Si quieres cambiar una hipoteca variable a fija para mejorar las condiciones que tienes actualmente, las mejores opciones son la novación con tu banco, una subrogación con otra entidad o incluso abrir un nuevo préstamo hipotecario. Te contamos cómo funcionan y cómo conseguir las mejores ofertas:
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Si estamos convencidos de pasar de una hipoteca variable a otra de tipo fijo, tenemos varias opciones para realizar el cambio: mediante una novación o con una subrogación. Cualquiera de las dos es mejor que cancelar el préstamo hipotecario y abrir otro nuevo, pues esta tercera vía puede ser más cara. A continuación comentamos las principales características de cada una:
La novación consiste en acordar con el banco cualquier cambio en el contrato de nuestra hipoteca. Generalmente, estas modificaciones se hacen para buscar condiciones más favorables, como pasarnos al interés fijo para pagar siempre lo mismo. Pero debemos tener claro que la entidad bancaria puede negarse a realizar los cambios que planteamos.
Si seguimos adelante con la novación, debemos asumir los siguientes costes:
Según la hipoteca firmada, puede haber una comisión por novación, que tendría un máximo del 0,15% del capital por amortizar en los tres primeros años. En adelante, el banco no podría cobrarnos nada.
Necesitamos formalizar una escritura de novación, por lo que tendríamos que pagar los gastos asociados a su formalización: la notaría (entre el 0,2 y el 0,5% del capital pendiente), la gestoría (depende de la minuta) y el registro de la propiedad (no suele pasar de los 100 euros).
A diferencia de la subrogación, el cambio de hipoteca con el mismo banco no requiere de una tasación, excepto si se pide una ampliación de capital.
En caso de que nuestro banco se niegue a realizar una novación, podemos recurrir a una subrogación con otra entidad. Es decir, cambiar la hipoteca de banco para obtener unas condiciones más beneficiosas.
En caso de hacer una subrogación, tendremos que pagar los siguientes costes:
Una comisión máxima del 0,15% en los tres primeros años y nada en los siguientes.
Tendríamos que pagar notaría, gestoría y registro. Además, para trasladar la hipoteca a un banco nuevo deberíamos abonar de nuevo la tasación de la casa.
Si pretendes cambiar la hipoteca a otro banco, te mostramos con detalle los gastos de una subrogación que hay que pagar siempre
La cancelación de la hipoteca supondría cerrarla con todas las consecuencias abriendo otra nueva en otro banco con un interés fijo. Es una opción más cara que las anteriores, porque tendríamos que pagar una posible comisión de cancelación (0,25% o 0,5% del préstamo) y la parte correspondiente de los gastos de constitución. Asimismo, puede que el nuevo banco nos cobre una comisión de apertura al firmar la nueva hipoteca.
El cambio de un préstamo hipotecario a tipo variable al tipo fijo es una decisión de calado. La principal motivación es la seguridad que aporta pagar la misma cuota en el plazo restante, en contraste con la incertidumbre que causan las fluctuaciones del euríbor.
En la actualidad, las hipotecas variables tienen unas cuotas más baratas, pero estas podrían encarecerse si el euríbor sube en el futuro. Ante este paisaje, si nos incomoda la incertidumbre, podemos valorar un cambio a una hipoteca fija asumiendo un mayor gasto en las mensualidades a cambio de una mayor estabilidad.
Para qué sirve esta página: en esta página puedes encontrar toda la información para cambiar una hipoteca variable a fija y cómo se realizarla mediante la novación y la subrogación.
Fuente: toda la información recogida en este artículo la hemos obtenido de la ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, publicado en el BOE.
Metodología: actualizamos el contenido de nuestro portal mediante una investigación online y la información obtenida por el organismo público citado anteriormente.
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Hola, Andrés Luque.
Según el Tribunal Supremo, el principal interesado en que el inmueble quede liberado de cargas, que es la razón por la que se lleva a cabo la cancelación registral de la hipoteca, es el prestatario, es decir, el cliente. Por este motivo, se considera que es el cliente el que tiene que pagar los gastos de notaría y registro asociados a esta operación (más la gestoría, si la contrata).
En principio, por lo tanto, no puedes reclamar esa cantidad al banco, pues te corresponde a ti pagarla. Solo podrías reclamar si la entidad te obligara a contratar su agencia para cancelar la hipoteca.
Un saludo.
Hola, Syp.
Gracias por aportar una información tan concreta. Trataremos de resolver tus dudas una a una:
1. Es difícil saber de antemano si os darían una hipoteca al 100% sin pediros avales. A vuestro favor tenéis vuestra capacidad de ahorro, que el valor de tasación de la vivienda es mucho más alto que el de compra y que el inmueble es el piso de un banco. En vuestra contra, que vuestra situación laboral no es todo lo estable que podría ser, aunque si a tu pareja le van a hacer indefinido pronto, quizás el banco lo tenga en cuenta en su análisis de riesgos.
2. Sobre las condiciones de devolución de la señal, las podéis acordar vosotros junto al banco. Es decir, en el contrato de reserva podéis negociar con la entidad para que se incluya que, en caso de no recibir el 100% del valor de compra o de exigencia de aval, podéis pedir la devolución de la reserva. Es difícil que el banco lo acepte, pero no se pierde nada por intentarlo. Si no lo acepta y firmáis el contrato sin añadir esa cláusula, no podréis recuperar la señal en los casos que nos expones.
3. La hipoteca la podéis pedir en cualquier banco, efectivamente. Sin embargo, es poco probable que otra entidad esté dispuesta a ofreceros hasta el 100% de la compra.
4. No sabemos a qué bonificación se refieren. Podéis preguntarle a la persona que gestiona vuestra solicitud que os especifique de qué bonificación se trata y qué requisitos hay que cumplir para acceder a ella.
5. El banco es libre de ofrecerte un interés fijo o variable. Si no le interesa vender hipotecas fijas, no está obligado a ofrecértelas (incluso si le perjudica). De hecho, hay una minoría de entidades que, actualmente, no comercializan este tipo de productos.
6. El IVA y el IAJD, si se trata de una vivienda de primera transmisión (si es de segunda mano se paga el ITP), no se suele incluir en el precio del inmueble. De hecho, estos impuestos forman parte de los llamados gastos de compra de vivienda que debe pagar el comprador (el famoso 10-12% ahorrado que hay que tener para pagar las costas).
Esperamos haberte ayudado y quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que os surja.
Un saludo.
Por cierto se me olvidó añadir que el piso está tasado en 117.000€
Hola, Arora.
Te copiamos tal cual el artículo de la nueva ley hipotecaria que habla sobre la tasación:
"Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."
Nosotros interpretamos que esto significa que el banco tiene que aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada. Y que si quiere hacer otra para "contrastarla", la debe pagar él y no tú, pues tú ya te has encargado de contratar y pagar los servicios de una tasadora válida para realizar la valoración de la vivienda que quieres comprar.
Te copiamos, además, un fragmento de lo que dice el Banco de España al respecto:
"Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada. La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrarte nada por ello."
Por todo ello, nuestro consejo es que vayas con esta información a los bancos que nos comentas y les exijas no pagar esa segunda tasación. Si no te hacen caso, puedes acudir a otras entidades que sí cumplan la normativa o puedes interponer una reclamación formal ante director de la oficina y ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.
Un saludo.
Publicado el 19/07/2019
Publicado el 18/07/2019
Publicado el 18/07/2019
