A pesar de la sentencia sobre la devolución de los gastos de constitución de hipoteca, el momento de compraventa de la vivienda y de escrituración de la hipoteca continúa representando un gran desembolso inicial. Los gastos de la hipoteca incluyen notarios, gestores, registradores e impuestos para los que deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, vemos algunas de las hipotecas destacadas del momento.

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devolución gastos hipoteca

Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el principal interesado en la escrituración del préstamo, así que también debe pagar los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro y gestoría. Sin embargo, el propio Supremo determinó en febrero de 2018 que el IAJD corresponde siempre al cliente, así que no es una de las partidas que pueden recuperarse si se reclama la devolución de lo abonado por las costas de constitución.

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Los gastos de compra de vivienda, junto con los de constitución de hipoteca pueden llegar a suponer incluso hasta un 15 % sobre el importe total de la hipoteca. Estos gastos se pueden dividir en impuestos y en gastos administrativos y de escrituración:

Impuestos de la hipoteca y compraventa

A continuación, detallaremos los impuestos a los que debemos hacer frente al comprar una casa y formalizar una hipoteca:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Es el impuesto más alto que hay que abonar, ya que supone un 10 % del importe de la escritura de compraventa (excepcionalmente a mediados de 2011 se redujo al 4 %). Ahora bien, el IVA solo se paga para las viviendas nuevas, si el inmueble que compramos es de otro tipo deberemos asumir otro impuesto.

  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Salvo excepciones, este impuesto es de entre el 4 % y el 10 %  del importe escriturado en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, según la comunidad autónoma.

  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es el de menor volumen y suele constituir entre el 0 % y el 1,5 % del importe escriturado, según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

Como vemos, los impuestos son la partida a la que más ahorros deberemos destinar, pero la cantidad total dependerá del tipo de inmueble que adquiramos (nuevo o de segunda mano) y de su ubicación, puesto que algunas de estas partidas, como el IAJD, varían su importe en función de la comunidad autónoma.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

A continuación detallaremos los gastos derivados de la compra-venta usando un ejemplo que tenga como referencia las siguientes variables:

  • Compra de un piso de nueva construcción en Madrid
  • El precio de compra-venta es de 150.000 euros
  • De entrada hay que pagar 30.000 euros
  • El valor de la hipoteca es de 138.000 euros
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta. Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.

  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: la primera es un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.). La segunda es un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.

  3. Gestoría. Son los honorarios que percibirá el gestor por tramitar la inscripción de la propiedad y la liquidación de los impuestos. Su coste normalmente oscila entre los 200 y los 400 euros y en este precio irá incluida la inscripción tanto de la hipoteca como de la compraventa. Eso sí, debemos ser precavidos y pedir siempre que se nos haga una previsión de este gasto, pues las tarifas de las gestorías no están reguladas por ley.

  4. Tasación. La casa la tendremos que tasar antes de que el banco apruebe nuestra hipoteca. La estimación del precio de la vivienda tiene que hacerla una tasadora que esté homologada por el Banco de España y su gasto puede ser de entre 100 y 300 euros, teniendo validez durante seis meses.

La parte correspondiente a los gastos de hipoteca debería ser abonada entre el banco y el hipotecado, según la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, a excepción del IAJD, que corre siempre a cargo del cliente según dictó el alto tribunal en febrero de 2018.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

Conocer el estado de cargas de la vivienda.

Es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.

Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos.

Antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

Evitar al máximo las comisiones.

En la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.

Comparar varias ofertas a la vez.

Es importante conseguir un mínimo de tres ofertas por parte de distintas entidades bancarias para poder ver qué ofrece cada entidad y elegir el producto que mejor se adapte a nosotros. Para empezar a hacer una selección podemos usar herramientas gratuitas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30 % o 35 % en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107 % y un 110 % del precio de compra-venta del inmueble.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el momento en el que accedemos a una vivienda vía financiación se generan toda una serie de gastos (tanto de compraventa como de hipoteca). Por ello, esta página se ha creado con la finalidad de aclarar todos los cargos a los que hay que enfrentarse al financiar una vivienda.

Fuente: la información contenida en esta página procede de nuestros conocimientos del sector bancario, del Banco de España, así como de fuentes jurídicas y judiciales.

Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación diferentes entidades, así como también del Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

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Preguntas recientes

Avatar de Samby

Hipoteca sobre valor de tasación o sobre precio de venta

Buenas tarde. Tengo un piso con opción a compra. Me piden por el piso 157000€,de los cuales e pagado ya 15000€( valores aproximados). La tasación se encuentra en 165000€. Mi pregunta es : Tengo que calcular el 80% ,que sería lo que me da el banco, sobre el valor de tasación o sobre el valor de compra? Tengo que calcular el 80% sobre 165000€ o sobre 156000€?

Samby 15/06/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 15/06/2018

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Hola, Samby.

