Calcula qué gastos puedes recuperar
¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?
Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo, también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada, aunque desde esta institución matizan que hay ciertas partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. En consecuencia, si en su momento el banco nos obligó a pagar todas y cada una de las costas, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.
Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019:
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Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida.
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Honorarios de gestoría: no regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto.
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Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.
Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.
Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, pues es un servicio accesorio que principalmente interesa a las entidades. En consecuencia, también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.
¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?
El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto.
En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.
El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.
El caso del IAJD
En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, el mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto.
Posteriormente, en octubre de 2018, otra sala del alto tribunal falló que era el banco a quien le correspondía pagar el IAJD. Eso generó tanta polémica que el Supremo tuvo que celebrar un pleno en noviembre de ese mismo año para decidir quién abonaba este impuesto. Y finalmente, se estableció que era el cliente el que debía hacerle frente. Unos días después, el Gobierno decretó que, a partir del 8 de noviembre de 2018, el IAJD lo pagaría el banco, pero eso no se podría aplicar con efectos retroactivos.
En conclusión, el impuesto sobre actos jurídicos documentados solo se podría reclamar si el banco nos lo hubiera hecho pagar por una hipoteca firmada a partir del 8 de noviembre de 2018. Si la contratamos antes de ese día, no podremos recuperarlo.
Cómo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca
A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación. En consecuencia, en estos casos solo se puede interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:
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Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.
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Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.
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Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.
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Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.
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¿Qué gastos no se pueden recuperar?
Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay un algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
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Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.
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Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.
Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda y el IAJD de la constitución del crédito.
¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?
El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.
La corriente que siguen más juristas es la de los cuatro años, que defiende que solo pueden reclamar los consumidores que hayan contratado su hipoteca en los cuatro años posteriores o anteriores a la publicación de la primera sentencia que emitió el Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas.
Dicho fallo vio la luz en el mes de diciembre de 2015, así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron el préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.
Pero a esta interpretación de la legalidad se contrapone otra que defiende que cuando un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula abusiva, esta pierde todo su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo.
La nulidad de las cláusulas que se declaran abusivas bajo esta fórmula no prescribe nunca, así que según esta corriente, siempre tendríamos derecho a reclamar judicialmente por los gastos de hipoteca sin ningún tipo de fecha límite.
Sentencias de devolución de gastos de hipoteca
Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.
Sin embargo, ahora que el Supremo establece por fin un reparto claro, los juzgados deberían ordenar la devolución de todos los aranceles registrales y de la mitad de los gastos de notaría y gestoría. Recordemos que el IAJD, según la última sentencia del Supremo, correspondía al cliente, así que no es una partida por la que podemos reclamar.
Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?
No. Precisamente para liquidar de una vez por todas el problema de los gastos de formalización de hipoteca, los políticos españoles añadieron un nuevo reparto en la nueva ley hipotecaria. Así, en las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, el banco debe pagar todas las costas menos la tasación, que corresponde al cliente. Si nos obligan a pagar más de eso, tenemos derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que correspondiera a la entidad.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.
Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.
Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.
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