documentos para vender casa

¿Cómo vender una casa con hipoteca?

Muchas personas que tienen una vivienda hipotecada, cuando se plantean vender el piso, lo primero que se preguntan es: ¿se puede vender una casa con hipoteca? Lo cierto es que sí, es posible y, de hecho, se hacen operaciones así cada día.

No obstante, aunque se puede vender y se puede comprar una vivienda que tiene una hipoteca, debemos distinguir dos situaciones, ya que esto determinará la forma de proceder:

vender casa con hipoteca

  1. Vender una casa con una hipoteca que no se ha terminado de pagar.

    • En este caso, podemos pagar la hipoteca con el dinero de la venta o subrogar (pasar) la hipoteca al comprador, aunque esta última opción es poco aprobada por los bancos.

    • Aunque paguemos la hipoteca con el dinero de la venta, debemos hacer el trámite de cancelar la hipoteca en el Registro, pero de esto seguramente se encargará el banco del comprador. Aunque también podemos negociar para hacerlo nosotros y así ahorrar dinero. Más adelante en esta página, explicamos con detalle esta circunstancia.

  2. Vender una casa con una hipoteca ya pagada, pero que sigue apareciendo como carga en el Registro de la Propiedad.

    • En este caso tendrás que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y luego vender la casa.

Como vemos, hay varias posibilidades para hacer el proceso de compraventa y la más adecuada depende de la situación y nuestras preferencias personales.

¡Sigue leyendo para entender cómo hacerlo y qué coste tendrá!

¿Cómo vender un piso con una hipoteca que aún estoy pagando?

Si el precio de venta del piso es superior a la deuda, pagamos el préstamo con el dinero de la venta

Si el precio de venta del piso es inferior a la deuda tendremos que negociar con el banco

 

No hemos terminado de pagar nuestra hipoteca pero queremos vender nuestro piso, ¿cómo lo hacemos? La situación más habitual es que utilicemos el dinero de la venta para saldar la deuda que nos quede. Ante esta situación, tenemos dos escenarios

1. El precio de venta del piso es superior a lo que nos queda por pagar de hipoteca

Aquí usaremos una parte del precio de compraventa para terminar de pagar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.

Tendremos que pedir a nuestro banco un certificado de deuda pendiente. Este deberemos presentarlo ante el notario. El comprador, por su parte, pedirá la emisión de, al menos, dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación anticipada. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco y, a partir del reembolso total de la hipoteca demostrado, se podrá tramitar la compraventa y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

2. El precio de venta del piso es inferior a lo que nos queda por pagar de hipoteca

Es una decisión que no depende de nosotros, porque el banco tiene que darnos la autorización, ya que tiene nuestra casa como garantía del préstamo hipotecario hasta que lo paguemos totalmente.

En este sentido, lo primero que tenemos que hacer es hablar con nuestro banco  antes de vender la vivienda para informarle de la situación y ver si está de acuerdo en cancelar la hipoteca gracias al pago del importe de la compraventa y de un préstamo personal que nos puede otorgar.

¿En qué caso estaría de acuerdo? Cuando el importe que quede tras la venta sea suficientemente pequeño. En general, los préstamos personales no pasan de los 50.000 euros, pero el banco analizará nuestra situación financiera actual para asegurarse de que podemos pagar tranquilamente las cuotas resultantes.

Hay que tener en cuenta que con el trámite del nuevo préstamo tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca más los de la constitución del nuevo crédito, si los hay.

¿La hipoteca se puede transferir entre vendedor y comprador?

Teóricamente sí, es decir, existe una solución entre el vendedor y el comprador que pasa por transferir el préstamo hipotecario del vendedor al comprador.

Esta operación recibe el nombre de subrogación al deudor. Realmente es un proceso muy poco probable de conseguir porque los bancos prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra, porque le sale más a cuenta abrir una nueva hipoteca al comprador con mejores condiciones.

¿Cómo cancelar la hipoteca en el Registro una vez pagada?

Con una gestoría independiente

Con la gestoría del banco

Por nuestra cuenta

 

Debemos de tener en cuenta que existen dos situaciones diferentes que influirán en el proceso y la forma de hacer la cancelación de la hipoteca, si con una gestoría independiente, por nuestra cuenta o con la gestoría del banco.

1. Si la hipoteca está pagada, pero todavía aparece en el Registro

HelpMyCash siempre aconseja cancelar registralmente una hipoteca pagada antes de vender.  ¿Por qué? Para llevar el control del proceso y del coste de cancelación, que puede variar mucho. Es decir, este trámite lo podemos hacer a través de nuestro banco, nosotros mismos o con una gestoría independiente, pero si lo hacemos con tiempo podemos evitar hacerlo con la entidad bancaria que suele cobrar mucho dinero por la cancelación.

Un banco nos puede pedir una provisión de fondos de unos 1.000 a 1.500 euros, dados sus elevados costes de gestión. Si lo hacemos nosotros mismos, este precio se verá aún más reducido porque ahorramos los gastos de gestión, pero debemos de tener que lidiar con la burocracia y contar con mucho tiempo disponible para ir a los distintos organismos necesarios (notaría, Hacienda y Registro).

La tercera opción es acudir a una gestoría independiente, como la que colabora con HelpMyCash. Ésta, al cobrar menos por los gastos de gestión y por los trámites en general, nos puede salir mucho más barato y teniendo la confianza de que es un profesional el que se encarga de llevar a cabo el proceso de principio a fin.

Descubre cómo cancelar una hipoteca paso a paso. Haz clic aquí y te lo contamos con todo detalle.

