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Te explicamos como refinanciar hipoteca para mejorar las condiciones del préstamo

¿Qué puedo conseguir al refinanciar la hipoteca?

Refinanciar la hipoteca consiste, básicamente, en modificar las condiciones actuales de un préstamo hipotecario por otras distintas, ya sea a través de un acuerdo con el mismo banco o con uno distinto. Por lo tanto, puede ser una opción conveniente si queremos cambiar cualquier cláusula para pagar menos al mes, modificar el tipo de interés aplicado o conseguir un dinero extra para cancelar otros créditos, por ejemplo.

A continuación mostramos un listado de las finalidades para las que se suele renegociar la hipoteca:

  • Ampliar el capital. Muchos clientes deciden refinanciar su hipoteca para aumentar el capital del préstamo, es decir, para conseguir un dinero extra para financiar un proyecto distinto (comprar un coche, pagar una reforma, etc.) o para liquidar otras deudas (contraídas con créditos o tarjetas, por ejemplo).

  • Ampliar o reducir el plazo. También es muy habitual modificar el período de amortización, ya sea para prolongarlo y así reducir las cuotas, o para recortarlo y pagar menos en total.

  • Cambiar el tipo de interés aplicado. Otra opción a nuestro alcance es refinanciar la hipoteca para mejorar el interés del producto. En estos casos, podemos tratar de reducir el tipo aplicado o podemos decantarnos por pasarnos del interés variable al fijo o viceversa.

  • Modificar cualquier otra cláusula. También podemos tratar de refinanciar la hipoteca para eliminar comisiones, reducir los requisitos de vinculación, cambiar a los titulares del préstamo o suprimir alguna cláusula abusiva, por ejemplo.

Eso sí, debemos tener presente que cambiar las condiciones de la hipoteca no siempre es fácil. Si queremos realizar una novación (es decir, llegar a un acuerdo con nuestro propio banco), tendremos que contar con su aprobación, mientras que si optamos por una subrogación (trasladarnos a otra entidad), será necesario que tengamos un buen perfil para que otro banco nos presente una oferta.

¿Cómo puedo modificar un préstamo hipotecario?

Como ya hemos comentado al inicio de esta misma página, existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones. Por un lado, podemos intentar llegar a un nuevo acuerdo con nuestro banco actual, algo que se conoce como novación hipotecaria, mientras que por el otro, podemos tratar de trasladar el préstamo a una entidad distinta, una operación conocida como subrogación, o podemos pedir directamente un nuevo crédito hipotecario. Veamos en qué consiste exactamente cada opción:

  • Mediante una novación: con esta operación, podremos refinanciar la hipoteca pactando el cambio de condiciones con nuestra actual entidad. A diferencia de la subrogación, con una novación es posible modificar prácticamente cualquier cláusula, aunque no podremos realizar ningún cambio si nuestro banco no está de acuerdo con nuestra propuesta.

  • Mediante una subrogación: la subrogación consiste en trasladar la hipoteca a un banco distinto para mejorar sus condiciones. Con esta operación podemos modificar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación y el plazo, pero no podremos llevar a cabo una ampliación del capital o un cambio de titulares, por ejemplo.

  • Mediante una cancelación: también podemos suscribir un nuevo préstamo hipotecario con unas condiciones más ventajosas para cancelar el anterior. Eso sí, en este caso habrá que abonar los gastos de liquidación de la anterior hipoteca.

El proceso para refinanciar una hipoteca mediante una subrogación es más complejo que el que hay que seguir para realizar una novación. Por ello, desde HelpMyCash.com hemos elaborado la guía gratis Cómo subrogar tu hipoteca, en la que explicamos cómo se puede efectuar esta operación paso por paso. Para descargarla solo hay que facilitar el correo electrónico en el siguiente formulario y aceptar los términos y condiciones.

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¿Es posible renegociar la hipoteca para evitar la ejecución?

