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Aprende a calcular tu hipoteca

¿Cómo calcular una hipoteca?

Si queremos contratar un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, lo aconsejable es saber de antemano cuánto nos podría costar ese crédito. Para averiguarlo, deberemos hacer los siguientes cálculos: 

  • Utilizar un simulador de cuota, como el que aparece justo debajo de estos puntos, para saber cuál será el importe de las mensualidades. De este modo, también podremos valorar si nos podríamos permitir pagarlas.

  • Calcular los otros gastos asociados a la hipoteca, como las comisiones, los productos adicionales, las costas de constitución, etc. El banco al que acudamos está obligado a facilitarnos el precio de todos estos conceptos. 

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Si la hipoteca que queremos contratar tiene un interés ligado al euríbor, también es recomendable hacer simulaciones de cuánto nos costarían las cuotas si este índice subiera.

¿Qué es el coste total de la hipoteca?

Saber cuál es el coste de un crédito hipotecario antes de aceptar la oferta del banco es clave para valorar si nos conviene contratarlo o no. Veamos cuáles son todos los elementos que conforman el coste total de una hipoteca:

  • El total a pagar en intereses, esto es, lo que habremos abonado en concepto de intereses una vez finalizado el plazo. Si la hipoteca es variable, la cifra puede cambiar en función de las oscilaciones del euríbor.

  • La comisión de apertura. Este elemento es el más fácil de calcular, dado que es un simple porcentaje que se aplica sobre el capital que nos presta el banco.

  • El precio de los distintos productos adicionales. Tenemos que averiguar cuál sería el coste total de los distintos servicios contratados para acceder a la oferta: las primas de los seguros, posibles comisiones de cuentas o de tarjetas, etc.

A simple vista es complicado saber si merece la pena aceptar un tipo de interés bajo a cambio de asumir cierta vinculación (seguros, planes de pensiones, etc.) o si es más conveniente firmar un tipo de interés un poco más caro. Por eso, una de las mejores formas de comparar hipotecas es conocer el coste total de varias de ellas y ver cuál saldría más a cuenta.

 

En este breve vídeo te explicamos cómo calcular el coste total de un préstamo hipotecario:

En resumen...

  • Un tipo de interés más alto no se traduce necesariamente en un coste total mayor, sino que dependerá de otros factores como el plazo de amortización.
  • Aunque los productos combinados bonifiquen el interés, a la larga nos podrían salir más caros que aceptar un interés algo mayor.
Recuerda: también tendrás que pagar los gastos de hipoteca y de compra, que cuestan aproximadamente un 10-12% sobre el valor de la vivienda.

¿Cómo puedo calcular qué hipoteca me puedo permitir?

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El primer paso antes de ir al banco a solicitar financiación sería calcular cuánto dinero podríamos pedir y qué vivienda nos podríamos permitir. Para ello, deberíamos tener en consideración dos aspectos clave: cuánto podríamos pagar al mes de cuota hipotecaria y qué parte de los gastos iniciales podríamos cubrir con nuestros ahorros.

1. Descubre qué cuota podrías pagar

En general, se recomienda no utilizar más del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras, lo que incluye tanto las cuotas de la hipoteca como las del resto de los créditos que tengamos pendientes. Superar ese porcentaje supondrá el rechazo automático del banco.

Ejemplo práctico

Imaginemos que somos una pareja que cobra unos 2.300 euros conjuntamente y que paga 200 euros al mes por el préstamo del coche.

Se debe dedicar un máximo del 35% de los ingresos a pagar las cuotas:

  • El 35% de 2.300€ son 805€, que es la suma que podríamos dedicar a cubrir deudas en general

Para calcular la cuota de la hipoteca hay que restar a esa suma las cuotas de otros préstamos:

  • 805€ menos 200€ (la cuota del préstamo coche) son 605€, el máximo que podremos dedicar a pagar la hipoteca

Con estos datos, si se nos aplicara un interés medio del 3% durante todo el plazo, la hipoteca máxima que nos podríamos permitir a 30 años sería de unos 143.500 euros aproximadamente.

2. Valora si tienes suficientes ahorros

Pero no basta con saber la cuota que nos podríamos permitir: también hay que calcular qué casa nos podríamos comprar con nuestros ahorros. Para eso hay que tener en cuenta que los bancos raramente financian más del 80% del valor de la vivienda, así que deberemos tener ahorrado el 20% restante más un 12% adicional para abonar los gastos de compraventa.

Ejemplo práctico

Imaginemos que tenemos unos ahorros de 50.000 euros. Esta es la simulación que tendríamos que hacer:

Para saber qué casa nos podemos permitir, tenemos que dividir esos ahorros entre 32%:

  • 50.000€ entre 32% (50.000/0,32) nos da un resultado de 156.250€, que será el precio de venta más alto que podremos permitirnos

 

Ahora que ya sabemos cómo calcular qué hipoteca podríamos contratar, podemos elegir el producto que se ajuste a lo que buscamos. En la siguiente tabla se muestran las ofertas más destacadas del mercado:

Hipotecas fijas más destacadas
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,30 % 2,60 %
TAE 2,04 % 2,96 %
Cuota 473 € 535 €
*4 productos bonificadores
#2
TIN 2,39 %
TAE 2,44 %
Cuota 525 €
0 vinculaciones
#3
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,30 % 2,30 %
TAE 2,01 % 2,46 %
Cuota 473 € 518 €
*6 productos bonificadores
#4
TIN 1,30 %
TAE 1,56 %
Cuota 473 €
0 vinculaciones
#5
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,60 % 2,40 %
TAE 2,27 % 2,43 %
Cuota 487 € 525 €
*3 productos bonificadores
#6
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,20 % 2,20 %
TAE 1,96 % 2,70 %
Cuota 469 € 514 €
*3 productos bonificadores
#7
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,85 % 2,85 %
TAE 2,16 % 3,09 %
Cuota 499 € 545 €
*1 producto bonificador
#8
Bonificado* Sin bonificar
TIN 1,40 % 1,80 %
TAE 1,60 % 1,80 %
Cuota 478 € 496 €
*2 productos bonificadores

Hipotecas variables más atractivas
#1
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 2,29 %
TAE 2,69 % 3,64 %
Cuota 357 € 416 €
*4 productos bonificadores
#2
TIN E + 1,49 %
TAE 2,64 %
Cuota 382 €
0 vinculaciones
#3
TIN E + 0,99 %
TAE 2,14 %
Cuota 356 €
0 vinculaciones
#4
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,79 %
TAE 2,65 % 2,83 %
Cuota 357 € 393 €
*3 productos bonificadores
#5
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,99 %
TAE 1,42 % 2,52 %
Cuota 357 € 400 €
*3 productos bonificadores
#6
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,99 % E + 1,99 %
TAE 2,30 % 2,30 %
Cuota 357 € 400 €
*1 producto bonificador
#7
Bonificado* Sin bonificar
TIN E + 0,95 % E + 1,35 %
TAE 2,15 % 2,37 %
Cuota 355 € 373 €
*2 productos bonificadores

¿Por qué es importante simular el préstamo hipotecario?

Calcular el precio de varios créditos hipotecarios (ya sean a tipo fijo o variable) nos permitirá comparar con mayor facilidad sus condiciones. Pero además de usar calculadoras, también podemos consultar previamente las condiciones de cada oferta para ver si son interesantes o no. En el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com se muestran todos los préstamos hipotecarios del mercado español y se describen al detalle todas sus características.

Y si tenemos prisa, podemos consultar directamente el ranking mensual de hipotecas, en el que aparecen los mejores préstamos hipotecarios del momento. Para acceder a él solo tenemos que hacer clic sobre el siguiente botón:

Consulta el ranking de las mejores hipotecas

Aspectos no considerados en la calculadora de cuota

Como vemos, las calculadoras de hipoteca nos pueden venir muy bien. Sin embargo, solo pueden tener en cuenta aquellos factores que afectarán directamente al precio total del producto, pues hay otros aspectos que, al ser variables, no pueden considerar. Veamos cuáles son:

  • La variación de los índices de referencia: ninguna calculadora puede prever cuál será la evolución de índices como el euríbor o el IRPH. Por ello, si planeamos contratar una hipoteca variable ligada a una de estas referencias, deberemos tener en cuenta que nuestra cuota podría cambiar si estas suben o bajan en el futuro.

