A la hora de comprar una vivienda mediante la contratación de una hipoteca las entidades solían (y siguen haciéndolo) solicitar a los clientes una provisión de fondos correspondiente aproximadamente al 15 % del valor de la compraventa. ¿Y si algunos de estos gastos no nos correspondieran a nosotros? Una sentencia del Tribunal Supremo abre las puertas a la recuperación de parte del dinero que pagamos de más. En esta página te explicamos todos los detalles.

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¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.

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¿Qué gastos de constitución de hipoteca he pagado de más?

Al comprar una vivienda y financiar la operación con una hipoteca hay dos tipos de gastos de formalización que deben abonarse: los de compraventa (los que se pagan por tramitar la escrituración de la propiedad) y los gastos de constitución de la hipoteca. Estos últimos son los que, según una sentencia del Tribunal Supremo que vio la luz en diciembre de 2015, los que también debe pagar la entidad bancaria como sujeto pasivo o interesado de esta parte de la transacción. Por tanto, en los casos en los que el pago no ha sido debidamente repartido, los hipotecados han abonado miles de euros de más que tienen derecho a recuperar.

Según la citada sentencia, acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían porqué ser aplicados a los consumidores:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
  2. Gestoría: no regulado por ley. Suele rondar aproximadamente los 400 euros.
  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2 %.
  4. Impuestos: el IAJD depende de cada comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.

La tasación es otro de los gastos que se pueden recuperar si antes de firmar nuestra hipoteca ya contábamos con una tasación válida y el banco no la aceptó y nos obligó a tasar la vivienda nuevamente con otra agencia. Asimismo, diversas instancias judiciales han sentenciado que la tasación es un servicio accesorio cuyo principal interesado es el banco y no el cliente, por lo que también tenemos base para reclamar que nos devuelvan lo abonado por este concepto aunque nos encontremos fuera del primer supuesto.

¿Por qué han sido declarados nulos estos gastos?

El 23 de diciembre de 2015, justo en las puertas de la Navidad, vio la luz una sentencia del Tribunal Supremo en la que se declaró abusiva la práctica de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario, es decir, al cliente.

En el fallo se establece que esta situación es abusiva, puesto que no existe un reparto correcto de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, es decir, de los honorarios del notario, del coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y de los honorarios de la agencia gestora. Además, algunos juzgados consideran que el banco, en tanto que sujeto pasivo de la operación, también debe hacer frente a los tributos correspondientes, que en este caso es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Su principal argumento es que el banco es el principal beneficiado de estas operaciones, por lo que el solicitante de la hipoteca no debe hacer frente a todos los costes derivados.

¿Cómo puedo conseguir la devolución de los gastos de constitución de hipoteca?

Como ya les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, antes de interponer cualquier reclamación es importante saber cuánto dinero pagamos en gastos de gestión, pues de esta manera podremos pedir que nos devuelvan una cantidad concreta. Por ello, es muy importante que conservemos las facturas de todos los conceptos abonados al formalizar el contrato, que son las que entregan las gestorías unos días (o unos meses, en ciertos casos) después de haber firmado el préstamo.

Después, tendremos que contactar con nuestro banco para reclamarle que nos devuelva lo que hemos pagado de más. Para iniciar esta reclamación tendremos, en primer lugar, que pedir una cita con el director de nuestra sucursal para exponerle nuestro caso. Si este no accediera a nuestras demandas, también podemos interponer una reclamación formal al servicio de atención al cliente de la entidad. En la guía gratuita "Cómo reclamar a un banco" explicamos qué pasos hay que seguir para llevar a cabo todo este proceso:


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CÓMO RECLAMAR A UN BANCO

Si nuestra entidad decide rechazar la petición, el siguiente paso puede ser elevar la reclamación al Banco de España, que en un máximo de dos meses emitirá su postura sobre nuestra queja. Las respuestas del BdE no son vinculantes, pero podemos usarlas como un argumento para acudir nuevamente a la entidad y exigir que nos den la razón.

Finalmente, si no obtenemos ningún resultado a través de la vía extrajudicial, siempre nos queda la opción de interponer una denuncia ante los tribunales. En este caso, tendremos que valorar los pros y los contras de ir a juicio, puesto que la victoria no estará garantizada y, si perdemos, tendremos que abonar todas las costas asociadas al proceso. En cambio, si ganamos, el banco estará obligado a abonar todos los gastos judiciales y a devolvernos los gastos que le ordene el juez.

¿Qué gastos no son reclamables?

