hipoteca inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa, como indica su propio nombre, funciona al revés que un préstamo hipotecario normal. Es decir, que en vez de pedir dinero prestado para comprar una casa, lo que haces es hipotecar tu vivienda para que una entidad te pague un dinero durante un tiempo. Son productos dirigidos exclusivamente a personas mayores de 65 años o dependientes que quieren cobrar un “extra” para complementar su pensión.

Dependiendo del plazo durante el que se cobra el dinero, las hipotecas inversas pueden ser de dos tipos:

  • Hipoteca inversa simple: en este caso, el cliente y la entidad pactan el plazo durante el que el segundo pagará cuotas al primero. Cuando termine ese plazo, que suele ser de entre 15 y 20 años, el cliente dejará de cobrar rentas.

  • Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, el cliente cobrará cuotas hasta que se muera. Ahora bien, el importe de esas rentas será más bajo, porque las cobrará durante más tiempo.

Edad mínima y requisitos para pedir la hipoteca inversa

Como ya hemos explicado, solo podrás contratar uno de estos productos si tienes un perfil muy particular. Estos son los requisitos que debes cumplir:

  • Tener una vivienda en propiedad. Puede ser una casa o un piso, tu residencia habitual o una segunda vivienda… En cualquier caso, debe estar libre de cargas, es decir, que no puede estar hipotecada. Si liquidaste tu hipoteca hace tiempo, pero aún no la has cancelado registralmente, más abajo te explicamos cómo llevar a cabo este trámite.

  • Ser una persona mayor, discapacitada o dependiente. Tendrás esa consideración si cumples uno de estos requisitos:

    • Si tienes 65 años o más, aunque sabemos que hay entidades que elevan esa edad hasta los 70 años.

    • Si tienes 65 años o más y sufres una discapacidad igual o superior al 33%

    • Si tienes dependencia severa o gran dependencia. En este caso, no importa la edad que tengas.

A la entidad que te conceda la hipoteca inversa le dará igual tu nivel de ingresos y tu solvencia económica, así que no te pedirá que justifiques tus ingresos o que presentes avales. Ten en cuenta que espera recuperar su dinero cuando fallezcas, como explicaremos más adelante.

Conseguir hipotecas inversas es más fácil si tu casa tiene un valor alto (más de 200.000 euros) y está situada en una ciudad de un tamaño relativamente grande, sobre todo si es una capital de provincia o de comunidad autónoma. En ese caso tendrás más probabilidades de encontrar a una entidad dispuesta a concederte un producto de este tipo, porque considerará más rentable la operación.

¿Aún no has cancelado tu hipoteca? Ahorra en el trámite con HelpMyCash

Es posible que ya tengas liquidada la hipoteca que usaste para comprar tu casa, pero que aún no la hayas cancelado en el Registro de la Propiedad. Si no has realizado ese trámite, tu vivienda todavía no está libre de cargas. En otras palabras, ninguna entidad te concederá una hipoteca inversa.

Si quieres eliminar esa carga, tendrás que llevar a cabo un trámite que se llama cancelación registral. Puedes pedírselo a tu banco, pero te cobrará más de 1.000 euros por el servicio. En cambio, si se lo encargas a la gestoría que colabora con HelpMyCash, podrás ahorrarte unos 300 euros de media. Pide tu presupuesto SIN COMPROMISO con nosotros. Haz clic sobre el siguiente botón, completa el formulario y calcula cuánto te costará la cancelación de la hipoteca. En los próximos días, te llamaremos para explicarte el desglose de tu presupuesto y resolver todas tus dudas. Si te convence el servicio, nos encargamos personalmente de tu caso. En caso de que quieras hacer la cancelación con el banco, no insistiremos y te dejaremos marchar sin ningún compromiso y coste.

¿Qué entidades me pueden ofrecer una hipoteca inversa?

Según el Banco de España, puedes pedir hipotecas inversas a un banco de los de toda la vida, a un establecimiento financiero de crédito o a una aseguradora. En la práctica, sin embargo, hay muy pocas entidades que concedan estos productos: aseguradoras como Caser, Óptima Mayores o Grupo Retiro y bancos minoritarios como Caja de Ingenieros.

