qué es una hipoteca multidivisa

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Las llamadas hipotecas multidivisas son préstamos para la compra de vivienda concedidos en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. De esta manera, el titular puede tener, por ejemplo, una hipoteca que paga en yenes y que tiene un interés referenciado al líbor del yen.

De este modo, si la divisa en cuestión tiene un valor menor que el del euro y su índice se mantiene bajo, el crédito sale más barato que uno dado en euros y referenciado al euríbor. En cambio, si el valor de la moneda y el del índice son mayores, la hipoteca multidivisa sale más cara.

¿Por qué causaron tantos problemas?

La hipoteca multidivisa se puso de moda hace más de 10 años, cuando el euribor estaba por encima del 4%. Por esta razón, muchos clientes contrataron préstamos hipotecarios en francos suizo o yenes, pues así podían pagar una cuota más barata. No obstante, el valor de estas divisas subió en los siguientes años y la deuda de esos hipotecados se multiplicó

¿Cuándo es abusivo un préstamo en moneda extranjera?

Como vemos, los préstamos en otras divisas son productos complejos que pueden provocar graves problemas de endeudamiento. Sin embargo, muchos de los que los contrataron no recibieron suficiente información sobre sus peligros.

Estos afectados, de forma independiente o a través de plataformas de consumidores, reclamaron la nulidad de las hipotecas multidivisa, algo que los juzgados terminaron certificando a través de sus sentencias.

En concreto, se considera que una hipoteca multidivisa es nula por abusiva cuando el banco no explica al cliente los riesgos inherentes a la contratación de estos productos, es decir, que no le informe de la posibilidad de que aumente la deuda por la subida del valor de esa divisa. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitiera una sentencia similar.

A los afectados se les convierte la hipoteca al euro

Pero ¿qué ocurre en estos casos? A diferencia de lo que sucede con otras cláusulas abusivas, si se considera ilícito un crédito en moneda extranjera, se establece su nulidad parcial. Esto significa lo siguiente:

  • Se pasa la hipoteca multidivisa al euro y se cambia el índice extranjero por el euríbor.

  • Se recalculan las cuotas y se le descuenta al afectado lo pagado de más tanto en intereses como en capital y en comisiones por cambio de divisa.

Si se estableciera la nulidad total de estos contratos, el cliente se vería obligado a devolver de golpe todo el capital de la hipoteca, lo que le supondría un gran prejuicio.

¿Cómo reclamar por las hipotecas multidivisas?

Si tenemos firmado un crédito en otra divisa y consideramos que no nos explicaron sus riesgos debidamente, podemos exigir que nos la pasen a euros (y al euríbor) y nos devuelvan lo cobrado de más. La reclamación se puede interponer por dos vías:

  • Ante nuestro propio banco. Podemos negociar con nuestra entidad bancaria. Sin embargo, es posible que esta no apruebe la modificación de la hipoteca, en cuyo caso tendríamos que acudir a los tribunales.

  • Ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Este es un procedimiento más largo y farragoso (podemos tardar meses en recibir una sentencia), pero no dependeremos de la voluntad del banco. La denuncia puede tramitarse a través de un abogado o de una asociación de consumidores.

¿Prefieres ahorrarte los trámites judiciales? En esta guía gratuita te explicamos cómo reclamar por hipotecas multidivisa al banco para que te devuelva lo cobrado de más y te pase tu hipoteca al euro:

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¿Cómo nos protege la ley hipotecaria ante estas hipotecas?

El número de afectados por los créditos en moneda extranjera alcanza la cifra de 70.000 clientes. Para evitar que nuevos consumidores se vean perjudicados en el futuro por estos productos, la ley hipotecaria actualizada establece varias medidas de protección:

  • El cliente tiene derecho a convertir su hipoteca multidivisa al euro.

  • La entidad bancaria tiene que informar periódicamente sobre los incrementos de la deuda que provoquen las subidas de valor de la divisa extranjera.

  • En la información precontractual (FEIN) tiene que indicar cuánto se encarecería el préstamo si el tipo de cambio entre la divisa y el euro subiera un 20%.

Estas medidas no son retroactivas, por lo tanto, solo se pueden beneficiar aquellos que firmen hipotecas multidivisa después del 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la vigente ley. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué son estos productos, cuándo se consideran abusivos y qué hay que hacer para recuperar lo pagado de más.

Fuente: toda la información sobre hipotecas multidivisas la hemos obtenido a través de las sentencias emitidas por los tribunales y de entrevistas realizadas a plataformas de afectados como ASUFIN.

Metodología: se ha realizado un seguimiento de la actualidad a través de los diferentes medios de comunicación, así como accedido de manera online a los recursos legales y a los datos que maneja el Tribunal Supremo.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com es un comparador online de productos financieros, cuya plantilla se compone de expertos en finanzas personales. Estos profesionales se dedican a rastrear el mercado en busca de cambios en las condiciones de los productos, así como toda la actualidad relacionada con la economía personal y del hogar, con el objetivo de ofrecerte una información fiable y de máxima calidad.

