hipoteca inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

Como su propio nombre indica, una hipoteca inversa funciona al revés que un préstamo hipotecario normal: el cliente (que debe tener una edad avanzada) no pide financiación al banco para comprarse una casa, sino que se ofrece a hipotecar su vivienda en propiedad para que sea la entidad la que le pague hasta que se muera. Así, esta no puede recuperar el dinero prestado hasta que el titular fallece.

Como es lógico, la cantidad de dinero que el banco pagará al cliente puede variar en función de varios factores, aunque los principales son el propio valor del inmueble, la edad del solicitante y el modelo de cobro de las cuotas. El titular puede recibir los pagos en rentas mensuales, de golpe en el momento de la contratación (renta total) o con un modelo mixto entre los dos anteriores.

¿Cuáles son los requisitos para contratarla?

No todo el mundo puede pedirse uno de estos productos, que reciben también la denominación de hipotecas pensión, pensión hipotecaria o hipotecas vitalicias. Para contratarlos es imprescindible tener una vivienda en propiedad y sin cargas y cumplir uno de los siguientes requisitos:

  • Personas que tengan más de 65 años. La edad puede ser superior dependiendo de la política de riesgos de cada entidad. 

  • Titulares con una discapacidad igual o superior al 33% y más de 65 años.

  • Clientes con dependencia severa o gran dependencia.

En el último caso no hay límites mínimos de edad. 

¿Quién concede estas hipotecas pensión?

Según la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa del Banco de España, lo habitual (y “aconsejable”) es que estos productos los ofrezcan las entidades bancarias de toda la vida, los establecimientos financieros de crédito e, incluso, aseguradoras autorizadas por el supervisor nacional.

Hay que decir, sin embargo, que actualmente solo hay un banco que comercialice abiertamente una hipoteca vitalicia: Caja de Ingenieros. Hay otros, eso sí, que se lo plantean como una opción para el futuro (Banco Santander, Bankinter, CaixaBank...). Como siempre, se puede ir a una de estas entidades que se lo plantean y tratar de negociarlo, pero hay muy pocas posibilidades de tener éxito.

Por lo tanto, si queremos contratar uno de estos préstamos, prácticamente solo nos queda la opción de recurrir a Caja de Ingenieros o a las mencionadas aseguradoras autorizadas. De momento, pocas de estas compañías ofrecen estos productos, aunque parece que la oferta ha aumentado levemente durante los últimos meses del año pasado y los primeros del presente.

Óptima Mayores crea el Consejo Español de la Hipoteca Inversa

El 22 de septiembre de 2020, la entidad Óptima Mayores creó el llamado Consejo Español de la Hipoteca Inversa (CEHI). Con este organismo se pretende promover el desarrollo en nuestro país de un mercado de productos de este tipo, así como incentivar "procedimientos de contratación responsables, seguros y transparentes" entre los bancos y aseguradoras que se sumen al proyecto.

Los bancos, pendientes de la DGS

Varios bancos interesados en ofrecer hipotecas inversas están pendientes de que la Dirección General de Seguros (DGS) aclare cómo deben diseñarse y distribuirse estos productos. Según un artículo publicado por El Confidencial, la DGS ha advertido a las entidades de que comercializar estos productos podría tener riesgos reputacionales, lo que podría echarlas para atrás. Este supervisor, además, todavía tiene que definir cómo se tienen que registrar estos productos en las cuentas de los bancos.

¿Qué tipos de hipotecas inversas hay?

Existen dos modalidades de hipotecas vitalicias, cada una de ellas con sus ventajas y sus desventajas. A continuación mostramos sus características principales:

  • Hipoteca inversa simple: si el cliente sobrevive al plazo, no seguirá percibiendo rentas, pero hasta ese momento percibirá unos ingresos mayores que con el siguiente producto.

  • Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, el titular sí seguirá cobrando tras cumplirse el plazo, pero las rentas serán más bajas.

En ambos casos, la vivienda no se transmitirá al banco hasta que no fallezca el prestatario, a no ser que este tenga herederos.

