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Datos de la cancelación

¿Qué es la cancelación de la hipoteca?

Por cancelación de hipoteca podemos entender lo siguiente:

  • Pagar la última cuota del préstamo hipotecario y dejar la deuda totalmente saldada.

  • Cancelar antes de tiempo la hipoteca mediante una amortización anticipada del capital pendiente.

  • Dejar la vivienda libre de cargas, algo que se hace mediante un trámite que se denomina técnicamente como levantamiento o cancelación registral.

En esta página hablaremos específicamente sobre la tercera opción, es decir, sobre cómo hay que dejar constancia en el Registro de la Propiedad de que el préstamo hipotecario ha sido pagado completamente para que elimine esa carga sobre tu vivienda.

Cancelar registralmente la hipoteca solo es obligatorio si quieres vender tu vivienda o solicitar un nuevo préstamo hipotecario. En un plazo de 20 años a contar desde que se acabe de pagar la hipoteca, el Registro de la Propiedad eliminará la carga de la vivienda tras presentarle una instancia (y pagar sus aranceles), sin necesidad de pasar por la notaría ni por Hacienda.

Cómo cancelar una hipoteca en el Registro

Cuando contratas una hipoteca, el banco la inscribe como carga de la vivienda como Registro de la Propiedad. Si quieres eliminar esa carga tras liquidar la deuda, deberás tramitar la cancelación de la hipoteca. Ese levantamiento registral lo puedes encargar a una gestoría independiente, dejarlo en manos de la gestoría del banco o llevarlo a cabo por tu cuenta:

1. Con una gestoría independiente

Una manera de cancelar la hipoteca para dejar tu vivienda sin cargas es encargar los trámites a una gestoría independiente. Es decir, una agencia que no trabaje directamente con tu banco (o con el del comprador, si vendes tu vivienda).

Esta gestoría se encargará de hacer todos los trámites, lo que te ahorrará tiempo y desplazamientos. Lógicamente, te cobrará dinero por sus servicios, pero normalmente te cobrará menos de lo que te costaría contratar a la gestoría de un banco.

2. Con la gestoría del banco

Otra opción es dejar que se encargue de todo tu banco o el banco del comprador (si vendes la vivienda), que contratará los servicios de la gestoría con la que colabore. Es lo más cómodo, pero también lo más caro, ya que estas agencias suelen tener unos honorarios más caros y suelen pedir una provisión de fondos más alta para pagar los gastos del proceso. Además, el banco podría cobrar una comisión extra por la intermediación.

3. Por tu cuenta

Si tienes tiempo y paciencia, podrías cancelar la hipoteca tú mismo para ahorrarte el coste de la gestoría. A continuación, indicamos los pasos para tramitar la cancelación de una hipoteca:

Pasos para cancelar la hipoteca

  1. Solicita el certificado de deuda cero a tu banco. Es un documento que justifica que has acabado de pagar la hipoteca. En general, tendrás que pedirlo en la oficina del banco, aunque puedes contactar con la entidad para ver si te lo puede enviar. No pueden cobrarte nada por su emisión.

  2. Contacta con una notaría y entrégale el certificado. Debes dirigirte a cualquier notario (no hace falta que sea el mismo donde se suscribió la hipoteca) y pedirle que vaya preparando la escritura de cancelación de la hipoteca.

  3. Recoge la escritura del notario. Cuando te lo indique, tendrás que volver al notario para recoger y pagar la escritura una vez haya sido firmada por el apoderado de tu entidad financiera. Este proceso puede alargarse durante unos días.

  4. Rellena el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Con la escritura en mano, deberás ir a Hacienda y rellenar y sellar el formulario del IAJD (también puedes presentarlo telemáticamente con el DNI electrónico). Aunque la cancelación de hipoteca está sujeta a este tributo, está exenta de pago, a excepción del País Vasco para vivienda no habitual (0,5%). Para completar este documento podrías necesitar ayuda, así que es buena idea pedir hora en Hacienda. Es importante que, tras completar la presentación, pidas una copia del impuesto presentado.

