Mejorar las condiciones de la hipoteca es el principal motivo para realizar una novación de contrato. Eso sí, los bancos no están obligados a aceptar esta operación, así que nos tocará negociar. Si barajas esta opción, podrías tomar como referencia las condiciones que tienen las hipotecas más atractivas del momento.
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| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 2,29 % |
| TAE | 2,69 % | 3,64 % |
| Cuota | 356 € | 416 € |
| TIN | E + 1,49 % |
|---|---|
| TAE | 2,64 % |
| Cuota | 381 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,79 % |
| TAE | 2,65 % | 2,83 % |
| Cuota | 356 € | 392 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 1,42 % | 2,52 % |
| Cuota | 356 € | 400 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,30 % | 2,60 % |
| TAE | 2,04 % | 2,96 % |
| Cuota | 473 € | 535 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,60 % | 2,40 % |
| TAE | 2,27 % | 2,43 % |
| Cuota | 487 € | 525 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,20 % | 2,20 % |
| TAE | 1,96 % | 2,70 % |
| Cuota | 469 € | 514 € |
La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.
Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:
El tipo de interés. Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Las comisiones y los requisitos de bonificación. Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
El capital y el plazo. Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Las garantías. Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
Posibles cláusulas abusivas. También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.
Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.
Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.
A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:
Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.
Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.
Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.
Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.
Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.
En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.
Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...
El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.
Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.
Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:
Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.
Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.
La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.
Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.
Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.
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Hola, estoy recién divorciada y mi ex marido quiere vender la propiedad, le he ofrecido, si puedo, comprarle su parte. La vivienda es de VPO, le quedan 5 años para liberarse. Mi pregunta es, ¿ puedo hacer un expediente de condominio con contraprestación económica del 50% del valor en la escritura de propiedad ( año 2017)?, y ¿ se necesita autorización de la Consejería de Vivienda del Gobierno de Canarias?
Gracias
Muchas gracias Miquel.
Lo he consultado y se puede hacer. La extinción de condominio es uno de los casos en los que el ayuntamiento incluso te permite no pedirles autorización para la venta.
Gracias
Iris
Hola de nuevo.
¡Para eso estamos! Existe un procedimiento llamado acción de división de cosa común que permite solicitar al juzgado que se proceda a la extinción de condominio o a la venta del inmueble. Sin embargo, no sabemos si eso se puede hacer con una vivienda de protección oficial. Por ello, nuestro consejo es que preguntes al Ayuntamiento si podrías adjudicarte la parte de tu expareja mediante este procedimiento y, en caso afirmativo, qué pasos tendrías que dar y qué garantías deberías presentar.
Un saludo.
Hola de nuevo Miquel.
Disculpa que actualice este hilo y haga una nueva consulta.¿Puedo forzar yo la extinción de condominio?Mi exmarido, dice ahora que quiere esperar varios años más a que acabe la protección oficial y que le compre su parte a precio de mercado. Obviamente yo no quiero esperar. Quiero comprar su parte al precio que marca el Ayuntamiento puesto que es una VPO.En caso de poder forzarlo, ¿qué garantías habría de conseguirlo al llevar viviendo yo en esa casa 10 años pagándole cada mes un alquiler?Gracias. Muchas gracias.
Me habeis ayudado mucho. Ahora está todo mucho más claro.
Muchas gracias por haberos tomado la molestia de contestarme.
Iris70
Vale, tengo una hija menor así que eso no se podría realizar hasta la mayoría de edad o eso creo . ???
Hola de nuevo.
Si no llegas a un acuerdo con tu ex, te queda una alternativa: ir a juicio para forzar la venta de la vivienda. En ese caso, si el juez te diera la razón, se subastaría la vivienda y se cancelaría la hipoteca con lo que se sacara de la venta. Ahora bien, ten en cuenta que si se subasta por un valor inferior al del importe pendiente de la hipoteca, aún te quedará dinero a deber.
Un saludo.
Muchas gracias , será difícil llegar a un acuerdo con mi ex , antetodo saber que tengo esa posibilidad.Un saludo
P.D Si otras opciones también me gustaría saberlas
Hola, Belinda.
Tendrás que hacer dos operaciones paralelas: una para cederle tu parte de la vivienda y otra para que tu expareja asuma toda la hipoteca.
Para cederle tu parte de la vivienda te aconsejamos llevar a cabo una operación llamada extinción de condominio, que te saldrá más barato que venderle tu parte. A cambio de cederle tu parte, tu ex tendrá que darte una compensación, que se calculará restando el valor de tu parte de la vivienda menos la mitad del importe pendiente de la hipoteca.
