Gastos de hipoteca y compra-venta
A pesar de conocer la sentencia sobre la devolución de los gastos de constitución de hipoteca, el momento de compraventa de la vivienda y de escrituración de la hipoteca continúa representando un gran desembolso inicial. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.
Cuota: 396,94€
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Inmobiliaria: Haya
Concesión del 100% sujeta a condiciones
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Cuota: 520,21€
Plazo: 20 años
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MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE TU HIPOTECA
¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.Los gastos de compra de vivienda, junto con los de constitución de hipoteca pueden llegar a suponer incluso hasta un 15 % sobre el importe total de la hipoteca. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:
Según la senetencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, los gastos de la izquierda le corresponderían a la entidad crediticia y no al cliente.
Impuestos de la hipoteca y compraventa
Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.
¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?
Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:
- Piso de nueva construcción en Madrid
- Precio de compra-venta: 150.000 €
- Entrada: 30.000 €
- Valor de la hipoteca: 138.000 €
- Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
- Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes : (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
- Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
- Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.
Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca
Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:
- Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
- Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
- Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
- Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.
Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca
A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:
- Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
- Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
- Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
- Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: el momento en el que accedemos a una vivienda vía financiación se generan toda una serie de gastos (tanto de compraventa como de hipoteca). Por ello, esta página se ha creado para que puedas tener claro todos los cargos a los que tendrás que enfrentarte.
Fuente: la información contenida en esta página procede de nuestros conocimientos del sector bancario, del Banco de España, así como de fuentes jurídicas y judiciales.
Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación diferentes entidades, así como también del Banco de España.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.
Te escuchamos: desde HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:
Preguntas recientes
Hipoteca fija o variable auto promotor
Hola estamos mirando hipotecas y tenemos duda entre fija o variable
Sería para un capital de 180000€ a 25 o 30años
En variable nos ofrecen 1,05 más €
En fija a 30 años 2,4 tin. Con tae 3,05
Con vinculaciones las dosTambién me ofrecen variable 1,25 más € sin vinculaciones A ver qué opináis cuál sería la mejor apuesta gracias
1 HelpMyCash el 21/08/2017
Hola, Asturias 80.
No podemos decirte con rotundidad si un producto te conviene más que el otro, pues todo dependerá de tu propia aversión al riesgo y de las posibles oscilaciones futuras del euríbor a corto y largo plazo, que son imposibles de prever. Lo que sí podemos hacer para ayudarte a decidir entre una hipoteca fija y una variable es mostrarte cuánto pagarías con cada una en distintos escenarios, suponiendo que el plazo fuera de 30 años:
- Con el euríbor actual (-0,154): con la variable pagarías una cuota mensual de 570 euros, mientras que con la fija deberías abonar 701 euros mensuales.
- Con el euríbor medio (3 %): con la variable pagarías una cuota mensual de 864 euros, mientras que con la fija deberías abonar 701 euros mensuales.
- Con el euríbor en su máximo histórico (5,39 %): con la variable pagarías una cuota mensual de 1.130 euros, mientras que con la fija deberías abonar 701 euros mensuales.
Como ves, la fija te podría salir más a cuenta si el euríbor se acercara a corto o medio plazo a su media histórica, mientras que la variable podría resultar más conveniente si este índice se mantuviera en sus actuales niveles o subiera solo ligeramente.
Esperamos haberte ayudado, un saludo.
HIPOTECA FIJA BANKOA
Hola .
Estamos decidiendo que banco elegir para nuestra hipoteca y quería explicaros la oferta y que me deis vuestra opinión.
Compramos un piso de 110.000€ y queremos hipotecar 80.000€ a 15 años y lo que nos ofrecen es 1,90% TIN Y 2,553% TAE la cuota durante los 180 meses sería de 511€ y las vinculaciones son Nomina , seguro de hogar ( Mapfre 200€ aprox ) y de vida por un importe de 40.000 cada uno por 63€ y 58€ anuales para cada uno.
Estás vinculaciones no hay problema por que las vamos a cumplir en este u otro banco .
Nos cobran de apertura 250€ aunque pongan en la web 0,30% Mínimo 525€ , Compensación por desistimiento total: 0,50% dentro de los 5 primeros años y 0,25% a partir del sexto año.
Esto no nos afecta tanto ya que no creo que podamos o no amortizar dado que somos mucho de viajar y aficiones.
Y lo que más me preocupa entre comillas es lo siguiente : Compensaciones por riesgo de tipo de interés: 2,50% sobre el capital amortizado anticipadamente. (Esta compensación se cobrará cuando se produzca una cancelación anticipada por parte del cliente y siempre que ésta genere una pérdida de capital para la Entidad).
Esto que quiere decir por que no he salido del banco con esto muy claro.
Y sobre la cuenta y su mantenimiento y transferencias son gratis para siempre y las tarjetas de débito son también gratis para siempre , siempre y cuando se hagan dos compras al mes en cada una de ellas .
1 HelpMyCash el 21/08/2017
Hola, Helper_608443967.
El producto de Bankoa es una de las hipotecas a tipo fijo más atractivas del momento, aunque como bien comentas, incluye una comisión de riesgo por tipo de interés elevada. Esta se te cobrará únicamente si decides cancelar la hipoteca y esto supone una pérdida para la entidad, que se produciría únicamente si los tipos del mercado en el momento de la cancelación fueran menores que el del préstamo hipotecario cancelado.
