Conoce toda la información sobre las cláusulas abusivas y por qué los son

¿Qué es una cláusula abusiva?

 

La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.

¿Qué ocurre cuando se declara la nulidad de estas cláusulas?

Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.

Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:

  • Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.

  • Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.

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7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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Cláusulas hipotecarias que se han declarado abusivas

Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.

La cláusula suelo

El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.

Los gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:

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Año

Las hipotecas multidivisa

Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

El vencimiento anticipado

También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impondrá límites claros sobre el vencimiento anticipado.

Hay que reclamar ante los juzgados de cláusulas abusivas

Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.

Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.

Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de especialistas en investigación financiera. En nuestro sitio web los usuarios pueden obtener toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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Temas recientes del foro

pain
Sobre endeudamiento @pain - hace 3 días
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Hola soy autonomo, lamentablemente por vivir por encima de mis posibilidades me he sobreendeudado y ahora no llego para pagar las deudas, son 17 creditos e visas en total  el total de las cuotas suma mas de 3000euros de los cuales mas de 1600 son intereses,  y yo apenas gano 2000euros, no se como afrontar esta situacion ya que no llego a pagar todo, y me llaman y llaman a mi famiia que si yo no se lo digo no tienen porque saber si debo o no. Si se pudiera mirar de pagar uno por uno cada mes disspongo de 1000 euros netos para ir quitandoo d deudass pero claro se me acumula todo lo demas con inteereres.Tampoco se que consecuencias legales puede tener no pagar los otros por it qitando todo de uno  en uno.. tengo  un solar de campo de 356m2 y una furgoneta para ir a trabajar, a mi nombre no tengo nada mas.
No se que hacer en este caso que solucion puedo hacer.. si intento pagar todo no puedo porque no llego y se van acumulando intereres, si en cambio hago pagos de 1000€ cada mes uno por uno començando del mas pequeño al mas grande se irian quitando ...
graacias por adelantado.saludos
 
 
Adrián Pérez
Adrián Pérez
hace 2 días

Help My Cash

Hola, pain.

Lamentamos mucho tu situación, pero vamos a ver si encontramos una solución. 

Para el caso que nos cuentas, una posibilidad sería solicitar una reunificación de deudas. Este tipo de préstamos funcionan de la siguiente forma:

  1. Deberías solicitar un importe por el total de la deuda que tienes.
  2. Con ese dinero cancelarías todas tus deudas de golpe.
  3. El préstamo que te quedaría pendiente, el de la reunificación, debería ser a un plazo largo para que las cuotas sean más bajas.

De esta forma, podrás ir pagando poco a poco hasta devolver el total concedido. Debes tener en cuenta que, con esta fórmula, terminarás pagando más intereses en total y te comprometes a pagar una cuota durante un período largo de tiempo. Eso sí, con esta solución tu economía diaria estará mucho más desahogada gracias a que el importe a devolver mensualmente será mucho más bajo.

Además, también es más cómodo porque no tendrás que estar pendiente de distintas entidades, pagos y préstamos. Solo una cuota con un prestamista

Para conseguir esta solución tiene dos vías: la primera, pedir la reunificación al banco o entidad con la que tengas la mayor deuda (ellos son los primeros interesados en que puedas devolver lo que debes). La segunda, acudir a un prestamista como los que puedes encontrar en esta página.

Esperamos que puedas salir de esta situación. Cualquier duda que te surja, estaremos encantados de ayudarte.

¡Un saludo!

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Buenos días, tengo una hipoteca de 110000 euros de 123000 a 35 años que pedí al Sanco Santander, con un diferencial  de 1.75 soy Funcionario y la hipoteca muface del bbva me ofrece 0.99 de diferencial sin ningún tipo de vinculación y está exento la amortización anticipada.
Mi pregunta es, cuánto me costaría la subrogación? voy antes al Banco Santander para tantearles?  y otra pregunta es sobre el contrato privado...es sí el Santander está haciendo esto, cuanto costaría y que cosas puedo cambiar.
un saludo y muchas gracias.
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Tengo 2 hipotecas para un mismo piso con diferentes condiciones, por qué adquiri el 50% del piso que tenía en común  con mi ex pareja, pago 718 entre las dos al mes, mi pregunta es se podrían unificar en una y rebajar la cuota, un saludo.
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 3 días

Help My Cash

Hola, Marc. 

Claro que es posible unificarlo todo en un solo préstamo. Tienes dos opciones que te comentamos a continuación: 

1. Ampliación de una de las hipotecas mediante una novación. En este proceso, tendrías que negociar con el banco para modificar tu actual contrato. Para realizar esta operación tendrías que asumir una serie de gastos: 

  • Comisión por novación si está incluido en tu contrato
  • Mitad de la notaría
  • Registro
  • Gestoría
  • Una nueva tasación de la vivienda

Para conocer con más detalles estos costes, compartimos contigo este enlace sobre los gastos de novación de hipoteca. 

2. La segunda opción es la cancelación de tus dos préstamos actuales para abrir uno nuevo e unificado. Tendrías que optar por esta vía si el banco no acepta la novación. Ten en cuenta que este proceso es más costoso, porque tendrías que abonar las partidas por la cancelación (una posible comisión si está en tu contrato, notaria, registro y gestoría) y la apertura de un nuevo préstamo, que incluye los gastos de compraventa y las costas que te correspondan en la formalización de la hipoteca. 

¡Un saludo!

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