Escoger la mejor hipoteca del mercado puede ser una tarea complicada. Por ello, utilizar un comparador de hipotecas como el de esta página puede ayudarte a distinguir una buena oferta de otra que sea menos conveniente. Aquí encontrarás cuáles son todas las hipotecas del mercado y podrás seleccionar hasta un máximo de cuatro préstamos y compararlos.

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Nota: Cuotas calculadas para una hipoteca de 100.000 € a 25 años, con el Euribor actual.

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No te pierdas las mejores hipotecas del momento

Antes de explicar qué factores se deben tener en cuenta para comparar varias hipotecas correctamente, puede ser interesante conocer las condiciones de financiación que ofrecen actualmente las entidades bancarias que operan en España. En el siguiente listado mostramos las características principales de las hipotecas variables más atractivas que podemos encontrar en nuestro país, así como cuál podría ser el coste de sus cuotas mensuales si el préstamo firmado fuera de 100.000 euros a devolver en 25 años: 

Las hipotecas variables más atractivas

Asimismo, a día de hoy, los bancos también ofrecen préstamos hipotecarios a tipo fijo que tienen unas condiciones realmente atractivas. Por lo tanto, si preferimos que el precio de las cuotas no dependa de las fluctuaciones de los índices de referencia, este puede ser un buen momento para contratar uno de estos créditos. En la tabla siguiente mostramos las características de varias de las hipotecas fijas más baratas que encontramos actualmente:

Las mejores hipotecas fijas
Comparador de Hipotecas 2018 - Encuentra las más Baratas - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,20%
Cuota: 515,41€
Plazo: 20 años
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Comparador de Hipotecas 2018 - Encuentra las más Baratas - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
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Plazo: 20 años
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Interés: 2,00%
Cuota: 505,88€
Plazo: 20 años
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Cómo utilizar el comparador de HelpMyCash.com

Utilizar esta herramienta de HelpMyCash.com es realmente sencillo. Estos son los pasos que tenemos que dar: 

  1. Seleccionar aquellos productos que nos parezcan interesantes. Podemos escoger hasta un máximo de cuatro préstamos hipotecarios. 
  2. Hacer clic sobre el botón "Comparar" que encontraremos en la parte superior izquierda de la tabla. 
  3. Consultar los resultados de la comparativa que aparecerán en una página que se abrirá automáticamente. Ahí se nos indicarán las condiciones de todas las hipotecas elegidas, lo que nos ayudará a descubrir qué producto nos podría venir mejor según nuestro perfil. 

Además, si queremos conocer todas las características de un producto en concreto, también podemos entrar en la ficha de ese préstamo hipotecario y consultar, en el apartado "Opiniones", las valoraciones de otros usuarios.

¿En qué fijarse para dar con la mejor hipoteca?

Muchos consumidores se ven incapaces de valorar, una vez consultadas las condiciones de diversos préstamos hipotecarios, qué oferta podría ser la más conveniente en su caso, pues desconocen los aspectos en los que deben fijarse para comparar esas hipotecas adecuadamente. Para que no nos encontremos en esta misma situación, en este apartado detallamos cuáles son los puntos que hay que tener presentes para saber si la hipoteca que nos ofrece un banco es un producto atractivo o no:

  • Interés
  • Financiación
  • Plazo
  • Comisiones
  • Vinculación
  • Gastos de formalización y compraventa
  • Posibles cláusulas abusivas

En España aún existe el mal hábito de comparar las hipotecas (y el resto de los productos de financiación) únicamente por el interés que los bancos indican en sus comunicaciones comerciales. Por culpa de este vicio tan extendido, en muchas ocasiones se pasan por alto los otros aspectos que también pueden afectar al precio de los préstamos hipotecarios, algo que nos puede hacer pagar más dinero de lo necesario.

