documentos para vender casa

¿Cómo vender mi piso si aún no he pagado la hipoteca?

Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta de la casa

Subrogar la hipoteca al comprador

Contratar una hipoteca puente

 

Ya sea por motivos laborales o familiares, podría ser que nos encontráramos en la situación de tener que vender nuestro piso para comprar otra vivienda. Pero, en muchos casos, necesitamos hacer este cambio cuando aún no hemos podido acabar de pagar el préstamo. Entonces, ¿Se puede vender un piso con una hipoteca por liquidar? La respuesta es que sí y que es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para ello, tenemos varias opciones:

Cómo vender piso hipotecado. 1- cancelar la hipoteca con dinero de la venta. 2- subrogar la hipoteca al comprador. 3- contratar hipoteca puente

Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta de la casa

  • Si el importe que nos queda por pagar es inferior al del valor de venta del piso, estamos de suerte, ya que es el escenario más sencillo. En este supuesto, vamos a usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.

    • Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma. El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.

  • Si estamos vendiendo nuestra casa por un valor inferior al que nos queda pagar, el total de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como aún nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.  Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca más lo de la constitución del nuevo crédito.

vender piso hipotecado Si el importe de nuestra hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro banco. Para evitar problemas con la entidad cuando nos encontramos en una fase avanzada de la venta, es mejor hablar con ellos al plantearnos la operación.

Transferir la hipoteca al comprador

Una solución que no permite ahorrarnos los costes de cancelación es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender nuestra casa que nos permite ahorrarnos los costes de la cancelación anticipada del préstamo. 

Para ello, vamos a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.

La ventaja de esta vía es que no habrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengamos que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.

vender casa con hipoteca Si estamos pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos tener este plazo en mente antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras. 

Contratar una hipoteca puente

Si aún estamos pagando la hipoteca de nuestro inmueble actual y no tenemos dinero ahorrado, no vamos a poder cancelarla hasta que lo vendamos. Si por otra parte nos urge adquirir una nueva vivienda y no podemos esperar a vender, seguramente tendremos que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.  

vender y comprar casa

Quiero vender mi piso para comprar otro ¿qué debo tener en cuenta?

Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez. 

En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Hecho esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva. 

venta vivienda hipotecada Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán. 

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Alrededor de 1.000 euros

Si no hemos pagado el préstamo hay que sumar la comisión por cancelación

 

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender nuestro piso entre particulares, decidimos contratar la ayuda de un profesional. 

Al vender un piso hipotecado, se suman el total de los costes de cancelación. Si acudimos a un gestor, estos serían de alrededor de los 1.000 euros. 

Si, como es el caso, no hemos acabado de pagar nuestra casa, se trataría de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que varía según la fecha en que firmamos el contrato del préstamo. Para averiguar esta fecha, podemos consultarlo en la nota simple.

Aunque, de manera general, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.

cancelacion hipoteca ¿Quieres aprender más sobre los gastos de cancelación de una hipoteca? Haz clic aquí para saber cuánto cuesta cancelar una hipoteca.

¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?

Pedir al banco el certificado de deuda cero

Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

 

Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, nuestro banco nos tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de nuestro comprador nos exija que acudamos a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, nuestra hipoteca quedará completamente cancelada.

En algunas ocasiones, es posible negociar con el banco del comprador para realizar estos trámites por nuestra cuenta o con una gestoría de nuestra elección y dentro de un plazo específico. En este caso, podemos tratar de reducir costes, buscando un gestor que se adapte mejor a nuestras necesidades económicas. Eso, si no tenemos tiempo de hacer la gestión por nuestra cuenta.

Si, por el contrario, hemos terminado de pagar el préstamo y queremos hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tenemos que pedir el certificado de deuda cero a nuestro banco. Luego, tenemos que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados. Posteriormente, tendremos que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre nuestra casa. Debemos tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.

¡Cuidado! Existen muchas páginas online de compañías que ofrecen los servicios de una gestoría por precios más reducidos de lo normal. Si hemos negociado con el banco del comprador y estamos buscando una gestoría que nos realice los trámites, debemos tener cuidado de investigar a cada candidato a fondo para asegurarnos de que sus servicios son legítimos. 

¿Cuándo hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?

