Novación hipoteca: qué es y qué se puede cambiar

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación modificativa es una operación que consiste en cambiar cualquier aspecto incluido en un contrato a través de un acuerdo con el banco. Por lo tanto, en el caso de las hipotecas, nos permite modificar cualquier cláusula de nuestro préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas circunstancias determinadas.

Hay que decir, eso sí, que para llevarla a cabo es imprescindible llegar a un acuerdo con el banco. Dicho de otra manera, si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podremos hacer casi cualquier modificación del contrato hipotecario, aunque para ello será necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se suelen cambiar, estas son las más habituales:

• El tipo de interés: podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…

• Las comisiones y los requisitos de vinculación: si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos vinculados.

• El capital y el plazo: podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o recortar el período de amortización.

• Las garantías: esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.

• Posibles cláusulas abusivas: también podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas como el suelo.

Pero antes modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Como hemos comentado, hacer una novación de hipoteca siempre cuesta dinero, por lo que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia como una comisión o un producto vinculado. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la operación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una operación alternativa a la novación con la que podremos efectuar el cambio sin necesidad de trasladar el préstamo a otro banco o de pedir un nuevo crédito. En estos casos, se puede tratar de suscribir un contrato privado con la entidad en el que se detalle la modificación, que podría ser la eliminación de una compensación por reembolso anticipado, la reducción de los requisitos de vinculación, etc.

El carácter privado de esta clase de acuerdos es lo que nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, puesto que para formalizar los cambios no tiene que intervenir ningún notario ni hay que registrar la escritura modificada. Eso sí, el propio contrato será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Como ya hemos comentado, para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser la mejor operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

• Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

• Sale más cara que la novación, pues hay que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

Si tu banco se niega a negociar y te interesa cambiar de entidad, en la siguiente guía gratuita te explicamos todos los detalles de esta operación y qué pasos hay que dar para llevarla a cabo:

También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito.

No obstante, cabe destacar que esta opción puede ser la más cara de todas las mencionadas, pues habría que hacer frente a los gastos de constitución de la nueva hipoteca y a las costas de cancelación del préstamo anterior. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una modificación de tu contrato hipotecario, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: para la recogida de la información se ha accedido a la información publicada en Internet por las entidades citadas anteriormente.

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