Extincion de condominio

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es una operación que te permite disolver una copropiedad que tienes con otra persona para que una de las partes se convierta en el único propietario del bien que teníais en común. ¿Te suena un poco a chino? No te preocupes, ahora te lo explicaremos con un lenguaje más comprensible.

Imagínate, por ejemplo, que has comprado una casa a medias con tu pareja. En ese caso, poseéis una copropiedad o condominio sobre esa vivienda. Pero pongamos que, al cabo de unos años, decidís separaros. Si quieres quedarte con el 50% de tu pareja para ser el único titular del inmueble, tendrás que llegar a un acuerdo con ella para adquirir su parte.

En estos casos, puedes pensar que lo más sencillo es comprar la otra parte para convertirte en el único copropietario de la vivienda. Sin embargo, si llevas a cabo esta operación, tendrás que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que puede llegar a costarte hasta el 10% sobre el valor de la parte que compras.

Aquí es cuando entra en escena la denominada extinción o disolución de condominio. Con esta operación, un copropietario cede (no vende) su parte al otro titular, que pasa a convertirse en propietario único. El impuesto que se genera es el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que cuesta mucho menos que el ITP: hasta el 1,5% sobre el valor de la parte cedida como máximo.

Situaciones en las que se puede disolver una copropiedad

Esta operación se suele llevar a cabo cuando una vivienda tiene dos o más propietarios y todos acuerdan ceder su parte a uno de los condueños. En general, este tipo de situaciones se suelen dar en dos casos:

  • En un divorcio o separación. Cuando una pareja con una vivienda en común se separa, pueden acordar que uno de sus integrantes se quede con la casa y formalizar la operación mediante una disolución de la copropiedad.

  • En una herencia. Es habitual que varios hermanos hereden una vivienda y se conviertan en copropietarios a partes iguales. Si solo uno de ellos quiere quedarse con la casa, se puede llevar a cabo la extinción de condominio para que sus otros hermanos cedan sus partes.

¿Por qué la extinción de condominio es mejor que la compra o la donación?

Existen otras operaciones con las que puedes convertirte en el propietario único de una vivienda que tienes en común con otra persona. Por ejemplo, puedes comprar su parte o puedes recibirla como una donación. Sin embargo, estas dos opciones son más caras que la disolución de la copropiedad, porque te obligan a pagar más en impuestos.

En la siguiente tabla te mostramos cuánto cuesta el impuesto asociado a cada una de estas operaciones para que veas por qué sale más barata la extinción:

Operación Impuesto*
Compra Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: entre el 4% y el 10% sobre el valor comprado
Donación Impuesto sobre donaciones y sucesiones: entre el 7,65% y el 34% sobre el valor donado
Extinción de condominio Impuesto sobre actos jurídicos documentados: entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido

*Estos porcentajes son aproximados y dependen de cada Comunidad Autonómica en la que se lleve a cabo la operación.

Ejemplo práctico

Por ejemplo, imagínate que tú y tu expareja tenéis una casa a medias que vale 100.000 euros y que quieres quedarte con su parte. Esto es lo que pagarás en impuestos con cada operación:

  • Con una compra: entre 2.000 y 5.000 euros.

  • Con una donación: entre 3.825 y 17.000 euros.

  • Con una extinción de condominio: entre 250 y 750 euros.

Para calcular lo que pagarías hemos aplicado cada impuesto sobre el 50% que será tuyo tras cada operación, que tiene un valor de 50.000 euros.

¿Cuáles son los gastos e impuestos de la disolución de un condominio?

Eso sí, como la donación o la compraventa, la extinción de una copropiedad debe escriturarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, tendrás que pagar todos los gastos administrativos e impuestos asociados a este proceso. Veamos cuáles son:

  • Los honorarios del notario, que te costarán entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor cedido, aproximadamente.

  • Los honorarios del registrador, que te costarán entre el 0,1% y el 0,25% sobre el valor cedido, aproximadamente.

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo coste, como te decíamos antes, puede ser de entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.

  • Los honorarios de la gestoría si decides contratar a una para que se encargue de tramitar el pago de los impuestos y de inscribir la extinción. Suelen costar unos 300 euros de media.

Además, el copropietario que cede su parte debe recibir una compensación equivalente al valor cedido. Más abajo te explicamos cómo calcular el precio de esa compensación.

¿Se puede extinguir una copropiedad con una hipoteca en común?

Ahora vamos a complicarlo un poco más. Imagina que contrataste una hipoteca con tu pareja para comprar una casa y que, tras separaros, quieres quedarte con su parte de la vivienda. ¿Se puede llevar a cabo la extinción de condominio en estos casos?

