Vender un piso para comprar otro es una de las transacciones más habituales. Algunos cambios personales como el matrimonio, la llegado de los hijos o la jubilación son los motivos más comunes para dar este paso. En esta página te explicamos cómo realizar con éxito la venta y la compra de tu nueva vivienda.
Sí, esta es una operación que se puede realizar al mismo tiempo. Si tenemos el dinero suficiente para adquirir la nueva casa sin depender de la venta para costear la nueva propiedad, podemos hacer el proceso teniendo mucho margen de maniobra.
Si no es el caso, los expertos recomiendan primero dar el paso de vender nuestra vivienda antes de comprar la otra. De lo contrario, podríamos enfrentarnos a un escenario complicado si tardamos mucho tiempo en encontrar un comprador para nuestro piso o si, por ejemplo, nuestro comprador no llega a obtener una hipoteca ahora que los bancos han endurecido las condiciones para obtener este tipo de préstamos, debido a la crisis del coronavirus y su efecto en el sector inmobiliario.
Pero ¿qué pasa si nos enfrentamos a la situación contraria? Si el asunto es que encontramos rápidamente un comprador para nuestra vivienda, pero todavía no tenemos una nueva casa vista, para no perder el negocio podemos:
Negociar con el comprador: si acordamos con la otra parte fijar una fecha prudencial para firmar la compraventa, podemos buscar el otro piso con tranquilidad.
Dejar el negocio atado con un contrato de arras: así tenemos cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en la fecha acordada.
Sea cual sea el escenario, la venta y la compra de una vivienda al mismo tiempo puede ser un proceso un poco complejo, pero que podemos llevar a cabo sin grandes complicaciones, aún cuando vendemos el piso entre particulares y sin inmobiliaria. A continuación, explicamos algunos aspectos que debemos tener en cuenta para hacerlo con éxito.
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Para poner en marcha esta doble operación vamos a necesitar tener mucha organización y planificación. Además, antes de embarcarnos en ella, debemos analizar muy bien nuestra situación y nuestra capacidad financiera. En este sentido, para llevar a cabo nuestro proyecto es aconsejable:
Lo primero que debemos hacer antes de colgar el cartel de ¡se vende! es estudiar el mercado de nuestra zona y del barrio dónde queremos comprar. De esta manera, no solo sabremos a qué precio podemos vender sino también cuánto nos costará comprar. Esto ejercicio es imprescindible, ya que es el que nos dirá si nuestras expectativas corresponden con la realidad y si los planes que tenemos son viables.
En este sentido, es aconsejable:
Evaluar a qué precio vender: debemos tasar nuestra vivienda tantas veces como sea necesario con las herramientas que tenemos disponibles y comparar los diferentes resultados para decidir nuestro importe. De esta manera, podremos fijar un precio de mercado y aumentan así las probabilidades de que logremos vender rápido la casa. Pero ¿cómo lo hacemos? Para ello podemos:
Utilizar las múltiples plataformas online de valoración de viviendas gratuitas
Pedir una tasación a, al menos, tres inmobiliarias que trabajen en nuestra zona (tanto de agencias tradicionales como online)
Investigar en los portales inmobiliarios a cuánto se venden los pisos similares al nuestro de la zona
Verificar por cuánto podemos comprar: una vez que tenemos el valor estimado de nuestra vivienda debemos definir el tipo de piso que queremos comprar y monitorear los precios de los anuncios en los portales inmobiliarios. Además, también tendremos que comprobar los ahorros con los que contamos. Debemos tener en cuenta que, aunque ya tenemos una vivienda en propiedad, tanto la venta como la compra de una casa acarrean ciertos costes.
Como hemos dicho, tanto la tanto la venta como la compra de la vivienda implica asumir algunos costes. Estos también debemos incluirlos en nuestros cálculos para saber la viabilidad de la operación De manera general, los gastos que tenemos que asumir para vender una vivienda y comprar otra son:
Por la venta: tenemos que pagar por la emisión de los documentos necesarios para vender la casa como, por ejemplo, el certificado energético y la cédula de habitabilidad. También, debemos considerar el pago de los impuestos obligatorios como la plusvalía municipal, el IRPF y la parte del IBI que nos corresponda. A su vez, es importante tener en cuenta otros gastos opcionales que pudieran surgir según nuestro caso, como pueden ser, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Por la compra: tenemos que pagar los gastos de notaría para firmar la escritura, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los honorarios de la gestoría si vamos a constituir una hipoteca y la inscripción del nuevo piso en el Registro de la propiedad.
