A la hora de comprar una hogar tenemos que tener algo bien claro: el proceso completo de gastos de compraventa e hipoteca puede llegar a suponer un 15 % del valor de la propia vivienda. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

Hipotecas destacadas
Hipoteca Santander
Gastos de hipoteca y compra-venta - Santander ¡ Actualizado !
Santander
TAE: 2,02%
Interés: E + 0,99%
Cuota: 372,14€
Productos vinculados: 4
TAE: 3,05%
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
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Hipoteca variable
Gastos de hipoteca y compra-venta - hipotecas.com ¡ Actualizado !
hipotecas.com
TAE: 2,00%
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Hipoteca SIN
Gastos de hipoteca y compra-venta - Bankinter
Bankinter
TAE: 2,01%
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Cuota: 381,64€
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--> Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deben abonar estos costes, que correrán por parte de las entidades financieras.

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Comprar una vivienda cuesta algo más de lo que dice el importe de la hipoteca. De hecho, abrir una hipoteca cuesta más que lo que marca el propio préstamo. Existen gastos derivados de las hipotecas, así como de la compra-venta del inmueble, que suponen un coste adicional considerable, aproximadamente un 10% más. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Piso de nueva construcción en Madrid
  • Precio de compra-venta: 150.000 €
  • Entrada: 30.000 €
  • Valor de la hipoteca: 138.000 €
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes : (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

  • Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
  • Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
  • Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
  • Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

AUTOR:

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Samuel Valiente

Especialista en finanzas y hogar de HelpMyCash.com


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Rodrigo Blanch

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Elisenda Picart

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Preguntas recientes

Avatar  de VANESSA MORALES

FIRMA DE HIPOTECA CON ING DIRECT. 2017

Buenas tardes.En unos días tengo que firmar una hipoteca con ING direct. Con una hipoteca de 149810€ me piden un total de gastos de 18.600€ los cuales tengo que tener en la cuenta para la firma de la hipoteca.Despues de la nueva información que está saliendo no sé porque tengo que aportar tanto dinero y no sé tampoco cuanto se supone que me devuelven cuando la gestoria ha terminado con sus trámites.Alguno a estado en mi caso?? Cuanto os han devuelto del total que hayáis entregado para los gastos?? Lo veo una exageración la verdad...Gracias por vuestras respuestas, me ayudarán muchísimo

VANESSA MORALES 16/02/2017 | 1 respuesta/s

1 Hipotequens el 16/02/2017

Avatar  de Hipotequens

Hola Vanessa, en ING de momento te hacen pagarlos y después puedes reclamarlos. Hay ya muchos casos que ING acuerda devolver el IAJD y no todos los gastos que el TS los consideró abusivos. Tienen dos meses para responder a tu reclamación. Si quieres recuperar el resto de gastos o si te deniegan todos que tambien podria ser, tendrás que ir via judicial. De momento, esto es lo que hay.

Un saludo


Avatar  de Just75

Seguros hipoteca ING

Hola! Existe la posibilidad de cambio de seguro de hogar y vida una vez firmada la escritura? Seria conveniente incluir esta posibilidad en la escritura? Es posible hacerlo?

Just75 16/02/2017 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 16/02/2017

avatar para HelpMyCash

Hola Just75,

¿A qué te refieres exactamente? Puede ser cancelar el seguro, de cambiar de aseguradora, de realizar un contenido sobre el objeto a asegurar...

Un saludo.


2 Hipotequens el 16/02/2017

Avatar  de Hipotequens

Si, puedes cambiar el seguro pero eso conllevará un incremento mensual de tu cuota de hipoteca al perder bonificaciones.

Este seria tu diferencial según dejaras de contratar seguros con ellos:
Euríbor + 0,99% 1,73% Tipo variable con domiciliación de nómina(1) y contratación de segurosde hogar y vida comercializados por ING DIRECT
Euríbor + 1,39% 1,79% Tipo variable con domiciliación de nómina(1) y contratación de seguro de hogar comercializado por ING DIRECT
Euríbor + 1,79% 2,19% Tipo variable sin domiciliación de nómina

Si te sale a cuenta o no, es cuestión de calcular y si realmente merece la pena.

Un saludo


Avatar  de mnosas87

Amortizaciones parciales Kutxabank hipoteca interés fijo

Buenas tardes,
Nos estamos mirando con mi pareja una hipoteca a interés fijo en KutxaBank.
Lo que nos ofrecen es un interés fijo de 3.25% que bonificada con varias vinculaciones (nómina, seguros...) puede llegar a ser 2.25%, nosotros nos quedaremos en el 2.35%.La duda es respecto a las amortizaciones parciales. En el pliegue de condiciones generales pone:
Comisiones por desistimiento:
0,5% los primeros 5 años sobre la cantidad amortizada
0.25% el resto del plazo sobre la cantidad amortizada
Y una compensación por riesgo de interés del 2.5% sobre la cantidad amortizada.Me ha comentado el asesor de Kutxa que:
Las comisiones de desistimiento sólo aplican en el caso de que cancelemos la hipoteca totalmente (venta).
Y que la comisión de compensación por riesgo de interés sólo aplica si, anualmente, amortizáramos parcialmente más del 20% del capital de la hipoteca, sobre la cantidad que nos pasáramos. Por debajo del 20% de amortización no aplicaría.¿Es así como comenta el asesor de Kutxa o hay algo que se me escapa? De ser así me parece muy improbable / poco... En el caso de que no fuera así, ¿le digo que lo especifique en el contrato o algo parecido?Muchas gracias, no encuentro respuesta en ningún lado...Saludos,Miquel

mnosas87 15/02/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 16/02/2017

avatar para HelpMyCash

Hola mnosas87,

Lo que puedes hacer, para terminar de salir de dudas, es plantearle distintos escenarios de amortizaciones anticipadas, para que el te detalle las comisiones que te cobrarán exactamente. Así además tendrás una prueba física (un escrito o un email) donde se explique cómo se te va a facturar, en caso de futuras reclamaciones.

Por otra parte, tenemos que decir que la comisión de riesgo por tipo de interés se suele cobrar en cualquier amortización anticipada (total o parcial) que se realice en una hipoteca a tipo fijo, sin distinción de si está por encima o por debajo del 20 %. Esto no significa que la Kutxa tenga un procedimiento diferente, que sería perfectamente posible, pero no estaría de más aclarar este asunto.

Un saludo


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