Antes de contratar una hipoteca tendremos que hacer una provisión de fondos para pagar los costes asociados a su escrituración: notarios, gestores, registradores, impuestos... A continuación mostramos cuáles son los distintos gastos de hipoteca y vemos qué bancos ofrecen los mejores préstamos hipotecarios.
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Los gastos de compra de vivienda, junto con los de constitución de hipoteca pueden llegar a suponer incluso hasta un 15 % sobre el importe total de la hipoteca. Estos gastos se pueden dividir en impuestos y en gastos administrativos y de escrituración:
A continuación, detallaremos los impuestos a los que debemos hacer frente al comprar una casa y formalizar una hipoteca:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Es el impuesto más alto que hay que abonar, ya que supone un 10 % del importe de la escritura de compraventa (excepcionalmente a mediados de 2011 se redujo al 4 %). Ahora bien, el IVA solo se paga para las viviendas nuevas, si el inmueble que compramos es de otro tipo deberemos asumir otro impuesto.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Salvo excepciones, este impuesto es de entre el 4% y el 10% del importe escriturado en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, según la comunidad autónoma.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Suele gravar entre el 0,5% y el 1,5% del importe escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se formalicen las escrituras. Este tributo se aplica por dos operaciones: por la constitución de la hipoteca (sobre la base de la responsabilidad hipotecaria) y por la compraventa de una vivienda de nueva construcción. Por lo tanto, si el inmueble adquirido es de segunda mano, solo tendremos que abonar el IAJD correspondiente a la contratación del préstamo hipotecario.
Como vemos, los impuestos son la partida a la que más ahorros deberemos destinar, pero la cantidad total dependerá del tipo de inmueble que adquiramos (nuevo o de segunda mano) y de su ubicación, puesto que algunas de estas partidas, como el IAJD, varían su importe en función de la comunidad autónoma.
A continuación detallaremos los gastos derivados de la compra-venta usando un ejemplo que tenga como referencia las siguientes variables:
Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta. Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: la primera es un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.). La segunda es un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
Gestoría. Son los honorarios que percibirá el gestor por tramitar la inscripción de la propiedad y la liquidación de los impuestos. Su coste normalmente oscila entre los 200 y los 400 euros y en este precio irá incluida la inscripción tanto de la hipoteca como de la compraventa. Eso sí, debemos ser precavidos y pedir siempre que se nos haga una previsión de este gasto, pues las tarifas de las gestorías no están reguladas por ley.
Tasación. La casa la tendremos que tasar antes de que el banco apruebe nuestra hipoteca. La estimación del precio de la vivienda tiene que hacerla una tasadora que esté homologada por el Banco de España y su gasto puede ser de entre 100 y 300 euros, teniendo validez durante seis meses.
La parte correspondiente a los gastos de constitución de la hipoteca debe estar repartida entre el banco y el cliente. En principio, en la propia oferta de la entidad se debe indicar qué conceptos deberemos pagar nosotros.
Según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el principal interesado en la escrituración del préstamo, así que también debe pagar una parte de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro y gestoría. En febrero de 2018 el Supremo dictaminó que el IAJD no podía recuperarse. El 18 de octubre de 2018 se desdijo al sentenciar que este impuesto debe recaer sobre la banca, pero el 6 de noviembre de 2018 decidió volver al criterio anterior.
Si ya has firmado el contrato y tu entidad te obligó a pagar todas las costas, puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca ante su servicio de atención al cliente o ante un tribunal. Puedes usar nuestro simulador para calcular cuánto dinero puedes recuperar:
Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:
Conocer el estado de cargas de la vivienda.
Es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos.
Antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
Evitar al máximo las comisiones.
En la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los de cancelación de hipoteca.
Comparar varias ofertas a la vez.
Es importante conseguir un mínimo de tres ofertas por parte de distintas entidades bancarias para poder ver qué ofrece cada entidad y elegir el producto que mejor se adapte a nosotros. Para empezar a hacer una selección podemos usar herramientas gratuitas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.
A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:
Para qué sirve esta página: financiar la compra de una vivienda es una operación que genera una serie de gastos de escrituración, tanto los asociados a la compraventa como a la constitución de la hipoteca. Por este motivo, desde esta página aclaramos qué cargos hay que afrontar al adquirir un inmueble con un préstamo hipotecario.
Fuente: la información contenida en esta página procede de nuestros conocimientos del sector bancario, del Banco de España, así como de fuentes jurídicas y judiciales.
Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación diferentes entidades, así como también del Banco de España.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.
Te escuchamos: el objetivo de HelpMyCash.com es ayudarte a resolver cualquier duda que tengas sobre tus finanzas personales, así que si aún te queda alguna pregunta puedes hacérnosla llegar a través de las siguientes vías de comunicación que ponemos a tu disposición:
Hola buenos días, lo que necesitaría es el 80 % de la tasación, entonces solo es ING, SANTANDER Y BBVA?
Hola, Amanda Escamilla.
Los bancos que acceden al 80% de tasación son ING, Santander y BBVA. No obstante, te comento que es muy complicado que una entidad acceda a una financiación al 100%.
Respecto a los requisitos, debes tener un alto perfil financiero y con un trabajo estable y al alza. Además, debes demostrar tu capacidad para asumir tus deudas -si las tienes- y tener suficientes ahorros. No deberías destinar más del 35% de tus ingresos mensuales para abonar la hipotecas.
Si deseas más información sobre los bancos que más interesen y sus respectivas condiciones. Puedes consultar nuestro comparador de hipotecas que compartimos contigo.
Un saludo.
Publicado el 16/01/2019
Publicado el 15/01/2019
Publicado el 14/01/2019
