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Cómo son las hipotecas para segunda vivienda

Hipoteca para segunda vivienda: ¿cómo funciona?

Una hipoteca para segunda vivienda es un préstamo hipotecario que se pide al banco para financiar la compra de un inmueble que no será nuestra residencia habitual. Así pues, bajo esta denominación genérica englobamos las casas o pisos que usaremos como destino vacacional (en la playa o en la montaña, por ejemplo), para vivir temporalmente fuera de nuestro hogar o, simplemente, aquellos que queramos comprar como inversión.

También es habitual llamarlas habitual segundas hipotecas, puesto que están diseñadas para financiar una vivienda que es una segunda residencia. Eso sí, que sea segunda vivienda no significa que sea la segunda que compramos; simplemente nos referimos con este nombre al inmueble en el que no residimos habitualmente.

El funcionamiento de las hipotecas de segunda vivienda es igual que el de las de primera residencia, así como también su proceso de contratación. Sin embargo, los requisitos que nos pedirá el banco para darnos uno de estos préstamos hipotecarios serán más exigentes y, por lo tanto, son más difíciles de conseguir y tienen algunas condiciones especiales.

¿Por qué son más difíciles de conseguir las hipotecas de segunda vivienda?

Las hipotecas para segunda vivienda son más difíciles de conseguir porque su riesgo de impago es mayor que en el de un préstamo hipotecario para una residencia habitual. Esto es así porque en caso de dificultades económicas, es normal que una persona renuncie primero a pagar la hipoteca de un inmueble en el que no reside habitualmente antes que el de su vivienda.

Además, cabe señalar que generalmente estas viviendas se encuentran en zonas turísticas o rurales, donde la demanda de inmuebles es mucho más baja que en las grandes ciudades. Es decir, si el banco tiene que proceder a iniciar la ejecución hipotecaria y se queda con la vivienda en garantía, luego le será mucho más complicado venderla y recuperar el dinero que prestó.

Esta situación quedó muy patente durante la crisis económica, algo de lo que los bancos tomaron buena nota y, por ello, actualmente han endurecido los criterios de concesión y solo dan este tipo de hipotecas a buenos perfiles con un riesgo de impago bajo.

Particularidades de una hipoteca para segunda vivienda

Como hemos comentado, el proceso para pedir una hipoteca de segunda vivienda es el mismo que el de primera residencia y su funcionamiento también. Sin embargo, tienen algunas particularidades tanto en sus características como en los requisitos que nos pedirán para contratarlas:

1. Ofrecen una financiación más baja

La principal diferencia entre las hipotecas para segunda vivienda y las de residencia habitual es la cantidad que nos prestará el banco. Y es que como el riesgo de impago es mayor, las entidades no están dispuestas a prestar tanto dinero.

Generalmente, los bancos suelen conceder entre el 50% y el 70% del valor de compraventa o de tasación para las hipotecas de segunda vivienda. Así pues, el resto deberemos aportarlo de nuestros ahorros, así como también la parte relativa a los gastos de hipoteca y de compra, que suelen ascender hasta a otro 15%.

A pesar de esto, desde 2016 hay algunas entidades dispuestas a financiar hasta el 80% de estas viviendas, fruto de un inicio de recuperación económica y del sector inmobiliario, aunque para conseguir estas ofertas hay que contar con un excelente perfil financiero. Del mismo modo, si lo que queremos es conseguir hipotecas al 100% de financiación, lo tendremos aún más difícil, pero si demostramos ingresos muy altos y un trabajo estable y en un sector en alza quizá podamos negociar.

Otra manera para conseguir una financiación mayor a la habitual es optar por comprar uno de los pisos de bancos que aún tienen en cartera las entidades. De este modo, puede que el banco sí esté dispuesto a darnos una financiación más alta para poder irse deshaciendo de estos activos que acumularon en los años más duros de la crisis. Eso sí, las opciones se limitan a las carteras de los bancos, por lo que si optamos por esta vía tendremos menos opciones para elegir dónde queremos que esté nuestra segunda vivienda.

2. Tienen un plazo de amortización más corto

Además de la financiación, el plazo es otro de los aspectos fundamentales que se reducen en los préstamos hipotecarios de segunda vivienda. Y es que si en una hipoteca para residencia habitual podemos encontrar plazos de amortización de 30 o hasta 40 años, en las hipotecas para segunda vivienda el plazo habitual es de 20 o 25 años.

Esto implica que tendremos menos tiempo para devolver la hipoteca, por lo que las cuotas serán, previsiblemente, más altas. Cabe recordar que no debemos dedicar a nuestras deudas financieras, incluyendo el pago de la hipoteca, más del 35% de nuestros ingresos, si no queremos poner en riesgo nuestra economía.

3. Requieren más ahorros y mejor perfil

Ya hemos visto que los bancos ofrecen menos financiación para hipotecas de segunda vivienda al tener un mayor riesgo. Por eso, deberemos tener más ahorros para poder asumir la parte que no nos financien y también los gastos de hipoteca y compraventa.