Para quitarte de la hipoteca puedes hacer una novación, es decir, llegar a un acuerdo con tu ex y con el banco para modificar la escritura y eliminar tu titularidad. Para ello, eso sí, necesitaréis la aprobación de vuestra entidad. Si no lo acepta, tu ex podría pedir un préstamo hipotecario solo a su nombre para cancelar el que tenéis en común.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Antes de nada, queremos decirte que cada caso es un mundo, así que lo que le ofrecen a Jordi no tiene por qué ser lo mismo que te ofrecen a ti.
Dicho esto, cuando se lleva a cabo una pignoración, la titularidad del bien pignorado (dinero, en tu caso) sería tuya, pero el banco tendría derecho a quedárselo si se incumplieran las condiciones pactadas (si apareciese un heredero forzoso). Lógicamente, ese dinero no podría tocarse hasta que no pasaran esos dos años.
Lo que tú propones, por lo que nos cuentas, es poner como garantía un bien inmueble (u otros bienes) en vez de dinero. Por lo tanto, si apareciese un heredero forzoso y no pudieras devolver el dinero al banco, entendemos que este podría embargar tu vivienda.
Sobre la viabilidad de la operación, todo dependerá de la política de riesgos del banco al que acudas. Por ello, nuestro consejo es que se lo consultes directamente a tu entidad y, en caso de que lo acepte, te recomendamos preguntar cuáles serían las consecuencias para ti si apareciera un heredero forzoso. Si llegáis a un acuerdo, asegúrate también de que todo quede debidamente establecido en un contrato escrito.
Un saludo.
Hola de nuevo. Estoy un poco confusa con el tema de la pignoración. Creía que el importe pignorado durante dos años quedaría en el banco a mi nombre, como vendedor. Y también tengo entendido que se puede recuperar el dinero dando una garantía equivalente, mi vivienda habitual por ejemplo. Pero en el comentario de Jordi dice textualmente: "El banco me concede la hipoteca, pero va a retener durante 2 años año el importe hipotecado, en una cuenta a mi nombre", siendo Jordi el comprador. Yo estaba considerando aceptar la oferta de pignoración con intención de garantizar con mi vivienda durante dos años y poner disponer del dinero en el momento. Podrías aclararme quien tiene la titularidad del dinero pignorado durante los dos años? Y si sería posible recibir el pago ahora poniendo como garantía bienes propios que cubrieran la cantidad? Muchísimas gracias. Esto es un follón.
Hola, Jordi.
Sobre tu primera pregunta, el heredero forzoso tendría derecho a reclamar su parte de la propiedad de la vivienda, así que podría elegir entre ejecutar ese derecho o cobrar el dinero retenido.
En cuanto a tu segunda duda, todo ese gasto sería inútil si el heredero forzoso reclamara quedarse con la vivienda. Por ello, quizás sería buena idea pactar algún tipo de indemnización con los vendedores para recuperar, al menos, una parte de lo que inviertas.
Finalmente, como no somos especialistas en temas tributarios, no te podemos decir si tendrás problemas con Hacienda. Nuestra recomendación es que traslades tu pregunta al gestor que tramitará tu compraventa, que te podrá dar una respuesta fiable.
Un saludo.
Hola,
estoy a punto de comprar un piso, que está sujeto al art. 28. En el registro de la propiedad ya aparecen los 2 herederos como propietarios del piso. Es una herencia de una tía viuda, sin descendencia, y con un testamento nombrando a los 2 sobrinos como únicos herederos (tengo el documento de aceptación de herencia). El banco me concede la hipoteca, pero va a retener durante 2 años año el importe hipotecado, en una cuenta a mi nombre, y pasado el tiempo, ese dinero se transferirá a los 2 herederos. Los vendedores no han puesto ninguna objeción, pero mi duda es si durante este tiempo aparece un heredero forzoso o testamento ológrafo diferente, si estoy obligado a ceder el piso, o bien, si el dinero retenido servirá para pagar la parte que le toca de la herencia al nuevo heredero. El problema es que es un piso antiguo, y tengo que hacer reformas, por lo tanto, no me gustaría verme en la situación de tener que devolver el piso y los gastos que me pudiera ocasionar la operación (reforma, cancelación de hipoteca, posible pérdida del 20% del importe total no hipotecado, etc).
Además, al estar la cuenta con el dinero retenido a mi nombre, esto me puede generar problemas fiscales con Hacienda?
Agradecería si me podéis informar.
Gracias
Hola de nuevo.
No existe una norma fija sobre el porcentaje que se podría retener en estos casos, así que todo dependerá de lo que considere oportuno el banco (aunque puedes intentar pactar para que te lo rebaje).
¡Te deseamos mucha suerte!
Un saludo.
Publicado el 26/02/2021
Publicado el 26/02/2021
Publicado el 25/02/2021