Dependerá del banco al que acudas. En general, los bancos dan hasta el 80 % del valor más bajo entre la tasación y la compraventa, aunque algunos solo se fijan en la tasación o en la compraventa. Por ello, te aconsejamos que acudas a varias entidades y preguntes cuál es la financiación máxima que otorgan. 

Gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com

Un saludo. 


Avatar  de diego pittari

Información sobre hipotecas

Hola buenas somos una pareja joven que nos queremos comprar un piso pero tenemos varios problemas, hemos visto algunos pisos y en si nos a gustado uno muchísimo el cual se adapta a lo que estamos buscando para el futuro de nuestro hijo. El caso es que hemos hablado con la inmobiliaria que lleva la gestión del piso nos pidieron una señal y al tener pocos ahorros sólo obtuvimos 500€ no teníamos más en ese momento nos dieron los requisitos que necesitamos para la compra del inmueble, al entregar los papeles y al percatarse de que no tengo contrato indefinido ni yo ni mi pareja y el no tener ningún familiar que nos avale se nos está haciendo difícil el encontrar una hipoteca para conseguir la vivienda o es que no podemos comprar una casa con un contrato por año que es el contrato que yo tengo si tenemos buenos ingresos para poder solventar la deuda o hay alguna otra manera de conseguir hipotecas o prestamos para conseguirlo. Te explico por encima nuestros ingresos por nómina cobramos mi novia y yo: 1214,14€ la mía y 523,25€ la de mi novia, ella al mes cobra 700€ que es su sueldo y yo 1200€. Acabo de renovar mi segundo contrato y me an dicho mis jefes que no me hacen contrato indefinido aún por que tengo que completar otro año más con ellos, no se porque, será política de ellos o no se la verdad y mi novia recién a empezado a trabajar lleva un mes con contrato temporal también. Con dos contratos temporales es imposible sacar una hipoteca en ningún banco?? O que soluciones podría tener?? Espero que sepáis responder a mis dudas un saludo

diego pittari 15/06/2018 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 15/06/2018

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Hola diego pittari.

Lamentablemente, dado vuestro perfil, es improbable que un banco esté dispuesto a concederos una hipoteca. Como ya comentas, tanto tú como tu pareja tenéis contratos temporales, lo que es sinónimo de poca estabilidad para las entidades financieras. A eso hay que sumarle que tu pareja lleva muy poco tiempo trabajando y que vuestro sueldo conjunto demostrable apenas supera los 1.500 euros. Además, comentas que tenéis pocos ahorros, lo que será un impedimento importante para que podáis acceder a un préstamo hipotecario. Aquí cabe recordar que, en general, se considera que hay que tener ahorrado el 35 % de la casa a comprar para poder contratar una hipoteca: un 20 % para cubrir la parte no financiada y otro 15 % para los gastos de escrituración. 

Un saludo. 


2 diego pittari el 15/06/2018

Avatar  de diego pittari

[cita=49070]#1[/cita] vale muchas gracias.


Avatar  de Maestrilla

HIPOTECA FIJA ¿Son buenas condiciones?

Hola, a ver si me podéis ayudar, voy a comprarme mi primera casa 78000 euros, y estoy entre la hipoteca variable de ING y la hipoteca fija que me ofrece otro banco. Me gustaría que algún experto me dijera si la hipoteca fija posee buenas condiciones o no. HIPOTECA FIJA A 30 AÑOS: - 100% financiación. - 2,05% interés ( con nómina, seguro de hogar y de vida tipo PUF) - sin comisiones de ningún tipo, salvo cancelación total 0,25%. - El Puf lo puedo pagar ( entero) tras la firma por lo que no me supondría intereses. - La cuenta corriente asociada a la hipoteca tampoco tendría ningún tipo de comisión, incluso las transferencias serían gratuitas. - La nómina, seguro de vida y seguro de hogar no son obligatorios a tener con el banco, solo que me bonifican el tipo de interés. (sin ninguna bonificación el TIN sería 2,95%) La hipoteca de ING me ofrece las mismas vinculaciones, 100% de financiación, pero variable. En principio no me había planteado ninguna hipoteca a plazo fijo, estaba segurísima de que quería la que me ofrece ING, pero creo que las condiciones actuales de las fijas, hacen que no se tenga tan claro la decisión a tomar. El caso, espero que me podáis indicar que os parecen las condiciones que me ofrecen con la hipoteca fija.

Maestrilla 14/06/2018 | 5 respuesta/s

1 HelpMyCash el 14/06/2018

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Hola, Maestrilla.

Lo cierto es que, por los datos que nos das, se trata de una buena oferta de hipoteca fija, ya que un producto de este tipo a largo plazo (30 años) por debajo del 3 % es una oferta atractiva.

De hecho nos sorprende, ya que actualmente no se comercializan (por lo menos abiertamente) hipotecas 100 a tipo fijo, aunque puede ser que sea por la baja cantidad que solicitas. De hecho, que sepamos, ING solo concede el 80 % de la tasación, por lo que si la cantidad que te pide el vendedor es mayor es probable que no te den el 100 % de lo que necesitas.

