¿Vender o alquilar? Esa es la cuestión. Y aunque la respuesta depende principalmente de tus posibilidades y necesidades particulares, existen algunos parámetros que pueden ayudarte a tomar la decisión.
En esta página hablaremos un poco de la rentabilidad, es decir, de qué tan beneficioso es para ti alquilar tu vivienda desde el punto de vista financiero, y repasaremos las ventajas, desventajas, riesgos y exigencias de ambas operaciones.
Como siempre, ponemos una pizca de nuestro ADN y te contamos con palabras fáciles lo que a simple vista parece complicado. ¡Vamos a ello!
¿Qué es la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad es un porcentaje que se calcula con una fórmula simple y te da una idea de los beneficios que podrías obtener al alquilar tu vivienda, en relación con la inversión o el esfuerzo que has hecho para adquirirla. La diferenciación que sigue es algo relativa, pero nos sirve de guía:
Una rentabilidad de en torno al 5% es buena, por lo que podría inclinar la balanza a alquilar en lugar de vender.
Una rentabilidad por debajo del 5%, en cambio, inclinará la balanza a favor de la venta.
A continuación te enseñamos a calcularla, pero ten en cuenta que hay otras cuestiones que debes tener en cuenta antes de tomar la decisión. Sigue leyendo que lo comentamos más adelante en esta página.
¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?
Rentabilidad neta anual= (Alquiler anual - Gastos anuales*) / Dinero invertido**
* Gastos anuales. Aquí debes tener en cuenta los gastos propios del alquiler, como el IBI anual o la cuota de la comunidad, y los intereses anuales de la hipoteca en caso de haber comprado la vivienda con un préstamo.
** Dinero invertido. Esta variable cambia según tu situación particular:
Si has comprado tu piso al contado, será igual al precio de compra más los gastos propios de la operación.
Si has comprado tu piso con hipoteca, será igual a los ahorros que has aportado para entrar al préstamo (porcentaje del precio de la vivienda no financiado más los gastos e impuestos) más el capital amortizado al momento del cálculo.
Si el piso es heredado, el dinero invertido será igual a lo que has pagado para recibir la herencia, como el impuesto de sucesiones o los gastos de gestoría y notaría.
Ejemplo
Supongamos que has comprado un piso de 200.000 euros en Barcelona y has gastado 20.000 euros en la operación, entre notarios, gestores e impuestos. Lo alquilas por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales) y, además, tienes los siguientes gastos:
IBI anual: 200 euros
Cuota anual de la comunidad: 600 euros
Seguro de impago anual: 150 euros
Seguro de la vivienda: 150 euros
Gastos no previstos*: 2.000 euros
*(incluyen los meses que el piso pueda estar desocupado, las derramas de la comunidad o las reparaciones que tengas que hacer a la vivienda, entre otros).
Gastos totales anuales: 3.100
La rentabilidad neta en este ejemplo se calcula de la siguiente manera:
Rentabilidad del alquiler por provincias
5,4% es la rentabilidad neta media de España hasta septiembre de 2022, según Euroval, pero esta cifra varía de una ciudad a otra.
Para tomar mejores decisiones, te aconsejamos que busques en la siguiente tabla la rentabilidad media en tu provincia y uses este porcentaje (en lugar del 5% que hemos mencionado más arriba) como parámetro para entender si tu piso te dará ganancias suficientes como para analizar la posibilidad de alquilarlo o, por el contrario, si es mejor decantarse por la venta.
Procura tener en cuenta también cuál es la situación del mercado inmobiliario. Por ejemplo, si la rentabilidad es alta, ¿será fácil o alquilarlo o hay poca demanda y la vivienda pasará meses vacía esperando un inquilino? ¿Es un buen momento para vender o es mejor esperar?
¡Ojo! No bases tu decisión exclusivamente en la rentabilidad
La rentabilidad es un parámetro bastante útil, pero existen otras cuestiones que te aconsejamos tener en cuenta a la hora de decidir si vender o alquilar tu casa. Estas están directamente relacionadas con las ventajas y desventajas de cada operación.
Ventajas y desventajas de alquilar
Ventajas de alquilar tu piso
Tendrás un ingreso regular cada mes, lo que te da cierta seguridad financiera en tu día a día.
Conservas el patrimonio, tanto para ti como para tus herederos.
Tienes un refugio frente a la subida generalizada de los precios. Los inmuebles y las rentas suelen aumentar de precio en porcentajes similares a la inflación; aunque actualmente existe un tope a la actualización del alquiler (más adelante te contamos los detalles).
