
Vender y comprar casa al mismo tiempo ¿es posible?
Sí, esta es una operación que se puede realizar al mismo tiempo. De hecho, es bastante común, ya que se estima que este tipo de transacciones suponen entre el 40% y el 60% de las compras de viviendas de obra nueva, de acuerdo con algunas promotoras y agencias inmobiliarias del país, según indica el diario El Confidencial.
No obstante, a pesar de que es totalmente viable, es una operación que trae asociados una serie de riesgos, por lo que debemos estar muy atentos para evitar que la compra y la venta se compliquen. Especialmente, si vendemos el piso entre particulares y sin inmobiliaria.
¿Qué pasos debo seguir si quiero vender para comprar otra vivienda?
A grandes rasgos, los pasos que debemos seguir para vender un piso y comprar otro al mismo tiempo son los siguientes:

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Comenzar la venta de la vivienda, pero antes de iniciar el proceso debemos investigar y conocer el mercado de nuestra zona.
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Crear un calendario realista de fechas claves y organizar muy bien los gastos/pagos que tendremos en ambos procesos de compraventa.
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Empezar a buscar viviendas que nos interesen para comprar.
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Vender la vivienda.
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Comprar la nueva casa.
¡OJO! Conocer cada uno de los pasos y requisitos para vender un piso puede ser vital para lograr realizar con éxito esta doble compraventa. Pero ¡No te preocupes! en nuestra guía gratuita descargable te explicamos cada una de las etapas de la venta de una casa y te damos los mejores trucos y consejos para alcanzar tu objetivo en las mejores condiciones.
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Sabemos que vender un piso es una operación importante. Por esto, desde HelpMyCash hemos elaborado esta guía gratuita para ayudarte a vender tu vivienda con éxito y sin complicaciones. En este manual puedes encontrar toda la información que necesitas sobre el proceso:
- Los pasos a seguir para vender tu vivienda
- Los gastos e impuestos que tendrás que pagar por vender el piso
- Los trámites que tendrás que gestionar a lo largo del proceso
- Los mejores consejos y trucos para vender rápido y al mejor precio
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Si el asunto es que encontramos rápidamente un comprador para nuestra vivienda, pero todavía no tenemos una nueva casa vista, para no perder el negocio podemos:
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Negociar con el comprador: si acordamos con la otra parte fijar una fecha prudencial para firmar la venta, podemos buscar el otro piso. Se recomienda solicitar un plazo de 2 o 4 meses para contar con el tiempo suficiente para localizar la nueva vivienda. Muy pocos compradores esperarían más.
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Dejar el negocio atado con un contrato de reserva o de arras: como hemos mencionado, al firmar las arras tenemos cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en la fecha acordada. Es recomendable establecer unas arras significativas para asegurarse la venta.
La mejor opción es negociar siempre con el vendedor del inmueble que nos interesa una fecha de firma lejana, para poder establecer el periodo de tiempo acorde a los dos.
Si esto fracasa, y si sobre nuestro piso no pesa una hipoteca, podemos sortear la situación pidiendo una nueva hipoteca para comprar la nueva propiedad. Esto puede pasar si llega la fecha límite establecida en el contrato de arras, no tenemos aún comprador para nuestra casa y necesitamos el dinero de la venta para afrontar la operación.
También podríamos contemplar si bajar el importe de la casa para vender rápidamente o si cerrar el negocio con un iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran el piso en muy pocos días, pero a cambio de una rebaja en el precio.
¿Qué debo tener en cuenta para vender mi piso y comprar otro?
Ahora bien, ya que conocemos los pasos, debemos tener en cuenta que para poner en marcha esta doble operación vamos a necesitar tener mucha organización y planificación. Además, antes de embarcarnos en ella, debemos analizar muy bien nuestra situación y nuestra capacidad financiera. En este sentido, para llevar a cabo nuestro proyecto es aconsejable:

1. Analizar el mercado de la vivienda
Como hemos mencionado, lo primero que debemos hacer antes de colgar el cartel de ¡se vende! es estudiar el mercado de nuestra zona y también del barrio dónde queremos comprar. De esta manera, no solo sabremos a qué precio podemos vender sino también cuánto nos costará comprar. Este ejercicio es imprescindible, ya que es el que nos dirá si nuestras expectativas corresponden con la realidad y si los planes que tenemos son viables. En este sentido, es aconsejable:
Evaluar a qué precio vender
Debemos tasar nuestra vivienda tantas veces como sea necesario con las herramientas que tenemos disponibles y comparar los diferentes resultados para decidir nuestro importe. De esta manera, podremos fijar un precio de mercado y aumentan así las probabilidades de que logremos vender rápido la casa. Pero ¿cómo lo hacemos? Para ello podemos:
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Utilizar las múltiples plataformas online de valoración de viviendas gratuitas
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Pedir una tasación a, al menos, tres inmobiliarias que trabajen en nuestra zona (tanto de agencias tradicionales como online)
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Investigar en los portales inmobiliarios a cuánto se venden los pisos similares al nuestro de la zona
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Verificar por cuánto podemos comprar
Una vez que tenemos el valor estimado de nuestra vivienda debemos definir el tipo de piso que queremos comprar y monitorear los precios de los anuncios en los portales inmobiliarios. Además, también tendremos que comprobar los ahorros con los que contamos. Debemos tener en cuenta que, aunque ya tenemos una vivienda en propiedad, tanto la venta como la compra de una casa acarrean ciertos costes.
