hipoteca inversa

¿Qué es una hipoteca inversa?

Como su propio nombre indica, una hipoteca inversa funciona al revés que un préstamo hipotecario normal: el cliente (que debe tener una edad avanzada) no pide financiación al banco para comprarse una casa, sino que se ofrece a hipotecar su vivienda en propiedad para que sea la entidad la que le pague hasta que se muera. Así, esta no puede recuperar el dinero prestado hasta que el titular fallece.

Como es lógico, la cantidad de dinero que el banco pagará al cliente puede variar en función de varios factores, aunque los principales son el propio valor del inmueble, la edad del solicitante y el modelo de cobro de las cuotas. El titular puede recibir los pagos en rentas mensuales, de golpe en el momento de la contratación (renta total) o con un modelo mixto entre los dos anteriores.

¿Quién la puede pedir?

No todo el mundo puede pedirse uno de estos productos, que reciben también la denominación de hipotecas pensión, pensión hipotecaria o hipotecas vitalicias. Para contratarlos es imprescindible tener una vivienda en propiedad y sin cargas y cumplir uno de los siguientes requisitos:

  • Personas que tengan más de 65 años.

  • Titulares con una discapacidad igual o superior al 33% y más de 65 años.

  • Clientes con dependencia severa o gran dependencia.

En el último caso no hay límites mínimos de edad.

¿Quién concede estas hipotecas pensión?

Según la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa del Banco de España, lo habitual (y “aconsejable”) es que estos productos los ofrezcan las entidades bancarias de toda la vida, los establecimientos financieros de crédito e, incluso, aseguradoras autorizadas por el supervisor nacional.

Hay que decir, sin embargo, que actualmente no hay ningún banco que comercialice abiertamente una hipoteca vitalicia. Como siempre, se puede ir a una de estas entidades y tratar de negociarlo, pero hay muy pocas posibilidades de tener éxito.

Por lo tanto, si queremos contratar uno de estos préstamos, prácticamente solo nos queda la opción de recurrir a las mencionadas aseguradoras autorizadas. De momento, pocas de estas compañías ofrecen estos productos, aunque parece que la oferta ha aumentado levemente durante los últimos meses del año pasado y los primeros del presente.

Tipos de hipotecas inversas

Existen varias modalidades de hipotecas vitalicias, cada una de ellas con sus ventajas y sus desventajas. A continuación mostramos las características de todas ellas:

Con transmisión de la vivienda

Si el cliente transmite la propiedad de su casa a la entidad prestamista, puede acceder a los siguientes productos:

  • Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria: el titular puede seguir usando el inmueble y percibe una renta mayor hasta su fallecimiento.

  • Renta vitalicia asegurada: dentro de este producto se pueden incluir tanto los bienes inmuebles como otros como acciones, fondos de inversión, etc; con un importe máximo de 240.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la casa está exenta de tributación.

En ambos casos, si el cliente sobrevive al plazo acordado con el banco, seguirá cobrando la renta pactada hasta su muerte.

Sin transmisión de la vivienda

En cambio, si el titular prefiere seguir siendo el propietario de su piso o casa hasta el día de su fallecimiento, puede pedir uno de estos productos:

  • Hipoteca inversa simple: si el cliente sobrevive al plazo, no seguirá percibiendo rentas, pero hasta ese momento percibirá unos ingresos mayores que con el siguiente producto.

  • Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, el titular sí seguirá cobrando tras cumplirse el plazo, pero las rentas serán más bajas.

En ambos casos, la vivienda no se transmitirá al banco hasta que no fallezca el prestatario, a no ser que este tenga herederos.

¿Qué pasa cuando fallece el titular?

Antes hemos explicado que con las hipotecas inversas simples o con seguro de rentas vitalicias la vivienda pertenece al titular hasta su fallecimiento, momento en el que pasa a ser del banco excepto si existen herederos.  En este segundo caso, los herederos pueden decidir entre:

  1. Quedarse con la casa. En este caso, están obligados a devolverle al banco el importe vencido (el dinero pagado por este al fallecido) más los intereses devengados hasta ese momento.

  2. Vender la casa para saldar la deuda, siempre que el contrato lo permita. Si no fuera así, podrían venderse otros bienes para cancelar la hipoteca.

  3. No saldar la deuda, en cuyo caso el acreedor puede quedarse con la vivienda y con el resto de la herencia hasta cancelarla.

Si los herederos deciden cancelar la hipoteca, ya sea con el dinero de la venta del inmueble o proveniente de otras fuentes, el banco no puede cobrarles ninguna compensación.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página podrás informarte sobre qué es realmente una hipoteca inversa, cuáles son sus requisitos o saber si realmente te interesa este producto o no.

