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Te contamos cómo reclamar los gastos de hipoteca

¡Atención! Esta es la interpretación que desde HelpMyCash.com hacemos de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitida el 16 de julio de 2020, basándonos también en una sentencia del Supremo publicada el 29 de julio. Puedes consultar aquí por qué pensamos que se puede reclamar la mitad de la gestoría y la notaría y la totalidad del registro.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Gastos notariales: podemos recuperar la mitad 

Honorarios de la gestoría: nos pueden devolver el 50% 

Coste de Registro: tenemos derecho a recuperar el 100%

 

Cuando se contrata una hipoteca para comprar una vivienda, se generan dos tipos de gastos de formalización: los de compraventa y los gastos de constitución del préstamo hipotecario. 

Los de formalización de la hipoteca son los que, según el Tribunal Supremo y la justicia europea, también tiene que pagar el banco como parte interesada (aunque hay algunos que sí corresponden solo al cliente). Por lo tanto, si en su momento nuestra entidad nos obligó a abonar todas las costas, tenemos derecho a recuperar, al menos, una parte de ese dinero. 

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019:

  1. Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida. 

  2. Honorarios de gestoría: no regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto. 

  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.

Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.

La última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha generado muchas informaciones. Haz clic aquí si quieres estar al día de las nuevas noticias sobre gastos de hipoteca.

Cómo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

Busca los justificantes de pago de todos los gastos 

Pon una reclamación en el Servicio de Atención al Cliente del Banco 

Si no responde, eleva la queja al Banco de España

Como última opción, pon una demanda ante los juzgados

 

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, si queremos recuperar lo que pagamos por los gastos de escrituración, no podremos adherirnos a ningún mecanismo específico. Así, no nos quedará más remedio que interponer una reclamación ordinaria ante el banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas que nos toque. Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:

devolución gastos hipoteca

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.

  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.

  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

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¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto. 

En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

El caso del IAJD

En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, el mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto.

Posteriormente, en octubre de 2018, otra sala del alto tribunal falló que era el banco a quien le correspondía pagar el IAJD. Eso generó tanta polémica que el Supremo tuvo que celebrar un pleno en noviembre de ese mismo año para decidir quién abonaba este impuesto. Y finalmente, se estableció que era el cliente el que debía hacerle frente. Unos días después, el Gobierno decretó que, a partir del 8 de noviembre de 2018, el IAJD lo pagaría el banco, pero eso no se podría aplicar con efectos retroactivos. 

En conclusión, el impuesto sobre actos jurídicos documentados solo se podría reclamar si el banco nos lo hubiera hecho pagar por una hipoteca firmada a partir del 8 de noviembre de 2018. Si la contratamos antes de ese día, no podremos recuperarlo. 

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones es de cinco años a contar desde la conclusión del contrato, es decir, desde que se cancele la hipoteca. Así lo establece el Tribunal de Justicia de la Unión Europa en su sentencia del 16 de julio de 2020.

¿Qué gastos no se pueden recuperar?

El IAJD 

Los gastos de compra de la vivienda 

Los gastos de escriturar una novación

El coste de escriturar una subrogación

 

Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
  • Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

  • Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda.

Sentencias sobre la devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos; de ahí que distintos tribunales hayan tenido que interpretarlos para determinar qué criterio hay que seguir con las costas hipotecarias. Estas son las sentencias más destacadas sobre esta materia:

  • 23 de diciembre de 2015: el Tribunal Supremo (TS) establece que es abusiva una cláusula que obligue al titular del préstamo a hacer frente a todas las costas de formalización. Sin embargo, no se pronuncia sobre cómo deberían repartirse. 

  • 22 de octubre de 2018: el TS emite una sentencia en la que asegura que el IAJD lo tiene que pagar el banco, lo que contradice su jurisprudencia anterior. 

  • 6 de noviembre de 2018: el Pleno del Supremo rectifica y establece que este impuesto lo tiene que pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno decretó que debía abonarlo el banco, pero solo es válido para hipotecas firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018. 

  • 24 de enero de 2019: el Tribunal Supremo fija jurisprudencia sobre el reparto de los gastos: gestoría y notaría al 50% y registro para el banco. 

  • 16 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera correcto que tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional, lo que avala la postura española. Añade, además, que la comisión de apertura puede declararse abusiva si se incluyó con falta de transparencia.

  • 29 de julio de 2020: una nueva sentencia del Supremo considera que la justicia europea avala su jurisprudencia. 

