​Devolución gastos hipoteca - Recupera los gastos de formalización

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MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.

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Actualización 28/02/2018: El Supremo dice que el IAJD tiene que pagarlo el cliente

El Tribunal Supremo ha sentenciado que el cliente es el que tiene que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados que grava la constitución de un préstamo hipotecario, al tratarse del sujeto pasivo de la operación. Así, el alto tribunal resuelve uno de los mayores enigmas sobre los gastos de formalización, pues el criterio de los jueces acerca de esta materia había sido muy dispar: mientras unos consideraban que correspondía al prestatario, otros afirmaban que el banco era el que debía abonar el tributo. El IAJD es la mayor partida a la que hay que hacer frente cuando se firma una hipoteca, por lo que el fallo del Supremo supone un jarro de agua fría para los consumidores y un alivio para la banca.

Actualización 19/03: ASUFIN pedirá a Europa que aclare las consecuencias de la abusividad de una cláusula

ASUFIN aprovechará las demandas colectivas ya interpuestas en diversos juzgados para pedir que se eleven cuestiones prejudiciales al TJUE sobre las consecuencias de declarar abusiva una cláusula. Según la presidenta de esta organización, Patricia Suárez, si se considera abusiva la práctica de obligar al cliente a pagar las costas de escrituración en su totalidad, "lo correcto es anular toda la cláusula y la consecuencia, que el banco abone todos los gastos". Si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emite una postura similar, el Supremo español se vería obligado a modificar su decisión sobre el pago del IAJD, pues esta institución considera que el cliente no puede recuperar lo que abonó por este concepto.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Al financiar la adquisición de una vivienda con una hipoteca se genera dos clases de gastos de formalización: los asociados a la compraventa (es decir, a la escrituración de la propiedad) y los gastos de constitución de la hipoteca. Según el Tribunal Supremo, estos últimos también son responsabilidad de la entidad bancaria como parte interesada, aunque esta institución ha matizado recientemente que algunos de ellos sí corresponden íntegramente al titular del préstamo hipotecario. En consecuencia, si el banco nos obligó en su momento a abonarlos todos, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros.
3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %.
4. La mitad de los impuestos correspondientes al timbre notarial, es decir, del coste de cada hoja de la escritura.
5. La copia de la escritura del banco si este nos la cargó a nosotros.

En cambio, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) debe pagarlo siempre el cliente, tal y como estableció el propio Supremo el 28 de febrero de 2018. Este tributo depende de cada comunidad autónoma, aunque suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria.

En cuanto a los gastos de tasación de la vivienda, podríamos llegar a recuperarlos si antes de pedir la hipoteca al banco ya habíamos tasado el inmueble con una sociedad homologada y la entidad no la aceptó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para efectuar una nueva tasación. Además, algunos jueces han sentenciado que como la tasación es un servicio accesorio que interesa al banco, es este el que debe pagarla y no el cliente, así que también podríamos reclamar la devolución de esta partida bajo este argumento legal.

¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto. 

En este fallo se indica que esta práctica es abusiva, puesto que no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios cobrados por la agencia gestora. El Tribunal Supremo basó su argumentación en que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo, por lo que también debe abonar una parte de las costas y en ningún caso puede obligar al cliente a hacerse cargo de todas ellas.

Además, en la sentencia se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, también debe hacer frente a los tributos que correspondan, que en este caso es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). No obstante, el mismo Supremo decidió corregir esa postura en febrero de 2018, cuando aclaró que el sujeto pasivo es el cliente y que, por lo tanto, es quien debe pagar ese tributo.

Cómo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que les ocurrió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo abonado por los gastos de escrituración no disponen de un mecanismo extrajudicial creado ad hoc al que adherirse. En consecuencia, tendremos que interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciarlo ante un tribunal. Veamos cuáles son los pasos que se tienen que dar para recuperar ese dinero lo antes posible:

1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.
2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.
3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.
4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

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CÓMO RECLAMAR A UN BANCO

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¿Qué gastos no se pueden reclamar?

