qué es una hipoteca multidivisa

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Una hipoteca multidivisa es un producto que reúne estas dos características:

  • Se concede en una moneda distinta al euro. Es decir, que el banco te presta el dinero en una divisa extranjera, como el yen japonés o el franco suizo (las más habituales), y te cobrará las cuotas en esa moneda.

  • Su tipo de interés es variable y está referenciado a un índice extranjero. Históricamente, el interés de las hipotecas multidivisa estuvo ligado al líbor, una tasa de referencia vinculada a las divisas, que ya no existe.

La “gracia” de este producto es que te saldrá más barato si su divisa tiene un valor inferior al euro. Nos explicamos: las cuotas te las cobrarán en moneda extranjera, pero tú las pagarás en euros (el banco convierte tus euros a esa moneda). Es decir, que si el valor de la divisa baja respecto al euro, necesitarás menos euros para pagar las cuotas.

Como te comentábamos arriba, el índice de referencia llamado líbor desapareció en 2022. En esta página del Banco de España se explica con qué índice se te sustituye si tienes una hipoteca multidivisa ligada a cualquier modalidad del líbor.

¿Por qué es peligroso tener una hipoteca en moneda extranjera?

Las hipotecas en moneda extranjera ganaron mucha popularidad entre los años 2007 y 2008. En esa época, el valor del euríbor se situaba entre el 3,5% y el 4% y tendía al alza. Como el líbor del yen y del franco suizo cotizaban muy por debajo y estas dos monedas valían menos que el euro, muchas personas contrataron una hipoteca multidivisa para pagar unas cuotas más baratas.

Estos clientes, sin embargo, no repararon en el gran riesgo que tienen estos productos. Si la moneda extranjera sube de valor respecto al euro, la deuda que tienes en esa divisa también crecerá. Es decir, que tus cuotas se encarecerán y deberás más dinero al banco.

Y eso precisamente es lo que ocurrió a partir de 2008, cuando el yen y el franco suizo empezaron a aumentar su valor respecto al euro. Por lo tanto, los que habían contratado una hipoteca multidivisa para pagar menos vieron cómo sus cuotas se disparaban.

Para que te hagas una idea de lo que ocurrió, a continuación te mostraremos cuánto se encareció una hipoteca en yenes con un importe de 150.000 euros (23.700.000 yenes al cambio en enero de 2008), un plazo de 25 años y un interés del líbor del yen más 1%. También compararemos su precio con una hipoteca en euros, con un interés medio de euríbor más 0,50%.

  Tipo de cambio Hipoteca a E + 0,5% Hipoteca a LJPY + 1%

Enero de 2008

1 € = 158 yenes

876€/mes

95.633 yenes/mes = 605€/mes

Diciembre de 2008

1€ = 126 yenes

876€/mes

95.633 yenes/mes = 758€/mes

Como ves, a los titulares de hipotecas en moneda extranjera se les disparó la cuota en un solo año. Además, como el euríbor empezó a bajar a partir de 2009, las cuotas de las hipotecas convencionales se situaron por debajo de las multidivisa en pocos años. Lo puedes ver en esta tabla:

  Tipo de cambio Hipoteca a E + 0,5% Hipoteca a LJPY + 1%

Enero de 2008

1€ = 158 yenes

876€/mes

95.633 yenes/mes = 605€/mes

Enero de 2015

1€ = 132 yenes

547€/mes

89.737 yenes/mes = 679€/mes

Pero eso no es lo peor. Recuerda que las hipotecas multidivisa se conceden en una moneda extranjera. Es decir, que si su valor sube respecto al euro, el capital a devolver también aumenta. Continuando con el ejemplo anterior, aquí puedes ver de cuánto dinero estamos hablando:

  Tipo de cambio Hipoteca a E + 0,5% Hipoteca a LJPY + 1%

Enero de 2008

1€ = 158 yenes

Capital pendiente de 150.000 euros

Capital pendiente de 23.700.000 yenes = 150.000 euros

Diciembre de 2008

1€ = 126 yenes

Capital pendiente de 147.000 euros

Capital pendiente de 22.920.000 yenes = 181.900 euros

Esto llevó a la ruina a muchos afectados por estos préstamos. Como puedes ver en la tabla, el capital a devolver (en euros) llegó a situarse por encima de la cantidad que el banco les había prestado al principio. En consecuencia, el valor de la vivienda hipotecada no era suficiente para saldar la deuda si el cliente quería venderla o si el banco se la embargaba por impago.

Estas hipotecas también tienen cláusulas que te pueden ocasionar muchos inconvenientes. Una de ellas es la comisión por cambio de divisa, que el banco te cobra cuando pasa tus euros a la moneda extranjera para pagar las cuotas. Y la otra es la llamada cláusula de compensación, que te obliga a pagar dinero al banco si el capital pendiente supera al prestado.

