IRPF por la ganancia patrimonial
Plusvalía municipal
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
La venta de una vivienda es una transacción que está sujeta a gravamen. Por tanto, son varios los impuestos que debemos asumir al realizar esta operación. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez hemos vendido la casa y el otro lo tenemos que tener liquidado -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa.
Como podemos ver en el vídeo, son tres los impuestos que debemos pagar al vender un piso:
El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
La plusvalía municipal
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Ahora que ya sabes cuáles son los tributos de la venta quizás te estés preguntando: ¿Y cuánto se pagan los impuestos por vender un piso? Pues bien, los tiempos que tenemos pagarlos son los siguientes:
Se paga en el año siguiente a la venta, ya que cada año debemos reflejar en la declaración de la renta todo lo generado en el año anterior.
Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. Aunque, como este impuesto es de carácter municipal conviene verificar el lapso con nuestro ayuntamiento.
Lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.
Ahora bien, ya sabemos qué impuestos tenemos que pagar por la venta de nuestra vivienda y cuándo hacerlo. Pero ¿cuánto se le paga a Hacienda por la venta de un piso? A continuación, explicamos con detalle cómo hacer el cálculo de cada uno de los impuestos y mencionamos las exenciones que podemos disfrutar en el IRPF para librarnos de este tributo.
Este impuesto es de carácter estatal y lo tenemos que pagar solamente si hemos obtenido un beneficio económico (ganancia patrimonial) con la venta de la casa. Es decir, si, a grandes rasgos, hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos en su día. Por tanto, si hemos tenido una pérdida con la operación no tenemos que abonar el tributo, pero debemos presentar igualmente la declaración.
Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar de plusvalía (ganancia patrimonial) al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo respectivo. Y para ello, se toman en cuenta otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso como, por ejemplo, los gastos en los que hayamos incurrido al hacer ambas operaciones. En la siguiente imagen explicamos de manera gráfica cómo calcular la ganancia:
Como podemos ver, al valor de venta le podemos restar todos aquellos gastos y tributos que tuvimos que asumir para realizar la operación como pueden ser:
Los honorarios de la agencia inmobiliaria
La plusvalía municipal
Precio de venta: 120.000 euros
Gastos de la venta:
Honorarios agencia inmobiliaria: 7.000 euros
Plusvalía municipal: 1.400 euros
Gastos de cancelación registral de la hipoteca (si aplica): 500 euros
Valor de transmisión: 120.000 euros - 7.000 euros - 1.400 euros - 500 euros= 111.100 euros
Por su parte, al valor de compra, le podemos sumar:
Todos los gastos inherentes a la adquisición como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca, el gasto de notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Eso sí, debemos tener en cuenta que las comisiones que pagamos por el préstamo hipotecario o los intereses no se incluyen.
Los costes de cualquier reforma o reparación considerable que hayamos realizado en la vivienda. Es decir, todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de la superficie de la vivienda o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño. Estos conceptos, al aumentar el valor de compra, pueden incidir en el resultado final del cálculo final del impuesto y rebajarnos la factura fiscal.
Y, a este mismo valor, le debemos restar:
El importe de las amortizaciones que nos hayamos deducido fiscalmente como, por ejemplo, las de los gastos que nos hayamos deducido en el IRPF si hemos tenido la vivienda alquilada (gastos de reparaciones, el IBI, los gastos de comunidad, etc).
Precio de compra: 80.000 euros
Gastos de compra:
Notaría: 400 euros
Registro: 300 euros
ITP: 4.800 euros
Coste de reformas: 10.000 euros
Valor de adquisición: 80.000 euros + 5.500 euros (gastos totales de compra) + 10.000 euros= 95.500 euros
Hecho esto, el siguiente paso es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es negativo, quiere decir que no tuvimos ganancia con la venta y no tenemos que pagar IRPF.
