¿Cómo vender la vivienda familiar en caso de divorcio?

¿Qué pasa con la vivienda si hay un divorcio?

Tras un proceso de divorcio en el que hay una vivienda en común y existe la voluntad de separar los bienes, tenemos dos posibilidades:

• Que una de los cónyuges se quede con la vivienda

• Vender el inmueble a otra persona

El trámite realizar, en ambas opciones, dependerá del régimen matrimonial y del grado de acuerdo que exista entre la pareja. En la siguiente infografía lo explicamos de forma gráfica:

Si es un matrimonio con separación de bienes

• Si hay acuerdo:

  • Se puede vender la casa sin realizar ningún procedimiento legal adicional a la demanda de divorcio.

  • Si, por el contrario, una de las partes decide quedarse con la vivienda, será necesario realizar una extinción de condominio ante notario para terminar con la copropiedad. Esto implica que la persona que se queda el piso compense económicamente al otro.

• Si no hay acuerdo:

  • Si una de las partes no quiere vender es posible acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común. Esto se hace ante un juez y acaba con la venta del inmueble en subasta pública.

  • Otra opción es que la aprte interesada venda su parte a una empresa que compra proindivisos. Para ello, la vivienda no debe tener hipoteca.

Si la pareja está casada en régimen de gananciales

• Si hay acuerdo:

  • Será necesario realizar ante notario un documento para disolver el régimen económico matrimonial y repartir los bienes entre ambos. Luego, la pareja puede dar el paso de vender la vivienda a un tercero o una de las partes se puede quedar con la casa, compensando económicamente al otro.

• Si no hay acuerdo:

  • En este caso será un juez quien designará a un perito para que realice la disolución del régimen económico del matrimonio y reparta los bienes. Luego, si existe una sola vivienda y a falta de acuerdo, cualquiera de las partes puede solicitar la venta en subasta pública.

¿Cómo vender casa tras divorcio de un matrimonio de gananciales?

1. Hay que disolver el régimen de gananciales ante notario
2. Los bienes de la pareja se reparten a partes iguales entre los miembros
3. La vivienda se la puede quedar una de las partes o se puede vender a un tercero

Realizar la disolución del régimen económico matrimonial en escritura pública ante notario

La disolución del régimen económico matrimonial se tiene que hacer de forma imprescindible para que proceda el divorcio. Se puede hacer a petición de las partes cuando se vaya a iniciar el proceso, pero, si se quiere, se puede incluir en el convenio regulador (el documento de divorcio) que se firma para formalizar legalmente la separación.

Repartición de las propiedades en partes iguales

En el acto de la liquidación del régimen económico matrimonial, las propiedades se reparten a partes iguales. Por ejemplo, uno de ellos se puede quedar con la titularidad de la segunda residencia y el otro con la de la vivienda habitual. Pero si la pareja tiene solamente una casa en común, cada uno será dueño de la mitad de la vivienda. 

Venta de la vivienda familiar tras el divorcio

Una vez finalizada la repartición de los bienes, podemos optar por dos opciones:

• Que una de las partes se quede con el 100% de la titularidad de mutuo acuerdo y para ello solo tiene que compensar económicamente al otro en la cantidad proporcional que le corresponde (50%), o vender el piso a un tercero. Esto se conoce como extinción de condominio.
  
  
• Si la pareja decide vender la casa en común, pueden seguir un proceso de venta convencional. Solo tendrán que ponerse de acuerdo en aspectos como el precio de venta de la vivienda, la gestión de los documentos necesarios para la venta, la recepción de las visitas, etc.

Descubre aquí el paso a paso para vender tu vivienda familiar una vez finalizado el divorcio y la repartición de bienes.

¿Cómo vender la casa si hay separación de bienes?

1. Realizar la demanda de divorcio
2. Vender la casa en condiciones normales

En este caso, la pareja puede vender el piso de mutuo acuerdo sin hacer ningún trámite adicional a la demanda de divorcio. Es decir, a diferencia del régimen de gananciales, no necesita realizar ningún tipo de escritura ante notario ni que se le asigne un porcentaje de la propiedad a cada uno, porque cada miembro es dueño de su parte (aunque sea indivisa). Solo tienen que fijar el precio del piso y repartirse el dinero de la venta en la cantidad que acuerden.

Sí, la pareja casada con separación de bienes también pueden optar por la extinción de condominio para que uno de ellos se quede con el 100% de la titularidad de la casa, a cambio de compensar económicamente a su expareja por la parte de la vivienda que le corresponde.

• A nivel fiscal, la extinción de condominio es más ventajosa que una compraventa entre las partes, ya que este tributa solo a través de los Actos Jurídicos Documentados. Esto supone apenas el el 0,5% y el 1% junto con los gastos de notaría y de registro. En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, y la venta tributa en el IRPF.

Para saber el valor del piso, generalmente, se realiza una tasación de la vivienda. Así podemos saber su precio de mercado y la cuantía de la compensación que corresponda, en el caso de que una de las partes decida quedarse con la casa. En el caso de que la liquidación la esté ejecutando un perito por vía judicial, este pedirá una valoración de la propiedad para elaborar el inventario y repartir los bienes.

¿Cómo vender la casa tras la ruptura de una pareja de hecho?

Si la casa fue comprada por los dos integrantes de la pareja de hecho, estamos hablando de una situación de copropiedad, en los términos establecidos en la escritura. En este sentido, la pareja tiene dos opciones:

• Que la vivienda se venda a un tercero de mutuo acuerdo y se repartan el dinero de la venta

• Que una de las partes se quede con la casa, realizando una extinción de condominio

¿Qué pasa si mi ex se niega a vender la casa?

