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Qué puedo calcular de una hipoteca antes de contratarla

Saber cuál es el coste de un crédito hipotecario antes de aceptar la oferta del banco es clave para valorar si nos conviene contratarlo o no. Pero el precio de la hipoteca no se compone únicamente de los intereses, pues hay muchos otros factores que pueden encarecerlo. Veamos cuáles son todas las partidas que podemos calcular con un simulador de hipotecas como el de HelpMyCash.com:

  • Las cuotas del préstamo hipotecario, es decir, lo que habrá que pagar mensualmente para amortizar el crédito. En el caso de las hipotecas variables, solo podremos calcularlas con un valor determinado del euríbor, así que es conveniente simular varios escenarios para hacernos una idea de a cuánto ascenderían las mensualidades si este índice subiera o bajara.

  • El total a pagar en intereses, esto es, lo que habremos abonado en concepto de intereses una vez finalizado el plazo. Como en el caso anterior, si la hipoteca es variable, la cifra puede cambiar en función de las oscilaciones del euríbor.

  • Lo que nos costará la comisión de apertura. Es lo más fácil de calcular, dado que es un simple porcentaje que se aplica sobre el capital de la hipoteca (lo que nos presta el banco).

  • El precio de los distintos productos vinculados. La calculadora de hipotecas de HelpMyCash es una de las pocas que indican cuál sería el coste total de los distintos servicios contratados para acceder a la oferta: las primas de los seguros, posibles comisiones de cuentas o de tarjetas, etc.

  • Los gastos de escrituración tanto de la hipoteca como de la compraventa. También es importante saber cuánto deberíamos pagar por este concepto para valorar si tenemos ahorros suficientes para hacer frente a su desembolso.

  • El coste total de la hipoteca sumando todas las partidas anteriores. Al calcular el precio completo de una hipoteca, podremos comparar su coste con el de otros préstamos hipotecarios, lo que nos permitirá averiguar cuál es la mejor oferta.

Con el simulador de cuotas podremos calcular el primer punto, mientras que el simulador completo nos permitirá calcularlos todos.

Cómo calcular qué hipoteca puedo pedir

El primer paso antes de ir al banco a solicitar financiación sería calcular cuánto dinero podríamos pedir y qué vivienda nos podríamos permitir. Para ello, deberíamos tener en consideración dos aspectos clave: cuánto podríamos pagar al mes en concepto de cuota hipotecaria y qué parte de los gastos iniciales podríamos cubrir con nuestros ahorros.

1. Descubre qué cuota podrías pagar

En general, se recomienda no utilizar más del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras, lo que incluye tanto las cuotas de la hipoteca como las del resto de los créditos que tengamos pendientes. Superar ese porcentaje supondrá el automático rechazo del banco.

Pongamos un ejemplo práctico: imaginemos que somos una pareja que cobra unos 2.300 euros conjuntamente y que paga 200 euros al mes por el préstamo del coche. En este caso, no podríamos dedicar más de 805 euros a pagar deudas, así que la cuota de nuestra hipoteca no debería superar los 605 euros.

Así las cosas, si se nos aplicara un interés medio del 3% durante todo el plazo, la hipoteca máxima que nos podríamos permitir a 30 años sería de unos 143.500 euros aproximadamente.

2. Valora si tienes suficientes ahorros

Pero no basta con saber la cuota que nos podríamos permitir: también hay que calcular qué casa nos podríamos comprar con nuestros ahorros. Hay que tener en cuenta que los bancos raramente financian más del 80% del valor de la vivienda a adquirir, así que deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 12% adicional para abonar los gastos de escrituración.

Por ejemplo, imaginemos que tenemos unos ahorros de 50.000 euros. En este caso, no podríamos comprar una casa o piso de más de 156.250 euros, pues tendríamos el dinero justo para pagar el 20% no financiado (31.250 euros) más el 12% de los gastos de constitución y compraventa (18.750 euros).

