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Extincion de condominio

¿Qué es la extinción de condominio?

Cuando dos o más personas son propietarias de una vivienda, se dice que poseen una copropiedad o condominio. Es posible, sin embargo, que por alguna circunstancia (una herencia, un divorcio…) uno de los copropietarios quiera quedarse con el 100% de la titularidad del inmueble y que llegue a un acuerdo con el resto de sus “socios” para asumir su parte.

Podríamos pensar, en estos casos, que lo más sencillo sería que ese copropietario comprara su parte al resto para convertirse en el único titular de la vivienda. Hacerlo así, sin embargo, le obligaría a pagar el llamado impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo coste puede llegar a ser de hasta el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.

Y aquí es donde entra en escena la denominada extinción o disolución de condominio. Con esta operación, los otros copropietarios ceden (no venden) su parte a uno de los titulares, que pasa a convertirse en propietario único. Y a cambio, hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, cuyo precio es mucho más bajo (del 1,5% como máximo).

Al ceder su parte de la vivienda, eso sí, esos copropietarios que dejarán de serlo tienen que recibir una compensación económica. En el siguiente cuadro explicamos cómo se calcula.

¿Cómo se calcula la contraprestación si se asume la hipoteca?

Imaginemos que dos personas que tienen una vivienda tasada en 150.000 euros al 50% con una hipoteca a medias con un capital pendiente de 50.000 euros. En este caso, el que se queda con el inmueble debería pagar lo siguiente:

  • Se calcula cuál el valor cedido: para nuestro ejemplo, sería la mitad de 150.000 euros, es decir, 75.000 euros.

  • Se calcula cuál es la mitad de la hipoteca pendiente: en nuestro caso, el 50% de 50.000 euros, que serían 25.000 euros.

  • Se resta el valor cedido menos la hipoteca pendiente asumida: 75.000 euros menos 25.000 euros, que darían 50.000 euros.

Por lo tanto, el que cediera su parte de la vivienda debería recibir 50.000 euros del que se queda con el inmueble y asume la totalidad de la hipoteca pendiente.

¿Cuándo se puede llevar a cabo?

Esta operación se puede llevar a cabo cuando un inmueble tiene varios propietarios y todos ellos acuerdan ceder su fracción a uno de ellos. Pero ¿cuándo puede darse esta situación? Básicamente, en dos casos:

  • En un divorcio o una separación: cuando se separa una pareja con una vivienda en común, uno de los integrantes suele quedarse con ella. Para que eso también conste en las escrituras, es aconsejable hacer una extinción de copropiedad.

  • Tras una herencia: es bastante habitual que varios hermanos hereden una vivienda y se conviertan en sus propietarios a partes iguales. La disolución es la mejor operación para ceder a uno de ellos la propiedad íntegra del inmueble.

Asimismo, también se puede efectuar si tenemos comprado un inmueble entre varios hermanos, amigos u otros familiares y pactamos cederle todas las partes a uno de los copropietarios.

¿Qué gastos e impuestos tiene disolver la copropiedad?

Aunque es más barata que la compraventa por sus ventajas fiscales, la disolución de una comunidad también tiene un coste asociado. Estas son todas las partidas por las que tendremos que pagar si decidimos llevar a cabo esta operación:

  • Gastos de notaría y de registro: la formalización de la operación ante notario y su escrituración en el Registro de la Propiedad tienen un coste que variará según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura (los aranceles notariales y registrales están regulados).

  • Gastos de gestoría: si contratamos los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también tendremos que abonar sus honorarios.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: este tributo es autonómico y puede variar de una comunidad a otra, pero suele ser de una media del 1%.

Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Ventajas fiscales de la extinción respecto a la compraventa

extinción de condominio

La extinción de condominio permite disfrutar de un ahorro fiscal considerable en comparación con la donación o la compraventa. En el caso de las donaciones, deberemos pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), que puede oscilar entre el 7,65% y el 34%, dependiendo de la comunidad autónoma y el valor de inmueble. Y en el caso de la compra, deberemos cargar con el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que tiene un índice medio del 7%, pero también varía dependiendo de la normativa autonómica.

