A la hora de comprar una hogar tenemos que tener algo bien claro: el proceso completo de gastos de compraventa e hipoteca puede llegar a suponer un 15 % del valor de la propia vivienda. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

Hipotecas destacadas
Hipoteca Santander
Gastos de hipoteca y compra-venta - Santander
Santander
TAE: 2,18%
Interés: E + 0,99%
Cuota: 375,97€
Productos vinculados: 4
Hipoteca Tipo Fijo
Gastos de hipoteca y compra-venta - hipotecas.com
hipotecas.com
TAE: 3,54%
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
TAE: 1,95%
Interés: E + 1,25%
Cuota: 387,84€
Productos vinculados: 5
Hipoteca Fija CX
Gastos de hipoteca y compra-venta - CatalunyaCaixa ¡ Actualizado !
CatalunyaCaixa
TAE: 3,00%
Interés: 1,90%
Cuota: 501,16€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 4
Hipoteca Mixta
Gastos de hipoteca y compra-venta - Bankinter ¡ Actualizado !
Bankinter
TAE: 2,83%
Interés: E + 1,20%
Cuota: 385,54€
Productos vinculados: 3
Hipoteca Naranja
Gastos de hipoteca y compra-venta - ING Direct
ING Direct
TAE: 1,79%
Interés: E + 0,99%
Cuota: 375,97€
Productos vinculados: 3

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Comprar una vivienda cuesta algo más de lo que dice el importe de la hipoteca. De hecho, abrir una hipoteca cuesta más que lo que marca el propio préstamo. Existen gastos derivados de las hipotecas, así como de la compra-venta del inmueble, que suponen un coste adicional considerable, aproximadamente un 10% más. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Piso de nueva construcción en Madrid
  • Precio de compra-venta: 150.000 €
  • Entrada: 30.000 €
  • Valor de la hipoteca: 138.000 €
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes : (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.

Consejos para ahorrar algunos gastos de la hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

  • Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
  • Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
  • Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
  • Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, esto es lo que debemos saber acerca de los gastos que conlleva solicitar un préstamo hipotecario:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

AUTOR:

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Samuel Valiente

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Especialista en cuentas, depósitos e hipotecas de HelpMyCash.com


Preguntas recientes

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oferta hipotecas mixta y variable

Hola,estoy empezando en este mundo de las hipotecas, el primer banco que he visitado nos ha propuesto en principio dos opciones:HIPOTECA: 140.000 EUROS A 30 AÑOS. TIPO MIXTO.Fijo 15 primeros años y después interés variable.
Primer año: 2,35%. Cuota es de 542,31 euros/mes
Tipo fijo 14 siguientes años: euribor+3,10 con bonificaciones
Periodos variables (ultimos 15 años): euribor+ 2,05% con bonificaciones
Sin gastos de apertura
Bonificaciones:
-nomina+consumo tarjetas 1200 e/año entre todos los titulares: -0,40%. Esta vinculación es obligatoria
-Seguro de hogar: -0,10%. Obligatoria
-Segurod e vida: -0,10%. Al menos uno de los titulares
-Seguro de protección de pagos: -0,10%. optativa
-Seguro de auto: -0,10%. Optativa
-Aprtación a plan pensiones: -0,10%. OptativaHIPOTECA VARIABLE : 140.000 EUROS.30 AÑOS.
Primer año: 1,65. cuota de 493 e/mes
Comisión de apertura: 0,25%
revisiones anuales a euribor+ 2,05% con vinculaciones. Las vinculaciones son las mismas que los apartados anteriores.Yo hubiera preferido tipo fijo durante toda la hipoteca, pero me dice el banco que se dispara la cuota.Cómo lo veis?

Dhul 26/05/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 27/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola Dhul,

No hemos terminado de comprender bien tu primera oferta puesto que en el periodo a tipo fijo de 14 años que indicas, si es fijo, no se liga a euríbor (euribor + 3,10 % con bonificaciones). En ese caso sería variable.

Aún así, entre una oferta a tipo variable y una a tipo mixto y otra a tipo variable, en la actualidad sale claramente más a cuenta el tipo variable, ya que nos permite aprovechar el actual contexto de euríbor en mínimos (cuotas baratas). Es cierto que en el futuro se espera que suba el euribor, pero la diferencia es que si esto pasa, acabarás pagando con cualquiera de las dos, pero te habrías perdido el ahorro al escoger el tipo fijo durante los primeros 15 años.

De todos modos, ninguna de las dos ofertas que te han hecho nos parece competitiva por los siguientes motivos:

  1. Gran vinculación: es cierto que al vincularte te bajan el diferencial... pero porque por otro lado vas a pagar un buen dinero en seguros. Puede no salir a cuenta.
  2. Intereses por encima de la media: visita nuestro ranking de mejores hipotecas para que puedas contrastar la oferta que te han hecho con las mejores que existen en el mercado.

