MUY IMPORTANTE. La información sobre impuestos que encontrarás en esta página es orientativa. Las condiciones pueden cambiar en función de tu caso particular y de la comunidad donde se encuentre tu piso. CONTACTA CON LA AGENCIA TRIBUTARIA PARA ANALIZAR TU SITUACIÓN ANTES DE HACER CUALQUIER DECLARACIÓN.

 

¿Has vendido tu casa para comprar otra o planeas hacerlo en los próximos meses? Si es así, debes saber que estarás exento de pagar IRPF, siempre que la vivienda que vendas y la que compres constituyan tu residencia habitual.

Sabemos de sobra que esta exención por reinversión en vivienda habitual genera muchas dudas entre los propietarios y hemos consultado directamente a la Agencia Tributaria para resolverlas. En esta página te mostramos el resultado.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión en vivienda habitual es una de las excepciones del IRPF que te permite no pagar este impuesto. Aplica en aquellos casos donde se vende una residencia habitual para comprar otra en un plazo máximo de dos años. Pero ¿cuáles son los requisitos?

Exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos

 

La vivienda que vendes debe ser la habitual. Es decir que tienes que haber vivido en ella durante un plazo continuado de, al menos, tres años. La vivienda tendrá también esta consideración aunque no se haya cumplido dicho plazo cuando se produzca alguna situación que necesariamente exige el cambio de domicilio. Más adelante en esta página te damos los detalles.

La nueva propiedad también debe ser tu residencia habitual. Esto significa que deberás habitarla de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses, contado desde la fecha de compra o terminación de obras, si se trata de una obra nueva.

Ten en cuenta. Para que la ganancia derivada de la venta esté exenta en el IRPF, basta con que la vivienda sea tu residencia habitual en el momento de la venta, o bien, que lo haya sido en algún momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión la propiedad.

¿Cuánto tiempo tienes para hacer la reinversión?

Para acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual debes reinvertir el dinero en un plazo máximo de dos años. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta. Entonces:

Si primero vendes tu vivienda, tienes dos años para reinvertir el dinero en la nueva propiedad.

Si primero compras la vivienda, tienes dos años para vender la antigua propiedad.

¿Cuánto dinero debes reinvertir?

Para acogerte totalmente a la exención por reinversión en vivienda habitual, debes invertir todo el dinero obtenido en la transmisión. Con esto, la Agencia Tributaria se refiere al precio real por el que vendiste la vivienda, menos los gastos y tributos inherentes a la venta. Del mismo modo, se considera importe reinvertido el precio de compra más sus gastos inherentes. Dicho esto, existen dos tipos de reinversión:

Reinversión total. Esta consiste en reinvertir todo el dinero obtenido en la venta en la nueva vivienda. La exención es del 100%.

Reinversión parcial. Consiste en reinvertir solo una parte del dinero. Quedarás exento de tributar por el porcentaje proporcional a tu inversión.

Vender vivienda habitual antes de 3 años

¿Qué ocurre si has comprado tu vivienda y la vendes antes de haber vivido en ella durante tres años? ¿Cuenta esta como vivienda habitual para poder acogerte a la exención? En principio, no. Pero la Agencia tributaria considera algunas excepciones que conviene que tengas en cuenta:

  • Divorcio
  • Celebración de matrimonio
  • Traslado laboral
  • Enfermedad o discapacidad que exija el cambio de domicilio

Si te encuentras en alguna de estas situaciones, consulta con la Agencia Tributaria para que puedan analizar tu caso particular. 

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Reinversión en vivienda habitual: análisis de ejemplos reales

A continuación resolvemos las dudas más frecuentes de nuestros usuarios sobre la exención por reinversión en vivienda habitual. Busca tu caso entre esta lista y, si no lo encuentras, deja tu consulta en nuestro foro para que podamos ayudarte.

Exención por reinversión si compras con hipoteca

Podría pensarse que al comprar la nueva casa con una hipoteca la exención no aplica porque el dinero se reinvierte en un plazo superior a los dos años. Pero la Agencia Tributaria nos explica que, en efecto, sí puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual en estos casos.

En sus propias palabras, para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda. Es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación de otro préstamo hipotecario.

