A la hora de comprar una hogar tenemos que tener algo bien claro: el proceso completo de gastos de compraventa e hipoteca puede llegar a suponer un 15 % del valor de la propia vivienda. Se trata de un proceso legal que incluye notarios, gestores, registradores e impuestos y para cuyo precio deberemos crear una provisión de fondos. A continuación, puedes ver algunas de las hipotecas destacadas del momento.

Hipotecas destacadas
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Gastos de hipoteca y compra-venta - Kutxabank ¡ Actualizado !
Kutxabank
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--> Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deben abonar estos costes, que correrán por parte de las entidades financieras.

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Comprar una vivienda cuesta algo más de lo que dice el importe de la hipoteca. De hecho, abrir una hipoteca cuesta más que lo que marca el propio préstamo. Existen gastos derivados de las hipotecas, así como de la compra-venta del inmueble, que suponen un coste adicional considerable, aproximadamente un 10% más. Estos gastos se pueden dividir en impuestos o gastos administrativos:

Según la senetencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, los gastos de la izquierda le corresponderían a la entidad crediticia y no al cliente.

Impuestos de la hipoteca y compraventa

Estos son los impuestos que pagaremos al comprar una casa:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es el impuesto más costoso a afrontar. Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta (aunque a mediados de 2011 se redujo al 4% excepcionalmente). Eso sí, el IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) constituye el 10% del importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) es el de menor volumen y suele constituir el 1% del importe escriturado, aunque puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Hay que tener en cuenta, además, que este impuesto se aplica también, aunque de otro modo, a la hipoteca. Así, será un impuesto más a tener en cuenta, que oscila entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca, y que calcula el banco sumando capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra-venta y la hipoteca?

Vamos a explicar los gastos derivados de una compra-venta usando el siguiente ejemplo:

  • Piso de nueva construcción en Madrid
  • Precio de compra-venta: 150.000 €
  • Entrada: 30.000 €
  • Valor de la hipoteca: 138.000 €
  1. Notaría. Como los gastos por gestoría y registro, este coste se aplica tanto a la hipoteca como a la gestión compra-venta . Se trata de los honorarios que pagamos al notario por escriturar y certificar la escritura hipotecaria y el proceso de compra-venta. En el primer caso, constituye un porcentaje de la responsabilidad social hipotecaria, que varía según la entidad bancaria, y en el segundo caso depende del valor de la compra-venta, pero también de otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo.
  2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes : (1) un pago de unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2%, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
  3. Gestoría. Se trata de pagar a un gestor por las tareas de inscripción de la propiedad y liquidación de impuestos . Sus honorarios suelen oscilar entre los 150 y los 300 €, tanto en el caso de los gastos de compraventa como de hipoteca (aquí debemos vigilar y pedir una previsión, ya que las tarifas no están reguladas por ley).
  4. Tasación. Este paso se tendrá que realizar aunque no tengamos aprobada la hipoteca. Aquí debemos pagar a un empresa tasadora que le ponga un valor a nuestro inmueble y su gasto puede comportar entre 100 y 300 €.

Consejos para ahorrar algunos gastos de hipoteca

Para evitar futuros gastos sorpresas en la hipoteca podemos tener como referencia los siguientes consejos:

  • Conocer el estado de cargas de la vivienda: es muy importante saber, si el inmueble arrastra algún embargo, o si ya dispone de hipoteca incluso. Podemos acceder a esta información solicitando al Registro de la Propiedad una nota simple informativa, o a través de la notaría.
  • Conocer si está al corriente de pagos con la comunidad de vecinos: antes de comprar la casa es recomendable asegurarnos de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
  • Evitar al máximo las comisiones: en la medida de lo posible, debemos intentar escoger una hipoteca con las menores comisiones posibles, ya que existen una serie de gastos por los que ya pagaremos suficiente, como son los gastos de novación o los gastos por cancelación de hipoteca.
  • Comparar varias ofertas a la vez: como mínimo 3 hipotecas, así podremos comprobar qué ofrece dada entidad. Para ello podemos utilizar un comparador de hipotecas gratuito.

Conclusiones finales sobre los gastos de la hipoteca

A modo de resumen, los siguientes consejos nos servirán para conocer más acerca de los gastos de hipoteca:

  • Para solicitar una hipoteca debemos tener ahorrado aproximadamente el 35 % del valor de la vivienda. Este porcentaje se divide destinando un 15 % para los gastos derivados de la hipoteca, y un 20% para cubrir la parte del importe que el banco no concede.
  • Visto este ejemplo, podemos concluir que los gastos de hipoteca y compra-venta constituyen aproximadamente un 15% del coste de la vivienda, y que el 80% de estos gastos corresponden a impuestos.
  • Teniendo en cuenta que la mayor parte de los bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda (a día de hoy es muy complicado conseguir hipotecas 100), necesitaremos unos ahorros suficientes como para sufragar el 30% en efectivo de su valor.
  • Así, en el momento en el que queramos abrir una hipoteca debemos tener en cuenta y preve el coste de los gastos derivados. De este modo sabremos que el coste de la hipoteca más dichos gastos supondrá entre un 107% y un 110% del precio de compra-venta del inmueble.