Te recomendamos que utilices la siguiente calculadora gratuita de cuota de hipoteca con seguros, para que puedas bajar a cifras concretas las ofertas que te hacen los bancos. A fin de cuentas, los números son la mejor respuesta. Por último decirte que aquello de que la cuota de las hipotecas fijas de dispara... no tiene porqué realmente. En la actualidad existen ofertas atractivas de entre el 3 y el 2 % (o incluso menos).

De igual manera, compara el máximo de ofertas que puedas y quédate con el mejor precio. Te recomendamos que descargues gratuitamente la siguiente guía para pedir una hipoteca al banco y la guía para comprender la letra pequeña de la hipoteca. Cuanto más preparado vayas a tu oficina, mejores serán tus posibilidades de negociación y, por lo tanto, de conseguir el mejor precio.

¡Un saludo!

Gracias por utilizar el foro de Hipotecas de HelpMyCash.com


Avatar  de Helper_505221333

Hipoteca Fija BBVA

¡Hola! Me estoy planteando esta hipoteca al 2´15% TIN a 20 años. Me piden la siguiente vinculación:
- Nómina ininterrumpida
- Tarjeta de crédito utilizada al menos 1 vez cada 6 meses
Estos 2 ya los tengo.
- Seguro de vivienda
- Seguro de amortización de préstamos o seguro de vida
- plan de pensiones o EPSV con aportación anual superior a 600€Lo del plan de pensiones no me hace mucha gracia. Si decido no hacerlo el TIN sería del 2´35%. Es decir, cada vinculación que no haga me sube 0´20 al TIN. ¿Qué nivel de vinculación sería bueno respecto a esa variación del tipo? ¿Hay opciones mejores de hipoteca fija a 20 años que ésta? Gracias.

Helper_505221333 24/05/2016 | 2 respuesta/s

1 tino76 el 25/05/2016

Avatar  de tino76

si quieres ver alternativas, ponte en contacto conmigo
sdos.


2 HelpMyCash el 25/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola Helper_505221333,

Lo cierto es que la vinculación óptima es la que tu estés dispuesto a pagar ya que, aunque aumenta tu cuota, también te aporta ciertas coberturas. Se trata de una decisión personal en la que no podemos ayudarte.

Respecto a mejores hipotecas a tipo fijo a 20 años, lo cierto es que la del BBVA es una de las mejores ofertas que puedes encontrar en el mercado. Existen opciones atractivas también como la hipoteca fija de Bankoa, pero es más difícil encontrar una oficina dependiendo de tu localidad. También existe una hipoteca de CatalunyaCaixa con la mismas características (ya que la entidad pertenece al BBVA), pero sucede lo mismo que con Bankoa.

Como opciones alternativas que podrías estudiar, te presentamos estas dos ideas:

  1. Si puedes averiguar el precio real de la vinculación, puedes probar a comparar la Hipoteca Fija del BBVA, con otras opciones sin vinculación, como la Hipoteca Fija de Hipotecas.com. Sí, tiene un diferencial más alto, pero en función de lo que te cuesten los seguros (que además pueden cambiar de precio sin tu consentimiento) es posible que te ahorres dinero, además de la comisión por amortización anticipada.
  2. Podrías considerar también una hipoteca variable, como la Hipoteca Naranja de ING Direct. Las razones también son a tener en cuenta: en tanto que variable, no te aplica la comisión por riesgo de interés (que se cobra junto con la comisión de amortización total o parcial, en las hipotecas a tipo fijo). Es cierto que el euríbor subirá y que el plazo es más largo, pero puedes ahorrar todo lo que no estás pagando de más y realizar amortizaciones anticipadas de plazo, para reducir la vida de tu hipoteca y disminuir el pago de intereses.

De todas maneras, para saber cuál de todas estas opciones te conviene más, la única manera es que realices tu propia simulación de hipoteca con esta calculadora de cuota (incluye el precio de los seguros), para que puedas estimar qué opción te conviene más.

¡Un saludo!

Gracias por utilizar el foro de dudas sobre hipotecas de HelpMyCash.com


Avatar  de Jessica Walo Lorenzo

pedir hipoteca segunda vivienda

Quiero pedir hipoteca de 30000euros para segunda vivienda cuales son todos los gastos y cuanto es la cuota a pagar a 10años

Jessica Walo Lorenzo 24/05/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 25/05/2016

avatar para HelpMyCash

Hola Jessica,

Desgraciadamente, si no nos das más detalle no podemos ayudarte. Para saber cuánto te van a cobrar, primero debes saber cuál es en interés de tu hipoteca para poder hacer simulaciones.

Puedes ver las mejores hipotecas de 2016 en este ranking y calcular posibles cuotas de tu hipoteca con esta herramienta gratuita.

¡Un saludo!

Gracias por utilizar el foro de hipotecas de HelpMyCash.com


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