Un divorcio es una situación económica y emocional complicada. Además, si existe una casa en común, toca decidir qué hacer con ella: si una de las partes se la queda o si se procede a vender la vivienda familiar tras el divorcio. Aquí te explicamos todo lo que tienes que saber de ambas posibilidades.
Una de las partes se queda con la vivienda
Se vende la vivienda a un tercero
El trámite a realizar depende del régimen matrimonial y del grado de acuerdo entre la pareja
Tras un proceso de divorcio en el que hay una propiedad en común y existe la voluntad de separar los bienes, tenemos dos posibilidades:
Una de las partes se queda con la vivienda
La vivienda se vende a un tercero
El régimen matrimonial y el grado de acuerdo entre las partes va a determinar el procedimiento a seguir, tanto en el caso de que una de las partes se quiera quedar con la vivienda como para la venta del piso. A continuación mencionamos las soluciones que se presentan en cada uno de los casos y, más adelante, explicamos con detalle cada uno de los supuestos.
Si hay acuerdo: será necesario realizar ante notario un documento para disolver el régimen económico matrimonial y repartir los bienes entre ambos. Luego, la pareja decidirá si una de las partes se queda con la casa compensando económicamente al otro o si se da el paso de vender la vivienda a un tercero.
Si no hay acuerdo: en este caso será un juez quien designará a un perito para que realice la disolución del régimen económico del matrimonio y reparta los bienes. Si la pareja está conforme con el reparto que hace este profesional, se iniciará el proceso de venta, pero si no hay consenso cualquiera de las partes puede solicitar la venta en subasta pública. Hay que tener en cuenta que esto implica vender la casa por debajo de su precio de mercado.
Si hay acuerdo: se puede proceder a la venta de la casa sin realizar ningún procedimiento legal adicional a la demanda de divorcio. Si, por el contrario, una de las partes decide quedarse con la vivienda, será necesario realizar una extinción de condominio ante notario para terminar con la copropiedad. Esto implica que la persona que se queda el piso compense económicamente al otro. En este sentido, ambos tienen que estar de acuerdo, no solo en que uno se queda con la casa, sino con el precio de tasación de la vivienda, ya que esto va a determinar la cantidad a compensar.
Si no hay acuerdo: si uno de los dos no quiere vender el piso, podemos vender nuestra parte a un proindiviso, aunque esto significa hacerlo por apenas un 50% de su valor de mercado o menos. Eso sí, la vivienda no debe tener hipoteca. Si este es el caso, deberemos acudir a la vía judicial para solicitar una extinción de condominio. Esto se hace ante un juez y acaba con la venta del inmueble en subasta pública.
Como hemos podido ver el grado de acuerdo entre la pareja es muy importante, ya que va a determinar en gran medida la ruta a seguir. Si hay entendimiento entre la pareja, el asunto lo podemos resolver ante notario, tanto en un régimen económico de gananciales como en una separación de bienes. Por el contrario, si no hay acuerdo o existen hijos menores de edad, será un juez quien decidirá si una de las partes se queda el uso de la vivienda (si hay niños) o si la vivienda se vende a través de una subasta pública.
Debemos tener en cuenta que la vía notarial o la del acuerdo puede suponer un ahorro de costes importante. En cambio, un litigio judicial, puede ser un proceso largo, costoso y complejo. Además, hay que considerar que la venta en subasta pública implica vender el piso por un importe inferior a su precio de mercado.
La disolución del régimen de gananciales se hace ante notario si hay acuerdo
Los bienes de la pareja se reparten a partes iguales entre los miembros
La vivienda se la puede quedar una de las partes o se puede vender a un tercero
Si no hay acuerdo se deberá iniciar un procedimiento judicial y se venderá el piso en subasta pública
Un matrimonio con un régimen económico de gananciales es aquel en el que las dos personas, al casarse, comparten la propiedad de todos los bienes y los beneficios obtenidos por cualquiera de ellos a partes iguales, desde que se celebra la unión.
En el caso de que la relación no funcione y se decida poner fin al matrimonio, será necesario realizar la disolución del régimen económico matrimonial ante notario. De esta forma, las propiedades serán repartidas a partes iguales. Si la pareja tiene varios inmuebles y bienes en su haber (pisos, coches, etc) a través de este proceso cada uno obtendrá el 50% del total de los bienes.
Pero ¿qué pasa si solo tenemos una vivienda en común? En este caso pueden pasar dos cosas:
Que una de las partes se quede con la vivienda y compense económicamente al otro.