Como ya hemos visto en los anteriores apartados, existen diversos gastos hipotecarios que los bancos no pueden obligarnos a pagar íntegramente, pero eso no quiere decir que no tengamos que hacer frente a ninguno. De hecho, el coste de escriturar la compra de la vivienda sí debe abonarlo únicamente el que se convertirá en el titular de la hipoteca, así como todos los gastos relacionados con las modificaciones que se practiquen sobre el préstamo hipotecario una vez firmado.

En primer lugar, el IAJD que se genera tras la constitución de la hipoteca tiene que pagarlo el cliente, dado que, según el Tribunal Supremo, este es el sujeto pasivo de la operación. Eso sí, desde este organismo matizan que el coste de los impuestos por el timbre de la matriz notarial sí tiene que repartirse entre el banco y el titular del préstamo, mientras que el de las copias de las escrituras de la hipoteca lo tiene que abonar el que las pida (entidad y cliente deben pagar la que les corresponda).

En segundo lugar, es el comprador y no el banco quién debe pagar los gastos de compra de la vivienda, es decir, los asociados a la escrituración de la propiedad. Por lo tanto, una vez firmado el contrato, tendremos que abonar los gastos de compraventa que no correspondan a la parte vendedora: los aranceles registrales y notariales, los honorarios de la gestoría y los impuestos, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es de nueva construcción o el ITP si es de segunda mano.

Finalmente, tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo abonado por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, ya que este coste corresponde íntegramente al titular del contrato. Esta lógica también se aplica si el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario mediante una subrogación de deudor, en cuyo caso estará obligado a abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente mayoritaria es la de los cuatro años, según la que solo pueden reclamar los usuarios que contrataron su hipoteca en los cuatro años anteriores o posteriores a la primera sentencia del Tribunal Supremo que obligó a la banca a repartir las costas. Por lo tanto, como este fallo no se publicó hasta el mes de diciembre de 2015, únicamente podrían recuperar el dinero los que formalizaron (o firmarán) su préstamo entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Sin embargo, frente a esta interpretación legal existe otra que defiende que cuando una cláusula contractual se declara abusiva por parte de un juez, esta se pasa a considerar nula automáticamente y pierde su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo. Según esta corriente, como la nulidad de las cláusulas abusivas nunca prescribe, siempre podríamos reclamar los gastos de hipoteca (por la vía judicial) sin ningún tipo de plazo máximo.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

Por ahora, ya sabemos cuál es la postura del Supremo sobre el tema más polémico: quién debe pagar el IAJD. En febrero de 2018, nuestro alto tribunal sentenció que el abono de este tributo corresponde al cliente, en contra del criterio de algunos juzgados de primera instancia y de diversas audiencias provinciales. En cuanto a los otros gastos, la mayoría de los jueces ordena la devolución de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de gestoría, aunque hay magistrados que consideran que los bancos únicamente deben reembolsar la mitad de esas partidas o incluso menos.

Actualización 5/10: ASUFIN lleva a toda la banca ante los tribunales por los gastos de formalización

La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha logrado que los juzgados admitan a trámite tres macrodemandas presentadas contra los gastos de escrituración de las hipotecas. De esta manera, la organización asegura que "la justicia ha abierto todas las puertas para que los consumidores recuperen el dinero indebidamente pagado" por esta práctica abusiva. Se calcula que en España hay unos ocho millones de hipotecados a los que se les obligó a hacer frente a todas las costas de formalización.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

Todavía no existe una postura judicial unificada sobre todos los gastos de formalización de hipoteca, así que ni bancos ni consumidores saben qué costes tiene que abonar cada parte cuando se constituye un nuevo contrato hipotecario. Por ahora, la inmensa mayoría de las entidades ya asume varios de ellos, aunque el cliente todavía debe hacer frente a las partidas más costosas como el IAJD (correctamente, en este caso), los aranceles registrales o la tasación.

Por tanto, si decidimos firmar ahora nuestra hipoteca, no nos quedará otra opción que abonar las costas que no asuma el banco, aunque aún tendremos derecho a reclamar posteriormente la devolución de una parte de ese dinero excepto lo que hayamos pagado en concepto de IAJD. Es posible que nuestro banco nos obligue a suscribir un pacto en el que consintamos a hacer frente a estos gastos y renunciemos a interponer reclamaciones en el futuro, pero diversas asociaciones de consumidores aseguran que esta clase de acuerdos no tienen validez legal.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

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