Escoger la mejor hipoteca del mercado puede ser una tarea complicada. Por ello, utilizar un comparador de hipotecas como el de esta página puede ayudarte a distinguir una buena oferta de otra que sea menos conveniente. Aquí encontrarás cuáles son todas las hipotecas del mercado y podrás seleccionar hasta un máximo de cuatro préstamos y compararlos.

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Hipoteca Kutxabank
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Hipoteca Hogar
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Hipoteca Freedom+
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Hipoteca BBVA
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Nota: Cuotas calculadas para una hipoteca de 100.000 € a 25 años, con el Euribor actual.

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No te pierdas las mejores hipotecas

Antes de ver cuáles son los aspectos que debemos tener presentes al comparar varias hipotecas es conveniente conocer qué condiciones de financiación ofrecen actualmente los bancos que operan en España. En el listado que presentamos a continuación podemos consultar las principales características de las hipotecas variables más atractivas del mercado español, así como cuál sería el coste de las cuotas de cada una de ellas si el préstamo solicitado fuera de 100.000 euros a 25 años:

Las hipotecas variables más atractivas

Además, a día de hoy, las entidades bancarias también ofrecen préstamos hipotecarios a tipo fijo con unas condiciones realmente atractivas. Por tanto, si preferimos que la cuota no dependa de las variaciones de los índices de referencia, este puede ser un buen momento para firmar uno de estos créditos. En la siguiente tabla podemos consultar las características de varias de las hipotecas fijas más baratas comercializadas actualmente:

Las mejores hipotecas fijas
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
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Comparador de Hipotecas 2018 - Encuentra las más Baratas - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
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¿Cómo funciona el comparador?

Emplear esta herramienta es muy fácil, ya que su funcionamiento es tan simple como intuitivo: tan solo tenemos que seleccionar los productos que nos parezcan interesantes (cuatro como máximo) haciendo clic sobre el cuadrito que está en la izquierda de cada uno y, a continuación, hacer clic sobre el botón "Comparar" situado en la parte superior de la tabla. De manera automática, se abrirá una página nueva en la que se detallarán las características de todas las hipotecas seleccionadas, por lo que podremos averiguar en cuestión de minutos qué producto se adapta mejor a nuestras necesidades. Además, también tenemos la opción de entrar en la ficha técnica de cada préstamo y de consultar, en el apartado "Opiniones", las experiencias del resto de los usuarios.

¿En qué fijarse para elegir la mejor hipoteca?

Muchos consumidores no se ven capaces de valorar, aunque hayan consultado las condiciones de diversos préstamos, cuál es la oferta más conveniente, ya que no saben en qué deben fijarse para comparar las hipotecas de un modo adecuado. Para que no nos encontremos en esta misma situación, en este apartado veremos cuáles son todos los aspectos que debemos tener presentes para averiguar si una hipoteca es atractiva o no:

  • Interés
  • Financiación
  • Plazo
  • Comisiones
  • Vinculación
  • Gastos de formalización y compraventa
  • Posibles cláusulas abusivas

En España tenemos la mala costumbre de comparar las hipotecas solamente por el interés que aparece en las comunicaciones comerciales de los bancos. Este vicio tan extendido provoca que, en muchas ocasiones, pasemos por alto los otros factores que encarecen los préstamos hipotecarios, como podrían ser las comisiones o la vinculación. Si no queremos caer en este error tan frecuente, recomendamos leer detenidamente los siguientes apartados, en los que se explica cuáles son todos los criterios en los que debemos fijarnos al solicitar una hipoteca:

1. El tipo de interés aplicado

Como el tipo de interés es uno de los aspectos que más influyen en el importe de las cuotas y en el coste total de la hipoteca, es recomendable que las ofertas por las que nos decantemos cumplan los siguientes puntos:

