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Cómo son las hipotecas para segunda vivienda

Hipoteca para segunda vivienda: ¿cómo funciona?

Una hipoteca para segunda vivienda es un préstamo hipotecario que se pide al banco para financiar la compra de una segunda residencia. Bajo esta denominación genérica englobamos las casas o pisos que no serán nuestra vivienda habitual, sino que usaremos como destino vacacional (en la playa o en la montaña, por ejemplo), para vivir temporalmente fuera de nuestro hogar o, simplemente, como inversión.

El funcionamiento de las hipotecas de segunda vivienda es igual que el de las de primera residencia con la única diferencia que los requisitos para conseguirlas sí son diferentes. De hecho se trata de productos más exigentes y que tienen unas condiciones de concesión más difíciles de cumplir, dado que implican un mayor riesgo de impago al no tratarse de la residencia habitual. Así pues, si queremos conseguir una hipoteca para segunda vivienda debemos demostrarle a la entidad bancaria que tenemos un buen perfil económico y solvencia suficiente para cumplir con todas las mensualidades.

3 pasos para conseguir una hipoteca de vivienda vacacional

Actualmente los bancos tienen condiciones más estrictas para conceder financiación que son aún más duras para conseguir una hipoteca de segunda vivienda. Esto se debe a que estos productos tienen un mayor riesgo de impago, puesto que en caso de dificultad económica se deja antes de pagar estas cuotas que las de una residencia habitual.

Ahora bien, aunque es más complicado que hace unos años, siguiendo los siguientes pasos podríamos llegar a firmar una segunda hipoteca:

1. Comparar un mínimo de 3 ofertas de distintos bancos

La primera recomendación que debemos tener en cuenta para encontrar las mejores hipotecas de segunda vivienda es igual que con el resto: no hay que quedarse con la primera oferta que encontremos, aunque nos parezca interesante.

Y es que lo idóneo es comparar productos de un mínimo de tres bancos distintos, de modo que podremos ver qué condiciones se están ofreciendo en el mercado hipotecarioa para una hipoteca de segunda vivienda.

Esta tarea, podemos hacerla usando herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.comque nos permitirá ver todas las ofertas que existen en el mercado sin ir a cada entidad personalmente.

2. Pedir toda la información

Una vez encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta, deberemos pedirle la FIPER (Ficha de Información Personalizada) en la que aparezcan desglosados los costes de la hipoteca de segunda vivienda. De este modo tendremos toda la información por escrito para estudiarla y compararla.

Y es que aunque creamos conocer bien los préstamos hipotecarios (porque seguramente ya firmamos uno para financiar nuesrtra residencia habitual) las condiciones puede ser diferentes en una hipoteca de segunda vivienda.

Resumiendo, a la hora de buscar una hipoteca para segunda vivienda debemos recopilar toda la información que nos sea posible sobre las distintas ofertas para poder comparar sus particularidades y firmar aquella que realmente más nos interese.

3. Negociar unas buenas condiciones

Cuando hayamos seleccionado las ofertas que nos parezcan más interesantes debemos empezar a negociar con el banco qué condiciones tendrá nuestra nueva hipoteca.

En este sentido, cuanto mejor sea nuestro perfil económico y mayor solvencia demostremos, más opciones tendremos de conseguir auténticas hipotecas barataspuesto que el banco sabrá que no tendremos problemas para asumir nuestras cuotas aunque suba el euríbor.

Si pedimos una segunda hipoteca en la entidad donde ya firmamos la primera, el banco conocerá nuestra capacidad de asumir la cuota, lo cual le puede servir de garantía extra, pero debemos asegurarnos de conocer las condiciones que ofrecen otros bancos y negociar para conseguir firmar una de las hipotecas más baratas para nuestra segunda residencia.

Particularidades de una hipoteca para segunda vivienda

Los requisitos que deberemos reunir si queremos una hipoteca de segunda vivienda serán más estrictos, puesto que su riesgo de impago es mayor y son productos que financian viviendas con una ubicación con peores opciones de recolocarse en caso de que el banco ejecute la garantía y se quede con la propiedad. Por eso, para conseguir una hipoteca de segunda vivienda, deberemos tener en cuenta que tienen las siguientes particularidades:

1. Financiación más baja

La principal diferencia entre las hipotecas para segunda vivienda y las de residencia habitual es la cantidad que nos prestará el banco. Esto se debe a que, en caso de dificultad económica, es mayor el riesgo de impago en una casa de vacaciones, ya que se dejará de pagar antes la cuota de esa que la de una vivienda habitual.

Así pues, la financiación que conceden para una hipoteca de segunda vivienda habitualmente es más baja que para una hipoteca para vivienda residencial. Concretamente, el banco suele conceder entre el 50% y el 75% del valor de tasación del inmueble o de su precio de venta (siempre el menor de los dos, como en el resto de hipotecas).

