Más de 70.000 extranjeros compraron una casa en España durante el primer semestre de 2022. Así lo demuestra el último informe del Consejo General del Notariado, quien data a su vez de un crecimiento del 52,7% en el número de operaciones con respecto al año pasado. Vender una casa a extranjeros, sin embargo, tiene algunas peculiaridades, fundamentalmente porque el perfil y los intereses de los compradores cambian en función de su país de procedencia.
En esta página te damos consejos para que puedas vender tu casa a compradores extranjeros por tu cuenta, pero te aconsejamos ponerte en contacto con una inmobiliaria especializada. Estas cuentan con agentes políglotas y conocen la fiscalidad y legalidad de las operaciones que realizan los extranjeros en España, por lo que pueden ayudarte a que la venta sea un éxito.
Mayor poder adquisitivo. Los extranjeros pagan más por metro cuadrado que los nacionales. Según los notarios, el valor medio asumido por los foráneos durante el primer semestre de 2022 fue de 2.062€/m2; mientras que los compradores nacionales pagaron de media 1.560€/m2.
Pago al contado. Este tipo de compradores tienen más liquidez, por lo que suelen pagar al contado, o bien, aportar más dinero para entrar a la hipoteca. De pagar al contado, se reducen los riegos y se acorta el tiempo medio de venta.
Más exigencias. Los compradores extranjeros suelen ser más exigentes a la hora de elegir las propiedades. Si tienen la posibilidad de pagar al contado, buscarán un producto que cumpla todas sus expectativas.
Posibles demoras. En caso de que deban pedir una hipoteca para comprar el piso, el procedimiento puede demorarse un poco más que en condiciones normales.
Las ventajas son lo suficientemente atractivas como para intentar vender tu casa a un comprador extranjero, ¿verdad? Te damos algunos consejos para hacerlo con éxito:
Identifica a tu público potencial
Encuentra portales inmobiliarios para vender pisos a extranjeros
Crea anuncios atractivos y con información precisa
Reúne toda la documentación
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Busca una inmobiliaria especializada
Identificar a tu público potencial es el primer paso y el más importante para vender tu casa a extranjeros. Según los últimos datos del Colegio de Registradores, en el segundo trimestre de 2022 los foráneos que más compraron viviendas en el país fueron:
Británicos: 9,77%
Alemanes: 9,07%
Franceses: 6,61%
Marroquíes: 4,93%
Belgas: 4,89%
Rumanos: 4,85%
Holandeses: 4,8%
Italianos: 4,57%
Asimismo, lo que buscan en general son residencias vacacionales en zonas costeras, o bien, propiedades en las que puedan invertir para alquilar. Su comunidad autónoma favorita es, en efecto, la Comunidad Valenciana. Le siguen Andalucía, Cataluña, Madrid, Canarias y Baleares. Si tu vivienda se encuentra en algunos sitios, ¡aumentan las posibilidades de vender tu casa a un comprador extranjero!
Una vez identificado tu público, tendrás que buscar los mejores portales inmobiliarios para anunciar tu casa en el extranjero gratis. En función del país de procedencia de los compradores potenciales, encontrarás distintas opciones. Algunos de ellas son:
Este portal inmobiliario recibe, aproximadamente, un millón de visitas mensuales. En junio de 2022, el 50% de ellas llegaban del Reino Unido, según Similarweb; el 17% desde Estados Unidos y el 8% de España (puede tratarse de residentes extranjeros).
Aunque es de origen británico, este portal está especializado en propiedades españolas. En junio de 2022, recibió más de 1,5 millones de visitas. De ellas, el 15% provenían de Reino Unido; el 14% de Estados Unidos y el 9% de Francia.
Su tráfico mensual en junio de 2022 fue de 1,3 millones, según Similarweb. El 17% de estas visitas llegaban del Reino Unido; el 10% de Alemania y el 8% de Estados Unidos.
También puedes recurrir a algunos de los portales inmobiliarios más populares en España, como Idealista, que está presente en el mercado italiano y en el portugués.
