Vender un piso es una oportunidad para ganar dinero. Sin embargo, no debemos perder de vista que existen una serie de gastos asociados con la venta de la vivienda que deberemos asumir para poder llevar el trámite a buen puerto. En esta página revisamos los principales impuestos y costes de vender una casa.
Para que puedas estar informado acerca de las novedades del mercado inmobiliario y de los gastos al vender un piso, aquí encontrarás un resumen de los temas más importantes durante el mes de Agosto de 2020:
La emergencia sanitaria y el impacto que está teniendo la crisis del coronavirus en el empleo y en la economía de muchas familias ha motivado a muchas localidades a modificar sus calendarios fiscales y a aplazar el pago voluntario del IBI.
Los períodos de aplazamiento varían de acuerdo a la localidad. Por ejemplo, en Castelló se prorroga por tres meses, mientras que en Ávila se posterga hasta septiembre. En este sentido, es aconsejable contactar con nuestro ayuntamiento o con nuestra Hacienda autonómica para saber si en nuestra ciudad se ha pospuesto el pago.
Para llevar a cabo todos los trámites necesarios para vender una casa existen algunos documentos e impuestos que deberemos pagar al vender un piso.
En la siguiente tabla podremos ver un resumen de todos los gastos que deberá asumir el vendedor de una vivienda:
| Gastos antes de vender | Gastos a cubrir en la venta | Impuestos venta vivienda |
|---|---|---|
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Nota simple Certificado energético Cédula de habitabilidad Contrato de arras |
Contrato de compraventa Honorarios de la inmobiliaria Comisiones del banco
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IRPF o plusvalía estatal Plusvalía municipal Impuesto de bienes inmuebles (IBI) |
Aunque no podemos generalizar, porque cada caso es particular, en la siguiente imagen mostramos cuánto nos pueden costar algunos de los trámites e impuestos de vender un piso que hemos mencionado con anterioridad. De esta forma, nos podamos hacer una idea aproximada del coste de la operación, incluyendo lo que tenemos que pagar a Hacienda:
Debemos tener en cuenta que estos gastos son genéricos y tenerlos o no, en muchos casos, dependerá de nuestras elecciones y de cómo negociemos las condiciones con el comprador o, incluso, con nuestra inmobiliaria. A lo largo de esta página explicamos en detalle cada uno de los gastos de vender una vivienda.
El certificado energético
La cédula de habitabilidad, si en nuestra comunidad es obligatoria para vender
La nota simple
Pero ¿cuánto nos van a costar estos trámites? A continuación, hacemos un repaso por todos los gastos que tendremos que asumir antes de vender, para que podamos calcular cuánto nos costará vender el piso:
Desde hace unos años, contar con el certificado energético de la propiedad es un requisito obligatorio. Independientemente de que contemos con los servicios de una inmobiliaria o hagamos la gestión por libre, el comprador debe tener acceso a este documento. Pero ¿qué es exactamente y cuánto nos va a costar?
El certificado energético no es más que el reflejo del consumo de energía que tiene una vivienda. Para sacarlo, es necesaria la inspección por parte de un técnico habilitado en la casa. Este va a medir el gasto energético del inmueble y va a sugerir una serie de mejoras que pueden ayudar a disminuirlo. Hecha la revisión, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente para así obtener la etiqueta energética.
El coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda en nuestra zona. Y es que, cuantos más expertos, mejores precios podremos encontrar. No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros (más IVA), a los que es posible que tengamos que sumar las tasas del registro. Aunque, algunos técnicos ya las incluyen en sus honorarios.
No todos los inmuebles que se venden son pisos en edificios o están en las mejores condiciones. Por este motivo, a la hora de vender la vivienda es necesario contar con la cédula de habitabilidad. Este documento certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir; es decir, que cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…).
El coste de este documento varía en función de la vivienda, del profesional que realiza la inspección, así como de las tasas que aplica cada ayuntamiento.
