Gastos compra vivienda - Coste total de tu casa más la hipoteca

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Gastos compra vivienda: ¿cuáles son?

Cuando encontramos la casa de nuestros sueños, hemos de saber que no sólo pagaremos el precio de venta, sino que también existen una serie de gastos cuyo pago corresponden al comprador.

A continuación detallamos estos gastos por comprar vivienda:

Gastos previos a la compraventa

1. Gastos derivados de la tasación hipotecaria. La tasación de la vivienda es imprescindible cuando se necesita un préstamo hipotecario para realizar el proceso de compraventa de un inmueble. Los bancos querrán acceder a una estimación del precio real del inmueble realizada por una tasadora oficial, lo que les permitirá establecer un porcentaje de financiación que será, por lo general, de hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa (el más bajo). El coste de esta tasación suele oscilar entre los 100 y los 400 euros.
2. Gastos derivados de notaría para el precontrato. Para la compra de vivienda, es muy habitual que antes de la escritura se firme un precontrato entre el comprador y el vendedor. Se trata de un contrato privado en el que se asegura la operación y obligará a ambas partes a cumplir con los pactos contenidos en él. No es un contrato que se deba hacer obligatoriamente, aunque sí es muy frecuente.

Gastos de la compraventa

A continuación, explicamos todos los gastos que habría que abonar en una compraventa de un inmueble:

1. Escritura pública en la notaría

El documento de compraventa de una vivienda es de naturaleza pública y, por lo tanto, su firma debe hacerse ante notario.

En el caso de que necesitáramos pedir una hipoteca para financiar la compra, se deben realizar dos escrituras, la de compraventa y la de la hipoteca, así que los gastos de la compra de vivienda aumentarán. Es importante que el día de la firma se compruebe que la casa cuenta con la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

El coste de los notarios está regulado por ley, por tanto, todos deberían cobrarnos el mismo importe. El precio oscilará entre el 0,1 % y el 0,6 % de la responsabilidad hipotecaria, es decir, unos 500 euros por el contrato de compraventa y unos 500 euros para el contrato de la hipoteca.

2. Impuesto Municipal sobre el incremento de Valores de Naturaleza Urbana

Los impuestos a abonar, así como el coste de cada uno de los tributos, pueden ser distintos dependiendo si la vivienda que compramos es de obra nueva o de segunda mano. Además, también varían en función de la ubicación geográfica del inmueble, puesto que hay algunos impuestos cuya recaudación es autonómica:

• IVA. Sólo tendremos que desembolsar el importe del IVA si adquirimos un inmueble de obra nueva, y además, que esté comprada directamente al promotor. En ese caso, el comprador tiene que desembolsar un 10 % del valor de la vivienda y del 4 % si se trata de una vivienda de protección oficial.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sólo tendremos que pagar este impuesto si se trata de una vivienda de segunda mano. El coste oscila entre el 5 % y el 8 % del precio escriturado, ya que el porcentaje varía en cada comunidad autónoma.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es un impuesto que se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. El precio de este impuesto varía según la Comunidad Autónoma y el importe de la hipoteca. Suele oscilar entre el 0,1 % al 1,5 % del capital pendiente.

• Gestoría. Una parte de los gastos de la hipoteca será pagar el coste de los gestores. El precio de estos suele oscilar entre los 150 euros y los 300 euros.

• Plusvalía municipal. Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y grava el aumento del precio de un terreno desde su adquisición hasta el momento de la venta. Este impuesto es abonado por vendedor, en tanto que es este el que puede experimentar la plusvalía con la venta del inmueble.

3. Inscripción en el registro de la propiedad

Este coste no es fijo, puesto que varía dependiendo del inmueble que se vaya a adquirir. Las tasas las aprueba el Gobierno y está estipulado que no pueden superar el 1 % del precio de la vivienda . Deberíamos informarnos bien del precio antes de decantarnos por un gestor u otro, ya que no todos nos cobrarán lo mismo por realizar su trabajo.

Es importante que no confundas estos gastos con los de escrituración de la hipoteca que hay que abonar cuando se formaliza el contrato hipotecario. En el caso de estos, debes saber que, si los has pagado íntegramente, tienes derecho a que el banco te devuelva una parte, pues una sentencia del Tribunal Supremo obliga a la banca a hacerse cargo de una parte de estos costes. Con el "Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca" podrás saber cuánto dinero puedes recuperar aproximadamente:

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¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.

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¿Qué hay que saber antes de comprar una casa?

Antes de comenzar la búsqueda de nuestra nuevo hogar y ponernos a pensar en cómo abonaremos los gastos que estra transacción conlleva, deberíamos preguntarnos desde un principio si el precio que nos ofrece el vendedor por el inmueble es el adecuado o, por el contrario, se dispara.

