España se ha convertido en el lugar predilecto de muchos foráneos que buscan invertir en vivienda. Estos suelen tener poder adquisitivo y, en algunos casos, están dispuestos a pagar mucho dinero por tener una casa bajo el sol español. Pero ¿cómo llegamos a ellos? En esta página damos algunos trucos para lograr vender tu piso a extranjeros.
La demanda de los extranjeros tiene un peso relevante en la compraventa de viviendas en España. Especialmente, en aquellas zonas turísticas, donde el mar, el sol y el buen clima forman parte de la vida diaria.
Según el último informe del Colegio de Registradores, en el 2019 el 12,5% del total de las ventas de viviendas se realizaron a extranjeros, alcanzando así las 63.000 operaciones. Las mayores transacciones realizadas por los foráneos se llevaron a cabo en las siguientes regiones:
Un 35% de las ventas en Baleares se realizaron a extranjeros
Comunidad Valenciana, un 27% de las compraventas
Canarias, un 25% de las operaciones
Murcia, un 18,6% de las transacciones
Cataluña, 12,7% de las ventas
Por su parte, los extranjeros que más compran viviendas en el país son los británicos, con el 13,94% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Los franceses, quienes adquirieron el 7,85% de los inmuebles y los alemanes, nacionalidad que ostentó el 7,12% de las compraventas.
Por este motivo, si nuestro piso está ubicado en alguna de las comunidades donde los extranjeros son compradores en potencia, conviene no perderlos de vista a la hora de promocionar la venta de nuestra casa. Incluso, es recomendable armar una estrategia para llegar a ellos y aumentar así las probabilidades de vender rápido nuestra vivienda. A continuación, damos una serie de trucos para lograrlo.
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En el primer semestre del 2019, el precio medio de las viviendas vendidas a extranjeros se situó en 1.728 euros. Ello supuso un incremento del 2,5% con respecto al mismo periodo del año anterior. Según el Consejo General del Notariado, los extranjeros no residentes pagaron importes mayores (2.099 euros/m2) que los residentes (1.444 euros/m2). Esto bien se puede deber a que los foráneos están dispuestos a pagar más (o no regatear) por un piso en España que un local o, también, a causa del tipo de vivienda que compran. |
Los portales inmobiliarios son nuestros aliados ideales si queremos vender nuestra casa a extranjeros. Internet no conoce límites y, gracias al proptech, nuestro piso en venta puede ser visto por cientos de personas que se encuentran a muchos kilómetros de distancia.
Existen unos cuantos portales inmobiliarios internacionales que podemos utilizar para colgar nuestros anuncios. Estos están dirigidos mayoritariamente a un público extranjero y, si bien la publicidad en estos espacios se debe publicar en inglés, algunos especializados como Thinkspain nos ofrecen la posibilidad de traducir por nosotros el anuncio. Eso sí, debemos contactar con ellos para utilizar este servicio.
También, podemos recurrir a algunos de los portales inmobiliarios más populares en España, ya que algunos de ellos tienen versiones de sus webs en otros idiomas e, incluso, operan en otros países que pueden ser de nuestro interés. Por ejemplo, el portal Idealista está presente en el mercado italiano y en el portugués. Lo mejor de todo es que, si vendemos el piso de particular a particular, la mayoría de estas páginas nos ofrecen la posibilidad de poner nuestra publicidad de forma gratuita.
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Descubre en este listado los mejores portales inmobiliarios de España para poner tus anuncios y vender tu piso en el extranjero. |
Ahora bien, para conquistar a un comprador extranjero y lograr vender rápido nuestra vivienda, hace falta algo más que poner un simple anuncio. De hecho, si queremos captar la atención de algún inversor o vender nuestro piso a un ruso, a un chino o un británico, tenemos que utilizar los siguientes recursos:
El inglés es el idioma universal, dicen algunos. Por esto, evidentemente, debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el lenguaje de Shakespeare. Más bien, si es posible, es aconsejable utilizar los idiomas de aquellos mercados donde existe un mayor interés de compra de viviendas en España como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.
Pero ¿qué pasa si no tenemos una gramática excelente en inglés o si simplemente los idiomas no son lo nuestro? Como hemos dicho, algunos portales inmobiliarios nos traducen de forma gratuita nuestro anuncio en múltiples idiomas. Aunque, si queremos asegurarnos en que el texto de nuestra publicidad es perfecto, podemos recurrir a un traductor para nos haga una traducción aceptable y entendible para cualquier extranjero.
Los vídeos 360º y las visitas virtuales le permiten a los interesados sentir que están viendo in situ la vivienda. Estas herramientas revisten tal realismo, que son ampliamente utilizadas por las inmobiliarias y los vendedores que quieren dar el paso de vender su casa a extranjeros por sus innumerables ventajas.
Las visitas virtuales tiene una visión circular que simula la visión y el movimiento del ojo humano, por lo que le permiten al espectador girar en todas las direcciones para inspeccionar con máximo detalle la casa. Esta posibilidad nos acerca mucho a potenciales compradores extranjeros, ya que rompe la barrera de la distancia y los interesados no tienen que desplazarse para saber si una casa le gusta o no.
Esto como consecuencia, se traduce en un ahorro de tiempo exponencial, ya que no solo no tenemos que perder tiempo en en entablar un relación y coordinar una visita con alguien que puede perder el interés en el último momento. Por el contrario, es probable que cuando el extranjero decida poner un pie en nuestra casa sea para cerrar el negocio.
