Encuentra la mejor agencia inmobiliaria

¿Qué es una agencia inmobiliaria y qué tipos hay?

Una inmobiliaria es un intermediario que se dedica a mediar, asesorar y gestionar la compra, venta, alquiler y cesión de bienes inmuebles, entre dos o más partes. También, brinda otro tipo de servicios relacionados al mundo de las transacciones inmobiliarias como: tasación de viviendas, tramitación de certificados y redacción de contratos, entre otros.

El universo de las agencias inmobiliarias es muy amplio, hasta tal punto que podría decirse que existe una inmobiliaria para cada tipo de cliente. Sin embargo, basándonos en sus formas de trabajo y en su manera de captar clientes, en la actualidad podemos separar a las inmobiliarias en dos tipos:

Inmobiliarias tradicionales

Son aquellas que tienen oficina física. Basan su estrategia de negocio en la personalización y profesionalización del servicio. De hecho, sus servicios de atención al cliente, captación de potenciales compradores y de gestión, de manera general, las realizan a través de un agente inmobiliario. Este profesional será el que nos acompañará durante todo el proceso de compraventa.

Pese a que la gran mayoría de empresas inmobiliarias tradicionales parecen muy similares, pueden tener más o menos servicios. Debido a ello, sus tarifas pueden variar. No obstante, su modelo de precios se basa, por lo general, en el cobro de un porcentaje de comisión sobre el valor de venta de la casa.

El valor añadido de este tipo de inmobiliaria es el conocimiento exhaustivo del mercado y en concreto de la zona en la que trabajan.

Nos interesa si...: queremos que un profesional se encargue de realizar todos los pasos que requiere la venta de nuestra casa, especialmente a la hora de mostrar la vivienda y negociar el precio. También será la opción más idónea si prevemos que la transacción va a conllevar problemas, bien por tratarse de una herencia a repartir entre varios beneficiarios o ser la resolución de un divorcio.

No será la mejor inmobiliaria si...: queremos estar presentes en todo el proceso de venta o no queremos pagar una gran suma por la operación.

Inmobiliarias online

Son aquellas que basan su estrategia de negocio en la digitalización de sus servicios y de todo el proceso de intermediación inmobiliaria: la asesoría para la venta del piso la realizan de manera online, al igual que la puesta en venta y la captación de posibles compradores.

El principal servicio que nos ofrecen es muy similar al de la agencia tradicional, pero nos permite personalizarlo. Esto significa que ofrecen paquetes específicos para los diferentes pasos para vender la casa en los que interviene el agente inmobiliario. Por ejemplo, nos da la opción contratar o no las visitas a la vivienda, la negociación... de esta forma, nos permite ahorrar un buen pellizco.

Además de darnos más flexibilidad, pudiendo participar en el proceso de forma más activa, este tipo de compañías también varían en la comisión que nos aplican. Dado que cada cliente podemos sumar o no estos paquetes, las inmobiliarias online no nos aplicarán un porcentaje sobre el precio de venta, sino que nos cobrarán un importe fijo en concepto de honorarios. Lógicamente, cuantos más aspectos deleguemos en ellos, mayor será la factura. Aun así, en 2019 sus honorarios son mucho menores a los de las compañías de toda la vida.

Nos interesa si...: queremos ahorrar a la hora de vender nuestra casa y no tenemos miedo a llevar las riendas de la transacción.

No será la mejor opción si...: se nos hace de noche al pensar en las gestiones que conlleva la venta del piso, como tratar con posibles compradores y negociar con ellos. Tampoco será una vía interesante si no tenemos interés en el mercado, ya que podríamos malvender la vivienda por falta de información.

¿Qué valor añadido nos ofrecen estas empresas durante la venta del piso?

