Cómo desgravar la hipoteca

¿Quién puede desgravar la hipoteca?

La deducción por inversión en vivienda habitual que se podía practicar al hacer la declaración de la renta se suprimió el 1 de enero de 2013. Sin embargo, las personas que formalizaron su préstamo hipotecario antes de esa fecha todavía se pueden desgravar una parte de las cuotas que pagan cada mes. Para beneficiarse de esta deducción, eso sí, hay que cumplir los siguientes requisitos:

  • Haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013, que es la fecha en la que se eliminó la deducción.

  • Haber aplicado la deducción para desgravar la hipoteca en el ejercicio de 2012 o de años anteriores.

¿Cuánto desgrava una hipoteca?

En caso de cumplir esas dos condiciones, se puede desgravar hasta un 15% sobre un máximo anual amortizado de 9.040 euros. Esta deducción se puede conseguir al sumar dos tramos:

  • Un tramo estatal del 7,5%.

  • Un tramo autonómico que puede ser de hasta el 7,5%, aunque depende de cada comunidad.

Es decir, podemos ahorrar hasta 1.356 euros en IRPF al año. Si la hipoteca tiene dos titulares y ambos hacen su declaración por separado, la deducción se puede aplicar sobre un máximo de 18.080 euros.

¿Cuáles son los gastos deducibles por compra de vivienda?

Como vemos, gracias a esta deducción nos podemos ahorrar una buena cantidad de dinero, pero ¿cuáles son todos los gastos que se pueden desgravar de una hipoteca? Al contrario de lo que muchos creen, podemos practicar la desgravación sobre todos los costes asociados a la adquisición de la vivienda:

  • Las cuotas del préstamo, es decir, todas las mensualidades que hayamos abonado a lo largo del ejercicio para amortizar el capital pendiente de la hipoteca.

  • La comisión de apertura de la hipoteca si el banco nos la cobra.

  • El precio de todos los seguros vinculados al préstamo, ya sean de vida, de hogar, de protección de pagos…

  • Los gastos de constitución del crédito, esto es, la tasación y los honorarios notariales y de gestoría que tuvimos que pagar.

  • Los gastos de escrituración de la compraventa como los aranceles de la notaría y del Registro, los honorarios de la gestoría y los impuestos.

  • Lo pagado por modificar el crédito en caso de que cambiemos alguna condición a través de una novación o de una subrogación.

  • Los gastos de cancelación para liquidar la hipoteca registralmente. 

Recuerda que la base máxima deducible será siempre de 9.040 euros al año.

¿Puedo practicar la deducción si modifico la hipoteca?

. Una de las ventajas de la deducción por adquisición de vivienda habitual es que puede aplicarse incluso cuando se modifica el préstamo hipotecario usado para comprar la casa. Veamos en qué situaciones podemos seguir desgravando:

  • En caso de amortización anticipada: si devolvemos capital de la hipoteca antes de tiempo, podemos sumar ese dinero al que hayamos pagado durante el año con las cuotas mensuales.

  • En caso de llevar a cabo una subrogación de acreedor: la Agencia Tributaria considera que, en estos casos, lo que se hace es modificar las condiciones de financiación del préstamo que se usó para comprar la vivienda, así que se puede seguir aplicando la desgravación.

  • En caso de contratar una nueva hipoteca para cancelar la que tengamos: aquí se aplica el mismo criterio que con la subrogación. Eso sí, si lo aprovechamos para conseguir más dinero, no podremos deducirnos la parte ampliada.

Con la amortización anticipada puedes obtener un ahorro doble: en IRPF por la desgravación de la hipoteca y en intereses por reducir el capital del préstamo. Pero como solo puede aplicarse la deducción sobre un máximo de 9.040 euros, puede ser interesante adelantar solo el capital suficiente para llegar a ese límite e invertir el resto del dinero en un depósito u otro producto con mejor rentabilidad.

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¿Cómo tributa la devolución de las cláusulas suelo?