Ahora bien, también es justo decir que cada vez hay más entidades interesadas en conceder hipotecas inversas. Banco Santander y Mapfre, por ejemplo, anunciaron en febrero de 2022 que pretenden crear y lanzar conjuntamente una hipoteca inversa. Desde octubre, el producto aparece anunciado en su página web, aunque todavía no se puede contratar (solo se puede pedir información).

¿Qué ganan las entidades con las hipotecas inversas?

El motivo por el que ha crecido el interés de las hipotecas inversas es que son productos con poco riesgo para las entidades. Al conceder uno de estos productos, se hipotecará una parte muy pequeña de tu casa (entre el 20% y el 30%, por lo general). Por lo tanto, cuando te mueras, a la entidad le será fácil recuperar el dinero que te paga; bien con el dinero que resulte de la venta de la vivienda, bien cuando tus herederos salden tu deuda, incluso si se deprecia el inmueble.

Además, la entidad se sacará un buen dinero. Por cada cuota que te pague, se generarán unos intereses, que irán aumentando la deuda contraída por la hipoteca inversa. Es decir, que al fallecer tú, la entidad recuperará el dinero que te ha pagado y ganará los intereses que se hayan acumulado. También es muy probable que te cobre una comisión de apertura cuando firmes el contrato, que supone un beneficio extra

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Ya hemos explicado a grandes rasgos qué son las hipotecas inversas. Queda por revelar, sin embargo, cómo puedes hipotecar tu casa con uno de estos productos y cuál es su funcionamiento. Veamos cuáles son las fases de estos préstamos:

1. Contratación de la hipoteca inversa

Si cumples los requisitos que hemos detallado más arriba, podrás tramitar tu solicitud ante una entidad que conceda hipotecas inversas. Lo primero que hará esta será entregarte una Ficha de Información Precontractual o FIPRE, en la que podrás consultar las condiciones genéricas que suele ofrecer a los que piden estos productos. También te asesorará: resolverá tus dudas sobre estas hipotecas y te explicará sus pros y sus contras.

Si te interesan sus condiciones, tendrás que presentar una copia de tu DNI (ahí sale tu edad) o de la documentación que certifique tu condición de discapacitado o dependiente, además de la nota simple de tu vivienda para demostrar que es tuya. También deberás encargar una tasación de tu casa a una tasadora homologada por el Banco de España y facilitársela a la entidad, que necesitará conocer el valor de la vivienda para determinar cuánto te pagará.

La entidad mandará estos documentos a su departamento de análisis, que estudiará tu petición. Si la aprueba, se te entregará la oferta vinculante con las condiciones finales. En caso de que estés de acuerdo con sus términos, solo te quedará firmar la hipoteca inversa ante notario. Si no estás del todo de acuerdo, mejorar esas condiciones será muy difícil, porque las entidades no suelen estar abiertas a negociar. De todos modos, no pierdes nada por intentarlo: el no ya lo tienes.

Este proceso no es gratis: deberás abonar el precio de una tasación, el coste de la escrituración de la hipoteca inversa y de su inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría que se encargará de tramitar esa inscripción y la posible comisión de apertura que te cobre la entidad. Todos estos gastos deben aparecer en la FIPRE que te entregará la entidad cuando empieces el proceso de solicitud, así que te aconsejamos leer detenidamente este documento para hacerte una idea de cuánto dinero tendrás que pagar.

2. Pago del principal o de las rentas

Una vez firmada la hipoteca inversa, tu vivienda quedará oficialmente hipotecada y la entidad te pagará la cantidad que hayáis acordado, ya sea de golpe o en rentas o cuotas mensuales. Ten en cuenta que no será mucho dinero, porque solo se suele hipotecar entre el 20% y el 30% de la vivienda (hasta el 60% en casos excepcionales).

Vamos a ponerte un ejemplo para que veas cuánto podrías cobrar aproximadamente. Pongamos que hipotecas el 22,50% de una casa de 250.000 euros. En este caso, podrías cobrar 56.250 euros de golpe o unas cuotas mensuales de 135 euros hasta que te mueras.

3. Fallecimiento del titular

En cuanto te mueras (o mueran todos los titulares de la hipoteca inversa, si hay más de uno), la deuda pasará a tus herederos. Es decir, que tus herederos tendrán que devolver a la entidad todo lo que esta te haya pagado más los intereses que se hayan generado hasta tu fallecimiento (el interés suele ser de un 5% anual).

