
¿Qué es una hipoteca inversa?
Como su propio nombre indica, una hipoteca inversa funciona al revés que un préstamo hipotecario normal: el cliente (que debe tener una edad avanzada) no pide financiación al banco para comprarse una casa, sino que se ofrece a hipotecar su vivienda en propiedad para que sea la entidad la que le pague hasta que se muera. Así, esta no puede recuperar el dinero prestado hasta que el titular fallece.
Como es lógico, la cantidad de dinero que el banco pagará al cliente puede variar en función de varios factores, aunque los principales son el propio valor del inmueble, la edad del solicitante y el modelo de cobro de las cuotas. El titular puede recibir los pagos en rentas mensuales, de golpe en el momento de la contratación (renta total) o con un modelo mixto entre los dos anteriores.
¿Cuáles son los requisitos para contratarla?
No todo el mundo puede pedirse uno de estos productos, que reciben también la denominación de hipotecas pensión, pensión hipotecaria o hipotecas vitalicias. Para contratarlos es imprescindible tener una vivienda en propiedad y sin cargas y cumplir uno de los siguientes requisitos:
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Personas que tengan más de 65 años. La edad puede ser superior dependiendo de la política de riesgos de cada entidad.
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Titulares con una discapacidad igual o superior al 33% y más de 65 años.
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Clientes con dependencia severa o gran dependencia.
En el último caso no hay límites mínimos de edad.
¿Quién concede estas hipotecas pensión?
Según la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa del Banco de España, lo habitual (y “aconsejable”) es que estos productos los ofrezcan las entidades bancarias de toda la vida, los establecimientos financieros de crédito e, incluso, aseguradoras autorizadas por el supervisor nacional.
Hay que decir, sin embargo, que actualmente solo hay un banco que comercialice abiertamente una hipoteca vitalicia: Caja de Ingenieros. Hay otros, eso sí, que se lo plantean como una opción para el futuro (Banco Santander, Bankinter, CaixaBank...). Como siempre, se puede ir a una de estas entidades que se lo plantean y tratar de negociarlo, pero hay muy pocas posibilidades de tener éxito.
Por lo tanto, si queremos contratar uno de estos préstamos, prácticamente solo nos queda la opción de recurrir a Caja de Ingenieros o a las mencionadas aseguradoras autorizadas. De momento, pocas de estas compañías ofrecen estos productos, aunque parece que la oferta ha aumentado levemente durante los últimos meses del año pasado y los primeros del presente.
Óptima Mayores crea el Consejo Español de la Hipoteca Inversa
El 22 de septiembre de 2020, la entidad Óptima Mayores creó el llamado Consejo Español de la Hipoteca Inversa (CEHI). Con este organismo se pretende promover el desarrollo en nuestro país de un mercado de productos de este tipo, así como incentivar "procedimientos de contratación responsables, seguros y transparentes" entre los bancos y aseguradoras que se sumen al proyecto.
Los bancos, pendientes de la DGS
Varios bancos interesados en ofrecer hipotecas inversas están pendientes de que la Dirección General de Seguros (DGS) aclare cómo deben diseñarse y distribuirse estos productos. Según un artículo publicado por El Confidencial, la DGS ha advertido a las entidades de que comercializar estos productos podría tener riesgos reputacionales, lo que podría echarlas para atrás. Este supervisor, además, todavía tiene que definir cómo se tienen que registrar estos productos en las cuentas de los bancos.
¿Qué tipos de hipotecas inversas hay?
Existen dos modalidades de hipotecas vitalicias, cada una de ellas con sus ventajas y sus desventajas. A continuación mostramos sus características principales:
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Hipoteca inversa simple: si el cliente sobrevive al plazo, no seguirá percibiendo rentas, pero hasta ese momento percibirá unos ingresos mayores que con el siguiente producto.
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Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, el titular sí seguirá cobrando tras cumplirse el plazo, pero las rentas serán más bajas.
En ambos casos, la vivienda no se transmitirá al banco hasta que no fallezca el prestatario, a no ser que este tenga herederos.
¿Qué pasa cuando fallece el titular?
Antes hemos explicado que con las hipotecas inversas simples o con seguro de rentas vitalicias la vivienda pertenece al titular hasta su fallecimiento, momento en el que pasa a ser del banco excepto si existen herederos. En este segundo caso, los herederos pueden decidir entre:
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Quedarse con la casa. En este caso, están obligados a devolverle al banco el importe vencido (el dinero pagado por este al fallecido) más los intereses devengados hasta ese momento.
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Vender la casa para saldar la deuda, siempre que el contrato lo permita. Si no fuera así, podrían venderse otros bienes para cancelar la hipoteca.
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No saldar la deuda, en cuyo caso el acreedor puede quedarse con la vivienda y con el resto de la herencia hasta cancelarla.
Si los herederos deciden cancelar la hipoteca, ya sea con el dinero de la venta del inmueble o proveniente de otras fuentes, el banco no puede cobrarles ninguna compensación.
Alternativas a la hipoteca inversa

Además de la hipoteca inversa, existen otras operaciones que nos permiten utilizar nuestra vivienda para obtener unos ingresos que complementen nuestra pensión. En el siguiente listado mostramos las alternativas más conocidas:
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Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria: consiste en vender la vivienda a una aseguradora, que nos permitirá seguir usando el inmueble y nos pagará una renta mayor que con la hipoteca inversa hasta el fallecimiento.
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Renta vitalicia asegurada: es parecida a la operación anterior, aunque dentro de este producto se pueden incluir tanto los bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la casa está exenta de tributación.
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Nuda propiedad: es vender nuestra propiedad a cambio de poder seguir viviendo en ella en usufructo hasta que muramos (también se puede pactar que tenga un plazo determinado). El comprador, por su parte, tendrá que pagarnos una suma única.
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Venta con alquiler garantizado: también consiste en vender la vivienda, aunque en este caso nos convertiríamos en inquilinos. De lo que saquemos de la venta, una parte nos la podremos quedar y otra se destinará a una bolsa de arrendamiento, con la que se irán pagando las rentas del alquiler (si se agota, no tendremos que seguir pagando).
En todos estos casos, transmitiríamos nuestra vivienda a una entidad, así que no podríamos legarla a nuestros herederos.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: en esta página podrás informarte sobre qué es realmente una hipoteca inversa, cuáles son sus requisitos o saber si realmente te interesa este producto o no.
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