Antes de vender la casa si ya hemos pagado el préstamo

Si tenemos ahorros antes de vender para quitarnos de encima los trámites

Durante la firma para saldar la deuda con el dinero de la venta

Con 30 días de anticipación si vamos a subrogar la hipoteca

 

Al inicio de la venta de nuestro inmueble, es recomendable comprobar el estado de nuestra hipoteca para saber a qué trámites tendremos que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso

Con ello y dejándonos asesorar por nuestro banco, podemos decidir cuándo nos conviene quitarnos el préstamo de encima:

  • Si nuestra hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, podemos hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello nos quitamos trámites administrativos de encima y evitamos tener que preocuparnos de esto más adelante. 

  • Si contamos con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.

  • Si vamos a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado, nuestro representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco. 

  • Si se trata de una subrogación vamos a tener que informar a nuestro banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.

vender piso con hipoteca Antes de decidir cuándo vamos a cancelar nuestra hipoteca es importante que entendamos cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas. Del mismo modo, hay que tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tenemos que tener los plazos de estas gestiones en cuenta antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa con el comprador. 

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender mi piso con hipoteca?

Una agencia inmobiliaria nos puede ayudar con el proceso de venta de nuestro piso. Esto es a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.

No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por nuestra cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizaremos con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, nos puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, que nos puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de echar nuestros números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia, o bien la proptech que escojamos, nos puede hacer una valoración de nuestra vivienda y esto nos puede ayudar a saber si podremos pagar el préstamo y si nos sobra dinero para afrontar la nueva operación.

inmobiliaria para vender piso con hipoteca

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber sobre cómo vender un piso con hipoteca, así como los trámites de cancelación, los gastos y cuándo es recomendable empezar los trámites.

Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

manu
Vender un piso es muy complicado @manu - hace 1 semana
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¿Por qué es tan complicado vender un piso?  He estado 12 años para venderlo, poniéndolo en varias inmobiliarias, en internet etc y bajando el precio continuamente!  Doce años   (el piso está en una zona de playa de Castellón)
LucaBen
Se puede vender una casa con usufructo? @LucaBen - hace 1 semana
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Hola. Tengo una duda, mi padre falleció hace 8 años y en el reparto de la herencia a mi madre le correspondió el usufructo vitalicio de la casa donde crecimos. Ahora está un poco mayor y se le ha metido en la cabeza que el piso es muy grande para ella y lo quiere vender. Mi hermano y yo no estamos de acuerdo, porque el piso es grande y está bien ubicado para los dos que tenemos que turnarnos para cuidarla porque tiene algunos problemas de salud. Mi pregunta es, ella podría vender la casa por su cuenta?
Francisco
Francisco
hace 1 semana

Hola, mi madre tiene la propiedad del 50% de nuestra casa y el otro 50% en usufructopor la muerte de mi padre, la casa la hemos vendido por 150.000 euros, mi madre se ha venido a vivir conmigo, con ese dinero nos ha donado 46.000 euros a mi hermano y otros 46.000 euros a mi. Ahora nos dicen que tenemos que liquidar un modelo por la donacion que nos ha hecho, tanto de la parte suya como la que tenia en usufructo, es correcto??

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a JaimeW hola Mi situación es la siguiente mi madre tiene el usufructo vitalicio de la casa y yo la propiedad al completo. Puedo vender la nuda prop...

Hola, JaimeW

Sí, puedes vender sin problemas la nuda propiedad y mantener el usufructo vitalicio, de esta manera tu madre puede seguir vivienda en la casa hasta su fallecimiento. 

Es una operación que en los últimos años se ha vuelto habitual. Aunque, debes tener en cuenta que implicará vender el piso por debajo de su valor, ya que mantener el usufructo implica que el nuevo nudo propietario no podrá hacer uso de la vivienda hasta que se extinga el usufructo.

En este sentido, la venta de tipo de viviendas se suele realizar a extranjeros o inversores que no pretenden habitar la casa y que esperan sacarle rentabilidad a largo plazo.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

JaimeW
JaimeW
hace 2 semanas

hola

Mi situación es la siguiente mi madre tiene el usufructo vitalicio de la casa y yo la propiedad al completo. Puedo vender la nuda propiedad solamente y mantener el usufructo para que mi madre siga viviendo en la casa? gracias

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Laura Hola. Mi caso es que mi padrastro tenía el usufructo vitalicio de la casa en que él vivía y de en la que yo vivo. Falleció en febrero, pero...

Hola, Laura

Para poder vender el piso tendrás que realizar la consolidación del dominio y pagar el impuesto que corresponda, según el título de constitución del usufructo.

