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hipoteca variable

¿Cómo son exactamente las hipotecas variables?

Un préstamo hipotecario es el crédito que nos puede conceder un banco para la compra de un inmueble y dentro de estos, podemos encontrar el grupo de las hipotecas variables. Su nombre proviene de la manera en la manera en la que se estructura su tipo de interés, el precio de la hipoteca.

Si pasamos por delante de las cristaleras de los bancos nos podremos encontrar con la fórmula de "euríbor + 1 %", por ejemplo. En este caso, el 1 % sería lo que denominamos diferencial, que se suma al euríbor, que es un índice de referencia cuya cotización se actualiza diariamente.

Es decir, una hipoteca a interés variable es un préstamo hipotecario que referencia su precio respecto a un índice cotizado.

¿Qué es una revisión de hipoteca?

Estos préstamos están ligados a un índice que fluctúa mensualmente, así que el banco revisa el contrato cada cierto tiempo para mantener el tipo de interés actualizado. Cuando llega el día de la revisión, la entidad suma el valor del diferencial más el del índice de referencia indicado en el contrato hipotecario, de tal modo que se aplica un nuevo interés y se recalculan las mensualidades que habrá que pagar hasta la revisión siguiente.

Estas revisiones pueden tener una periodicidad que va desde los 3 meses, hasta los 2 años o incluso 5 años. Este último tipo de revisión puede influir en algunas características de nuestra hipoteca, como veremos más adelante.

Tipos de índices de referencia

A pesar de que el euríbor sea el principal índice de referencia hipotecario usado en nuestro país, existen otros valores a los que se puede ligar nuestro préstamo. Resulta conveniente conocer en qué se basa cada uno, así como su evolución histórica, antes de firmar nuestra hipoteca variable:

  • Euríbor: es el tipo de interés obtenido por la media simple del precio al que los bancos se prestan dinero entre sí.

  • IRPH: es la media simple del tipo de interés de las hipotecas para compra de vivienda de plazo igual o superior a tres años, firmadas o renovadas durante un mes. Es un índice considerado por muchos como abusivo, dada la facilidad para su manipulación.

  • Divisas: las hipotecas variables pueden tomar como referencia la cotización de una moneda extranjera. Es lo que se conoce como hipoteca multidivisa, unas hipotecas que entrañan un gran riesgo debido a las elevadas posibilidades de fluctuación de las monedas, algo que podría encarecer exageradamente la cuota mensual.

  • IRS: del inglés Interest Rate Swap o permuta de intereses, a cinco años. Se trata de la media mensual de los tipos Mid Spot del tipo anual para swap de intereses, para operaciones en euros y con vencimiento a cinco años. Él uso de este índice da lugar a revisiones cada 5 años. Muy poco extendido en nuestro país.

  • Mibor: ya en desuso, sólo se encuentra en las hipotecas creadas antes del 1 de enero de 2000 y que consiste en la media simple de los tipos de interés diario del mercado de depósitos interbancarios de las operaciones a plazo de un año.

Qué otros tipos de hipoteca existen

A pesar de que las hipotecas variables representen el grueso principal de los préstamos hipotecarios españoles, también existen otros tipos de hipoteca en función de cómo se estructura su interés:

  • Hipotecas a interés fijo: reciben este nombre porque no referencian su interés a ningún índice, sino que establecen un tipo que se mantendrá durante la vida del préstamo.

  • Hipoteca mixtason una mezcla entre una hipoteca fija y otra variable. Durante un primer periodo que puede variar entre 3 y 20 años (dependiendo de nuestra elección y del propio plazo del crédito), aplican un interés fijo. Una vez acabada esta primera parte, el interés será la suma de un índice de referencia más un diferencial.

  • Hipoteca combinada: el tipo más reciente. En este caso, se nos aplica la fórmula de las hipotecas variables y de las fijas al mismo tiempo, dando lugar a una sola cuota.

¿Es mejor una hipoteca variable o una fija?

Cuando el euríbor se desplomó hasta caer en valores negativos, las entidades decidieron potenciar sus hipotecas fijas para aumentar sus márgenes de beneficios. Estos préstamos hipotecarios tenían muy poca demanda hasta entonces, ya que su interés era mucho más alto que el de los variables. Sin embargo, durante los dos últimos años, estos productos se han abaratado mucho, algo que ha animado a muchos consumidores a decantarse por el tipo fijo.

