Impuestos venta vivienda: ¿qué tengo que pagar a Hacienda?

¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?

La venta de una vivienda es una transacción que está sujeta a gravamen. Por tanto, son varios los impuestos que debemos asumir al realizar esta operación. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez hemos vendido la casa y el otro lo tenemos que tener liquidado -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa.

Ahora bien, son tres los impuestos que debemos pagar al vender un piso:

1. El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida

2. La plusvalía municipal 

3. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

¿Cuándo tengo que pagar los impuestos por vender un piso?

Ahora que ya sabes cuáles son los tributos de la venta quizás te estés preguntando: ¿Y cuándo se pagan los impuestos por vender un piso? Pues bien, los tiempos que tenemos para pagarlos son los siguientes:

1. El IRPF

Se paga en el año siguiente a la venta, ya que cada año debemos reflejar en la declaración de la renta todo lo generado en el año anterior.

2. La plusvalía municipal

Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. Pero como este impuesto es de carácter municipal, conviene verificar el plazo con nuestro ayuntamiento.

3. El IBI

Lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.

Ahora bien, ya sabemos qué impuestos tenemos que pagar por la venta de nuestra vivienda y cuándo hacerlo. Pero ¿cuánto se le paga a Hacienda por la venta de un piso? A continuación, explicamos con detalle cómo hacer el cálculo de cada uno de los impuestos y mencionamos las exenciones que podemos disfrutar en el IRPF para librarnos de este tributo.

¿Cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de una vivienda?

Este impuesto es de carácter estatal y lo tenemos que pagar solamente si hemos obtenido un beneficio económico (ganancia patrimonial) con la venta de la casa. Es decir, si, a grandes rasgos, hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos en su día. Por tanto, si hemos tenido una pérdida con la operación no tenemos que abonar el tributo, pero debemos presentar igualmente la declaración. 

Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar de IRPF al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo respectivo. Y para ello, se toman en cuenta otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso como, por ejemplo, los gastos en los que hayamos incurrido al hacer ambas operaciones. En la siguiente imagen explicamos de manera gráfica cómo calcular la ganancia:

1. Calcular el valor de transmisión

Como podemos ver, al valor de venta le podemos restar todos aquellos gastos y tributos que tuvimos que asumir para realizar la operación como pueden ser:

• Los honorarios de la agencia inmobiliaria

• La plusvalía municipal

• Los gastos de la cancelación registral de la hipoteca

Ejemplo de cálculo del valor de transmisión

• Precio de venta: 120.000 euros

• Gastos de la venta:

  • Honorarios agencia inmobiliaria: 7.000 euros

  • Plusvalía municipal: 1.400 euros

  • Gastos de cancelación registral de la hipoteca (si aplica): 500 euros

• Valor de transmisión: 120.000 euros - 7.000 euros - 1.400 euros - 500 euros= 111.100 euros

2. Calcular el valor de adquisición

Por su parte, al valor de compra, le podemos sumar:

• Todos los gastos inherentes a la adquisición como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca, el gasto de notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Eso sí, debemos tener en cuenta que las comisiones que pagamos por el préstamo hipotecario o los intereses no se incluyen. 

• Los costes de cualquier reforma o reparación considerable que hayamos realizado en la vivienda. Es decir, todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de la superficie de la vivienda o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño. Estos conceptos, al aumentar el valor de compra, pueden incidir en el resultado del cálculo final del impuesto y rebajarnos la factura fiscal.

Y, a este mismo valor, le debemos restar:

• El importe de las amortizaciones que nos hayamos deducido fiscalmente como, por ejemplo, las de los gastos que nos hayamos deducido en el IRPF si hemos tenido la vivienda alquilada (gastos de reparaciones, el IBI, los gastos de comunidad, etc).

Ejemplo de cálculo del valor de adquisición 

• Precio de compra: 80.000 euros

• Gastos de compra:

  • Notaría: 400 euros

  • Registro: 300 euros

  • ITP: 4.800 euros

• Coste de reformas: 10.000 euros

• Valor de adquisición: 80.000 euros + 5.500 euros (gastos totales de compra) + 10.000 euros= 95.500 euros

3. Calcular la diferencia y aplicar el tipo impositivo

Hecho esto, el siguiente paso es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es negativo, quiere decir que no tuvimos ganancia con la venta y no tenemos que pagar IRPF. 

Por el contrario, si sale positivo, tendremos que aplicar el porcentaje de tributo establecido por Hacienda a cada tramo de nuestra ganancia, para saber finalmente cuánto nos toca pagar de IRPF por la venta de la vivienda:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19%

• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%

• Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%

• Ganancias de más de 200.000 euros: 26%

Hay que tener en cuenta que estos porcentajes de tributo se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le aplicamos el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros el 21%, entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%.

