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Cómo son las hipotecas para segunda vivienda

Hipoteca para segunda vivienda: ¿cómo funciona?

Una hipoteca para segunda vivienda es un préstamo hipotecario que se pide al banco para financiar la compra de un inmueble que no será nuestra residencia habitual. Así pues, bajo esta denominación genérica englobamos las casas o pisos que usaremos como destino vacacional (en la playa o en la montaña, por ejemplo), para vivir temporalmente fuera de nuestro hogar o, simplemente, aquellos que queramos comprar como inversión.

También es habitual llamarlas habitual segundas hipotecas, puesto que están diseñadas para financiar una vivienda que es una segunda residencia. Eso sí, que sea segunda vivienda no significa que sea la segunda que compramos; simplemente nos referimos con este nombre al inmueble en el que no residimos habitualmente.

El funcionamiento de las hipotecas de segunda vivienda es igual que el de las de primera residencia, así como también su proceso de contratación. Sin embargo, los requisitos que nos pedirá el banco para darnos uno de estos préstamos hipotecarios serán más exigentes y, por lo tanto, son más difíciles de conseguir y tienen algunas condiciones especiales.

¿Por qué son más difíciles de conseguir las hipotecas de segunda vivienda?

Las hipotecas para segunda vivienda son más difíciles de conseguir porque su riesgo de impago es mayor que en el de un préstamo hipotecario para una residencia habitual. Esto es así porque en caso de dificultades económicas, es normal que una persona renuncie primero a pagar la hipoteca de un inmueble en el que no reside habitualmente antes que el de su vivienda.

Además, cabe señalar que generalmente estas viviendas se encuentran en zonas turísticas o rurales, donde la demanda de inmuebles es mucho más baja que en las grandes ciudades. Es decir, si el banco tiene que proceder a iniciar la ejecución hipotecaria y se queda con la vivienda en garantía, luego le será mucho más complicado venderla y recuperar el dinero que prestó.

Esta situación quedó muy patente durante la crisis económica, algo de lo que los bancos tomaron buena nota y, por ello, actualmente han endurecido los criterios de concesión y solo dan este tipo de hipotecas a buenos perfiles con un riesgo de impago bajo.

Particularidades de una hipoteca para segunda vivienda

Como hemos comentado, el proceso para pedir una hipoteca de segunda vivienda es el mismo que el de primera residencia y su funcionamiento también. Sin embargo, tienen algunas particularidades tanto en sus características como en los requisitos que nos pedirán para contratarlas:

1. Ofrecen una financiación más baja

La principal diferencia entre las hipotecas para segunda vivienda y las de residencia habitual es la cantidad que nos prestará el banco. Y es que como el riesgo de impago es mayor, las entidades no están dispuestas a prestar tanto dinero.

Generalmente, los bancos suelen conceder entre el 50% y el 70% del valor de compraventa o de tasación para las hipotecas de segunda vivienda. Así pues, el resto deberemos aportarlo de nuestros ahorros, así como también la parte relativa a los gastos de hipoteca y de compra, que suelen ascender hasta a otro 15%.

A pesar de esto, desde 2016 hay algunas entidades dispuestas a financiar hasta el 80% de estas viviendas, fruto de un inicio de recuperación económica y del sector inmobiliario, aunque para conseguir estas ofertas hay que contar con un excelente perfil financiero. Del mismo modo, si lo que queremos es conseguir hipotecas al 100% de financiación, lo tendremos aún más difícil, pero si demostramos ingresos muy altos y un trabajo estable y en un sector en alza quizá podamos negociar.

Otra manera para conseguir una financiación mayor a la habitual es optar por comprar uno de los pisos de bancos que aún tienen en cartera las entidades. De este modo, puede que el banco sí esté dispuesto a darnos una financiación más alta para poder irse deshaciendo de estos activos que acumularon en los años más duros de la crisis. Eso sí, las opciones se limitan a las carteras de los bancos, por lo que si optamos por esta vía tendremos menos opciones para elegir dónde queremos que esté nuestra segunda vivienda.

2. Tienen un plazo de amortización más corto

Además de la financiación, el plazo es otro de los aspectos fundamentales que se reducen en los préstamos hipotecarios de segunda vivienda. Y es que si en una hipoteca para residencia habitual podemos encontrar plazos de amortización de 30 o hasta 40 años, en las hipotecas para segunda vivienda el plazo habitual es de 20 o 25 años.

Esto implica que tendremos menos tiempo para devolver la hipoteca, por lo que las cuotas serán, previsiblemente, más altas. Cabe recordar que no debemos dedicar a nuestras deudas financieras, incluyendo el pago de la hipoteca, más del 35% de nuestros ingresos, si no queremos poner en riesgo nuestra economía.

3. Requieren más ahorros y mejor perfil

Ya hemos visto que los bancos ofrecen menos financiación para hipotecas de segunda vivienda al tener un mayor riesgo. Por eso, deberemos tener más ahorros para poder asumir la parte que no nos financien y también los gastos de hipoteca y compraventa.

En el mismo sentido, y en relación con el punto anterior en el que hablábamos del plazo, el banco nos exigirá un mejor perfil laboral y económico que cuando buscamos una hipoteca para primera vivienda para asegurarse de que no tendremos problemas para pagar la cuota.

Así, a nivel orientativo, los ingresos mínimos deberán superar los 2.500 euros netos mensuales y deberemos contar con un trabajo estable en el que tengamos bastante antigüedad y, preferiblemente, en un sector económico en alza que asegure la continuidad de nuestro empleo.

