qué es una hipoteca multidivisa

¡Guía GRATUITA!7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Las llamadas hipotecas multidivisas son préstamos para la compra de vivienda concedidos en una moneda distinta al euro y con un interés referenciado a un índice extranjero. De esta manera, el titular puede tener, por ejemplo, una hipoteca que paga en yenes y que tiene un interés referenciado al líbor del yen.

De este modo, si la divisa en cuestión tiene un valor menor que el del euro y su índice se mantiene bajo, el crédito sale más barato que uno dado en euros y referenciado al euríbor. En cambio, si el valor de la moneda y el del índice son mayores, la hipoteca multidivisa sale más cara.

¿Por qué causaron tantos problemas?

La hipoteca multidivisa se puso de moda hace más de 10 años, cuando el euribor estaba por encima del 4%. Por esta razón, muchos clientes contrataron préstamos hipotecarios en francos suizo o yenes, pues así podían pagar una cuota más barata. No obstante, el valor de estas divisas subió en los siguientes años y la deuda de esos hipotecados se multiplicó

En nuestra página sobre hipotecas en yenes puedes ver cómo se encarecieron estos productos y por qué arruinaron a miles de personas.

¿Cuándo es abusivo un préstamo en moneda extranjera?

Como vemos, los préstamos en otras divisas son productos complejos que pueden provocar graves problemas de endeudamiento. Sin embargo, muchos de los que los contrataron no recibieron suficiente información sobre sus peligros.

Estos afectados, de forma independiente o a través de plataformas de consumidores, reclamaron la nulidad de las hipotecas multidivisa, algo que los juzgados terminaron certificando a través de sus sentencias.

En concreto, se considera que una hipoteca multidivisa es nula por abusiva cuando el banco no explica al cliente los riesgos inherentes a la contratación de estos productos, es decir, que no le informe de la posibilidad de que aumente la deuda por la subida del valor de esa divisa. Así lo estableció el Tribunal Supremo el 15 de noviembre de 2017, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitiera una sentencia similar.

A los afectados se les convierte la hipoteca al euro

Pero ¿qué ocurre en estos casos? A diferencia de lo que sucede con otras cláusulas abusivas, si se considera ilícito un crédito en moneda extranjera, se establece su nulidad parcial. Esto significa lo siguiente:

  • Se pasa la hipoteca multidivisa al euro y se cambia el índice extranjero por el euríbor.

  • Se recalculan las cuotas y se le descuenta al afectado lo pagado de más tanto en intereses como en capital y en comisiones por cambio de divisa.

Si se estableciera la nulidad total de estos contratos, el cliente se vería obligado a devolver de golpe todo el capital de la hipoteca, lo que le supondría un gran prejuicio.

¿Cómo reclamar por las hipotecas multidivisas?

Si tenemos firmado un crédito en otra divisa y consideramos que no nos explicaron sus riesgos debidamente, podemos exigir que nos la pasen a euros (y al euríbor) y nos devuelvan lo cobrado de más. La reclamación se puede interponer por dos vías:

  • Ante nuestro propio banco. Podemos negociar con nuestra entidad bancaria. Sin embargo, es posible que esta no apruebe la modificación de la hipoteca, en cuyo caso tendríamos que acudir a los tribunales.

  • Ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia. Este es un procedimiento más largo y farragoso (podemos tardar meses en recibir una sentencia), pero no dependeremos de la voluntad del banco. La denuncia puede tramitarse a través de un abogado o de una asociación de consumidores.

¿Prefieres ahorrarte los trámites judiciales? En esta guía gratuita te explicamos cómo reclamar por hipotecas multidivisa al banco para que te devuelva lo cobrado de más y te pase tu hipoteca al euro:

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¿Cómo nos protege la ley hipotecaria ante estas hipotecas?

Podemos convertir la hipoteca al euro 

El banco tiene que avisarnos sobre la evolución de la deuda 

La FEIN tiene que detallar cómo incrementarían las cuotas en función de la evolución del tipo de cambio

 

El número de afectados por los créditos en moneda extranjera alcanza la cifra de 70.000 clientes. Para evitar que nuevos consumidores se vean perjudicados en el futuro por estos productos, la ley hipotecaria actualizada establece varias medidas de protección:

  • El cliente tiene derecho a convertir su hipoteca multidivisa al euro.

  • La entidad bancaria tiene que informar periódicamente sobre los incrementos de la deuda que provoquen las subidas de valor de la divisa extranjera.

  • En la información precontractual (FEIN) tiene que indicar cuánto se encarecería el préstamo si el tipo de cambio entre la divisa y el euro subiera un 20%.

Estas medidas no son retroactivas, por lo tanto, solo se pueden beneficiar aquellos que firmen hipotecas multidivisa después del 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la vigente ley. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué son estos productos, cuándo se consideran abusivos y qué hay que hacer para recuperar lo pagado de más.

Fuente: toda la información sobre hipotecas multidivisas la hemos obtenido a través de las sentencias emitidas por los tribunales y de entrevistas realizadas a plataformas de afectados como ASUFIN.