Esto se contrapone al 80% de financiación, o incluso el 100% en el caso de las hipotecas para pisos de bancos, que podemos encontrar cuando buscamos financiar este tipo de viviendas. Así pues, dado que la financiación es más baja, para pedir este tipo de hipoteca, deberemos tener más ahorros.

A pesar de esto, desde 2016 hay algunas entidades dispuestas a financiar hasta el 80% de estas viviendas, fruto de un inicio de recuperación económica y del sector inmobiliario, aunque para conseguir estas ofertas hay que contar con un excelente perfil financiero. Del mismo modo, si lo que queremos es conseguir hipotecas al 100% de financiación, lo tendremos aún más difícil, pero si demostramos ingresos muy altos y un trabajo estable y en un sector en alza quizá podamos negociar.

2. Exige contar con mayores ahorros

Para una hipoteca de primera residencia se suelen necesitar tener ahorrado un 35% del valor de la vivienda, siendo el 20% para cubrir la parte que no financia el banco y entre un 10% y un 15% para los gastos de comprar una vivienda y abrir una hipoteca. Sin embargo, en una segunda hipoteca la financiación suele quedarse en el 70% o 60% del valor de la segunda vivienda, por lo que en algunos casos los ahorros necesarios pueden llegar a suponer el 50% del valor de la vivienda.

3. Se requieren ingresos altos y estables

Si queremos conseguir que el banco nos conceda una hipoteca para segunda vivienda, deberemos cumplir una serie de exigencias que, sobre todo, se centrarán en que nuestro perfil financiero reúna las siguientes condiciones:

  • Ingresos mensuales elevados: normalmente los bancos suelen solicitar nóminas superiores a los 2.000 euros entre todos los titulares para la concesión de un préstamo hipotecario para primera residencia. En el caso de las hipotecas para segunda vivienda, estos ingresos requeridos suelen ser superiores, ya que el riesgo de impago es mayor en una segunda vivienda, por lo que las garantías se incrementan. Generalmente, entre todos los titulares se requierán mínimo entre 2.500 y 3.000 euros mensuales.
  • Puesto laboral estable: tener un contrato fijo o indefinido y una buena antigüedad dentro de la empresa (como mínimo tres años) nos ayudará a sumar puntos para conseguir este tipo de financiación. Además, trabajar en un sector en alza o estable, como es el caso de los funcionarios, nos aportará un mejor perfil de cara a conseguir una hipoteca de este tipo.
  • Capacidad de ahorro: contar con una economía saneada, con todos los pagos al día y sin retrasos en otros préstamos es clave. Si solicitamos la hipoteca para segunda vivienda en la misma entidad donde tenemos la primera hipoteca, el banco conocerá mejor nuestro historial y puede que tengamos más opciones, siempre que estemos al corriente de todas nuestras cuotas.

Cuantos más de estos requisitos reunamos, menos problemas tendremos para conseguir una hipoteca para segunda vivienda, pero hay que tener claro que el banco nos puede pedir más condiciones.

4. Otros requisitos

Si tenemos otra hipoteca de la que aún nos queda gran parte del capital por amortizar, si figuramos en listas de morosos como son ASNEF o RAI, o si alguna vez no hemos cumplido con el pago de nuestras cuotas en préstamos personales o hipotecas anteriores, es probable que el banco nos vea como un perfil de riesgo y no nos apruebe una hipoteca para segunda residencia. Del mismo modo, si nuestro nivel de endeudamiento ya es alto porque tenemos muchas deudas o gastos que supongan gran parte de nuestros ingresos, tampoco nos concederían más financiación.

Si no tenemos un perfil excelente, contar con una persona dispuesta a avalar nuestro préstamo hipotecario nos dará más puntos para conseguir una hipoteca de segunda vivienda, ya que el banco tendrá una garantía extra de cobro, puesto que en caso de impago por nuestra parte, el avalista deberá responder.

¿Cómo conseguir una hipoteca si la vivienda está libre de cargas?

Conseguir hipotecas para segunda vivienda

Como firmar una hipoteca de segunda vivienda puede ser más complicado que conseguir una primera, proponemos dos posibles opciones para dar facilidades para pedir una hipoteca de segunda residencia:

  • Solicitar una hipoteca para segunda vivienda directamente, asumiendo las condiciones que el banco nos impondrá, que como ya hemos explicado, seguramente serán más estrictas que para una primera hipoteca. Recordamos que solo conseguiremos la hipoteca de segunda vivienda así si disponemos de un perfil financiero elevado y cumplimos con todos los requisitos.