Ejemplo final de cálculo de la ganancia patrimonial

Ganancia patrimonial= 111.100 euros (valor de transmisión) - 95.500 euros (valor de adquisición)= 15.600 euros

A los primeros 6.000 euros le aplicamos el tipo impositivo del 19% y a los 9.600 euros restantes el 23%. Lo que da un total de: 3.156 euros de IRPF por la venta de la casa.

¿Qué exenciones existen en el IRPF y cómo acogernos?

Ahora bien, ¿estamos siempre obligados a pagar este impuesto a Hacienda cuando tenemos una ganancia por la venta del piso? No, aunque este tributo tenemos que abonarlo cuando ganamos dinero por la venta, existen algunas excepciones establecidas por la Agencia Tributaria que nos libran del pago:

1. Exención por reinversión en vivienda habitual

Si hemos vendido nuestra vivienda y hemos utilizado el dinero de la venta para comprar una nueva residencia habitual podemos quedar libres de pagar el IRPF, aun cuando hayamos obtenido una ganancia con la venta. No obstante, hay ciertas consideraciones que debemos tener en cuenta:

	La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumplimos con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, podremos acogernos al beneficio fiscal.
	La nueva vivienda también debe ser la habitual. Para ello, deberemos habitarla de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
	El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto después como antes de la venta. *
	Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida.
	Si vendemos nuestra vivienda habitual en España y reinvertimos el dinero en la compra de una nueva residencia habitual ubicada en el extranjero, es posible que también podamos acogernos a la exención, ya que el reglamento no lo impide explícitamente. Eso sí, debemos verificar que es posible de acuerdo con los convenios suscritos entre los dos países, así que es aconsejable consultarlo primero con Hacienda o con un experto fiscal.

*OJO: En febrero de 2021 el Tribunal Supremo concluyó que el reglamento del IRPF no obliga a que la vivienda nueva deba estar terminada y habitada en el plazo de los dos años para disfrutar de la exención, si se trata de una nueva construcción. Si el caso es que hemos reinvertido el dinero de la venta dentro del plazo y nos entregan el piso pasados los dos años, no tenemos por qué perder el beneficio fiscal. El plazo que tenemos para habitar la casa se debe contar desde que terminan las obras y nos entregan la propiedad. Haz clic aquí para obtener más información sobre esta sentencia.

¿Si pido una hipoteca para comprar la nueva casa puedo pedir la exención por reinversión?

El reglamento indica que para poder acogernos a la exención por reinversión debemos utilizar el dinero de la venta para comprar la nueva casa. Pero ¿qué pasa si quiero pedir una hipoteca? En este caso, podemos acogernos a la exención si utilizamos el importe obtenido para pagar las cuotas de la hipoteca o para reponer los ahorros que usamos para comprar la casa (si la compramos antes de vender la primera). Es decir, no tiene que ser exactamente el mismo dinero, pero sí una cantidad equivalente.

No obstante, este aspecto no está exento de polémica. Hay que tener en cuenta que la Agencia Tributaria nos da dos años de plazo para realizar la reinversión y si esta no se realiza en este plazo (invertir el dinero obtenido con la venta o su cantidad equivalente en pagar la hipoteca) Hacienda puede exigir al contribuyente tributar por la cantidad no reinvertida.

¿Qué sucede? Recientemente el Tribunal Supremo determinó que se debe entender que la cantidad reinvertida es la totalidad del importe de la casa y no solo las cuotas pagadas durante esos dos años. Pero como aún el fallo es reciente y ha habido sentencias contradictorias al respecto (el TSJ de Cataluña y el de la Comunidad Valenciana se han pronunciado en sentidos contrarios), es aconsejable buscar asesoramiento fiscal si nos encontramos en un caso como este.

¿Si utilizo parte del dinero para pagar la hipoteca puedo tener la exención total?

Sí, en este caso, la Agencia Tributaria indica que se "considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión (precio de venta) menos el principal del préstamo pendiente de amortizar".

Por tanto, el importe que debemos reinvertir para estar totalmente exentos de pagar IRPF es el que resulte de restar el pago de la hipoteca pendiente al precio que obtuvimos por la casa.

 

¡Atención! Como hemos mencionado, tenemos dos años para realizar la reinversión, pero debemos declarar la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento de presentar tributo no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos indicarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que especificamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso dentro del plazo fijado.

 

2. Exención por ser mayor de 65 años

Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.

Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:

• La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.

• El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.

• La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.

• Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.

