documentos para vender casa

¿Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente?

Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta de la casa

Subrogar la hipoteca al comprador

Contratar una hipoteca puente

 

Ya sea por motivos laborales o familiares, podría ser que nos encontráramos en la situación de tener que vender nuestro piso para comprar otra vivienda. Pero, en muchos casos, podríamos necesitar hacer este cambio cuando aún no hemos terminado de pagar el préstamo. Entonces, ¿Se puede vender un piso con una hipoteca pendiente por liquidar? La respuesta es que sí y que es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para ello, tenemos varias opciones:

Cómo vender piso hipotecado. 1- cancelar la hipoteca con dinero de la venta. 2- subrogar la hipoteca al comprador. 3- contratar hipoteca puente

1. Cancelar la hipoteca en el momento de la venta del piso

Si queremos cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debemos tener en cuenta que nos podemos enfrentar a dos escenarios:

1. El importe que debemos es inferior al del precio de venta del piso

En este caso estamos de suerte, ya que es el escenario más sencillo. En este supuesto, vamos a usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.

Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma. El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.

2. Vendemos el piso por un importe inferior al que nos queda pagar

En este escenario, el total del importe de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como aún nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.  Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca más lo de la constitución del nuevo crédito.

vender piso hipotecado Si el importe de nuestra hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro banco. Para evitar problemas con la entidad cuando nos encontramos en una fase avanzada de la venta, es mejor hablar con ellos al plantearnos la operación.

2. Transferir la hipoteca al comprador

Una solución que no permite ahorrarnos los costes de cancelación es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender nuestra casa que nos permite ahorrarnos los costes de la cancelación anticipada del préstamo. 

Para ello, vamos a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.

La ventaja de esta vía es que no habrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengamos que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.

vender casa con hipoteca Si estamos pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos tener este plazo en mente antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras. 

3. Contratar una hipoteca puente

Si aún estamos pagando la hipoteca de nuestro inmueble actual y no tenemos dinero ahorrado, no vamos a poder cancelarla hasta que lo vendamos. Si por otra parte nos urge adquirir una nueva vivienda y no podemos esperar a vender, seguramente tendremos que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.  

vender y comprar casa

Quiero vender mi piso para comprar otro ¿qué debo tener en cuenta?

Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez. 

En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Hecho esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva. 

venta vivienda hipotecada Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán. 

¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?

Pedir al banco el certificado de deuda cero

Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

 

Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, nuestro banco nos tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de nuestro comprador nos exija que acudamos a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, nuestra hipoteca quedará completamente cancelada.

Eso sí, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de nuestro comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, podemos intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por nuestra cuenta o con una gestoría de nuestra elección y dentro de un plazo específico. Así podemos tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a nuestras necesidades económicas. Eso, si no tenemos tiempo de hacerlo nosotros.

Si, por el contrario, hemos terminado de pagar el préstamo y queremos hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tenemos que pedir el certificado de deuda cero a nuestro banco. Luego, tenemos que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados. Posteriormente, tendremos que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre nuestra casa. Debemos tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.

¡Cuidado! Existen muchas páginas online de compañías que ofrecen los servicios de una gestoría por precios más reducidos de lo normal. Si hemos negociado con el banco del comprador y estamos buscando una gestoría que nos realice los trámites, debemos tener cuidado de investigar a cada candidato a fondo para asegurarnos de que sus servicios son legítimos. 

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Alrededor de 1.000 euros

Si no hemos pagado el préstamo hay que sumar la comisión por cancelación

 

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender nuestro piso entre particulares, decidimos contratar la ayuda de un profesional. 

Pero ¿cuánto tenemos que pagar por cancelar la hipoteca? Al vender un piso hipotecado debemos tener en cuenta el total de los costes de cancelación. Si acudimos a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1.000 euros. Este coste podría ser menor si decidimos hacerlo por nuestra cuenta, pero, como hemos mencionado, si aún debemos el préstamo y vamos a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de nuestro comprador podría obligarnos a hacerlo con su gestoría.

Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendremos que pagar a nuestro banco por saldar el préstamo antes de tiempo y que variará según la fecha en que firmamos el contrato. Para averiguar esta fecha, podemos consultarlo en la nota simple.

Aunque, de manera general, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.

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¿Cuándo hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?

Antes de vender la casa si ya hemos pagado el préstamo

Si tenemos ahorros antes de vender para quitarnos de encima los trámites

Durante la firma para saldar la deuda con el dinero de la venta

Con 30 días de anticipación si vamos a subrogar la hipoteca

 

Al inicio de la venta de nuestro inmueble, es recomendable comprobar el estado de nuestra hipoteca para saber a qué trámites tendremos que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso

Con ello y dejándonos asesorar por nuestro banco o inmobiliaria, podemos decidir cuándo nos conviene quitarnos el préstamo de encima:

  • Si nuestra hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, podemos hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello nos quitamos trámites administrativos de encima y evitamos tener que preocuparnos de esto más adelante. 

  • Si contamos con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.

  • Si vamos a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado, nuestro representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco. 

  • Si se trata de una subrogación vamos a tener que informar a nuestro banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.

vender piso con hipoteca Antes de decidir cuándo vamos a cancelar nuestra hipoteca es importante que entendamos cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas. Del mismo modo, hay que tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tenemos que tener los plazos de estas gestiones en cuenta antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa con el comprador. 

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender mi piso con hipoteca?

