Si quieres cambiar una hipoteca variable a fija para mejorar las condiciones que tienes actualmente y disfrutar de una cuota sin sobresaltos, las mejores opciones son: la novación con tu banco, una subrogación con otra entidad o incluso abrir un nuevo préstamo hipotecario. Te contamos cómo funcionan y cómo conseguir las mejores ofertas:
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Si estamos convencidos de que queremos pasar de una hipoteca variable a otra de tipo fijo, tenemos varias opciones para realizar el cambio. Por ejemplo, podemos hacerlo mediante una novación o con una subrogación, es decir, con un cambio de banco. Cualquiera de las dos es mejor que cancelar el préstamo hipotecario y abrir otro nuevo, pues esta tercera vía puede ser más cara. A continuación comentamos las principales características de cada una:
La novación consiste en acordar con el banco cualquier cambio en el contrato de nuestra hipoteca. Generalmente, estas modificaciones se hacen para buscar condiciones más favorables, como pasarnos al interés fijo para pagar siempre lo mismo. Pero debemos tener claro que la entidad bancaria puede negarse a realizar los cambios que planteamos.
En caso de que nuestro banco se niegue a realizar una novación, podemos recurrir a una subrogación con otra entidad. Es decir, cambiar la hipoteca de banco para obtener unas condiciones más beneficiosas.
Para cancelar la hipoteca debemos abrir otra nueva con un interés fijo. Esta es una alternativa más cara que las anteriores, ya que hay que abonar, por una parte, la posible comisión de cancelación, que oscila entre el 0,25% y el 0,5% del préstamo. Y, por otra parte, debemos hacer frente a la parte correspondiente de los gastos de constitución. Del mismo modo, puede ser que el banco nos cobre una comisión de apertura al firmar la nueva hipoteca.
En caso de hacer una novación o una subrogación, la comisión que nos puede cobrar el banco está regulada por el Banco de España. Veamos cuál puede ser su coste:
Hasta el 0,15% si el cambio lo hacemos durante los primeros tres años de vida del préstamo.
0% si nos pasamos al tipo fijo a partir del cuarto año.
Esto se aplica en cualquier hipoteca para vivienda, sea cual sea la fecha original de contratación. Asimismo, habría que pagar los posibles gastos asociados a la formalización de la operación: tasación, notaría, registro, etc.
El cambio de un préstamo hipotecario a tipo variable al tipo fijo es una decisión de calado. La principal motivación es la seguridad que aporta pagar la misma cuota en el plazo restante, en contraste con la incertidumbre que causan las fluctuaciones del euríbor.
En la actualidad, las hipotecas variables tienen unas cuotas más baratas, pero estas podrían encarecerse si el euríbor sube en el futuro. Ante este paisaje, si nos incomoda la incertidumbre, podemos valorar un cambio a una hipoteca fija asumiendo un mayor gasto en las mensualidades a cambio de una mayor estabilidad.
Para qué sirve esta página: en esta página puedes encontrar toda la información para cambiar una hipoteca variable a fija y cómo se realizarla mediante la novación y la subrogación.
Fuente: toda la información recogida en este artículo la hemos obtenido de la ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, publicado en el BOE.
Metodología: actualizamos el contenido de nuestro portal mediante una investigación online y la información obtenida por el organismo público citado anteriormente.
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Hola,tengo una duda,a ver si alguien me puede ayudar...
Quiero sacar vivienda en el caserio de mis padres,cosa que me costará unos 100000 en total. Por lo que he entendido tengo que pedir un prestamo hipotecario. Mi duda es, como podría hacer para que me lo concediesen?que sea mi padre em titular y yo la que pago?o como?
Gracias de antemano
Hola, Angela.
¡Para eso estamos!
En primer lugar, habría que mirar si las plazas de garaje y la vivienda forman parte de la misma finca registral (esa información aparece en el Registro de la Propiedad). Si es así, tendrías que ponerte en contacto con tu ayuntamiento para ver de qué manera podrías separar las plazas del inmueble.
Si están inscritas por separado, para que tu expareja dejara de constar como copropietario de la vivienda podríais hacer una extinción de condominio o una donación. Para el banco no supondría un prejuicio, pues la vivienda seguiría siendo una garantía del préstamo hipotecario.
En cuanto a la hipoteca, tendríais que pactar con el banco para que elimine la titularidad de tu expareja, una operación que se denomina novación. Si se niega, la otra opción es que contrates tú una hipoteca por tu cuenta para cancelar la que tenéis en común. En ambos casos, seguramente tu expareja querrá que las plazas dejen de formar parte de la hipoteca, así que puedes venderle tu parte o donársela y, en paralelo, retirarlas como garantía de la hipoteca (ya sea con una novación o con un nuevo préstamo).
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Hola, lo primero gracias por lo que hacéis.
Mi caso es que estoy en una hipoteca con mi expareja, aunque la pago yo sola desde hace casi 9 años.
Al finalizar la relación acordamos que el se quedaba con dos plazas de garaje que están en la hipoteca junto a la vivienda y yo me quedaba con esta haciendome cargo del pago de las cuotas.