Eso sí, antes de dejarse seducir por la idea de una hipoteca fija, hay que tener claro los siguientes puntos:

  • La hipoteca fija nos protege de las subidas del euríbor, aunque también nos impide ahorrar en contextos de tipos bajos, como el actual.

  • Las hipotecas fijas aplican la comisión por riesgo de tipo de interés, una comisión que nos cobrarán si realizamos amortizaciones totales o parciales y subrogaciones y que, además, se suma a la correspondiente comisión por amortización, cancelación anticipada o subrogación, si las hubiera.

Por lo tanto, si tenemos en mente realizar amortizaciones en el futuro, nuestra mejor apuesta será por una hipoteca variable. Sin embargo, si prevemos que a medio plazo el euríbor aumentará considerablemente su cotización, una hipoteca fija nos servirá para protegernos y ahorrar.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha creado con el objetivo de explicar las características y el funcionamiento de una hipoteca variable, así como mostrar algunas de las mejores del momento.

Fuente: la información que contiene esta página proviene de las entidades bancarias y de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

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Temas recientes del foro

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Mi pareja y yo queremos adquirir una vivienda. Yo soy interina y gano 2400 al mes. Mi pareja gana la misma cantidad, aunque actualmente no tiene trabajo fijo (encadena distintos contratos de suplencia por bajas, de varios meses). Además, actualmente ganamos unos 1000 euros extra de actividad por cuenta propia. Disponemos de pocos ahorros (unos 40.000 euros), no tenemos otros préstamos, ni hijos a nuestro cargo. Nos gustaría adquirir una vivienda en Madrid, cerca de donde vivimos actualmente (de alquiler) y hemos visto que el precio de lo que necesitamos es 300.000-400.000 eurosCreeis que nos concederian una hipoteca? Sería razonable esperar a que mi pareja encuentre trabajo fijo, y continuar ahorrando hasta entonces? ( eso implicaría seguir gastando mensualmente 1000 euros de alquiler, y que el precio de la vivienda sigue subiendo...)Gracias.
Agar
Hipoteca 100% + Gastos @Agar - hace 1 día
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Hola. Quería saber si actualmente existe algun banco que ofrezca hipoteca 100% + los gastos. Ya que el dinero ahorrado lo queremos guardar para hacer reformas.Saludos
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Agar.

Actualmente no hay bancos que concedan abiertamente hipotecas 100 y menos incluyendo los gastos. Son productos con un alto riesgo que solo se conceden en casos muy específicos. Si tenéis un buen perfil con altos ingresos y con ahorros podríais preguntar en varias entidades para ver qué os pueden ofrecer, pero como os comentamos es complicado y poco recomendable firmar uno de estos productos.

Un saludo.

Helper_707514293
Pedir una hipoteca fija a 20 o a 30 años @Helper_707514293 - hace 1 día
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Buenas tardes. Os cuento mi caso: quiero contratar una hipoteca fija y mi banco (Bankia) me da dos opciones: o a 20 años con un interés del 2,25 o a 30 años con un interés al 2,75, en los dos casos no me cobra comisiones y me bonifica por domiciliar nómina. La diferencia entre el interés a 20 y a 30 años es grande, pero la verdad es que a 20 se me va un poco la cuota (más o menos me quitaría el 30% de la nómina, que no es poco). Así que qué me recomendáis? Me la pido a 20 para pagar menos a largo plazo o mejor me la pido a 30 para pagar menos cada mes? Si hay hipotecas fijas mejores os agradecería que me dijerais cuáles, para comparar. Gracias.
Eva Andrés
Eva Andrés
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_707514293.

En este caso al ser una hipoteca fija en la que el interés no va a variar puedes escoger el plazo a 30 años e ir un poco más desahogado cada mes aunque debes tener claro que pagarás más intereses. Además, al ser una hipoteca que no te cobra comisión de ningún tipo, puedes ir ahorrando cada mes y más adelante hacer una amortización para acortar plazo para acabar de pagar antes y abonar menos intereses.

De todas formas el Banco de España recomienda que las deudas financieras (incluyendo otros préstamos además de la hipoteca...) no superen el 35% de los ingresos y en tu caso estás al 30%, por lo que no sería una mala opción pedir una hipoteca a 20 años.

Si quieres conocer otras ofertas de hipotecas fijas puedes acceder a nuestro ranking de mejores hipotecas de julio de 2018 y comparar cual es la más recomendable para ti. Te recomendamos que antes de decidir pidas información personalizada en al menos tres entidades.

Un saludo.

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