Ahora que ya sabemos cómo calcular qué hipoteca podríamos contratar, podemos elegir el producto que se ajuste a lo que buscamos. En la siguiente tabla se muestran las ofertas más destacadas del mercado a tipo variable:

Hipotecas variables más atractivas
#1

Interés

E + 1,10 %

Cuota

370,19 €

Vinculación

0 productos

#2

Interés

E + 1,49 %

Cuota

390,66 €

Vinculación

0 productos

#3

Interés

E + 0,99 %

Cuota

365,62 €

Vinculación

1 producto

#4

Interés

E + 1,29 %

Cuota

379,07 €

Vinculación

6 productos

#5

Interés

E + 0,99 %

Cuota

365,62 €

Vinculación

1 producto

#6

Interés

E + 0,99 %

Cuota

365,62 €

Vinculación

3 productos

Aspectos no considerados en la calculadora

Como vemos, las calculadoras de hipoteca nos pueden venir muy bien. Sin embargo, solo pueden tener en cuenta aquellos factores que afectarán directamente al precio total del producto, pues hay otros aspectos que, al ser variables, no pueden considerar. Veamos cuáles son:

  • Las comisiones por modificación del contrato: nos referimos a las comisiones que nos podrían cobrar si devolvemos el dinero anticipadamente (desistimiento o amortización anticipada), si modificamos el contrato con un pacto con el banco (novación) o si cambiamos de banco (subrogación).

  • El posible encarecimiento de los productos vinculados: el precio de algunos servicios asociados (como el de los seguros) puede cambiar de un año para otro. Lógicamente, la calculadora no lo puede tener en cuenta, así que muestra cuánto pagaríamos si esos productos vinculados mantuvieran su precio durante todo el plazo.

Por este motivo, desde HelpMyCash.com recomendamos, además de calcular, fijarse bien en la letra pequeña de la oferta para detectar cualquier posible coste.

Calcular el préstamo hipotecario es clave para comparar

Calcular el precio de varios créditos hipotecarios (ya sean a tipo fijo o variable) nos permitirá comparar con mayor facilidad sus condiciones. Pero además de usar calculadoras, también podemos consultar previamente las condiciones de cada oferta para ver si son interesantes o no. En el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com se muestran todos los préstamos hipotecarios del mercado español y se describen al detalle todas sus características.

Y si tenemos prisa, podemos consultar directamente el ranking mensual de hipotecas, en el que aparecen los mejores préstamos hipotecarios del momento. Para acceder a él solo tenemos que hacer clic sobre el siguiente botón:

Consulta el ranking de las mejores hipotecas

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo principal de esta página es mostrar a los futuros hipotecados cuáles son todas las variables que deben tener en cuenta a la hora de hacer el cálculo de una hipoteca.

Fuente: la información utilizada para elaborarla proviene, principalmente, del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

Metodología: todos los datos que mostramos se han obtenido a través de estudios de mercado tanto online como presenciales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por especialistas en la investigación del mercado financiero. En HelpMyCash.com el usuario puede comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: desde HelpMyCash.com queremos ayudarte a solucionar cualquier duda. Para ello ponemos a tu disposición:

Temas recientes del foro

  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 25 Visitas
tengo una pregunta si tengo una hipoteca aprobada ya con una vivienda y  sucede ser que la propietaria ahora me informa que ya la a vendido a  otra persona,puedo buscar otra vivienda y aprovechar esa misma hipoteca.o se pierde?
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 horas

HelpMyCash

Hola, Mery.

Lamentamos confirmarte que sí, perderías la hipoteca porque el banco te la había concedido para comprar esa vivienda en concreto.

Eso sí, si habías firmado un contrato de arras para reservar el inmueble y la propietaria se lo ha vendido a otra persona, entonces podrías reclamar y cobrar una indemnización. En caso contrario, deberías empezar a pedir otra hipoteca desde el principio.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

