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Extincion de condominio

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio, también conocida por otros términos como disolución de comunidad o de copropiedad, es una operación mediante la que se termina con una situación de copropiedad como la que, por ejemplo, puede mantener una pareja al adquirir una vivienda. De esta manera, una de las partes (o varias) cede su fracción de la propiedad del inmueble a la otra, que pasa a ser la única propietaria.

Al ceder la proporción de la vivienda, el copropietario que renuncia a su parte suele recibir una contraprestación económica, que suele ser el valor de la parte recibida que paga la persona que se quedará con el inmueble. En el caso de que los dos copropietarios fueran también cotitulares de un préstamo hipotecario, si el que será propietario único decide asumir toda la hipoteca, se considerará a esta asunción un pago en metálico y, por lo tanto, formará parte de la contraprestación.

¿Cuándo se puede llevar a cabo?

Esta operación se puede llevar a cabo cuando un inmueble tiene varios propietarios y todos ellos acuerdan ceder su fracción a uno de ellos. Pero ¿cuándo puede darse esta situación? Básicamente, en dos casos:

  • En un divorcio o una separación: cuando se separa una pareja con una vivienda en común, uno de los integrantes suele quedarse con ella. Para que eso también conste en las escrituras, es aconsejable hacer una extinción de copropiedad.

  • Tras una herencia: es bastante habitual que varios hermanos hereden una vivienda y se conviertan en sus propietarios a partes iguales. La disolución es la mejor operación para ceder a uno de ellos la propiedad íntegra del inmueble.

Asimismo, también se puede efectuar si tenemos comprado un inmueble entre varios hermanos, amigos u otros familiares y pactamos cederle todas las partes a uno de los copropietarios.

Gastos e impuestos de disolver la copropiedad

Aunque es más barata que la compraventa por sus ventajas fiscales, la disolución de una comunidad también tiene un coste asociado. Estas son todas las partidas por las que tendremos que pagar si decidimos llevar a cabo esta operación:

  • Gastos de notaría y de registro: la formalización de la operación ante notario y su escrituración en el Registro de la Propiedad tienen un coste que variará según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura (los aranceles notariales y registrales están regulados).

  • Gastos de gestoría: si contratamos los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos por nosotros, también tendremos que abonar sus honorarios.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: este tributo es autonómico y puede variar de una comunidad a otra, pero suele ser de una media del 1%.

Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Ventajas fiscales de la extinción respecto a la compraventa

La extinción de condominio permite disfrutar de un ahorro fiscal importante respecto a la compraventa o a la donación. En el primer caso, hay que abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que de media suele ser del 7%, aunque como destacan desde el Ministerio de Hacienda, su valor depende de la normativa autonómica. En cambio, en el segundo se tiene que pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), que puede oscilar entre el 7,65% y el 34% en función de la comunidad autónoma y del valor del inmueble.

En cambio, con la disolución se paga únicamente el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo precio oscila entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Además, es una operación que no tributa por plusvalía municipal o impuesto sobre incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

En cuanto al IRPF, la disolución del condominio en principio no genera un incremento o una disminución patrimonial en renta, así que en general no hay que declararla. No obstante, si existe un exceso de adjudicación, sí se tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, se disuelve la copropiedad de un inmueble de 100.000 euros y la parte cediente recibe como compensación más de los 50.000 euros que le corresponderían

Si hay hipoteca en común, hay que hacer una novación

partes eran también cotitulares de una hipoteca sobre el inmueble, lo seguirán siendo tras disolverse la copropiedad. En estos casos, para eliminar a uno de los titulares de la escritura del préstamo hipotecario es necesario llevar a cabo una novación, es decir, llegar a un acuerdo con el banco para modificar el contrato.

Sin embargo, realizar una novación de hipoteca para quitar a uno de los titulares puede ser complicado, ya para el banco supone perder una de las garantías de pago. De hecho, las entidades solo suelen aceptar el cambio de titularidad cuando la persona que asume toda la deuda cuenta con un perfil perfecto o cuando se pueden aportar nuevas garantías, como otro cotitular o un aval.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos en qué consiste exactamente esta disolución, qué coste tiene y cómo podemos llevar a cabo una novación si hay una hipoteca sobre la propiedad y una de las partes decide asumirla al completo.

Metodología: los datos referentes a los gastos de extinción han sido obtenidos mediante la investigación online y telefónica.

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Buenos dias,Voy a pedir por mi cuenta tasación a ST Tasación SA. Después de hablar con la entidad con la que voy a constituir hipoteca, me dicen que la acceptan PERO que la enviaran a revisar a TINSA y que si hubiera 'discrepancias' con el valor la entidad solicitaria otra tasadora para desempatar.?¿¿?Según nueva ley hipotecaria que cito literal en su artículo sobre tasación:"Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación,servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesionalhomologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."No parece en absoluto que proceda este tipo de revisión y tambíen parece que deberían aceptar mi tasación sin más problemas, siendo una tasadora homologada por el Banco de España.Preguntas:1. ¿Pueden hacerme esta revisión?2. ¿Me la pueden hacer porque se estan acogiendo a normativa vigente actual y por la nueva ley aún no ha entrado en vigor?Muchas gracias
Alex75
Como saber la subida de la hipoteca @Alex75 - hace 19 horas
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Hola, cómo averiguar la subida de la hipoteca x cambio de diferencial?Ahora pago 400€ al 0,64% y si cambio los seguros me sube a 0,99%Gracias
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Quiero pedir una hipoteca de 250.000€, que sería el 80% de un piso de unos 312.000€.Somos 2 nóminas de unos 4.000€netos/mes.Cuál podría ser el mejor banco para ello?En principio buscamos a tipo fijo. Gracias!

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