documentos para vender casa

¿Cómo vender mi piso si aún no he pagado la hipoteca?

Ya sea por motivos laborales o familiares, podría ser que nos encontráramos en la situación de tener que vender nuestro piso para comprar otra vivienda. Pero, en muchos casos, necesitamos hacer este cambio cuando aún no hemos podido acabar de pagar el préstamo. Entonces, ¿Se puede vender un piso con una hipoteca por liquidar? La respuesta es que sí y que es más sencillo de lo que parece a simple vista. Tenemos varias opciones:

Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta de la casa

  • Si el importe que nos queda por pagar es inferior al del valor de venta del piso, estamos de suerte, ya que es el escenario más sencillo. En este supuesto, vamos a usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda.

  • Si estamos vendiendo nuestra casa por un valor inferior al que nos queda pagar, el total de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como aún nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo hipotecario, con condiciones nuevas.  

vender piso hipotecado Si el importe de nuestra hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro banco. Para evitar problemas con la entidad cuando nos encontramos en una fase avanzada de la venta, es mejor hablar con ellos al principio de la venta.

Transferir la hipoteca al comprador

Una solución que no permite ahorrarnos los costes de cancelación es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender nuestra casa que nos permite ahorrarnos los costes de cancelación anticipada del préstamo. 

Para ello, vamos a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil. Si el banco considera que el comprador podrá hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad. 

vender casa con hipoteca Si estamos pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos tener este plazo en mente antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras. 

Contratar una hipoteca puente

Si aún estamos pagando la hipoteca de nuestro inmueble actual y no tenemos dinero ahorrado, no vamos a poder cancelarla hasta que lo vendamos. Si por otra parte nos urge adquirir una nueva vivienda y no podemos esperar a vender, seguramente tendremos que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.  

Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez. 

En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Hecho esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva. 

venta vivienda hipotecada Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán. 

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender nuestro piso entre particulares, decidimos contratar la ayuda de un profesional. 

Al vender un piso hipotecado, se suman el total de los costes de cancelación. Si acudimos a un gestor, estos serían de alrededor de los 1.000 euros. 

Si, como es el caso, no hemos acabado de pagar nuestra casa, se trataría de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que varía según la fecha en que firmamos el contrato del préstamo. Para averiguar esta fecha, podemos consultarlo en la nota simple. 

cancelacion hipoteca ¿Quieres aprender más sobre los gastos de cancelación de una hipoteca? Haz clic aquí para saber cuánto cuesta cancelar una hipoteca.

¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?

Al liquidar la hipoteca para vender el inmueble, nuestro banco nos tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de nuestro comprador nos exija que acudamos a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, nuestra hipoteca quedará completamente cancelada.

En algunas ocasiones, es posible negociar con el banco del comprador para realizar estos trámites por nuestra cuenta, con una gestoría de nuestra elección y dentro de un plazo específico. En estos casos, podemos tratar de reducir costes, buscando una gestoría que se adapte mejor a nuestras necesidades económicas. 

¡Cuidado! Existen muchas páginas online de compañías que ofrecen los servicios de una gestoría por precios más reducidos de lo normal. Si hemos negociado con el banco del comprador y estamos buscando una gestoría que nos realice los trámites, debemos tener cuidado de investigar a cada candidato a fondo para asegurarnos de que sus servicios son legítimos. 

¿Cuándo empezar a realizar los trámites?

Al inicio de la venta de nuestro inmueble, es recomendable comprobar el estado de nuestra hipoteca para saber a qué trámites tendremos que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso

Con ello y dejándonos asesorar por nuestro banco, podemos decidir cuándo nos conviene quitarnos el préstamo de encima:

  • Si nuestra hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, podemos hacerlo la cancelación registral al principio de la venta. Con ello nos quitamos trámites administrativos de encima y evitamos tener que preocuparnos de esto más adelante. 

  • Si contamos con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar y cancelar el préstamo antes de vender.

