Un divorcio es una de las situaciones más difíciles de enfrentar. Y entre todos los desafíos que se presentan (la separación en sí, la custodia de los niños) se debe también tomar la decisión de qué hacer con la vivienda familiar. Existen, al menos, dos motivos por los que venderla puede ser la mejor opción:

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Razones financieras. Habitualmente, uno de los cónyuges continúa viviendo en la casa familiar, pero debe hacer frente a una serie de gastos que antes se pagaban entre dos: suministros, impuestos, gastos de comunidad... El cónyuge que se va, por su parte, debe pagar el alquiler o la adquisición de una nueva propiedad y, en muchos casos, hasta continúa pagando la hipoteca de la vivienda familiar. Si la solvencia no es suficiente para hacer frente a todos estos gastos, la venta será la mejor alternativa.

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Razones legales. Es habitual que uno de los cónyuges quiera conservar la vivienda, mientras que el otro la quiere vender. La realidad es dura en estos casos: si no llegáis a un acuerdo entre vosotros, lo más probable es que la situación termine en la corte. En el peor de los casos, la venta se realizará de todos modos, pero en subasta pública. Esto implica que se venda por un precio entre un 20% y un 30% inferior a las condiciones de mercado. Por eso, lo mejor es llegar a un acuerdo y vender la propiedad de mutuo acuerdo.

Partiendo de esta base, ¿qué pasa con la vivienda si hay un divorcio? ¿Cuáles son los pasos que debes seguir si decides vender la vivienda familiar? Aquí te lo explicamos.

Pasos para vender la casa tras un divorcio

Los pasos para vender tu casa tras un divorcio dependen de:

  1. El régimen matrimonial que hayáis escogido
  2. Si tenéis o no hijos en común menores de edad
  3. El grado de acuerdo que exista con tu pareja

En esta página analizamos todos estos casos y te explicamos qué pasos debes seguir para vender la vivienda familiar tras el divorcio. Escoge el tipo de régimen matrimonial* que corresponde para comenzar.

*Si no sabes cuál es tu régimen económico matrimonial, puedes pedir un certificado de matrimonio en el Registro Civil donde os casasteis. Ahí podrás verificarlo.

Vender la casa tras un divorcio en régimen de gananciales

Que exista un régimen de gananciales implica, de manera general, que las ganancias, bienes y beneficios obtenidos por uno de los cónyuges durante el matrimonio pertenecen a ambos. Tras el divorcio, esta régimen se disuelve y se le atribuye el 50% de los bienes a cada una de las partes. ¿Cómo es, entonces, la liquidación de la vivienda tras un divorcio de gananciales? De manera general, se adjudicará a cada cónyuge la mitad de la propiedad.

Partiendo de esta base, los pasos para vender tu casa tras el divorcio si te has casado en régimen de bienes gananciales son:

  1. Disolver el régimen económico matrimonial. Lo habitual es incluir la disolución en el convenio regulador, es decir, en el documento que firmarás para legalizar la separación. Te aconsejamos que consultes los pormenores de este paso con un experto legal.

  2. Repartir las propiedades en partes iguales. Como hemos dicho, los bienes se reparten a partes iguales. Si tuvierais dos propiedades a vuestro nombre, lo normal sería que cada quien conservara uno de esos inmuebles. Si, en cambio, solo compartís la vivienda familiar, se le adjudicará el 50% de la propiedad a cada uno.

  3. Vender la vivienda familiar tras el divorcio. Una vez que la titularidad de la vivienda se haya repartido entre ambos cónyuges, podréis venderla en condiciones normales, siempre que ambos estéis de acuerdo.

Importante. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los dos estéis de acuerdo en vender la casa. Existen alternativas si esto no es posible (más adelante te explicamos cuáles son), pero todas ellas implican perder una suma importante de dinero.

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Lo que hemos descrito hasta aquí es el procedimiento general, pero se complica si tenéis hijos en común, la vivienda tiene una hipoteca o si tu ex se niega a vender la casa. ¡Sigue leyendo! Más adelante en esta página resolvemos todas estas dudas.

