¿Qué trámites y documentos necesito para vender una casa?

¿Qué documentos necesito para vender una casa?

Los documentos necesarios para vender un piso son: 

1. Nota simple
2. Certificado energético
3. Planos de la vivienda
4. Cédula de habitabilidad (solo es obligatoria en algunas comunidades)
5. Contrato de arras o de reserva
6. Estatutos de la comunidad
7. Recibo de pago del IBI
8. Certificado del ITE
9. DNI o documento de identidad
10. Escritura de compraventa de la casa
11. Últimas facturas de suministros
12. Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
13. Certificado de deuda cero

Los trámites para vender un piso incluyen la gestión de toda esta documentación y, además, debemos añadir la liquidación de los impuestos por la venta. Más adelante en esta página especificamos todo al respecto.

¿En qué momento de la venta tendré que hacer estos trámites?

Nota simple del registro de la propiedad

• Qué es: es un documento que especifica quién es el propietario de una vivienda y las características de la casa. Además, indica si el inmueble tiene cargas o deudas.
• Dónde conseguirlo: podemos conseguirla online en la web del Colegio de Registradores de la propiedad o en la app del Registro.
• Plazo: 24-48 horas.
• Coste: 9,02 euros.
• Cuándo se necesita
  • Antes de vender, para comprobar que no existen problemas con la titularidad
  • Durante las negociaciones
• Obligatorio: sí

A este documento lo suele pedir el comprador y también lo pedirá el notario días antes de la firma. No obstante, es recomendable pedir también nosotros la nota simple antes de empezar a vender, para comprobar que los datos sobre la titularidad, las características de la vivienda y las cargas son correctos y están actualizados. 

Certificado de Eficiencia Energética

• Qué es: el certificado energético es un documento que incluye las condiciones energéticas de nuestro inmueble, así como su calificación energética.
• Dónde conseguirlo: deberemos contratar un técnico autorizado que acudirá a nuestro piso, lo inspeccionará y nos enviará un certificado con esta información.
• Plazo: 1-7 días.
• Coste: depende de la localidad, los metros cuadrados de la vivienda y el profesional que contratemos. Debemos contar con los honorarios del técnico más las tasas administrativas.
  • Precio medio del técnico: 60 - 100 euros.
  • Precio de las tasas: gratis - 40 euros, según la comunidad autónoma.
• Cuándo se necesita: para los anuncios en los portales inmobiliarios y para firmar la compraventa.
• Obligatorio: sí.

Planos de la vivienda

• Qué es: es un dibujo donde se muestra la disposición y el tamaño de nuestro inmueble.
• Dónde conseguirlo: podremos pedirlos al ayuntamiento, a nuestra inmobiliaria, dibujarlo nosotros mismos o usar apps para diseñar planos online.
• Plazo: 1-30 días.
• Coste:
  • Inmobiliaria: incluido en sus servicios.
  • Arquitecto: 60 - 350 euros.
  • Webs o apps especializadas: gratis.
• Cuándo entregar: al colgar nuestros anuncios de venta.
• Obligatorio: No, pero sí recomendable para añadir en la publicidad de la vivienda.

Los planos de la vivienda son especialmente recomendables cuando estamos anunciando la venta de una vivienda a reformar. Mostrando la disposición de los espacios y las paredes maestras, damos suficiente información a los posibles compradores sobre las posibilidades del inmueble.

Cédula de habitabilidad 

• Qué es: es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad fijados por la ley. Es decir, que es apta para ser habitable y destinada a residencia.
• Dónde conseguirlo: en la Oficina de la Vivienda o el Ayuntamiento. Debemos contratar un técnico colegiado que analice nuestra casa y envíe la documentación a la administración correspondiente.
• Plazo: 30-90 días hábiles, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
• Coste: alrededor de 100 euros, pero depende del técnico y de la ubicación del piso.
• Cuándo entregar: 
  • Durante la negociación.
  • Para la compraventa ante notario.
• Obligatorio: sí, en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

Ejemplo cédula de habitabilidad en Cataluña (Fuente: Apivirtual)

Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

• Qué es: es un documento que certifica el estado de habitabilidad de la finca donde está ubicado el piso o la casa. En general, debe tramitarse cuando el edificio supera los 15 años de antigüedad, aunque esto varía en cada comunidad autónoma.
• Dónde conseguirlo: podemos pedirlo al presidente de la comunidad (o administrador de fincas) o al ayuntamiento. Si se trata de nuestra casa unifamiliar y el ayuntamiento de nuestra localidad lo requiere, seremos nosotros los responsables de tramitarlo.
• Plazo: 1-30 días.
• Coste:
  • Gratis si ya está hecho.
  • Alrededor de 60 euros por piso, si nuestro edificio todavía no ha pasado la inspección y debe solicitarse.
  • Si se trata de una casa unifamiliar, el precio rondaría los 200 euros.
• Cuándo entregar: 
  • Para la negociación.
  • Durante la compraventa.
• Obligatorio: sí, en edificios de más de 30, 45 o 50 años, dependiendo de la Comunidad.

