A la hora de comprar una vivienda mediante la contratación de una hipoteca las entidades solían (y siguen haciéndolo) solicitar a los clientes una provisión de fondos correspondiente aproximadamente al 15 % del valor de la compraventa. ¿Y si algunos de estos gastos no nos correspondieran a nosotros? Una sentencia del Tribunal Supremo abre las puertas a la recuperación de parte del dinero que pagamos de más. En esta página te explicamos todos los detalles.

¡Informe personalizado GRATIS! Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca

MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.

@

!No enviamos SPAM!

reclamar gastos de hipoteca

¿Qué gastos de constitución de hipoteca he pagado de más?

Al financiar la compra de una vivienda con una hipoteca, existen dos tipos de gastos de formalización que hay que abonar: los de compraventa (son los asociados a la escrituración de la propiedad del inmueble) y los gastos de constitución de la hipoteca. Según una sentencia del Tribunal Supremo que se publicó en diciembre de 2015, estos últimos son los que el banco también tiene que asumir como sujeto pasivo o interesado en esa parte de la transacción. En consecuencia, en los casos en los que la entidad no repartió ese pago, los hipotecados tienen derecho a recuperar los miles de euros abonados de más.

Según la citada sentencia, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros.
  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %.
  4. Impuestos: el IAJD depende de cada comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Asimismo, podemos recuperar los gastos de tasación de la vivienda si ya la habíamos tasado antes de firmar la hipoteca con una agencia homologada y el banco no la aceptó y nos exigió contratar nuevamente los servicios de una empresa para tasar de nuevo el inmueble. Asimismo, varios jueces han sentenciado que la tasación es un servicio accesorio que interesa principalmente al banco y que el cliente no debe pagar, así que también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto bajo ese argumento legal.

Qué puedo recuperar según mi provincia

De momento, al menos hasta que el Tribunal Supremo siente jurisprudencia, no existe una doctrina unificada sobre qué gastos de hipoteca debe asumir el banco y cuáles tiene que pagar el cliente. No obstante, muchas audiencias provinciales ya han fijado un criterio para su región tras los recursos que se interpusieron a las sentencias emitidas por varios juzgados de primera instancia. Eso sí, la opinión de estos organismos difiere, así que dependiendo de la zona en la que residamos, podremos recuperar más o menos dinero:

  • Andalucía:
    • Córdoba: la mitad de los de notaría y gestoría y todos los de registro. El IAJD, no.
    • Huelva: todos los de notaría y registro y el IAJD. La tasación, no.
    • Jaén: todos los de notaría, registro y gestoría. El IAJD, no.
    • Málaga: todos los de notaría y registro y el IAJD.
  • Aragón:
    • Zaragoza: todos los de notaría y registro y el IAJD.
  • Asturias: solo una parte de los de notaría y registro. Los de gestoría, tasación y el IAJD, no.
  • Baleares: todos los de notaría y registro. El IAJD, no.
  • Canarias:
    • Las Palmas: todos los de notaría y registro.
  • Cantabria: todos los de notaría, registro y gestoría. El IAJD, no.
  • Castilla - La Mancha:
    • Albacete: todos los de notaría, registro y gestoría. El IAJD, no.
  • Castilla y León:
    • Ávila: todos los de notaría y registro y el IAJD. La tasación, no.
    • León: todos los de notaría, registro, gestoría y tasación. El IAJD, no.
    • Palencia: El IAJD y la mitad de los de notaría, registro y gestoría. Los de tasación, no.
    • Segovia: todos los de notaría, registro y gestoría y el IAJD.
    • Valladolid: todos los de registro y la mitad de los de notaría y gestoría.
  • Cataluña:
    • Girona: todos los de notaría, registro, gestoría y tasación y el IAJD.
    • Tarragona: todos los de notaría y registro y el IAJD.
  • Comunidad Valenciana:
    • Valencia: todos los de notaría, registro y gestoría. El IAJD, no.
  • Extremadura:
    • Badajoz: todos los de notaría y registro y el IAJD.
    • Cáceres: todos los de notaría y registro y el IAJD.
  • Galicia:
    • La Coruña: todos los de notaría y registro y el IAJD.
    • Pontevedra: todos los de registro. Los de notaría y el IAJD, no.
  • La Rioja: la mitad de los de notaría y todos los de registro. El IAJD, no.
  • Madrid: todos los de notaría y registro y el IAJD.
  • Murcia: todos los de notaría y registro y el IAJD.
  • País Vasco:
    • Vizcaya: todos los de notaría, registro y gestoría y el IAJD.

Estos son los datos actualizados de las audiencias provinciales que han dictado sentencia sobre la devolución de los gastos de escrituración. Sin embargo, si el Supremo establece una jurisprudencia clara sobre la materia (algo que se espera para este año), esta se tendrá que aplicar sobre todo el territorio español.

¿Por qué han sido declarados nulos estos gastos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, vio la luz una sentencia del Tribunal Supremo en la que se declaró abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al cliente.

