¿Cuáles son los gastos de vender un piso en 2022? ▷ Aprende a calcularlos

¿Buscas una calculadora para los gastos de la venta de tu vivienda o prefieres simular tú mismo cuánto tendrás que pagar por vender tu piso? La primera herramienta no existe, ni aquí ni en ninguna otra web. ¡Pero no te preocupes! En esta página te damos toda la información que necesitas para simular tus gastos y dejar tus cuentas claras desde el principio. ¡Vamos a ello!

¿Qué gastos e impuestos se pagan al vender una vivienda?

Los gastos que debes pagar por vender tu piso suponen, de manera general, entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble. De modo general, se pueden resumir en tres etapas:

Simulación de gastos por la venta de una vivienda

Antes de darte los detalles y para tener una noción general, decidimos simular los gastos para un piso de 73 m2, ubicado en Barcelona, comprado hace diez años por 200.000€, vendido por 250.000€ y con un valor catastral de 150.000€, de los cuales 70.000€ corresponden al suelo. Esperemos que te sirva de ejemplo para calcular los gastos por la venta de tu vivienda.

_{*La cédula de habitabilidad no es obligatoria en todas las comunidades.}

_{**El IRPF depende del tramo de ganancias anuales en el que te encuentres, por eso hemos presentado un rango variable para este impuesto.}

_{***Consideramos como precio mínimo el plan prepago de las agencias online y como precio máximo una comisión tradicional del 5% (los honorarios no suelen superar este porcentaje para un piso de 250.000 euros).}

1. Nota simple

Encuentra aquí más información sobre la nota simple: ¿qué es?, ¿cuánto cuesta?, ¿cómo se tramita?

• Qué es Es un documento informativo que indica si la casa está libre de cargas y certifica quién es su titular. 

• Cómo obtenerlo La forma más sencilla es hacerlo online a través de la web del Colegio de Registradores. 

• Cuánto cuesta Cuesta apenas nueve euros si la pides online en el Colegio de Registradores de la Propiedad.

La nota simple no es un documento obligatorio, pero sí recomendado. Esto es así porque te permite verificar que tu vivienda está libre de cargas y no tiene problemas registrales.

2. Certificado energético

¿Cómo obtener el certificado energético para vender tu casa? Aquí te lo explicamos.

• Qué es Es un documento que refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales. Es, además, un indicador del gasto de suministros.

• Cómo obtenerlo Es necesaria una inspección por parte de un técnico habilitado. Este va a medir el consumo energético y va a sugerir una serie de mejoras que pueden ayudar a disminuirlo. Hecha la revisión, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente para así obtener la etiqueta energética.

• Cuánto cuesta Ronda los 100 euros más IVA. Pero el coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda existente en tu zona.

El certificado energético es obligatorio para vender una casa. En efecto, debes incluir la calificación energética en todos los anuncios de venta de la propiedad.

3. Cédula de habitabilidad

• Qué es Es un documento que certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir. Valida que la casa cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…).

• Cómo obtenerlo Tendrás que contratar a un técnico habilitado para que realice una inspección en la vivienda y elabore un informe de habitabilidad. Este, posteriormente, se tendrá que registrar ante el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma.

• Cuánto cuesta El coste de este documento varía en función de la vivienda, el profesional que realiza la inspección y las tasas que aplica cada ayuntamiento. Para que tengas una idea, por un piso ubicado en Barcelona de entre 50 y 80 m2, según el portal Certicalia, puedes pagar entre 80 y 150 euros, con las tasas del ayuntamiento incluidas.

El resto de copias que puedas necesitar de este documento en los próximos 10 o 15 años serán gratuitas. Solo tendrás que pedir el duplicado en tu ayuntamiento.

La cédula de habitabilidad es obligatoria únicamente en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

4. Contrato de arras

Encuentra todos los detalles sobre los trámites que tendrás que llevar a cabo para vender tu piso sin contratiempos.

• Qué es Es un compromiso de compraventa donde se recogen todas las condiciones pactadas con el comprador y se establece una fecha máxima para firmar la escritura. Detalla, además, las penalizaciones a las que se enfrentan las partes si deciden no cerrar la operación.

• Cómo obtenerlo Lo puedes redactar tú mismo, lo puede elaborar tu inmobiliaria o lo puede hacer un abogado.

• Cuánto cuesta El precio va a variar según la forma en que elijas hacerlo:

• • Si lo haces tú mismo el coste será nulo, pero amerita contar con una serie de conocimientos específicos. Al tratarse de un documento tan importante, te recomendamos que lo dejes en manos de un profesional.