Vender la vivienda familiar tras un divorcio si hay separación de bienes

¿Puedo vender mi casa si estoy casado o casada por bienes separados? Esta es una pregunta habitual y la respuesta es que sí. Si el matrimonio se llevó a cabo en un régimen de separación de bienes, el procedimiento es bastante simple, siempre que exista acuerdo entre las partes. Y es que podréis vender la vivienda sin hacer ningún trámite adicional a la demanda de divorcio. Bastará, entonces, con acordar un precio de venta y repartir el dinero a posteriori en la proporción que corresponda. 

Importante. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los dos estéis de acuerdo en vender la casa. Existen alternativas si esto no es posible (más adelante te explicamos cuáles son), pero todas ellas implican perder una suma importante de dinero.

Lo que hemos descrito hasta aquí es el procedimiento general, pero se complica si tenéis hijos en común, la vivienda tiene una hipoteca o si tu ex se niega a vender la casa. ¡Sigue leyendo! Más adelante en esta página resolvemos todas estas dudas.

Vender la casa tras la ruptura de una pareja de hecho

Si no estabais casados, pero habéis comprado una vivienda juntos, podréis vender la casa antes o después de la separación, sin mayores inconvenientes.

Importante. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los dos estéis de acuerdo en vender la casa. Existen alternativas si esto no es posible (más adelante te explicamos cuáles son), pero todas ellas implican perder una suma importante de dinero.

Lo que hemos descrito hasta aquí es el procedimiento general, pero se complica si tenéis hijos en común, la vivienda tiene una hipoteca o si tu ex se niega a vender la casa. ¡Sigue leyendo! Más adelante en esta página resolvemos todas estas dudas.

¿Quién se queda con la casa luego del divorcio?

Si la expareja tiene hijos menores de edad, será el juez quien decida cómo se reparte la custodia de los niños y quién se queda con la vivienda familiar. Lo más habitual es que la persona que se queda con la custodia tenga también el derecho de uso de la vivienda. Si la custodia es compartida, suele permanecer en la casa el cónyuge que tenga menos recursos. Incluso el juez puede determinar que ambas partes usen la casa en periodos alternos.

Si no existen hijos menores de edad, la vivienda se repartirá entre los cónyuges según corresponda y en función del tipo de régimen matrimonial. Más arriba en esta página lo explicamos.

¿Se puede vender el piso en un divorcio con hijos?

Sí, se puede vender el piso en un divorcio si hay hijos, pero debes tener en cuenta que un juez deberá aprobar la operación. Para ello, será necesario presentar una solicitud con el fin de modificar la sentencia de divorcio. Si la autoridad judicial considera que la operación no supone un perjuicio para los niños, podrá autorizar la venta.

¿Qué pasa si compraste la casa antes del matrimonio?

Si compraste la casa antes del matrimonio esta tendrá, en general, carácter privativo. Lo que significa que te pertenece solo a ti y no se verá afectada por el proceso de divorcio. Sin embargo, existe una única excepción que está regulada en el Código Civil y se da cuando se cumplen estos cuatro requisitos al mismo tiempo:

  • Compraste la casa antes del matrimonio con un crédito hipotecario
  • Seguiste pagando la hipoteca luego de contraer matrimonio
  • El matrimonio se celebró bajo un régimen de gananciales
  • La vivienda fue o es el domicilio familiar de la pareja

En este caso, se puede considerar que la parte de la vivienda que se pagó durante el matrimonio (con dinero del régimen ganancial), pertenece a ambos miembros de la pareja. Por tanto, debería repartirse luego del divorcio, según la proporción que haya pagado cada uno. En esta página te damos un ejemplo.

¿Cómo vender una casa con hipoteca tras un divorcio?

Si la casa tiene hipoteca y ambos acordáis vender el piso a un tercero, podréis realizar una venta normal y utilizar el dinero de la venta para cancelar el préstamo hipotecario. La ganancia sobrante se repartirá entre ambos en la proporción que corresponda.

Ten en cuenta que, una vez que la hipoteca esté pagada, deberás cancelar la carga en el Registro de la Propiedad. Para ello, puedes contratar un gestor independiente, dejar todo en manos de la gestoría del banco o hacer los trámites por tu cuenta. Nosotros te recomendamos la primera opción: en HelpMyCash colaboramos con un gestor que puede hacerte ahorrar 300 euros de media

¿Qué pasa si tu ex se niega a vender la casa?