¿Qué pasa cuando fallece el titular?

Antes hemos explicado que con las hipotecas inversas simples o con seguro de rentas vitalicias la vivienda pertenece al titular hasta su fallecimiento, momento en el que pasa a ser del banco excepto si existen herederos. En este segundo caso, los herederos pueden decidir entre:

  1. Quedarse con la casa. En este caso, están obligados a devolverle al banco el importe vencido (el dinero pagado por este al fallecido) más los intereses devengados hasta ese momento.

  2. Vender la casa para saldar la deuda, siempre que el contrato lo permita. Si no fuera así, podrían venderse otros bienes para cancelar la hipoteca.

  3. No saldar la deuda, en cuyo caso el acreedor puede quedarse con la vivienda y con el resto de la herencia hasta cancelarla.

Si los herederos deciden cancelar la hipoteca, ya sea con el dinero de la venta del inmueble o proveniente de otras fuentes, el banco no puede cobrarles ninguna compensación.

Alternativas a la hipoteca inversa

Además de la hipoteca inversa, existen otras operaciones que nos permiten utilizar nuestra vivienda para obtener unos ingresos que complementen nuestra pensión. En el siguiente listado mostramos las alternativas más conocidas:

  • Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria: consiste en vender la vivienda a una aseguradora, que nos permitirá seguir usando el inmueble y nos pagará una renta mayor que con la hipoteca inversa hasta el fallecimiento.

  • Renta vitalicia asegurada: es parecida a la operación anterior, aunque dentro de este producto se pueden incluir tanto los bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la casa está exenta de tributación.

  • Nuda propiedad: es vender nuestra propiedad a cambio de poder seguir viviendo en ella en usufructo hasta que muramos (también se puede pactar que tenga un plazo determinado). El comprador, por su parte, tendrá que pagarnos una suma única. 

  • Venta con alquiler garantizado: también consiste en vender la vivienda, aunque en este caso nos convertiríamos en inquilinos. De lo que saquemos de la venta, una parte nos la podremos quedar y otra se destinará a una bolsa de arrendamiento, con la que se irán pagando las rentas del alquiler (si se agota, no tendremos que seguir pagando).

En todos estos casos, transmitiríamos nuestra vivienda a una entidad, así que no podríamos legarla a nuestros herederos.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página podrás informarte sobre qué es realmente una hipoteca inversa, cuáles son sus requisitos o saber si realmente te interesa este producto o no.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Deudor78
Es fiable resuelve tu deuda ? @Deudor78 - hace 56 minutos
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hola lamentablemente estoy en sitiacion de sobre endeudamiento ya con varios impagos..
 
debo 105.000 € repartido en unos 18 creditos tarjetas y prestamos..
 
y buscando encontre resuelvetudeuda.com
 que me dicen que si ahorro 1500€ al mes con ellos pagarian todas las deudas en 49 meses porque me habrian conseguido un ahorro de la deuda del 23%..
 
vosotros los conoceis? Son de fiar?
Lau
Lau
hace 56 minutos


citando a Drf

citando a Lau
Drf.. Yo también lo he pasado y estoy pasando mal, RTD no devuelve lo invertido si estás pocos meses, entiendo que cobren comisiones pero quitando...
Te doy un consejo habla con un abogado... Yo también pensaba lo mismo y te digo que fue lo mejor que hice... RTD son unos***...
Haré por hablar con un abogado a ver que dice..por lo menos intentarlo.. Espero que consigas que te devuelvan parte del ahorro

Bárbara
Bárbara
hace 2 horas

Muchacha como hiciste para darte de baja y cuánto te tardaron en devolver el dinero?? Gracias

