A la hora de comprar una hogar tenemos que tener algo bien claro: el proceso completo de gastos de compraventa e hipoteca puede llegar a suponer un 15 % del valor de la propia vivienda. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

Hipotecas destacadas
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--> Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deben abonar estos costes, que correrán por parte de las entidades financieras.

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Comprar una vivienda cuesta algo más de lo que dice el importe de la hipoteca. De hecho, abrir una hipoteca cuesta más que lo que marca el propio préstamo. Existen gastos derivados de las hipotecas, así como de la compra-venta del inmueble, que suponen un coste adicional considerable, aproximadamente un 10% más. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Piso de nueva construcción en Madrid
  • Precio de compra-venta: 150.000 €
  • Entrada: 30.000 €
  • Valor de la hipoteca: 138.000 €
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes : (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

  • Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
  • Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
  • Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
  • Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

AUTOR:

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Samuel Valiente

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Preguntas recientes

Avatar  de marsenca

Como conseguir el 20% de hipoteca

Buenos dias,
Quiero comprar una casa para lo qual me han concedido, sin ningun problema, una hipoteca del 80% del precio de venta. Pero me sigue faltando el otro 20%. y no hay manera! Solicité estudio en ING hipotecando una segunda vivienda (sin cargas) como garantia, y aunque el otro titular sea autonomo con una facturación anual de 2.5 M y cierre con beneficios, me han denegado la solicitud! Eso sí me han tenido 2 meses enviando y enviando documentacion porque són lentos como tortugas.
He solicitado estudio en varias entidades más, pero solo me ofrecen 100.000 a devolver en 15 años màximo y, claro està, con una cuota de 700€. ¿Alguna idea o consejo?

marsenca 20/02/2017 | 0 respuesta/s

Avatar  de Nicknomas

Que opinión merece Bankia para pedir un préstamo hipotecario.

Soy nuevo en este tema y la verdad me está costando mucho decidir a que banco pedir un préstamo hipotecario... tengo mi cuenta en bankia y en principio les pediría a ellos... pero escucho ofertas leo comentarios que bankia es uno de los "peorcitos" para este tema...gracias por sus opiniones y experiencias compartidas... si alguien está contento con su hipoteca me puede sugerir su banco.

Nicknomas 18/02/2017 | 0 respuesta/s

Avatar  de Nonety

¿como veis la propuesta que me han realizado?

Banco Santander
Producto: hipoteca santander inversores Prestamo de 108.000€tipo del euribor+1,25% para tramo de 0 a 5 meses
para tramos de 5 meses hasta 30 años euribor + 1,25%
cuota de 355,11
cumpliendo condiciones
a) Domiciliación de nómina, prestación por desempleo, pensión, por importe mínimo de 600€, seguros sociales por importe al menos de 175€.
b) Tener contratado y en vigor uno de estos seguros multirriesgo hogar con Aegon Santander Generales, Seguros y Reaseguros S.A. : Hogar Coberturas Esenciales, Hogar Satisfacción, Hogar Select; Hogar Agro; Hogar Agro II; Protección Hogar Flexible.TAE variable 1,76%

Nonety 18/02/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/02/2017

avatar para HelpMyCash

Hola Nonety,

No nos parece una mala oferta. Si bien es cierto que la Hipoteca Santander básica se encuentra por debajo del 1,25 (0,99 para ser exactos), entendemos que es posible que tu hipoteca tenga algún fin específico diferente al de una hipoteca de uso privado, puesto que además te indica el aporte de los pagos de los seguros sociales, algo típico para autónomos. En líneas generales, 1,25 % no parece un mal diferencial visto que sólo requiere la contratación de un seguro.

¡Un saludo!


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