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Hipoteca a interés fijo: principales características

Desde hace varios años, en España se vive la época dorada de las hipotecas a interés fijo. Y es que en 2016 se produjo una guerra comercial que abarató notablemente el precio de estos productos, así que muchos consumidores optan ahora por el interés constante para financiar la compra de su nuevo hogar. Pero además de tener unas cuotas siempre iguales, ¿en qué se caracteriza una hipoteca fija? En el listado siguiente mostramos las particularidades más destacadas de esta clase de préstamos hipotecarios:

  • El interés de las hipotecas a tipo fijo siempre se mantiene constante. Por consiguiente, sus cuotas tienen el mismo precio durante todo el período de reembolso del producto. Esta es la mayor diferencia que existe entre las hipotecas fijas y las variables, cuyo interés sí se puede modificar en función de las oscilaciones de índices de referencia externos. 

  • El tipo aplicado sobre una hipoteca a interés fijo suele ser menor o mayor dependiendo del plazo que acuerden banco y cliente. Dicho de otro modo, en la mayoría de los casos, el interés de una hipoteca fija es más bajo si se devuelve a 15 años que si se amortiza en 20 o 30 años. Actualmente, las hipotecas baratas a tipo fijo tienen un interés de alrededor del 2% a 20 años.

  • Como también ocurre con los préstamos a tipo variable, la mayor parte de las ofertas hipotecarias a tipo fijo financia un máximo del 80% de la compra de la vivienda si es para residencia habitual, un porcentaje que baja hasta el 60-70% en las hipotecas fijas para segunda residencia.

  • Normalmente, el período de amortización de las hipotecas a interés fijo es de entre un mínimo de unos 10 años y un máximo de 25 o 30 años.

Eso sí, aunque el interés de estos productos sea un valor invariable, el precio de una hipoteca a tipo fijo también puede sufrir modificaciones si se dan unas circunstancias determinadas. Por ejemplo, se puede encarecer si dejan de cumplirse los requisitos de vinculación o si se cambia una cláusula del contrato durante la vigencia del mismo.

El tipo variable también puede ser una buena opción

Antes de pedir una hipoteca fija también es interesante consultar el resto de las opciones de financiación que nos ofrece el mercado hipotecario español. Por ejemplo, firmar una hipoteca variable puede ser conveniente dado el actual escenario, pues el euríbor lleva en negativo más de dos años y, en consecuencia, las cuotas de estos productos son muy baratas. Según los principales analistas, este índice no superará el 0% hasta la segunda mitad de 2019, así que es muy probable que los tipos variables se mantengan bajos durante todo el presente curso. 

Si estás interesado en estos productos, puedes consultar las condiciones de las hipotecas variables más destacadas en el siguiente listado:

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Más info

Una vez mostradas las posibles alternativas, a continuación revisaremos todos los detalles que tienes que conocer para hacerte con la mejor hipoteca fija del mercado. También te enseñaremos los detalles que no debes perder de vista y encontrarás respuestas a otras preguntas como por ejemplo cómo escoger entre una hipoteca fija o una variable.

Ventajas de contratar una hipoteca fija

La demanda de hipotecas a tipo fijo en España era muy baja hasta hace unos pocos años, siendo los préstamos hipotecarios ligados a un índice los más contratados. Y lo cierto es que era normal que fuera así, pues el precio de las primeras hipotecas era mucho mayor en comparación. Pero cuando el euríbor bajó del 0%, la banca apostó por rebajar el interés fijo de sus créditos hipotecarios hasta situarlos en un nivel más asequible para incentivar su contratación. Esta mejora, unida a otras que mencionaremos a continuación, han convertido estas hipotecas en el producto financiero de moda:

Es más estable

La ventaja más atractiva que puede aportarnos una hipoteca a tipo fijo es que se trata de un producto más seguro y estable que un préstamo a tipo variable, ya que su interés no depende de índices que puedan cambiar durante la vigencia del contrato. Por lo tanto, si firmamos uno de estos créditos hipotecarios, siempre sabremos cuál será el coste de sus cuotas hasta que llegue la fecha de vencimiento. Esta es la razón por la que las hipotecas fijas se consideran especialmente convenientes para los usuarios que tienen poca tolerancia al riesgo.

