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¿Qué son exactamente las hipotecas variables?

Una hipoteca a tipo variable, como indica su propio nombre, es un préstamo hipotecario que tiene un interés que cambia, es decir, que no es fijo. Esto sucede porque el tipo se calcula al sumar dos elementos distintos; uno que es constante y otro que puede oscilar: 

  • Diferencial de la hipoteca: es la parte fija del interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. Se pacta con el banco durante la firma y, a menos que no cumplamos con la vinculación acordada, no cambiará a lo largo de la vida de la hipoteca.

  • Índice de referencia: es la parte que hace que el interés de una hipoteca variable pueda cambiar en cada revisión. Hay muchos índices de referencia diferentes, pero el mayoritario en España es el euríbor.

En conclusión, una hipoteca variable tiene un precio ligado a un índice de referencia. Así, si este sube o baja en el momento de la revisión, también lo hace el interés del préstamo hipotecario y, por lo tanto, también sus cuotas.

Cuando vemos una publicidad de una hipoteca en la que pone que el interés es de euríbor + 1%, por ejemplo, el 1% sería el diferencial y el euríbor sería el índice al que está referenciada.

¿Es mejor una hipoteca variable o una fija?

Históricamente, las hipotecas variables han sido las reinas del mercado hipotecario español. Y es que los tipos fijos eran mucho más caros hasta hace apenas unos tres años, por lo que los consumidores de nuestro país preferían ligarse al euríbor para pagar menos. 

De hecho, pese a las últimas rebajas, optar por un interés variable en la hipoteca aún sale más a cuenta que decantarse por los tipos fijos. Ahora bien, las hipotecas fijas dan una estabilidad a la cuota que es imposible asegurar con las variables. Por lo tanto, elegir uno u otro tipo es, al final, una decisión personal que debe tomarse en función del perfil de cada uno. 

Además, aunque su volumen de mercado se más pequeño, no nos debemos olvidar de las hipotecas mixtas. Estas pueden ser adecuadas para clientes con suficientes ahorros para amortizar la hipoteca anticipadamente que prefieren que su cuota se mantenga fija en los primeros años. Así, es posible acortar el plazo del tramo variable y reducir el riesgo de que suban las cuotas. 

Si quieres profundizar más sobre este tema para elegir entre una hipoteca fija o variable, puedes pinchar en el enlace para visitar la página dedicada a este tema.

Calculadora de hipotecas variables: ¿cuánto pagarás?

Si ya te has decidido por una hipoteca variable y quieres saber cuánto pagarás cada mes, puedes usar la calculadora de cuota gratuita de HelpMyCash.com. Esta herramienta te permitirá conocer tu cuota mensual introduciendo el importe, el plazo y el interés de la hipoteca.

Antes de usarla, eso sí, recuerda que el interés de las hipotecas variables se calcula sumando el euríbor más el diferencial. Por lo tanto, es recomendable que simules las cuotas con varios valores de euríbor diferentes para ver si, en caso de que este subiera mucho, podrías seguir pagando tu hipoteca variable sin utilizar más del 35% de tus ingresos netos (el máximo recomendado por el Banco de España).

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¿Qué es una revisión de hipoteca?

Como hemos dicho, el índice de referencia puede hacer cambiar el precio de la hipoteca en cada revisión. Esto se debe a que estos índices cambian su valor constantemente, algunos incluso diariamente, por lo que los bancos establecen un momento en el que revisan el contrato de la hipoteca para actualizar el tipo de interés. Esta revisión se hace, generalmente, cada seis o doce meses.

Pongamos un ejemplo con una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés de euríbor más 1%. Si el euríbor está al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros. Si cuando hagamos la revisión de la hipoteca el euríbor ha subido a 0,7%, la mensualidad subirá a 532,20 euros.


En la revisión no solo se recalculará el interés en función del índice de referencia vigente en ese momento, sino que si tenemos un interés bonificado por haber aceptado algún producto vinculado (como domiciliar la nómina o los recibos, firmar algún seguro o plan de pensiones o usar alguna tarjeta), el banco también aprovechará para comprobar que seguimos cumpliendo con dicha vinculación y, si no, nos aplicará la consiguiente penalización en el interés.

¿Cómo es la mejor hipoteca variable en 2020?