Si nuestro ex se niega a vender la casa podemos optar por varias opciones que dependen directamente del tipo de régimen matrimonial.

¿Se puede vender el piso en un divorcio con hijos?

Sí, se puede vender el piso tras un divorcio si hay hijos, pero tiene que intervenir un juez. Generalmente, luego del divorcio se le otorga el uso de la casa a quien se queda con la custodia de los niños, pero se puede pedir autorización al juez para realizar la venta de la vivienda.

En efecto, si aún pesa una hipoteca sobre la casa, la persona que se muda sigue siendo el copropietario de la misma y tiene que seguir pagando su parte del crédito aunque ya no viva en la vivienda. Por ello, es habitual que muchas familias opten por vender el piso a un tercero para saldar el préstamo y repartirse las ganancias.  También en este caso una de las partes puede quedarse con la totalidad del inmueble si compensa económicamente a la otra parte. Pero incluso en este caso debe intervenir un juez para asegurarse de que la operación no supone un perjuicio para los niños.

¿Qué ocurre si la casa tiene hipoteca?

Si la casa tiene hipoteca y ambos acuerdan vender el piso a un tercero, podrán realizar un proceso de venta normal y utilizar el importe de la venta de la casa para cancelar el préstamo hipotecario. El dinero sobrante se repartirá según corresponda.

¿Qué impuestos se pagan por vender la casa tras un divorcio?

La venta de una vivienda, sea con acuerdo o sin él, conlleva pagar unos impuestos. Estos son:

• El IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida.

• La plusvalía municipal por el incremento de valor que ha experimentado el suelo de la casa a lo largo de los años. 

Ambos miembros de la pareja deberán pagar estos impuestos en la proporción que les corresponde. Es decir, en un 50% y 50%, si así está estipulado o en el porcentaje de propiedad que corresponda si se trata de una separación de bienes.

La venta, además de los impuestos, implica otros gastos como la gestión de los documentos o el pago de la inmobiliaria. Estos costes, en general, se reparten equitativamente entre las dos partes, pero cada pareja puede acordar lo que considere adecuado.

En general, sí podremos acogernos a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual. 

Habitualmente, se generan confusiones respecto de qué ocurre si la venta se produce años después del divorcio y una de los integrantes de la pareja abandonó la propiedad. La Agencia Tributaria exige haber vivido en la propiedad durante los tres años anteriores a la venta para considerarla habitual, sin embargo, añade que:

"Se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo [...] concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio o separación matrimonial".

Por lo tanto, y según lo que establece la Agencia Tributaria, sí podríamos acogernos a la exención por reinversión en vivienda habitual.

¿Quieres saber cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de la casa? Haz clic aquí y te lo contamos.

¿Vender la casa antes o durante el divorcio?

Vender la vivienda antes de iniciar el proceso de divorcio y de mutuo acuerdo es la forma más sencilla de hacerlo en ambos tipos de matrimonio. En este caso, al haber consenso en la venta, los miembros de la pareja solo tienen que ponerse de acuerdo en el precio del piso y poner anuncios en los portales inmobiliarios para cerrar el negocio con un comprador.

No obstante, algunas parejas optan por el hacer el proceso en paralelo. En este caso, se debe considerar el tipo de régimen matrimonial para lograr la venta:

• Si la pareja está casada bajo un régimen de gananciales puede incluir en la misma demanda de divorcio, de mutuo acuerdo, la propuesta de liquidación de gananciales y firmarla ante notario, para de esta forma hacer ambos procesos en paralelo. Es importante tener en cuenta que la liquidación del régimen matrimonial es fundamental para que proceda el divorcio.

• Si la pareja está casada en régimen de separación de bienes puede introducir la demanda de divorcio y después vender el piso de mutuo acuerdo sin necesidad de hacer un trámite adicional. Este tipo de matrimonio es más sencillo que el anterior, ya que cada miembro es dueño de su parte de la casa y no necesitan hacer un reparto para que cada uno se adjudique un porcentaje de la propiedad.

Consejos a la hora de vender un piso tras un divorcio o separación

Aunque pueda parecer difícil en este tipo de situaciones, siempre es aconsejable intentar llegar a un acuerdo con nuestra expareja. De este modo, todos los procedimientos serán más sencillos y hasta podremos obtener mayores beneficios. Pero existen otros consejos que pueden sernos útiles en este proceso:

• Si la comunicación con nuestra ex pareja es buena, es aconsejable organizarnos muy bien para llevar a cabo los trámites y los pasos para lograr la venta de la casa. Podemos repartirnos las gestión de los documentos obligatorios o las tareas para llevar a cabo la venta (fotos, visitas, etc). Así avanzaremos más rápido en el proceso.

• Por el contrario, si la comunicación con nuestra ex pareja es complicada, es aconsejable buscar ayuda para llevar a cabo la venta. Un agente inmobiliario puede actuar como mediador entre las partes y, además, cuenta con todas las herramientas necesarias para intentar agilizar la operación. Eso sí, es conveniente que elijamos muy bien a la agencia que nos ayudará en este difícil momento.

• Si tras el proceso de divorcio necesitamos liquidez inmediata o nos urge vender el piso, podemos sopesar venderlo a un iBuyer. Estas son empresas que nos compran la casa en muy pocos días y nos pagan al contado el dinero de la venta. Eso sí, generalmente implica hacerlo por un precio un poco por debajo de su valor de mercado.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender piso tras un divorcio

Un divorcio puede ser un proceso emocional difícil. Más aún cuando existen una vivienda en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios: