Calcula la plusvalía municipal a pagar por vender tu piso

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un tributo que se paga cuando:

• Vendemos una vivienda

• Recibimos una casa en herencia

• Recibimos un inmueble en donación

Este impuesto grava el incremento de valor experimentado por un terreno urbano (esté edificado o no) desde su adquisición hasta su venta. Es de carácter municipal, por lo que la recaudación queda a cargo de los ayuntamientos y su cálculo varía en función del sitio donde se encuentre el inmueble. 

¿Quién paga la plusvalía municipal?

• Por la venta de una casa: el pago de la plusvalía municipal siempre lo asume el vendedor de la vivienda.

  • Si el vendedor no reside legalmente en España, existe la posibilidad de que sea el comprador quien pague la plusvalía municipal. En este sentido, si somos extranjeros, no residimos oficialmente en España y vamos a vender un piso, debemos saber que el comprador puede pedirnos que dejemos depositado ante el notario el importe que nos tocaría pagar de plusvalía municipal para proceder con la venta. 

• Por una herencia: en este caso la plusvalía municipal deben pagarla los herederos. En efecto, deben liquidar el tributo por el incremento de valor que ha experimentado la casa durante el tiempo que el familiar fallecido tuvo la vivienda en propiedad.

• Por una donación: la plusvalía municipal debe pagarla quien recibe la vivienda en donación. Si, por ejemplo, un padre le dona su casa a un hijo, es este último el que debe pagar el impuesto.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

El plazo para pagar la plusvalía municipal por la venta o donación de una vivienda suele ser de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos. Estos se empiezan a contar desde la fecha de la compraventa o la donación de la casa, pero hay que tener cuenta que el plazo puede variar según la localidad. 

En el caso de haber recibido una herencia, el plazo para pagar la plusvalía es de seis meses desde el fallecimiento del antiguo titular.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para calcular la plusvalía municipal se debe multiplicar la base imponible de este impuesto (a continuación te contamos cómo calcularla) por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y que en ningún caso puede superar el 30%.

Ahora bien, el 10 de noviembre de 2021 entró en vigencia un nueva forma de calcular la base imponible de la plusvalía municipal. Desde entonces, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos diferentes: uno basado en la plusvalía real y otro que calcula el incremento "objetivo" del valor del terreno. La decisión de elegir uno u otro depende de cuál resulte más conveniente para el propietario.

Cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real 

Al utilizar este método, quienes hayan vendido, heredado o recibido en donación un piso deben aplicar la siguiente fórmula:

El valor de transmisión se refiere, por ejemplo, al precio de venta de la vivienda.

El valor de adquisición hace referencia, por ejemplo, al precio de compra.

El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno puede verificarse en el recibo del IBI o en la web del Catastro.

Ejemplo de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:

Así, supongamos que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Además, el valor catastral de la vivienda al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 euros representaban el valor catastral del suelo. Por tanto, podemos asumir que el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es el 60%.

Considerando todo esto, concluimos en que la base imponible calculada por este método será igual a:

• • Base imponible = (Valor de transmisión - Valor de adquisición) x Porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno
  • Base imponible = (350.000 - 310. 000) x 60%
  • Base imponible = 24.000 euros

Cálculo objetivo de la base imponible de la plusvalía municipal

Si el contribuyente elige el método objetivo para calcular la base imponible de la plusvalía municipal, solo tendrá que multiplicar el valor catastral del suelo al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo durante el cual el vendedor ha sido dueño de la vivienda. El Ministerio de Hacienda establece para estos coeficientes unos valores máximos que te enseñamos en la siguiente tabla:

Ejemplo de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:

Continuando con el ejemplo anterior, supongamos que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Es decir que fue propietario de la vivienda durante 4 años. Además, el valor catastral de la vivienda al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 euros representaban el valor catastral del suelo. El cálculo de la base imponible con el método objetivo sería igual a:

• • Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente
  • Base imponible = 60.000 x 0,17
  • Base imponible = 10.200

Madrid: ¿cuánto se paga de plusvalía municipal?

Como hemos dicho anteriormente, a la base imponible debemos multiplicarla por un coeficiente que determina cada ayuntamiento. Solo entonces conoceremos el importe total a pagar por este impuesto. En el caso de Madrid, el porcentaje vigente es del 29%.

Continuando con el ejemplo y eligiendo la base imponible calculada por el método objetivo, la cuantía de plusvalía que se debe pagar por la venta de la vivienda descrita anteriormente sería igual a:

• Plusvalía municipal a pagar Madrid: 10.200 euros x 29%= 2.958 euros

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Barcelona: ¿cuánto se paga de plusvalía municipal?

El Ayuntamiento de Barcelona, por su parte, aplica un porcentaje del 30% para el cálculo de la plusvalía municipal.  

De esta manera, siguiendo el ejemplo anterior, el importe a pagar de plusvalía en Barcelona sería igual a:

• Plusvalía municipal a pagar en Barcelona: 10.200 euros x 30%= 3.060 euros

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¿Puedo pagar a plazos la plusvalía municipal?

Sí, la mayoría de los municipios permiten solicitar el pago fraccionado de este impuesto, aunque cada uno establece sus propias reglas en cuanto al tiempo y la cantidad de cuotas que deben pagarse. Por ejemplo, Madrid permite fraccionar las cuotas de sus impuestos municipales por un periodo no superior a los dos años (24 meses).

Ten en cuenta que, en casi todos los municipios, es necesario presentar un escrito para argumentar por qué no podemos afrontar el pago total en el periodo voluntario de pago. Además, la posibilidad de fraccionarlo estará sujeta a la aprobación del ayuntamiento.

