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Extincion de condominio

¿Qué es la extinción de condominio?

Cuando dos o más personas son propietarias de una vivienda, se dice que poseen una copropiedad o condominio. Es posible, sin embargo, que por alguna circunstancia (una herencia, un divorcio…) uno de los copropietarios quiera quedarse con el 100% de la titularidad del inmueble y que llegue a un acuerdo con el resto de sus “socios” para asumir su parte.

Podríamos pensar, en estos casos, que lo más sencillo sería que ese copropietario comprara su parte al resto para convertirse en el único titular de la vivienda. Hacerlo así, sin embargo, le obligaría a pagar el llamado impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo coste puede llegar a ser de hasta el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.

Y aquí es donde entra en escena la denominada extinción o disolución de condominio. Con esta operación, los otros copropietarios ceden (no venden) su parte a uno de los titulares, que pasa a convertirse en propietario único. Y a cambio, hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo precio es mucho más bajo (del 1,5% como máximo).

Al ceder su parte de la vivienda, eso sí, esos copropietarios que dejarán de serlo tienen que recibir una compensación económica. En el siguiente cuadro explicamos cómo se calcula.

¿Cómo se calcula la contraprestación si se asume la hipoteca?

Imaginemos que dos personas que tienen una vivienda tasada en 150.000 euros al 50% con una hipoteca a medias con un capital pendiente de 50.000 euros. En este caso, el que se queda con el inmueble debería pagar lo siguiente:

  • Se calcula cuál el valor cedido: para nuestro ejemplo, sería la mitad de 150.000 euros, es decir, 75.000 euros.

  • Se calcula cuál es la mitad de la hipoteca pendiente: en nuestro caso, el 50% de 50.000 euros, que serían 25.000 euros.

  • Se resta el valor cedido menos la hipoteca pendiente asumida: 75.000 euros menos 25.000 euros, que darían 50.000 euros.

Por lo tanto, el que cediera su parte de la vivienda debería recibir 50.000 euros del que se queda con el inmueble y asume la totalidad de la hipoteca pendiente.

¿Cuándo se puede llevar a cabo?

Esta operación se puede llevar a cabo cuando un inmueble tiene varios propietarios y todos ellos acuerdan ceder su fracción a uno de ellos. Pero ¿cuándo puede darse esta situación? Básicamente, en dos casos:

  • En un divorcio o una separación: cuando se separa una pareja con una vivienda en común, uno de los integrantes suele quedarse con ella. Para que eso también conste en las escrituras, es aconsejable hacer una extinción de copropiedad.

  • Tras una herencia: es bastante habitual que varios hermanos hereden una vivienda y se conviertan en sus propietarios a partes iguales. La disolución es la mejor operación para ceder a uno de ellos la propiedad íntegra del inmueble.

Asimismo, también se puede efectuar si tenemos comprado un inmueble entre varios hermanos, amigos u otros familiares y pactamos cederle todas las partes a uno de los copropietarios.

¿Qué gastos e impuestos tiene disolver la copropiedad?

Aunque es más barata que la compraventa por sus ventajas fiscales, la disolución de una comunidad también tiene un coste asociado. Estas son todas las partidas por las que tendremos que pagar si decidimos llevar a cabo esta operación:

  • Gastos de notaría y de registro: la formalización de la operación ante notario y su escrituración en el Registro de la Propiedad tienen un coste que variará según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura (los aranceles notariales y registrales están regulados).

  • Gastos de gestoría: si contratamos los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también tendremos que abonar sus honorarios.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: este tributo es autonómico y puede variar de una comunidad a otra, pero suele ser de una media del 1%.

Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Ventajas fiscales de la extinción respecto a la compraventa

extinción de condominio

La extinción de condominio permite disfrutar de un ahorro fiscal considerable en comparación con la donación o la compraventa. En el caso de las donaciones, deberemos pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), que puede oscilar entre el 7,65% y el 34%, dependiendo de la comunidad autónoma y el valor de inmueble. Y en el caso de la compra, deberemos cargar con el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que tiene un índice medio del 7%, pero también varía dependiendo de la normativa autonómica.

En cambio, con la disolución se paga únicamente el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Además, es una operación que no tributa por plusvalía municipal o impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

En cuanto al IRPF, la disolución del condominio en principio no genera un incremento o una disminución patrimonial en renta, así que en general no hay que declararla. No obstante, si existe un exceso de adjudicación, sí se tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, se disuelve la copropiedad de un inmueble de 100.000 euros y la parte cediente recibe como compensación más de los 50.000 euros que le corresponderían

Si hay hipoteca en común, hay que hacer una novación

Si los propietarios también compartían la titularidad de una hipoteca sobre el mismo inmueble, eso no cambiará una vez disuelta la copropiedad. Por ello, si queremos eliminar a uno de los titulares de la escritura del préstamo hipotecario es necesario llevar a cabo una novación, es decir, llegar a un acuerdo con el banco para modificar el contrato y que pase a tener un único titular.