Que se venda la vivienda, bien sea porque ninguna de las partes quiere conservar la vivienda o porque no existen los recursos económicos para otorgar la compensación.
La disolución del régimen de gananciales se puede realizar a petición de las partes cuando se vaya a iniciar el proceso de divorcio. Para hacerlo debemos tener en cuenta que:
Si hay acuerdo, la disolución del régimen de gananciales se puede incluir en el convenio regulador que se firma para el divorcio.
La disolución ha de realizarse en escritura pública ante notario y éste verificará si el matrimonio no tiene hijos menores de edad para aprobar el proceso. Como hemos mencionado, cuando hay niños, la decisión la tiene que tomar un juez.
Si el reparto se realiza a partes iguales. Por ejemplo, que una de las partes se quede con la titularidad de la vivienda y la otra persona se quede con otros activos, no habrá que pagar ninguno de los impuestos y gastos comunes al vender una casa como serían el IRPF o la plusvalía municipal. Esto se debe a que la disolución del régimen de gananciales no computa como un aumento o una disminución del patrimonio de la pareja. Es simplemente un reparto. En cambio, si hay ha habido un exceso de adjudicación. Es decir, si uno de los cónyuges recibe bienes por un valor superior al 50% que le toca, tendrá que tributar por ello.
Si no hay consenso entre los miembros de la pareja tendremos que iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial. En este caso, un juez designará un perito y este se encargará de llevar a cabo todo el proceso.
Este profesional elaborará el inventario de bienes y deudas que tenga la pareja y adjudicará la mitad para cada cónyuge. Si tras esto, una de las partes sigue sin querer vender y, además, no cuenta con los medios para compensar al otro para quedarse con la casa, bastará con que la persona que si quiere vender solicite al juez la venta en subasta pública. No obstante, este desacuerdo implica que la propiedad se venda por un importe inferior a su precio de mercado.
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Para saber el valor del piso, generalmente, se realiza una tasación de la vivienda. Así podemos saber su precio de mercado y la cuantía de la compensación que corresponda, en el caso de que una de las partes decida quedarse con la casa. En el caso de que la liquidación la esté ejecutando un perito por vía judicial, este pedirá una valoración de la propiedad para elaborar el inventario y repartir los bienes. |
La extinción de condominio se realiza en régimen de separación de bienes
Una de las partes se queda con la casa compensando económicamente a la otra
Es una opción con mayores ventajas fiscales que la compraventa
Si no hay acuerdo se tendrá que acudir a la vía judicial y se venderá el piso en subasta pública
La extinción de condominio es un procedimiento regulado en el Código Civil y mediante el cual se termina con una situación de copropiedad. Esto puede ser bien a causa de un divorcio o para vender un piso heredado. Mediante esta solución jurídica, una de las partes se queda con la vivienda y, a cambio, tiene que compensar a la otra parte con el importe correspondiente. Es decir, con el porcentaje de la propiedad que le toca y que está establecido en la escritura de la casa.
Este procedimiento es sencillo y no amerita acudir a la vía judicial. Además, a nivel fiscal es más ventajosa que una compraventa entre las partes, ya que este tributa sólo a través de los Actos Jurídicos Documentados. Esto supone apenas el el 0,50% y el 1% junto con los gastos de notaría. En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, y la venta en el IRPF.
Ante esta situación de bloqueo tenemos dos opciones: vender nuestro 50% a un proindiviso o recurrir a la vía judicial para resolver el asunto. En el primer caso, podríamos acudir a los muchas empresas que existen en el mercado y que se encargan de este tipo de operaciones, sin necesidad de contar con la autorización o la aprobación de la otra parte.
Eso sí, hay que tener en cuenta que nuestro ex tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que puede igualar la oferta de la empresa de proindivisos (tanteo) o, en el caso de que lo hiciéramos sin comunicárselo, puede anular la operación (retracto).
La ventaja de vender a un proindiviso es que nos evita recurrir a la vía judicial y todos los gastos que esto implica, pero la desventaja es que significa vender el piso como máximo por un 50% de su valor de mercado. Además, no debe haber una hipoteca de por medio, ya que este tipo de empresas no suelen comprar pisos hipotecados.
Dado esta, la otra vía que tenemos es acudir a la vía judicial. Es decir, podemos igualmente solicitar la extinción de condominio, pero la consecuencia será, a falta de acuerdo, que el juez dictamine que el inmueble se tiene que vender en subasta pública.