Sin embargo, vamos a hacerte algunos comentarios que deberías tener en cuenta. El primero es que, aunque no sabemos tus ingresos, te recomendamos ajustar el plazo para intentar que sea más corto. De este modo no solo acabarías de pagar antes y abonarías menos intereses, sino que puede que incluso consiguieras un interés más bajo. Ten en cuenta que la cuota resultante no debería ser superior al 35 % de tus ingresos (contando con que no tengas otras deudas financieras, como otros préstamos). Si partimos de que la cantidad que tienes que financiar no es muy alta, quizá podrías encontrar un plazo que te fuera cómodo y te permitiera ahorrar más. Te dejamos nuestra calculadora de cuota para que hagas tus números rápidamente y de manera gratuita.

En cuanto a la vinculación, domiciliar la nómina y firmar un seguro de hogar y otro de vida es lo más habitual. Si además la cuenta no tiene comisiones, es un punto a favor. Eso sí, si se trata de un seguro PUF (de Prima Única Financiada) quiere decir que te dejan el dinero para pagarlo y su coste se reparte en todas las cuotas, generando intereses. Si no quieres que sea así y tienes el dinero para pagarlo de golpe, deberás negociar con el banco para que sea solo de prima única, sin el adjetivo de financiada. De todos modos, aún no aceptando la vinculación, que sea una hipoteca a largo plazo por debajo del 3 % sigue siendo una buena opción.

Un saludo.


2 Maestrilla el 14/06/2018

Avatar  de Maestrilla

Hola de nuevo, lo primero muchas gracias por tu respuesta, me dejas más tranquila. Por lo que veo las condiciones son bastante buenas, soy funcionaria, por lo que puede ser que estas condiciones se deban a mi estabilidad laboral. La cuota me sale a 290 euros un 18% de mi sueldo y no tengo ningun otro préstamo. Pero no puedo permitirme una cuota más elevada porque la casa necesita reformas y tendria que ahorrar para poderlas llevar a cabo. Una vez ahorre y realice las reformas necesarias, ¿Me podríais aconsejar que es mejor? ¿ amortizar tiempo o que me baje la cuota? [cita=49045]#1[/cita]


3 HelpMyCash el 14/06/2018

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[cita=49048]#2[/cita] Hola, Maestrilla.

Sí, que seas funcionaria sin duda es otro gran punto a tu favor. En cuanto a tu duda sobre amortizar para acortar plazo o cuota, la recomendación que te podemos hacer es que acortes en tiempo ya que acabarás de pagar antes y, en consecuencia, abonarás menos intereses. En otras palabras: si recortas el plazo al final acabarás pagando menos.

Eso sí, revisa si tienes comisión por amortización o por riesgo de tipo de interés (esta última en el caso de la fija). Ambas pueden ser acumulativas, pero la de riesgo por tipo de interés solo se puede cobrar si el banco tiene una pérdida financiera (caso que se daría si cuando devuelves el dinero el interés está más bajo que ahora y por lo tanto el banco ganaría menos al volver a prestarlo, cosa que, en principio, es difícil dados los bajos tipos actuales).

Un saludo.


4 Maestrilla el 14/06/2018

Avatar  de Maestrilla

[cita=49049]#3[/cita] Muchísimas gracias. Puedo amortizar parcialmente desde el primer mes sin comisión y no posee comisión por riesgo de tipo de interés. Resumiendo, con estas condiciones merece la pena una hipoteca fija ¿No? o por lo menos las condiciones que ofrecen no son abusivas, vamos que se puede decir que son unas condiciones favorables para mi. Siento ser tan pesada, pero a mis 33 años, nunca he pedido un crédito, nunca he necesitado financiación para nada, y vincularme con un banco a 30 años, me crea un montón de incertidumbre, sobre todo si empiezo a comparar la variable con la fija, pero claro, el euribor ,probablemente, no se va a tirar en estos números 20 años, pensar eso, y saber lo que voy a pagar a lo largo de todo el préstamo (cosa que posibilita organizarte mejor a nivel económico) es lo que hace que me esté decantando por la hipoteca fija,


5 HelpMyCash el 15/06/2018

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Hola, Maestrilla.

Sí, por los datos que nos das parece una hipoteca fija muy favorable, pero antes de firmar nada asegúrate bien de leer detenidamente todo el contrato y resolver cualquier tipo de duda que tengas hasta comprenderlo totalmente, ya que como bien dices, es vincularte durante mucho tiempo. Es mejor ser "pesada" (aunque nosotros estamos para resolver este tipo de cuestiones, así que no nos molesta en absoluto que nos preguntes), que firmar algo que desconoces o de lo que no estás convencida.

Y sí, tal y como señalas, la incertidumbre de qué pasará con el euríbor y el poder organizar mejor nuestra economía, es lo que lleva a muchos a decantarse por una hipoteca fija, especialmente en un momento como este en el que los tipos fijos son tan atractivos.

Un saludo.


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