qué es una hipoteca multidivisa

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Las llamadas hipotecas multidivisas son préstamos para la compra de vivienda concedidos en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. De esta manera, el titular puede tener, por ejemplo, una hipoteca que paga en yenes y que tiene un interés referenciado al líbor del yen.

De este modo, si la divisa en cuestión tiene un valor menor que el del euro y su índice se mantiene bajo, el crédito sale más barato que uno dado en euros y referenciado al euríbor. En cambio, si el valor de la moneda y el del índice son mayores, el préstamo es más caro.

¿Por qué causaron tantos problemas?

La hipoteca multidivisa se puso de moda hace más de 10 años, cuando el euribor estaba por encima del 4%. Por esta razón, muchos clientes contrataron préstamos hipotecarios en francos suizo o yenes, pues así podían pagar una cuota más barata. No obstante, el valor de estas divisas subió en los siguientes años y la deuda de esos hipotecados se multiplicó

¿Cuándo es abusivo un préstamo en moneda extranjera?

Como vemos, los préstamos en otras divisas son productos complejos que pueden provocar graves problemas de endeudamiento. Sin embargo, muchos de los que los contrataron no recibieron suficiente información sobre sus peligros.

Estos afectados, de forma independiente o a través de plataformas de consumidores, reclamaron la nulidad de las hipotecas multidivisa, algo que los juzgados terminaron certificando a través de sus sentencias.

En concreto, se considera que una hipoteca multidivisa es nula por abusiva cuando el banco no explica al cliente los riesgos inherentes a la contratación de estos productos, es decir, que no le informe de la posibilidad de que aumente la deuda por la subida del valor de esa divisa. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitiera una sentencia similar.

A los afectados se les convierte la hipoteca al euro

Pero ¿qué ocurre en estos casos? A diferencia de lo que sucede con otras cláusulas abusivas, si se considera ilícito un crédito en moneda extranjera, se establece su nulidad parcial. Esto significa lo siguiente:

  • Se pasa la hipoteca al euro y se cambia el índice extranjero por el euríbor.

  • Se recalculan las cuotas y se le descuenta al afectado lo pagado de más tanto en intereses como en capital y en comisiones por cambio de divisa.

Si se estableciera la nulidad total de estos contratos, el cliente se vería obligado a devolver de golpe todo el capital de la hipoteca, lo que le supondría un gran prejuicio.

¿Cómo reclamar por las hipotecas multidivisas?

Si tenemos firmado un crédito en otra divisa y consideramos que no nos explicaron sus riesgos debidamente, podemos exigir que nos la pasen a euros (y al euríbor) y nos devuelvan lo cobrado de más. La reclamación se puede interponer por dos vías:

  • Ante nuestro propio banco. Podemos negociar con nuestra entidad bancaria. Sin embargo, es posible que esta no apruebe la modificación de la hipoteca, en cuyo caso tendríamos que acudir a los tribunales.

  • Ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Este es un procedimiento más largo y farragoso (podemos tardar meses en recibir una sentencia), pero no dependeremos de la voluntad del banco. La denuncia puede tramitarse a través de un abogado o de una asociación de consumidores.

¿Prefieres ahorrarte los trámites judiciales? En esta guía gratuita te explicamos cómo reclamar al banco para que te devuelva lo cobrado de más y te pase tu hipoteca al euro:

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¿Cómo nos protege la ley hipotecaria ante estas hipotecas?

El número de afectados por los créditos en moneda extranjera alcanza la cifra de 70.000 clientes. Para evitar que nuevos consumidores se vean perjudicados en el futuro por estos productos, la ley hipotecaria actualizada establece varias medidas de protección:

  • El cliente tiene derecho a convertir su hipoteca multidivisa al euro.

  • La entidad bancaria tiene que informar periódicamente sobre los incrementos de la deuda que provoquen las subidas de valor de la divisa extranjera.

  • En la información precontractual (FEIN) tiene que indicar cuánto se encarecería el préstamo si el tipo de cambio entre la divisa y el euro subiera un 20%.

Estas medidas no son retroactivas, por lo tanto, solo se pueden beneficiar aquellos que firmen el contrato después del 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la vigente ley. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué son estos productos, cuándo se consideran abusivos y qué hay que hacer para recuperar lo pagado de más.

Fuente: toda la información sobre hipotecas multidivisas la hemos obtenido a través de las sentencias emitidas por los tribunales y de entrevistas realizadas a plataformas de afectados como ASUFIN.