  • Las comisiones por modificación del contrato: nos referimos a las comisiones que nos podrían cobrar si devolvemos el dinero anticipadamente (desistimiento o amortización anticipada), si modificamos el contrato con un pacto con el banco (novación) o si cambiamos de banco (subrogación).

  • El posible encarecimiento de los productos adicionales: el precio de algunos servicios asociados (como el de los seguros) puede cambiar de un año para otro. Lógicamente, la calculadora no lo puede tener en cuenta, así que muestra cuánto pagaríamos si esos productos vinculados mantuvieran su precio durante todo el plazo.

Por este motivo, desde HelpMyCash.com recomendamos, además de calcular, fijarse bien en la letra pequeña de la oferta para detectar cualquier posible coste.

Otros simuladores de hipoteca que te pueden interesar

En HelpMyCash.com no solo contamos con calculadoras para saber cuáles son las cuotas o el precio completo de un préstamo hipotecario. Y es que nuestros expertos también han elaborado otros simuladores que permiten averiguar cuánto nos ahorraríamos si cambiáramos nuestra hipoteca de banco o cuánto podemos recuperar si reclamamos por la cláusula suelo o los gastos de constitución:

Simulador de subrogación

Descubre cuánto dinero puedes ahorrar si cambias tu hipoteca de banco

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Simulador de devolución de gastos

¿Pagaste todos los gastos de hipoteca? Descubre cuánto puedes recuperar

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Consulta aquí el resto de las calculadoras hipotecarias de HelpMyCash.com.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo principal de esta página es mostrar a los futuros hipotecados cuáles son todas las variables que deben tener en cuenta a la hora de hacer el cálculo de una hipoteca.

Fuente: la información utilizada para elaborarla proviene, principalmente, del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

Metodología: todos los datos que mostramos se han obtenido a través de estudios de mercado tanto online como presenciales.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por especialistas en la investigación del mercado bancario. En HelpMyCash.com el usuario puede comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario, ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: desde HelpMyCash.com queremos ayudarte a solucionar cualquier duda. Para ello ponemos a tu disposición:

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Helper_1003713505
Comisión por Amortización Total de Hipoteca @Helper_1003713505 - hace 19 minutos
  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 17 Visitas
Tengo una hipoteca sobre mi vivienda habitual constituida en el año 2003.
Voy a vender mi vivienda el mes que viene y con motivo de la venta he pedido la "certificación de cancelación de hipoteca" al banco, en la misma he visto que tengo unos gastos por "comisión por amortización anticipada" de un 1% del capital pendiente.
Mi pregunta es si esta comisión no entraría dentro de las llamadas "cláusulas abusivas" de los bancos y es posible exigir al banco que no la aplique ?
 
Gracias anticipadas por vuestra ayuda
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 19 minutos

HelpMyCash

Hola, Helper_1003713505.

La comisión por amortización anticipada es legal, siempre que no supere unos límites determinados. Como tu hipoteca se contrató en 2003, se te aplica la legalidad de entonces, que establecía que esa comisión no podía superar el 1% sobre el importe amortizado. Por lo tanto, consideramos que su aplicación sería correcta. 

Asimismo, por la liquidación de esa hipoteca tendrás que pagar más dinero para eliminarla del Registro de la Propiedad. En nuestra página sobre los gastos de cancelación de hipoteca puedes ver cuánto te costará el proceso. 

Un saludo.

 

Juan
Quita y dación @Juan - hace 27 minutos
  • 2 Respuestas
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  • 6 Visitas
En mayo empiezo a pagar después de 5 años de carencia hipotecaria por estar en Código de Buenas Prácticas Bancarias. 
Quiero pedir una quita pero de momento no pago nada. 
Me quedé desempleada en febrero. 
Puedo pedirla ahora en marzo?  O he de pedirla en Abril? 
En la misma solicitud se puede pedir Quita y si no resulta viable Dación? 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 27 minutos

HelpMyCash

Hola, Juan. 