  • 3 Respuestas
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  • 53 Visitas
Buenas tardes,
Mi situación es la siguiente:
Hace 15 días firmé una extinción de condominio para quedarme el 100% de la propiedad. Para ello realicé con el mismo banco con el que tenía el anterior préstamo una novación con ampliación de préstamo. Con el préstamo anterior nos hicieron contratar un seguro de Vida (a 15 años)a cada uno y un seguro de Pagos común (a 5 años), todos financiados y vinculados a dicho préstamo, por lo que las primas se estaban pagando con la cuota mensual del préstamo. Para realizar la novación me obligaban a contratar de nuevo un seguro de Vida y un seguro de Pagos, ambos para 15 y 5 años tb.
Mi duda es:
Cómo yo me hago cargo de la deuda del préstamo que contiene la totalidad de las primas NO CONSUMIDAS de TODOS los seguros (el de VIDA  de ambos y el de PAGOS), todos los extornos deberían de dármelos a mi? Puesto que al tener que contratar nuevos seguros estos los he cancelado.
El caso es que el banco dice que los extornos son independientes a la subrogación del préstamo, y que se le devolverá el extorno a tomador de la póliza aunque estos seguros estén vinculados a él y así lo indiquen los contratos y las escrituras....Muchas gracias por vuestra ayuda.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Por lo que nos cuentas, tu banco no parece muy dispuesto a descontar las primas no consumidas del importe de la hipoteca. Y, en realidad, está en su derecho, puesto que técnicamente os las financió. Aun así, como bien dices, tú estás asumiendo una deuda que no te corresponde (la de las primas que ha recuperado el otro cotitular), así que entendemos que puedes reclamarle al cotitular ese dinero. De hecho, el artículo 1158 del Código Civil te permite reclamar esa deuda. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

ANNA1611
ANNA1611
hace 19 horas

Hola Javi,
Exacto es tal y como lo indicas pero los seguros vinculados al préstamo anterior están cancelados puesto que el banco me obligaba a contratar unos nuevos por un importe mayor y financiados al nuevo préstamo.
Los extornos de los seguros los han devuelto tal y como has dicho, algo que me parece injusto puesto que yo he asumido la deuda la cuál incluía las primas no consumidas de todos ellos. 
La respuesta por parte del banco ha sido que la póliza es independiente a la subrogación de la hipoteca a efectos de contratación y legales...
Muchas gracias,

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, ANNA 1611. 

Entendemos, por lo que nos cuentas, que vuestra hipoteca original en común tenía tres seguros de prima única financiada vinculados: uno de protección de pagos (a nombre de los dos) y dos de vida (uno a tu nombre y otro a nombre del otro cotitular). 

Como esos seguros quedarán cancelados tras la novación, tenéis derecho al extorno de las primas no consumidas. En concreto, la devolución debería ser la siguiente: 

  • Seguro de vida a tu nombre: deberían devolverte a ti toda la prima no consumida.
  • Seguro de vida a nombre del otro cotitular: deberían devolverle a esa persona toda la prima no consumida.
  • Seguro de protección de pagos en común: deberían devolveros a cada uno el 50% de la prima no consumida. 

Ahora bien, como es cierto que tú asumirías una hipoteca en cuyo importe se incluirán las primas de los seguros a nombre del otro cotitular, tu banco debería restar ese importe del capital de la hipoteca modificada. En caso contrario, te estaría financiando las primas de unos seguros que ya estarán cancelados. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

Atorsol
Subrogacion Deudor @Atorsol - hace 1 día
  • 1 Respuesta
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Buenas, quiero comprar una casa y tengo una vista donde podría subrogarme a la hipoteca. Mis dudas son, ¿al subrogarme podría cambiar los tipos de interés? soy funcionario y por ello tenemos mejores interéses, ¿podría ampliar los años que le quedan a la hipoteca? esto me interesaría porque el actual deudor paga 800 euros mensuales, para bajar la cuota. Y por último, ¿habría posibilidad de ampliar esa hipoteca para así meter el préstamo del coche?
Gracias de antemano, un cordial saludo. 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Atorsol. 

Puedes hacerlo, pero tendrás que pactarlo con el banco que tiene esa hipoteca. La subrogación de deudor por sí sola solo permite cambiar a un titular por otro, así que para modificar esos aspectos que nos comentas, tendrás que llevar a cabo una novación de hipoteca. Esta operación, básicamente, consiste en acordar una modificación de las condiciones con la entidad financiera. Ahora bien, ten en cuenta que el banco no está obligado a aceptar tu propuesta (o puede que te pida algo a cambio) y que la operación tiene un coste que se sumará al de la subrogación. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que contactes con ese banco y preguntes si sería posible hacer los cambios que quieres. En caso de que sí lo fuera, también te recomendamos que pidas cuánto te costaría todo, pues quizás te sale más a cuenta contratar otra hipoteca.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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