Gastos de hipoteca y compra-venta

Comprar una vivienda cuesta algo más de lo que dice el importe de la hipoteca. De hecho, abrir una hipoteca cuesta más que lo que marca el propio préstamo. Existen gastos derivados de la hipoteca, así como de la compra-venta del inmueble, que suponen un coste adicional considerable, alrededor de un 10% más. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Impuestos en hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una vivienda:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
• IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Para explicar de un modo más gráfico de qué modo afectan los gastos de gestoría, notariado y registro a los costes totales de la compra de una vivienda, vamos a usar el siguiente ejemplo concreto:

• Piso de nueva construcción en Madrid
• Precio de compra-venta: 150.000 euros
• Entrada: 30.000 euros
• Valor de la hipoteca: 138.000 euros

1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta. Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos. Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros tanto en el caso de los gastos de compra-venta como de hipoteca (aunque habrá q ue vigilar en el segundo caso, puesto que sus tarifas no están reguladas por ley y eso hace muy aconsejable pedir una previsión).
4. Tasación. Se trata de pagar a una empresa tasadora homologada para que certifique el valor del inmueble. Es un gasto necesario que deberá afrontarse independientemente de que la hipoteca sea aprobada o no, y suele oscilar entre los 100 y los 300 euros.

Conclusiones finales sobre los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca

Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 10% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.

Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda, necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.

Así, a la hora de afrontar una hipoteca será necesario prever el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.