Hay más oferta de hipotecas a interés fijo

Desde que el euríbor cotiza en números negativos, la banca busca incentivar la contratación de hipotecas a interés fijo, ya que con estos productos pueden percibir, a corto plazo, unos ingresos mayores que con los préstamos a tipo variable.

Así, a diferencia de lo que sucedía la pasada década, las actuales hipotecas fijas ofrecen unas condiciones muy atractivas para seducir a los consumidores: tipos bajos, plazos extensos, financiación máxima del 80%... Debido a estas mejoras, estos productos se han convertido en una alternativa viable a los créditos que están referenciados al euríbor, por lo que podría decirse que se ha ganado una nueva vía de financiación. 

Hay que decir, sin embargo, que la guerra de precios dentro del sector de las hipotecas a tipo fijo no ha tenido continuidad ni en 2017 ni en 2018, salvo contadas excepciones. Las hipotecas fijas aún tienen un interés atractivo, pero durante estos dos últimos años se han producido varias subidas de tipos, por lo que el volumen de hipotecas a interés fijo contratadas respecto al total se ha estancado. Aun así, firmar una hipoteca fija todavía es una opción conveniente, sobre todo si el futuro nos depara un escenario de altos tipos.

Interés bajo para siempre

La guerra de precios librada hace un par de años dentro del sector de las hipotecas fijas ya ha terminado, pero estos productos aún son muy atractivos. Y es que la banca, preocupada por los escasos márgenes de intereses que obtienen por culpa del euríbor en negativo, trata de mantener sus ingresos concediendo hipotecas a tipo fijo a menos del 2,5% o incluso por debajo del 2%.

En consecuencia, firmar ahora un producto de esta clase puede ser una opción conveniente, pues aunque los préstamos con cuota fija son un poco más caros que los variables, es posible que el euríbor suba tarde o temprano. Si finalmente se produjera esta subida, tener contratada una hipoteca a interés fijo nos protegería del encarecimiento de las cuotas.

Plazos cada vez más largos

Hace unos pocos años, las hipotecas a interés fijo tenían unas cuotas mucho más caras que las hipotecas variables, pues su tipo era mucho más elevado y su plazo era más corto. Sin embargo, tras la apuesta de la banca por mejorar las condiciones de las hipotecas fijas, ahora es relativamente fácil encontrar hipotecas a interés fijo con plazos de hasta 30 años y con un interés muy competitivo.

No incluyen cláusula suelo

Muchos de los consumidores que contrataron un préstamo hipotecario a tipo variable antes o durante la crisis se vieron forzados a pagar mucho dinero de más por culpa de las cláusulas suelo. Sin embargo, si se hubieran decantado por una hipoteca fija, no habrían tenido ese problema, pues el interés de estos productos no depende de los índices de referencia y, por lo tanto, no se puede limitar a la baja o al alza. En consecuencia, podríamos decir que una de las ventajas de pedir una hipoteca de esta clase es que evitaremos que el banco incorpore un suelo en la escritura hipotecaria.

Si tienes una hipoteca variable y crees que hubo falta de transparencia en la aplicación de la cláusula suelo, calcula cuánto has pagado de más con la siguiente calculadora gratuita:

A tener en cuenta antes de firmar una hipoteca a interés fijo

Aunque hemos explicado que la hipoteca fija se ha convertido recientemente en una muy buena opción, también tenemos que ver si encaja en nuestra economía o si es más rentable que contratemos una variable. Antes de firmar por el préstamo a interés fijo, veamos cuáles son sus inconvenientes:

Interés más alto

Aunque es cierto que el interés de las hipotecas fijas es más bajo que hace unos años, todavía es más alto que el de los préstamos hipotecarios variables. Y es que los segundos productos suelen tener unos diferenciales de en torno al 1% y están referenciados al euríbor, que actualmente cotiza en números negativos. 

