Coronavirus: ¿qué pasa con la venta de pisos durante el estado de alarma?

Sí. A pesar de que hay ciertos trámites que no podemos hacer, debido a las restricciones ordenadas por el gobierno de España para contener la enfermedad, existen otras tareas de la venta que podemos llevar a cabo de forma remota o mientras estamos en casa. Por ejemplo, podemos: preparar nuestra vivienda y hacer las fotos para nuestros anuncios, publicar el piso en los portales inmobiliarios o pedir online algunos documentos obligatorios para la operación como podría ser la nota simple. Debemos tener en cuenta que el Registro de la Propiedad continúa operativo y los trámites se pueden solicitar sin problemas de forma telemática o por correo postal.
Las notarías, al igual que las oficinas registrales, también continúan prestando servicio. Aunque, solo mediante cita previa y para atender casos de urgencia. Pero si, por ejemplo, nos encontramos ante la situación de que hemos firmado unas arras y necesitamos cerrar la venta por causas justificadas, podemos contactar con la oficina notarial por teléfono o enviar por email un escrito para solicitar ser atendidos en la fecha esperada. Si la notaría estima que nuestro caso es de urgencia, podremos firmar la escritura de compraventa en la fecha que nos indiquen. Eso sí, tomando las medidas de protección necesarias que nos serán señaladas por el notario. En caso contrario, tendremos que esperar a que cese la emergencia y negociar con el comprador prorrogar el contrato de arras.
Muchas inmobiliarias en España siguen trabajando y atendiendo clientes, pero solo de forma remota. Es decir, las agencias con sede física se consideran espacios comerciales y, por tanto, no pueden estar abiertos al público, pero los agentes inmobiliarios pueden seguir trabajando y gestionando las operaciones de sus clientes. Las proptech, por su parte, siguen operando. Aunque, no prestan servicios que impliquen contacto directo, ni con el cliente ni con otras personas.
No es lo recomendable. De hecho, el estado de alarma implica que solo podemos movernos de casa para adquirir artículos de primera necesidad en supermercados y farmacias y para ir trabajar, en el caso de que no hagamos teletrabajo. No obstante, eso no significa que debamos paralizar la promoción para la venta de nuestro piso. Por el contrario, podemos utilizar otros mecanismos para enseñar la casa como, por ejemplo, las visitas virtuales o, incluso, el skype o las videollamadas. Solo es cuestión de tener un poco de ingenio para sortear la situación. Debemos tener en cuenta que nos encontramos ante una situación temporal y que, una vez superada la emergencia, podremos recibir a los interesados en la vivienda. Eso sí, si aprovechamos este tiempo, es posible que, pasada la contingencia, tengamos una parte del camino recorrido.

 

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¿Cómo fijar el precio para vender una casa?

Una de las primeras decisiones que debemos tomar para vender nuestro piso es fijar el precio de venta. Para ello, es fundamental que estudiemos lo que se cuece en el mercado de nuestra zona. Para ello podemos:

  • Pedir una valoración de nuestra casa a, al menos, tres agencias inmobiliarias tradicionales o proptech.

  • Utilizar las múltiples herramientas de tasación online de viviendas gratuitas que están en la web para obtener algunas cifras estimadas.

  • Contratar a un tasador profesional, quien inspeccionará nuestra vivienda y tendrá en cuenta la realidad física de la casa para darnos un precio.

En base a esto, debemos decidir un precio que se adapte a los valores de mercado de la zona, pero también a la estrategia de venta que queramos seguir. Si queremos vender muy rápidamente, el valor deberá ser más bajo que si tenemos mucho tiempo para vender. 

¿Cómo vender un piso?

Una vez tenemos definida la estrategia de precio, debemos plantearnos cómo preferimos llevar a cabo la venta de nuestra casa: por libre o con la ayuda de un profesional. En 2020, el mercado inmobiliario se apoya en las nuevas tecnologías, con lo que tenemos la opción de gestionar la venta por nuestra cuenta sin invertir mucho dinero.

Pero ¿Cómo podemos vender un piso sin inmobiliaria y qué implicaciones tiene esta operación? Y en caso de contar con los servicios de un agente, ¿qué debemos tener en cuenta? A continuación hacemos un breve resumen de los pros y contras de cada opción:

Vender un piso sin la ayuda de una inmobiliaria

La venta de una vivienda que no tiene cargas la podemos gestionar por nuestra cuenta sin demasiados problemas. Ahora bien, debemos tener en cuenta que:

 Ventajas  Inconvenientes
  • Podremos vender la casa sin tener que pagar comisiones.

  • Podremos mostrar los puntos fuertes del inmueble.

  • Tendremos más control sobre el interés del inmueble.

  • Tendremos que hacer un estudio de mercado para poner un buen precio.

  • Deberemos gestionar las visitas.

  • Nos tendremos que encargar de la negociación.

  • Tendremos que llevar a cabo todo el papeleo.

