¿Qué se considera una cláusula abusiva en un contrato hipotecario?

¡Guía GRATUITA! 7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

• Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
• Conocer las novedades legales al respecto
• Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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¿Qué es una cláusula abusiva?

La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.

¿Se puede reclamar la nulidad de estas cláusulas?

Sí, se puede reclamar tanto al propio banco como ante los juzgados. Y si un juez declara abusiva una de estas cláusulas, y por lo tanto nula, se deben restituir los daños generados por esta, eliminándola del contrato como si no hubiera existido. Así lo establece el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil.

Ahora bien, dependiendo del tipo de nulidad, la posibilidad de reclamar puede prescribir o no:

• Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.

• Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.

¿Qué cláusulas hipotecarias se han declarado abusivas?

Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.

Los gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:

El IRPH

El IRPH, que es un índice hipotecario alternativo al euríbor, ha levantado mucha polémica por su inclusión poco transparente en los contratos. El Tribunal Supremo, sin embargo, considera que su aplicación no es abusiva pese a que haya esa falta de transparencia, así que por ahora es muy difícil que un juez dé la razón a un afectado. Aun así, la justicia europea podría tener la última palabra.

La cláusula suelo

El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.

Las hipotecas multidivisa

Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

El vencimiento anticipado

También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros sobre el vencimiento anticipado.

¿A qué juzgados hay que reclamar por las cláusulas abusivas?

Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. En caso de querer ir a juicio, tendremos que presentar la demanda ante los siguientes juzgados: 

• Si somos de las provincias de Ávila, Soria, Segovia, Lugo, Ourense, Huesca, Teruel, La Rioja y Zaragoza, ante el juzgado de primera instancia que corresponda. 

• Si somos de cualquier otra región, ante el juzgado especializado en estas cláusulas que nos corresponda. Hay uno en cada provincia (salvo las mencionadas en el punto anterior) y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura.

Todos estos juzgados, eso sí tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.