Vender una vivienda acarrea una serie de gastos. Además, es una transacción sobre la que Hacienda tiene mucho que decir y recaudar. En esta página te explicamos cuáles son los impuestos que debes pagar al vender tu casa.
¿Tienes prisa? Lee nuestro resumen
IRPF por la ganancia patrimonial
Plusvalía municipal
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
La venta de una vivienda es una transacción que está sujeta a gravamen. Por tanto, son varios los impuestos que debemos asumir al realizar esta operación. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez hemos vendido la casa y el otro lo tenemos que tener liquidado -o repartido con el comprador- en el momento de firmar la compraventa. Estos son:
El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
La plusvalía municipal
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
A continuación, explicamos todo lo que debemos saber de ellos y cómo hacer el cálculo de estos tributos.
El IRPF solo se paga si hemos obtenido ganancia con la venta
Al hacer el cálculo debemos incluir los gastos de la compraventa
El porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%
Hacienda estipula algunas exenciones para no pagar este impuesto
Este impuesto es de carácter estatal y lo tenemos que pagar solamente si hemos obtenido un beneficio económico con la venta de la casa. Es decir, si el piso lo hemos vendido por más dinero del que lo compramos en su día. Si hemos tenido una pérdida con la operación no tenemos que abonar el tributo, pero debemos presentar la declaración.
Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar de plusvalía al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo respectivo. Y para ello, se toman en cuenta otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso.
Para hacer el cálculo de la ganancia patrimonial debemos considerar todos aquellos gastos en los que hayamos incurrido, tanto al comprar como al vender la casa. En la siguiente imagen explicamos de manera gráfica estos conceptos:
Como podemos ver, al valor de venta le podemos restar todos aquellos gastos y tributos que tuvimos que asumir para realizar la operación como pueden ser:
Los honorarios de la agencia inmobiliaria
La plusvalía municipal
Por su parte, al valor de compra, le podemos sumar:
Todos los gastos inherentes a la adquisición como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca. Aunque, debemos tener en cuenta que las comisiones que pagamos por el préstamo hipotecario no son deducibles.
Los costes de cualquier reforma o reparación considerable que hayamos realizado en la vivienda. Es decir, todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de la superficie de la vivienda o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño. Estos conceptos, al aumentar el valor de compra, pueden incidir en el resultado final del cálculo final del impuesto y rebajarnos la factura fiscal.
Hecho esto, el siguiente paso es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es negativo, quiere decir que no tuvimos ganancia con la venta y no tenemos que pagar IRPF.
Por el contrario, si sale positivo, tendremos que aplicar el porcentaje de tributo establecido por Hacienda a cada tramo de nuestra ganancia, para saber finalmente cuánto nos toca pagar de IRPF por la venta de la vivienda:
Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
Ganancias en más de 50.000 euros: 23%
Ahora bien, ¿estamos siempre obligados a pagar este impuesto a Hacienda cuando tenemos una ganancia por la venta del piso? No, aunque este tributo solo debemos abonarlo cuando ganamos dinero por la venta, existen algunas excepciones establecidas por la Agencia Tributaria que nos libran del pago:
Si hemos vendido nuestra vivienda y hemos utilizado el dinero de la venta para comprar una nueva residencia habitual podemos quedar libres de pagar el IRPF, aun cuando hayamos obtenido una ganancia con la venta. No obstante, hay ciertas consideraciones que debemos tener en cuenta:
La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua.
Si no cumplimos con el requisito de los tres años, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, Hacienda considerará que la vivienda ha sido la habitual y nos permitirá acogernos al beneficio fiscal.
Para que el piso nuevo sea considerado habitual, tenemos que habitarlo de manera efectiva en un plazo doce meses, contados a partir de la fecha de la compra.
El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto después como antes de la venta.
Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida.
¡Atención! Como hemos mencionado, tenemos dos años para realizar la reinversión, pero debemos declara la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento de presentar tributo no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos indicarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que especificamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso dentro del plazo fijado.
Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.
Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:
La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.
Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.
Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca, también podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.
La plusvalía es de carácter municipal
Se calcula en base al valor catastral del piso
Cada ayuntamiento fija sus propios porcentajes de tributo
Se paga, generalmente, en el plazo de un mes a contar desde la venta
El otro impuesto que debemos pagar al vender nuestra casa es el de la plusvalía municipal. Este tributo está cedido a los Ayuntamientos, por lo que debemos abonarlo a la dirección de Hacienda autonómica.
