qué es una hipoteca multidivisa

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Las llamadas hipotecas multidivisas son préstamos para la compra de vivienda concedidos en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. De esta manera, el titular puede tener, por ejemplo, una hipoteca que paga en yenes y que tiene un interés referenciado al líbor del yen.

De este modo, si la divisa en cuestión tiene un valor menor que el del euro y su índice se mantiene bajo, el crédito sale más barato que uno dado en euros y referenciado al euríbor. En cambio, si el valor de la moneda y el del índice son mayores, el préstamo es más caro.

¿Por qué causaron tantos problemas?

La hipoteca multidivisa se puso de moda hace más de 10 años, cuando el euribor estaba por encima del 4%. Por esta razón, muchos clientes contrataron préstamos hipotecarios en francos suizo o yenes, pues así podían pagar una cuota más barata. No obstante, el valor de estas divisas subió en los siguientes años y la deuda de esos hipotecados se multiplicó

¿Cuándo es abusivo un préstamo en moneda extranjera?

Como vemos, los préstamos en otras divisas son productos complejos que pueden provocar graves problemas de endeudamiento. Sin embargo, muchos de los que los contrataron no recibieron suficiente información sobre sus peligros.

Estos afectados, de forma independiente o a través de plataformas de consumidores, reclamaron la nulidad de las hipotecas multidivisa, algo que los juzgados terminaron certificando a través de sus sentencias.

En concreto, se considera que una hipoteca multidivisa es nula por abusiva cuando el banco no explica al cliente los riesgos inherentes a la contratación de estos productos, es decir, que no le informe de la posibilidad de que aumente la deuda por la subida del valor de esa divisa. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitiera una sentencia similar.

A los afectados se les convierte la hipoteca al euro

Pero ¿qué ocurre en estos casos? A diferencia de lo que sucede con otras cláusulas abusivas, si se considera ilícito un crédito en moneda extranjera, se establece su nulidad parcial. Esto significa lo siguiente:

  • Se pasa la hipoteca al euro y se cambia el índice extranjero por el euríbor.

  • Se recalculan las cuotas y se le descuenta al afectado lo pagado de más tanto en intereses como en capital y en comisiones por cambio de divisa.

Si se estableciera la nulidad total de estos contratos, el cliente se vería obligado a devolver de golpe todo el capital de la hipoteca, lo que le supondría un gran prejuicio.

¿Cómo reclamar por las hipotecas multidivisas?

Si tenemos firmado un crédito en otra divisa y consideramos que no nos explicaron sus riesgos debidamente, podemos exigir que nos la pasen a euros (y al euríbor) y nos devuelvan lo cobrado de más. La reclamación se puede interponer por dos vías:

  • Ante nuestro propio banco. Podemos negociar con nuestra entidad bancaria. Sin embargo, es posible que esta no apruebe la modificación de la hipoteca, en cuyo caso tendríamos que acudir a los tribunales.

  • Ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Este es un procedimiento más largo y farragoso (podemos tardar meses en recibir una sentencia), pero no dependeremos de la voluntad del banco. La denuncia puede tramitarse a través de un abogado o de una asociación de consumidores.

¿Prefieres ahorrarte los trámites judiciales? En esta guía gratuita te explicamos cómo reclamar al banco para que te devuelva lo cobrado de más y te pase tu hipoteca al euro:

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¿Cómo nos protege la ley hipotecaria ante estas hipotecas?

El número de afectados por los créditos en moneda extranjera alcanza la cifra de 70.000 clientes. Para evitar que nuevos consumidores se vean perjudicados en el futuro por estos productos, la ley hipotecaria actualizada establece varias medidas de protección:

  • El cliente tiene derecho a convertir su hipoteca multidivisa al euro.

  • La entidad bancaria tiene que informar periódicamente sobre los incrementos de la deuda que provoquen las subidas de valor de la divisa extranjera.

  • En la información precontractual (FEIN) tiene que indicar cuánto se encarecería el préstamo si el tipo de cambio entre la divisa y el euro subiera un 20%.

Estas medidas no son retroactivas, por lo tanto, solo se pueden beneficiar aquellos que firmen el contrato después del 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la vigente ley. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué son estos productos, cuándo se consideran abusivos y qué hay que hacer para recuperar lo pagado de más.

Fuente: toda la información sobre hipotecas multidivisas la hemos obtenido a través de las sentencias emitidas por los tribunales y de entrevistas realizadas a plataformas de afectados como ASUFIN.

Metodología: se ha realizado un seguimiento de la actualidad a través de los diferentes medios de comunicación, así como accedido de manera online a los recursos legales y a los datos que maneja el Tribunal Supremo.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com es un comparador online de productos financieros, cuya plantilla se compone de expertos en finanzas personales. Estos profesionales se dedican a rastrear el mercado en busca de cambios en las condiciones de los productos, así como toda la actualidad relacionada con la economía personal y del hogar, con el objetivo de ofrecerte una información fiable y de máxima calidad.

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Temas recientes del foro

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Hola hoy con la entrega de la documentación de la hipoteca que he solicitado,hipoteca variable de 80000€,me han dado un documento que pone información adicional sobre instrumentos de cobertura de riesgo de tipos de interés.Me gustaría saber en qué consiste esto ya que no me han dicho nada solo que leyera y firmara y les entregara mañana los papeles.Esto es obligatorio para contratar? Que cantidad hay que pagar? Si me lo explicáis os estaré muy agradecida.Un saludo.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 18 horas

HelpMyCash

Hola, Mariacora. 