Por consiguiente, las hipotecas fijas que sí pueden competir contra las variables son las que tienen un interés de entre el 1,5% y el 2,5%. Aunque sea más alto, un tipo así nos podría salir más a cuenta a la larga en el caso de que los índices de referencia subieran dentro de unos pocos años. Eso sí, para hacerse con hipotecas fijas a menos del 2% normalmente hay que seleccionar un período de amortización relativamente corto, algo que no puede permitirse todo el mundo.

Plazo y financiación menores

Los bancos han ido igualando las condiciones de sus hipotecas fijas a las de sus préstamos a tipo variable, de tal modo que muchas de ellas también pueden devolverse en 30 años. Sin embargo, aún hay un buen número de créditos hipotecarios a tipo fijo cuyo plazo es de hasta 20 o 25 años. En estos casos, como el período de amortización es más corto, las mensualidades son algo más caras, así que son productos que solo pueden contratar clientes con un nivel adquisitivo relativamente alto.

La financiación también puede ser menor, aunque es cierto que la mayoría de las hipotecas a tipo fijo ya financian, por lo general, el 80% del valor de tasación o compraventa. Hace unos años, sin embargo, mientras que las hipotecas variables ofrecían un LTV del 80%, las fijas rara vez financiaban más del 70%. Eso sí, si queremos conseguir hipotecas al 100 % de financiación, deberemos optar por el tipo variable, pues actualmente no hay ni un préstamo a interés fijo de este tipo.

Comisiones más caras

Por norma general, un banco incluye las mismas comisiones en sus hipotecas a interés fijo que en sus préstamos a tipo variable, pero las de las hipotecas fijas suelen ser algo más caras en el caso de las compensaciones que no están reguladas. Por ejemplo, si contratamos un crédito a interés variable que tenga comisión de apertura, rara vez se nos aplicará un cargo de más del 0,5%, mientras que si firmamos una hipoteca a tipo fijo, ese porcentaje alcanzará en muchos casos el 1%. 

De todos modos, hay que decir que a medida que las entidades han aumentado la oferta de hipotecas a interés fijo, también han ido mejorando sus condiciones, así que las comisiones que se aplican ahora sobre estos productos son algo más baratas que hace unos años.

Comisión de riesgo por tipo de interés

Y para terminar, hay muchas hipotecas a interés fijo que incluyen una comisión adicional: la de riesgo de tipo de interés. Esta compensación puede aplicarse si se le genera una pérdida financiera al banco a causa de una cancelación anticipada o de una subrogación. Su precio no está regulado, aunque normalmente oscila entre el 0,5% y el 5% del capital pendiente

Además, es acumulativa. Esto significa que si nuestra hipoteca también tiene una comisión por desistimiento o subrogación, habrá que pagar tanto esta compensación como la de riesgo de tipo de interés. Esta penalización puede aparecer también en el tramo inicial a tipo fijo de las hipotecas mixtas.

No obstante, hay que recordar que la comisión de riesgo de tipo de interés se puede cobrar única y exclusivamente cuando se produce una pérdida financiera. Por lo tanto, si contratamos nuestra hipoteca a tipo fijo en una época de intereses bajos y la trasladamos o cancelamos en otra de tipos altos, no se generará ninguna pérdida financiera, así que el banco no la podrá aplicar.

¿El euríbor influye en el precio de una hipoteca a tipo fijo?

No, nunca. La relación entre las hipotecas y el euríbor solo se da en las hipotecas variables y en el segundo período de las mixtas. Así, el tipo fijo puede ser una buena opción para los menos tolerantes al riesgo que tienen miedo a que les suba la cuota por un aumento de los índices. 