Si al echar cuentas vemos que nuestra aspiración de vender nuestra vivienda para compra otra es posible, debemos empezar a gestionar de inmediato los trámites indispensables. De esta manera, evitamos posibles retrasos que pudieran poner en riesgo nuestras intenciones.
En este sentido, es recomendable investigar los lapsos de emisión de cada uno de los documentos obligatorios para vender el piso y solicitarlos con suficiente antelación. Así, una vez que encontremos a nuestro comprador, podemos firmar la escritura de compraventa sin contratiempos. Además, también es importante documentarnos sobre las gestiones que tendremos que realizar al comprar nuestra nueva vivienda.
En la siguiente tabla podemos ver, de manera general, los trámites a realizar tanto para vender como para comprar una casa:
| Trámites para vender un piso | Gestiones para comprar una casa |
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El éxito de esta doble operación radica en ir paso a paso, tener cautela y manejar muy bien los tiempos de cada operación. Además, es imprescindible que, con antelación, hagamos un esbozo de los posibles escenarios que podemos enfrentar según nuestro caso. Así, tenemos base para elaborar una estrategia de acciones a seguir.
Por ejemplo, ¿qué pasa si tardamos mucho tiempo en vender? Aquí podríamos contemplar si bajar el importe de la casa para vender rápidamente o si cerrar el negocio con un iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran el piso en muy pocos días, pero a cambio de una rebaja en el precio. En otras palabras, es importante tener un plan b, por si nuestro plan a no resulta.
IMPORTANTE Como hemos mencionado, la crisis del coronavirus está produciendo un endurecimiento en la concesión de las hipotecas por parte de los bancos. En este sentido, debemos contemplar la posibilidad de que a nuestro comprador le denieguen el crédito. Si esto sucede y ya hemos reservado una nueva casa, no solo perderíamos la posibilidad de vender el piso y obtener liquidez, sino también el dinero de las arras que entregamos para comprar la nueva vivienda.
Por esto, es aconsejable negociar con la persona que nos vende la nueva propiedad para fijar un tiempo prudencial para firmar la operación, de forma que podamos tener margen de maniobra ante un eventual problema. Asimismo, es recomendable asegurarnos con antelación de que nuestro comprador tiene la capacidad financiera de adquirir el inmueble o, incluso, pactar que si este no consigue la hipoteca en una fecha límite, previa a la acordada para concretar la venta, la reserva se podrá anular para que podamos buscar otro comprador. Eso sí, es imprescindible que todo lo acordado figure en los contratos de arras o de reserva que firmemos, tanto en la venta como en la compra.
Si sobre el piso que queremos vender aún pesa un préstamo hipotecario, para lograr vender la casa y comprar la otra con éxito tenemos varias opciones:
Cancelar la hipoteca: esto lo podemos hacer antes de vender. Aunque, generalmente, se utiliza el dinero de la venta para saldar la deuda. Así, durante la firma, el comprador entregará al representante de nuestro banco un cheque con el monto restante y otro a nuestro nombre con el importe de la ganancia.
Subrogar la hipoteca: consiste en traspasar la hipoteca y la deuda a nuestro comprador. Esto tendremos que negociarlo con la otra parte y también con nuestro banco, ya que esta operación está sujeta a su aprobación.
Hacer una hipoteca puente: esta modalidad está específicamente dirigida a quienes queremos comprar una nueva casa, pero seguimos pagando la hipoteca de la actual. En este caso, el banco nos concede un préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tenemos un plazo, que suele ser de entre seis meses y cinco años, para vender la propiedad. Una vez encontrado el comprador, cancelamos la deuda, liberamos el antiguo inmueble y formalizamos la nueva hipoteca. Esta opción, evidentemente, requerirá que tengamos un buen perfil financiero para su aprobación.
