¿El alquiler no te compensa y necesitas liquidez? ¿La ley de vivienda amenaza con reducir la rentabilidad de los arrendamientos? ¿Ya no quieres dedicarte a la gestión de los inquilinos? Estas son solo algunas de las razones que pueden motivarte a vender tu piso alquilado.
Pero ¿es posible hacerlo? Claro que sí, puedes vender tu casa con inquilinos dentro, solo debes tener en cuenta algunas particularidades de este tipo de operación. Las más importantes se refieren a la normativa que rige sobre la venta de casas con inquilino. En esta página te explicamos todo al respecto para que puedas vender tu piso alquilado con éxito y sin inconvenientes. ¡Vamos a ello!
Claves para vender tu piso con inquilino
Si vendes tu casa con inquilinos dentro, no puedes desalojarlos. Lo que suele hacerse es subrogar el contrato de arrendamiento a favor del comprador.
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El inquilino tiene derecho de adquisición preferente, salvo que haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato de arrendamiento.
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Aunque pueda ser molesto, el inquilino puede negarse a recibir visitas. Por eso, lo mejor es que conserves el buen trato con él o ella en todo momento.
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No puedes desalojar al inquilino
¿Se puede echar a un inquilino tras la venta de la vivienda? La respuesta es no. La última modificación de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019 establece que el comprador está obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. En efecto, lo que suele ocurrir es que el inquilino continúa viviendo en el inmueble y se cambia la titularidad del contrato a favor del nuevo propietario.
En este sentido, es importante recordar que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, si el propietario es una persona física, y de siete años si se trata de una persona jurídica. Entonces, ¿cómo puede venderse la casa con el inquilino dentro? Existen dos alternativas:
Negociar con el inquilino para que desaloje el inmueble. Así podrás venderlo libre de ocupantes, pero debes tener en cuenta que el inquilino no está obligado a irse. Por tanto, si decide desocupar la propiedad, lo habitual es que pida una indemnización.
Vender tu casa alquilada a un inversor. Muchos compradores buscan inmuebles para invertir y no para vivir. Que la vivienda esté alquilada puede ser un beneficio para ellos porque les asegura la obtención de rentas desde el primer momento. La desventaja de esta opción es que los compradores potenciales se reducen a un público mucho más acotado.
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente
La LAU establece también que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que si tú decides vender tu casa alquilada a un precio determinado, el arrendador tiene prioridad para comprar el inmueble por ese valor.
Por eso, debes notificarle por escrito tu voluntad de vender la propiedad y especificar las condiciones de la venta (principalmente, el precio). Desde ese momento, el inquilino dispone de 30 días naturales para responder. Si no lo hace, se entiende que ha rechazado la oferta y tendrás vía libre para vender. Si responde y decide comprar la vivienda, deberá formalizar la operación en un plazo máximo de 180 días.
Sin embargo, existen algunas excepciones que debes tener en cuenta:
El inquilino puede renunciar a la adquisición preferente. La mayoría de los contratos de alquiler incluyen una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a este derecho. Por ello, te aconsejamos que leas atentamente este documento antes incluso de poner tu piso a la venta.
El tanteo y retracto no aplica si se vende más de una propiedad. El derecho de tanteo y retracto (o adquisición preferente) no aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio.
Las condiciones pueden variar según la fecha en que se firmó el acuerdo. Algunos contratos de alquiler están regidos por normas antiguas, donde el inquilino no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por tanto, si el contrato se celebró antes de 2019, conviene verificar las cláusulas y la legislación con un experto.
¡Ten en cuenta! Si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no envías la notificación correspondiente al inicio de la venta, o bien, vendes la propiedad por unas condiciones diferentes a las que has notificado, este podría anular la compraventa y sustituir al comprador.
Comunicar al inquilino la venta de la vivienda
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Vender piso alquilado: modelo de carta para notificar al inquilino
¿Quieres vender tu piso o casa alquilada? Ten en cuenta que deberás notificar al inquilino tu deseo de vender la propiedad. Además, este tiene
derecho de adquisición preferente, lo que significa que tendrá prioridad para comprar la vivienda al precio que hayas estipulado, siempre que no haya renunciado a su derecho en el contrato de alquiler.
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HelpMyCash.com te lo ponemos fácil. Descarga este
modelo gratuito de notificación de venta y envíaselo a tu inquilino. Así evitarás dolores de cabeza y no olvidarás ninguna información importante.
