Las mejores hipotecas variables
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En el siguiente audio te explicamos, en poco más de medio minuto, en qué consiste exactamente la novación:

Qué es una novacion

¿Es una buena idea pasar nuestra hipoteca al tipo fijo?

Las entidades financieras desataron en 2016 una guerra de precios en las hipotecas fijas con el objetivo de incentivar su contratación en un momento en que las variables resultaban menos rentables, por la caída del euríbor. Hasta ese momento los productos fijos tenían precios prácticamente prohibitivos para un consumidor medio, pero actualmente aún mantienen tipos bajos, por lo que puede ser un buen momento para pasar nuestro préstamo variable al tipo fijo y dejar de depender de las fluctuaciones del euríbor. Esta operación deberemos realizarla mediante una novación hipotecaria.

Si el objetivo de nuestra novación es cambiar al tipo fijo, es de gran utilidad conocer previamente las condiciones que ofrecen los mejores préstamos hipotecarios de este tipo:

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La nueva ley hipotecaria reducirá notablemente la comisión para esta operación concreta, siendo del 0,25% durante los tres primeros años de la hipoteca y del 0% después. Por otra parte, también se bajarán los aranceles registrales y notariales que se pagan por cambiarse al tipo fijo.

Novación de hipoteca: ¿en qué consiste?

Una novación consiste en cambiar cualquiera de los aspectos que se incluyen en el contrato de nuestro préstamo hipotecario a través de un acuerdo con el banco. De este modo, permite cambiar las condiciones de las hipotecas por otras más convenientes, aunque hay que tener claro que el banco no tiene por qué aceptar los cambios que le proponemos, excepto si se acordó previamente y consta en la escritura.

Así pues, si queremos que el banco acepte nuestra novación de hipoteca tenemos dos opciones:

  1. Si nuestra entidad no acepta realizar una novación de hipoteca (porque no está obligado) podemos hacer un amago de subrogación a otra entidad y presentar una oferta vinculante a nuestro banco. De esta manera, el banco al ver que puede perder un cliente puede sentarse a negociar e igualar las condiciones que nos han ofrecido en la otra entidad. En el caso que nuestro banco nos iguale o mejore las características del contrato, deberíamos quedarnos en este.

  2. Otra opción para convencer a la entidad que nos acepte la novación de la hipoteca es contratar más productos vinculados o domiciliamos recibos, por ejemplo, aunque hay que valorar si nos saldrá a cuenta.

Si estamos buscando una hipoteca con la que presentar una oferta vinculante a nuestra entidad que le fuerce a negociar mejores condiciones para nuestro contrato, usar herramientas como el comparador de hipotecas gratuito de HelpMyCash.com puede ser de gran utilidad, ya que nos permitirá conocer los productos que mejor se adapten a nuestro perfil y necesidades y escoger el que más nos convenga.

¿Qué condiciones podremos mejorar?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podremos hacer casi cualquier modificación del contrato hipotecario, aunque para ello será necesario que el banco esté de acuerdo. Entre los cambios más habituales que se hacen con la novación de hipoteca, tenemos los siguientes:

  • El tipo de interés: con la novación de hipoteca vamos a poder cambiar el interés, si por ejemplo en su día firmamos por uno muy elevado y ahora queremos reducir la cuota mensual.

  • El índice de referencia: al realizar una novación de hipoteca, podremos intentar cambiar el índice al que se encuentra referenciado nuestro préstamo hipotecario, siempre que el banco esté de acuerdo. Por ejemplo, cambiar de IRPH a euríbor, que es un índice que cotiza más bajo y menos conflictivo.

  • Ampliación de capital: recibir más dinero de nuestro banco, en el caso de que tengamos que sufragar nuevos pagos. Es necesario señalar que la ampliación de capital de la hipoteca requiere volver a pagar el IAJD.

  • Ampliación de plazo: también podemos pedir a nuestra entidad que amplíe el plazo de devolución de la hipoteca, de manera que tengamos una cuota más asumible, aunque a la larga pagaremos más intereses.

  • Añadir titulares al préstamo hipotecario: otro cambio permitido es el de añadir o quitar titulares del préstamo hipotecario, aunque negociar esta última operación es más complicado, ya que para el banco implica tener menos garantías.

  • Cláusulas abusivas: todas aquellas condiciones que nos penalizan y están fuera de lo que establece la ley, como por ejemplo una cláusula suelo.

Podemos aprovechar el momento en el que volvemos a negociar con nuestro banco para intentar eliminar algunas comisiones (como la de amortización), aunque es posible que el banco nos imponga algún producto vinculado o que nos suban el interés, para compensar.

