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Qué es una novación

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación modificativa es una operación que consiste en cambiar cualquier aspecto incluido en un contrato a través de un acuerdo con el banco. Por lo tanto, en el caso de las hipotecas, nos permite modificar cualquier cláusula de nuestro préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas circunstancias determinadas.

Hay que decir, eso sí, que para llevarla a cabo es imprescindible llegar a un acuerdo con el banco. Dicho de otra manera, si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podremos hacer casi cualquier modificación del contrato hipotecario, aunque para ello será necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se suelen cambiar, estas son las más habituales:

  • El tipo de interés: podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…

  • Las comisiones y los requisitos de bonificación: si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.

  • El capital y el plazo: podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.

  • Las garantías: esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.

  • Posibles cláusulas abusivas: también podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas como el suelo.

Pero antes modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Como hemos comentado, hacer una novación de hipoteca siempre cuesta dinero, por lo que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia como una comisión o un producto combinado. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

  1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

  2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

  3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

  4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

  5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la operación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una operación alternativa a la novación con la que podremos efectuar el cambio sin necesidad de trasladar el préstamo a otro banco o de pedir un nuevo crédito. En estos casos, se puede tratar de suscribir un contrato privado con la entidad en el que se detalle la modificación, que podría ser la eliminación de una compensación por reembolso anticipado, la reducción de los requisitos de vinculación, etc.

El carácter privado de esta clase de acuerdos es lo que nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, puesto que para formalizar los cambios no tiene que intervenir ningún notario ni hay que registrar la escritura modificada. Eso sí, el propio contrato será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Como ya hemos comentado, para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

  • Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

  • Sale más cara que la novación, pues hay que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

Si tu banco se niega a negociar y te interesa cambiar de entidad, en la siguiente guía gratuita te explicamos todos los detalles de esta operación y qué pasos hay que dar para llevarla a cabo:

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Cómo subrogar tu hipoteca

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Descárgate esta guía gratuita para saber todos los pasos que debes seguir para poder cambiar tu préstamo hipotecario de entidad y beneficiarte de las nuevas condiciones. En este manual puedes encontrar información al detalle para:

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También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito.

No obstante, cabe destacar que esta opción puede ser la más cara de todas las mencionadas, pues habría que hacer frente a los gastos de constitución de la nueva hipoteca (la tasación de la vivienda) y a las costas de cancelación del préstamo anterior (notaría, gestoría, registro...). Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una modificación de tu contrato hipotecario, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: para la recogida de la información se ha accedido a la información publicada en Internet por las entidades citadas anteriormente.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com es un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Mediante la investigación exhaustiva de los diferentes productos ofertados en el mercado y de las entidades que los comercializan, somos capaces de ofrecerte una información precisa y de calidad, para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

Aviso: para ofrecer nuestros servicios de manera gratuita, HelpMyCash.com se financia mediante la inserción de publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: estamos a tu disposición para resolver cualquier duda sobre finanzas personales y del hogar. Puedes contactar con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

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Hola, tenemos muchas dudas, nos urge encontrar una vivienda como vivienda habitual porque estamos de alquiler y nos echan, el caso es que al estar los alquileres tan caros, hemos pensado que era mejor directamente plantearnos comprarla y asi, ya que pagaremos bastante, que por lo menos la vivienda sea nuestra.
El problema es el siguiente, necesitamos una hipoteca, pero como los bancos no financian el 100 % del precio de la vivienda, y no tenemos ahorros ahora mismo, necesitamos pedir un préstamo personal para cubrir la entrada para la compra de la vivienda, lo que falta de hipoteca y los gastos derivados de la compra de la vivienda.
Nosotros necesitamos conseguir primero un préstamo personal para poder dar una entrada y reservar la vivienda, pero aparte no serviria para nada pedir ese prestamo si despues no nos conceden la hipoteca.
Nos han hablado de pedir ayuda a un bróker hipotecario, pero en realidad, no sabemos si seria lo mejor o no, porque volvemos a lo mismo, por más vueltas que le damos, es el pez que se muerde la cola. 
Y el problema es que nos han dado poco tiempo para irnos de la casa de alquiler y necesitamos encontrar soluciones lo más rápido posible.
Si pudiera alguien resolvernos alguna duda, o decirnos que solución podría haber, lo agradeceriamos mucho.
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Hola, tenemos 2 casas y una hipoteca en cada una de ellas, una es la vivienda habitual y la otra está en otra comunidad.
No podemos hacernos cargo de ambas hipotecas y hemos decidido deshacernos de la vivienda que no utilizamos. Está hipoteca queda el valor de una cuarta parte de lo que reza en el calor catastral. Nos viene muy mal el estar bajando a Andalucía a ponerla en venta y con ello luego las visitas, y nos urge por economía que nos la podamos quitar de pagar. Algún conocido me habló de la dación en pago, no sé si se podría hacer, lo tenemos con la Caixa.  Está a nombre de mi pareja y por la Caixa. Agradezco cualquier información que me puedan aportar. Un saludo
Daniel
Daniel
hace 46 minutos