¿Cuándo son abusivas las hipotecas en otras divisas?

Pese a todos estos riesgos, conceder una hipoteca multidivisa no es ilegal. Sin embargo, el banco sí tiene la obligación de ofrecerte toda la información antes de firmar el contrato para que seas consciente de todos los peligros a los que te expones.

Por lo tanto, las hipotecas multidivisa sí se consideran abusivas si el banco no te informa de los riesgos. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017. Según este organismo, puedes reclamar si la entidad no te explicó que tus cuotas y tu capital pendiente podían subir si la moneda extranjera se apreciaba respecto al euro.

Si un juez o tu propio banco aceptan tu reclamación, tu hipoteca debe convertirse a euros y te tienen que cambiar el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas ya pagadas se te tienen que recalcular en euros y se te tiene que devolver lo que hayas pagado de más en intereses, en capital y en comisiones por cambio de divisa.

Cómo reclamar por una hipoteca multidivisa

El método para reclamar es el mismo que puedes seguir para que te eliminen cualquier otra cláusula abusiva. Puedes mandar tu reclamación al banco o ir directamente a los juzgados:

  • Si reclamas ante tu banco, tendrás que dirigirte a su Servicio de Atención al Cliente para exigir que te pasen la hipoteca a euros y te devuelvan todo lo que has pagado de más desde que contrataste el préstamo multidivisa. Las entidades suelen dar largas para no tener que pagar, pero no pierdes nada por intentarlo.

  • Si decides ir a juicio, tendrás que interponer una demanda ante un juzgado de primera instancia (el que opere en tu región). Es un procedimiento más largo y farragoso, porque tardarás meses en recibir la sentencia, pero no dependerás de la voluntad del banco. Puedes tramitar la denuncia a través de un abogado o de una asociación de consumidores.

¿Quieres más información sobre cómo reclamar? En la siguiente guía, que puedes descargar gratuitamente, te explicamos con más detalle cuál es el proceso que debes seguir tanto si reclamas directamente ante tu banco como si vas a juicio.

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Las hipotecas multidivisa son más seguras con la nueva ley

Según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca Multidivisa, más de 70.000 personas han sufrido los riesgos asociados a estos productos. Para que algo así no se vuelva a repetir, el Gobierno de España decidió incluir un artículo en su ley hipotecaria de 2019 (la que está vigente ahora mismo) para regular su contratación.

Desde el 16 de junio de 2019, que es cuando entró en vigor esta ley, los bancos deben hacer lo siguiente cuando conceden una hipoteca multidivisa:

  • La información precontractual de la hipoteca (la FEIN) debe contener un punto en el que se indique cuánto se encarecerá el préstamo si el valor de la divisa extranjera sube un 20% respecto al euro. Así, podrás hacerte una idea del riesgo que asumes al contratar un producto de estas características.

  • Una vez contratada la hipoteca, el banco te debe informar periódicamente sobre el aumento del capital pendiente que se produzca cada vez que suba el valor de esa moneda extranjera.

  • Tendrás el derecho a convertir tu hipoteca al euro en cualquier momento que lo desees.

Todas estas medidas no son retroactivas, lo que significa que no te puedes beneficiar de ellas si contrataste una hipoteca multidivisa antes del 16 de junio de 2019.

¿Qué bancos me pueden conceder una hipoteca multidivisa?

Como te comentábamos, contratar una hipoteca en una moneda extranjera es peligroso, porque puedes pagar mucho si el valor de esa divisa sube respecto al euro. Por este motivo, nuestro consejo es que no corras riesgos y firmes tu préstamo hipotecario en euros.

Pero pongamos que te la quieres jugar porque tienes un perfil más inversor. En ese caso, no encontrarás a ningún banco que ofrezca hipotecas multidivisa abiertamente. Aun así, puedes negociar con varias entidades para ver si alguna estaría dispuesta a concederte un producto de estas características. Puedes empezar por los bancos que ofrecían estas hipotecas en el pasado: Bankinter, CaixaBank, BBVA, Banco Santander…

La Asociación Española de Banca y el Banco Santander han pedido a la Comisión Europea un cambio de regulación para impulsar nuevamente la hipoteca multidivisa. Su propuesta es que el cliente solo tenga derecho a convertir su hipoteca al euro si el préstamo se ha concedido en dólares estadounidenses, libras esterlinas, francos suizos o yenes. Según estas entidades, tener ese derecho con todas las divisas penaliza a los bancos, porque “no son capaces de gestionar el riesgo de todo tipo de divisas”.

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