Mejorar las condiciones de la hipoteca es el principal motivo para realizar una novación de contrato. Eso sí, los bancos no están obligados a aceptar esta operación, así que nos tocará negociar. Si barajas esta opción, podrías tomar como referencia las condiciones que tienen las hipotecas más atractivas del momento.
| TIN | 2,79 % |
|---|---|
| TAE | 2,85 % |
| Cuota | 544 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,20 % | 2,20 % |
| TAE | 1,92 % | 2,70 % |
| Cuota | 469 € | 514 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,40 % | 1,80 % |
| TAE | 1,60 % | 1,80 % |
| Cuota | 478 € | 496 € |
| TIN | E + 1,39 % |
|---|---|
| TAE | 2,64 % |
| Cuota | 377 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 1,40 % | 2,52 % |
| Cuota | 357 € | 400 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,95 % | E + 1,35 % |
| TAE | 2,15 % | 2,37 % |
| Cuota | 355 € | 373 € |
La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.
Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:
El tipo de interés. Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Las comisiones y los requisitos de bonificación. Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
El capital y el plazo. Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Las garantías. Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
Posibles cláusulas abusivas. También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.
Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.
Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.
A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:
Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.
Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.
Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.
Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.
Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.
En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.
Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...
El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.
Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.
Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:
Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.
Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.
La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.
Hola, Helper_907649667.
Sí, tendrás que formalizar igualmente la extinción de condominio. En estos casos, hay dos operaciones que hay que llevar a cabo: una para eliminar de la hipoteca la titularidad de tu expareja (para lo que contratarás esa nueva hipoteca) y otra para quedarte con el 100% de la propiedad (la extinción de condominio). Hay que escriturar ante notario ambas operaciones (e inscribirlas en el Registro) y, además, pagar un impuesto por la extinción de condominio, que será el impuesto sobre actos jurídicos documentados que se cobre en tu comunidad autónoma.
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
Pregunta similar: Extinción de condominio
Buenas tardes, tengo una duda y no encuentro una respuesta clara: Expongo la situación:
Tengo una hipoteca al 50% con mi ex. Hemos acordado que yo me quedo su 50% a cambio de 15 mil euros, más la parte que aun queda por pagar (55 mil euros entre los dos).
Estoy buscando una hipoteca nueva (subrogación) en la cual yo sea el único titular y ella en el mismo momento que firme la nueva hipoteca ella recibirá su compensación. ¿debo hacer aparte una extinción de condominio? ¿o se supone que ante notario que firmo a nueva hipoteca y ella recibe su cheque ya se está llevando a cabo esa extinción? No se si me he explicado bien, si hace falta más detalles....
Hola, Vanesa.
Al ser una vivienda de protección oficial, la extinción de condominio puede ser más compleja. Nuestro consejo, por lo tanto, es que traslades tus dudas a la administración que te la vendió. De este modo, tendrás una respuesta más completa.
Un saludo.
Buenas noches, tengo unas preguntas
Tengo un piso de mi exmarido y mío, al 50%. Al divorciarnos él se quedó en la vivienda familiar privativa de él y yo me fui a la casa común. Tenemos custodia compartida de dos hijas de 7 y 8 años. Mis preguntas. 1. Si lo demando para extinguir el condominio tengo derecho de compra ante él por el uso de la vivienda que tengo yo aprobado en cuerdo de divorcio? 2. El piso es VPO y tiene un precio máximo de venta inferior al valor de la vivienda, un juez o un tasador puede cambiar el valor máximo de venta y ser ese valor superior? 3. Cómo puedo extinguir el condomio de la manera más económica posible?
Pregunta similar: Extinción de condominio de dos pisos
Somos tres hermanos. Hay dos pisos. Uno de los hermanos quiere un piso (A), otro quiere otro (B) y el tercero solo quiere dinero. El piso A tiene 120000€ de valor y el B 39000€. Al hacer la extinción de condominio, el tercer hermano recibe 40000€+13000€=53000€. Mi pregunta es: Puede el del piso B descontar de la diferencia con el A, y así que pague el del piso A el total de los 53000€?
Gracias por tu consejo
Hola Ingy yo estuve unos meses esperando a pagar mi primera deuda pero me ahorre mucha pasta con ellos. Al final cuando me cerraron el expediente me ahorre mas de 4 mil euros. Lo que si tienes que tener claro es que pueden tardar, a mi me ayudo mucho Diego y le doy gracias a Dios por ello.
Yo llevo dos meses con ellos y espero qie todo salga bien, hasta que no empiece a ver resultados, estoy preocupada
Buenos días.
Tal y como se especifica en las normas del foro, no publicamos datos personales ni de contacto de nadie, ya que no tenemos la certeza de que sean propios y no de terceros. No obstante, te animamos a contar tu experiencia para que otros usuarios la tengan en cuenta a la hora de contratar el servicio de esta entidad.
Un saludo.
@Mujer50 Te recomiendo que mandes correo pidiendo la baja instantánea y la recuperación del importe que te corresponda (si no ha llegado a pasar un mes, te tienen que devolver el importe completo).
Si no me equivoco sus correos son ****
Un saludo.
buenas miquel
es un vendedor particular, no inmobiliaria
los bancos me la deniegan con el argumento de que su dpto de riesgos no acepta este tipo de operaciones dado que no entra en su tipo de hipotecas susceptibles de prestamo
Hola, resti666666.
Con estos datos, lo cierto es que tampoco podemos saber por qué te han denegado la solicitud. Nuestra recomendación, por ello, es que hables con esos bancos y les preguntes por qué no te pueden dar la hipoteca. Asimismo, te aconsejamos hablar con la inmobiliaria que gestiona ese piso para exponerle tu problema y preguntar si existe algún tipo de solución.
Un saludo.
Publicado el 02/08/2021
Publicado el 30/07/2021
Publicado el 29/07/2021
