Si necesitas dinero para comprar una casa, puedes contratar una hipoteca convencional. Pero ¿sabes cómo se financia la construcción de una vivienda? Con otro producto llamado hipoteca autopromotor. Aquí te lo contamos todo sobre estos préstamos: qué son, cómo funcionan y qué bancos los conceden.
La autopromoción inmobiliaria consiste en edificar tu propia vivienda. Por lo tanto, la hipoteca autopromotor es un producto específico para financiar la construcción de una casa en un terreno que sea de tu propiedad. La vivienda puede ser para uso habitual, para segunda residencia o para invertir.
Como ves, la finalidad de estas hipotecas es diferente a la de los préstamos hipotecarios convencionales, que sirven para financiar la compra de una vivienda. Además, estos productos tienen otras particularidades: el dinero no te lo prestarán de golpe, cuestan un poco más, hay que presentar varios documentos especiales durante el proceso de solicitud… A lo largo de esta página desgranaremos toda la información sobre estas hipotecas especiales para construir casas.
Lo primero que te preguntarás, seguramente, es qué bancos pueden concederte un préstamo para pagar la autoconstrucción de tu futura vivienda. Lo cierto es que muy pocas entidades ofrecen abiertamente hipotecas autopromotor, pero la mayoría sí aprobarán tu solicitud si lo negocias y eres solvente. Ahí va un listado de las financieras a las que puedes acudir:
Hipotecas.com es un banco online que se ofrece a financiarte la construcción de tu futura casa e, incluso, la del terreno en el que vayas a edificarla. Y si la vivienda que edificas va a tener una calificación energética A o B, podrás disfrutar de mejores condiciones. Además, con esta entidad no tendrás que contratar ningún seguro o servicio adicional para obtener un interés competitivo y unas cuotas asequibles.
Estas son sus condiciones:
| TIN | E + 1,79 % |
|---|---|
| TAE | 4,73 % |
| Cuota | 394 € |
| TIN | 6,95 % |
|---|---|
| TAE | 7,28 % |
| Cuota | 772 € |
| TIN | E + 1,29 % |
|---|---|
| TAE | 5,14 % |
| Cuota | 435 € |
Este listado ha sido elaborado por HelpMyCash.com. La información presentada ha sido investigada por el equipo editorial y, en algunas ocasiones, proporcionada por las propias entidades. Muchos o todos los productos que aparecen aquí son ofrecidos por nuestros socios comerciales. Esto puede influir en el lugar en el que aparece el producto en el listado, pero no influye en nuestra evaluación. Para ello, tenemos en cuenta diferentes criterios objetivos: el interés (TIN), la cantidad y precio de los productos que hay que contratar o a los que hay que adherirse para conseguir un interés bonificado, las opiniones de nuestros usuarios y la valoración de nuestros analistas. Nuestras valoraciones son propias. Actualizamos las ofertas y la información periódicamente. ¿Has encontrado algún error? Por favor, escríbenos un e-mail a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que podamos corregirlo.
Bankinter es otra de las entidades que cuentan con hipotecas de autopromoción en su catálogo de productos. El interés que ofrece este banco es de los más atractivos, aunque tendrás que contratar varios productos suyos para conseguirlo (seguros, cuentas, etc.). En el siguiente listado puedes consultar las condiciones de sus préstamos autopromotor:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,75 % | E + 2,05 % |
| TAE | 4,25 % | 5,32 % |
| Cuota | 346 € | 404 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 3,45 % | 4,75 % |
| TAE | 4,15 % | 5,22 % |
| Cuota | 577 € | 646 € |
Hay otras entidades como Banco Santander o ABANCA que tienen productos específicos para esta finalidad, pero no publican sus condiciones. Es decir, que para conocer el precio de sus hipotecas autopromotor tendrás que acudir a una oficina y preguntar.
También puedes negociar la contratación de estos productos con prácticamente cualquier entidad financiera tradicional, como CaixaBank, BBVA, Banco Sabadell, Unicaja, Kutxabank… Estos bancos no tienen una hipoteca autopromotor en su catálogo, pero sabemos de primera mano que las conceden si el perfil del solicitante les cuadra.
Para solicitar el préstamo a cualquiera de estas entidades debes seguir prácticamente el mismo proceso que para pedir una hipoteca normal: tienes que contactar con el banco, presentarle los documentos que te pida (te los explicamos más abajo), encargar una tasación y esperar a que tu solicitud sea aprobada. Si la entidad ve viable la operación, podrás firmar el crédito ante notario.
Ten en cuenta, sin embargo, que el banco no te entregará todo el dinero de golpe tras firmar el contrato. En las hipotecas autopromotor, el dinero se entrega en varios plazos o fases durante un período de unos dos años:
Fase inicial o “suelo”: cuando firmes la hipoteca, el banco te entregará un porcentaje del importe de tu hipoteca; normalmente la mitad. Con ese dinero podrás pagar a la constructora para que inicie las obras.
Fase de certificaciones: a medida que la obra avance, la entidad te irá entregando más dinero en varios plazos. Eso sí, antes de cada pago, el arquitecto a cargo de la construcción tendrá que certificar ante el banco que las obras avanzan según lo previsto.
Fase de fin de obra: cuando el arquitecto certifique que la edificación ha finalizado y que la vivienda es habitable, recibirás una última entrega de dinero (entre el 10% y el 20% del importe del préstamo) para pagar el resto de la factura de la constructora.
