¿Tu casa te queda pequeña? ¿Te has cansado de la ciudad y quieres mudarte cerca del mar o la montaña? ¿Te ofrecieron un ascenso laboral y debes trasladarte de ciudad? Si te encuentras en alguna de estas situaciones u otra similar, puedes vender tu piso para comprar otro. Esta es, en efecto, una de las motivaciones más comunes para transmitir una propiedad en España.
¡Pero ojo! Combinar dos operaciones simultáneas implica una serie de retos que debes tener en cuenta. En HelpMyCash queremos ayudarte, por eso, te planteamos una serie de pasos para que cierres ambas operaciones con éxito.
Como verás a continuación, nuestro consejo es que comiences por la venta de tu vivienda para determinar de cuánto dinero dispones para comprar la nueva propiedad. Sabemos, sin embargo, que este orden no siempre es posible. Tú sigue leyendo que en esta página resolvemos todas las dudas y posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso.
Pasos para vender una casa y comprar otra
PRIMERA ETAPA
SEGUNDA ETAPA
TERCERA ETAPA
1. Estudia el mercado
Todos nos preguntamos si estaremos tomando la mejor decisión al vender nuestra casa para comprar otra. Y para conocer la respuesta, te aconsejamos hacer un pequeño análisis de la situación del mercado inmobiliario. Basta con que te hagas esta serie de preguntas:
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Sobre la venta:
- ¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en los últimos meses?
- ¿Cómo se encuentra la relación entre la oferta y la demanda en tu zona?
- ¿Cuál es el tiempo medio de venta en tu barrio?
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Sobre la compra:
- Las hipotecas ¿se pueden conseguir fácilmente o los bancos endurecieron los requisitos?
- ¿Cómo están los indicadores hipotecarios como el euríbor? ¿Se pueden conseguir buenas condiciones?
- Los precios de las viviendas en la zona donde quieres comprar ¿han subido o bajado en los últimos meses?
- Previsiones para el futuro en la zona: ¿el valor del ladrillo subirá, se mantendrá igual o caerá?
Resumimos la situación actual del mercado inmobiliario. La demanda de viviendas todavía prevalece frente a la oferta, por lo que los precios siguen aumentando de manera generalizada. Sin embargo, el euríbor se está incrementando a un ritmo acelerado y el mercado empieza a mostrar los primeros signos de enfriamiento. Los bancos, además, empiezan a endurecer los requisitos para conceder hipotecas.
En este contexto, te aconsejamos consultar con un profesional inmobiliario cuál es la situación particular en la zona donde se encuentra tu inmueble antes de determinar si es o no un buen momento para vender tu piso y comprar otro. Ten en cuenta, además, que si decides comprar con hipoteca, es probable que consigas condiciones menos favorables que las de tu préstamo actual. ¿Significa esto que no debas llevar a cabo la operación? ¡Claro que no! Solo te aconsejamos coger la calculadora y hacer tus números para tomar decisiones financieras más inteligentes.
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2. Tasa tu vivienda
Valorar tu vivienda es la clave para definir el tiempo en que lograrás cerrar la operación y las ganancias que podrás obtener con la venta. Como puedes imaginar, ambos variables son especialmente importantes cuando quieres vender tu casa para comprar otra.
Te aconsejamos entonces que, una vez que hayas estudiado el mercado, valores tu vivienda tanto con las herramientas de tasación online como con la ayuda de un profesional inmobiliario. Así podrás elegir un precio para publicarla por primera vez en los portales y definir un presupuesto inicial para la compra.
Información útil para tasar tu vivienda
3. Pon tu casa a la venta
Una vez definido el precio, llega el momento de publicar la vivienda en los portales inmobiliarios. Lo cierto es que puedes hacerlo solo, pero a lo largo del proceso pueden presentarse inconvenientes que deben ser resueltos rápidamente para no retrasar la operación. Por eso, te aconsejamos ponerte en contacto con un agente inmobiliario.
Y eso no es todo. Colgar el anuncio en los portales es también fundamental para identificar si el precio que has escogido para tu vivienda es correcto o no. Y ¿cómo puedes saberlo?
Si tras publicar la vivienda no recibes visitas ni ofertas de compradores potenciales, lo más probable es que el precio sea demasiado elevado. Te aconsejamos revisarlo con tu agente inmobiliario.
Si tras publicarla recibes muchísimas solicitudes de compradores, puede que el precio sea demasiado bajo. No es lo más habitual, pero si ocurre, ponte en contacto con tu agente para repetir la valoración. En este punto existe una excepción: si quieres vender urgentemente, un precio bajo puede ser conveniente para lograrlo.
