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Te explicamos como refinanciar hipoteca para mejorar las condiciones del préstamo

¿En qué consiste la refinanciación de una hipoteca?

Refinanciar la hipoteca consiste en cambiar las condiciones actuales de un préstamo hipotecario por otras distintas, ya sea contratando una nueva hipoteca, con una subrogación o con un acuerdo con el mismo banco (novación). 

¿Qué puedo conseguir al refinanciar la hipoteca?

A continuación mostramos un listado de las finalidades para las que se suele renegociar la hipoteca:

  • Ampliar el capital. Muchos clientes deciden refinanciar su hipoteca para aumentar el capital del préstamo, es decir, para conseguir un dinero extra para financiar un proyecto distinto (comprar un coche, pagar una reforma, etc.) o para liquidar otras deudas (contraídas con créditos o tarjetas, por ejemplo).

  • Ampliar o reducir el plazo. También es muy habitual modificar el período de amortización, ya sea para prolongarlo y así reducir las cuotas, o para recortarlo y pagar menos en total.

  • Cambiar el tipo de interés aplicado. Otra opción a nuestro alcance es refinanciar la hipoteca para mejorar el interés del producto. En estos casos, podemos tratar de reducir el tipo aplicado o podemos decantarnos por pasarnos del interés variable al fijo o viceversa.

  • Modificar cualquier otra cláusula. También podemos tratar de refinanciar la hipoteca para eliminar comisiones, reducir los requisitos de vinculación, cambiar a los titulares del préstamo o suprimir alguna cláusula abusiva, por ejemplo.

Si queremos realizar una novación (es decir, llegar a un acuerdo con nuestro propio banco), tendremos que contar con su aprobación, mientras que si optamos por una subrogación (trasladarnos a otra entidad), será necesario que tengamos un buen perfil para que otro banco nos presente una oferta.

¿Cómo puedo modificar un préstamo hipotecario?

Como ya hemos comentado, existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones. Por un lado, podemos intentar llegar a un nuevo acuerdo con nuestro banco actual, algo que se conoce como novación hipotecaria, mientras que por el otro, podemos tratar de trasladar el préstamo a una entidad distinta, una operación conocida como subrogación, o podemos pedir directamente un nuevo crédito hipotecario. Veamos en qué consiste exactamente cada opción:

  • Mediante una novación: con esta operación, podremos refinanciar la hipoteca pactando el cambio de condiciones con nuestra actual entidad. A diferencia de la subrogación, con una novación es posible modificar prácticamente cualquier cláusula, aunque no podremos realizar ningún cambio si nuestro banco no está de acuerdo con nuestra propuesta.

  • Mediante una subrogación: la subrogación consiste en trasladar la hipoteca a un banco distinto para mejorar sus condiciones. Con esta operación podemos modificar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación y el plazo, pero no podremos llevar a cabo una ampliación del capital o un cambio de titulares, por ejemplo.

  • Mediante una nueva hipoteca: también podemos suscribir un nuevo préstamo hipotecario con unas condiciones más ventajosas para cancelar el anterior. Eso sí, en este caso habrá que abonar los gastos de liquidación de la anterior hipoteca.

El proceso para refinanciar una hipoteca mediante una subrogación es más complejo que el que hay que seguir para realizar una novación. Por ello, desde HelpMyCash.com hemos elaborado la guía gratis Cómo subrogar tu hipoteca, en la que explicamos cómo se puede efectuar esta operación paso por paso. Para descargarla solo hay que facilitar el correo electrónico en el siguiente formulario y aceptar los términos y condiciones.

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¿Es posible renegociar la hipoteca para evitar un embargo?

. De hecho, tal y como afirma la Asociación Española de Banca, las entidades firmantes del Código de Buenas Prácticas Bancarias promulgado en 2012 están obligadas a renegociar la hipoteca de los clientes que no pueden pagarla y se encuentran dentro del umbral de exclusión social. En concreto, estas entidades tienen que seguir el protocolo que detallamos a continuación:

  1. Refinanciar la hipoteca para incluir un período de carencia de capital de cuatro años, durante el que solo se pagarán intereses. Además, tienen que alargar el plazo hasta los 40 años y aplicar un interés máximo de euríbor más 0,25%.

  2. Si esta solución es insuficiente, los bancos firmantes del código mencionado tienen que aplicar una quita que puede variar dependiendo de la situación del cliente.

