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Extincion de condominio

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio, también conocida por otros términos como disolución de comunidad o de copropiedad, es una operación mediante la que se termina con una situación de copropiedad como la que, por ejemplo, puede mantener una pareja al adquirir una vivienda. De esta manera, una de las partes (o varias) cede su fracción de la propiedad del inmueble a la otra, que pasa a ser la única propietaria.

Al ceder la proporción de la vivienda, el copropietario que renuncia a su parte suele recibir una contraprestación económica, que suele ser el valor de la parte recibida que paga la persona que se quedará con el inmueble. En el caso de que los dos copropietarios fueran también cotitulares de un préstamo hipotecario, si el que será propietario único decide asumir toda la hipoteca, se considerará a esta asunción un pago en metálico y, por lo tanto, formará parte de la contraprestación.

¿Cuándo se puede llevar a cabo?

Esta operación se puede llevar a cabo cuando un inmueble tiene varios propietarios y todos ellos acuerdan ceder su fracción a uno de ellos. Pero ¿cuándo puede darse esta situación? Básicamente, en dos casos:

  • En un divorcio o una separación: cuando se separa una pareja con una vivienda en común, uno de los integrantes suele quedarse con ella. Para que eso también conste en las escrituras, es aconsejable hacer una extinción de copropiedad.

  • Tras una herencia: es bastante habitual que varios hermanos hereden una vivienda y se conviertan en sus propietarios a partes iguales. La disolución es la mejor operación para ceder a uno de ellos la propiedad íntegra del inmueble.

Asimismo, también se puede efectuar si tenemos comprado un inmueble entre varios hermanos, amigos u otros familiares y pactamos cederle todas las partes a uno de los copropietarios.

Gastos e impuestos de disolver la copropiedad

Aunque es más barata que la compraventa por sus ventajas fiscales, la disolución de una comunidad también tiene un coste asociado. Estas son todas las partidas por las que tendremos que pagar si decidimos llevar a cabo esta operación:

  • Gastos de notaría y de registro: la formalización de la operación ante notario y su escrituración en el Registro de la Propiedad tienen un coste que variará según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura (los aranceles notariales y registrales están regulados).

  • Gastos de gestoría: si contratamos los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también tendremos que abonar sus honorarios.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: este tributo es autonómico y puede variar de una comunidad a otra, pero suele ser de una media del 1%.

Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Ventajas fiscales de la extinción respecto a la compraventa

La extinción de condominio permite disfrutar de un ahorro fiscal importante respecto a la compraventa o a la donación. En el primer caso, hay que abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que de media suele ser del 7%, aunque como destacan desde el Ministerio de Hacienda, su valor depende de la normativa autonómica. En cambio, en el segundo se tiene que pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), que puede oscilar entre el 7,65% y el 34% en función de la comunidad autónoma y del valor del inmueble.

En cambio, con la disolución se paga únicamente el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Además, es una operación que no tributa por plusvalía municipal o impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

En cuanto al IRPF, la disolución del condominio en principio no genera un incremento o una disminución patrimonial en renta, así que en general no hay que declararla. No obstante, si existe un exceso de adjudicación, sí se tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, se disuelve la copropiedad de un inmueble de 100.000 euros y la parte cediente recibe como compensación más de los 50.000 euros que le corresponderían

Si hay hipoteca en común, hay que hacer una novación

partes eran también cotitulares de una hipoteca sobre el inmueble, lo seguirán siendo tras disolverse la copropiedad. En estos casos, para eliminar a uno de los titulares de la escritura del préstamo hipotecario es necesario llevar a cabo una novación, es decir, llegar a un acuerdo con el banco para modificar el contrato.

Sin embargo, realizar una novación de hipoteca para quitar a uno de los titulares puede ser complicado, ya para el banco supone perder una de las garantías de pago. De hecho, las entidades solo suelen aceptar el cambio de titularidad cuando la persona que asume toda la deuda cuenta con un perfil perfecto o cuando se pueden aportar nuevas garantías, como otro cotitular o un aval.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos en qué consiste exactamente esta disolución, qué coste tiene y cómo podemos llevar a cabo una novación si hay una hipoteca sobre la propiedad y una de las partes decide asumirla al completo.

Metodología: los datos referentes a los gastos de extinción han sido obtenidos mediante la investigación online y telefónica.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online especializado en productos de finanzas y de economía del hogar. A través de nuestra página, nuestros usuarios pueden consultar las condiciones de miles de productos y encontrar toda la información que necesitan para tomar decisiones financieras adecuadas.

