Claves para vender un piso y comprar otro

Vender y comprar casa al mismo tiempo ¿es posible?

Sí, esta es una operación que se puede realizar al mismo tiempo. De hecho, es bastante común, ya que se estima que este tipo de transacciones suponen entre el 40% y el 60% de las compras de viviendas de obra nueva, de acuerdo con algunas promotoras y agencias inmobiliarias del país, según indica el diario El Confidencial.

No obstante, a pesar de que es totalmente viable, es una operación que trae asociados una serie de riesgos, por lo que debemos estar muy atentos para evitar que la compra y la venta se compliquen. Especialmente, si vendemos el piso entre particulares.

Vender mi piso para comprar otro: paso a paso

A grandes rasgos, los pasos que debemos seguir para vender un piso y comprar otro al mismo tiempo son los siguientes:

1. Investigar el mercado de la zona donde se encuentra el piso que queremos vender.

2. Crear un calendario realista de fechas claves para organizar muy bien los gastos.

3. Empezar a buscar viviendas que nos interesen para comprar.

   • Establecer los periodos de tiempo con el comprador de nuestra vivienda y el vendedor de nuestro futuro piso.

4. Vender la vivienda.

5. Comprar la nueva casa.

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Sabemos que vender un piso es una operación importante. Por esto, desde HelpMyCash hemos elaborado esta guía gratuita para ayudarte a vender tu vivienda con éxito y sin complicaciones. En este manual puedes encontrar toda la información que necesitas sobre el proceso:

• Cómo fijar el precio de tu vivienda
• Los pasos a seguir para vender tu piso
• Los gastos e impuestos que tendrás que pagar por vender el piso
• Los trámites que tendrás que gestionar a lo largo del proceso
• Los mejores consejos y trucos para vender rápido y al mejor precio

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¿Qué debo tener en cuenta al vender un piso para comprar otro?

Ahora que ya conocemos los pasos, debemos tener en cuenta que para poner en marcha esta doble operación vamos a necesitar tener mucha organización y planificación. Además, antes de embarcarnos en ella, debemos analizar muy bien nuestra situación y nuestra capacidad financiera. En este sentido, para llevar a cabo nuestro proyecto es aconsejable:

1. Analizar el mercado de la vivienda

Como hemos mencionado, lo primero que debemos hacer antes de colgar el cartel de ¡se vende! es estudiar el mercado de nuestra zona y también del barrio donde queremos comprar. De esta manera, no solo sabremos a qué precio podemos vender sino también cuánto nos costará comprar. Este ejercicio es imprescindible, ya que es el que nos dirá si nuestras expectativas corresponden con la realidad y si los planes que tenemos son viables. En este sentido, es aconsejable:

Evaluar a qué precio vender la casa

Debemos tasar nuestra vivienda tantas veces como sea necesario con las herramientas que tenemos disponibles y comparar los diferentes resultados para decidir nuestro importe. De esta manera, podremos fijar un precio de mercado y aumentan así las probabilidades de que logremos vender rápido la casa. Pero ¿cómo lo hacemos? Para ello podemos:

• Utilizar las múltiples plataformas online de valoración de viviendas gratuitas

• Pedir una tasación a, al menos, tres inmobiliarias que trabajan en nuestra zona (tanto de agencias tradicionales como online)

• Investigar en los portales inmobiliarios a cuánto se venden los pisos similares al nuestro de la zona

Verificar por cuánto podemos comprar

Una vez que tenemos el valor estimado de nuestra vivienda debemos definir el tipo de piso que queremos comprar y monitorear los precios de los anuncios en los portales inmobiliarios. Además, también tendremos que comprobar los ahorros con los que contamos. Debemos tener en cuenta que, aunque ya tenemos una vivienda en propiedad, tanto la venta como la compra de una casa acarrean ciertos costes.

2. Tener en cuenta los gastos e impuestos de ambas operaciones

Como hemos dicho, tanto la venta como la compra de la vivienda implica asumir algunos costes. Estos también debemos incluirlos en nuestros cálculos para saber la viabilidad de la operación  De manera general, los gastos que tenemos que asumir al vender una vivienda para comprar otra son:

Por la venta

Tenemos que pagar por la emisión de los documentos necesarios para vender la casa como, por ejemplo, el certificado energético y la cédula de habitabilidad. También, debemos considerar el pago de los impuestos obligatorios como la plusvalía municipal, el IRPF y la parte del IBI que nos corresponda.

A su vez, es importante tener en cuenta otros gastos opcionales que pudieran surgir según nuestro caso, como pueden ser, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria o la aplicación de home staging para acelerar la venta del piso.

Por la compra

Tenemos que pagar los gastos de notaría para firmar la escritura, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los honorarios de la gestoría si vamos a constituir una hipoteca y la inscripción del nuevo piso en el Registro de la propiedad.

3. Tramitar los documentos cuanto antes

Si al echar cuentas vemos que nuestra aspiración de vender nuestra vivienda para comprar otra es posible, debemos empezar a gestionar de inmediato los trámites indispensables. De esta manera, evitamos posibles retrasos que pudieran poner en riesgo nuestras intenciones.

En este sentido, es recomendable investigar los lapsos de emisión de cada uno de los documentos obligatorios para vender el piso así como los de la compra, y solicitarlos con suficiente antelación. Así, una vez avancemos en la venta y en la compra, podemos firmar sin contratiempos.

En la siguiente tabla podemos ver, de manera general, los trámites a realizar tanto para vender como para comprar una casa:

¿Quieres saber cómo hacer y cuánto cuestan estos trámites? Haz clic aquí y te lo contamos.

