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Te contamos cómo reclamar los gastos de hipoteca

¿Qué gastos de constitución de hipoteca pagué de más?

Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo, también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada, aunque desde esta institución matizan que hay ciertas partidas que sí corresponden exclusivamente al titular del crédito hipotecario. En consecuencia, si en su momento el banco nos obligó a pagar todas y cada una de las costas, tenemos derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019:

  1. Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida. 

  2. Honorarios de gestoría: no regulados por ley. Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto. 

  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.

Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo.

Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, pues es un servicio accesorio que principalmente interesa a las entidades. En consecuencia, también podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.

¿Por qué estos gastos han sido declarados nulos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al titular del producto. 

En el fallo se establece que esta práctica es abusiva porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

El Tribunal Supremo justifica su decisión con el argumento de que la entidad es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas y, en ningún caso, puede obligar al cliente a cubrirlas todas.

En esa sentencia también se indicaba que el banco, como sujeto pasivo de la operación, debía hacer frente a los tributos correspondientes, es decir, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El mismo Supremo cambió su decisión en febrero de 2018 al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto. En octubre falló que es el banco a quién le corresponde el pago del IAJD, pero tras la celebración de un pleno a principios de noviembre, se terminó determinando que este tributo corresponde al prestatario. 

Cómo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación. En consecuencia, en estos casos solo se puede interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Veamos qué procedimiento podemos seguir para recuperar el dinero lo antes posible:

  1. Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

  2. Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. En principio, deberían respondernos en uno o dos meses.

  3. Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre nuestra situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.

  4. Finalmente, si el banco sigue sin aceptar nuestras exigencias, siempre nos queda la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Eso sí, antes deberemos valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado.

En la guía gratuita de HelpMyCash.com Cómo reclamar a un banco explicamos con más detalle cuál es el procedimiento que hay que seguir para interponer una reclamación tanto a nuestra entidad como al Banco de España.

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¿Qué gastos no se pueden recuperar?

Como hemos visto, que existan diversos gastos hipotecarios que no nos pueden obligar a pagar íntegramente no significa que no tengamos que hacer frente a absolutamente ninguno. De hecho, hay un algunos costes que sí corresponden exclusivamente al titular de la hipoteca:

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo considera que este tributo debía pagarlo el cliente como sujeto pasivo de la operación. Desde el 8 de noviembre de 2018 debe abonarlo el banco por un cambio legislativo llevado a cabo por el Gobierno, pero este no tiene carácter retroactivo.
  • Es el comprador y no el banco el que se debe hacer cargo de pagar los gastos de compra de la vivienda, esto es, los generados por la escrituración de la propiedad que no corren por la cuenta del vendedor. Por lo tanto, en la provisión de fondos habrá que aportar el dinero suficiente para abonar varios gastos de compraventa: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos correspondientes, que serán el IVA y el IAJD si el inmueble es nuevo y el ITP si es de segunda mano.

  • Tampoco se puede reclamar al banco la devolución de lo que se pague por escriturar una novación o una subrogación hipotecaria, pues es un coste que corresponde íntegramente al titular del contrato. También se aplica esta lógica cuando el comprador de una vivienda se convierte en el titular de la hipoteca del anterior propietario a través de una subrogación de deudor, en cuyo caso tendrá que abonar todos los gastos asociados al cambio de prestatario.

Por lo tanto, antes de contratar la hipoteca tendremos que hacer todavía la provisión de fondos necesaria para pagar los gastos asociados a la escrituración de la compraventa de la vivienda y el IAJD de la constitución del crédito.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

La corriente que siguen más juristas es la de los cuatro años, que defiende que solo pueden reclamar los consumidores que hayan contratado su hipoteca en los cuatro años posteriores o anteriores a la publicación de la primera sentencia que emitió el Tribunal Supremo sobre la obligatoriedad de repartir las costas.

Dicho fallo vio la luz en el mes de diciembre de 2015, así que únicamente podrían recuperar el dinero los que firmaron el préstamo hipotecario (o lo harán) entre diciembre de 2011 y diciembre de 2019.

Pero a esta interpretación de la legalidad se contrapone otra que defiende que cuando un juez declara nula de pleno derecho la aplicación de una cláusula abusiva, esta pierde todo su efecto como si nunca hubiera formado parte del acuerdo.

