Calcula qué gastos puedes recuperar

Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca Introduce los datos de tu hipoteca y te enviamos un informe GRATIS
Año

Te contamos cómo reclamar los gastos de hipoteca

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo, también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada, aunque desde esta institución matizan que hay ciertas partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. En consecuencia, si en su momento el banco nos obligó a pagar todas y cada una de las costas, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida. 

  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto. 

  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.

Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.

Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, pues es un servicio accesorio que principalmente interesa a las entidades. En consecuencia, también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.

¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto. 

En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto. En octubre falló que es el banco a quién le corresponde el pago del IAJD, pero tras la celebración de un pleno a principios de noviembre, se terminó determinando que este tributo corresponde al prestatario. 

Cómo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación. En consecuencia, en estos casos solo se puede interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.

  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.

  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

¡Guía GRATUITA!Cómo reclamar a un banco

Cómo reclamar a un banco

¿Quieres recibir gratis la Guía HelpMyCash para presentar tu queja con éxito?
El equipo de HelpMyCash.com ha elaborado esta guía para ayudar a los usuarios en el procedimiento de presentar una reclamación al banco. En ella encontrarás:

  • Dónde debes acudir para presentar tu reclamación
  • Qué leyes te protegen como cliente
  • ¿Cuándo es recomendable acudir al Banco de España?

Facilítanos tu dirección de correo electrónico y te enviaremos un documento en formato PDF en tan sólo unos minutos.

Ver y descargar guía

¿Qué gastos no se pueden reclamar?

Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay un algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
  • Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

  • Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda y el IAJD de la constitución del crédito.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente que siguen más juristas es la de los cuatro años, que defiende que solo pueden reclamar los consumidores que hayan contratado su hipoteca en los cuatro años posteriores o anteriores a la publicación de la primera sentencia que emitió el Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas.

Dicho fallo vio la luz en el mes de diciembre de 2015, así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron el préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Pero a esta interpretación de la legalidad se contrapone otra que defiende que cuando un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula abusiva, esta pierde todo su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo.

La nulidad de las cláusulas que se declaran abusivas bajo esta fórmula no prescribe nunca, así que según esta corriente, siempre tendríamos derecho a reclamar judicialmente por los gastos de hipoteca sin ningún tipo de fecha límite.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

Sin embargo, ahora que el Supremo establece por fin un reparto claro, los juzgados deberían ordenar la devolución de todos los aranceles registrales y de la mitad de los gastos de notaría y gestoría. Recordemos que el IAJD, según la última sentencia del Supremo, correspondía al cliente, así que no es una partida por la que podemos reclamar.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

Ahora que hay una sentencia y un decreto en los que se deja claro quién debe pagar cada uno de los gastos de formalización de hipoteca, los bancos solo pueden cargar al cliente la mitad de la notaría y de la gestoría y el coste de la tasación. Si nos obligan a pagar más costas de las nombradas, tendremos derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que correspondiera a la entidad.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: en HelpMyCash.com queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:

Temas recientes del foro

cantarero69
Subrogar hipoteca a tipo fijo @cantarero69 - hace 8 horas
  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 25 Visitas
Hola. Tengo hipoteca con Unicaja a tipo fijo (alto) y me gustaría subrogarme con otro banco. Lo he intentado con Caixabank pero me dicen que no les merece la pena porque el estudio cuesta un dinero y que al final Unicaja enerva la subrogacion y se gastan un dinero en vano.
Lo que quiero saber es si con la nueva ley hipotecaria habrá ofertas de bancos online mas baratos y sin productos asociados que acepten estudiar la subrogacion. Parece que estos bancos solo estan interesados en hipotecas nuevas, cosa que no es nada interesante en mi caso.
Gracias
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 horas

HelpMyCash

Hola, cantarero69. 

En principio, la nueva ley ya no permite que los bancos enerven la subrogación. Por lo tanto, si tu entidad presenta una contraoferta igual o mejor, en teoría ahora puedes decidir si la aceptas o si cambias tu hipoteca al otro banco.

Como dices, la mayoría de los bancos online prefieren dar solo hipotecas nuevas. No obstante, hay unas pocas (MyInvestor, por ejemplo) que sí ofrecen subrogaciones. Asimismo, hay bancos físicos como Bankia que sí hacen subrogaciones y no exigen contratar otros productos más allá de domiciliar la nómina. Nuestro consejo, en consecuencia, es que acudas a varias entidades (online o físicas) y preguntes qué condiciones estarían dispuestas a ofrecerte si reúnes sus requisitos. 

