¿Qué es una hipoteca abierta?

¿Qué es una hipoteca abierta?

Una hipoteca abierta o crédito hipotecario es un producto con el que puedes volver a pedir prestado el dinero que devuelves. Es decir, a medida que vas pagando las cuotas mensuales de la hipoteca, puedes disponer nuevamente de esas cantidades amortizadas para financiar otros proyectos que tengas: comprar un coche, reformar una casa, etc.

En estos momentos, ningún banco ofrece hipotecas abiertas, aunque entidades como Bankinter o CaixaBank (la antigua La Caixa) las concedían hace pocos años. Si quieres conseguir uno de estos productos y tu perfil es bueno, puedes intentar negociarlo con estas u otras entidades, aunque ya te avanzamos que te resultará muy complicado obtener la aprobación.

Ejemplo de hipoteca abierta

Por ejemplo, imagina que has contratado una hipoteca abierta y que, al cabo de varios años, devuelves 20.000 euros del dinero que originalmente te prestó el banco. Si lo necesitas, podrás volver a disponer de esos 20.000 euros para financiar algún otro gasto.

¿Cómo funcionan las disposiciones de las hipotecas abiertas?

Seguramente te preguntarás cómo puedes disponer otra vez del dinero que vas devolviendo. Para “retirar” dinero de una hipoteca abierta tendrás que seguir este procedimiento:

  1. Debes contactar con el banco por la vía acordada en el contrato de la hipoteca abierta y solicitar la cantidad de dinero que necesites, a devolver en el plazo permitido por el propio contrato.

  2. La entidad analizará el estado de tus finanzas para asegurarse de que podrás devolver el dinero de la disposición sin problemas. Este estudio suele durar unos pocos días. Ahora bien, para ahorrarse este análisis, hay bancos que preaprueban las disposiciones que puede hacer un cliente basándose en su historial. Así, este puede retirar el dinero de forma automática.

  3. Si la disposición de dinero se aprueba, se te ingresará en la cuenta con la que pagas la hipoteca y podrás usar el dinero para lo que quieras. Ten en cuenta, eso sí, que por cada disposición se te puede cobrar una comisión, cuyo precio se indica en el contrato. Esa disposición funciona como un crédito aparte de la hipoteca y lo tendrás que devolver por separado.

En general, el interés aplicado sobre las disposiciones será el mismo que el de la hipoteca abierta. El importe y el plazo máximos de cada disposición deberás acordarlos con el banco y tendrán que aparecer en la escritura de la hipoteca. La garantía de cada disposición será hipotecaria y personal, es decir, que tu casa y tus bienes pueden ser embargados si no devuelves el dinero.

Las condiciones generales de las hipotecas abiertas son las mismas que las de un préstamo hipotecario normal. Podrás financiar hasta un máximo del 80% de la compra de tu futura casa, por lo general, y con un plazo de devolución de hasta 30 años. Su interés, que puede ser fijo o variable, suele ser parecido al de las hipotecas convencionales, aunque puede ser algo más alto por el mayor riesgo de morosidad que tienen estos productos.

¿Cuáles son los riesgos de las hipotecas abiertas?

Como te hemos explicado, la principal ventaja de las hipotecas abiertas es que te permiten disponer del dinero que vas devolviendo si lo necesitas para afrontar un gasto puntual. Sin embargo, tienen un riesgo muy importante: que lo uses como una vía habitual y recurrente para obtener financiación. Aunque el banco tiene que aprobarte cada nueva disposición, corres el peligro de abusar de la hipoteca abierta y de pedir prestado más dinero de la cuenta.

Si te sobreendeudas y no pagas las cuotas de esas disposiciones o de la hipoteca original, puedes acabar perdiendo tu casa y el resto de tus bienes. Por este motivo, si decides contratar un crédito hipotecario abierto, te recomendamos ir con mucho cuidado y efectuar disposiciones solo si puedes devolverlas sin problemas.

Consejo de HelpMyCash: nunca dediques más del 35% de tus ingresos mensuales a pagar las cuotas de la hipoteca abierta y de las disposiciones que vayas haciendo.

Es más difícil cambiarla de banco para mejorar sus condiciones

Estos créditos tienen otro inconveniente que merece un capítulo aparte. Imagina que contratas una hipoteca abierta con un interés alto y que, al cabo de unos años, quieres cambiarla a un banco para rebajar ese interés, una operación que se conoce como subrogación. Ahí te encontrarás con un problema: como muy pocos bancos ofrecen hipotecas abiertas, prácticamente ninguno estará dispuesto a asumir tu crédito para mejorar tus condiciones.

Es decir, que si quieres cambiar tu hipoteca abierta de banco, tendrás que contratar un préstamo hipotecario nuevo y cancelarla con el dinero que te presten. Esto te saldrá más caro (pagarás unos gastos de cancelación de más de 1.000 euros) y perderás cualquier posibilidad de disponer nuevamente del dinero que devuelves.

¿Cuándo viene bien contratar un crédito hipotecario abierto?

Ahora que ya conoces las ventajas y los riesgos de estos productos, llega el momento de valorar si la hipoteca abierta se ajusta a tus necesidades. En general, solo es recomendable contratar estos créditos si prevés que necesitarás dinero en el futuro para financiar otros gastos, como una pequeña reforma o la compra de un coche. Con una hipoteca abierta podrás conseguir financiación con un interés más bajo que con un préstamo personal.

En cualquier otra situación, pedir una hipoteca convencional (un préstamo hipotecario) es lo más aconsejable. Además, en la mayoría de los casos no te quedará otro remedio, porque, siendo realistas, muy pocos bancos ofrecen la opción de contratar una hipoteca abierta. Si necesitas dinero en el futuro para financiar otros proyectos, existen otras maneras de conseguirlo, como te explicamos en el siguiente apartado.

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Cómo financiar otros proyectos sin una hipoteca abierta

Pongamos que has contratado una hipoteca normal y no una abierta y que, en un momento dado, necesitas financiación para cubrir algún gasto importante. Existen dos vías para conseguir ese dinero:

  • Ampliar el capital de tu hipoteca: puedes pedir al banco que amplíe tu hipoteca, es decir, que aumente el importe de tu préstamo para que puedas usar el dinero para financiar otros gastos. Así, podrás conseguir financiación con el mismo interés que el de la hipoteca, aunque tendrás que pagar varios gastos y puede que tu entidad no lo apruebe. En nuestra página sobre ampliar la hipoteca te lo explicamos con más detalle.

  • Pedir un préstamo personal: otra opción es contratar un préstamo personal, que es un producto que te permite obtener entre 500 y 6000 euros (o más) para financiar proyectos particulares. Te saldrá más caro, porque se te aplicará un interés de alrededor del 7% (mucho más alto que el de una hipoteca), pero puede ser una alternativa si te fallan el resto de opciones.

Queremos volver a recordar que no conviene contraer más deudas de la cuenta. Si no quieres tener problemas económicos, asegúrate de poder pagar las cuotas de todas ellas con un máximo del 35% de tus ingresos netos, que es el porcentaje máximo recomendado por la mayoría de los expertos en finanzas.