MUY IMPORTANTE. La información sobre impuestos que encontrarás en esta página es orientativa. Las condiciones pueden cambiar en función de tu caso particular y de la comunidad donde se encuentre tu piso. CONTACTA CON LA AGENCIA TRIBUTARIA PARA ANALIZAR TU SITUACIÓN ANTES DE HACER CUALQUIER DECLARACIÓN.

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un tributo que grava el incremento de valor experimentado por un terreno urbano (esté edificado o no) desde su adquisición hasta su venta. Es de carácter municipal, por lo que la recaudación queda a cargo de los ayuntamientos y su cálculo varía en función del sitio donde se encuentre el inmueble.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

Debes pagar plusvalía municipal si:

Vendes una vivienda

Recibes una propiedad en herencia

Recibes un inmueble en donación

Algunas características de este impuesto cambiarán según la casuística, sigue leyendo que te explicamos todo a continuación.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

La o las personas que tienen que pagar la plusvalía municipal serán diferentes según las circunstancias:

Si vendes una casa y eres ciudadano o residente español. El pago de la plusvalía municipal siempre lo asume el vendedor de la vivienda

Si heredas una casa. En este caso son los herederos quienes pagan la plusvalía municipal. 

Si recibes una vivienda en donación. Debe pagar la plusvalía municipal quien recibe la vivienda en donación.

Si vendes una casa en España y eres no residente. En estos casos suele ser el comprador quien paga la plusvalía municipal. No obstante, es habitual que el comprador pida al vendedor que deje depositado ante el notario el importe que tocaría pagar de plusvalía municipal para proceder con la venta. 

Plazos de pago de la plusvalía municipal

Los plazos para pagar la plusvalía municipal dependen del tipo de operación:

Si recibes una herencia o donación. El plazo es de 30 días hábiles desde la formalización de la operación.

Si heredas una vivienda. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento del antiguo titular. 

Si vendes una casa. El plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos. Estos se cuentan desde la fecha de firma de la escritura de compraventa.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Tras la última actualización llevada a cabo el 10 de noviembre de 2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal: uno "real" y otro "objetivo":

Método real. Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal debes restar al valor de transmisión (precio de venta) el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones). Luego, debes multiplicarlo por el porcentaje del valor catastral que corresponda al terreno.

Método objetivo. Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal tienes que multiplicar el valor catastral del suelo al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo durante el cual has sido dueño de la vivienda.

Calculadora de plusvalía municipal

Podríamos describir paso a paso cómo calcular la plusvalía municipal, pero en HelpMyCash.com nos gusta hacerte la vida más fácil. Completa este formulario y obtén un informe con una estimación de lo que tendrás que pagar de plusvalía. Utilizamos ambos métodos para hacer los números, recuerda que puedes elegir el que sea más conveniente para ti.

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Madrid y Barcelona: ¿cuánto se paga de plusvalía municipal?

Cada ayuntamiento define un coeficiente específico por el que debes multiplicar la base imponible. En el caso de Madrid, este asciende al 29%. El Ayuntamiento de Barcelona aplica un porcentaje del 30% para el cálculo de la plusvalía municipal.  

¿Se puede pagar a plazos la plusvalía municipal?

Sí, la mayoría de los municipios permiten solicitar el pago fraccionado de este impuesto, aunque cada uno establece sus propias reglas en cuanto al tiempo y la cantidad de cuotas que deben pagarse. Por ejemplo, Madrid permite fraccionar las cuotas de sus impuestos municipales por un periodo no superior a los dos años (24 meses).

Ten en cuenta además que, en casi todos los municipios, es necesario presentar un escrito para argumentar por qué no puedes afrontar el pago total en el periodo voluntario. Además, la posibilidad de fraccionarlo estará sujeta a la aprobación del ayuntamiento.

Por último, si el importe es muy alto, pueden pedirte un aval de una entidad de crédito. Si este es muy bajo, puede que rechacen la solicitud de fraccionamiento. Siguiendo el ejemplo de Madrid, en este ayuntamiento piden aval cuando el importe que hay que pagar es superior a los 30.000 euros y no es posible fraccionarlo si este es menor a los 300 euros.

¿Qué pasa si no pagas a tiempo la plusvalía municipal?

Si pagas fuera de término, el ayuntamiento te enviará por correo postal una comunicación exigiéndote el pago. En esta instancia, no solo tendrás que pagar la cantidad correspondiente a la plusvalía municipal, sino también unos intereses por mora que son los siguientes:

Durante los tres primeros meses: 5%

Entre los tres y los seis meses siguientes: 10%

Entre los seis y los doce meses siguientes: 15%

Si pasa más de un año: 20%

 IMPORTANTE. La plusvalía municipal prescribe a los cuatro años, según lo establecido por la Ley General Tributaria. Esto quiere decir que, si pasado ese tiempo no la has pagado y la Administración no te ha girado el cobro, no tienes la obligación de liquidarla. El plazo de prescripción comienza a contarse desde que finaliza el plazo obligatorio de presentación voluntaria del impuesto (un mes para la compraventa y seis meses para una herencia). No te aconsejamos, sin embargo, esperar la prescripción: si la Agencia Tributaria reclama el pago, tendrás que hacer frente a los intereses por mora. 

