A la hora de comprar una hogar tenemos que tener algo bien claro: el proceso completo de gastos de compraventa e hipoteca puede llegar a suponer un 15 % del valor de la propia vivienda. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

Hipotecas destacadas
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Comprar una vivienda cuesta algo más de lo que dice el importe de la hipoteca. De hecho, abrir una hipoteca cuesta más que lo que marca el propio préstamo. Existen gastos derivados de las hipotecas, así como de la compra-venta del inmueble, que suponen un coste adicional considerable, aproximadamente un 10% más. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Piso de nueva construcción en Madrid
  • Precio de compra-venta: 150.000 €
  • Entrada: 30.000 €
  • Valor de la hipoteca: 138.000 €
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes : (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

  • Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
  • Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
  • Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
  • Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

AUTOR:

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Samuel Valiente

Especialista en finanzas y hogar de HelpMyCash.com


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Preguntas recientes

Avatar  de vayalio

Hipoteca Mixta UCI o Kutxabank???

Buenas tardes, Kutxabank nos ha preconcedido una hipoteca mixta de 1.95% (fijo, 15 años) y euribor + 0.90% (variable, 15 años) con todas la vinculaciones posibles (nomina, seguro vida, hogar, auto, planes de ahorro, etc.) UCI nos ha preconcedido una hipoteca mixta de 2.5 % (fijo, 15 años) y euribor + 1.24% (variable, 15 años) sin ningun tipo de vinculación. ¿Qué me recomendais? ¿Cual será la mejor opción? Muchas gracias

vayalio 23/09/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/09/2016

avatar para HelpMyCash

Hola vayalio,

Respecto al tema de la vinculación, la mejor manera de saber si os interesa aceptar una hipoteca con un interés menor, pero que obliga a contratar otros productos, es realizar simulaciones de cuota hipotecaria para que podáis tomar una decisión sabiendo cuál es el impacto real de la vinculación. En el anterior enlace podréis encontrar una calculadora gratuita que os presentará un informe completo con un desglose de gastos. Una vez conozcáis el coste, podréis saber a qué os enfrentáis. Se trata de una cuestión personal en la que además del precio debéis sopesar si os interesa el producto sugerido por sí mismo.

Después, nuestra recomendación es que intentéis evitar el tipo mixto, en la medida de lo posible (o reducirlo). El problema de estas hipotecas es que os van a impedir aprovechar el actual contexto de índices hipotecarios a la baja y os dejarán expuestos a estos cuando suban (suponiendo que de aquí a 15 años, la economía se habrá recuperado y los índices aumenten su cotización).

Esperamos haberos ayudado.

Un saludo y gracias por utilizar el foro de preguntas y respuestas sobre hipotecas de HelpMyCash.com


Avatar  de hutugon

Impuesto de transmisiones

Buenos días, vamos a comprar una vivienda del año 1977 en la nota simple dice que tienen la catalogación de VPO durante 50 años, pero el precio ya está liberalizado. La duda que nos surge es si a la hora de pagar el impuesto de transmisiones tenemos que pagar el 8% que es en Castilla y León o el reducido del 5% y si estaríamos exentos de pagar también los AJD.
Muchas gracias.

hutugon 23/09/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/09/2016

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Hola hutugón,

Si la vivienda continúa siendo de VPO, suponemos que su fiscalidad se rige por las reglas correspondientes. Sin embargo, nosotros no somos especialistas en tributación, aunque es muy posible que en tu ayuntamiento puedan responderte esta pregunta,por lo que te recomendamos que te pongas en contacto con la autoridad fiscal.

Un saludo y gracias por utilizar el foro de hipotecas de HelpMyCash.com


Avatar  de Carmen Sarabia

Subrogación hipotéca de una propiedad en venta

Hola,
Quiero comprar una propiedad sobre la que hay una hipotéca de 280.000€.
Quiero pedir una hipoteca a mi banco y me pregunto si me sale más a cuenta subrogar la que ya tiene la propiedad o pedir una nueva.Al subrogar, tendré que cambiar de banco, se ha de cancelar la hipotéca existente? Quien paga los gastos de cancelación el vendedor o yo?Muchas gracias por su ayuda.
Carmen

Carmen Sarabia 21/09/2016 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/09/2016

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Hola Carmen,

El interés de realizar una subrogación precisamente es evitar los procesos de cancelación y apertura de hipoteca, que conllevan costes importantes. Al hacer una subrogación de deudor evitarías pagar el IAJD por el capital pendiente, o los costes de notaría y registro de la hipoteca, aunque sí que habría que afrontar los gastos de compraventa.

Respecto a los gastos, entendemos que sea el comprador el que se hace cargo de ellos, como en cualquier compraventa habitual.

Esperamos haber resuelto tu duda.

¡Un saludo!


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