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Qué es una novación

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. 

Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¡ATENCIÓN! El banco también puede poner condiciones para aceptar la novación: subir el tipo de interés, añadir alguna comisión o algún producto vinculado…

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:

Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.

 

Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

  1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

  2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

  3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

  4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

  5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

Si no podemos pagar la hipoteca y nos acogemos al Código de Buenas Prácticas, la novación para aplicar el período de carencia, la prolongación del plazo y el resto de medidas recogidas en la normativa no tendrá coste.

El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...

El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

  • Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

  • Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito.

No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas, pues habría que hacer frente a los gastos de constitución de la nueva hipoteca (la tasación de la vivienda) y a las costas de cancelación del préstamo anterior (notaría, gestoría, registro...). Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

Aviso: para ofrecer nuestros servicios de manera gratuita, HelpMyCash.com obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad y de productos destacados.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Rbk
PENSION NO CONTRIBUTIVAS @Rbk - hace 2 horas
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Hola ,tengo una duda os explicó.
Mi madre hace un año que estaba cobrando una PNC.Yo vivia con ella(soy su hija) y con mi padre.Me independice con mi pareja,y no se lo comunique a los servicios sociales.Cuando nos llegó la carta para presentar los documentos de los ingresos que habíamos tenido durante todo el año,se habían pasado y nos va tocar devolver.La SS nos manda una carta en la que pone que tenemos que devolver 580e.Esa carta llego hace tiempo,mi padre ya se fue a informar como pagarlo,ahora le ha llegado otra pero de los servicios sociales, y nos reclaman 245e,no lo entiendo nos reclaman por dos lados? O esos 245 ya van incluidos en los 500que nos reclama la SS??
Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 horas

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citando a Asuncion Zarte Asunción Zarte . Gracias por la respuesta. Veo que casi todas las preguntas son sobre la pensión no contributiva . Lo que no comprendo es q...

Hola, Asunción Zarte:

HelpMyCash es en efecto un comprador financiero especializado en cuentas, depósitos, hipotecas, créditos y tarjetas, por lo que nuestro asesoramiento y campo se centra en este ámbito. En nuestra pagina no disponemos de ningún apartado dedicado a las pensiones no contributivas, pues desde HelpMyCash no nos enfocamos, por ejemplo, en temas como inversión en bolsa o acciones o en cuestiones administrativas de ámbito legal-burocrático como lo pueden ser, por ejemplo, los requisitos para solicitar una pensión. Por ello, para asuntos relacionados al margen de este sector, recomendamos acudir a expertos cuya especialización y campo de trabajo se centre en estos aspectos. Lamentamos no poder ofrecerte más información.

Saludos

Asuncion Zarte
Asuncion Zarte
hace 2 horas

Asunción Zarte . Gracias por la respuesta.
Veo que casi todas las preguntas son sobre la pensión no contributiva . Lo que no comprendo es que digan que ustedes sólo son un comparador financiero. ¿Acaso estamos en una página equivocada ? ¿existe otra página dentro de HelpMyCash ?
Gracias. Un saludo.

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 1 día

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citando a Asuncion Zarte Asunción Zarte .  Buenas tardes:  Cumplo los requisitos para solicitar la PNC con tres convivientes empadronados: matrimonio más hijo....

Hola, Asunción Zarte:

En principio, los requisitos para acceder a la pensión no contributiva aluden a los ingresos de la unidad familiar, es decir, a los rendimientos percibidos en calidad de ingresos. Por tanto, en sus bases no se contemplan los ahorros generados con anterioridad por lo que a priori no debería existir ningún problema. Sin embargo, este es un tema más instaurado en el ámbito burocrático y legal y nosotros somos un comparador financiero especializado en el sector bancario, por lo que sería recomendable que buscaras asesoramiento de expertos en la materia.

Saludos

Asuncion Zarte
Asuncion Zarte
hace 3 días

Asunción Zarte . 
Buenas tardes:  Cumplo los requisitos para solicitar la PNC con tres convivientes empadronados: matrimonio más hijo.
En el impreso que debo presentar para la solicitud  leo que computan  los ingresos  ,vivienda, fincas ,alquileres , intereses etc .Todas éstas condiciones las cumplo.
La cuestión es : ¿computan también los AHORROS  ?
Gracias .
Un saludo.

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 semanas

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citando a Macias. Hola buenas noches,tengo una pension de invalidez no contributiva,llevo años cobrandola sin ningun tipo de problema,todos los años me piden que rel...

Hola, Macias:

Nosotros somos un comparador financiero especializado en el sector bancario y sus productos. Como este tema se engloba dentro de los trámites burocráticos legales de las administraciones, lo más recomendable es que busques asesoramiento de expertos en la materia para que te puedan ayudar a solventar tu problema.

Saludos

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que pasaria si despues de contratar la hipoteca variable de kutxa mis ingresos fueran de menos de 3000 euros? me gustaria tener todo claro antes de firmar nada, gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Hola, SofiayPablo.

Por lo general, cuando un cliente deja de cumplir las condiciones iniciales con las que el banco aceptó concederle la hipoteca, este suele aplicar las penalizaciones que figuraran en el contrato

Lo habitual es que estos cambios se traduzcan en un incremento del tipo de interés de la hipoteca. Como consecuencia, se encarecerían las cuotas a pagar y aumentaría el coste total del préstamo.

Para evitar estos imprevistos, podrías consultar las mejores hipotecas y escoger alguna que se adapte mejor a tu situación económica.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

melderomer
hay seguros hipotecarios obligatorios? @melderomer - hace 3 horas
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Hola, estoy negociando la hipoteca fija con la Caixa, pero me pide muchos seguros y no los necesito... son obligatorios? Gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

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Buenas tardes, melderomer.

Los únicos seguros hipotecarios obligatorios que te podría exigir el banco son el de cobertura mínima por daños y un seguro de vida o de protección de pagos con lo que garantizar el cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca, pero los podrías contratar con la compañía que escogieras tú.

Además de los seguro obligatorios, el banco te podría ofrecer otras pólizas a cambio de rebajarte el tipo de interés. En este caso, estará en tus manos valorar si te merece la pena contratarlos o no. Para ello, podrías comparar el coste total de varios créditos y escoger el que mejor se adapte a lo que estés buscando.

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

 

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