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Te explicamos como refinanciar hipoteca para mejorar las condiciones del préstamo

¿En qué consiste la refinanciación de una hipoteca?

Refinanciar la hipoteca consiste en cambiar las condiciones actuales de un préstamo hipotecario por otras distintas, ya sea contratando una nueva hipoteca, con una subrogación o con un acuerdo con el mismo banco (novación). 

¿Qué puedo conseguir al refinanciar la hipoteca?

A continuación mostramos un listado de las finalidades para las que se suele renegociar la hipoteca:

  • Ampliar el capital. Muchos clientes deciden refinanciar su hipoteca para aumentar el capital del préstamo, es decir, para conseguir un dinero extra para financiar un proyecto distinto (comprar un coche, pagar una reforma, etc.) o para liquidar otras deudas (contraídas con créditos o tarjetas, por ejemplo).

  • Ampliar o reducir el plazo. También es muy habitual modificar el período de amortización, ya sea para prolongarlo y así reducir las cuotas, o para recortarlo y pagar menos en total.

  • Cambiar el tipo de interés aplicado. Otra opción a nuestro alcance es refinanciar la hipoteca para mejorar el interés del producto. En estos casos, podemos tratar de reducir el tipo aplicado o podemos decantarnos por pasarnos del interés variable al fijo o viceversa.

  • Modificar cualquier otra cláusula. También podemos tratar de refinanciar la hipoteca para eliminar comisiones, reducir los requisitos de vinculación, cambiar a los titulares del préstamo o suprimir alguna cláusula abusiva, por ejemplo.

Si queremos realizar una novación (es decir, llegar a un acuerdo con nuestro propio banco), tendremos que contar con su aprobación, mientras que si optamos por una subrogación (trasladarnos a otra entidad), será necesario que tengamos un buen perfil para que otro banco nos presente una oferta.

¿Cómo puedo modificar un préstamo hipotecario?

Como ya hemos comentado, existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones. Por un lado, podemos intentar llegar a un nuevo acuerdo con nuestro banco actual, algo que se conoce como novación hipotecaria, mientras que por el otro, podemos tratar de trasladar el préstamo a una entidad distinta, una operación conocida como subrogación, o podemos pedir directamente un nuevo crédito hipotecario. Veamos en qué consiste exactamente cada opción:

  • Mediante una novación: con esta operación, podremos refinanciar la hipoteca pactando el cambio de condiciones con nuestra actual entidad. A diferencia de la subrogación, con una novación es posible modificar prácticamente cualquier cláusula, aunque no podremos realizar ningún cambio si nuestro banco no está de acuerdo con nuestra propuesta.

  • Mediante una subrogación: la subrogación consiste en trasladar la hipoteca a un banco distinto para mejorar sus condiciones. Con esta operación podemos modificar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación y el plazo, pero no podremos llevar a cabo una ampliación del capital o un cambio de titulares, por ejemplo.

  • Mediante una nueva hipoteca: también podemos suscribir un nuevo préstamo hipotecario con unas condiciones más ventajosas para cancelar el anterior. Eso sí, en este caso habrá que abonar los gastos de liquidación de la anterior hipoteca.

El proceso para refinanciar una hipoteca mediante una subrogación es más complejo que el que hay que seguir para realizar una novación. Por ello, desde HelpMyCash.com hemos elaborado la guía gratis Cómo subrogar tu hipoteca, en la que explicamos cómo se puede efectuar esta operación paso por paso. Para descargarla solo hay que facilitar el correo electrónico en el siguiente formulario y aceptar los términos y condiciones.

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¿Es posible renegociar la hipoteca para evitar un embargo?

. De hecho, tal y como afirma la Asociación Española de Banca, las entidades firmantes del Código de Buenas Prácticas Bancarias promulgado en 2012 están obligadas a renegociar la hipoteca de los clientes que no pueden pagarla y se encuentran dentro del umbral de exclusión social. En concreto, estas entidades tienen que seguir el protocolo que detallamos a continuación:

  1. Refinanciar la hipoteca para incluir un período de carencia de capital de cuatro años, durante el que solo se pagarán intereses. Además, tienen que alargar el plazo hasta los 40 años y aplicar un interés máximo de euríbor más 0,25%.

  2. Si esta solución es insuficiente, los bancos firmantes del código mencionado tienen que aplicar una quita que puede variar dependiendo de la situación del cliente.