De todos modos, te aconsejamos que consultes otras ofertas para tener una visión más amplia del mercado. Para hacerlo puedes entrar en nuestro ranking de hipotecas fijas.
Un saludo.
Puedo conseguir una hipoteca 100%?
Soy seguidora de vuestra página y me resulta muy interesante todos los temas de los que informáis, pues son bastante clasificadores para personas que, como yo, no nos dedicamos a este mundo de la economía.
Me pongo en contacto con vosotros para consultar algunas dudas en relación a las hipotecas 100%.
Mi pareja y yo vivimos de alquiler pero queremos comprar una vivienda. Como muchas parejas, no tenemos ese 20% de ahorro que suelen pedir los bancos, pero somos solventes, los dos tenemos trabajo indefinido como profesores en la enseñanza concertada, con antigüedad de 9 años y 5 años y nuestro salario en conjunto alcanza los 3500€ mensuales. Tenemos un préstamo por un coche del que pagamos 350€ al mes. ¿Cuáles son nuestras posibilidades reales de alcanzar un vivienda con una hipoteca 100%? ¿A qué bancos tenemos que consultar? ¿Necesitaremos un aval? ¿Si un familiar nos avalara, necesitaría las escrituras de su vivienda para avalarnos? Estaríamos encantados de recibir toda la información necesaria al respecto porque andamos un poco perdidos.
1 arquitecto el 19/08/2017
Buenas, yo soy tasador desde hace 15 años. Mi consejo es que si quieres una hipoteca 100%, compres un activo bancario pues todo serán facilidades. Porque si la vivienda que pretendes comprar es de otro particular, para que te den el 100% del precio de compra, la tasación tendrá que salir un 20% superior, y eso no es tan sencillo y me explico. Si tu tienes la suerte de comprar muy barato respecto al precio de mercado, pues si, la tasación saldrá superior. Pero si como tu casa hay muchas otras en el barrio al mismo precio, pues la tasación saldrá en un valor similar al precio de compra. Porque? porque tasar es estimar lo que alguien pagaría por un inmueble. Por ejemplo: si en el barrio todas las casas son iguales y valen 100.000 €, y por ese precio tu la comprarías, pero tienes la suerte de que te la venden a 80.000 € porque el vendedor quiere quitarsela de encima de un dia para otro o porque es un amigo que te hace rebaja, pues lo lógico sería que la tasación saliera en 100.000 € y así tendrías tu hipoteca 100% en bancos como caja rural.
Ahora bien, si tu compras en 100.000 €, y como tu casa hay 20 iguales en ese mismo precio, no puedes pretender que el tasador la tase en 120.000 €, e ignore la realidad, y con un poco de suerte te la tasará en 105 o 110.000 € como mucho por hacerte un favor.
Teneis que entender que una tasación no es un cheque en blanco en el que tasamos lo que el cliente necesite. Uno no puede un dia tasar en 120.000 € porque lo pide el cliente, y mañana la casa de al lado que es igual la compra un señor en 60.000 € (porque se la rebajan al ser amigo) y como va sobrado de dinero, te pide que la tases en esos 60.000 € para evitar luego posibles paralelas de hacienda. Es decir, no podemos hacer tasaciones a la carta, tenemos que guardar una correlación, pues si tenemos una inspección del banco de españa, a ver como se justifica que en el mismo mes dos casas iguales, una la tasas en 60.000 y otra en 120.000...
Por tanto, el consejo es que compreis una activo bancario o que ahorreis hasta tener el 20% mas gastos, que con esa nómina seguro que tardais poco en ahorrarla. Este asunto y otros los trato en mi web ****
2 Helper_603390930 el 21/08/2017
Muchísimas gracias por tu respuesta. Ya hemos pensado en los activos bancarios pero no hay nada que se ajuste a lo que buscamos. Reitero mi agradecimiento a tu respuesta, pues sobre todo, me aclara mucho el tema de las tasaciones, del que soy una inexperta total.
Un saludo.
3 HelpMyCash el 21/08/2017
Hola, Helper_603390930.
Como bien apunta el usuario arquitecto en el comentario anterior, tus posibilidades de conseguir una hipoteca 100 % de financiación serán más elevadas si decides adquirir un piso de banco, pues para el resto de viviendas las entidades no suelen conceder hipotecas de más del 80 %. En cuanto al resto de tus cuestiones, vamos por partes: en primer lugar, puedes acudir a cualquier banco que cuente con viviendas en su cartera de activos, que por lo general cuentan con productos específicos para financiarlas. En cuanto a la exigencia de avales, dependerá de los criterios de riesgo de cada entidad, aunque por lo general sí suelen pedirse cuando se solicita una hipoteca 100. En estos casos, no es necesario que el avalista presente las escrituras de su vivienda, pues responderá con el conjunto de sus bienes personales presentes y futuros, no solo con su inmueble.
Esperamos haberte ayudado, un saludo.
4 Helper_603390930 el 21/08/2017
Muchísimas gracias, Miguel. Veo que la mejor opción será investigar los activos de los bancos y ver sus posibilidades.
Un saludo.
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Rodrigo Blanch
Especialista en cuentas, depósitos e hipotecas de HelpMyCash.comMejores Hipotecas
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