En cambio, con la disolución se paga únicamente el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Además, es una operación que no tributa por plusvalía municipal o impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

En cuanto al IRPF, la disolución del condominio en principio no genera un incremento o una disminución patrimonial en renta, así que en general no hay que declararla. No obstante, si existe un exceso de adjudicación, sí se tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, se disuelve la copropiedad de un inmueble de 100.000 euros y la parte cediente recibe como compensación más de los 50.000 euros que le corresponderían

Si hay hipoteca en común, hay que hacer una novación

Si los propietarios también compartían la titularidad de una hipoteca sobre el mismo inmueble, eso no cambiará una vez disuelta la copropiedad. Por ello, si queremos eliminar a uno de los titulares de la escritura del préstamo hipotecario es necesario llevar a cabo una novación, es decir, llegar a un acuerdo con el banco para modificar el contrato y que pase a tener un único titular.

Sin embargo, realizar una novación de hipoteca para quitar a uno de los titulares puede ser complicado, pues para el banco supone perder una de las garantías de pago. De hecho, las entidades solo suelen aceptar el cambio de titularidad cuando la persona que asume toda la deuda cuenta con un perfil perfecto o cuando se pueden aportar nuevas garantías, como otro cotitular o un aval.

¿Qué pasa si los copropietarios no llegan a un acuerdo?

Hasta ahora hemos visto cómo hacer una extinción de condominio si ambos copropietarios llegan a un acuerdo. Ahora bien, ¿qué se puede hacer si no se alcanza un pacto?

Según el Código Civil, un condueño no está obligado a mantenerse en el condominio. Por lo tanto, puede exigir la venta de la vivienda y el reparto de los beneficios, siempre que no haya suscrito un pacto de no vender (que puede durar un máximo de 10 años). 

En caso de que los otros copropietarios se nieguen, ese condueño puede interponer una demanda de disolución de copropiedad ante los tribunales. Si el juez le da la razón, el inmueble será subastado y vendido al mejor postor y cada copropietario recibirá su parte de los beneficios. 

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hola buenas! Me han concedido una hipoteca en Kutxabank, pero días antes de la firma los de la inmobiliaria me dicen que sus honorarios son 5000€, yo pensaba que serían 3000€ a lo sumo. Por lo que días antes de firmar me faltan 2000€ para cumplir con todas las partes. Por otra parte, tengo un préstamo personal preconcedido con mi actual banco. Mi pregunta es si solicitar este préstamo puede hacer que me cancelen la hipoteca o no afecta para nada? Muchas gracias de antemano! Ruego contesten tan rápido les sea posible ya que estoy en un callejón sin salida y tengo k tomar la decisión cuanto antes. Saludos!!!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 6 horas

HelpMyCash

Hola, Angela. 

Dado que la hipoteca ya ha sido aprobada, es poco probable que el banco vuelva a entrar en la CIRBE para consultar tu historial crediticio. Y en caso de que lo haga, dado que la CIRBE tarda unas semanas en mostrar los nuevos préstamos contratados, es poco probable que ese préstamo de 6.000 euros aparezca. Por ello, quizás sería conveniente solicitarlo ya para tener el dinero cuando el banco te pida hacer la provisión de fondos. 

Queremos recordar, sin embargo, que no es aconsejable pedir un préstamo personal para pagar los gastos de hipoteca (es mejor contar con ayuda familiar). En caso de que lo hagas, te recomendamos encarecidamente que calcules si podrás hacer frente a las cuotas de ese préstamo y de la hipoteca con un máximo del 35% de tus ingresos netos mensuales. 

Un saludo. 

Angela Garcia Peinado
Angela Garcia Peinado
hace 6 horas

Hola! Me acaban de llamar del banco diciéndome que la hipoteca está aprobada y que la próxima semana nos llamarán para firmarla y mandarla a notaria, pero necesito 6000€, para los gastos, cuando pedir ese prestamo personal pra que no afecta en mi hipoteca?

Gerardo Alvarez
Gerardo Alvarez
hace 1 día

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Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Yami Gómez Buenas noches, una amiga con la que quiero abrir un negocio, está próxima a firmar la subrogación de una hipoteca de un piso de protección oficial...

Hola, Yami Gómez. 