Se me ha olvidado dejarte mi email
 
****

Daniel
Daniel
hace 50 minutos

Saludos cordiales
 
Estoy buscando una casa como segunda residencia. Si me das más detalles me puede interesar comprar la tuya.
 
Puedes ponerte en contacto conmigo por email o WhatsApp? Mi número es ****
 
Mi nombre es Daniel
 
Un saludo

Xharyn
Xharyn
hace 18 horas

Gracias Miguel.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 horas

HelpMyCash

Hola, Xharyn. 

La Caixa (o CaixaBank), como la inmensa mayoría de los bancos españoles, no están obligados a aceptar la dación en pago, pero podéis tratar de negociarlo. De hecho, en vuestro caso concreto, dado que os queda por devolver únicamente un cuarto de su valor catastral, es probable que al banco sí le interese que le entreguéis la vivienda a cambio de saldar la deuda. 

Antes de plantearos esa opción, sin embargo, nuestra recomendación es que valoréis la opción de vender esa casa, pues al menos así podríais sacaros un dinero extra. Como comentas que no queréis ir bajando a Andalucía para gestionar la venta y las visitas, quizás podríais contratar los servicios de una inmobiliaria de la zona para que hiciera todas las gestiones por vosotros. De este modo, solo tendríais que bajar hasta la localidad en la que está la vivienda un par de veces: para darle las llaves a la inmobiliaria y gestionar el papeleo y para la firma de la compraventa y de la cancelación de la hipoteca que hay sobre ella. 

La venta, eso sí, os costaría un dinero: la comisión que os cobraría la inmobiliaria tras vender la vivienda (suele ser de entre el 3% y el 7% de la ganancia) más los gastos de cancelación de la hipoteca que deberíais pagar también a la gestoría de la inmobiliaria tras cerrar la compraventa, que ascenderían a entre 800 y 1.000 euros (podríais usar el dinero ganado para pagarlos). De todos modos, aún ganaríais dinero, mientras que con la dación en pago no ganaríais ni un céntimo (solo os libraríais de la deuda). 

Si queréis, podéis buscar aquí qué inmobiliarias operan en la zona en la que está situada la vivienda de la que os queréis deshacer. La propia página os da la opción de enviar un aviso a las inmobiliarias que os interesen para que se pongan en contacto con vosotros y os den la información que necesitéis. 

Esperamos haberos ayudado. 

Un saludo. 

José y Sara
Hipoteca a 25 o 30 años @José y Sara - hace 1 día
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Buenas.
Estamos en trámites de hipoteca. El caso es que la oferta que nos dan tiene 3 tramos diferenciados donde los primeros 20 meses son a 1,99%, los 6 años siguientes al 0,99%, y el resto euribor +- 0,99%.
El caso es que tanto para 25 como para 30 años el interés se mantiene, es decir, es el mismo. Y en dónde nuestra intención es ir amortizando e intentar dejar pagado el prestamo en unos 18, 19 o 20 años.
Mi pregunta es la siguiente: nos conviene más poner a 30 años aunque pague más interés en el total (pudiendo reducir si si amortizamos) y que la cuota sea más baja o es mejor dejarlo a 25 años con una cuota algo más alta y así asegurarme de pagar menos intereses por el mismo.
Gracias y espero haberme explicado
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 23 horas

HelpMyCash

Hola, José y Sara. 

Dependerá de vuestras prioridades. Está claro que a la larga os saldría más a cuenta elegir un plazo de 25 años, pues pagaríais menos dinero en intereses. La opción de tener un plazo de 30 años, incluso si adelantáis capital para acabar de pagar antes la hipoteca, siempre os saldría más cara. 

Ahora bien, quizás preferís pagar una cuota algo más baja para llegar más desahogados a fin de mes. A vosotros os corresponde, por lo tanto, valorar qué es más conveniente para vosotros: pagar menos intereses a la larga o tener una cuota más barata. 

Esperamos haberos ayudado. 

Un saludo. 

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