Vender la vivienda con una inmobiliaria tradicional

La otra opción que tenemos para vender piso es contratar a una agencia inmobiliaria, en cuyo caso deberemos sopesar los siguientes puntos:

 Ventajas  Inconvenientes
  • Conocen el mercado

  • Se encargan de todos los aspectos de la compraventa:

    • Tasación.

    • Visitas.

    • Negociación.

    • Papeleo.

  • Solo tendremos que acudir a la compraventa.

  • No todas las agencias inmobiliarias ofrecen los mismos servicios.

  • Deberemos pagar los honorarios de la inmobiliaria.

  • Para saber el interés de la vivienda, deberemos contactar con el agente.

  • Elegir un mal agente puede suponer pérdidas en la venta.

Vender el piso con la ayuda de una inmobiliaria online

Una tercera opción para vender la casa son las inmobiliarias online, los puntos fuertes y los débiles que debemos considerar de ellas son:

 Ventajas  Inconvenientes
  • Ofrecen paquetes de servicio distintos a elegir según nuestras necesidades.

  • Cobran honorarios fijos que generalmente oscilan entre los 1.000 y los 4.000 euros.

  • Podemos elegir si pagamos antes o después de la venta.

  • Sus planes básicos cubren los servicios indispensables para la venta lo cual significa que realizaremos algunos trámites nosotros.

  • El trato con el agente es online o por teléfono y podría ser que algunos vendedores prefieran el trato cara a cara.

  • Los paquetes de servicio están muy estipulados y hay menos posibilidad de negociación.

¿Existe una opción mejor que otra?

No hay opción mala, todo depende del tipo de vendedor que seamos. Ser conscientes de nuestras limitaciones es vital para elegir la mejor opción. Por ejemplo, teniendo en mente los pasos a dar para vender un piso y los pros y contras de cada modalidad, nos tenemos que preguntar cuánto tiempo le podemos dedicar a todo lo que hay que hacer para vender una casa vs. cuánto tiempo queremos emplear en ello. Algunos de los requisitos para vender un piso que hay que tener presentes son:

  • Nuestra jornada laboral y la de los posibles compradores.

  • Los desplazamientos para las visitas.

  • Tener el piso lo más presentable posible (si vivimos aún en él).

  • Tiempo para realizar los trámites necesarios para la venta.

Vendiendo por nuestra cuenta ahorraremos en los honorarios de la inmobiliaria, pero pagaremos en tiempo libre, aunque en el caso de las agencias inmobiliarias online podemos elegir cuánto tiempo libre sacrificar, dependiendo del paquete de servicio contratado.

Pese a que las inmobiliarias nos pueden ahorrar mucho tiempo de dedicación, no debemos dejar en manos de cualquiera la venta de nuestro piso. No todas la agencias son iguales, así que deberemos invertir tiempo en comparar diferentes opciones y sopesar su oferta de servicios en dar con el mejor profesional. 

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¿Cuáles son los gastos al vender un piso?

La venta de una vivienda conlleva diversos gastos y, lamentablemente, no todos los podremos evitar. Para hacernos una idea, estos son los que nos iremos encontrando como vendedores:

 Gastos que tendremos que asumir siempre  Gastos que se pueden evitar
(según circunstancias)
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Nota simple.
  • Plusvalía municipal.
  • IBI.
  • Tasación inmobiliaria.
  • Contrato de arras.
  • Contrato de compraventa.
  • IRPF.
  • Honorarios de la inmobiliaria.
  • Comisiones de banco (cancelación hipoteca).

¿Qué documentos necesitamos para vender un inmueble?

Para vender una casa no necesitamos contar con demasiadas cosas. No obstante, a lo largo del proceso vamos a necesitar realizar algunos trámites para cerrar la venta del piso. Si queremos ahorrar tiempo, lo mejor es que tengamos controlado todo el papeleo que nos van a ir pidiendo, que a grandes rasgos son:

 Antes de vender  Proceso de negociación  Firmar la venta
  • Nota simple.
  • Tasación de la vivienda.
  • Certificado energético.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Planos del piso.
  • Contrato de arras.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Escritura de propiedad.
  • Recibo del IBI.
  • Inspección Técnica del Edificio (ITE).
  • Certificado de pagos en la comunidad.
  • Últimas facturas pagas de los suministros.
  • Certificado de deuda cero.

Herramientas para vender tu casa por internet

Internet ha mejorado considerablemente las opciones que tenemos para la compraventa de inmuebles. podemos usar varias herramientas que nos brinda la tecnología que pueden ser clave para encontrarle nuevo dueño a nuestra vivienda sin movernos de casa:

  • Tasaciones online gratis: son herramientas web que valoran nuestra vivienda basándose en criterios de mercado y datos sobre el inmueble, dándonos un precio orientativo. Algunas de las compañías que las ofrecen son las agencias inmobiliarias online, webs de valoración de viviendas y tasadoras homologadas. 

