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Qué es una novación

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¡ATENCIÓN! El banco también puede poner condiciones para aceptar la novación: subir el tipo de interés, añadir alguna comisión o algún producto vinculado…

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:

Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.

 

Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

  1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

  2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

  3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

  4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

  5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

Si no podemos pagar la hipoteca y nos acogemos al Código de Buenas Prácticas, la novación para aplicar el período de carencia, la prolongación del plazo y el resto de medidas recogidas en la normativa no tendrá coste.

El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...

El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

  • Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

  • Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Helper_908657358
Hipoteca autoconstruccion dudas @Helper_908657358 - hace 48 minutos
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Hola, el año pasado  compramos un chalet con terreno y solicitamos una hipoteca de la que actualmente quedan 90000 euros.
La casa requiere gran rehabilitación para ser habitada, por ello en el banco donde tenemos la hipoteca nos dijo que podíamos hacer una novación de la hipoteca existente para obtener un préstamo autoconstruccion para realizar las obras necesarias. Para ello nos dijo que necesitaban una tasacion nueva, ya que para la concesión del préstamo el banco necesita que  aparezca en el certificado de tasación el valor hipotético  del inmueble una vez finalizadas las obras. La empresa tasadora nos dice que necesitan un proyecto visado por el colegio de arquitectos con la memoria descriptiva de las obras de rehabilitación.  Encargamos el proyecto y la nueva tasación. Después de hacernos gastar el dinero el banco nos responde después de esperar varios meses que no nos dan la hipoteca por que exceso de endeudamiento. Esto ocurrió a lo largo del 2019.
Hace 2 meses hemos vendido otro inmueble y hemos cancelado la hipoteca que teníamos sobre él.  Ahora ya no hemos más deuda que los 90000 euros de la vivienda  que queremos rehabilitar. Hablamos con el banco para que vuelva a estudiar si podemos solicitar el préstamo autoconstruccion. Aún no nos ha dado una respuesta. Nos está vacilando , queda en darnos una respuesta para una fecha y no lo hace, le llamamos y no nos atiende o nos contesta con un mensaje diciendo que está de viaje.  Así llevamos ya 2 meses. Hemos ido a otras entidades y les hemos planteado la situación, pero nos dicen que al haber una hipoteca sobre el inmueble no podemos solicitar el préstamo autoconstruccion. El caso es que estamos atados, nuestro banco no nos da una solución y a la vez tener la hipoteca con ellos es un problema para poder cambiar de banco. ¿ qué  podemos hacer ? ¿ se le ocurre alguna solución? Nosotros los que queremos es empezar cuanto antes con las obras de rehabilitación para irnos a vivir a la casa ya que es nuestra primera vivienda. Tenemos licencia de obra, proyecto visado, tasación... nos falta la financiación.
 Muchísimas gracias de antemano. Un saludo.
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 48 minutos

HelpMyCash

Hola, Helper_908657358.

Existe una solución sencilla: contratar la hipoteca autopromotor con otro banco que te dé suficiente dinero para cancelar la deuda que tienes pendiente y pagar la rehabilitación. De este modo, matarás dos pájaros de un tiro, aunque tendrás que pagar los gastos asociados a la liquidación del préstamo hipotecario que tienes con tu banco actual. 

En principio, si tienes un buen perfil, no deberías tener problemas para conseguir el dinero. De todos modos, si quieres aumentar tus opciones, puedes plantearte la opción de aportar más garantías, si puedes: aportar avales, ofrecer otra propiedad que tengas como garantía adicional, etc. 