El problema es que necesito sacar a esta persona de las escrituras de la vivienda con urgencia (ya que no es estable) y de la hipoteca si fuera posible.
Mi pregunta más importante es, se pueden cambiar las escrituras sin tener que cambiar la hipoteca? La venta es inviable ya que el inmueble se compró en 2007 con mucho sobrecoste y el precio actual en mercado no cubre la deuda.
Todo ventajas vamos...
Gracias
Hola, jasone.
¡Gracias a ti por confiar en nosotros! La situación que nos planteas requiere de dos operaciones: una para cambiar al propietario de la vivienda y otra para cambiar el titular de la hipoteca.
Empecemos por la primera, si te parece bien. Si quieres convertirte tú sola (o con tu marido) en la propietaria del 100% de la vivienda de tu hermano, te la puede donar o te la puede vender. En el primer caso, no tendrías que darle dinero a cambio, pero sí tendrías que pagar el impuesto correspondiente. En el segundo, tendrías que darle lo que pida, descontando de ese precio el importe pendiente de la hipoteca que vosotros asumiríais, y pagar también el impuesto correspondiente.
En cuanto a la hipoteca, lo más sencillo sería hacer una subrogación de deudor, que consiste simplemente en sustituir a tu hermano como titular mediante una escritura notarial. Ahora bien, el banco de tu hermano tiene que estar de acuerdo, así que previamente tendríais que contactar con su oficina para que os apruebe el cambio. Si no lo aprobara, tendríais que contratar una nueva hipoteca a vuestro nombre para cancelar la de tu hermano.
La otra opción que planteas, que es cambiar la titularidad de la vivienda pero no la de la hipoteca, no es conveniente para tu hermano. Por un lado, porque se podría considerar donación encubierta por parte de Hacienda (él sería titular de una deuda de una casa que ya no sería suya) y, por el otro, porque si vosotros no pagaseis las cuotas, sus bienes podrían ser embargados.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Hola muchas gracias de primeras por ayudarme y ayudar a todo el mundo.
Mi pregunta es la siguiente estoy viviendo en la casa de mi hermano con mi marido y mi hija asumiendo todos los gastos de la casa pagando hipoteca y todo por que mi hermano no puede asumirlo.Como sería la mejor forma para quedarme con la casa en propiedad.Y si podría cambiar el préstamo a nuestro nombre o mejor que siga a su nombre pero cambiar la casa de titular.Muchas gracias por todo.
En relación a su consulta, comentarle lo siguiente:
1.- En primer lugar, lógicamente, deberá proceder a adquirir el apartamento colindante al suyo, para lo cual deberá otorgar una escritura de compraventa e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Ello tiene un coste en forma de arancel de Notarios y de Registradores, y también un coste fiscal en forma de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En su caso, si son familia numerosa, normalmente la normativa autonómica reguladora del tributo suele recoger beneficios fiscales para familias numerosas (por ejemplo, en Cataluña el tipo impositivo sería del 5% si se cumplen ciertas condiciones adicionales de renta).
2.- Una vez hayan adquirido la vivienda, deberán proceder a realizar la operación de agrupación de las fincas. A tal efecto, deberán otorgar una escritura (y posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad) de agrupación de fincas, cumpliendo todos los requisitos legales para ello (como sería el acuerdo favorable de la Junta de Propietarios, así como la autorización administrativa correspondiente, según lo establecido en la normativa autonómica y local en la que se hallen las viviendas). Asimismo, dicho acto también generará un coste fiscal por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
A a vista de todo ello, lo más adecuado es que acuda a un Notario de su confianza en la zona de las viviendas, a los efectos de que puedan asesorarle adecuadamente para iniciar los trámites de la operación, si la misma es viable a la vista de la normativa administrativa de su comunidad y/o localidad.
Espero haber resuelto sus dudas, quedando a su disposición si tiene alguna consulta adicional.
Saludos cordiales.
ACTUALIZADO 29/10/2020
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23/10/2020: Ayer me salió en la App que durante el estudio de la vivienda se iban a poner en contacto en breve conmigo con varias exclamaciones. Me asusté un poco y decidí llamar (como llevo haciendo toda la semana) Me pidieron documentacion relativa a la vida laboral del segundo titular de la hipoteca. Adjuntada y esperando a que nos respondan. Plazo de respuesta 48-72 horas, nos metemos en fin de semana asi que vamos hacia el lunes/martes.
29/10/2020 Por fin hemos firmado los seguros!!! tras mucho insistir y llamar todos los dias para que pongan mi expediente como urgente. Hoy hemos firmado los seguros, mañana me tiene que llamar un gestor y ya preparar la firma.
Parece que llegamos al final!!
Saludos!
Hola lo has conseguido al final? Terminó la verificación, estoy en el mismo punto que tú, esperaba respuesta este viernes 23 pero aún nada. Es desesperante.