La venta a un tercero de mutuo acuerdo puede ser la solución más ventajosa
El dinero se reparte a partes iguales o según la cuota de propiedad que corresponda
La venta de la vivienda tras un divorcio puede ser algo muy sencillo y, en muchas ocasiones, se presenta como la solución más ventajosa para las dos partes. En este sentido, si ambos acuerdan vender el piso a un tercero, podrán realizar un proceso de venta normal. Luego, sólo tendrán que repartirse el dinero de la venta en partes iguales, si se trata de un régimen de gananciales o, según las cuotas establecidas, si el matrimonio se hizo en separación de bienes.
Si existe una hipoteca de por medio, se utilizará el importe de la venta de la casa para cancelar el préstamo hipotecario y el dinero sobrante se repartirá a partes iguales o a las acordadas entre ambos.
Pero ¿qué pasa si por desacuerdos hemos acudido a la vía judicial y luego queremos pactar? la venta es subasta pública no es obligatoria. Por tanto, podemos interponer la demanda para dividir los bienes en el juzgado de acuerdo a la figura jurídica que corresponda y luego acordar la venta antes de que se produzca la subasta. De esta forma, podríamos vender el inmueble a su valor de mercado y no a precio de subasta.
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Debemos tener en cuenta que la venta de la vivienda implica asumir unos gastos y pagar unos impuestos como, por ejemplo, el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal. |
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Ver y descargar guíaVender antes del divorcio es la forma más sencilla de vender en ambos tipos de matrimonio
En régimen de gananciales la liquidación es necesaria para que proceda el divorcio
En régimen de separación de bienes no es necesario ningún trámite adicional si la venta es de mutuo acuerdo
Vender la vivienda antes de iniciar el proceso de divorcio y de mutuo acuerdo es la forma más sencilla de transmitir la propiedad, independientemente del régimen matrimonial. En este caso, al haber consenso en la venta, los miembros de la pareja solo tienen que ponerse de acuerdo en el precio del piso y poner anuncios en los portales inmobiliarios para cerrar el negocio con un comprador.
Ahora bien, como hemos comentado, si la pareja está casada bajo un régimen de gananciales puede incluir en la misma demanda de divorcio, de mutuo acuerdo, la propuesta de liquidación de gananciales y firmarla ante notario, para de esta forma hacer ambos procesos en paralelo. Es importante tener en cuenta que la liquidación del régimen matrimonial es fundamental para que proceda el divorcio.
En cambio, si la pareja está casada en régimen de separación de bienes puede introducir la demanda de divorcio y después vender el piso de mutuo acuerdo sin necesidad de hacer un trámite adicional. Esto se debe a que la extinción de condominio sólo se realiza si una de las partes se quiere quedar con la vivienda o si, por el contrario, una de los miembros se niega tanto a quedarse con la propiedad como a vender la casa después del divorcio.
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Si hay menores tiene que intervenir un juez
El uso de la vivienda lo obtiene quien ostenta la custodia del menor
Como hemos mencionado anteriormente, en este caso tiene que intervenir un juez. Habitualmente el uso de la vivienda se la queda la persona a la que el juez le atribuye la custodia de los hijos. Si la sentencia de divorcio establece que la custodia es compartida, suele permanecer en el piso la persona que tenga menos recursos para comprar o vivir en otra vivienda.
Si aún pesa una hipoteca sobre la casa, la persona que se muda sigue siendo el copropietario de la misma y tiene que seguir pagando su parte del crédito aunque ya no viva en la vivienda. Ante esta situación límite, muchas familias optan por vender el piso a un tercero para saldar el préstamo y repartirse las ganancias. También la persona que vive en el piso se puede quedar con la casa y compensar económicamente a la otra parte. Esto, a través de una extinción de condominio o mediante la liquidación de gananciales.
Eso sí, en cualquiera de los dos casos, el juez es el que tiene la última palabra, ya que este debe velar por el interés del menor. En este sentido, será necesaria presentar una solicitud para modificar las medidas establecidas en la sentencia de divorcio y argumentar bien los motivos de la venta. Si la autoridad judicial considera que la operación no supone un perjuicio para los niños y los padres lo garantizan con pruebas, puede autorizar la venta o la extinción de condominio.
Hoy en día es muy común que las parejas decidan no casarse sino constituir una pareja de hecho. En este caso, si existe una vivienda en común y se produce una ruptura, el procedimiento es un poco parecido al que haría una pareja casada en separación de bienes.