2. Si queremos pagar la hipoteca con el dinero de la venta

Si aún debemos la hipoteca y pretendemos liquidarla con el dinero de la venta será el banco del comprador el encargado de hacer los trámites para cancelar la hipoteca en el Registro. En este caso, este querrá asegurarse de que se eliminen las cargas derivadas de nuestra hipoteca en el Registro, porque necesitan tener seguridad para la garantía del préstamo hipotecario que acaban de firmar con el comprador. Ante esto, hay que tener en cuenta:

  • Algunos bancos son super estrictos y quieren hacerlo ellos sí o sí, sino no darán la hipoteca al comprador. ¿Cuál es el problema? El coste que esto nos puede suponer. Ten en cuenta que estamos en nuestro derecho de decirle al banco que lo queremos hacer por nuestra cuenta o con otra gestoría independiente pero habrá que negociar con la entidad para que lo acepte.

  • Otros son más flexibles y si se pide con suficiente antelación, tendremos margen de negociación para poder encargarnos nosotros de la cancelación registral de nuestra hipoteca y así abaratar costes.

Comprador o vendedor: ¿quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?

La cancelación de la hipoteca casi siempre la paga el vendedor

 

Teóricamente, siempre somos nosotros, los vendedores, los que debemos pagar la cancelación de la hipoteca. Es importante conocer este dato, ya que los gastos en la compraventa de una vivienda son muy numerosos y así podremos organizarnos mucho mejor.

Si tenemos una hipoteca pagada antes de la compraventa, haremos nosotros el trámite de cancelación, ya sea por nuestra cuenta o con un gestor profesional, y pagaremos por ello. Es decir, en nuestra mano está elegir si lo hacemos con nuestro banco, nosotros mismos o con un profesional que nos ajuste el precio, como recomendamos desde HelpMyCash.

¿Quieres saber cuánto cuesta cancelar tu hipoteca? Compara aquí lo que te cobra un banco vs. lo que pagarías con HelpMyCash

Ahora bien, si tenemos la hipoteca pagada, pero esperamos a la negociación de la compraventa, debemos tener cuidado con el banco del comprador, ya que, si llegado el momento de firmar, no hemos cancelado el préstamo en el Registro, este nos puede obligar a hacerlo con su gestoría, lo que nos supondrá cancelarla a un precio más elevado.

Si como vendedor quieres ahorrar en el precio de cancelar la hipoteca del piso que tienes, informa al comprador desde la primera toma de contacto que quieres encargarte de la cancelación registral de tu hipoteca para poder controlar el coste. De esta forma el comprador se lo podrá comunicar al banco con antelación.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Cambia mucho según el proceso que uses para cancelar

Si no hemos pagado el préstamo hay que sumar la comisión por cancelación anticipada

 

Al vender un piso hipotecado, debemos tener en cuenta el total de los costes de cancelación de nuestra hipoteca. Si ya tenemos la hipoteca pagada, también variará si acudimos o no a un banco, ya que, como hemos dicho, nuestra entidad bancaria podría pedir para el trámite una provisión de fondos de entre 1.000 euros y 1.500 euros.

Este coste podría ser menor si decidimos hacerlo por nuestra cuenta, aunque en este caso tendremos que encargarnos del 100% de los trámites. También nos saldrá más barato si optamos por el presupuesto ofrecido por HelpMyCash, con la ventaja de que será un profesional el que lleve a cabo el proceso de cancelación.

  Banco* Por tu cuenta* Presupuesto HelpMyCash*
Notaría 480€ 180€ 180€
Registro 320€ 200€ 200€
Gestoría 300€ - 100€
Total 1.100€ 380€ 480€

*Sobre una hipoteca de 150.000 euros

Por otro lado, recordar que si aún debemos el préstamo y vamos a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de nuestro comprador podría obligarnos a hacer la cancelación con su gestoría de confianza.

Comisión de cancelación anticipada según nuestro contrato de hipoteca

Hay que considerar que si no hemos acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. En este caso, debemos comprobar en el contrato de hipoteca el importe de la comisión de cancelación anticipada que tendremos que pagar a nuestro banco.

¿Quieres saber más sobre la cancelación anticipada de una hipoteca? Haz clic aquí y te lo contamos cómo pagar tu hipoteca antes de tiempo.

¿Cuándo hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?

Antes de vender la casa si ya hemos pagado el préstamo

Si tenemos ahorros antes de vender para quitarnos de encima los trámites

Durante la firma para saldar la deuda con el dinero de la venta

 

Al inicio de la venta de nuestro inmueble, es recomendable comprobar la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso, para asegurarnos de las cargas que tiene nuestro piso.

  • Si nuestra hipoteca ya está pagada y solo queda cancelarla, podemos hacer la cancelación registral al principio del proceso de venta. Con ello nos quitamos trámites administrativos de encima y evitamos tener que preocuparnos de esto más adelante.

  • Si vamos a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, se hará durante la compraventa. El comprador va a presentarse con, por lo menos, dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.

vender piso con hipoteca Antes de decidir cuándo vamos a cancelar nuestra hipoteca es importante que entendamos cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas. Del mismo modo, hay que tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco.

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender mi piso hipotecado rápido?

Una agencia inmobiliaria nos puede ayudar a lograr con éxito la venta de nuestro piso. Esta puede promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, obtener la documentación necesaria y captar a un potencial comprador para la casa. Y, al conocer al dedillo cómo realizar el proceso e, incluso, todos los trucos que se necesitan para acelerar una venta, su intervención puede ser vital si necesitamos vender una propiedad que tiene una deuda hipotecaria.

Aunque, hay que tener en cuenta que el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por nuestra cuenta. Eso sí, la agencia inmobiliaria, con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, nos puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, nos puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de echar nuestros números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia, o bien la proptech que escojamos, nos puede hacer una valoración de nuestra vivienda y esto nos puede ayudar a saber si podremos pagar el préstamo y si nos sobra dinero para afrontar la nueva operación.

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