¿Tienes una vivienda en propiedad y quieres sacarle partido ahora que eres pensionista? Descubre cómo funcionan las hipotecas inversas, unos productos con los que puedes obtener unos ingresos extra por tu casa. Aquí te lo explicamos todo sobre estas hipotecas tan particulares, incluidos sus riesgos.
Como su propio nombre indica, una hipoteca inversa funciona al revés que un préstamo hipotecario normal: el cliente (que debe tener una edad avanzada) no pide financiación al banco para comprarse una casa, sino que se ofrece a hipotecar su vivienda en propiedad para que sea la entidad la que le pague hasta que se muera. Así, esta no puede recuperar el dinero prestado hasta que el titular fallece.
Como es lógico, la cantidad de dinero que el banco pagará al cliente puede variar en función de varios factores, aunque los principales son el propio valor del inmueble, la edad del solicitante y el modelo de cobro de las cuotas. El titular puede recibir los pagos en rentas mensuales, de golpe en el momento de la contratación (renta total) o con un modelo mixto entre los dos anteriores.
No todo el mundo puede pedirse uno de estos productos, que reciben también la denominación de hipotecas pensión, pensión hipotecaria o hipotecas vitalicias. Para contratarlos es imprescindible tener una vivienda en propiedad y sin cargas y cumplir uno de los siguientes requisitos:
Personas que tengan más de 65 años.
Titulares con una discapacidad igual o superior al 33% y más de 65 años.
Clientes con dependencia severa o gran dependencia.
En el último caso no hay límites mínimos de edad.
Según la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa del Banco de España, lo habitual (y “aconsejable”) es que estos productos los ofrezcan las entidades bancarias de toda la vida, los establecimientos financieros de crédito e, incluso, aseguradoras autorizadas por el supervisor nacional.
Hay que decir, sin embargo, que actualmente no hay ningún banco que comercialice abiertamente una hipoteca vitalicia, aunque hay algunos que se lo plantean como una opción para el futuro: Banco Santander, Bankinter, CaixaBank... Como siempre, se puede ir a una de estas entidades y tratar de negociarlo, pero hay muy pocas posibilidades de tener éxito.
Por lo tanto, si queremos contratar uno de estos préstamos, prácticamente solo nos queda la opción de recurrir a las mencionadas aseguradoras autorizadas. De momento, pocas de estas compañías ofrecen estos productos, aunque parece que la oferta ha aumentado levemente durante los últimos meses del año pasado y los primeros del presente.
Existen varias modalidades de hipotecas vitalicias, cada una de ellas con sus ventajas y sus desventajas. A continuación mostramos las características de todas ellas:
Si el cliente transmite la propiedad de su casa a la entidad prestamista, puede acceder a los siguientes productos:
Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria: el titular puede seguir usando el inmueble y percibe una renta mayor hasta su fallecimiento.
Renta vitalicia asegurada: dentro de este producto se pueden incluir tanto los bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la casa está exenta de tributación.
En ambos casos, si el cliente sobrevive al plazo acordado con el banco, seguirá cobrando la renta pactada hasta su muerte.
En cambio, si el titular prefiere seguir siendo el propietario de su piso o casa hasta el día de su fallecimiento, puede pedir uno de estos productos:
Hipoteca inversa simple: si el cliente sobrevive al plazo, no seguirá percibiendo rentas, pero hasta ese momento percibirá unos ingresos mayores que con el siguiente producto.
Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, el titular sí seguirá cobrando tras cumplirse el plazo, pero las rentas serán más bajas.
En ambos casos, la vivienda no se transmitirá al banco hasta que no fallezca el prestatario, a no ser que este tenga herederos.
Antes hemos explicado que con las hipotecas inversas simples o con seguro de rentas vitalicias la vivienda pertenece al titular hasta su fallecimiento, momento en el que pasa a ser del banco excepto si existen herederos. En este segundo caso, los herederos pueden decidir entre:
Quedarse con la casa. En este caso, están obligados a devolverle al banco el importe vencido (el dinero pagado por este al fallecido) más los intereses devengados hasta ese momento.
Vender la casa para saldar la deuda, siempre que el contrato lo permita. Si no fuera así, podrían venderse otros bienes para cancelar la hipoteca.
No saldar la deuda, en cuyo caso el acreedor puede quedarse con la vivienda y con el resto de la herencia hasta cancelarla.
Si los herederos deciden cancelar la hipoteca, ya sea con el dinero de la venta del inmueble o proveniente de otras fuentes, el banco no puede cobrarles ninguna compensación.
Para qué sirve esta página: en esta página podrás informarte sobre qué es realmente una hipoteca inversa, cuáles son sus requisitos o saber si realmente te interesa este producto o no.
Metodología: la información ha sido recopilada por nuestro equipo de expertos a través de la navegación en la red.
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Yo la firme en el 2004
Entonces no tengo escapatoria?
Te diría que pagar el 1% de cancelación?
Hola, Julian.
Vayamos por partes. En cuanto a la comisión por cancelación, esta dependerá de cuándo firmaste tu hipoteca. Si el banco te exige un 1%, seguramente tu contrato sea anterior al 9 de diciembre de 2007 y la entidad estará en todo su derecho de cobrártela. Para más información, puedes consultar nuestra página sobre gastos de cancelación, pero te adelantamos que, además, no te podrás librar del coste de la notaría ni del registro.
Siguiendo con tus dudas, si la intención de la novación fuera pactar una ampliación del plazo, tendrías que cargar con la comisión por novación (no puede superar el 0,1% del capital pendiente, si solo amplías el plazo), la mitad de la notaría (entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), el registro (suele ser la mitad de la notaría) y la gestoría (entre 200 y 400 euros). Además, si el banco te lo pidiera, deberías tasar de nuevo la vivienda (unos 300 euros).
Por último, nos preguntas por los requisitos para una novación. En realidad, dependerá totalmente del riesgo que el banco esté dispuesto a asumir. Eso sí, empezar a tramitar una subrogación para mover tu hipoteca podría ser un incentivo para que tu banco aceptase tu solicitud y no te perdiese como cliente.
Esperamos haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 17/02/2020
Publicado el 17/02/2020
Publicado el 14/02/2020