En este fallo se considera abusiva esta situación, ya que no existe un reparto adecuado de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora. Según el Supremo, estos corresponden también a la entidad, puesto que es la principal interesada en que el préstamo se escriture. Asimismo, esta sentencia argumenta que el banco, en tanto que sujeto pasivo de la operación, también está obligado a hacer frente a los tributos correspondientes, que en este caso es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca?

Como ya les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo antes de que el Gobierno creara una vía específica para resolver sus peticiones sin ir al juzgado, si queremos que nos devuelvan lo que pagamos en concepto de gastos de escrituración, tendremos que interponer una reclamación ante el servicio de atención al cliente de nuestro banco o ante los tribunales. A continuación vemos cuál es el procedimiento que podemos seguir si queremos empezar por la vía extrajudicial:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.
  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.
  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.
  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.


¡Guía GRATUITA! Cómo reclamar a un banco

CÓMO RECLAMAR A UN BANCO

¿Qué gastos no son reclamables?

Como ya hemos explicado en los primeros apartados de esta página, hay varios gastos hipotecarios que la banca no nos puede obligar a pagar íntegramente, pero eso no significa que no tengamos que abonar absolutamente ninguno. De hecho, muchos de los costes asociados a la compra de una vivienda sí debe asumirlos el titular de la hipoteca íntegramente, así como varios gastos asociados a las modificaciones que se practiquen sobre el préstamo hipotecario una vez firmado.

En primer lugar, el comprador, y no el banco, es el que siempre tiene que pagar los gastos de compra de la vivienda, es decir, asociados a la escrituración de la propiedad. En consecuencia, tras la firma, el hipotecado deberá abonar todos los gastos de compraventa que no correspondan al vendedor: los aranceles notariales y registrales, la factura de la gestoría y los impuestos (IAJD e IVA o ITP, dependiendo de si el inmueble adquirido es de nueva construcción o de segunda mano).

En segundo lugar, tampoco podemos reclamar al banco que nos devuelva lo pagado por llevar a cabo una novación hipotecaria o una subrogación, puesto que estos gastos los tiene que abonar el titular del contrato íntegramente. Esta lógica también se aplica en los casos en los que el comprador de una vivienda decide convertirse en el titular de la hipoteca del anterior propietario (subrogación de deudor), en cuyo caso todos los costes de la operación correrán por su cuenta.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente mayoritaria es la de los cuatro años, según la que solo pueden reclamar los hipotecados que formalizaron su contrato en los cuatro años posteriores o anteriores a la sentencia del Tribunal Supremo sobre esta materia. En consecuencia, como este fallo se publico en el mes de diciembre de 2015, solo podrían recuperar el dinero aquellos que contrataron su hipoteca entre los meses de diciembre de 2011 a 2019.

Sin embargo, frente a esta interpretación hay otra que argumenta que cuando un juzgado declara abusiva la cláusula de un contrato, esta pasa a considerarse automáticamente y pierde su efecto como si nunca se hubiera incorporado al acuerdo. Esta corriente defiende que la nulidad de las cláusulas abusivas nunca prescribe, así que siempre podríamos reclamar los gastos de hipoteca judicialmente sin ninguna fecha límite.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son bastante claros, pero la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

De momento, al menos, en lo que sí coincide la mayor parte de los juzgados es en considerar que el pago de los gastos de notaría y de registro no corresponde solamente al cliente. Por ahora, la postura mayoritaria es ordenar la devolución de los aranceles notariales y registales, pero el abono de los tributos no es tratado del mismo modo por todos los magistrados: mientras que unos consideran que el pago del IAJD corresponde al banco como sujeto pasivo de la operación, otros únicamente sentencian la devolución de los gastos de registro, notaría y gestoría, pero no los impuestos.

Para resolverlo, la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha logrado que se admita a trámite una demanda colectiva contra los bancos que se niegan a devolver la parte que les corresponde de estos gastos. Con esta iniciativa, desde la organización pretenden seguir la senda que marcó en su día la macrodemanda de Ausbanc contra las cláusulas suelo, con el objetivo de que las instancias superiores de la justicia española establezcan una doctrina clara a favor de los consumidores. Los afectados que quieran formar parte de esta demanda pueden unirse a este proceso hasta septiembre para lograr la devolución de los gastos de constitución de hipoteca.

Actualización 5/10: ASUFIN lleva a toda la banca ante los tribunales por los gastos de formalización

La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha logrado que los juzgados admitan a trámite tres macrodemandas presentadas contra los gastos de escrituración de las hipotecas. De esta manera, la organización asegura que "la justicia ha abierto todas las puertas para que los consumidores recuperen el dinero indebidamente pagado" por esta práctica abusiva. Se calcula que en España hay unos ocho millones de hipotecados a los que se les obligó a hacer frente a todas las costas de formalización.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

Al no existir una posición judicial unificada sobre la problemática de los gastos de formalización de hipoteca, ni los bancos ni los consumidores saben exactamente qué costes corresponden a cada parte cuando se constituye un nuevo contrato. De momento, las entidades asumen algunos, pero todavía cargan al cliente ciertas costas como el IAJD o la tasación, por ejemplo.

