Vender un piso es una oportunidad para ganar dinero. Sin embargo, no debemos perder de vista que existen una serie de gastos asociados con la venta de una vivienda que deberemos asumir para poder llevar el trámite a buen puerto. En esta página revisamos los principales impuestos y costes que debemos asumir al vender un piso.
Para que puedas estar informado acerca de las novedades del mercado inmobiliario y de los gastos de vender un piso, aquí encontrarás un resumen de los temas más importantes durante el mes de junio de 2020:
La emergencia sanitaria y el impacto que está teniendo la crisis del coronavirus en el empleo y en la economía de muchas familias ha motivado a muchas localidades a modificar sus calendarios fiscales y a aplazar el pago voluntario del IBI.
Los períodos de aplazamiento varían de acuerdo a la localidad. Por ejemplo, en Castelló se prorroga por tres meses, mientras que en Ávila se posterga hasta septiembre. En este sentido, es aconsejable contactar con nuestro ayuntamiento o con nuestra Hacienda autonómica para saber si en nuestra ciudad se ha pospuesto el pago.
Para llevar a cabo todos los trámites necesarios para vender una casa existen algunos documentos e impuestos que deberemos pagar al vender un piso.
En la siguiente tabla podremos ver un resumen de todos los gastos que deberá asumir el vendedor de una vivienda:
| Pagar antes de la venta | Gastos a cubrir en la venta | Impuestos al vender un piso |
|---|---|---|
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Nota simple Certificado energético Cédula de habitabilidad Contrato de arras |
Contrato de compraventa Honorarios de la inmobiliaria Comisiones del banco
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IRPF o plusvalía estatal Plusvalía municipal Impuesto de bienes inmuebles (IBI) |
Aunque no podemos generalizar, porque cada caso es particular, en la siguiente imagen mostramos cuánto nos pueden costar algunos de los trámites e impuestos de vender un piso que hemos mencionado con anterioridad. De esta forma, nos podamos hacer una idea aproximada del coste de la operación, incluyendo lo que tenemos que pagar a Hacienda:
Debemos tener en cuenta que estos gastos son genéricos y tenerlos o no, en muchos casos, dependerá de nuestras elecciones y de cómo negociemos las condiciones con el comprador o, incluso, con nuestra inmobiliaria. A lo largo de esta página explicamos en detalle cada uno de los gastos de vender una vivienda.
El certificado energético
La cédula de habitabilidad, si en nuestra comunidad es obligatoria para vender
La nota simple
Pero ¿cuánto nos van a costar estos trámites? A continuación, hacemos un repaso por todos los gastos que tendremos que asumir antes de vender, para que podamos calcular cuánto nos costará vender el piso:
Desde hace unos años, contar con el certificado energético de la propiedad es un requisito obligatorio. Independientemente de que contemos con los servicios de una inmobiliaria o hagamos la gestión por libre, el comprador debe tener acceso a este documento. Pero ¿qué es exactamente y cuánto nos va a costar?
El certificado energético no es más que el reflejo del consumo de energía que tiene una vivienda. Para sacarlo, es necesaria la inspección por parte de un técnico habilitado en la casa. Este va a medir el gasto energético del inmueble y va a sugerir una serie de mejoras que pueden ayudar a disminuirlo. Hecha la revisión, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente para así obtener la etiqueta energética.
El coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda en nuestra zona. Y es que, cuantos más expertos, mejores precios podremos encontrar. No obstante, de manera general, puede rondar los 100 euros (más IVA), a los que es posible que tengamos que sumar las tasas del registro. Aunque, algunos técnicos ya las incluyen en sus honorarios.
No todos los inmuebles que se venden son pisos en edificios o están en las mejores condiciones. Por este motivo, a la hora de vender la vivienda es necesario contar con la cédula de habitabilidad. Este documento certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir; es decir, que cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…).
El coste de este documento varía en función de la vivienda, del profesional que realiza la inspección, así como de las tasas que aplica cada ayuntamiento.