4. Otros aspectos

Cabe señalar que si tenemos otros préstamos vigentes nuestras opciones se reducirán, aunque todo dependerá de cuánto supongan sobre nuestros ingresos. Igualmente, si constamos en listas de morosos como ASNEF o RAI o si en nuestro historial crediticio constan impagos, el banco nos verá como un perfil de riesgo y probablemente no querrá darnos una hipoteca para segunda residencia.

Si no tenemos un perfil excelente, contar con una persona dispuesta a avalar nuestro préstamo hipotecario nos dará más puntos para conseguir una hipoteca de segunda vivienda, ya que el banco tendrá una garantía extra de cobro, puesto que en caso de impago por nuestra parte, el avalista deberá responder. Eso sí, antes de optar por esta vía, hay que tener muy claro los riesgos que supone para el avalista que tiene mucho que perder y nada que ganar.

¿Cómo conseguir una hipoteca si nuestra vivienda habitual está libre de cargas?

Conseguir hipotecas para segunda vivienda

Tener un inmueble en propiedad y libre de cargas nos puede ayudar a conseguir una hipoteca para segunda vivienda. Concretamente, tenemos dos posibles:

  • Solicitar una hipoteca para segunda vivienda directamente y usar nuestra casa como aval. Si queremos tener más opciones de conseguir préstamos hipotecarios para segunda vivienda o mejorar las condiciones que nos ofrezcan, podemos añadir nuestra vivienda ya pagada como garantía extra. Eso sí, si dejamos de pagar podremos perder también este inmueble, así que hay que valorar mucho los riesgos.

  • Rehipotecar la vivienda habitual para conseguir una hipoteca para segunda vivienda: actualmente los bancos no suelen estar dispuestos a hacer este tipo de operaciones, pero si la vivienda que queremos comprar está en zonas con difícil salida al mercado, puede que le interese más darnos una hipoteca sobre nuestra vivienda habitual (usando esa casa como garantía) que financiarnos la compra de la segunda vivienda. En este caso, el riesgo también incluirá a nuestra vivienda habitual, aún más directamente, por lo que hay que calcular bien y asegurarnos de que podremos pagar.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: conseguir una hipoteca de segunda vivienda es más complicado que acceder a una primera hipoteca. En esta página te explicamos porqué y qué podemos hacer para que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

Fuente: la información sobre la oferta hipotecaria se obtiene directamente de las entidades bancarias y de páginas de otras entidades relacionadas con el sector como la Asociación Hipotecaria Española.

Metodología: actualizamos nuestra web diariamente a través de la navegación online y del contacto directo con las entidades, para que el consumidor pueda acceder gratuitamente a una información de calidad.

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Temas recientes del foro

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Tengo hipoteca constituida en el 2004 y por lo tanto cada año desgravo tanto el capital como el interés. Hasta ahora mi mujer y yo hacíamos la declaración de hacienda conjunta ya que ella no tenía ingresos. Ahora trabaja por cuenta ajena y nos sale más rentable hacer la declaración por separado. La pregunta es, de los 7800 euros /año que pagamos de hipoteca, nos podemos desgravar cada uno 3900 euros. ¿Puedo adelantar capital hasta los 9040 euros sólo yo? es decir, que si amortizo 5140 euros luego pueda ponerlos en mi desgravación y no la mitad cada uno de los 5140...
Cesar
Cesar
hace 2 horas

Yo tengo una capacidad de ahorro muy superior a la de mi mujer debido a mis ingresos anuales (también trabajo por cuenta ajena) y por tanto es muy fácil demostrar esto. La duda es si fiscalmente es legal o no ya que la hipoteca va a nombre de los dos y si yo adelanto capital nuestra deuda común disminuye.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Cesar.

En principio, puedes hacerlo siempre que demuestres que la amortización anticipada la has realizado tú y no conjuntamente con tu mujer. Por ello, nuestro consejo es que, antes de desgravar la hipoteca, te pongas en contacto con la Agencia Tributaria para que te asesoren sobre cómo demostrarlo. 

Un saludo. 

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Nos la concedieron en 2005 con sus padres como avalistas. A los años nos separamos y decidimos que ella disfrutaba y pagaba la hipoteca hasta poder vender y quedarnos a cero con el banco. A día de hoy, el piso se podría vender por unos 68.000€ pero al banco le debemos aún 101.000€. Estoy intentando tramitar la venta con una inmobiliaria pero me está dando largas... ¿qué puedo hacer?
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hola, buenos días estoy buscando un comparador de hipotecas y me ha salido vuestra pagina, estoy buscando los bancos que nos puedan dar el 80 % de la tasación ya que el precio de compra es menor y nos gustaría que nos cubriera el 100% de la compra. Tambien que requisitos se necesitan en ese banco .gracias
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, Amanda.

Efectivamente, te recomendamos que contactes con estas entidades y que comentes tu propuesta.

Muchas gracias y un saludo.

Amanda Escamilla
Amanda Escamilla
hace 1 día

Hola buenos días, lo que necesitaría es el 80 % de la tasación, entonces solo es ING, SANTANDER Y BBVA?

Julio Martínez
Julio Martínez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Amanda Escamilla.

Los bancos que acceden al 80% de tasación son ING, Santander y BBVA. No obstante, te comento que es muy complicado que una entidad acceda a una financiación al 100%.

Respecto a los requisitos, debes tener un alto perfil financiero y con un trabajo estable y al alza. Además, debes demostrar tu capacidad para asumir tus deudas -si las tienes- y tener suficientes ahorros. No deberías destinar más del 35% de tus ingresos mensuales para abonar la hipotecas.

Si deseas más información sobre los bancos que más interesen y sus respectivas condiciones. Puedes consultar nuestro comparador de hipotecas que compartimos contigo.

Un saludo.

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