  • Portales inmobiliarios: no son lo mismo que las agencias inmobiliarios, sino webs en las que podemos colgar el anuncio de venta de nuestra casa. Entre los más conocidos están Idealista, Fotocasa o Habitaclia. Su principal virtud es que reúnen a compradores y vendedores en un mismo espacio, con lo que no tendremos que colgar el cartel de "se vende" en nuestra ventana para promocionar nuestro piso.

  • iBuyers: estas empresas compran nuestro piso directamente, siendo una propuesta interesante si queremos vender el piso rápidamente. En 24 horas nos pueden hacer una oferta por la vivienda y, si aceptamos, en pocos días podemos estar firmando en notaría y recibiendo el dinero de la venta al contado. Esta agilidad implica que su oferta sea más baja que la de una venta convencional, por lo que es una opción solamente si nos urge vender la casa.

  • Apps de videollamadas: algunas aplicaciones como Skype, Whatsapp y FaceTime nos permiten realizar videoconferencias desde nuestro móvil, tablet y ordenador. En situaciones en las que el comprador no puede desplazarse, podemos usar esta alternativa para enseñarles la casa que queremos vender. 

  • Webs oficiales con servicios telemáticos: Existen algunos documentos que podemos gestionar de manera remota. Por ejemplo, podemos tramitar la nota simple y otro papeleo a través de la página web de Registradores.org. Algunos Ayuntamientos también ofrecen servicios de tramitación de documentos a través del internet. 

¿Cuánto se tarda en vender un piso en España?

Un aspecto más que hay que tener en cuenta cuando queremos vender una casa, es la velocidad en que queramos vender vs. la velocidad en que se vende en nuestra zona. Según un informe de Tinsa, Sociedad de Tasación, el tiempo medio de venta de un piso en España es de 8,2 meses. No obstante, el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo y el tiempo medio puede variar de una localidad a otra:

  • Es mucho más bajo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde la dinámica del mercado es mucho más acelerada.

  • En contraste, en ciudades más pequeñas o en algunas comunidades como Extremadura, Aragón o Andalucía el tiempo de espera para la venta puede alcanzar desde los 9 meses hasta superar el año.

Además del precio, existen otros factores que también influyen en la velocidad de venta de una vivienda, como la ubicación, la falta de documentación importante o el estado del inmueble. Por esto, si nos encontramos ante alguna circunstancia personal, como un divorcio, o el reparto de una herencia, en el que se requiera vender en el menor tiempo posible, es importante revisar los términos de la oferta, o pensar en realizar algún pequeño arreglo en el piso para acelerar la venta.

¿Cuántos pisos se venden en España?

Para saber si es momento de vender un piso es importante conocer las condiciones actuales del mercado inmobiliario y las estadísticas oficiales de las operaciones de compraventa, ya que estos datos pueden ser indicadores de si es un buen momento para vender el piso.

En la siguiente tabla mostramos la evolución del número de compraventas de viviendas en el país, según los últimos datos presentados por el Colegio de Registradores de España a fecha de febrero de 2020:

Periodo Número total de compraventas Variación intertrimestral
Primer trimestre de 2018 128.990 15,25%
Segundo trimestre de 2018 134.196 4,04%
Tercer trimestre de 2018 133.295 -0,67%
Cuarto trimestre de 2018 120.199 -9,82%
Primer trimestre de 2019 130.860 11,37%
Segundo trimestre de 2019 130.088 -2,82%
Tercer trimestre de 2019 122.540 -5,80%
Cuarto trimestre de 2019 117.387 -4,21%

Como podemos ver, el 2019 partió con un incremento de las compraventas de un 11,37% con respecto al último trimestre del 2018. Luego, en el segundo, tercer  y cuarto trimestre se observaron ligeras caídas en el volúmen de operaciones. Algunos expertos del sector dan sentido a estos descensos por los efectos producidos por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria y por la inestabilidad política que se vivió en el último año.

No obstante, en términos generales, los entendidos en la materia aseguran que el mercado está mostrando claros signos de estabilización y normalización. Así pues, esto no significa que no es un buen momento para vender una propiedad. Además, que en el último año se han vendido más de 500.000 viviendas, una cifra similar a la vista en el 2018.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender piso

La venta de una vivienda puede ser un proceso un tanto complejo. Además, cada operación se puede dar bajo distintas circunstancias y esto puede cambiar la forma en que debemos afrontarla. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es ayudar a todas las personas que quieran vender su piso, ofreciendo toda la información relevante del proceso de venta de una vivienda: cómo poner a la venta un piso, gastos e impuestos relativos, tiempo medio de venta y ventajas de contar con ayuda profesional.

Metodología: todos los datos recopilados en esta página han sido obtenidos mediante la investigación online.

Fuente: toda la información mostrada en esta página se ha recogido a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destacan la página web de la Sociedad de Tasación Tinsa y la del Colegio de Registradores de España.

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