En esta página explicamos cuáles son todos los gastos de la compra de vivienda, unos costes que no se deben confundir con los de constitución de hipoteca. En relación a estos podremos acceder a un manual para reclamar la devolución de gastos de hipoteca.

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gastos comprar vivienda

Gastos compra vivienda: ¿cuáles son?

Si hemos encontrado la casa que siempre hemos querido y decidimos comprarla, debemos tener en cuenta que no solo pagaremos su precio de venta, sino que deberemos abonar una serie de gastos que siempre tiene que asumir el comprador. A continuación, detallamos uno a uno todos esos gastos que hay que desembolsar al adquirir una vivienda:

Gastos previos a la compraventa

1. Gastos derivados de la tasación hipotecaria
Realizar una tasación de la vivienda que queremos comprar es imprescindible a la hora de pedir un préstamo hipotecario. Y es que cabe recordar que el propio inmueble será la garantía de pago, por lo que los bancos querrán saber el precio real del mismo a través de un informe de una tasadora oficial. De este modo también pueden establecer el porcentaje de financiación que nos concederán que, habitualmente, suele llegar hasta el 80 % del valor de tasación o de compraventa (generalmente el más bajo de los dos). La tasación suele tener un coste que oscila entre los 100 y los 400 euros.

2. Gastos derivados de notaría para el precontrato
Para la compra de vivienda, es muy habitual que antes de la escritura se firme un precontrato entre el comprador y el vendedor. Se trata de un contrato privado en el que se asegura la operación y obligará a ambas partes a cumplir con los pactos contenidos en él. No es un contrato que se deba hacer obligatoriamente, aunque sí es muy frecuente.

Gastos de la compraventa

Los gastos de compraventa de un inmueble no serán los mismos que los que tendremos que desembolsar al solicitar una hipoteca. Estos son los que se deberán abonar:

1. Escritura pública en la notaría

El contrato de compraventa de una vivienda es público, por lo que su firma debe hacerse siempre ante un notario.

Además, en el caso de que necesitemos pedir una hipoteca para financiar la compra de una vivienda, deberemos realizar dos escrituras diferentes: la de compraventa y la de la hipoteca. Por otra parte, es importante que el día de la firma comprobemos que la vivienda que vamos a comprar tiene el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad. 

El coste de los notarios está regulado por ley, por tanto, todos deberían cobrarnos el mismo importe. El precio oscilará entre el 0,1 % y el 0,6 % de la responsabilidad hipotecaria, es decir, unos 500 euros por el contrato de compraventa y unos 500 euros para el contrato de la hipoteca.

2. Impuestos por las diferentes operaciones

Comprar una vivienda conlleva tener que asumir una serie de impuestos cuyo pago, o incluso su coste, dependerá de la comunidad autónoma donde adquiramos la casa y de si esta es nueva o de segunda mano:

  • IVA. Tendremos que desembolsar este impuesto siempre que se adquiera un inmueble de obra nueva y cuando se trate de vivienda se haya comprado directamente al promotor. En ese caso, el comprador tiene que desembolsar un 10 % sobre el valor de la vivienda y un 4 % si se trata de una vivienda de protección oficial.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sólo tendremos que pagar este impuesto si se trata de una vivienda de segunda mano, es decir, en lugar de pagar el IVA, deberemos desembolsar este impuesto. El coste oscila entre el 5 % y el 8 % del precio escriturado, ya que el porcentaje varía en cada comunidad autónoma.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es el impuesto que se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. El precio de este impuesto varía según la Comunidad Autónoma y el importe de la hipoteca. Suele oscilar entre el 0,1 % al 1,5 % del capital pendiente por amortizar.
  • Gestoría. Parte de los gastos de la hipoteca se destinarán a abonar los honorarios de los gestores, que no están limitados por ley pero suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros, según cada gestoría.
  • Plusvalía municipal. Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y grava el aumento del precio de un terreno desde su adquisición hasta el momento de la venta. Este impuesto es abonado por vendedor, en tanto que es este el que puede experimentar la plusvalía con la venta del inmueble.

3. Inscripción en el registro de la propiedad

La inscripción en el registro de la propiedad no es un coste fijo, puesto que siempre varía dependiendo del inmueble que se vaya a adquirir. Las tasas las aprueba el Gobierno y está estipulado que no pueden superar el 1 % del precio de la vivienda. Deberíamos informarnos bien del precio antes de decantarnos por un gestor u otro, ya que no todos nos cobrarán lo mismo por realizar su trabajo.