Desde junio de 2021, todos los edificios que deban atravesar la ITE también deberán gestionar su Certificado de Eficiencia Energética.

Si existen causas justificadas para que no podamos tener este certificado, el comprador nos podrá exonerar de su presentación. Para ello, debemos notificarle con antelación las condiciones de la finca y este deberá estar de acuerdo en comprar el piso en esta situación. El notario tendrá que dar fe de ello durante la firma.

Estatutos de la comunidad de propietarios

• Qué es: un documento que reúne las normas de la comunidad de vecinos del edificio.
• Dónde conseguirlo: se puede pedir al presidente de la comunidad del edificio, al administrador de fincas o en el Registro de la Propiedad si ellos no lo tienen.
• Plazo: 1-7 días.
• Coste: gratis.
• Cuándo entregar:
  • Durante la negociación.
  • Para la compraventa.
• Obligatorio: No, pero el comprador podría pedirlo.

Podría ser que el interesado en nuestro piso pida ver las actas de las reuniones de la comunidad de vecinos de los últimos seis meses o del último año para verificar las derramas aprobadas o si existen problemas vecinales. Es recomendable pedir una copia a nuestro presidente, para tenerla por si no las piden. Esto nos permitirá agilizar el proceso de negociación.

Recibo de pago del IBI

• Qué es: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo que pagan todos los propietarios por ser dueños de una vivienda. Este certificado indica que estamos al día con el pago de dicho impuesto.
• Dónde conseguirlo: podemos entregar las facturas domiciliadas del banco con este concepto.
• Plazo: inmediato.
• Coste: gratis.
• Cuándo entregar:
  • Durante la negociación.
  • Para la compraventa.
• Obligatorio: sí.

Contrato de reserva o de arras

• Qué es: es un documento firmado tanto por el comprador como por el vendedor donde se pacta la venta del inmueble. Realizar este documento es uno de los pasos más importantes para vender un piso, ya que contiene todas las condiciones acordadas en la negociación y sirve de garantía para ambas partes. Aquí aparecerán características como el precio de venta o las penalizaciones por incumplimiento de contrato, en el caso de que existieran.
• Dónde conseguirlo:
  • Modelos online.
  • Pedirlo a la inmobiliaria.
  • Contratar un abogado.
• Plazo: 1-7 días.
• Coste:
  • Online: gratis.
  • Inmobiliaria: incluido en el servicio.
  • Abogado: 50 - 100 euros.
• Cuándo entregar: cuando se cierra la negociación y para la compraventa.
• Obligatorio: no, es opcional.

¡El contrato de arras es clave para vender! Descubre aquí qué datos no deben faltar en este documento y qué hacer en caso de incumplimiento.

Últimas facturas pagadas de suministros

• Qué es: las facturas de los recibos de la luz, el agua y el gas para comprobar que esté todo pagado y en orden.
• Dónde conseguirlo: solicitándolo a nuestras compañías de suministros o mostrando los recibos bancarios.
• Plazo: 1-7 días.
• Coste: gratis.
• Cuándo entregar: para la compraventa.
• Obligatorio: sí

Una vez firmada la compraventa, tenemos que entregar este papeleo al comprador para que realice el cambio de titularidad de los suministros. Luego, debemos verificar en nuestra cuenta bancaria que el cambio se hizo efectivo y que no nos han hecho ningún cargo. De lo contrario, tendremos que alertar a las compañías de la luz, agua y gas o dar de baja los servicios.

Certificado de no tener deudas con la comunidad

• Qué es: un certificado que asegura al comprador que estamos al corriente de los pagos con la comunidad de vecinos.
• Dónde conseguirlo: debemos pedirlo al secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente (o el administrador de fincas).
• Plazo: 1-7 días.
• Coste: gratis.
• Cuándo entregar: para la compraventa. Hay que pedirlo al presidente de la comunidad uno o dos semanas antes (como máximo) de la fecha de la firma.
• Obligatorio: sí

Una vez hemos vendido el piso, debemos notificar el cambio de titularidad por escrito al secretario de la comunidad o al presidente, según lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal. De lo contrario, podríamos seguir vinculados a las deudas que pueda contraer el nuevo propietario con la finca.

