¿Cuáles son los gastos de vender un piso?

Todos los gastos e impuestos a pagar para vender un piso

Para llevar a cabo todos los trámites necesarios a la hora de vender una casa existen algunos documentos e impuestos que deberemos pagar en diferentes momentos de la venta. En la siguiente tabla podremos ver un resumen de todos los gastos a los que deberemos hacer frente como vendedores:

Debemos tener en cuenta que estos gastos son genéricos y que dependerá de cómo negociemos con nuestra inmobiliaria y con el comprador. A lo largo de esta página explicamos en detalle cada uno de estos gastos para la venta de un piso.

Gastos de vender nuestro piso a pagar antes de la transacción

En el momento que decidimos vender un piso, debemos tener en cuenta que esta operación conlleva una serie de gastos. Desde los impuestos hasta lo que nos puede facturar la inmobiliaria que nos gestione la transacción, los principales pasos para vender una casa traen consigo ciertos costes. Por ello, no está de más tenerlos en cuenta antes de poner precio al inmueble. Además, contar con algunos documentos no obligatorios antes de ponernos en faena nos puede ser sumamente útil para prevenir problemas futuros. Eso sí, ¿cuánto nos va a costar? 

A continuación hacemos un repaso por los que gastos tendremos que asumir antes de vender la casa:

Tasación inmobiliaria para poner el precio ideal

Para empezar con nuestro proyecto, lo primero que posiblemente nos planteemos es por cuánto podemos vender el piso. Por muy optimistas que seamos, lo más probable es que pongamos un precio por encima de mercado, lo que supondría incrementar el tiempo de la operación. Para evitarlo lo más sencillo es hacer una tasación inmobiliaria.

Esta gestión se puede hacer a través de tasadores online o profesionales convencionales. En el primer caso, existen plataformas que nos dan una horquilla de precio para la vivienda sin cobrarnos nada. Sin embargo, estas estimaciones son bastante diferentes en función de la compañía que la realiza. Para obtener un valor más realista, nos tocará pagar por ello.

El coste de la tasación inmobiliaria es muy variable, aunque suele ser de unos 350 euros.

Certificado energético, un gasto imprescindible para vender nuestra casa

Desde hace unos años, contar con el certificado energético de la propiedad es un requisito obligatorio. Independientemente de que contemos con los servicios de una inmobiliaria o hagamos la gestión por libre, el comprador debe tener acceso a este documento. Pero ¿qué es exactamente y cuánto nos va a costar?

El certificado energético es un examen en profundidad del inmueble en el que se valora lo eficiente que es. Es decir, cuánta energía requiere para ser confortable y cuáles son sus puntos débiles. Para ello, un experto debe revisar toda la casa, habitación por habitación, detectando posibles problemas. Para hacernos una idea, entre las deficiencias más habituales que podemos encontrar están el mal aislamiento de ventanas y puertas o calderas antiguas.

Esta revisión acaba con una calificación con la que el comprador puede hacerse una idea de cuánto gasto hará en luz y gas si adquiere el inmueble y si hay un rango de mejora. De igual forma, también es un chivato que nos permite implementar mejoras antes de la venta para incrementar el precio.

El coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda en nuestra zona. Y es que, cuantos más expertos, mejores precios podremos encontrar. No obstante, es aconsejable tener en cuenta que rondarán los 100 euros (más IVA), a los que es posible que tengamos que sumar las tasas del registro, ya que la mayoría de ayuntamientos cobran por ello.

Cédula de habitabilidad

No todos los inmuebles que se venden son pisos en edificios o están en las mejores condiciones. Por este motivo, a la hora de vender la vivienda es necesario contar con la cédula de habitabilidad. Este documento certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir; es decir, que cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…).

El coste de este documento varía en función de la vivienda, del profesional que realiza la inspección, así como de las tasas que aplica cada ayuntamiento.

Ejemplo de cálculo de coste de la cédula de habitabilidad Para hacernos una idea, si tenemos el apartamento en Barcelona, la tasa que tendremos que pagar es de 19,65 euros (con una bonificación del 30% si hacemos el pago online). A este coste deberemos sumar la tarifa del inspector. Según el portal Certicalia, para un piso de entre 50 y 80 m2, podemos conseguir la inspección por 60 euros (más IVA). Por lo cual, el gasto final de este trámite se nos queda en 86,35 euros.

Aunque el precio es elevado, el resto de copias que podamos necesitar en los próximos 10 años serán gratuitas.

