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¿Cómo vender un piso?

En el momento que decidimos poner a la venta nuestra casa, debemos plantearnos cómo queremos llevar a cabo la transacción: por libre o con la ayuda de un profesional. En 2020, el mercado inmobiliario se apoya en las nuevas tecnologías, con lo que si somos un poco despiertos, podremos gestionar la venta por nuestra cuenta sin invertir mucho dinero.

Pero ¿cuáles son los pormenores de gestionar nosotros mismos la compraventa? Y en caso de contar con los servicios de un agente, ¿qué debemos tener en cuenta? Hagamos un breve resumen de los pros y contras de cada opción:

Vender la casa por nuestra cuenta

La venta de un inmueble que no tiene cargas la podemos gestionar por nuestra cuenta sin demasiados problemas. Ahora bien, debemos tener en cuenta que:

 Ventajas  Inconvenientes
  • Nos ahorraremos la comisión por la gestión de la venta.
  • Podremos mostrar los puntos fuertes del inmueble.
  • Tendremos más control sobre el interés de la vivienda.
  • Tendremos que hacer un estudio de mercado para poner un buen precio.
  • Deberemos gestionar las visitas.
  • Nos tendremos que encargar de la negociación.
  • Tendremos que llevar a cabo todo el papeleo.

Compraventa con una inmobiliaria tradicional

La otra opción que tenemos es recurrir a un profesional, en cuyo caso deberemos sopesar los siguientes puntos:

 Ventajas  Inconvenientes
  • Conocen el mercado
  • Se encargan de todos los aspectos de la compraventa:
    • Tasación.
    • Visitas.
    • Negociación.
    • Papeleo.
  • Solo tendremos que acudir a la compraventa.
  • No todas las agencias ofrecen los mismos servicios.
  • Deberemos pagar los honorarios de la inmobiliaria.
  • Para saber el interés de la vivienda, deberemos contactar con el agente.
  • Elegir un mal agente puede suponer pérdidas en la venta.

¿Existe una opción mejor que otra?

No hay opción mala, todo depende del tipo de vendedor que seamos. Ser conscientes de nuestras limitaciones es vital para elegir la mejor opción para nuestro caso. Así, por ejemplo, teniendo en mente los pasos a dar para vender un piso y los pros y contras de cada modalidad, nos tenemos que preguntar cuánto tiempo le podemos dedicar a la labor vs. cuánto tiempo queremos emplear en ello. Pese a que parezcan lo mismo, no lo son. Hay que tener presente:

  • Nuestra jornada laboral y la de los posibles compradores.

  • Los desplazamientos para las visitas.

  • Tener el piso lo más presentable posible (si vivimos aún en él).

  • Tiempo para realizar los trámites necesarios para la venta.

Lo que es evidente es que al venderlo por libre, lo que ahorraremos en los honorarios de la agencia, lo acabaremos pagando en forma de tiempo libre.

Ahora bien, pese a que las inmobiliarias nos pueden ahorrar mucho tiempo de dedicación, no debemos dejar en manos de cualquiera la venta de nuestro piso. Lamentablemente, este negocio está muy expandido y no todas la agencias son igual de competitivas o tienen la misma experiencia. Por ello, si nos decantamos por acudir  a un profesional, deberemos invertir tiempo en dar con el mejor. 

La experiencia y dedicación del agente son clave para dar con buenos resultados, con lo que nuestra preocupación será saber:

  • Tiempo del experto en el mercado: no es lo mismo que nuestro piso lo venda un agente con 10 años de experiencia que uno que acaba de aterrizar en el mercado.

  • Interés del profesional: ¿conoce bien el mercado y la zona? ¿Muestra interés por el estado de la vivienda?

  • Profesionalidad de la agencia: es complicado saber a ciencia cierta si una compañía trabaja mejor que otra. No obstante, gracias a Internet podemos sacar algunas conclusiones. Basta con mirar las opiniones que tienen otros clientes de la agencia en la web para saber la reputación del intermediario. Además, también podemos buscar a la empresa en los portales inmobiliarios más conocidos para ver cuántos pisos tienen en cartera, cómo los publicitan o cuánto tiempo llevan vendiéndolos.

proptech

Agencias online o proptech

Una opción intermedia es la que nos ofrece el proptech. Las también conocidas como inmobiliarias online nos permiten movernos entre los dos mundos, ya que nos dan un mayor control sobre la venta de nuestra casa a la par que nos ofrecen la opción de contratar servicios extras para acciones en las que no nos sintamos seguros.

El coste de este tipo de agencias oscila entre los 1.000 euros y los 4.000 euros, dependiendo del plan de servicios contratados y de la forma de pago, ya que, en algunos casos, podemos pagar una tarifa fija al inicio del contrato o con la venta del piso. 

Herramientas para vender casa

Internet ha mejorado considerablemente las opciones que tenemos para la compraventa de inmuebles. En la red contamos con al menos tres nuevos actores que pueden ser clave para encontrarle nuevo dueño a nuestra vivienda. Hablamos de:

  • Portales inmobiliarios: son webs en las que podemos colgar el anuncio de venta de nuestra casa. Entre los más conocidos están Idealista, Fotocasa o Habitaclia, aunque hay muchísimos más. Su principal virtud es que reúnen a compradores y vendedores en un mismo espacio, con lo que no tendremos que colgar el cartel de "se vende" en nuestra ventana para promocionar nuestro piso.

