¿Cómo vender la vivienda familiar en caso de divorcio?

¿Cómo vender casa tras divorcio de un matrimonio de gananciales?

Un matrimonio con un régimen económico de gananciales es aquel en el que las dos personas, al casarse, comparten la propiedad de todos los bienes y los beneficios obtenidos por cualquiera de ellos a partes iguales, desde que se casan. En el caso de que la relación no funcione y decidan poner fin al matrimonio, la pareja puede vender la casa antes de divorciarse de mutuo acuerdo. Si decide vender la vivienda después o de forma paralela al divorcio, tiene que:

1. Realizar la disolución del régimen económico matrimonial en escritura pública ante notario. Esto se tiene que hacer de forma imprescindible para que proceda el divorcio. Se puede hacer a petición de las partes cuando se vaya a iniciar el proceso de divorcio. Aunque, si se quiere, se puede incluir en el convenio regulador (el documento de divorcio) que se firma para formalizar legalmente la separación.

2. En el acto de la liquidación del régimen económico matrimonial, las propiedades se reparten a partes iguales. Si la pareja tiene varios bienes (pisos, coches, etc) a través de este proceso cada uno obtendrá el 50% del total de los bienes. Por ejemplo, uno de ellos se puede quedar con la titularidad de la segunda residencia y el otro con la de la vivienda habitual. Si el asunto es que la pareja tiene solamente una casa en común, cada uno será dueño de la mitad de la casa. 

• • Importante: si el reparto se realiza a partes iguales. Por ejemplo, que una de las partes se quede con la titularidad de la vivienda y la otra persona se quede con otras propiedades, no habrá que pagar ninguno de los impuestos y gastos comunes al vender una casa como serían el IRPF o la plusvalía municipal. Esto se debe a que la disolución del régimen de gananciales no computa como un aumento o una disminución del patrimonio de la pareja. Es simplemente un reparto. En cambio, si hay ha habido un exceso de adjudicación. Es decir, si uno de los cónyuges recibe bienes por un valor superior al 50% que le toca, tendrá que tributar por ello.

3. Si la pareja decide vender la casa en común, tras el reparto y el divorcio, pueden seguir un proceso de venta convencional. Solo tendrán que ponerse de acuerdo en aspectos como el precio de venta de la vivienda, la gestión de los documentos necesarios para la venta, la recepción de las visitas, etc.

¿Qué pasa si una de las partes se quiere quedar con la casa?

En este caso, al realizar el proceso de disolución del régimen económico matrimonial, una de las partes se puede quedar con el 100% de la titularidad de mutuo acuerdo y para ello solo tiene que compensar económicamente al otro en la cantidad proporcional que le corresponde (50%).

¿Cómo vender la casa si hay separación de bienes?

La separación de bienes es uno de los regímenes matrimoniales que existen en España y para que sea aplicable deben otorgarse las capitulaciones matrimoniales (contrato en el que se especifican los términos económicos que regirán el matrimonio). Aunque, en algunas comunidades autónomas como, por ejemplo, Cataluña o Baleares es el tipo de matrimonio que contraen por defecto las parejas sin necesidad de hacer capitulaciones matrimoniales. 

Pero ¿qué implica este régimen matrimonial? En un matrimonio con separación de bienes cada una de las partes mantiene por separado su patrimonio y si comparten la propiedad de una vivienda, cada miembro tiene el derecho de conservar, administrar y gestionar con autonomía su parte. Si, por ejemplo, se da el caso que las dos personas tienen una casa en común, pero en la escritura de la vivienda no se especifica el porcentaje de propiedad que tiene cada uno, se puede interpretar que cada uno es dueño de la mitad indivisa (sin asignar). Aún así, pueden disponer libremente de su parte de la propiedad.

¿Y cómo vender una casa en un divorcio con separación de bienes?

En este caso, la pareja puede vender el piso de mutuo acuerdo sin hacer ningún trámite adicional a la demanda de divorcio. Es decir, a diferencia del régimen de gananciales, no necesita realizar ningún tipo de escritura ante notario ni que se le asigne un porcentaje de la propiedad a cada uno, porque cada miembro es dueño de su parte (aunque sea indivisa). Simplemente, solo tienen que fijar el precio de venta y repartirse el dinero de la venta en la cantidad que acuerden.

¿Qué pasa si una de las partes se quiere quedar con la casa?

La pareja casada con separación de bienes también pueden optar por la extinción de condominio para que uno de ellos se quede con el 100% de la titularidad de la casa. Este es un procedimiento sencillo mediante el cual se termina con una situación de copropiedad y está regulado en el Código Civil. Es habitual en casos de de un divorcio o para vender un piso heredado. Eso sí, hay que tener en cuenta que:

• Si una de las partes se queda con la vivienda, a cambio, tiene que compensar a la otra parte con el importe correspondiente. Es decir, con el porcentaje de la propiedad que le toca y que está establecido en la escritura de la casa o el que ambos acuerden.