. De hecho, tal y como afirma la Asociación Española de Banca, las entidades firmantes del Código de Buenas Prácticas Bancarias promulgado en 2012 están obligadas a renegociar la hipoteca de los clientes que no pueden pagarla y se encuentran dentro del umbral de exclusión social. En concreto, estas entidades tienen que seguir el protocolo que detallamos a continuación:

  1. Refinanciar la hipoteca para incluir un período de carencia de capital de cuatro años, durante el que solo se pagarán intereses. Además, tienen que alargar el plazo hasta los 40 años y aplicar un interés máximo de euríbor más 0,25%.

  2. Si esta solución es insuficiente, los bancos firmantes del código mencionado tienen que aplicar una quita que puede variar dependiendo de la situación del cliente.

  3. En caso de que el hipotecado siga sin poder abonar las cuotas, el siguiente paso será aplicar la dación en pago, es decir, la cancelación del préstamo a través de la entrega del inmueble.

Una vez aplicada la dación en pago, la familia puede permanecer en la vivienda durante un período de dos años prorrogables, en el que pagarán una renta de alquiler del 2,5% de la deuda restante.

Cambiar las condiciones de una hipoteca no es gratis

Refinanciar una hipoteca, ya sea a través de una novación o de una subrogación, es una operación que siempre tiene un coste, pues el cambio realizado tendrá que formalizarse ante notario y escriturarse nuevamente en el Registro de la Propiedad. Por tanto, al modificar un préstamo hipotecario tendremos que pagar los gastos de notaría, gestoría y registro asociados a la operación, así como la tasación en caso de ampliar la hipoteca o cambiar de banco.

Pero la opción más cara, en la mayoría de los casos, será la de cancelar el crédito con una nueva hipoteca. Como estaremos suscribiendo un contrato nuevo, en estos casos nos tocará pagar tanto la tasación de la vivienda como los gastos de cancelación de la "vieja" hipoteca, cuyo coste puede incluso superar los 1.000 euros. Por este motivo, lo mejor es que primero intentemos modificar la escritura mediante un acuerdo con nuestra entidad (novación) y, si eso no resulta, trasladar nuestra hipoteca a un banco distinto a través de una subrogación.

Además, es posible que el banco nos cobre una penalización adicional si así lo establece nuestro contrato. Si llegamos a un acuerdo con él, puede que nos aplique una comisión por novación, que suele ser de entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente. En cambio, si cambiamos de banco o cancelamos la hipoteca con un nuevo préstamo, nos podría cobrar una compensación por subrogación o por desistimiento, cuyo precio será el que se establezca en las escrituras originales.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué operaciones podemos llevar a cabo para refinanciar una hipoteca y qué aspectos de nuestro préstamo podemos modificar. Además, se le mostrará al usuario un listado con algunas de las mejores hipotecas para subrogación.

Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online en el que nuestros usuarios pueden encontrar toda la información sobre cientos de productos bancarios.

Aviso: todos nuestros servicios son gratuitos para el usuario. Los ingresos de HelpMyCash.com provienen exclusivamente de los productos que aparecen destacados y de la publicidad.

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Temas recientes del foro

Nabil2
Hipoteca 100% @Nabil2 - hace 2 días
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Quiero comprar una casa que cuesta 60mil euros soy suboficial del ejercito y quiero saber si me pueden dar el 100% de la hipoteca
Nabil2
Nabil2
hace 1 día

Muchas gracias por la respuesta.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Nabil2. 

Hay dos puntos que te dan más posibilidades de conseguir una hipoteca al 100%: eres funcionario y el importe que necesitas es relativamente bajo. Por ello, nuestro consejo es que contactes con varios bancos para ver cuál te podría prestar esos 60.000 euros. Recuerda, eso sí, que deberás tener ahorrado un 10% del coste de la vivienda para pagar los gastos de compraventa. 