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Ejemplo de cálculo de coste de la cédula de habitabilidadPara hacernos una idea, si tenemos el apartamento en Barcelona, la tasa que tendremos que pagar es de 19,65 euros (con una bonificación del 30% si hacemos el pago online). A este coste deberemos sumar la tarifa del inspector. Según el portal Certicalia, para un piso de entre 50 y 80 m2, podemos conseguir la inspección por 60 euros (más IVA). Por lo cual, el gasto final de este trámite se nos queda en 86,35 euros. |
Aunque el precio es elevado, el resto de copias que podamos necesitar en los próximos 10 años serán gratuitas. Solo tenemos que pedir el duplicado en nuestro ayuntamiento.
Por último, pero no por ello menos importante, es interesante solicitar la nota simple de la vivienda. Este documento lo podemos pedir tanto el vendedor como el comprador, ya que sirve para saber si la propiedad está libre de cargas. De hecho, es más probable que sea el interesado en quedarse la propiedad quién se preocupe de ello. No obstante, dado que su coste es muy bajo, no está de más tenerla.
Podemos pedir la nota simple en el Colegio de Registradores de la Propiedad por unos nuevo euros. No obstante, cuando tenemos un préstamo hipotecario pendiente de cancelar, podemos solicitar que sea el propio banco quien gestione este tipo de documentación a través de su gestoría. Eso sí, esto conllevará la comisión adicional del gestor.
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Certificado de estar al corriente de pagos en la comunidadAl igual que solicitamos la nota simple para demostrar que la vivienda está libre (o no) de cargas, es interesante pedir el certificado que muestre que estamos al corriente de pagos en nuestra comunidad. Este gesto demostrará transparencia con el futuro propietario y a nosotros no nos supone ningún gasto. |
El contrato de arras
Los gastos de notaría, según el pacto alcanzado con el comprador
Una vez hemos encontrado a un comprador, bien al usar los portales inmobiliarios por nuestra cuenta o directamente contando con los servicios de una agencia, es probable que tengamos que asumir estos gastos para cerrar la transacción:
Uno de los documentos que deberemos realizar al vender la casa es el contrato de arras. Este documento protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de la transmisión de la propiedad.
Si nuestro inmueble no presenta ninguna carga ni tenemos una circunstancia que pueda suponer un problema a lo largo del proceso, podemos hacer este contrato nosotros mismos. Actualmente tenemos la suerte de poder acceder a muchos ejemplos en Internet de forma gratuita. Si queremos algo más elaborado, algunas plataformas nos ofrecen plantillas por 25 euros.
Ahora bien, si el piso pertenece a más de un titular por ser el resultado de una herencia, si estamos vendiendo tras un divorcio o la vivienda tiene cargas importantes (como un embargo), es recomendable que busquemos un gestor, abogado o notario que nos ayude en el proceso y medie en caso de problemas futuros. Obviamente, contar con este profesional conlleva pagar sus honorarios.
Es uno de los conceptos que más se mencionan en Internet, pero no existe como tal dicho documento. En el momento de la firma, solo tendremos que firmar la nueva escritura.
El reglamento del Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los gastos de la escritura pública de compraventa y el comprador debe asumir los de la primera copia y aquellas sucesivas. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar, siendo el comprador quien paga los costes en su totalidad.
Los honorarios del notario están regulados por ley, siendo un importe fijo aplicable a todos los notarios. De esta manera, el valor final de los gastos de notaría variará en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
La comisión de la agencia inmobiliaria
Los gastos de notaría, según el pacto alcanzado con el comprador
Tal y como vemos, queda claro que en el último tramo de la transacción, los gastos por vender un piso están vinculados a los honorarios de los profesionales a los que hayamos recurrido: gestor, notario, inmobiliaria… Pero, ¿de cuánto hablamos? ¿Con qué cargos debemos contar?
