Las hipotecas para compra de vivienda son las más solicitadas, pero ¿qué pasa si necesitas financiación para construir una casa? En ese caso, necesitarás una hipoteca autopromotor. Aquí encontrarás toda la información sobre este tipo de producto y sobre los bancos que lo ofrecen.
En el mundo inmobiliario, la autopromoción es la edificación de una vivienda para uso propio. Por lo tanto, una hipoteca autopromotor sirve para financiar la construcción de una casa en un terreno que sea de nuestra propiedad.
Además de tener una finalidad diferente de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, estos productos también tienen otras particularidades: el modo de entrega del dinero es distinta, su precio suele ser más alto, se necesitan diversos permisos para poder tramitar la solicitud… A lo largo de esta página desgranaremos toda la información sobre estas hipotecas para construir inmuebles.
No hay muchos bancos que comercialicen abiertamente préstamos para la autoconstrucción de viviendas. Actualmente, solo Hipotecas.com publica las condiciones de sus hipotecas autopromotor, aunque otras entidades como Bankinter o Banco Santander también afirman concederlas.
| TIN | 2,79 % |
|---|---|
| TAE | 2,85 % |
| Cuota | 544 € |
| TIN | E + 1,39 % |
|---|---|
| TAE | 2,64 % |
| Cuota | 377 € |
| TIN | E + 0,99 % |
|---|---|
| TAE | 2,44 % |
| Cuota | 386 € |
En la práctica, sin embargo, prácticamente cualquier banco nos puede dar un crédito hipotecario para que edifiquemos nuestra propia casa. Por ello, lo más conveniente es que contactemos con varias entidades, comparemos sus ofertas y solicitemos la que nos parezca más interesante.
En general, las hipotecas para construir una vivienda cubren entre el 80% y el 85% del presupuesto de las obras (60% si el inmueble es una segunda residencia). Su plazo suele ser de unos 30 años como máximo.
En caso de que se apruebe nuestra solicitud, el banco nos irá entregando el dinero durante un plazo de dos años. Esa entrega, por lo tanto, no se hará de golpe, sino en varios plazos o fases:
Fase inicial o “suelo”: se nos entregará un porcentaje del crédito concedido (generalmente la mitad) tras la aprobación para que la obra pueda comenzar.
Fase de certificaciones: a medida que la construcción siga adelante, la entidad irá haciendo entregas en varios plazos. Antes de cada pago, el arquitecto al cargo deberá presentar las certificaciones del avance de las obras para demostrarle al banco que todo va según lo previsto.
Fase de fin de obra: cuando el arquitecto haya certificado que la edificación ha finalizado y que la vivienda es habitable, recibiremos una última entrega de dinero, que suele ser de un 10% o un 20% del importe del préstamo.
Dependiendo del banco, puede que durante ese período de desembolso de dos años podamos pagar solo la parte de los intereses (carencia parcial). En ese caso, cuando ese plazo finalice, pasaremos a pagar unas mensualidades de capital e intereses para amortizar el préstamo de autoconstrucción.
Respecto al resto de sus condiciones, las hipotecas autopromotor tienen, en la mayoría de los casos, un interés algo más alto que las convencionales. También pueden incluir comisiones, productos adicionales y otros gastos, así que deberemos leer bien la letra pequeña para conocer el coste final.
Si deseamos contratar una hipoteca autopromotor, es importante tener presente que necesitaremos contar con diversos documentos y licencias. En caso contrario, el banco denegará nuestra solicitud y no podremos financiar la edificación de nuestra nueva casa. Veamos qué requisitos hay que cumplir:
Certificar que somos propietarios del terreno en el que se levantará el inmueble, que debe tener calificación de suelo urbano. Para ello, tendrá que estar inscrito como tal en el Registro de la Propiedad.
Contar con la licencia de construcción expedida por el ayuntamiento de la localidad en la que queramos hacer la obra.
Tener un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.
Disponer de un presupuesto de ejecución preparado por una empresa constructora.
Tener el certificado de eficiencia energética, que nos tendrán que emitir durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
Además, como es lógico, deberemos cumplir los requisitos de solvencia que suelen pedirse para conseguir un crédito hipotecario: contar con unos buenos ingresos y con una situación laboral estable, tener ahorros, etc.
Sí, también podemos pedir una hipoteca autopromotor para edificar una vivienda prefabricada o modular. Ahora bien, necesitaremos los mismos permisos que mencionamos en el anterior apartado sobre los requisitos y, además, que esa casa vaya a estar anclada al suelo de forma consistente (que no sea móvil).
Buenos días Miquel, gracias por responder. No hay problema para cancelar mi actual hipoteca. Lo que no entiendo (disculpa mi ignorancia) como uso mi actual vivienda de garantía, porque el gestor de mi actual banco no me ha dado más explicaciones que ellos no ofrecen ese tipo de producto. Gracias.
saludos
Hola, Fernando Infante.
Quizás lo más adecuado, en tu caso, sería pedir una hipoteca para comprar esa nueva vivienda y cancelar la que tienes sobre tu piso. De este modo, la nueva hipoteca tendría dos garantías (la vivienda nueva y el piso), así que el banco podría llegar a financiarte hasta el 100% de la compra.
Las opciones de tener éxito, eso sí, dependerán de la política de riesgos que tenga el banco al que acudas, del valor de tu actual piso y de la vivienda que quieres comprar y de tu situación económica y laboral. Nuestro consejo, por lo tanto, es que acudas a varias entidades para saber si la operación sería viable. También puedes contactar con un bróker hipotecario para que analice tu caso y, si quieres contratar sus servicios, para que te encuentre a un banco dispuesto a concederte la hipoteca al 100%.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Félix Antonio.
Por lo que nos cuentas, parece que el banco te aplicó el euríbor de julio de 2020, que fue del -0,279% (0,5% - 0,279% = 0,221%). Es probable, por lo tanto, que en la escritura de la hipoteca se indique que el valor que se tomará como referencia en la revisión será el registrado dos meses antes de la fecha de la revisión.
Nuestro consejo es que leas detenidamente la escritura de la hipoteca para comprobar si lo que te decimos es lo que se indica. Si no es así y el euríbor que debe tenerse en cuenta es el último registrado (que en tu caso sería el de agosto, que en 2020 fue del -0,359%), puedes reclamar al banco que rectifique el interés aplicado y que te devuelva, si procede, lo que te haya cobrado de más en intereses.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Buenas tardes @Marina,
Soy Santiago, asesor hipotecario de Gestcredit.
En relacion a tu consulta, efectivamente tenemos hipotecas al 100%, a través de diferentes convenios con entidades bancarias y colectivos.
Nuestra comisión suele rondar desde el 2% al 4%, en operaciones con financiación al 100%. Lo que si que es estudio previo de análisis y viabilidad es totalmente gratuito y personalizado. Por lo que si deseas realizarlo, quedamos a tu disposición. Te facilito un link para que puedas contactarnos, ****, o enviándonos un mail a **** o llamando a nuestro teléfono ****
Un cordial saludo
Hola, Marina.
Por lo que hemos podido investigar, se trata de un intermediario financiero. Es decir, que no os concederá directamente la hipoteca, sino que negociará con varios bancos para conseguírtela. A cambio, además, os cobrará una comisión máxima del 4% sobre el importe de la hipoteca que os consiga, según consta en su página web.
Si estáis interesados en contratar a un intermediario financiero, os podemos poner en contacto con varios de estos profesionales sin ningún compromiso. Para ello, solo tendréis que rellenar este formulario de contacto.
Un saludo.
Publicado el 16/09/2021
Publicado el 15/09/2021
Publicado el 14/09/2021