Para poder determinar el valor del inmueble es necesario compararlo con otras viviendas que se sitúen en la misma zona y que compartan las mismas características, esta es la base sobre la que funcionan las tasaciones hipotecarias. A partir de aquí, deberíamos valorar lo más objetivamente posible, cuáles son las prestaciones que necesitamos que incluya nuestro nuevo hogar.

Estos son algunos aspectos que pueden ser cruciales a la hora de decidirnos por una vivienda u otra:

• Los servicios. Debemos asegurarnos que la vivienda se encuentra en una zona que cuente con servicios que consideremos necesarios para nuestro día a dia, como el transporte público, colegios, supermercados, hospitales, parques y otros equipamientos que consideremos imprescindibles para vivir en esa zona.

• La forma en la que está construida. Los materiales empleados para la construcción, si la casa está bien aislada acústicamente y térmicamente... También es importante saber hacia dónde está orientada (el norte es más frío y el sur más caluroso), si está bien iluminada, la distribución de las habitaciones, entre otros. Si la orientación y distribución de la vivienda es buena nos ayudará a ahorrar en las facturas de luz y energía.

• Vivienda libre de cargas. Es necesario comprobar que el inmueble esté libre de cargas, si tiene una hipoteca ya, o si pesan embargos sobre ella.

• Vivienda nueva o de segunda mano. Cuando se trate de viviendas que ya han sido habitadas, hay que comprobar que los suministros de agua y electricidad y del resto de la infrastructura estén en buenas condiciones. De esta forma, podremos evitar sorpresas y gastos que no teníamos controlados.

• El tamaño de la vivienda. Los metros cuadrados de la vivienda determinarán en buena parte el precio total del inmueble. Un factor muy importante es la superficie útil, es decir, la parte real de la casa que vamos a usar o que es "usable". Hay que encontrar un equilibro entre el espacio que queramos para la vivienda y el precio que pagaremos por él. 

Gastos compra vivienda: ¿quién paga qué?

A diferencia de los costes asociados a la constitución de la hipoteca, que deben abonar el banco y el cliente, los gastos de compra de vivienda se reparten entre el comprador y el vendedor, aunque no a partes iguales. A continuación detallamos qué partidas debe abonar cada parte:

El vendedor deberá asumir...

• Impuesto de plusvalía. Como ya hemos explicado, varía en función del número de años transcurridos desde la anterior transmisión. El coste cambia según la comunidad autónoma, con un máximo y mínimo fijados por ley.

• Honorarios del agente de la propiedad, en caso de que hubiéramos utilizado los servicios de un intermediario.

• Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca. Este gasto podría estar entre el 2 % y el 3 % del coste total del préstamo hipotecario.

El comprador deberá hacerse cargo de...

• Si solicitamos un préstamo para nuestra vivienda, todos los gastos asociados a la hipoteca.

• El IVA si se trata de una vivienda de obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si es una vivienda que ya ha estado usada.

• El importe del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

• Gastos notariales.

• El coste de la inscripción en el Registro de Propiedad.

• Y, naturalmente, el importe pactado por la compra de la vivienda.

Respecto a estos gastos de compra de vivienda, debemos saber que se trata de cargos que entran 100 % a cargo del cliente, sin posibilidad de reclamación en tanto que son perfectamente legales.

Si solicito una hipoteca, ¿qué otros costes deberé asumir?

Debemos recordar que, aparte de los gastos de compra de vivienda, tendremos que hacer un cálculo de lo que nos costará el préstamo hipotecario, ya que la entidad bancaria nos solicitará que contratemos una serie de productos vinculados para conseguir el interés o el diferencial más bajo. Lo más conveniente es contratar solo aquellos que necesitemos porque la hipoteca se encarecerá a medida que añadamos más.

Además de las hipotecas a tipo variable que hemos podido ver en el comienzo de esta página, a continuación podremos encontrar algunas de las opciones más interesantes a tipo fijo:

Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com

Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

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Hipoteca Sin Comisiones Fija Bankia

Interés: 2,25%
Cuota: 517,81€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1

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Estos son algunos de los costes adicionales que tendremos que asumir si decidimos contratar la siguiente vinculación para conseguir un interés más bajo:

• Seguro de hogar. El único seguro obligatorio por ley, para comprar una vivienda, es el seguro multirriesgos de hogar o segundo de incendios. El precio del seguro de hogar de las aseguradoras del banco oscila entre los 150 euros y los 250 euros anuales. Aunque sea un seguro obligatorio, no debemos contratarlo necesariamente con el banco. 

