Vender un piso para comprar otro es una de las transacciones más habituales. Algunos cambios personales como el matrimonio, la llegado de los hijos o la jubilación son los motivos más comunes para dar este paso. En esta página te explicamos cómo realizar con éxito la venta y la compra de tu nueva vivienda.
Sí, esta es una operación que se puede realizar al mismo tiempo. De hecho, es bastante común, ya que se estima que este tipo de transacciones suponen entre el 40% y el 60% de las compras de viviendas de obra nueva, de acuerdo con algunas promotoras y agencias inmobiliarias del país. No obstante, a pesar de que es totalmente viable, es una operación que trae asociada una serie de riesgos, por lo que debemos estar muy atentos para evitar que la compra y la venta se compliquen.
Eso sí, sea cual sea el escenario, la venta y la compra de una vivienda al mismo tiempo, aunque es un poco complejo, es un proceso que podemos llevar a cabo sin grandes complicaciones, aún si vendemos el piso entre particulares y sin inmobiliaria.
A continuación, explicamos algunos escenarios que debemos tener en cuenta durante este tipo de operaciones.
El escenario ideal es aquel en el que tenemos los ahorros suficientes para asumir la compra de la nueva vivienda sin tener que depender de la venta para costear la nueva propiedad. De esta manera, al no tener prisa por vender, podemos hacer el proceso teniendo mucho margen de maniobra y reducimos el riesgo de vender la casa más barata a causa de la urgencia.
También podemos hacerlo todo al mismo tiempo. Es decir, encontrar al comprador para nuestra casa y a la vez dar con el piso que queremos comprar. Esto lo podemos conseguir pactando unos lapsos prudenciales al firmar los respectivos contratos de arras, tanto para la compra como para la venta. Así, teniendo atados ambos negocios podemos llevarlos a cabo en paralelo.
No obstante, debemos tener en cuenta que, si optamos por esta posibilidad, estamos asumiendo riesgos porque si algo sale mal podríamos perder el dinero de las arras. Por ejemplo, puede pasar que entreguemos una señal para la compra de la nueva casa y tardemos mucho tiempo en encontrar un comprador para nuestro piso o que, más bien, este no llegue a obtener una hipoteca ahora que los bancos han endurecido las condiciones para obtener este tipo de préstamos debido al coronavirus. En ese sentido, para evitar esto, algunos expertos recomiendan primero dar el paso de vender nuestra vivienda antes de comprar la otra.
Si el asunto es que encontramos rápidamente un comprador para nuestra vivienda, pero todavía no tenemos una nueva casa vista, para no perder el negocio podemos, como en el caso anterior:
Negociar con el comprador: si acordamos con la otra parte fijar una fecha prudencial para firmar la venta, podemos buscar el otro piso con tranquilidad. Según la inmobiliaria Solvia, se recomienda solicitar un plazo de, al menos, 4 0 6 meses para contar con el tiempo suficiente para localizar la nueva vivienda.
Dejar el negocio atado con un contrato de arras: como hemos mencionado, al firmar las arras tenemos cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en la fecha acordada.
Si sobre nuestro piso no pesa un hipoteca, bien sea porque la hemos comprado al contado o porque ya hemos cancelado el préstamo, podemos sortear la situación pidiendo una nueva hipoteca para comprar la nueva propiedad. Esto en el caso de que llegue la fecha límite establecida en el contrato de arras, no tengamos aún comprador para nuestra casa y necesitemos el dinero de la venta para afrontar la operación. Si el banco nos pone pegas, podríamos aumentar las posibilidades de conseguir el préstamo poniendo nuestro inmueble como garantía.
Aunque, si pasamos por esta situación, podemos intentar negociar con el vendedor de la casa que queremos comprar para prorrogar por un tiempo más el contrato de arras y extender así el lapso que tenemos para intentar encontrar un comprador.