Si, en vez de vender nuestro piso entre particulares, recurrimos a una inmobiliaria tradicional para que gestione la venta, la comisión por el trámite se suele situar entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta. No existe regulación en la materia, por lo que cada agencia fija el importe de sus honorarios tomando como referencia la propia dinámica del mercado.
Además, el porcentaje también puede variar en función del tipo de vivienda, si es de obra nueva o de segunda mano, y en base a su ubicación. Como referencia, suele ser más elevado en las ciudades principales y grandes núcleos urbanos, donde el movimiento del mercado es mayor.
Por el contrario, las agencias inmobiliarias online o proptech cobran una tarifa fija por la gestión de vender un piso, lo que significa que puedes vender tu casa sin comisiones. Los precios, de manera general, oscilan entre los 1.000 euros y los 4.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.
En el supuesto de que el piso a vender tenga una hipoteca, deberemos asumir los gastos que ocasiona cancelar el préstamo, si es aún no lo hemos pagado. Hablamos por tanto de las comisiones por cancelación anticipada.
Por otro lado, tendremos que asumir el precio de la cancelación registral de la carga hipotecaria. Es decir, que en el Registro de la Propiedad quede constancia de que el inmueble está libre de cargas.
El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
La plusvalía municipal
Como es evidente, una vez tenemos el piso vendido, toca ponerse al día con los gastos fiscales asociados a la transacción. Por ejemplo, entre los actores con los que deberemos rendir cuentas está la propia Agencia Tributaria. Pero ¿qué impuestos tengo pagar a Hacienda si vendo mi casa? A continuación los explicamos:
La venta de una casa puede traer consigo un beneficio económico. Es decir, que la consigamos vender por un coste mayor del que en su día pagamos por su compra. Si este es nuestro caso, nos veremos obligados a pagar por la ganancia generada por la venta de la vivienda.
Pero ¿cuánto se paga de plusvalía al vender una casa? Para saber cuánto nos tocará pagar, solo debemos restar el valor de adquisición y el de transmisión. Como cabe esperar, no sería justo comparar ambos valores si se han hecho reformas o hemos podido deducirnos algunos gastos. Por ello, para calcular este impuesto que debemos pagar al vender una casa se tienen en cuenta los siguientes items:
| Valor de adquisición |
Valor de transmisión |
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Conceptos que |
Importe real de adquisición Coste de las mejoras en el piso Gastos y tributos de la operación |
Importe real de la transmisión declarado |
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Conceptos que |
Amortizaciones fiscalmente deducibles |
Gastos y tributo inherentes a la venta |
Si el resultado que nos da esta resta sale positivo, deberemos hacer la cuenta para comprobar cuánto tendremos que pagar por el impuesto del IRPF. Para ello debemos revisar en qué tramo se ubica nuestra ganancia, de acuerdo a los porcentajes de tributo establecidos por Hacienda que, de momento, oscilan entre el 19% y el 23%.
Ahora bien, no siempre estamos obligados a pagar el IRPF por haber obtenido una ganancia con la venta. De hecho, la Agencia Tributaria establece una serie de excepciones. A continuación, las resumimos en una imagen:
Como podemos ver en la imagen, si al calcular este impuesto por la venta de una casa nos sale una ganancia patrimonial a declarar debemos verificar si podemos acogernos a algunas de las exenciones marcadas por la agencia tributaria:
Ser mayor de 65 años
Haber vendido nuestra vivienda habitual
Contratar una renta vitalicia, en el caso de que la casa vendida sea una segunda residencia
Reinvertir el dinero de la venta del piso en la compra en una nueva vivienda habitual
Dar el piso en dación de pago, si no hemos podido hacer frente a la hipoteca
¡Cuidado! aunque estemos exentos de este gasto no debemos olvidar incluir la venta en la declaración de la renta y hacer mención al beneficio fiscal al que pretendemos acogernos. Se han dado casos en los que Hacienda ha negado la aplicación de las exenciones por omitir la venta.