Pagar por vender un piso no parece el mejor de los planes cuando podemos hacerlo nosotros y ahorrarnos la comisión. Sin embargo, las agencias inmobiliarias son un actor muy interesante para llevar a buen puerto este tipo de acuerdo. El principal motivo es que conocen bien el mercado y muchas tienen su propia cartera de posibles compradores, con lo que una parte importante del trabajo lo tendremos hecho. Pero si por algo son un activo al que tener en cuenta es por la tranquilidad que nos pueden aportar durante el proceso y la dedicación hacia el mismo.

Evitar sustos e intrusos

Las inmobiliarias, tanto si son tradicionales como online, tienen el deber de asegurarse de que todos los aspectos que rodean la compraventa están bien. Esto significa que, antes de empezar, deberán asegurarse de que somos los propietarios de la vivienda y de que el piso en sí cumple con todas las garantías. En definitiva, que la casa que van a promocionar realmente se puede vender.

Por otro lado, los agentes inmobiliarios deberán comprobar que los interesados en ella son personas reales. Es decir, que su documentación e interés en la vivienda son veraces. De esta forma, evitarán que cualquiera entre en nuestro piso. Además, en el caso de las inmobiliarias online, este paso aún es más importante. Y es que, si somos nosotros quienes hacemos la visita y la negociación, qué menos que saber que el que llamará a nuestra puerta es una persona de fiar.

Promocionar la vivienda

El negocio de cualquier inmobiliaria es conseguir la venta de nuestra casa, ya que de ello depende su comisión. Por este motivo, estas compañías suelen contar con todos los medios y herramientas para anunciar el piso de la mejor forma posible.

En el caso de las inmobiliarias tradicionales tendrán de su lado que conocen la zona: qué tipo de pisos se están vendiendo, qué compradores le llegan a su puerta, por cuánto se cierra el acuerdo de compraventa en el barrio... En definitiva, datos de primera mano que permiten que las operaciones puedan salir adelante más ágilmente gracias al boca - oreja.

Las proptech o inmobiliarias online no tienen tanta información de primera mano, pero de ellas se espera que sean las mejores haciendo marketing online. Es decir, sus anuncios en los portales inmobiliarios deberían ser más atractivos y llegar con más rapidez al comprador ideal.

Acercamiento entre las partes

El último paso en el que nos puede ser vital contar con la ayuda de un agente inmobiliario es en la negociación. Poner un precio por la casa y que el comprador lo acepte de primeras es muy raro, salvo que ya lleve mucho tiempo a la venta y lo estemos poniendo a un precio irrisorio. Por ello, contar con alguien que nos ayude a negociar es interesante.

En concreto, los agentes intentarán acercar posiciones entre ambas partes hasta llegar a un punto medio en el que los dos estemos conformes. Pese a que dicho así puede sonar muy tonto, puede suponer rebajar el precio de nuestra casa en varios miles de euros (y forzar al comprador a subirlos en su presupuesto) para cerrar el acuerdo.

Cómo comparar inmobiliarias para contratar la mejor

Dejando a un lado los dos tipos de inmobiliarias que existen, basta con echar un vistazo para ver que este negocio ocupa muchos de los locales comerciales de nuestro barrio. Si, además, se suman los nuevos que operan online, elegir con quién vender una casa parece complicado. No obstante, desde HelpMyCash hemos querido poner nuestro granito de arena para hacerlo más sencillo creando un comparador muy básico.

Además, vamos a revisar los puntos más importantes que tendremos que contrastar en cada compañía que nos interese: servicios, comisiones y letra pequeña.

Los servicios que nos ofrece

Para comparar agencias inmobiliarias debemos poner sobre la mesa qué trabajos realizarán para nosotros. Y es que, si para vender un mismo piso podemos pagar 7.500 euros o 1.000 euros, es evidente que es más interesante ir a las compañías que se llevan menos dinero con el acuerdo. Ahora bien, ¿qué estamos pagando con esos honorarios?

