¿Qué trámites y documentos necesito para vender un piso?
- Para vender una vivienda es necesario recopilar unos documentos y hacer unos trámites
- Algunos son obligatorios y otros son indispensables según el caso
- Ottymar Tademo
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Nota simple
Certificado energético
Planos de la vivienda
Cédula de habitabilidad
Contrato de arras o de reserva
Estatutos de la comunidad
Recibo de pago del IBI
Certificado del ITE
DNI o documento de identidad
Escritura de compraventa de la casa
Últimas facturas de suministros
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
Certificado de deuda cero
Antes de poner el piso en venta, durante la transacción y en el momento de la compraventa será necesario tener preparados algunos documentos y realizar algunos trámites. Aquí tienes la lista completa de los papeles que necesitarás para vender tu casa de segunda mano:
Antes de poner el piso en venta |
Para la promoción y las visitas |
Para la negociación |
Para la firma ante notario |
Después de la venta |
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No toda la documentación que aparece en esta tabla es obligatoria y algunos de estos trámites para vender casa van a ser necesarios durante más de una fase del proceso.
El coronavirus ha acelerado la firma electrónica de contratosGracias a la tecnología, desde hace un tiempo podemos firmar algunos contratos de forma digital y sin necesidad de contar con un certificado digital. Existen algunas plataformas en el mercado que nos facilitan firmar documentos con plena validez legal y totalmente online. Esta posibilidad se ha vuelto común con el coronavirus. Especialmente, a la hora de firmar contratos de arras u hojas de encargos con inmobiliarias. Solo tenemos que elegir la plataforma, subir el documento y firmar con nuestro dedo índice desde nuestro dispositivo (tablet o smartphone) el contrato. Al comprador le llegará por email y estampara su firma de la misma forma. Eso sí, esto no aplica para firmar la escritura de compraventa, ya que esta se tiene que formalizar ante notario. |
A continuación explicamos, uno a uno, todos los trámites y documentos que se necesitan para vender un piso e indicamos dónde conseguirlos, si son obligatorios para la venta y el coste que suponen para vender una vivienda. Además, al final de la página encontrarás una checklist con la lista completa de papeles que te puedes descargar ¡totalmente gratis!
La nota simple la suele pedir el comprador. No obstante, es recomendable pedirla nosotros antes de empezar a vender para comprobar que los datos sobre la titularidad, las características de la vivienda y las cargas son correctos y están actualizados. Si, por ejemplo, tenemos que cancelar una hipoteca antes de la venta, tendremos que comprobar estos datos. |
En este breve vídeo enseñamos cómo pedir la nota simple en la web del Colegio de Registradores de España de forma rápida, sencilla y por menos de 10 euros:
¡Atención! Existen muchas webs y gestorías que pueden pedir la nota simple por nosotros, pero por ello nos pueden cobrar hasta más de 20 euros. Hacerlo por nuestra cuenta en la web del Colegio de Registradores o en su app es mucho más barato y, tal como podemos ver en el vídeo, fácil y rápido.