Nota simple: claridad con el futuro propietario

Por último, pero no por ello menos importante, es interesante solicitar la nota simple de la vivienda. Este documento lo podemos pedir tanto el vendedor como el comprador, ya que sirve para saber si la propiedad está libre de cargas. De hecho, es más probable que sea el interesado en quedarse la propiedad quién se preocupe de ello. No obstante, dado que su coste es muy bajo, no está de más tenerla.

Podemos pedir la nota simple en el registro de la propiedad por unos 20 - 30 euros. No obstante, cuando tenemos un préstamo hipotecario pendiente de cancelar, podemos solicitar que sea el propio banco quien gestione este tipo de documentación a través de su gestoría. Eso sí, esto conllevará la comisión adicional del gestor.

Certificado de estar al corriente de pagos en la comunidad Al igual que solicitamos la nota simple para demostrar que la vivienda está libre (o no) de cargas, es interesante pedir el certificado que muestre que estamos al corriente de pagos en nuestra comunidad. Este gesto demostrará transparencia con el futuro propietario y a nosotros no nos supone ningún gasto.

Costes al oficializar la venta del inmueble

Una vez le hemos encontrado nuevo dueño a nuestro piso, bien al usar los portales inmobiliarios por nuestra cuenta o directamente contando con los servicios de una agencia, es el momento de asumir una serie de gastos que nos permitan completar la transacción. Hablamos de pagar los contratos de arras y compraventa, así como los gastos de cancelación registral y escrituras.

Contrato de arras, el previo a la venta

Uno de los documentos que deberemos realizar de cara a la venta es el contrato de arras. Este documento protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de la transmisión de la propiedad.

Si nuestro inmueble no presenta ninguna carga ni tenemos una circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso, podemos hacer este contrato nosotros mismos. Actualmente tenemos la suerte de poder acceder a muchos ejemplos en Internet de forma gratuita. Si queremos algo más elaborado, algunas plataformas nos ofrecen plantillas por 25 euros.

Ahora bien, si el piso pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estamos vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que busquemos un gestor, abogado o notario que nos ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios.

Contrato de compraventa

Es uno de los conceptos que más se mencionan en Internet, pero no existe como tal dicho documento. En el momento de la firma, solo tendremos que firmar la nueva escritura.

El reglamento del Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los gastos de la escritura pública de compraventa y el comprador debe asumir los de la primera copia y aquellas sucesivas. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar, siendo el comprador quien paga los costes en su totalidad.

Los honorarios del notario están regulados por ley, siendo un importe fijo aplicable a todos los notarios, por lo que el valor final de los gastos de notaría variará en función del precio del inmueble.

Los gastos de vender un piso que generamos con terceros

Tal y como hemos podido ver, queda claro que en el último tramo de la transacción, los gastos de vender piso están vinculados a los honorarios de los profesionales a los que hayamos recurrido: gestor, notario, inmobiliaria… Pero, ¿de cuánto hablamos? ¿Con qué cargos debemos contar?

Los honorarios de las inmobiliarias

Si recurrimos a una inmobiliaria tradicional para vender nuestro piso la comisión por los gastos de gestión de la transacción se suele situar en un 3% (más IVA) sobre el valor del inmueble, pero en ocasiones este porcentaje puede llegar hasta el 5%. No existe regulación en la materia, por lo que cada inmobiliaria fija el importe de sus comisiones tomando como referencia la propia dinámica del mercado.

Además, el porcentaje también puede variar en función del tipo de vivienda, si es de obra nueva o de segunda mano, y en base a su ubicación. Como referencia, suele ser más elevado en las ciudades principales y grandes núcleos urbanos, donde el movimiento del mercado es mayor.

Por el contrario, las agencias inmobiliarias online (o proptech) cobran una cuota fija por la gestión de vender un piso, independientemente de su precio, tipología y ubicación. Las tarifas fijas están establecidas por servicio ofrecido y varían de una empresa a otra, como también varían los servicios que ofrecen.  

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Las comisiones de banco

En el supuesto de que el piso a vender tenga una hipoteca, deberemos asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo. Hablamos por tanto de la comisión por cancelación anticipada.

Por otro lado, tendremos que asumir el precio de la cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas.

Impuestos de la venta de la vivienda que debemos pagar

Una vez tenemos el piso vendido, toca ponerse al día con los gastos asociados a la transacción. Por ejemplo, entre los actores con los que deberemos rendir cuentas está el propio Estado. En este caso los costes se conocen como los impuestos de vender una casa y son:

IRPF o plusvalía estatal

La venta de nuestra vivienda puede traer consigo un beneficio económico. Es decir, que la consigamos vender por un coste mayor del que en su día pagamos por su compra. Si este es nuestro caso, nos veremos obligados a pagar la plusvalía estatal.