Es importante que no confundamos estos gastos con los de escrituración de la hipoteca que hay que abonar cuando se formaliza el contrato hipotecario. En el caso de estos, debemos saber que, si los hemos pagado íntegramente, tenemos derecho a que el banco nos devuelva una parte, pues una sentencia del Tribunal Supremo obliga a la banca a hacerse cargo de una parte de estos costes. Con el Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca podremos saber cuánto dinero podemos recuperar aproximadamente:

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¿Firmaste tu hipoteca y tuviste que pagar los gastos de formalización? Esos costes no te correspondía pagarlos a ti sino a tu banco y puedes recuperarlos si sabes cómo. Rellena los campos a continuación y recibirás un informe con una cifra aproximada de dichos importes y un sencillo manual para recuperar ese dinero.

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-->Actualización: según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013, dictaminada por el Tribunal Supremo, el banco es el sujeto pasivo de los gastos de formalización de hipoteca referentes al notario, registro, gestoría e IAJD. Por lo tanto, a diferencia de lo que pasaba hasta ahora, los clientes no deben abonar la totalidad de estos costes, que correrán por parte de las entidades financieras.
Si aún no hemos firmado nuestro préstamo, pero nuestra entidad nos impone estas cargase recomienda encarecidamente solicitar y guardar con tesoro todas las facturas de la gestión. Para saber cómo puedes recuperar los gastos que ya has pagado, puedes ver un trozo del webinar de gastos de hipoteca en el que se dieron indicaciones para hacerlo.

¿Qué hay que saber antes de comprar una casa?

Antes de comenzar la búsqueda de un nuevo hogar y ponernos a pensar en cómo abonaremos los gastos que estra transacción conlleva, deberíamos preguntarnos desde un principio si el precio que nos ofrece el vendedor por el inmueble es el adecuado o, por el contrario, se dispara y estamos pagando de más por un inmueble que realmente no cuesta ese precio.

Para determinar el valor del inmueble, es útil compararlo con el de otras viviendas de la misma zona que cuenten con características iguales, ya que estos dos aspectos son fundamentales a la hora de determinar una tasación. Sobre esta base, deberemos valorar de la manera más objetiva posible, aquellas prestaciones que incluye la vivienda que nos interesa. A continuación, mostramos algunos de los que deberían ser más determinantes para elegir una u otra vivienda:

Los servicios

    Debemos asegurarnos que la vivienda se encuentra en una zona que cuente con servicios que consideremos necesarios para nuestro día a día. Algunos de los que se buscan con más frecuencia son el transporte público, colegios, supermercados, hospitales, parques y otros equipamientos que consideremos imprescindibles para vivir en esa zona.

La forma en la que está construida

    Los materiales empleados para la construcción son de buena calidad, si la casa está bien aislada acústicamente y térmicamente... Será importante para comprobar la calidad de la edificación. También es importante saber hacia dónde está orientada (el norte es más frío y el sur más caluroso), si está bien iluminada, la distribución de las habitaciones, entre otros. Si la orientación y distribución de la vivienda es buena nos ayudará a ahorrar en las facturas de luz y energía.

Vivienda libre de cargas

    Es necesario comprobar que el inmueble esté libre de cargas, si tiene una hipoteca ya o si pesan embargos sobre ella. En caso contrario, se corre el riesgo de tener que asumir estas deudas en un futuro.

Vivienda nueva o de segunda mano

    Cuando se trate de una vivienda que ya ha sido habitads, hay que comprobar que los suministros de agua y electricidad y del resto de la infrastructura estén en buenas condiciones. De esta forma, podremos evitar sorpresas y gastos en reformas que no teníamos controlados.

El tamaño de la vivienda

    Lógimanente, los metros cuadrados determinarán en buena parte el precio total del inmueble. Un factor muy importante a tener en cuenta es la superficie útil, es decir, la parte real de la casa que vamos a usar o que es "usable", ya que podría tratarse de una vivienda muy grande, pero con muchos espacios que no se pueden usar. Por último, hay que encontrar un equilibro entre el espacio que queramos para la vivienda y el precio que pagaremos por él.

Gastos compra vivienda: ¿quién paga qué?

A diferencia de los costes asociados a la constitución de la hipoteca, que deben abonar el banco y el cliente, los gastos de compra de vivienda se reparten entre el comprador y el vendedor, aunque no a partes iguales. A continuación, detallamos qué partidas debería abonar cada parte:

El vendedor deberá asumir...

