¿Has vendido tu casa para comprar otra o planeas hacerlo en los próximos meses? Si es así, debes saber que puedes estar exento de pagar IRPF, siempre que la vivienda que vendas y la que compres constituyan tu residencia habitual. Esta exención, sin embargo, genera muchas dudas entre los propietarios. Hemos consultado directamente a la Agencia Tributaria para resolverlas. ¡Aquí te contamos los detalles!

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual? 

La exención por reinversión en vivienda habitual es una de las excepciones del IRPF que te puede eximir de pagar este impuesto. Aplica en aquellos casos donde se vende una residencia habitual para comprar otra. Pero ¿qué significa esto exactamente? 

La Agencia Tributaria explica en una entrevista con HelpMyCash que, a efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente aquella en la que haya residido durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Sin embargo, la vivienda tendrá también esta consideración aunque no se haya cumplido dicho plazo cuando se produzca alguna situación que necesariamente exige el cambio de domicilio. Algunos ejemplos de ello son la separación matrimonial, celebración del matrimonio, traslado laboral, cambio de empleo u otras causas análogas justificadas.  

Con respecto a la nueva propiedad, para que esta sea considerada vivienda habitual, el contribuyente deberá habitarla de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses, contado desde la fecha de adquisición o terminación de obras.

Teniendo en cuenta todo esto, para que la ganancia derivada de la venta esté exenta en el IRPF, basta con que la vivienda sea la residencia habitual del contribuyente en el momento de la venta. O bien, que dentro de los dos años anteriores a la transmisión la propiedad haya tenido la consideración de vivienda habitual.

¿Cuál es el plazo de reinversión para acogerse a la exención?

El plazo de reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta. Así, si compras la nueva vivienda habitual antes de vender la otra, dispones de dos años para cerrar la transmisión. Del mismo modo, si vendes tu casa hoy, dispones del mismo tiempo para reinvertir el dinero en la nueva vivienda. 

Aquí, sin embargo, suele presentarse una inquietud. ¿Qué pasa si compras la vivienda habitual a través de un préstamo hipotecario? Podría pensarse que, en estos casos, la exención no aplica porque el dinero se reinvierte en un plazo superior a los dos años. Pero la Agencia Tributaria nos explica que, en efecto, sí puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual en estos casos.

En sus propias palabras, para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda. Es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

¿Debes reinvertir todo el dinero para acogerte a la exención?

Si quieres estar exento de pagar la totalidad del IRPF, sí deberás reinvertir todo el dinero obtenido en la transmisión. Pero si solo utilizas una parte para comprar la nueva vivienda, quedarás exento de tributar por el porcentaje proporcional a tu reinversión. 

En este punto cabe hacer una aclaración. Cuando la Agencia Tributaria habla de “el dinero obtenido en la transmisión”, se refiere al precio real por el que se transmitió la vivienda, menos los gastos y tributos inherentes a la venta. Del mismo modo, se considera importe reinvertido al precio de compra más sus gastos inherentes.    

Para que no queden dudas, hemos recopilado algunas de las preguntas más frecuentes de nuestros usuarios y las hemos consultado a la Agencia Tributaria. Te compartimos su respuesta a continuación.

Análisis de casos reales: ¿pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual?

Si se vende una vivienda que estuvo alquilada. Pablo quiere comprar una vivienda habitual y vender otra propiedad que está a su nombre. Esta fue su residencia habitual hasta marzo de 2021, cuando decidió trasladarse a casa de su madre por una causa no justificada. Entonces, decidió alquilar la propiedad que ahora vende. ¿Podría acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual? 

Resolución: Como la vivienda en cuestión constituyó la residencia habitual de Pablo dentro de los dos años anteriores a la venta, sí podría acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Pero si la hubiera alquilado durante un plazo superior, entonces ya no podría disfrutar de esta exención. 

Si parte de la ganancia de la venta se utiliza para cancelar el préstamo hipotecario. Laura vendió su residencia habitual por 250.000 euros, canceló su préstamo hipotecario de 100.000 euros y reinvirtió 150.000 euros en una nueva vivienda habitual. ¿Se considera una reinversión total?

Resolución: La Agencia Tributaria asegura que se trata de una reinversión total. Al respecto, nos explica que el Reglamento del IRPF regula expresamente el supuesto de transmisión de una vivienda habitual con cantidades pendientes de amortizar. Allí se señala que, cuando para adquirir la vivienda que transmite, el propietario hubiera realizado una financiación, se considera como importe total obtenido en la venta el resultado de restar al valor de transmisión el préstamo pendiente de amortizar.

Si parte de la ganancia se utiliza para pagar el ITP. Esta es una situación a la que todos los vendedores se enfrentan y Miguel no fue la excepción. Él vendió su casa por 250.000 euros, canceló su hipoteca por 100.000 euros, compró una nueva residencia habitual por 120.000 euros y pagó 30.000 euros del impuesto sobre transmisiones patrimoniales  (ITP). ¿Se considera reinversión total?

Resolución: Según la Agencia Tributaria, sí se trata de una reinversión total. Y es que para calcular el dinero reinvertido se debe tener en cuenta el precio de adquisición más los gastos y tributos inherentes a la operación. En el caso de Miguel, entonces, se consideraría como valor de adquisición los 150.000 euros que resultan de sumar los 120.000 del precio de compra a los 30.000 del ITP.

Si parte de la ganancia se utiliza para pagar la plusvalía municipal. El caso de Julia también afecta a todos los vendedores. Y es que vendió su casa por 250.000 euros, pagó 10.000 de plusvalía municipal, canceló su hipoteca por 100.000 euros y reinvirtió 140.000 en la nueva vivienda.

Resolución: En palabras de la Agencia Tributaria, este también sería un caso de reinversión total, porque el dinero obtenido con la venta contempla el precio de la vivienda más los tributos inherentes a la operación. 

Si se reinvierte el dinero en una vivienda de obra nueva. Marta vendió su residencia habitual para comprar una vivienda en construcción, pero no tiene claro si puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Resolución: La Agencia Tributaria confirma que sí puede acogerse a la exención por reinversión siempre que se cumplan estos dos requisitos:

    • Que se utilice la totalidad del importe percibido con la venta en la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años.
    • Que las obras se finalicen en un plazo no superior a cuatro años contando desde el inicio de la inversión.

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