  3. En caso de que el hipotecado siga sin poder abonar las cuotas, el siguiente paso será aplicar la dación en pago, es decir, la cancelación del préstamo a través de la entrega del inmueble.

Una vez aplicada la dación en pago, la familia puede permanecer en la vivienda durante un período de dos años prorrogables, en el que pagarán una renta de alquiler del 2,5% de la deuda restante.

Cambiar las condiciones de una hipoteca no es gratis

Refinanciar una hipoteca, ya sea a través de una novación o de una subrogación, es una operación que siempre tiene un coste, pues el cambio realizado tendrá que formalizarse ante notario y escriturarse nuevamente en el Registro de la Propiedad. Por tanto, al modificar un préstamo hipotecario tendremos que pagar los gastos de notaría, gestoría y registro asociados a la operación, así como la tasación en caso de ampliar la hipoteca o cambiar de banco.

Pero la opción más cara, en la mayoría de los casos, será la de cancelar el crédito con una nueva hipoteca. En estos casos nos tocará pagar tanto la tasación de la vivienda como los gastos de cancelación de la "vieja" hipoteca, cuyo coste puede incluso superar los 1.000 euros. Por este motivo, lo mejor sería que primero intentaramos modificar la escritura mediante un acuerdo con nuestra entidad (novación) y, si eso no resultara, trasladar nuestra hipoteca a un banco distinto a través de una subrogación.

Además, es posible que el banco nos cobre una penalización adicional si así lo establece nuestro contrato. Si llegamos a un acuerdo con él, puede que nos aplique una comisión por novación, que suele ser de entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente. En cambio, si cambiamos de banco o cancelamos la hipoteca con un nuevo préstamo, nos podría cobrar una compensación por subrogación o por desistimiento, cuyo precio será el que se establezca en las escrituras originales.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué operaciones podemos llevar a cabo para refinanciar una hipoteca y qué aspectos de nuestro préstamo podemos modificar. Además, se le mostrará al usuario un listado con algunas de las mejores hipotecas para subrogación.

Metodología: todos los datos que aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Huyendo
Ley segunda oportunidad @Huyendo - hace 2 días
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alguien puede informar y aconsejar? Gracias. 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, virginia. 

Lamentamos mucho tu situación. Dado que se trata de un caso muy complejo y no somos asesores jurídicos, nuestro consejo es que se lo preguntes directamente a un notario (el que te haya tramitado la cesión de la vivienda). Este te podrá decir, gratuitamente, cómo te pueden afectar las deudas de tu marido. 

Un saludo.

virginia salas arrogante
virginia salas arrogante
hace 2 días

hola, tras leerme todas las cuestiones y respuestas de las personas expertas, no he encontrado respuesta  a mi caso: mi marido  yo nos estamos divorciando (bienes gananciales), él me ha cedido la parte de la casa para inscribirla a mi nombre en al registro (vivimos allí, mi hija de 13 años y yo) y estoy viendo la posibilidad con el banco de poner la hipoteca (llevamos 2 años pagando y quedan 112.000 €) sólo a mi nombre, estamos pagando un crédito de 40.000, que él pidió sin mi consentimiento, pero que asumí  con él, tras esto se embarco sin mi conocimiento en otra serie de créditos y tarjetas que desconocí hasta el momento de nuestra separación, algunas asociadas a la cuenta común. ahora él está iniciando los trámites para acogerse a la ley de la segunda oportunidad, mi pregunta es ¿podría perder mi casa? ¿podrían intervenirme mi nómina?¿tendría que dejar de pasar a nuestra hija la pensión?, él dice que su abogado le ha dicho que yo no correría ningún riesgo, ¿es esto cierto?, he consultado a 3 expertos y cada uno me dice una cosa, desde que lo perderé todo, hasta que si no me acojo y en la situación de única propietaria, de la casa , esta no me la quitarían pero me intervendrían la nómina sus acreedores, y me embargarían la casa aunque no se llegase a ejecutar, en el banco aunque no saben mucho del tema me han dicho que la casa es suya (del banco) y hasta que no termine la hipoteca no pueden quitármela siempre que siga pagándola, por favor necesito respuestas ¿no sé a quién creer?, no sé si debo divorciarme antes o después de que él inicie el trámite. ni si debo contemplar algo en el proceso de divorcio para no salir perjudicada. sus deudas contando con los 40.000 que yo no podría asumir al quedarme sola con la hipoteca, creo que pueden ascender a unos 70.000 €, la pensión que me está pasando por la niña es de 350 € y el cobra una pensión de 2000 €. gracias por el foro. un saludo