Sí, el banco al que quiera subrogar su hipoteca tendrá en cuenta tanto su cambio de situación laboral (de asalariada a autónoma) como la contratación de ese préstamo de 40.000 euros. Ambas circunstancias harán aumentar el riesgo de la operación, así que es posible que las condiciones propuestas sean peores que las que podría conseguir ahora mismo o, incluso, que su solicitud de subrogación sea rechazada. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a David Ribes Oki cuanto tarda en salir reflejado el préstamo son diferentes bancos?

Hola de nuevo. 

Ese préstamo se registrará en la CIRBE. Ahora bien, según el Banco de España, los bancos envían los datos del mes antes del día 10 del mes siguiente. Y la CIRBE no muestra esos datos al resto de las entidades hasta el día 21. 

Por lo tanto, es muy improbable que se registre tu préstamo antes de la firma de la hipoteca. Eso sí, si el banco de la hipoteca detecta movimientos extraños, sí podría pedirte extractos de las cuentas que tengas en otras entidades, pero dado que has pedido el préstamo en otro banco, es improbable (aunque no imposible) que eso suceda. 

Un saludo. 

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Buenas tardes, mi hermano y yo somos propietarios al 50% de dos propiedades de idéntico valor, que poseen una hipoteca sobre cada propiedad con deuda  por pagar de similar cantidad con los como titulares de las dos hipotecas. Nuestra intención es la de realizar una extinción de condominio teniendo que abonar el 50% de AJD cada uno sobre el valor de las propiedades que se adjudica, pero nos surge una duda sobre las novaciones de las hipotecas en lo que el banco esta desacuerdo en sacar a cada uno de una de las hipoteca y dejarlas unipersonales, ¿Y es si el abono de los impuestos por AJD se abonan por el total de la deuda pendiente de cada  hipoteca mas intereses o solo por el 50% que asumimos de deuda caga uno?
Gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Andres D. 

En operaciones de este tipo, el IAJD puede generarse por partida doble: por la propia extinción de condominio y por la liberación de uno de los deudores. 

En el caso de la extinción de condominio, el IAJD se calculará sobre el valor cedido en la extinción de condominio (el 50% de cada propiedad). Y en el de la novación, el IAJD se calcularía, en principio, sobre la deuda pendiente.

Debemos decir, sin embargo, que hay distintas interpretaciones sobre quién y cuánto hay que pagar de IAJD en una novación. Y es que hay juristas que defienden que el IAJD, en estos casos, debe pagarlo el banco. Y otros tantos consideran que la base imponible sobre la que se calcula ese tributo debe ser solo una porción de la deuda pendiente. Por ello, te aconsejamos consultarlo antes con un notario para que te dé un asesoramiento legal más completo. 

Un saludo. 

hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 1 día
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Ivan
Ivan
hace 1 día

Es totalmente injusto que haya registros que sí y otros que no.

Concha Calderon
Concha Calderon
hace 2 semanas

A mi me lo han hecho en el Registro nº 4 que es el que corresponde a mi vivienda. En principio me dijeron que seguramente no se podría, pero a los quince días me llamaron diciendo que ya estaba hecho.

M.Carmen Oriola
M.Carmen Oriola
hace 2 semanas

Concha Calderón, me podrias decir en que registro te lo han quitado? tengo el mismo caso que tu y hoy he ido al registro y me comentan que no lo quitan y que eso va a interpretación de cada registrador, pero que si conocia a alguien que se lo hubieran quitado que les dijera de que registro es.

M.Carmen Oriola
M.Carmen Oriola
hace 2 semanas


citando a Ivan
Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los re...

Concha Calderon me podrias decir en que registro de la propiedad te lo han quitado?, he ido hoy al registro ya que tengo el mismo problema que tu y me han comentado que efectivamente es a interpretación de cada registrador pero que si conocia a alguno que lo hiciera que vaya y que se lo diga.

Ivan
Ivan
hace 3 semanas

Nuestro registro nos informa que ellos no quitan dicha "carga" y que queda a libre interpretación de cada registro. Es realmente injusto que los registros actúen según ellos interpreten la derogación, se tienen que posicionar y actuar todos con el mismo criterio, no tiene sentido como están actuando.

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