De hecho, uno de los motivos por los que muchos deciden firmar una hipoteca a interés fijo es por la desconfianza en las fluctuaciones de los índices. Eso sí, a cambio de la seguridad proporcionada por una hipoteca fija, estos consumidores no se pueden beneficiar de la baja cotización actual del euríbor, que cotiza en estos momentos bajo cero. En principio, los expertos creen que este índice no alcanzará valores positivos hasta el segundo semestre de 2019, pero es imposible saber qué pasará en las próximas décadas. 

En conclusión, si optamos por contratar una de estas hipotecas, pagaremos algo más (al menos a corto plazo) a cambio de conocer el precio exacto de todas las cuotas mensuales. Y en caso de que el euríbor experimentara una subida dentro de unos años, incluso podría salirnos más barato habernos decidido por el interés fijo.

¿Las hipotecas fijas son una buena opción en 2018?

. Estos últimos años han sido muy positivos para los que quieren financiar la compra de su nueva vivienda. En el caso concreto de las hipotecas a tipo fijo, en 2016 se vivió una auténtica revolución de precios, pues prácticamente todos los bancos redujeron el coste de estos productos. Gracias a esta batalla, los intereses de los préstamos a tipo fijo se situaron en el nivel más bajo de la historia de España, lo que sumado a sus otras mejoras (menos comisiones, plazos más prolongados...) animó a muchos consumidores a contratar esta clase de créditos.

Pero tras finalizar esa guerra de precios, el interés de las hipotecas fijas sufrió un ligero repunte durante el primer semestre de 2017, provocado en parte por la necesidad de la banca de ingresar dinero para devolver lo que cobró indebidamente por el suelo hipotecario. Este incremento de los tipos también se ha repetido durante los primeros seis meses de este año, lo que nos puede indicar que estamos ante el principio del fin de las hipotecas fijas baratas. Por esta razón, muchos expertos aconsejan contratar ahora uno de estos productos antes de que la banca decida encarecer más los tipos fijos.

Otro motivo por el que puede ser conveniente tener un interés constante en 2018 es que la nueva ley hipotecaria abaratará el paso de una hipoteca variable al tipo fijo. Esta normativa entrará en vigor en los próximos meses y, en cuanto lo haga, es posible que muchos consumidores decidan efectuar este cambio. En concreto, según el proyecto que se encuentra en fase de tramitación en el Congreso de los Diputados, los bancos solo podrán cobrar una comisión del 0,25% durante los primeros tres años del plazo si se modifica el interés para convertirlo en fijo, tanto en los nuevos préstamos como en los antiguos.

En cualquier caso, si quieres saber cuáles son todas las ofertas disponibles, puedes echar un vistazo al comparador de hipotecas de HelpMyCash.com

¿Me interesa una hipoteca a interés fijo o una variable?

Para saber qué tipo de préstamo hipotecario nos sale más rentable debemos realizar el siguiente cálculo: sumamos el valor del euríbor más el diferencial que nos aplica el banco por la hipoteca variable y comprobamos si el resultado es menor que el interés que nos ofrecen con la de interés fijo.

Pongamos como ejemplo una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, en diferentes escenarios de evolución del euríbor:

Tipo de hipoteca Euríbor medio de 0% Euríbor medio de 2,50%
Hipoteca Variable a euríbor + 1,50%
  • Cuota: 599,90€
  • Cuota anual: 7.198,80€
  • Intereses pagados totales: 29.971€
  • Cuota: 791,76€
  • Cuota anual: 9.501,12€
  • Intereses pagados totales: 87.527€

Hipoteca fija al 3%

  • Cuota: 711,32€
  • Cuota anual: 8.535,84€
  • Intereses pagados totales: 63.395€
  • Cuota: 711,32€
  • Cuota anual: 8.535,84€
  • Intereses pagados totales: 63.395€

En la anterior tabla podemos observar cuál es la evolución de dos hipotecas, una fija y otra variable. En el primer escenario se ha supuesto una situación de estancamiento económico, en el que el euríbor se mantiene entorno al 0% durante los 25 años de la hipoteca, resultando un euríbor medio del 0%.

