Hipoteca puente: qué es y cómo funciona

Una hipoteca puente es un préstamo hipotecario orientado al cambio de vivienda: comprar una nueva casa cuando todavía no has vendido la actual. La idea es que el banco te financie la compra y “absorba” lo que te queda por pagar de tu hipoteca vigente, usando como garantía las dos viviendas.

 Finalidad. La hipoteca puente está diseñada para una situación muy concreta: cambio de casa antes de venta de la tuya. La tradicional no necesita esa coordinación de plazos.

 Garantía. En una hipoteca tradicional, la garantía es una vivienda; en la hipoteca puente suelen quedar dos inmuebles como garantía (la casa actual y la nueva).

 Estructura. La tradicional tiene una sola vida; la puente suele dividirse en periodo puente e hipoteca definitiva.

 Carencia. En la hipoteca puente es frecuente pactar un período de carencia (total o parcial) durante el tramo temporal. En una hipoteca estándar, lo normal es amortizar capital desde el inicio.

El funcionamiento de una hipoteca puente se parece al de un préstamo hipotecario normal, pero con más piezas:

1. Solicitud y estudio del banco: te pedirán la documentación típica de solvencia y la relativa a la vivienda. También querrán información de la vivienda que compras.

2. Tasaciones: la de la vivienda que vendes y la de la que compras, porque ambas se usarán como garantía del crédito puente. 

3. Aprobación y firma ante notario: si el banco da el ok, se formaliza la hipoteca puente. Eso implica que se cancela el préstamo hipotecario sobre tu vivienda vieja y se unifica con la nueva deuda.

4. Periodo de carencia: el banco te da entre dos y cinco años para vender la vivienda vieja. Durante ese período "puente", lo habitual es que solo se paguen intereses (carencia de capital).

5. Venta de la vivienda antigua: una vez vendida, podrás amortizar una parte importante de la deuda y te quedará una hipoteca solo sobre la vivienda adquirida.

 Compras sin esperar a vender. Te da margen para cerrar la compra cuando sale la oportunidad, aunque tu casa aún no esté vendida.

 Una transición más simple. Evitas encadenar soluciones temporales (alquiler, mudanzas intermedias, guardamuebles), porque puedes ir directamente de una casa a otra.

 Una sola cuota durante el puente. Al unificar deudas, administras un único préstamo, y con carencia la cuota puede ser bastante más llevadera al principio.

 Más poder de negociación. No dependes tanto de vender “contra reloj” para poder comprar, lo que puede ayudarte a negociar la compra con más calma.

 El riesgo de no vender. Si tu vivienda no se vende a tiempo, al terminar carencia la cuota puede subir mucho. Ese cambio es la parte que más familias infravaloran.

 Puedes acabar sobreendeudado. Aunque pagues una sola cuota, en el fondo estás sosteniendo una operación con dos viviendas en juego. Si tus ingresos son justos, el margen de error es pequeño.

 Precio de venta incierto. Si el mercado se enfría, podrías verte obligado a vender por menos de lo previsto, y entonces la amortización que esperabas hacer tras la venta se queda corta.

 Costes y vinculaciones. Entre tasaciones, gastos de formalización y posibles comisiones, suele ser una operación más cara y con más “condiciones extra” (seguros, domiciliaciones…).

Los analistas de HelpMyCash hemos analizado el mercado y descubierto que, ahora mismo, solo hay una hipoteca puente publicitada: la Hipoteca Cambia de Casa de Banco Santander. Puedes consultar aquí sus condiciones:

De todas formas, hay otros bancos que pueden concederte una hipoteca puente aunque no lo anuncien abiertamente. Para que te la aprueben, eso sí, deberás tener un buen perfil (ahorros, ingresos altos y estabilidad laboral) y negociarlo. Nuestro consejo, como siempre, es que pidas financiación a varias entidades y compares todas las opciones.