Otro de los impuestos que tendremos que asumir por vender una casa es la plusvalía municipal. Este gasto va relacionado con el valor del suelo, no con el precio de la compraventa.
En concreto, tiene que ver con lo que ha aumentado el coste del mismo mientras lo hemos tenido en nuestro poder. Por este motivo, para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del bien, así como el tiempo que lo hemos disfrutado. Aunque, el periodo máximo que se tiene en cuenta para determinar el valor impositivo es de 20 años. Generalmente, tenemos 30 días para pagar el tributo desde que firmamos la compraventa, aunque este plazo puede variar según el ayuntamiento.
Además, hay que tener en consideración que cada Ayuntamiento aplica un porcentaje de impuesto, por lo que los gastos al vender nuestro piso pueden variar sustancialmente. No obstante, en todos los casos el porcentaje de tributo no supera el 30%.
Por ejemplo, si vendemos un piso en Madrid que compramos hace 15 años y este tiene un valor catastral de 200.000 euros, solo debemos aplicar a este último importe el coeficiente de incremento estipulado por la comunidad (42%). Hecho esto, al resultado le aplicamos el porcentaje de tributo que en la capital es del 29%. Es decir, el cálculo sería el siguiente:
Base imponible del impuesto= 200.000 euros x 42%= 84.000 euros.
Plusvalía= 84.000 x 29%= 24.360 euros.
Este último importe es lo que nos tocaría pagar de plusvalía municipal en nuestro ejemplo por la venta de un piso en Madrid.
Es habitual confundir el IBI con la plusvalía municipal. Sin embargo, este impuesto lo debe pagar anualmente el propietario de la vivienda. Es decir, no va ligado a la venta del piso.
Dicho esto, debemos tener en cuenta que la persona que debe hacer frente a este pago es el que esté como titular de la vivienda el día 1 de enero. Pero ¿qué pasa si vendemos el piso a mitad de año? ¿quién paga el IBI en la compraventa? Lo más habitual es que negociemos con el comprador el pago de este impuesto para que ambas partes costeen la parte del IBI que “disfruta” cada uno. De hecho, la legislación admite claramente el pacto entre las partes.
Al igual que los españoles debemos informar en nuestra renta la ganancia por la venta de un piso, los vendedores extranjeros o no residentes fiscales también lo están. En su caso deberán asumir el impuesto sobre la renta de no residentes. Para garantizar que las obligaciones tributarias se cumplan, la Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.
El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes. Posteriormente, el comprador debe hacer entrega al vendedor del comprobante de ingreso, para que éste pueda hacer la declaración de la ganancia patrimonial obtenida a la Agencia Tributaria, en un plazo no superior a los tres meses contados desde el momento del ingreso de la retención.
Si el caso es que le vendemos nuestro piso a un extranjero, los impuestos obligatorios por la compra de la casa que tendrá que asumir el foráneo son los mismos que tendría que pagar un residente. Es decir, deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y, de haber una hipoteca, el impuesto de actos jurídicos documentados.
Hacienda considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Aunque, se entenderá que ésta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido este tiempo, se produzca una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo. Debemos tener en cuenta que para que la vivienda nueva adquiera el carácter de habitual debemos habitar en ella de manera contínua durante un lapso de doce meses, desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.
Como hemos mencionado, a efectos fiscales una vivienda habitual es aquella que constituye nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, han habido casos en que, a pesar de tener la propiedad del inmueble, la Agencia Tributaria ha negado la exención de la reinversión en vivienda habitual a algunos contribuyentes bajo la sospecha de que no han vivido en la casa durante el plazo mínimo exigible. Pero ¿cómo podemos demostrar que si lo hemos hecho? Alguno de los documentos que podemos presentar ante Hacienda para probarlo son:
El empadronamiento: es el documento más utilizado como prueba. No obstante, este por sí solo no acredita la residencia.
Histórico del Registro de la propiedad: si solo tenemos un piso a nuestro nombre, podemos adjuntar este documento para probar que no tenemos ningún otro lugar donde vivir.