Normalmente, durante esos dos años se aplica una carencia de capital. Eso significa que solo se te cobrarán los intereses de la hipoteca, es decir, que pagarás unas cuotas más bajas. Cuando ese plazo termine, pasarás a pagar unas mensualidades normales (de capital e intereses) hasta saldar la deuda. El plazo de devolución de las hipotecas autopromotor suele ser de unos 30 años como máximo.
Pongamos que contratas un préstamo medio de 150.000 euros para edificar tu casa, con un plazo de 25 años y un interés del 3%. Esto es lo que pagarás con una amortización normal y con una carencia de capital de dos años:
Sin carencia de capital: 711,32 euros al mes (capital e intereses) durante 25 años. Al terminar el plazo, habrás pagado 63.395,09 euros en intereses.
Con carencia de capital: 375 euros al mes (solo intereses) durante los primeros dos años y 753,02 euros al mes (capital e intereses) durante los siguientes 23 años. Al acabar el plazo, habrás abonado un total de 66.834,72 euros en intereses.
Como explicábamos antes, para contratar una hipoteca autopromotor es necesario contar con diversos documentos y licencias. En caso contrario, el banco denegará tu solicitud y no podrás financiar la edificación de tu nueva casa. Estos son los requisitos que debes cumplir:
Certificar que eres propietario del terreno en el que levantarás el inmueble con la presentación de su nota simple registral, que es un documento que te facilitarán en el Registro de la Propiedad. El solar, además, debe tener calificación de suelo urbano y no tener cargas.
Contar con la licencia de construcción, que tiene que expedir el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.
Tener un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos que corresponda según tu región.
Disponer de un presupuesto de ejecución, que tiene que preparar la empresa constructora.
Tener el certificado de eficiencia energética de la futura casa. Te lo tiene que entregar la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
Además, como es lógico, deberás ser solvente: tener ahorros, un buen trabajo, un sueldo suficiente… En nuestra página sobre los requisitos de las hipotecas te explicamos qué las condiciones básicas debes reunir para que el banco apruebe tu solicitud.
Si no eres propietario de un terreno, financiar la construcción de tu vivienda será mucho más difícil, porque es un requisito que piden casi todos los bancos. Aun así, existen algunas alternativas para tirar adelante la operación:
Pedir un préstamo de autoconstrucción que financie tanto la compra del terreno como la edificación de la casa. Lo puedes intentar negociar con algunos bancos, pero ya te avanzamos que las probabilidades de que te lo aprueben son muy bajas.
Contratar una hipoteca aparte para comprar el solar. Es poco probable que te la den, porque los bancos no suelen aprobar estas operaciones. Sin embargo, no pierdes nada por intentarlo.
Comprar el terreno con un préstamo personal. Pagarás un interés más alto que con una hipoteca (sobre un 8%), pero puede ser una alternativa si las demás opciones fallan.
Ten presente, eso sí, que financiar el terreno te obligará a pagar más dinero cada mes. Por ello, te aconsejamos hacer números para asegurarte de no dedicar más del 35% de tus ingresos al pago del terreno y de la autopromoción, que es la ratio de endeudamiento máxima recomendada por el Banco de España.
Otra duda habitual sobre estos productos es qué porcentaje de la construcción puede financiarse. Por norma general, las hipotecas para construir una vivienda cubren hasta el 80% del presupuesto de las obras o del valor de tasación de la futura casa (lo determina un tasador antes de empezar las obras), si es más bajo.
Pongamos, por ejemplo, que la empresa constructora te pide 100.000 euros para edificar tu futura vivienda, cuyo valor de tasación asciende también a 100.000 euros. En ese caso, la hipoteca autopromotor tendrá un importe máximo de 80.000 euros.
Como ves, necesitarás ahorros para pagar un 20% de la construcción. Como no estarás adquiriendo una casa, no tendrás que pagar los gastos asociados a una compraventa, pero sí deberás tener fondos propios suficientes para hacer frente a otros gastos relativos a la autoconstrucción: el IVA del 10% sobre el precio de la edificación, el coste de las licencias municipales, los honorarios del arquitecto, los gastos de escrituración e inscripción de la casa…
También es lógico preguntarse cuánto cuestan estos préstamos. En general, el interés de las hipotecas para autopromoción es un poco más alto que el de las hipotecas para comprar viviendas. El motivo es simple: el banco se arriesga más al financiar la construcción de una casa, porque existe el peligro de que las obras no avancen según lo previsto o incluso de que no acaben.
Ten en cuenta, además, que las hipotecas autopromotor pueden incluir comisiones y productos asociados (como los seguros), igual que los préstamos para compra. Por este motivo, te aconsejamos leer detenidamente la letra pequeña de la oferta que te haga el banco para saber cuánto dinero pagarás en total.
Como te explicábamos, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo barato para construir tu futura casa:
Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar). Encargar este trabajo a un bróker hipotecario puede ser una buena idea, porque este profesional sabrá a qué entidades acudir para llegar a un buen acuerdo. Dependiendo del acompañamiento que necesites y de lo complicado que sea tu caso, te cobrará por su trabajo, como sucede en cualquier sector profesional. A cambio, conseguirás firmar una hipoteca a buen precio y construir tu casa.
Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones.
Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos como Hipotecas.com que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior.
Sí, también puedes pedir una hipoteca autopromotor para pagar la edificación de una casa prefabricada o modular. Ahora bien, la casa deberá estar anclada al suelo de forma consistente, es decir, que no puede ser móvil. Necesitarás, además, los mismos permisos que mencionamos en el apartado sobre los requisitos.
En caso de que la casa no esté anclada al suelo, no podrás financiar la construcción con estas hipotecas. Lo que sí podrás pedir es un préstamo personal a un banco o entidad financiera aunque te saldrá más caro (su interés ronda el 8%).
