¿Se puede vender un piso alquilado?
Sí, vender un piso alquilado es posible. En efecto, es una operación habitual y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, tanto los propietarios como los inquilinos tenemos una serie de derechos y obligaciones que deberemos respetar para que la operación llegue a buen puerto. Dependiendo del caso, el inquilino podrá continuar viviendo en el piso alquilado o deberá desalojarlo en un plazo máximo de tres meses.
La situación a la que nos enfrentaremos dependerá, fundamentalmente, de si hemos inscrito el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad o no. Esta inscripción no es obligatoria y, por tanto, es muy poco común. Pero existen algunos propietarios que pueden acordar con sus inquilinos formalizar el contrato para obtener seguridad jurídica. En cada caso, entonces, el procedimiento será diferente:
1. Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad
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El inquilino tiene el derecho de disfrutar del inmueble hasta que finalice el contrato de alquiler y no puede ser desalojado. Es decir, lo podemos vender a otra persona, pero el comprador no lo podrá ocupar.
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En este sentido, tenemos dos opciones para vender:
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Vender el piso a un inversor. Por ejemplo, podemos vender la casa a un extranjero que quiera obtener rentabilidad con la propiedad. Para ellos, será una ventaja que el piso esté alquilado porque podrán obtener ingresos desde el inicio.
- Esperar a que finalice el contrato de alquiler para luego vender nuestra vivienda.
2. Si el contrato de alquiler no está registrado
- En esta situación, podemos vender la casa a un tercero y el nuevo dueño podrá dar por finalizado el contrato de alquiler o continuarlo en el caso de que quiera obtener rentabilidad.
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Si decide terminar el contrato, el inquilino deberá abandonar la vivienda en un plazo máximo de tres meses. Esto se remite al artículo 1.571 del Código Civil, que establece que "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta".
¿Qué obligación tengo con el inquilino si quiero vender el piso?
La obligación más importante que tenemos como propietarios antes de dar ningún paso para vender la casa es comunicar al inquilino nuestra intención de vender el piso. Para ello, debemos enviarle una notificación escrita y fehaciente (un burofax, por ejemplo, con acuse de recibo). Este documento debe incluir:
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La intención de vender el inmueble en el que reside
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El precio de venta de la propiedad
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La fecha prevista de la puesta en venta del piso
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Las condiciones de la venta y otra información relacionada
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre nuestra vivienda, independientemente de si el contrato está inscrito en el Registro o no lo está. Es decir, comunicar a la persona que queremos vender un piso, más que un acto de cortesía es una obligación, dado que así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pero ¿qué significa esto? Implica que si el inquilino quiere comprar nuestra vivienda, tiene derecho a hacerlo por encima de cualquier otro posible comprador. Por esto, debemos informarle de las condiciones de la venta para que pueda decidir si quiere comprar nuestro piso o si va a rechazar este derecho.
Eso sí, nosotros fijamos los términos de la venta. Si, por ejemplo, el inquilino hace una oferta por debajo del precio que nosotros establecimos, no estamos obligados a aceptarlo. En este caso, se entiende que el inquilino no está aceptando las condiciones de la venta.
En efecto, el arrendatario dispone de 30 días naturales para responder a nuestra notificación. Si cumplido ese plazo no recibimos ninguna respuesta, se entenderá que ha rechazado la oferta y tenemos el camino libre para vender a un tercero.
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Existen algunos contratos de alquiler en los que se especifica que el arrendatario renuncia por defecto a su derecho de compra preferencial de la vivienda. Así pues, una vez más, debemos tener muy claro qué información contiene nuestro contrato y cómo nos afecta antes de empezar a realizar los trámites para la venta de la casa.
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¿Qué pasa si el inquilino decide comprar la casa?
Si el inquilino decide usar su derecho de compra preferencial de nuestra vivienda, esta puede ser la vía más rápida para vender la casa. A continuación, explicamos los plazos que se tienen que cumplir en este caso:
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Una vez hayamos enviado la antes mencionada notificación por escrito con nuestras intenciones de venta, el inquilino tendrá 30 días para para manifestar su voluntad de compra.
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Además de aceptar la oferta y el precio especificado en la notificación, deberá efectuar la compraventa dentro de los 180 días siguientes, ya que los efectos de la notificación caducan pasado ese lapso.
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¡Atención! Si no hemos enviado la notificación al inicio de la venta al inquilino y vendemos a una tercera persona o la hacemos en unas condiciones muy diferentes a las comunicadas, la cosa podría ponerse algo fea. Si nuestro arrendatario estaba interesado en adquirir nuestra propiedad, podría ejercer el derecho al retracto, con el cual tendría el derecho de sustituir a nuestro comprador en el contrato de compraventa. Eso sí, para ello deberá aceptar el precio de compraventa actual y tener el poder adquisitivo para hacerle frente.
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¿Puede una inmobiliaria ayudarme a vender mi casa alquilada?