En caso de que te pongan pegas, también puedes ponerte en contacto con un bróker hipotecario, que es un profesional que se encargará de buscar esa hipoteca por ti. Te podemos poner en contacto con varios de ellos si haces clic aquí (sin compromiso). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_607439960
Ayudas para hipoteca @Helper_607439960 - hace 2 días
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Buenos días. Os pongo en situación, quiero comprar la casa que tengo en alquiler junto con un garaje por 68000. Vivo con mi pareja ( no estamos casados ni somos pareja de hecho ) y un hijo en común. Tengo todo arreglado a falta de firmar prácticamente, pero al sólo trabajar yo me pusieron sólo en la hipoteca, con la idea de añadir a ella después sólo en la escritura, pero parece que tiene su complicación para hacerlo asi. Mi pregunta es teniendo yo 35 años cumplidos podría optar a la reducción del ITP (3'5% , vivo en Andalucía) y la ayuda del plan estatal de hasta 10800 euros? Existe alguna forma de incluirla a ella para poder optar a esas ayudas? O seria mejor añadirla a ella en la hipoteca desde el principio, por lo que tendrían que hacerme otra vez el estudio y volver algunos pasos atras? Muchas gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Si tu pareja es copropietaria de la vivienda y no aparece en la hipoteca, pueden generarse dos potenciales problemas. El primero, que el banco no quiera financiarte la operación, pues en caso de impago, técnicamente solo podría embargar tu mitad. Y el segundo, que Hacienda podría considerarlo una donación, como comentas, ya que con la hipoteca tu estarías "pagando" también su parte. 

Ambos problemas se resolverían si tu pareja también apareciera como cotitular de la hipoteca, aunque eso hará que se retrase un poco la operación porque se tendrá que analizar su perfil. Aunque esté en el paro, si va a ser la copropietaria de la vivienda, al banco le conviene que también sea titular de la hipoteca. Además, potencialmente podría encontrar trabajo, lo que reducirá el riesgo de la operación. 

Después hay otras fórmulas con las que también puede aparecer tu pareja como copropietaria de la vivienda: que lo sea solo de la vivienda y tratar de justificar ante Hacienda que no se trata de una donación (aunque el banco podría echar para atrás la operación), que aparezca en la hipoteca como hipotecante no deudora para que el banco pueda embargar también su parte si no se pagan las cuotas... De todos modos, la más sencilla es la que te hemos explicado. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_607439960
Helper_607439960
hace 1 día

Muchas gracias por la respuesta. Después de buscar información por varios sitios, parece que en Andalucía sólo existen ayudas para el alquiler, sino me he informado mal. Alguien sabría explicarme un poco como podría poner a mi pareja de propietaria sin estar vinculada a la hipoteca? Si tendría costes extras y tal, ya que me explicaron que podria ser considerado donación. Gracias de nuevo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_607439960.

Lamentablemente, tanto la bonificación del ITP como las ayudas del plan estatal van dirigidas a personas con menos de 35 años, así que como ya has alcanzado esa edad, no puedes beneficiarte de ellas. En las normativas, sin embargo, no se especifica qué ocurre si uno de los compradores o uno de los hipotecados sí cumple ese requisito. Por ello, nuestro consejo es que te pongas en contacto con la administración y preguntes si tu pareja sí podría acogerse a estas ayudas. 

Un saludo. 

Sam
Porcentaje de hipoteca a aportar @Sam - hace 2 días
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Buenos días,tengo entendido que los bancos para conceder una hipoteca suelen pedir que se aporte un 20% del precio de la vivienda más luego otro 10% de los gastos de compra. Mi duda es,si el vendedor y yo hiciésemos un contrato de alquiler con derecho a compra por valor de por ejemplo 140.000€,y después de por ejemplo 4 años pagando cuotas de alquiler ya estuviese cubierto ese 20% de 140.000€,¿el banco ya entendería que ese 20% está cubierto y por tanto solo quedaría abonar los gastos de compra, o el 20% se calcularía en lo que aún queda por pagar tras esos 4 años de alquiler?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Sam. 

En estos casos, ese 20% ya se consideraría cubierto, así que podrías pedir una hipoteca que cubriera toda la parte restante. Ahora bien, ten en cuenta que se haría una tasación sobre el inmueble y que si el valor tasado fuera menor que el de compra, quizás no te financiarían todo ese porcentaje. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

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