Si no queremos caer en este error tan frecuente como perjudicial para nuestras finanzas, aconsejamos leer con detenimiento los apartados siguientes, en los que se explican cuáles son todos los criterios en los que debemos fijarnos al solicitar una hipoteca:

1. El tipo de interés aplicado

Como el tipo de interés es uno de los aspectos que más influyen en el importe de las cuotas y en el coste total de la hipoteca, es recomendable que las ofertas por las que nos decantemos cumplan los siguientes puntos:

  • Una hipoteca referenciada a euríbor a 12 meses en lugar de IRPH Entidades, ya que el segundo índice ha cotizado siempre por encima del primero y, además, ha causado muchos problemas a los consumidores. Para que nos hagamos una idea, el registro del euríbor durante el mes de mayo fue del -0,188 %, mientras que el del IRPH entidades fue del 1,892, más de dos puntos por encima. En estos momentos, las hipotecas variables otorgadas por la banca ya no se ligan al IRPH, pero todavía quedan clientes que tienen préstamos hipotecarios referenciados a esta tasa. Si pertenecemos a este grupo, podemos intentar pasarnos al euríbor o al tipo fijo mediante una novación o una subrogación de hipoteca.
  • Un interés lo más bajo posible: actualmente, el interés de las hipotecas que se comercializan en España es muy competitivo, tanto en el sector de las variables (básicamente por el bajo euríbor) como en el de las fijas. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el interés es el resultado de sumar un diferencial (una cifra que se mantiene constante durante la vida de la hipoteca) más el valor de un índice de referencia, que suele ser el euríbor a 12 meses. Por ello, una de las claves para hacerse con una buena hipoteca de esta clase es firmar un crédito que tenga un diferencial bajo. En cambio, en el caso de las hipotecas fijas, el tipo aplicado es siempre el mismo.

  • Un plazo inicial a interés fijo (TINI o tipo de interés nominal inicial) lo más corto posible o inexistente: casi todas las ofertas a tipo variable tienen un tipo de interés fijo que se aplica durante los primeros años del plazo (entre uno y tres), algo que encarece el precio de la operación al inicio de la vida del producto. De este modo, las entidades se aseguran de recibir unos ingresos algo más altos durante los primeros meses del contrato y, de paso, dejan que transcurra algo de tiempo por si se produce un incremento del euríbor, actualmente en mínimos históricos. Por este mismo motivo, cada vez encontramos más hipotecas mixtas, unos préstamos cuyo fijo inicial se aplica durante un plazo de cinco a 20 años.

Estos son todos los puntos que debemos tener presentes si optamos por el tipo variable. Si preferimos firmar una hipoteca fija, lo ideal es buscar un préstamo que tenga un interés de menos del 3 % y que se pueda obtener sin necesidad de reunir muchas condiciones de vinculación. En cuanto a las hipotecas mixtas, no son un producto recomendable en el actual escenario.

2. La financiación máxima

Por norma general, los bancos prestan un máximo del 80 % del precio de la vivienda a comprar o de su valor de tasación (el más bajo de ambos), un porcentaje que suele bajar hasta el 60 % o el 70 % si pedimos el préstamo para adquirir una segunda residencia. En el caso de que necesitemos una hipoteca que cubra el 100 % del coste del inmueble, lo más probable es que solo se nos dé la opción de comprar pisos de bancos, es decir, viviendas que las entidades financieras embargaron durante la crisis y que comercializan a través de la Sareb o de sus propias agencias inmobiliarias.

Por lo tanto, si queremos pedir una hipoteca estándar, tendremos que contar con unos ahorros que alcancen, aproximadamente, el 35 % de lo que nos vaya a costar el inmueble: un 20 % para cubrir la parte no financiada por el banco y un 15 % para abonar los gastos de compraventa y de constitución. En cambio, si solicitamos una hipoteca 100 y una entidad aprueba la operación, solo tendremos que disponer del 15 % para los gastos de escrituración, ya que el importe del préstamo hipotecario financiará todo el precio de la vivienda. Como vemos, las hipotecas 100 % pueden ser una alternativa interesante para los clientes que tienen poco dinero ahorrado, aunque hay que decir que a largo plazo salen más caras.

3. El plazo de amortización

Cuando seleccionemos el plazo de un préstamo hipotecario tenemos que considerar tanto nuestra actual situación económica como la que podríamos tener dentro de unas décadas, ya que la deuda que contraeremos será a muy largo plazo. Además, debemos recordar que si tardamos mucho tiempo en amortizar íntegramente una hipoteca, sus cuotas serán más bajas, pero se devengarán más intereses y, en consecuencia, pagaremos mucho más a la larga. Por lo tanto, lo ideal es tratar de encontrar un equilibrio que nos permita abonar unas mensualidades asequibles en el menor tiempo posible.

