¿Cuáles son los gastos de vender un piso?

¿Qué gastos e impuestos se pagan al vender una vivienda?

Los gastos que debemos pagar por vender un piso suponen, de manera general, entre un 10% y un 15% del precio de venta. Pero varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble (por ejemplo, si tiene o no una hipoteca pendiente de amortizar), pero en general, podemos resumirlos de la siguiente manera:

• Gastos antes de vender una casa:
  • Nota simple
  • Certificado energético
  • Cédula de habitabilidad
  • Gastos de cancelación de la hipoteca
• Gastos al vender una casa
  • Contrato de arras
  • Gastos de notaría
  • Honorarios de la inmobiliaria
• Impuestos venta vivienda
  • IRPF
  • Plusvalía municipal
  • Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

¿Cuánto dinero suponen los gastos por vender un piso?

Los costes de cada uno de estos trámites también varían en función del tipo de inmobiliaria que decidamos contratar, de la superficie de nuestro piso, del tiempo durante el cual hayamos sido propietarios, entre muchas otras cosas. Más adelante en esta página detallamos qué gastos corresponden en cada caso.

Pero para tener una noción general, decidimos calcular los gastos para un piso de 73 m2, ubicado en Barcelona, comprado hace diez años por 200.000€, vendido por 250.000€ y con un valor catastral de 150.000€. Estos fueron los gastos aproximados:

*La cédula de habitabilidad no es obligatoria en todas las comunidades.

*El IRPF depende del tramo de ganancias anuales en el que nos encontramos, por eso hemos presentado un rango variable para este impuesto.

*Consideramos como precio mínimo el plan prepago de las agencias online y como precio máximo una comisión tradicional del 5% (los honorarios no suelen superar este porcentaje para un piso de 250.000 euros).

¿Qué gastos hay que asumir antes de vender la casa?

1. El certificado energético

Contar con el certificado energético de la propiedad es un requisito obligatorio para vender una casa. En efecto, debemos incluir la calificación energética en todos los anuncios de venta de la propiedad. Pero ¿qué es exactamente y cuánto nos va a costar?

• Qué es: el certificado energético refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales, por lo que es un indicador del gasto en las facturas de los suministros.

• Cómo obtenerlo: para sacarlo es necesaria una inspección por parte de un técnico habilitado en la casa. Este va a medir el gasto energético del inmueble y va a sugerir una serie de mejoras que pueden ayudar a disminuirlo. Hecha la revisión, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente para así obtener la etiqueta energética (calificación energética del piso). 

• Cuánto cuesta: puede rondar los 100 euros (más IVA), a los que es posible que tengamos que sumar las tasas del registro (algunos técnicos ya las incluyen en sus honorarios). Pero el coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda existente en nuestra zona. Por eso, cuantos más expertos consultemos, mejores precios podremos encontrar.

2. La cédula de habitabilidad

En algunas comunidades autónomas españoles como, por ejemplo, Cataluña o Navarra, es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un piso.

• Qué es: este documento certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir; es decir, que cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…).

• Cómo obtenerlo: tendremos que contratar a un técnico habilitado para que realice una visita de inspección en la vivienda y elabore un informe de habitabilidad. Este, posteriormente, se tendrá que registrar ante el organismo correspondiente de nuestra comunidad autónoma para que tenga validez.

• Cuánto cuesta: el coste de este documento varía en función de la vivienda, del profesional que realiza la inspección y de las tasas que aplica cada ayuntamiento. Para hacernos una idea, por un piso ubicado en Barcelona, de entre 50 y 80 m2, según el portal Certicalia, podemos pagar entre unos 80 euros y unos 150 euros, con las tasas del Ayuntamiento de Barcelona incluidas.

  • Hay que tener en cuenta que el resto de copias que podamos necesitar de este documento en los próximos 10 o 15 años (según la comunidad) serán gratuitas. Solo tenemos que pedir el duplicado en nuestro ayuntamiento.

3. La nota simple

La nota simple no es un documento obligatorio, pero sí recomendado, puesto que nos permite saber si la vivienda está libre de cargas o si tiene algún problema registral.

• Qué es: es un documento informativo que nos indica si la casa está libre de cargas y certifica quién es el titular de la casa. 

• Cómo obtenerlo: la forma más sencilla es hacerlo online a través de la web del Colegio de Registradores. 

• Cuánto cuesta: cuesta apenas unos nueve euros si la pedimos online en el Colegio de Registradores de la Propiedad.

4. Los gastos de cancelación de la hipoteca

Incluso cuando terminamos de pagar la hipoteca, debemos hacer un trámite adicional que consiste en cancelar la carga en el Registro. Pero muchos propietarios no lo tienen en cuenta y descubren que la casa tiene esa carga pendiente recién cuando van a venderla. Por eso incluimos los gastos de cancelación entre los que deberemos asumir al vender el piso. Asimismo, si la hipoteca todavía está pendiente, podremos cubrirla con el dinero de la venta, vendiendo y cancelando el préstamo al mismo tiempo.