• Anuncios: ¿cuántos nos incluye de forma gratuita?, ¿cómo y dónde los va a publicar?, ¿nos enviará a un profesional a realizar fotografías y vídeos de la vivienda?
• Visitas: las compañías tradicionales nos incluyen este servicio como algo básico, pero no las online. Por ello, debemos saber cuánto nos cobrarán y qué incluye exactamente este extra.
• Negociación: otro de los puntos fuerte de las inmobiliarias de toda la vida es que serán las encargadas de que las dos partes lleguemos a un consenso. Sin embargo, las proptech tampoco lo tienen en su tarifa básica. Eso sí, si no se nos da bien negociar, podemos sumar este servicio previo paso por caja.
• Gestión de contratos y otros documentos: por último debemos tener en cuenta si la agencia se encarga de redactar los diferentes contratos o nos tocará buscar a un gestor independiente.

Las garantías de la marca

La mayoría de inmobiliarias acaban ofreciendo servicios muy semejantes entre sí, ¿cómo podemos determinar cuál es mejor? La reputación de la marca es un valor a tener en consideración. En este caso nos puede ser de utilidad la experiencia de amigos y conocidos, así como las valoraciones que encontramos en Internet. Sin embargo, existen un par de trucos que nos permitirán hacernos una idea del tipo de inmobiliaria que es:

1. Mirando su cartera de inmuebles en los portales inmobiliarios: no debemos tener miedo de soltar al cotilla que llevamos dentro, sobre todo cuando hay tanto dinero en juego. Basta con poner el nombre de la agencia en el portal que queramos para que nos muestre qué pisos tiene a la venta. Además de hacernos una idea de cómo encaja nuestra propiedad dentro de su catálogo, podremos ver cómo muestra los que ya tiene. Es decir, leer anuncios reales, mirar fotografías... De esta forma, nos haremos una idea de si es profesional, si está muy cotizada en nuestra zona o si los anuncios que tiene llevan muchos meses publicados.
2. Revisar sus ofertas de trabajo: este paso no es nada habitual, debemos confesarlo. No obstante, sí que nos da una imagen muy clara del profesional que buscan en sus filas. No es lo mismo la compañía que tiene una o tres ofertas buscando agentes inmobiliarios con experiencia en el sector, que otra cadena que busca 20 sin necesidad de experiencia. Lógicamente, tanto en una como en otra la comisión que deberemos abonar es la misma con lo que, ¿no nos sentiremos más cómodos trabajando con alguien que ya tiene ciertas nociones?

Tal vez no sea lo más objetivo valorar una compañía por nuestra relación puntual con un agente, ya que todos tenemos días mejores o peores. Por este motivo, estos dos trucos nos pueden dar una idea del tipo de profesional y la marca que se encargará de la venta de nuestra casa.

El precio por disponer de sus servicios

Como con cualquier producto que queramos contratar, el coste es el motivo que nos puede hacer decantarnos por uno u otro proveedor. Si esta es nuestra forma de hacer las cosas cuando contratamos una tarifa de Internet o compramos un bote de tomate, con las agencias inmobiliarias debemos hacer lo mismo, ya que son muchos los gastos por la venta de la vivienda que tendremos que asumir. Actualmente nos podemos encontrar con dos tipos de honorarios:

• Comisión en base al precio del inmueble: es el que se aplica en las agencias tradicionales y supone apagar entre un 3% y un 7% del valor de venta del piso. Es decir, si conseguimos cerrar la compraventa de una vivienda por 150.000 euros, la agencia se llevará entre 4.500 euros y 7.500 euros.
• Coste fijo: esta es la versión que nos proponen las inmobiliarias online. En este caso no va ligado al precio del inmueble sino a cuándo hagamos el pago. Además, habrá que sumar los servicios extras que contratemos. Actualmente existen dos opciones:
  • Comisión antes de vender: es la más baja (1.000 euros).
  • Comisión después de vender: ronda los 4.000 euros. Esta no implica que en el momento de la contratación no haya que pagar nada. Eso sí, no suelen ser más de 200 euros en concepto de los trámites previos a la venta (anuncios en portales inmobiliarios y otros).