  • El Impuesto de plusvalía. Como ya hemos explicado, varía en función del número de años transcurridos desde la anterior transmisión. El coste también cambia según la comunidad autónoma, con un máximo y mínimo fijados por ley en cada territorio.
  • Los honorarios del agente de la propiedad, en caso de que hubiéramos utilizado los servicios de un intermediario para vender el inmueble.
  • Los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca. Este gasto podría estar entre el 2 % y el 3 % del coste total del préstamo hipotecario.

El comprador deberá hacerse cargo de...

  • El IVA si se trata de una vivienda de obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si es una vivienda que ya ha estado usada.
  • El importe del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
  • Gastos notariales.
  • El coste de la inscripción en el Registro de Propiedad.
  • Y, naturalmente, el importe pactado por la compra de la vivienda.

Respecto a estos gastos de compra de vivienda, debemos saber que se trata de costes que deberá desembolsarlos todos el cliente, sin que pueda reclamarlos.

Si solicito una hipoteca, ¿qué otros costes deberé asumir?

A parte de todos los gastos de compra de vivienda, lo más probable que, para conseguirla, debamos solicitar una hipoteca al banco. A parte de todos los gastos de apertura del préstamo, también deberemos abonar las comisiones y los productos vinculados que nos hayan exigido contratar.

Además de las hipotecas a tipo variable que hemos podido ver en el comienzo de esta página, a continuación podremos encontrar algunas de las opciones más interesantes a tipo fijo:

Las hipotecas fijas más atractivas
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 5
 - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,15%
Cuota: 513,02€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 3
 - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

Estos son algunos de los costes adicionales que tendremos que asumir si decidimos contratar la siguiente vinculación para conseguir un interés más bajo:

  • Seguro de hogar. El único seguro obligatorio por ley, para comprar una vivienda, es el seguro multirriesgos de hogar o segundo de incendios. El precio del seguro de hogar de las aseguradoras del banco oscila entre los 150 euros y los 250 euros anuales. Aunque sea un seguro obligatorio, no debemos contratarlo necesariamente con el banco.
  • Seguro de vida. No es obligatorio para la compra de un inmueble, aunque el banco nos puede denegar el préstamo si no lo adquirimos. El coste del seguro de vida se mueve entre los 200 euros y los 600 euros al año. La mayoría de hipotecas actuales solicitan el seguro de vida para la concesión de la hipoteca.
  • Seguro de desempleo. Es menos común, pero muchos bancos lo exigen como requisito para conceder la hipoteca. Es más caro que los dos anteriores, ya que puede llegar a costar 600 euros anuales. El seguro de desempleo nos protegería en caso de perder el empleo.
  • Plan de pensiones. Algunas entidades exigen contratar este producto, que puede no ser necesario para algunos clientes, por lo que debemos estudiar si en nuestro caso nos conviene o no.
  • Tarjetas de crédito o débito. Otro requisito que nos pueden exigir para que nos concedan la hipoteca es hacer un consumo mínimo al mes con una tarjeta de la entidad.

La entidad no nos puede obligar a contratar ninguno de estos productos, con la única excepción del seguro antiincendios, dado que protege la garantía de la hipoteca (la propia vivienda) en caso de que se produzca un accidente. Así pues, debemos encontrar el equilibrio entre intentar conseguir el diferencial más bajo que nos permita tener cuotas más asumibles y contratar solo los productos vinculados que nos interesen y que no encarezcan mucho el préstamo hipotecario.


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

Consejos a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

Una vez que sepamos calcular los gastos de compraventa de una vivienda, tendremos que comenzar a pensar en la manera en la que vamos a realizar dicha compra. Si, como la mayoría de los mortales, vamos a necesitar una hipoteca que financie la compra de la vivienda, es especialmente interesante conocer cómo se estructuran estos créditos:

  • Interés. Es el precio que el banco nos cobrará por el dinero prestado. Actualmente, la mayoría de hipotecas variables ofrecen un diferencial entorno al 1 % y el 1,25 % aceptando la vinculación y para hipotecas fijas el 2,50 % TIN, aunque en 2018 es posible encontrar tipos fijos por debajo del 2 %. Eso sí, solo si amortizamos la hipoteca en menos de 10 o 15 años.
  • Financiación. Es el porcentaje del precio de la vivienda que el banco nos prestará. Generalmente, la entidad no financiará más del 80 % del valor de tasación, por lo que si queremos disponer de una hipoteca 100 deberemos solicitar uno de los pisos de bancos
  • Plazo. Es el tiempo que el banco nos dará para devolverle el dinero prestado. Hay que tener en cuenta que cuanto más se estire el plazo las cuotas de la hipoteca serán menores, pero a la larga deberemos abonar más intereses.
  • Comisiones. Una hipoteca con comisiones normalmente será peor opción que una hipoteca libre de comisiones, ya que acabaremos pagando inútilmente por algo que otro banco no nos cobraría. Debemos asegurarnos de que el contrato que firmemos no incluya comisiones o que tenga las mínimas posibles. Actualmente las hipotecas que ofrecen 0 comisiones o las mínimas son los préstamos hipotecarios online o variables.
  • Productos vinculados. Como hemos mencionado antes, los productos vinculados pueden incrementar de forma considerable la cuota mensual de la hipoteca, por lo que debemos contratar los menos posibles. Lo más recomendable es no firmar una hipoteca con más de dos seguros.

¿Cómo puedo conseguir la mejor hipoteca del mercado?

Un comparador de hipotecas online nos puede simplificar el trabajo de analizar todas las ofertas, ya que podremos ver las diferencias entre las ofertas hipotecarias de los bancos que queramos con la comodidad de hacerlo desde casa, sin tener que perder tiempo acudiendo una por una a las oficinas.

Cuantos más préstamos hipotecarios comparemos, más posibilidades tendremos de encontrar la oferta que mejor se adapte a nuestro bolsillo y calcular todos los gastos de compra de vivienda. Además, también será muy útil utilizar un simulador de hipoteca antes de firmar el contrato para saber hasta cuánto ascenderá la cuota mensual, teniendo en cuenta además del importe también tendremos que hacer frente a los gastos de compra de vivienda.

Con todo esto, estaremos listos para acudir a las oficinas de los bancos y negociar las mejores ofertas.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: al adquirir una vivienda mediante una hipoteca no somos consientes de todo lo que deberemos pagar. Por ello, en esta página detallamos todos los gastos de compra de vivienda y de apertura de hipoteca, para que puedas hacer los cálculos correspondientes y determinar si te lo puedes permitir. Admás, encontrarás una amplia oferta de mejores hipotecas del momento, tanto a interés fijo como a variable.

Fuente: la información que aparece en esta página sobre la oferta hipotecaria se obtiene mediante un contacto directo con las entidades, mientras que la relativa a las tasaciones se consigue a través de empresas tasadoras como Tinsa.

Metodología: a través de la navegación online y la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad y empresa mantenemos actualizada nuestra base de productos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En nuestra web, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a solucionar cualquier consulta que tangas sobre tus finanzas personales. Para ello puedes contactarnos a través de los siguientes canales:


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Preguntas recientes

Avatar  de Enric79

Comprar otra vivienda para vivir sin vender la actual con la intencion de alquilarla y con hipoteca pendiente

Buenos días Del piso en el que vivo actualmente ya he amortizado un 50% del capital y me quedan 10 años de hipoteca. Mi idea es comprar una nueva vivienda para mejorar y poner en alquiler la actual (el alquiler cubriría la cuota de la hipoteca, seguro vivienda y contra impago). Los ingresos que tenemos son suficientes para cubrir la cuota de la nueva hipoteca. El problema lo tengo en que mis ahorros solamente cubren los gastos de compra. Pero no el 20% del valor de la nueva vivienda que no me financian. Qué soluciones existen y cual es más viable y fácil de conseguir? Doble garantía? Subrogar hipoteca actual ampliando capital? Otras? Gracias de antemano.

Enric79 22/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Enric79.

Por los datos que nos das es muy complicado que un banco te conceda financiación. El primer motivo es que las deudas financieras que tengas (las dos hipotecas y si tienes algún otro préstamo) tienes que poder asumirlas con tus propios ingresos y sin que eso suponga dedicarle más de un 35 % de estos. Teniendo en cuenta que aún no tienes un inquilino que te esté aportando ese dinero, es difícil que el banco corra ese riesgo, sobre todo porque no sabe cuánto tiempo vas a tardar en poder poner en alquiler el piso y percibir ese dinero y tampoco es seguro que lo vayas a recibir a largo plazo.

