Tras la crisis de 2008 y varios años después, los bancos tuvieron que responder por muchas malas prácticas relacionadas con las hipotecas: la inclusión de cláusulas suelo, el cobro de gastos al cliente que debían pagar las entidades… ¿Quieres saber si tu hipoteca incluye alguna de estas cláusulas abusivas? En esta página te explicamos cómo identificarlas y qué debes hacer para reclamar que te las eliminen y que te indemnicen.
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios dice lo siguiente sobre las cláusulas abusivas: “son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
La ley dice también que si una cláusula no ha sido negociada individualmente, será abusiva si se impide al cliente que conozca su existencia y su contenido. Para ser válida, esta cláusula debe estar redactada de una manera concreta, clara y sencilla tanto en el contrato como en la información precontractual, con un texto de tamaño adecuado que sea fácil de leer.
¿Y cómo se trasladan estos dos puntos a las hipotecas? Explicado en pocas palabras, cualquier cláusula de tu contrato hipotecario puede considerarse abusiva si el banco te la incluyó sin explicarte su existencia o sus consecuencias y te provoca un perjuicio. Es decir, te cuesta dinero, te coloca en una posición de vulnerabilidad, falta a tus derechos, etc.
Si llevas a tu banco a los tribunales por la inclusión de cláusulas abusivas y el juez sentencia a tu favor, las cláusulas reclamadas se eliminarán de tu contrato. Además, tendrás derecho a recuperar todo el dinero que el banco te haya cobrado indebidamente por su aplicación. Más abajo te explicamos cómo puedes reclamar.
Toda esta teoría está muy bien, pero lo que más te interesa es saber qué cláusulas hipotecarias son abusivas en la práctica. Durante los últimos años, los tribunales españoles y europeos han anulado varias cláusulas que los bancos incluían en sus hipotecas de manera habitual. Estas son las más destacadas.
La más famosa es, seguramente, la cláusula suelo. Esta establece el interés mínimo que puede tener una hipoteca variable si el euríbor baja. Muchos bancos incluyeron este suelo en las hipotecas de sus clientes sin explicarles su existencia o sus efectos, una práctica que fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo. Si tu préstamo tiene esta cláusula (revisa bien tu contrato), puedes reclamar que te la eliminen y que te devuelvan todo lo que hayas pagado de más por su culpa.
Antes del 16 de junio de 2019, los bancos cobraban al cliente prácticamente todos los gastos asociados a la formalización de una hipoteca: la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y los impuestos. Pero esta práctica fue declarada abusiva por el Supremo, porque la entidad debía hacer frente, por ley, a todos los gastos de registro, gestoría y tasación y a la mitad de los de notaría.
La cláusula de vencimiento anticipado se activa cuando el hipotecado no paga varias cuotas y permite que el banco dé por finalizado el contrato e inicie el proceso para embargar la casa. En muchos préstamos firmados durante la crisis financiera iniciada en 2008, esta cláusula podía activarse cuando el cliente dejaba de pagar una sola cuota. La justicia española sentenció que esto era ilegal porque generaba un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
Desde 2019, además, hay una ley que regula esta cláusula y que tiene carácter retroactivo. No importa cuándo contrataste tu hipoteca o lo que se indique en su escritura: solo pueden embargarte la casa si dejas de pagar un mínimo de 12 cuotas (son 15 si ha pasado ya la mitad del plazo). Si el banco te manda un aviso de embargo antes de que llegues a ese número, puedes reclamar para que no pueda aplicarlo hasta que alcances el nivel de impago que dice la ley.
Una hipoteca multidivisa también es abusiva, según el Tribunal Supremo, si la contrataste sin que el banco te explicara su funcionamiento. Estos préstamos se conceden en una moneda extranjera y su importe pendiente puede dispararse si el valor de esa divisa sube respecto al euro, pero a muchas entidades se les “olvidó” informar a sus clientes sobre ese gran riesgo.
Actualmente, la oferta de hipotecas multidivisas está limitada por ley, aunque varios bancos, como Santander, Bankinter y BBVA, piden desde hace años que se revise su concesión.
Para terminar, algunos juzgados españoles de primera instancia también consideran abusivo el IRPH, que es un índice alternativo al euríbor que se usa para calcular el interés de las hipotecas variables (a día de hoy, los préstamos referenciados a este indicador son minoritarios). Su argumento es que los bancos que utilizan el IRPH no son transparentes, porque no explican al cliente que pagarán más que si su interés se calcula con el euríbor.
En cambio, el Tribunal Supremo no considera abusivo su uso, porque es un índice legal, si se informa al cliente debidamente que se empleará para calcular su interés. La última palabra la tendrá la justicia europea, que tiene pendiente determinar si es válido utilizar el IRPH o no.
¿Crees que tu hipoteca incluye estas u otras cláusulas abusivas? Nuestro consejo es que, primero, revises la escritura para comprobar si tu banco te “coló” alguna de ellas. Si es así, puedes reclamar que te las anulen por las siguientes vías:
Reclamar ante tu propio banco. Consiste en mandar un escrito al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad para exigir que eliminen la cláusula y te devuelvan lo que te hayan cobrado de más por su aplicación, si es el caso. En nuestra página sobre reclamaciones bancarias explicamos con más detalle cómo funciona este proceso. Es la vía más rápida (tardarás un máximo de un mes en recibir una respuesta), pero las entidades suelen rechazar las reclamaciones para ganar tiempo.
Llevar al banco ante los tribunales. Consiste en presentar una denuncia ante el juzgado que te corresponda. Si el juez considera abusiva la cláusula, ordenará a la entidad que te la elimine del contrato y que te devuelva todo lo que te haya cobrado indebidamente. Es una vía más lenta, porque tardarás varios meses (incluso años) en obtener una sentencia y el banco puede presentar recursos a instancias superiores.
Como la justicia española está saturada, en 2018 se crearon juzgados exclusivos en varias provincias que se dedican en exclusiva a las reclamaciones por cláusulas hipotecarias abusivas. En esta guía gratuita, elaborada por los analistas de HelpMyCash, podrás ver si hay un juzgado de estas características en tu provincia. Si no lo hay, tendrás que acudir al juzgado de primera instancia que se ocupe de tu región.
¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva? Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos...
