Devolución de gastos de hipoteca: cómo reclamar

Antes del 16 de junio de 2019, no había una ley clara que regulara quién debía pagar los gastos de formalización de la hipoteca: notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto sobre actos jurídicos documentados. Así que el banco solía cobrarlos todos al cliente. Pero muchos consumidores denunciaron la situación hasta que, en 2015 y años posteriores, el Tribunal Supremo sentenció que esta práctica era abusiva.

Por lo tanto, puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca si cumples estos requisitos:

• Eres consumidor o autónomo.

• La hipoteca se contrató antes del 16 de junio de 2019.

• El banco te cobró gastos hipotecarios que debía pagar él (los detallamos más abajo).

 Si contrataste tu hipoteca después del 16 de junio de 2019, se te aplica una regulación diferente que establece otro reparto de los gastos de hipoteca. Te lo contamos en nuestra página sobre la nueva ley hipotecaria.

Este es el proceso que te recomendamos seguir para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios:

En primer lugar, reúne las facturas de los gastos que pagaste por la formalización de tu hipoteca. Son las que te entregó la gestoría semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Las necesitarás para reclamar cantidades concretas a tu banco. 

Si perdiste las facturas o no las recibiste, puedes pedir una copia a la propia gestoría, a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la tasadora. También puedes consultar tu escritura, porque es posible que se desglosen en alguna de sus cláusulas.

En segundo lugar, manda una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. Puedes denunciar a tu entidad ante los juzgados, pero desde HelpMyCash consideramos que es mejor recurrir antes a la vía extrajudicial porque es más rápida y gratis. Tu banco tiene un mes para contestar.

Si acepta tus exigencias, te ingresará el dinero que te cobró en gastos hipotecarios. Y si rechaza la reclamación o no responde al cabo de un mes, puedes elevar tu queja al Banco de España (BdE) o ir a juicio. Recurrir al BdE no te lo recomendamos, porque este organismo no se pronuncia sobre temas legales.

 En nuestra guía sobre reclamaciones bancarias te explicamos cómo reclamar ante tu banco.

Desgraciadamente, nos consta que la mayoría de los bancos rechazan las reclamaciones extrajudiciales para ganar tiempo. Por ello, seguramente no te quedará más remedio que contratar a un abogado y demandar a tu entidad ante el juzgado de primera instancia que te corresponda por tu región.

Ahora bien, antes de poner la demanda, valora los pros y los contras de ir a juicio. Si pierdes, que es improbable, pero puede suceder, te tocará pagar las costas del proceso. En cambio, si ganas, el banco deberá devolverte los gastos hipotecarios que te cobró indebidamente y  pagar las costas judiciales. Ten en cuenta, también, que la justicia es lenta y suele tardar varios meses (incluso años) en resolver este tipo de casos.

 Puedes aprovechar la demanda para reclamar por otras cláusulas abusivas que incluya tu hipoteca, como la famosa cláusula suelo.

Según la justicia europea y el Tribunal Supremo, el plazo para iniciar la reclamación de los gastos hipotecarios es de cinco años (diez en Cataluña), a contar desde que hay una sentencia firme que declara abusiva la cláusula de reparto de estas costas para un consumidor concreto.

Es decir, que si demandas a tu banco y el juez sentencia que la cláusula que te obligaba a pagar los gastos es abusiva, tienes cinco años (diez en Cataluña) para reclamar que te devuelva el dinero. Con una excepción: si el banco demuestra que sabías con anterioridad que esa cláusula era abusiva, el plazo empieza a correr en ese momento anterior.

Nos consta, sin embargo, que algunos bancos deniegan reclamaciones argumentando que el plazo está caducado porque han pasado más de cinco años desde que se firmó la hipoteca. Ese argumento no es válido, según la justicia española y europea. Si es tu caso, te recomendamos mandar una nueva reclamación a tu entidad o demandarla directamente ante los tribunales.