Vender un piso vacío o habitado por nosotros es una operación sencilla. Pero ¿qué pasa cuando queremos vender una casa que tenemos alquilada? Al haber un tercero involucrado, ¿qué precauciones debemos tomar? Te lo explicamos a continuación.
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Aunque nos parezca que no, vender un piso con inquilino es bastante habitual. Tanto, que es una operación regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que nos explica de qué manera proceder según el caso y de acuerdo a los años que tiene el contrato de alquiler.
Esta ley, además, indica los derechos que tenemos como propietarios y los que tiene el inquilino. Para este tipo de ventas, antes de empezar a hacer nada, se recomienda entender estos derechos y cómo pueden afectar la operación.
Antes de dar ningún paso para la venta de la casa, debemos comunicar nuestras intenciones al inquilino por medio de una comunicación escrita que debe incluir lo siguiente:
Estamos pensando en vender el inmueble en el que residen
El precio de venta de la propiedad
La fecha prevista de la puesta en venta del piso
Las condiciones de la venta y otra información relacionada
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Si bien informar a alguien que vive y tiene todos sus objetos personales en nuestro piso es un acto de cortesía, también existen razones legales por las que debemos hacer esto. Una de ellas es que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre nuestra vivienda.
Esto significa que, si el inquilino quiere comprar nuestra vivienda, tiene derecho de hacerlo por encima de cualquier otro posible comprador. Por esto, debemos informarle las condiciones de la venta para que pueda decidir si quiere comprar nuestro piso o si va a rechazar este derecho.
Eso sí, nosotros fijamos los términos de la venta. Si, por ejemplo, el inquilino hace una oferta por debajo del precio de la notificación no estamos obligados a aceptarlo. En este caso, se entiende que el inquilino no está aceptando las condiciones de la venta. Pero ¿qué pasa si la persona no contesta? en esta caso, debemos esperar que transcurran 30 días naturales. Pasado ese lapso, se entenderá que el inquilino ha rechazado la oferta y tenemos el camino libre para vender a un tercero.
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Existen algunos contratos de alquiler en los que se especifica que el arrendatario renuncia a su derecho de compra preferencial de nuestra vivienda. Así pues, una vez más, debemos tener muy claro qué información contiene nuestro contrato y cómo nos afecta antes de empezar a realizar los trámites para la venta de la casa. |
Una de las razones por las que debemos estar al tanto de la legalidad detrás de este tipo de compraventa, es porque la casuística va a cambiar los derechos de ambas partes:
En el caso de que hayamos inscrito el contrato de alquiler en el Registro, el inquilino tiene el derecho de disfrutar del inmueble hasta que este finalice y no puede ser desalojado, independientemente de si el piso tiene nuevo dueño o no. Es decir, lo podemos vender, pero el comprador no lo podrá ocupar.
En este sentido, tenemos dos opciones: esperar que el contrato venza para poder extinguir el alquiler o vender el piso a una persona que no tenga intenciones de vivir en el. Por ejemplo, existe la posibilidad de vender la casa a un inversor extranjero o local. A este no les molestará que el inquilino siga disfrutando del inmueble, ya que, generalmente, lo que buscan estos compradores es sacar rentabilidad de la propiedad. Así, la existencia de un inquilino significa una inversión aún más rentable.
El caso más común es que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que poca gente lo hace. En esta situación, si se produce la venta a un tercero, el contrato no tendrá ningún valor y el inquilino deberá abandonar la vivienda en un plazo máximo de tres meses.
Esto, debido a que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en estos casos, remite al artículo 1571 del Código Civil, que establece que "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta".
Es decir, después de concretarse la operación, el nuevo dueño del piso puede dar por finalizado el contrato de alquiler, con la excepción de que este incluya una cláusula específica que lo impida.
Si hemos decidido vender el piso con el inquilino adentro o el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no lo podemos desalojar, la ayuda de una inmobiliaria puede ser muy valiosa. Esto se debe a que, como hemos mencionado, nuestro comprador objetivo es una persona que no tiene pensado vivir en la vivienda o alguien que busca comprar inmuebles arrendados para obtener rentabilidad.
Llegar por nuestra cuenta a estos compradores puede ser complicado. En cambio, una inmobiliaria especializada en la venta de viviendas tiene acceso a todo tipo de clientes e, incluso, puede que tenga una cartera de inversores esperando por una oportunidad. Así, la agencia nos podrá poner en contacto con ellos y, además, se podrá hacer cargo de todo el papeleo para vender la vivienda.
Si el asunto es que por el tipo de contrato podemos desalojar a nuestro inquilino y este no tiene los medios para comprar el piso, una inmobiliaria también puede ser de mucha ayuda a la hora de enseñar el inmueble a los interesados mientras la persona aún no se ha marchado de la casa. Hay que tener en cuenta que, en este caso, este tiene tres meses para abandonar la propiedad. De esta manera, será el agente inmobiliario quién tendrá que coordinar con el la recepción de las visitas. Así podemos evitar el momento incómodo de invadir la privacidad de nuestro inquilino mientras permanezca en la vivienda.
Eso sí, debemos tener en cuenta que vender la casa con una inmobiliaria implicará el pago de una comisión o cuota por la gestión, por lo que nos supondrá un gasto para vender el piso. En este sentido, conviene comparar varias agencias, tanto tradicionales como online, para que así podamos elegir la que más nos convenza.
