Novación hipoteca: cómo cambiar tus condiciones

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación de la hipoteca es una operación que puedes usar para modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario después de haberlo contratado. Consiste en renegociar las cláusulas de la escritura con el banco, llegar a un acuerdo y formalizarlo ante notario.

Ahora bien, si el banco no está de acuerdo con los cambios que le propones, puede negarse a modificar el contrato original. Solo está obligado a aceptar una modificación si esta se pactó previamente y ese acuerdo consta en la escritura de la hipoteca.

¿Qué condiciones de la hipoteca puedo cambiar con una novación?

La novación hipotecaria te permite modificar cualquier cláusula de tu contrato, siempre que llegues a un acuerdo con tu banco. Por norma general, estas son las condiciones que se suelen cambiar con este tipo de operación:

• El tipo de interés: puedes pedir que te bajen el interés, que te pasen del tipo variable al fijo, que te cambien del IRPH al euríbor si tu interés es variable…

• Los requisitos de bonificación: puedes renegociar con el banco para eliminar alguno de los productos asociados a tu hipoteca, sin que te suban el interés por ello.

• Las comisiones: también puedes solicitar que te eliminen alguna comisión, como la que se cobra por pagar la hipoteca por adelantado (amortización anticipada) o por trasladar el préstamo a otro banco (subrogación).

• El capital y el plazo: esta operación te permite ampliar tu hipoteca, ya sea para conseguir más dinero, para devolver el dinero en un plazo más largo o para ambas cosas.

• Las garantías de pago: la novación también te sirve para añadir o eliminar titulares o avales de la hipoteca.  

¿Cuándo me conviene una novación modificativa?

Ya has visto qué aspectos de tu hipoteca puedes renegociar. Pero ¿en qué situaciones sale a cuenta modificar un préstamo que contrataste hace un tiempo? Estos son los cinco casos en los que te puede merecer mucho la pena realizar esta operación:

1. Para abaratar tu hipoteca. Por ejemplo, puedes rebajar la cuota que pagas mensualmente al banco si acuerdas una reducción del interés o puedes pagar menos intereses a la larga si acortas el plazo de devolución. Eso sí, ten en cuenta que es difícil que tu entidad lo acepte de buena gana, porque pasará a ganar menos dinero con tu préstamo.

2. Para pasarte del tipo variable al fijo. En estos momentos, tener una hipoteca variable no es un buen negocio. Con el euríbor actual disparado, que es el índice con el que se calcula el interés de estos productos, las personas que contrataron hasta el año pasado una hipoteca variable tendrán que pagar más por sus cuotas ahora que el euríbor cotiza en  positivo. Con una novación puedes pactar que te cambien el interés para pasar a tener una hipoteca fija. Así, pagarás siempre lo mismo y tu cuota no estará a merced de las subidas del euríbor.

3. Para conseguir más dinero para una reforma u otro proyecto. Si amplias el capital de tu hipoteca a través de esta operación, podrás obtener el dinero que necesites para financiar cualquier proyecto personal. Ten en cuenta que pasarás a pagar unas cuotas más caras, así que asegúrate de poder pagarlas.

4. Para añadir o quitar titulares después de un divorcio o de una herencia. Si tienes una hipoteca con tu expareja o tus hermanos, puedes llegar a un acuerdo con el banco para que ese préstamo pase a estar solo a nombre de la persona que quiera quedarse con la casa hipotecada. En paralelo, también tendrás que llevar a cabo una extinción de condominio para que el 100% de la propiedad del inmueble pase a esa persona.

5. Para evitar impagos. Si vas justo de dinero y te cuesta pagar las cuotas de tu hipoteca, puedes pactar con el banco que te alargue el plazo o te aplique un período de carencia. De este modo, podrás reducir lo que pagas cada mes, aunque a la larga te tocará abonar más dinero en intereses.

5 pasos para pactar una novación de hipoteca con tu banco

Si crees que te conviene modificar las condiciones de tu hipoteca, puedes iniciar el proceso para formalizar la novación. Los pasos a dar son parecidos a los que seguirías para pedir un préstamo hipotecario. Te los explicamos:

1. Pide cita al banco y plantéale los cambios que quieres realizar. El banquero hará un análisis preliminar de tu solicitud y te dirá si la modificación es viable o no en función de la política de la entidad.

2. Negocia las modificaciones con tu banquero. Si los cambios propuestos son viables, lo más habitual es que el banquero te proponga sus propias condiciones, por ejemplo, que contrates algún servicio o producto adicional con el banco o una subida del interés. Aunque parezca una obviedad, no aceptes nada sin tener claro antes antes todas las implicaciones que asocia y cuánto te va a costar. Si no estás conforme, negocia e insiste para que no te las apliquen.

3. Entrega los documentos que te pidan y encarga una tasación de tu vivienda. Tendrás que entregar la documentación que acredite tu solvencia (últimas nóminas y declaraciones de la renta, por ejemplo) y pagar y entregar el informe de tasación de tu casa, si tu entidad te la pide para conocer su valor actual. Tu banquero mandará todos estos documentos al departamento de análisis del banco, que estudiará tu solicitud y decidirá si la aprueba o no.

4. Estudia la oferta final de novación. Si tu petición es aprobada, el banco te hará una oferta vinculante con una validez mínima de 10 días. De nuevo, te aconsejamos leer detenidamente las condiciones de su propuesta, valorar si refleja todos los cambios que has pactado previamente con tu banquero y no firmar nada que no entiendas.