Como ya hemos dicho antes, hay varios gastos hipotecarios que los bancos no pueden cargar íntegramente a los clientes, pero eso no significa que estos no tengan que asumir ninguno. De hecho, hay varios costes relacionados con la compra de la vivienda que los titulares de la hipoteca sí deben abonar en todos los casos, así como otros costes asociados a ciertas operaciones que pueden afectar al contrato hipotecario.

En primer lugar, el que debe pagar los gastos de compra de la vivienda, es decir, los que están asociados al proceso de escrituración de la compraventa, es el comprador y no el banco. En consecuencia, el hipotecado tiene que abonar obligatoriamente todos aquellos gastos de compraventa que no correspondan al vendedor: la notaría, el registro, la gestoría, el IAJD y el IVA o el ITP (dependiendo de si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano).

Tampoco podremos reclamar que nos devuelvan lo que pagamos tras realizar una novación hipotecaria o una subrogación, pues estos gastos debe abonarlos íntegramente el titular. Por tanto, si adquirimos una vivienda subrogando la hipoteca del anterior propietario (una subrogación de deudor), los costes de la operación correrán todos por nuestra cuenta.

¿Qué plazo tengo para presentar mi protesta?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal.

Por un lado, encontramos la corriente mayoritaria de los cuatro años, según la que pueden reclamar solamente los hipotecados que formalizaron su contrato en los cuatro años anteriores o posteriores a la publicación del fallo del Supremo. Por tanto, como la sentencia vio la luz en el mes de diciembre de 2015, únicamente podrían recuperar el dinero los que contrataron su hipoteca entre los meses de diciembre de 2011 y 2019.

No obstante, frente a esta interpretación encontramos otra que sostiene que cuando la cláusula de un contrato se declara abusiva por parte de un tribunal, esta se considera nula y, en consecuencia, pierde su efecto como si nunca se hubiera incluido en el contrato. Según este corriente, la nulidad de las cláusulas abusivas nunca prescribe, así que siempre se podrían reclamar los gastos de hipoteca por la vía judicial sin fecha de caducidad.

Sentencias de devolución de gastos de hipoteca

Los artículos que regulan los distintos aspectos del mercado hipotecario son bastante claros, pero la ley se puede interpretar y reinterpretar de maneras muy distintas. Es por eso que, pese a que la sentencia del Supremo abrió el camino a una riada de reclamaciones para la banca, no todos los juzgados han tratado este tema con el mismo criterio.

Aunque hay varias maneras de interpretar la legalidad vigente, al menos los juzgados coinciden en que el pago de los gastos de registro y de notaría no corresponde solo al cliente. Por ahora, la postura mayoritaria es devolver los aranceles notariales y registrales, pero el abono de los impuestos es un motivo de discordancia entre los tribunales españoles: unos consideran que el IAJD debe pagarlo el banco porque es el sujeto pasivo de la operación, mientras que otros sentencian la devolución de los gastos de notaría, registro y, a veces, de gestoría, pero no los tributos.

Para resolverlo, la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha logrado que se admita a trámite una demanda colectiva contra los bancos que se niegan a devolver la parte que les corresponde de estos gastos. Con esta iniciativa, desde la organización pretenden seguir la senda que marcó en su día la macrodemanda de Ausbanc contra las cláusulas suelo, con el objetivo de que las instancias superiores de la justicia española establezcan una doctrina clara a favor de los consumidores. Los afectados que quieran formar parte de esta demanda pueden unirse a este proceso hasta septiembre para lograr la devolución de los gastos de constitución de hipoteca.

Actualización 5/10: ASUFIN lleva a toda la banca ante los tribunales por los gastos de formalización

La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) ha conseguido que los juzgados admitan a trámite las tres macrodemandas presentadas contra los gastos de escrituración de las hipotecas. De este modo, la organización afirma que "la justicia ha abierto todas las puertas para que los consumidores recuperen el dinero indebidamente pagado" por esta cláusula abusiva. Se calcula que en España hay unos ocho millones de ciudadanos afectados por esta mala práctica.

Aún no he firmado la hipoteca, ¿tengo que pagar estos gastos?

Al no existir una postura judicial unificada sobre la problemática de los gastos de formalización de hipoteca (notaría, IAJD, registro, etc.), ni bancos ni consumidores saben exactamente qué costes debe abonar cada parte si se constituye un nuevo contrato.

Desgraciadamente, en estos momentos se da una situación de desequilibrio de poder, puesto que muchas entidades les piden a sus clientes que firmen un documento en el que afirmen estar de acuerdo con el abono de las cantidades necesarias para hacer el fondo de provisiones. Frente a esto, los consumidores no tienen mucho que hacer, en tanto que las entidades pueden supeditar la concesión de las hipotecas a que los futuros titulares no se nieguen a suscribir el acuerdo.

