Los hipotecados han conseguido victorias importantes en los juzgados en los últimos meses, como motivo de diferentes cláusulas abusivas instauradas en las hipotecas para compra de vivienda. Las más populares, las cláusulas suelo, el IRPH y los gastos de devolución de hipoteca.
¡Guía GRATUITA!7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca
¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?
Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:
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La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.
En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.
Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.
Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:
Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.
Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.
Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.
El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.
Ligar el interés de una hipoteca al IRPH, según la justicia europea, es abusivo si el banco lo hizo sin transparencia: sin informarle sobre los elementos que se usarían para calcular dicho interés, sin facilitar la evolución de este índice durante los dos años anteriores o sin redactar esa cláusula de una forma clara y comprensible. Los afectados que se encuentren dentro de esos supuestos pueden denunciar su caso ante los juzgados españoles para que les eliminen el IRPH y les devuelvan lo pagado de más.
Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.
Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:
Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.
También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros sobre el vencimiento anticipado.
Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.
Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.
Más información: Los juzgados de cláusulas suelo funcionarán durante un año más
Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.
Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.
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Hola, Mery.
Lamentamos confirmarte que sí, perderías la hipoteca porque el banco te la había concedido para comprar esa vivienda en concreto.
Eso sí, si habías firmado un contrato de arras para reservar el inmueble y la propietaria se lo ha vendido a otra persona, entonces podrías reclamar y cobrar una indemnización. En caso contrario, deberías empezar a pedir otra hipoteca desde el principio.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola de nuevo.
Por lo que nos cuentas, tu banco no parece muy dispuesto a descontar las primas no consumidas del importe de la hipoteca. Y, en realidad, está en su derecho, puesto que técnicamente os las financió. Aun así, como bien dices, tú estás asumiendo una deuda que no te corresponde (la de las primas que ha recuperado el otro cotitular), así que entendemos que puedes reclamarle al cotitular ese dinero. De hecho, el artículo 1158 del Código Civil te permite reclamar esa deuda.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola Javi,
Exacto es tal y como lo indicas pero los seguros vinculados al préstamo anterior están cancelados puesto que el banco me obligaba a contratar unos nuevos por un importe mayor y financiados al nuevo préstamo.
Los extornos de los seguros los han devuelto tal y como has dicho, algo que me parece injusto puesto que yo he asumido la deuda la cuál incluía las primas no consumidas de todos ellos.
La respuesta por parte del banco ha sido que la póliza es independiente a la subrogación de la hipoteca a efectos de contratación y legales...
Muchas gracias,
Hola, ANNA 1611.
Entendemos, por lo que nos cuentas, que vuestra hipoteca original en común tenía tres seguros de prima única financiada vinculados: uno de protección de pagos (a nombre de los dos) y dos de vida (uno a tu nombre y otro a nombre del otro cotitular).
Como esos seguros quedarán cancelados tras la novación, tenéis derecho al extorno de las primas no consumidas. En concreto, la devolución debería ser la siguiente:
Ahora bien, como es cierto que tú asumirías una hipoteca en cuyo importe se incluirán las primas de los seguros a nombre del otro cotitular, tu banco debería restar ese importe del capital de la hipoteca modificada. En caso contrario, te estaría financiando las primas de unos seguros que ya estarán cancelados.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Atorsol.
Puedes hacerlo, pero tendrás que pactarlo con el banco que tiene esa hipoteca. La subrogación de deudor por sí sola solo permite cambiar a un titular por otro, así que para modificar esos aspectos que nos comentas, tendrás que llevar a cabo una novación de hipoteca. Esta operación, básicamente, consiste en acordar una modificación de las condiciones con la entidad financiera. Ahora bien, ten en cuenta que el banco no está obligado a aceptar tu propuesta (o puede que te pida algo a cambio) y que la operación tiene un coste que se sumará al de la subrogación.
Nuestro consejo, por lo tanto, es que contactes con ese banco y preguntes si sería posible hacer los cambios que quieres. En caso de que sí lo fuera, también te recomendamos que pidas cuánto te costaría todo, pues quizás te sale más a cuenta contratar otra hipoteca.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 01/04/2020
Publicado el 31/03/2020
Publicado el 31/03/2020