¿Cómo vender la vivienda familiar en caso de divorcio?

¿Qué pasa con la vivienda si hay un divorcio?

Tras un proceso de divorcio en el que hay una vivienda en común y existe la voluntad de separar los bienes, tenemos dos posibilidades: 

• Una de las partes se queda con la vivienda

• La vivienda se vende a un tercero

Ahora bien, hay que tener en cuenta que el régimen matrimonial y el grado de acuerdo entre las partes va a determinar el procedimiento a seguir, tanto en el caso de que una de las partes se quiera quedar con la vivienda como para vender el piso. A continuación mencionamos las soluciones que se presentan en cada uno de los casos y, más adelante, explicamos con detalle cada uno de los supuestos.

Si la pareja está casada en régimen de gananciales

• Si hay acuerdo: será necesario realizar ante notario un documento para disolver el régimen económico matrimonial y repartir los bienes entre ambos. Luego, la pareja decidirá si una de las partes se queda con la casa compensando económicamente al otro o si se da el paso de vender la vivienda a un tercero.

• Si no hay acuerdo: en este caso será un juez quien designará a un perito para que realice la disolución del régimen económico del matrimonio y reparta los bienes. Si la pareja está conforme con el reparto que hace este profesional, se iniciará el proceso de venta, pero si no hay consenso y, por ejemplo, existe una sola vivienda, cualquiera de las partes puede solicitar la venta en subasta pública. Hay que tener en cuenta que esto implica vender la casa por debajo de su precio de mercado.

Si el matrimonio se hizo en régimen de separación de bienes

• Si hay acuerdo: se puede proceder a la venta de la casa sin realizar ningún procedimiento legal adicional a la demanda de divorcio. Si, por el contrario, una de las partes decide quedarse con la vivienda, será necesario realizar una extinción de condominio ante notario para terminar con la copropiedad. Esto implica que la persona que se queda el piso compense económicamente al otro. En este sentido, ambos tienen que estar de acuerdo, no solo en que uno se queda con la casa, sino con el precio de tasación de la vivienda, ya que esto va a determinar la cantidad a compensar.

• Si no hay acuerdo: si uno de los dos no quiere vender el piso, podemos vender nuestra parte a un proindiviso, aunque esto significa hacerlo por apenas un 50% de su valor de mercado o menos. Eso sí, la vivienda no debe tener hipoteca. Si este es el caso, deberemos acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común. Esto se hace ante un juez y acaba con la venta del inmueble en subasta pública.

Notario o Juez, ¿a quién acudimos?

Como hemos podido ver el grado de acuerdo entre la pareja es muy importante, ya que va a determinar en gran medida la ruta a seguir. Si hay entendimiento entre la pareja, el asunto lo podemos resolver ante notario, tanto en un régimen económico de gananciales como en una separación de bienes. Por el contrario, si no hay acuerdo y existen hijos menores de edad, será un juez quien decidirá si una de las partes se queda el uso de la vivienda (si hay niños) o si la vivienda se vende a través de una subasta pública. 

Debemos tener en cuenta que la vía notarial o la del acuerdo puede suponer un ahorro de costes importante. En cambio, un litigio judicial, puede ser un proceso largo, costoso y complejo. Además, hay que considerar que la venta en subasta pública implica vender el piso por un importe inferior a su precio de mercado.

¿Cómo vender casa tras divorcio de un matrimonio de gananciales?

Un matrimonio con un régimen económico de gananciales es aquel en el que las dos personas, al casarse, comparten la propiedad de todos los bienes y los beneficios obtenidos por cualquiera de ellos a partes iguales, desde que se casan. 

En el caso de que la relación no funcione y decidan poner fin al matrimonio, será necesario realizar la disolución del régimen económico matrimonial ante notario para que proceda el divorcio. De esta forma, las propiedades serán repartidas a partes iguales. Si la pareja tiene varias propiedades (pisos, coches, etc) a través de este proceso cada uno obtendrá el 50% del total de los bienes.

Pero ¿qué pasa si solo tenemos una vivienda en común? En este caso pueden pasar dos cosas: 

• Que una de las partes se quede con la vivienda y compense económicamente al otro.

• Que se venda la vivienda, bien sea porque ninguna de las partes quiere la vivienda o porque no existen los recursos económicos para otorgar la compensación.

¿Qué debemos tener en cuenta al realizar este proceso?

La disolución del régimen de gananciales se puede realizar a petición de las partes cuando se vaya a iniciar el proceso de divorcio. Para hacerlo debemos tener en cuenta que:

• Si hay acuerdo, la disolución del régimen de gananciales se puede incluir en el convenio regulador que se firma para el divorcio.

