Hipotecas autopromotor para construir tu vivienda

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

En el mundo inmobiliario, la autopromoción es la edificación de una vivienda para uso propio. Por lo tanto, una hipoteca autopromotor sirve para financiar la construcción de una casa en un terreno que sea de tu propiedad.

Además de tener una finalidad diferente de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, estos productos también tienen otras particularidades: el modo de entrega del dinero es distinto, su precio suele ser más alto, se necesitan diversos permisos para poder tramitar la solicitud… A lo largo de esta página desgranaremos toda la información sobre estas hipotecas para construir inmuebles.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas autopromotor?

No hay muchos bancos que comercialicen abiertamente préstamos para la autoconstrucción de viviendas. Actualmente, solo Hipotecas.com publica las condiciones de sus hipotecas autopromotor, aunque otras entidades como Bankinter o Banco Santander también afirman concederlas. 

#1

Hipoteca Autopromotor Tipo Fijo

TIN	2,79 %
TAE	2,85 %
Cuota	544 €

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#2

Hipoteca Autopromotor Tipo Variable

TIN	E + 1,39 %
TAE	2,64 %
Cuota	377 €

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#3

Hipoteca Autopromotor Tipo Mixto

TIN	E + 0,99 %
TAE	2,44 %
Cuota	386 €

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En la práctica, sin embargo, prácticamente cualquier banco te  puede dar un crédito hipotecario para que edifiques tu propia casa. Por ello, lo más conveniente es que contactes con varias entidades, compares sus ofertas y solicites la que te parezca más interesante.

¿Cómo funciona una hipoteca de autoconstrucción?

En general, las hipotecas para construir una vivienda cubren entre el 80% y el 85% del presupuesto de las obras (60% si el inmueble es una segunda residencia). Su plazo suele ser de unos 30 años como máximo.

En caso de que se apruebe nuestra solicitud, el banco te irá entregando el dinero durante un plazo de dos años. Esa entrega, por lo tanto, no se hará de golpe, sino en varios plazos o fases:

• Fase inicial o “suelo”: se te entregará un porcentaje del crédito concedido (generalmente la mitad) tras la aprobación para que la obra pueda comenzar.

• Fase de certificaciones: a medida que la construcción siga adelante, la entidad irá haciendo entregas en varios plazos. Antes de cada pago, el arquitecto al cargo deberá presentar las certificaciones del avance de las obras para demostrarle al banco que todo va según lo previsto.

• Fase de fin de obra: cuando el arquitecto haya certificado que la edificación ha finalizado y que la vivienda es habitable, recibirás una última entrega de dinero, que suele ser de un 10% o un 20% del importe del préstamo.

Normalmente, durante los primeros dos años se aplica una carencia parcial, así que solo pagarás intereses durante ese período. Cuando ese plazo acabe, pasarás a pagar unas mensualidades de capital e intereses para amortizar la hipoteca autopromotor.

Respecto al resto de sus condiciones, las hipotecas autopromotor tienen, en la mayoría de los casos, un interés algo más alto que las convencionales. También pueden incluir comisiones, productos adicionales y otros gastos, así que debes leer bien la letra pequeña para conocer el coste final.

Requisitos para contratar un préstamo para construir una casa

Si quieres contratar una hipoteca autopromotor, es importante tener presente que necesitarás contar con diversos documentos y licencias. En caso contrario, el banco denegará tu solicitud y no podrás financiar la edificación de tu nueva casa. Veamos qué requisitos hay que cumplir:

• Certificar que eres propietario del terreno en el que se levantará el inmueble, que debe tener calificación de suelo urbano. Para ello, tendrá que estar inscrito como tal en el Registro de la Propiedad.

• Contar con la licencia de construcción expedida por el ayuntamiento de la localidad en la que quieras hacer la obra.

• Tener un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.

• Disponer de un presupuesto de ejecución preparado por una empresa constructora.

• Tener el certificado de eficiencia energética, que te tendrán que entregar durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.

Además, como es lógico, deberás cumplir los requisitos de solvencia que suelen pedirse para conseguir un crédito hipotecario: contar con unos buenos ingresos y con una situación laboral estable, tener ahorros, etc.

¿Puedo pedir una hipoteca autopromotor sin un terreno en propiedad?

Financiar la construcción de la vivienda es mucho más complicado si no eres propietario de un terreno sin cargas. Ahora bien, en estos casos, existen varias alternativas para tirar adelante la operación: 

• Pedir un préstamo de autoconstrucción que financie también la compra del terreno. Hay muy pocos bancos que ofrezcan esta opción, pero siempre puedes tratar de negociarlo. 

• Contratar una hipoteca aparte para adquirir el solar. Es poco probable que te la den, pero no pierdes nada por intentarlo. 

• Comprar el terreno con un préstamo personal. Te costará más en intereses, pero puede ser una opción si las demás fallan.

Ten en cuenta que todas estas opciones te harán pagar más dinero al mes. Por ello, calcula antes si podrías pagar las cuotas con tus ingresos actuales.  

¿Puedo financiar una casa prefabricada con una hipoteca autopromotor?

Sí, también puedes pedir una hipoteca autopromotor para edificar una vivienda prefabricada o modular. Ahora bien, necesitarás los mismos permisos que mencionamos en el anterior apartado sobre los requisitos y, además, que esa casa vaya a estar anclada al suelo de forma consistente (que no sea móvil).