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Te contamos cómo reclamar los gastos de hipoteca

Actualización 08/11/2018: El Gobierno cambia la ley para que el banco pague el IAJD

El Consejo de Ministros ha aprobado la modificación de la normativa mediante un Real Decreto-ley para que el impuesto sobre actos jurídicos documentados recaiga sobre las entidades bancarias. La medida, que se aplicará a partir del 10 de noviembre, no tendrá efectos retroactivos, así que los que ya hayan abonado el tributo no podrán exigir su devolución.

Actualización 6/11/2018: El Supremo finalmente decide que el que paga el IAJD es el cliente

Tras dos días de deliberación, el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha determinado que el impuesto sobre actos jurídicos documentados generado al constituirse una hipoteca debe pagarlo el cliente. De esta manera, se invalida el anterior criterio que fijó la sección segunda de esa misma sala a mediados de octubre de 2018 y se recupera la jurisprudencia seguida hasta entonces. A causa de esta decisión, los hipotecados no podrán recuperar lo abonado por el tributo, aunque sí el resto de los gastos. 

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo, también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada, aunque desde esta institución matizan que hay ciertas partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. En consecuencia, si en su momento el banco nos obligó a pagar todas y cada una de las costas, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros.

  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%.

Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.

Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, pues es un servicio accesorio que principalmente interesa a las entidades. En consecuencia, también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.

¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto. 

En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto. En octubre falló que es el banco a quién le corresponde el pago del IAJD, pero tras la celebración de un pleno a principios de noviembre, se terminó determinando que este tributo corresponde al prestatario. 

Cómo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación. En consecuencia, en estos casos solo se puede interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.

  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.

  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

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¿Qué gastos no se pueden reclamar?

Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay un algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
  • Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

  • Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda y el IAJD de la constitución del crédito.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente que siguen más juristas es la de los cuatro años, que defiende que solo pueden reclamar los consumidores que hayan contratado su hipoteca en los cuatro años posteriores o anteriores a la publicación de la primera sentencia que emitió el Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas.

Dicho fallo vio la luz en el mes de diciembre de 2015, así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron el préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Pero a esta interpretación de la legalidad se contrapone otra que defiende que cuando un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula abusiva, esta pierde todo su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo.

La nulidad de las cláusulas que se declaran abusivas bajo esta fórmula no prescribe nunca, así que según esta corriente, siempre tendríamos derecho a reclamar judicialmente por los gastos de hipoteca sin ningún tipo de fecha límite.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

La justicia normalmente ha condenado al banco a devolver lo cobrado en concepto de notario, gestoría y registro, aunque hay jueces que solo han ordenado la devolución de la mitad o menos de estas partidas. En cuanto al IAJD, la última sentencia del Supremo establece que debe reembolsarse todo lo abonado por este concepto. 

Actualización 5/10: ASUFIN lleva a toda la banca ante los tribunales por los gastos de formalización

La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha logrado que los juzgados admitan a trámite tres macrodemandas presentadas contra los gastos de escrituración de las hipotecas. De esta manera, la organización asegura que "la justicia ha abierto todas las puertas para que los consumidores recuperen el dinero indebidamente pagado" por esta práctica abusiva. Se calcula que en España hay unos ocho millones de hipotecados a los que se les obligó a hacer frente a todas las costas de formalización.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

Todavía no hay ninguna ley o sentencia en la que se deje claro quién debe pagar cada uno de los gastos de formalización de hipoteca, así que ni los bancos ni los consumidores saben qué costas tienen que abonar cuando se constituye un nuevo contrato hipotecario (salvo el impuesto sobre actos jurídicos documentados). Por ahora, las entidades cubren algunas de las partidas, aunque generalmente cargan al cliente las que tienen un coste mayor: la tasación, una gran parte de los honorarios de la gestoría...

Por lo tanto, si contratamos ahora una hipoteca, no tendremos más remedio que pagar todas las costas que el banco no asuma, aunque mantendremos siempre el derecho a reclamar posteriormente la devolución de una parte de ese dinero . Es posible que la entidad nos obligue a firmar un acuerdo en el que consintamos abonar esos gastos y renunciemos a reclamar en el futuro, pero desde las asociaciones de consumidores aseguran que este tipo de pactos privados no tienen validez legal.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

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Temas recientes del foro

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Estoy subrogando hipoteca a otro banco y a la hora de pagar las comisiones mi banco BBVA en el certificado me figura un 0.50% de comisión. Leyendo un artículo de la página https://www.helpmycash.com/hipotecas/gastos-subrogacion-hipoteca/ , en el cual me indica que a partir del sexto bajará por ley al 0.25%. La cuestión és que estoy preparando un recurso para reclamar el porcentaje correcto, ya que la entidad se excusa en "la escritura figura un 0.50% y es lo que se va a aplicar", pero no encuentro la ley en los enlaces en los que figura ese porcentaje en cuestión para poder añadir en mi recurso y alegarlo.De todas formas estoy abierto a cualquier tipo de sugerencia en este aspecto.Saludos amigos
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Juan.

En primer lugar, te recomendamos que consultes la fecha de firma de la hipoteca. Si la contrataste entre el 27 de abril de 2003 y el mes de diciembre de 2007, la comisión máxima aplicable sería del 0,5%, así que estaría bien cobrada en tu caso. 

En cambio, si la firmaste posteriormente, efectivamente te estarían cobrando una comisión más alta por la subrogación de tu hipoteca. Para resolverlo, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco y, si esta no prospera, ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. 

Te dejamos un enlace a nuestra guía sobre reclamaciones en la que te detallamos el proceso que hay que seguir. 

Un saludo. 

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La hipoteca del 2003 se canceló y la del 2009 se hizo nueva. Todo en la misma entidad bancaria
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Buenas tardes, tengo abiertos varios prestamos con La Caixa, algunos de ellos con un interés muy elevado. Ahora mismo estoy viviendo en otro país y me gustaría reunificar mis deudas. Es posible hacerlo aunque no este viviendo allí? Cuales serian las opciones? Recomendáis reunificar la deuda?
Adrián Pérez
Adrián Pérez
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Gonzalo.

Empecemos por el final: la reunificación de deudas es un producto pensado para agrupar tus obligaciones de pago a corto plazo con tipos de interés alto en una nueva deuda. Esta debería tener un interés menor y un plazo más largo, lo que hará que las cuotas sean más asequibles: podrían llegar a reducirse hasta en un 50%.

En teoría es una alternativa interesante, pero no tenemos suficiente información para darte una respuesta segura. Para ello deberíamos saber el importe de tus deudas, tus ingresos, si estás al corriente de pago de tus compromisos actuales o si apareces en ficheros de morosos.

Otro problema es que, si no tienes ingresos en España, la única entidad que podría reunificar tus deudas es La Caixa. Además, es la principal interesada en que puedas pagar porque tienes la mayoría de deudas con ella. Lo que pasa es que contratar este producto desde el extranjero es difícil y, según cómo sea la relación con tu banco/banquero, no te lo aceptarán sin que lo hagas presencialmente.

En caso de que puedas volver a España para formalizar la reunificación (y si tienes ingresos aquí), podrías valorar otras opciones como las que podrás encontrar en este enlace. Si nos facilitas más datos, estaremos encantados de seguir ayudándote.

Un saludo

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