virginia salas arrogante
virginia salas arrogante
hace 2 días

si

Alvaro
Alvaro
hace 4 días


citando a Imanol Fernandez
Hola,
tengo una deuda de 85.000 euros con varios prestamistas. Llevo un mes con esto de la ley de la segunda oportunidad y no hacen mas que...
En mi familia llevamos desde julio, te llegaran cartas, llamadas, etc durante bastante tiempo, pero una vez firmado con el notario tienes un tiempo en el que estaras mas o menos tranquilo, de ahi pasará al juzgado y ya resolvera el juez. A nosotros nos tienen esperando para que dicten auto de concurso desde marzo y teoricamente tardan entre 24-48h y llevamos ya casi tres meses por lo que se va a dar un impulso procesal  para que sea el letrado de la admin. de justicia quien actue de oficio. Es largo el proceso, vas a pensar en desistir, te vas a agobiar y pasarlo mal, pero merece la pena y te meterán en ASNEF o RAI y llamarán y llamarán, te amenazaran con enviarte a juicio y demas, pero una vez firmado (empezamos en julio y firmamos con notario en noviembre) puedes estar mas tranquilo. Tambien te digo que la justicia va despacio, pero para todos es decir que si no has firmado y te intentan meter en juicio, va para largo y antes firmarás. En cuanto a mediador y demas, nosotros no hemos tenido mediador ni tenemos administrador y al procurador le dimos hace una semana el poder, somos optimistas aunque estemos cansados y estemos con un embargo de cuenta por hacienda, salimos adelante como podemos y sabemos que al final saldrá bien.
Animo, paciencia, muuuuuuuuuuuuuuuucha paciencia y de verdad que si la situación eran insalvable como me imagino que es la tuya, es la única solución. Lucha y sigue

Imanol Fernandez
Imanol Fernandez
hace 4 días

Hola,
tengo una deuda de 85.000 euros con varios prestamistas. Llevo un mes con esto de la ley de la segunda oportunidad y no hacen mas que llamarme y llamarme, estoy un poco nervioso porque me han dicho que deje de pagar, pero claro, todas me reclaman el dinero, y estoy muy nervioso, y eso que acaba de empezar, no se si hay algún momento en el que todo esto desiste, o si me van a demandar, o todo eso, porque todavía no he firmado con la notaría, y por lo que veo esto se puede retrasar mucho, y ya no puedo ni dormir ni nada, me gustaría conocer a alguien que haya pasado por todo esto, y si es verdad todo, y cuanto tarda. Porque he entrado con debify, y me ponen muy mal lo de conseguir un mediador, y que todo esto llegue a un año, año y medio no se si lo voy a poder soportar, me siento muy muy agobiado. No se si puedo dejar mi numero por si alguien esta igual, para ver como va todo el proceso y eso, me surgen muchas pero que muchas dudas. Me imagino que ahora empezaran a llegar cartas, demandas por impagos y todo ese tipo de cosas no? Mi numero es el ****

ALBERTO IBAÑEZ
sacar cotitular de una hipoteca @ALBERTO IBAÑEZ - hace 2 días
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hola , lo primero aun no estoy dado de alta en el foro asi que no se si podre preguntaros ,compramos mi ex y yo una casa en 2007 y en el préstamo hipotecario estamos los dos pero en la escritura solo yo. mi pregunta es ¿me puede afectar a mi en que ella me quite la casa? y como la puedo sacar de allí, ya que ella no quiere saber nada de la casa y hace ya unos 7 años que yo me hice cargo de todos los gastos aunque ella figure como cotitular en la cuenta del banco y no realice ningun ingreso gracias
ALBERTO IBAÑEZ
ALBERTO IBAÑEZ
hace 1 día

Muchas gracias por la rapidez de la respuesta, en efecto no estamos casados y no tenemos hijos, pero temo que ella quiera sacar algo y me presione con volver a vivir en el piso para conseguir algo,  no se si le podría prohibir la entrada al piso pues hace ya unos 7 años que lo abandono, en todo caso consultare la posibilidad de la novación con el banco a ver que condiciones me ponen,
Nuevamente gracias por la información y la ayuda, un saludo a todos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, ALBERTO IBAÑEZ. 