Se trata de una situación poco probable, puesto que cabe esperar que la economía se recupere, fomentando el alza de los índices de referencia. Sin embargo, si nos fijamos en países como Japón, que lleva desde 1999 con unos tipos de interés cercanos al 0%, tampoco podemos decir que se trate de un caso imposible.

En este primer caso, las hipotecas a interés variable nos permiten aprovechar el entorno de tipos bajos, reduciendo nuestra cuota anual en hasta 1.337,30 euros; un ahorro final en la hipoteca de 33.424 euros, si lo comparamos al interés fijo.

Por el otro lado, si la economía europea experimentara un crecimiento notable los próximos años y el euríbor registrara un valor medio del 2,5% durante todo el plazo de la hipoteca (es su media aproximada desde su entrada en vigor), firmar una hipoteca a interés fijo nos protegería de la subida de los tipos. En este caso hipotético, el tipo fijo nos permitiría ahorrar más de 950 euros al año para nuestro ejemplo, lo que equivale a más de 24.000 euros al final del plazo.

Consigue la mejor hipoteca a interés fijo

El consejo que suele darse a todos los que quieren hacerse con uno de los mejores préstamos hipotecarios es que lo ideal es acudir a varias entidades bancarias para comparar las condiciones que ofrece cada una. Por lo tanto, antes de aceptar la oferta de nuestra entidad debemos acudir a otros bancos para asegurarnos de contratar la hipoteca más conveniente. Tras haber reunido toda la información sobre varios préstamos que nos parezcan interesantes, podremos hacer números para saber cuánto nos costaría cada una, unos cálculos que podemos llevar a cabo con el siguiente simulador de hipoteca:

En cambio, si ya hemos contratado una hipoteca variable, pero las hipotecas fijas nos parecen actualmente más interesantes, es perfectamente posible pasarse de un tipo al otro. Esto lo podemos hacer de dos maneras: con una novación hipotecaria (pactando unos nuevos términos con nuestra entidad) o con una subrogación de acreedor (cambiar la hipoteca a otro banco). De ambas formas podremos modificar el interés para pagar lo mismo siempre, aunque a cambio habrá que pagar los gastos asociados a la operación, por lo que tendremos que calcular si este cambio nos sale realmente a cuenta.

Si nuestro banco se niega a cambiar el interés y nos queda únicamente la opción de la subrogación, en la siguiente guía gratuita se explica en qué consiste exactamente el cambio de entidad:

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Asimismo, también puede venirte bien la guía hipotecaria de HelpMyCash, mejorada y actualizada en 2018. En esta herramienta damos los consejos imprescindibles para saber distinguir una buena oferta de otra mala y hacerte así con la mejor hipoteca a interés fijo posible. Esta guía también facilita un listado de las 25 preguntas fundamentales que hay que hacer al banco para conocer toda la información sobre sus productos. De esta manera, te asegurarás de disponer de todos los datos necesarios para tomar una decisión acertada y contratar una buena hipoteca a tipo fijo.

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Conoce en apenas unas pocas preguntas las claves para conocer en profundidad las hipotecas fijas y comprobar si es el modelo financiero que más se adapta a tu perfil:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo es mostrar al consumidor en qué consisten las hipotecas a interés fijo, en qué se diferencian de las hipotecas variables, así como analizar los pros y contras de este tipo de producto financiero. Además de ofrecer las mejores ofertas hipotecarias en el mercado actual.

Fuente: la información relacionada con la oferta hipotecaria a tipo fijo la obtenemos directamente de las páginas web de las entidades bancarias, así como de la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de productos relacionados con las finanzas personales. En nuestra web podrás encontrar toda la información necesaria sobre hipotecas, préstamos personales, minicréditos, cuentas, depósitos, entidades, tarjetas, inversión, etc.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: en HelpMyCash queremos ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas, sea sobre una hipoteca fija o no. Para ello ponemos a tu disposición:

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sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 3 días
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 3 días
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 días

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Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 días

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Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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