¡Guía GRATUITA!7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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Conoce toda la información sobre las cláusulas abusivas y por qué los son

¿Qué es una cláusula abusiva?

La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.

¿Qué ocurre cuando se declara la nulidad de estas cláusulas?

Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.

Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:

  • Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.

  • Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.

¿Qué cláusulas hipotecarias se han declarado abusivas?

Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.

La cláusula suelo

El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.

¿Quieres reclamar lo pagado indebidamente? En nuestra página sobre la cláusula suelo te explicamos los pasos a seguir.

El IRPH

Ligar el interés de una hipoteca al IRPH, según la justicia europea, es abusivo si el banco lo hizo sin transparencia: sin informarle sobre los elementos que se usarían para calcular dicho interés, sin facilitar la evolución de este índice durante los dos años anteriores o sin redactar esa cláusula de una forma clara y comprensible. Los afectados que se encuentren dentro de esos supuestos pueden denunciar su caso ante los juzgados españoles para que les eliminen el IRPH y les devuelvan lo pagado de más.

¿Quieres saber cuánto podrías recuperar y cómo reclamar? Lo puedes consultar en nuestra página sobre el IRPH.

Los gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:

Calculadora de devolución de los gastos de tu hipoteca Introduce los datos de tu hipoteca y te enviamos un informe GRATIS
Año

Las hipotecas multidivisa

Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

Descubre cómo reclamar por tu hipoteca multidivisa haciendo clic sobre el enlace.

El vencimiento anticipado

También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros sobre el vencimiento anticipado.

Hay que reclamar ante los juzgados de cláusulas abusivas

Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.

Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.

Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de especialistas en investigación financiera. En nuestro sitio web los usuarios pueden obtener toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Buenos días.Vamos a vender la vivienda y con el precio de venta queremos cancelar la hipoteca pendiente, pero tengo algunas dudas:
- ¿Pasos a seguir? porque si no puedo cancelar antes de vender...¿cómo se instrumenta con el vendedor esta situación? tendría que pagarme antes de firmar la escritura de compraventa??? - Además de la comisión de cancelación que abonaré al banco y de la Plusvalía al Ayuntamiento, que los tengo controlados, ¿gastos adicionales? ¿Existe algun simulador fiable en internet?¿los gastos dependen del capital pendiente o de la cuantía del préstamo hipotecario solicitado en su día?Muchas gracias. Un saludo.
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 días

HelpMyCash

Buenas tardes, Helper.

En nuestra página sobre cancelar hipoteca encontrarás toda la información que necesitas, pero te podemos adelantar que sí que es posible.

Si quieres saber cuál sería el coste aproximado de la operación, podrías probar el simulador gratuito de gastos de cancelación de hipoteca que han diseñado los expertos de HelpMyCash.

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Helper_511282512
Helper_511282512
hace 3 días

Buenos días,
Me gustaría saber si es posible vender mi actual casa, cancelar hipoteca y comprar la nueva vivienda en el mismo día. No sabemos cómo van los plazos ni los pasos a seguir,  estamos muy, muy perdidos. Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Loli. 

Lo ideal es que contactes con tu banco para informarle de que vas a vender tu vivienda y de que vas a cancelar tu hipoteca. Tendrán que darte un certificado de deuda pendiente (puedes consultar su coste en el libro de tarifas del banco), que deberás mostrar unos días antes de la firma al comprador y a su banco para demostrar que, con el dinero que tienes y el que te darán por la venta, podrás cancelar tu hipoteca. También tendrás que llevarlo el día de la firma de la compraventa. 

A partir de ahí, puedes hacer dos cosas: o bien dejar la tramitación de la cancelación registral de la hipoteca en manos de una gestoría (generalmente la del banco del comprador), o bien tratar de negociar para que te dejen hacer a ti todos los trámites de la cancelación registral (puedes consultarlos aquí). Es complicado que te lo permitan, pero nunca está de más intentarlo para ahorrarte los honorarios del gestor.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Loli
Loli
hace 1 mes

Hola.He vendido mi casa pero me queda por pagar algo de la hipoteca.
Quien se encarga de las gestiones para cancelar dicha hipoteca?Soy yo quien tiene que ir al banco para cancelarla?Es la Inmobiliaria quien tiene que hacerlo?O todo se hace en el momento de firmar la venta de mi vivienda al comprador?
Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Por lo que nos cuentas, la oferta del banco parece más atractiva, pues no incluye comisión de apertura ni te obliga a contratar tantos servicios para conseguir el mismo interés (lo que te da más libertad). Ahora bien, como comentábamos, lo mejor es calcular cuánto te costaría cada hipoteca en total, sumando tanto las cuotas como el precio de los distintos productos adicionales, para saber cuál te saldría más barata. 

Un saludo. 

sandra2020
Firma hipoteca notario fecha @sandra2020 - hace 3 días
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Buenos días, 
El lunes día 3 firmé la FEIN en el banco y subió la documentación a la plataforma notarial. El martes 4 me llegó un mensaje de ANCERT poniendo que estaba subido y que tenía que asignar notario. Así lo hice. ¿Desde cuando me empezarían a contar los 10 días para la firma de hipoteca?
 
En el notario no me dan todavía cita porque dicen que todavía no lo han revisado. ¿Se podría cambiar de notario? Si es así, ¿contarían los 10 días desde el aviso al nuevo notario?
 
Muchas gracias. 
Jose
Ejecución Hipotecaria 2018 @Jose - hace 3 días
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Buenos Días, en el año 2018, el banco presentó una demanda hipotecaria, el juez la archivo por contener cláusulas abusivas.
Hace unos días recibí una notificación del banco en la cual me dicen que tengo un impago de 12 mensualidades, me dan un plazo de un mes para su pago y de lo contrario, reclamarán la vivienda por vencimiento anticipado.
La verdad que ya me pierdo, si en la primera demanda se paralizó por contener cláusulas abusivas, como es que ahora vuelven otra vez con esta cláusula del vencimiento anticipado.
Si alguien me puede aconsejar que debo hacer, estaría enormemente agradecido..

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