Devolución gastos hipoteca: ¿cuánto puedo recuperar?

¿Qué son los gastos de hipoteca y cuándo pueden ser abusivos?

Cuando contratas un préstamo hipotecario, ese préstamo se tiene que escriturar e inscribir. Eso genera una serie de costas, que reciben el nombre de gastos de formalización de la hipoteca. Son los honorarios de la notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD).

Actualmente, una ley en vigor desde el 16 de junio de 2019 obliga al cliente a pagar solo la tasación, mientras que el banco tiene que abonar todo los demás. Sin embargo, antes del 16 de junio de 2019, la ley no era tan clara y los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos.

Por fortuna para los clientes, el Tribunal Supremo sentenció que esta práctica era abusiva y que los bancos tenían que pagar una parte de las costas de constitución. Por lo tanto, si en su momento tuviste que abonar todos los gastos, tienes derecho a recuperar una parte de ese dinero.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca puedo reclamar?

Según el Tribunal Supremo, tienes derecho a recuperar los siguientes gastos de hipoteca:

• La mitad de los gastos de notaría.

• Todos los gastos de registro, gestoría y tasación.

Recuerda que este criterio solo es válido si contrataste tu préstamo antes del 16 de junio de 2019.

Pongamos, por ejemplo, que en 2018 firmaste una hipoteca media de 150.000 euros y que el banco te obligó a pagar todos los gastos. En ese caso, podrás recuperar en torno a los 1.500 euros: unos 430 euros por la notaría, unos 400 euros por la gestoría, unos 370 euros por el registro y unos 300 euros por la tasación.

Calcula qué gastos hipotecarios puedes recuperar

Cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca

Ahora que ya sabes cuánto dinero puedes recuperar, te preguntarás cómo debes reclamar a tu banco para que te lo devuelva. Este es el proceso de reclamación que te recomendamos seguir:

1. Reúne todas las facturas

Lo primero que tienes que hacer es reunir las facturas de los gastos que pagaste por la formalización de tu hipoteca. La gestoría te las entregó unas semanas o meses después de que firmaras el préstamo hipotecario. Las necesitas para poder reclamar cantidades concretas a tu banco.

2. Reclama primero ante tu banco

El segundo paso es interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco. También podrías ir directamente a los juzgados, pero creemos que es mejor transitar antes por la vía extrajudicial porque es más rápida. Tu entidad tiene un plazo máximo de un mes para decirte si acepta tu petición o no.

Si está de acuerdo con tus exigencias, te ingresará el dinero que te cobró de más. Y si rechaza tu reclamación o no responde al cabo de un mes, podrás elevar tu queja al Banco de España. Este organismo emitirá un dictamen que no será de carácter vinculante, pero que podrás usar en un futuro juicio para dar más fuerza a tus argumentos.

3. Lleva a tu banco a juicio

Desgraciadamente, nos consta que la mayoría de los bancos rechazan las reclamaciones extrajudiciales para ganar tiempo. Por ello, seguramente no te quedará más remedio que demandar a tu entidad ante el juzgado de primera instancia que te corresponda en función de tu región. El caso te lo tendrá que llevar un abogado.

Ahora bien, antes de poner la demanda, valora los pros y los contras de ir a juicio. Si pierdes, que es improbable, pero puede suceder, te tocará pagar las costas del proceso. Y si ganas, el banco deberá devolverte los gastos hipotecarios que te cobró indebidamente y tendrá que pagar las costas judiciales. Ten en cuenta, también, que la justicia es lenta y suele tardar varios meses (incluso años) en resolver este tipo de casos.

¿Qué plazo tengo para reclamar estos gastos?

