¿Cómo vender tu piso o casa para comprar otra?

¿Tu casa te queda pequeña? ¿Te has cansado de la ciudad y quieres mudarte cerca del mar o la montaña? ¿Te ofrecieron un ascenso laboral y debes trasladarte de ciudad? Si te encuentras en alguna de estas situaciones u otra similar, puedes vender tu piso para comprar otro. Esta es, en efecto, una de las motivaciones más comunes para transmitir una propiedad en España.

Sin embargo, combinar dos operaciones simultáneas implica una serie de retos que se han de tener en cuenta desde el principio. En HelpMyCash queremos ayudarte, por eso, te aconsejamos seguir estos pasos para minimizar los riesgos y cerrar la operación con éxito. ¡Toma nota! 

Pasos para vender una casa y comprar otra

1. Estudia el mercado 
2. Pon tu casa a la venta
3. Organiza los gastos y define un presupuesto
4. Empieza a buscar tu nueva casa
5. Organiza los tiempos
6. ¡Voilá! Ya puedes cerrar ambas operaciones

Sabemos que seguir este orden cronológico no siempre es posible. Pero no te preocupes porque más adelante en esta página resolvemos aquellos problemas que pueden presentarse durante la operación.

1. Estudia el mercado

Siempre es bueno empezar por estudiar el mercado, pero este paso es especialmente importante cuando se trata de vender una casa para comprar otra. Y ¿qué información debes conocer?

• Sobre la venta:
  
  • ¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en los últimos meses?
  • ¿Cómo se encuentra la relación entre la oferta y la demanda en tu zona? 
  • ¿Qué tipo de propiedades buscan los compradores en este momento? Tu vivienda, ¿cumple con esos requisitos?
  • ¿Cuál es el tiempo medio de venta en tu barrio?

• Sobre la compra:
  
  • Las hipotecas ¿se pueden conseguir fácilmente o los bancos endurecieron los requisitos?
  • ¿Cómo están los indicadores hipotecarios como el euríbor? ¿Se pueden conseguir hipotecas más baratas ahora?
  • Los precios de las viviendas en la zona donde quieres comprar ¿han subido o bajado en los últimos meses?

2. Pon tu casa a la venta

Una vez que conozcas el mercado y hayas tomado la decisión de vender, te aconsejamos que hagas varias tasaciones para definir el precio de tu vivienda. Luego, continúa por publicarla en los portales inmobiliarios, antes incluso de buscar casas para comprar.

Te sugerimos este orden para poder definir de forma realista tu presupuesto para comprar la nueva propiedad. Y es que, al final, es el mercado quien define el precio de tu casa. Por tanto, aunque tú esperes venderla por un valor determinado (supongamos, 200.000€), lo habitual es que el precio de venta sea hasta un 20% más bajo (es decir, 160.000€). 

¿Cómo saber si tu vivienda está publicada a precio de mercado?

Si publicas el anuncio y evalúas la respuesta de los compradores, podrás saber si la vivienda está o no a precio de mercado. Y ¿cómo te das cuenta de esto? Es muy simple.

• Si tras publicar la vivienda no recibes visitas ni ofertas de compradores potenciales, lo más probable es que el precio sea demasiado elevado.
• Si tras publicarla, por el contrario, recibes demasiadas solicitudes de compradores, puede que el precio sea demasiado bajo.
• Cuando la vivienda esté a precio de mercado, recibirás visitas y ofertas de compra en cantidades moderadas.

3. Organiza los gastos de la compraventa

Como hemos dicho, la idea de empezar por la venta de tu vivienda y no por la compra es determinar un presupuesto. Pero este no depende solo del precio de venta, sino también de los gastos de ambas operaciones.

Gastos e impuestos por vender un piso

Los gastos e impuestos por vender un piso suponen entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda. Son los siguientes:

• Documentos como certificado energético y cédula de habitabilidad
• Comisión inmobiliaria
• Plusvalía municipal Calcula la plusvalía municipal completamente gratis
• IRPF *
• IBI

Gastos e impuestos por la compra

Los gastos e impuestos por la compra suponen alrededor del 12% del precio del inmueble y son los siguientes:

• Gastos de notaría para firmar la escritura
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
• Honorarios de la gestoría, si pides una hipoteca
• Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad

4. Empieza a buscar tu nueva casa

Con toda la información que habrás recopilado hasta este punto, ya sabrás de cuánto dinero dispones para adquirir la nueva vivienda. Por eso creemos que es este el momento idóneo para empezar a buscar casas en los portales inmobiliarios. Pero cuidado, que todavía no hemos terminado. Cuando encuentres tu nueva propiedad y estés por vender la anterior, deberás ser muy organizado con los tiempos…

5. Organiza bien tus tiempos

La organización es la clave para vender un piso y comprar otro al mismo tiempo. Por eso, te aconsejamos que definas muy bien los plazos. Estas son algunas de las preguntas que debes hacerte:

• ¿Necesitas el dinero de la venta para poder cerrar la adquisición? Si es así, procura formalizar la venta de tu piso antes de comprar el otro.
• ¿Cuánto tiempo puedes darle al comprador entre la firma de las arras y la firma de la escritura?
• ¿Cuánto tiempo necesitas tú para cerrar la compra de la nueva vivienda? 
• ¿Cuándo tendrás que pagar los impuestos de la venta? ¿Cuándo los de la compra?

Algunas dificultades que pueden presentarse…

Es habitual que surjan imprevistos que terminen por demorar alguna de las dos operaciones. Pero como se dice popularmente, “hombre precavido vale por dos”. A continuación te contamos los problemas más frecuentes y te explicamos cómo solucionarlos:

Encontrar un comprador sin tener en vista la nueva vivienda

Si encuentras rápidamente un comprador, pero todavía no has encontrado tu nueva casa, puedes:

• Dejar el negocio atado con un contrato de arras. Al firmar las arras, tendrás cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en un plazo determinado. Solo debes tener en cuenta que si no cierras la operación en dicho plazo, puedes perder la señal por duplicado.
• Negociar con el comprador. Se recomienda negociar un plazo de 2 o 3 meses entre las arras y la firma de la escritura, así tendrás tiempo suficiente para localizar la nueva vivienda. Muy pocos compradores esperarían más.

Encontrar la casa nueva antes de que aparezca un comprador

Si ya tienes en vista la nueva casa, pero todavía no has encontrado comprador para la antigua, puedes:

• Negociar con el vendedor del inmueble una fecha de firma lejana, que se adapte a las necesidades de ambas partes.
• Ajustar el precio de la casa para vender rápidamente o consultar con un iBuyer, que son empresas que compran casas al contado. 

Comprar y vender un piso en el mismo año, ¿es más conveniente?

Comprar y vender un piso en el mismo año tiene la misma carga impositiva que hacerlo en un plazo de dos, cinco o diez años. Hasta noviembre de 2021, si ambas operaciones se llevaban a cabo dentro del mismo periodo fiscal, el propietario podía ahorrarse el impuesto de plusvalía municipal. Pero los métodos de cálculo han cambiado y, desde entonces, debe tributar siempre, independientemente del tiempo que haya pasado entre la compra y la venta. 

¿Qué pasa si compras la vivienda habitual antes de vender la anterior?

Claro que puedes comprar tu nueva casa antes de vender la otra. Nuestro consejo es hacer las operaciones en el orden inverso para que puedas definir tu presupuesto. Pero si tienes el dinero necesario para llevar a cabo la inversión, la transacción será perfectamente viable.

Además, también podrás acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que ambas propiedades cumplan con los requisitos exigidos por la Agencia Tributaria. Solo debes tener presente que el plazo para vender la vivienda una vez que has adquirido la nueva es de dos años.

¿Qué ocurre si la casa tiene una hipoteca?

Si la casa que vendes tiene una hipoteca, lo habitual es utilizar el dinero de la venta para saldar la deuda. Para ello, debes solicitar a tu banco un certificado de deuda pendiente. El comprador, por su parte, pedirá de emisión de al menos dos cheques: uno para ti y otro para la entidad bancaria por la cantidad que quede por saldar más la comisión por cancelación anticipada.

Otra alternativa es hacer una hipoteca puente, opción específicamente dirigida a quienes venden su piso con hipoteca para comprar otro. En este caso, el banco concede un nuevo préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tienes un plazo, que suele ser de entre seis meses y tres años, para vender la antigua propiedad. Una vez encontrado el comprador, tendrás que cancelar la deuda, liberar el antiguo inmueble y comenzar a pagar las cuotas de la nueva hipoteca.