Pero ¿cómo hacemos para tener un vídeo 360º de nuestro piso? Si el piso lo estamos vendiendo con una inmobiliaria, esta se encargará de la gestión. Si la operación la estamos haciendo por nuestra cuenta, podemos aventurarnos a hacer el vídeo por nosotros mismos. Aunque, para ello necesitaremos contar con el equipo apropiado como, por ejemplo, una cámara GoPro y tener ciertos conocimientos de edición.
Si lo de hacer vídeos no es lo nuestro, podemos contratar los servicios de algún profesional en la materia. También, algunos portales inmobiliarios como, por ejemplo, Idealista nos ofrecen la realización de una visita virtual 360º de la vivienda por, aproximadamente, unos 200 euros. Aunque, esto puede parecer un gasto, nos puede ayudar a vender el piso.
Aunque las visitas virtuales o los vídeos 360º son las estrellas a la hora de promocionar la venta de nuestro piso a extranjeros, también es recomendable colgar una buena cantidad de fotografías de la casa. Estas deben ser de calidad, deben estar bien iluminadas y debes estar realizadas desde diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.
Estas las podemos realizar con nuestro smartphone, ya que la mayoría de los que hay en el mercado son capaces de sacar imágenes de alta calidad. Aunque, si queremos un resultado más profesional, podemos utilizar una cámara fotográfica de alta resolución. Además, si queremos optimizar el resultado, también podemos usar las múltiples apps de edición gratuitas que existen como, por ejemplo, VSCO o Snapseed.
Eso sí, debemos asegurarnos antes de tomar nuestras fotos y hacer de nuestros videos de darle un lavado de cara completo a nuestra casa. Debemos tener en cuenta que, en algunos casos, el comprador extranjero tiene un poder adquisitivo alto y, por tanto, buscará adquirir el mejor producto. En este sentido, debemos esforzarnos es poner bonita nuestra vivienda. Para ello, podemos recurrir a algunos trucos y técnicas de home staging para mejorar la imagen de los espacios y vender la vivienda.
Los documentos a recopilar para vender nuestra casa a un extranjero son los mismos que deberíamos recopilar para venderle a un nacional. No obstante, el extranjero puede necesitar traducir algunos documento para cerrar la operación en España.
Si, por ejemplo, esta persona reside en España y pretende pedir un crédito hipotecario en el país, la documentación que le pueden solicitar puede ser bastante extensa. Especialmente, si se da el caso de que presenta la declaración de la renta en su país de origen. Por el contrario, si el foráneo no vive en España, las cosas pueden ser más sencillas, ya que, en el caso de necesitar financiación, la pediría en su nación y sería mucho más rápido venderles el piso.
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Descubre cuáles son los documentos que necesitas para vender tu vivienda a un extranjero. |
Si la idea de vender nuestra casa a un extranjero entre particulares nos resulta complicado o si, más bien, queremos ahorrarnos las gestiones de una venta de esta naturaleza, podemos acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por nosotros.
Existen muchas agencias inmobiliarias en España especializadas en este tipo de público. Estas dirigen sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conocen al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conocen de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.
Algunas de ellas son agencias tradicionales como, por ejemplo, Engel & Völkers, que se encuentra a pie de calle. Otras son proptech como, por ejemplo Housfy, agencia que se encarga de vender nuestro piso por Internet. En ambos casos, cuentan con agentes expertos y bilingües que, además de promocionar la venta, también pueden negociar las condiciones con el comprador por nosotros.
Esto, evidentemente, implica pagar una comisión o una cuota por el servicio de venta, que puede oscilar entre un 3% y un 7% si hablamos de una agencia tradicional o de entre unos 4.000 euros y unos 7.000 euros, dependiendo del precio del piso, si se trata de una agencia online.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás los mejores trucos y consejos para lograr vender tu piso en España a extranjeros.
Metodología: para obtener la información se ha realizado mistery shopping, la investigación online de diferentes fuentes y la consulta a algunos expertos del sector inmobiliario.
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Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.
citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...
Hola, Helper.
Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.
Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola
compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?
Hola Helper,
En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.
Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.
En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso, ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
citando a Aroa Hola, yo tengo un caso parecido. Mientras vivia mi abuela me vine a vivir con ella para cuidarla y al fallecer la compre a sus herederos hace año y...
Hola Aroa,
En este caso, al no haber residido en el piso los tres años mínimos exigidos por la Agencia Tributaria tu vivienda no tiene la consideración de habitual.
No obstante, la administración indica que se puede entender que la vivienda tiene el carácter de habitual si, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca una circunstancia que "necesariamente exija el cambio de domicilio", tal como podría ser la celebración de un matrimonio.
De esta manera, teóricamente podrías acogerte a la exención de reinversión en vivienda habitual si el matrimonio es la causa del cambio de domicilio y podrías estar exenta de pagar el IRPF por la venta de la casa.
Sin embargo, han habido casos en que Hacienda ha negado la aplicación de este beneficio a algunos contribuyentes por entender que no ha habido obligatoriedad en el cambio de residencia.
En este sentido, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad para que pueda evaluar todas las variables de tu caso concreto y te indique, si aplica, cómo argumentar la circunstancia. Es importante tener en cuenta que muchas veces el contribuyente queda sujeto a la interpretación que hace la Agencia Tributaria de la situación
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad
A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario
el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida
Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa
Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.
En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos
Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva
Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??
Hola, Helper_905634314.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.
Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.
Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.
En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
buenos días
He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda
tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?
Hola, Helper_904627629.
Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes.
Un saludo.
Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias
Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.
El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.
Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar
Publicado el 26/05/2020
Publicado el 22/05/2020
Publicado el 21/05/2020