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Ejemplo de cálculo de coste de la cédula de habitabilidadPara hacernos una idea, si tenemos el apartamento en Barcelona, la tasa que tendremos que pagar es de 19,65 euros (con una bonificación del 30% si hacemos el pago online). A este coste deberemos sumar la tarifa del inspector. Según el portal Certicalia, para un piso de entre 50 y 80 m2, podemos conseguir la inspección por 60 euros (más IVA). Por lo cual, el gasto final de este trámite se nos queda en 86,35 euros. |
Aunque el precio es elevado, el resto de copias que podamos necesitar en los próximos 10 años serán gratuitas. Solo tenemos que pedir el duplicado en nuestro ayuntamiento.
Por último, pero no por ello menos importante, es interesante solicitar la nota simple de la vivienda. Este documento lo podemos pedir tanto el vendedor como el comprador, ya que sirve para saber si la propiedad está libre de cargas. De hecho, es más probable que sea el interesado en quedarse la propiedad quién se preocupe de ello. No obstante, dado que su coste es muy bajo, no está de más tramitarla para verificar que el piso no tiene ningún problema registral.
Podemos pedir la nota simple en el Colegio de Registradores de la Propiedad por unos nuevo euros. No obstante, cuando tenemos un préstamo hipotecario pendiente de cancelar, podemos solicitar que sea el propio banco quien gestione este tipo de documentación a través de su gestoría. Eso sí, esto conllevará la comisión adicional del gestor.
El contrato de arras
Los gastos de notaría, según el pacto alcanzado con el comprador
Una vez hemos encontrado a un comprador, bien al usar los portales inmobiliarios por nuestra cuenta o directamente contando con los servicios de una agencia, es probable que tengamos que asumir estos gastos para cerrar la transacción:
Uno de los documentos que deberemos realizar al vender la casa es el contrato de arras. Este documento protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de la transmisión de la propiedad.
Si nuestro inmueble no presenta ninguna carga ni tenemos una circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso, podemos hacer este contrato nosotros mismos. Actualmente tenemos la suerte de poder acceder a muchos ejemplos en Internet de forma gratuita. Si queremos algo más elaborado, algunas plataformas nos ofrecen plantillas por 25 euros.
Ahora bien, si se trata de una venta con unas condiciones complicadas o si la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), podemos buscar un gestor o abogado para que nos redacte el documento. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios.
El reglamento del Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa y el comprador debe asumir los de la primera copia y aquellas sucesivas. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar, siendo el comprador quien paga en su totalidad este gasto para comprar la vivienda.
Los honorarios del notario están regulados por ley, siendo un importe fijo aplicable a todos los notarios. De esta manera, el valor final de los gastos de notaría variará en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
Para hacernos una idea, en la venta de una vivienda que cuesta 200.000 euros, sin un garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden salir en aproximadamente unos 338 euros. No obstante debemos tener en cuenta que cada caso es particular y el coste puede variar.
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Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidadAl igual que solicitamos la nota simple para demostrar que la vivienda está libre (o no) de cargas, debemos pedir el certificado de que estamos al corriente de pagos con nuestra comunidad. Este nos lo exigirá el notario para poder vender. La buena noticia es que, generalmente, este documento no nos supone ningún gasto, ya que el presidente de la comunidad nos los puede dar gratis. |
La comisión de la agencia inmobiliaria
La comisión bancaria, si cancelamos la hipoteca
Tal y como vemos, queda claro que en el último tramo de la transacción, los gastos por vender un piso están vinculados a los honorarios de los profesionales a los que hayamos recurrido: gestor, inmobiliaria… Pero, ¿de cuánto hablamos? ¿Con qué cargos debemos contar?
Si, en vez de vender nuestro piso entre particulares, recurrimos a una inmobiliaria tradicional para que gestione la venta, la comisión por el trámite se suele situar entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta. No existe regulación en la materia, por lo que cada agencia fija el importe de sus honorarios tomando como referencia la propia dinámica del mercado.
Además, el porcentaje también puede variar en función del tipo de vivienda, si es de obra nueva o de segunda mano, y en base a su ubicación. Como referencia, suele ser más elevado en las ciudades principales y grandes núcleos urbanos, donde el movimiento del mercado es mayor.