Actualmente, el plazo máximo de las hipotecas variables es, en general, de 30 años, aunque existen unos pocos préstamos que pueden reembolsarse en 40 años. De todos modos, sigue siendo más corto que el que se ofrecía antes de la crisis, cuando se podía conseguir una hipoteca incluso a 50 años. En cambio, el período de amortización de las hipotecas fijas siempre ha sido algo más corto, normalmente de unos 20 años. Aun así, cada vez es más fácil encontrar hipotecas a tipo fijo con plazos de hasta 30 años.

Tanto si la hipoteca que firmamos es a euríbor como si su interés es fijo, es recomendable que valoremos la opción de amortizar capital anticipadamente siempre que nos sea posible. De esta manera, el banco nos dará a elegir entre reducir el coste de las mensualidades y acortar el plazo de reembolso, dos opciones que nos permitirán disfrutar de una situación económica y financiera algo más desahogada.

4. Las comisiones

Aunque supongan una minoría, en España hay diversas entidades financieras que ofrecen hipotecas sin comisiones o que, al menos, no aplican la de apertura, que es la que se paga al formalizar la operación y, por lo tanto, la que tenemos que tratar de evitar siempre que sea posible. De todos modos, si no queremos que se nos cobren estos cargos, también podemos intentar llegar a un acuerdo con el banco para que no incorpore comisiones en la escritura, especialmente si nuestro perfil es bueno y somos clientes con cierta antigüedad.

Pero para evitar las comisiones lo primero que debemos hacer es saber cómo identificarlas en una oferta. En el listado siguiente vemos cuál es la denominación de cada una de estas penalizaciones y en qué casos se cobran:

  • Comisión de apertura: es un cargo que se cobra al formalizar el contrato. Su coste suele oscilar entre el 0,1 % y el 1,5 %, a veces con un importe mínimo.

  • Compensación por amortización anticipada: también llamada de desistimiento, se aplica cuando el titular de la hipoteca adelanta todo o una parte del capital pendiente. Su precio está regulado y no puede superar el 0,5 % (0,25 % si se produce el reembolso a partir del sexto año).

  • Comisión por subrogación: es una compensación que algunos bancos cobran a los clientes que trasladan su préstamo a otra entidad. Igual que la de desistimiento, no puede superar el 0,5 % durante los primeros cinco años ni el 0,25 % si la subrogación se efectúa a partir del sexto año del plazo.

  • Comisión por novación: este recargo se aplica cuando se modifican las condiciones de la hipoteca mediante un acuerdo con el banco (novación). Su precio solo está regulado si el cambio se lleva a cabo para ampliar o reducir el plazo, en cuyo caso no puede superar el 0,1 % del capital pendiente.

Además, las hipotecas fijas y mixtas pueden incluir la llamada comisión de riesgo de tipo de interés, que puede cobrarse en caso de amortización anticipada o subrogación si se produce una pérdida financiera para el banco. Tampoco está regulada y su coste suele ser de entre el 0,5 % y el 5 %.

ACTUALIZACIÓN: la nueva ley hipotecaria que se promulgará a mediados de este año abaratará las comisiones que la banca podrá aplicar por la amortización anticipada de las hipotecas. Según el proyecto que se encuentra en el Congreso de los Diputados, en las hipotecas a tipo variable, esa compensación podrá ser de hasta el 0,5 % si se adelanta capital durante los primeros tres años o de hasta el 0,25 % si se hace en los primeros cinco. En ambos casos, una vez transcurrido ese período, no podrá aplicarse comisión alguna por esta operación.

5. Los productos vinculados

La mayor parte de las entidades bancarias se ofrecen a rebajar el diferencial o el interés de sus préstamos hipotecarios si, a cambio, el cliente se compromete a suscribir varios de sus productos o servicios. No obstante, a la hora de atarse así a un banco hay que ser prudente, ya que la vinculación suele tener un coste asociado (comisiones, primas de seguros, etc.). Además, si firmamos otros productos, estaremos obligados a cumplir los requisitos acordados durante toda la vida de la hipoteca, ya que en caso contrario perderíamos la bonificación y el interés subiría.

Los productos vinculados más habituales son los siguientes:

  • Domiciliación de nómina y/o recibos: contratar una de las cuentas del banco y domiciliar ahí el cobro de nuestros ingresos mensuales y, en ocasiones, el pago de varios recibos.

  • Contratación de seguros: los más habituales son los de hogar y de vida, aunque algunas entidades también bonifican el interés a cambio de suscribir un seguro de protección de pagos.