  • Una hipoteca referenciada a euríbor a 12 meses en lugar de IRPH Entidades, pues el segundo índice cotiza siempre por encima del primero y, además, es muy problemático. El último valor que registró el euríbor fue del -0,19 %, mientras que el del IRPH entidades fue del 1,910 %, más de dos puntos por encima. Actualmente, las hipotecas variables nuevas ya no están referenciadas al IRPH, pero todavía hay muchos clientes que tienen firmado un préstamo hipotecario ligado a este índice. Si somos uno de ellos, podemos intentar pasarnos al euríbor o al tipo fijo mediante una novación o una subrogación de hipoteca.
  • Un interés lo más bajo posible: el interés de las hipotecas comercializadas actualmente por las entidades españolas es realmente competitivo, tanto a tipo variable (debido a la baja cotización del euríbor) como a tipo fijo. En el caso de las hipotecas variables, el interés es el resultado de sumar un diferencial fijo más el valor de un índice de referencia, que suele ser el euríbor a 12 meses. Este diferencial es una cifra fija que se mantiene constante durante toda la vida de la hipoteca, así que una de las claves para conseguir un interés bajo es contratar un crédito que tenga un diferencial reducido. En cambio, en el caso de las hipotecas fijas, el tipo aplicado siempre es el mismo.
  • Un plazo inicial a interés fijo (TINI o tipo de interés nominal inicial) lo más corto posible o inexistente: la práctica totalidad de las ofertas a tipo variable incorporan un interés fijo inicial que se aplica durante los primeros años del plazo (entre uno y tres), algo que suele encarecer el coste de la operación. De este modo, las entidades tratan de aumentar los ingresos que perciben por la hipoteca y, al mismo tiempo, dejan pasar algo de tiempo por si se produce una subida del euríbor, que se encuentra ahora en su mínimo histórico. En este mismo sentido, muchos bancos también ofrecen hipotecas mixtas, una clase de préstamos con un fijo inicial que se aplica durante un período de entre cinco y 20 años.

Estos son todos los puntos que debemos tener presentes si optamos por el tipo variable. Si preferimos firmar una hipoteca fija, lo ideal es buscar un préstamo que tenga un interés de menos del 3 % y que se pueda obtener sin necesidad de reunir muchas condiciones de vinculación. En cuanto a las hipotecas mixtas, no son un producto recomendable en el actual escenario.

2. La financiación máxima

A día de hoy, las entidades bancarias prestan hasta el 80 % del coste del inmueble o de su valor de tasación (lo que sea más bajo), un porcentaje que desciende hasta el 70 % cuando se pide el préstamo para adquirir una segunda residencia. Si queremos que la hipoteca firmada nos financie el 100 % del precio de la vivienda, prácticamente nuestra única opción será comprar pisos de bancos, esto es, inmuebles que pertenezcan a las entidades bancarias (los comercializan a través de sus inmobiliarias o de la Sareb).

Por tanto, si nos queremos hacer con una hipoteca convencional, deberemos contar con unos ahorros que sumen, como mínimo, el 35 % de lo que nos vaya a costar el inmueble: un 20 % para cubrir el importe no financiado por el banco y un 15 % adicional para pagar los gastos de constitución de la hipoteca y los de compraventa. En cambio, si optamos por contratar una hipoteca 100, solo deberemos tener el 15 % para los gastos de escrituración y compraventa, ya que el precio de la vivienda se financiará totalmente con el préstamo. Es por ello que las hipotecas 100 % pueden ser una alternativa interesante para las personas que cuentan con pocos ahorros.

3. El plazo de amortización

Al seleccionar el plazo de reembolso de un préstamo hipotecario tenemos que tener presente tanto nuestra situación económica actual como la que podríamos tener en las próximas décadas. Además, debemos saber que cuanto más tardemos en amortizar la hipoteca íntegramente, menos pagaremos al mes, pero más intereses se devengarán y, por lo tanto, más caro será a la larga el crédito hipotecario. Por eso mismo, se recomienda buscar siempre un equilibrio que nos permita abonar unas cuotas asequibles en el menor tiempo posible.

Actualmente, el plazo máximo de las hipotecas variables es de 30 años o, en ciertos casos, de hasta 40 años; un período de reembolso más corto que el que se ofrecía antes de la crisis (algunos préstamos se concedían incluso a 50 años). En cambio, el plazo de las hipotecas a tipo fijo ha sido tradicionalmente más reducido, de unos 20 años como máximo en la mayoría de los casos. No obstante, cada vez existen más hipotecas fijas que se pueden amortizar hasta en 30 años.

