A pesar de conocer la sentencia sobre la devolución de los gastos de constitución de hipoteca, el momento de compraventa de la vivienda y de escrituración de la hipoteca continúa representando un gran desembolso inicial. Los gastos de la hipoteca son proceso legal que incluyen notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

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devolución gastos hipoteca

--> Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deben abonar estos costes, que correrán por parte de las entidades financieras.

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Los gastos de compra de vivienda, junto con los de constitución de hipoteca pueden llegar a suponer incluso hasta un 15 % sobre el importe total de la hipoteca. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Según la senetencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, los gastos de la izquierda son susceptibles de ser reclamados, en tanto que hasta ahora los clientes los pagaban unilateralmente, sin dar lugar a una correcta y equitativa repartición de las costas.

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción, para otro tipo de vivienda deberemos pagar otro impuesto.

  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Constituye el 10% del importe escriturado y este es el que se afronta en caso de adquirir una vivienda de segunda mano.

  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Compra de un piso de nueva construcción en Madrid
  • El precio de compra-venta es de 150.000 euros
  • De entrada hay que pagar 30.000 euros
  • El valor de la hipoteca es de 138.000 euros
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta. Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.

  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.

  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).

  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 euros .

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

    Conocer el estado de cargas de la vivienda. Es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.

    Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos. Antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

    Evitar al máximo las comisiones. En la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.

    Comparar varias ofertas a la vez. Como mínimo tres hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el momento en el que accedemos a una vivienda vía financiación se generan toda una serie de gastos (tanto de compraventa como de hipoteca). Por ello, esta página se ha creado con la finalidad de aclarar todos los cargos a los que hay que enfrentarse al financiar una vivienda.

Fuente: la información contenida en esta página procede de nuestros conocimientos del sector bancario, del Banco de España, así como de fuentes jurídicas y judiciales.

Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación diferentes entidades, así como también del Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

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Hipoteca Funcionario ¿100 por 100?

Buenos días Mi consulta es sobre cuales son las mejores hipotecas 100 x 100(110.000€) para una vivienda habitual comprada de segunda mano en Málaga. Quizá incluso compense a la larga que pida sólo el 80 por ciento y aporte ahorro (que desearía en realdiad meterlo en pequeña reforma de la casa, de otro modo habré de espserar). Tengo 36 años, 11 de funcionario en el Ayuntamiento y sueldo neto de 1900, sin carga alguna, ni crédito, ni niños. Y la pregunta final ¿tipo fijo o tipo variable? Agradecería a los expertos consejo, gracias.

Fran17 22/01/2018 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/01/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Fran17.

Vamos a intentar resolver todas tus dudas, pero empezaremos por la pregunta final, que es muy común y que, lamentablemente, no tiene una única respuesta, ya que elegir entre una hipoteca fija o una variable dependerá de cada persona, de sus preferencias y de su tolerancia al riesgo.

Es decir, si quieres aprovecharte del valor del euríbor actual, que está en mínimos históricos, puede que una hipoteca variable te interese más. Sin embargo, debes tener presente que se espera que este índice de referencia empiece a subir progresivamente, por lo que, aunque en principio la crecida no será repentina, deberías calcular cuánto pagarías con una hipoteca de este tipo en diferentes escenarios de euríbor y asegurarte de que en ningún caso suponga más de un 35 % de tus ingresos, puesto que sino estarías comprometiendo tu economía.

Si no quieres arriesgarte a las fluctuaciones del índice de referencia, una hipoteca a tipo fijo puede ser tu mejor opción, especialmente en este momento en el que los tipos están tan bajos, con intereses por debajo del 3 % para plazos largos o incluso por debajo del 2 % para plazos más cortos. Si bien es cierto que en principio estos productos pueden parecer más caros y ahora mismo pagarías más por ellos, si el euríbor se disparara podrían llegar a ser más baratos.

En cuanto a pedir una hipoteca 100 %, debes tener presente que son productos que no se conceden con tanta facilidad como antes de la crisis económica ya que, a consecuencia del gran número de personas que no pudieron hacer frente a su hipoteca durante la crisis, los bancos han endurecido notablemente sus criterios de concesión.

De hecho, este tipo de productos suelen estar limitados para la adquisición de pisos de bancos y para perfiles económicos muy buenos (contar con buenos ingresos y ahorros, tener estabilidad laboral y trabajar en un sector estable o en alza ayudan). Así, aunque en tu caso cumplas esta última condición, debes tener presente que si el banco considera que no cumples con sus propios criterios no te aprobará la hipoteca.

