Vender un piso para comprar otro es una de las transacciones más habituales. Algunos cambios personales como el matrimonio, la llegado de los hijos o la jubilación son los motivos más comunes para dar este paso. En esta página te explicamos cómo realizar con éxito la venta y la compra de tu nueva vivienda.
Sí, esta es una operación que se puede realizar al mismo tiempo. Si tenemos el dinero suficiente para adquirir la nueva casa sin depender de la venta para costear la nueva propiedad, podemos hacer el proceso teniendo mucho margen de maniobra.
Si no es el caso, los expertos recomiendan primero dar el paso de vender nuestra vivienda antes de comprar la otra. De lo contrario, podríamos enfrentarnos a un escenario complicado si tardamos mucho tiempo en encontrar un comprador para nuestro piso.
Pero ¿qué pasa si nos enfrentamos a la situación contraria? Si el asunto es que encontramos rápidamente un comprador para nuestra vivienda, pero todavía no tenemos una nueva casa vista, para no perder el negocio podemos:
Negociar con el comprador: si acordamos con la otra parte fijar una fecha prudencial para firmar la compraventa, podemos buscar el otro piso con tranquilidad.
Dejar el negocio atado con un contrato de arras: así tenemos cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en la fecha acordada.
Sea cual sea el escenario, la venta y la compra de una vivienda al mismo tiempo puede ser un proceso un poco complejo, pero que podemos llevar a cabo sin grandes complicaciones. A continuación, explicamos algunos aspectos que debemos tener en cuenta para hacerlo con éxito.
Para poner en marcha esta doble operación vamos a necesitar tener mucha organización y planificación. Además, antes de embarcarnos en ella, debemos analizar muy bien nuestra situación y nuestra capacidad financiera. En este sentido, para llevar a cabo nuestro proyecto es aconsejable:
Lo primero que debemos hacer antes de colgar el cartel de ¡se vende! es estudiar el mercado de nuestra zona y del barrio dónde queremos comprar. De esta manera, no solo sabremos a qué precio podemos vender sino también cuánto nos costará comprar. Esto ejercicio es imprescindible, ya que es el que nos dirá si nuestras expectativas corresponden con la realidad y si los planes que tenemos son viables.
En este sentido, es aconsejable:
Evaluar a qué precio vender: debemos tasar nuestra vivienda tantas veces como sea necesario con las herramientas que tenemos disponibles y comparar los diferentes resultados para decidir nuestro importe. De esta manera, podremos fijar un precio de mercado y aumentan así las probabilidades de que logremos vender rápido la casa. Pero ¿cómo lo hacemos? Para ello podemos:
Utilizar las múltiples plataformas online de valoración de viviendas gratuitas
Pedir una tasación de, al menos, tres profesionales inmobiliarios
Solicitar una tasación presencial a un experto
Verificar por cuánto podemos comprar: una vez que tenemos el valor estimado de nuestra vivienda debemos definir el tipo de piso que queremos comprar y monitorear los precios de los anuncios en los portales inmobiliarios. Además, también tendremos que comprobar los ahorros con los que contamos. Debemos tener en cuenta que, aunque ya tenemos una vivienda en propiedad, tanto la venta como la compra de una casa acarrean ciertos costes.
Como hemos dicho, tanto la tanto la venta como la compra de la vivienda implica asumir algunos costes. Estos también debemos incluirlos en nuestros cálculos para saber la viabilidad de la operación De manera general, los gastos que tenemos que asumir para vender una vivienda y comprar otra son:
Por la transmisión: tenemos que pagar por la emisión de los documentos necesarios para vender la casa como, por ejemplo, el certificado energético y la cédula de habitabilidad. También, debemos considerar el pago de los impuestos obligatorios como la plusvalía municipal, el IRPF y la parte del IBI que nos corresponda. A su vez, es importante tener en cuenta otros gastos opcionales que pudieran surgir según nuestro caso, como pueden ser, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria o la tasación de la vivienda.
Por la adquisición: tenemos que pagar los gastos de notaría para firmar la escritura, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los honorarios de la gestoría si vamos a constituir una hipoteca y la inscripción del nuevo piso en el Registro de la propiedad.
Si al echar cuentas vemos que nuestra aspiración de vender nuestra vivienda para compra otra es posible, debemos empezar a gestionar de inmediato los trámites indispensables. De esta manera, evitamos posibles retrasos que pudieran poner en riesgo nuestras intenciones.
En este sentido, es recomendable investigar los lapsos de emisión de cada uno de los documentos obligatorios para vender el piso y solicitarlos con suficiente antelación. Así, una vez que encontremos a nuestro comprador, podemos firmar la escritura de compraventa sin contratiempos. Además, también es importante documentarnos sobre las gestiones que tendremos que realizar al comprar nuestra nueva vivienda.
En la siguiente tabla podemos ver, de manera general, los trámites a realizar tanto para vender como para comprar una casa:
Trámites para vender un piso |
Gestiones para comprar una casa |
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El éxito de esta doble operación radica en ir paso a paso, tener cautela y manejar muy bien los tiempos de cada operación. Además, es imprescindible que, con antelación, hagamos un esbozo de los posibles escenarios que podemos enfrentar según nuestro caso. Así, tenemos base para elaborar una estrategia de acciones a seguir.