En el mismo sentido, y en relación con el punto anterior en el que hablábamos del plazo, el banco nos exigirá un mejor perfil laboral y económico que cuando buscamos una hipoteca para primera vivienda para asegurarse de que no tendremos problemas para pagar la cuota.

Así, a nivel orientativo, los ingresos mínimos deberán superar los 2.500 euros netos mensuales y deberemos contar con un trabajo estable en el que tengamos bastante antigüedad y, preferiblemente, en un sector económico en alza que asegure la continuidad de nuestro empleo.

4. Otros aspectos

Cabe señalar que si tenemos otros préstamos vigentes nuestras opciones se reducirán, aunque todo dependerá de cuánto supongan sobre nuestros ingresos. Igualmente, si constamos en listas de morosos como ASNEF o RAI o si en nuestro historial crediticio constan impagos, el banco nos verá como un perfil de riesgo y probablemente no querrá darnos una hipoteca para segunda residencia.

Si no tenemos un perfil excelente, contar con una persona dispuesta a avalar nuestro préstamo hipotecario nos dará más puntos para conseguir una hipoteca de segunda vivienda, ya que el banco tendrá una garantía extra de cobro, puesto que en caso de impago por nuestra parte, el avalista deberá responder. Eso sí, antes de optar por esta vía, hay que tener muy claro los riesgos que supone para el avalista que tiene mucho que perder y nada que ganar.

¿Cómo conseguir una hipoteca si nuestra vivienda habitual está libre de cargas?

Conseguir hipotecas para segunda vivienda

Tener un inmueble en propiedad y libre de cargas nos puede ayudar a conseguir una hipoteca para segunda vivienda. Concretamente, tenemos dos posibles:

  • Solicitar una hipoteca para segunda vivienda directamente y usar nuestra casa como aval. Si queremos tener más opciones de conseguir préstamos hipotecarios para segunda vivienda o mejorar las condiciones que nos ofrezcan, podemos añadir nuestra vivienda ya pagada como garantía extra. Eso sí, si dejamos de pagar podremos perder también este inmueble, así que hay que valorar mucho los riesgos.

  • Rehipotecar la vivienda habitual para conseguir una hipoteca para segunda vivienda: actualmente los bancos no suelen estar dispuestos a hacer este tipo de operaciones, pero si la vivienda que queremos comprar está en zonas con difícil salida al mercado, puede que le interese más darnos una hipoteca sobre nuestra vivienda habitual (usando esa casa como garantía) que financiarnos la compra de la segunda vivienda. En este caso, el riesgo también incluirá a nuestra vivienda habitual, aún más directamente, por lo que hay que calcular bien y asegurarnos de que podremos pagar.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: conseguir una hipoteca de segunda vivienda es más complicado que acceder a una primera hipoteca. En esta página te explicamos porqué y qué podemos hacer para que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

Fuente: la información sobre la oferta hipotecaria se obtiene directamente de las entidades bancarias y de páginas de otras entidades relacionadas con el sector como la Asociación Hipotecaria Española.

Metodología: actualizamos nuestra web diariamente a través de la navegación online y del contacto directo con las entidades, para que el consumidor pueda acceder gratuitamente a una información de calidad.

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Temas recientes del foro

Dhul
Sobre condiciones hipotecas @Dhul - hace 1 día
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Hola,tengo dos "ofertas" de hipoteca a tipo fijo, me sería de gran ayuda vuestras opiniones sobre ambas:Oferta_1:Importe 140000€TIN: 2,25%Domiciliar dos nóminasTarjeta de crédito con compras de 1500€/añoSeguro de hogarSeguro de vida anual renovableOferta_2:Oferta_1:Importe 140000€TIN: 2,05%Domiciliar una nómina.Tarjeta de crédito con más de 7 movimientos al cuatrimestre.Seguro de hogar.Seguro de vida prima única financiada.En ambos casos no hay comisiones ni por apertura ni por amortizaciones parciales.A ver si alguien puede ayudarme un poco....Gracias.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 9 horas

HelpMyCash

citando a Dhul Hola Elena, ante todo muchas gracias por tus consejos.Efectivamente olvidé mencionar el plazo, en cambos casos es de 25 años.
Hola, Dhul.

Como te comentábamos, deberás calcular qué te compensa más. Si tener un interés más bajo y pagar en tu cuota el seguro de prima única financiada o tener una cuota más alta y un seguro anual. Además de cuáles sean tus preferencias respecto a la domiciliación de nóminas y el uso de las tarjetas.

Un saludo.

Dhul
Dhul
hace 10 horas

Hola Elena, ante todo muchas gracias por tus consejos.Efectivamente olvidé mencionar el plazo, en cambos casos es de 25 años.En cuanto a los seguros de vida, acabo de recibir información al respecto, y quedarían así:Oferta_1:Prima neta anual = 653,50€Oferta_2:Importe seguro = 5496€La cuota mensual quedaría = 621€Alguna recomendación al respecto?Gracias.

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 15 horas

HelpMyCash

Hola, Dhul.

Al tratarse de hipotecas fijas, nos faltaría información sobre el plazo al que las has pedido para valorar mejor las condiciones que te ofrecen, especialmente el tipo de interés.

