MUY IMPORTANTE. La información sobre impuestos que encontrarás en esta página es orientativa. Las condiciones pueden cambiar en función de tu caso particular y de la comunidad donde se encuentre tu piso. CONTACTA CON LA AGENCIA TRIBUTARIA PARA ANALIZAR TU SITUACIÓN ANTES DE HACER CUALQUIER DECLARACIÓN.
¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?
Son tres los impuestos que tienes que pagar por vender tu piso:
El IRPF, por la ganancia que obtengas con la venta
La plusvalía municipal, por el aumento en el valor del terreno desde su adquisición hasta su transmisión
El IBI, que si bien no es un impuesto propio de la venta, toca pagar la parte correspondiente al año de la venta.
¿Cuándo se pagan los impuestos por vender un piso?
Cada impuesto tiene un plazo de pago diferente. Lo detallamos a continuación:
IRPF. Se paga el año siguiente de la venta, con el conjunto de la declaración del IRPF.
Plusvalía municipal. Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa, aunque puede variar. Verifica el plazo con tu ayuntamiento.
El IBI. Lo pagas cada año solo por ser dueño del piso. Al vender, el importe que toca pagar ese año lo puedes repartir con el comprador, según el tiempo durante el cual hayas tenido la propiedad del piso.
¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?
Para calcular el IRPF debes primero conocer cuál ha sido tu ganancia patrimonial. A ese valor, posteriormente, debes multiplicarlo por el porcentaje de IRPF que te corresponda según tu tramo de ganancias.
A continuación te explicamos todo con detalles, pero ten en cuenta que solo tienes que pagar IRPF si has obtenido un beneficio económico con la venta de la casa. A grandes rasgos, si has vendido el piso por más dinero del que lo compraste en su día, pagarás IRPF; en caso contrario, tendrás que declarar la venta, pero no pagarás nada.
Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es el resultado de restar el valor de adquisición al valor de transmisión. Te lo explicamos paso a paso:
1. Calcular el valor de transmisión
El valor de transmisión se refiere al precio de venta de la casa menos los gastos y tributos inherentes a la operación. Para calcularlo, se pueden tener en cuenta todos estos gastos:
Los honorarios de la agencia inmobiliaria
La plusvalía municipal
Los gastos de la cancelación registral de la hipoteca
Ejemplo de cálculo del valor de transmisión
Precio de venta: 120.000 euros
Gastos de la venta
-
- Honorarios agencia inmobiliaria: 7.000 euros
- Plusvalía municipal: 1.400 euros
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca (si aplica): 500 euros
Valor de transmisión: 120.000 euros - 7.000 euros - 1.400 euros - 500 euros= 111.100 euros
2. Calcular el valor de adquisición
El valor de adquisición se refiere al precio que pagaste cuando compraste la propiedad, más las inversiones y mejoras, gastos y tributos inherentes a la operación que llevaste a cabo en su día. Los gastos que puedes tener en cuenta, entonces, son:
Gastos de notaría
ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA, según corresponda
IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados).
Los costes de las reformas o reparaciones considerables que hayas realizado en la vivienda. En este punto cuentan todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de su superficie o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño.
Las comisiones que pagaste por el préstamo hipotecario o los intereses NO SE INCLUYEN en estos gastos
Ejemplo de cálculo del valor de adquisición
Precio de compra: 80.000 euros
Gastos de compra:
Notaría: 400 euros
Registro: 300 euros
ITP: 4.800 euros
Coste de reformas: 10.000 euros
Valor de adquisición: 80.000 euros + 5.500 euros (gastos totales de compra) + 10.000 euros= 95.500 euros
3. Calcular la diferencia entre transmisión y adquisición
El siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Pueden ocurrir tres cosas:
Que el valor de transmisión sea mayor al de adquisición. Entonces, tienes que pagar IRPF.
Que el valor de transmisión sea menor al de adquisición. Entonces, tienes que declarar la venta en el IRPF pero no pagarás nada.
Que el valor de transmisión sea igual al de adquisición. En este caso tampoco tendrás que pagar IRPF.
4. Aplicar el tipo impositivo
En los casos donde la resta entre el valor de transmisión y el valor de adquisición dé un resultado positivo, tendrás que multiplicarlo por el tipo impositivo que corresponda según tu tramo de ganancias. Estos son:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
- Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%
Ten en cuenta que estos porcentajes de tributo se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y así sucesivamente.
Ejemplo final de cálculo de la ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial= 111.100 euros (valor de transmisión) - 95.500 euros (valor de adquisición)= 15.600 euros
Ten en cuenta que, a los primeros 6.000 euros le aplicamos el tipo impositivo del 19% y a los 9.600 euros restantes el 23%. Esto da un total de: 3.156 euros de IRPF por la venta de la casa.
¿Qué exenciones existen en el IRPF y cómo puedes acogerte?
Existen una serie de excepciones donde no tendrás que pagar IRPF, incluso si has obtenido ganancias con la venta. Estas son:
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero para comprar una nueva vivienda habitual, puedes estar libre de pagar IRPF. Para ello, debes cumplir una serie de requisitos:
La vivienda que vendes tiene que ser la habitual. Tienes que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumples con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas, puedes acogerte igualmente al beneficio fiscal.
La nueva vivienda también debe ser la habitual. Para ello, debes habitarla de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta.