Drf
Drf
hace 3 horas


citando a Lau
Drf.. Yo también lo he pasado y estoy pasando mal, RTD no devuelve lo invertido si estás pocos meses, entiendo que cobren comisiones pero quitando...
Te doy un consejo habla con un abogado... Yo también pensaba lo mismo y te digo que fue lo mejor que hice... RTD son unos****. a mi me quitaron casi 1300 euros estuve casi dos meses, pero fui tan ****... que hice un pago doble el primer mes por lo desesperada que estaba y he querido hablar con mi supuesto gestor y todos se lavan las manos... Se aprovechan del mal de otros 

mata
mata
hace 3 horas


citando a Lau
Drf.. Yo también lo he pasado y estoy pasando mal, RTD no devuelve lo invertido si estás pocos meses, entiendo que cobren comisiones pero quitando...
pero si hay tantos afectados, es mejor que se unan y un solo abogado para todos. Denunciar 

Lau
Lau
hace 4 horas

Drf.. Yo también lo he pasado y estoy pasando mal, RTD no devuelve lo invertido si estás pocos meses, entiendo que cobren comisiones pero quitando una mini deuda que se pago de 170€..es normal 1500 euros de comisiones? Nada de ahorro? Que pena.. con esos 1500 hubiera tenido para negociar yo misma con los acreedores.No se si hablar con algún abogado porqué no se si recuperaré algo o me saldrá más caro.. Me quedo con que gracias que salí a tiempo. Suerte para tod@s

Laura Murillo Lopez
LEY 5/2019 @Laura Murillo Lopez - hace 1 hora
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Hola,
Una pregunta... a ver si me podéis ayudar.
Mañana tengo el examen de LCCI y no me queda clara una cosa.
Cuando haces el análisis de solvencia y sale positivo... hay obligación de comunicarlo? Porque tengo en los apuntes que no, que un análisis positivo no significa que el banco acepte la hipoteca (obviamente es a lo que suele llevar), pero que no hay obligación de ello y por tanto, no la hay tampoco de informar de que el análisis ha sido positivo.
En Catalunya y Andalucía si que tengo que es obligatorio.
ALGUNA IDEA?
GRACIAS!!!!!!!
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Laura Murillo Lopez. 

La Ley 5/2019 no establece que el banco tenga que comunicar al cliente que el análisis de solvencia ha sido positivo. Ahora bien, hay comunidades autónomas (como las que mencionas) que cuentan con regulaciones complementarias en materia de información al consumidor, así que habría que ver si hay otras regiones en las que se aplican normativas parecidas. 

Sin embargo, como no somos expertos en temas jurídicos, no podemos decirte si hay leyes autonómicas parecidas a las de Andalucía o Catalunya. Por ello, nuestro consejo es que pidas asesoramiento jurídico o que, si tienes prisa, que recurras a un foro especializado en temas legales. 

Un saludo. 

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Hola, buenas noches. Me gustaría tener opiniones acerca de cuál sería la mejor opción de cara a mejorar nuestra posición financiera y tener más posibilidades de obtener una hipoteca.
La situación es:
Proceso de compra de vivienda habitual, la cual cuesta 172.000€.
Dos titulares:
titular 1, informático, 2550€ netos en 14 pagas,  17.000€ ahorrados y una hipoteca de 27900€ que finaliza en diciembre de 2027, de 361€ de cuota mensual. El piso de la hipoteca lo tiene alquilado y percibe 450€ al mes por él.
el titular 2 actualmente está cobrando el paro, tiene 85000€ y ninguna deuda.

Nuestra duda es saber cuál de las siguientes opciones serían mejores de cara a obtener una hipoteca:
Solicitar una hipoteca por 130.000€ y seguir teniendo ahorrado toda esa cantidad de dinero.
Solicitar una hipoteca por 120.000€.
Solicitar una hipoteca por 120.000€ y que el titular 1 amortizase 10.000€ de su piso, lo cuál dejaría su situación en una cuota de 280€ al mes y adelantaría el final de la hipoteca a septiembre de 2026.
Solicitar una hipoteca por 110.000€, manteniendo el plazo y cuota actual por su segunda vivienda (esto nos dejaría bastante justos de dinero... Por eso, en principio descartamos esta opción).
 