• Seguro de vida. No es obligatorio para la compra de un inmueble, aunque el banco nos puede denegar el préstamo si no lo adquirimos. El coste del seguro de vida se mueve entre los 200 euros y los 600 euros al año.

• Seguro de desempleo. Es menos común, pero muchos bancos lo exigen como requisito para conceder la hipoteca. Es más caro que los dos anteriores, ya que puede llegar a costar 600 euros anuales. El seguro de desempleo nos protegería en caso de perder el empleo.

• Plan de pensiones. Algunas entidades exigen contratar este producto, que puede no ser necesario para algunos clientes, por lo que debemos estudiar si en nuestro caso nos conviene o no.

• Tarjetas de crédito o débito. Otro requisito que nos pueden exigir para que nos concedan la hipoteca es hacer un consumo mínimo al mes con una tarjeta de la entidad.

A este respecto debemos saber que únicamente es obligatorio disponer de un seguro antiicendios durante el pago de una hipoteca, por lo que la entidad no nos puede obligar a contratar ninguno de los anteriores productos. Escoger el diferencial más bajo puede significar en ocasiones terminar pagando más que con una hipoteca con un interés mayor, pero también nos puede asegurar una menor vinculación.

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Consejos a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

Una vez que sepamos calcular los gastos de compraventa de una vivienda, tendremos que comenzar a pensar en la manera en la que vamos a realizar dicha compra. Si, como la mayoría de los mortales, vamos a necesitar una hipoteca que financie la compra de la vivienda, es especialmente interesante conocer cómo se estructuran estos créditos:

• Interés. Es el precio que el banco nos cobrará por el dinero prestado. Actualmente, la mayoría de hipotecas variables ofrecen un diferencial entorno al 1 % y el 1,25 % aceptando la vinculación y para hipotecas fijas el 2,50 % TIN, aunque en 2017 ya es posible encontrar tipos fijos por debajo del 2 %. Eso sí, solo si amortizamos la hipoteca en menos de 10 o 15 años.

• Financiación. Es el porcentaje del precio de la vivienda que el banco nos prestará. Generalmente, la entidad no financiará más del 80 % del valor de tasación, por lo que si queremos disponer de una hipoteca 100 deberemos solicitar uno de los pisos de bancos

• Plazo. Es el tiempo que el banco nos dará para devolverle el dinero prestado. Hay que tener en cuenta que cuanto más se estire el plazo las cuotas de la hipoteca serán menores, pero a la larga deberemos abonar más intereses.

• Comisiones. Una hipoteca con comisiones normalmente será peor opción que una hipoteca libre de comisiones, ya que acabaremos pagando inútilmente por algo que otro banco no nos cobraría. Debemos asegurarnos de que el contrato que firmemos no incluya comisiones o que tenga las mínimas posibles. Actualmente las hipotecas que ofrecen 0 comisiones o las mínimas son los préstamos hipotecarios online o variables.

• Productos vinculados. Como hemos mencionado antes, los productos vinculados pueden incrementar de forma considerable la cuota mensual de la hipoteca, por lo que debemos contratar los menos posibles. Lo más recomendable es no firmar una hipoteca con más de dos seguros.

¿Cómo puedo conseguir la mejor hipoteca del mercado?

Un comparador de hipotecas online nos puede simplificar el trabajo de analizar todas las ofertas, ya que podremos ver las diferencias entre las ofertas hipotecarias de los bancos que queramos con la comodidad de hacerlo desde casa, sin tener que perder tiempo acudiendo una por una a las oficinas.

Cuantos más préstamos hipotecarios comparemos, más posibilidades tendremos de encontrar la oferta que mejor se adapte a nuestro bolsillo y calcular todos los gastos de compra de vivienda. Además, también será muy útil utilizar un simulador de hipoteca antes de firmar el contrato para saber hasta cuánto ascenderá la cuota mensual, teniendo en cuenta además del importe también tendremos que hacer frente a los gastos de compra de vivienda. 

Con todo esto, estaremos listos para acudir a las oficinas de los bancos y negociar las mejores ofertas.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: al adquirir una vivienda mediante una hipoteca no somos consientes de todo lo que deberemos pagar. Por ello, en esta página detallamos todos los gastos de compra de vivienda y de apertura de hipoteca, para que puedas hacer los cálculos correspondientes y determinar si te lo puedes permitir.

Fuente: la información relativa a las tasaciones y la oferta hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias y empresas de tasación, a través de sus equipos de comunicación así como de sus páginas web.

Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad y empresa mantenemos actualizada nuestra base de productos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

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