¿Cuáles son los gastos de vender un piso?

Sería ideal desarrollar un simulador de gastos por la venta de una vivienda, ¿verdad? Sin embargo, son tantas las variables que definen cuánto gastarás por vender tu piso que cualquier calculadora sería imprecisa. Pero esto no significa que no puedas saber cuánto te tocará pagar. En esta página te detallamos todos los trámites, te contamos cuánto cuesta cada uno y hacemos cálculos reales para que puedas replicarlos y descubrir cuánto dinero gastarás al vender tu piso. ¡Vamos a ello!

¿Qué gastos e impuestos se pagan al vender una vivienda?

Los gastos que debes pagar por vender tu piso suponen, de manera general, entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble. De modo general, se resumen de la siguiente manera:

• Gastos antes de vender una casa:
  • Nota simple
  • Certificado energético
  • Cédula de habitabilidad
  • Gastos de cancelación de la hipoteca
• Gastos al vender una casa
  • Contrato de arras
  • Gastos de notaría
  • Honorarios de la inmobiliaria
• Impuestos venta vivienda
  • IRPF
  • Plusvalía municipal
  • Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

¿Cuánto dinero suponen los gastos por vender un piso?

Los costes de cada uno de estos trámites también varían en función del tipo de inmobiliaria que decidas contratar, la superficie de tu piso y su ubicación, entre muchas otras cosas. Más adelante en esta página detallamos qué gastos corresponden en cada caso.

Para tener una noción general, decidimos calcular los gastos para un piso de 73 m2, ubicado en Barcelona, comprado hace diez años por 200.000€, vendido por 250.000€ y con un valor catastral de 150.000€, de los cuales 70.000€ corresponden al suelo. Estos son los gastos aproximados:

_{*La cédula de habitabilidad no es obligatoria en todas las comunidades.}

_{**El IRPF depende del tramo de ganancias anuales en el que te encuentres, por eso hemos presentado un rango variable para este impuesto.}

_{***Consideramos como precio mínimo el plan prepago de las agencias online y como precio máximo una comisión tradicional del 5% (los honorarios no suelen superar este porcentaje para un piso de 250.000 euros).}

¿Qué gastos hay que asumir antes de vender la casa?

1. El certificado energético

El certificado energético de la propiedad es obligatorio para vender una casa. En efecto, debes incluir la calificación energética en todos los anuncios de venta de la propiedad. 

• Qué es: el certificado energético refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales, por lo que es un indicador del gasto en las facturas de los suministros.

• Cómo obtenerlo: para sacarlo es necesaria una inspección por parte de un técnico habilitado. Este va a medir el gasto energético del inmueble y va a sugerir una serie de mejoras que pueden ayudar a disminuirlo. Hecha la revisión, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente para así obtener la etiqueta energética (calificación energética del piso). 

• Cuánto cuesta: puede rondar los 100 euros (más IVA), a los que es posible que tengas que sumar las tasas del registro (algunos técnicos ya las incluyen en sus honorarios). Pero el coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda existente en tu zona. Por eso, cuantos más expertos consultes, mejores precios podrás encontrar.

2. La cédula de habitabilidad

En algunas comunidades autónomas españolas, como Cataluña o Navarra, es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para vender un piso.

• Qué es: este documento certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir; es decir, que cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…).

• Cómo obtenerlo: tendrás que contratar a un técnico habilitado para que realice una visita de inspección en la vivienda y elabore un informe de habitabilidad. Este, posteriormente, se tendrá que registrar ante el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma para que tenga validez.

• Cuánto cuesta: el coste de este documento varía en función de la vivienda, el profesional que realiza la inspección y las tasas que aplica cada ayuntamiento. Para que tengas una idea, por un piso ubicado en Barcelona de entre 50 y 80 m2, según el portal Certicalia, puedes pagar entre 80 y 150 euros, con las tasas del ayuntamiento incluidas.

  • El resto de copias que puedas necesitar de este documento en los próximos 10 o 15 años serán gratuitas. Solo tendrás que pedir el duplicado en tu ayuntamiento.

3. La nota simple

La nota simple no es un documento obligatorio, pero sí recomendado, puesto que te permite verificar que tu vivienda está libre de cargas y que no tenga problemas registrales.

• Qué es: es un documento informativo que indica si la casa está libre de cargas y certifica quién es su titular. 

• Cómo obtenerlo: la forma más sencilla es hacerlo online a través de la web del Colegio de Registradores. 

• Cuánto cuesta: cuesta apenas unos nueve euros si la pides online en el Colegio de Registradores de la Propiedad.