¡Ojo! Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si la persona que va a vender la segunda residencia es muy mayor y pretende contratar este producto, debe averiguar con antelación las condiciones de las diferentes entidades. De lo contrario, podría estar sujeto al pago del IRPF por la venta del piso a pesar de su edad.

3. Exención por entregar el piso en dación en pago

Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca, también podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante,  es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. 

En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.

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¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Otro tributo que debemos pagar al vender nuestra casa es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.

Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado nuestra vivienda durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Está cedido a los ayuntamientos, por lo que debemos liquidarlo a la dirección de Hacienda autonómica. Pero ¿cómo saber cuánto nos toca pagar de este tributo? 

Explicación del cálculo de plusvalía municipal

Desde el 10 de noviembre de 2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal: uno "real" y otro "objetivo".

En el método "objetivo", se tienen en cuenta:

• El valor catastral del suelo al momento de la venta, dato que se puede verificar en el recibo del IBI o en la web del Catastro
• Un coeficiente determinado por cada ayuntamiento que depende del tiempo durante el cual hemos sido dueños del inmueble
• Un porcentaje, también determinado por cada ayuntamiento

En el método "real", en cambio, se tienen en cuenta:

• El precio de venta de la vivienda
• El precio de compra de la propiedad
• El porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo
• Un porcentaje que determina cada ayuntamiento (es el mismo que se mencionó en el método anterior)

Cada contribuyente puede elegir uno de estos métodos en función del que le resulte más conveniente, es decir, el que implique pagar un importe más bajo de plusvalía.

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Calcular plusvalía municipal

¿Tengo que pagar siempre la plusvalía municipal?

No, no siempre se tiene que pagar la plusvalía municipal. Desde las nuevas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre de 2021, aquellos propietarios que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienen que pagar este tributo.

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¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?

El IBI es un impuesto que pagamos cada año por ser dueños del piso

Lo paga quiEn es el propietario del piso para el día 1 de enero

En la práctica el pago se reparte entre vendedor y comprador al vender la casa

 

El IBI es un impuesto municipal periódico que tenemos que pagar anualmente todos los que somos dueños de una vivienda, solo por el hecho de tenerla. La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.

Esto se debe a que la legislación admite la libertad de pacto entre las partes. De hecho, según una sentencia del Tribunal Supremo dictada en el 2016, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que le toca, según el tiempo que ha tenido el piso en propiedad. Así, lo más habitual, es que el gasto se reparta entre ambos. 

¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios lapsos para girar este impuesto. De esta manera, puede suceder que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto, podemos:

• Acordar con el comprador que nos abone una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagamos el año anterior.

• Esperar que la Administración nos cobre y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.

La opción elegida, en este caso, va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengamos con el nuevo dueño de nuestro piso.

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FAQ - Preguntas frecuentes sobre los impuestos de venta de una vivienda

La fiscalidad en la venta de una vivienda es uno de los aspectos que más dudas genera a la mayoría de los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:

¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?

Es aquella que ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.

¿Cómo demostrar a hacienda que una vivienda es habitual?

Si Hacienda nos pide comprobar que nuestra vivienda ha sido la habitual para poder acogernos a la exención de reinversión podemos presentar las siguientes pruebas:

• El empadronamiento: es el documento más utilizado como prueba. No obstante, este por sí solo no acredita la residencia.

• Histórico del Registro de la propiedad: si solo tenemos un piso a nuestro nombre, podemos adjuntar este documento para probar que no tenemos ningún otro lugar donde vivir.

• Facturas de suministros: Hacienda admite como prueba el consumo de agua, luz y gas realizado en el inmueble, ya que es un indicador de que la casa ha estado habitada.

• Domiciliación de notificaciones: esto es la dirección que utilizamos para recibir el correo postal. Por ejemplo, la que utiliza nuestro banco o la misma Hacienda para enviarnos cartas y notificaciones.

• Centro de trabajo y de salud: también se puede utilizar como argumento la cercanía de la casa con nuestro trabajo o con el centro de salud donde tenemos nuestro médico de cabecera.

• Actas de las juntas de la comunidad de propietarios: si hemos participado en las juntas de vecinos y aparecemos en las actas podemos pedir una copia a nuestro presidente para presentarlas como prueba irrefutable de que hemos habitado en la finca.

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo una vivienda y no soy residente?

En este caso, deberemos asumir el impuesto sobre la renta de no residentes. La Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

Si el caso es que le vendemos nuestro piso a un extranjero, los impuestos obligatorios por la compra de la casa que tendrá que asumir el foráneo son los mismos que tendría que pagar un residente. Es decir, deberá pagar el ITP y, de haber una hipoteca, el IAJD.