En cualquier caso, te recordamos que una mayor financiación implica un mayor endeudamiento y que, cuanto mayor sea la deuda y más tiempo estemos pagándola, más intereses se nos cobrarán asi que, al final, pagaremos más. Por eso, normalmente recomendamos pedir hipotecas al 80 % de financiación y aportar el 20 % restante de ahorros. Además, hay que aportar aproximadamente otro 15 % para cubrir los gastos de hipoteca y de compraventa.

Como ves, las opciones son muchas y no hay una mejor hipoteca, sino que depende de cada perfil. Por ello te recomendamos que visites nuestro ranking con las mejores hipotecas y uses nuestro comparador para encontrar aquellos productos que, consideres, mejor se ajustan a tu perfil. A partir de ahí deberás acudir a las entidades bancarias que más te interesen para que te hagan una oferta personalizada (ya que a veces la oferta publicitada difiere de la que nos harán en base a nuestro perfil). Con un mínimo de tres ofertas sobre la mesa ya podrás valorar cuál te interesa más.

Un saludo.

 


2 Fran17 el 22/01/2018

Avatar  de Fran17

[cita=45221]#1[/cita] Muy amable por la detallada resputa. Gracias


Avatar  de temp_patriota_16_UZkFIW

Compra vs Cancelación Registral de la Hipoteca

¡Buenas a todos! y felicidades por esta magnífica comunidad. Os explico mi situación: Voy a comprar una vivienda de un familiar el cual finalizó el pago del crédito hipotecario hace unos 8 años. En su poder tiene el “Certificado de Deuda Cero”. Que me recomendáis???: A) Cancelación registral de la hipoteca y posteriormente venderme el piso. B) Ir directamente a mi banco, solicitar un crédito hipotecario para comprar la vivienda y que ellos se encarguen de la cancelación registral de la hipoteca. C) otras opciones que me podáis recomendar………….. un saludo

Usuario_6578 21/01/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/01/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Usuario_6578.

Si pedís la hipoteca y hacéis el trámite a través del banco, este lo delegará en un gestor, por lo que los gastos de gestoría se incrementarán (además del coste de la cancelación registral en sí). Por este motivo, si queréis ahorraros algo de dinero os recomendamos que procedáis a cancelar la hipoteca por vuestra propia cuenta. Los pasos son los siguientes:

  • Solicitar el certificado de deuda cero. Si, como es el caso, ya lo tenéis, podéis pasar directamente al siguiente paso.
  • Llevar el certificado a la notaría. No hace falta que sea el mismo sitio donde firmasteis la hipoteca, sino que puede hacerse con cualquier notario, que procederá a preparar la escritura de cancelación.
  • Ir a Hacienda. Mientras el notario prepara la escritura deberemos ir a Hacienda a rellenar el IAJD. Sin embargo, aunque este paso es obligatorio, para hacer este trámite no se debe pagar dicho impuesto, es decir, que aunque tengamos que hacer el papeleo no nos supondrá un coste extra.
  • Recoger la escritura en el notario. Tendremos que volver al notario y recoger la escritura que deberá haber sido firmada por un apoderado del banco con el que teníais la hipoteca. Ese será el momento en el que habrá que abonar el coste de dicha escritura.
  • Entregar todos los documentos en el Registro de la Propiedad. Una vez hayamos realizado todos los pasos deberemos llevar la copia del formulario del impuesto y las escrituras del notario al registro para hacer efectiva la cancelación. Una vez se haya hecho efectiva, el registro nos avisará para pasar a recoger los documentos y pagar los aranceles correspondientes.

Como veis el trámite no es especialmente complejo así que si tenéis tiempo podéis hacerlo vosotros mismos y así ahorraros los gastos del gestor, aunque si no queréis o no podéis dedicarle ese tiempo siempre podréis hacerlo a través de una gestoría.

Un saludo.


Avatar de jgc123

Diferencias entre hipoteca naranja y naranja mixta.

Hola buenos dias : Estoy trabajando con una inmobiliaria y me sugieren hacer la hipoteca con ING.El precio de inmueble es de 158000. Segun el agente inmobiliario que ya ha hablado con ING directamente me explica la hipoteca Naranja Mixta. Yo no soy entendido en finanzas y quisiera saber cual es la diferencia hipoteca entre: -Naranja (Desde euríbor + 0,99% (1,77% TAEVariable)(Primer año 1,99% TIN) cuota primer año 426,58 euros resto de años 353,94 euros vs Naranja Mixta (10 años desde 1,99% y el resto desde euríbor + 0,99% )(2,46% TAEVariable) cuota 10 primeros años 426,58 euros. Hasta donde yo entiendo en la mixta tengo 10 años de interes fijo y luego pasa a ser variable segun euribor. En la Naranja es fijo los doce primeros meses y luego variable segun euribor. Cual de las dos me conviene pedir ?? por las cosas que he ido leyendo ahora que euribor esta bajo seria mejor la Naranja Variable?? en cuanto al TAE cual es mejor?? La operacion se hara a traves de Nationale Nederlanden es normal hacerlo mediante ellos ?? Me ha dicho que ellos son de ING ? Muchas gracias

jgc123 21/01/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/01/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, jgc123.