2. Tener en cuenta los gastos e impuestos de ambas operaciones
Como hemos dicho, tanto la venta como la compra de la vivienda implica asumir algunos costes. Estos también debemos incluirlos en nuestros cálculos para saber la viabilidad de la operación De manera general, los gastos que tenemos que asumir para vender una vivienda y comprar otra son:
Por la venta
Tenemos que pagar por la emisión de los documentos necesarios para vender la casa como, por ejemplo, el certificado energético y la cédula de habitabilidad. También, debemos considerar el pago de los impuestos obligatorios como la plusvalía municipal, el IRPF y la parte del IBI que nos corresponda.
A su vez, es importante tener en cuenta otros gastos opcionales que pudieran surgir según nuestro caso, como pueden ser, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria o la aplicación de home staging para acelerar la venta del piso.
Por la compra
Tenemos que pagar los gastos de notaría para firmar la escritura, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los honorarios de la gestoría si vamos a constituir una hipoteca y la inscripción del nuevo piso en el Registro de la propiedad.
3. Tramitar los documentos cuanto antes
Si al echar cuentas vemos que nuestra aspiración de vender nuestra vivienda para comprar otra es posible, debemos empezar a gestionar de inmediato los trámites indispensables. De esta manera, evitamos posibles retrasos que pudieran poner en riesgo nuestras intenciones.
En este sentido, es recomendable investigar los lapsos de emisión de cada uno de los documentos obligatorios para vender el piso así como los de la compra, y solicitarlos con suficiente antelación. Así, una vez avancemos en la venta y en la compra, podemos firmar sin contratiempos.
En la siguiente tabla podemos ver, de manera general, los trámites a realizar tanto para vender como para comprar una casa:
Trámites para vender un piso |
Gestiones para comprar una casa |
- Nota simple
- Certificado energético
- Cédula de habitabilidad
- ITE
- Recibo del IBI
- Certificado de deudas de la comunidad
- Contrato de arras
- Cancelación de hipoteca o certificado de deuda pendiente (si se va a cancelar el préstamo con el dinero de la venta)
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- Revisar todos los documentos e investigar todo lo posible sobre la vivienda
- Gestión de la nueva hipoteca
- Escriturar la vivienda
- Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
- Cambiar la titularidad en el Catastro
- Cambiar los recibos de suministros y verificar que no queda ninguna deuda.
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4. Gestionar los tiempos y elaborar estrategias
El éxito de esta doble operación radica en ir paso a paso, tener cautela y manejar muy bien los tiempos de cada operación. Además, es imprescindible que, con antelación, hagamos un esbozo de los posibles escenarios que podemos enfrentar según nuestro caso. Así, tenemos base para elaborar una estrategia de acciones a seguir.
Debemos estar preparados, en la medida de lo posible, para los imprevistos:
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Que se alargue la venta de nuestra vivienda,
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Que se alargue la compra de la nueva vivienda,
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Que haya algún problema con la hipoteca del comprador (si la necesita)
En otras palabras, es importante tener un plan b, por si nuestro plan a no resulta.
IMPORTANTE Como hemos mencionado, la crisis del coronavirus está produciendo un endurecimiento en la concesión de las hipotecas por parte de los bancos. En este sentido, debemos contemplar la posibilidad de que a nuestro comprador le denieguen el crédito. Si esto sucede y ya hemos reservado una nueva casa, no solo perderíamos la posibilidad de vender el piso y obtener liquidez, sino también el dinero de las arras que entregamos para comprar la nueva vivienda.