• Qué es: son los gastos relacionados con la cancelación registral de la hipoteca. Es decir, tenemos que pagar para que el notario nos elabore la escritura pública de cancelación y  tenemos que costear la inscripción de la cancelación en Registro para liberar el inmueble de cargas.

• Cuánto cuesta: el coste de este trámite dependerá de cómo y con quién lo hacemos: 

  • Gestoría de nuestro banco o el del comprador: es la forma más cara. Podemos pagar alrededor de unos 1.100 euros para que nos hagan la cancelación. Además, es probable que nos pidan una provisión de fondos más elevada para hacer frente a los costes del proceso.

  • Gestoría independiente: algunas gestorías que no están "casadas" con ninguna entidad bancaria nos pueden cobrar mucho menos, ya que sus costes de gestión son mucho más baratos. Por ejemplo, la que colabora con HelpMyCash cobra solo 90 euros por los gastos de gestión, así que por la cancelación de una hipoteca cuyo importe original es de 150.000 euros podemos terminar pagando alrededor de 480 euros por el trámite. Esto puede suponer un ahorro de hasta unos 600 euros.

  • Por nuestra cuenta: es la forma más barata, pero implica encargamos nosotros de hacer todo el trámite. Siguiendo el ejemplo anterior, al no tener que pagar los gastos de gestión, el asunto nos puede salir cerca de 400 euros. Aunque, en todos los casos, debemos tener en cuenta que el coste final dependerá de lo que nos cobre el notario y el Registro.

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¿Qué gastos hay que asumir para cerrar la venta de la vivienda?

1. El contrato de arras o de reserva

Este documento no es obligatorio para vender la casa, pero sí muy recomendado, ya que protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de firmar la compraventa.

• Qué es: es un documento que contiene todas las condiciones pactadas con el comprador durante la negociación. Incluye el precio de venta, la cantidad entregada como señal de reserva, la fecha límite para firmar la compraventa, el reparto de las gastos de la operación y, más importante aún, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato.

• Cómo obtenerlo: lo podemos redactar nosotros mismos, lo puede elaborar nuestra inmobiliaria o lo puede hacer un abogado.

• Cuánto cuesta: el precio va a variar según la forma que elijamos para obtenerlo:

  • Si lo hacemos nosotros: no tendremos que pagar por él, pero amerita contar con una serie de conocimientos específicos. No obstante, algunas plataformas nos ofrecen plantillas por 25 euros.

  • Si lo hace nuestra inmobiliaria: el coste vendrá incluido en su comisión, que oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta, si se trata de una agencia tradicional, y entre 1.000 euros y 7.000 euros si hablamos de una online.

  • Si lo hace un abogado: nos puede cobrar alrededor de 100 euros. Esta vía es aconsejable en el caso de vender la vivienda familiar tras un proceso de divorcio, una herencia o si la casa tiene cargas importantes (como un embargo).

2. Los gastos de notaría

• Qué es: son los gastos de la escritura pública, incluidos los honorarios del notario.

• Quién los paga: el reglamento del Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa y el comprador debe asumir los de la primera copia y aquellas sucesivas. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar, siendo lo más habitual que los pague el comprador.

• Cuánto cuestan: los honorarios del notario están regulados por ley, por lo que existen importes fijos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.

  • Para hacernos una idea, en la venta de una vivienda que cuesta 200.000 euros, sin un garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden rondar los 350 euros. Pero debemos tener en cuenta que cada caso es particular y el coste puede variar.

3. Los honorarios de las inmobiliarias

Si en vez de vender nuestro piso entre particulares recurrimos a una inmobiliaria para que lleve la venta, tendremos que pagarle sus honorarios. Estos variarán en función del tipo de agencia que escojamos:

• Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. No existe regulación en la materia, por lo que cada agencia fija el importe de sus honorarios tomando como referencia la propia dinámica del mercado.

• Tarifa fija de una inmobiliaria online: las agencias online o proptech cobran una cuota fija por la gestión de vender un piso, esto es lo que algunos llaman "inmobiliarias sin comisiones". Los precios, de manera general, oscilan entre los 1.000 euros y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.  

Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de vecinos Al igual que solicitamos la nota simple para demostrar que la vivienda está libre (o no) de cargas, debemos pedir el certificado de que estamos al corriente de pago con nuestra comunidad. Este nos lo exigirá el notario para poder firmar la escritura y no suele suponer ningún gasto. No obstante, si el edificio es gestionado por un administrador de fincas, este nos puede cobrar entre 50 euros y 100 euros por este papel.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Los impuestos que debemos pagar por vender un piso son: el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI. 

1. El IRPF

• Qué es: es el impuesto sobre la renta de las personas físicas. A grandes rasgos, deberemos incluir la venta de la vivienda en la declaración si conseguimos venderla por un coste mayor al que en su día pagamos por comprarla.

• Cuándo se paga: en el año siguiente a la venta de la vivienda. 

• Cómo se calcula: se calcula tomando como base el precio al que vendimos la casa, el precio al que la compramos y todos los gastos que tuvimos que asumir al realizar ambas operaciones.