Metodología: se ha realizado un seguimiento de la actualidad a través de los diferentes medios de comunicación, así como accedido de manera online a los recursos legales y a los datos que maneja el Tribunal Supremo.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com es un comparador online de productos financieros, cuya plantilla se compone de expertos en finanzas personales. Estos profesionales se dedican a rastrear el mercado en busca de cambios en las condiciones de los productos, así como toda la actualidad relacionada con la economía personal y del hogar, con el objetivo de ofrecerte una información fiable y de máxima calidad.

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Temas recientes del foro

Luiggigt
Reunificar varios préstamos en uno solo @Luiggigt - hace 2 días
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En la actualidad tengo jnto con mi mujer dos hipotecas, una sobre mi domicilio habitual y otra sobre una segunda residencia. Además tengo un crédito sobre unas tarjetas por las que me cobran un interés del 24%. Mi intención es solicitar un crédito hipotecario que me permita reunificar todos los créditos actuales y dejar una cuota al más alrgo plazo posible con el fin de rebajar el importe mensual. ¿Es factible y qué banco es el más propicio, en base a su experienca, para realkizarlo?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Luiggigt. 

Quizás lo más aconsejable es que acudas primero al banco con el que tienes la hipoteca sobre tu vivienda habitual. Le puedes pedir que te amplíe esa hipoteca para cubrir el importe pendiente de la hipoteca para la segunda residencia más tu deuda por la tarjeta de crédito, poniendo esa segunda residencia como garantía adicional de la hipoteca. Si el capital pendiente de tu hipoteca más el dinero que pides adicionalmente no supera el 80% del valor de tu casa o piso, tendrás más posibilidades de que te lo acepten. 

En caso de fracasar, puedes hacer lo mismo pero con el banco con el que tienes tu segunda hipoteca. Y si eso falla, puedes acudir a otra entidad y pedir una hipoteca nueva sobre tus dos viviendas para cancelar todas tus otras deudas (las dos hipotecas y la tarjeta). Ya te avisamos, eso sí, de que es difícil de conseguir, pues pocos bancos están dispuestos a correr ese riesgo. 

Finalmente, si todo lo que te hemos contado falla, puedes intentar contratar un préstamo personal para cancelar la deuda que tienes con tu tarjeta de crédito. De esta manera, al menos podrás pagar un interés inferior. 

Si necesitas más información, puedes echar un vistazo a nuestra página sobre reunificación de deudas

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Raska_69
Hipoteca + algo de gastos @Raska_69 - hace 2 días
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Hola!
Me a surgido una oportunidad para comprar un piso por valor de 75.000. Solo dispongo de 5.000 ahorrados. Pero tengo un credito que debo 2400 mi nomina es de 1700 euros. Tengo alguna posibilidad de que me acepten la hipoteca. 
Saludos!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Raska_69. 

Es muy complicado que un banco te preste más del 100% de lo que te cuesta la vivienda. En general, solo podría llegar a planteárselo si tuvieras un perfil muy bueno (ingresos muy elevados) y/o si pudieras aportar algún otro inmueble como garantía adicional. Si no es así, conseguir una hipoteca al 100% más gastos es prácticamente imposible. 

Un saludo. 

Rocio
Impago 3 cuotas hipoteca @Rocio - hace 3 días
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tengo tres cuotas hipoteca impagadas, banco en ningún momento me lo comunico, recibí carta fichero morosidad donde me indicaba importe pendiente, en total 804 euros, los he ingresado en la cuenta para que regularicen la situación, el banco me comenta que no me lo puede regularizar y que tengo que refinanciar la hipoteca. 
Que puedo hacer?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Rocio. 

Según la ley de crédito inmobiliario española, el banco no puede resolver unilateralmente el contrato (aplicar la cláusula de vencimiento anticipado) hasta que no se alcancen los 12 impagos (o los 15, si ya ha pasado la mitad de la vida de la hipoteca). Hasta entonces, por lo tanto, el contrato sigue siendo válido, así que no tienes ninguna obligación de aceptar su refinanciación. Si no aceptan tu pago para ponerte al día, nuestro consejo es que exijas hablar con el director de tu oficina bancaria para que resuelvan la situación. Y si no lo hace, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad y, posteriormente, también ante el Banco de España. 

Te dejamos un enlace a una guía en la que explicamos cómo interponer estas reclamaciones. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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