Hay muchos factores que pueden hacer cambiar el interés variable de una hipoteca, por lo que la mejor oferta de hoy no tiene porque ser la misma que hace una década o que dentro de unos años. A continuación, ponemos los aspectos que debe tener la mejor hipoteca variable de 2020:

  • Diferencial por debajo del 1%: las mejores ofertas actuales tienen diferenciales por debajo del 1% o incluso del 0,90%. Este aspecto es el que más puede cambiar, puesto que si el euríbor sube, es probable que los bancos ofrezcan diferenciales más bajos para hacer estas hipotecas más interesantes.

  • Sin fijo inicial o igual al diferencial: si buscamos una hipoteca a tipo variable veremos que, actualmente, la mayoría tienen un fijo inicial. Lo mejor sería evitarlo, pero si no encontramos ninguna oferta sin fijo inicial, lo ideal será que su valor sea igual o inferior al diferencial, para pagar lo mínimo posible durante los primeros 12 o 24 meses.

  • Sin comisiones: especialmente hay que evitar la de apertura, ya que nos tocaría pagarla en el momento en el que mayor es nuestro desembolso. Sin embargo, también es importante evitar el resto siempre que sea posible, ya que nos limitarán la operatividad que podamos realizar con nuestra hipoteca variable en el futuro.

  • Sin productos combinados: es uno de los puntos más difíciles de cumplir, ya que casi todas las entidades nos requieren que, por lo menos, domiciliemos la nómina para conseguir el interés mínimo. Sin embargo, hay que intentar buscar un equilibrio entre un interés atractivo y la menor vinculación posible, aceptando solo aquella que entendamos y que realmente nos interese.

Como el euríbor está ahora tan bajo, parece que algunos bancos empiezan a subir los diferenciales para que no se reduzcan sus márgenes. Aun así, todavía quedan hipotecas variables muy atractivas. 

¿Qué tipos de índices de referencia existen?

El euríbor es el principal índice de referencia hipotecario que se utiliza en nuestro país (y el más recomendable), pero existen otras tasas a las que también pueden ligar nuestro préstamo. Como todas ellas son tan importantes para determinar el precio de una hipoteca variable, es conveniente saber en qué consiste cada una, así como su evolución histórica, antes de firmar el contrato:

  • Euríbor: es el tipo de interés medio al que se prestan dinero los principales bancos de Europa a un año.

  • IRPH: es la media simple del tipo de interés de las hipotecas para compra de vivienda de plazo igual o superior a tres años, firmadas o renovadas durante un mes. La justicia europea considera abusivo utilizarlo si el banco no le explica al cliente su importancia para calcular el interés y no le facilita su evolución en los dos años anteriores.

  • Divisas de otros países: las hipotecas variables pueden tomar como referencia la cotización de una moneda extranjera. Es lo que se conoce como hipoteca multidivisa, unas hipotecas que entrañan un gran riesgo debido a las elevadas posibilidades de fluctuación de las monedas, algo que podría encarecer exageradamente la cuota mensual.

  • IRS: del inglés Interest Rate Swap o permuta de intereses, a cinco años. Se trata de la media mensual de los tipos Mid Spot del tipo anual para swap de intereses, para operaciones en euros y con vencimiento a cinco años. El uso de este índice da lugar a revisiones cada 5 años. Muy poco extendido en nuestro país.

  • Mibor: ya en desuso, sólo se encuentra en las hipotecas creadas antes del 1 de enero de 2000 y que consiste en la media simple de los tipos de interés diario del mercado de depósitos interbancarios de las operaciones a plazo de un año.

Por ley, puede utilizarse cualquier referencia siempre que sea clara, accesible, objetiva y verificable, se calcule a coste de mercado y de acuerdo a un procedimiento matemático objetivo y no sea influenciable por parte del propio prestamista.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha creado con el objetivo de explicar las características y el funcionamiento de una hipoteca variable, así como mostrar algunas de las mejores del momento.

Fuente: la información que contiene esta página proviene de las entidades bancarias y de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Deudor78
Es fiable resuelve tu deuda ? @Deudor78 - hace 12 horas
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hola lamentablemente estoy en sitiacion de sobre endeudamiento ya con varios impagos..
 
debo 105.000 € repartido en unos 18 creditos tarjetas y prestamos..
 
y buscando encontre resuelvetudeuda.com
 que me dicen que si ahorro 1500€ al mes con ellos pagarian todas las deudas en 49 meses porque me habrian conseguido un ahorro de la deuda del 23%..
 