Nuestro consejo final, como siempre, es que acudas a diversas entidades financieras, les expongas tu situación para que te hagan una oferta y compares las distintas propuestas para ver cuál te saldría más a cuenta. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

House1010
Pibank(variable) o BBVA (fija? @House1010 - hace 54 minutos
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Hola!
Tengo la duda de elegir la hipoteca a tipo variable de Pibank eur+0,95 0 vinculaciones o bbva fija 1,30 con nomina vida y hogar.
La duda no es por la tolerancia al riesgo sino porque el euribor esta en minimos y seguirá así y que el banco estan potenciando las fijas ( las q les interesan ).
Aparte las vinculaciones de bbva vs las 0 vinculaciones de pibank.
Que hariais? Los me dan el mismo importe.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 54 minutos

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Hay varios bancos que pueden financiar hasta el 90% del valor de compraventa si no supera el 80% del valor de tasación: Pibank, ING, Liberbank... Otros, como BBVA o Santander, pueden ofrecerlo tras una negociación. Y luego hay un tercer grupo más rígido que no sube del 80%.

Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con diversas entidades, más allá de las que has nombrado, y preguntes si sería posible que te financiaran hasta el 90% de la compra teniendo una tasación alta. De esta manera, podrás saber si la de BBVA es la mejor oferta o si hay otras más interesantes. 

Un saludo.

House1010
House1010
hace 1 día

El problema es que no todas laa entidades dan el 90% sobre compraventa. En mi caso la tasación me salió a 230k y compraventa unos 205k.
Si pudiera ir al 80% tendria más opciones pero al ir al 90% bbva creo que es la mejor opción, no crees?
O sabéis de alguna entidad de que den el 90% sobre compraventa si la tasación es buena y se tasa por encima del precio acordado?
 
Gracias
 
Saludos
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, House1010.

Lógicamente, no podemos saber si el euríbor seguirá tan bajo durante mucho más tiempo. Las previsiones, por ahora, apuntan a que se mantendrá cerca del 0% durante los próximos cinco años, así que con la hipoteca variable que nos presentas pagarías unas cuotas más bajas durante esos cinco años. 

A partir de ahí, entendiendo que pides un plazo de 25 años (el interés del BBVA que nos indicas se aplica para ese plazo), todo dependerá de lo que haga el euríbor: si sube notablemente en entre el quinto y el décimo año del plazo, quizás la fija te salga más barata a la larga, mientras que si se mantiene estable, con la variable pagarás menos. Al final, por lo tanto, tendrás que decantarte por una u otra modalidad en función de lo que creas que va a pasar. 

En cuanto al tema de las vinculaciones, es cierto que con BBVA tendrás que mantener contratados otros productos, así que tendrías que valorar si te merece la pena hacerlo o si prefieres la mayor libertad que te da Pibank. De todos modos, hay otras hipotecas fijas en el mercado que no tienen vinculación y que cuentan con un interés atractivo (y que son más baratas en conjunto). Las puedes consultar en nuestro ranking de las mejores hipotecas a tipo fijo.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

 

Julius
Compra de piso hipotecado @Julius - hace 1 hora
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Buenas!! Quiero comprar el piso hipotecado de mi hermano pero el banco modificaria las condiciones de la hipoteca y el la tiene mejor de lo que me piden ahora! Podriamos hacer un contrato privado de compra venta en el que yo pago su actual hipoteca y asi no tener yo que pedir una nueva? Un saludo. 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Julius.

En tu caso, tendrías varias opciones:

  • Que tu hermano siga siendo el titular de la hipoteca. Como pasarías a ser el propietario de un piso pagado, en teoría, por otra persona, deberías consultar con la Agencia Tributaria las consecuencias fiscales, ya que se consideraría como donación. Además, tu hermano podría tener dificultades para conseguir financiación más adelante, ya que figuraría como responsable de una deuda hipotecaria.
  • Añadirte como titular de la hipoteca de tu hermano. Otra opción sería hacer una novación de hipoteca y pasar a ser cotitular del préstamo hipotecario. A efectos fiscales, podría ser mejor, aunque sobre tu hermano seguiría pensando la carga. 

Por último, aunque, a priori, no lo consideras como opción, podrías preguntar en varias entidades qué condiciones de financiación te ofrecerían y valorar si te merece la pena pedir una nueva hipoteca para cancelar la actual.

Si lo necesitas, seguiremos aquí para resolver tus dudas que te puedan surgir próximamente.

¡Un saludo!

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