¿Qué es la plusvalía municipal?
El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, es un tributo que pagamos por:
Este impuesto, en concreto, grava el incremento de valor experimentado por un terreno urbano (esté edificado o no) desde su adquisición hasta su venta. Es de carácter municipal, por lo que la recaudación de este tributo es potestad de los ayuntamientos y cada uno de ellos decide cuáles son los coeficientes y porcentajes de tributo sobre los que se basa la cuota del impuesto.
¿Cuánto me toca pagar de plusvalía municipal?
Como hemos mencionado, la plusvalía municipal es un impuesto de carácter municipal y, por esto, cada ayuntamiento define las reglas del juego para hacer el cálculo. Pero ¿cómo saber cuánto tengo que pagar de este tributo?
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Con esta calculadora gratuita podemos saber ¡GRATIS! y en cuestión de minutos cuánto tendremos que pagar aproximadamente de plusvalía municipal en nuestro caso concreto:
¡Importante! Utilizamos la información que figura en la base de datos del
Ministerio de Hacienda para hacer el cálculo. Puede que tu localidad no esté incluida en la base de datos o que no tribute a través de la plusvalía municipal. Para mayor información contacta con tu ayuntamiento.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Aunque cada ayuntamiento define los coeficientes y porcentajes de tributo, debemos saber que existen unos criterios generales sobre los que se sustenta el cálculo de la plusvalía municipal.
A continuación, explicamos con detalle cuáles son los conceptos que debemos tener en cuenta para saber cuánto nos tocará pagar por vender nuestra casa:
1. El valor catastral del suelo
Este tributo, a diferencia de otros que pagamos al vender un piso como, por ejemplo, el IRPF, no tiene en cuenta el precio de venta y de compra de nuestra vivienda. La base del cálculo es el valor catastral del suelo.
Este no es más que un valor administrativo asignado a nuestro piso y que bien podemos conseguir a través de la Sede Electrónica del Catastro o en el recibo del impuesto de bienes inmuebles (IBI).
2. La cantidad de años que hemos tenido la propiedad
Como ya hemos explicado, la plusvalía grava el incremento de valor que ha experimentado nuestra casa durante el tiempo que la hemos tenido en nuestro poder. Por esto, debemos utilizar el coeficiente de tributo que nuestro ayuntamiento le ha asignado a ese número de años.
Por ejemplo, entre un periodo que va desde los 0 hasta las 5 años deberemos utilizar un coeficiente (o porcentaje), entre los 5 y los 10 años otro y así, hasta los 20 años, ya que este es el tiempo máximo que se toma en cuenta (a partir de aquí se usa siempre el último coeficiente).
Si se trata de una herencia, debemos pagar la plusvalía por la cantidad de tiempo que nuestro familiar fallecido tuvo la vivienda en propiedad. Es decir, desde que la compró hasta su muerte.
3. El porcentaje de tributo definido por nuestro ayuntamiento
Al igual que con los coeficientes, el porcentaje de tributo varía de una localidad a otra. Aunque, por ley, este nunca puede exceder del 30%.
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Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar a la Hacienda autonómica, solo tenemos que multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente (o el porcentaje) de tributo que nos corresponde y con esto obtendremos la base imponible.
Luego, a esta tenemos que aplicarle el porcentaje de tributo que, como comentamos, no debe exceder del 30%:
Hecho esto, ya sabremos lo que nos cuesta la plusvalía municipal por vender nuestro piso.
Madrid: ¿cuánto se paga de plusvalía municipal?
La cuota a pagar de plusvalía municipal en Madrid va a variar, como hemos visto, de acuerdo al valor catastral de nuestro piso y del tiempo que tuvimos en propiedad la casa. No obstante, para hacernos una idea de lo que nos podría costar este tributo en la capital, a continuación indicamos los coeficientes vigentes en el 2021, según los datos aportados por el Ministerio de Hacienda:
| Periodo de tiempo |
Porcentaje anual a aplicar |
| Periodo de hasta 5 años |
2% |
| Periodo de hasta 10 años |
2,5% |
| Periodo de hasta 15 años |
2,8% |
| Periodo de hasta 20 años |
3% |
Para que resulte más claro cómo hacer el cálculo de la plusvalía municipal en Madrid, ponemos el siguiente ejemplo: si vendemos un piso que compramos hace 15 años y que tiene un valor catastral del suelo de 150.000 euros, solo debemos hacer las siguientes multiplicaciones:
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Base imponible: 15 (años) x 2,8% x 150.000= 63.000 euros
-
Plusvalía municipal Madrid: 63.000 euros x 29%= 18.270 euros
Es el importe que finalmente tenemos que pagar de plusvalía municipal, ya que el porcentaje de tributo vigente en Madrid es del 29%.