Antes de firmar cualquier clase de contrato (una modificación de la hipoteca, en nuestro caso) debemos saber qué derechos tenemos como consumidores y conocer el lenguaje financiero para evitar abusos. En ese sentido, la siguiente guía gratuita de HelpMyCash.com nos puede resultar muy útil, ya que en ella aparecen todos los aspectos que se suelen esconder en la "letra pequeña" de los créditos hipotecarios y que nos podrían llegar a perjudicar:

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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
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¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

Hacer una novación nos puede salir muy a cuenta, especialmente si logramos llegar a un acuerdo para reducir el interés de la hipoteca (así pagaremos unas cuotas más baratas). Sin embargo, para efectuar esta operación hay que pagar varios gastos de formalización. Por este motivo, es recomendable calcular cuánto nos costaría cambiar las condiciones del contrato para ver cuánto tiempo tardaríamos en amortizarlo y valorar si realmente es buena idea llevar a cabo la novación de hipoteca.

Los costes aproximados de la novación para un préstamo con capital pendiente de 150.000 euros son:

  • Comisión novación: si por contrato tenemos esta comisión por modificación tendremos que hacer frente a su coste que no está regulado por ley aunque, generalmente, oscila entre el 0%, el 1% e incluso superior al 1% del capital pendiente a pagar, en función de cada contrato. Para nuestro ejemplo serían aproximadamente 750 euros. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación solo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar, según el artículo 10 de la Ley 2/1994.

  • Notaría: normalmente entre el 0,2% y 0,5% del capital pendiente, en nuestro caso en torno a 525 euros.

  • Gestoría: no existe una tarifa fija sino que será la que el gestor aplique, ya que no hay normativa que la regule, pero suele ser aproximadamente 250 euros y cada banco elige a su gestor.

  • Tasación: en una novación de hipoteca no es necesario hacer una tasación de la vivienda, a excepción de que se plantee una ampliación de capital. En este caso la operación costara unos 300 euros. Cuando la última tasación se ha realizado en los últimos 6 meses, el banco podrá tomar esta tasación y no exigir una nueva.

  • Por una novación de hipoteca tampoco hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), a no ser que la modificación pactada incluya una ampliación de la hipoteca. En este caso, el importe a pagar sería de entre el 0,5% y el 1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria del capital añadido. El porcentaje varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la novación de hipoteca.

  • Registro de la Propiedad: aproximadamente su coste es la mitad que los gastos de notario, por tanto alrededor de 250 euros.

Sumando todos los gastos anteriores, podemos concluir que la novación de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros tendrá un coste aproximado de 1.775 euros. Sin embargo, este coste podría variar dependiendo de las condiciones particulares de cada préstamo hipotecario.

Todos estos gastos son obligatorios excepto el de la comisión por novación, que solo deberemos abonar si figura en la escritura de nuestra hipoteca. Por este motivo, antes de formalizar el préstamo tendremos que consultar si se nos aplicará esta compensación, ya que se nos cobrará si decidimos modificar cualquier cláusula del producto durante su vigencia. En el caso de que el banco la incluya por defecto, también podemos intentar llegar a un acuerdo para que la suprima.

¿Me conviene realizar una novación de hipoteca?

Como hemos comentado, hacer una novación siempre cuesta dinero, por lo que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia como una comisión o un producto vinculado. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente. Por ejemplo, nos puede salir muy a cuenta si la empleamos para reducir el interés del préstamo o para eliminar una cláusula que nos esté haciendo pagar de más.

En la siguiente infografía presentamos tres escenarios en los que puede ser favorable realizar una novación hipotecaria:

Cuándo puede ser favorable una novación

Si queremos cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la operación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos modificar una cláusula del contrato que tenga poca relevancia, hay una operación alternativa a la novación de hipoteca con la que podremos efectuar el cambio sin necesidad de trasladar el préstamo a otro banco o de pedir un nuevo crédito. En estos casos, se puede tratar de suscribir un contrato privado con la entidad en el que se detalle la modificación, que podría ser la eliminación de una compensación por reembolso anticipado, la reducción de los requisitos de vinculación, etc.

El carácter privado de esta clase de acuerdos es lo que nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación, puesto que para formalizar los cambios no tiene que intervenir ningún notario ni hay que registrar la escritura modificada. Eso sí, el propio contrato será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Cuidado con...

Si queremos efectuar una novación para cambiar algún aspecto de nuestro contrato hipotecario, hay varios puntos que, aunque ya los hemos mencionado a lo largo de esta página, conviene repetir para que los tengamos especialmente en cuenta. Por ejemplo, debemos saber que existen algunos gastos que no nos pueden cobrar en muchos casos, como el IAJD o la tasación. La ley no obliga al cliente a abonarlos, pero tenemos constancia de que ciertos bancos sí los plantean como obligatorios.

Otro punto que conviene saber antes de llevar a cabo una novación es que la comisión por cambiar el plazo de la hipoteca está regulado. En este caso, el banco no nos podrá cobrar más del 0,1% del capital que nos quede por devolver. En cambio, para el resto de las operaciones, la compensación se acuerda libremente entre la entidad y el consumidor.

Subrogación, una alternativa a la novación de hipoteca

Si el banco no quiere realizar una novación para modificar alguna cláusula del contrato de la hipoteca, podemos tratar de llevar a cabo una subrogación de hipoteca. Esta operación consiste, básicamente, en trasladar el contrato a otra entidad financiera para mejorar sus condiciones, aunque algunas de ellas no las podremos cambiar. Veamos qué podemos modificar con una subrogación de hipoteca:

  1. El tipo de interés: cambiar el diferencial por uno más bajo es uno de los principales atractivos de la subrogación de hipoteca. Además, también es posible pasar de una hipoteca de tipo fijo a una variable, por ejemplo.