  • Uso de una tarjeta de débito o de crédito: gastar una cantidad de dinero determinada periódicamente con una de las tarjetas del banco, que puede ser de crédito o de débito (o ambas).

  • Aportación mínima a un plan de pensiones: contratar un plan de pensiones y depositar una suma de dinero mínima cada año.

Por tanto, antes de firmar un contrato hipotecario es imprescindible preguntar lo siguiente a la entidad:

  • La cantidad de productos vinculados que deberemos contratar y el coste de cada uno.

  • Si es obligatorio contratarlos con el propio banco o bien podemos firmarlos con cualquier otra entidad.

  • La bonificación aplicada por cada requisito cumplido.

  • El precio de cada producto o sus posibles comisiones.

  • La periodicidad del pago (mensual, anual, de prima única financiada...).

  • Tiempo que deberemos tener contratados los productos vinculados.

En principio, toda esa información aparece en los anexos a la escritura de la hipoteca contratada. En el contrato, en cambio, suele indicarse cuál es la bonificación recibida por cada producto firmado y cuánto podría subir el interés en el caso de que se dejasen de reunir los requisitos de vinculación acordados.

6. Los gastos de formalización y compraventa

Antes de formalizar la adquisición de una vivienda es necesario hacer una provisión de fondos para pagar todos los gastos de hipoteca que corresponden al cliente y los de compraventa. Conjuntamente, su coste suele ser el equivalente a entre el 10 % y el 15 % del valor del piso o de la casa, aunque puede variar dependiendo del capital del préstamo hipotecario y de las tarifas que cobren las partes participantes en la escrituración. El precio estimado de los gastos se indica en las ofertas de los propios bancos y en la documentación que nos facilitará la persona que gestione nuestra solicitud.

Además, lo que muchas entidades no ganan con los bajos diferenciales y los productos vinculados lo recuperan con el coste de abrir una nueva hipoteca. Así que debemos disponer de ahorros suficientes para afrontar la tasación hipotecaria, los gastos del gestor, del notario, del registro, los impuestos y a la posible comisión de apertura.

ACTUALIZACIÓN: el cobro al cliente de todos los gastos de escrituración de hipoteca ha sido considerado abusivo por parte de los tribunales. Por este motivo, la banca se ha visto obligada a asumir algunos de ellos.

7. Cláusulas abusivas

Si seguimos frecuentemente las noticias sobre el mercado hipotecario español, seguro que hemos leído o escuchado algo sobre las cláusulas suelo. Estas establecían un interés mínimo en muchas de las hipotecas variables que se firmaron antes y durante la crisis, de tal manera que cuando el euríbor empezó a descender, a muchos clientes se les cobró de más en intereses por culpa del suelo incorporado. No obstante, como se incluyeron con poca transparencia en muchos casos, los tribunales declararon que estas cláusulas eran abusivas y, por lo tanto, nulas.

Si tenemos una hipoteca en vigor y hemos detectado que incluye una cláusula suelo, recomendamos utilizar la calculadora gratuita de devolución del suelo hipotecario elaborada por los expertos de HelpMyCash.com. Con esta útil herramienta podremos saber cuánto dinero hemos estado pagando de más durante todos estos años y cuánto podríamos recuperar:

¡Informe personalizado GRATIS! Calculadora cláusula suelo - ¿Cuánto te pueden devolver?

CALCULADORA CLÁUSULA SUELO - ¿CUÁNTO TE PUEDEN DEVOLVER?

La calculadora de hipoteca y de cláusula suelo te permite saber cuánto has pagado de más y cuánto puedes recuperar según la sentencia del Tribunal Supremo. Recientemente el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) declaró como contrario al Derecho Comunitario limitar la devolución de la cláusula suelo, por lo que se abre a la vía a que los afectados por el suelo hipotecario puedan recuperar todo su dinero.

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Del mismo modo que esta cláusula, conviene examinar con detalle y detenimiento los pormenores del contrato hipotecario, puesto que estaremos "atados" a este documento durante años.