vosotros los conoceis? Son de fiar?
amj
amj
hace 12 horas

Pain, recuerda que no son 20 mil, RTD consigue quitas de hasta el 50%, leete mis anteriores post, creo que ya lo deje bastante claro.
Marci, sin duda, te pondran en listas negras, te pondran en Asnef, Equifax, etc, serás una morosa de primera categoria, te llamaran mas de 20 veces al dia, te llamaran al trabajo e incluso llamaran a tus vecinos. Ellos no quieren perderte, para ellos tu eres una mina que les deja una cuota mensual y eso no lo quieren perder y por mucho que les digas que estas en RTD, ellos te insistiran en que eso es una ****, que no resuelven nada etc.
Debes resistir, RTD cumple, solo hay que tener paciencia y sobretodo cumplir con la cuota mensual acordada, y si puedes algun mes poner un poquito mas mejor, será en tu bien
No anules nada, haz lo que te digan RTD, ellos paralizarán los prestamos, pero los 3 primeros meses serán duros. consejo: desconecta el movil (pon aquello de "no molestar")

Marci
Marci
hace 2 días


citando a amj
Yo antes de entrar en RTD, intenté acogerme a la Ley de la 2a oportunidad, es mas, RTD todavía ni existia en España, mi decepción fue que al decir...
hola Antonio. Hace menos de 1 semana firme el contracto. Mi duda es, no tengo el nombre en la lista negra, con eso de parar de pagar, las empresas de tartas de crédito y préstamos y bancos me pondrán en la lista negra? Dicen que las empresas  llaman a su trabajo?? Estoy preocupada com todo eso y no se si aún hay tiempo de anular el contracto. Me dijeran que la primera cuota me cobrarán día 30 ahora de septiembre. Gracias 

pain
pain
hace 1 semana

Amj una pregunta esos 20.000 liquidados en cuanto tiempo? Si ya no es mucho pedir cuanto es tu cuota mensual? Es paea saber que has pagado tu en total par que te liquiden esos 20 mil.. y que parte de esos 20.000 se han quedado ellos..

amj
amj
hace 1 semana

Sara, a mi también me dijeron que "no pagan a nadie" o que "no resuelven nada" son estrategias para conseguir que les pagues a ellos (a las financieras) para no dejarte escapar, no debes hacerles caso.
Yo ya llevo 1 año con RTD, ya me han liquidado mas de 20.000 eur y seguimos,creo que lo conseguiré gracias a RTD, si entras en su programa confia que son serios, acabarás pagando menos de lo que debes incluidas sus comisiones, vale la pena.

Sara
Sara
hace 1 semana

Hola Marta Bergada acabo de entrar en resuelve tu deuda y cuando les dije a unos con los que tengo la deuda que estaba con rtd me dijeron que ellos nunca pagan a nadie... tienes información sobre si es o no fiable la empresa rtd? Estoy muy nerviosa porque acabamos de empezar a trabajar mi pareja y yo después de mucho tiempo y no tenemos una economía buena, hacemos lo que podemos y además tenemos una nena pequeña, y me da miedo que me engañen porque llevo años pagando las deudas y necesitaba ayuda, pero con esto que me dijeron a los que debo me han metido el miedo en el cuerpo, a ver si me van a estar engañando o algo.... gracias

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 13 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Núria
Núria
hace 13 horas


citando a Núria
Buenas tardes Miquel,
He pedido una hipoteca en Kutxabank para una vivienda que por sorpresa nuestra, al pedir la Nota Simple en el registr...

En referencia a mi consulta, queria explicaros que finalmente ing fue el único banco que quiso firmar la hipoteca con el articulo 28 de la ley hipotecaria. Nuestro caso era que compramos una casa a tres hermanos que habian heredado la viviendo por parte de su madre, con testamento y todo muy bien detallado pero el registro de la propiedad adjuntó este articulo aunque el notario decía que no tenia ningun sentido porque eran hijos y habia un testamento... La cuestion es que varios bancos no quisieron firmar la hipoteca con este articulo de por medio.
ING lo aceptó y consta en la escritura, y el propio notario nos dijo que estuvieramos tranquilos porque en nuestro casa nod eberia haber estado...
gracias por resolvernos dudas.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, David. 

Como son varias preguntas, intentaremos resolverlas de una en una: 

1. Los herederos forzosos son los descendientes y ascendientes de la persona fallecida (hijos y padres) y su cónyuge. Por lo tanto, la hermana no tendría derecho a acogerse a ese artículo 28. 

2. Sí, puedes incluir una cláusula de este tipo en la escritura. Ahora bien, no podéis pactar que vosotros os quedéis con la propiedad si aparece un heredero forzoso, pues le estaríais privando de su derecho. Lo que sí podéis hacer es acordar una indemnización en caso de que eso ocurra. 