5. Acude a la notaría de tu elección para formalizar el cambio de condiciones. Tendrás que ir dos veces: una para que el notario te explique las condiciones del acuerdo y otra para firmar la novación. Posteriormente, la gestoría del banco se encargará de inscribir los cambios de tu hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Normalmente, este proceso dura entre uno y dos meses, aunque todo dependerá de la prisa que se dé tu banco en tramitar tu solicitud.

¿Puedo pactar cambios con el banco sin hacer una novación?

Hay una manera de ahorrarse todo este proceso: suscribir un contrato privado con tu banco. Puedes planteárselo a tu entidad para llevar a cabo cualquier cambio (por si acaso), pero en la práctica, solo lo aceptará si pretendes modificar una cláusula poco relevante, como eliminar una comisión o algún producto vinculado.

En este caso, solo tendrás que pactar la modificación con tu banquero, que pedirá la aprobación del departamento de análisis sin que tengas que tasar tu vivienda ni mandar más documentación. El contrato lo podrás firmar con tu banquero u otro representante de la entidad sin necesidad de pasar por la notaría. Es fundamental que pidas una copia y la conserves, porque será la única prueba de que se ha llevado a cabo el cambio.

¿Qué puedo hacer si el banco no me aprueba la novación de contrato?

Como ya te hemos explicado, solo puedes efectuar una novación de tu hipoteca si llegas a un acuerdo con tu banco. Pero ¿qué pasa si la entidad no aprueba las modificaciones o pide algo a cambio que no te parece aceptable? En ese caso, existen otras dos operaciones que también te permiten modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario:

1. Cambiar tu hipoteca de banco con una subrogación

La subrogación de hipoteca es la primera alternativa. Consiste en trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad financiera que esté dispuesta a mejorar tus condiciones. Ten en cuenta, eso sí, que con esta operación solo puedes cambiar tu interés o tu plazo. Es decir, que no la puedes usar para ampliar el capital de tu hipoteca o para eliminar o añadir titulares, por ejemplo. Esos cambios solo los puedes hacer con una novación.

En cambio, sí te puede venir bien si quieres pasarte del tipo variable al fijo o si pretendes rebajar tu interés para pagar unas cuotas más bajas. Precisamente, desde HelpMyCash hemos creado un simulador que calcula cuánto te puedes ahorrar si cambias tu préstamo de banco para reducir tu tipo. Para usarla solo tienes que rellenar el siguiente formulario:

Simulador de subrogación

Describe tu hipoteca actual

Tipo de interés Fijo Variable

Interés

E +

Es obligatorio rellenar este campo. El valor ha de ser menor de 9,99 El valor ha de ser mayor de 0,01

Saldo pendiente

Es obligatorio rellenar este campo. El valor ha de ser mayor de 0

Fecha de la firma

Es necesario seleccionar una fecha.

Plazo de la hipoteca

años

Es obligatorio rellenar este campo. El valor ha de ser menor de 50 El valor ha de ser mayor de 1

¡Tienes una buena hipoteca!
En este caso no te aconsejamos una subrogación.

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* No incluye los gastos de subrogación. Los gastos de subrogación varían entre el 0% y el 1% según el banco.

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2. Refinanciar tu hipoteca con un nuevo préstamo

La otra opción para refinanciar tu hipoteca consiste en contratar un préstamo hipotecario nuevo, con las condiciones que te interesan, y liquidar tu crédito actual. Esta operación te permite cambiar cualquier cláusula, pero también es más cara, porque te tocará pagar los gastos asociados a la cancelación de tu actual hipoteca, además de pasar por todo el proceso de volver a buscar, negociar y contratar una nueva hipoteca.

De todos modos, pagar esos gastos te puede merecer mucho la pena si consigues unas mejores condiciones que las que tienes con tu actual préstamo. Aquí te ofrecemos un listado con varias hipotecas que puedes contratar para mejorar tu actual préstamo:

#1

Trae tu Hipoteca Variable

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,89 %	E + 1,29 %
TAE	1,98 %	2,10 %
Cuota	352 €	370 €

*2 productos bonificadores

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#2

Trae tu Hipoteca Fija

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	2,07 %	2,47 %
TAE	2,37 %	2,49 %
Cuota	509 €	528 €

*2 productos bonificadores

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#3

Trae tu Hipoteca Mixta

	Bonificado*	Sin bonificar
TIN	E + 0,65 %	E + 1,05 %
TAE	2,41 %	2,54 %
Cuota	372 €	390 €

*2 productos bonificadores

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Consejo de HelpMyCash: pide una novación a tu banco y acude también a otras entidades

Seguramente te preguntarás cuál es la mejor manera de refinanciar tu hipoteca: con una novación, con una subrogación o con un nuevo préstamo. Lo cierto es que todo depende de las condiciones que consigas con cada operación y de lo que te cueste, así que no podemos decir categóricamente que una opción sea más conveniente que la otra.

Por este motivo, nuestro consejo es que explores todas las opciones. Es decir, que pidas una novación a tu banco y que acudas a otras entidades para ver si te ofrecen una subrogación o una nueva hipoteca y en qué condiciones. Así, podrás comparar las distintas ofertas y te podrás decantar por la que te salga más a cuenta. También te recomendamos negociar con tu banco actual si otra entidad te propone unas condiciones mejores, porque es posible que te presente una contraoferta para no perderte como cliente.