Comparar hipotecas según el tipo de interés

Las hipotecas las podemos clasificar en dos grandes categorías dependiendo de su tipo de interés: las hipotecas variables y las fijas. Por un lado, las hipotecas a interés fijo nos dan la tranquilidad de pagar lo mismo siempre, mientras que por el otro, las variables tienen unas cuotas más baratas por la baja cotización del euríbor. Como vemos, cada producto cuenta con sus ventajas y con sus inconvenientes, así que no se puede decir que una opción sea siempre mejor que la otra. Para que la decisión nos resulte más fácil, a continuación mostramos las diferencias y similitudes entre las hipotecas a tipo fijo y las variables:

  • Por lo general, las comisiones de apertura de las hipotecas a tipo variable son algo más reducidas, aunque desde la sentencia que obliga a los bancos a devolver lo cobrado de más por el suelo, varias entidades han decidido encarecerlas, tanto en el caso de las hipotecas fijas como en el de las variables.
  • El plazo de amortización de las fijas es más reducido y sus cuotas son, por lo tanto, más elevadas, ya que hay que devolver la misma cantidad de dinero en menos tiempo. Además, si queremos que se nos aplique un interés cercano al 2 %, el plazo no podrá superar, por lo general, los 10 o los 15 años.
  • En ambos casos, si en un futuro queremos amortizar la hipoteca anticipadamente o queremos llevar a cabo una subrogación para cambiar de banco, es posible que nos cobren una comisión por amortización o subrogación, que será del 0,5 % durante los primeros cinco años del plazo y del 0,25 % durante el resto del período. Asimismo, si la hipoteca es fija, es probable que también se nos aplique la comisión de riesgo por tipo de interés, un recargo que suele oscilar entre el 1 % y el 5 %.
  • Los seguros de vida y hogar tienen las mismas condiciones en los préstamos hipotecarios variables que en los fijos. La diferencia es que en una hipoteca a interés fijo, si no estamos de acuerdo con el precio de nuestros seguros y pensamos hacer una subrogación de hipoteca, realizar el cambio de banco nos puede resultar más costoso porque hay que pagar la comisión por riesgo de tipo de interés, lo que reduce nuestro poder de negociación.

Además, para efectuar una buena comparativa entre una hipoteca variable y una fija es imprescindible que calculemos cuánto pagaríamos de cuota con el primer producto en distintos escenarios de euríbor medio: al 0 %, al 0,5 %, al 1 %, al 2 %... De esta manera, veremos en qué casos nos podría salir más a cuenta abonar una mensualidad constante y en qué otros podría resultar más conveniente tener un interés referenciado a este índice.

¿Cómo consigo las mejores hipotecas?

Desde HelpMyCash.com recomendamos comparar tres ofertas hipotecarias como mínimo para tener una visión más amplia del mercado y asegurarnos de que la hipoteca firmada es la mejor que hemos podido encontrar. Además, creemos que es aconsejable utilizar un simulador de hipoteca gratuito que nos indique cuál sería el coste aproximado de cada producto, considerando en el cálculo tanto el importe de las cuotas como el precio de las comisiones, de la vinculación y de los gastos de escrituración. De esta manera, podremos conocer de antemano cuánto nos costarían las hipotecas que nos interesan, algo que nos ayudará a tomar una decisión más adecuada. 

En este portal también facilitamos la guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco, en la que se indican cuáles son todos los puntos en los que hay que fijarse para hacerse con un préstamo hipotecario atractivo. Además, en esta herramienta encontraremos un cuestionario de las 25 preguntas que tenemos que hacerle a la persona que gestione nuestra solicitud para conocer todas y cada una de las características de los productos de su entidad, así como diversos consejos que nos ayudarán a evitar gastos innecesarios.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

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Además de esta guía, tenemos más publicaciones dedicadas a los diferentes aspectos con los que un hipotecado puede tener problemas. Todas están a tu disposición de manera gratuita.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si quieres adquirir una vivienda nueva y estás buscando un préstamo hipotecario que te permita financiar la compra a buen precio, en la presente página encontrarás una lista de todas las hipotecas que se comercializan actualmente en España, así como qué condiciones de financiación te ofrece cada una de ellas. Además, aquí te facilitamos una serie de herramientas gratuitas que te ayudarán a hacer una buena comparativa de hipotecas y a descubrir qué productos se podrían adaptar mejor a tus necesidades.

Fuente: la información que contiene esta página proviene, entre otras fuentes, del portal de educación financiera del Banco de España Finanzas para todos.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en busca de cualquier novedad que te permita comparar mejor las hipotecas.

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Miquel Riera

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