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Si el inquilino decide usar su derecho de compra preferencial de nuestra vivienda, esta podría resultar la opción más rápida para vender nuestra propiedad. A continuación, explicamos los plazos:
Una vez hayamos enviado la antes mencionada notificación por escrito con nuestras intenciones de venta, el inquilino tendrá 30 días para para manifestar su voluntad de compra.
Además de aceptar la oferta y el precio especificado en la notificación, deberá efectuar la compraventa dentro de los 180 días siguientes, ya que los efectos de la notificación caducan pasado ese lapso.
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¡Atención! Si no hemos enviado la notificación al inicio de la venta al inquilino y vendemos a una tercera persona o la hacemos en unas condiciones muy diferentes a las comunicadas, la cosa podría ponerse algo fea. Si nuestro arrendatario estaba interesado en adquirir nuestra propiedad, podría ejercer el derecho al retracto, con el cual tendría el derecho de sustituir a nuestro comprador en el contrato de compraventa. Eso sí, para ello deberá aceptar el precio de compraventa actual y tener el poder adquisitivo para hacerle frente. |
Tal y como hemos dicho al principio, vender una casa con inquilino es un poco más complejo que vender una vivienda vacía. Al no ser nosotros los que disfrutamos del inmueble, nuestra agencia o nosotros si vendemos el piso entre particulares vamos a tener que organizarnos con el inquilino para realizar las visitas y otros trámites necesarios para la venta. Esto, en el caso de que el inquilino decida no comprarnos la casa. Así pues, se recomienda:
Explicarle la situación claramente al inquilino desde un principio
Ser cuidadosos con los lapsos de notificación que exige la ley. De esta forma, evitamos posibles problemas o reclamos
Acordar el mejor momento para arreglar la casa, hacer las fotos para los anuncios en los portales inmobiliarios y enseñar el piso a los interesados. Hay que tener en cuenta que las visitas podrían representar una invasión de la privacidad del habitante de nuestra vivienda. Así pues, es mejor ser organizados para que el proceso sea lo más indoloro posible.
Ser comunicativos y establecer un método de contacto que sea ágil pero no intrusivo
Mantener el inquilino al corriente del estado de la venta. Por ejemplo, si a algún comprador le gusta el piso o lo quiere comprar, debemos comentárselo al inquilino. Hay que tener en cuenta que la persona tiene que buscar una nueva casa y organizar una mudanza.
Si tenemos una buena relación con el inquilino, será más fácil y llevadero realizar todo el proceso. Debemos tener en cuenta que estamos desalojando a alguien de su vivienda actual, así que debemos gestionar el tema con el mayor tacto posible.
La venta de una casa alquilada suele generar muchas dudas. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:
La notificación de la venta de la vivienda al arrendatario debe ser fehaciente y deberá quedar constancia de su contenido y de la fecha en que se hace. De esta manera, la manera más habitual es a través del burofax. Aunque, también lo podemos hacer mediante requerimiento notarial.
En este caso, el inquilino, si quiere, puede ejercer su derecho de retracto para sustituir al comprador en la venta de la casa. Esta situación puede darse también si hemos omitido alguna de las condiciones de la venta en la notificación o si hemos vendido en términos más beneficiosos para la otra parte.
Si el contrato de alquiler no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad y hemos vendido el piso a un tercero porque el inquilino no ha podido comprar la vivienda, este tiene un plazo máximo de tres meses para desalojar la casa. Aunque, si el nuevo propietario lo quiere puede mantener el contrato de alquiler y el arrendatario no tendría que desalojar la propiedad.
Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso con inquilino.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.
Metodología: los datos relativos a la venta de una casa con inquilino se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.
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Muchas gracias por la vuestra atención, pero veo que olvide un detalle importante: las DOS provisiones de fondos son para lo mismo: cancelación registral de la hipoteca de la Agencia Catalana del Habitatge. Es asi porque la hipoteca de mi piso me la concedio la misma Agencia del Habitatge. Por lo tanto, la provisión de fondos del banco del comprador es tambien para lo mismo: cancelación registral de la hipoteca:
PREGUNTA:¿ Estoy obligado a pagar dos provisiones de fondos para cubrir la misma cancelación registral de la hipoteca ? ¿Y porque?
S,i me han ayudado a fijar conceptos. La administracion vpo que tiene a su cargo la inscripción registral, porque asi lo determina la ley me han pedido 700E para efectuar dicha inscripción registral. El banco del comprador: lo mismo 1200€ de provision de fondos. Por tanto, me piden dos proviciones de fondos para la misma operación. Hay alguna ley que me obligue a pagar dos provisiones de fondos.
Muchas gracias
Hola, Eduard
En este caso, es aconsejable que te dirijas o contactes con la Administración para que te expliquen para qué es esa provisión de fondos. Quizás se trata de algún gasto que desconoces relacionado con la venta de una vivienda de protección oficial, pero te lo tendrían que confirmar.
En cuanto a la provisión de fondos que te pidió el banco del comprador, entiendo que podría estar dirigida a costear los gastos de la cancelación registral de la hipoteca, en el caso de todavía pesara una hipoteca sobre el inmueble que vendiste. Como era tu carga, los gastos de ese levantamiento te corresponden a ti.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 23/09/2020
Publicado el 22/09/2020
Publicado el 21/09/2020
