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Te explicamos como refinanciar hipoteca para mejorar las condiciones del préstamo

¿En qué consiste la refinanciación de una hipoteca?

Refinanciar la hipoteca consiste en cambiar las condiciones actuales de un préstamo hipotecario por otras distintas, ya sea contratando una nueva hipoteca, con una subrogación o con un acuerdo con el mismo banco (novación). 

Cabe destacar que hay mucha gente que cambia las condiciones de su hipoteca. Según el Instituto Nacional de Estadística, durante el año 2021 se modificaron 271.092 hipotecas, lo que supone un crecimiento de casi el 180% respecto al 2020. Eso sí, en lo que llevamos de 2022 ha bajado el número de operaciones en un 36,1%, así que habrá que ver cómo evolucionan las refinanciaciones para lo que queda de año.

¿Qué puedo conseguir al refinanciar la hipoteca?

A continuación mostramos un listado de las finalidades para las que se suele renegociar la hipoteca:

  • Ampliar el capital de la hipoteca. Muchos clientes deciden refinanciar su hipoteca para aumentar el capital del préstamo, es decir, para conseguir un dinero extra para financiar un proyecto distinto (comprar un coche, pagar una reforma, etc.) o para liquidar otras deudas (contraídas con créditos o tarjetas, por ejemplo).

  • Ampliar o reducir el plazo. También es muy habitual modificar el período de amortización, ya sea para prolongarlo y así reducir las cuotas, o para recortarlo y pagar menos en total.

  • Cambiar el tipo de interés aplicado. Otra opción a nuestro alcance es refinanciar la hipoteca para mejorar el interés del producto. En estos casos, podemos tratar de reducir el tipo aplicado o podemos decantarnos por pasarnos del interés variable al fijo o viceversa.

  • Modificar cualquier otra cláusula. También podemos tratar de refinanciar la hipoteca para eliminar comisiones, reducir los requisitos de vinculación, cambiar a los titulares del préstamo o suprimir alguna cláusula abusiva, por ejemplo.

Si queremos realizar una novación (es decir, llegar a un acuerdo con nuestro propio banco), tendremos que contar con su aprobación, mientras que si optamos por una subrogación (trasladarnos a otra entidad), será necesario que tengamos un buen perfil para que otro banco nos presente una oferta.

¿Cómo puedo modificar un préstamo hipotecario?

Como ya hemos comentado, existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones. Por un lado, podemos intentar llegar a un nuevo acuerdo con nuestro banco actual, algo que se conoce como novación hipotecaria, mientras que por el otro, podemos tratar de trasladar el préstamo a una entidad distinta, una operación conocida como subrogación, o podemos pedir directamente un nuevo crédito hipotecario. Veamos en qué consiste exactamente cada opción:

  • Mediante una novación: con esta operación, podremos refinanciar la hipoteca pactando el cambio de condiciones con nuestra actual entidad. A diferencia de la subrogación, con una novación es posible modificar prácticamente cualquier cláusula, aunque no podremos realizar ningún cambio si nuestro banco no está de acuerdo con nuestra propuesta.

  • Mediante una subrogación: la subrogación consiste en trasladar la hipoteca a un banco distinto para mejorar sus condiciones. Con esta operación podemos modificar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación y el plazo, pero no podremos llevar a cabo una ampliación del capital o un cambio de titulares, por ejemplo.

  • Mediante una nueva hipoteca: también podemos suscribir un nuevo préstamo hipotecario con unas condiciones más ventajosas para cancelar el anterior. Eso sí, en este caso habrá que abonar los gastos de liquidación de la anterior hipoteca.

El proceso para refinanciar una hipoteca mediante una subrogación es más complejo que el que hay que seguir para realizar una novación. Por ello, desde HelpMyCash.com hemos elaborado la guía gratis Cómo subrogar tu hipoteca, en la que explicamos cómo se puede efectuar esta operación paso por paso. Para descargarla solo hay que facilitar el correo electrónico en el siguiente formulario y aceptar los términos y condiciones.

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¿Es posible renegociar la hipoteca para evitar un embargo?

. De hecho, tal y como afirma la Asociación Española de Banca, las entidades firmantes del Código de Buenas Prácticas Bancarias promulgado en 2012 están obligadas a renegociar la hipoteca de los clientes que no pueden pagarla y se encuentran dentro del umbral de exclusión social. En concreto, estas entidades tienen que seguir el protocolo que detallamos a continuación:

  1. Refinanciar la hipoteca para incluir un período de carencia de capital de cuatro años, durante el que solo se pagarán intereses. Además, tienen que alargar el plazo hasta los 40 años y aplicar un interés máximo de euríbor más 0,25%.

  2. Si esta solución es insuficiente, los bancos firmantes del código mencionado tienen que aplicar una quita que puede variar dependiendo de la situación del cliente.

  3. En caso de que el hipotecado siga sin poder abonar las cuotas, el siguiente paso será aplicar la dación en pago, es decir, la cancelación del préstamo a través de la entrega del inmueble.

Una vez aplicada la dación en pago, la familia puede permanecer en la vivienda durante un período de dos años prorrogables, en el que pagarán una renta de alquiler del 2,5% de la deuda restante.

Cambiar las condiciones de una hipoteca no es gratis

Refinanciar una hipoteca, ya sea a través de una novación, de una subrogación o de un nuevo crédito, es una operación que siempre tiene un coste. Habrá que pagar las posibles comisiones asociadas al proceso, la posible tasación de la vivienda, los gastos de escrituración e inscripción... 

Cabe destacar, eso sí, que varios bancos no nos cobrarán esas comisiones o asumirán gastos que, en principio, deberíamos pagar nosotros. Por ello, lo ideal es que negociemos con nuestra entidad y con otras financieras para ver qué nos proponen y que hagamos cuentas para averiguar cuál de las tres operaciones (novación, subrogación o nueva hipoteca) nos saldría más a cuenta.