Por el contrario, si sale positivo, tendremos que aplicar el porcentaje de tributo establecido por Hacienda a cada tramo de nuestra ganancia, para saber finalmente cuánto nos toca pagar de IRPF por la venta de la vivienda:
Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
Ganancias de más de 200.000 euros: 26%
Hay que tener en cuenta que estos porcentajes de tributo se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le aplicamos el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros el 21%, entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%. Este último tramo está vigente a partir del 2021 a raíz de la aprobación de los nuevos presupuestos generales del estado, pero no afectará a la declaración de la renta de este año, sino a la del 2022.
Ganancia patrimonial= 111.100 euros (valor de transmisión) - 95.500 euros (valor de adquisición)= 15.600 euros
A los primeros 6.000 euros le aplicamos el tipo impositivo del 19% y a los 9.600 euros restantes el 23%. Lo que da un total de: 3.156 euros de IRPF por la venta de la casa.
¡Ojo! Si el piso que vamos a vender lo compramos antes del 31 de diciembre de 1996, podemos aplicar los coeficientes de abatimiento. Esta es una reducción de un porcentaje anual (11,11% por cada año que tuvimos el piso hasta la fecha indicada) que se aplica sobre el beneficio obtenido. Eso sí, actualmente solo se aplica sobre los primeros 400.000 euros de la ganancia por las ventas realizadas a partir de 01 de enero de 2015.
Ahora bien, ¿estamos siempre obligados a pagar este impuesto a Hacienda cuando tenemos una ganancia por la venta del piso? No, aunque este tributo tenemos que abonarlo cuando ganamos dinero por la venta, existen algunas excepciones establecidas por la Agencia Tributaria que nos libran del pago:
Si hemos vendido nuestra vivienda y hemos utilizado el dinero de la venta para comprar una nueva residencia habitual podemos quedar libres de pagar el IRPF, aun cuando hayamos obtenido una ganancia con la venta. No obstante, hay ciertas consideraciones que debemos tener en cuenta:
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La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumplimos con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, podremos acogernos al beneficio fiscal. |
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La nueva vivienda también debe ser la habitual. Para ello, deberemos habitarla de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras. |
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El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto después como antes de la venta. * |
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Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida. |
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Si vendemos nuestra vivienda habitual en España y reinvertimos el dinero en la compra de una nueva residencia habitual ubicada en el extranjero, es posible que también podamos acogernos a la exención, ya que el reglamento no lo impide explícitamente. Eso sí, debemos verificar que es posible de acuerdo a los convenios suscritos entre los dos países, así que es aconsejable consultarlo primero con Hacienda o con un experto fiscal. |
*OJO: En febrero de 2021 el Tribunal Supremo concluyó que el reglamento del IRPF no obliga a que la vivienda nueva deba estar terminada y habitada en el plazo de los dos años para disfrutar de la exención, si se trata de una nueva construcción. Si el caso es que hemos reinvertido el dinero de la venta dentro del plazo y nos entregan el piso pasados los dos años, no tenemos por qué perder el beneficio fiscal. El plazo que tenemos para habitar la casa se debe contar desde que terminan las obras y nos entregan la propiedad. Haz clic aquí para obtener más información sobre esta sentencia.
El reglamento indica que para poder acogernos a la exención por reinversión debemos utilizar el dinero de la venta para comprar la nueva casa. Pero ¿qué pasa si quiero pedir una hipoteca? En este caso, podemos acogernos a la exención si utilizamos el importe obtenido para pagar las cuotas de la hipoteca o para reponer los ahorros que usamos para comprar la casa (si la compramos antes de vender la primera). Es decir, no tiene que ser exactamente el mismo dinero, pero sí una cantidad equivalente.
No obstante, este aspecto no está exento de polémica. Hay que tener que la Agencia Tributaria nos da dos años de plazo para realizar la reinversión y si esta no se realiza en este plazo (invertir el dinero obtenido con la venta o su cantidad equivalente en pagar la hipoteca) Hacienda puede exigir al contribuyente tributar por la cantidad no reinvertida.
¿Qué sucede? recientemente el Tribunal Supremo determinó que se debe entender que la cantidad reinvertida es la totalidad del importe de la casa y no solo las cuotas pagadas durante esos dos años. Pero como aún el fallo es reciente y han habido sentencias contradictorias al respecto (el TSJ de Cataluña y el de la Comunidad Valenciana se han pronunciado en sentidos contrarios), es aconsejable buscar asesoramiento fiscal si nos encontramos en un caso como este.
Sí, en este caso, la Agencia Tributaria indica que se "considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión (precio de venta) menos el principal del préstamo pendiente de amortizar"
Por tanto, el importe que debemos reinvertir para estar totalmente exentos de pagar IRPF es el que resulte de restar el pago de la hipoteca pendiente al precio que obtuvimos por la casa.
¡Atención! Como hemos mencionado, tenemos dos años para realizar la reinversión, pero debemos declara la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento de presentar tributo no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos indicarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que especificamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso dentro del plazo fijado.
Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.
Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:
La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.
Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.
¡Ojo! Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si la persona que va a vender la segunda residencia es muy mayor y pretende contratar este producto, debe averiguar con antelación las condiciones de las diferentes entidades. De lo contrario, podría estar sujeto al pago del IRPF por la venta del piso a pesar de su edad.
Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca, también podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.
¡Importante! Los impuestos son uno de los gastos más representativos de vender un piso, pero ¿sabías que cometer algún error en el proceso puede hacer que la venta te salga más cara? para ayudarte a evitarlo, te invitamos a descargarte nuestra guía práctica para vender tu vivienda. Aquí te explicamos cada una de las etapas de la venta de un inmueble y te damos algunos trucos y consejos para hacerlo con éxito ¡Es gratis!
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Ver y descargar guíaSe calcula en base al valor catastral del suelo del piso
Se toma en cuenta el número de años que hemos sido dueños del piso
Debemos utilizar los coeficientes y porcentajes de tributo definidos por el ayuntamiento
El otro tributo que debemos pagar al vender nuestra casa es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.
Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado nuestra vivienda durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Está cedido a los ayuntamientos, por lo que debemos liquidarlo a la dirección de Hacienda autonómica. Pero ¿cómo saber cuánto nos toca pagar de este tributo?
Con esta calculadora gratuita podemos saber ¡GRATIS! y en cuestión de minutos cuánto tendremos que pagar de plusvalía municipal en nuestro caso concreto:
Como vemos, a diferencia del IRPF, este tributo no está relacionado con el precio de la vivienda, sino con el aumento de valor que ha experimentado el suelo durante el tiempo que tuvimos la casa en nuestro poder. De esta manera, los conceptos que se toman en cuenta para saber cuánto nos toca pagar son los siguientes:
Valor catastral de la casa
Cantidad de años que tuvimos el piso en propiedad
Coeficiente de incremento establecido por nuestro ayuntamiento
Porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento
Es importante tener en cuenta que, al ser un tributo municipal, cada ayuntamiento fija sus propios valores impositivos. La consecuencia de esto es que lo nos toca pagar de plusvalía municipal por la venta de una vivienda puede variar mucho de una localidad a otra.
En este sentido, es recomendable que consultemos estos coeficientes en las oficinas de tributo de nuestra ciudad para realizar nuestro cálculo. Asimismo, los plazos para pagarlo pueden variar. Aunque, en la mayoría de los ayuntamiento se dispone de un lapso de 30 días hábiles, que se empiezan a contar desde la fecha que figura en la escritura de compraventa.