Si en el anterior ejercicio nos devolvieron lo que nos cobraron de más por una cláusula suelo, desde la Agencia Tributaria afirman que no hay que declarar ese dinero

Ahora bien, es posible que sí tengamos que corregir declaraciones anteriores si practicamos la deducción sobre lo que nos cobraron de más. Veamos si habrá que hacerlo o no dependiendo de cómo nos reembolsen ese dinero: 

  • Si la devolución es en metálico, tendremos que devolver a Hacienda el exceso de desgravación practicada en los cuatro últimos ejercicios (sin intereses de demora). 

  • Si la devolución es en reducción del capital de la hipoteca, no estamos obligados a devolver las deducciones sobre lo que nos cobraron indebidamente por la cláusula suelo.

¿Y la de los gastos de hipoteca?

Asimismo, si nos devolvieron los gastos hipotecarios cobrados indebidamente, tampoco tendremos que incluir esa cantidad en nuestra declaración. Sí deberemos declarar, sin embargo, los intereses indemnizatorios que nos pague el banco y, si el juez se las hace pagar, las costas del proceso judicial (como ganancia patrimonial). 

Como con las cláusulas suelo, es posible que nos desgraváramos los gastos de constitución de la hipoteca. Sin embargo, como esa deducción solo es válida para hipotecas firmadas antes de 2013, no hará falta corregir la declaración del año en el que la contratamos, pues esta se situará fuera del plazo de cuatro años que tiene Hacienda para reclamarnos deudas.

¿Puedo desgravar si vivo en Navarra o el País Vasco?

. Hasta ahora hemos visto cómo se puede desgravar la hipoteca en las comunidades en las que se aplica el régimen fiscal común. Ahora bien, ¿qué ocurre en los territorios forales como Navarra o las provincias del País Vasco? Lo vemos a continuación: 

Navarra

En la Comunidad Foral de Navarra pueden aplicarse esta deducción los que compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2018. En estos casos, puede practicarse una desgravación de hasta el 15% sobre una base máxima de 7.000 euros. 

Vizcaya

En la provincia de Vizcaya, del País Vasco, no importa la fecha en la que se compró la vivienda. Los residentes en esa región pueden aplicar una deducción de hasta el 18%, aunque no se pueden desgravar más de 1.955 euros. 

Guipúzcoa

En la provincia vasca de Guipúzcoa tampoco es necesario haber adquirido la vivienda antes de una fecha determinada. La deducción máxima que puede practicarse es de hasta el 18%, aunque no se puede desgravar más de 1.530 euros (2,160 euros si se compró el inmueble antes del 1 de enero de 2012). 

Álava

Finalmente, en la provincia vasca de Álava tampoco existe una fecha límite para poder desgravar por la hipoteca. La deducción que se puede aplicar es de hasta el 18%, con una desgravación máxima de 2.300 euros. 

Estos son los tipos generales que pueden practicarse. Para saber cuánto se puede deducir una persona en situaciones especiales (menor de 30 años, miembro de familia numerosa...), aconsejamos consultar la página web del territorio foral en cuestión.

¿Qué puedo hacer si no puedo desgravar las cuotas?

Tanto si podemos desgravar la hipoteca como si no, hay diversas acciones que podemos poner en práctica para ahorrar algo de dinero por el pago del préstamo hipotecario. Veamos varios trucos que nos ayudarán a reducir la deuda contraída:

  1. Amortizar capital anticipadamente si es posible. Así reduciremos la deuda y ahorraremos dinero en intereses. Lo mejor es utilizar esta operación para reducir el plazo, pues de esta manera el ahorro será mayor.

  2. Las condiciones de la hipoteca se pueden cambiar. Si no estamos conformes con nuestro actual préstamo, podemos modificarlo mediante un acuerdo con el banco (novación), trasladándolo a otra entidad (subrogación) o firmando una nueva hipoteca para cancelarlo. Para saber qué opción nos conviene tendremos que hacer números.

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