Te explicamos como refinanciar hipoteca para mejorar las condiciones del préstamo

¿En qué consiste la refinanciación hipotecaria?

Refinanciar la hipoteca consiste en cambiar las condiciones actuales de tu préstamo hipotecario por otras distintas. Esta modificación la puedes llevar a cabo con una novación, con una subrogación o con la contratación de un crédito nuevo. Más adelante te contamos cómo funcionan todas estas operaciones.

¿Qué puedo conseguir al refinanciar la hipoteca?

Obviamente, solo te plantearás refinanciar tu préstamo hipotecario si sus condiciones actuales no te convencen o no las puedes asumir porque tienes problemas económicos. Si modificas tu contrato, podrás conseguir lo siguiente:

  • Abaratar tu hipoteca. Si crees que tu hipoteca tiene un precio más alto que las que los bancos ofrecen actualmente, puedes refinanciarla para rebajar el interés, para eliminar comisiones o para deshacerte de productos que no necesites, como seguros.

  • Deshacerte del euríbor. Si tu interés es variable, tus cuotas se encarecerán mucho en los próximos meses y años, porque el euríbor está disparado. Por eso, puede ser conveniente que modifiques tu préstamo para pasarlo al tipo fijo. De este modo, pagarás una cuota estable que no subirá si el euríbor sigue al alza.

  • Conseguir dinero para otros proyectos. Esta operación también te permite ampliar el capital de tu hipoteca, es decir, conseguir más dinero para financiar una reforma, para reunificar tus deudas o para hacer realidad cualquier proyecto que tengas en mente.

  • Poner o quitar titulares y avales. Imagina que contrataste una hipoteca en pareja, avalada por sus padres, y que unos años después os separáis y te quedas tú con la casa. Para que tu expareja y tus exsuegros no sigan en el préstamo, puedes llevar a cabo la refinanciación y eliminarlos del contrato. Asimismo, puedes aprovechar para incluir como cotitular a tu pareja actual o a otra persona.

  • Evitar el posible impago de tu hipoteca. Si tienes apuros económicos porque has perdido tu trabajo o porque tus gastos se han disparado por culpa de la inflación, refinanciar la hipoteca te permite rebajar las cuotas que pagas cada mes al banco. Por ejemplo, alargando el plazo de devolución.

Según el Instituto Nacional de Estadística, en junio de 2022 se modificaron un total de 14.412 hipotecas sobre viviendas (-48% respecto al mismo mes de 2021). En el 22,6% de los casos, la refinanciación se llevó a cabo para modificar el tipo de interés: para rebajarlo, para pasarse del tipo variable al fijo, etc.

¿Cómo puedo modificar mi préstamo hipotecario?

Antes te hemos dicho de pasada que existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones. Y como queremos darte toda la información posible, a continuación veremos en qué consisten esas tres operaciones:

Mediante una novación

La operación conocida como novación consiste en refinanciar la hipoteca mediante un pacto con el banco. Es decir, llegar a un acuerdo con la entidad con la que tienes el préstamo para que modifique las condiciones de tu contrato. Podrás cambiar cualquier cláusula si la negociación tiene éxito: el interés, el plazo, el capital, la titularidad…

Cuando decimos que tienes que llegar a un acuerdo no va en broma: el banco puede negarse a refinanciar la hipoteca si no le interesa. Y en el fragor de la negociación, también puede aceptar los cambios que le propones si tú, a cambio, aceptas otras modificaciones.

Mediante una subrogación de acreedor

La subrogación de acreedor consiste en traspasar tu hipoteca a otro banco para mejorar sus condiciones. Podrás cambiar el precio de tu préstamo (el interés, las comisiones y la vinculación) y su plazo de devolución, pero no el resto de cláusulas de tu contrato. 

En este caso, tendrás que encontrar a un banco dispuesto a asumir tu hipoteca y a modificarte el precio o el plazo. En nuestra página sobre la subrogación de hipoteca te explicamos cómo dar con esas entidades y qué condiciones suelen ofrecer.

Mediante una nueva hipoteca

Esta última operación consiste en contratar una hipoteca nueva, con las condiciones que te interesen, y usarla para cancelar tu actual préstamo hipotecario. De este modo, podrás modificar cualquier aspecto que no te convenza de tu hipoteca: su precio, su plazo, su capital, su titularidad…

Esa nueva hipoteca la puedes contratar a través de tu banco o de otra entidad. En ambos casos, tendrás que negociar para que te concedan el préstamo (pocas entidades ofrecen esta opción abiertamente) y para que te apliquen las condiciones que te interesan.

¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca?

Las tres operaciones que te permiten llevar a cabo una refinanciación hipotecaria funcionan de un modo distinto y, por lo tanto, no cuestan lo mismo. Para que te hagas una idea de cuánto puedes llegar a pagar por cada una, a continuación te mostramos cuáles son sus gastos:

  • Con una novación tendrás que pagar la comisión por novación que se indique en la escritura de tu hipoteca. Suele costar entre el 0% y el 1% sobre tu importe pendiente. Si el banco te pide tasar la vivienda, que es algo suelen hacer si se pide rebajar el interés o ampliar el capital, tendrás que pagar unos 300 euros por la tasación.

  • Con una subrogación deberás abonar unos 300 euros por la tasación de la vivienda, porque el banco al que quieras traspasar tu hipoteca te lo va a exigir. A tu banco actual tendrás que pagarle la comisión por subrogación que se indique en tu escritura hipotecaria, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre tu importe pendiente.

  • Con una hipoteca nueva te tocará pagar la tasación de tu vivienda (unos 300 euros), la comisión por amortización anticipada que tenga tu actual hipoteca, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente (su precio exacto aparece en la escritura), y los gastos asociados a su cancelación registral, que cuestan unos 1.000 euros de media.

Cómo conseguir la mejor refinanciación para tu hipoteca

Tras leer todo esto, seguramente te preguntarás cuál es la mejor manera de refinanciar tu hipoteca. Como has visto, contratar un préstamo nuevo te costará más dinero, porque la novación y la subrogación tienen menos gastos asociados.

Sin embargo, la operación más barata no tiene por qué ser la más adecuada. Por ejemplo, si lo que pretendes es cambiar la titularidad de tu hipoteca, la subrogación no te servirá. Y si tu banco no quiere negociarlo, no tendrás más remedio que contratar un préstamo hipotecario nuevo.

Nuestro consejo, por lo tanto, es que sigas este proceso:

  1. Valora qué operación te vendrá mejor en función de las condiciones que quieras modificar. Por ejemplo, si lo que quieres es rebajar tu interés, podrás refinanciar tu hipoteca de las tres maneras que hemos explicado.

  2. Habla primero con tu banco para ver si está dispuesto a aceptar el cambio de condiciones que pretendes conseguir. Es muy probable que lo rechace, pero no pierdes nada por intentarlo.

  3. Acude a otros bancos y pide una subrogación o una nueva hipoteca. En general, será la propia entidad la que te dirá si acepta subrogaciones o si prefiere conceder nuevos préstamos.

  4. Vuelve a hablar con tu banco cuando hayas conseguido ofertas de otras entidades. Es posible que las iguale o las mejore con una contraoferta si no te quiere perder como cliente.

  5. Compara todas las opciones y elige la que te salga más a cuenta, dependiendo de lo que te cueste el cambio y de las condiciones que consigas con la refinanciación.

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