La letra pequeña del contrato con la inmobiliaria

No existe ninguna regla que impida que utilicemos los servicios de diferentes agencias para intentar vender nuestro piso con mayor agilidad. Por este motivo, muchas compañías añaden una cláusula de exclusividad en sus contratos.

La exclusividad en el mercado inmobiliario implica que le otorgamos a la agencia unos meses (de tres a doce mes) para que solo ella busque comprador. Pasado ese tiempo, podremos probar suerte con otra (u otras) compañías que no tengan esta exigencia.

Esta condición la podemos encontrar tanto en agencias tradicionales como en las online, por lo que no está de más tenerla en cuenta a la hora de elegir con quién trabajamos o, si somos pícaros, en qué orden las contratamos.

¿Se pueden negociar las condiciones de las inmobiliarias?

Cualquier empresa que se precie tiene sus formas de trabajar, pero en algunas hay cierto margen de flexibilidad. Este el caso de las inmobiliarias, aunque es posible que de primeras se muestren reacios a ceder.

En el caso de las inmobiliarias online no hay duda de que este es su punto fuerte y por el que pueden hacerse con el mercado en pocos años. Pero ¿y las tradicionales? Como siempre, dependerá del agente que nos atienda y cómo le vendamos nuestra participación durante el proceso de compraventa. Así, por ejemplo, entre los puntos en lo que podemos mostrarnos activos están:

• Exclusividad: es el punto que más se suele renegociar, ya que ningún vendedor quiere tener bloqueado su piso a la espera de que el agente le encuentre dueño. Por ello, muchas inmobiliarias ceden a rebajar el tiempo de permanencia. Así, muchos pasan de los doce meses a tan solo tres. Por otro lado, también podemos negociar a partir de cuándo se hace efectiva dicha exclusividad.
• Comisiones: puede darnos apuro, puesto que aquí está su motivación principal, pero debemos intentarlo. Por ejemplo, si trabajamos con un agente tradicional que se lleva un porcentaje del precio de venta y no hace firmar un contrato en el que ya se ponga un precio exacto a la comisión, ¡no firmemos! Por que, ¿quién nos garantiza que no nos tocará vender a un precio inferior al que pone en ese contrato inicial? Para hacernos una mejor idea, si el precio de salida es de 150.000 euros, la comisión de la inmobiliaria sería de 7.500 euros. En cambio, si al final nos toca bajar hasta los 110.000 euros, la comisión real serán 5.500 euros. Con lo cual, firmar unos honorarios al principio supondría pagar 2.000 euros de más.
• Anuncios: si trabajamos en una web es probable que tengamos nociones de marketing y SEO que nos ayuden a posicionar mejor el anuncio. Es más, si la inmobiliaria que hemos seleccionado no tiene portal online, es muy probable que éste no sea su fuerte. Por ello, proponerle hacer nosotros mismos algunos textos puede ser muy interesante. De igual forma, esto se aplica si somos profesionales de la imagen, ya que siempre tendremos un vídeo o fotografía más profesional que si lo hace un agente con poca gracia.
• Visitas: si somos vendedores natos, podemos proponer al agente realizar nosotros mismos algunas visitas. Esto puede ser útil para ampliar los horarios, permitiendo ver el inmueble en fines de semana o en horarios en los que las agencias no trabajan. Lógicamente, cuantas mayores facilidades le demos al posible comprador, más fácil le podemos encontrar dueño al piso.

Obviamente, todas estas ideas se pueden proponer a la agencia, pero solo las online juegan esta baza de primeras. Con esto queremos decir que no siempre la inmobiliaria nos dará carta blanca para formar parte del proceso. Por este motivo, si estamos muy motivados con la venta de nuestra casa y queremos ahorrar, las proptech acaban siendo las que mayores ventajas nos dan.