España se ha convertido en el lugar predilecto de muchos foráneos que buscan invertir en vivienda. Estos suelen tener poder adquisitivo y, en algunos casos, están dispuestos a pagar mucho dinero por tener una casa bajo el sol español. Pero ¿cómo llegamos a ellos? En esta página damos algunos trucos para lograr vender tu piso a extranjeros.
El 10% de las compraventas realizadas en España (segundo trimestre 2020) fueron hechas por extranjeros
Baleares, Canarias, Valencia, Murcia y Cataluña son las regiones donde más compran pisos los extranjeros
Los británicos son los que más invierten en vivienda en España
La demanda de los extranjeros tiene un peso relevante en la compraventa de viviendas en España. Especialmente, en aquellas zonas turísticas, donde el mar, el sol y el buen clima forman parte de la vida diaria.
Según el último informe del Colegio de Registradores, en el segundo trimestre del 2020 el 10,6% del total de las ventas de viviendas se realizaron a extranjeros, alcanzando así las 8.000 operaciones. Las mayores transacciones realizadas por los foráneos se llevaron a cabo en las siguientes regiones:
Un 24,6% de las ventas en Baleares se realizaron a extranjeros
En Canarias, un 24,5% de las operaciones
En la Comunidad Valenciana, un 21,7% de las compraventas
En Murcia, un 17,6% de las transacciones
En Cataluña, 11,1% de las ventas
Por su parte, los extranjeros que más compran viviendas en el país son los británicos, con el 12,2% del total de compras de casas realizadas por extranjeros. Los alemanes, quienes adquirieron el 7,1% de los inmuebles y los rumanos, nacionalidad que ostentó el 6,9% de las compraventas. Los franceses, a su vez, descendieron a la cuarta plaza, con el 6,6% de las compraventas.
No obstante, hay que tener en cuenta que, debido a la crisis sanitaria causada por el coronavirus y el cierre de las fronteras, se estima que esta evolución positiva puede sufrir una variación importante. De hecho, el portal inmobiliario Pisos.com prevé que en la segunda mitad del 2020 se dejarán de realizar al menos unas 25.000 compraventas por parte de extranjeros, lo que supondría una caída del 50% de este este tipo de demanda con respecto al año pasado.
Esto tendrá un impacto significativo en la compraventa de viviendas en la costa española, donde ya se están empezando a registrar caídas en los precios de la vivienda que oscilan entre un 5% y un 20%.A pesar de esto, según Idealista el interés de los foráneos de invertir en vivienda en nuestro país no ha disminuido, ya que al menos un 19% de las búsquedas de pisos en las localidades costeras son realizadas fuera de nuestras fronteras.
Por su parte, algunas inmobiliarias ubicadas en una zona pujante como Baleares aseguran que, si bien la situación ha afectado las compraventas en la costa, en algunas localidades como Mallorca desde el mes de julio han tenido un repunte. Los extranjeros que compran vienen decididos: ven y cierran la operación con rapidez para volver a sus países. Esto, especialmente en el mercado de las viviendas de lujo.
Por tanto, si el piso que vamos a vender está ubicado en Barcelona, Baleares o alguna de las localidades donde los extranjeros son compradores en potencia, conviene no perderlos de vista a la hora de promocionar la venta de nuestra casa. Incluso, es recomendable armar una estrategia para llegar a ellos y aumentar así las probabilidades de vender rápido nuestra vivienda. A continuación, damos una serie de trucos para lograrlo.
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Según datos del Banco de España, el precio medio del metro cuadrado de las viviendas vendidas a extranjeros fue un 4% superior al de las compras realizadas por nacionales en el periodo que va desde el 2014 hasta el 2019. En algunas provincias como Santa Cruz de Tenerife, Barcelona o las Islas Baleares estos incluso pagaron un 10% más que los locales. |
Portales internacionales
Versiones de los portales locales en otros países
Los portales inmobiliarios son nuestros aliados ideales si queremos vender nuestra casa a extranjeros. Internet no conoce límites y, gracias al proptech, nuestro piso en venta puede ser visto por cientos de personas que se encuentran a muchos kilómetros de distancia.
Existen unos cuantos portales inmobiliarios internacionales que podemos utilizar para colgar nuestros anuncios. Estos están dirigidos mayoritariamente a un público extranjero y, si bien la publicidad en estos espacios se debe publicar en inglés, algunos especializados como Thinkspain nos ofrecen la posibilidad de traducir por nosotros el anuncio. Eso sí, debemos contactar con ellos para utilizar este servicio.
También, podemos recurrir a algunos de los portales inmobiliarios más populares en España, ya que algunos de ellos tienen versiones de sus webs en otros idiomas e, incluso, operan en otros países que pueden ser de nuestro interés.
Por ejemplo, el portal Idealista está presente en el mercado italiano y en el portugués. Lo mejor de todo es que, si vendemos el piso de particular a particular, la mayoría de estas páginas nos ofrecen la posibilidad de poner nuestra publicidad de forma gratuita.