A su vez, si el importe es muy alto, nos pueden pedir un aval de una entidad de crédito o, más bien, si este es muy bajo, no nos permitirá solicitar el fraccionamiento. Siguiendo el ejemplo de Madrid, en este Ayuntamiento nos piden el aval cuando el importe que hay que pagar es superior a los 30.000 euros y no es posible fraccionarlo si este es menor a los 300 euros.

¿Qué pasa si no pagamos a tiempo y no solicitamos el fraccionamiento?

Si pagamos fuera de término, el Ayuntamiento nos enviará por correo postal una comunicación exigiéndonos el pago y deberemos hacer frente a los intereses por mora, que son los siguientes:

• Durante los tres primeros meses: 5%

• Entre los tres y los seis meses siguientes: 10%

• Entre los seis y los doce meses siguientes: 15%

• Si pasa más de un año: 20%

¡Importante! La plusvalía municipal prescribe a los cuatro años, según lo establecido por la Ley General Tributaria. Esto quiere decir que, si pasado ese tiempo no la hemos pagado y la Administración no nos ha girado el cobro, no tenemos la obligación de liquidarla. El plazo de prescripción se comienza a contar desde que finaliza el plazo obligatorio de presentación voluntaria del impuesto (un mes para la compraventa y seis meses para una herencia). 

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Esto es lo que debes hacer si vendiste tu casa antes del 10 de noviembre

Las novedades en la plusvalía municipal de noviembre de 2021 pueden afectarnos de diferentes maneras según la situación en la que nos encontremos. La más evidente es si venderemos o hemos vendido el piso después del 10 de noviembre: en estos casos, tendremos que calcular el importe a pagar de plusvalía con el nuevo método.

Sin embargo, existen otros casos donde la situación puede prestarse a confusiones. En HelpMyCash entrevistamos a José María Salcedo, de Ático Jurídico, para saber cómo actuar en cada situación. Este es su punto de vista:

Si firmamos el contrato de compraventa entre el 26/10/2021 y el 10/11/2021.

Quienes hayan vendido un piso entre el 26/10 y el 10/11 de 2021, tienen que presentar declaración, pero no pagan plusvalía. Esto se debe a que no se les podrá aplicar ni la normativa antigua ni la nueva, que no tiene efectos retroactivos.

Si heredamos un piso antes del 26/10 y estamos dentro del plazo de 6 meses, pero todavía no hicimos la liquidación de la plusvalía

Estos contribuyentes, cuyo hecho imponible (adquisición por herencia), es anterior a la entrada en vigor de la nueva normativa, se han quedado igualmente sin normativa con la que calcular el impuesto a pagar.

Por ello, considero que deberían declarar la transmisión, pidiendo al Ayuntamiento que no dicte liquidación. O autoliquidar el impuesto (si así lo exige la Ordenanza municipal) pero a cero, sin cuota. Ello, porque no hay normativa para calcularla.

Y, desde luego, deben recurrir toda liquidación que se le notifique posteriormente, si ésta aplica normativa ya expulsada del ordenamiento jurídico, o normativa nueva, pero sin efectos retroactivos.

Si vendimos la casa antes del 26/10 y nos encontramos dentro del plazo de 30 días para hacer la liquidación, pero todavía no hemos pagado el tributo

Estos contribuyentes deben declarar la transmisión, o autoliquidar a cero (según disponga la Ordenanza municipal). Y oponerse a cualquier liquidación que les llegue posteriormente.

Si ya hemos recurrido la liquidación de Hacienda

Si recurrieron la liquidación antes del 26 de octubre, estos contribuyentes verán estimado su recurso casi con total seguridad, por lo que no deberían preocuparse en exceso.

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¿Cómo reclamar la devolución de la plusvalía municipal?

Si nuestro ayuntamiento nos cobró indebidamente este impuesto, podemos interponer una reclamación para recuperar el dinero. Estos son todos los pasos que hay que seguir:

1. Reclamar ante el ayuntamiento todo lo que se nos haya cobrado por este tributo. La tendremos que tramitar de un modo o de otro en función de cómo pagamos el impuesto en su momento:

   1. Autoliquidación: en este caso, tendremos que presentar una solicitud de devolución de ingresos indebidos.

   2. Liquidación administrativa: deberemos recurrir en reposición o mediante una reclamación económico-administrativa.

2. Elevar la queja ante el Tribunal Económico-Administrativo. Es lo que tendremos que hacer si nuestro ayuntamiento rechaza nuestra solicitud.

3. Recurrir a la vía judicial si las dos anteriores vías fracasan. En concreto, tendremos que acudir al Tribunal Superior de Justicia de nuestra comunidad autónoma.

Atención: los expertos aconsejan pagar la plusvalía para evitar sanciones y posteriormente reclamar el importe y los intereses por mora. El plazo para reclamar es de cuatro años desde la presentación de la autoliquidación del impuesto, pero si el vendedor es notificado por el ayuntamiento para liquidar la plusvalía, este tan solo tendrá 30 días para iniciar la reclamación.

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Preguntas frecuentes sobre plusvalía municipal

¿Tengo que pagar plusvalía si vendo el piso con pérdidas?

No, desde el 10 de noviembre de 2021 ya no se tiene que pagar la plusvalía municipal si se ha vendido el piso con pérdidas. En efecto, en octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró nulo el antiguo método de cálculo por considerar que iba en contra del principio de capacidad económica, entre otras cosas, por exigir el pago del tributo cuando se había vendido con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia. 

¿Desaparecerá la plusvalía municipal?

Es imposible saber si la plusvalía municipal desaparecerá en el futuro. Pero muchos expertos indican que este tributo está perdiendo su razón de ser, fundamentalmente, porque su cálculo se asemeja cada vez más al IRPF.