Si la casa fue comprada por las dos personas estamos hablando de una situación de copropiedad. En este sentido, la pareja tiene dos opciones:
Que una de las partes se queda con la casa, realizando una extinción de condominio
Que la vivienda se venda a un tercero de mutuo acuerdo y se repartan el dinero de la venta
Organización para realizar los trámites
Un agente inmobiliario puede actuar como mediador
Si se necesita una venta inmediata podemos acudir a un iBuyer
Un divorcio es una circunstancia compleja, ya que involucra no sólo cuestiones económicas sino también emocionales. Todo ello puede llevarnos a tomar decisiones que pueden ser un tanto irracionales y perjudiciales para nuestra economía y nuestra tranquilidad. En este sentido, aunque pueda parecer difícil en este tipo de situaciones, es aconsejable ponernos como objetivo intentar llegar a acuerdos que beneficien a ambas partes.
Además, una vez definido que la solución pasa por vender la vivienda, es recomendable:
Si la comunicación con nuestra ex pareja es buena, es aconsejable organizarnos muy bien para llevar a cabo los trámites y los pasos para lograr la venta.
Por el contrario, si la comunicación con nuestra ex pareja es complicada, es aconsejable buscar ayuda para llevar a cabo la venta. Un agente inmobiliario puede actuar como mediador entre las partes y, además, cuenta con todas las herramientas necesarias para intentar agilizar la operación.
Si tras el proceso de divorcio necesitamos liquidez inmediata o nos urge vender el piso, podemos sopesar hacerlo a iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran la casa en muy pocos días y nos pagan al contado el dinero de la venta. Eso sí, generalmente implica hacerlo por un precio un poco por debajo de su valor de mercado.
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Un divorcio puede ser un proceso emocional difícil. Más aún cuando existen una vivienda en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:
Si existen hijos menores de edad, se queda a vivir en la vivienda el que obtiene la custodia del niño. Si no existen menores, todo dependerá del acuerdo al que lleguen las partes. Si el divorcio es amigable se han dado casos en que la pareja cohabita la casa hasta su venta.
Los costes de mantenimiento de la vivienda, los impuestos de la casa y el pago de la hipoteca se siguen generando aunque los cónyuges hayan decidido separarse y una de las partes ya no viva en la propiedad.
Pero ¿a quién le corresponde pagarlos? Esto dependerá del acuerdo al que haya llegado la pareja. Sin embargo, de manera general, los gastos derivados del uso de la casa como, por ejemplo, los suministros de agua, luz y gas los paga quien se queda a vivir en la vivienda mientras se vende o se realiza el procedimiento de separación de bienes que corresponda.
Por su parte, los gastos inherentes al piso como, por ejemplo, el pago del IBI o de la cuota de la hipoteca deberán asumirlo ambos. Esto, mientras se disuelva el régimen de gananciales, se realice la extinción de condominio o se vende la casa.
Existen algunos casos en los que por circunstancias económicas o de desigualdad entre los cónyuges, la parte que no es propietaria de la casa, bajo acuerdo con el otro miembro, permanece en la vivienda durante un tiempo.
En este caso, para que el dueño del piso pueda venderlo necesitará el consentimiento del otro cónyuge o una autorización de un juez. Esto independientemente del régimen del matrimonio y siempre y cuando la vivienda sea la habitual.
No obstante, una vez que la pareja decide poner la demanda de divorcio entra en juego lo establecido por el artículo 96 del código civil. Este dice que el uso de la vivienda familiar le corresponde a los hijos y al padre/madre que obtiene la custodia, en el caso de que existan.
Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar toda la información que necesitas para saber qué hacer o cómo vender la vivienda familiar tras un proceso de divorcio.
Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.
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citando a Syl739 Hola, mi caso es que estoy empadronada en la vivienda de mis padres y mi residencia habitual es otra, ahora además se va a producir el nacimiento d...
Hola, Syl739
Es recomendable, desde un punto de vista fiscal, estar empadronado en el lugar que constituye la residencia habitual.
Si eres propietaria de la casa y en algún momento la quieres vender, el empadronamiento te puede servir como prueba de que tu vivienda tiene la consideración de habitual a efectos fiscales, para, por ejemplo, poder acogerte a las exenciones que establece la Agencia Tributaria y no pagar IRPF por la venta de la casa.
En cuanto al Registro Civil donde debes inscribir a tu niño, desconozco cuál es el más conveniente según tu caso. Es aconsejable que consultes con el Registro Civil más cercano y ellos te indicarán el que te corresponde.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola, mi caso es que estoy empadronada en la vivienda de mis padres y mi residencia habitual es otra, ahora además se va a producir el nacimiento de mi hijo. Mis preguntas son: ¿ debo cambiar el domicilio de empadronamiento para hacienda? ¿ en que registro civil debo inscribir al niño?