Si ya hemos cancelado la hipoteca sobre el piso que vendemos, podemos sortear la situación pidiendo una nueva hipoteca para comprar la nueva propiedad, en el caso que en nuestra fecha límite no tengamos comprador para nuestra casa. Si el banco nos pone pegas, podríamos aumentar las posibilidades de conseguir el préstamo poniendo nuestro inmueble como garantía.
Si el piso que queremos vender ha sido nuestra vivienda habitual durante tres años continuos y vamos a reinvertir el dinero en la compra de una nueva casa habitual, no tenemos que pagar el IRPF por la venta del inmueble.
Como hemos indicado, este es uno de los impuestos que debemos pagar por transmitir la casa, pero la agencia tributaria estipula que, bajo este supuesto, la ganancia patrimonial conseguida está exenta de tributo. De esta manera, podemos ahorrarnos este gasto, cuyo porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%. Eso sí, el beneficio fiscal tiene una serie de condiciones que debemos tener en cuenta:
La exención será completa sólo si se reinvierte toda la ganancia de la venta. De lo contrario, debemos declarar por la parte proporcional de la cantidad no invertida.
Tenemos dos años para realizar la reinversión. Así, si por ejemplo, vendemos la casa para comprar un piso de obra nueva que no nos entregan de inmediato, igual podemos acogernos al beneficio.
Si la compra la realizamos hasta dos años antes de vender, tampoco tenemos que pagar el IRPF.
Si no hemos cumplido con los tres años reglamentarios, pero el cambio de domicilio se debe a una causa justificada como, por ejemplo, un traslado laboral o la celebración de matrimonio, la vivienda, afectos de Hacienda, será considerada habitual y podemos librarnos de abonar el IRPF.
La ventaja fiscal no es automática, debemos manifestar a la agencia tributaria que pretendemos acogernos a ella. Hacienda considera que la exoneración es optativa, por lo que si no la mencionamos en la declaración, podríamos perder el privilegio.
¡Atención! Cuando vendemos nuestra vivienda tenemos que declarar la operación en el IRPF del año siguiente. Como hemos mencionado, tenemos dos años para comprar la nueva casa y acogernos a la exención por reinversión. Si llegado el momento de declarar no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos especificarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que indicamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso en el plazo estipulado.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para lograr vender y comprar una casa al mismo tiempo: pasos a seguir, aspectos a tener en cuenta, trámites a realizar y cómo tributa la operación si se trata de una vivienda habitual.
Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos
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Hola, mi madre tiene la propiedad del 50% de nuestra casa y el otro 50% en usufructopor la muerte de mi padre, la casa la hemos vendido por 150.000 euros, mi madre se ha venido a vivir conmigo, con ese dinero nos ha donado 46.000 euros a mi hermano y otros 46.000 euros a mi. Ahora nos dicen que tenemos que liquidar un modelo por la donacion que nos ha hecho, tanto de la parte suya como la que tenia en usufructo, es correcto??
citando a JaimeW hola Mi situación es la siguiente mi madre tiene el usufructo vitalicio de la casa y yo la propiedad al completo. Puedo vender la nuda prop...
Hola, JaimeW
Sí, puedes vender sin problemas la nuda propiedad y mantener el usufructo vitalicio, de esta manera tu madre puede seguir vivienda en la casa hasta su fallecimiento.
Es una operación que en los últimos años se ha vuelto habitual. Aunque, debes tener en cuenta que implicará vender el piso por debajo de su valor, ya que mantener el usufructo implica que el nuevo nudo propietario no podrá hacer uso de la vivienda hasta que se extinga el usufructo.
En este sentido, la venta de tipo de viviendas se suele realizar a extranjeros o inversores que no pretenden habitar la casa y que esperan sacarle rentabilidad a largo plazo.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
hola
Mi situación es la siguiente mi madre tiene el usufructo vitalicio de la casa y yo la propiedad al completo. Puedo vender la nuda propiedad solamente y mantener el usufructo para que mi madre siga viviendo en la casa? gracias
citando a Laura Hola. Mi caso es que mi padrastro tenía el usufructo vitalicio de la casa en que él vivía y de en la que yo vivo. Falleció en febrero, pero...
Hola, Laura
Para poder vender el piso tendrás que realizar la consolidación del dominio y pagar el impuesto que corresponda, según el título de constitución del usufructo.
Pero, si el caso es que no dispones de liquidez para realizar este trámite, una posible solución sería acudir a tu entidad bancaria para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o un crédito personal. En el primer caso, la nuda propiedad de la vivienda te servirá como aval.
De esta manera, puedes hacer frente al pago del impuesto y luego liquidar el préstamo con el dinero de la venta de la vivienda.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
citando a Helper_904629081 Mi padre tiene el usufructo vitalicio de su piso y yo la nuda propiedad, pero el se quiere ir a vivir a una segunda residencia donde yo resido y al...
Hola Helper,
Tu padre al tener el usufructo vitalicio de la vivienda puede alquilarla sin problemas y percibir la totalidad de las rentas.
Además, puede firmar el contrato de alquiler sin necesidad de que tu, como nudo propietario, lo tengas que firmar.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
¡Buenas noches! Necesito consejo con urgencia: hace meses que tengo una filtración de agua en mi piso a causa del mal estado de la terraza (de acceso privado) del piso de arriba, que pertenece a otra persona. Dicho piso no está declarado en el registro de la propiedad, con lo cual, según la división horizontal, los gastos de la reparación nos tocaría pagarlos a 4 vecinos (sin estar entre ellos el causante de los daños). El propietario dice que ese piso no lo quiere y lo tiene abandonado, el estado de la terraza es lamentable y mi techo está desconchado, con humedad y moho. El propietario del piso de arriba, a pesar de no querer asumir los gastos de reparación y de rechazar el piso, lo tiene puesto a la venta, y, si lo vende, todo el dinero será para él. Entonces juega un doble papel en que para lo bueno (venta) sí que es el propietario y para lo malo (reparaciones, pago de recibos), ese piso no es suyo y pertenece a la comunidad. Repito: el único que tiene acceso a la vivienda y terraza es él.
No sé qué hacer, tanto seguros como la gestoría de la finca me dicen cosas diferentes sobre quién debe asumir el coste de la reparación. ¿Alguien me puede iluminar?
¡Gracias de antemano!
Raquel.
citando a Susana hola, yo escrituro el día 6 el piso a mi nombre, puedo venderlo en cuanto lo escriture, al día siguiente por ejemplo, tengo un contrato de arras fi...
Hola, Susana
Sí, una vez que el piso figure a tu nombre y esté inscrito en el Registro de la Propiedad lo puedes vender a un tercero sin problemas, incluso, si la operación se realiza a los pocos días.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
hola, yo escrituro el día 6 el piso a mi nombre, puedo venderlo en cuanto lo escriture, al día siguiente por ejemplo, tengo un contrato de arras firmado que expira el 31 de agosto.
El motivo por el que no lo escriture es porque era mío y de mi hermano, le compré en 2014 su parte con contrato privado, el es abogado y me aconsejó que no lo escriturar hasta la venta.
Ahora pago ITP, lo hago público y lo registro el día 6.
Puedo acabar de venderlo el día 15 por ejemplo y dejar lista la venta?, El nuevo comprador lo tendrá a su nombre
citando a Diegote Hola, estoy interesado en una vivienda muy antigua. Esta vivienda está a nombre de un fallecido, son los hijos quien la v...
Hola Diegote,
No, en este caso los hijos de las persona fallecida deben hacer el trámite de aceptación de la herencia para cambiar la titularidad de la casa. Hecho esto, la vivienda estaría a su nombre y la podrían vender sin problemas a un tercero.
De lo contrario, es poco probable que un notario acceda a realizar la escritura de la venta de la vivienda si ésta aún figura a nombre de un fallecido. Además, es muy difícil que un banco conceda una hipoteca para comprar una propiedad en estas condiciones.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Hola, estoy interesado en una vivienda muy antigua. Esta vivienda está a nombre de un fallecido, son los hijos quien la venden, no se aún si está registrada o solo ésta registrado el solar donde se construyó.
Hay alguna manera de hacer escrituras a mi nombre sin pasar por los hijos del fallecido? Una vez esté a mi nombre podría registrarla sin problemas?
Gracias
Publicado el 13/08/2020
Publicado el 11/08/2020
Publicado el 07/08/2020