  5. Lleva la documentación al Registro de la Propiedad. Hay que entregar la escritura de cancelación de la hipoteca y la copia del impuesto emitida por Hacienda. En un plazo de unos quince días, te avisarán para pasar a retirar los documentos y pagar la minuta. En ese momento, se levantará la carga sobre tu propiedad. Si tu intención es vender la vivienda, puedes aprovechar esta visita al registro para pedir la nota simple que acredite el estado de las cargas de la casa.

Como ves, cancelar la hipoteca por tu cuenta no es difícil, pero sí farragoso. Por ello, si no tienes tiempo o no quieres hacer el trámite, siempre puedes contratar los servicios de un gestor que, por el precio acordado, te evitará todo este proceso.

Atención: Aunque sea ilegal hacerlo, hay bancos que te cobrarán por la emisión del certificado de deuda cero, por el desplazamiento a la notaría o por la firma de la escritura de cancelación. Si es el caso, puedes reclamar para que no te cobren por esos conceptos o, si tienes prisa, puedes pagar y reclamar luego.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el Registro?

Para cancelar la hipoteca hay que pagar varios gastos: los aranceles del notario y del registrador (que se calculan sobre el importe original del préstamo), los honorarios de la gestoría si contratas una... 

Normalmente, cuando se deja la cancelación en manos de una gestoría, ese coste sube a una media de más de 1.000 euros. Ahora bien, puedes ahorrarte dinero si contratas a una gestoría independiente como la de HelpMyCash o si haces los trámites por tu cuenta.

¿Quieres saber cuánto cuesta esta operación? Te lo contamos en nuestra página sobre los gastos de cancelación.

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Como explicábamos, una manera de llevar a cabo el levantamiento registral de la hipoteca es contratar a una gestoría independiente. Desde HelpMyCash colaboramos con una agencia que cobra unos honorarios de menos de 100 euros y ajusta al máximo la provisión para que no tengas que aportar dinero de más. De este modo, te podrás ahorrar una media de 300 euros.

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¿El banco me puede obligar a contratar a su gestoría?

En teoría, no. Ahora bien, en la práctica, si vas a vender una vivienda hipotecada o quieres cambiar la hipoteca de banco, lo más probable es que el banco (el del comprador o la nueva entidad) te exija contratar a su gestoría para tramitar la cancelación, pues querrá tener la seguridad de que se inscribirá el levantamiento de la hipoteca. Y si no lo aceptas, no aprobará la operación.

Ahora bien, puedes tratar de negociar para que te den un plazo (unos cuatro meses) para hacer los trámites con otra gestoría o por tu cuenta. Si el banco sigue sin aceptarlo, quizás puedas convencerle si dejas retenido un dinero en una de sus cuentas (una provisión de fondos) para que lo use en caso de que no puedas completar el trámite a tiempo. Una vez liberada la carga de la vivienda, la entidad te devolverá el dinero de la provisión, así que en conjunto habrás pagado menos.

¿En qué situaciones hay que cancelar la hipoteca en el Registro?

Para poder hacer el levantamiento o cancelación registral de la hipoteca debes haber acabado de pagar todo el dinero que te prestó el banco con el préstamo hipotecario. Así pues, podrás cancelar la hipoteca en los siguientes casos:

cancelar hipoteca para vender piso 1. Cuando quieras vender la vivienda: uno de los casos más comunes de cancelación de hipoteca es por venta de la vivienda. Y es que, tanto si has acabado de pagar la hipoteca como si no, si quieres vender tu casa, el comprador te exigirá que esté libre de deudas en el registro.
pagar la hipoteca y cancelar en el Registro

2. Cuando pagas la última cuota pactada con el banco: cuando tu deuda sea cero, podrás iniciar el trámite para cancelar la hipoteca en el registro y evitar problemas en el futuro (que tu banco cierre y te cueste conseguir el certificado de deuda cero, por ejemplo).