Sin embargo, realizar una novación de hipoteca para quitar a uno de los titulares puede ser complicado, pues para el banco supone perder una de las garantías de pago. De hecho, las entidades solo suelen aceptar el cambio de titularidad cuando la persona que asume toda la deuda cuenta con un perfil perfecto o cuando se pueden aportar nuevas garantías, como otro cotitular o un aval.

¿Qué pasa si los copropietarios no llegan a un acuerdo?

Hasta ahora hemos visto cómo hacer una extinción de condominio si ambos copropietarios llegan a un acuerdo. Ahora bien, ¿qué se puede hacer si no se alcanza un pacto?

Según el Código Civil, un condueño no está obligado a mantenerse en el condominio. Por lo tanto, puede exigir la venta de la vivienda y el reparto de los beneficios, siempre que no haya suscrito un pacto de no vender (que puede durar un máximo de 10 años). 

En caso de que los otros copropietarios se nieguen, ese condueño puede interponer una demanda de disolución de copropiedad ante los tribunales. Si el juez le da la razón, el inmueble será subastado y vendido al mejor postor y cada copropietario recibirá su parte de los beneficios. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos en qué consiste exactamente esta disolución, qué coste tiene y cómo podemos llevar a cabo una novación si hay una hipoteca sobre la propiedad y una de las partes decide asumirla al completo.

Metodología: los datos referentes a los gastos de extinción han sido obtenidos mediante la investigación online y telefónica.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Eduardo Zambrano Gonzalez
Compro vivienda con hipoteca de bankinter @Eduardo Zambrano Gonzalez - hace 21 horas
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Hola muy buenas noches, mi pregunta es la siguiente. Mi pareja y yo queremos comprar una vivienda que hemos visto. Ésta vivienda tiene una hipoteca de Bankinter que les falta por pagar 95000€. La vivienda la venden por 145000. Puedo yo como comprador subrogarme a la hipoteca que tienen con Bankinter y a su vez ampliarla por el resto que son 50000€ más? Gracias por responder de anticipo. 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 21 horas

HelpMyCash

Hola, Eduardo.

Poder, se podría; siempre que llegarais a un acuerdo con Bankinter para que os aceptara como nuevos titulares y os ampliara la hipoteca.

Ahora bien, en la práctica, consideramos que es complicado que os aprueben esa ampliación, pues los bancos rara vez quieren mantener prestado más del 80% del valor más bajo entre el de tasación y el de compraventa. En vuestro caso concreto, el importe pendiente (95.000 euros) más el ampliado (50.000 euros) alcanzarían el 100% del valor de compraventa (145.000 euros), así que es muy probable que rechacen vuestra solicitud y solo acepten ampliar esa hipoteca en 21.000 euros (se alcanzaría así una hipoteca total de 116.000 euros, el 80% de 145.000). 

Por todo lo dicho, seguramente necesitareis tener ahorrado el 20% de la compra más un 10% extra para los gastos de compraventa, que sumaría un total de 43.500 euros. Es posible, eso sí, que Bankinter acepte daros esa ampliación de hasta 50.000 euros si tenéis un perfil excelente (si sois funcionarios, por ejemplo) o si podéis aportar otras garantías (avales, propiedades de vuestros padres...), pero no podemos asegurarlo. 

Si no contáis con esos ahorros y Bankinter no acepta daros esa ampliación de 50.000 euros, tenéis otra opción: tratar de conseguir una hipoteca que financie el 100% de la compra por vuestra cuenta. Si pinchas sobre el enlace, accederás a una página en la que explicamos cuáles son todas las maneras de obtener uno de estos productos.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Deudor78
Es fiable resuelve tu deuda ? @Deudor78 - hace 22 horas
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hola lamentablemente estoy en sitiacion de sobre endeudamiento ya con varios impagos..
 
debo 105.000 € repartido en unos 18 creditos tarjetas y prestamos..
 
y buscando encontre resuelvetudeuda.com
 que me dicen que si ahorro 1500€ al mes con ellos pagarian todas las deudas en 49 meses porque me habrian conseguido un ahorro de la deuda del 23%..
 
vosotros los conoceis? Son de fiar?
Rosendo ruiz morini
Rosendo ruiz morini
hace 13 horas