  • Si vamos a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Nuestro representante del banco va a estar presente durante el día de la firma. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco. 

  • Si se trata de una subrogación vamos a tener que informar a nuestro banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.

vender piso con hipoteca Antes de decidir cuándo vamos a cancelar nuestra hipoteca es importante que entendamos cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas. Del mismo modo, hay que tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tenemos que tener los plazos de estas gestiones en cuenta antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa con el comprador. 

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender mi piso con hipoteca?

Una agencia inmobiliaria nos puede ayudar con el proceso de venta de nuestro piso. Esto es a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.

No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por nuestra cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizaremos con el banco y con la gestoría. Aunque, la agencia inmobiliaria, con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, nos puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito.

Además, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de echar nuestros números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia, o bien la proptech que escojamos, nos puede hacer una valoración de nuestra vivienda y esto nos puede ayudar a saber si podremos pagar el préstamo y si nos sobra dinero para afrontar la nueva operación.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber sobre cómo vender un piso con hipoteca, así como los trámites de cancelación, los gastos y cuándo es recomendable empezar los trámites.

Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

andres-saez
Vender vivienda habitual antes de 3 años @andres-saez - hace 46 minutos
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Hola. Tengo un problema. Tengo apenas 1 año y medio en mi piso en Valladolid, pero por una situación personal estoy pensando ponerlo a la venta después del verano y comprar un piso más pequeño lejos del centro. Para poder acogerme al beneficio de reinversión en otra vivienda tengo que esperar a que se cumplan los tres años? Gracias.
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 46 minutos

HelpMyCash

Hola Helper,

Se considera que es la vivienda habitual desde el momento en que el contribuyente comienza a residir en la casa.

En este sentido, el padrón municipal es una de las formas más sencillas que tienes de demostrar a Hacienda que has vivido durante este periodo en la casa.

Aunque, no es la única forma que tiene la Agencia Tributaria para comprobarlo, ya que no siempre el domicilio fiscal coincide con el padrón. De esta manera, también puedes utilizar como argumento el consumo de los servicios o el domicilio de las notificaciones. 

No obstante, hay que tener en cuenta que esto puede estar sujeto a la interpretación que hace Hacienda del caso. Por tanto, dada la cercanía de las fechas, puedes tomar como referencia la fecha de empadronamiento si te lo puedes permitir.

De esta manera, en el caso que la Agencia Tributaria te pida demostrar que ha sido tu vivienda habitual, puedes adjuntar el padrón municipal como prueba para, de esta manera, aplicar a la exención en reinversión y no tener pagar este gasto por la venta del piso.

Si el caso es que no puedes esperar hasta esta fecha para firmar la compraventa, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad. Este te podrá orientar mejor sobre este tema.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_511282512
Helper_511282512
hace 3 horas

Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

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citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...

Hola, Helper.

Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.

Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra. 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_905634322
Helper_905634322
hace 1 día

Hola

compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

Hola Helper,

En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.

Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.

En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso,  ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Hola. Quiero saber cuanto de comisión me puede cobrar la inmobiliaria tecnocasa por la venta de mi piso. gracias
laurablanco1
laurablanco1
hace 17 horas

6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad

Anónimo
Anónimo
hace 1 semana

A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario

el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida

Helper_905631157
Helper_905631157
hace 2 semanas

Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa

Helper_905630525
Helper_905630525
hace 2 semanas

Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.

En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos

FamHernandez
FamHernandez
hace 3 semanas

Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva

Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??

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Hola, compre mi casa en 1999 y nunca la inscribi en el registro de la propiedad. Esto puede ser un impedimento para vender?
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_905634314.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.

Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.

Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.

En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_905634314
Helper_905634314
hace 1 día

buenos días

He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda

tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 semanas

HelpMyCash

Hola, Helper_904627629.

Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes. 

Un saludo. 

Helper_904627629
Helper_904627629
hace 2 semanas

Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias

guillermo-maria635
guillermo-maria635
hace 3 semanas

Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.

El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.

Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar

 

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