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

No. Precisamente para liquidar de una vez por todas el problema de los gastos de formalización de hipoteca, los políticos españoles añadieron un nuevo reparto en la nueva ley hipotecaria. Así, en las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, el banco debe pagar todas las costas menos la tasación, que corresponde al cliente. Si nos obligan a pagar más de eso, tenemos derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que correspondiera a la entidad.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a las resoluciónes del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Deudor78
Es fiable resuelve tu deuda ? @Deudor78 - hace 7 horas
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hola lamentablemente estoy en sitiacion de sobre endeudamiento ya con varios impagos..
 
debo 105.000 € repartido en unos 18 creditos tarjetas y prestamos..
 
y buscando encontre resuelvetudeuda.com
 que me dicen que si ahorro 1500€ al mes con ellos pagarian todas las deudas en 49 meses porque me habrian conseguido un ahorro de la deuda del 23%..
 
vosotros los conoceis? Son de fiar?
amj
amj
hace 7 horas

Pain, recuerda que no son 20 mil, RTD consigue quitas de hasta el 50%, leete mis anteriores post, creo que ya lo deje bastante claro.
Marci, sin duda, te pondran en listas negras, te pondran en Asnef, Equifax, etc, serás una morosa de primera categoria, te llamaran mas de 20 veces al dia, te llamaran al trabajo e incluso llamaran a tus vecinos. Ellos no quieren perderte, para ellos tu eres una mina que les deja una cuota mensual y eso no lo quieren perder y por mucho que les digas que estas en RTD, ellos te insistiran en que eso es una ****, que no resuelven nada etc.
Debes resistir, RTD cumple, solo hay que tener paciencia y sobretodo cumplir con la cuota mensual acordada, y si puedes algun mes poner un poquito mas mejor, será en tu bien
No anules nada, haz lo que te digan RTD, ellos paralizarán los prestamos, pero los 3 primeros meses serán duros. consejo: desconecta el movil (pon aquello de "no molestar")

Marci
Marci
hace 2 días


citando a amj
Yo antes de entrar en RTD, intenté acogerme a la Ley de la 2a oportunidad, es mas, RTD todavía ni existia en España, mi decepción fue que al decir...
hola Antonio. Hace menos de 1 semana firme el contracto. Mi duda es, no tengo el nombre en la lista negra, con eso de parar de pagar, las empresas de tartas de crédito y préstamos y bancos me pondrán en la lista negra? Dicen que las empresas  llaman a su trabajo?? Estoy preocupada com todo eso y no se si aún hay tiempo de anular el contracto. Me dijeran que la primera cuota me cobrarán día 30 ahora de septiembre. Gracias 

pain
pain
hace 1 semana

Amj una pregunta esos 20.000 liquidados en cuanto tiempo? Si ya no es mucho pedir cuanto es tu cuota mensual? Es paea saber que has pagado tu en total par que te liquiden esos 20 mil.. y que parte de esos 20.000 se han quedado ellos..

amj
amj
hace 1 semana

Sara, a mi también me dijeron que "no pagan a nadie" o que "no resuelven nada" son estrategias para conseguir que les pagues a ellos (a las financieras) para no dejarte escapar, no debes hacerles caso.
Yo ya llevo 1 año con RTD, ya me han liquidado mas de 20.000 eur y seguimos,creo que lo conseguiré gracias a RTD, si entras en su programa confia que son serios, acabarás pagando menos de lo que debes incluidas sus comisiones, vale la pena.

Sara
Sara
hace 1 semana

Hola Marta Bergada acabo de entrar en resuelve tu deuda y cuando les dije a unos con los que tengo la deuda que estaba con rtd me dijeron que ellos nunca pagan a nadie... tienes información sobre si es o no fiable la empresa rtd? Estoy muy nerviosa porque acabamos de empezar a trabajar mi pareja y yo después de mucho tiempo y no tenemos una economía buena, hacemos lo que podemos y además tenemos una nena pequeña, y me da miedo que me engañen porque llevo años pagando las deudas y necesitaba ayuda, pero con esto que me dijeron a los que debo me han metido el miedo en el cuerpo, a ver si me van a estar engañando o algo.... gracias

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 7 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Núria
Núria
hace 7 horas


citando a Núria
Buenas tardes Miquel,
He pedido una hipoteca en Kutxabank para una vivienda que por sorpresa nuestra, al pedir la Nota Simple en el registr...

En referencia a mi consulta, queria explicaros que finalmente ing fue el único banco que quiso firmar la hipoteca con el articulo 28 de la ley hipotecaria. Nuestro caso era que compramos una casa a tres hermanos que habian heredado la viviendo por parte de su madre, con testamento y todo muy bien detallado pero el registro de la propiedad adjuntó este articulo aunque el notario decía que no tenia ningun sentido porque eran hijos y habia un testamento... La cuestion es que varios bancos no quisieron firmar la hipoteca con este articulo de por medio.
ING lo aceptó y consta en la escritura, y el propio notario nos dijo que estuvieramos tranquilos porque en nuestro casa nod eberia haber estado...
gracias por resolvernos dudas.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, David. 

Como son varias preguntas, intentaremos resolverlas de una en una: 

1. Los herederos forzosos son los descendientes y ascendientes de la persona fallecida (hijos y padres) y su cónyuge. Por lo tanto, la hermana no tendría derecho a acogerse a ese artículo 28. 

