Tasación hipotecaria: ¿por qué la necesitas para conseguir la hipoteca?

¿Qué es y para qué sirve una tasación hipotecaria?

Pongamos que has encontrado una casa o un piso que te gusta. Cuando contactes con el propietario para comprar la vivienda, este te dirá por cuánto está dispuesto a vendértela y tendréis que negociar para acordar el precio (lo que se conoce como valor de compraventa). Ese precio no tiene por qué coincidir con el valor “real de mercado” del inmueble, porque es posible que el propietario te lo venda más barato o más caro de la cuenta.

A estos dos valores, hay que añadirle un tercero: el valor de la tasación hipotecaria, que básicamente es la valoración de una vivienda que va a ser hipotecada por parte de una tasadora homologada por el Banco de España, siguiendo unos criterios que se establecen en la Orden ECO/805/2003.

La tasación la tendrás que encargar SIEMPRE para que el banco te conceda el préstamo hipotecario que necesitas para comprar tu futura casa. Pero ¿por qué es obligatorio tasar la vivienda? ¿Y para qué te sirve a ti? Te lo explicamos:

• El banco usa el valor de tasación para calcular cuánto dinero te prestará con su hipoteca. Esto tiene una razón de ser: si tú no pagas las cuotas y la vivienda se embarga, el banco tendrá que subastarla para saldar la deuda. Al conocer su valor de tasación, puede calcular si podrá recuperar el dinero prestado en caso de que tú no cumplas con tus obligaciones.

• El valor de tasación te permite saber si estás haciendo una buena compra. Si te quieren vender la casa por un precio muy superior a la tasación, sabrás que te están pidiendo más dinero de la cuenta por un inmueble que no lo vale. Esta información te da poder de negociación para acordar una rebaja con el vendedor de la casa y ajustar la oferta.

¿Cuáles son las tasadoras homologadas por el Banco de España?

Como decíamos, las tasaciones hipotecarias solo se pueden encargar a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. Estas son las agencias tasadoras oficiales que ofrecen este servicio en 2023:

¿El banco puede obligarme a contratar una tasadora concreta?

No. La ley obliga a las entidades a aceptar los informes de tasación de cualquiera de las agencias homologadas por el Banco de España. Dado que tú eres quien paga, tú eres quien decide. Es importante que tengas claro este punto porque, puede pasar, que el precio que te pide el banco por encargar la tasación a su tasadora de confianza no se ajuste al de otras agencias y acabes pagando de más (puede haber un desfase de, incluso, 250 euros). 

El banco también tiene derecho a contratar y pagar a otra tasadora para comprobar si la primera valoración es correcta. En la mayoría de los casos, suelen hacer uso de ese derecho. Es decir, que si no les convence la tasación hipotecaria llevada a cabo por la tasadora que has contratado, pedirán una segunda opinión a otra. Si ese segundo informe se ajusta mejor a sus previsiones, lo darán por bueno y rechazarán la tasación que tú encargaste. El importe de la hipoteca que te ofrezcan se establecerá con base en ese segundo valor de tasación.

Ten esto en cuenta si ya has firmado el contrato de arras con el vendedor de la casa que quieres por un precio de compraventa muy superior, sobre todo si necesitas una hipoteca de más del 80%: si el banco te presta menos dinero del que tenías previsto porque no tienes ahorros, puede que no te puedas permitir la vivienda. Si eso sucede, negocia con el comprador para que ajuste el valor de compraventa al valor de tasación todo lo que pueda.

¿Cómo se tasan las casas si vas a pedir una hipoteca?

Cuando contrates una tasadora por tu cuenta, esta contactará con un tasador (suelen ser profesionales autónomos) que trabaja en la zona en la que se encuentra la vivienda. Al cabo de unos pocos días, el tasador que se te haya asignado visitará el inmueble y tendrá en cuenta todos estos parámetros para emitir la tasación hipotecaria:

• La ubicación del inmueble y los servicios en la zona (transporte público, escuelas, hospitales, etc.). Cuanto mejor sea la ubicación de la vivienda, mayor será su valor.