Para saber si nos tocará pagar, solo debemos restar el valor de adquisición y el de transmisión. Como cabe esperar, no sería justo comparar ambos valores si se han hecho reformas o hemos podido deducirnos algunos gastos. Por ello, para esta operación se tienen en cuenta los siguientes items:

Si el resultado que nos da esta resta sale positivo, deberemos hacer la cuenta para comprobar cuánto tendremos que pagar de IRPF. Para ello debemos revisar en qué tramo estamos en base a nuestra ganancia. De esta forma, sacaremos el porcentaje que nos toca aplicar aplicar. Por ejemplo, los tramos de tributo fijados por Hacienda para el ejercicio fiscal de 2018 son:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19%.

• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.

• Ganancias en más de 50.000 euros: 23%.

Ahora bien, ¿estamos obligados a pagar por tener una ganancia con la venta del piso? Este impuesto por vender una casa, que se conoce como IRPF, solo deberemos declararlo en caso de que el precio de venta sea mayor que el de compra. Eso sí, existen algunas excepciones. A continuación, las resumimos en una imagen:

Plusvalía municipal

Otro de los impuestos que tendremos que asumir al vender un piso es la plusvalía municipal. Este gasto va relacionado con el valor del suelo. En concreto, con lo que ha aumentado el coste del mismo mientras lo hemos tenido en nuestro poder. Por este motivo, para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado.

Hay que tener en consideración que cada Ayuntamiento aplica un impuesto, por lo que no los gastos de vender nuestro piso puede variar sustancialmente. Eso sí, en todos los casos no debe superar el 30%.

Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal Por ejemplo, si compramos el piso en Barcelona en 2009 y diez años después lo vendemos, ¿cuánto tendremos que pagar? Lo primero que debemos de mirar es el valor catastral del inmueble. Este dato lo podemos encontrar en nuestro último recibo del IBI. Supongamos que son 150.000 euros. Dado que la vivienda está en la ciudad condal, el ayuntamiento nos aplica una tasa de revalorización anual del 3,5. Esta tasa la multiplicamos por todos los años que hemos sido propietarios de la vivienda, lo que nos da un resultado del 35%, que es el incremento del valor del terreno. Para saber cuánto se ha revalorizado el suelo en estos años, tendremos que aplicar el porcentaje (35%) sobre el valor catastral. En nuestro ejemplo asciende a 52.500 euros en la última década. Ahora bien, ¿cuánto nos toca pagar? Obviamente, no pagaremos más de 50.000 euros de plusvalía municipal. Tal y como hemos señalado antes, cada ayuntamiento aplica su porcentaje. No obstante, no pueden exigirnos más del 30% (por ley). Por lo cual, el impuesto por vender el piso de nuestro ejemplo asciende a 15.750 euros.

La plusvalía municipal debe asumirla siempre el que vende el inmueble, salvo si lo damos en donación o herencia. En estos casos, es la persona que se queda con la vivienda quien deberá hacerse cargo de este gasto.

Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

Es habitual confundir el IBI con la plusvalía municipal. Sin embargo, este impuesto se debe pagar anualmente el propietario de la vivienda. Es decir, no va ligado a la venta del piso.

Dicho esto, debemos tener en cuenta que la persona que debe hacer frente a este pago es el que esté como titular de la vivienda el día 1 de enero. Ahora bien, es habitual que negociemos con el comprador el pago de este impuesto para que ambas partes costeen la parte del IBI que “disfruta” cada uno.

¿Qué impuestos hay que pagar si vendemos un piso y somos extranjeros?

Al igual que los españoles debemos informar en nuestra renta la ganancia por la venta de un piso, los vendedores extranjeros o no residentes fiscales también lo están. En su caso deberán asumir el impuesto sobre la renta de no residentes.

Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes.

Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: la venta de una casa trae consigo el pago de una serie de gastos e impuestos que son atribuidos al vendedor. En esta página te explicamos cuáles son los tributos y gastos más importantes que se deben tener en cuenta a la hora de vender un piso.

Fuente: toda la información contenida en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destaca el portal oficial de la Agencia Tributaria (AEAT) en su sección dedicada a la ganancia patrimonial.

Metodología:  los datos relativos a los gastos, impuestos y comisiones inmobiliarias se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados y páginas web inmobiliarias.

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