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¿Qué es una novación de hipoteca?
La novación es una operación que consiste en cambiar cualquier aspecto incluido en un contrato a través de un acuerdo con el banco. Por lo tanto, en el caso de las hipotecas, permite modificar cualquier cláusula de nuestro préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas circunstancias determinadas.
Hay que decir, que si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.
¡ATENCIÓN! el banco también puede poner condiciones para aceptar la novación: subir el tipo de interés, añadir alguna comisión o algún producto vinculado…
¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?
Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:
Podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…
Si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.
Esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.
También podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas, como el suelo.
Pero antes de modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.
¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?
Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.
A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:
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Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.
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Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.
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Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.
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Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.
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Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.
En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.
Si no podemos pagar la hipoteca y nos acogemos al Código de Buenas Prácticas, la novación
para aplicar el período de carencia, la prolongación del plazo y el resto de medidas recogidas en la normativa no tendrá coste.
El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación
Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...
El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.
Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato
Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.
Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:
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Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.
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Podría ser más cara que la novación, pues por lo general habría que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.
Si tu banco se niega a negociar y te interesa cambiar de entidad, en la siguiente guía gratuita te explicamos todos los detalles de esta operación y qué pasos hay que dar para llevarla a cabo:
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Descárgate esta guía gratuita para saber todos los pasos que debes seguir para poder cambiar tu préstamo hipotecario de entidad y beneficiarte de las nuevas condiciones. En este manual puedes encontrar información al detalle para:
- Decidir si es una buena opción para ti y conocer a qué bancos acudir
- Saber cuánto cuesta la operación y qué trámites hay que hacer
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También puedes contratar otra hipoteca
La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito.
No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas, pues habría que hacer frente a los gastos de constitución de la nueva hipoteca (la tasación de la vivienda) y a las costas de cancelación del préstamo anterior (notaría, gestoría, registro...). Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.
Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.
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