vender vivienda familiar tas un divorcio

Mi pareja y yo nos vamos a divorciar ¿qué hacemos con la casa?

Una de las partes se queda con la vivienda

Se vende la vivienda a un tercero

El trámite a realizar depende del régimen matrimonial y del grado de acuerdo entre la pareja

 

Tras un proceso de divorcio en el que hay una propiedad en común y existe la voluntad de separar los bienes, tenemos dos posibilidades: 

Qué hacer con el piso en caso de divorcio. Una de las partes se queda con la casa. Se vende a un tercero

  • Una de las partes se queda con la vivienda

  • La vivienda se vende a un tercero

El régimen matrimonial y el grado de acuerdo entre las partes va a determinar el procedimiento a seguir, tanto en el caso de que una de las partes se quiera quedar con la vivienda como para la venta del piso. A continuación mencionamos las soluciones que se presentan en cada uno de los casos y, más adelante, explicamos con detalle cada uno de los supuestos.

Si la pareja está casada en régimen de gananciales

  • Si hay acuerdo: será necesario realizar ante notario un documento para disolver el régimen económico matrimonial y repartir los bienes entre ambos. Luego, la pareja decidirá si una de las partes se queda con la casa compensando económicamente al otro o si se da el paso de vender la vivienda a un tercero.

  • Si no hay acuerdo: en este caso será un juez quien designará a un perito para que realice la disolución del régimen económico del matrimonio y reparta los bienes. Si la pareja está conforme con el reparto que hace este profesional, se iniciará el proceso de venta, pero si no hay consenso cualquiera de las partes puede solicitar la venta en subasta pública. Hay que tener en cuenta que esto implica vender la casa por debajo de su precio de mercado.

Si el matrimonio se hizo en régimen de separación de bienes

  • Si hay acuerdo: se puede proceder a la venta de la casa sin realizar ningún procedimiento legal adicional a la demanda de divorcio. Si, por el contrario, una de las partes decide quedarse con la vivienda, será necesario realizar una extinción de condominio ante notario para terminar con la copropiedad. Esto implica que la persona que se queda el piso compense económicamente al otro. En este sentido, ambos tienen que estar de acuerdo, no solo en que uno se queda con la casa, sino con el precio de tasación de la vivienda, ya que esto va a determinar la cantidad a compensar.

  • Si no hay acuerdo: si uno de los dos no quiere vender el piso, podemos vender nuestra parte a un proindiviso, aunque esto significa hacerlo por apenas un 35% o máximo un 50% de valor de mercado. Eso sí, la vivienda no debe tener hipoteca. Si este es el caso, deberemos acudir a la vía judicial para solicitar una extinción de condominio. Esto se hace ante un juez y acaba con la venta del inmueble en subasta pública.

Notario o Juez, ¿a quién acudimos?

Como hemos podido ver el grado de acuerdo entre la pareja es muy importante, ya que va a determinar en gran medida la ruta a seguir. Si hay entendimiento entre la pareja, el asunto lo podemos resolver ante notario, tanto en un régimen económico de gananciales como en una separación de bienes. Por el contrario, si no hay acuerdo o existen hijos menores de edad, será un juez quien decidirá si una de las partes se queda el uso de la vivienda (si hay niños) o si la vivienda se vende a través de una subasta pública. 

Debemos tener en cuenta que la vía notarial o la del acuerdo puede suponer un ahorro de costes importante. En cambio, un litigio judicial, puede ser un proceso largo, costoso y complejo. Además, hay que considerar que la venta en subasta pública implica vender el piso por un importe inferior a su precio de mercado.

¿Cómo disolver el régimen de gananciales para vender casa tras divorcio?

La disolución del régimen de gananciales se hace ante notario si hay acuerdo

Los bienes de la pareja se reparten a partes iguales entre los miembros

La vivienda se la puede quedar una de las partes o se puede vender a un tercero

Si no hay acuerdo se deberá iniciar un procedimiento judicial y se venderá el piso en subasta pública

 

Un matrimonio con un régimen económico de gananciales es aquel en el que las dos personas, al casarse, comparten la propiedad de todos los bienes y los beneficios obtenidos por cualquiera de ellos a partes iguales, desde que se celebra la unión. 

En el caso de que la relación no funcione y se decida poner fin al matrimonio, será necesario realizar la disolución del régimen económico matrimonial ante notario. De esta forma, las propiedades serán repartidas a partes iguales. Si la pareja tiene varios inmuebles y bienes en su haber (pisos, coches, etc) a través de este proceso cada uno obtendrá el 50% del total de los bienes.

Pero ¿qué pasa si solo tenemos una vivienda en común? En este caso pueden pasar dos cosas: 

  • Que una de las partes se quede con la vivienda y compense económicamente al otro.