4. Gestionar los tiempos y elaborar estrategias

El éxito de esta doble operación radica en ir paso a paso, tener cautela y manejar muy bien los tiempos de cada operación. Además, es imprescindible que, con antelación, hagamos un esbozo de los posibles escenarios que podemos enfrentar según nuestro caso. Así, tenemos una base para elaborar la estrategia de acciones a seguir.

Debemos estar preparados, en la medida de lo posible, para los imprevistos:

• Que se alargue la venta de nuestra vivienda,

• Que se alargue la compra de la nueva vivienda,

• Que haya algún problema con la hipoteca del comprador (si la necesita)

En otras palabras, es importante tener un plan b, por si nuestro plan a no resulta.

¿Cómo vender un piso con hipoteca para comprar otro?

Si sobre el piso que queremos vender aún pesa una hipoteca, para lograr vender la casa y comprar la otra con éxito tenemos varias opciones:

1. Cancelar la hipoteca si tenemos deuda pendiente

Generalmente, se utiliza el dinero de la venta para saldar la deuda. Deberemos solicitar a nuestro banco un certificado de deuda pendiente. El comprador, por su parte, pedirá la emisión de, al menos, dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación anticipada.

¿La hipoteca se puede transferir entre vendedor y comprador?

Teóricamente sí, es decir, existe una solución entre el vendedor y el comprador que pasa por transferir el préstamo hipotecario del vendedor al comprador. Esta operación recibe el nombre de subrogación al deudor. Realmente es un proceso complicado de conseguir porque los bancos preferirán cancelar una hipoteca y abrir otra.

2. Cancelar la hipoteca si ya la hemos pagado al banco

Aunque ya tengamos la hipoteca pagada, puede seguir apareciendo en el Registro de la Propiedad. HelpMyCash siempre aconseja cancelar registralmente una hipoteca pagada.  ¿Por qué? Para llevar el control del proceso y del coste de cancelación, que puede variar mucho. Este trámite se podrá realizar de varias formas: por nuestro banco, por nosotros mismos o con una nueva propuesta que lanzamos desde HelpMyCash.

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3. Hacer una hipoteca puente

Esta modalidad está específicamente dirigida a quienes queremos comprar una nueva casa, pero seguimos pagando la hipoteca de la actual. En este caso, el banco nos concede un préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tenemos un plazo, que suele ser de entre seis meses y tres años, para vender la propiedad. Una vez encontrado el comprador, cancelamos la deuda, liberamos el antiguo inmueble y comenzamos a pagar las cuotas de la nueva hipoteca. Esta opción, evidentemente, requerirá que tengamos un buen perfil financiero para su aprobación.

¿Tengo que pagar IRPF por vender y comprar una vivienda habitual?

Si el piso que queremos vender ha sido nuestra vivienda habitual y vamos a reinvertir el dinero en la compra de una nueva casa, no tenemos que pagar el IRPF por la venta del inmueble, porque podemos acogernos a la exención por reinversión en vivienda habitual. De esta manera, podemos ahorrarnos este gasto, cuyo porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 26%.

Eso sí, la ventaja fiscal no es automática, debemos manifestar a la Agencia Tributaria que pretendemos acogernos a ella. Hacienda considera que la exoneración es optativa, por lo que si no la mencionamos en la declaración, podríamos perder el privilegio.

Asimismo, para poder acogernos a la exención debemos cumplir una serie de requisitos:

	1. La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Esto que es que hayamos residido en la casa durante, al menos, tres años. Es decir, si, por ejemplo se trata de un piso que acabamos de heredar y lo vamos vender, no podremos acogernos a la exención aunque compremos otro inmueble con ese dinero.
	2. La nueva casa también debe ser habitual. Para ello, debemos habitarla en un plazo de dos meses desde que compramos la vivienda o desde que terminaron las obras, si es de nueva construcción.
	3. Tenemos dos años para realizar la reinversión y estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta. Así, si por ejemplo, vendemos la casa para comprar un piso de obra nueva que no nos entregan de inmediato, igual podemos acogernos al beneficio. Es decir, podemos comprar la vivienda habitual antes de vender la anterior e igual disfrutar de la exención.
	4. La exención será completa sólo si se reinvierte toda la ganancia de la venta. De lo contrario, debemos declarar por la parte proporcional de la cantidad no invertida.
	5. Una causa justificada también puede ser motivo de exención. Si no hemos cumplido con los tres años reglamentarios, pero el cambio de domicilio se debe a una causa justificada como, por ejemplo, un traslado laboral o la celebración de matrimonio, la vivienda, afectos de Hacienda, será considerada habitual y podemos librarnos de abonar el IRPF.

IMPORTANTE: En febrero de 2021 el Tribunal Supremo sentenció que el reglamento del IRPF no obliga a que la vivienda nueva deba ser habitada en el plazo de los dos años para disfrutar de la exención, si se trata de una nueva construcción que no fue terminada dentro de ese plazo. Si el caso es que hemos reinvertido el dinero de la venta dentro del lapso exigido (dos años) y nos entregan el piso pasados esos dos años, no tenemos por qué perder la exención. El plazo que tenemos para habitar la casa (doce meses) se debe contar desde que terminan las obras y nos entregan la propiedad. Haz clic aquí para obtener más información sobre esta sentencia.

 

¡Atención! Cuando vendemos nuestra vivienda tenemos que declarar la operación en el IRPF del año siguiente. y, como hemos mencionado, tenemos dos años para comprar la nueva casa y acogernos a la exención por reinversión. Si llegado el momento de declarar no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos especificarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que indicamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso en el plazo estipulado.

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