Antes de contratar una hipoteca tendremos que hacer una provisión de fondos para pagar los costes asociados a su escrituración: notarios, gestores, registradores, impuestos... A continuación mostramos cuáles son los distintos gastos de hipoteca y quién cubre cada concepto, así como las ofertas más destacadas del momento.
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El reparto de los gastos de formalización que se generan al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario, tras pasar por una serie de procesos judiciales y por un cambio regulatorio, ha quedado ya más o menos claro. Veamos qué costas tiene que pagar el banco y de qué otras debe encargarse el cliente:
El cliente tiene que abonar…
La tasación
Su copia de la escritura
El banco debe pagar…
La gestoría
La notaría
El registro
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD)
Su copia de la escritura
Para realizar sus pagos, el cliente tiene que hacer una provisión de fondos antes de la firma de la hipoteca en la que también se añadirán las partidas destinadas a abonar los gastos de compraventa y la posible comisión de apertura.
Antes de la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario el pasado 16 de junio de 2019, el cliente tenía que pagar la mayor parte de estas costas. En el siguiente vídeo explicamos cuánto dinero nos ahorra la nueva normativa:
En esta categoría englobamos todos los costes que se generan cuando se realiza la escritura pública de una hipoteca y un gestor hace los trámites pertinentes para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Estos son todos los gastos asociados a este proceso:
Gastos de notaría: son los aranceles de este profesional, que suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más el coste de las copias que expida para el cliente y para el banco.
Costas de registro: los aranceles registrales suelen ser de entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.
Honorarios de la gestoría: es lo que cobra la agencia por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados: es el conocido y polémico impuesto de las hipotecas. Según la comunidad autónoma, puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
El coste de la tasación: tasar una vivienda suele costar entre 150 y 400 euros (unos 350 euros de media).
Adicionalmente, si el vendedor de la vivienda no dispone de la nota simple registral, el banco exigirá que se le presente para asegurarse de que el inmueble no tiene cargas, un trámite que normalmente no cuesta más de 20 euros.
Con la renovada ley hipotecaria ya en vigor, los costes dedicados a las partidas de la escrituración de hipoteca se reducen. Imaginemos que vamos a contratar un préstamo hipotecario de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria (el principal prestado más sus intereses ordinarios y de demora y sus otros costes) del 112%. En este caso, tendríamos que pagar lo siguiente:
Unos 350 euros por la tasación de la vivienda, si este gasto no lo cubre el banco.
Por lo tanto, los gastos de constitución a pagar por el cliente sumarían unos 400 euros, a los que habría que sumar la posible comprobación registral.
El nuevo reparto de los gastos de hipoteca no tienen carácter retroactivo, así que no se aplica en contratos firmados antes del 16 de junio. Antes de eso, según el Tribunal Supremo, el cliente debía abonar la tasación, el 50% de la notaría y el 50% de la gestoría, así como el IAJD si la hipoteca se formalizó antes del 10 de noviembre de 2018.
Por lo tanto, si tenemos una hipoteca en la que pagamos en su momento más de las costas mencionadas, podemos reclamar la devolución de los gastos de hipoteca que pagamos indebidamente, ya sea a través de la propia entidad o de una demanda judicial.
Y si queremos saber cuánto dinero nos debe el banco por las costas de escrituración pagadas de más, podemos calcularlo con el siguiente simulador gratuito, que también nos proporcionará un informe con todos los pasos a dar para interponer una reclamación:
En muchas ocasiones, los gastos de constitución se confunden con los de compraventa, siendo estos segundos los que se generan al formalizar la escritura e inscripción de la transmisión de la propiedad del vendedor a nosotros. Al contrario de lo que sucede con los primeros, estos los paga mayoritariamente el comprador, así que no son reclamables.
Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son los gastos de una hipoteca y quién tiene que pagarlos según la ley hipotecaria y cómo reclamar la devolución de lo pagado de más en su momento según el Tribunal Supremo.
Metodología: para mantener el contenido al día, consultamos periódicamente todas las novedades publicadas tanto en la prensa como en las comunicaciones oficiales.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
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Te escuchamos: el objetivo de HelpMyCash.com es ayudarte a resolver cualquier duda que tengas sobre tus finanzas personales, así que si aún te queda alguna pregunta, puedes hacérnosla llegar a través de las siguientes vías de comunicación que ponemos a tu disposición:
Hola, Metz.
Lamentamos ser portadores de malas noticias, pero lo cierto es que te resultaría muy difícil conseguir una hipoteca. En primer lugar, porque no dispones de ahorros para pagar la entrada, algo que los bancos no suelen ver con buenos ojos. Y en segundo lugar, porque pese a que no pagas las cuotas, tienes una deuda hipotecaria aún vigente, que es algo que te resta muchos puntos. Puedes intentarlo, pero ya te avanzamos que será muy complicado que aprueben tu solicitud.
En cuanto a tu segunda cuestión, hay dos maneras de "librarse" de esa hipoteca. Una de ellas es negociar una novación con el propio banco para que te elimine del contrato, algo que, según lo que nos cuentas, solo será posible cuando tu expareja encuentre un trabajo estable. La otra es que tu expareja se pida una hipoteca solo a su nombre (o con otros cotitulares o avalistas) para cancelar la que tenéis en común. Sin embargo, como no cuenta con un trabajo estable, es muy difícil que alguna entidad le dé ese préstamo.
Quizás sería mejor, por lo tanto, que esperes un tiempo para reunir ahorros y para que tu expareja encuentre un trabajo estable. Mientras tanto, como el alquiler os subirá en verano, quizás podrías empezar a buscar otras viviendas de alquiler que tengan una renta menor que la que pagas actualmente (o que no sea mucho mayor), aunque sabemos que en Madrid es difícil encontrarlo.
Te deseamos mucha suerte y esperamos que tu situación mejore pronto.
Un saludo.
Hola, rocio_vg.
Por lo que nos cuentas, el problema principal es la gestoría, que se niega a hacer un trámite que, por otro lado, es muy sencillo. Como desconocemos cuál es la regulación exacta que afecta a estas agencias, nuestra recomendación es que te pongas en contacto con el Colegio de Gestores Administrativos de tu comunidad autónoma y preguntes si realmente se pueden negar a tramitar el aplazamiento o fraccionamiento del ITP.
esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Carlos.
Sobre tu primera duda, la deuda hipotecaria se tiene que saldar sí o sí al 100%, pues en caso contrario no se podrá retirar la carga de la vivienda que quieres vender. Lo que sí puedes hacer es tratar de negociar con el banco para que te refinancie una parte de la hipoteca. Es decir, que te conceda un préstamo personal por valor del 25% o el 50% del valor de la hipoteca para que puedas utilizarlo para cancelar la deuda hipotecaria y puedas quedarte con una parte mayor de la ganancia tras la venta. Aunque es difícil que te aprueben la operación, no pierdes nada por intentarlo.
En cuanto a tu segunda duda, el crédito retirado de la hipoteca abierta tiene una garantía hipotecaria, así que también debe cancelarse del todo para que se pueda eliminar la carga de tu vivienda. Como en el caso anterior, podrías pedir al banco que te lo refinancie con un préstamo personal, pero si lo acepta, probablemente lo haga aplicándote unas peores condiciones (un plazo más corto, un interés más alto...).
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 12/12/2019
Publicado el 11/12/2019
Publicado el 10/12/2019
