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impuestos que se pagan al vender una casa

¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?

IRPF por la ganancia patrimonial

Plusvalía municipal

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

 

La venta de una vivienda es una transacción que está sujeta a gravamen. Por tanto, son varios los impuestos que debemos asumir al realizar esta operación. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez hemos vendido la casa y el otro lo tenemos que tener liquidado -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa. Estos son:

Impuestos al vender piso. 1- IRPF por la ganancia patrimonial. 2- Plusvalía municipal. 3- IBI

  • El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida

  • La plusvalía municipal 

  • El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

A continuación, explicamos todo lo que debemos saber sobre los impuestos a pagar por la venta de una vivienda y cómo hacer el cálculo de estos tributos.

1. El IRPF por la venta de la vivienda

El IRPF solo se paga si hemos obtenido ganancia con la venta

Al hacer el cálculo debemos incluir los gastos de la compraventa

El porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%

Hacienda estipula algunas exenciones para no pagar este impuesto

 

Este impuesto es de carácter estatal y lo tenemos que pagar solamente si hemos obtenido un beneficio económico con la venta de la casa. Es decir, si el piso lo hemos vendido por más dinero del que lo compramos en su día. Si hemos tenido una pérdida con la operación no tenemos que abonar el tributo, pero debemos presentar la declaración. 

Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar de plusvalía al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo respectivo. Y para ello, se toman en cuenta otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso.

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta del inmueble?

Para hacer el cálculo de la ganancia patrimonial debemos considerar todos aquellos gastos en los que hayamos incurrido, tanto al comprar como al vender la casa. En la siguiente imagen explicamos de manera gráfica estos conceptos:

calcular irpf por vender un piso

1. Calcular el valor de transmisión

Como podemos ver, al valor de venta le podemos restar todos aquellos gastos y tributos que tuvimos que asumir para realizar la operación como pueden ser:

  • Los honorarios de la agencia inmobiliaria

  • La plusvalía municipal

2. Calcular el valor de adquisición

Por su parte, al valor de compra, le podemos sumar:

  • Todos los gastos inherentes a la adquisición como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca, el gasto de notaría, el ITP o IVA y el IAJD. Eso sí, debemos tener en cuenta que las comisiones que pagamos por el préstamo hipotecario o los intereses no se incluyen. 

  • Los costes de cualquier reforma o reparación considerable que hayamos realizado en la vivienda. Es decir, todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de la superficie de la vivienda o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño. Estos conceptos, al aumentar el valor de compra, pueden incidir en el resultado final del cálculo final del impuesto y rebajarnos la factura fiscal.

3. Calcular la diferencia y aplicar el tipo impositivo

Hecho esto, el siguiente paso es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es negativo, quiere decir que no tuvimos ganancia con la venta y no tenemos que pagar IRPF. 

Por el contrario, si sale positivo, tendremos que aplicar el porcentaje de tributo establecido por Hacienda a cada tramo de nuestra ganancia, para saber finalmente cuánto nos toca pagar de IRPF por la venta de la vivienda:

  • Ganancias hasta 6.000 euros: 19%

  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%

  • Ganancias en más de 50.000 euros: 23%

¿Cómo acogerse a las exenciones en el IRPF por vender un piso?

Ahora bien, ¿estamos siempre obligados a pagar este impuesto a Hacienda cuando tenemos una ganancia por la venta del piso? No, aunque este tributo solo debemos abonarlo cuando ganamos dinero por la venta, existen algunas excepciones establecidas por la Agencia Tributaria que nos libran del pago:

1. Exención por reinversión en vivienda habitual

Si hemos vendido nuestra vivienda y hemos utilizado el dinero de la venta para comprar una nueva residencia habitual podemos quedar libres de pagar el IRPF, aun cuando hayamos obtenido una ganancia con la venta. No obstante, hay ciertas consideraciones que debemos tener en cuenta:

  • La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua.

    • Si no cumplimos con el requisito de los tres años, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, Hacienda considerará que la vivienda ha sido la habitual y nos permitirá acogernos al beneficio fiscal.

  • Para que el piso nuevo sea considerado habitual, tenemos que habitarlo de manera efectiva en un plazo doce meses, contados a partir de la fecha de la compra.

  • El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto después como antes de la venta.

  • Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida.

¡Atención! Como hemos mencionado, tenemos dos años para realizar la reinversión, pero debemos declara la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento de presentar tributo no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos indicarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que especificamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso dentro del plazo fijado.

 

2. Exención por ser mayor de 65 años

Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.

Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:

  • La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.

  • El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.

  • La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.

  • Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.