Partiendo de la idea de que el plazo sea el mismo, lo cierto es que el resto de condiciones son bastante similares. Ahora bien, ten en cuenta los siguientes aspectos:

  • En la oferta 1 te exigen domiciliar dos nóminas, por lo que os obliga a que durante todo el tiempo que dure la hipoteca ambos titulares mantengáis siempre vuestro empleo, ya que si no os penalizará en el interés.
  • En la oferta 2 el seguro de vida es de prima única financiada. Esto implica que se meterá su importe en la cuota de la hipoteca. Si bien por una parte esto os permite irlo pagando poco a poco, lo cierto es que sobre dicho importe se generarán intereses, por lo que el seguro acabará siendo más caro.

Sobre el resto de condiciones, el interés de la segunda es más bajo (suponiendo que sean al mismo plazo) y respecto al gasto de tarjetas, la segunda opción también puede ser más barata en cuanto a que te exige un mínimo de movimientos pero no un importe mínimo en los mismos, aunque ninguna de las dos posibilidades requiere un gasto excesivo si estáis acostumbrados a pagar con tarjeta.

Te recomendamos que preguntes en ambos casos a cuánto saldría la cuota (incluyendo el coste de los seguros) para que puedas valorar cuál te conviene más.

Un saludo.

tempm1e1nlx8rfLu
Aclaracion gastos cancelación hipoteca @tempm1e1nlx8rfLu - hace 3 días
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Hola,Me dirijo al foro, con el propósito de que me ayuden a aclarar unas dudas que me han surgido después de leer el articulo de la web, concretamente el tema que me suscita dicha duda es el siguiente :Comisión de cancelación de hipoteca: si procedemos a cancelar la hipoteca antes de tiempo puede que tengamos que hacer frente a esta penalización que, como cualquier otra comisión, solo la pagaremos si se incluye en nuestra escritura del préstamo hipotecario.Mi dudas :1. A quien se debe abonar la comisión, al notario o entidad.2. Como se realiza dicho calculo ?Yo en mi caso, realice amortizaciones anticipadas todos los años, y lo cancele antes de finalizar el plazo en escrituras. Si fuesen tan amables podrían explicarme y ampliarme dicha información.Sin otro particular, un saludo.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 10 horas

HelpMyCash

citando a tempm1e1nlx8rfLu Hola, efectivamente la fecha de constitución fué en 2003, y la fecha de finalizacion 2014...sobre la comisión creo recordar que habia algo, aunque...
Por la cancelación registral de la hipoteca, es decir, por eliminar la carga ya pagada del Registro de la Propiedad, no hay que pagar ninguna comisión. Cuando hablamos de comisión en el proceso de cancelación nos referimos a la que puede cobrar el banco por amortizar el dinero anticipadamente, es decir, por saldar la deuda de la hipoteca antes de lo previsto en el contrato inicial.

Un saludo.

tempm1e1nlx8rfLu
tempm1e1nlx8rfLu
hace 15 horas

Hola, efectivamente la fecha de constitución fué en 2003, y la fecha de finalizacion 2014...sobre la comisión creo recordar que habia algo, aunque en mis amortizaciones parciales no tenia comisión alguna. Pero mi duda está relacionada mas bien con posibles comisiones en el proceso de cancelacion final (enterramiento), me refiero una vez finiquitada con la entidad bancaria.salu2

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 15 horas

HelpMyCash

Hola, tempm1e1nlx8rfLu.

La comisión por cancelación o por amortización anticipada total es una comisión que, de tenerla, debe constar en tu escritura original y que se paga si cancelas la hipoteca antes de tiempo. Es decir, se incluiría en tu contrato en el momento en el que firmaste tu hipoteca y, ahí mismo, debe poner de cuanto es ya que actualmente está limitada (de existir) al 0,5% del capital durante los 5 primeros años de la hipoteca y al 0,25% después, pero si la firmaste hace unos años puede que sea distinta.

Esta comisión se paga al banco pero, insistimos, solo si consta en tu contrato original.

Un saludo.

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La hice en el 2003 Me afecta a mi o ya prescribir para reclamar??
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Andres Moure Anton.

Por el momento no se ha filtrado el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo, pero en cualquier caso este fallo solo hace referencia al impuesto de la hipoteca, así que en principio habría que guiarse por la jurisprudencia anterior.

En este sentido debemos decirte que tampoco está claro el tema de los plazos, ya que el Supremo, en su sentencia de diciembre de 2015, no estableció ninguno en concreto. Así pues, mientras algunos jueces han considerado que al tratarse de una cláusula abusiva es nula por defecto y se puede recuperar siempre, otros solo admiten reclamaciones de hipotecas firmadas cuatro años antes o después de la sentencia de diciembre de 2015.

Te recomendamos que consultes a una asociación de consumidores o un abogado especializado para que te digan qué criterio prevalece en tu zona y valores si te interesa o no interponer la demanda. Y en cualquier caso, te recordamos que puedes solicitar la devolución de gastos de tu hipoteca a través de un escrito en el Servicio de Atención al Cliente de tu banco.

Un saludo.

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