En principio, esa quita se puede solicitar si la cuota de la hipoteca, tras la reestructuración (la carencia), supera el 50% de los ingresos familiares. Por lo tanto, entendemos que aún no la puedes solicitar, pues todavía no se cumple ese requisito. 

Dentro de dos meses, como sigues cumpliendo los requisitos, puedes volverte a acoger al Código de Buenas Prácticas para que se te apliquen de nuevo las medidas que se te aplicaron hace cinco años. Si con esas medidas aún dedicas más del 50% de tus ingresos a pagar las cuotas, podrás solicitar la quita. Y si esta es insuficiente, podrás pedir la dación en pago. 

Otra opción, cuando se te termine la carencia, sería acogerte a la moratoria hipotecaria decretada por el Gobierno. En principio, esta vence el 30 de marzo, así que ya no te daría tiempo, pero si se prorroga dos meses más, te aconsejamos valorar la posibilidad de acogerte a esa medida. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Juan
Juan
hace 12 horas

Pregunta similar: Quita hipotecaria
El Banco me dice que para poder pedir una quita sobre mi vivienda debo primero ponerla a la venta y entonces ellos me la compran para hacerme la quita de la diferencia en la venta. 
No lo entiendo puesto que estoy en las Buenas Prácticas Bancarias y dentro de dos meses pagaré más de 500 € y cobro unos 1000 €. de desempleo. Somos 3 de familia y todos parados. 
Gracias
 

  • 27 Respuestas
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  • 6882 Visitas
Tengo una pregunta algo complicada. me estoy divorciando y mi mujer se va a quedar con la casa, pero yo voy a ser quien siga pagando la hipoteca por eso ahora necesito otra hipoteca para construirme una casa, pero tengo una deuda personal de 50.000 y estoy en ASNEF aunque solo por 946 euros con El Corte Inglés y estoy a punto de solucionarlo. qué banco me aconsejáis para abrir la nueva hipoteca??
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 29 minutos

HelpMyCash

Hola, Amparo.

Como se trata de una deuda pequeña, no debería suponerte un problema, siempre que estés al día de los pagos. Ahora bien, que tu pareja esté desempleada sí os resta puntos ante el banco. De hecho, teniendo en cuenta que tú eres autónoma y que tu pareja no tiene trabajo, es probable que el banco os exija aportar un aval (el de vuestros padres, por ejemplo). 

Un saludo.

Amparo
Amparo
hace 16 horas

Hola. Tengo una deuda de unos 4500 euros. Quiero pedir una hipoteca, soy autónoma, tengo unos ingresos de unos 2000 euros fijos al mes, también tengo bastante ingresos que no son fijos todos los meses, haciendo una medida este último año entre los ingresos fijos y los que no lo son tendría unos casi 3000 al mes, mi pareja está desempleada, tenemos 50000 euros que nos darían nuestros padres para pagar el 20% que no nos financia el banco y para los gastos de la hipoteca e impuestos. Por la deuda de 4500 euros podrían no concederme la hipoteca?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 semanas

HelpMyCash

Hola, Jazmin. 

Al tratarse de una deuda relativamente pequeña, no debería suponer un problema. Ahora bien, para que te aprueben la solicitud será imprescindible lo siguiente:

  • Que estés al día de los pagos. Si son deudas impagadas, ningún banco te dará una hipoteca.
  • Que las cuotas de esas deudas más la cuota de tu futura hipoteca no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales. 
  • Que cumplas las otras condiciones para conseguir una hipoteca

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Jazmin
Jazmin
hace 2 semanas

Hola quería saber si puedo sacar una hipoteca teniendo una deuda de mil euros gracias. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Alex. 

En general, a los bancos no les gusta prestar dinero a personas que tengan deudas con la administración. Ahora bien, dado que las tienes al corriente de pago y que cobras un buen salario junto a tu pareja, quizás sí puedas encontrar a un banco dispuesto a daros esa hipoteca. Ten presente, eso sí, que es probable que para dar más seguridad a la operación os pida aportar un aval. 

Un saludo.

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Publicado el 26/02/2021