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Temas recientes del foro

pain
Sobre endeudamiento @pain - hace 3 días
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Hola soy autonomo, lamentablemente por vivir por encima de mis posibilidades me he sobreendeudado y ahora no llego para pagar las deudas, son 17 creditos e visas en total  el total de las cuotas suma mas de 3000euros de los cuales mas de 1600 son intereses,  y yo apenas gano 2000euros, no se como afrontar esta situacion ya que no llego a pagar todo, y me llaman y llaman a mi famiia que si yo no se lo digo no tienen porque saber si debo o no. Si se pudiera mirar de pagar uno por uno cada mes disspongo de 1000 euros netos para ir quitandoo d deudass pero claro se me acumula todo lo demas con inteereres.Tampoco se que consecuencias legales puede tener no pagar los otros por it qitando todo de uno  en uno.. tengo  un solar de campo de 356m2 y una furgoneta para ir a trabajar, a mi nombre no tengo nada mas.
No se que hacer en este caso que solucion puedo hacer.. si intento pagar todo no puedo porque no llego y se van acumulando intereres, si en cambio hago pagos de 1000€ cada mes uno por uno començando del mas pequeño al mas grande se irian quitando ...
graacias por adelantado.saludos
 
 
Adrián Pérez
Adrián Pérez
hace 2 días

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Hola, pain.

Lamentamos mucho tu situación, pero vamos a ver si encontramos una solución. 

Para el caso que nos cuentas, una posibilidad sería solicitar una reunificación de deudas. Este tipo de préstamos funcionan de la siguiente forma:

  1. Deberías solicitar un importe por el total de la deuda que tienes.
  2. Con ese dinero cancelarías todas tus deudas de golpe.
  3. El préstamo que te quedaría pendiente, el de la reunificación, debería ser a un plazo largo para que las cuotas sean más bajas.

De esta forma, podrás ir pagando poco a poco hasta devolver el total concedido. Debes tener en cuenta que, con esta fórmula, terminarás pagando más intereses en total y te comprometes a pagar una cuota durante un período largo de tiempo. Eso sí, con esta solución tu economía diaria estará mucho más desahogada gracias a que el importe a devolver mensualmente será mucho más bajo.

Además, también es más cómodo porque no tendrás que estar pendiente de distintas entidades, pagos y préstamos. Solo una cuota con un prestamista

Para conseguir esta solución tiene dos vías: la primera, pedir la reunificación al banco o entidad con la que tengas la mayor deuda (ellos son los primeros interesados en que puedas devolver lo que debes). La segunda, acudir a un prestamista como los que puedes encontrar en esta página.

Esperamos que puedas salir de esta situación. Cualquier duda que te surja, estaremos encantados de ayudarte.

¡Un saludo!

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Buenos días, tengo una hipoteca de 110000 euros de 123000 a 35 años que pedí al Sanco Santander, con un diferencial  de 1.75 soy Funcionario y la hipoteca muface del bbva me ofrece 0.99 de diferencial sin ningún tipo de vinculación y está exento la amortización anticipada.
Mi pregunta es, cuánto me costaría la subrogación? voy antes al Banco Santander para tantearles?  y otra pregunta es sobre el contrato privado...es sí el Santander está haciendo esto, cuanto costaría y que cosas puedo cambiar.
un saludo y muchas gracias.
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Tengo 2 hipotecas para un mismo piso con diferentes condiciones, por qué adquiri el 50% del piso que tenía en común  con mi ex pareja, pago 718 entre las dos al mes, mi pregunta es se podrían unificar en una y rebajar la cuota, un saludo.
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 3 días

Help My Cash

Hola, Marc. 

Claro que es posible unificarlo todo en un solo préstamo. Tienes dos opciones que te comentamos a continuación: 

1. Ampliación de una de las hipotecas mediante una novación. En este proceso, tendrías que negociar con el banco para modificar tu actual contrato. Para realizar esta operación tendrías que asumir una serie de gastos: 

  • Comisión por novación si está incluido en tu contrato
  • Mitad de la notaría
  • Registro
  • Gestoría
  • Una nueva tasación de la vivienda

Para conocer con más detalles estos costes, compartimos contigo este enlace sobre los gastos de novación de hipoteca. 

2. La segunda opción es la cancelación de tus dos préstamos actuales para abrir uno nuevo e unificado. Tendrías que optar por esta vía si el banco no acepta la novación. Ten en cuenta que este proceso es más costoso, porque tendrías que abonar las partidas por la cancelación (una posible comisión si está en tu contrato, notaria, registro y gestoría) y la apertura de un nuevo préstamo, que incluye los gastos de compraventa y las costas que te correspondan en la formalización de la hipoteca. 

¡Un saludo!

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