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Bonificado* Sin bonificar
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TIN 1,35 %
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Bonificado* Sin bonificar
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Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,45 % 2,45 %
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#7
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,35 % 2,35 %
TAE 1,68 % 2,50 %
Cuota 476 € 523 €
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Qué es una novación

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¡ATENCIÓN! El banco también puede poner condiciones para aceptar la novación: subir el tipo de interés, añadir alguna comisión o algún producto vinculado…

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:

Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.

 

Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

  1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

  2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

  3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

  4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

  5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

Si no podemos pagar la hipoteca y nos acogemos al Código de Buenas Prácticas, la novación para aplicar el período de carencia, la prolongación del plazo y el resto de medidas recogidas en la normativa no tendrá coste.

El contrato privado es la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...

El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

  • Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

  • Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Israel
Duda Segunda hipoteca @Israel - hace 6 horas
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Buenos días, 
Tengo una hipoteca de 260000€ sobre un piso. Me gustaría adquirir otra vivienda, nueva sobre plano de 240000€ que entregarán en enero de 2023 y es cuando tendría que buscar otra hipoteca o ampliar la actual. ¿Me concederán la Segunda hipoteca en 2023 si soy funcionario con un sueldo de 5000€?
muchas gracias 
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, Israel. 

Aunque conseguir una segunda hipoteca suele ser más complicado (es más arriesgado para un banco), tú cumples dos de los requisitos que suelen exigirse: tienes una situación laboral muy estable por ser funcionario y cuentas con un sueldo que, en principio, debería permitirte pagar las cuotas de ambas hipotecas sin superar el porcentaje máximo del 35% que se recomienda dedicar a pagar deudas. 

Teniendo esto en cuenta, consideramos que sí tienes posibilidades de conseguir esa segunda hipoteca, aunque todo dependerá de la política de riesgos del banco al que acudas y de si cumples otros requisitos (tener ahorros, por ejemplo). Nuestra recomendación, por lo tanto, es que contactes tanto con tu actual entidad como con otras financieras para saber si, a priori, te podrían aprobar la ampliación de tu actual préstamo hipotecario o la concesión de uno nuevo, respectivamente. 

Un saludo. 

Helper_502192149
gastos de hipoteca - impuestos @Helper_502192149 - hace 6 horas
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Buenos días tengo 37 años, poseo una hipoteca y ahora con mi pareja de 32 años actualmente vamos a hipotecarnos conjuntamente, no soy muy de números, de antemano gracias por la ayuda.
 
Mis preguntas, como veis la simulación que me realizó la inmobiliaria de los gastos e impuestos, mi pareja tendrá 33 años a la hora de firmar la hipoteca, por edad tiene algún impuesto o gasto más barato, gracias y un saludo
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

¡Muchas gracias a ti por confiar en nosotros! Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda sobre hipotecas o sobre finanzas en general. 

Un saludo. 

Helper_502192149
Helper_502192149
hace 8 horas

Gracias , da gusto leer como ayudáis a la gente que no son nuestro fuerte las finanzas, un saludo y gracias otra vez

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Teniendo en cuenta que los gastos de hipoteca y compraventa suelen sumar un 10-12% del valor de la vivienda, la simulación parece adecuada, pues tendrías que pagar 22.585 euros en gastos, que representa un poco más del 12% del valor de la vivienda (179.000 euros). 

Dicho esto, hay tres cosas que sí queremos comentar: 

  • El IVA de la parte de la hipoteca no lo tendréis que pagar antes de firmar. Lo que tendréis que hacer será depositar ese dinero en una cuenta para que la gestoría lo use para pagar las distintas partidas indicadas, lo que se conoce como hacer una provisión de fondos.

  • Los gastos de notaría nos parecen altos. Además, no hay ninguna mención a los gastos de registro, así que es probable que dentro del concepto "gastos de notaría" os incluyan tanto los de notaría como los de registro. Nuestro consejo es que lo preguntéis para aseguraros. 

  • Sobre el IVA no podéis aplicar ninguna bonificación, pero quizás sí podáis bonificar el IAJD si en vuestra comunidad se ofrece esta opción. Como comentábamos antes, nuestro consejo es que se lo preguntéis a la inmobiliaria, al banco o directamente a la administración autonómica. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Helper_502192149
Helper_502192149
hace 9 horas

Gracias por responder, no se cargo la foto,
simulación que me hizo la inmobiliaria:
Precio vivienda : 179.000
Precio parking y trastero : 30.000 * no sé si lo compraré, no di paga y señal, no tenerlo en cuenta
Precio sin impuestos : 179.000Iva 10% : 17.900
Precio con impuestos: 196.900
 
CALCULOS CON HIPOTECA
Porcentaje de financiación : 80%
Valor hipoteca : 143.200
Iva 10% Precio parte hipoteca, tengo que pagarlo antes de firmar: 14.320
Reserva , dinero dado a cuenta para reservar piso : -6000
A la entrega del contrato entregué : -13.690
A lo largo de la obra : 19.690
TOTAL A PAGAR DURANTE LA OBRA: 33.380
Total a pagar durante la escritura: 157.520 €
Impuesto DE AJD (notario) 1.5% : 2685 €
Gastos notaría aprox: 2000 €
Total a pagar con gastos: 58.385 €
TOTAL A PAGAR CON PRECIO Y GASTOS: 201.585 €
 
gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_502192149.

No nos aparece la simulación que te ha realizado la inmobiliaria. Si nos facilitas los datos, trataremos de decirte si los gastos son los que corresponden o no. 

Lo que sí podemos decirte es que, de manera general, tendréis que pagar dos tipos de gastos: 

  • Los gastos asociados a la hipoteca. Por ley, solo os tocaría pagar la tasación (unos 300 euros de media) y la copia de la escritura hipotecaria, que cuesta unas pocas decenas de euros. 

  • Los gastos asociados a la compra de la vivienda: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos. Conjuntamente, cuestan aproximadamente un 10% del valor de la vivienda.

En cuanto a los impuestos, hay comunidades autónomas que sí aplican bonificaciones si el titular o uno de los titulares tiene menos de 35 años. Nuestro consejo es que se lo preguntéis directamente a la inmobiliaria o al banco, que lo sabrán, o que contactéis con el área de tributos de vuestra comunidad autónoma. 

Un saludo.

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Hola, tengo una hipoteca fija con la Caixa y necesito saber si la comisión de pérdida de interés se cobra si o sí en caso de subrogación, que ya hay porcentaje de subrogación que les tengo que pagar a parte? 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Quizás se trate de una excepción por tener un número de entidad más corto, aunque desconocemos los motivos por los que el número de tu préstamo hipotecario tiene 15 dígitos en vez de 20. Quizás puedes tratar de concertar una cita con el director de tu oficina para aclararlo. 

Un saludo.

Helper_605425725
Helper_605425725
hace 11 horas

Pues eso es lo que quería saber realmente, que el propio banco dice que no son 20... Yo lo tengo con 15 dígitos...

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 11 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Es posible de que se trate de algún error. Nuestro consejo es que te pongas en contacto con el propio banco y preguntes cuál es realmente el número de préstamo hipotecario. 

Un saludo.

Helper_605425725
Helper_605425725
hace 13 horas

Eso lo que me extraña que no salen 20 en el recibo...

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_605425725.

En principio, como comentas, el número de un préstamo hipotecario tiene 20 dígitos. Lo puedes encontrar en el recibo de cualquiera de las cuotas de la hipoteca. 

Un saludo.

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