Quizás has leído en algún lado que el plazo para presentar tu reclamación puede haber caducado. La verdad es que los juristas no se ponen de acuerdo: algunos creen que la posibilidad de denunciar la nulidad de una cláusula abusiva nunca caduca, otros consideran que el plazo acaba cuando pasan cinco años desde que se emitió la primera sentencia sobre el tema…

Por ahora, el criterio que vale es el del Tribunal Supremo. Según este organismo, el plazo de prescripción debe ser de cinco años, pero sus jueces no tienen claro cuándo debe empezar a contar: desde 2019, que es cuando se sentó jurisprudencia sobre qué gastos hipotecarios debía pagar el banco, desde 2020, que es cuando se corrigió la jurisprudencia por un mandato de la justicia europea……

Para salir de dudas, el Supremo preguntó por esta cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). De eso hace ya más de un año (fue el 26 de julio de 2021, pero la justicia europea aún no se ha pronunciado.

Mientras tanto, nuestro consejo es que reclames la devolución de los gastos solo ante tu banco por si se sentencia que el plazo prescribe dentro de pocos meses.

¿Qué gastos no tengo derecho a recuperar?

Ahora que ya te lo hemos explicado todo sobre los gastos hipotecarios que te deben devolver, veremos cuáles son los que no puedes recuperar para que no los reclames en vano. Son los siguientes:

• La otra mitad de los honorarios de la notaría que escrituró tu hipoteca. Según el Tribunal Supremo, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.

• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) que se genera al escriturar la hipoteca. Según el Supremo, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si firmaste tu hipoteca más tarde y te cobraron este impuesto, sí lo podrás reclamar.

• Los gastos de compra de la vivienda, es decir, los que se generaron por la escrituración de la propiedad. Estas costas las tiene que pagar el comprador; nunca el banco.

• Los gastos de novación, subrogación o cancelación que te hayan cobrado si has llevado a cabo cualquiera de estas operaciones.

En principio, tampoco puedes reclamar si te cobraron una comisión de apertura durante la contratación de tu hipoteca. Según la justicia europea, cobrar este gasto solo es ilegal si la redacción de la cláusula en la que se incluye no es comprensible o si la comisión no remunera servicios efectivamente prestados por el banco (si el banco no hace ninguna gestión que justifique su cobro).

Sentencias sobre la devolución de los gastos de hipoteca

Hemos dejado lo más farragoso para el final. Como comentábamos antes, el Supremo estableció cómo debían repartirse las costas hipotecarias en préstamos formalizados antes del 16 de junio de 2019. Pero su criterio no fue siempre el mismo: ha ido cambiando a lo largo de los años en función de las demandas que le iban llegando.

Si te gustan estos temas legales, a continuación te resumimos todas las sentencias que el Tribunal Supremo ha ido emitiendo sobre esta materia, ordenadas cronológicamente:

• 23 de diciembre de 2015: el Tribunal Supremo (TS) establece que es abusiva una cláusula que obligue al titular del préstamo a hacer frente a todas las costas de formalización. Sin embargo, no se pronuncia sobre cómo deben repartirse.

• 22 de octubre de 2018: el TS emite una sentencia en la que asegura que el IAJD lo tiene que pagar el banco.

• 6 de noviembre de 2018: el Pleno del Supremo rectifica y establece que este impuesto lo tiene que pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno decreta que debe abonarlo el banco, pero solo es válido para hipotecas firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018.

• 24 de enero de 2019: el Tribunal Supremo fija jurisprudencia sobre el reparto de los gastos: el banco debe pagar todo el registro y el 50% de la gestoría y la notaría.

• 16 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considera correcto que, tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional, lo que avala una parte de la jurisprudencia española. Añade, además, que la comisión de apertura puede declararse abusiva si se incluyó con falta de transparencia.

• 29 de julio de 2020: una nueva sentencia del Supremo considera que la justicia europea avala su jurisprudencia sobre los aranceles notariales y registrales.

• 26 de octubre de 2020: aplicando el criterio del TJUE, el Tribunal Supremo cambia su opinión sobre las costas de gestoría y establece que se puede recuperar el 100% en vez del 50%.

• 27 de enero de 2021: el Supremo establece, por primera vez, que el cliente también puede exigir la devolución de lo pagado por la tasación de la vivienda.