Vender un piso con hipoteca es una de las operaciones más habituales en España. Y es que lo normal es vender la propiedad sin haber terminado de pagar el préstamo, o bien, habiéndolo cancelado pero sin eliminar la carga hipotecaria del Registro Propiedad. La buena noticia es que esta operación es mucho más simple de lo que te imaginas. Desde HelpMyCash.com te explicamos el paso a paso para hacerlo con éxito.
¿Cómo vender un piso con hipoteca?
Para saber cómo vender tu piso con hipoteca, haz clic en la situación que mejor te representa y te contamos el paso a paso.
Vender un piso o una casa cuya hipoteca todavía estás pagando
Vender un piso con hipoteca para comprar otro
Vender un piso con una hipoteca que ya has terminado de pagar, pero cuya carga sigue figurando en la nota simple
Vender piso cuya hipoteca todavía estás pagando
¿Se puede vender una casa con hipoteca pendiente? Claro que se puede, la mayorías de las compraventas son con hipoteca. Y, en principio, tienes dos formas de transmitir la vivienda hipotecada: cancelar la hipoteca con el dinero de la venta, que es la más habitual, o cambiar la titularidad del préstamo a nombre del comprador —que si bien existe en la teoría, desde HelpMyCash hemos comprobado que en la práctica es extremadamente difícil de conseguir, al menos por ahora—.
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta
Si tu piso tiene una hipoteca pendiente, puedes ponerte en contacto con un agente inmobiliario o publicar el anuncio en los portales como si se tratase de una propiedad libre de cargas. Los pasos para vender el piso serán los mismos que si no existiera una hipoteca, hasta que el comprador te confirme la fecha de firma de la escritura. Cuando esto ocurra, tienes que seguir estos pasos:
- Contacta con tu banco y pídele un certificado de saldo pendiente. Contacta con tu gestor para avisarle que venderás tu piso y cuándo será la firma de la escritura. Pídele, además, un certificado donde conste lo que te resta pagar de hipoteca.
- Entrega un copia del certificado de deuda pendiente al comprador o a su gente inmobiliario. El día de la firma de la escritura, el comprador llevará dos cheques, uno para el banco con el importe pendiente de pagar de la hipoteca y otro para ti por el importe restante. Por eso, debes presentarle el certificado de saldo pendiente con anticipación.
- Acude a la firma de la escritura. En ese mismo acto se entregará un cheque al banco con todo el dinero que te resta pagar, por lo que tu hipoteca ya no estará pendiente de pago.
- Cancela la hipoteca en el Registro. Aunque podrías pensar que todo termina cuando pagas la hipoteca, todavía queda un paso pendiente y es eliminar la carga hipotecaria que pesa sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto se conoce como cancelación registral de la hipoteca, más adelante en esta página te explicamos cómo hacerla.
Consejo HelpMyCash. Contrata un gestor independiente para ahorrar en la cancelación de la hipoteca. Si no lo haces, el banco del comprador te forzará a cancelar la hipoteca con su gestor y sus honorarios son mucho más caros. Inicia los trámites de cancelación una o dos semanas antes de firmar la escritura y entrega a tu comprador un certificado donde conste que has iniciado los trámites y que cancelarás la hipoteca por tu cuenta.
¿Qué pasa si vendes por un precio inferior a la deuda hipotecaria?
En general, no puedes decidir unilateralmente vender el piso por un precio inferior a la deuda hipotecaria; sino que el banco tiene que autorizar la operación para asegurarse de que recuperará todo el dinero.
Y aunque su autorización es difícil de conseguir, el banco puede llegar a aprobarlo cuando la diferencia entre el precio de venta y la deuda pendiente es lo suficientemente pequeña como para saldarla con un préstamo personal, que podrían concederte siempre que tu perfil sea solvente. Si te encuentras en esta situación, pide cita en tu oficina y habla con tu gestor antes de iniciar cualquier operación.
Transmitir la hipoteca al comprador de la vivienda
También se suele decir que existe la posibilidad de cambiar la titularidad del préstamo hipotecario para que quede a nombre del comprador. Esto se conoce como subrogación de deudor, y aunque en teoría es una alternativa viable, en la práctica ningún banco la concede.
¿Por qué? Porque prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra nueva con condiciones actualizadas a la situación del mercado en ese momento. Además, el comprador debería mostrar solvencia suficiente como para hacer frente a esa hipoteca.
Vender un piso con hipoteca para comprar otro
Si vendes tu casa con hipoteca para comprar otra, también puedes optar por cancelar el préstamo con el dinero de la venta, tal y como te hemos comentado más arriba en esta página, y pedir una otra hipoteca para la nueva vivienda.
Existe, además, otra alternativa: la hipoteca puente, un producto específico para quienes quieren comprar una vivienda nueva y vender la suya un poco más adelante.
En palabras simples, el banco concede un nuevo préstamo hipotecario por el precio de compra de la nueva vivienda más la cantidad pendiente de amortizar de la antigua. De este modo, puedes cancelar la hipoteca de la primera vivienda y unificar ambos préstamos en uno. Entre sus características principales, debes saber que:
Garantía. El banco toma ambos inmuebles como garantía.
Plazo. Suelen darte un plazo de entre seis meses y cinco años para que vendas el inmueble anterior.
Periodo de carencia. Durante ese tiempo, solo te cobrarán intereses y no amortización del capital; por lo que la cuota será bastante más baja.
Te damos todos los detalles sobre la hipoteca puente en esta página.