"Mi esposo quiere vender la casa y yo no". Esta afirmación es una de las más comunes luego de un divorcio. Y de aquí deriva otra pregunta habitual: ¿se puede obligar a vender una casa si la expareja no quiere? Lo cierto es que sí, la venta se puede forzar, pero lo mejor es llevar a cabo la operación de común acuerdo. De lo contrario, tanto tú como tu ex perderán dinero. Si la relación es complicada, puedes contratar un mediador (puede ser un agente inmobiliario, por ejemplo) para que os ayude a conciliar vuestros intereses.

Dicho esto, y reforzando la idea de que lo mejor para ambos es llegar a un acuerdo y vender en condiciones de mercado, te contamos cuáles son alternativas para cerrar la compraventa si uno de los miembros de la expareja se niega a hacerlo.

Extinción de condominio

Si tu pareja no quiere vender la casa, podéis hacer una extinción de condominio de común acuerdo. Esta consiste en que él o ella conserve la vivienda y te compense económicamente por el porcentaje que te corresponde.

De manera general, podría entenderse como venderle tu parte de la casa. Pero existen diferencias a nivel fiscal: la extinción de condominio tributa para el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo gravamen oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda. La compraventa, en cambio, tributa en el IRPF y la plusvalía municipal y los costes ascienden a importes mucho mayores.

Importante. En caso de que el matrimonio se hubiera celebrado en un régimen de gananciales, no será necesario hacer una extinción de condominio. En el mismo acto de disolución del régimen económico matrimonial un cónyuge puede quedarse con el 100% de la vivienda, a cambio de compensar económicamente al otro.

Venta del proindiviso 

Vender el proindiviso significa vender la mitad de tu piso a un tercero. Esta es una práctica completamente legal y está amparada por el Código Civil. Existen, en efecto, empresas que se dedican exclusivamente a ello.

Hasta aquí todo parece simple, pero debes tener en cuenta que el precio que pagarán por tu mitad de la vivienda es entre un 35% y un 50% más bajo que lo que podrías obtener en condiciones de mercado. Además, tu ex tiene derecho de adquisición preferente: si la empresa que compra proindivisos te hace una oferta, tu ex tendrá prioridad para comprar tu parte de la vivienda al mismo precio que iba a pagar la empresa en cuestión.

División de la cosa común

¿Puede un juez obligaros a vender el piso por divorcio? La respuesta es sí y de eso se trata la división de la cosa común. Para ello, se debe interponer una demanda y, en la mayoría de los casos, el juez ordena la subasta pública del piso. Luego, se reparten las ganancias entre ambos cónyuges.

Este procedimiento, sin embargo, puede tardar MUCHO TIEMPO en resolverse. Y el precio de venta suele ser entre un 20% y un 30% más bajo de lo que podría obtenerse en condiciones de mercado. Por eso, lo mejor es llegar antes a un acuerdo.

Cabe añadir que, si en la demanda de divorcio se establece que uno de los cónyuges tiene el derecho de uso de la vivienda, este debe respetarse luego de venderla. Así, si la casa se vende por subasta pública, el nuevo propietario no podrá ocupar la vivienda hasta que no caduque el derecho de uso del cónyuge en cuestión. 

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¿Qué impuestos se pagan por vender una casa tras el divorcio?

Los impuestos que se pagan son los mismos que en una venta convencional: el IRPF y la plusvalía municipal. Pero ¿qué porcentaje le corresponde pagar a cada cónyuge?

  • IRPF→ Cada quien deberá tributar por la ganancia que obtenga al vender su parte proporcional. 
  • Plusvalía municipalA priori, también debería repartirse en función del porcentaje que le corresponde a cada cónyuge. Pero como se trata de un impuesto solidario, si una de las partes no paga, la Agencia Tributaria podría exigirle el pago al otro miembro de la pareja.

La ganancia patrimonial para declarar el IRPF por la venta de un piso tras un divorcio se calcula restando el valor de transmisión y el de adquisición. Y ¿en qué consiste cada uno?