Por el contrario, las agencias inmobiliarias online o proptech cobran una tarifa fija por la gestión de vender un piso, lo que significa que puedes vender tu casa sin comisiones. Los precios, de manera general, oscilan entre los 1.000 euros y los 4.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.
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¿Inmobiliarias con o sin comisiones? Descubre qué proponen estas agencias para vender tu vivienda. |
En el supuesto de que el piso a vender tenga una hipoteca y queramos liquidar el préstamo antes de vender, deberemos asumir los gastos que ocasiona cancelar el crédito antes de tiempo. Hablamos por tanto de las comisiones por cancelación anticipada.
Esta penalización viene estipulada en el contrato de nuestra hipoteca y la abonaríamos en el proceso de cancelación. El coste de la comisión sería del el 0,5% del capital reembolsado (si se hace durante los primeros cinco años de vigencia del contrato) o del 0,25% del importe amortizado (si se efectúa a partir del sexto año).
Por otro lado, tendremos que asumir el precio de la cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas.
El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
La plusvalía municipal
Como es evidente, una vez tenemos el piso vendido, toca ponerse al día con los gastos fiscales asociados a la transacción. Por ejemplo, entre los actores con los que deberemos rendir cuentas está la propia Agencia Tributaria. Pero ¿qué impuestos tengo pagar por la venta de mi piso?? A continuación los explicamos:
La venta de una casa puede traer consigo un beneficio económico. Es decir, que la consigamos vender por un coste mayor del que en su día pagamos por su compra. Si este es nuestro caso, nos veremos obligados a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.
Pero ¿cuánto se paga de plusvalía al vender una casa? Para saber cuánto nos tocará pagar, solo debemos restar el valor de adquisición y el de transmisión. Como cabe esperar, no sería justo comparar ambos valores si se han hecho reformas o hemos podido deducirnos algunos gastos. Por ello, para calcular este impuesto que debemos pagar al vender una casa se tienen en cuenta los siguientes items:
| Valor de adquisición |
Valor de transmisión |
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Conceptos que |
Importe real de adquisición Coste de las reformas en el piso Gastos y tributos de la operación |
Importe real de la transmisión declarado |
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Conceptos que |
Amortizaciones fiscalmente deducibles |
Gastos y tributos inherentes a la venta |
Si el resultado que nos da esta resta sale positivo, deberemos hacer la cuenta para comprobar cuánto tendremos que pagar por el impuesto del IRPF. Para ello debemos revisar en qué tramo se ubica nuestra ganancia, de acuerdo a los porcentajes de tributo establecidos por Hacienda que, de momento, oscilan entre el 19% y el 23%.
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Impuestos venta vivienda: aprende cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de tu piso. |
Ahora bien, no siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. De hecho, la Agencia Tributaria establece una serie de excepciones. A continuación, las resumimos en una imagen:
Como podemos ver en la imagen, si al calcular este impuesto por la venta de una casa nos sale una ganancia patrimonial a declarar debemos verificar si podemos acogernos a algunas de las exenciones marcadas por la agencia tributaria:
Ser mayor de 65 años
Haber vendido nuestra vivienda habitual
Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia
Reinvertir el dinero de la venta del piso en la compra en una nueva vivienda habitual
Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca
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¿Qué es una vivienda habitual a efectos fiscales?Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo. Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras. |
¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.
Otro de los impuestos que tendremos que asumir por vender una casa es la plusvalía municipal. Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa.
En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo mientras lo hemos tenido en nuestro poder. Por este motivo, para calcularlo, debemos tener en cuenta:
El valor catastral del piso
Los años que hemos sido dueños de la casa
El coeficiente y el porcentaje de tributo establecido por nuestro Ayuntamiento. Este último, en todos los casos, no supera el 30%.
Cada ayuntamiento aplica un porcentaje de impuesto y un coeficiente diferente, por lo que este gasto de vender piso puede variar sustancialmente según la localidad donde esté ubicada la casa.
Por ejemplo, si vendemos un piso en Barcelona que compramos hace 10 años y este tiene un valor catastral de 150.000 euros, solo debemos multiplicar este último por el coeficiente de incremento estipulado por la localidad y por el número de años. Hecho esto, al resultado le aplicamos el porcentaje de tributo que en la ciudad condal es del 30%. Es decir, el cálculo sería el siguiente:
Base imponible del impuesto= 3,5% x 10 x 150.000 euros= 52.500 euros
Plusvalía= 52.500 x 30%= 15.750 euros.