Un saludo. 

Jon
Que hipoteca elegir @Jon - hace 11 horas
  • 2 Respuestas
  • 0 Votos
  • 33 Visitas
Buenas , en una hipoteca de 172.500 eur me ofrecen:
variable 0,6 + euribor
mixta 1,2 durante 10 añs y luego pasaria al 0,6 de la variable 
fija al 2%
con ingresos familiares de 2700 eur que me aconsejariais,gracias
 
 
 
josemanuel
josemanuel
hace 7 horas

La hipoteca variable de 0.6+euribor no esta nada mal ya que el euribor ahora se encuentra en -0.2 y se prevee que siga en negativo un tiempo, es por esto que los bancos están ofreciendo hipotecas tipo fijo bajas, a 2% de 20-30 años, no lo harían si se prevee que el euribor vaya a subir.
De todos modos la pregunta es, ¿en cuanto tiempo vas a quitarte la hipoteca? 
Lo que no te aconsejo es tipo mixto ya que en ese pierdes siempre, mas que en los otros dos casos.
¿Por cierto cual es el banco que te ofrece estos intereses?
Un saludo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 10 horas

HelpMyCash

Hola, Jon. 

Todas las ofertas que nos indicas son muy atractivas sobre el papel, aunque faltaría por conocer qué comisiones te cobrarían, qué productos tendrías que contratar para obtener la máxima bonificación y a qué plazo pedirías la hipoteca. 

Dicho esto, el tipo de interés elegido (fijo, mixto o variable) dependerá de tu tolerancia al riesgo. Si prefieres pagar siempre lo mismo y no te fías del euríbor, quizás te conviene escoger un tipo fijo. Y si quieres pagar poco (al menos a corto plazo) y crees que el euríbor no subirá mucho en las próximas décadas, el interés variable podría ser una mejor opción. En cuanto al tipo mixto, te conviene sobre todo si prefieres pagar lo mismo durante los primeros años y puedes realizar amortizaciones anticipadas para liquidar antes la hipoteca. 

Si necesitas más información, puedes consultar la siguiente página enlazada en la que explicamos si es mejor una hipoteca fija o una variable según el perfil del cliente. 

Un saludo. 

Mi
Viabilidad hipoteca @Mi - hace 11 horas
  • 0 Respuestas
  • 0 Votos
  • 27 Visitas
Buenos dias, estamos interesados en un piso cuyo valor de compraventa son 92.000 euros. 
Actualmente tenemos ahorrados 20.000euros . Mi pareja tiene unos ingresos mensuales de aprox. 2200euros y una antiguedad de 25 años en su trabajo. Yo estoy estudiando, por lo tanto actualmente no tengo ingresos. No tenemos otros prestamos ni deudas. Seria viable intentar conseguir mas del 80% de financiación? Gracias.

Noticias recientes

Amortizar la hipoteca antes de tiempo sale aún más a cuenta gracias a la nueva ley
Amortizar la hipoteca antes de tiempo sale aún más a cuenta gracias a la nueva ley
Como hemos ido explicando a lo largo de estos últimos días, los que firmen su préstamo hipotecario a partir del 16 de junio pagarán menos al inicio de la operación, ya que la nueva ley obliga la banca a cubrir la mayoría de los gastos de constitución...

Publicado el 25/06/2019

Chuleta para aprobar el examen que el notario te hará sobre tu préstamo hipotecario
Chuleta para aprobar el examen que el notario te hará sobre tu préstamo hipotecario
Como ya hemos explicado durante los últimos días, la nueva ley nos obliga a acudir al notario antes de la firma de nuestro préstamo hipotecario para recibir asesoramiento y demostrar, mediante un test, que comprendemos lo que vamos a contratar. El di...

Publicado el 21/06/2019

Comparativa de hipotecas a interés fijo: Coinc vs. BBVA
Comparativa de hipotecas a interés fijo: Coinc vs. BBVA
Contra todo pronóstico, Coinc y BBVA (entre otras entidades) han abaratado sus hipotecas a interés fijo en plena entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Pero ¿cuál es el mejor producto tras sus cambios? Es lo q...

Publicado el 20/06/2019