  3. En caso de que el hipotecado siga sin poder abonar las cuotas, el siguiente paso será aplicar la dación en pago, es decir, la cancelación del préstamo a través de la entrega del inmueble.

Una vez aplicada la dación en pago, la familia puede permanecer en la vivienda durante un período de dos años prorrogables, en el que pagarán una renta de alquiler del 2,5% de la deuda restante.

Cambiar las condiciones de una hipoteca no es gratis

Refinanciar una hipoteca, ya sea a través de una novación o de una subrogación, es una operación que siempre tiene un coste, pues el cambio realizado tendrá que formalizarse ante notario y escriturarse nuevamente en el Registro de la Propiedad. Por tanto, al modificar un préstamo hipotecario tendremos que pagar los gastos de notaría, gestoría y registro asociados a la operación, así como la tasación en caso de ampliar la hipoteca o cambiar de banco.

Pero la opción más cara, en la mayoría de los casos, será la de cancelar el crédito con una nueva hipoteca. En estos casos nos tocará pagar tanto la tasación de la vivienda como los gastos de cancelación de la "vieja" hipoteca, cuyo coste puede incluso superar los 1.000 euros. Por este motivo, lo mejor sería que primero intentaramos modificar la escritura mediante un acuerdo con nuestra entidad (novación) y, si eso no resultara, trasladar nuestra hipoteca a un banco distinto a través de una subrogación.

Además, es posible que el banco nos cobre una penalización adicional si así lo establece nuestro contrato. Si llegamos a un acuerdo con él, puede que nos aplique una comisión por novación, que suele ser de entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente. En cambio, si cambiamos de banco o cancelamos la hipoteca con un nuevo préstamo, nos podría cobrar una compensación por subrogación o por desistimiento, cuyo precio será el que se establezca en las escrituras originales.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué operaciones podemos llevar a cabo para refinanciar una hipoteca y qué aspectos de nuestro préstamo podemos modificar. Además, se le mostrará al usuario un listado con algunas de las mejores hipotecas para subrogación.

Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hola buenas! Me han concedido una hipoteca en Kutxabank, pero días antes de la firma los de la inmobiliaria me dicen que sus honorarios son 5000€, yo pensaba que serían 3000€ a lo sumo. Por lo que días antes de firmar me faltan 2000€ para cumplir con todas las partes. Por otra parte, tengo un préstamo personal preconcedido con mi actual banco. Mi pregunta es si solicitar este préstamo puede hacer que me cancelen la hipoteca o no afecta para nada? Muchas gracias de antemano! Ruego contesten tan rápido les sea posible ya que estoy en un callejón sin salida y tengo k tomar la decisión cuanto antes. Saludos!!!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Esteban. 

En realidad, para entonces ya sería demasiado tarde, probablemente. Antes de emitir la FEIN, el banco analizará tu situación económica, laboral y financiera, así que si esperas hasta después para pedir el préstamo, verá que no tienes suficientes ahorros para hacer frente a la compra y, seguramente rechazará tu solicitud. 

Por ello, lo ideal sería pedir ese préstamo unas dos o tres semanas antes de que el banco mande tu documentación a su Departamento de Riesgos. De este modo, tendrás el dinero en tu cuenta cuando la entidad analice tu perfil y, a la vez, ese crédito no aparecerá en la CIRBE. 

Ten en cuenta, eso sí, que si te dan el crédito y la hipoteca, pagarás dos cuotas. Por ello, te recomendamos que calcules si podrías pagar ambas mensualidades sin problemas. En ese sentido, aconsejamos que el importe conjunto de las cuotas no supere el 35% de lo que ingresas cada mes. 

Un saludo. 

Esteban
Esteban
hace 13 horas

Buenas tardes,
según un comentario anterior, entonces puedo pedir un préstamo personal cuando tenga el FEIN en mano?
Se que no es recomendable, pero necesito pedir el préstamo para poder completar la parte que me corresponde.
Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 semanas

HelpMyCash

Hola, Helper_505218796.

Efectivamente, sería más arriesgado. Sin embargo, para que el banco apruebe la solicitud, es necesario que sepa que tenemos los ahorros suficientes para pagar los gastos de compraventa más la parte de la compra que no se financiará. Por lo tanto, para demostrárselo, en general hay que pedir el préstamo antes para contar con ese dinero en la cuenta. 

Esperamos haberlo aclarado. 

Un saludo.