Nos gustaría saber qué es lo que más podría valorar un banco, si solicitar menos cantidad de hipoteca, o tener menos deuda (reducir la actual hipoteca) o un mix de ambas. Ya hicimos el intento de solicitar 130.000€ a Evo y nos la denegaron, alegando que no nos ven solventes (lo cual me parece bastante sorprendente), alegando que el titular 2 está en paro.
 
Muchas gracias, un saludo.
Helper_809595179
Helper_809595179
hace 2 horas

hola, yo estoy en un caso exactamente igual con mi pareja.
no soy experto pero creo que lo ideal es lo más claro y lo más fácil y transparente para los bancos que evalúan la operación.
lo escribo para recibir vuestras críticas:
1. la maestra deja al informático: 10900€
2. el informático une los 10900+17000 y cancela el total de su hipoteca
3. supongo que estáis casados, si no, os casáis
4. la maestra se reincorpora un mínimo de 4 meses, solo para tener nomina hasta la firma con el banco
5. pedís una hipoteca de 130000 hasta 140000
6. pagáis una cuota de 450 a 550
7. reserváis el dinero restante, ya lo daréis cuando tengáis 100000 para cancelación final
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

¡No pasa nada! 

Sobre tu primera duda, es algo que depende de la política de riesgos de cada banco, así que lamentablemente no podemos darte una respuesta clara. 

Respecto a la segunda, es cierto que hay bancos online con los que es más difícil contactar, pues hay que hacerlo a través de un servicio de atención al cliente centralizado. Sin embargo, cada vez hay más entidades virtuales que asignan un gestor personal al solicitante: Hipotecas.com, ING, Openbank, Pibank... Con ellas, la gestión es mucho más parecida a la que te daría un banco convencional, con sus pros y sus contras. En general, además, los bancos online ofrecen unas mejores condiciones sobre el papel.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

LM
LM
hace 1 día

Gracias de nuevo por tu respuesta, Miquel (y perdona por haberte "cambiado" el nombre antes :-))
Tenemos otra duda, aunque lo que más seguridad le de a un banco es que los titulares no tengan deudas, ¿para un banco es "preferible" tener un préstamo al consumo o una hipoteca del mismo importe? Por ejemplo, un préstamo de 10.000€ en 4 años o una hipoteca de la que resten 10.000 en 4 años, cuyas mensualidades sean las mismas.
También nos gustaría conocer vuestra opinión acerca de negociar con bancos digitales y/o neobancos. Sus hipotecas son muy interesantes, pero si algunos son prácticamente imposibles de contactar (por ejemplo Evo) para resolver dudas, no quiero ni imaginarme para negociar (nuestra experiencia fue bastante mala).
Muchas gracias de nuevo, apreciamos mucho sus respuestas.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Sobre la primera pregunta, no es imposible, pero sí es más complicado si el titular único no tiene un perfil muy bueno. En vuestro caso concreto, como este tiene una hipoteca (aunque esté al corriente de pago), las opciones de conseguir la hipoteca serían más bajas, aunque podríais planteárselo al banco para ver si acepta. 

En cuanto a la segunda, aunque los bancos prefieren a los funcionarios de carrera, no ven con malos ojos la interinidad. Si la titular que es maestra vuelve a trabajar, por lo tanto, los bancos lo valorarían positivamente, pues sería un sueldo más. 

Un saludo.

LM
LM
hace 4 días

Muchas gracias por tu respuesta, Manuel.
Una duda que me surge... ¿En la actualidad entonces es imposible que se compre una persona sola un piso? Porque al final sería solo una persona trabajando igualmente. Y en mi caso, la deuda mensual sería el 30% de mi salario neto (y mucho menos si sumamos el alquiler que percibo).
Por otra parte, el titular en paro es maestra interina de primaria (tras 7 años trabajando en la escuela pública, se ha tomado este año para preparar oposiciones). ¿A los bancos les vale una interinidad? Lo pregunto porque no deja de ser algo temporal su trabajo y no sabemos si el que vuelva va a suponer un gran cambio de cara al banco.
Gracias. Un saludo.

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