Barcelona: ¿cuánto se paga de plusvalía municipal?
Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona tiene un criterio similar para calcular la plusvalía municipal, ya que los coeficientes o, en este caso, porcentajes de tributo, cambian en periodos de cada 5 años. En la siguiente tabla lo mostramos:
| Periodo de tiempo |
Porcentaje anual a aplicar |
| Periodo de hasta 5 años |
3,7% |
| Periodo de hasta 10 años |
3,5% |
| Periodo de hasta 15 años |
3,1% |
| Periodo de hasta 20 años |
2,8% |
De esta manera, siguiendo el ejemplo anterior, si tenemos un piso que compramos hace 15 años y cuyo valor catastral del suelo es de 150.000 euros, el cálculo en la ciudad condal se realizaría de la siguiente manera:
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Base imponible del impuesto: 15 (años) x 3,1% x 150.000 euros= 69.750 euros
-
Plusvalía municipal Barcelona: 69.750 euros x 30%= 20.925 euros.
Estos 20.925 euros es el importe de plusvalía municipal que tenemos que pagar por vender en piso en Barcelona, ya que el porcentaje de tributo en la ciudad condal es del 30%.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
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Por la venta de una casa: el pago de la plusvalía municipal siempre lo asume el vendedor de la vivienda.
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Si el vendedor no es un residente español, existe la posibilidad de que el pago de este tributo lo tenga que asumir el comprador si el primero no lo paga, ya que la ley, por defecto, le asigna al comprador el papel de "sujeto pasivo sustituto" (persona sobre la que recae la carga económica). En este sentido, si somos extranjeros, no residimos oficialmente en España y vamos a vender un piso, debemos saber que es probable que el comprador nos pida, para evitar esto, que dejemos depositado ante el notario el importe que nos tocaría pagar de plusvalía municipal para proceder a la venta.
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Hay que tener en cuenta según una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid si es el comprador el que, por algún motivo, paga la plusvalía municipal, si la casa se vende con pérdidas este no podrá reclamar la devolución de los ingresos indebidos, ya que al no ser el sujeto pasivo que designa la ley no está autorizado a hacer la solicitud porque no es a este a quién le corresponde.
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Por una herencia: en este caso la plusvalía municipal deben pagarla los herederos. En este caso, estos deben liquidar el tributo por el incremento de valor que experimentado la casa durante el tiempo que el familiar fallecido tuvo la vivienda en propiedad.
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Hay que tener en cuenta que si luego la vivienda heredada se quiere vender y ha transcurrido más de un año desde el momento en que se aceptó la herencia hasta su venta, se deberá pagar nuevamente la plusvalía municipal por el incremento de valor que ha tenido la propiedad desde que se heredó hasta su venta.
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Por una donación: la plusvalía municipal debe pagarla el donatario. Es decir, el que recibe la vivienda en donación. Si, por ejemplo, un padre le dona su casa a un hijo, es este último el que debe pagar el impuesto.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
En este breve vídeo explicamos en 1 minuto y medio cuándo pagar la plusvalía y cómo calcularla. Además, enumeramos los otros dos impuestos que debemos pagar al vender un piso:
Como podemos ver, el plazo para pagar la plusvalía municipal suele ser de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos. Estos se empiezan a contar desde la fecha de la compraventa o la donación de la casa. Aunque, hay que tener cuenta que esto puede variar según la localidad.
Por otro lado, como hemos mencionado, la plusvalía también se paga cuando se produce la transmisión de una vivienda por herencia, pero en este caso el plazo para pagarla es de seis meses desde el fallecimiento.
¿Puedo pagar a plazos la plusvalía municipal?
Sí, la mayoría de los municipios permite solicitar el pago fraccionado de este impuesto, aunque cada municipio establece sus propias reglas en cuanto al tiempo y la cantidad de cuotas que deben pagarse. Por ejemplo, Madrid permite fraccionar las cuotas de sus impuestos municipales por un periodo no superior a los dos años (24 meses).
Eso sí, en casi todos los municipios es necesario presentar un escrito explicando por qué no podemos hacer frente al pago. Es decir, debemos argumentar por qué nuestra situación económica no nos permite afrontar el pago en el periodo voluntario de pago y la posibilidad de pagarlo a plazos estará sujeta a la aprobación del ayuntamiento.
Además, en algunos casos, si el importe es muy alto nos pueden pedir un aval de una entidad de crédito o, más bien, si este es muy bajo no nos permitirá solicitar el fraccionamiento. Siguiendo el ejemplo de Madrid, en este Ayuntamiento nos piden el aval cuando el coste es superior a los 30.000 euros y no es posible hacer la petición si este es menor a los 300 euros.