Un saludo. 

David
David
hace 1 semana

Hola,
Se nos ha dado el siguiente caso:
- Queremos comprar una casa cuya titularidad es de una señora que falleció en junio con 63 años. Estuvo durante más de 40 años con un señor, su pareja (a día de hoy tiene unos 70 años), pero nunca se casaron (ni tuvieron hijos según nos dice). 
- Ella le deja a él todo en su testamento (le hace heredero universal). En las últimas voluntades eso sigue siendo así, referencia al testamento en cuestión.
- Al acudir al registro de la propiedad, le han puesto la casa a nombre del señor, pero en la nota simple se hace referencia al artículo 28 de la LH.
- No tenemos que pedir hipoteca para la compra, pero nos preocupa mucho que pudiera aparecer algún heredero forzoso, aunque se supone que nunca tuvieron hijos. ¿Sólo alcanzaría el caso a hijos y padres, verdad?. La señora que tenía la propiedad de la casa tiene una hermana, pero entiendo que no tendría derecho esta hermana a nada, verdad?
- Finalmente, el señor nos dice que está muy seguro que no hay ningún hijo de ella por ahí dando vueltas, y que si queremos poner algo en la escritura de compra-venta por lo que en caso de haber algún problema él responda ante posibles reclamaciones, que lo propongamos y se pone. La pregunta es, ¿se pueden incluir este tipo de cosas en la escritura? Es decir, que quede ante notario que todos somos conocedores del artículo 28 LH, pero que el vendedor asume todos los riesgos en el remoto caso de que apareciera algún heredero forzoso y a nosotros nos dejaría indemnes y con la propiedad de nuestra casa. ¿Es legal? ¿Nos protegería más? 
Muchas gracias por adelantado, saludos,

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Larioja.

Lamentándolo mucho, si en el contrato de arras no especifica lo contrario y no se formaliza la operación por problemas del comprador, el vendedor estaría en su derecho de no devolver el dinero de la reserva.

De todas formas, si crees que hay alguna irregularidad, podrías consultarlo con un notario y explorar las posibilidades legales.

Mucha suerte.

¡Un saludo!

LARIOJA
LARIOJA
hace 1 mes

Buenas tardes, en mi caso me intereso por una propiedad que ponen a la venta, cuando le pido la nota simple me dice la señora que no esta registrada, con lo que hacemos un contrato de arras y con ese dinero van ellos registrando la propiedad, la casa , en fin todo lo necesario... siendo ellos conocedores de que yo iba  a pedir una hipoteca.
Así que después de yo esperar los 9 meses largos en el que se registra todo voy al banco (ing) con la nueva nota simple y me dicen lo de la limitación de dicho articulo y que no lo conceden por ello, acudo al bbva que me dice lo mismo y me dicen los vendedores que como no me dan una hipoteca  a corto plazo ellos no van a seguir esperando y que la ponen a la venta.
La verdad que estoy desesperada porque no hay constancia de que me vayan a pagar el dinero que me he dejado yo en todo este proceso y me parece que es un timo, que culpa tengo yo de que el banco ahora a mi no me de el préstamo por este artículo y que la que salga perdiendo sea yo.
hay algo que pueda hacer, por favor necesito ayuda
 

Helper_801574689
Validación Tasación @Helper_801574689 - hace 14 horas
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Buenas tardes,
He pasado scoring con banco para una hipoteca y me concederán 80%.
Aportaré yo tasacion hecha por mi cuenta. El Banco me dice que la validará.
Alguien puede decirme que metodologia y criterios de busqueda y comparación se utilizan para validar una tasación no pedida por el Banco?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, si el banco contrata a una nueva tasadora (o pide la revisión a la que tú has contratado), otro tasador visitará la vivienda que te interesa para hacer la nueva valoración. Recordamos que a ti esto no te costará nada, pues el banco está obligado a pagar estas comprobaciones por ley. 

Un saludo. 

Helper_801574689
Helper_801574689
hace 15 horas

Gracias!
Entiendo pues que van a enviarme un tasador suyo a tasar de nuevo la propiedad?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_801574689.

Lo que suelen hacer los bancos en estos casos es contratar a otra agencia tasadora (que pagan ellos, por supuesto) y comparar su valoración con la que aporta la tasadora del cliente.

En cuanto a los criterios y métodos que usará esta nueva tasadora, todas las agencias están obligadas a utilizar una de las metodologías establecidas por la ley española. Las puedes consultar en este enlace

Un saludo.

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