Certificado de deuda cero

• Qué es: es un documento emitido por nuestro banco que certifica que la hipoteca de la casa que ahora queremos vender está completamente pagada.
• Dónde conseguirlo: en nuestro banco.
• Plazo: inmediato.
• Coste: gratis.
• Cuándo entregar: para la compraventa.
• Es obligatorio cuando se ha pagado la hipoteca sobre nuestro inmueble, pero no hemos hecho la cancelación en el Registro

Si no hemos acabado de pagar la hipoteca, podemos liquidar la deuda con el importe de la compraventa del piso. Para ello llevaremos un certificado de deuda pendiente emitido por nuestro banco. El banco del comprador extenderá un cheque a nuestro banco con el saldo pendiente y uno a nuestro nombre con el resto del dinero de la compraventa. Esto suele suceder durante el día de la firma.

Escritura de compraventa

• Qué es: es el contrato que firmamos cuando compramos la vivienda que ahora queremos vender.
• Dónde conseguirlo: se entregó el día en que firmamos el contrato en el notario cuando compramos la vivienda.
• Plazo: inmediato.
• Coste: gratis.
• Cuando entregar: para la compraventa.
• Obligatorio: sí

¡Lista de documentos para que no te olvides de nada!

¿No sabes si te acordarás de toda la documentación que deberás gestionar? ¡No te preocupes! En esta checklist gratuita descargable tienes la lista del papeleo ordenado según las fases en que podrás necesitarlos. Descárgala y ¡haz check cada vez que consigas uno!

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Para vender una casa es necesario gestionar todo un papeleo. Algunos documentos son obligatorios y otros son indispensables dependiendo de la ubicación de la vivienda o de las circunstancias. Por esto, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta lista gratuita descargable para que puedas saber:

• Los documentos que necesitas de forma obligatoria
• Los que podrías necesitar según algunas circunstancias
• Los que deberás tener al inicio, al encontrar comprador o para la firma

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¿Qué otros requisitos debo cumplir para vender el piso?

Según el tipo y las características de la operación, podremos necesitar otros documentos. Por ejemplo:

• Si el piso que vamos a vender es heredado, tendremos que presentar las escrituras de aceptación de la herencia, ya que estas son la prueba de que hemos finalizado el trámite y somos los dueños legales de la casa.

• Si vamos a vender el piso tras el divorcio, quizás también necesitaremos presentar la sentencia de divorcio o los documentos que prueban el reparto de los bienes. Si tenemos niños menores y previamente un juez le asignó el uso de la casa a uno de los cónyuges, necesitaremos una autorización del juez para poder vender a un tercero.

Sea cual sea el caso, si nos encontramos ante una venta circunstancial y, además, estamos vendiendo la casa entre particulares, es aconsejable consultar previamente con un notario, para que nos indique qué documentos podríamos necesitar en nuestro caso concreto.

¿Qué trámites para vender casa podrá hacer la inmobiliaria?

Si contratamos una inmobiliaria, ella se encargará de gestionar la mayoría de los documentos necesarios para vender el piso:

Nota simple del certificado de la propiedad

Certificado de Eficiencia Energética

Cédula de habitabilidad

Planos de la vivienda

Contrato de arras

Además, se encargará de muchas otras gestiones como, por ejemplo, la tasación de la vivienda, la estrategia de marketing para venderla, la organización de las visitas, la negociación del precio de venta, etc.

¿Qué documentos pedirá el notario para la escritura?

De manera general, los documentos que nos pedirá el notario el día de la compraventa son los siguientes:

• DNI o tarjeta de residencia original de ambas partes

  • Los documentos de ambos deben estar vigentes. En el caso que se aporte el pasaporte, se tendrá que acreditar también el NIF (número de identificación fiscal).

• Original del título de propiedad de la casa (escritura de compraventa, acto judicial de adjudicación, escrituras de aceptación de herencia, etc).

• Fotocopia de todos los cheques o transferencias que se hayan recibido antes de la firma (por ejemplo, en concepto de reserva)

• Recibo del último pago del IBI (año en curso o año anterior si no nos han girado el cobro)

• Certificado energético

• Cédula de habitabilidad, si es obligatoria

• Certificado del ITE, si aplica

• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad

• Contrato de arras

• Últimas facturas de los suministros: agua, luz, gas, recibo de basuras, etc

• Si el piso tiene hipoteca: certificado de deuda pendiente o de deuda cero. 

¿Qué impuestos hay que pagar después de vender la vivienda?

Una vez que hemos vendido nuestro piso, nos toca asumir uno de los gastos más representativos de la venta de una casa: el IRPF y la plusvalía municipal. 

Descubre aquí cuánto tienes que pagar de IRPF y de plusvalía municipal por la venta de tu piso en 2021. Impuestos por vender un piso

FAQ - Preguntas frecuentes sobre los trámites para vender una casa

Como hemos dicho, para vender una vivienda se necesitan recopilar unos documentos. Esta gestión puede ser un tanto compleja, por lo que es normal tener algunas dudas. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen algunos vendedores: