Gastos de hipoteca y compra-venta

Los gastos de compra de vivienda, junto con los de constitución de hipoteca pueden llegar a suponer incluso hasta un 15 % sobre el importe total de la hipoteca. Estos gastos se pueden dividir en impuestos y en gastos administrativos y de escrituración:

Impuestos de la hipoteca y compraventa

A continuación, detallaremos los impuestos a los que debemos hacer frente al comprar una casa y formalizar una hipoteca:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Es el impuesto más alto que hay que abonar, ya que supone un 10 % del importe de la escritura de compraventa (excepcionalmente a mediados de 2011 se redujo al 4 %). Ahora bien, el IVA solo se paga para las viviendas nuevas, si el inmueble que compramos es de otro tipo deberemos asumir otro impuesto.

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Salvo excepciones, este impuesto es de entre el 4 % y el 10 %  del importe escriturado en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, según la comunidad autónoma.

• IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es el de menor volumen y suele constituir entre el 0 % y el 1,5 % del importe escriturado, según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

Como vemos, los impuestos son la partida a la que más ahorros deberemos destinar, pero la cantidad total dependerá del tipo de inmueble que adquiramos (nuevo o de segunda mano) y de su ubicación, puesto que algunas de estas partidas, como el IAJD, varían su importe en función de la comunidad autónoma.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

A continuación detallaremos los gastos derivados de la compra-venta usando un ejemplo que tenga como referencia las siguientes variables:

• Compra de un piso de nueva construcción en Madrid
• El precio de compra-venta es de 150.000 euros
• De entrada hay que pagar 30.000 euros
• El valor de la hipoteca es de 138.000 euros

1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta. Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.

2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: la primera es un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.). La segunda es un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.

3. Gestoría. Son los honorarios que percibirá el gestor por tramitar la inscripción de la propiedad y la liquidación de los impuestos. Su coste normalmente oscila entre los 200 y los 400 euros y en este precio irá incluida la inscripción tanto de la hipoteca como de la compraventa. Eso sí, debemos ser precavidos y pedir siempre que se nos haga una previsión de este gasto, pues las tarifas de las gestorías no están reguladas por ley.

4. Tasación. La casa la tendremos que tasar antes de que el banco apruebe nuestra hipoteca. La estimación del precio de la vivienda tiene que hacerla una tasadora que esté homologada por el Banco de España y su gasto puede ser de entre 100 y 300 euros, teniendo validez durante seis meses.

La parte correspondiente a los gastos de hipoteca debería ser abonada entre el banco y el hipotecado, según la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, a excepción del IAJD, que corre siempre a cargo del cliente según dictó el alto tribunal en febrero de 2018.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

Conocer el estado de cargas de la vivienda.

Es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.

Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos.

Antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

Evitar al máximo las comisiones.

En la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.

Comparar varias ofertas a la vez.

Es importante conseguir un mínimo de tres ofertas por parte de distintas entidades bancarias para poder ver qué ofrece cada entidad y elegir el producto que mejor se adapte a nosotros. Para empezar a hacer una selección podemos usar herramientas gratuitas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

• Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.

• Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.

• Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30 % o 35 % en efectivo de su valor.

• Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107 % y un 110 % del precio de compra-venta del inmueble.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el momento en el que accedemos a una vivienda vía financiación se generan toda una serie de gastos (tanto de compraventa como de hipoteca). Por ello, esta página se ha creado con la finalidad de aclarar todos los cargos a los que hay que enfrentarse al financiar una vivienda.

Fuente: la información contenida en esta página procede de nuestros conocimientos del sector bancario, del Banco de España, así como de fuentes jurídicas y judiciales.

Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación diferentes entidades, así como también del Banco de España.

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