• A nivel fiscal es más ventajosa que una compraventa entre las partes, ya que este tributa sólo a través de los Actos Jurídicos Documentados. Esto supone apenas el el 0,5% y el 1% junto con los gastos de notaría y de registro. En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, y la venta en el IRPF.

¿Quién paga los gastos de realizar una extinción de condominio?

La extinción de condominio, para que sea válida, debe realizarse ante notario. Por tanto, implica, como hemos dicho, asumir los costes de la notaría, pero además habrá que pagar los del registro, ya que se debe cambiar la titularidad de la casa.

Pero ¿quién paga qué? Generalmente, los costes de notaría, registro y el IAJD (solo por la parte que se adquiere) son asumidos por la parte que se queda con la vivienda. Aunque, los copropietarios podrán repartirse los gastos, si así lo prefieren. El que cede su parte, a su vez, posiblemente no tendrá que pagar ni plusvalía municipal ni IRPF, ya que, la extinción de condominio no se suele considerar como un incremento patrimonial.

Para saber el valor del piso, generalmente, se realiza una tasación de la vivienda. Así podemos saber su precio de mercado y la cuantía de la compensación que corresponda, en el caso de que una de las partes decida quedarse con la casa. En el caso de que la liquidación la esté ejecutando un perito por vía judicial, este pedirá una valoración de la propiedad para elaborar el inventario y repartir los bienes.

¿Cómo vender la casa tras la ruptura de una pareja de hecho?

Hoy en día es muy común que las parejas decidan no casarse sino constituir una pareja de hecho. En este caso, si existe una vivienda en común y se produce una ruptura, como ya hemos mencionado, el procedimiento es un poco parecido al que haría una pareja casada en separación de bienes.

Si la casa fue comprada por las dos personas estamos hablando de una situación de copropiedad, en los términos establecidos en la escritura. En este sentido, la pareja tiene dos opciones:

• Que la vivienda se venda a un tercero de mutuo acuerdo y se repartan el dinero de la venta

• Que una de las partes se quede con la casa, realizando una extinción de condominio

¿Qué pasa si mi ex se niega a vender la casa?

La forma más fácil de vender una casa tras un divorcio es hacerlo de mutuo acuerdo. No obstante, los desencuentros son bastante habituales en las separaciones. Si nuestro ex se niega a vender la casa, tenemos algunas soluciones, pero el tipo de matrimonio determinará el camino a seguir. En este breve vídeo lo explicamos:

Si la pareja estaba casada en régimen de gananciales

En este caso, si no hay consenso entre los miembros de la pareja tendremos que:

1. Iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial.

2. Un juez designará un perito y este se encargará de llevar a cabo todo el proceso: Este profesional elaborará el inventario de bienes y deudas que tenga la pareja y adjudicará la mitad para cada cónyuge.

3. Si tras esto, una de las partes sigue sin querer vender (en medio del proceso se puede llegar a un acuerdo) y, además, no cuenta con los medios para compensar al otro para quedarse con la casa, bastará con que la persona que si quiere vender solicite al juez la división de la cosa común, lo que derivará en la venta en subasta pública. Es decir, este desacuerdo implicará vender la propiedad por un importe inferior a su precio de mercado. 

Pero ¿es necesario realizar siempre la liquidación del régimen matrimonial y luego solicitar la acción de división? No siempre. Según el bufete de abogados Bac Advocats, si existe una sola vivienda en común (y no hay otros bienes) los tribunales admiten que se pida la división de la cosa común para lograr la venta de la casa, aunque no se haya realizado previamente la liquidación.

Si la pareja estaba casada en separación de bienes

Ante esta situación de bloqueo tenemos dos opciones:

• Vender nuestro 50% a una empresa que compre proindivisos: estas son compañías que se encargan de comprar mitades de viviendas. La ventaja es que no se necesita contar con la autorización o la aprobación de la otra parte para vender nuestra parte. Eso sí, hay que tener en cuenta que con esta opción:

  • Nuestro ex tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que puede igualar la oferta de la empresa que compra los proindivisos (tanteo) o, en el caso de que lo hiciéramos sin comunicárselo, puede anular la operación (retracto).

  • Venderemos por menos del valor de mercado de la casa. Aunque la ventaja de vender a un proindiviso es que nos evita recurrir a la vía judicial y todos los gastos que esto implica, la desventaja es que significa vender el piso como máximo por un 50% de su valor de mercado. Además, no debe haber una hipoteca de por medio, ya que este tipo de empresas no suelen comprar pisos hipotecados.