Hola, he leido bastantes comentarios positivos. Estoy a punto de empezar con ellos y me gustaria saber a dia de hoy quien hay con ellos y como le va. Un saludo

Rosendo ruiz morini
Rosendo ruiz morini
hace 13 horas

Hola, he leido bastantes comentarios positivos. Estoy a punto de empezar con ellos y me gustaria saber a dia de hoy quien hay con ellos y como le va. Un saludo

Marta
Marta
hace 16 horas

Me he quitado de resuelve tu deuda,un gran chasco,hoy me ha llegado una carta del juzgado cosa que ya me temía y que ellos estaban informados, les envío correo y aun estoy esperando contestación, no creía los malos comentarios pero al final les tengo que dar la razón 

amj
amj
hace 17 horas


citando a Marta
Hola amj ¿Como va todo con resuelve tu deuda?¿Has cancelado alguna deuda más?
Hola Marta, si como digo en mi último post, me va bien, me han seguido liquidando, ahora ya hace algunos meses que no pero es por que el último que me liquidaron era bastante gordo (14000 eur) y me quede sin ahorro pero voy bien, estoy contento y espero salir pronto de todo esto, empiezo a ver la luz al final del tunel!

Z
Z
hace 20 horas

Lo voy a resumir a ver si lo entendemos todos. RTD SÓLO ES EFICAZ CON DEUDAS PEQUEÑAS DE MICROCRÉDITOS Y FINANCIERAS USURARIAS QUE NO LLEGARÁN A DEMANDARTE NUNCA Y ACABARÁN ACEPTANDO UNA REDUCCIÓN DE LA DEUDA, POCA PORQUE SI HACEN CÁLCULOS DE LO QUE SE QUEDA RTD CON CADA APORTACIÓN...
CON BANCOS, PRÉSTAMOS ALTOS, CON INTERESES LEGALES ETC, OLVÍDENSE DE RTD, PERDERÁN MUCHO DINERO, TIEMPO, Y LAS DEMANDAS Y EMBARGOS LLEGARÁN, SE LO PROMETO. Mi consejo para este caso, negocien ustedes mismos o a través de un abogado de confianza  con el Banco-Financiera para reducir el monto, las cuotas, o lo que sea. Por favor no vayan de sobrados y/o prepotentes con préstamos de intereses legales, porque les aseguro que ahí tienen ellos todas las de ganar, y lo harán. Un saludo

Helper_607439273
Soluciona mi deuda son fiables? @Helper_607439273 - hace 1 día
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Buenos días, 
He contratado los servicios de soluciona mi deuda y quería saber si alguien ha trabajado con ellos y es fiable? 
VALENTIN
VALENTIN
hace 1 día

Hola buenos dias quiero saber si entro en programa con soluciona mi deuda los interesen de los acreditores paralizan o no y si dejan de llamarte todo el dia.Gracias

Marta
Marta
hace 1 día

Buenas tardes, estoy en resuelve tu deuda y la verdad que después de pagar 3 meses veo que no va a salir bien¿ Sería conveniente entrar en soluciona mi deuda?¿ Tienen departamento legal? Gracias 

Isabel lavado garcia
Isabel lavado garcia
hace 1 semana

hola decirles que yo llevo  con ellos seis meses y ya me han resuelto una deuda completa y una segunda de la cual han conseguido me devuelvan los intereses al principio los primeros meses son los más difíciles pero a día de hoy estoi muy contenta porque ya empiezo a ver Buenos resultados además de que están para cualquier duda son excelentes 

Siny
Siny
hace 1 mes

Hola, recientemente he contactado con soluciona mi deuda y la verdad que el trato ha sido muy atento. Pero leo tantas cosas de otras empresas similares que me da miedo. Soluciona mi deuda ya me ha ofrecido un presupuesto y la verdad que me ahorro mensualmente más de la mitad de lo que estoy pagando ahora mismo y que ya no puedo seguir pagando. Me da un poco de miedo entrar en el programa y que no solucionen mi deuda y se haga mayor debido a las comisiones. Tengo varios días para decidirme si entrar con ellos y la verdad que lo que más miedo me da es dejar de pagar a mis acreedores. ¿ Alguien puede hablarme de su experiencia? ¿ De verdad me puedo fiar?. Muchas gracias y ánimo a todos los que estén pasando por esta experiencia tan angustiosa como son las deudas

Dani
Dani
hace 1 mes

Efectivamente no es lo mismo Soluciona Mi Deuda que Repara Tu Deuda (aunque se parecen bastante :P)
Trabajan bastante bien y estoy muy contento con ellos y su asesoramiento. Todavía no me he librado de las deudas, pero estoy muy esperanzado en que todo salga bien :)
 

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