2. Sí, puedes incluir una cláusula de este tipo en la escritura. Ahora bien, no podéis pactar que vosotros os quedéis con la propiedad si aparece un heredero forzoso, pues le estaríais privando de su derecho. Lo que sí podéis hacer es acordar una indemnización en caso de que eso ocurra. 

Un saludo. 

David
David
hace 1 semana

Hola,
Se nos ha dado el siguiente caso:
- Queremos comprar una casa cuya titularidad es de una señora que falleció en junio con 63 años. Estuvo durante más de 40 años con un señor, su pareja (a día de hoy tiene unos 70 años), pero nunca se casaron (ni tuvieron hijos según nos dice). 
- Ella le deja a él todo en su testamento (le hace heredero universal). En las últimas voluntades eso sigue siendo así, referencia al testamento en cuestión.
- Al acudir al registro de la propiedad, le han puesto la casa a nombre del señor, pero en la nota simple se hace referencia al artículo 28 de la LH.
- No tenemos que pedir hipoteca para la compra, pero nos preocupa mucho que pudiera aparecer algún heredero forzoso, aunque se supone que nunca tuvieron hijos. ¿Sólo alcanzaría el caso a hijos y padres, verdad?. La señora que tenía la propiedad de la casa tiene una hermana, pero entiendo que no tendría derecho esta hermana a nada, verdad?
- Finalmente, el señor nos dice que está muy seguro que no hay ningún hijo de ella por ahí dando vueltas, y que si queremos poner algo en la escritura de compra-venta por lo que en caso de haber algún problema él responda ante posibles reclamaciones, que lo propongamos y se pone. La pregunta es, ¿se pueden incluir este tipo de cosas en la escritura? Es decir, que quede ante notario que todos somos conocedores del artículo 28 LH, pero que el vendedor asume todos los riesgos en el remoto caso de que apareciera algún heredero forzoso y a nosotros nos dejaría indemnes y con la propiedad de nuestra casa. ¿Es legal? ¿Nos protegería más? 
Muchas gracias por adelantado, saludos,

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Larioja.

Lamentándolo mucho, si en el contrato de arras no especifica lo contrario y no se formaliza la operación por problemas del comprador, el vendedor estaría en su derecho de no devolver el dinero de la reserva.

De todas formas, si crees que hay alguna irregularidad, podrías consultarlo con un notario y explorar las posibilidades legales.

Mucha suerte.

¡Un saludo!

LARIOJA
LARIOJA
hace 1 mes

Buenas tardes, en mi caso me intereso por una propiedad que ponen a la venta, cuando le pido la nota simple me dice la señora que no esta registrada, con lo que hacemos un contrato de arras y con ese dinero van ellos registrando la propiedad, la casa , en fin todo lo necesario... siendo ellos conocedores de que yo iba  a pedir una hipoteca.
Así que después de yo esperar los 9 meses largos en el que se registra todo voy al banco (ing) con la nueva nota simple y me dicen lo de la limitación de dicho articulo y que no lo conceden por ello, acudo al bbva que me dice lo mismo y me dicen los vendedores que como no me dan una hipoteca  a corto plazo ellos no van a seguir esperando y que la ponen a la venta.
La verdad que estoy desesperada porque no hay constancia de que me vayan a pagar el dinero que me he dejado yo en todo este proceso y me parece que es un timo, que culpa tengo yo de que el banco ahora a mi no me de el préstamo por este artículo y que la que salga perdiendo sea yo.
hay algo que pueda hacer, por favor necesito ayuda
 

Helper_801574689
Validación Tasación @Helper_801574689 - hace 8 horas
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Buenas tardes,
He pasado scoring con banco para una hipoteca y me concederán 80%.
Aportaré yo tasacion hecha por mi cuenta. El Banco me dice que la validará.
Alguien puede decirme que metodologia y criterios de busqueda y comparación se utilizan para validar una tasación no pedida por el Banco?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, si el banco contrata a una nueva tasadora (o pide la revisión a la que tú has contratado), otro tasador visitará la vivienda que te interesa para hacer la nueva valoración. Recordamos que a ti esto no te costará nada, pues el banco está obligado a pagar estas comprobaciones por ley. 

Un saludo. 

Helper_801574689
Helper_801574689
hace 9 horas

Gracias!
Entiendo pues que van a enviarme un tasador suyo a tasar de nuevo la propiedad?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_801574689.

Lo que suelen hacer los bancos en estos casos es contratar a otra agencia tasadora (que pagan ellos, por supuesto) y comparar su valoración con la que aporta la tasadora del cliente.

En cuanto a los criterios y métodos que usará esta nueva tasadora, todas las agencias están obligadas a utilizar una de las metodologías establecidas por la ley española. Las puedes consultar en este enlace

Un saludo.

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