Mejorar las condiciones de la hipoteca es el principal motivo para realizar una novación de contrato. Eso sí, los bancos no están obligados a aceptar esta operación, así que nos tocará negociar. Si barajas esta opción, podrías tomar como referencia las condiciones que tienen las hipotecas más atractivas del momento.
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,40 % | 1,80 % |
| TAE | 1,60 % | 1,80 % |
| Cuota | 478 € | 496 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,30 % | 2,60 % |
| TAE | 2,01 % | 2,96 % |
| Cuota | 473 € | 535 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,20 % | 2,20 % |
| TAE | 1,92 % | 2,70 % |
| Cuota | 469 € | 514 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,30 % | 2,30 % |
| TAE | 1,94 % | 2,41 % |
| Cuota | 473 € | 518 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,95 % | E + 1,35 % |
| TAE | 2,15 % | 2,37 % |
| Cuota | 355 € | 373 € |
| TIN | E + 1,59 % |
|---|---|
| TAE | 2,75 % |
| Cuota | 386 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 2,29 % |
| TAE | 2,67 % | 3,65 % |
| Cuota | 357 € | 416 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 1,38 % | 2,52 % |
| Cuota | 357 € | 400 € |
La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.
Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:
El tipo de interés. Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Las comisiones y los requisitos de bonificación. Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
El capital y el plazo. Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Las garantías. Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
Posibles cláusulas abusivas. También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.
Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.
Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.
A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:
Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.
Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.
Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.
Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.
Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.
En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.
Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...
El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.
Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.
Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:
Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.
Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.
La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.
Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.
Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.
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Te escuchamos: estamos a tu disposición para resolver cualquier duda sobre finanzas personales y del hogar. Puedes contactar con nosotros a través de los siguientes canales:
Hola, Helper
No no es posible decirte si el importe de Notaría que te están cobrando es correcto con tan pocos datos. Ten en cuenta que el coste de la cancelación de una hipoteca depende principalmente del importe original de la hipoteca y de otros criterios como, por ejemplo, si se trata de una vivienda principal o la localidad donde está ubicada la casa.
Asimismo, influye la vía que has escogido para cancelar tu hipoteca ¿lo estás haciendo a través del banco, por tu cuenta o con un gestoría independiente?
Por esto, te aconsejamos que utilices nuestra calculadora de gastos de cancelación de hipoteca para que puedas comparar los importes que te están cobrando con los que te arrojará nuestro simulador. De esta manera, tendrás otro punto de referencia.
Por último, ten en cuenta que no existe un límite para el coste de la notaría, ya que como te hemos indicada, el precio de esta variará según el importe original de la hipoteca y los otros criterios mencionados.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
En relación a su consulta, comentarle que en estos casos, se hacen 2 liquidaciones del impuesto de la operación, cada una al 50%. A una se le aplica las deducciones que procedan por cuestiones de edad o renta, y a la otra se le aplica el tipo ordinario.
Hola, Teresa Martin.
Entendemos que esa hipoteca no se ha modificado a lo largo de los años, más allá de la absorción de Barclays por CaixaBank.
En principio, estos son los gastos que se te podrían cobrar:
Los gastos de cancelación registral por la eliminación de la carga hipotecaria sobre el piso que has vendido. Esto incluye los aranceles notariales y registrales asociados a esta operación más los posibles gastos de gestoría.
Una posible comisión por la modificación de las escrituras de la hipoteca (novación), pues se ha eliminado una de las garantías (el piso vendido).
Los gastos de novación asociados a esa modificación de las escrituras.
En ningún caso, sin embargo, se te podría cobrar una comisión por amortización o cancelación anticipada, dado que en las escrituras se establece que esa comisión es del 0%. Por este motivo, te aconsejamos exigir a CaixaBank un desglose de todos los gastos que quieren cobrarte, pues tienes derecho a recibir las facturas debidamente desglosadas. Si ves que algo no cuadra, puedes preguntar al notario si lo que te están cobrando es correcto. En caso de que no lo sea, te aconsejamos interponer una reclamación ante el banco.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Publicado el 18/05/2021
Publicado el 17/05/2021
Publicado el 17/05/2021