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Para poner en marcha esta doble operación vamos a necesitar tener mucha organización y planificación. Además, antes de embarcarnos en ella, debemos analizar muy bien nuestra situación y nuestra capacidad financiera. En este sentido, para llevar a cabo nuestro proyecto es aconsejable:
Lo primero que debemos hacer antes de colgar el cartel de ¡se vende! es estudiar el mercado de nuestra zona y del barrio dónde queremos comprar. De esta manera, no solo sabremos a qué precio podemos vender sino también cuánto nos costará comprar. Esto ejercicio es imprescindible, ya que es el que nos dirá si nuestras expectativas corresponden con la realidad y si los planes que tenemos son viables. En este sentido, es aconsejable:
Debemos tasar nuestra vivienda tantas veces como sea necesario con las herramientas que tenemos disponibles y comparar los diferentes resultados para decidir nuestro importe. De esta manera, podremos fijar un precio de mercado y aumentan así las probabilidades de que logremos vender rápido la casa. Pero ¿cómo lo hacemos? Para ello podemos:
Utilizar las múltiples plataformas online de valoración de viviendas gratuitas
Pedir una tasación a, al menos, tres inmobiliarias que trabajen en nuestra zona (tanto de agencias tradicionales como online)
Investigar en los portales inmobiliarios a cuánto se venden los pisos similares al nuestro de la zona
Una vez que tenemos el valor estimado de nuestra vivienda debemos definir el tipo de piso que queremos comprar y monitorear los precios de los anuncios en los portales inmobiliarios. Además, también tendremos que comprobar los ahorros con los que contamos. Debemos tener en cuenta que, aunque ya tenemos una vivienda en propiedad, tanto la venta como la compra de una casa acarrean ciertos costes.
Como hemos dicho, tanto la tanto la venta como la compra de la vivienda implica asumir algunos costes. Estos también debemos incluirlos en nuestros cálculos para saber la viabilidad de la operación De manera general, los gastos que tenemos que asumir para vender una vivienda y comprar otra son:
Por la venta: tenemos que pagar por la emisión de los documentos necesarios para vender la casa como, por ejemplo, el certificado energético y la cédula de habitabilidad. También, debemos considerar el pago de los impuestos obligatorios como la plusvalía municipal, el IRPF y la parte del IBI que nos corresponda. A su vez, es importante tener en cuenta otros gastos opcionales que pudieran surgir según nuestro caso, como pueden ser, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria o la aplicación de home staging para acelerar la venta del piso.
Por la compra: tenemos que pagar los gastos de notaría para firmar la escritura, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los honorarios de la gestoría si vamos a constituir una hipoteca y la inscripción del nuevo piso en el Registro de la propiedad.
Si al echar cuentas vemos que nuestra aspiración de vender nuestra vivienda para compra otra es posible, debemos empezar a gestionar de inmediato los trámites indispensables. De esta manera, evitamos posibles retrasos que pudieran poner en riesgo nuestras intenciones.
En este sentido, es recomendable investigar los lapsos de emisión de cada uno de los documentos obligatorios para vender el piso y solicitarlos con suficiente antelación. Así, una vez que encontremos a nuestro comprador, podemos firmar la escritura de compraventa sin contratiempos. Además, también es importante documentarnos sobre las gestiones que tendremos que realizar al comprar nuestra nueva vivienda.
En la siguiente tabla podemos ver, de manera general, los trámites a realizar tanto para vender como para comprar una casa:
| Trámites para vender un piso | Gestiones para comprar una casa |
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El éxito de esta doble operación radica en ir paso a paso, tener cautela y manejar muy bien los tiempos de cada operación. Además, es imprescindible que, con antelación, hagamos un esbozo de los posibles escenarios que podemos enfrentar según nuestro caso. Así, tenemos base para elaborar una estrategia de acciones a seguir.
Por ejemplo, ¿qué pasa si tardamos mucho tiempo en vender? Aquí podríamos contemplar si bajar el importe de la casa para vender rápidamente o si cerrar el negocio con un iBuyer. Estas son empresas proptech que nos compran el piso en muy pocos días, pero a cambio de una rebaja en el precio. En otras palabras, es importante tener un plan b, por si nuestro plan a no resulta.
