Te contamos cómo reclamar los gastos de hipoteca

Actualización 28/02/2018: El Supremo dice que el IAJD tiene que pagarlo el cliente

El Tribunal Supremo considera que el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) que se genera en la constitución de un préstamo hipotecario siempre corresponde al cliente, pues es el sujeto pasivo de la operación.

De esta manera, se resuelve una de las grandes incógnitas sobre los gastos de formalización, pues el criterio seguido hasta ahora por los jueces había sido muy desigual: mientras que unos creían que el tributo debía abonarlo siempre el prestatario, otros aseguraban que era el banco quién debía hacerle frente.

El IAJD es la mayor partida que se tiene que pagar cuando se firma una hipoteca, por lo que el fallo del Supremo supone un varapalo importante para los consumidores y un alivio para las entidades financieras.

Actualización 19/03: ASUFIN pedirá a Europa que aclare las consecuencias de la abusividad de una cláusula

ASUFIN ha aprovechado las demandas colectivas que ya tiene interpuestas para pedir que se eleven cuestiones prejudiciales al TJUE sobre las consecuencias de declarar abusiva una cláusula. La presidenta de esta asociación, Patricia Suárez, argumenta que si la práctica de obligar al cliente a pagar todas las costas de escrituración se considera abusiva, "lo correcto es anular toda la cláusula y la consecuencia, que el banco devuelva todos los gastos".

En caso de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emita un fallo en el mismo sentido, el Supremo español deberá cambiar su postura sobre la devolución del IAJD, ya que, según este tribunal, el cliente no puede recuperar lo pagado por este concepto.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo, también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada, aunque desde esta institución matizan que hay ciertas partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. En consecuencia, si en su momento el banco nos obligó a pagar todas y cada una de las costas, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros.

  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%.

  4. La mitad de los impuestos correspondientes al timbre notarial, es decir, del coste de cada hoja de la escritura.

  5. La copia de la escritura del banco si este nos la cargó a nosotros.

En cambio, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) debe pagarlo siempre el cliente, tal y como estableció el propio Supremo el 28 de febrero de 2018. Este tributo depende de cada comunidad autónoma, aunque suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.

Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.

Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, pues es un servicio accesorio que principalmente interesa a las entidades. En consecuencia, también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.

¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto. 

En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, el mismo Supremo corrigió esta misma decisión en febrero de 2018, cuando aclaró que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto.

Cómo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación. En consecuencia, en estos casos solo se puede interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.

  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.

  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

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¿Qué gastos no se pueden reclamar?

Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay un algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

  • El IAJD que se genera en la constitución de las hipotecas siempre lo tiene que pagar el cliente, pues según una sentencia del Supremo emitida en febrero de 2018, es el que actúa como sujeto pasivo de la operación. Eso sí, en el mismo fallo se matiza que el coste de los impuestos por el timbre de la matriz notarial sí debe estar repartido entre el titular del préstamo y la entidad, mientras que el de las copias de la escritura de la hipoteca corresponde a la parte que las pida (banco y cliente deben abonar la suya).

  • Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

  • Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda y el IAJD de la constitución del crédito.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente que siguen más juristas es la de los cuatro años, que defiende que solo pueden reclamar los consumidores que hayan contratado su hipoteca en los cuatro años posteriores o anteriores a la publicación de la primera sentencia que emitió el Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas.

Dicho fallo vio la luz en el mes de diciembre de 2015, así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron el préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Pero a esta interpretación de la legalidad se contrapone otra que defiende que cuando un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula abusiva, esta pierde todo su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo.

La nulidad de las cláusulas que se declaran abusivas bajo esta fórmula no prescribe nunca, así que según esta corriente, siempre tendríamos derecho a reclamar judicialmente por los gastos de hipoteca sin ningún tipo de fecha límite.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

De momento, el Supremo solo se ha pronunciado en firme sobre la partida más polémica: el pago del IAJD. En una sentencia de febrero de 2018, este organismo falló que el cliente es el que debe abonar siempre este tributo, en contra del criterio de ciertos juzgados de primera instancia y de varias audiencias provinciales.

Sobre los otros gastos, la justicia normalmente ha condenado al banco a devolver lo cobrado en concepto de notario, gestoría y registro, aunque hay jueces que solo han ordenado la devolución de la mitad o menos de estas partidas.

Actualización 5/10: ASUFIN lleva a toda la banca ante los tribunales por los gastos de formalización

La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha logrado que los juzgados admitan a trámite tres macrodemandas presentadas contra los gastos de escrituración de las hipotecas. De esta manera, la organización asegura que "la justicia ha abierto todas las puertas para que los consumidores recuperen el dinero indebidamente pagado" por esta práctica abusiva. Se calcula que en España hay unos ocho millones de hipotecados a los que se les obligó a hacer frente a todas las costas de formalización.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

Todavía no hay ninguna ley o sentencia en la que se deje claro quién debe pagar cada uno de los gastos de formalización de hipoteca, así que ni los bancos ni los consumidores saben qué costas tienen que abonar cuando se constituye un nuevo contrato hipotecario (salvo el impuesto sobre actos jurídicos documentados). Por ahora, las entidades cubren algunas de las partidas, aunque generalmente cargan al cliente las que tienen un coste mayor: el IAJD (correctamente), la tasación, una gran parte de los honorarios de la gestoría...

Por lo tanto, si contratamos ahora una hipoteca, no tendremos más remedio que pagar todas las costas que el banco no asuma, aunque mantendremos siempre el derecho a reclamar posteriormente la devolución de una parte de ese dinero (menos el IAJD, que sí corresponde siempre al cliente). Es posible que la entidad nos obligue a firmar un acuerdo en el que consintamos abonar esos gastos y renunciemos a reclamar en el futuro, pero desde las asociaciones de consumidores aseguran que este tipo de pactos privados no tienen validez legal.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

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Temas recientes del foro

sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 21 horas
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 22 horas
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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