Por tanto, si contratamos una hipoteca ahora, no nos quedará otro remedio que abonar todas las costas que no asuma el banco, aunque siempre tendremos la posibilidad de reclamar posteriormente que se nos devuelva ese dinero. En estos casos, es posible que la entidad nos haga firmar un documento en el que consintamos al pago de las costas y renunciemos a pedir su reembolso, pero muchas asociaciones de consumidores aseguran que el derecho de reclamación es inherente al cliente, así que ningún documento que afirme lo contrario tiene validez legal.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como a diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: en HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:


AUTOR

Avatar de Rodrigo Blanch

Rodrigo Blanch

Especialista en cuentas, depósitos e hipotecas de HelpMyCash.com

CONTRIBUYE

Avatar de Miquel Riera

Miquel Riera

Especialista en Hipotecas, Préstamos y Tarjetas de HelpMyCash.com


Preguntas recientes

Avatar  de jose antonio felices figueredo

Cláusula suelo tres años

Hola tengo hipoteca y con clausula suelo pero cuando salio la ley al poco tiempo unos tres años me la quitaron por que hice carencias el banco me tiene que pagar lo correspondiente en el tiempo que tenia la cláusula suelo.o sea unos tres años.

jose antonio felices figueredo 14/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 14/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, jose antonio felices figueredo.

Aunque llegarais a un acuerdo y te quitaran la cláusula suelo, puedes reclamar por el dinero que te cobraron de más durante el tiempo que te la aplicaron si su inclusión en el contrato se hizo de manera poco transparente (esto es si no te explicaron las consecuencias de tener suelo, o bien si no estaba en la oferta vinculante y sí en el contrato final, o si la diferencia entre la cláusula suelo y la techo es muy grande). El único caso en el que no se puede reclamar es si ya existe una sentencia judicial al respecto, puesto que se considera cosa juzgada.

Un saludo.


Avatar  de mar.c

Clausula suelo Caja España, que buffete de abogados han hecho la reclamación?

Me gustaría saber con que buffete de abogados han hecho la reclamación de la claúsula suelo porque no conozco ninguno y de los que se anuncia no tengo buenas referencias. Vivo en Madrid. Gracias

mar.c 06/02/2018 | 0 respuesta/s

Avatar  de Jose68

Cálculo clausula suelo y gastos hipoteca

COjo cálculo la devolución de clausula suelo y gastos hipoteca si del dinero pedido k fueron 80.000e reipoteque 2veces asta llegar a123.000 e. Cálculo de lo pedido primero o del total con las 2 reipotexas

Jose68 01/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 01/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Jose68.

Vamos a intentar resolver tus dudas por partes, ya que son cosas distintas.

En cuanto a los gastos de hipoteca, solo se pueden reclamar los de constitución, es decir, los que se pagan al hacer una hipoteca nueva. Así pues, solo podrías recuperar los correspondientes a los 80.000 euros iniciales y no a las ampliaciones de hipoteca. La manera más fácil de saber cuánto pagaste es mirarlo en las facturas que te entregó el gestor. Si no las tienes, acude a la gestoría donde hiciste los trámites y pide una copia. En cualquier caso, a modo orientativo puedes usar nuestro simulador de gastos de hipoteca

Respecto a la cláusula suelo, se puede recuperar todo lo que te hayan cobrado de más, pero la cantidad sobre la que lo debes calcular dependerá de cuándo hiciste las ampliaciones. Nuestra calculadora de cláusula suelo no permite incluir tantas variantes como las que ha sufrido tu hipoteca, así que lo mejor es que acudas a tu banco para reclamar por la vía extrajudicial la devolución de lo pagado de más y ellos mismos harán el cálculo.

Un saludo.


Noticias recientes

24/01/2018
3 hipotecas sin comisiones con las que ahorrarás una media de 765 euros

los impuestos... Sin embargo, existe uno que podemos tratar de evitar: nos referimos a la comisión de apertura, cuyo precio medio es actualmente de 765 euros. En este artículo repasaremos las características de tres hipotecas sin comisiones con las que nos ahorraremos este pago y veremos qué pod


23/01/2018
Llévate con Openbank 50 € por abrir una cuenta y un 10 % en devolución de recibos

ha relanzado la promoción que permite recuperar el 10 % de los recibos domiciliados, con un máximo a percibir de 30 euros. ¿Quieres saber cómo aprovechar estas ofertas? ¡No te pierdas todas las ventajas de abrir una cuenta en Openbank! Consulta el ranking completo de cuentas con mejores prom


22/01/2018
3 preguntas básicas para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca

en la lista de términos más buscados en Google España. Sin embargo, aunque cada vez hay más información sobre qué pasos se deben seguir, lo cierto es que son muchos los que siguen teniendo dudas. A continuación, respondemos las tres preguntas básicas que debemos hacernos para reclamar los gastos de


Uso de cookies: En nuestra página utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y ofrecer contenidos y publicidad de interés.
Si continúas navegando, aceptas el uso que hacemos de las cookies.