Conoce toda la información sobre las cláusulas abusivas y por qué los son

¿Qué es una cláusula abusiva?

 

La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.

¿Qué ocurre cuando se declara la nulidad de estas cláusulas?

Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.

Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:

  • Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.

  • Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.

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¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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Cláusulas hipotecarias que se han declarado abusivas

Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.

La cláusula suelo

El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.

Los gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:

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Año

Las hipotecas multidivisa

Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

El vencimiento anticipado

También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impondrá límites claros sobre el vencimiento anticipado.

Hay que reclamar ante los juzgados de cláusulas abusivas

Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.

Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.

Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

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Temas recientes del foro

Carlos
Duda sobre **** en compra de vivienda @Carlos - hace 8 horas
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en marzo de 2013 compramos una parcela de 1000 metros con una casa de madera costo 120.000 y pedimos al banco 100.000 la inmobiliaria el vendedor y el director del banco son amigos.. de esto nos enteramos después....resumiendo la casa la tasaron en 134 para poder darnos los 100que pedimos y poner nosotros el resto. y en ese momento la legalizaron como casa por que al ser de madera esto se puso aquí y no se legalizo hasta la venta...a los 6 meses se nos empezó a volar el tejado y mil problemas mas hasta el dia de hoy.... el seguro del banco nos echo por dar 7 partes el primer año de los cuales no arreglaron nada alegando que era de madera y que eso no se podía asegurar y para colmo estaba mal echa...... llevamos 6 años sin seguro por que nadie nos lo hace.....tengo la tasación y pone que la casa costo hacerlacoste de construcción utilizado en vivienda 77.605,22gastos necesarios utilizados: 11799,55otros costes utilizados consta aux 9837,45valor terreno por medio de comparación 45.0000ahora biene la duda....tengo la casa que es una ruina y por mas tratamientos que e dado no hay quien salve esta madera de lo mal que estaba y encima mal construida paredes torcidas madera podrida etc... vamos que me tengo que ir de aquí ya o plantearme hacer una casa nueva aquí.así mirando una casa de madera cutre sin aislantes ni nada como la mía y con tejado panel sándwich muhcho mejor que el mío por 25.000 montada y con el primer tratamiento dado....como puede este tasador haber tasado esto en 77 hace 6 años si hoy vale 25? es denunciable todo esto? también en la tasación hay muchas cosas que no cuadran pone antiguadas aproximadamente 2 años yo compre en 2013 y si te metes el google Earth sale desde 2005 y por que no puedo ir mas atrás en el tiempo.... luego pone vida útil 98 años y no llevo ni 6 y ya se me cae encima..... el método de comparación esta mal lo compran con casas de 400 metros y de 60 casas de ladrillo....perdón por el tocho, haber si alguno sabe que tengo que hacer con todo este lio....
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, Carlos.

Por lo que nos cuentas, te enfrentas a un doble problema: a los defectos de construcción de tu vivienda y a una posible sobretasación. En el primer caso, puedes interponer una reclamación extrajudicial ante la constructora para que te arregle los desperfectos o puedes optar directamente por la vía judicial. El segundo caso es más complejo y probablemente deba resolverse en los juzgados. Por ello, nuestro consejo es que te pongas en contacto con una asociación de consumidores o una asesoría jurídica para que estudien tu caso y te digan qué acciones puedes llevar a cabo para reclamar. 

Un saludo y mucha suerte. 

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Tengo unas preguntas y no se a quien dirigirme. Me he separado y me he quedado con la casa y lo que supone asumir el resto de hipoteca. A fecha de la separación en la sentencia figuran76000€, y en la provisión de fondos que me ha pasado la gestora figura 72000€. Mi pregunta es en qué fecha se tienen que basar para el contrato de novacion.Por mi cuenta he gestionado, el cambio de nombre en Registro de la Propiedad por la que he pagado una factura de 320€.Que conceptos me tiene que cobrar la gestora porque me pide una provisión de fondos de 1000€?Y por último , el banco me ha cambiado una cláusula del euribor, pasando de 0,5+euribor a ser 0,95+euribor y pagando unos gastos de 195€, esto lo pueden hacer?No se a quien me tengo que dirigir para esta información,me podes ayudarGracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Dentro de la provisión de fondos que te pide la gestoría se pueden incluir sus propios honorarios más los aranceles notariales y registrales que tendrás que pagar por la escrituración e inscripción del cambio de titularidad de la hipoteca. Además, es posible que se incluya el precio de una tasación si el banco la ha exigido. Todos estos gastos deberás pagarlos tú a excepción de la notaría, que se repartirá al 50% con tu entidad. Aprovechamos para recordar que la nueva ley hipotecaria no entrará en vigor hasta el 16 de junio y que, en principio, no regula los gastos de novación. 

Un saludo.

Caty12
Caty12
hace 11 horas

Muchas gracias, si me has ayudadoLe compré a mi expareja la parte de la vivienda, por ello trámite con el registro de la propiedad el cambio de titular a través de la sentencia de separación.El banco me explico q al quedarme como única titular de la hipoteca tenía q cambiarme el diferencial. Voy a consultar con ellos de que son los 195€. En relación a la gestoría, q gastos me pueden cobrar ellos con una provisión de fondos de 1000€? Lo del registro propiedad no me lo han gestionado. Todo el tema de la gestoría, quién lo tiene q asumir , el banco o yo? No sé si con la nueva ley hipotecaria en la novación también lo tengo q pagar yoUn saludo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Caty12.

Comentas que has gestionado el cambio de nombre por tu cuenta. Por lo tanto, suponemos que ya le has comprado a tu expareja su parte de la casa, ya sea con una extinción de condominio o con otra operación

Así, lo que te queda por hacer es una novación para suprimir la titularidad de tu expareja del contrato de la hipoteca. En estos casos, el importe sobre el que se calcularán los gastos será el pendiente de reembolsar en el momento de la operación y no el pendiente en la fecha de la sentencia. En cuanto a las costas, puedes consultarlas en nuestra página sobre gastos de novación para comprobar que no te cobran por conceptos erróneos. 

Finalmente, comentas que el banco te ha subido el diferencial de la hipoteca. Como ahora el préstamo tendrá un solo titular, es comprensible que la entidad quiera aumentar el interés, pues al perder una de las garantías, asumirá un mayor riesgo. Sin embargo, para hacerlo tiene que acordarlo contigo (a su vez, también puede negarse a cambiar la titularidad si no aceptas la subida del interés). Nuestro consejo es que preguntes de dónde salen esos 195 euros, pues es posible que hayáis firmado un contrato privado para cambiar el interés y el banco te haya cobrado los gastos de formalización. 

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 

Localcomercial
Nueva ley hipotecaria para locales comerciales @Localcomercial - hace 2 días
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Hola, me gustaría saber si la nueva Ley hipotecaria de 2019 afecta también a hipotecas sobre locales comerciales o solo afecta a la compra de viviendas.Es por el tema de quien pagaría en el caso de una hipoteca sobre un local comercial los impuestos y los gastos de notaría.Un saludo y gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Localcomercial.

Por desgracia, los contratos sobre los que se aplica la nueva ley hipotecaria son solo aquellos cuyo objeto es la concesión de préstamos para la compra de inmuebles de uso residencial o de "elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir una vivienda como tal cumplen una función doméstica", así como para la adquisición o conservación de "derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir". Por lo tanto, la medida que afecta al reparto de los gastos de escrituración no se aplicaría en tu caso. De todos modos, aprovechamos para recordar que esta normativa no entrará en vigor hasta el 16 de junio de 2019.

Un saludo. 

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