Vender el piso que tenemos alquilado con una inmobiliaria puede ser de mucha ayuda para lograr la venta sin inconvenientes, sea cual sea el escenario al que nos enfrentamos:
1. Si vendemos el piso con el inquilino dentro
Si hemos decidido vender el piso estando alquilado o si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no lo podemos desalojar, la ayuda de una inmobiliaria puede ser muy valiosa. Esto se debe a que, como hemos mencionado, los inversores serán los más interesados en comprar nuestra vivienda. Pero llegar a ellos por nuestra cuenta puede ser complicado.
En cambio, una inmobiliaria especializada en la venta de viviendas tiene acceso a todo tipo de clientes e, incluso, puede que tenga una cartera de inversores esperando por una oportunidad. Así, la agencia nos podrá poner en contacto con ellos y, además, se podrá hacer cargo de todo el papeleo para vender la vivienda.
2. Si el inquilino va a desalojar la casa con la venta
Si el asunto es que por el tipo de contrato podemos desalojar a nuestro inquilino y este no tiene los medios para comprar el piso, una inmobiliaria también puede ser de mucha ayuda a la hora de enseñar el inmueble a los interesados mientras la persona aún no se ha marchado de la casa.
Hay que tener en cuenta que, en este caso, este tiene tres meses para abandonar la propiedad. De esta manera, será el agente inmobiliario quién tendrá que coordinar con él la recepción de las visitas a nuestra casa en venta. Así podemos evitar el momento incómodo de invadir la privacidad de nuestro inquilino mientras permanezca en la vivienda.
Eso sí, debemos tener en cuenta que vender la casa con una inmobiliaria implicará el pago de una comisión, que oscila entre el 3% y un 7% sobre el precio de venta de la casa o, el pago de una tarifa fija que puede ir entre los 1.000 euros o los 5.000 euros, si lo hacemos con una agencia online. Así elegir una agencia inmobiliaria nos supondrá un gasto para vender el piso, pero nos puede ayudar a vender el piso alquilado más rápido.
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¿El inquilino se puede negar a recibir las visitas?
Si queremos vender nuestro piso alquilado y el inquilino ha rechazado su derecho de adquisición preferente, debemos tener en cuenta que este puede negarse a recibir las visitas. Esta prácticamente es completamente legal, porque el inquilino posee el derecho de uso y disfrute de la vivienda durante el tiempo que dure el contrato. Por ello, lo mejor es siempre negociar con él y respetar todos los procedimientos para evitar problemas o demoras en la venta.
Consejos para facilitar la venta de un piso con inquilino
Vender una casa con inquilino es un poco más complejo que vender una vivienda vacía. Al no ser nosotros los que disfrutamos del inmueble, nuestra agencia o nosotros si vendemos el piso entre particulares vamos a tener que organizarnos con el inquilino para realizar las visitas y otros trámites necesarios para la venta. Esto, en el caso de que el inquilino decida no comprarnos la casa. Así pues, se recomienda:
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Explicarle la situación claramente al inquilino desde un principio.
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Ser cuidadosos con los lapsos de notificación que exige la ley. De esta forma, evitamos posibles problemas o reclamos.
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Acordar el mejor momento para arreglar la casa, hacer las fotos para los anuncios en los portales inmobiliarios y enseñar el piso a los interesados. Hay que tener en cuenta que las visitas podrían representar una invasión de la privacidad del habitante de nuestra vivienda. Así pues, es mejor ser organizados para que el proceso sea lo más indoloro posible.
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Mantener el inquilino al corriente del estado de la venta. Por ejemplo, si a algún comprador le gusta el piso o lo quiere comprar, debemos comentárselo al inquilino. Hay que tener en cuenta que la persona tiene que buscar una nueva casa y organizar una mudanza.
Si tenemos una buena relación con el inquilino, será más fácil y llevadero realizar todo el proceso. Debemos tener en cuenta que estamos desalojando a alguien de su vivienda actual, así que debemos gestionar el tema con el mayor tacto posible.
FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender piso con inquilino
La venta de una casa alquilada suele generar muchas dudas. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:
La notificación de la venta de la vivienda al arrendatario debe ser fehaciente y deberá quedar constancia de su contenido y de la fecha en que se hace. De esta manera, la manera más habitual es a través del burofax. Aunque, también lo podemos hacer mediante requerimiento notarial.
En este caso, el inquilino, si quiere, puede ejercer su derecho de retracto para sustituir al comprador en la venta de la casa. Esta situación puede darse también si hemos omitido alguna de las condiciones de la venta en la notificación o si hemos vendido en términos más beneficiosos para la otra parte.
Si el contrato de alquiler no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad y hemos vendido el piso a un tercero porque el inquilino no ha podido comprar la vivienda, este tiene un plazo máximo de tres meses para desalojar la casa. Aunque, si el nuevo propietario lo quiere puede mantener el contrato de alquiler y el arrendatario no tendría que desalojar la propiedad.
¿TIENES DUDAS? Si tienes más preguntas sobre la venta de un piso con inquilino, haz clic en el botón y nuestros expertos resolverán tus inquietudes.
Ernesto
/
10 sep. 2021