Tanto si la hipoteca que firmamos es a euríbor como si su interés es fijo, es recomendable que valoremos la opción de amortizar capital anticipadamente siempre que nos sea posible. De esta manera, el banco nos dará a elegir entre reducir el coste de las mensualidades y acortar el plazo de reembolso, dos opciones que nos permitirán disfrutar de una situación económica y financiera algo más desahogada.

4. Las comisiones

En España hay algunos bancos que ofrecen hipotecas sin comisiones o que, al menos, no cobran la comisión de apertura, que es la que hay que abonar al inicio de la operación y, por tanto, la que debemos evitar siempre que sea posible. De todos modos, si no queremos que se nos apliquen esta u otras compensaciones, siempre podemos intentar llegar a un acuerdo con nuestra entidad para que nos las suprima. Eso sí, para convencer al banco deberemos tener un buen perfil económico u ofrecer algo a cambio, como cumplir nuevos requisitos de vinculación.

Por otro lado, si pensamos que dentro de algunos años las hipotecas podrían ser más baratas y creemos que algún banco podría hacernos una oferta mejor que la actual, si en el contrato figura que la comisión de subrogación es del 0 %, podremos llevarnos el crédito a otro banco sin tener que pagar ningún tipo de penalización.

Tampoco podemos olvidarnos de la comisión de novación, que es un recargo que se aplica cuando se produce una modificación del contrato hipotecario a través de un acuerdo con la propia entidad prestamista. Igual que en el caso anterior, si esta penalización es del 0 %, nos costará mucho menos cambiar las condiciones de nuestra hipoteca, pues nos ahorraremos una cantidad importante de dinero (la comisión por novación puede alcanzar el 1 % en algunos casos).

Si reembolsamos capital de manera anticipada, ya sea de forma total o parcial, nuestro banco también nos puede cobrar la denominada comisión por amortización. En ambos casos, el recargo que se nos cobrará será de un máximo del 0,5 % del dinero devuelto, aunque a partir del sexto año del plazo, la penalización podrá ser de hasta el 0,25 %.

ACTUALIZACIÓN: la nueva ley hipotecaria que entrará en vigor este año abaratará las penalizaciones que los bancos pueden aplicar cuando se amortiza una hipoteca anticipadamente. Según el proyecto que se encuentra actualmente en trámites parlamentarios, en el caso de las hipotecas variables, esta comisión no podrá superar el 0,5 % durante los primeros tres años o el 0,25 % durante los primeros cinco. Pasados ambos períodos de tiempo, las entidades no podrán cobrar ninguna penalización por adelantar capital.

Finalmente, si optamos por contratar una hipoteca a tipo fijo, es posible que el producto incluya más comisiones y que estas sean más costosas. Por ejemplo, la comisión de apertura de los préstamos con interés fijo rara vez baja del 1 %. Además, muchas hipotecas fijas incluyen una penalización adicional denominada comisión de riesgo por tipo de interés, un recargo que no está regulado y que oscila entre el 0,5 % y el 5 %. Esta compensación se cobra únicamente en el caso de que una subrogación o una amortización anticipada genera una pérdida de ingresos a la entidad.

5. Los productos vinculados

La mayor parte de los bancos bonifica el diferencial o el interés de sus préstamos hipotecarios si, a cambio, se firman una serie de servicios o de productos vinculados, como seguros, tarjetas, cuentas o planes de pensiones. Pero antes de estrechar nuestra relación con la entidad debemos ser prudentes, puesto que el diferencial publicitado ya suele estar bonificado y muchos bancos son muy poco transparentes y no dan a conocer el coste exacto de los productos asociados hasta la formalización del contrato.

En principio, no pueden obligarnos a vincular seguros u otros productos suyos a la hipoteca para obtener la aprobación, ni siquiera un seguro de hogar (lo podemos contratar a través de cualquier compañía). Sin embargo, en la práctica, muchos bancos se niegan a conceder la financiación si no se suscriben otros servicios o suben el interés muy por encima del valor de mercado si se cumplen menos condiciones de las exigidas.

Por eso, antes de firmar los productos propuestos es recomendable que analicemos nuestro perfil y que valoremos si realmente necesitamos adquirir los seguros y los otros productos para que nos reduzcan el interés. Si creemos que eso no nos conviene, podemos calcular si nos sale a cuenta aceptar el interés no bonificado, es decir, el que el banco nos aplicaría en caso de no reunir ningún requisito de vinculación.