Una agencia inmobiliaria nos puede ayudar con el proceso de venta de nuestro piso. Esto es a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.

No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por nuestra cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizaremos con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, nos puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, que nos puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de echar nuestros números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia, o bien la proptech que escojamos, nos puede hacer una valoración de nuestra vivienda y esto nos puede ayudar a saber si podremos pagar el préstamo y si nos sobra dinero para afrontar la nueva operación.

inmobiliaria para vender piso con hipoteca

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber sobre cómo vender un piso con hipoteca, así como los trámites de cancelación, los gastos y cuándo es recomendable empezar los trámites.

Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

Anónimo
Acceso de la propietaria al piso @Anónimo - hace 12 horas
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Buenas. Vivo de alquiler en un piso con contrato firmado en 2016. Éramos 2 personas viviendo en el piso pero recientemente la otra persona se ha ido. Comunicó que se iba, aunque no se ha modificado el contrato. Yo sigo pagando lo mismo, la parte proporcional que me correspondía, a la espera de en 1 ó 2 meses que tenía ya previsto de antes mudarme.
La casera, como es lógico, quiere alquilar o vender el piso (vender cuando yo ya me vaya), lo cual entiendo, pero la cosa es que cada 2 por 3 viene gente a ver el piso. La mayoría de las veces casi sin avisar (1 hora antes, fines de semana avisando también poco antes........) e incluso una vez sin avisar directamente, lo cual ya lo hablé con la casera para que no volviera a pasar.
Quería saber, yo, aún como inquilino legal en este piso, qué derechos tengo en cuanto a esta situación, porque la verdad que me estoy empezando a sentir bastante incómodo, no sé si es la finalidad que se persigue. En ningún momento me he negado a que alquile  o venda el piso, pero esto de estar cada 2 por 3 entrando y saliendo gente que no conozco de nada.........
Le agradecería me indicara qué derechos y deberes tengo como inquilino en esta situación. 
Gracias
hipotecasinmorirenelintento
Articulo 28 de la ley hipotecaria @hipotecasinmorirenelintento - hace 22 horas
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Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias
Juan Perez
Juan Perez
hace 22 horas

Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!! 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Juan Perez. 

Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Juan Perez
Juan Perez
hace 4 días

Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene. 
la pregunta del millón es... 
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple? 
un saludo y gracias de antemano. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 semanas

HelpMyCash

Hola, laneig.

El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir. 

Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.

Un saludo. 

laneig
laneig
hace 4 semanas

Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
 
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
 
Muchas gracias y un saludo

andres-saez
Vender vivienda habitual antes de 3 años @andres-saez - hace 1 día
  • 79 Respuestas
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  • 5802 Visitas
Hola. Tengo un problema. Tengo apenas 1 año y medio en mi piso en Valladolid, pero por una situación personal estoy pensando ponerlo a la venta después del verano y comprar un piso más pequeño lejos del centro. Para poder acogerme al beneficio de reinversión en otra vivienda tengo que esperar a que se cumplan los tres años? Gracias.
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Mari [cita=71091]#16[/cita] antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho. Si no es molestia, me gustaría saber...

Hola, Mari

Mientras reinviertas el dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva residencia habitual dentro del plazo de los dos años, no pasa nada. 

Puedes vivir de alquiler o con un amigo o familiar mientras encuentras la casa nueva que vas a comprar, pero sin exceder el plazo reglamentario.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Esther
Esther
hace 3 días

Pregunta similar: Vender vivienda antes de los 3 años
Hola tengo una consulta quiero vender mi piso y cuando yo lo Compre del IMPUESTO DE TRASMISIONES PATRIMONIALES   en vez de pagar el 10%  , me beneficie pagando el 5%  porque era vivienda habitual y tenia menos de32 años . Vale pues ahora  quiero vender y no han pasado 3 años , se cumplen los 3 años el 28 de marzo de 2021 , cuánto tendría que devolver ? El 5% entero o una parte de los meses que me quedan por llegar a los 3 años ?

Mari
Mari
hace 4 días


citando a Ottymar Tademo
[cita=71071]#15[/cita]
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por rein...
antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho.
Si no es molestia, me gustaría saber si en el plazo de 2 años para encontrar nuevo hogar, el hecho de que esté en alquiler en otro sitio, no implica nada, es decir, tengo que vender mi piso, irme a un piso de alquiler durante un tiempo mientras busco mi hogar definitivo para reinvertir lo que haya podido ganar con la primera venta. No pasa nada por estar ese plazo en un piso de alquiler, no? Gracias y disculpa la ignorancia, todo esto es nuevo para mi. Gracias

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 5 días

HelpMyCash

citando a Mari Buenos días, En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una...

Hola, Mari

Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por reinversión estipulada por la Agencia Tributaria y así quedar libre de pagar IRPF por la venta del piso, tendrías que tener, al menos, tres años de residencia continua en la casa.

 

El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años, contados a partir de la fecha de la firma de la compraventa. Eso sí, debes declarar la venta e indicar que te coges a la exención en el año fiscal que corresponde. Es decir, el siguiente a la venta.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Mari
Mari
hace 5 días

Buenos días,
En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una nueva vivienda que pueda comprar. Tengo 2 preguntas... debo esperar hasta Enero de 2021 para poder vender mi primera vivienda donde resido? Y en caso de venderla... debo comprar otro piso lo antes posible para que no me sancionen o no importa el tiempo que pase hasta que pueda adquirir mi nuevo hogar? Muchas gracias

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