Durante muchos años, los bancos cobraron de más a sus clientes por la formalización de una hipoteca. ¿Firmaste antes de junio de 2019 y quieres saber qué gastos no tenías que pagar? Calcula con nuestro simulador cuánto dinero puedes recuperar y descubre qué gastos de constitución tienes derecho a reclamar según el Tribunal Supremo.
Una hipoteca se tiene que escriturar e inscribir, lo que genera una serie de gastos de formalización (además de los de compraventa). Ahora bien, según el Tribunal Supremo, el banco debe pagar una parte de estas costas de constitución. Por lo tanto, si en su momento nos obligó a abonarlas todas, tenemos derechos a recuperar, al menos, una parte de ese dinero.
Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no deberían cobrarse a los consumidores en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019:
Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida.
Honorarios de gestoría: no regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan el 100% de lo pagado por este concepto.
Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.
Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.
A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, si queremos recuperar lo que pagamos por los gastos de escrituración, no podremos adherirnos a ningún mecanismo específico. Así, no nos quedará más remedio que interponer una reclamación ordinaria ante el banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas que nos toque. Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:
Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.
Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.
Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.
Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.
En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.
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Ver y descargar guíaEl 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto.
En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.
El Tribunal Supremo justificó su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas. En sentencias posteriores estableció el reparto que hemos comentado en los apartados anteriores.
El plazo máximo para presentar una reclamación es objeto de discusión entre juristas: unos consideran que nunca caduca, otros creen que es de cuatro años a contar desde la primera sentencia...
A este respecto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó, en su sentencia del 16 de julio de 2020, que es correcto determinar un plazo máximo para exigir la devolución de los gastos de cinco años a contar desde la conclusión del contrato, es decir, desde que se cancele la hipoteca.
Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:
El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.
Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación, una subrogación hipotecaria o una cancelación, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.
En la sentencia del 2015 se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, el mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto.
Posteriormente, en octubre de 2018, otra sala del alto tribunal falló que era el banco a quien le correspondía pagar el IAJD. Eso generó tanta polémica que el Supremo tuvo que celebrar un pleno en noviembre de ese mismo año para decidir quién abonaba este impuesto. Y finalmente, se estableció que era el cliente el que debía hacerle frente. Unos días después, el Gobierno decretó que, a partir del 8 de noviembre de 2018, el IAJD lo pagaría el banco, pero eso no se podría aplicar con efectos retroactivos.
En conclusión, el impuesto sobre actos jurídicos documentados solo se podría reclamar si el banco nos lo hubiera hecho pagar por una hipoteca firmada a partir del 8 de noviembre de 2018. Si la contratamos antes de ese día, no podremos recuperarlo.
Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos; de ahí que distintos tribunales hayan tenido que interpretarlos para determinar qué criterio hay que seguir con las costas hipotecarias. Estas son las sentencias más destacadas sobre esta materia:
23 de diciembre de 2015: el Tribunal Supremo (TS) establece que es abusiva una cláusula que obligue al titular del préstamo a hacer frente a todas las costas de formalización. Sin embargo, no se pronuncia sobre cómo deberían repartirse.
22 de octubre de 2018: el TS emite una sentencia en la que asegura que el IAJD lo tiene que pagar el banco, lo que contradice su jurisprudencia anterior.
6 de noviembre de 2018: el Pleno del Supremo rectifica y establece que este impuesto lo tiene que pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno decretó que debía abonarlo el banco, pero solo es válido para hipotecas firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018.
24 de enero de 2019: el Tribunal Supremo fija jurisprudencia sobre el reparto de los gastos: gestoría y notaría al 50% y registro para el banco.
16 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considera correcto que tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional, lo que avala la postura española. Añade, además, que la comisión de apertura puede declararse abusiva si se incluyó con falta de transparencia.
29 de julio de 2020: una nueva sentencia del Supremo considera que la justicia europea avala su jurisprudencia sobre los aranceles notariales y registrales.
No. Precisamente para liquidar de una vez por todas el problema generado por estas costas, los políticos españoles añadieron un nuevo reparto de los gastos de formalización de hipoteca en la nueva ley hipotecaria. Así, en las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, el banco debe pagar todas las costas menos la tasación, que corresponde al cliente. Si nos obligan a pagar más de eso, tenemos derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que correspondiera a la entidad.
Es más que probable que no estemos satisfechos con el trato dado por nuestro banco, dado que nos cobró unos gastos que tenía que pagar él. En caso de que no queramos seguir teniendo relación con nuestra entidad, tenemos la opción de trasladar la hipoteca a otro banco mediante una subrogación. Así, además, podremos conseguir un interés más bajo y pagar menos cada mes.
Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido y por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente.
Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a las resoluciones del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.
Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.
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