Mejores hipotecas variables para segunda vivienda
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Mejores hipotecas fijas para segunda residencia
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Cómo son las hipotecas para segunda vivienda

¿Qué es una segunda vivienda?

Por definición, una segunda vivienda es aquella casa en la que no vivimos habitualmente. Según el uso que le demos, podríamos diferenciar dos categorías:

  • Uso vacacional o casual. Con esta denominación nos referimos a los apartamentos en la playa, las casas en la montaña o cualquier otro inmueble de uso propio en el que no residimos normalmente.

  • Producto de inversión. Aquí clasificamos los pisos cuyo destino es lucrativo, como puede ser el alquiler o la reventa.

Aunque en los dos casos sean segundas viviendas, esta distinción es relevante, porque algunos bancos tienen préstamos hipotecarios específicos para una u otra finalidad.

¿Cómo son las hipotecas para segunda residencia?

Si queremos solicitar una hipoteca para segunda vivienda, el proceso será idéntico al de un préstamo para vivienda habitual. No obstante, sus condiciones suelen ser algo distintas, pues para el banco es más arriesgado concederlas. Veamos un listado de sus particularidades más destacadas.

Financiación máxima del 60-75%

En general, si queremos comprar una casa o piso vacacional, el banco nos prestará entre el 60% y el 75% del valor de compraventa o tasación como máximo. En consecuencia, necesitaremos tener más dinero ahorrado para cubrir la parte restante más los gastos de formalización correspondientes. Recordemos que, en general, los préstamos hipotecarios para primera vivienda financian hasta el 80% de su valor.

Plazo de hasta 25 años

Otro punto que debemos tener presente es el período de devolución. En la mayoría de los casos, las hipotecas para segunda vivienda tienen un plazo máximo de 25 años, que es significativamente más corto que el de los préstamos para primera residencia (de 30 o incluso 40 años). Esto es muy importante, pues como tendremos menos tiempo para reembolsar el dinero, las cuotas podrían ser más altas de lo que pensábamos.

Un interés más alto

Y para terminar, hay bancos que aplican un interés algo más alto cuando lo que se quiere financiar es un inmueble para uso vacacional. Como comentábamos más arriba, hay entidades que diferencian sus préstamos hipotecarios según su finalidad: los de primera residencia tienen un tipo determinado y los de segunda vivienda tienen un interés algo más alto.

¿Qué requisitos debo cumplir?

Como ya hemos dicho antes, dar un préstamo para segunda residencia es más arriesgado para el banco, pues si pasamos por un momento económico algo delicado, es más probable que dejemos de pagar las cuotas de una casa en la que no vivimos. De ahí, por lo tanto, que estas hipotecas tengan unas condiciones algo peores que las que se dan para primera vivienda.

Debido a este riesgo más alto, los requisitos para acceder a uno de estos créditos hipotecarios son más exigentes. Lo detallamos a continuación:

  • Un mayor volumen de ahorros. El banco nos prestará menos dinero para efectuar la compra, así que necesitaremos más ahorros para pagar los gastos de hipoteca y los de compraventa más la parte no financiada.

  • Unos ingresos altos. Tendremos menos tiempo para devolver el dinero y, posiblemente, se nos aplicará un interés más alto, así que deberemos disponer de un sueldo elevado para pagar las mensualidades sin problemas.

  • Posibles garantías adicionales para acceder a la hipoteca, como un aval u otro inmueble.

Y como siempre, es indispensable disfrutar de una situación económica estable (contrato indefinido y antigüedad laboral) y tener un historial crediticio saneado (pocas deudas y ningún impago).

¿Y si mi casa habitual está hipotecada?

Como hemos explicado, conseguir una hipoteca para segunda vivienda es más sencillo si la casa (o el piso) en la que vivimos es de nuestra propiedad y no tiene cargas. Pero ¿qué ocurre si nuestra actual residencia está hipotecada? En estos casos, tenemos tres opciones:

  • Pedir una segunda hipoteca y pagar dos préstamos: de este modo, abonaríamos dos mensualidades a la vez. Lógicamente, deberemos tener la suficiente capacidad económica para hacer frente a los pagos, pues en caso contrario no obtendremos la aprobación.

  • Ampliar la actual hipoteca para comprar la segunda vivienda: consistiría en hacer una novación para el dinero suficiente para comprar la nueva casa y añadir esa propiedad como garantía adicional del préstamo. De este modo, solo pagaríamos una sola cuota.

  • Pedir un nuevo préstamo hipotecario con dos garantías: también podríamos contratar una hipoteca que nos permitiera cancelar la existente y adquirir la otra vivienda.

Lógicamente, tal y como se explica en la Guía Hipotecaria del Banco de España, el banco es libre para aprobar o denegar cualquiera de estas operaciones. Por lo tanto, si queremos tener éxito, deberemos contar con un buen perfil y cumplir los requisitos mencionados en el anterior apartado.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: conseguir una hipoteca de segunda vivienda es más complicado que financiar la compra de nuestra residencia habitual. En esta página te explicamos por qué y qué podemos hacer para que el banco apruebe nuestra solicitud.

