siga al alza: ha empezado el 2023 por encima del 3,5% y se situará cerca del 4% a finales del primer trimestre. Por lo tanto, las hipotecas variables subirán de precio y los bancos encarecerán también sus préstamos hipotecarios a tipo fijo.  

Esta subida de precios, sumada a la incertidumbre económica provocada por la inflación y la guerra en Ucrania, nos lleva a pensar que los bancos serán más exigentes y que habrá menos gente que pueda permitirse una hipoteca. En consecuencia, es muy probable que la contratación de préstamos hipotecarios baje o se estanque en 2023. 

En este artículo puedes consultar con más detalle las previsiones de los analistas de HelpMyCash.