Desventajas de alquilar tu piso
Gastos fijos. No puedes esperar poner tu vivienda en alquiler sin gastar dinero. Ser titular del inmueble exige pagar el IBI, las cuotas de la comunidad, las derramas eventuales y las reparaciones de la vivienda, que incluyen desde arreglar los grifos que gotean hasta cambiar la caldera.
Impuestos. Las rentas que percibas en el alquiler tributan cada año en el IRPF.
Riesgos de impago. Cuando alquilas tu vivienda corres el riesgo de que los inquilinos no te paguen. Si bien existen seguros de impago, su cobertura es limitada. En general, solo cubren hasta seis meses de alquiler.
Deterioro de la propiedad. Naturalmente, la propiedad se deteriora con el uso; más si no tienes suerte y tus inquilinos no la cuidan correctamente.
¡Ojo! Aunque pueda pensarse el alquiler como un ingreso pasivo, esto no es del todo cierto, puesto que exige tiempo y dedicación por parte del propietario. Salvo, por supuesto, que se delegue la gestión del alquiler en un agente inmobiliario o a un administrador de fincas. En este último caso, cabe revisar si la rentabilidad sigue siendo buena al incluir sus honorarios.
Ventajas y desventajas de vender
Ventajas de vender tu piso
Liquidez. Si vendes tu casa, recibes una gran suma de dinero, lo que aporta liquidez a tus cuentas.
Plusvalía. Si vendes en un momento donde el precio de venta es superior al de compra, ganarás dinero por el incremento del valor del bien.
No requiere dedicación a largo plazo. A diferencia del alquiler, la venta supone algo de dedicación durante dos o tres meses, que es lo que se tarda en encontrar un comprador. Luego te olvidas.
Resuelve diferencias entre copropietarios en caso de herencia o divorcio. Si se trata de una vivienda heredada o procedente de un divorcio, suelen existir desacuerdos entre copropietarios: ¿quién paga el IBI?, ¿quién se encarga de las reparaciones? Si no llegan a un consenso, mejor vender.
Desventajas de vender tu piso
Impuestos por la venta. La venta supone unos gastos e impuestos que oscilan entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda (incluyendo IRPF, plusvalía municipal y comisión inmobiliaria).
No tendrás ingresos regulares, salvo que inviertas el dinero de la venta en otro producto financiero más rentable o que exija menos dedicación.
Transformación de tu patrimonio. No es una desventaja como tal, pero es cierto que tu patrimonio pasará de estar invertido en un inmueble a ser dinero líquido. A medio o largo plazo, tendrás que reinvertirlo para obtener ganancias, salvo que lo necesites para algún gasto en particular.
Consejo HelpMyCash. Si la rentabilidad del alquiler es de en torno al 2 o 3%, puedes plantearte vender para invertir ese dinero en otro producto financiero, como un depósito o una cuenta remunerada, donde los riesgos son bajos y puedes obtener una rentabilidad similar sin tener que dedicarle tiempo.
Entonces, ¿es mejor vender o alquilar?
Depende. Si la rentabilidad del alquiler es baja y no tienes tiempo para las gestiones ni ganas de asumir los riesgos que te hemos comentado, puede que vender sea la mejor opción. Pero ¡ojo! Es muy importante que evalúes la situación del mercado antes de tomar la decisión. No es lo mismo vender en un contexto de precios altos que hacerlo cuando los precios están en mínimos.
Si, en cambio, la rentabilidad es alta, puede que tenga más peso el alquiler, siempre y cuando estés dispuesto a asumir los riesgos y puedas dedicarte a gestionarlo, o bien, puedes mantener una rentabilidad alta incluso contratando un agente inmobiliario o un administrador de fincas. En este punto, también es importante echar un ojo a la situación del mercado. Si, por ejemplo, el piso se encuentra en una ciudad donde la demanda de alquileres es muy baja, no tendrá mucho sentido decantarse por las rentas, incluso cuando la rentabilidad sea alta.
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Vender o alquilar caso por caso
Si necesitas liquidez. Vende.
Si tienes un piso heredado gestionado entre varios hermanos. La gestión conjunta puede ser complicada y poco rentable, ya que las ganancias se reparten entre muchos. Si no hay buena organización entre los herederos, quizás vender sea la mejor opción.
Si te has planteado demasiadas veces si vender o alquilar. Esto nos muestra que la gestión del alquiler está siendo tediosa para ti. Quizás es tiempo de vender, principalmente si la situación del mercado inmobiliario juega a tu favor.
Si no tienes tiempo o vives lejos y no puedes encargarte de las gestiones. Analiza cuánto perjudica a la rentabilidad del alquiler contratar un agente inmobiliario. Si no sale a cuenta, mejor vender. Si sale a cuenta y la rentabilidad es alta, mejor alquilar.
