Durante muchos años, los bancos cobraron de más a sus clientes por la formalización de una hipoteca. ¿Firmaste antes de junio de 2019 y quieres saber qué gastos no tenías que pagar? Calcula con nuestro simulador cuánto dinero puedes recuperar y descubre qué gastos de constitución tienes derecho a reclamar según el Tribunal Supremo.
Una hipoteca se tiene que escriturar e inscribir, lo que genera una serie de gastos de formalización (además de los de compraventa): notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Actualmente, gracias a una ley del 16 de junio de 2019, el cliente solo debe pagar la tasación, mientras que el banco tiene que abonar las demás costas.
Sin embargo, antes del 16 de junio de 2019, la ley no era tan clara, así que los bancos obligaban al cliente a pagarlos todos. Ahora bien, según el Tribunal Supremo, el banco debía pagar una parte de estas costas de constitución. Por lo tanto, si en su momento te obligó a abonarlas todas, tienes derechos a recuperar, al menos, una parte de ese dinero.
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, tienes derecho a que te devuelvan los siguientes gastos en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019
Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Puedes recuperar la mitad de esta partida.
Honorarios de gestoría: no regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Puedes reclamar que te devuelvan el 100% de lo pagado por este concepto.
Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Tienes derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.
Gastos de tasación del inmueble: suelen costar unos 300 euros de media. También los puedes recuperar todos, según una sentencia reciente del Tribunal Supremo.
Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros podrías recuperar unos 1.500 euros en gastos de constitución.
A diferencia de lo que pasa con los afectados por las cláusulas suelo, si quieres recuperar lo que pagaste por los gastos de escrituración, no podrás adherirte a ningún mecanismo específico. Así, no te quedará más remedio que interponer una reclamación ordinaria ante el banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas que te toque. Este es el procedimiento que puedes seguir para recuperar el dinero lo antes posible:
Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora te entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con esta documentación tendrás una base para exigir al banco que te devuelva una suma de dinero determinada.
Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían responderte en un mes como máximo.
Si no te responden o deniegan la solicitud, puedes elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre tu situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podrás emplear para reclamar nuevamente a tu entidad que te devuelva lo que pagaste de más.
Finalmente, si el banco sigue sin aceptar tus exigencias, siempre te queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberás valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si pierdes, deberás abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganas, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolverte los gastos que ordene el magistrado.
En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a tu entidad como al Banco de España.
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Ver y descargar guíaEl plazo máximo para presentar una reclamación es objeto de discusión entre juristas: unos consideran que nunca caduca la devolución por cláusulas abusivas, otros creen que es de cinco años a contar desde la primera sentencia, desde la última o desde la cancelación de la hipoteca...
Según el Tribunal Supremo, el plazo de prescripción debería ser de cinco años, pero este organismo no tiene claro si debería empezar a contar desde que se declara nula cada cláusula concreta o desde que se emitieron las sentencias que sentaban jurisprudencia sobre la materia (desde enero de 2019, desde julio de 2020...).
Por ello, nuestro alto tribunal ha elevado la cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que decidirá en los próximos meses cuál es el plazo para exigir la devolución de los gastos.
Que existan diversos gastos hipotecarios que no te podían obligar a pagar íntegramente no significa que no tuvieras que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Este tributo lo tenía que pagar el cliente en las hipotecas contratadas antes del 10 de noviembre de 2018.
Los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.
Los gastos por escriturar una novación, una subrogación hipotecaria o una cancelación, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor.
Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos; de ahí que distintos tribunales hayan tenido que interpretarlos para determinar qué criterio hay que seguir con las costas hipotecarias. Estas son las sentencias más destacadas sobre esta materia, ordenadas de más reciente a más antigua:
27 de enero de 2021: el Supremo establece, por primera vez, que el cliente también puede exigir la devolución de lo pagado por la tasación de la vivienda.
26 de octubre de 2020: aplicando el criterio del TJUE, el Tribunal Supremo cambia su opinión sobre las costas de gestoría y establece que se puede recuperar el 100% en vez del 50%.
29 de julio de 2020: una nueva sentencia del Supremo considera que la justicia europea avala su jurisprudencia sobre los aranceles notariales y registrales.
16 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considera correcto que tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional, lo que avala la postura española. Añade, además, que la comisión de apertura puede declararse abusiva si se incluyó con falta de transparencia.
24 de enero de 2019: el Tribunal Supremo fija jurisprudencia sobre el reparto de los gastos: gestoría y notaría al 50% y registro para el banco.
6 de noviembre de 2018: el Pleno del Supremo rectifica y establece que este impuesto lo tiene que pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno decretó que debía abonarlo el banco, pero solo es válido para hipotecas firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018.
22 de octubre de 2018: el TS emite una sentencia en la que asegura que el IAJD lo tiene que pagar el banco, lo que contradice su jurisprudencia anterior.
23 de diciembre de 2015: el Tribunal Supremo (TS) establece que es abusiva una cláusula que obligue al titular del préstamo a hacer frente a todas las costas de formalización. Sin embargo, no se pronuncia sobre cómo deberían repartirse.
Desde el 16 de junio de 2019, la mayoría de los gastos de formalización de hipoteca los debe pagar el banco por la entrada en vigor de una nueva ley. Ahora bien, esta normativa establece también que el cliente tiene que pagar la tasación y la copia de su escritura. Si tu banco te obliga a pagar más de eso, tienes derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que debía pagar la entidad.
Es más que probable que no estemos satisfechos con el trato dado por nuestro banco, dado que nos cobró unos gastos que tenía que pagar él. En caso de que no queramos seguir teniendo relación con nuestra entidad, tenemos la opción de trasladar la hipoteca a otro banco mediante una subrogación. Así, además, podremos conseguir un interés más bajo y pagar menos cada mes.
Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido y por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente.
Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a las resoluciones del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.
Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.
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