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Hipotecas fijas más destacadas
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Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,40 % 1,80 %
TAE 1,60 % 1,80 %
Cuota 478 € 496 €
*2 productos bonificadores
#2
TIN 2,49 %
TAE 2,54 %
Cuota 529 €
0 vinculaciones
#3
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,30 % 2,60 %
TAE 2,01 % 2,96 %
Cuota 473 € 535 €
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#4
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,20 % 2,20 %
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Cuota 469 € 514 €
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Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,30 % 2,30 %
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Cuota 473 € 518 €
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Las mejores hipotecas variables
#1
Bonificado* Sin bonificar
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TAE 2,15 % 2,37 %
Cuota 355 € 373 €
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TIN E + 1,59 %
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Bonificado* Sin bonificar
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#4
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,99 %
TAE 1,38 % 2,52 %
Cuota 357 € 400 €
*3 productos bonificadores

Qué es una novación

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¡ATENCIÓN! El banco también puede poner condiciones para aceptar la novación: subir el tipo de interés, añadir alguna comisión o algún producto vinculado…

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:

  • El tipo de interés. Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…

  • Las comisiones y los requisitos de bonificación. Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.

  • El capital y el plazo. Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.

  • Las garantías. Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.

  • Posibles cláusulas abusivas. También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.

Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

  1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

  2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

  3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

  4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

  5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

Si no podemos pagar la hipoteca y nos acogemos al Código de Buenas Prácticas, la novación para aplicar el período de carencia, la prolongación del plazo y el resto de medidas recogidas en la normativa no tendrá coste.

El contrato privado es la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...

El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

  • Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

  • Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Helper_1001699759
precios cancelacion hipoteca @Helper_1001699759 - hace 3 horas
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Para cancelar la hipoteca de caixa bank me piden: Notaria 213 euros, registro propiedad 176 euros y Gestoria 75 euros. Són correctos estos precios??? he leido que notaria no pueden cobrar mas de 55 euros ? puede ser??
 
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 3 horas

HelpMyCash

Hola, Helper

No no es posible decirte si el importe de Notaría que te están cobrando es correcto con tan pocos datos. Ten en cuenta que el coste de la cancelación de una hipoteca depende principalmente del importe original de la hipoteca y de otros criterios como, por ejemplo, si se trata de una vivienda principal o la localidad donde está ubicada la casa.

Asimismo, influye la vía que has escogido para cancelar tu hipoteca ¿lo estás haciendo a través del banco, por tu cuenta o con un gestoría independiente?

Por esto, te aconsejamos que utilices nuestra calculadora de gastos de cancelación de hipoteca para que puedas comparar los importes que te están cobrando con los que te arrojará nuestro simulador. De esta manera, tendrás otro punto de referencia.

Por último, ten en cuenta que no existe un límite para el coste de la notaría, ya que como te hemos indicada, el precio de esta variará según el importe original de la hipoteca y los otros criterios mencionados.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Buenos días,
Estamos mirando de comprar la vivienda con mi pareja, yo tengo 31 años y ella tiene 35. Por edad yo puedo acogerme a algunos descuentos en impuestos, pero ella no (en Catalunya).
Si compramos la vivienda a medias y hacemos la hipoteca a medias, podemos acogernos a estos descuentos? No podemos? Solo aplicarán al % de vivienda que me corresponda a mí?
No he sabido encontrar una respuesta clara al asunto.
Gracias
Jesús Benavides
Jesús Benavides
hace 4 horas

En relación a su consulta, comentarle que en estos casos, se hacen 2 liquidaciones del impuesto de la operación, cada una al 50%. A una se le aplica las deducciones que procedan por cuestiones de edad o renta, y a la otra se le aplica el tipo ordinario.

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Hola, hace años pedí al Barclays un préstamo hipotecario de 100000 € sobre 2 pisos. 
Entonces las condiciones del Barclays fueron 0% de comisión por amortización anticipada o por cancelación anticipada.
Barclays fue comprado por La Caixa hace años con lo que la hipoteca está en La Caixa ahora.
Acabo de vender uno de los pisos y no he cancelado completamente la hipoteca. Lo que he hecho es amortizar 50.000 € para poder cancelar la hipoteca sobre el piso que he vendido y sobre el otro piso todavía tengo una hipoteca de otros 50.000 €
La Caixa me ha cobrado  700€ por cancelación de hipoteca y notaría. Esto lo veo bien pero me ha hecho otro cobro de 1400 € por amortización del préstamo.
Alguien me podría explicar un poco mejor por qué tengo que pagar esos 1400 € por liberar uno de los pisos de la hipoteca ? o qué documentación necesito pedir para enterarme de los porcentajes que se cobran por ello ?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, Teresa Martin. 

Entendemos que esa hipoteca no se ha modificado a lo largo de los años, más allá de la absorción de Barclays por CaixaBank. 

En principio, estos son los gastos que se te podrían cobrar: 

  • Los gastos de cancelación registral por la eliminación de la carga hipotecaria sobre el piso que has vendido. Esto incluye los aranceles notariales y registrales asociados a esta operación más los posibles gastos de gestoría. 

  • Una posible comisión por la modificación de las escrituras de la hipoteca (novación), pues se ha eliminado una de las garantías (el piso vendido). 

  • Los gastos de novación asociados a esa modificación de las escrituras. 

En ningún caso, sin embargo, se te podría cobrar una comisión por amortización o cancelación anticipada, dado que en las escrituras se establece que esa comisión es del 0%. Por este motivo, te aconsejamos exigir a CaixaBank un desglose de todos los gastos que quieren cobrarte, pues tienes derecho a recibir las facturas debidamente desglosadas. Si ves que algo no cuadra, puedes preguntar al notario si lo que te están cobrando es correcto. En caso de que no lo sea, te aconsejamos interponer una reclamación ante el banco. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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