mejorar condiciones hipoteca

3. Cuando quieras mejorar las condiciones de la hipoteca con otra nueva: si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca, puedes firmar una nueva más barata con otro banco. Sin embargo, como la vivienda que sirve como garantía será la misma, deberás cancelar en el registro el primer préstamo hipotecario que tenías, un trámite que hará el gestor de la nueva entidad en el mismo momento de inscribir la nueva hipoteca.

cancelar hipoteca para vender casa

4. Cuando quieras poner la vivienda como garantía de un nuevo préstamo hipotecario: si vas a comprar otra vivienda con hipoteca y quieres poner tu casa ya pagada como garantía, el banco te pedirá que el inmueble esté libre de cargas, por lo que te exigirá la cancelación de la hipoteca anterior en el Registro de la Propiedad.

No puedes cancelar tu hipoteca si no has acabado de pagarla. Si vas a vender tu casa y aún te queda capital pendiente, consulta nuestra página sobre vender un piso con hipoteca.

Si decido no cancelar el préstamo hipotecario, ¿prescribe?

Si prefieres no cancelar la hipoteca una vez pagada la última cuota, tienes la opción de esperar a que se produzca lo que se conoce como la cancelación de hipoteca por caducidad o prescripción.

Para que eso ocurra, debe transcurrir un plazo de 20 años desde el fin del plazo de la hipoteca (el que aparece en la escritura). A partir de entonces, podrás presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que levante (elimine) la carga sobre la vivienda. Tendrás que pagar los gastos registrales correspondientes, pero te ahorrarás tener que ir a la notaría o a Hacienda.

Ahora bien, hasta que llegue ese momento, oficialmente seguirá inscrita una deuda vinculada sobre el inmueble. Si quieres venderlo o pedir un nuevo préstamo hipotecario, te tocará cancelar la hipoteca.

Aunque no sea obligatorio, es recomendable que tramites la cancelación registral en cuanto acabes de pagar la última cuota de tu hipoteca. De este modo, te ahorrarás problemas si necesitas hacerlo posteriormente en caso de mudanza, de fusión del banco con otro, etc.

¿Qué pasa con la vinculación al cancelar la hipoteca?

Una de las grandes incógnitas que surgen al cancelar la hipoteca (tanto si has hecho o no la cancelación registral) es qué pasa con los productos vinculados o combinados. A continuación, detallamos qué pasa con cada uno:

  • Cuentas, nóminas y recibos domiciliados: abrir una cuenta en el banco y domiciliar en ella los ingresos es el requisito más habitual que te pedirá el banco para darte un mejor interés en tu préstamo hipotecario. Sin embargo, una vez hayas procedido a cancelar la hipoteca, podrás irte a otro banco que te interese más.

  • Seguros de hogar, de vida u otros: al cancelar la hipoteca, tienes derecho a recuperar la parte de la prima no consumida. Por ejemplo, si la última renovación fue por cinco años y cancelas el seguro de vida vinculado a la hipoteca tras acabar de pagar el préstamo hipotecario en el año tres, puedes pedir a la aseguradora que te devuelva la parte de la prima no consumida por esos dos años de diferencia.

  • Tarjetas de crédito o débito: al igual que las cuentas, si no te interesa seguir usando tarjetas que utilizabas para cumplir con la vinculación, puedes cancelarlas. Cabe señalar que si tu tarjeta tiene un coste de mantenimiento anual, no tendrás derecho a recuperar parte de ese dinero, aunque te encuentres a mitad de año.

  • Plan de pensiones: otro de los productos que puedes tener vinculado a la hipoteca es un plan de pensiones. En este caso podrás traspasarlo a otra entidad si no tienes permanencia en el propio plan de pensiones o rescatarlo en caso de que cumplas con las condiciones que establezca el contrato.

Aunque no es obligatorio tener un seguro de hogar si no tienes hipoteca, es recomendable tenerlo para protegerte ante cualquier problema. Eso sí, al cancelar el préstamo hipotecario, podrás firmarlo con la aseguradora que quieras.