Gracias
Buenas. Me quiero comprar una casa en la playa a 200 km de mi casa, (que no es mi casa) porque está echa encima de mis padres y no tenemos exo la segregación horizontal y está todo a nombre de mi padre. Me puedo comprar esa vivienda como Primera vivienda. No nos podemos empadronar allí porque trabajamos los dos acá.
Hola.mi caso es el siguiente ;
Quisiera optar a la ayuda del ingreso mínimo vital.
Pero estoy empadronado mi familia y yo en casa de mis padres y con ellos no cumplo los requisitos. Pero el caso es que yo no vivo con ellos si no en otra vivienda cedida por un familiar más de 4 años.como puedo demostrar que vivo ahí.
citando a Luis007 Pregunta similar: Vivienda habitual tres años. empadronamiento Buenos días, El 20 de noviembre de 2018...
Hola Luis007,
Al alquilar la propiedad esta pierde la consideración de vivienda habitual, ya que el requisito para que se cumpla este concepto es que el contribuyente resida en la casa de manera continua y efectiva durante un plazo de, al menos, tres años.
En este sentido, aunque tu marido esté empadronado en la vivienda, al no vivir en ella por estar alquilada, a efectos fiscales esta ha perdido la consideración de habitual y Hacienda podría reclamarle por la exención disfrutada. No obstante, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad que los pueda orientar mejor este caso concreto.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
citando a Ana María Queremos vender 1 casa unifamiliar,mi madre tiene el 50% y mi hermano y yo el otro 50,pero mi madre tiene el usufructo de nuestro 50% . A l...
Hola, Ana María
Entiendo que tu madre tiene el usufructo vitalicio de la vivienda y, además, el 50% de la nuda propiedad. En este caso, el cálculo del valor del usufructo se debe realizar sobre el valor total de la vivienda que quieren vender.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Queremos vender 1 casa unifamiliar,mi madre tiene el 50% y mi hermano y yo el otro 50,pero mi madre tiene el usufructo de nuestro 50% .
A la hora de la venta,se calcula el usufructo que le toca nuestro 50% o de toda la vivienda
Gracias
citando a Elisa Hola estoy divorciada y tengo el usufructo de la propiedad y mi ex quiere vender la casa ha 3°personas o que yo le compré su parte pero no tengo...
Hola, Elisa
Si posees el usufructo de la vivienda tu ex no puede vender la casa a un tercero sin tu consentimiento, podría vender la nuda propiedad (si la ostenta), pero eso no afectaría el usufructo que disfrutas de la propiedad.
Es decir, tú seguirías viviendo en el inmueble y disfrutando del usufructo y la persona que compra la nuda propiedad no podría habitar la casa hasta que se extinga o renuncies al usufructo.
Si tu ex se niega a vender la nuda propiedad y lo que quiere es que de manera conjunta se venda el pleno dominio de la vivienda a un tercero (nuda propiedad y usufructo) puede tomar medidas legales, pero será un juez el que determinará si se puede vender la casa y este velará porque la parte más vulnerable no salga perjudicada.
Es aconsejable que consultes la situación con un abogado. Este te podrá orientar los mecanismos legales que tienes y cómo podrías afrontar la situación, en el caso de que tu ex decida acudir por la vía judicial.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola estoy divorciada y tengo el usufructo de la propiedad y mi ex quiere vender la casa ha 3°personas o que yo le compré su parte pero no tengo posibilidades económicas y me amenaza por lo legal ¿que riesgos tengo ?
Ay un Inconveniente que me volví a casar y vive con migo en esa propiedad
Gracias
citando a Jesus Pregunta similar: Vender un piso con usufructo . Hola buenas tardes .
Hola, Jesús
Sí, si ambos están de acuerdo, puede vender el pleno dominio del piso a un tercero, tu padre solo tendría que renunciar o vender el usufructo a la persona que compra la nuda propiedad.
Este tendría que recibir una compensación económica que vendrá determinada por el valor del usufructo que le corresponde según su edad y el precio de venta del piso.
En cuanto al contrato de arras, es aconsejable que en este se incluyan todos los titulares y los detalles de la operación para una mayor seguridad jurídica. Un abogado o un experto en la materia te puede asesorar sobre cómo redactarlo para evitar cometer errores.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Publicado el 26/10/2020
Publicado el 23/10/2020
Publicado el 22/10/2020