Nuestra primera recomendación es que no te quedes con la primera oferta que te haga una entidad, sino que consultes rankings con las mejores hipotecas de 2018 y uses comparadores como el de HelpMyCash.com para ver qué ofertas pueden interesarte más y acudas a diferentes entidades para conseguir por lo menos tres ofertas ajustadas a tu perfil que puedas comparar entre ellas.

Dicho esto, como bien dices, con una hipoteca mixta tienes un periodo fijo relativamente largo (en este caso 10 años) y luego una cuota variable; en cambio, con una hipoteca variable ese periodo fijo es de tan solo un año y luego tienes cuota variable. Nuestra recomendación general es que, dado que el euríbor está actualmente en mínimos, no se contraten hipotecas mixtas, ya que se prevé que el índice de referencia no suba exageradamente durante los próximos años y, en este escenario, el fijo inicial te haría pagar de más en intereses. Además, cuando tuvieras un interés variable, el euríbor podría ser mucho más alto que ahora (o no, podría volver a bajar, pero eso es algo que no podemos prever), en cuyo caso no te favorecería el cambio de fijo a variable.

Así pues, si te interesa la tranquilidad de pagar siempre lo mismo (aunque ahora la cuota sea más alta) te recomendamos que optes por hipotecas a tipo fijo que, actualmente, llegan a ofrecer intereses por debajo del 3 % para plazos largos y por debajo del 2 % si es a plazos cortos. Lo bueno de estas hipotecas es que sabes exactamente cuánto pagarás de la primera a la última cuota, dado que no dependen de índices externos como el euríbor.

Si lo que quieres es ahorrar en este momento, una hipoteca variable te ofrecerá intereses más bajos, aunque es cierto que si en el futuro el valor del euríbor sube, podrías pagar más. Te recomendamos que, una vez tengas las ofertas que te interesen sobre la mesa, calcules cuánto pagarías mes a mes (y en total teniendo en cuenta también las comisiones y los productos vinculados) y lo hagas en base a diferentes niveles de euríbor para que, si este sube, te asegures de poder asumir la cuota (actualmente está a -0,19 %, pero en los peores años de la crisis llegó a superar el 5 %).

Para hacer estos cálculos puedes usar la calculadora de hipotecas de esta misma página, que es totalmente gratuita y te devolverá un informe con el coste mensual y total de tu hipoteca (incluyendo la vinculación). Ten en cuenta que, en cualquier caso, la cuota mensual no debería suponer más de un 35 % de tus ingresos mensuales, según las recomendaciones del Banco de España.

En cuanto a la TAE, es un indicador que incluye no solo el interés, sino también el coste de la vinculación y de algunas comisiones (como la de apertura). Es especialmente útil para comparar dos (o más) hipotecas fijas dado que como no dependen de índices de referencia ni otros factores externos es más ajustado a la realidad. Sin embargo, para comparar otros productos no es tan útil dado que puede tomar valores de euríbor diferentes (este índice cambia a diario y depende cuál hayan tomado para hacer el cálculo puede ser diferente del de otras hipotecas). Además, ten en cuenta que en las ofertas, para calcular el coste de los seguros y otros productos vinculados se tiene en cuenta un perfil estándar que no tiene por qué coincidir en diferentes entidades y que, además, no tiene por qué ser igual que el que tenemos nosotros.

Por último, hasta hace unos años ING y Nationale Nederlanden eran parte del mismo grupo, pero ING vendió en 2016 sus acciones del grupo NN. Desconocemos si actualmente siguen teniendo algún tipo de relación, pero, como te dijimos al principio, te recomendamos que busques la hipoteca por tu propia cuenta. Sabemos que puede ser un trabajo cansado, pero es probable que consigas ahorrarte mucho dinero y en una decisión financiera tan importante como la de pedir una hipoteca esto puede ser una gran ventaja. Si quieres más información para iniciar este camino puedes descargarte nuestra guía gratuita La letra pequeña de la hipoteca, que te ayudará a conocer mejor estos productos y que el trámite sea más sencillo. Y si tienes dudas concretas una vez inicies la búsqueda siempre puedes consultarnos a través de este foro.

Un saludo.

 


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