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¿Quieres saber más sobre el certificado energético? Haz clic aquí para tener más información sobre este documento obligatorio para vender. |
Los planos de la vivienda son especialmente recomendables cuando estamos anunciando la venta de una vivienda a reformar. Mostrando la disposición de los espacios y las paredes maestras, damos suficiente información a los posibles compradores sobre las posibilidades del inmueble y se verán más motivados a contactar para visitar nuestra casa en venta. |
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia que oscila entre los 5 y los 15 años, según la comunidad autónoma. Debemos verificar si la tenemos y, en tal caso, si ha caducado. Si no está vigente debemos contratar al técnico, pero si, por ejemplo, la hemos perdido teniendo validez, solo debemos pedir una copia a nuestro Ayuntamiento. Los duplicados suelen ser gratuitos en la mayoría de las localidades. |
Ejemplo cédula de habitabilidad en Cataluña (Fuente: Apivirtual)
Si existen causas justificadas para que no podamos tener este certificado, el comprador nos podrá exonerar de su presentación. Para ello, debemos notificarle con antelación las condiciones de la finca y este deberá estar de acuerdo en comprar el piso en esta situación. El notario tendrá que dar fe de ello durante la firma. Si, por el contrario, tenemos el ITE aprobado y no existen derramas, esto nos puede servir de argumento para negociar el precio de venta de la vivienda con el comprador. |
Podría ser que el interesado en nuestro piso pida ver las actas de las reuniones de la comunidad de vecinos de los últimos seis meses o del último año para verificar las demarras aprobadas o si existen problemas vecinales. Es recomendable pedir una copia a nuestro presidente, para tenerla por si no las piden. Esto nos permitirá agilizar el proceso de negociación. |
Este es un impuesto que pagamos anualmente como propietarios de una vivienda. Durante la compraventa, lo más habitual es que este gasto se negocie y se reparta entre el comprador y el vendedor, según el tiempo en cada uno ha sido el propietario de la casa. |
¿Quieres saber más sobre este documento? Descubre aquí qué datos debe tener un contrato de arras y qué hacer en caso de incumplimiento. |
Una vez firmada la compraventa, tenemos que entregar este papeleo al comprador para que realice el cambio de titularidad en las cuentas de suministros. Además, por nuestra parte, luego debemos verificar en nuestra cuenta bancaria que el cambio se hizo efectivo y que no nos han hecho ningún cargo. De lo contrario, tendremos que alertar a las compañías de la luz, agua y gas o dar de baja los servicios. |
¡Importante! Una vez hemos vendido el piso, debemos notificar el cambio de titularidad por escrito al secretario de la comunidad o al presidente, según lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal. De lo contrario, podríamos seguir vinculados a las deudas que pueda contraer el nuevo propietario con la finca. |
Si no hemos acabado de pagar la hipoteca, podemos liquidar la deuda con el importe de la compraventa del piso. Para ello llevaremos un certificado de deuda pendiente emitido por nuestro banco. El banco del comprador extenderá un cheque a nuestro banco con el saldo pendiente y uno a nuestro nombre con el resto del dinero de la compraventa. Esto suele suceder durante el día de la firma. |
¿No sabes si te acordarás de toda la documentación que deberás gestionar? ¡No te preocupes! en esta checklist gratuita descargable tienes la lista del papeleo que necesitarás y en qué fases puedes necesitarlos. Descárgala y ¡haz check cada vez que consigas uno!
¡Guía GRATUITA! Checklist: documentos para vender un piso
¿Quieres vender tu piso y no sabes qué trámites tienes que realizar?
Para vender una casa es necesario gestionar todo un papeleo. Algunos documentos son obligatorios y otros son indispensables dependiendo de la ubicación de la vivienda o de las circunstancias. Por esto, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta lista gratuita descargable para que puedas saber:
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Ver y descargar guíaAl contratar los servicios de una agencia inmobiliaria, tanto si se trata de una proptech como de una tradicional, muchos de los trámites y documentos que se necesitan para vender la casa los gestionarán ellos. Igualmente, dependerá de cuánto queremos involucrarnos en este tema.
Estos es la documentación para la venta de una vivienda que la inmobiliaria podrá gestionar por nosotros:
Nota simple del certificado de la propiedad
Tasación de la vivienda
Certificado de Eficiencia Energética
Cédula de habitabilidad
Planos de la vivienda
Contrato de arras
Estatutos de la comunidad de propietarios
Certificado de Inspección Técnica del Edificio
Los dos últimos documentos para vender una casa los tenemos que pedir nosotros al presidente o al administrador de nuestra finca. No obstante, si no vivimos en el edificio o nos encontramos lejos, la inmobiliaria puede hacerlo en nuestro nombre.
Como hemos mencionado, algunos de los documentos para vender un piso los vamos a necesitar en varias fases de la venta, bien sea porque nos la pida el comprador o porque lo necesitemos para promocionar la venta.
Pero ¿qué papeleo nos pedirá el notario para vender la casa? De manera general, son los siguientes:
DNI o tarjeta de residencia original de ambas partes
Los documentos de ambos deben estar vigentes. En tal caso que se aporte el pasaporte, se tendrá que acreditar también el NIF (número de identificación fiscal).
Original del título de propiedad de la casa (escritura de compraventa, acto judicial de adjudicación, etc).
