¿Qué impuestos tengo que pagar a Hacienda por la venta de mi vivienda?

	La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumplimos con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, podremos acogernos al beneficio fiscal.
	El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto después como antes de la venta.
	Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida.
	Si vendemos nuestra vivienda habitual en España y reinvertimos el dinero en la compra de una nueva residencia habitual ubicada en el extranjero, es posible que también podamos acogernos a la exención, ya que el reglamento no lo impide explícitamente. Eso sí, debemos verificar que es posible de acuerdo a los convenios suscritos entre los dos países, así que es aconsejable consultarlo primero con Hacienda o con un experto fiscal.

2. Exención por ser mayor de 65 años

Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.

Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:

• La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.

• El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.

• La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.

• Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.

3. Exención por entregar el piso en dación en pago

Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca, también podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante,  es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. 

En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.

¿Qué es la plusvalía municipal y cómo calcularla?

El otro tributo que debemos pagar al vender nuestra casa es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal. Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado nuestra vivienda durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Está cedido a los Ayuntamientos, por lo que debemos liquidarlo a la dirección de Hacienda autonómica.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal por la venta de la vivienda?

A diferencia del IRPF, este tributo no está relacionado con el precio de la vivienda, sino con el aumento de valor que ha experimentado el suelo durante el tiempo que tuvimos la casa en nuestro poder. De esta manera, los conceptos que debemos tomar en cuenta para saber cuánto nos toca pagar son los siguientes:

• Valor catastral de la casa

• Cantidad de años que tuvimos el piso en propiedad

• Coeficiente de incremento establecido por nuestro ayuntamiento

• Porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento

Es importante tener en cuenta que, al ser un tributo municipal, cada ayuntamiento fija sus propios valores impositivos. La consecuencia de esto es que lo nos toca pagar de plusvalía municipal por la venta de una vivienda puede variar mucho de una localidad a otra.

En este sentido, es recomendable que consultemos estos coeficientes en las oficinas de tributo de nuestra ciudad para realizar nuestro cálculo. Asimismo, los plazos para pagarlo pueden variar. Aunque, en la mayoría de los ayuntamiento se dispone de un lapso de 30 días hábiles, que se empiezan a contar desde la fecha que figura en la escritura de compraventa.

Ejemplo para calcular la plusvalía municipal por vender una casa Por ejemplo, si compramos el piso en Madrid hace 15 años, ¿cuánto tendremos que pagar? Lo primero que debemos de mirar es el valor catastral del inmueble. Este dato lo podemos encontrar en nuestro último recibo del IBI. Supongamos que son 200.000 euros. Dado que la vivienda está en la capital, el ayuntamiento nos aplica un coeficiente del 42% para esa cantidad de años. Esta tasa la multiplicamos por el valor catastral del inmueble. Así, en nuestro ejemplo, el monto resultante de este cálculo asciende a 84.000 euros. Ahora bien, ¿cuánto nos toca pagar? en este caso, no pagaremos ese importe de plusvalía municipal, ya que debemos aplicarle el porcentaje de tributo que en la capital es del 29%. Por tanto, 42% x 200.000 x 29%= 24.360 euros. Este es el monto de tributo que tenemos que pagar por vender nuestro piso.

¿Tengo que pagar siempre la plusvalía municipal?

Sí. A pesar de que en el 2017 el Tribunal Constitucional emitió una sentencia que indica que si hemos vendido la vivienda con pérdidas no estamos obligados a pagar este impuesto, puesto que la plusvalía es inexistente, la mayoría de los ayuntamientos siguen girando este tributo.

El asunto no ha sido regulado y si bien algunos organismos han creado instancias para permitir a los contribuyentes que demuestren la pérdida en la operación, casi todos los ayuntamientos lo siguen cobrando, aún en estas circunstancias.

En este sentido, para evitar problemas fiscales, es recomendable que, si el ayuntamiento nos gira la liquidación, paguemos el impuesto y, luego, iniciemos un proceso de reclamo para que nos devuelvan el importe. El plazo que tenemos para pedir la devolución es de apenas un mes si ha sido el organismo quien nos ha hecho el cobro. Si lo hemos pagado nosotros voluntariamente el lapso se amplía a cuatro años.

¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?

El IBI es un impuesto municipal periódico que tenemos que pagar anualmente todos los que somos dueños de una vivienda, solo por el hecho de tenerla. La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.

Esto se debe a que la legislación admite la libertad de pacto entre las partes. De hecho, según una sentencia del Tribunal Supremo dictada en el 2016, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que le toca, según el tiempo que ha tenido el piso en propiedad. Así, lo más habitual, es que el gasto se reparta entre ambos. 

¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios lapsos para girar este impuesto. De esta manera, puede suceder que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto, podemos:

• Acordar con el comprador que nos abone una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagamos el año anterior.

• Esperar que la Administración nos cobre y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.

La opción elegida, en este caso, va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengamos con el nuevo dueño de nuestro piso.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre los impuestos a pagar por la venta de una vivienda

La fiscalidad en la venta de una vivienda es uno de los aspectos que más dudas genera a la mayoría de los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos con detalle cómo calcular y todo lo que debemos saber sobre los impuestos de venta de una vivienda.

Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes y la web oficial de la Agencia Tributaria (AEAT) 

Metodología:  los datos relativos a los impuestos se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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