  • Que se venda la vivienda, bien sea porque ninguna de las partes quiere conservar la vivienda o porque no existen los recursos económicos para otorgar la compensación.

¿Qué debemos tener en cuenta al realizar este proceso?

La disolución del régimen de gananciales se puede realizar a petición de las partes cuando se vaya a iniciar el proceso de divorcio. Para hacerlo debemos tener en cuenta que:

  • Si hay acuerdo, la disolución del régimen de gananciales se puede incluir en el convenio regulador que se firma para el divorcio.

  • La disolución ha de realizarse en escritura pública ante notario y éste verificará si el matrimonio no tiene hijos menores de edad para aprobar el proceso. Como hemos mencionado, cuando hay niños, la decisión la tiene que tomar un juez.

  • Si el reparto se realiza a partes iguales. Por ejemplo, que una de las partes se quede con la titularidad de la vivienda y la otra persona se quede con otros activos, no habrá que pagar ninguno de los impuestos y gastos comunes al vender una casa como serían el IRPF o la plusvalía municipal. Esto se debe a que la disolución del régimen de gananciales no computa como un aumento o una disminución del patrimonio de la pareja. Es simplemente un reparto. En cambio, si hay ha habido un exceso de adjudicación. Es decir, si uno de los cónyuges recibe bienes por un valor superior al 50% que le toca, tendrá que tributar por ello.

¿Qué pasa si mi ex no quiere vender la casa?

Si no hay consenso entre los miembros de la pareja tendremos que iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial. En este caso, un juez designará un perito y este se encargará de llevar a cabo todo el proceso

Este profesional elaborará el inventario de bienes y deudas que tenga la pareja y adjudicará la mitad para cada cónyuge. Si tras esto, una de las partes sigue sin querer vender y, además, no cuenta con los medios para compensar al otro para quedarse con la casa, bastará con que la persona que si quiere vender solicite al juez la venta en subasta pública. No obstante, este desacuerdo implica que la propiedad se venda por un importe inferior a su precio de mercado. 

tasacion de vivienda Para saber el valor del piso, generalmente, se realiza una tasación de la vivienda. Así podemos saber su precio de mercado y la cuantía de la compensación que corresponda, en el caso de que una de las partes decida quedarse con la casa. En el caso de que la liquidación la esté ejecutando un perito por vía judicial, este pedirá una valoración de la propiedad para elaborar el inventario y repartir los bienes.

¿Qué es la extinción de condominio para vender piso en caso de divorcio?

La extinción de condominio se realiza en régimen de separación de bienes

Una de las partes se queda con la casa compensando económicamente a la otra

Es una opción con mayores ventajas fiscales que la compraventa

Si no hay acuerdo se tendrá que acudir a la vía judicial y se venderá el piso en subasta pública

 

La extinción de condominio es un procedimiento regulado en el Código Civil y mediante el cual se termina con una situación de copropiedad. Esto puede ser bien a causa de un divorcio o para vender un piso heredado. Mediante esta solución jurídica, una de las partes se queda con la vivienda y, a cambio, tiene que compensar a la otra parte con el importe correspondiente. Es decir, con el porcentaje de la propiedad que le toca y que está establecido en la escritura de la casa. 

Este procedimiento es sencillo y no amerita acudir a la vía judicial. Además, a nivel fiscal es más ventajosa que una compraventa entre las partes, ya que este tributa sólo a través de los Actos Jurídicos Documentados. Esto supone apenas el el 0,50% y el 1% junto con los gastos de notaría. En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, y la venta en el IRPF.

¿Qué pasa si una de las partes se niega a vender y a compensar al otro?

Ante esta situación de bloqueo tenemos dos opciones: vender nuestro 50% a un proindiviso o recurrir a la vía judicial para resolver el asunto. En el primer caso, podríamos acudir a los muchas empresas que existen en el mercado y que se encargan de este tipo de operaciones, sin necesidad de contar con la autorización o la aprobación de la otra parte.

Eso sí, hay que tener en cuenta que nuestro ex tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que puede igualar la oferta de la empresa de proindivisos (tanteo) o, en el caso de que lo hiciéramos sin comunicárselo, puede anular la operación (retracto).

La ventaja de vender a un proindiviso es que nos evita recurrir a la vía judicial y todos los gastos que esto implica, pero la desventaja es que significa vender el piso por apenas un 35% o máximo un 50% de su valor de mercado. Además, no debe haber una hipoteca de por medio, ya que este tipo de empresas no suelen comprar pisos hipotecados.

