Si resides en el extranjero y quieres comprar tu segunda vivienda en nuestro país, lo primero que tienes que saber es que debes pedir la hipoteca a un banco español. Es muy poco probable que las entidades del país en el que resides quieran financiarte la compra, porque les resultaría muy farragoso embargarte la casa si no pagas las cuotas (tienen que acudir a un juzgado español, pasar una serie de trámites…).
Hay varios bancos en España que ofrecen hipotecas para no residentes: desde financieras online como Hipotecas.com hasta entidades más tradicionales como Banco Santander, CaixaBank o Bankinter, entre otras. Te aconsejamos contactar con tantos bancos como puedas (a distancia o presencialmente en una oficina, si puedes pasar unas semanas en España) para comparar sus ofertas y ver con cuál tendrás unas mejores condiciones.
Antes de lanzarte a buscar la hipoteca, te aconsejamos tener en cuenta un punto muy importante: dependiendo del país en el que residas, será más probable que un banco te financie (o no). Muchas entidades no conceden hipotecas a personas que viven en países con problemas económicos, con una moneda volátil o con conflictos bélicos en marcha, por el riesgo que eso les supone.
Para saber cuántas probabilidades tienes de conseguir una hipoteca para no residentes, te recomendamos echar un vistazo al siguiente listado:
Estados de la Unión Europea.
Países europeos con una buena situación económica (Noruega o el Reino Unido, por ejemplo).
Países de otros continentes con una buena situación económica y una moneda estable: Canadá, Estados Unidos, Japón, Australia…
Países con mucha inestabilidad económica, como en varios estados africanos o latinoamericanos.
Países inmersos en conflictos armados o geopolíticos, como Rusia, China o Corea del Norte.
Países o territorios considerados como paraísos fiscales.
Otro aspecto que debes tener en cuenta es que las hipotecas para residentes en el extranjero tienen unas peores condiciones que las que se ofrecen a los que viven en España. ¿El motivo? Un banco español (o de cualquier otro país) se arriesga más al prestarte dinero, porque le costará más embargar tu salario o tus cuentas si no pagas las cuotas. Y para compensar ese mayor riesgo, aplica unas condiciones peores.
Veamos cuales son las principales condiciones de una hipoteca para no residentes:
Financiación de hasta el 70%: la mayoría de los bancos te prestarán hasta el 70% del valor de compraventa o tasación (el más bajo) de la casa o piso que vayas a comprar, aunque algunos bajan ese porcentaje hasta el 60%. Los que viven en España, en cambio, pueden conseguir hasta el 80%.
Plazo máximo de 20 años: en general, podrás devolver el dinero hasta en 20 años, aunque algunas entidades pueden ofrecerte un plazo de hasta 30 años.
Interés más alto: suele ser de más del 3% o del 4%, mientras que a los residentes se les suele ofrecer un interés inferior al 2% o al 3%. Algunos bancos se ofrecerán a rebajarte el interés si contratas otros productos (seguros, fondos, tarjetas…), aunque estos te costarán un dinero.
Comisión de apertura: algunos bancos te cobrarán una comisión de apertura, cuyo coste suele ser del 0,5% sobre el importe del préstamo. A los españoles o extranjeros residentes, en cambio, no se les suele cobrar esta comisión.
En la inmensa mayoría de los casos, la hipoteca se te concederá en euros. Es decir, que tendrás que pagar las mensualidades en euros. Ahora bien, si el banco te aprueba y concede el préstamo, la ley hipotecaria española te permite pasar la hipoteca a la divisa en la que cobres tus ingresos. Así, podrás pagar las cuotas en la moneda de tu país sin necesidad de convertirla al euro cada mes.
Ten presente que las condiciones que te ofrecerán dependerán de la entidad a la que acudas: unas te aplicarán un interés más bajo, otras no te cobrarán comisiones… Es por eso que, como te comentábamos antes, te aconsejamos pedir la hipoteca a varias financieras para comparar sus distintas propuestas.
Cuando tengas varias opciones sobre la mesa, te recomendamos quedarte con el banco que te ofrezca lo siguiente:
Gestión personalizada en tu idioma. Primero, porque siempre es más cómodo comunicarte con una persona que hable en tu lengua. Y segundo, porque un gestor personal podrá resolver cualquier duda que tengas sobre el mercado inmobiliario español o sobre el proceso que debe seguir un no residente para conseguir una hipoteca.
Interés competitivo, dentro de las posibilidades. Te recomendamos que seas proactivo y negocies con los bancos. Si tu situación económica es buena, quizás acepten rebajar su precio inicial.
Poca o ninguna vinculación. Si no te ofrecen una rebaja sustancial del interés, no contrates otros productos del banco junto a la hipoteca (principalmente seguros), porque cuestan dinero y te atan a la entidad durante el plazo de devolución del crédito.
Sin comisión por amortización anticipada. Así, podrás adelantar dinero de tu hipoteca sin pagar un cargo adicional.
Para que cualquier banco apruebe tu solicitud, deberás presentar una serie de documentos que certifiquen de qué país eres, de qué trabajas o cuánto cobras. En general, esta es la documentación que te pedirán las entidades:
Una copia de tu documentación de identidad. El DNI si eres español y el pasaporte y el NIE (Número de Identificación de Extranjeros) si eres extranjero. Si todavía no tienes NIE, en esta página encontrarás los pasos para conseguirlo.
El certificado de residencia fiscal del país en el que vives actualmente. Se lo tienes que pedir a la agencia tributaria de ese país.
Una copia de tu contrato de trabajo y de tus últimas nóminas. Los bancos suelen pedir las tres últimas nóminas, pero quizás necesitas aportar las de los últimos seis o 12 meses.
La declaración de la renta del último ejercicio.
Extractos bancarios de los últimos seis meses, en los que aparezcan tus ingresos, tus gastos y el cobro de cualquier deuda que tengas.
Información sobre tus bienes actuales. Por ejemplo, si tienes otras viviendas en propiedad, tendrás que presentar el certificado de propiedad emitido por el Registro de la Propiedad del país que corresponda.
Tu expediente crediticio, que es un documento en el que aparecen las deudas bancarias que tienes vigentes en el momento de solicitar la hipoteca. Se lo tienes que pedir al banco central de tu país de residencia.
Cualquier documento escrito en un idioma que no sea el español tendrá que ser traducido por un traductor jurado, que deberás contratar y pagar por tu cuenta. En esta página puedes encontrar un listado de los traductores jurados certificados por el Ministerio de Asuntos Exteriores.
Todo lo que te hemos contado a lo largo de esta página vale solo para los españoles o extranjeros que residen fuera del país y quieren comprar una vivienda en España. Si eres extranjero y tienes tu residencia fiscal en España, podrás conseguir una hipoteca con las mismas condiciones que una persona que vive aquí.