• La disolución ha de realizarse en escritura pública ante notario y éste verificará si el matrimonio no tiene hijos menores de edad para aprobar el proceso. Como hemos mencionado, cuando hay niños, la decisión la tiene que tomar un juez.

• Si el reparto se realiza a partes iguales. Por ejemplo, que una de las partes se quede con la titularidad de la vivienda y la otra persona se quede con otras propiedades, no habrá que pagar ninguno de los impuestos y gastos comunes al vender una casa como serían el IRPF o la plusvalía municipal. Esto se debe a que la disolución del régimen de gananciales no computa como un aumento o una disminución del patrimonio de la pareja. Es simplemente un reparto. En cambio, si hay ha habido un exceso de adjudicación. Es decir, si uno de los cónyuges recibe bienes por un valor superior al 50% que le toca, tendrá que tributar por ello.

¿Cómo vender piso en caso de divorcio con separación de bienes?

Si una pareja está casada en separación de bienes, pueden vender el piso de mutuo acuerdo sin hacer ningún trámite adicional a la demanda de divorcio. Aunque también pueden optar por la extinción de condominio. Este un procedimiento regulado en el Código Civil y mediante el cual se termina con una situación de copropiedad. Esto puede ser bien a causa de un divorcio o para vender un piso heredado:

• Mediante esta solución jurídica, una de las partes se queda con la vivienda y, a cambio, tiene que compensar a la otra parte con el importe correspondiente. Es decir, con el porcentaje de la propiedad que le toca y que está establecido en la escritura de la casa.

• Este procedimiento es sencillo y no amerita acudir a la vía judicial. Además, a nivel fiscal es más ventajosa que una compraventa entre las partes, ya que este tributa sólo a través de los Actos Jurídicos Documentados. Esto supone apenas el el 0,5% y el 1% junto con los gastos de notaría y de registro. En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, y la venta en el IRPF.

¿Quién paga los gastos de realizar una extinción de condominio?

La extinción de condominio, para que sea válida, debe realizarse ante notario. Por tanto, implica, como hemos dicho, asumir los costes de la notaría, pero además habrá que pagar los del registro, ya que se debe cambiar la titularidad de la casa.

Pero ¿quién paga qué? Generalmente, los costes de notaría, registro y el IAJD (solo por la parte que se adquiere) son asumidos por la parte que se queda con la vivienda. Aunque, los copropietarios podrán repartirse los gastos, si así lo prefieren. El que cede su parte, a su vez, posiblemente no tendrá que pagar ni plusvalía municipal ni IRPF, ya que, la extinción de condominio no se suele considerar como un incremento patrimonial.

Para saber el valor del piso, generalmente, se realiza una tasación de la vivienda. Así podemos saber su precio de mercado y la cuantía de la compensación que corresponda, en el caso de que una de las partes decida quedarse con la casa. En el caso de que la liquidación la esté ejecutando un perito por vía judicial, este pedirá una valoración de la propiedad para elaborar el inventario y repartir los bienes.

¿Qué pasa si mi ex se niega a vender la casa?

La forma más fácil de vender una casa tras un divorcio es hacerlo de mutuo acuerdo. No obstante, los desencuentros son bastante habituales en las separaciones. Si nuestro ex se niega a vender la casa, tenemos algunos soluciones, pero el tipo de matrimonio determinará el camino a seguir. En este breve vídeo lo explicamos:

Si la pareja estaba casada en régimen de gananciales

En este caso, si no hay consenso entre los miembros de la pareja tendremos que iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial. En esta, un juez designará un perito y este se encargará de llevar a cabo todo el proceso. 

Este profesional elaborará el inventario de bienes y deudas que tenga la pareja y adjudicará la mitad para cada cónyuge. Si tras esto, una de las partes sigue sin querer vender y, además, no cuenta con los medios para compensar al otro para quedarse con la casa, bastará con que la persona que si quiere vender solicite al juez la división de la cosa común, lo que derivará en la venta en subasta pública. Es decir, este desacuerdo implicará vender la propiedad por un importe inferior a su precio de mercado. 

Pero ¿es necesario realizar siempre la liquidación del régimen matrimonial y luego solicitar la acción de división? No siempre. Según el bufete de abogados Bac Advocats, si existe una sola vivienda en común (y no hay otros bienes) los tribunales admiten que se pida la división de la cosa común para lograr la venta de la casa, aunque no se haya realizado previamente la liquidación.