• Recurrir a la vía judicial para resolver el asunto. Es decir, podemos igualmente solicitar la división de la cosa común y la consecuencia será, a falta de acuerdo, el juez dictaminará que el inmueble se tiene que vender en subasta pública. 

Si se trata de una pareja de hecho

En las parejas de hecho la situación de copropiedad es un tanto similar a la que existe cuando una pareja está casada con separación de bienes. Es decir, cada parte ostenta un porcentaje de propiedad sobre la casa (la que estipula la escritura).

Por ello, si una de las partes se niega a vender, podemos acudir a una empresa que compre proindivisos o tendremos que acudir ante un juez para que realice la división de la cosa común y ordene la venta de la vivienda en subasta pública. Como en el caso anterior, estas dos opciones implican vender el inmueble muy debajo de su valor de mercado.

¿Se puede vender el piso en un divorcio con hijos?

Como hemos mencionado anteriormente, en este caso tiene que intervenir un juez. Habitualmente, el uso de la vivienda se la queda la persona a la que el juez le atribuye la custodia de los hijos. Si la sentencia de divorcio establece que la custodia es compartida, suele permanecer en el piso la persona que tenga menos recursos para comprar o vivir en otra vivienda o, incluso, el juez puede determinar que ambos pueden usar la casa en períodos de tiempo alternos.

Ahora bien, si aún pesa una hipoteca sobre la casa, la persona que se muda sigue siendo el copropietario de la misma y tiene que seguir pagando su parte del crédito aunque ya no viva en la vivienda. Ante esta situación límite, muchas familias optan por vender el piso a un tercero para saldar el préstamo y repartirse las ganancias. También la persona que vive en el piso se puede quedar con la casa y compensar económicamente a la otra parte. Esto, a través de una extinción de condominio o mediante la liquidación de gananciales.

Eso sí, en cualquiera de los dos casos, si hay niños, el juez es el que tiene la última palabra, ya que este debe velar por el interés de los menores. En este sentido, será necesaria presentar una solicitud para modificar las medidas establecidas en la sentencia de divorcio y argumentar bien los motivos de la venta. Si la autoridad judicial considera que la operación no supone un perjuicio para los niños y los padres lo garantizan con pruebas, puede autorizar la venta o la extinción de condominio.

¿Qué pasa si no hay acuerdo cuando hay menores de por medio?

Si la parte que vive en la vivienda se niega a quedarse con la casa o a venderla, la parte que sí quiere vender puede solicitar al juez la venta de la casa en subasta pública. Pero, como hemos dicho anteriormente, será el juez el que determine qué se puede hacer con la casa, poniendo por encima el interés de los niños.

Además, si la subasta se autoriza, pero previamente el juez le atribuyó el uso a uno de los cónyuges y los hijos y este se mantiene, la persona que compre la vivienda en subasta no la podrá habitar mientras dure el derecho de uso.

¿Qué pasa si la casa tiene hipoteca?

Como hemos mencionado, mientras la vivienda sea propiedad de ambos, las dos partes tienen que seguir pagando las cuotas de la hipoteca, vivan o no en la casa. Por esto, muchas ex parejas se plantean vender la propiedad. Y como hemos visto, la venta de la vivienda tras un divorcio puede ser algo muy sencillo y, en muchas ocasiones, es la solución más ventajosa para las dos partes.

En este sentido, si ambos acuerdan vender el piso a un tercero, podrán realizar un proceso de venta normal. Luego, al encontrar un comprador y firmar la venta de la casa, solo tendrán que utilizar el importe de la venta de la casa para cancelar el préstamo hipotecario y el dinero sobrante se repartirá a partes iguales, en la que corresponde o según lo acordado entre ambos.

¿Qué impuestos se pagan por vender la casa tras un divorcio?

La venta de una vivienda, sea con acuerdo o sin él, conlleva pagar unos impuestos. Estos son:

• El IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida.

• La plusvalía municipal por el incremento de valor que ha experimentado el suelo de la casa a lo largo de los años. 

Pero ¿cómo se reparte el pago de estos impuestos? La propiedad es de ambos, así que los dos deben pagar los tributos, pero deberán hacerlo en la proporción que les corresponde. Es decir, en un 50% y 50%, si así está estipulado o en el porcentaje de propiedad que corresponda si se trata de una separación de bienes.

Por otro lado, también hay que considerar que. además de los impuestos obligatorios, la venta de una casa implica asumir unos gastos como, por ejemplo, la gestión de los documentos o el pago de la inmobiliaria (si se vende con una tradicional se paga con el dinero de la venta, pero se si vende con una online algunas cobran por adelantado). Estos costes se reparten entre las dos partes, aunque cada pareja puede acordar lo contrario.