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Descubre en este listado los mejores portales inmobiliarios de España para poner tus anuncios y vender tu piso en el extranjero. |
Anuncios en varios idiomas
Vídeos 360º y visitas virtuales
Fotografías de calidad
Ahora bien, para conquistar a un comprador extranjero y lograr vender rápido nuestra vivienda, hace falta algo más que poner un simple anuncio. De hecho, si queremos captar la atención de algún inversor y, por ejemplo, vender nuestro piso en Valencia a un ruso, a un chino o un británico, tenemos que utilizar los siguientes recursos:
El inglés es el idioma universal, dicen algunos. Por esto, evidentemente, debemos publicar nuestra publicidad en esta lengua. Aunque, es recomendable no limitarnos a utilizar únicamente el lenguaje de Shakespeare. Más bien, si es posible, es aconsejable utilizar los idiomas de aquellos mercados donde existe un mayor interés de compra de viviendas en España como el francés o el alemán, para ampliar nuestras posibilidades.
Pero ¿qué pasa si no tenemos una buena gramática en inglés o si simplemente los idiomas no son lo nuestro? Como hemos dicho, algunos portales inmobiliarios nos traducen de forma gratuita nuestro anuncio en múltiples idiomas. Aunque, si queremos asegurarnos en que el texto de nuestra publicidad es perfecto, podemos recurrir a un traductor para nos haga una traducción aceptable y entendible para cualquier extranjero.
Los vídeos 360º y las visitas virtuales le permiten a los interesados sentir que están viendo in situ la vivienda. Estas herramientas revisten tal realismo, que son ampliamente utilizadas por las inmobiliarias y los vendedores que quieren dar el paso de vender su casa a extranjeros por sus innumerables beneficios.
Las visitas virtuales tienen una visión circular que simula la visión y el movimiento del ojo humano, por lo que le permiten al espectador girar en todas las direcciones para inspeccionar con máximo detalle la casa. Esta posibilidad nos acerca mucho a potenciales compradores extranjeros, ya que rompe la barrera de la distancia y los interesados no tienen que desplazarse para saber si una casa le gusta o no.
Esto como consecuencia, se traduce en un ahorro de tiempo exponencial, ya que no solo no tenemos que perder tiempo en en entablar un relación y coordinar una visita con alguien que puede perder el interés en el último momento. Por el contrario, es probable que cuando el extranjero decida poner un pie en nuestra casa sea para cerrar el negocio.
Si el piso lo estamos vendiendo con una inmobiliaria, esta se encargará de la gestión y el coste vendría incluido en la comisión que le pagamos por la venta de la casa.
Por el contrario, si la operación la estamos haciendo por nuestra cuenta, podemos aventurarnos a hacer el vídeo por nosotros mismos. Aunque, para ello necesitaremos contar con el equipo apropiado como, por ejemplo, una cámara GoPro y tener ciertos conocimientos de edición.
De esta manera, si lo de hacer vídeos no es lo nuestro, podemos contratar los servicios de algún profesional para que lo haga. Algunas webs, como Idealista, nos ofrecen la realización de una visita virtual 360º de la vivienda por, aproximadamente, unos 200 euros. Esto puede parecer un gasto, pero nos puede ayudar a vender el piso.
Aunque las visitas virtuales o los vídeos 360º son las estrellas a la hora de promocionar la venta de nuestro piso a extranjeros, también es recomendable colgar una buena cantidad de fotografías de la casa. Pero no debemos colgar cualquier imagen, sino que deben reunir algunos requisitos:
Tener buena resolución
Estar nítidas y bien iluminadas
Incluir diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.
Estas las podemos realizar con nuestro smartphone, ya que la mayoría de los que hay en el mercado son capaces de sacar imágenes de alta calidad. Aunque, si queremos un resultado más profesional, podemos utilizar una cámara fotográfica de alta resolución. Además, si queremos optimizar el resultado, también podemos usar las múltiples apps de edición gratuitas que existen como, por ejemplo, VSCO o Snapseed.
Eso sí, debemos asegurarnos antes de tomar nuestras fotos y hacer de nuestros videos de darle un lavado de cara completo a nuestra casa. Debemos tener en cuenta que, en algunos casos, el comprador extranjero tiene un poder adquisitivo alto y, por tanto, buscará adquirir el mejor producto. En este sentido, debemos esforzarnos es poner bonita nuestra vivienda. Para ello, podemos recurrir a algunos trucos y técnicas de home staging para mejorar la imagen de los espacios y vender la vivienda.
Los documentos para vender a un extranjero son los mismos que para vender a un nacional
Es probable que el comprador extranjero tenga que traducir algunos documentos
Los documentos a tramitar para vender nuestra casa a un extranjero son los mismos que deberíamos recopilar para venderle a un nacional. Por ejemplo, necesitaremos el certificado energético o la cédula de habitabilidad si es obligatoria en nuestra comunidad. No obstante, el extranjero puede necesitar traducir algunos documento para cerrar la operación en España.
