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Extincion de condominio

¿Qué es la extinción de condominio?

Cuando dos o más personas son propietarias de una vivienda, se dice que poseen una copropiedad o condominio. Es posible, sin embargo, que por alguna circunstancia (una herencia, un divorcio…) uno de los copropietarios quiera quedarse con el 100% de la titularidad del inmueble y que llegue a un acuerdo con el resto de sus “socios” para asumir su parte.

Podríamos pensar, en estos casos, que lo más sencillo sería que ese copropietario comprara su parte al resto para convertirse en el único titular de la vivienda. Hacerlo así, sin embargo, le obligaría a pagar el llamado impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo coste puede llegar a ser de hasta el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.

Y aquí es donde entra en escena la denominada extinción o disolución de condominio. Con esta operación, los otros copropietarios ceden (no venden) su parte a uno de los titulares, que pasa a convertirse en propietario único. Y a cambio, hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo precio es mucho más bajo (del 1,5% como máximo).

Al ceder su parte de la vivienda, eso sí, esos copropietarios que dejarán de serlo tienen que recibir una compensación económica. En el siguiente cuadro explicamos cómo se calcula.

¿Cómo se calcula la contraprestación si se asume la hipoteca?

Imaginemos que dos personas que tienen una vivienda tasada en 150.000 euros al 50% con una hipoteca a medias con un capital pendiente de 50.000 euros. En este caso, el que se queda con el inmueble debería pagar lo siguiente:

  • Se calcula cuál el valor cedido: para nuestro ejemplo, sería la mitad de 150.000 euros, es decir, 75.000 euros.

  • Se calcula cuál es la mitad de la hipoteca pendiente: en nuestro caso, el 50% de 50.000 euros, que serían 25.000 euros.

  • Se resta el valor cedido menos la hipoteca pendiente asumida: 75.000 euros menos 25.000 euros, que darían 50.000 euros.

Por lo tanto, el que cediera su parte de la vivienda debería recibir 50.000 euros del que se queda con el inmueble y asume la totalidad de la hipoteca pendiente.

¿Cuándo se puede llevar a cabo?

Esta operación se puede llevar a cabo cuando un inmueble tiene varios propietarios y todos ellos acuerdan ceder su fracción a uno de ellos. Pero ¿cuándo puede darse esta situación? Básicamente, en dos casos:

  • En un divorcio o una separación: cuando se separa una pareja con una vivienda en común, uno de los integrantes suele quedarse con ella. Para que eso también conste en las escrituras, es aconsejable hacer una extinción de copropiedad. Además, si la pareja tiene una hipoteca compartida, también es recomendable negociar con el banco para que la asuma el que se queda con la casa. 

  • Tras una herencia: es bastante habitual que varios hermanos hereden una vivienda y se conviertan en sus propietarios a partes iguales. La disolución es la mejor operación para ceder a uno de ellos la propiedad íntegra del inmueble.

Asimismo, también se puede efectuar si tenemos comprado un inmueble entre varios hermanos, amigos u otros familiares y pactamos cederle todas las partes a uno de los copropietarios.

¿Qué gastos e impuestos tiene disolver la copropiedad?

Aunque es más barata que la compraventa por sus ventajas fiscales, la disolución de una comunidad también tiene un coste asociado. Estas son todas las partidas por las que tendremos que pagar si decidimos llevar a cabo esta operación:

  • Gastos de notaría y de registro: la formalización de la operación ante notario y su escrituración en el Registro de la Propiedad tienen un coste que variará según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura (los aranceles notariales y registrales están regulados).

  • Gastos de gestoría: si contratamos los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también tendremos que abonar sus honorarios.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: este tributo es autonómico y puede variar de una comunidad a otra, pero suele ser de una media del 1%.

Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Ventajas fiscales de la extinción respecto a la compraventa

extinción de condominio

La extinción de condominio permite disfrutar de un ahorro fiscal considerable en comparación con la donación o la compraventa. En el caso de las donaciones, deberemos pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), que puede oscilar entre el 7,65% y el 34%, dependiendo de la comunidad autónoma y el valor de inmueble. Y en el caso de la compra, deberemos cargar con el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que tiene un índice medio del 7%, pero también varía dependiendo de la normativa autonómica.

En cambio, con la disolución se paga únicamente el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Además, es una operación que no tributa por plusvalía municipal o impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

En cuanto al IRPF, la disolución del condominio en principio no genera un incremento o una disminución patrimonial en renta, así que en general no hay que declararla. No obstante, si existe un exceso de adjudicación, sí se tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, se disuelve la copropiedad de un inmueble de 100.000 euros y la parte cediente recibe como compensación más de los 50.000 euros que le corresponderían

Si hay hipoteca en común, hay que hacer una novación

Si los propietarios también compartían la titularidad de una hipoteca sobre el mismo inmueble, eso no cambiará una vez disuelta la copropiedad. Por ello, si queremos eliminar a uno de los titulares de la escritura del préstamo hipotecario es necesario llevar a cabo una novación, es decir, llegar a un acuerdo con el banco para modificar el contrato y que pase a tener un único titular.

Sin embargo, realizar una novación de hipoteca para quitar a uno de los titulares puede ser complicado, pues para el banco supone perder una de las garantías de pago. De hecho, las entidades solo suelen aceptar el cambio de titularidad cuando la persona que asume toda la deuda cuenta con un perfil perfecto o cuando se pueden aportar nuevas garantías, como otro cotitular o un aval.

¿Qué pasa si los copropietarios no llegan a un acuerdo?

Hasta ahora hemos visto cómo hacer una extinción de condominio si ambos copropietarios llegan a un acuerdo. Ahora bien, ¿qué se puede hacer si no se alcanza un pacto?

Según el Código Civil, un condueño no está obligado a mantenerse en el condominio. Por lo tanto, puede exigir la venta de la vivienda y el reparto de los beneficios, siempre que no haya suscrito un pacto de no vender (que puede durar un máximo de 10 años). 

En caso de que los otros copropietarios se nieguen, ese condueño puede interponer una demanda de disolución de copropiedad ante los tribunales. Si el juez le da la razón, el inmueble será subastado y vendido al mejor postor y cada copropietario recibirá su parte de los beneficios.