¿Si hay reinversión en vivienda habitual se puede estar exento del IRPF?

Una vivienda habitual es aquella en la que los contribuyentes han residido de forma continua durante, al menos, tres años. Si la pareja ha vivido en la casa durante este lapso y la venta se produce en el momento de firmar el divorcio o separarse, es decir, mientras el inmueble aún sigue siendo el habitual para ambos a efectos fiscales, los dos podrían acogerse a la exención por reinversión si destinan el dinero para comprar sus nuevas viviendas habituales. 

Ahora bien, si la venta se produce años después del divorcio y a una de las partes se le adjudicó el uso de la casa, el que se vio obligado a abandonar la propiedad se encontrará con que, a diferencia de su ex pareja que siguió viviendo en el inmueble, este no podrá acogerse a la exención por reinversión. Esto se debe a que Hacienda suele considerar que esta ya no es la residencia habitual del contribuyente, a pesar de que el cambio de domicilio estuvo motivado por el divorcio.

Motivo que, según el reglamento, puede ser considerado una causa justificada para estar exento cuando, a pesar de no haber transcurrido el plazo de los tres años, la persona se ha visto obligada a cambiar de domicilio. Esto es algo que muchos expertos fiscales consideran contradictorio y por eso recomiendan que a los contribuyentes que en esta situación paguen la ganancia patrimonial y luego presenten una rectificación de la liquidación. Aunque, estarán sujetos a la interpretación que hace Hacienda del caso concreto.

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¿Vender la casa antes o durante el divorcio?

Vender la vivienda antes de iniciar el proceso de divorcio y de mutuo acuerdo es la forma más sencilla de hacerlo en ambos tipos de matrimonio. En este caso, al haber consenso en la venta, los miembros de la pareja solo tienen que ponerse de acuerdo en el precio del piso y poner anuncios en los portales inmobiliarios para cerrar el negocio con un comprador.

No obstante, algunas parejas optan por el hacer el proceso en paralelo. En este caso, se debe considerar el tipo de régimen matrimonial para lograr la venta:

• Si la pareja está casada bajo un régimen de gananciales puede incluir en la misma demanda de divorcio, de mutuo acuerdo, la propuesta de liquidación de gananciales y firmarla ante notario, para de esta forma hacer ambos procesos en paralelo. Es importante tener en cuenta que la liquidación del régimen matrimonial es fundamental para que proceda el divorcio.

• Si la pareja está casada en régimen de separación de bienes puede introducir la demanda de divorcio y después vender el piso de mutuo acuerdo sin necesidad de hacer un trámite adicional. Este tipo de matrimonio es más sencillo que el anterior, ya que cada miembro es dueño de su parte de la casa y no necesitan hacer un reparto para que cada uno se adjudique un porcentaje de la propiedad.

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Consejos a la hora de vender un piso tras un divorcio o separación

Un divorcio es una circunstancia compleja, ya que involucra no sólo cuestiones económicas sino también emocionales. Todo ello puede llevarnos a tomar decisiones que pueden ser un tanto irracionales y perjudiciales para nuestra economía y nuestra tranquilidad. En este sentido, aunque pueda parecer difícil en este tipo de situaciones, es aconsejable ponernos como objetivo intentar llegar a acuerdos que beneficien a ambas partes.

Además, una vez acordado que la solución pasa por vender la vivienda, es recomendable:

• Si la comunicación con nuestra ex pareja es buena, es aconsejable organizarnos muy bien para llevar a cabo los trámites y los pasos para lograr la venta de la casa. Podemos repartirnos las gestión de los documentos obligatorios o las tareas para llevar a cabo la venta (fotos, visitas, etc). Así avanzaremos más rápido en el proceso.

• Por el contrario, si la comunicación con nuestra ex pareja es complicada, es aconsejable buscar ayuda para llevar a cabo la venta. Un agente inmobiliario puede actuar como mediador entre las partes y, además, cuenta con todas las herramientas necesarias para intentar agilizar la operación. Eso sí, es conveniente que elijamos muy bien a la agencia que nos ayudará en este difícil momento.

• Si tras el proceso de divorcio necesitamos liquidez inmediata o nos urge vender el piso, podemos sopesar hacerlo a iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran la casa en muy pocos días y nos pagan al contado el dinero de la venta. Eso sí, generalmente implica hacerlo por un precio un poco por debajo de su valor de mercado.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender piso tras un divorcio

Un divorcio puede ser un proceso emocional difícil. Más aún cuando existen una vivienda en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar toda la información que necesitas para saber qué hacer o cómo vender la vivienda familiar tras un proceso de divorcio. 

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