  • Valor de transmisión: es el precio al que vendéis la vivienda, menos los gastos y tributos de la operación.
  • Valor de adquisición: es el precio de compra de la vivienda que pagasteis en su día, más los gastos y tributos de la compra. 

▷▷▷En esta página os enseñamos con detalle cómo calcular el IRPF. Lo único que debes tener en cuenta es que cada cónyuge deberá declarar la parte proporcional que le corresponda. 

De manera general, sí puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que vendas la vivienda familiar y utilices la ganancia en adquirir una nueva residencia. 

La Agencia Tributaria define la vivienda habitual como aquella donde has vivido durante al menos tres años de forma ininterrumpida. Estos tres años pueden ser inmediatos a la venta, o bien, pueden haber transcurrido dentro del plazo de dos años anteriores a la operación. Pero ¿qué pasa si te has ido de tu casa luego del divorcio? ¿Pierde esta su carácter de vivienda habitual? No, porque el fisco contempla una excepción:

"Se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo [...] concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio o separación matrimonial".

Por tanto, podrías acogerte a la exención, aunque te hayas ido de tu casa luego del divorcio. Si tienes más inquietudes al respecto, te aconsejamos consultar con la Agencia Tributaria.

Consejos para vender tu casa tras el divorcio

Sabemos que vender la vivienda familiar tras un divorcio suele traer algunos problemas. Por eso, en otra página te contamos las máximas para reducir los riesgos y evitar inconvenientes al momento de llevar a cabo la operación. Un spoiler: todos los consejos están basados en casos reales y ¡son importantes!

▷▷▷Máximas para vender tu casa después de un divorcio 

FAQ - Preguntas frecuentes vender piso tras divorcio

Un divorcio puede ser un proceso emocional difícil. Más aún cuando existen una vivienda en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:

Si existen hijos menores de edad, se queda a vivir en la vivienda el que obtiene la custodia del niño. Si no existen menores, todo dependerá del acuerdo al que lleguen las partes.

Dependerá del acuerdo al que hayáis llegado. De manera general, los gastos derivados del uso de la casa como, por ejemplo, los suministros de agua, luz y gas, los paga quien se queda a vivir en la vivienda mientras se vende o se realiza el procedimiento de separación de bienes que corresponda.

Por su parte, los gastos inherentes al piso como, por ejemplo, el pago del IBI o de la cuota de la hipoteca deberán asumirlo ambos. Esto, mientras se disuelva el régimen de gananciales, se realice la extinción de condominio o se vende la casa.

Existen algunos casos en los que, por circunstancias económicas o de desigualdad entre los cónyuges, la parte que no es propietaria de la casa, bajo acuerdo con el otro miembro, permanece en la vivienda durante un tiempo.

En este caso, para que el dueño del piso pueda venderlo, necesitará el consentimiento del otro cónyuge o una autorización de un juez. No obstante, una vez que la pareja decide poner la demanda de divorcio, el uso de la vivienda familiar le corresponde a los hijos y al padre/madre que obtiene la custodia, en el caso de que existan.

Si lo que quieres es quedarte con la casa luego del divorcio, puedes hacer una extinción de condominio. A través de este procedimiento, le "compras" a tu ex su parte de la vivienda y te vuelves propietario del 100%. Cabe aclarar que a nivel fiscal la extinción de condominio es diferente de la compra, puesto que solo tributa para el impuesto de actos jurídicos documentados. 
Nuestro consejo es que siempre intentes llegar a un acuerdo con tu ex antes de obligarlo u obligarla a vender la casa. Pero si ya has agotado todas las instancias de negociación, puedes interponer una demanda de división de la cosa común para que la casa se venda en subasta pública. RECUERDA QUE CON ESTA ALTERNATIVA OBTENDRÁS UNA GANANCIA ENTRE UN 20% Y UN 30% MÁS BAJA QUE SI VENDIERAS EN CONDICIONES DE MERCADO.
Sí, se puede interponer una demanda de división de la cosa común y vender en subasta pública si hay hijos en común, pero un juez debe autorizar la operación. Además, si os corresponde el derecho de uso y disfrute de la vivienda, este debe respetarse incluso luego de vender la propiedad.