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Temas recientes del foro

Nabil2
Hipoteca 100% @Nabil2 - hace 1 día
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Quiero comprar una casa que cuesta 60mil euros soy suboficial del ejercito y quiero saber si me pueden dar el 100% de la hipoteca
Nabil2
Nabil2
hace 17 horas

Muchas gracias por la respuesta.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Nabil2. 

Hay dos puntos que te dan más posibilidades de conseguir una hipoteca al 100%: eres funcionario y el importe que necesitas es relativamente bajo. Por ello, nuestro consejo es que contactes con varios bancos para ver cuál te podría prestar esos 60.000 euros. Recuerda, eso sí, que deberás tener ahorrado un 10% del coste de la vivienda para pagar los gastos de compraventa. 

En caso de que te pongan pegas, también puedes ponerte en contacto con un bróker hipotecario, que es un profesional que se encargará de buscar esa hipoteca por ti. Te podemos poner en contacto con varios de ellos si haces clic aquí (sin compromiso). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_607439960
Ayudas para hipoteca @Helper_607439960 - hace 1 día
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Buenos días. Os pongo en situación, quiero comprar la casa que tengo en alquiler junto con un garaje por 68000. Vivo con mi pareja ( no estamos casados ni somos pareja de hecho ) y un hijo en común. Tengo todo arreglado a falta de firmar prácticamente, pero al sólo trabajar yo me pusieron sólo en la hipoteca, con la idea de añadir a ella después sólo en la escritura, pero parece que tiene su complicación para hacerlo asi. Mi pregunta es teniendo yo 35 años cumplidos podría optar a la reducción del ITP (3'5% , vivo en Andalucía) y la ayuda del plan estatal de hasta 10800 euros? Existe alguna forma de incluirla a ella para poder optar a esas ayudas? O seria mejor añadirla a ella en la hipoteca desde el principio, por lo que tendrían que hacerme otra vez el estudio y volver algunos pasos atras? Muchas gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Si tu pareja es copropietaria de la vivienda y no aparece en la hipoteca, pueden generarse dos potenciales problemas. El primero, que el banco no quiera financiarte la operación, pues en caso de impago, técnicamente solo podría embargar tu mitad. Y el segundo, que Hacienda podría considerarlo una donación, como comentas, ya que con la hipoteca tu estarías "pagando" también su parte. 

Ambos problemas se resolverían si tu pareja también apareciera como cotitular de la hipoteca, aunque eso hará que se retrase un poco la operación porque se tendrá que analizar su perfil. Aunque esté en el paro, si va a ser la copropietaria de la vivienda, al banco le conviene que también sea titular de la hipoteca. Además, potencialmente podría encontrar trabajo, lo que reducirá el riesgo de la operación. 

Después hay otras fórmulas con las que también puede aparecer tu pareja como copropietaria de la vivienda: que lo sea solo de la vivienda y tratar de justificar ante Hacienda que no se trata de una donación (aunque el banco podría echar para atrás la operación), que aparezca en la hipoteca como hipotecante no deudora para que el banco pueda embargar también su parte si no se pagan las cuotas... De todos modos, la más sencilla es la que te hemos explicado. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_607439960
Helper_607439960
hace 23 horas

Muchas gracias por la respuesta. Después de buscar información por varios sitios, parece que en Andalucía sólo existen ayudas para el alquiler, sino me he informado mal. Alguien sabría explicarme un poco como podría poner a mi pareja de propietaria sin estar vinculada a la hipoteca? Si tendría costes extras y tal, ya que me explicaron que podria ser considerado donación. Gracias de nuevo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_607439960.

Lamentablemente, tanto la bonificación del ITP como las ayudas del plan estatal van dirigidas a personas con menos de 35 años, así que como ya has alcanzado esa edad, no puedes beneficiarte de ellas. En las normativas, sin embargo, no se especifica qué ocurre si uno de los compradores o uno de los hipotecados sí cumple ese requisito. Por ello, nuestro consejo es que te pongas en contacto con la administración y preguntes si tu pareja sí podría acogerse a estas ayudas. 

Un saludo. 

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Buenos días,tengo entendido que los bancos para conceder una hipoteca suelen pedir que se aporte un 20% del precio de la vivienda más luego otro 10% de los gastos de compra. Mi duda es,si el vendedor y yo hiciésemos un contrato de alquiler con derecho a compra por valor de por ejemplo 140.000€,y después de por ejemplo 4 años pagando cuotas de alquiler ya estuviese cubierto ese 20% de 140.000€,¿el banco ya entendería que ese 20% está cubierto y por tanto solo quedaría abonar los gastos de compra, o el 20% se calcularía en lo que aún queda por pagar tras esos 4 años de alquiler?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Sam. 

En estos casos, ese 20% ya se consideraría cubierto, así que podrías pedir una hipoteca que cubriera toda la parte restante. Ahora bien, ten en cuenta que se haría una tasación sobre el inmueble y que si el valor tasado fuera menor que el de compra, quizás no te financiarían todo ese porcentaje. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

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