Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa
¿Quieres construir tu propia casa? Puedes financiar las obras con una hipoteca autopromotor; un producto específico para esa finalidad que es un poco distinto al préstamo hipotecario convencional. En HelpMyCash te contamos cómo funciona y con qué bancos la puedes conseguir.
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¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor sirve para financiar la construcción de una casa en un terreno que es de tu propiedad. Se llama así porque su finalidad es la autopromoción, es decir, la edificación de tu propia vivienda. Eso incluye la construcción de casas prefabricadas o modulares, siempre que estén ancladas al suelo de forma consistente.
Hipotecas autopromotor disponibles en España
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 3,60% | 4,90% |
| TAE | 4,30 % | 5,37 % |
| Cuota | 506 € | 579 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,50% | E + 1,80% |
| TAE | 3,86 % | 4,91 % |
| Cuota | 492 € | 564 € |
Otras entidades como Banco Santander, ABANCA, BBVA, Banco Sabadell o UCI ofrecen hipotecas específicas para autopromoción. Pero no publican sus condiciones, así que te tocará pedir cita en la oficina o llamar para preguntar. También puedes negociar la concesión de estos productos con cualquier otra entidad financiera tradicional.
¿Buscas hipoteca? Utiliza el comparador de HelpMyCash para consultar todas las ofertas del mercado.
¿Cómo funcionan las hipotecas autopromotor?
La construcción de una vivienda es una operación mucho más compleja que la compra. Es lógico, por lo tanto, que una hipoteca para autopromoción tenga unas condiciones algo diferentes a un préstamo hipotecario convencional.
Estas son las características principales de las hipotecas autopromotor:
Suelen financiar hasta el 80% del coste de la construcción o del valor de tasación del proyecto.
El plazo suele ser de hasta 30 años, con hasta dos años de carencia inicial de capital para que pagues menos mientras duran las obras.
Su interés suele ser más alto que el de las hipotecas convencionales, porque el banco asume más riesgo.
El dinero se entrega por fases a medida que avanzan las obras; no de golpe.
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Fase inicial (suelo): cuando se firma la hipoteca ante notario, el banco entrega un porcentaje del importe (la mitad, normalmente) para que puedas iniciar la edificación.
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Fase de certificaciones: a medida que la obra avanza, el banco va haciendo entregas sucesivas; con la previa certificación que acredite que la construcción sigue los plazos previstos
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Fase de fin de obra: cuando el arquitecto certifica que la edificación ha terminado, el banco entrega el resto del capital (10-20% de la hipoteca) para que se termine de pagar la factura de la constructora.
Requisitos: ¿quién puede pedir una hipoteca autopromotor?
Como es lógico y normal, para contratar una hipoteca autopromotor debes cumplir con una serie de requisitos y condiciones. Cada banco tiene su propia política de riesgos, pero casi todos te exigirán lo siguiente:
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Tener un terreno en propiedad: debes ser propietario o dueña de un terreno inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad, sin cargas y con calificación de suelo urbano.
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Tener ahorrado el 35% del presupuesto de las obras: un 20% para pagar la parte que la hipoteca no financia y un 15% para abonar los gastos de la construcción; como el IVA, las tasas de los permisos, el coste del seguro de responsabilidad civil...
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Ser solvente: necesitas tener un buen trabajo y sueldo, antigüedad laboral... En nuestra página sobre los requisitos de las hipotecas te contamos más detalles sobre cuáles suelen ser las exigencias de los bancos..
¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor sin tener terreno?
Es muy complicado, pero existen alternativas: puedes pedir una hipoteca para financiar el terreno y la autopromoción, contratar una hipoteca aparte para comprar el solar o adquirirlo con un préstamo personal; siempre que te lo puedas permitir.
Documentación para construir tu propia casa
Construir tu propia vivienda es una operación de gran envergadura que requiere de muchos trámites administrativos. Por eso, si pretendes conseguir una hipoteca autopromotor para financiar la edificación, el banco te exigirá entregar varios documentos para comprobar que lo tienes todo en orden:
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Nota simple del terreno: la debes pedir al Registro de la Propiedad.
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Licencia de construcción: la tiene que expedir el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.
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Proyecto elaborado por un arquitecto: el Colegio de Arquitectos que corresponda según tu región tendrá que validar ese proyecto.
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Presupuesto de ejecución: te lo debe preparar la empresa constructora.
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Certificado de eficiencia energética de tu futura casa: te lo tiene que entregar la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
Claves para conseguir la mejor hipoteca autopromotor
En general, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales, porque el banco se arriesga más con una construcción que con una compra normal. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo hipotecario más barato para construir tu futura casa:
Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar).
Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones.
Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior; es decir, que te concederán una hipoteca verde.