¡Ojo! Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si la persona que va a vender la segunda residencia es muy mayor y pretende contratar este producto, debe averiguar con antelación las condiciones de las diferentes entidades. De lo contrario, podría estar sujeto al pago del IRPF por la venta del piso a pesar de su edad.

 

3. Exención por entregar el piso en dación en pago

Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca, también podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante,  es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. 

En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.

2. La plusvalía municipal por la venta de la casa

La plusvalía es de carácter municipal

Se calcula en base al valor catastral del piso

Cada ayuntamiento fija sus propios porcentajes de tributo

Se paga, generalmente, en el plazo de un mes a contar desde la venta

 

El otro impuesto que debemos pagar al vender nuestra casa es el de la plusvalía municipal. Este tributo está cedido a los Ayuntamientos, por lo que debemos liquidarlo a la dirección de Hacienda autonómica.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal por la venta de la vivienda?

A diferencia del IRPF, este tributo no está relacionado con el precio de la vivienda, sino con el aumento de valor que ha experimentado el suelo durante el tiempo que tuvimos la casa en propiedad. De esta manera, los conceptos que debemos tomar en cuenta para saber cuánto nos toca pagar son los siguientes:

  • Valor catastral de la casa

  • Cantidad de años que tuvimos el piso en nuestro poder

  • Coeficiente de incremento establecido por nuestro ayuntamiento

  • Porcentaje de tributo definido por el organismo

Es importante tener en cuenta que, al ser un tributo municipal, cada ayuntamiento fija sus propios valores impositivos. La consecuencia de esto es que lo nos toca pagar de plusvalía municipal por la venta de una vivienda puede variar mucho de una localidad a otra.

En este sentido, es recomendable que consultemos estos coeficientes en las oficinas de tributo de nuestra ciudad para realizar nuestro cálculo. Asimismo, los plazos para pagarlo pueden variar. Aunque, en la mayoría de los ayuntamiento se dispone de un lapso de 30 días hábiles, que se empiezan a contar desde la fecha que figura en la escritura de compraventa.

calcular

Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal al vender una casa

Por ejemplo, si compramos el piso en Madrid hace 15 años, ¿cuánto tendremos que pagar? Lo primero que debemos de mirar es el valor catastral del inmueble. Este dato lo podemos encontrar en nuestro último recibo del IBI. Supongamos que son 200.000 euros.

Dado que la vivienda está en la capital, el ayuntamiento nos aplica un coeficiente de incremento de 42% para esa cantidad de años. Esta tasa la multiplicamos por el valor catastral del inmueble.

Así, en nuestro ejemplo, el monto resultante de este cálculo asciende a 84.000 euros. Ahora bien, ¿cuánto nos toca pagar? en este caso, no pagaremos ese importe de plusvalía municipal, ya que debemos aplicarle el porcentaje de tributo que en la capital es del 29%.

Por tanto, 42% x 200.000 x 29%= 24.360 euros. Este es el monto de tributo que tenemos que pagar por vender nuestro piso.

¿Si hemos vendido el piso con pérdidas tenemos que pagar plusvalía municipal?

Sí. A pesar de que en el 2017 el Tribunal Constitucional emitió una sentencia que indica que si hemos vendido la vivienda con pérdidas no estamos obligados a pagar este impuesto, puesto que la plusvalía es inexistente, la mayoría de los ayuntamientos siguen girando este tributo.

El asunto no ha sido regulado y si bien algunos organismos han creado instancias para permitir a los contribuyentes que demuestren la pérdida en la operación, casi todos los ayuntamientos lo siguen cobrando, aún en estas circunstancias.

En este sentido, para evitar problemas fiscales, es recomendable que, si el ayuntamiento nos gira la liquidación, paguemos el impuesto y, luego, iniciemos un proceso de reclamo para que nos devuelvan el importe.

¿Cómo reclamar la devolución de la plusvalía municipal?

Para poder pedir la devolución de la plusvalía debemos en primer lugar acreditar la pérdida. No obstante, los pasos a dar para iniciar el proceso van a depender de si ha sido el ayuntamiento quien nos ha girado el tributo o si hemos sido nosotros quienes lo hemos autoliquidado. 

Si lo hemos pagado nosotros

Debemos presentar una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Es un escrito bastante sencillo que podemos redactar nosotros mismos, ya que en Internet abundan modelos que podemos utilizar de base.

  • El plazo que tenemos para realizar este trámite es de cuatro años.

  • El organismo tiene unos seis meses para darnos respuesta.

Si nos ha cobrado el ayuntamiento

En este caso debemos presentar un recurso de reposición o una reclamación económica-administrativa.

  • El plazo que tenemos para hacer el trámite es de apenas un mes.

  • Pasado este lapso, la liquidación es firme y no podemos recurrir. Por este motivo, conviene estar muy atentos a los plazos.