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Ejemplo para calcular la plusvalía municipal por vender una casaPor ejemplo, si compramos el piso en Madrid hace 15 años, ¿cuánto tendremos que pagar? Lo primero que debemos de mirar es el valor catastral del inmueble. Este dato lo podemos encontrar en nuestro último recibo del IBI. Supongamos que son 150.000 euros. Dado que la vivienda está en la capital, el ayuntamiento nos aplica un coeficiente del 2,8% que debemos multiplicar por la cantidad de años. Luego, el resultado lo multiplicamos por el valor catastral del inmueble. Así, en nuestro ejemplo, el monto resultante de este cálculo asciende a 63.000 euros. Ahora bien, ¿cuánto nos toca pagar? en este caso, no pagaremos ese importe de plusvalía municipal, ya que debemos aplicarle el porcentaje de tributo que en la capital es del 29%. Por tanto, 63.000 euros x 29%= 18.270 euros. Este es el monto de tributo que tenemos que pagar por vender nuestro piso. |
Sí. A pesar de que en el 2017 el Tribunal Constitucional emitió una sentencia que indica que si hemos vendido la vivienda con pérdidas no estamos obligados a pagar este impuesto, puesto que la plusvalía es inexistente, la mayoría de los ayuntamientos siguen girando este tributo.
El asunto no ha sido regulado y si bien algunos organismos han creado instancias para permitir a los contribuyentes que demuestren la pérdida en la operación, casi todos los ayuntamientos lo siguen cobrando, aún en estas circunstancias.
En este sentido, para evitar problemas fiscales, es recomendable que, si el ayuntamiento nos gira la liquidación, paguemos el impuesto y, luego, iniciemos un proceso de reclamo para que nos devuelvan el importe. El plazo que tenemos para pedir la devolución es de apenas un mes si ha sido el organismo quien nos ha hecho el cobro. Si lo hemos pagado nosotros voluntariamente el lapso se amplía a cuatro años.
El IBI es un impuesto que pagamos cada año por ser dueños del piso
Lo paga quién es el propietario del piso para el día 1 de enero
En la práctica el pago se reparte entre vendedor y comprador al vender la casa
El IBI es un impuesto municipal periódico que tenemos que pagar anualmente todos los que somos dueños de una vivienda, solo por el hecho de tenerla. La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.
Esto se debe a que la legislación admite la libertad de pacto entre las partes. De hecho, según una sentencia del Tribunal Supremo dictada en el 2016, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que le toca, según el tiempo que ha tenido el piso en propiedad. Así, lo más habitual, es que el gasto se reparta entre ambos.
Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios lapsos para girar este impuesto. De esta manera, puede suceder que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto, podemos:
Acordar con el comprador que nos abone una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagamos el año anterior.
Esperar que la Administración nos cobre y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.
La opción elegida, en este caso, va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengamos con el nuevo dueño de nuestro piso.
La fiscalidad en la venta de una vivienda es uno de los aspectos que más dudas genera a la mayoría de los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:
Es aquella que ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.
Si Hacienda nos pide comprobar que nuestra vivienda ha sido la habitual para poder acogernos a la exención de reinversión podemos presentar las siguientes pruebas:
El empadronamiento: es el documento más utilizado como prueba. No obstante, este por sí solo no acredita la residencia.
Histórico del Registro de la propiedad: si solo tenemos un piso a nuestro nombre, podemos adjuntar este documento para probar que no tenemos ningún otro lugar donde vivir.
Facturas de suministros: Hacienda admite como prueba el consumo de agua, luz y gas realizado en el inmueble, ya que es un indicador de que la casa ha estado habitada.
Domiciliación de notificaciones: esto es la dirección que utilizamos para recibir el correo postal. Por ejemplo, la que utiliza nuestro banco o la misma Hacienda para enviarnos cartas y notificaciones.
Centro de trabajo y de salud: también se puede utilizar como argumento la cercanía de la casa con nuestro trabajo o con el centro de salud donde tenemos nuestro médico de cabecera.
Actas de las juntas de la comunidad de propietarios: si hemos participado en las juntas de vecinos y aparecemos en las actas podemos pedir una copia a nuestro presidente para presentarlas como prueba irrefutable de que hemos habitado en la finca.
En este caso, deberemos asumir el impuesto sobre la renta de no residentes. La Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.
Si el caso es que le vendemos nuestro piso a un extranjero, los impuestos obligatorios por la compra de la casa que tendrá que asumir el foráneo son los mismos que tendría que pagar un residente. Es decir, deberá pagar el ITP y, de haber una hipoteca, el IAJD.
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