La respuesta es sí. Ahora bien, si te conviertes en propietario único de la vivienda, lo suyo es que también pongas la hipoteca solo a tu nombre, para que los otros condueños no tengan obligación de pagarla. Por ello, tendréis que llevar a cabo una novación, es decir, pactar con el banco para que elimine del préstamo al resto de cotitulares.

El banco, sin embargo, puede negarse a aceptar la novación, porque eliminar cotitulares le supone perder garantías de pago. Si no quieres tener ese problema, deberás demostrar solvencia suficiente para pagar la hipoteca por tu cuenta o tendrás que incluir a otro cotitular o avalista (tu nueva pareja o tus padres, por ejemplo).

En nuestra página sobre la novación de hipoteca te explicamos cómo puedes llegar a un acuerdo de este tipo con tu banco.

Cómo calcular la compensación en una extinción de condominio

Antes te hemos dicho que el condueño que cede su parte debe recibir una compensación. Es lo justo: su parte vale dinero y tiene derecho a recibir una cantidad equivalente a ese valor. Pero ¿cómo debe calcularse el precio de esa compensación? Te lo explicamos.

Si la vivienda no está hipotecada

Si no hay una hipoteca sobre la casa, calcular esa compensación es fácil. Su precio debe ser el equivalente al valor cedido. Por ejemplo, imagina que tienes una vivienda de 150.000 a medias con otra persona. Si te cede su parte, tendrás que pagarle el 50% de ese valor, es decir, 75.000 euros.

Si la vivienda está hipotecada

En cambio, si existe una hipoteca sobre la vivienda, el cálculo es un poco más complicado. Por ejemplo, pongamos que tienes una casa de 150.000 euros a medias con otra persona y que sobre ella pesa una hipoteca conjunta con un importe pendiente de 50.000 euros. Este es el proceso que debes seguir para calcular el precio de la compensación:

  1. Calcula cuál será el valor cedido. Para nuestro ejemplo, sería la mitad de 150.000 euros, es decir, 75.000 euros.

  2. Calcula cuál es la mitad de la hipoteca pendiente. Para nuestro ejemplo, sería el 50% de 50.000 euros, que son 25.000 euros. Es la deuda que asumirás tras la extinción de condominio.

  3. Resta el valor cedido menos la deuda asumida. Para nuestro ejemplo, deberías restar 75.000 euros menos 25.000 euros, que arroja un resultado de 50.000 euros. Esta es la compensación que tendrías que pagar al copropietario que te cede su parte de la casa. 

¿Qué pasa si no se paga esta compensación? En ese caso, el nuevo propietario único tendrá un exceso de adjudicación, equivalente a la compensación no pagada, que tendrá que incluir en su declaración de la renta como ganancia patrimonial. Sobre esa ganancia patrimonial deberá pagar un IRPF del 19%.

¿Qué pasa si los copropietarios no llegan a un acuerdo?

Hasta ahora te hemos explicado cómo funciona la extinción de condominio, que solo puede llevarse a cabo si te pones de acuerdo con el otro copropietario de tu vivienda. Pero ¿qué ocurre cuando las partes no alcanzan un pacto? No es una situación extraña: una mala relación con tu expareja o con tus hermanos puede echar a perder la posibilidad de llegar a cualquier acuerdo.

Si un copropietario no quiere ceder su parte al otro, la solución más sencilla es vender la vivienda a un tercero. De esta manera, los condueños podrán repartirse la ganancia a partes iguales (o con los porcentajes de titularidad que consten en la escritura).

Sin embargo, es posible que tú sí quieras vender la casa, pero que el otro copropietario se niegue. Si no os ponéis de acuerdo sobre la venta de la vivienda, tendrás dos opciones:

  • Vender tu parte a una empresa que se dedique a comprar proindivisos.

  • Interponer una demanda de división de la cosa común ante los tribunales, que es una opción que te da el Código Civil. Un juez ordenará la subasta pública de la vivienda, que se venderá al mejor postor para que puedas repartirte el beneficio con el otro cotitular.

No son las opciones más aconsejables, porque recibirás menos dinero por tu parte que si se vendiera la casa con un procedimiento normal. Por ello, antes de llegar a estos extremos, te aconsejamos tratar de llegar a un acuerdo con la otra parte e incluso amenazar con llevar a cabo estas acciones si no acepta pactar la venta contigo.

¿Crees que la venta es la mejor solución? En nuestra página sobre cómo vender un piso te explicamos todo lo que debes tener en cuenta para vender tu vivienda al mejor precio.

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