ACTUALIZADO 23/10/2020
Buenas! he decidido hacer esta review tras leer 182497104 opiniones sobre ING (bastante negativas) de hace unos años y no tener una experiencia real actualizada, porque estabamos bastante asustados debido a las opiniones negativas que habiamos leido por todas partes.
Os pongo en situacion, somos una pareja de 25 años, con contratos indefinidos, antigüedad de 1-2 años en la empresa, sumamos unos 3000€ euros netos al mes. Tenemos un personal de 250€ y ahorros para cubrir aproximadamente el 20%.
Lo primero, elegimos la vivienda, en la Com. de Madrid, con un valor de Compra venta de 160.000 €, antes de firmar arras, decidimos informarnos de hipotecas y demás y nos decantamos por la hipoteca naranja MIXTA de ing:
10 años tin fijo de 1.49%30 años tin variable 0.99+euribor (que ahora está a -0.41 si no me equivoco)
Como los dos tenemos 25 años, nos decantamos por ponerla a 40 años. En cuanto al capital a solicitar, necesitamos que nos cubra el 90% del valor de compraventa. Esto es posible siempre que no supere el 80% del valor de tasación (por este motivo elegimos hacer la tasacion por nuestra cuenta)
Mi consejo: visitad muchas entidades, si se trabaja en empresa grande, se pueden tener convenios que favorezcan las ofertas (mi novio trabaja en Indra y nos hacian buena oferta en BBVA a tipo fijo, pero la descartamos)
Una vez elegida la hipoteca que queríamos y la vivienda, nos ponemos en marcha.
25/09/2020: Contactamos con ING, nos informamos de las condiciones, nos hacen una serie de preguntas generales de la vivienda, sobre nosotros etc y nos abren el expediente para que adjuntemos la documentacion relativa a nuestros trabajos e ingresos. Esto es: últimas 3 nóminas, vida laboral, declaración de IRPF, copia del DNI y creo que ya no más.
29/09/2020: Adjuntamos toda la documentación que nos piden.
05/10/2020: Nos aprueban el estudio financiero, hipoteca pre-aprobada con nuestros requisitos económicos. Pasamos a la tasación.
05/10/2020: Decidimos realizar la tasación por nuestra cuenta ya que necesitabamos que esta fuera elevada para que nos cubriera economicamente lo que necesitabamos y no nos fiabamos de lo que nos pudiera dar ING. La realizamos con Sociedad de Tasación (SOTASA) que es una de las entidades que colabora con ING. (creo que también aceptan Tinsa entre otras)
13/10/2020: Recibimos la tasación con el importe ligeramente más alto del que necesitabamos, (aquí respiramos un poco) y la adjuntamos a nuestro experto desde la pagina web.
15/10/2020: Figura como recibida en el estado de nuestra solicitud y se inicia el estudio de la misma.
A día de hoy, 19/10/2020 y tras ser muy pesada, llamando practicamente todos los días, me confirman que la tasación está aceptada y se está realizando el estudio jurídico de la vivienda.
Este estudio consiste en que se analizan las características de la vivienda para ver que cumple las condiciones que establece ING para aceptarla como garantia del prestamo. Es decir, si el dia de mañana dejamos de pagar la hipoteca, si ellos podrían venderla para recuperar su importe.
En principio, a finales de esta semana 23/10/2020 tenemos que tener respuesta y estar negociando los seguros. A partir de ese momento, se envía la documentación a la notaría donde debe estar al menos 10 días por la ley hipotecaria.
Os iré actualizando el estado según vaya progresando. De momento, el proceso es lento, estamos siendo muy pesados llamando todos los días para informarnos de todo y si que es verdad que depende del operador con que des, te informan muy bien o son mas secos. A rasgos generales, estamos bastante contentos con todo, si que es verdad que somos muy impacientes porque tenemos fecha límite de firma según el contrato de arras y nos da un poco de miedo no llegar. Esto lo hemos avisado en ING a nuestro gestor y en principio nos están dando prioridad. Si que es cierto que llevamos en total desde que iniciamos hasta día de hoy: 25 días (+ 10 de notaría)
23/10/2020: Ayer me salió en la App que durante el estudio de la vivienda se iban a poner en contacto en breve conmigo con varias exclamaciones. Me asusté un poco y decidí llamar (como llevo haciendo toda la semana) Me pidieron documentacion relativa a la vida laboral del segundo titular de la hipoteca. Adjuntada y esperando a que nos respondan. Plazo de respuesta 48-72 horas, nos metemos en fin de semana asi que vamos hacia el lunes/martes.
Saludos!
Hola, SAN125.
Te deseamos mucha suerte. Las opiniones de otros usuarios son útiles para hacerse una idea de cómo es un producto, pero siempre hay que tener presente que los que más suelen opinar son los que acaban descontentos con el producto o con el trato recibido, así que puede no ser representativo.
Si finalmente llegas a buen puerto, puedes (si quieres) compartir tu experiencia en la página de opiniones sobre la Hipoteca Naranja Mixta de ING.
Publicado el 29/10/2020
Publicado el 28/10/2020
Publicado el 27/10/2020