La nulidad de las cláusulas que se declaran abusivas bajo esta fórmula no prescribe nunca, así que según esta corriente, siempre tendríamos derecho a reclamar judicialmente por los gastos de hipoteca sin ningún tipo de fecha límite.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son algo ambiguos, por lo que la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

Sin embargo, ahora que el Supremo establece por fin un reparto claro, los juzgados deberían ordenar la devolución de todos los aranceles registrales y de la mitad de los gastos de notaría y gestoría. Recordemos que el IAJD, según la última sentencia del Supremo, correspondía al cliente, así que no es una partida por la que podemos reclamar.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

No. Precisamente para liquidar de una vez por todas el problema de los gastos de formalización de hipoteca, los políticos españoles añadieron un nuevo reparto en la nueva ley hipotecaria. Así, en las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, el banco debe pagar todas las costas menos la tasación, que corresponde al cliente. Si nos obligan a pagar más de eso, tenemos derecho a reclamar posteriormente la devolución de la parte del dinero que correspondiera a la entidad.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el principal objetivo de la presente página es mostrar cuáles son todos los gastos hipotecarios que se pueden recuperar por su cobro indebido, por qué motivo tendrían que haberse repartido entre banco y cliente y en qué aspectos no se ponen de acuerdo los jueces españoles.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como consultado diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

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Temas recientes del foro

Buenos días,
Necesito ayuda para saber si tendría alguna posibilidad de conseguir una hipoteca con mis condiciones personales y económicas.
Tengo 44 años y actualmente soy titular del 50% de una hipoteca que tengo con mi expareja, pero q no pago. Lo explico. Cuando nos separamos en el año 2008 quisimos vender la vivienda (q está en un pueblo cerca de Guadalajara), pero fue imposible debido a q el precio de la vivienda se desplomó y el valor de la misma estaba ya muy por debajo del importe q aún quedaba por devolver ( nos explotó la burbuja inmobiliaria en las narices). A día de hoy creo q aún queda por devolver unos 177.000€. A penas se ha amortizado capital debido a que pedimos varios periodos de mora al banco, en los q solo se pagó intereses. Cuando nos separamos yo estaba en paro, pero encontré trabajo en Madrid en el año 2010 y me trasladé a vivir a Madrid de alquiler con mis 2 hijos pequeños, q ahora ya son preadolescentes. Yo tengo las custodia de los niños.
Llevo ya  casi 10 años pagando un alquiler de 700€/mes. Yo no pago la hipoteca q tengo con mi expareja. Siempre se ha ocupado él y desde hace 3 años ocupa la vivienda. Yo ya he expresado mi deseo de renunciar a la misma, pero el banco no me permite salir de la hipoteca xq yo tengo un trabajo fijo y actualmente mi expareja no tiene trabajo estable. Le despidieron en el año 2016 de un puesto de Director comercial y desde entonces no ha conseguido nada estable y mucho menos con el sueldo q tenía antes. El banco nos dijo q si mi expareja consigue un trabajo estable podrían estudiar quitarme a mí de la hipoteca y poner en mi lugar a sus padres como nuevos garantes. Yo voy a hacer casi 10 años en la empresa y tengo un sueldo de unos 1.400€/mes en 14 pagas.
Quiero dejar de pagar un alquiler q se lleva el 50% de mi sueldo, q me va a subir el próximo verano y que me "ahoga" económicamente. Veo q debido a la bajada del euribor, la cuota mensual de una hipoteca sería mucho menor de lo q pago por el alquiler. Mi pregunta es: Además de rezar para q me toque la lotería o algo así, q puedo hacer en esta situación? Es posible que se me conceda una hipoteca en éstas condiciones? No tengo ahorros, así q necesitaría una financiación al 100%.
Por otra parte, q puedo hacer para salir de la hipoteca q tengo con mi expareja? Ya he leído sobre la extinción del condominio, etc... La cuestión es cómo hacer que el banco me "libere" de la hipoteca.
Gracias de antemano,Un saludo.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, Metz. 

Lamentamos ser portadores de malas noticias, pero lo cierto es que te resultaría muy difícil conseguir una hipoteca. En primer lugar, porque no dispones de ahorros para pagar la entrada, algo que los bancos no suelen ver con buenos ojos. Y en segundo lugar, porque pese a que no pagas las cuotas, tienes una deuda hipotecaria aún vigente, que es algo que te resta muchos puntos. Puedes intentarlo, pero ya te avanzamos que será muy complicado que aprueben tu solicitud. 