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Los inquilinos pueden negarse a recibir las visitas
¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda? Sí, aunque el inquilino no esté interesado en adquirir la propiedad, es completamente legal que se niegue a recibir visitas. Esto le pasó a Maite, una usuaria de HelpMyCash, y resulta una situación bastante habitual.
La dificultad que se presenta en estos casos es que, desde el momento en que se inicia el arrendamiento, tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso sobre el inmueble. Por tanto, necesitas sí o sí de su consentimiento para ingresar a la vivienda.
Consejos para vender tu piso o tu casa con inquilino con éxito
Ahora que cuentas con toda esta información, estás listo para vender tu piso con inquilino. Procura seguir estos consejos:
Lee el contrato de alquiler antes que nada. Algunos derechos del inquilino, como el de adquisición preferente, dependen de lo que conste en ese documento.
Mantén una comunicación fluida y respetuosa con tu inquilino, esto hará que la operación sea más fácil y te evitará dolores de cabeza.
Respeta la normativa que regula la venta de un piso alquilado. Recuerda que si no la respetas, las consecuencias pueden ser muy graves. Si, por ejemplo, no notificas a tu inquilino de la venta cuando este tiene derecho a tanteo y retracto, corres el riesgo de que anule la venta y suplante al comprador.
Sé cuidadoso con los plazos de las notificaciones.Ten en cuenta que tu inquilino cuenta con 30 días naturales para responder a la notificación donde le informas que quieres vender el piso alquilado y, si decide adquirir la vivienda, cuenta con 180 días más para formalizar la operación. Respeta estos tiempos para evitar inconvenientes.
Conversa con él para arreglar la casa y coordinar las visitas. Recuerda que si el inquilino no compra la casa, igual puede negarse a recibir a las visitas. Por eso, te aconsejamos que converses con él en buenos términos y que intentes adaptarte a sus horarios al momento de realizar las visitas.
Una agencia inmobiliaria puede ayudarte
Al tratarse de una operación un tanto compleja, te aconsejamos que pidas asesoramiento de un experto inmobiliario. La agencia te cobrará sus honorarios por intermediar la venta, pero te permitirá ahorrar tiempo y, sobre todo, reducirá los riesgos.
En HelpMyCash te ayudamos a encontrar la mejor inmobiliaria para ti. Solo tienes que contarnos dónde está tu propiedad y cuáles son tus preferencias. Nosotros comparamos todas las opciones del mercado, buscamos las que mejor se adaptan a tus necesidades y les pedimos que te contacten sin compromiso.
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Preguntas frecuentes sobre vender casa alquilada
La notificación de la venta de la vivienda al arrendatario debe ser fehaciente y deberá quedar constancia de su contenido y de la fecha en que se hace. De esta manera, la manera más habitual es a través del burofax.
En este caso, el inquilino, si quiere y si no ha renunciado expresamente a su derecho de adquisición preferente, puede sustituir al comprador en la venta de la casa. Esta situación puede darse también si has omitido alguna de las condiciones de la venta en la notificación o si has vendido en términos más beneficiosos para la otra parte.
No puedes echar al inquilino si quieres vender tu piso, pero sí puedes negociar con él o ella. Habitualmente, lo que se hace es ofrecerle una indemnización a cambio de abandonar la propiedad.
Existen empresas que tienen carteras de inversores a quienes puede interesarle comprar tu piso, pero no hemos encontrado inmobiliarias que compren pisos con inquilinos directamente y sin intermediarios. Los
iBuyers,
que son empresas que compran casas al contado, exigen que la vivienda esté desocupada o se desocupe dentro de un plazo máximo de dos meses.
No existe ninguna norma al respecto, por lo que puedes indemnizar al inquilino con el dinero que consideres conveniente. Al final, esa cantidad resultará de la negociación que lleves a cabo.
Si eres comprador, te aconsejamos seguir estos tres consejos:
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Lee bien el contrato de alquiler antes de comprar el piso.
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Estudia la solvencia de los inquilinos para reducir el riesgo de impago.
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Recuerda que el vendedor debe notificarte sí o sí que la vivienda está alquilada.
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Si eres inquilino, te aconsejamos:
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Verifica el contrato de alquiler para verificar si tienes derecho de adquisición preferente.
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Ejerce este derecho si estás interesado en adquirir la vivienda.
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Si no quieres comprar el piso, mantente dispuesto a negociar con el propietario y colaborativo con la recepción de las visitas.