• La situación de la vivienda dentro del edificio. Por ejemplo, vale más un ático que un entresuelo.

• El tipo de vivienda, es decir, si es unifamiliar o plurifamiliar. Una casa suele tener un valor más alto que un piso.

• La superficie del inmueble y su distribución. Cuanto más grande sea la vivienda y el terreno que ocupa, mayor será su valor de tasación.

• La calidad de los materiales de construcción. Las viviendas construidas con materiales baratos tienen un valor más bajo.

• La antigüedad y el estado de conservación. Una vivienda nueva o reformada tiene un valor de mercado más alto que una construida hace décadas y sin reformar.

Además, el tasador consultará el precio de los inmuebles vendidos en la zona recientemente para tener otras referencias. Cuando acabe su trabajo, redactará el informe de tasación y la agencia te lo entregará, junto con un certificado de tasación, para que se lo puedas facilitar al banco.

Si decides que sea la entidad quien se encargue de la tasación, ellos recibirán el informe de tasación, no tú. Asegúrate de que te entreguen una copia (y no solo el certificado) para que puedas tener toda la información relativa a la valoración del inmueble y comprobar que está correcta. 

¿Cuándo se tasa la vivienda para una hipoteca?

Ahora que ya sabes cómo se tasa una vivienda y quién la paga, vamos a ver en qué punto del proceso de solicitud de la hipoteca tendrás que encargar y entregar la tasación hipotecaria.

En general, la entidad bancaria te va a pedir el informe de tasación cuando tenga que pasar tu solicitud a su departamento de riesgos. Es decir, lo tendrás que entregar después de haber tenido un primer contacto con la entidad, de haber recibido la FIPRE (recoge las condiciones genéricas de la hipoteca solicitada) y de haber negociado para que te ofrezcan unas mejores condiciones que las que aparecen en la FIPRE.

El departamento de riesgos analizará tu perfil y el informe de tasación. Si aprueba tu solicitud, te entregará un documento que se llama FEIN, donde se recogen las condiciones personalizadas de tu futura hipoteca. Si aceptas, podrás firmar el préstamo ante notario.

Nuestra recomendación es que encargues la tasación hipotecaria mientras negocias con el banco para que te ofrezca unas condiciones mejores. Es decir, después de recibir la FIPRE y antes de que se mande tu solicitud al departamento de riesgos. Así, cuando te pida los documentos que acreditan tu solvencia (los necesita para mandárselos a su departamento de riesgos), podrás entregarle el informe junto a toda esa documentación y agilizarás un poco el proceso.

Si no tienes muchos ahorros, el consejo es diferente: pide la tasación antes de firmar el contrato de arras con el vendedor de la casa que quieres. De esta manera, cuando vayas al banco a solicitar una hipoteca de más del 80% habitual, sabrás exactamente a qué atenerte si no te aprueban tu solicitud.

¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria y quién la paga?

Las tasaciones hipotecarias cuestan unos 300 euros de media, aunque cada agencia homologada aplica sus propias tarifas. Dependiendo de la política de cada tasadora y del valor de la vivienda que vayas a tasar, esa cantidad puede llegar a superar los 600 o incluso los 700 euros, según hemos podido comprobar.

Por ley, es el cliente y no el banco el que tiene que pagar la valoración. Te aconsejamos comparar los presupuestos de varias tasadoras y valorar con cuál te saldría más a cuenta contratar el servicio. 

¿Hay bancos que paguen las tasaciones hipotecarias?

Aunque la tasación la tiene que pagar el cliente, hay unos pocos bancos que se ofrecen a cubrir este coste. Ten en cuenta, eso sí, que solo lo harán si contratas la tasadora que ellos te proponen y acabas firmando la hipoteca con ellos. En ciertos casos, algunas de estas entidades te obligarán a cubrir el coste de la tasación y te lo devolverán después de la firma.

