Los hipotecados han conseguido victorias importantes en los juzgados en los últimos meses, como motivo de diferentes cláusulas abusivas instauradas en las hipotecas para compra de vivienda. Las más populares, las cláusulas suelo y los gastos de devolución de hipoteca.
La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.
En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.
Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.
Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:
Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.
Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.
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Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:
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Ver y descargar guíaDurante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.
El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.
Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.
Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:
Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.
También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros sobre el vencimiento anticipado.
Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.
Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.
Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.
Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.
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Hola, Ana Maria Justo Barrilero.
Sí, puedes llevar a cabo una subrogación para trasladar tu hipoteca a otra entidad. Ahora bien, el préstamo personal no podrás cambiarlo de banco con esta operación. Para ello, tendrías que pedirle a la otra entidad que también te lo refinanciara, pero sería una operación aparte.
Si quieres, puedes echar un vistazo a varias hipotecas para cambiar de banco para ver qué condiciones podrías conseguir.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Arango.
Vaya por delante que hablamos de un caso hipotético y que pensamos en la peor de las situaciones. En caso de que tu pareja no hubiese pagado nada de nada, el Código Civil te permitiría reclamarle que te devolviera su parte, siempre que quisieras recuperar la mitad de lo abonado.
Te copiamos literalmente lo que pone en su artículo 1145: "El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo".
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Hola, josepo.
Como se trata de una situación muy delicada, nuestra recomendación es que te pongas en manos de organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Ahí te podrán asesorar mucho mejor sobre lo que puedes hacer y, quizás también, sobre las posibles reclamaciones que puedes presentar por la declaración de ruina de esa vivienda.
Un saludo.
Publicado el 20/11/2019
Publicado el 19/11/2019
Publicado el 18/11/2019
