Antes de contratar una hipoteca tendremos que hacer una provisión de fondos para pagar los costes asociados a su escrituración: notarios, gestores, registradores, impuestos... A continuación mostramos cuáles son los distintos gastos de hipoteca y quién cubre cada concepto, así como las ofertas más destacadas del momento.
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El reparto de los gastos de formalización que se generan al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario, tras pasar por una serie de procesos judiciales, ha quedado ya más o menos claro. Veamos qué costas tiene que pagar el banco y de qué otras debe encargarse el cliente:
El cliente tiene que abonar…
La tasación
Su copia de la escritura
El banco debe pagar…
La gestoría
La notaría
El registro
El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD)
Su copia de la escritura
Para realizar sus pagos, el cliente tiene que hacer una provisión de fondos antes de la firma de la hipoteca en la que también se añadirán las partidas destinadas a abonar los gastos de compraventa y la posible comisión de apertura.
En esta categoría englobamos todos los costes que se generan cuando se realiza la escritura pública de una hipoteca y un gestor hace los trámites pertinentes para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Estos son todos los gastos asociados a este proceso:
Gastos de notaría: son los aranceles de este profesional, que suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más el coste de las copias que expida para el cliente y para el banco.
Costas de registro: los aranceles registrales suelen ser de entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.
Honorarios de la gestoría: es lo que cobra la agencia por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados: es el conocido y polémico impuesto de las hipotecas. Según la comunidad autónoma, puede costar entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
El coste de la tasación: tasar una vivienda suele costar entre 150 y 400 euros (unos 350 euros de media).
Adicionalmente, si el vendedor de la vivienda no dispone de la nota simple registral, el banco exigirá que se le presente para asegurarse de que el inmueble no tiene cargas, un trámite que normalmente no cuesta más de 20 euros.
Con la renovada ley hipotecaria ya en vigor, los costes dedicados a las partidas de la escrituración de hipoteca se reducen. Imaginemos que vamos a contratar un préstamo hipotecario de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria (el principal prestado más sus intereses ordinarios y de demora y sus otros costes) del 112%. En este caso, tendríamos que pagar lo siguiente:
Unos 350 euros por la tasación de la vivienda, si este gasto no lo cubre el banco.
Por lo tanto, los gastos de constitución a pagar por el cliente sumarían unos 400 euros, a los que habría que sumar la posible comprobación registral.
El nuevo reparto de los gastos de hipoteca no tienen carácter retroactivo, en forma de devoluciones, a los contratos firmados antes del 16 de junio.
Aun así, recordamos que si tenemos una hipoteca en la que pagamos en su momento todas las costas, incluyendo alguno de los que correspondía al banco (IAJD), podemos reclamar la devolución de los gastos de hipoteca que pagamos indebidamente, ya sea a través de la propia entidad o de una demanda judicial.
El anterior reparto, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, era el siguiente:
El cliente abonaba la mitad de la notaría y gestoría, la tasación y su copia de escritura.
El banco asumía la mitad de la gestoría y notaría, el registro, el IAJD y su propia copia de la escritura.
Y si queremos saber cuánto dinero nos debe el banco por las costas de escrituración pagadas de más, podemos calcularlo con el siguiente simulador gratuito, que también nos proporcionará un informe con todos los pasos a dar para interponer una reclamación:
En muchas ocasiones, los gastos de constitución se confunden con los de compraventa, siendo estos segundos los que se generan al formalizar la escritura e inscripción de la transmisión de la propiedad del vendedor a nosotros. Al contrario de lo que sucede con los primeros, estos los paga mayoritariamente el comprador, así que no son reclamables.
Para qué sirve esta página: aquí explicamos cuáles son los gastos de una hipoteca y quién tiene que pagarlos según la ley hipotecaria y cómo reclamar la devolución de lo pagado de más en su momento según el Tribunal Supremo.
Metodología: para mantener el contenido al día, consultamos periódicamente todas las novedades publicadas tanto en la prensa como en las comunicaciones oficiales.
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Hola, Helper_20156529.
Sí, siempre que ambas partes estéis de acuerdo con esa cláusula. De todas formas, aprovechamos para recordar que es muy difícil conseguir una hipoteca al 100%. Si el valor de tasación es más alto que el de compraventa, es posible que encuentres algún banco dispuesto a financiarte hasta el 85% o el 90% (o incluso al 95%) si tienes un buen perfil, pero rara vez llegan a dar hasta el 100%. Nuestro consejo es que lo tengas en cuenta antes de firmar el contrato de arras.
Un saludo.
Hola, lostempire.
Dado que el contrato privado es, por definición, una alternativa a la novación de hipoteca, es extraño que te añadan esa cláusula, que te obligaría a escriturar la modificación (y a correr con todos los gastos) si el banco te lo pidiera. Nuestro consejo es que pidas explicaciones al banco y, si es posible, que negocies la eliminación de esta cláusula para evitar problemas futuros.
Un saludo.
Muchas gracias eso era lo que yo quería saber si podía "amenazarlos" con algo y sino hacerlo de verdad
Hola, Naza88.
Más de tres meses para tramitar la cancelación registral es un plazo excesivo a todas luces. Nuestro consejo es que le pidas explicaciones a la propia gestoría para que terminen el trámite cuanto antes. Si su respuesta no te convence o tardan más tiempo en terminar el proceso, puedes interponer una queja en la secretaría del Colegio de Gestores Administrativos de tu comunidad autónoma.
Un saludo.
Publicado el 13/06/2019
Publicado el 13/06/2019
Publicado el 11/06/2019