Si quieres tener ingresos pasivos. ¡Ojo! El alquiler no es un ingreso pasivo como tal porque exige dedicación y mantenimiento. Así y todo, si la rentabilidad es alta, te puede salir a cuenta. Si no, es mejor vender y poner el dinero en depósitos o cuentas remuneradas, donde el riesgo es bajo, o invertir en otro producto financiero.
Si te planteas vender tu segunda residencia porque la hipoteca se ha encarecido demasiado. Si no puedes pagar la hipoteca, investiga el mercado y fíjate por cuánto podrías alquilar la vivienda y si hay demanda en la zona. Si el precio del alquiler una vez descontados los gastos te basta para pagar la cuota de la hipoteca, la renta puede ser una buena opción. Si no, es mejor vender antes que demorarse en el pago del crédito.
Si no puedes pagar la hipoteca de tu vivienda habitual y te planteas venderla o alquilarla para irte tú a vivir de alquiler. Haz tus cuentas. Si el alquiler te da para la hipoteca y tu nuevo alquiler, puede ser una opción interesante. Pero si no, mejor vender. Recuerda también que siempre puedes negociar con tu banco antes de tomar una decisión.
Si te has juntado, te vas a vivir la casa de tu cónyuge y te planteas qué hacer con tu antigua vivienda. Hasta que la relación esté consolidada, quizás es mejor conservar tu casa, por lo que alquilar puede ser una buena opción. Eso sí, ten en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un plazo mínimo por los contratos de alquiler de cinco años.
Si tienes una propiedad muy grande y alejada, que casi no usas. Puedes plantearte venderla para reinvertir el dinero en pisos más pequeños (y generalmente más rentables), que estén más cerca de tu casa y que puedas gestionar con más facilidad.
Alquilar la casa para luego venderla
Ante la duda, muchos propietarios se plantean alquilar la vivienda y venderla más adelante con los inquilinos dentro. Esta es una opción viable, pero debes tener en cuenta que:
No podrás echar a los inquilinos, por lo que tendrás que vender tu casa a un inversor.
Se reducirá la cantidad de compradores interesados en adquirir tu vivienda.
Los inquilinos tendrán prioridad frente a terceros para comprar la casa, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario.
Más información sobre cómo vender un piso con inquilino.
Si vendo la casa, ¿qué hago con el dinero?
Si decides vender en lugar de alquilar, obtendrás liquidez inmediata. Y, salvo que tengas que cubrir algún gasto ya determinado, es posible que te preguntes en qué invertir.
Los depósitos son una alternativa interesante, puesto que su remuneración ha subido en los últimos meses y el riesgo es bajo en comparación con una inversión en bolsa. Echa un vistazo a nuestro ranking de mejores depósitos y encuentra el más adecuado para ti.
Este ranking ha sido elaborado por HelpMyCash.com. La información presentada ha sido investigada por el equipo editorial y, en algunas ocasiones, proporcionada por las propias entidades. Muchos o todos los productos que aparecen aquí son ofrecidos por nuestros socios comerciales. Esto puede influir en el lugar en el que aparece el producto en el listado, pero no influye en nuestra evaluación. Para ello, tenemos en cuenta diferentes criterios objetivos: TAE, plazo, remuneración, si cuentan o no con una promoción y la opinión de nuestros usuarios. Nuestras valoraciones son propias. Actualizamos las ofertas y la información periódicamente. ¿Has encontrado algún error? Por favor, escríbenos un e-mail a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que podamos corregirlo.
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Importante: ten en cuenta la legislación
Si bien las leyes pueden variar en el tiempo, actualmente hay dos regulaciones que pueden afectar tu decisión de vender o alquilar:
Tope del 2% al aumento anual de las rentas. Normalmente, un contrato de alquiler dura cinco años si el propietario es una persona física. Pero cada año, se puede actualizar el importe de la renta en función del IPC. Ahora bien, en este contexto de alta inflación, el Gobierno ha impuesto un tope del 2% a las rentas, por lo que los contratos que se actualicen este año no podrán aumentar el precio más de dicho porcentaje.
Ley de Vivienda. Esta es una ley que todavía no está aprobada, pero podría afectar la rentabilidad de los alquileres. ¿Por qué? Porque crearía un marco legal para que cada comunidad autónoma decida si regular o no el precio de las rentas en determinadas zonas que se consideran tensionadas. Una zona tensionada es, en general, aquella donde el alquiler ha aumentado más que el IPC durante los últimos cinco años, o bien, aquella donde la tasa de esfuerzo del alquiler supera el 30%.
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