¡Guía GRATUITA!7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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Conoce toda la información sobre las cláusulas abusivas y por qué los son

¿Qué es una cláusula abusiva?

La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.

¿Qué ocurre cuando se declara la nulidad de estas cláusulas?

Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.

Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:

  • Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.

  • Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.

Cláusulas hipotecarias que se han declarado abusivas

Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.

La cláusula suelo

El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.

Los gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:

Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca Introduce los datos de tu hipoteca y te enviamos un informe GRATIS
Año

Las hipotecas multidivisa

Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

El vencimiento anticipado

También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros sobre el vencimiento anticipado.

Hay que reclamar ante los juzgados de cláusulas abusivas

Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.

Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.

Más información: Los juzgados de cláusulas suelo funcionarán durante un año más

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.

Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de especialistas en investigación financiera. En nuestro sitio web los usuarios pueden obtener toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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Temas recientes del foro

alberto
hipoteca puente @alberto - hace 2 días
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Buenos días, 
Estoy pensando en comprar un piso de obra nueva sobre plano, para ello necesito pagar el 20% del valor del piso unos meses después de realizar la reserva y el 80% restante al escriturar el piso, dentro de unos 3 años mas o menos.
Me gustaría saber cuales son las condiciones que ofrecen los bancos para conceder una hipoteca puente para poder hacer frente a ese 20%.
 
Muchas gracias
Helper_812604912
Cuánto tiempo indefinido para obtener hipoteca @Helper_812604912 - hace 3 días
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Hola, comenzaré un trabajo la próxima semana y me gustaría saber cuánto tiempo trabajo con un contrato indefinido y  ingresos de 2400 euros mensuales obtendría una hipoteca de hasta 150.000. Muchas Gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_812604912. 

La antigüedad laboral exigida puede variar de una entidad a otra, aunque por lo general, como es lógico, cuanto más tiempo lleves trabajando en una empresa, mejor. Hay que decir, eso sí, que los bancos tienen en cuenta otros factores además de la antigüedad: el tiempo que lleves trabajando, tu trayectoria laboral, los ingresos que has tenido a lo largo de tu vida laboral...

Por todo ello, si ya llevas unos años trabajando (y has tenido contratos indefinidos en tus anteriores trabajos, a ser posible) y tu trayectoria laboral ha sido ascendente, puedes acercarte ya a varios bancos para preguntar si te darían ya una hipoteca. En caso de que no lo vean del todo claro, quizás puedes aumentar tus posibilidades de concesión si cuentas con un aval. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

macbora
Subrogación nueva ley hipotecaria. @macbora - hace 4 días
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Buenas noches.
Estoy en proceso de empezar una subrogación de interés variable a tipo fijo, pues ya la tengo aceptada por la nueva entidad.
Ahora bien, mi escritura de compraventa (diciembre 2012) dice que tengo una comisión por subrogación del 1%, creo haber leído que por ese año estaba regulado y era máximo 0,50% los primeros X años y un 0,25% los siguientes. La nueva ley (retroactiva en este punto de subrogación que me toca) redacta un 0,15% los 3 primeros años y un 0% después de esos tres primeros años. 
¿Qué comisión exactamente es la me tocaría pagar?
Gracias de antemano.
macbora
macbora
hace 3 días

Muchas gracias Miquel. Un saludo.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, aún tendrás el derecho de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual. Encontrarás más información sobre este tema en nuestra página sobre la desgravación por la hipoteca

Un saludo. 

 

macbora
macbora
hace 3 días

Muchas gracias por tu respuesta. Y una pregunta más. Al ser una vivienda comprada antes de enero de 2013 (la compra fue en diciembre de 2012), ¿pierdo poder seguir desgravando el préstamo hipotecario al realizar esta operación de subrogación?
Gracias de antemano.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, macbora. 

Como la subrogación la harás únicamente para cambiar una hipoteca variable a fija, no te podrán cobrar ninguna comisión por esta operación, pues se te aplicaría la nueva ley. 

Sobre lo que pone en tu escritura, como bien comentas, la comisión por subrogación (siempre que no fuera para pasarte del variable al fijo) no debería superar el 0,5% en los primeros cinco años y el 0,25% después. Puede, sin embargo, que la comisión del 1% sea, en realidad, de subrogación de deudor, que es una operación distinta que consiste en cambiar al titular de la hipoteca por otro. Si ese es el caso, ese coste sí se ajusta a la legalidad. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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