Hipoteca abierta: qué es y cómo funciona
¿Te imaginas poder reutilizar el dinero pagado de tu préstamo hipotecario? Hay un producto que permite hacerlo: la hipoteca abierta. Pero casi ningún banco la ofrece ya en España y tiene unos inconvenientes muy importantes. Si quieres aprender más sobre este instrumento, aquí encontrarás toda la información.
¿Qué es una hipoteca abierta?
Una hipoteca abierta (también llamada crédito hipotecario) te permite disponer otra vez del capital que ya has amortizado.
Pongamos, por ejemplo, que firmas una hipoteca abierta de 150.000 euros y con el tiempo amortizas 20.000 euros. Con este producto, puedes solicitar una nueva disposición de hasta esos 20.000 euros; si el banco lo autoriza según lo firmado.
Diferencias entre hipoteca abierta y normal
Tipo de producto. Una hipoteca normal es un préstamo hipotecario estricto, mientras que una abierta es un crédito hipotecario con el que puedes hacer disposiciones de capital.
Reutilización del capital. En la hipoteca abierta puedes volver a usar lo amortizado; en la hipoteca normal, no.
Cuotas. En la hipoteca normal pagas una cuota. En la abierta, cada disposición puede generar una cuota independiente, y tu pago mensual final es la suma de todas las cuotas activas.
Uso del dinero. La hipoteca normal suele estar pensada para comprar vivienda. En la hipoteca abierta también, pero el uso de las disposiciones es libre (reforma, coche, estudios…).
¿Cómo funciona una hipoteca abierta paso a paso?
En la práctica, una hipoteca abierta funciona como si tuvieras una línea de crédito sobre tu casa. Bajo su paraguas, puedes ir haciendo y cancelando disposiciones, siempre que el banco lo autorice.
Este es el funcionamiento básico de esta clase de crédito hipotecario:
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Firmas una hipoteca abierta sobre tu vivienda. Tienes un capital máximo y unas condiciones (tipo de interés, comisiones, plazo, etc.).
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Empiezas a amortizar la hipoteca como una normal: cada mes pagas cuota y vas devolviendo parte del capital prestado.
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A medida que lo devuelves, el capital que ya has amortizado queda “libre”. Es decir, aparece un margen que puedes volver a usar.
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Si necesitas dinero, pides al banco hacer una nueva disposición con cargo a esa hipoteca abierta. La entidad estudia tu caso y, si lo aprueba, te ingresa el importe en cuenta.
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Esa disposición genera una nueva deuda con su propia cuota, que se suma a la cuota de la hipoteca original. Todo sigue garantizado con la misma vivienda.
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Si más adelante amortizas esa disposición, vuelve a liberarse margen dentro del límite de garantía y, en teoría, podrías volver a usarlo.
Ventajas y riesgos de una hipoteca abierta
Ventajas de una hipoteca abierta
Flexibilidad. Amortizas, vuelves a disponer, amortizas de nuevo… sin tener que montar un préstamo nuevo cada vez.
Ahorro de trámites y gastos en el tiempo. La idea es firmar e inscribir una sola vez, en lugar de encadenar préstamos con sus costes.
Tipo de interés más bajo. Como hay garantía hipotecaria, el interés suele moverse más cerca del de una hipoteca que del de un crédito al consumo.
Riesgos de una hipoteca abierta
Riesgo de sobrendeudamiento. Al poder volver a “tirar” del capital amortizado, es fácil sumar cuotas. Una hipoteca abierta puede convertirse en una máquina de endeudarte si no la usas con cabeza.
Prolongación de la deuda. Cada disposición puede traer su propio calendario. Si encadenas disposiciones, puedes acabar pagando durante muchos más años de lo que pensabas.
Interés distinto en las disposiciones. Puede que el interés de las nuevas disposiciones no sea el mismo y te apliquen uno mayor, según la voluntad del banco.
Comisiones y costes “por detrás”. Entre los gastos de la propia hipoteca y las comisiones por cada disposición, si te la cobran, la factura puede subir.
No se puede subrogar. Si quieres trasladar una hipoteca abierta a otro banco para mejorar sus condiciones, prácticamente ninguno aceptará el traslado, porque las entidades no ofrecen este producto.
¿Cuándo conviene contratar una hipoteca abierta?
Una hipoteca abierta es un producto muy particular que puede ocasionarte muchos problemas si utilizas las disposiciones sin ningún control. Por eso, desde HelpMyCash consideramos que solo te conviene si se dan estas condiciones:
Si prevés que necesitarás dinero en el futuro para financiar otros gastos, como una reforma pequeña de tu casa o la compra de un coche. Así, podrás conseguir financiación con un interés más bajo que el de un préstamo personal.
Si tienes autocontrol y no abusas de las disposiciones. En caso contrario, puedes acabar con un sobrendeudamiento serio y tener problemas graves para llegar a fin de mes. En el peor de los casos, hasta podrías perder tu vivienda.
Para el resto de situaciones, pedir una hipoteca convencional (un préstamo hipotecario) será más aconsejable. Además, hay que ser realista: en la práctica, casi ningún banco te concederá ahora una hipoteca abierta, así que no merece la pena que pierdas el tiempo buscando estos productos.
Alternativas a la hipoteca abierta
Si lo que buscas es liquidez sin tener que reutilizar el capital amortizado de tu hipoteca, hay varias vías más simples de conseguir dinero y más accesibles:
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Ampliar la hipoteca: puedes contratar un préstamo hipotecario normal y corriente y, en caso de necesitar un plus de dinero, negociar con el banco una ampliación del capital.
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Contratar un préstamo personal: es una manera rápida de conseguir financiación, tengas o no firmada una hipoteca. El tipo de interés es más alto, pero sus requisitos también son más flexibles.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas abiertas en España?
Actualmente, ningún banco español ofrece hipotecas abiertas, pero algunas entidades las concedían hace unos años: CaixaBank (la antigua "la Caixa"), Bankinter... Si quieres conseguir uno de estos productos, puedes intentar negociarlo con estos u otros bancos, aunque ya te avanzamos que es muy difícil que aprueben tu solicitud.
¿Prefieres una hipoteca convencional? En HelpMyCash te ayudamos a conseguirla: un experto analizará tu caso y buscará las mejores ofertas.