Fotocopia de todos los cheques o transferencias que se hayan recibido antes de la firma (por ejemplo, en concepto de reserva)
Recibo del último pago del IBI (año en curso o año anterior si no nos han girado el cobro)
Certificado energético
Cédula de habitabilidad, si es obligatoria
Certificado del ITE, si aplica
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
Contrato de arras
Últimas facturas de los suministros: agua, luz, gas, recibo de basuras, etc
Si el piso tiene hipoteca: certificado de deuda pendiente o de deuda cero. En este último caso, habrá también que acreditar que se ha depositado la provisión de fondos para hacer frente a la cancelación registral de la hipoteca (o hacerla el día de la firma)
Existen algunas compraventas que probablemente necesitarán documentación adicional. Esto vendrá determinado por el tipo y las características de la operación. Por ejemplo:
Si el piso que vamos a vender es heredado, tendremos que presentar las escrituras de la herencia, ya que estas son la prueba de que hemos finalizado el trámite y somos los dueños legales de la casa.
Si vamos a vender el piso tras el divorcio, quizás también necesitaremos presentar la sentencia de divorcio o los documentos que prueban el reparto de los bienes. Si tenemos niños menores y previamente un juez le asignó el uso de la casa a uno de los cónyuges, es posible que sea necesaria una autorización del juez para poder vender a un tercero.
Sea cual sea el caso, si nos encontramos ante una venta circunstancial y, además, estamos vendiendo la casa entre particulares, es aconsejable consultar previamente con un notario, para que nos indique qué documentos podríamos necesitar en nuestro caso concreto.
Sí, una vez que hemos vendido nuestro piso, debemos hacer el trámite de pagar los impuestos obligatorios. Estos son el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal.
El IRPF debemos pagarlo en la declaración de la renta del año fiscal que corresponda (al año siguiente de la venta) y el impuesto de plusvalía municipal debemos abonarlo en nuestra Ayuntamiento dentro de los 30 días posteriores a la venta de la casa. Aunque, el plazo puede variar de acuerdo a lo localidad.
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Descubre cuáles son todos los gastos que tienes que asumir por la venta de tu vivienda. |
Como hemos dicho, para vender una vivienda se necesitan recopilar unos documentos. Esta gestión puede ser un tanto compleja, por lo que es normal tener algunas dudas. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen algunos vendedores:
Sí, las pequeñas viviendas o estudios tienen que sacar el certificado energético de forma obligatoria para poder ser vendidas. Existe una confusión generalizada, ya que en el Real Decreto 234/2013 que regula este trámite se indica que “se excluyen del ámbito de aplicación los edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil inferior de 50 metros cuadrados”. Pero estas se refieren a aquellas edificaciones no destinadas a uso residencial.
Si nuestra vivienda no ha pasado la ITE es probable que el comprador utilice este argumento para forzar una rebaja en el precio. Esto debido a las posibles derramas que tendrá que asumir para afrontar las reformas que deberá ejecutar la comunidad para que la finca se considere apta.
Por el contrario, si hemos obtenido una ITE favorable y no tenemos derramas pendientes somos nosotros los que podemos utilizar esto a nuestro favor para negociar con el comprador y sacar un buen precio por la casa.
Sí, si tenemos algún retraso en la firma de la compraventa y ambas partes tienen la voluntad de continuar con la operación solo basta con añadir un anexo de ampliación al documento. Este debe ir firmado por comprador y vendedor y tiene que especificar el nuevo plazo para firmar en la notaría. Además, es aconsejable que también se indiquen los motivos de la prórroga.
La escritura matriz de nuestra vivienda la conserva el notario. Esto se debe a que, por protocolo notarial, cuando se firma la compraventa de una casa, al propietario del inmueble se le entrega una copia autorizada de esta, más no la original.
Por este motivo, debemos dirigirnos a la notaría donde compramos nuestra casa con la fecha de la firma y el número de protocolo (en el caso de que tengamos este dato) para que el notario localice la escritura entre sus archivos.
Si no recordemos la fecha exacta podemos dar una aproximada o verificar esta información en la nota simple, ya que aparece reflejada en este documento.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás la lista de todos los documentos necesarios para vender tu piso, así como cuándo deberás entregarlos, dónde conseguirlos, cuánto cuestan y si son obligatorios o recomendables.
Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
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