A diferencia del IRPF, este tributo no está relacionado con el precio de la vivienda, sino con el aumento de valor que ha experimentado el suelo durante el tiempo que tuvimos la casa en propiedad. De esta manera, los conceptos que debemos tomar en cuenta para saber cuánto nos toca pagar son los siguientes:
Valor catastral de la casa
Cantidad de años que tuvimos el piso en nuestro poder
Coeficiente de incremento establecido por nuestro ayuntamiento
Porcentaje de tributo definido por el organismo
Es importante tener en cuenta que, al ser un tributo municipal, cada ayuntamiento fija sus propios valores impositivos. La consecuencia de esto es que lo nos toca pagar de plusvalía municipal por la venta de una vivienda puede variar mucho de una localidad a otra.
En este sentido, es recomendable que consultemos estos coeficientes en las oficinas de tributo de nuestra ciudad para realizar nuestro cálculo. Asimismo, los plazos para pagarlo pueden variar. Aunque, en la mayoría de los ayuntamiento se dispone de un lapso de 30 días hábiles, que se empiezan a contar desde la fecha que figura en la escritura de compraventa.
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Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal al vender una casaPor ejemplo, si compramos el piso en Madrid hace 15 años, ¿cuánto tendremos que pagar? Lo primero que debemos de mirar es el valor catastral del inmueble. Este dato lo podemos encontrar en nuestro último recibo del IBI. Supongamos que son 200.000 euros. Dado que la vivienda está en la capital, el ayuntamiento nos aplica un coeficiente de incremento de 42% para esa cantidad de años. Esta tasa la multiplicamos por el valor catastral del inmueble. Así, en nuestro ejemplo, el monto resultante de este cálculo asciende a 84.000 euros. Ahora bien, ¿cuánto nos toca pagar? en este caso, no pagaremos ese importe de plusvalía municipal, ya que debemos aplicarle el porcentaje de tributo que en la capital es del 29%. Por tanto, 42% x 200.000 x 29%= 24.360 euros. Este es el monto de tributo que tenemos que pagar por vender nuestro piso. |
Sí. A pesar de que en el 2017 el Tribunal Constitucional emitió una sentencia que indica que si hemos vendido la vivienda con pérdidas no estamos obligados a pagar este impuesto, puesto que la plusvalía es inexistente, la mayoría de los ayuntamientos siguen girando este tributo.
El asunto no ha sido regulado y si bien algunos organismos han creado instancias para permitir a los contribuyentes que demuestren la pérdida en la operación, casi todos los ayuntamientos lo siguen cobrando, aún en estas circunstancias.
En este sentido, para evitar problemas fiscales, es recomendable que, si el ayuntamiento nos gira la liquidación, paguemos el impuesto y, luego, iniciemos un proceso de reclamo para que nos devuelvan el importe.
Para poder pedir la devolución de la plusvalía debemos en primer lugar acreditar la pérdida. No obstante, los pasos a dar para iniciar el proceso van a depender de si ha sido el ayuntamiento quien nos ha girado el tributo o si hemos sido nosotros quienes lo hemos autoliquidado.
Si lo hemos pagado nosotros: debemos presentar una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Es un escrito bastante sencillo que podemos redactar nosotros mismos, ya que en Internet abundan modelos que podemos utilizar de base.
El plazo que tenemos para realizar este trámite es de cuatro años.
El organismo tiene unos seis meses para darnos respuesta.
Si nos ha cobrado el ayuntamiento: en este caso debemos presentar un recurso de reposición o una reclamación económica-administrativa.
El plazo que tenemos para hacer el trámite es de apenas un mes.
Pasado este lapso, la liquidación es firme y no podemos recurrir. Por este motivo, conviene estar muy atentos a los plazos.
En ambos casos, si la respuesta es positiva y la Administración nos da la razón nos devolverán la cantidad de plusvalía cobrada indebidamente. De lo contrario, tendremos que interponer un recurso de reposición ante un Tribunal Municipal. Después de esto, si la resolución sigue siendo desfavorable, ya hemos agotado la vía administrativa y tendremos que poner una demanda ante el juzgado contencioso que corresponda.