Estas son las hipotecas de los bancos que se ofrecen a pagar los gastos asociados a la tasación:

#1

Hipoteca Open Fija

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	2,86 %	3,66 %
TAE	3,39 %	3,72 %
Cuota	548 €	588 €

*7 productos bonificadores

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#2

Hipoteca Open Variable

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,60 %	E + 1,40 %
TAE	4,41 %	4,80 %
Cuota	340 €	375 €

*7 productos bonificadores

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#3

Hipoteca Pibank

TIN	E + 0,78 %
TAE	4,22 %
Cuota	348 €

0 vinculaciones

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#4

Hipoteca Casa Fácil Fijo

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	3,35 %	4,35 %
TAE	4,82 %	4,87 %
Cuota	572 €	625 €

*6 productos bonificadores

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#5

Hipoteca Sin Mochila Tipo Fijo

TIN	3,69 %
TAE	3,91 %
Cuota	590 €

0 vinculaciones

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¿Qué pasa si el valor de tasación no coincide con el precio?

Como hemos explicado antes, el banco usa la valoración de la tasadora para determinar el importe de la hipoteca que te concederá. La mayoría de las entidades te prestarán un equivalente a hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.

Pero ¿qué ocurre si el valor de tasación y el precio de la casa no coinciden? Lo vemos a continuación:

• Si el valor de tasación es más bajo que el precio de la vivienda, podrás financiar un porcentaje menor de la compra. Pongamos, por ejemplo, que una casa cuesta 100.000 euros y te la tasan en 90.000 euros. En este caso, el banco te financiará hasta el 80% del valor de tasación, es decir, que te prestará 72.000 euros (el 72% de la compra).

• Si el valor de tasación es más alto que el precio de la vivienda, la mayoría de los bancos no lo tendrán en cuenta y te financiarán hasta el 80% de la compra. Algunas entidades como Pibank o ING, sin embargo, sí te pueden financiar el 80% del valor de tasación y prestarte más dinero para la compra. Por ejemplo, si la casa cuesta 100.000 euros y te la tasan por 110.000, te prestarán 88.000 euros, que es el 88% de la compra.

Consejo de HelpMyCash para conseguir un valor de tasación razonable

Ya ves que una valoración alta o baja puede tener un gran impacto sobre el dinero que te prestarán con la hipoteca. Por este motivo, desde HelpMyCash te aconsejamos estar presente durante la visita del tasador a la vivienda y preguntarle por el valor que le ha asignado a la vivienda antes de marcharse.

Aunque el tasador es un profesional, puede que durante la visita al inmueble haya pasado por alto determinadas cuestiones, como imperfectos que no se ven a simple vista, que es importante que queden reflejadas en su informe. Especialmente si necesitas pedir una hipoteca por encima del 80% habitual. En ningún caso estamos hablando de manipular al tasador, sino de ajustar al máximo el valor real de la vivienda. 

Si tienes miedo de que infravaloren la vivienda que puedes comprar, también puedes pedir al banco que te recomiende a una tasadora. Las entidades financieras saben qué agencias suelen tasar al alza o a la baja y podrán aconsejarte.

¿Puedo reclamar si no estoy de acuerdo con la valoración de la tasadora?

Pongamos que el tasador ha asignado un valor a la vivienda con el que no estás de acuerdo, ya sea porque es demasiado bajo o demasiado alto. Si no estás conforme, nuestro consejo es que contrates otra tasadora, pero tendrás que volver a pagar por el mismo servicio. Siempre corres el riesgo de que su valoración sea parecida a la de la primera agencia, pero, en cualquier caso, habrás salido de dudas.

Si aun así quieres ir más allá y reclamar, puedes hacerlo. Estos son los pasos que debes seguir:

1. Pedir una revisión del informe a la tasadora para la que trabaje el tasador. Esa empresa comprobará que el informe se haya llevado a cabo conforme a los criterios establecidos por la legislación española.

2. Si el resultado de la revisión no te beneficia, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la tasadora. Por ley, la agencia debe responderte en un máximo de un mes.

3. Si la respuesta no te convence, puedes reclamar ante el Banco de España, que analizará el caso y determinará si la tasación hipotecaria es correcta o se debe repetir.