En cuanto a tu segunda cuestión, hay dos maneras de "librarse" de esa hipoteca. Una de ellas es negociar una novación con el propio banco para que te elimine del contrato, algo que, según lo que nos cuentas, solo será posible cuando tu expareja encuentre un trabajo estable. La otra es que tu expareja se pida una hipoteca solo a su nombre (o con otros cotitulares o avalistas) para cancelar la que tenéis en común. Sin embargo, como no cuenta con un trabajo estable, es muy difícil que alguna entidad le dé ese préstamo. 

Quizás sería mejor, por lo tanto, que esperes un tiempo para reunir ahorros y para que tu expareja encuentre un trabajo estable. Mientras tanto, como el alquiler os subirá en verano, quizás podrías empezar a buscar otras viviendas de alquiler que tengan una renta menor que la que pagas actualmente (o que no sea mucho mayor), aunque sabemos que en Madrid es difícil encontrarlo. 

Te deseamos mucha suerte y esperamos que tu situación mejore pronto. 

Un saludo. 

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Hola, estoy en plena espera de fecha de firma, mi inmobiliaria envio la doc a la gestora y ésta a notaria.
Bien. Yo tengo la provisión de fondos completa, y me han dicho que puedo fraccionar el ITP cumpliendo unos requisitos hasta en 3 anualidades, de hecho hablé con el registro de mi localidad.
ING me decía que sin problema, y grupo BC, su gestora, dice que eso no es asi. Que no se puede, que no sabe como me lo han dicho pero ellos tienen por política de empresa que no se puede fraccionar. 
Me llama luego mi agente de ING y dice que esto no lo sabia, que debe ser alguna política de riesgos o algo. 
El registro me dice que no lo comprende porque es algo que no les corresponde a ellos, y la inmobiliaria tampoco lo comprende.
Eso es así??? 
Ellos pueden decidirlo? Puedo pedir info escrita donde eso venga? 
Pues la doc. de ing dice: Si quiere beneficiase de algún tipo de bonificación o exención de impuestos comuníquelo a gestoria.
Os agradezco la ayuda infinita porque mes estoy desesperando, no se que hacer, porque nadie sabe nada y de todo me entero a medias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 18 horas

HelpMyCash

Hola, rocio_vg. 

Por lo que nos cuentas, el problema principal es la gestoría, que se niega a hacer un trámite que, por otro lado, es muy sencillo. Como desconocemos cuál es la regulación exacta que afecta a estas agencias, nuestra recomendación es que te pongas en contacto con el Colegio de Gestores Administrativos de tu comunidad autónoma y preguntes si realmente se pueden negar a tramitar el aplazamiento o fraccionamiento del ITP. 

esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Buenas tardes.
Tengo una hipoteca abierta con la Caixa (190.000€) y además también se pidio a posterior un crédito hipotecario en la misma entidad (30.000€). He vendido mi vivienda, la tengo que entregar en Mayo y tengo un par de dudas.
Una vez que la vivienda ya no sea de mi propiedad hay alguna posibilidad de liquidar solamente el 50-75% de la hipoteca abierta y que me bajen la cuota o tengo que abonar el 100% de la hipoteca? Por la vivienda me van a quedar 330.000€ limpios y mi deuda total de los dos "créditos" son 220.000€ en total. Tengo margen de negociación o es imposible?
Y mi segunda duda, tendré que cancelar la hipoteca abierta cuando venda la vivienda, bien. ¿Y el crédito hipotecario también? Es que pago 150€ a plazo fijo hasta 2040 y prefiero pagar 150€ cada mes que no cancelarlo y tener que pagar mas de 30.000€ de golpe.
 
Gracias por su atención.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 18 horas

HelpMyCash

Hola, Carlos. 

Sobre tu primera duda, la deuda hipotecaria se tiene que saldar sí o sí al 100%, pues en caso contrario no se podrá retirar la carga de la vivienda que quieres vender. Lo que sí puedes hacer es tratar de negociar con el banco para que te refinancie una parte de la hipoteca. Es decir, que te conceda un préstamo personal por valor del 25% o el 50% del valor de la hipoteca para que puedas utilizarlo para cancelar la deuda hipotecaria y puedas quedarte con una parte mayor de la ganancia tras la venta. Aunque es difícil que te aprueben la operación, no pierdes nada por intentarlo. 

En cuanto a tu segunda duda, el crédito retirado de la hipoteca abierta tiene una garantía hipotecaria, así que también debe cancelarse del todo para que se pueda eliminar la carga de tu vivienda. Como en el caso anterior, podrías pedir al banco que te lo refinancie con un préstamo personal, pero si lo acepta, probablemente lo haga aplicándote unas peores condiciones (un plazo más corto, un interés más alto...). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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