Cuando la vivienda esté a precio de mercado, recibirás visitas y ofertas de compra en cantidades moderadas.
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4. Calcula los gastos de compraventa
¿Si vendo mi casa para comprar otra, qué gastos tengo? La respuesta rápida es que tendrás que pagar entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda por la venta y un 12%, aproximadamente, por la compra. La respuesta completa y detallada es la siguiente:
Gastos e impuestos por vender un piso
Los gastos e impuestos por vender un piso suponen entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda. En concreto, se refieren a:
Gastos e impuestos por la compra
Los gastos e impuestos por la compra suponen alrededor del 12% del precio del inmueble y son los siguientes:
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- Gastos de notaría para firmar la escritura
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Honorarios de la gestoría, si pides una hipoteca
- Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad
¡Muy importante! Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, puedes ahorrar una gran cantidad de dinero gracias a la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. ¿En qué consiste? Básicamente, estarás exento de pagar el impuesto de la renta por la venta si reinviertes el dinero en la compra de una nueva vivienda. Pero ¡ojo!, porque debes cumplir otros requisitos. Aquí te explicamos todos los detalles sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
5. Define un presupuesto
Ahora que ya puedes estimar cuál es el precio de mercado de tu casa y conoces tanto los gastos de la venta como los de la compra, estás en condiciones de determinar tu presupuesto para la adquisición de la nueva vivienda. Queremos que la operación sea lo más exitosa posible para ti, por eso te aconsejamos seguir este orden cronológico. Para que entiendas el porqué, te contaremos un caso que es muy habitual entre los vendedores de vivienda:
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Rosa siguió un orden cronológico diferente al que proponemos en esta página. Ella creía que su casa valía 350.000 euros, la puso a la venta por ese precio y comenzó a buscar una nueva propiedad de 320.000. Llegó a hacer una oferta de compra, entregando una seña de 2.000 euros.
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La sorpresa llegó cuando descubrió que nadie quería comprar su casa por el valor que había elegido: los compradores consideraban que era muy alto en comparación con las condiciones de mercado. Así, Rosa se vio obligada a bajarlo hasta los 315.000 euros y encontró un comprador.
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¿Cuál es el problema? Que si a los 315.000 del precio de venta le restaba los gastos de ambas operaciones, el precio de la nueva propiedad quedaba fuera de su alcance. Por tanto, tuvo que desistir de adquirirla y perdió su señal de 2.000 euros.
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Esta es una historia real. Te proponemos este orden de pasos para evitar que te ocurra a ti también.
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6. Busca tu nueva casa
Ahora sí, con tu presupuesto más o menos definido, es momento de empezar a buscar tu nueva casa. Si quieres ahorrar IRPF acogiéndote a la exención por reinversión en vivienda habitual, el precio de compra de tu casa tendrá que ser, como mínimo, igual al valor de venta menos los gastos de ambas operaciones. Si inviertes menos, tendrás que tributar por el excedente. Si inviertes más, no tendrás que pagar IRPF. Aquí te explicamos todo con más detalles ¿Se debe reinvertir todo el dinero para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual?
7. Encuentra la mejor hipoteca
Si tienes alguna casa en vista y necesitas o quieres adquirirla a través de un préstamo hipotecario, este es el momento de empezar a buscar la mejor hipoteca.
¡OJO! Lo habitual es ir a tu banco a pedir información, pero no te conformes solo con eso. Otras entidades pueden darte mejores condiciones, independientemente de que seas o no su cliente.
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8. Planifica la firma de las arras
El contrato de arras es un compromiso de compraventa. Esto significa que, al firmarlo, asumes la obligación de finalizar la compraventa en un plazo determinado, que suele ser de entre 2 y 6 meses. Lo cierto es que tendrás que firmarlo tanto para la compra como por la venta de tu vivienda. ¡Te aconsejamos ser muy cuidadoso con ambos plazos!
Y es que si las arras de la compra vencen antes que las de la venta, es probable que no dispongas del dinero necesario para cerrar la operación a tiempo. Si esto ocurre, corres el riesgo de perder la señal que entregaste al firmar este documento, que asciende al 10% del precio de compra.
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contrato de arras es uno de los documentos más importantes que se firman durante una compraventa de vivienda. El notario lo utiliza como base para redactar la escritura, por lo que es crucial comprender sus cláusulas y las consecuencias de su incumplimiento antes de firmarlo.