Esto es lo que pueden hacer tus herederos si aceptan la herencia:

  • Quedarse con la vivienda, en cuyo caso tendrán que saldar la deuda con el banco. Pueden hacerlo de golpe, si tienen el dinero suficiente, o pueden pedir una hipoteca nueva sobre el inmueble para refinanciar esa deuda.

  • Vender la casa y saldar la deuda con el dinero que se saque tras su venta.

  • No saldar la deuda. En este caso, la entidad embargará la vivienda y la subastará para recuperar el dinero. Este embargo también se producirá si no tienes herederos conocidos o todos ellos rechazan la herencia. Si la subasta de la casa no alcanza para saldar la deuda, la entidad también podrá embargar parte de tu herencia hasta liquidarla del todo.

¿Vale la pena contratar una hipoteca inversa?

Ahora que ya sabes cómo son estos préstamos tan particulares, toca hacerse la pregunta del millón: ¿vale la pena pedir una hipoteca inversa? Como suele pasar en el mundo de las finanzas, todo dependerá de tu perfil. A continuación te presentamos las ventajas e inconvenientes de estos productos para que valores si te convienen y te explicamos a qué tipo de persona le pueden venir bien.

Ventajas

Cobrarás un dinero para complementar tu pensión. Esa cantidad será mayor cuanto más cueste tu casa, mayor edad tengas y (por mal que suene) más probabilidades tengas de morir pronto, porque así la entidad te prestará más dinero por considerar que podrá recuperarlo antes.

Tu casa seguirá siendo tuya, aunque esté hipotecada. Podrás residir en ella o alquilarla, si es tu segunda vivienda o prefieres mudarte a una residencia.

No tienes que devolver el dinero que te pagan. De eso se encargarán tus herederos cuando tú fallezcas.

Inconvenientes

La cantidad de dinero que cobrarás no será muy alta, como hemos explicado más arriba. Es decir, que no podrás vivir de lo que te paguen por la hipoteca inversa.

Tendrás dificultades para vender la vivienda, porque solo podrás hacerlo si puedes cancelar la deuda con lo que ganes por la venta.

Tus herederos pueden quedarse sin tu casa si no pueden saldar la deuda que has contraído con la hipoteca inversa. Además, si la venta o embargo de la vivienda no cubre toda la deuda, la entidad podrá embargar más bienes de tu herencia.

¿A quién convienen?

En conclusión, contratar una hipoteca inversa solo es una buena idea si quieres cobrar un pequeño plus de dinero para complementar tu pensión, no tienes intención de vender tu casa antes de fallecer ni dejarla en herencia a nadie. O, en caso de tener herederos, sabes que pueden asumir la deuda.

Si tus circunstancias son otras, existen otros métodos de conseguir dinero sin los inconvenientes de contratar una hipoteca inversa. Por ejemplo, puedes alquilar una habitación de tu vivienda (o la casa entera, si no vives en ella) o puedes vender tu casa y mudarte a otra más barata, quedándote con el dinero que te sobre.

Alternativas parecidas a pedir una hipoteca inversa

También hay otras opciones parecidas a la hipoteca inversa que te permiten sacar dinero por tu casa, pero todas ellas implican ponerla a la venta. Como la vivienda ya no será tuya, tus herederos ya no la podrán recibir. Por ello, no son operaciones aconsejables si quieres legarles tu casa.

Son estas:

  • Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria: consiste en vender la vivienda a una aseguradora, que te permitirá seguir usando el inmueble y te pagará una renta mayor que con la hipoteca inversa hasta que mueras (te pagará más porque la casa ya será suya y no existirá ningún riesgo de impago por parte de tus herederos).

  • Renta vitalicia asegurada: es parecida a la operación anterior, aunque dentro de este producto puedes vender tanto tus bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros.

  • Nuda propiedad: es vender tu propiedad a cambio de poder seguir viviendo en ella en usufructo hasta que te mueras (también se puede pactar que tenga un plazo determinado). El comprador te pagará una cantidad de dinero de golpe en vez de cuotas.

  • Venta con alquiler garantizado: también consiste en vender la vivienda, aunque en este caso te convertirás en inquilino. De lo que saques de la venta, una parte te la podrás quedar y otra se destinará a una bolsa de arrendamiento, con la que se irán pagando las rentas del alquiler (si esa bolsa se queda sin dinero, no tendrás que seguir pagando).

Más sobre Hipoteca inversa