En todo caso, debemos tener en cuenta que no todos los productos vinculados son iguales. Por ejemplo, si solo nos exigen domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar, pagaremos mucho menos que si tenemos que firmar un seguro de hogar y otro de protección de pagos, pues por la domiciliación de los ingresos no tendremos que abonar ni un solo euro. Por eso, siempre que sea posible, se aconseja evitar los productos cuyo precio sea alto o que resulten innecesarios, como podrían ser los planes de pensiones.

Por todo lo que hemos explicado, antes de firmar un contrato hipotecario es imprescindible preguntar lo siguiente a la entidad:

  • La cantidad de productos vinculados que deberemos contratar y el coste de cada uno.
  • Si es obligatorio contratarlos con el propio banco o bien podemos firmarlos con cualquier otra entidad.
  • El precio de cada producto.
  • La periodicidad del pago (mensual, anual, de prima única financiada...)
  • Tiempo que tendremos que tener contratados los productos vinculados.

Poder conseguir del banco toda la información necesaria antes de firmar te evitará sorpresas a corto y largo plazo, y sobre todo te permitirá elegir objetivamente la mejor opción.

6. Los gastos de gestión y apertura

Cuando vayamos a firmar las escrituras del inmueble y de la hipoteca también tendremos que abonar una serie de costes adicionales asociados al proceso de formalización, como son los gastos de compra de vivienda y de abrir una nueva hipoteca. Por lo general, deberemos abonar aproximadamente el 15 % del precio del inmueble por este concepto, aunque este importe puede ser mayor o menor dependiendo del capital de nuestro préstamo y de lo que nos cobre la gestoría. En las publicidades de los créditos hipotecarios solo encontraremos el coste estándar de estos gastos, por lo que al solicitar la hipoteca es aconsejable pedirle al banco que nos diga cuánto tendremos que pagar aproximadamente.

Además, lo que muchas entidades no ganan con los bajos diferenciales y los productos vinculados lo recuperan con el coste de abrir una nueva hipoteca. Así que debemos disponer de ahorros suficientes para afrontar la tasación hipotecaria, los gastos del gestor, del notario, del registro, los impuestos y a la posible comisión de apertura.

ACTUALIZACIÓN: los gastos de escrituración de hipoteca han sido condenados por los tribunales. A pesar de esto, casi todos los bancos siguen cobrándolos a los clientes.

7. Cláusulas abusivas

Si hemos seguido atentamente todo lo relacionado con el mercado hipotecario, seguro que hemos oído hablar acerca de las cláusulas suelo. Estas se incorporaron en muchas de las hipotecas variables que se concedieron en España antes y durante la crisis, así que cuando el euríbor cayó en picado a partir de 2009, miles de clientes tuvieron que pagar de más por culpa del interés mínimo establecido. Sin embargo, como se incluyeron en los contratos de una manera poco transparente, los tribunales declararon abusiva su aplicación y, en consecuencia, se sentenció su nulidad.

Si tenemos una hipoteca en vigor y hemos detectado que incluye una cláusula suelo, recomendamos utilizar la calculadora gratuita de devolución del suelo hipotecario elaborada por los expertos de HelpMyCash.com. Con esta útil herramienta podremos saber cuánto dinero hemos estado pagando de más durante todos estos años y cuánto podríamos recuperar:

¡Informe personalizado GRATIS! Calculadora cláusula suelo - ¿Cuánto te pueden devolver?

CALCULADORA CLÁUSULA SUELO - ¿CUÁNTO TE PUEDEN DEVOLVER?

La calculadora de hipoteca y de cláusula suelo te permite saber cuánto has pagado de más y cuánto puedes recuperar según la sentencia del Tribunal Supremo. Recientemente el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) declaró como contrario al Derecho Comunitario limitar la devolución de la cláusula suelo, por lo que se abre a la vía a que los afectados por el suelo hipotecario puedan recuperar todo su dinero.

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Del mismo modo que esta cláusula, conviene examinar con detalle y detenimiento los pormenores del contrato hipotecario, puesto que estaremos "atados" a este documento durante años.