Para comprender el proceso de compra de vivienda de los ciudadanos extranjeros, debes tener en cuenta una característica fundamental: gran parte de la venta se realizará de forma online. Esto significa que solo se acercarán a visitar la vivienda cuando estén realmente interesados en ella, por lo que la calidad de los anuncios en los portales inmobiliarios es muy importante. A continuación, te damos algunos consejos para captar la atención de los ciudadanos extranjeros y vender tu piso más rápido.
Es aconsejable subir los anuncios en los idiomas de aquellos mercados donde existe un mayor interés de compra de viviendas en España, como el inglés, el francés o el alemán. Algunos portales inmobiliarios traducen de forma gratuita los anuncios. Pero como la traducción automática nunca es perfecta, te aconsejamos recurrir a un traductor o a un agente inmobiliario políglota para redactar un anuncio más acertado y profesional.
Los vídeos 360º y las visitas virtuales permiten a los interesados sentir que están viendo la vivienda in situ. Su coste es de aproximadamente 200 euros, aunque si contratas a una agencia inmobiliaria, es probable que las visitas virtuales estén incluidas en sus tarifas. Entre sus características y ventajas podemos destacar:
Tanto los ciudadanos británicos como los alemanes buscan en España un sitio cálido y con sol. Por eso, resaltar la luminosidad de tu casa y tomar las fotografías en las horas de mejor luz será muy conveniente para captar el interés de un comprador extranjero. Asimismo, si es posible, aconsejamos programar las visitas para las horas en donde abunde la luz natural.
Aunque las visitas virtuales o los vídeos 360º son las estrellas a la hora de promocionar la venta de tu piso a extranjeros, también te recomendamos colgar una buena cantidad de fotografías de la casa. Pero estas deben reunir algunos requisitos, como tener buena resolución, estar bien iluminadas e incluir diferentes ángulos de la vivienda, de forma que el interesado no se pierda ningún detalle.
Las fotografías las puedes tomar con tu smartphone, pero si quieres un resultado más profesional puedes usar las múltiples aplicaciones de edición gratuitas que existen como, por ejemplo, VSCO o Snapseed.
En general, el comprador extranjero tiene un poder adquisitivo alto y busca adquirir el mejor producto. Por eso, te aconsejamos mejorar la imagen de la vivienda a través de técnicas como el Home Staging.
Los documentos que tendrás que tramitar para vender tu casa a un extranjero son los mismos que deberías recopilar para venderle a un ciudadano local:
Nota simple
Certificado de eficiencia energética
Planos de la vivienda
Cédula de habitabilidad (obligatoria en algunas comunidades)
Contrato de arras
Estatutos de la comunidad
Recibo de pago del IBI
Certificado del ITE
Escritura de compraventa
Últimas facturas de suministros
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
Certificado de deuda cero
Ten en cuenta. El comprador extranjero necesitará traducir algunos documento para cerrar la operación en España. Además, si pide una hipoteca, es probable que necesite que gestiones algunos documentos adicionales.
La firma del contrato de arras es un trámite que se puede hacer de manera telemática. Desde hace unos años, disponemos de múltiples herramientas de firma digital, que permiten al comprador validar su identidad a través de un SMS y firmar contratos de todo tipo. Solo es importante aclarar que el contrato de compraventa no puede firmarse por esta vía: es el único trámite que debe hacerse sí o sí de forma presencial frente a un notario.
Existen inmobiliarias especializadas en público extranjero y pueden ayudarte a que la venta sea un éxito, no solo por sus conocimientos de mercado, sino también por la empatía y cercanía que pueden alcanzar con los compradores foráneos.
Además, suelen conocer con detalle los procedimientos legales y fiscales de los países que los compradores y, en ocasiones, hasta cuentan con carteras de clientes franceses, ingleses, alemanes, etc. Esto sin mencionar que sus agentes son, en general, políglotas y pueden comunicarse de forma fluida con todos los clientes, independientemente de su país de procedencia.
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