Si estabais casados en gananciales y ambos pagabais las cuotas, a tu ex le corresponde, en teoría, la parte proporcional a lo que haya pagado por la vivienda, siempre que se tratara de vuestra residencia familiar. En ese caso, entendemos que podría tener derecho a reclamar el pago de una contraprestación si te quedas tú la vivienda, aunque te aconsejamos consultarlo con un notario para asegurarte. 

En cambio, si no estabais casados o lo estabais en régimen de separación de bienes, la vivienda seguirá siendo tuya al 100%. 

En cualquier caso, si no tenéis hijos en común, ella no te podrá quitar la casa. Y si los tenéis, un juez podría adjudicarle el uso de la vivienda si la custodia es suya, aunque esta seguiría siendo de tu propiedad. 

Nos comentas, de todos modos, que tu expareja no quiere saber nada de la casa, así que consideramos que no deberías tener demasiadas complicaciones legales. Para quitarla de la hipoteca, puedes llevar a cabo una novación de la hipoteca, es decir, pactar con el banco para que acepte eliminar su titularidad. Si tu banco no lo acepta, la otra opción es contratar una nueva hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tenéis en común. 

Un saludo. 

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Hace 6 años compramos mi ex y yo una casa y en el prestamo hipotecario estamos los dos pero en la escritura solo yo. mi pregunta es me puede afectar a mi en que ella me quite la casa? y como la puedo sacar de alli? gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_1002709821.

Al no ser expertos en temas legales, desconocemos por qué no se puede hacer una donación en tu caso. Nuestro consejo es que se lo preguntes directamente al notario, que podrá prestarte un mejor asesoramiento legal. 

Un saludo. 

Helper_1002709821
Helper_1002709821
hace 2 días

Gracias, pero me dice el notario que no se puede hacer una donación porque ella está como deudora, no entiendo por qué?
saludos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Helper_1002709821.

Para liberar a tu madre de la carga y quedarte tú con el piso deberíais hacer lo siguiente: 

  • Que tu madre te done o te venda el piso.

  • Que pactéis una novación con el banco para que libere a tu madre de la deuda (y te deje a ti como único titular de la hipoteca) o que contrates una hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tienes con tu madre. 

Ahora bien, tu situación presenta un problema importante: el importe pendiente de la hipoteca es mayor que el valor del piso (probablemente se compró durante el pico de precios de la primera década de los 2000). Esto provocará, probablemente, que vuestro banco no acepte la novación y que ninguna otra entidad quiera darte la hipoteca (se suele financiar hasta el 80% del valor del piso, que en tu caso sería insuficiente). Para conseguir la aprobación, necesitarás presentar garantías extra de pago como avalistas, otras propiedades sin cargas que puedas hipotecar...

Un saludo. 

Helper_1002709821
Helper_1002709821
hace 3 días

Hola, tengo una situación bastante rara, y no sé cómo solventarla, por favor a ver si me puede ayudar, resulta que soy deudor de una hipoteca junto con mi madre, pero el piso es sólo de ella, queremos liberar a mi madre de esa carga y quedarme yo con el piso y luego negociar con el banco una novacion de las escrituras, pero cómo hacerlo? El piso tiene una hipoteca de 95.000€ y no vale ni 40.000€ Gracias!!

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Gracias por responder. Al ser cotitular de la hipoteca, técnicamente también tenías la obligación de pagar las cuotas. Ahora bien, como no eres copropietario de la vivienda, lo que has estado haciendo durante todo este tiempo ha sido donar dinero a tu expareja, pues has estado pagando por una vivienda que no es tuya. 

Por lo que nos cuentas, entendemos que residiste en esa vivienda hasta la separación. Por ello, lo justo sería reclamar lo siguiente: 

  • Que tu expareja elimine tu cotitularidad de la hipoteca. Puede hacerlo a través de una novación hipotecaria o contratando una nueva hipoteca solo a su nombre para cancelar la que tenéis en común. 

  • Que te devuelva, al menos, la parte que le hayas pagado a ella mientras ha estado desempleada. En cuanto a la parte restante, dado que has estado residiendo en esa vivienda, es difícil que puedas recuperarla. De todos modos, te aconsejamos consultarlo con uno o varios abogados, que te podrán ofrecer un mejor asesoramiento legal.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

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