IMPORTANTE Como hemos mencionado, la crisis del coronavirus está produciendo un endurecimiento en la concesión de las hipotecas por parte de los bancos. En este sentido, debemos contemplar la posibilidad de que a nuestro comprador le denieguen el crédito. Si esto sucede y ya hemos reservado una nueva casa, no solo perderíamos la posibilidad de vender el piso y obtener liquidez, sino también el dinero de las arras que entregamos para comprar la nueva vivienda.
Por esto, es aconsejable negociar con la persona que nos vende la nueva propiedad para fijar un tiempo prudencial para firmar la operación, de forma que podamos tener margen de maniobra ante un eventual problema. Asimismo, es recomendable asegurarnos con antelación de que nuestro comprador tiene la capacidad financiera de adquirir el inmueble o, incluso, pactar que si este no consigue la hipoteca en una fecha límite, previa a la acordada para concretar la venta, la reserva se podrá anular para que podamos buscar otro comprador. Eso sí, es imprescindible que todo lo acordado figure en los contratos de arras o de reserva que firmemos, tanto en la venta como en la compra.
Si sobre el piso que queremos vender aún pesa un préstamo hipotecario, para lograr vender la casa y comprar la otra con éxito tenemos varias opciones:
Esto lo podemos hacer antes de vender. Aunque, generalmente, se utiliza el dinero de la venta para saldar la deuda. Así, durante la firma, el comprador entregará al representante de nuestro banco un cheque con el monto restante y otro a nuestro nombre con el importe de la ganancia. Luego, podemos solicitar un nuevo crédito hipotecario para hacer frente de la compra de la nueva casa, en el caso de que el dinero que nos quede de la venta no nos alcance para cubrir la totalidad de la operación.
Hay que tener en cuenta que al cancelar la hipoteca tendremos que asumir los gastos de cancelación del préstamo. Es decir, pagar por la escritura y por la liberación de la carga en el Registro. Es posible que el banco de nuestro comprador nos pida hacerlo con su gestoría, lo que implicaría pagar alrededor de unos 1.000 euros por el trámite.
Si lo hacemos nosotros o si lo encargamos a la gestoría de HelpMyCash podríamos ahorrar dinero y pagar sobre los 400 euros por la gestión (importe aproximado sobre una hipoteca de 150.000 euros). Eso sí, posiblemente tendremos que negociar con la entidad para ello.
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Consiste en traspasar la hipoteca y la deuda a nuestro comprador. Esto tendremos que negociarlo con la otra parte y también con nuestro banco, ya que esta operación está sujeta a su aprobación.
Esta modalidad está específicamente dirigida a quienes queremos comprar una nueva casa, pero seguimos pagando la hipoteca de la actual. En este caso, el banco nos concede un préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tenemos un plazo, que suele ser de entre seis meses y cinco años, para vender la propiedad. Una vez encontrado el comprador, cancelamos la deuda, liberamos el antiguo inmueble y formalizamos la nueva hipoteca. Esta opción, evidentemente, requerirá que tengamos un buen perfil financiero para su aprobación.
Si el piso que queremos vender ha sido nuestra vivienda habitual y vamos a reinvertir el dinero en la compra de una nueva casa, no tenemos que pagar el IRPF por la venta del inmueble.
Como hemos indicado, este es uno de los impuestos que debemos pagar por transmitir la casa, pero la agencia tributaria estipula que, bajo este supuesto, la ganancia patrimonial conseguida está exenta de tributo. De esta manera, podemos ahorrarnos este gasto, cuyo porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%. Eso sí, el beneficio fiscal tiene una serie de condiciones que debemos tener en cuenta:
La vivienda tiene que ser la habitual. Esto que es que hayamos residido en la casa durante, al menos, tres años. Es decir, si, por ejemplo se trata de un piso que acabamos de heredar y lo vamos vender, no podremos acogernos a la exención aunque compremos otro inmueble con ese dinero.
La exención será completa sólo si se reinvierte toda la ganancia de la venta. De lo contrario, debemos declarar por la parte proporcional de la cantidad no invertida.
Tenemos dos años para realizar la reinversión. Así, si por ejemplo, vendemos la casa para comprar un piso de obra nueva que no nos entregan de inmediato, igual podemos acogernos al beneficio.