  • Si lo hace tu inmobiliaria el coste vendrá incluido en su comisión, que oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta, si se trata de una agencia tradicional; y entre 1.000 euros y 8.000 euros si hablamos de una online.

  • Si lo hace un abogado, puede costarte alrededor de 100 euros.

El contrato de arras no es obligatorio para vender la casa, pero sí muy recomendado. Y es que protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de firmar la compraventa.

¡Guía GRATUITA! Modelo de contrato de arras

El contrato de arras es uno de los documentos más importantes que se firman durante una compraventa de vivienda. El notario lo utiliza como base para redactar la escritura, por lo que es crucial comprender sus cláusulas y las consecuencias de su incumplimiento antes de firmarlo.

¡Descarga gratis este modelo!, y úsalo para redactar el propio o para analizar aquel que te ha entregado tu agencia inmobiliaria. Ver y descargar guía

5. Comisión inmobiliaria

¿Sabes cuándo se paga la comisión inmobiliaria? ¡Descúbrelo aquí!

• Qué es Es la cantidad que te cobrará una inmobiliaria por intermediar la compraventa de tu casa.

• Cuánto cuesta Los honorarios de las inmobiliarias varían en función del tipo de agencia que escojas:

• • Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta. 

  • Tarifa fija de una inmobiliaria online: sus precios oscilan entre los 1.000 y los 8.000 euros, según el plan de servicios escogido y el momento en que decidas pagar los honorarios.

Te aconsejamos comparar inmobiliarias hasta encontrar aquella que mejor se adapte a tus necesidades. Si quieres ahorrar dinero en honorarios, ¡echa un vistazo a las inmobiliarias online!

6. Gastos de cancelación de la hipoteca

Usa nuestra calculadora gratuita y descubre cuánto puedes ahorrar en la cancelación de tu hipoteca.

• Qué es Se refiere a la cantidad que tienes que pagar para que el notario elabore la escritura pública de cancelación y para que se inscriba la cancelación de la hipoteca en el Registro. Así dejarás el inmueble libre de cargas.

• Cuánto cuesta El coste de este trámite depende de cómo y con quién lo hagas: 

• • Gestoría de tu banco o el del comprador: es la forma más cara. Su coste puede ascender a los 1.100 euros. Además, es probable que te pidan una provisión de fondos más elevada para hacer frente a los costes del proceso.

  • Gestoría independiente: algunas gestorías que no están "casadas" con ninguna entidad bancaria pueden cobrar mucho menos. La notaría que colabora con HelpMyCash cobra solo 90 euros por los gastos de gestión, así que por la cancelación de una hipoteca de 150.000 euros puedes pagar alrededor de 480 euros. Esto supone un ahorro de hasta 600 euros.

  • Por tu cuenta: es la forma más barata, pero implica que te encargues de hacer todo el trámite. Siguiendo el ejemplo anterior, al no tener que pagar los gastos de gestión, te puede costar cerca de 400 euros.

Cuando termines de pagar la hipoteca y antes de firmar la escritura de compraventa, deberás cancelar la carga hipotecaria en el Registro. Esto tiene un coste que conviene tener en cuenta al calcular los gastos por la venta del piso.

7. Impuestos venta vivienda: IRPF

Aquí te contamos paso a paso cómo calcular el IRPF por la venta de tu vivienda.

• Qué es El impuesto sobre la renta de las personas físicas. A grandes rasgos, debes incluir la venta de la vivienda en la declaración si consigues venderla por un precio mayor al que en su día pagaste por comprarla.

• Cuándo se paga El año siguiente a la venta de la vivienda. 

• Cómo se calcula Se calcula tomando como base el precio al que vendiste la casa, el precio al que la compraste y todos los gastos que tuviste que asumir al realizar ambas operaciones.

El IRPF es uno de los gastos más importantes tras la venta de tu piso. Deberás liquidarlo al año siguiente en que hayas cerrado la operación.

8. Impuestos venta vivienda: Plusvalía municipal

Usa nuestra calculadora de plusvalía municipal y descubre cuánto tienes que pagar.

• Qué es El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal, es un tributo de carácter local que debes pagar al ayuntamiento por el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que compraste la casa hasta que la vendes.

• Cuándo se paga Dentro de los 30 días siguientes a la venta del piso.

• Cómo se calcula Existen dos métodos para calcular la plusvalía: uno que tiene en cuenta el valor catastral del suelo y otro que contempla la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda.