Por otra parte, el hecho de no tener el 20 % del valor del vivienda ahorrado hace que solo puedas optar a financiarte a través de hipotecas 100, un tipo de productos que hoy están reservados a los pisos de bancos o a perfiles económicos muy buenos. En este caso, tener una hipoteca vigente de la cual aún queda por pagar el 50 % no es la mejor carta de presentación a la hora de demostrar un buen perfil. Y eso teniendo en cuenta que la nueva casa sea tu primera vivienda y te den condiciones de financiación para este tipo de inmuebles y no para segunda vivienda, para lo que suelen ofrecer menos capital y plazos más cortos.

En cuanto a las opciones que tienes, la única vía que se nos ocurre pasaría por intentar pactar una novación con tu banco para ampliar capital (esto no se puede hacer mediante una subrogación). Esta operación no es de obligada aceptación para el banco y probablemente solo te la concedería en el mejor de los casos si con el 80 % del precio de ambas viviendas tuvieras capital suficiente para comprar la nueva y pagar la que aún tienes, teniendo que poner ambas como garantía, con el consiguiente riesgo que eso implica.

Un saludo.


Avatar  de Ana patricia

Hipoteca pero tengo alguna seuda

Buenos días quisiera comprar un piso económico pero a mi me quedan dos letras de 100€ por pagar pero mi Marido tiene una deuda con el BBVA. Somos un matrimonio o con un pequeño.Gracias buenos dias

Ana patricia 22/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Ana patricia.

Para pedir una hipoteca es necesario tener un buen perfil económico para que el banco no nos vea como un posible de riesgo y confíe en que le podemos devolver el dinero prestado sin problemas. Tus dos pequeñas letras de 100 euros no deberían ser un problema, pero si tu marido tiene una deuda importante será complicado que os den financiación. Si además tiene algún impago, las opciones se reducen del todo.

Además, ten en cuenta que actualmente los bancos solo suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, por lo que el 20 % restante hay que aportarlo de fondos propios. A ello hay que sumarle otro 15 % aproximadamente para los gastos de hipoteca y de compraventa.

Un saludo.


Avatar  de Sonia Blanco Ferreiro

Hola,tengo una minusvalia del 59%,casada.

voy comprar una casa de 58000 €,que gastos tengo a nayores y que tipo de hipoteca me combiene?que ventajas tengo con la minusvalia?

Sonia Blanco Ferreiro 21/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Sonia Blanco Ferreiro.

Actualmente los bancos solo suelen financiar el 80 % del valor de compraventa de la vivienda o de tasación (normalmente el más bajo de los dos), por lo que deberías tener dinero ahorrado para aportar el 20 % restante que no financian.

Además de eso, hay que pagar una serie de gastos de hipoteca y de compraventa que, juntos, suelen suponer otro 10 % o 15 % del valor de la vivienda, que también hay que aportar de los ahorros propios.

En cuanto a qué hipoteca te conviene, dependerá de tus necesidades, tu perfil y tus preferencias. Así puedes elegir entre hipotecas fijas, que tienen un interés un poco mayor actualmente pero que no varía a lo largo del tiempo, o variables, que actualmente son muy atractivas por sus bajos intereses pero que dependen del euríbor, por lo que su interés puede ir cambiando tras cada revisión. En nuestro ranking podéis encontrar las mejores hipotecas del momento, para que podáis ver qué se está ofreciendo actualmente.

También deberás tener en cuenta las comisiones (intentando evitar la de apertura y la de amortización si tenéis pensado ahorrar dinero y devolver antes la hipoteca) y la vinculación (aceptad solo productos que os interesen, que entendáis y que realmente os beneficien).

Por último, es importante encontrar un equilibrio en cuanto al plazo para devolver el dinero. Cuanto más largo sea más baja será la cuota mensual, pero también acabaremos pagando más en concepto de intereses. Así pues, lo ideal es encontrar un plazo que sea lo más corto posible pero que nos permita tener cuotas asumibles. La recomendación del Banco de España es que las cuotas de la hipoteca y de cualquier otra deuda financiera que tengamos no supongan más de un 35 % de nuestros ingresos mensuales. Si optáis por una variable tendréis que calcularlo en base a diferentes valores de euríbor. Os dejamos acceso a nuestra calculadora de cuota que, de manera gratuita, os ayudará a hacer este cálculo.

En cuanto a las ayudas por minusvalía, es una cuestión que se escapa de nuestro ámbito, así que lo desconocemos, pero seguramente en tu ayuntamiento puedan informarte de si hay alguna convocatoria de ayudas a la que puedas acogerte.

Un saludo.


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