Si la compra la realizamos hasta dos años antes de vender, tampoco tenemos que pagar el IRPF.
Si no hemos cumplido con los tres años reglamentarios, pero el cambio de domicilio se debe a una causa justificada como, por ejemplo, un traslado laboral o la celebración de matrimonio, la vivienda, afectos de Hacienda, será considerada habitual y podemos librarnos de abonar el IRPF.
La ventaja fiscal no es automática, debemos manifestar a la agencia tributaria que pretendemos acogernos a ella. Hacienda considera que la exoneración es optativa, por lo que si no la mencionamos en la declaración, podríamos perder el privilegio.
¡Atención! Cuando vendemos nuestra vivienda tenemos que declarar la operación en el IRPF del año siguiente. Como hemos mencionado, tenemos dos años para comprar la nueva casa y acogernos a la exención por reinversión. Si llegado el momento de declarar no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos especificarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que indicamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso en el plazo estipulado.
Para qué sirve esta página: aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para lograr vender y comprar una casa al mismo tiempo: pasos a seguir, aspectos a tener en cuenta, trámites a realizar y cómo tributa la operación si se trata de una vivienda habitual.
Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y una investigación de parte de nuestros expertos
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Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!!
Hola, Juan Perez.
Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene.
la pregunta del millón es...
Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple?
un saludo y gracias de antemano.
Hola, laneig.
El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir.
Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.
Un saludo.
Hola,
Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.
En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?
Muchas gracias y un saludo
citando a Mari [cita=71091]#16[/cita] antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho. Si no es molestia, me gustaría saber...
Hola, Mari
Mientras reinviertas el dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva residencia habitual dentro del plazo de los dos años, no pasa nada.
Puedes vivir de alquiler o con un amigo o familiar mientras encuentras la casa nueva que vas a comprar, pero sin exceder el plazo reglamentario.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Pregunta similar: Vender vivienda antes de los 3 años
Hola tengo una consulta quiero vender mi piso y cuando yo lo Compre del IMPUESTO DE TRASMISIONES PATRIMONIALES en vez de pagar el 10% , me beneficie pagando el 5% porque era vivienda habitual y tenia menos de32 años . Vale pues ahora quiero vender y no han pasado 3 años , se cumplen los 3 años el 28 de marzo de 2021 , cuánto tendría que devolver ? El 5% entero o una parte de los meses que me quedan por llegar a los 3 años ?
citando a Ottymar Tademo
[cita=71071]#15[/cita]
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por rein...
antes de nada agradecerte de corazón tú rápida respuesta, me has ayudado mucho.
Si no es molestia, me gustaría saber si en el plazo de 2 años para encontrar nuevo hogar, el hecho de que esté en alquiler en otro sitio, no implica nada, es decir, tengo que vender mi piso, irme a un piso de alquiler durante un tiempo mientras busco mi hogar definitivo para reinvertir lo que haya podido ganar con la primera venta. No pasa nada por estar ese plazo en un piso de alquiler, no? Gracias y disculpa la ignorancia, todo esto es nuevo para mi. Gracias
citando a Mari Buenos días, En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una...
Hola, Mari
Puedes vender la vivienda cuando quieras, pero si tu intención es acogerte a la exención por reinversión estipulada por la Agencia Tributaria y así quedar libre de pagar IRPF por la venta del piso, tendrías que tener, al menos, tres años de residencia continua en la casa.
El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años, contados a partir de la fecha de la firma de la compraventa. Eso sí, debes declarar la venta e indicar que te coges a la exención en el año fiscal que corresponde. Es decir, el siguiente a la venta.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Buenos días,
En Enero del 2018 adquirí mi primera vivienda, pero quiero venderla e irme un tiempo a casa de mis padres hasta encontrar una nueva vivienda que pueda comprar. Tengo 2 preguntas... debo esperar hasta Enero de 2021 para poder vender mi primera vivienda donde resido? Y en caso de venderla... debo comprar otro piso lo antes posible para que no me sancionen o no importa el tiempo que pase hasta que pueda adquirir mi nuevo hogar? Muchas gracias
Publicado el 16/10/2020
Publicado el 15/10/2020
Publicado el 14/10/2020