La plusvalía municipal es otro de los gastos más grandes al vender un piso, ¡no lo pierdas de vista!

9. Impuestos venta vivienda: Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

• Qué es Es un impuesto que debes pagar anualmente por ser propietario de la vivienda. No va ligado a la venta del piso en sí, pero se cobrará el año en que se venda la casa.

• Quién lo paga La ley indica que la persona que debe hacer frente a este pago es la que aparece como titular de la vivienda al día 1 de enero. Pero ¿qué pasa si vendes el piso a mitad de año? En este caso, lo habitual es que negocies con el comprador el pago de este impuesto para que ambas partes costeen la parte del IBI que “disfruta” cada uno. De hecho, la legislación admite claramente el pacto entre las partes.

• Cuándo se paga La fecha para pagar el IBI depende de la localidad. Por ejemplo, en Madrid, el periodo voluntario de pago es entre octubre y noviembre; y en Barcelona es entre marzo y mayo. Incluso, en algunas partes se puede pagar de forma fraccionada y tener domiciliado el abono.

Te aconsejamos negociar el pago del IBI con el comprador para ahorrar en gastos por la venta de tu piso.

Gastos de la compraventa que corresponden al comprador

Encuentra aquí toda la información que necesites sobre los gastos al comprar una vivienda.

Existen otros gastos de la compraventa de una vivienda que no hemos mencionado, pero no debes preocuparte por ellos: corresponden al comprador. Para que los tengas en cuenta, te contamos cuáles.

• Gastos del notario en la venta de una vivienda. La escritura de compraventa se debe firmar frente a un notario. Sus honorarios oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble y el coste corresponde al comprador.

• Registro de la Propiedad. Una vez firmada la escritura, el comprador debe inscribir la vivienda en el Registro a su nombre. El coste, en este caso, es de entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la vivienda. El responsable de este pago es el comprador.

• Comisión inmobiliaria. En algunos casos, las inmobiliarias cobran también un porcentaje de comisión al comprador. Ten en cuenta que, en estos casos, el comprador puede hacerte una oferta de compra más baja para compensar los honorarios inmobiliarios.

Gastos deducibles en la venta de una vivienda: ¿cuáles son?

Encuentra más información sobre el cálculo del IRPF por la venta de tu vivienda.

Cuando llegue el momento de declarar el IRPF por la venta de tu vivienda, te encontrarás con que existen una serie de gastos que son deducibles, es decir, que se pueden descontar en el cálculo de la ganancia patrimonial. ¿Cuáles son? Los enumeramos a continuación:

Gastos deducibles del valor de transmisión

• Honorarios de la agencia inmobiliaria
• Plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de la hipoteca

Gastos deducibles del valor de adquisición

En cuanto al cálculo del valor de adquisición, los gastos que puedes deducir son:

• Coste de las reformas, si es que has hecho alguna
• El IVA o el ITP, según hayas comprado la vivienda nueva o de segunda mano
• Los honorarios del notario
• La comisión inmobiliaria

¿En qué gastos de la venta de una vivienda puedes ahorrar?

Existen, al menos, tres formas de ahorrar dinero en los gastos de la venta de un piso:

Cancelar la hipoteca con un gestor independiente De todas las opciones que existen para cancelar la hipoteca, hacerlo con el banco del comprador es la más cara. Por lo tanto, si quieres ahorrar dinero en los gastos de la venta de la vivienda, te aconsejamos cancelar la hipoteca con un gestor independiente.

Consultar los honorarios de una agencia inmobiliaria online Las inmobiliarias online son hasta un 80% más baratas que las agencias tradicionales, pero exigen que te involucres activamente en la venta. Para tener una idea aproximada de cuánto dinero podrías ahorrar, podemos evaluar un ejemplo:

Si quieres vender un piso de 250.000 euros, una agencia tradicional te cobrará entre 7.500 euros y 12.500 euros por sus servicios. Una agencia online, en cambio, cobrará entre 1.200 y 5.000 euros, dependiendo de la tarifa elegida y de la inmobiliaria. 

Negociar el pago del IBI con el comprador Según lo que establece la ley, el IBI lo paga quien fue dueño de la propiedad al primero de enero. Por lo tanto, es el vendedor quien tiene que hacerse cargo de este gasto. Sin embargo, puedes negociar con tu comprador para que cada quien pague la parte proporcional al tiempo durante el cual fue dueño de la vivienda.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre gastos venta vivienda