Para que la reinversión sea total, debes destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) a la adquisición de la nueva casa. Si queda un sobrante, puedes acogerte a la exención solo de forma parcial.
Aquí te explicamos todos los detalles sobre la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual.
TEN EN CUENTA. Si bien tienes dos años para realizar la reinversión, debes declarar la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento no has adquirido la nueva vivienda, debes indicarlo al realizar la declaración.
2. Exención para mayores de 65 años
Los mayores de 65 años no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual, independientemente de si reinvierten o no su dinero en otra residencia. Si la casa que venden es una segunda residencia, en cambio, tendrán que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia bajo los siguientes requisitos:
Plazo. La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
Cantidad. El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
Frecuencia. La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.
Comunicación. Debes comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendes acogerte a la exención.
TEN EN CUENTA. Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia, que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si la persona que va a vender la segunda residencia es muy mayor y pretende contratar este producto, debe averiguar con antelación las condiciones de las diferentes entidades.
3. Exención por entregar el piso en dación en pago
Si tuviste que entregar tu vivienda en una dación de pago porque no has podido hacer frente al pago de la hipoteca, también puedes disfrutar de la exención, aunque es necesario que no tengas ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para calcular si tuviste una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Otro de los impuestos que hay que pagar al vender una casa es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal. Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado tu vivienda durante el tiempo que la has tenido en propiedad. Está cedido a los ayuntamientos, por lo que debes liquidarlo en la dirección de Hacienda autonómica.
Explicación del cálculo de plusvalía municipal
Desde el 10 de noviembre de 2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal: uno "real" y otro "objetivo".
En el método "objetivo", se tienen en cuenta:
- El valor catastral del suelo al momento de la venta, dato que puedes verificar en el recibo del IBI o en la web del Catastro
- Un coeficiente determinado por cada ayuntamiento que depende del tiempo durante el cual has sido dueños del inmueble
- Un porcentaje, también determinado por cada ayuntamiento
En el método "real", en cambio, se tienen en cuenta:
- El precio de venta de la vivienda
- El precio de compra de la propiedad
- El porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo
- Un porcentaje que determina cada ayuntamiento (es el mismo que se mencionó en el método anterior)
Cada contribuyente puede elegir uno de estos métodos en función del que le resulte más conveniente, es decir, el que implique pagar un importe más bajo de plusvalía.
Calculadora de plusvalía municipal
Podríamos explicarte paso por paso cómo calcular la plusvalía municipal, pero en HelpMyCash.com nos gusta ponértelo fácil. Completa este formulario y recibe una estimación automática y gratuita de lo que tendrás que pagar de plusvalía.
¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?
El IBI es un impuesto municipal periódico que que pagan anualmente todos los propietarios de una vivienda, solo por el hecho de tenerla. La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.
Lo habitual, en efecto, es que el IBI se reparta entre las partes en función del tiempo durante el cual tuvieron el inmueble en propiedad. Por ejemplo, si vendes tu casa en abril, puedes negociar para pagar el IBI proporcional a los primeros cuatro meses del año y que el comprador pague el resto.
¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?
Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios plazos para girar este impuesto. Puede , entonces, que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto, puedes:
Acordar con el comprador que pague una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagaste el año anterior.
Esperar que la Administración cobre el impuesto y luego pedir a la otra parte el reembolso correspondiente.
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FAQ - Preguntas frecuentes sobre los impuestos de venta de una vivienda
La fiscalidad en la venta de una vivienda es uno de los aspectos que más dudas genera a la mayoría de los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes.
Es aquella que ha sido tu residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se entenderá, sin embargo, que esta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho tiempo, cuando exista una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.
Si Hacienda pide comprobar que tu vivienda ha sido la habitual, puedes presentar las siguientes pruebas:
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El empadronamiento: es el documento más utilizado como prueba. No obstante, este por sí solo no acredita la residencia.
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Histórico del Registro de la propiedad: si solo tienes un piso a tu nombre, puedes adjuntar este documento para probar que no tienes ningún otro lugar donde vivir.
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Facturas de suministros: Hacienda admite como prueba el consumo de agua, luz y gas realizado en el inmueble, ya que es un indicador de que la casa ha estado habitada.
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Domiciliación de notificaciones: esto es la dirección que utilizas para recibir el correo postal. Por ejemplo, la que utiliza tu banco o la misma Hacienda para enviarte cartas y notificaciones.
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Centro de trabajo y de salud: también se puede utilizar como argumento la cercanía de la casa con tu trabajo o con el centro de salud donde tienes a tu médico de cabecera.
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Actas de las juntas de la comunidad de propietarios: si has participado en las juntas de vecinos y apareces en las actas, puedes pedir una copia a tu presidente para presentarla como prueba irrefutable de que has habitado la finca.
Los no residentes pagan el impuesto sobre la renta de no residentes. La Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.
Si el caso es que le vendes tu piso a un extranjero, los impuestos obligatorios por la compra de la casa que tendrá que asumir el foráneo son los mismos que tendría que pagar un residente. Es decir, el ITP y, de haber una hipoteca, el IAJD.
No, no siempre se tiene que pagar la plusvalía municipal. Desde las nuevas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre de 2021, aquellos propietarios que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienen que pagar este tributo.