Pero, si el caso es que no dispones de liquidez para realizar este trámite, una posible solución sería acudir a tu entidad bancaria para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o un crédito personal. En el primer caso, la nuda propiedad de la vivienda te servirá como aval. 

De esta manera, puedes hacer frente al pago del impuesto y luego liquidar el préstamo con el dinero de la venta de la vivienda.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Helper_904629081 Mi padre tiene el usufructo vitalicio de su piso y yo la nuda propiedad, pero el se quiere ir a vivir a una segunda residencia donde yo resido y al...

Hola Helper,

Tu padre al tener el usufructo vitalicio de la vivienda puede alquilarla sin problemas y percibir la totalidad de las rentas.

Además, puede firmar el contrato de alquiler sin necesidad de que tu, como nudo propietario, lo tengas que firmar.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Hola, compre mi casa en 1999 y nunca la inscribi en el registro de la propiedad. Esto puede ser un impedimento para vender?
Raquel
Raquel
hace 1 semana

¡Buenas noches! Necesito consejo con urgencia: hace meses que tengo una filtración de agua en mi piso a causa del mal estado de la terraza (de acceso privado) del piso de arriba, que pertenece a otra persona. Dicho piso no está declarado en el registro de la propiedad, con lo cual, según la división horizontal, los gastos de la reparación nos tocaría pagarlos a 4 vecinos (sin estar entre ellos el causante de los daños). El propietario dice que ese piso no lo quiere y lo tiene abandonado, el estado de la terraza es lamentable y mi techo está desconchado, con humedad y moho. El propietario del piso de arriba, a pesar de no querer asumir los gastos de reparación y de rechazar el piso, lo tiene puesto a la venta, y, si lo vende, todo el dinero será para él. Entonces juega un doble papel en que para lo bueno (venta) sí que es el propietario y para lo malo (reparaciones, pago de recibos), ese piso no es suyo y pertenece a la comunidad. Repito: el único que tiene acceso a la vivienda y terraza es él.
No sé qué hacer, tanto seguros como la gestoría de la finca me dicen cosas diferentes sobre quién debe asumir el coste de la reparación. ¿Alguien me puede iluminar? 
¡Gracias de antemano!
Raquel.

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Susana hola, yo escrituro el día 6 el piso a mi nombre, puedo venderlo en cuanto lo escriture, al día siguiente por ejemplo, tengo un contrato de arras fi...

Hola, Susana

Sí, una vez que el piso figure a tu nombre y esté inscrito en el Registro de la Propiedad lo puedes vender a un tercero sin problemas, incluso, si la operación se realiza a los pocos días.

 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Susana
Susana
hace 2 semanas

hola, yo escrituro el día 6 el piso a mi nombre, puedo venderlo en cuanto lo escriture, al día siguiente por ejemplo, tengo un contrato de arras firmado que expira el 31 de agosto.
El motivo por el que no lo escriture es porque era mío y de mi hermano, le compré en 2014 su parte con contrato privado, el es abogado y me aconsejó que no lo escriturar hasta la venta.
Ahora pago ITP, lo hago público y lo registro el día 6.
Puedo acabar de venderlo el día 15 por ejemplo y dejar lista la venta?, El nuevo comprador lo tendrá a su nombre 

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 3 semanas

HelpMyCash

citando a Diegote Hola, estoy interesado en una vivienda muy antigua. Esta vivienda está a nombre de un fallecido, son los hijos quien la v...

Hola Diegote,

No, en este caso los hijos de las persona fallecida deben hacer el trámite de aceptación de la herencia para cambiar la titularidad de la casa. Hecho esto, la vivienda estaría a su nombre y la podrían vender sin problemas a un tercero.

 

De lo contrario, es poco probable que un notario acceda a realizar la escritura de la venta de la vivienda si ésta aún figura a nombre de un fallecido. Además, es muy difícil que un banco conceda una hipoteca para comprar una propiedad en estas condiciones.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

Diegote
Diegote
hace 1 mes

Hola, estoy interesado en una vivienda muy antigua. Esta vivienda está a nombre de un fallecido, son los hijos quien la venden, no se aún si está registrada o solo ésta registrado el solar donde se construyó.
Hay alguna manera de hacer escrituras a mi nombre sin pasar por los hijos del fallecido? Una vez esté a mi nombre podría registrarla sin problemas?
Gracias

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