  • Inmobiliarias online: empiezan a abrirse camino en el mercado con una apuesta más económica y personalizable que las agencias tradicionales. Las que más ruido hacen ahora mismo son Housell y Housfy, pero cada vez tenemos más agencias online operando en el país. Su propuesta es abaratar los costes de la transacción permitiéndonos formar parte del proceso de forma activa. Eso sí, esto no significa que vayamos a estar solos y desamparados. Siempre tendremos a un agente profesional disponible para nosotros y gestionando la venta de nuestro piso, incluso alguna compañía nos dará un trato presencial.

  • IBuyers: estas empresas compran nuestro piso directamente y sin necesidad de intermediarios, por lo que es una propuesta interesante si lo que queremos es vender el piso rápidamente. En 24 horas nos pueden hacer una oferta por la vivienda y, si aceptamos, en pocos días podemos estar firmando en notaría y recibiendo el dinero de la venta al contado. Eso sí, debemos tener en cuenta que esta agilidad implica que su oferta sea más baja de la que podremos conseguir a través de una venta convencional, por lo que es una solución a tomar solo si nos urge vender la casa.

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¿Cuáles son los gastos al vender un piso?

La venta de una casa conlleva unos gastos y, lamentablemente, no todos los podremos evitar. Para hacernos una idea, estos son los que nos iremos encontrando:

 Gastos que tendremos que asumir siempre  Gastos que se pueden evitar
(según circunstancias)
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Nota simple.
  • Plusvalía municipal.
  • IBI.
  • Tasación inmobiliaria.
  • Contrato de arras.
  • Contrato de compraventa.
  • IRPF.
  • Honorarios de la inmobiliaria.
  • Comisiones de banco (cancelación hipoteca).

¿Qué documentos necesitamos para vender un inmueble?

Para poner a la venta nuestra casa no necesitamos contar con demasiadas cosas. No obstante, a lo largo del proceso vamos a necesitar realizar algunos trámites para cerrar la venta del piso. Si queremos ahorrar tiempo, lo mejor es que tengamos controlados todos los papeles que nos van a ir pidiendo, que a grandes rasgos son:

 Antes de vender  Proceso de negociación  Firmar la venta
  • Nota simple.
  • Tasación de la vivienda.
  • Certificado energético.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Planos del piso.
  • Contrato de arras.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Escritura de propiedad.
  • Recibo del IBI.
  • Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE).
  • Certificado de estar al corriente de pagos en la comunidad.
  • Últimas facturas pagas de los suministros.
  • Certificado de deuda pendiente / Certificado de deuda cero.

¿Cuánto se tarda en vender un piso en España?

Según un informe de Tinsa, Sociedad de Tasación, el tiempo medio de venta de un piso en España es de 8,2 meses. No obstante, el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo y el tiempo medio puede variar de una localidad a otra. Es mucho más bajo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde la dinámica del mercado es mucho más acelerada. En contraste, en ciudades más pequeñas o en algunas comunidades como Extremadura, Aragón o Andalucía el tiempo de espera para la venta puede alcanzar desde los 9 meses hasta superar el año.

Además del precio, existen otros factores que también influyen en la velocidad de venta de una vivienda, como la ubicación, la falta de documentación importante o el estado del inmueble. Por esto, si nos encontramos ante alguna circunstancia personal, como un divorcio, o el reparto de una herencia, en el que se requiera vender en el menor tiempo posible, es importante revisar los términos de la oferta, o pensar en realizar algún pequeño arreglo en el piso para acelerar la venta.

¿Cuántos pisos se venden en España?

A la hora de vender nuestro piso también es importante conocer las condiciones actuales del mercado inmobiliario y las estadísticas oficiales de las operaciones de compraventa, ya que estos datos pueden ser indicadores de si es un buen momento para vender el piso.

En la siguiente tabla mostramos la evolución del número de compraventas de viviendas en el país, según los últimos datos presentados por el Colegio de Registradores de España a fecha de enero de 2020:

Periodo Número total de compraventas Variación intertrimestral
Primer trimestre de 2018 128.990 15,25%
Segundo trimestre de 2018 134.196 4,04%
Tercer trimestre de 2018 133.295 -0,67%
Cuarto trimestre de 2018 120.199 -9,82%
Primer trimestre de 2019 130.860 11,37%
Segundo trimestre de 2019 130.088 -2,82%
Tercer trimestre de 2019 122.540 -5,80%

Como podemos ver, el 2019 partió con un incremento de las compraventas de un 11,37% con respecto al último trimestre del 2018. Luego, en el segundo y el tercer trimestre se observaron ligeras caídas en el volúmen de operaciones. Algunos expertos del sector dan sentido a estos descensos por los efectos producidos por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria y por la inestabilidad política que se ha vivido en los últimos meses.

No obstante, en términos generales, los entendidos en la materia aseguran que el mercado está mostrando claros signos de estabilización y normalización y, a la espera de los datos de cierre del 2019, se prevé que en el último año se hayan vendido más de 500.000 viviendas, una cifra similar a la vista en el 2018.

¿Se puede vender un piso heredado?

Sí, es posible, pero para ello debemos seguir unos pasos e iniciar un procedimiento jurídico para aceptar la herencia ante notario. Este proceso puede requerir diferentes trámites, dependiendo de la cantidad de herederos y de la existencia o no de un testamento.

Además, para llevar a cabo la venta de la casa heredada, es indispensable pagar los impuestos de la herencia y registrar la nueva titularidad del piso en el Registro de la Propiedad.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es ayudar a todas las personas que quieran vender su piso, ofreciendo toda la información relevante del proceso de venta de una vivienda: primeros pasos para la puesta en venta, gastos e impuestos relativos, tiempo medio de venta y ventajas de contar con ayuda profesional.

Metodología: todos los datos recopilados en esta página han sido obtenidos mediante la investigación online.

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