Este último importe es lo que nos tocaría pagar de plusvalía municipal en nuestro ejemplo por la venta de un piso en Barcelona.
Es habitual confundir el IBI con la plusvalía municipal. Sin embargo, este impuesto lo debe pagar anualmente el propietario de la vivienda. Es decir, no va ligado a la venta del piso.
Dicho esto, debemos tener en cuenta que la persona que debe hacer frente a este pago es el que esté como titular de la vivienda el día 1 de enero. Pero ¿qué pasa si vendemos el piso a mitad de año? ¿quién paga el IBI en la compraventa? Lo más habitual es que negociemos con el comprador el pago de este impuesto para que ambas partes costeen la parte del IBI que “disfruta” cada uno. De hecho, la legislación admite claramente el pacto entre las partes.
Ahora bien, como hemos visto, son varios los gastos que tenemos que asumir a lo largo de las diferentes etapas de la venta de un piso. Pero ¿nos podemos ahorrar algunos o todos son imprescindibles? A continuación resumimos los costes que, de acuerdo a ciertas circunstancias, nos podemos evitar:
La cédula de habitabilidad: si no es obligatoria para vender una casa en nuestra comunidad autónoma
La nota simple: si la pide nuestro comprador
El contrato de arras: si lo redactamos por nuestra cuenta
Los gastos de notaría: si negociamos para que los asuma el comprador en su totalidad
La comisión inmobiliaria: si vendemos nuestro piso entre particulares
Los gastos de cancelación de la hipoteca: si ya hemos amortizado el préstamo y cancelado registralmente la hipoteca
El IRPF por la venta de la casa: si hemos vendido con pérdidas o si podemos acogernos a alguna exención
Al calcular el valor de transmisión para saber cuánto tenemos que pagar de IRPF por vender el piso, podemos deducir todos los gastos en los que hayamos incurrido para vender la propiedad como, por ejemplo, el pago de la plusvalía municipal, de la comisión inmobiliaria y de la emisión de los documentos obligatorios.
Asimismo, al valor de adquisición (el precio al que compramos la casa) le podemos sumar el coste de las reformas considerables que hayamos hecho en la casa y los gastos que asumimos para comprar la casa como, por ejemplo, el IVA o el ITP, los honorarios del notario y de la agencia inmobiliaria. Esto, al incrementar el valor, tiene impacto en la ganancia patrimonial que nos sale a pagar al realizar el cálculo del IRPF.
No, solo estamos obligados a pagar IRPF por la venta de una vivienda cuando hemos obtenido una ganancia con la operación. Si hemos vendido con pérdidas no tenemos que tributar. Aunque, debemos reflejar esta pérdida en la declaración.
La Agencia Tributaria establece que tenemos dos años para reinvertir el dinero de la venta de la casa en la compra de la nueva vivienda habitual.
Por esto, si llegado el momento de realizar la declaración aún no hemos comprado la nueva casa, pero pretendemos hacerlo, solo tenemos que indicarlo en el formulario de la renta. De hecho, existe una casilla en la que indicamos que nos comprometemos a reinvertir el dinero en los dos años siguientes a la venta. Así podemos mantener la exención hasta que compremos la nueva propiedad.
En la mayoría de los Ayuntamientos el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles, a contar desde la fecha de la compraventa.
Para qué sirve esta página: la venta de una casa trae consigo el pago de una serie de gastos e impuestos que son atribuidos a la venta de una vivienda. En esta página te explicamos cuáles son los tributos y gastos más importantes que se deben tener en cuenta a la hora de vender un piso en 2020.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destaca el portal oficial de la Agencia Tributaria (AEAT) en su sección dedicada a la ganancia patrimonial.
Metodología: los datos relativos a los gastos, impuestos y comisiones inmobiliarias se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados y páginas web inmobiliarias.
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Publicado el 03/08/2020
Publicado el 31/07/2020
Publicado el 30/07/2020