Si, por ejemplo, esta persona reside en España y pretende pedir un crédito hipotecario en el país, la documentación que le pueden solicitar puede ser bastante extensa. Especialmente, si se da el caso de que presenta la declaración de la renta en su país de origen. Por el contrario, si el foráneo no vive en España, las cosas pueden ser más sencillas, ya que, en el caso de necesitar financiación, la pediría en su nación y sería mucho más rápido venderles el piso. Eso sí, el piso el que vamos a vender tiene hipoteca, deberemos cancelarla antes o bien utilizar el dinero de la venta para liquidar el préstamo.
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Descubre cuáles son los documentos que necesitas para vender tu vivienda a un extranjero. |
Inmobiliarias tradicionales especializadas
Inmobiliarias online
Si la idea de vender nuestra casa a un extranjero entre particulares nos resulta complicado o si, más bien, queremos ahorrarnos las gestiones de una venta de esta naturaleza, podemos acudir a una agencia inmobiliaria para que lo haga por nosotros.
Existen muchas agencias inmobiliarias en España especializadas en este tipo de público. Estas dirigen sus esfuerzos en captar clientes en el extranjero y, no solo conocen al dedo como hacerlo con éxito, sino que también conocen de primera mano toda la documentación que hay que recopilar en estos casos.
Algunas de ellas son agencias tradicionales como, por ejemplo, Engel & Völkers, que se encuentra a pie de calle. Otras son proptech como, por ejemplo Housfy, agencia que se encarga de vender nuestro piso por Internet. En ambos casos, cuentan con agentes expertos y bilingües que, además de promocionar la venta, también pueden negociar las condiciones con el comprador por nosotros.
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Encuentra aquí la mejor inmobiliaria de tu zona para vender tu vivienda a extranjeros. |
Esto, evidentemente, implica pagar una comisión o una cuota por el servicio de venta, que puede oscilar entre un 3% y un 7% si hablamos de una agencia tradicional o de entre unos 4.000 euros y unos 7.000 euros, dependiendo del precio del piso, si se trata de una agencia online.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás los mejores trucos y consejos para lograr vender tu piso en España a extranjeros.
Metodología: para obtener la información se ha realizado mistery shopping, la investigación online de diferentes fuentes y la consulta a algunos expertos del sector inmobiliario.
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Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!!
Hola, Juan Perez.
Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene.
la pregunta del millón es...
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple?
un saludo y gracias de antemano.
Hola, laneig.
El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir.
Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.
Un saludo.
Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
Muchas gracias y un saludo
citando a Mari [cita=71091]#16[/cita] antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho. Si no es molestia, me gustaría saber...
Hola, Mari
Mientras reinviertas el dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva residencia habitual dentro del plazo de los dos años, no pasa nada.
Puedes vivir de alquiler o con un amigo o familiar mientras encuentras la casa nueva que vas a comprar, pero sin exceder el plazo reglamentario.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Pregunta similar: Vender vivienda antes de los 3 años
Hola tengo una consulta quiero vender mi piso y cuando yo lo Compre del IMPUESTO DE TRASMISIONES PATRIMONIALES en vez de pagar el 10% , me beneficie pagando el 5% porque era vivienda habitual y tenia menos de32 años . Vale pues ahora quiero vender y no han pasado 3 años , se cumplen los 3 años el 28 de marzo de 2021 , cuánto tendría que devolver ? El 5% entero o una parte de los meses que me quedan por llegar a los 3 años ?
citando a Ottymar Tademo
[cita=71071]#15[/cita]
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por rein...
antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho.
Si no es molestia, me gustaría saber si en el plazo de 2 años para encontrar nuevo hogar, el hecho de que esté en alquiler en otro sitio, no implica nada, es decir, tengo que vender mi piso, irme a un piso de alquiler durante un tiempo mientras busco mi hogar definitivo para reinvertir lo que haya podido ganar con la primera venta. No pasa nada por estar ese plazo en un piso de alquiler, no? Gracias y disculpa la ignorancia, todo esto es nuevo para mi. Gracias
citando a Mari Buenos días, En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una...
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por reinversión estipulada por la Agencia Tributaria y así quedar libre de pagar IRPF por la venta del piso, tendrías que tener, al menos, tres años de residencia continua en la casa.
El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años, contados a partir de la fecha de la firma de la compraventa. Eso sí, debes declarar la venta e indicar que te coges a la exención en el año fiscal que corresponde. Es decir, el siguiente a la venta.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Buenos días,
En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una nueva vivienda que pueda comprar. Tengo 2 preguntas... debo esperar hasta Enero de 2021 para poder vender mi primera vivienda donde resido? Y en caso de venderla... debo comprar otro piso lo antes posible para que no me sancionen o no importa el tiempo que pase hasta que pueda adquirir mi nuevo hogar? Muchas gracias
Publicado el 16/10/2020
Publicado el 15/10/2020
Publicado el 14/10/2020