  2. Productos vinculados: al realizar una subrogación tendremos que contratar los seguros que el nuevo banco nos ofrece.

  3. Comisiones: si uno de los motivos por los que queremos modificar nuestra hipoteca son las comisiones, con la subrogación tendremos la oportunidad de reducirlas o eliminarlas, según el banco al que subroguemos el préstamo hipotecario.

  4. Cláusulas: podremos eliminar cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.

En el siguiente vídeo explicamos cuál es el procedimiento que hay que seguir para subrogar un préstamo hipotecario para trasladarlo a otro banco: 

¿Cuándo conviene hacer una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca no es un proceso gratuito, sino que conlleva ciertos gastos que deberemos afrontar. Merece la pena detenerse a ver si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco, algo que nos convendrá en los siguientes escenarios:

Si nuestra entidad no nos quiere conceder la novación de hipoteca, es decir, no está por la labor de mejorar nuestras condiciones, puesto que no está obligado a hacerlo.

Si podemos amortizar el coste de la subrogación de hipoteca a corto plazo; para esto necesitaremos conocer el coste del proceso, sumarlo a nuestra nueva cuota y comprobar en cuánto tiempo nos sale a cuenta el cambio.

Si nuestro banco no quiere renegociar el contrato y ninguna entidad nos hace una oferta de subrogación, también nos queda otra alternativa para cambiar las condiciones de la hipoteca: contratar un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el actual. Sin embargo, hay que decir que esta opción es la más cara de las tres, puesto que la constitución de un crédito tiene unos gastos más elevados que la modificación de la escritura o el cambio de banco.

Guía para subrogar si el banco no acepta la novación

Si quieres empezar a pagar menos al mes por tu hipoteca, no lo pienses más y déjate asesorar con la lectura de la guía gratuita Cómo subrogar tu hipoteca, elaborada por los expertos de HelpMyCash.com.

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FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre la novación de hipoteca?

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una modificación de tu contrato hipotecario, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Fuente: la información contenida en esta página sobre la novación de hipoteca ha sido obtenida de organismos oficiales como el Banco de España o el Boletín Oficial del Estado, así como de los diferentes portales bancarios

Metodología: para la recogida de la información se ha accedido a la información publicada en Internet por las entidades citadas anteriormente.

Sobre HelpMyCash.com: HelpMyCash.com es un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Mediante la investigación exhaustiva de los diferentes productos ofertados en el mercado y de las entidades que los comercializan, somos capaces de ofrecerte una información precisa y de calidad, para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

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Temas recientes del foro

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hola, buenos días estoy buscando un comparador de hipotecas y me ha salido vuestra pagina, estoy buscando los bancos que nos puedan dar el 80 % de la tasación ya que el precio de compra es menor y nos gustaría que nos cubriera el 100% de la compra. Tambien que requisitos se necesitan en ese banco .gracias
Amanda Escamilla
Amanda Escamilla
hace 20 horas

Hola buenos días, lo que necesitaría es el 80 % de la tasación, entonces solo es ING, SANTANDER Y BBVA?

Julio Martínez
Julio Martínez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Amanda Escamilla.

Los bancos que acceden al 80% de tasación son ING, Santander y BBVA. No obstante, te comento que es muy complicado que una entidad acceda a una financiación al 100%.

Respecto a los requisitos, debes tener un alto perfil financiero y con un trabajo estable y al alza. Además, debes demostrar tu capacidad para asumir tus deudas -si las tienes- y tener suficientes ahorros. No deberías destinar más del 35% de tus ingresos mensuales para abonar la hipotecas.

Si deseas más información sobre los bancos que más interesen y sus respectivas condiciones. Puedes consultar nuestro comparador de hipotecas que compartimos contigo.

Un saludo.

Ibrapatas
Seguros de hipoteca ING @Ibrapatas - hace 2 días
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Buenas a todos,Mi pareja y yo estamos valorando la opción de hacer una hipoteca con ing (alrededor de 238.000€ ) y tenemos constancia de que para beneficiarnos de las mejores condiciones tenemos que contratar los seguros de vida y hogar además de domiciliar la nómina.Alguien conoce a cuanto ascienden estos seguros para una hipoteca del valor que he escrito? Gracias, saludos!
GLR
cambiar de banca con un hipoteca @GLR - hace 4 días
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Tengo una hipoteca con Abanca. Me queda por pagar 57.000€. Quier pasarla a Bankinter (de la cual soy cliente) debido al hecho que necesito aumentar el importe de la misma a 110.000€. Abanca se niega y quiere verme contratar una segunda hipoteca. La vivienda tiene un precio de mercado de 190.000€ y nuestros ingresos son de 2.5000€ mensuales. ¿Qué gastos me reclamara Bankinter? En Abanca tengo comisión zero por cancelación total. Muchas gracias por contestarme.

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Publicado el 14/01/2019