Devolución gastos hipoteca: ¿cuánto puedo recuperar?

¿Qué son los gastos de hipoteca y cuándo pueden ser abusivos?

Un préstamo hipotecario se tiene que escriturar e inscribir, lo que genera una serie de gastos de formalización de hipoteca (además de los de compraventa): notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Actualmente, gracias a una ley del 16 de junio de 2019, el cliente solo debe pagar la tasación, mientras que el banco tiene que abonar las demás costas. 

Sin embargo, antes del 16 de junio de 2019, la ley no era tan clara, así que los bancos obligaban al cliente a pagarlos todos. Ahora bien, según el Tribunal Supremo, el banco debía pagar una parte de estas costas de constitución. Por lo tanto, si en su momento te obligó a abonarlas todas, tienes derechos a recuperar, al menos, una parte de ese dinero. 

¿Qué gastos de constitución de hipoteca puedo reclamar?

Si contrataste tu préstamo antes del 16 de junio de 2019, tienes derecho a recuperar los siguientes gastos de hipoteca según la jurisprudencia del Tribunal Supremo: la mitad de los gastos de notaría y todos los gastos de registro, gestoría y tasación.

Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros podrías recuperar unos 1.500 euros en gastos de constitución: unos 430 de notaría, unos 400 de gestoría, unos 370 de registro y unos 300 de tasación. 

Calcula qué gastos puedes recuperar

Cómo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que pasa con los afectados por las cláusulas suelo, si quieres recuperar lo que pagaste por los gastos de escrituración, no podrás adherirte a ningún mecanismo específico. Así, no te quedará más remedio que hacer lo siguiente para interponer tu reclamación:

1. Reunir todas las facturas de las costas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora te entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario.

2. Interponer tu reclamación para recuperar el dinero que corresponda. Puedes hacerlo de dos maneras:

   • Ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco si no quieres ir a juicio. Debería responderte en un mes como máximo. Si no lo hace o rechaza la reclamación, puedes elevarla al Banco de España, aunque su dictamen no será vinculante. 

   • Ante el juzgado de cláusulas abusivas de tu provincia. En este caso, valora los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si pierdes, deberás abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganas, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolverte los gastos que ordene el magistrado.

¿Qué plazo tengo para presentar mi reclamación?

El plazo máximo para presentar una reclamación es objeto de discusión entre juristas: unos consideran que nunca caduca la devolución por cláusulas abusivas, otros creen que es de cinco años a contar desde la primera sentencia, desde la última o desde la cancelación de la hipoteca...

Según el Tribunal Supremo, el plazo de prescripción debería ser de cinco años, pero este organismo no tiene claro si debería empezar a contar desde que se declara nula cada cláusula concreta o desde que se emitieron las sentencias que sentaban jurisprudencia sobre la materia (desde enero de 2019, desde julio de 2020...).

Por ello, nuestro alto tribunal ha elevado la cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que decidirá en los próximos meses cuál es el plazo para exigir la devolución de los gastos.

¿Qué gastos no se pueden recuperar?

Que existan diversos gastos hipotecarios que no te podían obligar a pagar íntegramente no significa que no tuvieras que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Este tributo lo tenía que pagar el cliente en las hipotecas contratadas antes del 10 de noviembre de 2018.

• Los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

• Los gastos por escriturar una novación, una subrogación hipotecaria o una cancelación, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor. 

Sentencias sobre la devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos; de ahí que distintos tribunales hayan tenido que interpretarlos para determinar qué criterio hay que seguir con las costas hipotecarias. Estas son las sentencias más destacadas sobre esta materia, ordenadas cronológicamente:

• 23 de diciembre de 2015: el Tribunal Supremo (TS) establece que es abusiva una cláusula que obligue al titular del préstamo a hacer frente a todas las costas de formalización. Sin embargo, no se pronuncia sobre cómo deberían repartirse.

• 22 de octubre de 2018: el TS emite una sentencia en la que asegura que el IAJD lo tiene que pagar el banco, lo que contradice su jurisprudencia anterior.

• 6 de noviembre de 2018: el Pleno del Supremo rectifica y establece que este impuesto lo tiene que pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno decretó que debía abonarlo el banco, pero solo es válido para hipotecas firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018.

• 24 de enero de 2019: el Tribunal Supremo fija jurisprudencia sobre el reparto de los gastos: gestoría y notaría al 50% y registro para el banco.

• 16 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considera correcto que tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional, lo que avala la postura española. Añade, además, que la comisión de apertura puede declararse abusiva si se incluyó con falta de transparencia.

• 29 de julio de 2020: una nueva sentencia del Supremo considera que la justicia europea avala su jurisprudencia sobre los aranceles notariales y registrales.

• 26 de octubre de 2020: aplicando el criterio del TJUE, el Tribunal Supremo cambia su opinión sobre las costas de gestoría y establece que se puede recuperar el 100% en vez del 50%.

• 27 de enero de 2021: el Supremo establece, por primera vez, que el cliente también puede exigir la devolución de lo pagado por la tasación de la vivienda.