Dado esta, la otra vía que tenemos es acudir a la vía judicial. Es decir, podemos igualmente solicitar la extinción de condominio, pero la consecuencia será, a falta de acuerdo, que el juez dictamine que el inmueble se tiene que vender en subasta pública

Vender la vivienda tras el divorcio si ninguno se quiere quedar con la casa 

La venta a un tercero de mutuo acuerdo puede ser la solución más ventajosa

El dinero se reparte a partes iguales o según la cuota de propiedad que corresponda

 

La venta de la vivienda tras un divorcio puede ser algo muy sencillo y, en muchas ocasiones, se presenta como la solución más ventajosa para las dos partes. En este sentido, si ambos acuerdan vender el piso a un tercero, podrán realizar un proceso de venta normal. Luego, sólo tendrán que repartirse el dinero de la venta en partes iguales, si se trata de un régimen de gananciales o, según las cuotas establecidas, si el matrimonio se hizo en separación de bienes.

Si existe una hipoteca de por medio, se utilizará el importe de la venta de la casa para cancelar el préstamo hipotecario y el dinero sobrante se repartirá a partes iguales o a las acordadas entre ambos.

gastos al vender piso a tercero Debemos tener en cuenta que la venta de la vivienda implica asumir unos gastos y pagar unos impuestos como, por ejemplo, el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal.

¿Vender la casa antes o durante el divorcio?

Vender antes del divorcio es la forma más sencilla de vender en ambos tipos de matrimonio

En régimen de gananciales la liquidación es necesaria para que proceda el divorcio

En régimen de separación de bienes no es necesario ningún trámite adicional si la venta es de mutuo acuerdo

 

Vender la vivienda antes de iniciar el proceso de divorcio y de mutuo acuerdo es la forma más sencilla de transmitir la propiedad, independientemente del régimen matrimonial. En este caso, al haber consenso en la venta, los miembros de la pareja solo tienen que ponerse de acuerdo en el precio del piso y poner anuncios en los portales inmobiliarios para cerrar el negocio con un comprador.

Ahora bien, como hemos comentado, si la pareja está casada bajo un régimen de gananciales puede incluir en la misma demanda de divorcio, de mutuo acuerdo, la propuesta de liquidación de gananciales y firmarla ante notario, para de esta forma hacer ambos procesos en paralelo. Es importante tener en cuenta que la liquidación del régimen matrimonial es fundamental para que proceda el divorcio.

En cambio, si la pareja está casada en régimen de separación de bienes puede introducir la demanda de divorcio y después vender el piso de mutuo acuerdo sin necesidad de hacer un trámite adicional. Esto se debe a que la extinción de condominio sólo se realiza si una de las partes se quiere quedar con la vivienda o si, por el contrario, una de los miembros se niega tanto a vender como a quedarse con la casa.

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¿Qué pasa con la vivienda si es un divorcio con hijos pequeños?

Si hay menores tiene que intervenir un juez

El uso de la vivienda lo obtiene quien ostenta la custodia del menor

 

Como hemos mencionado anteriormente, en este caso tiene que intervenir un juez. Habitualmente el uso de la vivienda se la queda la persona a la que el juez le atribuye la custodia de los hijos. Si la sentencia de divorcio establece que la custodia es compartida, suele permanecer en el piso la persona que tenga menos recursos para comprar o vivir en otra vivienda.

Si aún pesa una hipoteca sobre la casa, la persona que se muda sigue siendo el copropietario de la misma y tiene que seguir pagando su parte del crédito aunque ya no viva en la vivienda. Ante esta situación límite, muchas familias optan por vender el piso a un tercero para saldar el préstamo y repartirse las ganancias. También la persona que vive en el piso se puede quedar con la casa y compensar económicamente a la otra parte. Esto, a través de una extinción de condominio o mediante la liquidación de gananciales. Eso sí, el juez es el que tiene la última palabra, ya que este debe velar por el interés del menor. 

Consejos a la hora de vender un piso tras un divorcio

Organización para realizar los trámites

Un agente inmobiliario puede actuar como mediador

Si se necesita una venta inmediata podemos acudir a un iBuyer

 

Un divorcio es una circunstancia compleja, ya que involucra no sólo cuestiones económicas sino también emocionales. Todo ello puede llevarnos a tomar decisiones que pueden ser un tanto irracionales y perjudiciales para nuestra economía y nuestra tranquilidad. En este sentido, aunque pueda parecer difícil en este tipo de situaciones, es aconsejable ponernos como objetivo intentar llegar a acuerdos que beneficien a ambas partes.

Además, una vez definido que la solución pasa por vender la vivienda, es recomendable:

  • Si la comunicación con nuestra ex pareja es buena, es aconsejable organizarnos muy bien para llevar a cabo los trámites y los pasos para lograr la venta.