Exención por reinversión si usas el dinero para cancelar la hipoteca

Si parte de la ganancia de la venta se utiliza para cancelar el préstamo hipotecario. Laura vendió su residencia habitual por 250.000 euros, canceló su préstamo hipotecario de 100.000 euros y reinvirtió 150.000 euros en una nueva vivienda habitual. ¿Se considera una reinversión total?

Resolución: La Agencia Tributaria asegura que se trata de una reinversión total. Al respecto, nos explica que el Reglamento del IRPF regula expresamente el supuesto de transmisión de una vivienda habitual con cantidades pendientes de amortizar. Allí se señala que, cuando para comprar la vivienda que vende, el propietario hubiera realizado una financiación, se considera como importe total obtenido en la venta el resultado de restar al valor de transmisión el préstamo pendiente de amortizar.

Exención por reinversión si usas dinero de la venta para pagar los impuestos

Si parte de la ganancia se utiliza para pagar el ITP. Esta es una situación a la que todos los vendedores se enfrentan y Miguel no fue la excepción. Él vendió su casa por 250.000 euros, canceló su hipoteca por 100.000 euros, compró una nueva residencia habitual por 120.000 euros y pagó 30.000 euros del impuesto sobre transmisiones patrimoniales  (ITP). ¿Se considera reinversión total?

Resolución: Según la Agencia Tributaria, sí se trata de una reinversión total. Y es que para calcular el dinero reinvertido se debe tener en cuenta el precio de adquisición más los gastos y tributos inherentes a la operación. En el caso de Miguel, entonces, se consideraría como valor de adquisición los 150.000 euros que resultan de sumar los 120.000 del precio de compra a los 30.000 del ITP.

Si parte de la ganancia se utiliza para pagar la plusvalía municipal. El caso de Julia también afecta a todos los vendedores. Y es que vendió su casa por 250.000 euros, pagó 10.000 de plusvalía municipal, canceló su hipoteca por 100.000 euros y reinvirtió 140.000 en la nueva vivienda.

Resolución: En palabras de la Agencia Tributaria, este también sería un caso de reinversión total, porque el dinero obtenido con la venta contempla el precio de la vivienda menos los tributos inherentes a la operación. 

Exención por reinversión en vivienda habitual de obra nueva

Si se reinvierte el dinero en una vivienda de obra nueva. Marta vendió su residencia habitual para comprar una vivienda en construcción, pero no tiene claro si puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Resolución: La Agencia Tributaria confirma que sí puede acogerse a la exención por reinversión siempre que se cumplan estos dos requisitos:

    • Que se utilice la totalidad del importe percibido con la venta en la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años.

    • Que las obras se finalicen en un plazo no superior a cuatro años contando desde el inicio de la inversión.

Exención por reinversión si tienes que hacer reformas en la nueva vivienda

Si inviertes parte del dinero en reformar la nueva vivienda. Fernando vendió su vivienda habitual por 250.000 euros y compró la nueva por 200.000 euros. Los 50.000 euros restantes los invirtió en reformar la nueva propiedad. ¿Puede acogerse a la exención por reinversión total?

Resolución: Según hemos podido investigar desde HelpMyCash.com, Fernando podría acogerse a la exención siempre que las reformas tuvieran por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras causas análogas. Si te encuentras en una situación similar, te aconsejamos que te pongas en contacto con la Agencia Tributaria para que puedan evaluar tu caso particular.  

Exención por reinversión en vivienda habitual: preguntas frecuentes

Como hemos mencionado en esta página, estarás exento de pagar (pero ¡ojo! sí debes declarar) IRPF por la venta de tu vivienda si:

  • La casa que vendes es tu residencia habitual
  • Reinviertes el dinero en una a nueva propiedad, que será tu residencia habitual
  • Transcurren dos años o menos entre la compra y la venta
Los mayores de 65 años están exentos de pagar IRPF siempre que vendan su vivienda habitual. Esto es así independientemente de que se reinvierta o no el dinero obtenido con la venta en una nueva residencia habitual. 
La exención es específica para la venta y reinversión de vivienda habitual. Si vendes una segunda residencia, no estarás exento de pagar IRPF, salvo que seas mayor de 65 años y utilices el dinero para contratar una renta vitalicia. En otra página te explicamos los detalles.

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