Hipoteca autopromotor: construye tu propia casa

Una hipoteca de autopromoción, por su finalidad (financiar la construcción de una casa) tiene unas características y un funcionamiento distinto al de los préstamos hipotecarios que suelen contratarse para comprar una vivienda. A continuación te resumimos sus puntos clave:

• Financiación de hasta el 80% del valor más bajo entre el presupuesto de la construcción y la tasación estimada del inmueble terminado, con un plazo que suele ser de hasta 30 años.

• Entrega del dinero por fases mientras dura la construcción:

  1. Fase inicial o “suelo”: se entrega un porcentaje del importe del préstamo (la mitad, normalmente) para que la constructora empiece la edificación.

  2. Fase de certificaciones: se van haciendo más entregas a medida que la obra avanza, con certificaciones del arquitecto antes de cada pago del banco.

  3. Fase de fin de obra: se hace una última entrega de dinero (entre el 10% y el 20% del importe), para pagar el resto de la factura de la constructora, cuando el arquitecto certifica que la edificación ha terminado.

• Flexibilidad de pago. Para que no tengas que pagar las cuotas desde el principio, muchos bancos te ofrecerán una carencia hipotecaria de hasta dos años, normalmente de capital. Así, solo pagarás la parte de los intereses hasta que las obras terminen.

• Interés más alto. Como el riesgo que asume el banco en una construcción es más alto que en una compra, el interés de una hipoteca autopromotor suele ser algo más elevado.

Pero no solo es necesario que cumplas los requisitos: también deberás aportar diversos documentos tanto para que te aprueben la hipoteca autopromotor, como para poder iniciar la construcción de tu futura casa.

Veamos qué certificados y licencias hay que aportar para edificar tu propia vivienda y cómo puedes conseguir cada documento: 

 Nota simple del terreno: la debes pedir al Registro de la Propiedad.

 Licencia de construcción: la tiene que expedir el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.

 Proyecto elaborado por un arquitecto: el Colegio de Arquitectos que corresponda según tu región tendrá que validar ese proyecto.

 Presupuesto de ejecución: te lo debe preparar la empresa constructora.

 Certificado de eficiencia energética de tu futura casa: te lo tiene que entregar la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.

En general, las hipotecas para autopromoción suelen ser más caras que las convencionales, porque el banco se arriesga más con una construcción que con una compra normal. Pero eso no significa que no puedas conseguir uno de estos productos a buen precio. Ahí van tres consejos que te ayudarán a contratar un préstamo hipotecario más barato para construir tu futura casa:

 Negocia con tantos bancos como puedas. Cuantas más ofertas tengas sobre la mesa, más probabilidades tendrás de conseguir unas buenas condiciones. Además, tener otras alternativas te ayudará a negociar un mejor precio, sobre todo si tu situación económica es buena (los bancos no querrán dejarte escapar). 

 Si tienes muchos ahorros, úsalos para pagar una buena parte de la edificación. Como necesitarás menos dinero para financiar la autopromoción, el riesgo que correrá el banco será más bajo y estará más dispuesto a mejorar tus condiciones. 

 Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Hay bancos que te rebajarán el interés si la vivienda proyectada tiene una calificación energética B o superior.