  • Rehipotecar la vivienda habitual para conseguir una hipoteca para segunda vivienda: sobre todo para la compra de viviendas en entornos que tienen difícil salida (ciudades dormitorio abandonadas, entornos rurales…) y que en definitiva, al banco no le interesa hipotecar, debido a su dificultad de colocarlas si tuviera que ejecutarlas.

¿Por qué son más difíciles de conseguir las hipotecas de segunda vivienda?

Ante una mala situación económica, es lógico que una persona deje de pagar antes la hipoteca para la segunda vivienda que el crédito hipotecario de la vivienda habitual. El hogar es lo último a lo que se está dispuesto a perder, así que es comprensible que se deje de pagar antes la segunda hipoteca que la primera. Los bancos tomaron buena nota de ello durante la crisis, cuando muchas personas no pudieron pagar su deuda y perdieron la residencia vacacional, así que ahora exigen un perfil más solvente para acceder a la financiación.

En conclusión, la razón por la que una hipoteca para segunda vivienda es más difícil de conseguir es que el banco corre un riesgo mayor. Además, para una entidad siempre será más difícil volver a vender una segunda vivienda (situadas normalmente en zonas turísticas) que una que se encuentre en medio de un núcleo urbano, lo que también explica que estos préstamos hipotecarios sean más estrictos que las primeras hipotecas.

Financiación hasta el 100% con los pisos de bancos

Si lo que necesitamos es financiación superior al 80% porque no disponemos de suficientes ahorros para abrir directamente la hipoteca de segunda vivienda, ya que la financiación de estas suele ser menor, podemos optar por la adquisición de uno de los pisos de bancos, con las que a veces financian la totalidad de la vivienda.

Si bien es cierto que la oferta de segundas residencias es menor, no es imposible encontrar una vivienda de banco donde pasar las vacaciones, ya que fueron las primeras a las que las familias renunciaron cuando tuvieron problemas para pagar. Eso sí, si apostamos por uno de los pisos del banco o de la Sareb (conocida como banco malo) hay que tener claro que no tendremos mejores condiciones en nuestra hipoteca, a excepción de que la financiación suele ser mayor.

Herramientas para conseguir la mejor hipoteca

Los expertos de HelpMyCash.com ponen a disposición de todos los usuarios herramientas para ayudar a firmar la mejor hipoteca del mercado. Mediante estas calculadoras y guías será más fácil firmar la hipoteca de segunda vivienda que mejor se adapte a las necesidades de cada familia. Estas herramientas además, serán de gran ayuda para negociar con el banco y ampliar las posibilidades de conseguir la hipoteca de segunda vivienda. A continuación mostramos dos, pero navegando por la web podemos encontrar el resto.

Guía para pedir una hipoteca

Para sentirnos más afianzados en la negociación con el banco y para evitar que nos "cuele" alguna cláusula abusiva, podemos utilizar la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com. En ella, encontraremos información, consejos prácticos y una plantilla con 25 preguntas que debemos hacer al banco durante la entrevista de la hipoteca para conseguir todos los detalles y negociar con más facilidad la hipoteca que mejor se adecua a nuestro perfil financiero.

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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
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Simulador hipoteca

Otra herramienta interesante para descubrir el coste de la hipoteca de segunda vivienda es el simulador de hipoteca online. De esta forma podremos descubrir cuánto tendremos que pagar por la hipoteca antes de solicitarla, incluyendo todos los gastos, productos vinculados y comisiones. Además, este simulador en concreto es muy completo, ya que se incluyen todas las comisiones, productos vinculados y gastos de gestión, además del interés.

FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre hipoteca segunda vivienda?

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: conseguir una hipoteca de segunda vivienda es más complicado que acceder a una primera hipoteca. En esta página daremos consejos sobre qué podemos hacer para que el banco nos conceda una segunda hipoteca, así como qué rasgos específicos tienen estos préstamos hipotecarios.

Fuente: la información sobre la oferta hipotecaria se obtiene directamente de las entidades bancarias y de páginas de otras entidades relacionadas con el sector como la Asociación Hipotecaria Española.

Metodología: actualizamos nuestra web diariamente a través de la navegación online y del contacto directo con las entidades, para que el consumidor pueda acceder gratuitamente a una información de calidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En HelpMyCash.com, el cliente podrá comparar cualquier producto relacionado con las finanzas personales, desde hipotecas hasta productos de adsl.

Aviso: nuestros usuarios disponen de nuestros servicios de manera totalmente gratuita, puesto que nuestros ingresos provienen de la publicidad y los productos que aparecen destacados en la web.

Te escuchamos: si tienes dudas queremos ayudarte, por lo que puedes acceder a nuestro foro y servicio de atención al cliente en las siguientes direcciones:

Temas recientes del foro

sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 5 días
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 5 días
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 4 días

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Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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