Respecto al punto anterior, sobre firmar un documento en el que la entidad nos "obliga" a dar nuestro consentimiento, algunas asociaciones de consumidores insisten en que el derecho a la reclamación es inherente al consumidor y que, por lo tanto, ningún documento que nos obligue a afirmar lo contrario tendrá validez legal.

En la actualidad no queda más remedio que abonar las cargas y presentar su correspondiente reclamación posterior.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el propósito de esta página es el de mostrar las razones en las que se fundamenta el cobro indebido de los gastos hipotecarios y en qué casos pueden reclamarse.

Fuente: para ofrecerte esta información hemos accedido a la resolución del Tribunal Supremo, así como a diferentes fuentes jurídicas.

Metodología: mediante la navegación online y entrevistas realizadas por el departamento de comunicación especializado.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Preguntas recientes

Avatar  de sefalin

Anulación cláusula suelo caja España

Muy buenas a todos, el 28 de julio ganamos el juicio de anulación de la cláusula suelo contra caja España, en esa fecha hay sentencia firme que me deben devolver el dinero pagado desde el 2013 y me tienen que quitar el suelo. Hasta la fecha ya ha pasado más de 4 meses y no me devuelven nada ni me quitan el suelo, he visto en el foro que Vini28 le pasó lo mismo pero no ha vuelto a escribir o si alguien más le pasa algo similar Y tiene algún resultado agradecería que lo ponga, yo si algo cambia también lo pondré, un saludo a todos

sefalin 09/12/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 11/12/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, sefalin.

La cláusula suelo te la deberían haber eliminado desde que se emitió la sentencia en la que, además, debe constar el plazo que tiene la entidad para proceder a la devolución de lo cobrado de más por la cláusula suelo. Te recomendamos que acudas a tu entidad bancaria para comprobar que no ha habido algún tipo de problema administrativo y, si no se soluciona (y te devuelven además de lo determinado en el juicio lo que te han cobrado de más desde la sentencia), consultes a un abogado sobre como proceder para hacer valer tus derechos.

Un saludo.

 


Avatar  de RamiroDevepa

Estan obligados los bancos a darte toda la información sobre tu hipoteca?

Tengo hipotecas con La Caixa,pienso reclamar el importe de las clausulas suelo,el abogado me dijo que fuera al banco y pidiera toda la información del préstamo desde su firma hasta la actualidad,para calcular exactamente los importes a devolver,el director del banco se negó a darme esta información,es legal? hay alguna ley que les obligue? yo tengo escuchado de que están obligados a darte todo el desglose de tus préstamos ,es esto cierto?. Gracias.

RamiroDevepa 05/12/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 11/12/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, RamiroDevepa.

En principio, esa información se aporta con cada cuota pagada (en los recibos debe constar lo que has pagado y qué parte es capital amortizado y qué otra intereses). Si esos recibos se han ido entregando, no tienen la obligación de volver a dártelos. En cualquier caso puedes usar herramientas gratuitas como la calculadora de cláusula suelo de HelpMyCash.com para saber, aproximadamente, cuánto debería devolverte el banco.

Además, cabe recordar que antes de acudir a juicio puedes probar la vía extrajudicial por la que deberías dirigirte a la oficina y rellenar un formulario para reclamar el suelo. Este documento es gratuito y, desde su presentación, el banco tiene un plazo máximo de tres meses para darte algún tipo de respuesta. Si aceptan tu reclamación te desglosarán lo que se ha cobrado de más y te informarán de la forma de devolución (que deberás o no aceptar, según si estás de acuerdo). Si te contestan con una negativa a la reclamación o no contestan, podrás dar por finalizada esta vía y acudir a juicio.

Un saludo.


Avatar  de Helper_611473319

Devolución cláusula suelo

Hola. Tuve una hipoteca con suelo en Banco Sabadell. He reclamado por mi cuenta y han aceptado devolverme un importe que me parece correcto. Pero hace años que me fui de ese banco por la cláusula suelo a otro, y para devolverme el importe dicen que es obligatorio volver a abrir una cuenta corriente con el mismo titular original ¿es esto cierto? no encuentro información al respecto. Para mi sería más conveniente un cheque o transferencia.

Helper_611473319 04/12/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 04/12/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_611473319.

La legislación no especifica el modo de devolución, pero si no te dan otra opción puedes crearte una cuenta que no tenga comisiones, cobrar la devolución de la cláusula suelo y, si no te interesa mantener esa cuenta, cerrarla.

Un saludo.

 


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