Comparar hipotecas según el tipo de interés

Podemos clasificar las hipotecas en dos grandes categorías según su interés aplicado: las hipotecas fijas y las hipotecas variables. Las hipotecas a interés fijo nos dan la tranquilidad de pagar lo mismo siempre, mientras que el tipo de las variables se puede modificar tras cada revisión en función del valor que registre el índice de referencia estipulado, que normalmente es el euríbor. Cada uno de estos productos cuenta con sus pros y sus contras, así que no podemos afirmar que una opción sea mejor que la otra, ya que dependerá, en todo caso, de la tolerancia al riesgo de cada cliente. Veamos cuáles son todas las diferencias y similitudes entre las hipotecas variables y las fijas:

  • Por lo general, las comisiones de apertura de las hipotecas a tipo variable son algo más reducidas, aunque desde la sentencia que obliga a los bancos a devolver lo cobrado de más por el suelo, varias entidades han decidido encarecerlas, tanto en el caso de las hipotecas fijas como en el de las variables.
  • El plazo de amortización de las fijas es más reducido y sus cuotas son, por lo tanto, más elevadas, ya que hay que devolver la misma cantidad de dinero en menos tiempo. Además, si queremos que se nos aplique un interés cercano al 2 %, el plazo no podrá superar, por lo general, los 10 o los 15 años.
  • En ambos casos, si en un futuro queremos amortizar la hipoteca anticipadamente o queremos llevar a cabo una subrogación para cambiar de banco, es posible que nos cobren una comisión por amortización o subrogación, que será del 0,5 % durante los primeros cinco años del plazo y del 0,25 % durante el resto del período. Asimismo, si la hipoteca es fija, es probable que también se nos aplique la comisión de riesgo por tipo de interés, un recargo que suele oscilar entre el 1 % y el 5 %.
  • Los seguros de vida y hogar tienen las mismas condiciones en los préstamos hipotecarios variables que en los fijos. La diferencia es que en una hipoteca a interés fijo, si no estamos de acuerdo con el precio de nuestros seguros y pensamos hacer una subrogación de hipoteca, realizar el cambio de banco nos puede resultar más costoso porque hay que pagar la comisión por riesgo de tipo de interés, lo que reduce nuestro poder de negociación.

Asimismo, para hacer una comparativa adecuada entre una hipoteca a tipo variable y otra fija, tenemos que calcular cuánto pagaríamos de cuota en varios escenarios de euríbor. De este modo, sabremos en qué situaciones nos interesaría más pagar una cuota constante y en qué otras sería mejor tener un interés referenciado a un índice.

¿Cómo consigo las mejores hipotecas?

Si queremos hacernos con una de las mejores hipotecas del mercado, desde HelpMyCash.com creemos que lo más conveniente es comparar al menos tres ofertas de otras tantas entidades financieras. Además, aconsejamos emplear un simulador de hipoteca gratuito que nos muestre cuál sería el coste aproximado de cada hipoteca, incluyendo sus comisiones, sus productos vinculados y sus gastos de gestión y formalización. De este modo, podremos conocer de antemano el precio mensual y total de cada producto, lo que nos ayudará a tomar una decisión mejor fundamentada.

En este mismo portal también ofrecemos la guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco, en la que nuestros expertos explican cuáles son todas las variables que hay que tener presentes para conseguir un buen préstamo hipotecario. Asimismo, en esta herramienta se adjunta un cuestionario con las 25 preguntas que tenemos que hacerle a la entidad a la que acudamos para conocer absolutamente todos los detalles sobre sus productos, así como varios consejos y aclaraciones que nos ayudarán a tomar la mejor decisión.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

Además de esta guía, tenemos más publicaciones dedicadas a los diferentes aspectos con los que un hipotecado puede tener problemas. Todas están a tu disposición de manera gratuita.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si quieres adquirir une vivienda y estás buscando un buen préstamo hipotecario para financiar la compra, en esta página encontrarás cuáles son todas las hipotecas que se comercializan en España y qué condiciones ofrece cada una de ellas. Además, te facilitamos una útil herramienta con la que podrás realizar una comparativa de varias hipotecas para averiguar qué producto se adapta mejor tanto a tu perfil económico como a tus necesidades.

Fuente: la información que contiene esta página proviene tanto de las diferentes entidades bancarias, para que puedas utilizar la información más actualizada posible.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en busca de cualquier novedad que te permita comparar mejor las hipotecas.

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Miquel Riera

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