Por esto, es aconsejable negociar con la persona que nos vende la nueva propiedad para fijar un tiempo prudencial para firmar la operación. Asimismo, es recomendable asegurarnos con antelación de que nuestro comprador tiene la capacidad financiera de adquirir el inmueble o, incluso, pactar que si este no consigue la hipoteca en una fecha límite, previa a la acordada para concretar la venta, la reserva se podrá anular para que podamos buscar otro comprador. Eso sí, es imprescindible que todo lo acordado figure en los contratos de arras o de reserva que firmemos, tanto en la venta como en la compra.
¿Cómo vender un piso con hipoteca para comprar otro?
Si sobre el piso que queremos vender aún pesa un préstamo hipotecario, para lograr vender la casa y comprar la otra con éxito tenemos varias opciones:
1. Cancelar la hipoteca si tenemos deuda pendiente
Generalmente, se utiliza el dinero de la venta para saldar la deuda. Deberemos solicitar a nuestro banco un certificado de deuda pendiente. El comprador, por su parte, pedirá la emisión de, al menos, dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación anticipada.
¿La hipoteca se puede transferir entre vendedor y comprador?
Teóricamente sí, es decir, existe una solución entre el vendedor y el comprador que pasa por transferir el préstamo hipotecario del vendedor al comprador. Esta operación recibe el nombre de subrogación al deudor. Realmente es un proceso complicado de conseguir porque los bancos preferirán cancelar una hipoteca y abrir otra.
2. Cancelar la hipoteca si el saldo pendiente es cero
Aunque ya tengamos la hipoteca pagada, puede seguir apareciendo en el Registro de la Propiedad. HelpMyCash siempre aconseja cancelar registralmente una hipoteca pagada. ¿Por qué? Para llevar el control del proceso y del coste de cancelación, que puede variar mucho. Este trámite se podrá realizar de varias formas: por nuestro banco, por nosotros mismos o con una nueva propuesta que lanzamos desde HelpMyCash.
3. Hacer una hipoteca puente
Esta modalidad está específicamente dirigida a quienes queremos comprar una nueva casa, pero seguimos pagando la hipoteca de la actual. En este caso, el banco nos concede un préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tenemos un plazo, que suele ser de entre seis meses y tres años, para vender la propiedad. Una vez encontrado el comprador, cancelamos la deuda, liberamos el antiguo inmueble y comenzamos a pagar las cuotas de la nueva hipoteca. Esta opción, evidentemente, requerirá que tengamos un buen perfil financiero para su aprobación.
¿Tengo que pagar IRPF por vender y comprar una vivienda habitual?
Si el piso que queremos vender ha sido nuestra vivienda habitual y vamos a reinvertir el dinero en la compra de una nueva casa, no tenemos que pagar el IRPF por la venta del inmueble. De esta manera, podemos ahorrarnos este gasto, cuyo porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%.
El beneficio fiscal tiene una serie de condiciones que debemos tener en cuenta:
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La vivienda vendida tiene que ser la habitual. Esto que es que hayamos residido en la casa durante, al menos, tres años. Es decir, si, por ejemplo se trata de un piso que acabamos de heredar y lo vamos vender, no podremos acogernos a la exención aunque compremos otro inmueble con ese dinero. |
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Tenemos dos años para realizar la reinversión. Así, si por ejemplo, vendemos la casa para comprar un piso de obra nueva que no nos entregan de inmediato, igual podemos acogernos al beneficio. |
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La exención será completa sólo si se reinvierte toda la ganancia de la venta. De lo contrario, debemos declarar por la parte proporcional de la cantidad no invertida. |
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Una causa justificada también puede ser motivo de exención. Si no hemos cumplido con los tres años reglamentarios, pero el cambio de domicilio se debe a una causa justificada como, por ejemplo, un traslado laboral o la celebración de matrimonio, la vivienda, afectos de Hacienda, será considerada habitual y podemos librarnos de abonar el IRPF. |
OJO: La ventaja fiscal no es automática, debemos manifestar a la Agencia Tributaria que pretendemos acogernos a ella. Hacienda considera que la exoneración es optativa, por lo que si no la mencionamos en la declaración, podríamos perder el privilegio.
¡Atención! Cuando vendemos nuestra vivienda tenemos que declarar la operación en el IRPF del año siguiente. Como hemos mencionado, tenemos dos años para comprar la nueva casa y acogernos a la exención por reinversión. Si llegado el momento de declarar no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos especificarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que indicamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso en el plazo estipulado.
¡RECUERDA! Si tienes más preguntas, nuestros expertos
resolverán tus dudas de manera gratuita en el foro de vender piso.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para lograr vender y comprar una casa al mismo tiempo: pasos a seguir, aspectos a tener en cuenta, trámites a realizar y cómo tributa la operación si se trata de una vivienda habitual.
Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
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