Si la pareja estaba casada en separación de bienes

Ante esta situación de bloqueo tenemos dos opciones: vender nuestro 50% a un proindiviso o recurrir a la vía judicial para resolver el asunto. En el primer caso, podríamos acudir a los muchas empresas que existen en el mercado y que se encargan de este tipo de operaciones, sin necesidad de contar con la autorización o la aprobación de la otra parte.

Eso sí, hay que tener en cuenta que:

• Nuestro ex tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que puede igualar la oferta de la empresa de proindivisos (tanteo) o, en el caso de que lo hiciéramos sin comunicárselo, puede anular la operación (retracto).

• Venderemos por menos del valor de mercado de la casa. Aunque la ventaja de vender a un proindiviso es que nos evita recurrir a la vía judicial y todos los gastos que esto implica, la desventaja es que significa vender el piso como máximo por un 50% de su valor de mercado. Además, no debe haber una hipoteca de por medio, ya que este tipo de empresas no suelen comprar pisos hipotecados.

Dado esta, la otra vía que tenemos es acudir a la vía judicial. Es decir, podemos igualmente solicitar la división de la cosa común y la consecuencia será, a falta de acuerdo, que el juez dictamine que el inmueble se tiene que vender en subasta pública. 

Si se trata de una pareja de hecho

En las parejas de hecho la situación de copropiedad es un tanto similar a la que existe cuando una pareja está casada con separación de bienes. Es decir, cada parte ostenta un porcentaje de propiedad sobre la casa.

Por ello, si una de las partes se niega a vender, podemos acudir a una empresa de proindivisos o tendremos que acudir ante un juez para que realice la división de la cosa común y ordene la venta de la vivienda en subasta pública. Como en el caso anterior, estas dos opciones implican vender el inmueble muy debajo de su valor de mercado.

La solución más sencilla: vender la casa tras el divorcio de mutuo acuerdo

La venta de la vivienda tras un divorcio puede ser algo muy sencillo y, en muchas ocasiones, se presenta como la solución más ventajosa para las dos partes. En este sentido, si ambos acuerdan vender el piso a un tercero, podrán realizar un proceso de venta normal. Luego, sólo tendrán que repartirse el dinero de la venta en partes iguales, si se trata de un régimen de gananciales o, según las cuotas establecidas, si el matrimonio se hizo en separación de bienes.

Si existe una hipoteca de por medio, se utilizará el importe de la venta de la casa para cancelar el préstamo hipotecario y el dinero sobrante se repartirá a partes iguales o a las acordadas entre ambos.

Pero ¿qué pasa si por desacuerdos hemos acudido a la vía judicial y luego queremos pactar? la venta es subasta pública no es obligatoria. Por tanto, podemos interponer la demanda para dividir los bienes en el juzgado de acuerdo a la figura jurídica que corresponda y luego acordar la venta antes de que se produzca la subasta. De esta forma, podríamos vender el inmueble a su valor de mercado y no a precio de subasta.

Debemos tener en cuenta que la venta de la vivienda conlleva pagar unos gastos e impuestos como, por ejemplo, el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal.

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¿Vender la casa antes o durante el divorcio?

Vender la vivienda antes de iniciar el proceso de divorcio y de mutuo acuerdo es la forma más sencilla de hacerlo en ambos tipos de matrimonio. En este caso, al haber consenso en la venta, los miembros de la pareja solo tienen que ponerse de acuerdo en el precio del piso y poner anuncios en los portales inmobiliarios para cerrar el negocio con un comprador.

No obstante, hay que tener en cuenta algunas cosas:

• Si la pareja está casada bajo un régimen de gananciales puede incluir en la misma demanda de divorcio, de mutuo acuerdo, la propuesta de liquidación de gananciales y firmarla ante notario, para de esta forma hacer ambos procesos en paralelo. Es importante tener en cuenta que la liquidación del régimen matrimonial es fundamental para que proceda el divorcio.

• Si la pareja está casada en régimen de separación de bienes puede introducir la demanda de divorcio y después vender el piso de mutuo acuerdo sin necesidad de hacer un trámite adicional. Esto se debe a que la extinción de condominio sólo se realiza si una de las partes se quiere quedar con la vivienda o si, por el contrario, una de los miembros se niega tanto a quedarse con la propiedad como a vender la casa después del divorcio.

¿Se puede vender el piso en un divorcio con hijos?