Los bancos están obligados, según la ley hipotecaria del 16 de junio, a entregar un documento en el que se informe de lo siguiente: 

  • Si se ofrece un producto que ofrezca cobertura de riesgos de tipo de interés. Es decir, como una especie de seguro (se llama CAP) que limita el interés en caso de que el euríbor suba mucho y supere una cifra determinada.
  • Las condiciones de dicho producto: precio, plazo durante el que se ofrecería la cobertura, bonificación por contratarlo (si se da), etc. 

No estás obligada a contratar ese instrumento, aunque puedes hacerlo si te interesa el que te ofrece el banco y consideras que puede servirte. En ese segundo caso, ten en cuenta que cuesta un dinero y lee bien sus condiciones para no tener sorpresas. 

Un saludo.

 

Natalia
Opciones para conseguir hipoteca @Natalia - hace 20 horas
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Buenos días, somos una pareja de 27 años que nos estamos planteando la opción de pedir una hipoteca para la compra de un piso. Aún no tenemos nada mirado, pero el precio máximo de la vivienda sería unos 175.000€
Ambos tenemos contrato indefinido en buenas empresas (yo soy administrativa y él trabaja en Mercadona) y entre los dos sumamos unos ingresos de unos 2900€ netos mensuales. Contamos con unos ahorros de unos 10.000€.
Que opciones tendríamos de conseguir una hipoteca? Siempre hemos estado de alquiler y estamos muy perdidos en el tema.
Nos podrían financiar el 100%? Nos saldría más a cuenta contratar los servicios de un intermediario financiero? Unos amigos se acaban de comprar un piso mediante este último con una única nómina fija...
Quedo a la espera de respuesta, muchas gracias!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, Natalia. 

Vuestra situación laboral es buena. Sin embargo, los ahorros sí pueden ser un problema. Sabemos de muchos bancos que, cuando los solicitantes son jóvenes, están dispuestos a dar hipotecas de más del 80% del valor de compraventa, siempre que el de tasación sea más elevado. En estos casos, no obstante, no suelen dar más del 90% o del 95%. 

Pero todavía queda otro problema. En el hipotético caso de que os dieran hasta el 100% de lo que os cueste la vivienda, tendríais que pagar los gastos de constitución y los de compraventa: la tasación, los impuestos, etc. Estos suelen costar un 10% del valor del inmueble, así que con vuestros ahorros podrías optar a una casa o piso de unos 100.000 euros como máximo. Es importante que lo tengáis en cuenta a la hora de buscar viviendas. 

En cuanto a los intermediarios financieros, es cierto que pueden conseguir financiación de hasta el 100% con mayor facilidad, aunque es improbable que os obtengan más del 100%. Asimismo, tened presente que os cobrarán una comisión sobre el capital de la hipoteca, que generalmente oscila entre el 2% y el 5% (a pagar al firmar; nunca antes). En esta guía gratuita encontraréis más información sobre estos profesionales. 

Un saludo. 

Helper_710546811
Rehipotecar un piso para unir dos hipotecas en una @Helper_710546811 - hace 21 horas
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Hola, 
Es un caso un poco especial... Tenemos un piso alquilado temporalmente porque vivimos en otro pais por un par de años. Este piso tiene una hipoteca de 80000€ (valor piso 240.000 aprox)
A su vez, tenemos una casa en Inglaterra que también está alquilada y con esto del Brexit quisiera cancelarla.
La idea es rehipotecar el piso de España y con ese dinero cancelar la hipoteca en Inglaterra, pero para ello necesitaría una hipoteca del 90%, o una 2ª hipoteca sobre el piso de España (ya que las condiciones actuales de esa hipoteca son inigualables ahora) pero no sé si esto es posible, porque además supongo que el banco español no me aceptaría como garantía adicional la casa de Inglaterra, no?. ¿?
Gracias por la ayuda.
 
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_710546811.

A diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, los bancos ya no suelen ofrecer segundas hipotecas para una misma vivienda. Por lo tanto, la mejor opción en vuestro caso es negociar una ampliación de la hipoteca que tenéis sobre el piso en España para conseguir el dinero suficiente para cancelar el préstamo hipotecario del inmueble que tenéis en Inglaterra. 

Esta operación eso sí, plantea un problema: necesitáis la aprobación del banco, que solo os la dará si demostráis una solvencia suficiente para devolver el dinero sin problemas y si sois buenos clientes. A vuestro favor contáis con que cobráis rentas de alquiler y que usaríais el dinero para cancelar un préstamo por el que, probablemente pagáis ahora unas cuotas más altas que las que abonaríais después. En vuestra contra, necesitáis el 90% de lo que vale el piso, pero las entidades suelen llegar solo hasta el 80% (a lo que habría que restar vuestra deuda actual). Comentas que el valor del piso es de 240.000 euros aproximadamente. Quizás convendría tasarlo para conocer su valor real, pues os ayudaría a calcular aproximadamente cuánto dinero podríais conseguir con la ampliación. 

En cuanto a tu última cuestión, lo más probable es que no os acepten la vivienda de Inglaterra como garantía adicional, pero podéis estudiar añadir otras garantías: avales, cotitulares nuevos, alguna otra propiedad (garajes, trasteros, otro inmueble...). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

 

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