Facturas de suministros: Hacienda admite como prueba el consumo de agua, luz y gas realizado en el inmueble, ya que es un indicador de que la casa ha estado habitada.
Domiciliación de notificaciones: esto es la dirección que utilizamos para recibir el correo postal. Por ejemplo, la que utiliza nuestro banco o la misma Hacienda para enviarnos cartas y notificaciones.
Centro de trabajo y de salud: también se puede utilizar como argumento la cercanía de la casa con nuestro trabajo o con el centro de salud donde tenemos nuestro médico de cabecera.
Actas de las juntas de la comunidad de propietarios: si hemos participado en las juntas de vecinos y aparecemos en las actas podemos pedir una copia a nuestro presidente para presentarlas como prueba irrefutable de que hemos habitado en la finca.
Para qué sirve esta página: la venta de una casa trae consigo el pago de una serie de gastos e impuestos que son atribuidos a la venta de una vivienda. En esta página te explicamos cuáles son los tributos y gastos más importantes que se deben tener en cuenta a la hora de vender un piso en 2020.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes, entre las que destaca el portal oficial de la Agencia Tributaria (AEAT) en su sección dedicada a la ganancia patrimonial.
Metodología: los datos relativos a los gastos, impuestos y comisiones inmobiliarias se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados y páginas web inmobiliarias.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
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Hola Becca,
Como vendedora estás en pleno derecho de suspender la venta de tu vivienda si las condiciones no te son favorables. Además, si como indicas, no firmaste ningún contrato de arras o de reserva para vender el piso que estipule algún tipo de penalización por incumplimiento no tendrías que ser sancionada.
No obstante, este tipo de acuerdos no cerrados por contrato no están regulados por ley. Es decir, se entiende que el vendedor no está en obligación de vender, ni el comprador de comprar. Pero este motivo puede generar inseguridad jurídica en ambas partes y el comprador puede intentar tomar acciones legales.
En este sentido, es aconsejable que consultes con tu inmobiliaria o con un abogado para que te pueda orientar mejor sobre este caso en concreto. Además, es recomendable que intentes hablar y negociar con el comprador para explicarle tus razones y le devuelvas la señal que te ha entregado para reservar el piso. Si el entiende las razones en principio no tendría que haber ningún problema.
Espero haberte ayudado.
¡un saludo!
Hola Helper,
La proptech Privalore ofrece un servicio de reforma virtual que muestra al comprador el potencial que tiene la vivienda tras una reforma. Este incluye, además, un proyecto de arquitectura a plazo y coste cerrado que puede ser aprovechado por el interesado.
La empresa gestiona la venta y reforma de pisos heredados. No obstante, es necesario que el trámite de aceptación de la herencia esté cerrado para cuando llegue el momento de la firma con el comprador. Es decir, la titularidad de la casa ya debe estar a nombre de los herederos en el momento de realizar la transmisión, porque de lo contrario no se podrá vender el piso.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Si ya estan abiertas la mayoria y ya como todos estamos en fase 1 no tienes que pedir cita
Hola SorayaDias,
Las inmobiliarias pueden abrir sus puertas de cara al público desde el día lunes 04 de mayo. No obstante, sólo pueden atender clientes bajo cita previa y cumpliendo con todas las medidas se seguridad necesarias para garantizar la salud de los empleados y de los visitantes.
El domingo fue publicado en el BOE el protocolo a seguir para la apertura de estos espacios comerciales. Por esto, a algunas inmobiliarias no les dio tiempo organizar la apertura y adquirir el material necesario y, en algunos casos, no han podido abrir sus puertas.
Se estima que a lo largo de esta y la próxima semana más agencias se irán sumando a la reapertura. En este sentido, es aconsejable que sigas intentando comunicarte con la agencia inmobiliaria de tu interés para que puedas conversar con ellos y agendar una cita.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 29/05/2020
Publicado el 28/05/2020
Publicado el 27/05/2020