Helper_505218796
Helper_505218796
hace 3 semanas

Hola  buenas, 
Tengo la misma situación , necesito un préstamo personal para pagar parte de el IVA  no todo, de la nueva vivienda el día de la firma de la hipoteca 
No entiendo lo de pedir el préstamo 2- 3 semanas antes de mandar a riesgos, por el Cirbe, , no es mejor después de que lo vean una semana antes de la firma? Si pido 15 días antes de mandar a riegos no se corre más riegos que si lo pido días antes con fecha de firma? 
Gracias! 

Helper_505218796
Helper_505218796
hace 3 semanas

Hola Miguel, mi caso es muy parecido al resto que he leído
necesito una préstamo personal de 25.000€  para la gestión de la hipoteca ,y como tu comentas para no tener problema sería 2-3 semanas antes de mandar a riesgos, 
No he entiendo esta parte, pensé que sería al revés primero comprobar Cirbe y luego pedir prestamo , no lo entiendo , si se solicita antes ,aparece antes,no? Que pasa si pido el préstamo antes de la firma ya con fecha  cual es la diferencia me lo puedes explicar, 
 
Gracias y un saludo 

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Me ofrecen una hipoteca fija a la que al interés le suman el EURIBOR. En función del plazo, EURIBOR + 0,55 o EURIBOR +0,85. Es viable?!. No debería estar vinculada a ningún índice, correcto?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, MJ. 

Por definición, el interés de una hipoteca fija no está ligado a un índice de referencia como el euríbor. Por lo tanto, nos tememos que lo que te están ofreciendo es una hipoteca variable o una mixta. Es posible que esta tenga un interés fijo durante los primeros años, pero por lo que nos cuentas, tarde o temprano se te calculará el interés con el euríbor. 

Si lo que buscas son hipotecas fijas de verdad, puedes consultar aquí las mejores hipotecas a tipo fijo que se ofrecen actualmente. 

Un saludo. 

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Buenos días. 
Mi pareja tiene una hipoteca con su expareja, pero actualmente esta última lleva meses que ha dicho que no puede hacerse cargo de seguir pagando la mitad de la hipoteca, así que le ofrecimos quedarnos nosotros la casa a cambio de 3.000€ (dinero que le damos a ella, es un acuerdo mútuo)
Queremos saber que sería lo mejor para proceder, teniendo en cuenta que querríamos cambiar los titulares de la hipoteca y del piso (quitando a una parte y añadirme a mi).
También queremos mirar de cambiar de banco ya que actualmente se encuentra en Deutsche Bank y el trato al cliente es pésimo... 
Hemos leído desde compra - venta, subrogación, extinción de condominio, novación, etc, pero realmente no sabemos cual es la mejor opción para esta operación. Además, aproximadamente, ¿qué gastos tendría?
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Lidia. 

Si te parece bien, iremos por partes. 

Empezaremos por lo que hay que hacer para que tú asumas la parte de la propiedad de la ex de tu pareja. Para ello, tienes dos opciones: 

  • Que te venda su parte, en cuyo caso tendrás que pagar los gastos de compraventa correspondientes.

  • Que te done su parte, en cuyo caso tendrás que abonar el impuesto de donaciones que se cobre en tu comunidad autónoma. Puedes consultar cuál es en su página web. 

En paralelo, nos indicas que quieres pasar a ser cotitular de la hipoteca y, de paso, cambiarla de banco para mejorar tus condiciones. También tenéis dos opciones para llevarlo a cabo: 

  • Contratar una hipoteca nueva, a tu nombre y al de tu pareja, para liquidar la que tienen en común tu pareja y su ex. En este caso, tendréis que pagar estos gastos asociados a la cancelación de la hipoteca conjunta, además de unos 300 euros por la constitución del nuevo préstamo hipotecario (lo que cuesta la tasación).

  • Hacer una novación de hipoteca para sustituir a la ex de tu pareja como cotitular y, posteriormente, llevar a cabo una subrogación de acreedor para trasladar ese préstamo a otro banco y mejorarlo. En este caso, tendréis que pagar estos gastos de novación estas costas de subrogación

En general, lo más sencillo sería que te venda su parte y que contratéis una hipoteca nueva, pues os ahorraréis trámites. Ahora bien, nuestro consejo es que habléis con vuestro banco y con otros, preguntéis cuánto os cobrarían aproximadamente por cada operación y valoréis cuál os saldría más a cuenta. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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