Pero ¿en cuántas cuotas podremos pagar la plusvalía si el ayuntamiento nos lo aprueba? esto dependerá del municipio. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid permite el fraccionamiento con una periodicidad cuatrimestral, pero el Ayuntamiento de Valencia, por su parte, permite pagar la plusvalía hasta en tres plazos.
¿Qué pasa si no pagamos a tiempo y no solicitamos el fraccionamiento?
En este caso, el Ayuntamiento nos enviará por correo postal una comunicación exigiendonos el pago y deberemos hacer frente a los intereses de demora por presentar el impuesto fuera de plazo. Estos son los siguientes:
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Durante los tres primeros meses: 5%
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Entre los tres y los seis meses siguientes: 10%
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Entre los seis y los doce meses siguientes: 15%
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Si pasa más de un año: 20%
¡Importante! La plusvalía municipal prescribe a los cuatro años, según lo establecido por la Ley General Tributaria. Esto quiere decir que si, pasado ese tiempo, no la hemos pagado y la Administración no nos ha girado el cobro, no tenemos la obligación de liquidarla y no nos podrán exigir que lo hagamos. El lapso de prescripción se comienza a contar desde que finaliza el plazo obligatorio de presentación voluntaria del impuesto (un mes para la compraventa y seis meses para una herencia).
¿Tengo que pagar la plusvalía municipal por vender un piso con pérdidas?
Este es un tributo que se ha vuelto muy polémico. En su definición, queda claro que este grava el incremento del valor de una propiedad en el tiempo. Pero la realidad es que, en ocasiones, una vivienda no gana valor sino que, más bien, lo pierde. Por esto, los tribunales han cuestionado la fórmula de cálculo, porque se hace sobre el aumento estimado que puede tener en el futuro un inmueble en vez de sobre su revalorización real.
Dado esto, en 2017 el Tribunal Constitucional español sentenció que la ley que regula la plusvalía municipal es contraria a la constitución por permitir que se cobre incluso cuando el vendedor registra pérdidas por la venta del inmueble. Un año más tarde, el Tribunal Supremo confirmó que este impuesto solo debe pagarse cuando se haya generado una ganancia real.
Ahora bien, la polémica surge porque, a pesar de todo, la mayoría de los ayuntamientos siguen cobrando el tributo, aún cuando se haya vendido la casa con pérdidas. De hecho, los expertos recomiendan que si el organismo nos pasa al recibo lo paguemos y luego procedamos a presentar una reclamación. Esto, debido a que una gran parte de las haciendas autonómicas, al menos, han abierto instancias que nos permiten reclamar este cobro indebido.
¿Cómo reclamar la devolución de la plusvalía municipal?
Si nuestro ayuntamiento nos cobró indebidamente este impuesto, podemos interponer una reclamación para recuperar el dinero. Estos son todos los pasos que hay que dar:
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Reclamar ante el ayuntamiento todo lo que se nos haya cobrado por este tributo. La tendremos que tramitar de un modo o de otro en función del modo en el que pagamos el impuesto en su momento:
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Autoliquidación: en este caso, tendremos que presentar una solicitud de devolución de ingresos indebidos.
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Liquidación administrativa: deberemos recurrir en reposición o mediante una reclamación económico-administrativa.
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Elevar la queja ante el Tribunal Económico-Administrativo. Es lo que tendremos que hacer si nuestro ayuntamiento rechaza nuestra solicitud.
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Recurrir a la vía judicial si las dos anteriores vías fracasan. En concreto, tendremos que acudir al Tribunal Superior de Justicia de nuestra comunidad autónoma.
Conviene añadir que este proceso también se aplica a los compradores que le pagaron la plusvalía municipal al vendedor por un acuerdo privado entre ambos. Así lo estableció el Tribunal Supremo a finales de noviembre de 2019, cuando sentenció que no hace falta ser sujeto pasivo de este impuesto para reclamar su devolución.
Atención: como hemos mencionado, los expertos aconsejan pagar la plusvalía para evitar sanciones y posteriormente reclamar el importe y los intereses de demora. El plazo para reclamar es de cuatro años desde la presentación de la autoliquidación del impuesto, pero si el vendedor es notificado por el ayuntamiento para liquidar la plusvalía, este tan solo tendrá 30 días para iniciar la reclamación.
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Sobre esta página
Para qué sirve esta página: en esta página encontrarás toda la información relativa a la plusvalía municipal: qué es, cómo calcularla, cuándo se paga y cómo reclamar un cobro indebido en el caso de que hayamos vendido el piso con pérdidas.
Fuente: la información que aparece en esta página ha sido obtenida a través de diferentes fuentes de información, como el Tribunal Constitucional, la web del Ministerio de Hacienda y la página del Ayuntamiento de Barcelona.
Metodología: la investigación online nos permite mantener la información de nuestra página actualizada y a disposición de nuestros usuarios.
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Carme Solanich
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18 jun. 2021