AUTOR:

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Samuel Valiente

Especialista en finanzas y hogar de HelpMyCash.com


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Elisenda Picart

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Preguntas recientes

Avatar  de Dolkef

Es posible obtener una hipoteca 100% del valor de escritura?

Si tienes el dinero para gastos.es posible financiar 100%? cuales son los requisitos?

Dolkef 22/03/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/03/2017

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Hola Dolkef,

Conseguir ese 20 % extra que diferencia a las hipotecas 100 % financiación de las hipotecas normales es algo más difícil que conseguir una hipoteca al uso. En el anterior enlace puedes encontrar toda la información que necesitas sobre estos productos.

Un saludo.


Avatar  de Natalymm

¿Hipoteca fija o variable?

Aunque de antemano se que la decisión es personal, una o varias opiniones más no me vienen mal.
Si a dia de hoy voy a firmar una hipoteca a 25 años, ¿que me resultaría más interesante? ¿Un interés fijo del 2,5% o un variable de E+1,2%?
Si se prevee una subida del euribor, ¿será de forma brusca? ¿De que plazos podemos estar hablando?
Gracias, un saludo

Natalymm 21/03/2017 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/03/2017

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Hola Natalymm,

Elegir entre una hipoteca fija y una variable se trata en última instancia de una decisión personal, en función de la propia percepción de la evolución del euríbor. Desgraciadamente esto es algo que no se puede conocer.

Podemos citar por ejemplo el último estudio de previsiones de Bankinter, donde encontramos que en el escenario optimista se alcanza una media de 0,2 % para el euríbor en 2018. Básicamente, la evolución del euríbor va ligada a una serie de factores macroeconómicos que no pueden ser conocidos de antemano, aunque todo apunta a que debería comenzar su repunte.

Desde aquí lo único que podemos facilitarte es el acceso a nuestro simulador de cuota de hipoteca, para que puedas realizar cálculos de cuota de hipoteca con diferentes valores del euríbor. Se suele considerar una cotización media del 2 % para todo el plazo de la hipoteca. A pesar de que esto pueda no llegar a tener lugar, te permitirá conocer el impacto de los diferentes valores del euríbor y así podrás comparar con la oferta a tipo fijo.

Al margen de esto, en el contexto actual donde las hipotecas fijas están aumentando sus intereses y comisiones, tu oferta podría ser competitiva si se acompaña con una vinculación moderada y bajas comisiones. La hipoteca variable también estaría en la media de los préstamos hipotecarios.

También puedes consultar nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento, para que puedas conocer rápidamente el estado del mercado hipotecario.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!


2 natadominguez el 21/03/2017

Avatar  de natadominguez

Buenas tardes, yo también estoy en la misma tesitura debo decidirme si hipoteca fija o variable y la verdad es que la decisión me está pesando ya. Es verdad que se toma como punto de partida que la decisión es muy personal, pero yo ya llevo meses dando vueltas. En mi caso me ofrecen fija a 30 años a 2,15, y si que habita comisión de apertura y amortización parcial; frente a hipoteca variable eur+095 con comisiones 0. Un día me decido por una otro día por otra... me encantaría poder contar con más opiniones.
Un saludo y gracias!!


Avatar  de Helper_603394205

Y si al elegir banco para una hipoteca, nunca he trabajado con ese banco?

Hola soy nuevo por aquí, mi nombre es mario. Estoy leyendo "Cómo aumentar las posibilidades de conseguir un crédito" de aqui de HelpMyCash y me surge una duda.
Se dice en el pdf que aumenta nuestras posibilidades de conseguir un crédito, cuando el banco ya nos conoce, osea por tener una antiguedad con ellos.
Por norma general abrimos una cuenta bancaria sin pensar en un futuro, pero cuando llega el momento de comprar una vivienda, alomejor la entidad bancaria que promueve dichas viviendas no es la nuestra, u otras ocasiones que por una cosa o por otra difiere de nuestra entidad. Entonces que hago?
Creo que por lo general buscamos la casa que nos gusta y después se mira el banco y no al reves, no?Bueno como dije soy nuevo en esto, agradezco cualquier ayuda.
Un saludo
Mario

Helper_603394205 19/03/2017 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/03/2017

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Hola Helper,

En primer lugar, la guía que indicas está más orientada a lo que se conoce como créditos de consumo. Si bien los consejos que da también se podrían aplicar al campo de las hipotecas, te recomendamos que visites nuestra sección de guías sobre hipotecas, donde la información está más orientada a este fin en particular.

Después, la idea es que si hemos tenido un largo historial con el banco y hemos sido buenos clientes (nunca hemos estado en números rojos, hemos saldado correctamente todas nuestras deudas sin incurrir en impagos, etc.), este tendrá un histórico financiero nuestro y, por lo tanto, es más fácil que se fíen de nosotros.

Esto no significa que si no hemos sido del banco, no nos concedan la hipoteca. Para este fin se lleva a cabo un estudio exhaustivo de las condiciones del solicitante, donde no termina mucho de importar si ya éramos clientes o no. Te recomendamos que visites nuestras guías y que no dudes en consultarnos si te surge alguna duda.

¡Un saludo!


2 Helper_603394205 el 20/03/2017

Avatar  de Helper_603394205

Muchísimas gracias por su aclaración, la verdad que me ha sido muy util


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