Cuando vendemos un inmueble, solemos hacerlo estando éste vacío o siendo nosotros sus habitantes. Pero, ¿Qué pasa cuando queremos vender un piso que tenemos alquilado? Al haber un tercero involucrado, ¿Qué precauciones debemos tomar? Te lo explicamos a continuación.
¿Tienes prisa? Lee nuestro resumen
Aunque nos parezca que no, vender un piso con inquilino es bastante habitual. Tanto, que es una operación regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que nos explica de qué manera proceder según el caso y los años que dure el contrato de alquiler.
Esta ley, además, nos concreta los derechos que tenemos como propietarios y los que tiene el inquilino. Para este tipo de ventas, antes de empezar a hacer nada, se recomienda entender estos derechos y cómo pueden afectar la operación.
Antes de dar ningún paso para la venta, debemos comunicar nuestras intenciones al inquilino por medio de una comunicación escrita que debe incluir lo siguiente:
Estamos pensando en vender el inmueble en el que residen
El precio de venta de la propiedad
La fecha prevista de la venta
Las condiciones de la venta y otra información relacionada
Si bien informar a alguien que vive y tiene todos sus objetos personales en nuestro piso es pura cortesía, también existen razones legales por las que debemos hacer esto. Una de ellas es que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre nuestra vivienda. Esto significa que, si el inquilino decide que quiere adquirir nuestra vivienda, tiene derecho por encima de cualquier otro posible comprador.
Así pues debemos tenerlos informados al caso para que puedan decidir si quieren comprar nuestro piso o van a rechazar este derecho. Esta notificación debe dejar constancia del contenido de la misma y la fecha de la recepción.
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Existen algunos contratos de alquiler en los que se especifica que el arrendatario renuncia a su derecho de compra preferencial de nuestra vivienda. Así pues, una vez más, debemos tener muy claro qué información contiene nuestro contrato y cómo nos afecta antes de empezar a realizar ningún trámite de venta. |
Una de las razones por las que debemos estar al tanto de la legalidad detrás de este tipo de compraventa, es porque la casuística va a cambiar los derechos de ambas partes:
En el caso de que hayamos inscrito el contrato de alquiler en el Registro, el inquilino tiene el derecho de disfrutar del inmueble hasta que este finalice. En este caso, la mejor opción podría ser esperar a que se acabe el contrato para vender, en caso de que tengamos pensado vender a particulares.
Alternativamente, podemos contemplar la posibilidad de vender a un inversor en propiedad. A estos no les molesta que el inquilino siga disfrutando de nuestro inmueble, ya que no suelen pretender entrar a vivir en la propiedad.
Su propósito es sacar rentabilidad a nuestro piso, con lo cual la existencia de un inquilino va a proporcionarles una inversión aún más rentable. Para saber cómo encontrar este tipo de clientes, podemos contratar los servicios de una agencia inmobiliaria.
El caso más común es que el contrato no esté inscrito, ya que poca gente lo hace. Entonces, el contrato no tendrá ningún valor ante la venta a un tercero. Como propietarios, esta es la situación más favorecedora ya que el inquilino deberá abandonar el inmueble antes de que finalice el contrato, en un plazo máximo de tres meses.
Si el inquilino decide usar su derecho de compra preferencial de nuestra vivienda, esta podría resultar la opción más rápida para vender nuestra propiedad. A continuación, explicamos los plazos:
Una vez hayamos enviado la antes mencionada notificación por escrito con nuestras intenciones de venta, el inquilino tendrá 30 días para para manifestar su voluntad de compra.
Además de aceptar la oferta y precio especificado en la notificación, deberá efectuar la compraventa dentro de este plazo o perderá el derecho.
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¡Atención! Si hemos desatendido nuestra obligación de enviar la notificación al inicio de la venta, la cosa podría ponerse algo fea. Si nuestro arrendatario estaba interesado en adquirir nuestra propiedad, podría ejercer el derecho al retracto, con el cual tendría el derecho de sustituir a nuestro comprador en el contrato de compraventa. Eso sí, para ello deberá aceptar el precio de compraventa actual y tener el poder adquisitivo para hacerle frente. |
Tal y como hemos dicho al principio, vender una casa con inquilino es un poco más complejo que vender una vivienda vacía. Al no ser nosotros los que disfrutamos del inmueble, vamos a tener que organizarnos con el inquilino para realizar las visitas y otros trámites necesarios para la venta. Así pues, se recomienda:
Explicarle la situación claramente al inquilino desde un principio para evitar problemas
Acordar el mejor momento para arreglar la casa para hacer las fotos para los anuncios a portales inmobiliarios y las visitas con los interesados. Hay que tener en cuenta que las visitas podrían representar una invasión de la privacidad del habitante de nuestra casa. Así pues, es mejor ser organizados para que el proceso sea cuánto más indoloro posible.
Ser comunicativos y establecer un método de contacto que sea ágil pero no intrusivo
Mantener el inquilino al corriente de los estadios de la venta. Por ejemplo, si a algún comprador le gusta el piso, es buena idea comentárselo al inquilino.
Si tenemos una buena relación con el inquilino, será más fácil realizar todo el proceso. Estamos potencialmente echando a alguien de su vivienda actual, así que debemos atacar el tema con la mayor cortesía posible.
Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso con inquilino.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.
Metodología: los datos relativos a la venta de una casa con inquilino se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.
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Hola Helper,
Se considera que es la vivienda habitual desde el momento en que el contribuyente comienza a residir en la casa.
En este sentido, el padrón municipal es una de las formas más sencillas que tienes de demostrar a Hacienda que has vivido durante este periodo en la casa.
Aunque, no es la única forma que tiene la Agencia Tributaria para comprobarlo, ya que no siempre el domicilio fiscal coincide con el padrón. De esta manera, también puedes utilizar como argumento el consumo de los servicios o el domicilio de las notificaciones.
No obstante, hay que tener en cuenta que esto puede estar sujeto a la interpretación que hace Hacienda del caso. Por tanto, dada la cercanía de las fechas, puedes tomar como referencia la fecha de empadronamiento si te lo puedes permitir.
De esta manera, en el caso que la Agencia Tributaria te pida demostrar que ha sido tu vivienda habitual, puedes adjuntar el padrón municipal como prueba para, de esta manera, aplicar a la exención en reinversión y no tener pagar este gasto por la venta del piso.
Si el caso es que no puedes esperar hasta esta fecha para firmar la compraventa, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad. Este te podrá orientar mejor sobre este tema.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.
citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...
Hola, Helper.
Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.
Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola
compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?
Hola Helper,
En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.
Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.
En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso, ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad
A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario
el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida
Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa
Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.
En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos
Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva
Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??
Hola, Helper_905634314.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.
Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.
Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.
En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
buenos días
He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda
tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?
Hola, Helper_904627629.
Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes.
Un saludo.
Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias
Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.
El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.
Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar
Publicado el 26/05/2020
Publicado el 22/05/2020
Publicado el 21/05/2020