El IBI es un impuesto que pagamos cada año por ser dueños del piso
Lo paga quién es el propietario del piso para el día 1 de enero
En la práctica el pago se reparte entre vendedor y comprador
La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.
Esto se debe a que la legislación admite la libertad de pacto entre las partes. De hecho, según una sentencia del Tribunal Supremo dictada en el 2016, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que le toca, según el tiempo que ha tenido el piso en propiedad. Así, lo más habitual, es que el gasto se reparta entre ambos.
Pero ¿qué pasa si en el momento de la venta ya me han cobrado el IBI? Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios lapsos para girar este impuesto. De esta manera, puede suceder que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago.
Ante esto, podemos:
Acordar con el comprador que nos abone una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagamos el año anterior.
Esperar que la Administración nos cobre y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.
La opción elegida, en este caso, va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengamos con el nuevo dueño de nuestro piso.
Para qué sirve esta página: en esta página explicamos con detalle cómo calcular y todo lo que debemos saber sobre los impuestos que se deben pagar al vender una casa.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes y la web oficial de la Agencia Tributaria (AEAT)
Metodología: los datos relativos a los impuestos se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.
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Hola Ana,
La Agencia Tributaria establece que la exención del IRPF por la venta y reinversión en vivienda habitual se produce cuando "el importe total obtenido por la transmisión se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual". En este sentido, no hace mención de que a la cantidad reinvertida se le puedan contar los gastos de adquisición de la nueva vivienda.
Por otro lado, en cuanto a los gastos de cancelación de la hipoteca, la Agencia Tributaria tampoco hace mención expresa. Aunque, se puede interpretar que este coste es uno de los gastos inherentes a la venta y, por tanto, se podrían tomar en cuenta.
No obstante, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad que te pueda orientar sobre las diferentes interpretaciones que hace la Agencia Tributaria de este tipo de casos o, también, puedes comunicarte directamente con alguna de las oficinas de Hacienda de tu localidad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola,
Sí, me queda claro, pero tengo un par de preguntas más: Por un lado, en la cantidad pendiente por amortizar de hipoteca ¿se incluye la penalización por cancelación anticipada?. Y, por otro, en la cantidad para invertir en la nueva viviendad habitual, ¿se incluye el Impuesto de Patrimonio/IVA?. Gracias.
Saludos
Hola Ana,
Para que la exención por reinversión en vivienda habitual sea total debes destinar todo el dinero obtenido en la transmisión en la compra de la nueva casa. Si queda un sobrante, deberás tributar en el IRPF por esa cantidad no reinvertida. Es decir, te podrías acoger a la reinversión, pero esta sería parcial.
No obstante, si como indicas, vas a utilizar parte del dinero para pagar la hipoteca que aún pesa sobre el inmueble, se considerará como importe total obtenido el resultante de restar al precio de venta de la casa la cantidad que aún queda pendiente de amortizar. Ese resultado sería el que tendrías que reinvertir para estar exenta del gasto del IRPF por la venta de tu vivienda en su totalidad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Gracias! Revisaré el documento
Hola Laura,
En este caso, depende de las cláusulas que figuren en el contrato de reserva que firmaste para comprar el piso. Si en este documento está detallado claramente que la penalización por el incumplimiento del vendedor es que tú recibirías el doble de la señal entregada, entonces te lo tendrían que devolver por duplicado.
No obstante, si el documento no especifica ningún tipo de penalización, es probable que solo puedas recuperar el importe que has entregado.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola Helper,
La venta de una vivienda implica asumir unos gastos y pagar unos impuestos. Uno de ellos es el IRPF, ya que debemos tributar por la ganancia patrimonial obtenida con la operación.
Si vendes tu vivienda antes de los tres años tendrías que hacer frente al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, aún cuando utilices el dinero de la venta para comprar una nueva residencia.
Esto se debe a que Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando el contribuyente ha residido de forma contínua durante, al menos, tres años en la casa.
En cambio, si lo haces pasados los tres años, cumplirias con el concepto de vivienda habitual y al utilizar el dinero de la venta en la compra de una nueva residencia principal, podrías acogerte a la exención por reinversión que estipula la agencia tributaria.
Así, al estar exento, no tendrías que pagar IRPF por vender tu piso.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 07/07/2020
Publicado el 06/07/2020
Publicado el 03/07/2020
