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Conoce las ventajas de una hipoteca variable

¿Cómo son exactamente las hipotecas variables?

Un préstamo hipotecario es el crédito que nos puede conceder un banco para la compra de un inmueble y dentro de estos, podemos encontrar el grupo de las hipotecas variables. Su nombre proviene de la manera en la manera en la que se estructura su tipo de interés, el precio de la hipoteca.

Si pasamos por delante de las cristaleras de los bancos nos podremos encontrar con la fórmula de "euríbor + 1%", por ejemplo. En este caso, el 1% sería lo que denominamos diferencial, que se suma al euríbor, que es un índice de referencia cuya cotización se actualiza diariamente.

Es decir, una hipoteca a interés variable es un préstamo hipotecario que referencia su precio respecto a un índice cotizado.

¿Qué es una revisión de hipoteca?

Estos préstamos están ligados a un índice que fluctúa mensualmente, así que el banco revisa el contrato cada cierto tiempo para mantener el tipo de interés actualizado. Cuando llega el día de la revisión, la entidad suma el valor del diferencial más el del índice de referencia indicado en el contrato hipotecario, de tal modo que se aplica un nuevo interés y se recalculan las mensualidades que habrá que pagar hasta la revisión siguiente.

Estas revisiones pueden tener una periodicidad que va desde los 3 meses, hasta los 2 años o incluso 5 años. Este último tipo de revisión puede influir en algunas características de nuestra hipoteca, como veremos más adelante.

Tipos de índices de referencia

A pesar de que el euríbor sea el principal índice de referencia hipotecario usado en nuestro país, existen otros valores a los que se puede ligar nuestro préstamo. Resulta conveniente conocer en qué se basa cada uno, así como su evolución histórica, antes de firmar nuestra hipoteca variable:

  • Euríbor: es el tipo de interés obtenido por la media simple del precio al que los bancos se prestan dinero entre sí.

  • IRPH: es la media simple del tipo de interés de las hipotecas para compra de vivienda de plazo igual o superior a tres años, firmadas o renovadas durante un mes. Es un índice considerado por muchos como abusivo, dada la facilidad para su manipulación.

  • Divisas: las hipotecas variables pueden tomar como referencia la cotización de una moneda extranjera. Es lo que se conoce como hipoteca multidivisa, unas hipotecas que entrañan un gran riesgo debido a las elevadas posibilidades de fluctuación de las monedas, algo que podría encarecer exageradamente la cuota mensual.

  • IRS: del inglés Interest Rate Swap o permuta de intereses, a cinco años. Se trata de la media mensual de los tipos Mid Spot del tipo anual para swap de intereses, para operaciones en euros y con vencimiento a cinco años. Él uso de este índice da lugar a revisiones cada 5 años. Muy poco extendido en nuestro país.

  • Mibor: ya en desuso, sólo se encuentra en las hipotecas creadas antes del 1 de enero de 2000 y que consiste en la media simple de los tipos de interés diario del mercado de depósitos interbancarios de las operaciones a plazo de un año.

Qué otros tipos de hipoteca existen

A pesar de que las hipotecas variables representen el grueso principal de los préstamos hipotecarios españoles, también existen otros tipos de hipoteca en función de cómo se estructura su interés:

  • Hipotecas a interés fijo: reciben este nombre porque no referencian su interés a ningún índice, sino que establecen un tipo que se mantendrá durante la vida del préstamo.

  • Hipoteca mixtason una mezcla entre una hipoteca fija y otra variable. Durante un primer periodo que puede variar entre 3 y 20 años (dependiendo de nuestra elección y del propio plazo del crédito), aplican un interés fijo. Una vez acabada esta primera parte, el interés será la suma de un índice de referencia más un diferencial.

  • Hipoteca combinada: el tipo más reciente. En este caso, se nos aplica la fórmula de las hipotecas variables y de las fijas al mismo tiempo, dando lugar a una sola cuota.

¿Es mejor una hipoteca variable o una fija?

Cuando el euríbor se desplomó hasta caer en valores negativos, las entidades decidieron potenciar sus hipotecas fijas para aumentar sus márgenes de beneficios. Estos préstamos hipotecarios tenían muy poca demanda hasta entonces, ya que su interés era mucho más alto que el de los variables. Sin embargo, durante los dos últimos años, estos productos se han abaratado mucho, algo que ha animado a muchos consumidores a decantarse por el tipo fijo.

Eso sí, antes de dejarse seducir por la idea de una hipoteca fija, hay que tener claro los siguientes puntos:

  • La hipoteca fija nos protege de las subidas del euríbor, aunque también nos impide ahorrar en contextos de tipos bajos, como el actual.

  • Las hipotecas fijas aplican la comisión por riesgo de tipo de interés, una comisión que nos cobrarán si realizamos amortizaciones totales o parciales y subrogaciones y que, además, se suma a la correspondiente comisión por amortización, cancelación anticipada o subrogación, si las hubiera.

Por lo tanto, si tenemos en mente realizar amortizaciones en el futuro, nuestra mejor apuesta será por una hipoteca variable. Sin embargo, si prevemos que a medio plazo el euríbor aumentará considerablemente su cotización, una hipoteca fija nos servirá para protegernos y ahorrar.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha creado con el objetivo de explicar las características y el funcionamiento de una hipoteca variable, así como mostrar algunas de las mejores del momento.

Fuente: la información que contiene esta página proviene de las entidades bancarias y de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

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Temas recientes del foro

sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 5 días
  • 1 Respuesta
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

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Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 5 días
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 4 días

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Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 4 días

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Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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