Esto es lo que debes hacer si vendiste tu casa antes del 10 de noviembre

El 26 de octubre de 2021, el Tribunal Supremo declaró inconstitucional el antiguo método de cálculo de la plusvalía municipal y no fue hasta el 10 de noviembre que se volvió a regular. Tras la sentencia, se generaron muchas dudas.

¿Qué ocurre, por ejemplo, si vendiste una casa entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre de 2021? ¿Y si la habías vendido antes, puedes reclamarla? En HelpMyCash te ayudamos a resolver todas tus inquietudes. Para ello consultamos a José María Salcedo, experto en Derecho Tributario en Ático Jurídico. Te enseñamos sus respuestas:

Si firmaste un contrato de compraventa entre el 26/10/2021 y el 10/11/2021.

Quienes hayan vendido un piso entre el 26/10 y el 10/11 de 2021, tienen que presentar declaración, pero no pagan plusvalía. Esto se debe a que no se les podrá aplicar ni la normativa antigua ni la nueva, que no tiene efectos retroactivos.

Si vendiste la casa antes del 26/10, pero todavía no has pagado el tributo

Estos contribuyentes deben declarar la transmisión, o autoliquidar a cero (según disponga la Ordenanza municipal). Y oponerse a cualquier liquidación que les llegue posteriormente.

Si ya has recurrido la liquidación de Hacienda

Si recurrieron la liquidación antes del 26 de octubre, estos contribuyentes verán estimado su recurso casi con total seguridad, por lo que no deberían preocuparse en exceso.

Si heredaste un piso antes del 26/10, pero todavía no haz hecho la liquidación de la plusvalía

Estos contribuyentes, cuyo hecho imponible (adquisición por herencia), es anterior a la entrada en vigor de la nueva normativa, se han quedado igualmente sin normativa con la que calcular el impuesto a pagar.

Por ello, considero que deberían declarar la transmisión, pidiendo al ayuntamiento que no dicte liquidación. O autoliquidar el impuesto (si así lo exige la Ordenanza municipal) pero a cero, sin cuota. Ello, porque no hay normativa para calcularla.

Y, desde luego, deben recurrir toda liquidación que se le notifique posteriormente, si ésta aplica normativa ya expulsada del ordenamiento jurídico, o normativa nueva, pero sin efectos retroactivos.

¿Cómo reclamar la devolución de la plusvalía municipal?

Si tu ayuntamiento te cobró indebidamente la plusvalía municipal, puedes interponer una reclamación para recuperar el dinero. Estos son todos los pasos que debes seguir:

  1. Reclamar ante el ayuntamiento todo lo que se haya cobrado por este tributo. La reclamación se gestionará de un modo o de otro en función de cómo has pagado el impuesto en su momento.

    • Autoliquidación: en este caso, tendrás que presentar una solicitud de devolución de ingresos indebidos.

    • Liquidación administrativa: deberás recurrir en reposición o mediante una reclamación económico-administrativa.

  2. Elevar la queja ante el Tribunal Económico Administrativo. Es lo que tendrás que hacer si nuestro ayuntamiento rechaza tu solicitud.

  3. Recurrir a la vía judicial si las dos anteriores vías fracasan. En concreto, tendrás que acudir al Tribunal Superior de Justicia de tu comunidad autónoma.

Los expertos aconsejan pagar la plusvalía para evitar sanciones y posteriormente reclamar el importe y los intereses por mora. El plazo para reclamar es de cuatro años desde la presentación de la autoliquidación del impuesto, pero si el vendedor es notificado por el ayuntamiento para liquidar la plusvalía, este tan solo tendrá 30 días para iniciar la reclamación.

Preguntas frecuentes sobre plusvalía municipal

No, desde el 10 de noviembre de 2021 ya no se tiene que pagar la plusvalía municipal si se ha vendido el piso con pérdidas. En efecto, en octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró nulo el antiguo método de cálculo por considerar que iba en contra del principio de capacidad económica, entre otras cosas, por exigir el pago del tributo cuando se había vendido con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia. 
Es imposible saber si la plusvalía municipal desaparecerá en el futuro. Pero algunos expertos indican que este tributo está perdiendo su razón de ser, fundamentalmente, porque su cálculo se asemeja cada vez más al IRPF.
Sí, desde la actualización de los nuevos métodos de cálculo, si heredas y vendes una casa tienes que pagar doble plusvalía, independientemente del tiempo que transcurra entre ambas operaciones.

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