Como hemos mencionado anteriormente, en este caso tiene que intervenir un juez. Habitualmente, el uso de la vivienda se la queda la persona a la que el juez le atribuye la custodia de los hijos. Si la sentencia de divorcio establece que la custodia es compartida, suele permanecer en el piso la persona que tenga menos recursos para comprar o vivir en otra vivienda o, incluso, el juez puede determinar que ambos pueden usar la casa en períodos de tiempo alternos.

Ahora bien, si aún pesa una hipoteca sobre la casa, la persona que se muda sigue siendo el copropietario de la misma y tiene que seguir pagando su parte del crédito aunque ya no viva en la vivienda. Ante esta situación límite, muchas familias optan por vender el piso a un tercero para saldar el préstamo y repartirse las ganancias. También la persona que vive en el piso se puede quedar con la casa y compensar económicamente a la otra parte. Esto, a través de una extinción de condominio o mediante la liquidación de gananciales.

Eso sí, en cualquiera de los dos casos, el juez es el que tiene la última palabra, ya que este debe velar por el interés del menor. En este sentido, será necesaria presentar una solicitud para modificar las medidas establecidas en la sentencia de divorcio y argumentar bien los motivos de la venta. Si la autoridad judicial considera que la operación no supone un perjuicio para los niños y los padres lo garantizan con pruebas, puede autorizar la venta o la extinción de condominio.

¿Qué pasa si no hay acuerdo cuando hay menores de por medio?

Si la parte que vive en la vivienda se niega a quedarse con la casa o a venderla, la parte que sí quiere vender puede solicitar al juez la venta de la casa en subasta pública. Pero, como hemos dicho anteriormente, será el juez el que determine qué se puede hacer con la casa, poniendo por encima el interés de los niños.

Además, si la subasta se autoriza, pero previamente el juez le atribuyó el uso a uno de los cónyuges y los hijos y este se mantiene, la persona que compre la vivienda en subasta no la podrá habitar mientras dure el derecho de uso.

¿Qué pasa con la vivienda tras la ruptura de una pareja de hecho?

Hoy en día es muy común que las parejas decidan no casarse sino constituir una pareja de hecho. En este caso, si existe una vivienda en común y se produce una ruptura, coo ya hemos mencionado, el procedimiento es un poco parecido al que haría una pareja casada en separación de bienes.

Si la casa fue comprada por las dos personas estamos hablando de una situación de copropiedad. En este sentido, la pareja tiene dos opciones:

• Que una de las partes se quede con la casa, realizando una extinción de condominio

• Que la vivienda se venda a un tercero de mutuo acuerdo y se repartan el dinero de la venta

• Acudir por vía judicial para solicitar la división de la cosa común o vender a un proindiviso, si hay desacuerdo

Consejos a la hora de vender un piso tras un divorcio o separación

Un divorcio es una circunstancia compleja, ya que involucra no sólo cuestiones económicas sino también emocionales. Todo ello puede llevarnos a tomar decisiones que pueden ser un tanto irracionales y perjudiciales para nuestra economía y nuestra tranquilidad. En este sentido, aunque pueda parecer difícil en este tipo de situaciones, es aconsejable ponernos como objetivo intentar llegar a acuerdos que beneficien a ambas partes.

Además, una vez acordado que la solución pasa por vender la vivienda, es recomendable:

• Si la comunicación con nuestra ex pareja es buena, es aconsejable organizarnos muy bien para llevar a cabo los trámites y los pasos para lograr la venta de la casa. Podemos repartirnos las gestión de los documentos obligatorios o las tareas para llevar a cabo la venta (fotos, visitas, etc). Así avanzaremos más rápido en el proceso.

• Por el contrario, si la comunicación con nuestra ex pareja es complicada, es aconsejable buscar ayuda para llevar a cabo la venta. Un agente inmobiliario puede actuar como mediador entre las partes y, además, cuenta con todas las herramientas necesarias para intentar agilizar la operación. Eso sí, es conveniente que elijamos muy bien a la agencia que nos ayudará en este difícil momento.

• Si tras el proceso de divorcio necesitamos liquidez inmediata o nos urge vender el piso, podemos sopesar hacerlo a iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran la casa en muy pocos días y nos pagan al contado el dinero de la venta. Eso sí, generalmente implica hacerlo por un precio un poco por debajo de su valor de mercado.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre vender piso tras un divorcio

Un divorcio puede ser un proceso emocional difícil. Más aún cuando existen una vivienda en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

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Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar toda la información que necesitas para saber qué hacer o cómo vender la vivienda familiar tras un proceso de divorcio. 

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