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9. Cierra ambas operaciones
En un mundo ideal, si sigues estos pasos en este orden, podrás cerrar las operaciones de forma casi simultánea. ¡Enhorabuena si has llegado hasta aquí! Pero si alguna de las dos transacciones se complica, no te preocupes, siempre hay soluciones. ¡Te las contamos a continuación!
Algunas dificultades que pueden presentarse…
Si encuentras un comprador sin tener en vista la nueva vivienda
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Deja el negocio atado con un contrato de arras. Al firmar las arras, tendrás cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en un plazo determinado. Procura que este sea lo suficientemente largo como para que puedas encontrar tu nuevo inmueble.
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Si finalmente no encuentras la casa y no logras cerrar la operación en el plazo acordado, puedes pedir una prórroga. El comprador no está obligado a dártela, pero no pierdes nada con intentarlo. Casi siempre aceptan hacerlo.
Si encuentras la casa nueva antes de que aparezca un comprador
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Negocia con el vendedor del inmueble una fecha lejana para firmar la escritura de compraventa, así tienes tiempo para resolver tu situación.
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Ajusta el precio de la casa para vender rápidamente o consulta con un iBuyer, que son empresas que compran casas al contado en solo siete días.
Vender vivienda habitual para comprar otra
Exención por reinversión en vivienda habitual
Lo hemos dicho antes en esta página, pero es tan importante que creemos conveniente repetirlo: ¡si vendes tu vivienda habitual para comprar otra estarás exento de pagar IRPF! Y eso implica ahorrar miles de euros en impuestos. En otra página te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la exención por reinversión en vivienda habitual. Entra y léela, hay información muy importante.
¿Qué pasa si la casa tiene una hipoteca?
Si la casa que vendes tiene una hipoteca, lo habitual es utilizar el dinero de la venta para saldar la deuda. Para ello, debes solicitar a tu banco un certificado de deuda pendiente. El comprador, por su parte, pedirá la emisión de al menos dos cheques: uno para ti y otro para la entidad bancaria por la cantidad que quede por saldar más la comisión por cancelación anticipada.
Otra alternativa es hacer una hipoteca puente, opción específicamente dirigida a quienes venden su piso con hipoteca para comprar otro. En este caso, el banco concede un nuevo préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tienes un plazo, que suele ser de entre seis meses y tres años, para vender la antigua propiedad. Una vez encontrado el comprador, tendrás que cancelar la deuda, liberar el antiguo inmueble y comenzar a pagar las cuotas de la nueva hipoteca.
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Preguntas frecuentes sobre vender tu casa para comprar otra
Sí, si vendes tu piso para comprar otro tienes que pagar plusvalía municipal; aunque puedes estar exento de pagar IRPF.
Sí, si vendes tu segunda vivienda para comprar otra tienes que pagar IRPF, puesto que la exención solo aplica si vendes y compras una vivienda habitual. El único caso en que te ahorrarías este impuesto es si vendes tu segunda residencia, eres mayor de 65 años y reinviertes el dinero en una renta vitalicia.
Si lo que quieres es evitar pagar IRPF acogiéndote a la exención por reinversión en vivienda habitual, tienes dos años para comprar una casa después de vender la otra.
Comprar y vender un piso en el mismo año tiene la misma carga impositiva que hacerlo en un plazo de dos, cinco o diez años. Hasta noviembre de 2021, si ambas operaciones se llevaban a cabo dentro del mismo periodo fiscal, el propietario podía
ahorrarse el impuesto de plusvalía municipal. Pero los métodos de cálculo han cambiado y, desde entonces, debe tributar siempre, independientemente del tiempo que haya pasado entre la compra y la venta.
Nuestro consejo es hacer las operaciones en el orden inverso para que puedas definir tu presupuesto, pero si decides comprar la vivienda antes de vender la anterior, debes saber dos cosas:
- Puedes pedir una hipoteca puente para llevar a cabo la adquisición. En este caso, el banco te dará un plazo de entre seis meses y tres años para vender la antigua propiedad.
- También podrás acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que ambas propiedades cumplan con los requisitos exigidos por la Agencia Tributaria. Solo debes tener presente que el plazo para vender la vivienda una vez que has adquirido la nueva es de dos años.
Nosotros te aconsejamos que vendas primero y que luego compres la nueva propiedad. Pero si no puedes hacerlo de este modo, puedes comprar antes de vender. Recuerda que para acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, no pueden pasar más de dos años entre ambas operaciones.
Puedes usar el dinero de la venta para otro fines y adquirir el nuevo piso a través de un nuevo préstamo hipotecario. Incluso en este caso, podrías acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿Tienes alguna duda?
Escríbenos un mensaje en el foro de HelpMyCash y te ayudaremos.