Vender un piso cuya hipoteca ya has terminado de pagar
Podrías pensar que la historia se termina cuando finalmente pagas el 100% de la hipoteca, pero tienes que saber que todavía queda un paso para que puedas vender la casa: cancelar registralmente la hipoteca. ¿Y eso qué es?
Cuando se constituye el préstamo hipotecario, se inscribe en el Registro de la Propiedad la carga (deuda) que pesa sobre la vivienda. De este modo, cada vez que alguien pida una nota simple, podrá ver en ella que la propiedad tiene una hipoteca pendiente de pago.
Cuando finalmente pagas la totalidad del préstamo hipotecario y siempre que quieras vender la propiedad, tienes que hacer un trámite para levantar esta carga del Registro: es lo que se conoce como cancelación registral de la hipoteca.
¿Cuándo se tramita la cancelación de la hipoteca?
Si bien la cancelación de la hipoteca se puede tramitar en el momento en que se lleva a cabo la venta, los especialistas de HelpMyCash te aconsejamos que empieces este trámite antes. De este modo, podrás llevar el control de la operación y ahorrar cientos de euros.
¡¿Ahorrar?! Sí, si no haces la cancelación por tu cuenta o bien a través de un gestor independiente como el que colabora con HelpMyCash, será el banco del comprador quien se encargue de las gestiones y te avisamos que suele cobrar una cantidad de dinero mucho más alta.
¿Cómo se hace la cancelación de la hipoteca?
Existen distintas formas de cancelar una hipoteca:
- Lo puedes hacer por tu cuenta,
- puedes contratar una gestoría independiente
- o dejar que se encargue de todo tu banco o el banco del comprador.
La primera alternativa es la más laboriosa, pero la más barata; la tercera es sin duda la más cara y la segunda es un equilibrio entre ambas: el gestor se encarga de todos los trámites, pero cobra unos honorarios que son mucho más económicos que los de los bancos. Si quieres conocer con detalle qué pasos debes seguir para cancelar tu hipoteca, echa un vistazo a esta página: ¿Cómo cancelar una hipoteca?
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
El coste medio de cancelación de una hipoteca ronda los 1.000 euros e incluye:
- Gastos de notaría. Precio medio 450€
- Gastos del Registro. Precio medio 250€
- Gastos de gestoría. Precio medio 300€
Existe, sin embargo, una forma de ahorrar dinero: tramitar la cancelación con la gestoría que colabora con HelpMyCash. Calcula sin compromiso cuánto puedes ahorrar en la cancelación de tu hipoteca:
¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?
Los gastos de cancelación de la hipoteca los paga el vendedor y se suman a la lista de gastos que supone vender una vivienda —oscilan entre el 5% y el 15% del precio de venta—. Por eso, te aconsejamos buscar alternativas económicas para llevar a cabo este trámite.
¿Qué documentos necesitas para vender tu casa con hipoteca?
Los documentos que necesitarás para hacer los trámites son los mismos que si vendieras en condiciones normales. Solo debes añadir el certificado de deuda cero para hacer la cancelación registral de la hipoteca.
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Checklist: documentos para vender un piso
Una fase indispensable de la venta de tu vivienda consiste en reunir todos los documentos: escritura, nota simple, certificado energético, cédula de habitabilidad y un largo etcétera.
Como siempre, en HelpMyCash.com queremos hacerte la vida más fácil. Por eso diseñamos esta checklist de documentos necesarios para vender tu casa. ¡Descárgala completamente gratis, haz check cuando los tengas listos y no te olvides de ninguno!
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¿Qué gastos implica vender una casa con hipoteca?
Según hemos podido constatar desde HelpMyCash, la venta de una casa con hipoteca implica unos gastos de entre el 5% y el 15% del precio de venta. Estos incluyen la comisión inmobiliaria —que oscila entre el 3% y el 7% del precio del inmueble—, los impuestos —plusvalía municipal e IRPF— y los gastos de cancelación de la hipoteca, que suponen una media de 1.000 euros.
¿Conviene vender la casa si no puedes pagar la hipoteca?
Somos conscientes de que la subida del euríbor supone un problema para muchos hipotecados. Si te encuentras en esta situación y no puedes pagar la hipoteca, vender la vivienda puede ser una alternativa viable, pero antes de hacerlo, intenta negociar con tu banco.
Ten en cuenta, además, que el gobierno acaba de actualizar las medidas para el Código de Buenas Prácticas. Descubre si te puedes acoger a estas medidas y resuelve tus dificultades con la hipoteca en esta página.
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Preguntas frecuentes sobre vender un piso con hipoteca
Sí, si quieres y puedes pagar la hipoteca antes de vender la casa, puedes hacerlo. Solo debes tener en cuenta que tendrás que hacer el trámite de cancelación registral de la hipoteca para levantar la carga de la nota simple.
Depende de las condiciones de tu hipoteca. En general, tendrás que pagar comisiones por amortización anticipada.
No se puede vender un piso sin cancelar la hipoteca, pero sí se puede vender y cancelar la hipoteca en el momento en que se firma la escritura de compraventa. Más arriba en esta página te explicamos los detalles.
Si te encuentras en una situación de copropiedad, ya sea por un divorcio o por una herencia, sí puedes vender tu mitad de la casa aunque esté hipotecada. Es bastante difícil encontrar un comprador en estas condiciones, pero una empresa podría interesarse en hacerlo. Solo debes tener en cuenta que te pagará mucho menos dinero del que podrías obtener vendiendo la propiedad en condiciones de mercado y de común acuerdo con el o la otra propietaria.