Por ejemplo, ¿qué pasa si tardamos mucho tiempo en vender? Aquí podríamos contemplar si bajar el importe de la casa para vender rápidamente o si cerrar el negocio con un iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran el piso en muy pocos días, pero a cambio de una rebaja en el precio. En otras palabras, es importante tener un plan b, por si nuestro plan a no resulta.
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Si sobre el piso que queremos vender aún pesa un préstamo hipotecario, para lograr vender la casa y comprar la otra con éxito tenemos varias opciones:
Cancelar el préstamo: esto lo podemos hacer antes de vender. Aunque, generalmente, se utiliza el dinero de la venta para saldar la deuda. Así, durante la firma, el comprador entregará al representante de nuestro banco un cheque con el monto restante y otro a nuestro nombre con el importe de la ganancia.
Subrogar la hipoteca: consiste en traspasar la hipoteca y la deuda a nuestro comprador. Esto tendremos que negociarlo con la otra parte y también con nuestro banco, ya que esta operación está sujeta a su aprobación.
Hacer una hipoteca puente: esta modalidad está específicamente dirigida a quienes queremos comprar una nueva casa, pero seguimos pagando la hipoteca de la actual. En este caso, el banco nos concede un préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tenemos un plazo, que suele ser de entre seis meses y cinco años, para vender la propiedad. Una vez encontrado el comprador, cancelamos la deuda, liberamos el antiguo inmueble y formalizamos la nueva hipoteca. Esta opción, evidentemente, requerirá que tengamos un buen perfil financiero para su aprobación.
Si el piso que queremos vender ha sido nuestra vivienda habitual durante tres años continuos y vamos a reinvertir el dinero en la compra de una nueva casa habitual, no tenemos que pagar el IRPF por la venta del inmueble.
Como hemos indicado, este es uno de los impuestos que debemos pagar por transmitir la casa, pero la agencia tributaria estipula que, bajo este supuesto, la ganancia patrimonial conseguida está exenta de tributo. De esta manera, podemos ahorrarnos este gasto, cuyo porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%. Eso sí, el beneficio fiscal tiene una serie de condiciones que debemos tener en cuenta:
La exención será completa sólo si se reinvierte toda la ganancia de la venta. De lo contrario, debemos declarar por la parte proporcional de la cantidad no invertida.
Tenemos dos años para realizar la reinversión. Así, si por ejemplo, vendemos la casa para comprar un piso de obra nueva que no nos entregan de inmediato, igual podemos acogernos al beneficio.
Si la compra la realizamos hasta dos años antes de vender, tampoco tenemos que pagar el IRPF.
Si no hemos cumplido con los tres años reglamentarios, pero el cambio de domicilio se debe a una causa justificada como, por ejemplo, un traslado laboral o la celebración de matrimonio, la vivienda, afectos de Hacienda, será considerada habitual y podemos librarnos de abonar el IRPF.
La ventaja fiscal no es automática, debemos manifestar a la agencia tributaria que pretendemos acogernos a ella. Hacienda considera que la exoneración es optativa, por lo que si no la mencionamos en la declaración, podríamos perder el privilegio.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para lograr vender y comprar una casa al mismo tiempo: pasos a seguir, aspectos a tener en cuenta, trámites a realizar y cómo tributa la operación si se trata de una vivienda habitual.
Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos
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Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.
citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...
Hola, Helper.
Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.
Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola
compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?
Hola Helper,
En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.
Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.
En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso, ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
citando a Aroa Hola, yo tengo un caso parecido. Mientras vivia mi abuela me vine a vivir con ella para cuidarla y al fallecer la compre a sus herederos hace año y...
Hola Aroa,
En este caso, al no haber residido en el piso los tres años mínimos exigidos por la Agencia Tributaria tu vivienda no tiene la consideración de habitual.
No obstante, la administración indica que se puede entender que la vivienda tiene el carácter de habitual si, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca una circunstancia que "necesariamente exija el cambio de domicilio", tal como podría ser la celebración de un matrimonio.
De esta manera, teóricamente podrías acogerte a la exención de reinversión en vivienda habitual si el matrimonio es la causa del cambio de domicilio y podrías estar exenta de pagar el IRPF por la venta de la casa.
Sin embargo, han habido casos en que Hacienda ha negado la aplicación de este beneficio a algunos contribuyentes por entender que no ha habido obligatoriedad en el cambio de residencia.
En este sentido, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad para que pueda evaluar todas las variables de tu caso concreto y te indique, si aplica, cómo argumentar la circunstancia. Es importante tener en cuenta que muchas veces el contribuyente queda sujeto a la interpretación que hace la Agencia Tributaria de la situación
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad
A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario
el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida
Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa
Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.
En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos
Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva
Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??
Hola, Helper_905634314.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.
Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.
Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.
En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
buenos días
He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda
tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?
Hola, Helper_904627629.
Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes.
Un saludo.
Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias
Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.
El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.
Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar
Publicado el 26/05/2020
Publicado el 22/05/2020
Publicado el 21/05/2020