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Temas recientes del foro

Francisco Pires oliveira
Subrogacion de hipoteca con cambio de deudor @Francisco Pires oliveira - hace 3 horas
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Buenas tardes
Hace como 6 meses me han ofrecido la posibilidad de quedarme con una casa que tenía hipoteca  con el tramite de subrogacion como la hipoteca es de caixabank y no trabajaba con ellos me dijeron que sería viable pero lo primero pasar nómina e empezar a hacer movimientos desde hace 6 meses que vengo pagando el valor de la hipoteca transferido el dinero para la cuenta del vendedor, ahora fui pasado los 6 meses que me recomendaron y me dieron que la subrogacion es posible pero solo 80% del valor en divida que tengo que pagar 20% del capital en divida, pero hace un tiempo atrás no habían hablado de ningún dinero por adelantado, habia entendido que este tipo de subrogacion solo los titulares cambiaban por toda la información que tengo y que voy leyendo, y la que me habían dado, pero ahora caixabank dice que no, que la subrogacion el préstamo es de 80% además de elevados costes...y que sería recomendables hacer una nueva hipoteca. Creo que me veo buscando un profisional en derecho inmobiliario.
Gustaria si posible mais esclarecimentos 
Un saludo
Francisco
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Francisco Pires oliveira.

Antes de nada, conviene aclarar que cuando realizas una subrogación de deudor, simplemente te conviertes en el nuevo titular de la hipoteca de otra persona. Por lo general, el importe pendiente del préstamo no cubre lo que el vendedor de la vivienda hipotecada pide por su casa o piso; de ahí que necesites tener un dinero ahorrado para pagar la diferencia. Si el importe pendiente es bajo, el banco puede ofrecerte, si quiere, una ampliación de capital para financiarte una parte de la compra, pero el capital total de la hipoteca no suele superar el 80% del valor de la vivienda. 

Dicho esto, el Banco de España deja claro que dar falsas expectativas sobre la concesión de operaciones es una mala práctica, pues puede llevar al cliente a asumir ciertos compromisos que luego no pueda (o no quiera) cumplir. Tu caso podría entrar dentro de esta definición, pues como no te dieron la suficiente información, has hecho una serie de movimientos que te han causado un cierto perjucio. 

Por todo ello, quizás sí podrías valorar la opción de buscar a un asesor en derecho inmobiliario para que te ayude. Ese profesional te dirá, además, si tendrías base o no para reclamar. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

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Hola, buenas a todos. Expongo mi caso a ver si me podéis ayudar. Estoy en la recta final de llevarme mi hipoteca a BBVA. Ahora, con todo aprobado llegó el momento de la tasación. Me dijeron que ellos tenían tasadores pero que al pagarla yo, podía elegir con quien tasarla mientras fuese homologada por el banco de España. Busqué una tasadora homologada que no estuviese vinculada a ningún banco y realicé la tasación. La sorpresa llega hoy cuando me dicen que me rechazan la tasación porque no trabajan con esa empresa desde hace unos días y me dan un listado de con que empresas de tasación debo realizarla. He mirado en el banco de españa y mi tasación está homologada. No deberían estar obligados a aceptarla? Me pueden obligar a tasar con la empresa que ellos quieran? He estado leyendo la ley hipotecaria y todo me indica que tengo derecho a elegir y es apta mientras esté homologada. No me gustaría haber tirado 350 euros a la basura por falta de información por parte del banco y tampoco quiero que me obliguen a hacer algo que no se hasta que punto es legal. Me podéis ayudar?
muchas gracias 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 horas

HelpMyCash

Hola, Bubu. 

Tienes todo el derecho a contratar a cualquier tasadora homologada por el Banco de España, ya trabaje con tu banco o no. Como no te lo aceptan, nuestro consejo es que pidas hablar con el director de tu oficina para exigirle que dé por buena la tasación que ya has pagado. Y si se niega, puedes interponer una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del BBVA y, posteriormente, ante el Banco de España. 

En esta guía gratuita te explicamos cómo puedes reclamar. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

elenam081980
Alquilar piso hipotecado Openbank @elenam081980 - hace 1 día
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Buenas,
¿puedo alquilar mi piso bajo una hipoteca de Openbank que tengo como vivienda habitual?
Hace un año compré el piso y claro lo puse como vivienda habitual bajo hipoteca de Openbank (no he encontrado ninguna cláusula respecto alquiler etc).
Mi situación ha cambiado y resido en la vivienda de mi pareja y por no tenerla vacía he pensado en alquilarla y no sé si supone o no algún problema con el banco.
Gracias.-
AuTomatiko
AuTomatiko
hace 1 día

Yo no le diría nada al banco y alquilaría, no tienen forma humana de saber si vas a tener el piso en alquiler o no. Si en el contrato no te lo impiden... 

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