Mejorar las condiciones de la hipoteca es el principal motivo para realizar una novación de contrato. Eso sí, los bancos no están obligados a aceptar esta operación, así que nos tocará negociar. Si barajas esta opción, podrías tomar como referencia las condiciones que tienen las hipotecas más atractivas del momento.
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,20 % | 2,20 % |
| TAE | 1,92 % | 2,70 % |
| Cuota | 469 € | 514 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,40 % | 1,80 % |
| TAE | 1,60 % | 1,80 % |
| Cuota | 478 € | 496 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,40 % | 2,10 % |
| TAE | 2,38 % | 2,58 % |
| Cuota | 478 € | 509 € |
| TIN | E + 1,39 % |
|---|---|
| TAE | 2,64 % |
| Cuota | 377 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,95 % | E + 1,35 % |
| TAE | 2,15 % | 2,37 % |
| Cuota | 355 € | 373 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 1,39 % | 2,52 % |
| Cuota | 357 € | 400 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,85 % | E + 1,55 % |
| TAE | 1,83 % | 2,10 % |
| Cuota | 349 € | 380 € |
La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Las modificaciones se escrituran ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Hay que decir que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.
Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:
El tipo de interés. Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Las comisiones y los requisitos de bonificación. Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
El capital y el plazo. Podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.
Las garantías. Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
Posibles cláusulas abusivas. También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.
Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.
Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.
A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:
Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.
Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.
Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.
Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.
Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.
En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.
Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...
El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.
Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.
Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:
Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.
Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.
La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito. No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas. Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.
Hola, Angela.
Dado que la hipoteca ya ha sido aprobada, es poco probable que el banco vuelva a entrar en la CIRBE para consultar tu historial crediticio. Y en caso de que lo haga, dado que la CIRBE tarda unas semanas en mostrar los nuevos préstamos contratados, es poco probable que ese préstamo de 6.000 euros aparezca. Por ello, quizás sería conveniente solicitarlo ya para tener el dinero cuando el banco te pida hacer la provisión de fondos.
Queremos recordar, sin embargo, que no es aconsejable pedir un préstamo personal para pagar los gastos de hipoteca (es mejor contar con ayuda familiar). En caso de que lo hagas, te recomendamos encarecidamente que calcules si podrás hacer frente a las cuotas de ese préstamo y de la hipoteca con un máximo del 35% de tus ingresos netos mensuales.
Un saludo.
Hola! Me acaban de llamar del banco diciéndome que la hipoteca está aprobada y que la próxima semana nos llamarán para firmarla y mandarla a notaria, pero necesito 6000€, para los gastos, cuando pedir ese prestamo personal pra que no afecta en mi hipoteca?
Hola
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citando a Yami Gómez Buenas noches, una amiga con la que quiero abrir un negocio, está próxima a firmar la subrogación de una hipoteca de un piso de protección oficial...
Hola, Yami Gómez.
Sí, el banco al que quiera subrogar su hipoteca tendrá en cuenta tanto su cambio de situación laboral (de asalariada a autónoma) como la contratación de ese préstamo de 40.000 euros. Ambas circunstancias harán aumentar el riesgo de la operación, así que es posible que las condiciones propuestas sean peores que las que podría conseguir ahora mismo o, incluso, que su solicitud de subrogación sea rechazada.
Un saludo.
citando a David Ribes Oki cuanto tarda en salir reflejado el préstamo son diferentes bancos?
Hola de nuevo.
Ese préstamo se registrará en la CIRBE. Ahora bien, según el Banco de España, los bancos envían los datos del mes antes del día 10 del mes siguiente. Y la CIRBE no muestra esos datos al resto de las entidades hasta el día 21.
Por lo tanto, es muy improbable que se registre tu préstamo antes de la firma de la hipoteca. Eso sí, si el banco de la hipoteca detecta movimientos extraños, sí podría pedirte extractos de las cuentas que tengas en otras entidades, pero dado que has pedido el préstamo en otro banco, es improbable (aunque no imposible) que eso suceda.
Un saludo.
Hola, Andres D.
En operaciones de este tipo, el IAJD puede generarse por partida doble: por la propia extinción de condominio y por la liberación de uno de los deudores.
En el caso de la extinción de condominio, el IAJD se calculará sobre el valor cedido en la extinción de condominio (el 50% de cada propiedad). Y en el de la novación, el IAJD se calcularía, en principio, sobre la deuda pendiente.
Debemos decir, sin embargo, que hay distintas interpretaciones sobre quién y cuánto hay que pagar de IAJD en una novación. Y es que hay juristas que defienden que el IAJD, en estos casos, debe pagarlo el banco. Y otros tantos consideran que la base imponible sobre la que se calcula ese tributo debe ser solo una porción de la deuda pendiente. Por ello, te aconsejamos consultarlo antes con un notario para que te dé un asesoramiento legal más completo.
Un saludo.
Es totalmente injusto que haya registros que sí y otros que no.
A mi me lo han hecho en el Registro nº 4 que es el que corresponde a mi vivienda. En principio me dijeron que seguramente no se podría, pero a los quince días me llamaron diciendo que ya estaba hecho.
Concha Calderón, me podrias decir en que registro te lo han quitado? tengo el mismo caso que tu y hoy he ido al registro y me comentan que no lo quitan y que eso va a interpretación de cada registrador, pero que si conocia a alguien que se lo hubieran quitado que les dijera de que registro es.
citando a Ivan
Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los re...
Concha Calderon me podrias decir en que registro de la propiedad te lo han quitado?, he ido hoy al registro ya que tengo el mismo problema que tu y me han comentado que efectivamente es a interpretación de cada registrador pero que si conocia a alguno que lo hiciera que vaya y que se lo diga.
Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los registros actúen según ellos interpreten la derogación, se tienen que posicionar y actuar todos con el mismo criterio, no tiene sentido como están actuando.
Publicado el 20/10/2021
Publicado el 19/10/2021
Publicado el 18/10/2021