Metodología: se ha realizado un seguimiento de la actualidad a través de los diferentes medios de comunicación, así como accedido de manera online a los recursos legales y a los datos que maneja el Tribunal Supremo.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com es un comparador online de productos financieros, cuya plantilla se compone de expertos en finanzas personales. Estos profesionales se dedican a rastrear el mercado en busca de cambios en las condiciones de los productos, así como toda la actualidad relacionada con la economía personal y del hogar, con el objetivo de ofrecerte una información fiable y de máxima calidad.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Buenos días.Vamos a vender la vivienda y con el precio de venta queremos cancelar la hipoteca pendiente, pero tengo algunas dudas:
- ¿Pasos a seguir? porque si no puedo cancelar antes de vender...¿cómo se instrumenta con el vendedor esta situación? tendría que pagarme antes de firmar la escritura de compraventa??? - Además de la comisión de cancelación que abonaré al banco y de la Plusvalía al Ayuntamiento, que los tengo controlados, ¿gastos adicionales? ¿Existe algun simulador fiable en internet?¿los gastos dependen del capital pendiente o de la cuantía del préstamo hipotecario solicitado en su día?Muchas gracias. Un saludo.
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 5 días

HelpMyCash

Buenas tardes, Helper.

En nuestra página sobre cancelar hipoteca encontrarás toda la información que necesitas, pero te podemos adelantar que sí que es posible.

Si quieres saber cuál sería el coste aproximado de la operación, podrías probar el simulador gratuito de gastos de cancelación de hipoteca que han diseñado los expertos de HelpMyCash.

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Helper_511282512
Helper_511282512
hace 5 días

Buenos días,
Me gustaría saber si es posible vender mi actual casa, cancelar hipoteca y comprar la nueva vivienda en el mismo día. No sabemos cómo van los plazos ni los pasos a seguir,  estamos muy, muy perdidos. Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Loli. 

Lo ideal es que contactes con tu banco para informarle de que vas a vender tu vivienda y de que vas a cancelar tu hipoteca. Tendrán que darte un certificado de deuda pendiente (puedes consultar su coste en el libro de tarifas del banco), que deberás mostrar unos días antes de la firma al comprador y a su banco para demostrar que, con el dinero que tienes y el que te darán por la venta, podrás cancelar tu hipoteca. También tendrás que llevarlo el día de la firma de la compraventa. 

A partir de ahí, puedes hacer dos cosas: o bien dejar la tramitación de la cancelación registral de la hipoteca en manos de una gestoría (generalmente la del banco del comprador), o bien tratar de negociar para que te dejen hacer a ti todos los trámites de la cancelación registral (puedes consultarlos aquí). Es complicado que te lo permitan, pero nunca está de más intentarlo para ahorrarte los honorarios del gestor.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Loli
Loli
hace 1 mes

Hola.He vendido mi casa pero me queda por pagar algo de la hipoteca.
Quien se encarga de las gestiones para cancelar dicha hipoteca?Soy yo quien tiene que ir al banco para cancelarla?Es la Inmobiliaria quien tiene que hacerlo?O todo se hace en el momento de firmar la venta de mi vivienda al comprador?
Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Por lo que nos cuentas, la oferta del banco parece más atractiva, pues no incluye comisión de apertura ni te obliga a contratar tantos servicios para conseguir el mismo interés (lo que te da más libertad). Ahora bien, como comentábamos, lo mejor es calcular cuánto te costaría cada hipoteca en total, sumando tanto las cuotas como el precio de los distintos productos adicionales, para saber cuál te saldría más barata. 

Un saludo. 

sandra2020
Firma hipoteca notario fecha @sandra2020 - hace 5 días
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Buenos días, 
El lunes día 3 firmé la FEIN en el banco y subió la documentación a la plataforma notarial. El martes 4 me llegó un mensaje de ANCERT poniendo que estaba subido y que tenía que asignar notario. Así lo hice. ¿Desde cuando me empezarían a contar los 10 días para la firma de hipoteca?
 
En el notario no me dan todavía cita porque dicen que todavía no lo han revisado. ¿Se podría cambiar de notario? Si es así, ¿contarían los 10 días desde el aviso al nuevo notario?
 
Muchas gracias. 
Jose
Ejecución Hipotecaria 2018 @Jose - hace 5 días
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Buenos Días, en el año 2018, el banco presentó una demanda hipotecaria, el juez la archivo por contener cláusulas abusivas.
Hace unos días recibí una notificación del banco en la cual me dicen que tengo un impago de 12 mensualidades, me dan un plazo de un mes para su pago y de lo contrario, reclamarán la vivienda por vencimiento anticipado.
La verdad que ya me pierdo, si en la primera demanda se paralizó por contener cláusulas abusivas, como es que ahora vuelven otra vez con esta cláusula del vencimiento anticipado.
Si alguien me puede aconsejar que debo hacer, estaría enormemente agradecido..

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