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Temas recientes del foro

pain
Sobre endeudamiento @pain - hace 3 días
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Hola soy autonomo, lamentablemente por vivir por encima de mis posibilidades me he sobreendeudado y ahora no llego para pagar las deudas, son 17 creditos e visas en total  el total de las cuotas suma mas de 3000euros de los cuales mas de 1600 son intereses,  y yo apenas gano 2000euros, no se como afrontar esta situacion ya que no llego a pagar todo, y me llaman y llaman a mi famiia que si yo no se lo digo no tienen porque saber si debo o no. Si se pudiera mirar de pagar uno por uno cada mes disspongo de 1000 euros netos para ir quitandoo d deudass pero claro se me acumula todo lo demas con inteereres.Tampoco se que consecuencias legales puede tener no pagar los otros por it qitando todo de uno  en uno.. tengo  un solar de campo de 356m2 y una furgoneta para ir a trabajar, a mi nombre no tengo nada mas.
No se que hacer en este caso que solucion puedo hacer.. si intento pagar todo no puedo porque no llego y se van acumulando intereres, si en cambio hago pagos de 1000€ cada mes uno por uno començando del mas pequeño al mas grande se irian quitando ...
graacias por adelantado.saludos
 
 
Adrián Pérez
Adrián Pérez
hace 2 días

Help My Cash

Hola, pain.

Lamentamos mucho tu situación, pero vamos a ver si encontramos una solución. 

Para el caso que nos cuentas, una posibilidad sería solicitar una reunificación de deudas. Este tipo de préstamos funcionan de la siguiente forma:

  1. Deberías solicitar un importe por el total de la deuda que tienes.
  2. Con ese dinero cancelarías todas tus deudas de golpe.
  3. El préstamo que te quedaría pendiente, el de la reunificación, debería ser a un plazo largo para que las cuotas sean más bajas.

De esta forma, podrás ir pagando poco a poco hasta devolver el total concedido. Debes tener en cuenta que, con esta fórmula, terminarás pagando más intereses en total y te comprometes a pagar una cuota durante un período largo de tiempo. Eso sí, con esta solución tu economía diaria estará mucho más desahogada gracias a que el importe a devolver mensualmente será mucho más bajo.

Además, también es más cómodo porque no tendrás que estar pendiente de distintas entidades, pagos y préstamos. Solo una cuota con un prestamista

Para conseguir esta solución tiene dos vías: la primera, pedir la reunificación al banco o entidad con la que tengas la mayor deuda (ellos son los primeros interesados en que puedas devolver lo que debes). La segunda, acudir a un prestamista como los que puedes encontrar en esta página.

Esperamos que puedas salir de esta situación. Cualquier duda que te surja, estaremos encantados de ayudarte.

¡Un saludo!

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Buenos días, tengo una hipoteca de 110000 euros de 123000 a 35 años que pedí al Sanco Santander, con un diferencial  de 1.75 soy Funcionario y la hipoteca muface del bbva me ofrece 0.99 de diferencial sin ningún tipo de vinculación y está exento la amortización anticipada.
Mi pregunta es, cuánto me costaría la subrogación? voy antes al Banco Santander para tantearles?  y otra pregunta es sobre el contrato privado...es sí el Santander está haciendo esto, cuanto costaría y que cosas puedo cambiar.
un saludo y muchas gracias.
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Tengo 2 hipotecas para un mismo piso con diferentes condiciones, por qué adquiri el 50% del piso que tenía en común  con mi ex pareja, pago 718 entre las dos al mes, mi pregunta es se podrían unificar en una y rebajar la cuota, un saludo.
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 3 días

Help My Cash

Hola, Marc. 

Claro que es posible unificarlo todo en un solo préstamo. Tienes dos opciones que te comentamos a continuación: 

1. Ampliación de una de las hipotecas mediante una novación. En este proceso, tendrías que negociar con el banco para modificar tu actual contrato. Para realizar esta operación tendrías que asumir una serie de gastos: 

  • Comisión por novación si está incluido en tu contrato
  • Mitad de la notaría
  • Registro
  • Gestoría
  • Una nueva tasación de la vivienda

Para conocer con más detalles estos costes, compartimos contigo este enlace sobre los gastos de novación de hipoteca. 

2. La segunda opción es la cancelación de tus dos préstamos actuales para abrir uno nuevo e unificado. Tendrías que optar por esta vía si el banco no acepta la novación. Ten en cuenta que este proceso es más costoso, porque tendrías que abonar las partidas por la cancelación (una posible comisión si está en tu contrato, notaria, registro y gestoría) y la apertura de un nuevo préstamo, que incluye los gastos de compraventa y las costas que te correspondan en la formalización de la hipoteca. 

¡Un saludo!

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