Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que permite adquirir una nueva vivienda al mismo tiempo que se continúa pagando la hipoteca del antiguo inmueble. En esta página explicaremos en qué consisten estos productos y cuál es su funcionamiento.
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Una hipoteca puente es un producto diseñado para aquellas personas que quieren comprar una vivienda, pero que aún pagan la que tienen actualmente y, al mismo tiempo, necesitan financiación para hacer frente a la nueva adquisición. El préstamo puente facilita este proceso, puesto que es un crédito con el que el titular puede adaptar los pagos hasta que venda su actual propiedad. No obstante, es una opción que tiene sus riesgos, así que siempre deberemos ser precavidos antes de contratarla.
La situación más adecuada sería vender la vivienda en la que vivimos actualmente para posteriormente poder afrontar el pago de la nueva residencia. Sin embargo, como ahora se puede prolongar demasiado el tiempo de venta, el crédito puente concede la posibilidad de entrar a vivir en la nueva casa mientras ponemos a la venta la antigua. Actualmente, los bancos siguen comercializando este tipo de productos financieros, pero no suelen comercializarlos de manera abierta, así que deberemos preguntar si ofrecen esta opción y en qué condiciones.
El funcionamiento del préstamo puente es algo distinto del de una hipoteca convencional, ya que está pensado exclusivamente para poder comprar una nueva vivienda mientras se vende la anterior. Veamos con más detalle cómo funcionan estos productos:
Contratación de la hipoteca puente: el banco nos da un préstamo hipotecario con las dos viviendas (la que compramos y la que venderemos) como garantía. En general, nos darán entre seis meses y 5 años para vender la antigua casa.
Pago de las cuotas mientras no encontremos comprador: durante ese período de tiempo, tendremos que abonar las mensualidades del crédito. Sin embargo, en la mayoría de los casos, se nos permitirá disfrutar de una carencia hipotecaria de capital para que las cuotas sean mucho más bajas.
Venta de la anterior vivienda: cuando hayamos encontrado un comprador, podremos utilizar el dinero para cancelar parte de la deuda y liberar la antigua casa. En ese momento, se formalizará una hipoteca convencional para el nuevo inmueble.
El gran inconveniente de estos productos es que si no conseguimos vender la vivienda en el plazo de tiempo establecido, tendremos un problema importante, pues las cuotas de la hipoteca crecerán en cuanto se acabe la carencia inicial de capital. En estos casos, las mensualidades incluirán la deuda contraída por los dos inmuebles: el que hemos adquirido y el que todavía no hemos vendido.
Además, la garantía de la hipoteca aún serán las dos viviendas. En consecuencia, si no fuéramos capaces de pagar las cuotas mensuales según lo acordado, correríamos el riesgo de perder los dos inmuebles.
Estas son las principales ventajas de contratar una hipoteca puente:
Mayor comodidad: una única operación nos permitirá financiar la compra de una nueva casa sin haber vendido todavía la anterior.
Más tiempo: como comenta la revista Eroski Consumer, dispondremos de varios años para vender la antigua vivienda, así que nos lo podremos tomar con algo más de calma.
Y estos son los principales inconvenientes y riesgos de firmar un crédito para cambiar de casa:
Es más arriesgado: si no vendemos la casa, tendremos que pagar unas cuotas muy altas y, en el peor de los casos, hasta podríamos perder ambas viviendas.
La vivienda puede perder valor: si tardamos mucho tiempo en vender, es posible que saquemos menos dinero del que pensábamos por el anterior inmueble, así que nos quedaría más capital a deber del esperado.
Recurrir a un crédito puente puede ser una buena opción si nos queremos cambiar de casa y aún no hemos vendido la nuestra, pero no es la única. Veamos cuáles son las otras alternativas que nos ofrece el mercado hipotecario:
Esperar a vender la vivienda: lo más cómodo es formalizar la compraventa y usar ese dinero para comprar una nueva casa. De este modo, nos ahorraremos trámites y hasta es posible que no tengamos que firmar una hipoteca.
Ampliar la hipoteca sobre nuestro inmueble: también podemos pedir una ampliación al banco para conseguir el dinero suficiente para adquirir un nuevo piso o casa. En este caso, tendríamos que poner el segundo inmueble como garantía y tendríamos menos opciones de conseguir un período de carencia inicial.
Contratar una segunda hipoteca: si nos lo podemos permitir, podemos pedir un nuevo préstamo hipotecario y pagar dos créditos a la vez hasta que vendamos la otra casa.
Firmar un nuevo crédito para cancelar nuestra hipoteca actual: también tenemos la opción de abrir un préstamo nuevo que nos permita saldar la hipoteca vigente y adquirir un nuevo inmueble. En este caso también tendríamos que aportar las dos viviendas como garantía.
Como vemos, tenemos varias opciones encima de la mesa, así que nos corresponde a nosotros valorar cuál de ellas se ajusta más tanto a nuestras necesidades como a nuestras posibilidades económicas.
Para qué sirve esta página: aquí explicamos el funcionamiento de una hipoteca puente y qué ventajas e inconvenientes tiene solicitar un préstamo hipotecario de estas características.
Fuente: el contenido en materia legal y financiera procede de los diferentes organismos nacionales e internacionales con autoridad en la materia.
Metodología: a través de la navegación y de la información proporcionada por los departamentos de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.
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Hola, Julian.
Vayamos por partes. En cuanto a la comisión por cancelación, esta dependerá de cuándo firmaste tu hipoteca. Si el banco te exige un 1%, seguramente tu contrato sea anterior al 9 de diciembre de 2007 y la entidad estará en todo su derecho de cobrártela. Para más información, puedes consultar nuestra página sobre gastos de cancelación, pero te adelantamos que, además, no te podrás librar del coste de la notaría ni del registro.
Siguiendo con tus dudas, si la intención de la novación fuera pactar una ampliación del plazo, tendrías que cargar con la comisión por novación (no puede superar el 0,1% del capital pendiente, si solo amplías el plazo), la mitad de la notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), el registro (suele ser la mitad de la notaría) y la gestoría (entre 200 y 400 euros). Además, si el banco te lo pidiera, deberías tasar de nuevo la vivienda (unos 300 euros).
Por último, nos preguntas por los requisitos para una novación. En realidad, dependerá totalmente del riesgo que el banco esté dispuesto a asumir. Eso sí, empezar a tramitar una subrogación para mover tu hipoteca podría ser un incentivo para que tu banco aceptase tu solicitud y no te perdiese como cliente.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola, Amélie Lozano.
Como es una cuota impagada que no se pagó de manera expresa, el banco os la puede reclamar junto a los intereses de demora correspondientes. Ahora bien, como tu hipoteca tiene ya diez años, ese interés de demora no puede superar en más de dos puntos porcentuales el interés ordinario (el normal) de la hipoteca. Nuestro consejo, por lo tanto, es que comprobéis que el interés de demora sea el correcto para no pagar más de la cuenta.
Un saludo.
Publicado el 17/02/2020
Publicado el 17/02/2020
Publicado el 14/02/2020