En ambos casos, si la respuesta es positiva y la Administración nos da la razón nos devolverán la cantidad de plusvalía cobrada indebidamente. De lo contrario, tendremos que interponer un recurso de reposición ante un Tribunal Municipal. Después de esto, si la resolución sigue siendo desfavorable, ya hemos agotado la vía administrativa y tendremos que poner una demanda ante el juzgado contencioso que corresponda.

3. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto que pagamos cada año por ser dueños del piso

Lo paga quién es el propietario del piso para el día 1 de enero

En la práctica el pago se reparte entre vendedor y comprador

 

La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.

Esto se debe a que la legislación admite la libertad de pacto entre las partes. De hecho, según una sentencia del Tribunal Supremo dictada en el 2016, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto que le toca, según el tiempo que ha tenido el piso en propiedad. Así, lo más habitual, es que el gasto se reparta entre ambos

¿Qué pasa si al vender la casa ya me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios lapsos para girar este impuesto. De esta manera, puede suceder que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto, podemos:

  • Acordar con el comprador que nos abone una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagamos el año anterior.

  • Esperar que la Administración nos cobre y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.

La opción elegida, en este caso, va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengamos con el nuevo dueño de nuestro piso.

¡RECUERDA! Si tienes más preguntas, nuestros expertos resolverán tus dudas de manera gratuita en el foro de impuestos y gastos al vender un piso.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre impuestos por venta de vivienda

La fiscalidad en la venta de una vivienda es uno de los aspectos que más dudas genera a la mayoría de los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:

Es aquella que ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.

Si Hacienda nos pide comprobar que nuestra vivienda ha sido la habitual para poder acogernos a la exención de reinversión podemos presentar las siguientes pruebas:

  • El empadronamiento: es el documento más utilizado como prueba. No obstante, este por sí solo no acredita la residencia.

  • Histórico del Registro de la propiedad: si solo tenemos un piso a nuestro nombre, podemos adjuntar este documento para probar que no tenemos ningún otro lugar donde vivir.

  • Facturas de suministros: Hacienda admite como prueba el consumo de agua, luz y gas realizado en el inmueble, ya que es un indicador de que la casa ha estado habitada.

  • Domiciliación de notificaciones: esto es la dirección que utilizamos para recibir el correo postal. Por ejemplo, la que utiliza nuestro banco o la misma Hacienda para enviarnos cartas y notificaciones.

  • Centro de trabajo y de salud: también se puede utilizar como argumento la cercanía de la casa con nuestro trabajo o con el centro de salud donde tenemos nuestro médico de cabecera.

  • Actas de las juntas de la comunidad de propietarios: si hemos participado en las juntas de vecinos y aparecemos en las actas podemos pedir una copia a nuestro presidente para presentarlas como prueba irrefutable de que hemos habitado en la finca.

En este caso, deberemos asumir el impuesto sobre la renta de no residentes. La Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

Si el caso es que le vendemos nuestro piso a un extranjero, los impuestos obligatorios por la compra de la casa que tendrá que asumir el foráneo son los mismos que tendría que pagar un residente. Es decir, deberá pagar el ITP y, de haber una hipoteca, el IAJD.

 

¡RECUERDA! Si tienes más preguntas, nuestros expertos resolverán tus dudas de manera gratuita en el foro de impuestos y gastos al vender un piso.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos con detalle cómo calcular y todo lo que debemos saber sobre los impuestos a pagar por la venta de una vivienda.

Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes y la web oficial de la Agencia Tributaria (AEAT) 

Metodología:  los datos relativos a los impuestos se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: los servicios que ofrecemos son totalmente gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de sus productos destacados.

Te escuchamos: desde HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello, ponemos a tu disposición los siguientes servicios de atención:

Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

ana_10
Tecnocasa Madrid @ana_10 - hace 2 horas
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hola. Hay inmobiliaria tecnocasa que esta cerca de la puerta de toledo, me gustaría saber si esta agencia puede venir a mi piso a valorarlo y si me sale gratis. He leido en su web que la valoración de tecnocasa es gratuita, pero queria confirmar que esta agencia lo hace antes de ir hasta allí
alicia12
Prorroga contrato de arras @alicia12 - hace 4 horas
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Estoy vendiendo mi piso y por varios motivos he tenido problemas para conseguir algunos de los documentos que se necesitan para firmar. Firme arras con  un comprador y por todos los retrasos que he tenido ya esta a punto de vencerse. El sigue muy interesado en el piso así que los dos estamos de acuerdo en seguir con la venta. Se puede prorrogar el contrato de arras que ya hemos firmado??
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, en principio perderías el dinero aportado en el caso si en el contrato de arras se establece esa penalización. Además, dependiendo del tipo de contrato, también podrían exigirte una indemnización. Encontrarás más información en nuestra página sobre los contratos de arras

Un saludo. 