4. Los gastos de cancelación de la hipoteca

Cuando termines de pagar la hipoteca, deberás hacer un trámite adicional que consiste en cancelar la carga en el Registro. Pero muchos propietarios no lo tienen en cuenta y descubren que la casa tiene esa carga pendiente recién cuando van a venderla. Por eso incluimos los gastos de cancelación entre los que deberás asumir al vender el piso. Asimismo, si la hipoteca todavía está pendiente, podrás cubrirla con el dinero de la venta.

• Qué es: se refiere a lo que tienes que pagar para que el notario elabore la escritura pública de cancelación y a los costes de la inscripción de la cancelación en Registro para liberar el inmueble de cargas.

• Cuánto cuesta: el coste de este trámite depende de cómo y con quién lo hagas: 

  • Gestoría de tu banco o el del comprador: es la forma más cara, ya que puede ascender a los 1.100 euros. Además, es probable que te pidan una provisión de fondos más elevada para hacer frente a los costes del proceso.

  • Gestoría independiente: algunas gestorías que no están "casadas" con ninguna entidad bancaria pueden cobrar mucho menos, ya que sus costes de gestión son mucho más baratos. Por ejemplo, la que colabora con HelpMyCash cobra solo 90 euros por los gastos de gestión, así que por la cancelación de una hipoteca cuyo importe original es de 150.000 euros puedes terminar pagando alrededor de 480 euros por la cancelación. Esto puede suponer un ahorro de hasta unos 600 euros. → Calcula cuánto puedes ahorrar en la cancelación de tu hipoteca.

  • Por tu cuenta: es la forma más barata, pero implica que te encargues de hacer todo el trámite. Siguiendo el ejemplo anterior, al no tener que pagar los gastos de gestión, puede costar cerca de 400 euros. Aunque, en todos los casos, debes tener en cuenta que el coste final dependerá de lo que cobre el notario y el Registro.

¿Qué gastos hay que asumir para cerrar la venta de la vivienda?

1. El contrato de arras o de reserva

El contrato de arras no es obligatorio para vender la casa, pero sí muy recomendado, ya que protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de firmar la compraventa.

• Qué es: es un documento que contiene todas las condiciones pactadas con el comprador durante la negociación. Incluye el precio de venta, la cantidad entregada como señal de reserva, la fecha límite para firmar la compraventa, el reparto de las gastos de la operación y, más importante aún, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato.

• Cómo obtenerlo: lo puedes redactar tú mismo, lo puede elaborar tu inmobiliaria o lo puede hacer un abogado.

• Cuánto cuesta: el precio va a variar según la forma que elijas:

  • Si lo haces tú mismo: el coste será nulo, pero amerita contar con una serie de conocimientos específicos. Algunas plataformas ofrecen plantillas por 25 euros.

  • Si lo hace tu inmobiliaria: el coste vendrá incluido en su comisión, que oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta, si se trata de una agencia tradicional, y entre 1.000 euros y 7.000 euros si hablamos de una online.

  • Si lo hace un abogado: puede cobrar alrededor de 100 euros. Esta vía es aconsejable en el caso de vender la vivienda familiar tras un proceso de divorcio, una herencia o si la casa tiene cargas importantes (como un embargo).

2. Los gastos de notaría

• Qué es: son los gastos de la escritura pública, incluidos los honorarios del notario.

• Quién los paga: el reglamento del Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa y el comprador debe asumir los de la primera copia y aquellas sucesivas. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar, siendo lo más habitual que los pague el comprador.

• Cuánto cuestan: los honorarios del notario están regulados por ley, por lo que existen importes fijos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.

  • Para que tengas una idea, en la venta de una vivienda que cuesta 200.000 euros, sin un garaje anexo y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden rondar los 350 euros. Pero debes tener en cuenta que cada caso es particular y el coste puede variar.

3. Los honorarios de las inmobiliarias

Los honorarios de las inmobiliarias varían en función del tipo de agencia que escojas:

• Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. No existe regulación en la materia, por lo que cada agencia fija el importe de sus honorarios tomando como referencia la propia dinámica del mercado.

• Tarifa fija de una inmobiliaria online: las agencias online cobran una cuota fija por la gestión de vender un piso, esto es lo que algunos llaman "inmobiliarias sin comisiones". Los precios, de manera general, oscilan entre los 1.000 euros y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogido y la forma de pago.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Los impuestos que debes pagar por vender un piso son: el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI. 

1. El IRPF

• Qué es: es el impuesto sobre la renta de las personas físicas. A grandes rasgos, debes incluir la venta de la vivienda en la declaración si consigues venderla por un precio mayor al que en su día pagaste por comprarla.

• Cuándo se paga: en el año siguiente a la venta de la vivienda. 

• Cómo se calcula: se calcula tomando como base el precio al que vendiste la casa, el precio al que la compraste y todos los gastos que tuviste que asumir al realizar ambas operaciones.