A pesar de conocer la sentencia sobre la devolución de los gastos de constitución de hipoteca, el momento de compraventa de la vivienda y de escrituración de la hipoteca continúa representando un gran desembolso inicial. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

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Gastos de hipoteca y compra-venta - BBVA ¡ Actualizado !
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--> Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deben abonar estos costes, que correrán por parte de las entidades financieras.

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Los gastos de compra de vivienda, junto con los de constitución de hipoteca pueden llegar a suponer incluso hasta un 15 % sobre el importe total de la hipoteca. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Según la senetencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, los gastos de la izquierda le corresponderían a la entidad crediticia y no al cliente.

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Piso de nueva construcción en Madrid
  • Precio de compra-venta: 150.000 €
  • Entrada: 30.000 €
  • Valor de la hipoteca: 138.000 €
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

  • Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
  • Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
  • Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
  • Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

AUTOR:

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Samuel Valiente

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Interés tipo fijo en Kutxa

Buenas tardes! Estamos buscando una hipoteca a tipo fijo de 90000e a 30 años. La vivienda vale más de 140000 con lo q cumplimos holgadamente el 80%. En Kutxa nos ofrecen un 3,30% de salida y vas bonificando según lo q contrastes (nóminas, seguro hogar, seguro vida, seguro auto, plan pensiones...) hasta un máximo de -0.75%. es decir, en el mejor de los casos quedaría un tipo del 2.55%. Nos comenta el comercial q si contratas vida y hogar por 5 años de salida, ese 3,30% se podría rebajar. ¿sabrian decirnos q tipos están aprobando para saber hasta cuanto podemos apretar?
Gracias!PD: planeamos coger nóminas, vida, hogar y auto, con lo q nuestra bonificación sería de -0,70%

educa 27/04/2017 | 0 respuesta/s

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Hipoteca para compra del 50% de la vivienda y reforma

Mi mujer ha heredado el 50% de una vivienda de 30 años de antigüedad, que necesita reforma.Queremos comprarle a su hermana el otro 50%, para ello queremos solicitar al banco 250000€ para la compra mas 75000 para la reforma, todo en la misma operación.Tenemos 40 y 41 años (mi mujer y yo).Cuando preguntamos en los bancos hablan de una financiación del 80% de la compra o la tasación, normalmente la menor de los dos y los empleados que nos atienden en las sucursales no saben cómo plantear la operación.¿Cómo se puede plantear la operación con una sola hipoteca? Si yo vendiéramos la casa la reformaran y la volviéramos a comprar nos darían todo el dinero sin problemas. Seguro que hay alguna fórmula.La verdad es que hemos topado con un director de sucursal del Santander que nos ha planteado una solución, con una hipoteca por el valor de los 250000€ de compra mas otra hipoteca para otros fines. Este director nos ha parecido el más solvente de todos por su conocimiento del tema, pero las condiciones que me plantea no me satisfacen mucho. Ofrecen hasta 40 años para las hipotecas pero sólo me concederían 30 años, además la segunda hipoteca me la financian a sólo 25 años. A esto hay que sumar la obligacion de contratar con ellos seguro de vida y de hogar, productos que no me gustan nada, los que el santander comercializa.Mi intención es contratarlo con bankia a E+0'99 a 30 años. Me han dicho que me contestan el viernes pero no me dió la sensación de que supieran plantear la operación.En definitiva, ¿que forma hay para poder sacar adelante la operación?Muchas gracias de antemano y a mi cuñada por la paciencia que está teniendo con este tema.

numerovix 26/04/2017 | 1 respuesta/s

1 AuTomatiko el 28/04/2017

Avatar  de AuTomatiko

La solución es solicitar una hipoteca y un préstamo reforma que funcione con la garantía hipotecaria. Tienes que tener en cuenta que 25 años para un préstamo personal con garantía hipotecaria puede salir muy caro si tiene un interés alto. No sabemos el interés que te han ofrecido pero, por noma, suelen ser mucho más elevados que los intereses de las hipotecas.

Otra cosa que puedes hacer es acudir a tu entidad y presentarle la oferta que te ha realizado el Santander, puesto que normalmente tu banco será quien te haga la mejor oferta.


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Me concederán una hipoteca 100 %

Buenas, me gustaría saber si me darían el 100% de una hipoteca junto con mi pareja, no tenemos ahorros pero si disponemos de aval libre de cargas, yo ingreso 1200€ mensuales pero. O tengo contrato indefinido ainq sé que mi trabajo no peligra ( empresa familiar) de antigüedad tengo un año, mi marido es interino trabaja 6 meses al año y el ingresa 1500€ la hipoteca sería de 13000 tenemos capacidad para pagarla pero el banco nos concederá la hipoteca o lo veis imposible ?

Maria8316 25/04/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 28/04/2017

avatar para HelpMyCash

Hola María8316, buenos días.

Es posible que tengáis dificultades para que un banco os conceda una hipoteca 100, puesto que en la actualidad no se están concediendo, salvo en casos particulares. Aunque tenéis un buen perfil, ahora mismo los bancos sólo conceden hipotecas 100 a perfiles muy solventes (ingresos elevados, trabajos fijos de todos los titulares, ahorros elevados, patrimonio personal, etc) o para la compra de viviendas de pisos de bancos.

Tienes que tener en cuenta que la cuestión no es sólo si el banco te concede o no la hipoteca, sino si podrías afrontar su pago o no a lo largo de varias décadas no sólo a corto plazo. El motivo por el que no se conceden hipotecas 100, al contrario de lo que sucedía antes de la crisis, es que en estas operaciones el riesgo es más elevado, puesto que la deuda a amortizar es más grande, la hipoteca a largo plazo es más cara porque generan más intereses y el cliente no suele contar con ahorros, de forma que ante un periodo de dificultad económica el pago de la hipoteca puede verse afectado. Y en caso de ser así sería el avalista quien corriera con los pagos del préstamo hipotecario.

Mucha suerte


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