Sandra
Sandra
hace 6 horas

Gracias Miquel,
Entonces, si los vendedores no aceptan la prórroga, pierdo el dinero aportado?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Sandra. 

Sí, puedes negociar con los vendedores para ampliar el plazo del contrato de arras. De hecho, te aconsejamos que lo hagas, pues en caso contrario perderás el dinero adelantado y te expondrás a las penalizaciones que se estipulen en el acuerdo. 

Los vendedores, eso sí, no están obligados a aceptar esa extensión. Para aumentar tus opciones de conseguir la prórroga puedes llevarles una copia de la oferta vinculante de la hipoteca, que certifica que podrás hacer frente a la compra. 

Un saludo. 

Sandra
Sandra
hace 1 día

Hola Buenos dias,
El 20 de julio firmé contrato de arras, para la compra de un apartamento con fecha de finalización el 30 de septiembre. Tengo la hipoteca concedida, pero por temas burocráticos de papeleo, aún no tengo el dinero abonado y no puedo cumplir el plazo de las arras. Puedo solicitar una prórroga del vencimiento, ya que sigo interesada en la compra.
Gracias y un saludo.

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 3 semanas

HelpMyCash

citando a Susana Hola, tengo firmado un contrato de arras que vence el 31-8. Soy la vendedora. La compradora me comentó que si podía quería entrar antes, pu...

Hola, Susana

Cualquier motivo es válido para prorrogar un contrato de arras para vender un piso. Eso sí, ambas partes tienen que estar de acuerdo en prolongarlo y querer continuar con la venta. 

Si no quieres cancelar la venta de tu piso, es recomendable que realices la prórroga para cubrirte las espaldas. Si quieres, puedes fijar como fecha límite el día 20, que es el día que la compradora indica que puede estar presente para firmar la compraventa.

Para realizar la prórroga no es necesario que las partes estén presentes, siempre y cuando la parte que no puede estar le de un poder de representación notarial a la inmobiliaria. Así, la agencia podría firmar en su nombre.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Hola. Estoy intentando poner un anuncio en fotocasa para vender mi casa y me dice que debo pagar por publicar el anuncio. En su pagina dicen por todos lados que sus anuncios son gratis, no es asi???
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 6 horas

HelpMyCash

citando a fatima_cru352 Por cuanto tiempo se puede tener un anuncio gratis en fotocasa?

Hola, Fátima

Puedes publicar un anuncio gratuito en el portal inmobiliario Fotocasa durante el tiempo que quieras. Si este es de venta caducará al año, pero puedes renovarlo antes de se agote el plazo sin problemas. Para ello solo debes acceder a tu área de cliente, ir a la sección "Mis anuncios" y hacer clic en "Renovar".

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

fatima_cru352
fatima_cru352
hace 6 horas

Por cuanto tiempo se puede tener un anuncio gratis en fotocasa?

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a anabel_mar hola tengo un anuncio gratis de fotocasa pero he hecho cambios en el anuncio y no me aparecen, no se pueden hacer cambios en los anuncios g...

Hola, Anabel_mar

Los cambios que se realizan en los anuncios de Fotocasa, en ocasiones, pueden no aparecer de inmediato en la página. A veces pueden tardar entre 20 minutos y una hora en ser visibles.

Los anuncios gratuitos se pueden editar sin problemas, pero solo podrás modificar detalles como, por ejemplo, el precio, la descripción, las fotos de la casa y el teléfono de contacto.

Datos como el email, el tipo de vivienda o la dirección no se pueden modificar. En el primer caso, sería necesario crear una cuenta nueva. 

Pero si lo que quieres modificar es el tipo de vivienda o la dirección porque no es correcta, tendrás que comunicarte directamente con el equipo de Fotocasa para que ellos realicen los cambios.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

anabel_mar
anabel_mar
hace 2 semanas

hola

tengo un anuncio gratis de fotocasa pero he hecho cambios en el anuncio y no me aparecen, no se pueden hacer cambios en los anuncios gratis???

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 4 semanas

HelpMyCash

citando a Esther Hola, Y se puede poner un anuncio de venta de vivienda y otro de alquiler de vivienda ambos gratuitos?  Gracias Muy buena i...

Hola, Esther

No, Fotocasa ofrece de manera general seis anuncios gratuitos, pero estos deben ser de diferentes tipologías. Es decir, puedes publicar de forma gratuita un piso, un garaje, un trastero, etc. Esto es válido tanto para la venta como para el alquiler.

De esta manera, si agotas el anuncio gratuito para promocionar la venta de un piso, no podrás publicar el de alquiler sin coste alguno.

 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

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