  • Por el contrario, si la comunicación con nuestra ex pareja es complicada, es aconsejable buscar ayuda para llevar a cabo la venta. Un agente inmobiliario puede actuar como mediador entre las partes y, además, cuenta con todas las herramientas necesarias para intentar agilizar la operación.

  • Si tras el proceso de divorcio necesitamos liquidez inmediata o nos urge vender el piso, podemos sopesar hacerlo a iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran la casa en muy pocos días y nos pagan al contado el dinero de la venta. Eso sí, generalmente implica hacerlo por un precio un poco por debajo de su valor de mercado.

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FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender piso tras un divorcio

Un divorcio puede ser un proceso emocional difícil. Más aún cuando existen una vivienda en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

Si existen hijos menores de edad, se queda a vivir en la vivienda el que obtiene la custodia del niño. Si no existen menores, todo dependerá del acuerdo al que lleguen las partes. Si el divorcio es amigable se han dado casos en que la pareja cohabita la casa hasta su venta.

Los costes de mantenimiento de la vivienda, los impuestos de la casa y el pago de la hipoteca se siguen generando aunque los cónyuges hayan decidido separarse y una de las partes ya no habite en la propiedad.

Pero ¿a quién le corresponde pagarlos? Esto dependerá del acuerdo al que haya llegado la pareja. Sin embargo, de manera general, los gastos derivados del uso de la casa como, por ejemplo, los suministros de agua, luz y gas los paga quien se queda a vivir en la vivienda mientras se vende o se realiza el procedimiento de separación de bienes que corresponda.

Por su parte, los gastos inherentes a la propiedad como, por ejemplo, el pago del IBI o de la cuota de la hipoteca deberán asumirlo ambos. Esto, mientras se disuelva el régimen de gananciales, se realice la extinción de condominio o se vende la casa.

Existen algunos casos en los que por circunstancias económicas o de desigualdad entre los cónyuges, la parte que no es propietaria de la casa, bajo acuerdo con el otro miembro, permanece en la vivienda durante un tiempo.

En este caso, para que el dueño del piso pueda venderlo necesitará el consentimiento del otro cónyuge o una autorización de un juez. Esto independientemente del régimen del matrimonio y siempre y cuando la vivienda sea la habitual.

No obstante, una vez que la pareja decide acudir a las instancias familiares para interponer el divorcio entre en juego lo establecido por el artículo 96 del código civil. Este establece que el uso de la vivienda familiar le corresponde a los hijos y al padre que obtiene la custodia, en el caso que existan.

 

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

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Hola,
Me gustaría saber la mejor opción (en Catalunya) de cara a vender una casa y donar el dinero ganado a los hijos, entendiendo como mejor opción la forma en que se deba pagar menos dinero en cuanto a impuestos, notarios, o lo que sea necesario hacer.
La situación es la siguiente:
- Mi madre (viuda) venderá su segunda residencia por 1 millón de € aproximadamente.
- La idea es hacer cuatro partes del importe...
   · Una parte para ella
   · Dos para dos hijos
   · Una para nuera (viuda de hijo fallecido)
La primera pregunta es si hay varias maneras de proceder o sólo una, y cómo se realiza.
¿Hay alguna manera de evitar pasos que lleve a más impuestos? ¿Los hijos pueden recibir directamente por el pago de la compra sin tener que ir primero a la madre y que deba hacer donación posterior?
Gracias. Un saludo.
FJ
Lola
Compra de trastero en madrid @Lola - hace 3 días
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Saludos.  Voy a comprar un trastero a un vecino en Madrid.  Aparte del precio, que impuestos he de pagar y en que porcentaje 
Carlos
Promoción de obra nueva @Carlos - hace 3 días
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Hola. He comprado una promoción de obra nueva en Valencia. Con lo cual he tenido que aportar durante los meses de construcción y para entrar en la compra, el 20% del valor total de la vivienda. En diferentes pagos mensuales. Hoy ya están terminadas y listas para entregar y saldar el resto ya sea de contado o con una hipoteca. El problema me surge ahora ya que no puedo conseguir que los bancos me otorguen una hipoteca por el resto. Con lo cual yo tengo firmado un contrato con la promotora que dice claramente que si no puedo pagar el resto pierdo el 50% de lo que tengo entregado. La pregunta en concreto es: puedo vender ese " derecho " a la vivienda que en realidad todavía no es mía antes de perder  lo que tengo pago con la promotora? Si consigo un comprador que pague lo que yo he aportado por la vivienda y que ese comprador luego le pague a la promotora el saldo? Es posible? Cómo sería la operatoria en tal caso?

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