Los hipotecados han conseguido victorias importantes en los juzgados en los últimos meses, como motivo de diferentes cláusulas abusivas instauradas en las hipotecas para compra de vivienda. Las más populares, las cláusulas suelo y los gastos de devolución de hipoteca.
La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.
En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.
Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.
Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:
Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.
Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.
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Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:
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Ver y descargar guíaDurante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.
El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.
Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.
Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:
Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.
También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impondrá límites claros sobre el vencimiento anticipado.
Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.
Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.
Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.
Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.
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Hola, Carlos.
Por lo que nos cuentas, te enfrentas a un doble problema: a los defectos de construcción de tu vivienda y a una posible sobretasación. En el primer caso, puedes interponer una reclamación extrajudicial ante la constructora para que te arregle los desperfectos o puedes optar directamente por la vía judicial. El segundo caso es más complejo y probablemente deba resolverse en los juzgados. Por ello, nuestro consejo es que te pongas en contacto con una asociación de consumidores o una asesoría jurídica para que estudien tu caso y te digan qué acciones puedes llevar a cabo para reclamar.
Un saludo y mucha suerte.
Hola de nuevo.
Dentro de la provisión de fondos que te pide la gestoría se pueden incluir sus propios honorarios más los aranceles notariales y registrales que tendrás que pagar por la escrituración e inscripción del cambio de titularidad de la hipoteca. Además, es posible que se incluya el precio de una tasación si el banco la ha exigido. Todos estos gastos deberás pagarlos tú a excepción de la notaría, que se repartirá al 50% con tu entidad. Aprovechamos para recordar que la nueva ley hipotecaria no entrará en vigor hasta el 16 de junio y que, en principio, no regula los gastos de novación.
Un saludo.
Muchas gracias, si me has ayudadoLe compré a mi expareja la parte de la vivienda, por ello trámite con el registro de la propiedad el cambio de titular a través de la sentencia de separación.El banco me explico q al quedarme como única titular de la hipoteca tenía q cambiarme el diferencial. Voy a consultar con ellos de que son los 195€. En relación a la gestoría, q gastos me pueden cobrar ellos con una provisión de fondos de 1000€? Lo del registro propiedad no me lo han gestionado. Todo el tema de la gestoría, quién lo tiene q asumir , el banco o yo? No sé si con la nueva ley hipotecaria en la novación también lo tengo q pagar yoUn saludo
Hola, Caty12.
Comentas que has gestionado el cambio de nombre por tu cuenta. Por lo tanto, suponemos que ya le has comprado a tu expareja su parte de la casa, ya sea con una extinción de condominio o con otra operación.
Así, lo que te queda por hacer es una novación para suprimir la titularidad de tu expareja del contrato de la hipoteca. En estos casos, el importe sobre el que se calcularán los gastos será el pendiente de reembolsar en el momento de la operación y no el pendiente en la fecha de la sentencia. En cuanto a las costas, puedes consultarlas en nuestra página sobre gastos de novación para comprobar que no te cobran por conceptos erróneos.
Finalmente, comentas que el banco te ha subido el diferencial de la hipoteca. Como ahora el préstamo tendrá un solo titular, es comprensible que la entidad quiera aumentar el interés, pues al perder una de las garantías, asumirá un mayor riesgo. Sin embargo, para hacerlo tiene que acordarlo contigo (a su vez, también puede negarse a cambiar la titularidad si no aceptas la subida del interés). Nuestro consejo es que preguntes de dónde salen esos 195 euros, pues es posible que hayáis firmado un contrato privado para cambiar el interés y el banco te haya cobrado los gastos de formalización.
Esperamos haberte ayudado, un saludo.
Hola, Localcomercial.
Por desgracia, los contratos sobre los que se aplica la nueva ley hipotecaria son solo aquellos cuyo objeto es la concesión de préstamos para la compra de inmuebles de uso residencial o de "elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir una vivienda como tal cumplen una función doméstica", así como para la adquisición o conservación de "derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir". Por lo tanto, la medida que afecta al reparto de los gastos de escrituración no se aplicaría en tu caso. De todos modos, aprovechamos para recordar que esta normativa no entrará en vigor hasta el 16 de junio de 2019.
Un saludo.
Publicado el 26/03/2019
Publicado el 25/03/2019
Publicado el 22/03/2019