¿Cómo vender una casa paso a paso?
- Tasar la vivienda
- Preparar los documentos para la venta
- Promocionar la venta de la casa
- Enseñar la casa a las visitas
- Negociar las condiciones con el comprador
- Realizar el contrato de arras
- Firmar la escritura en notaría
1. Valorar el piso para elegir su precio
Lo primero que debemos hacer cuando decidimos vender una casa de forma particular es elegir el precio de venta de nuestra vivienda. Este es uno de los pasos más complejos, pero para nuestra suerte, podemos realizar varias acciones:
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Acudir a varias inmobiliarias para que valoren nuestro piso.
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Usar las múltiples herramientas online de tasación de vivienda que existen en la web.
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Consultar los precios de pisos similares al nuestro en los portales inmobiliarios.
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Pedir una oferta a un iBuyer que trabajen en nuestra ciudad.
Nuestro consejo es que realices tantas valoraciones como sea posible para tener una visión más acertada de los precios de mercado. En otra página te contamos, paso a paso, cómo saber cuánto vale tu casa.
2. Preparar los documentos necesarios
Como segundo paso, será imprescindible tener claro cuáles son los documentos obligatorios en una compraventa de vivienda. Algunos como la nota simple o el certificado energético los necesitaremos al inicio de la venta. Otros, como la cédula de habitabilidad, el certificado del ITE o el certificado de no tener deudas con la comunidad, los tendremos que presentar en el momento de firmar la compraventa. Además, si el piso que queremos vender tiene una hipoteca cancelada deberemos hacer el trámite para inscribir la cancelación en el Registro y venderla libre de cargas.
3. Publicitar la venta de la casa
Es importante que antes de promocionar nuestra propiedad le hagamos un lavado de cara al inmueble para mostrar su mejor aspecto. Hecho esto, debemos hacer las fotos de nuestra casa y crear un anuncio atractivo para publicarlo todos los medios disponibles. Para ello, podemos optar por:
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Publicitar el piso en portales inmobiliarios: por ejemplo, Fotocasa, Idealista y Habitaclia. Si nuestra intención es vender la casa a compradores extranjeros, también podemos poner nuestros anuncios en webs internacionales como A place in the sun o Kyero.
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Publicitar la vivienda en redes sociales: son un escaparate alternativo a los portales inmobiliarios. Por ejemplo, en Facebook, existen muchos grupos de compraventa dirigidos a particulares que podemos aprovechar para llegar a la comunidad de compradores que usa de esta red.
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Publicitar la casa offline a través de carteles: el típico cartel de “se vende” en el balcón o ventanas es el método más conocido.
4. Gestionar las visitas
En cuanto anunciemos nuestro inmueble comenzarán a llegarnos llamadas y correos electrónicos para concertar citas. Es importante que estemos atentos a todos los contactos de interés, que respondamos con rapidez y que cuidemos con máximo detalle la presentación de la casa cuando vayamos a enseñarla. Aquí encontrarás algunos consejos para preparar y enseñar la casa a las visitas.
5. Negociar el precio de venta
Las visitas podrán realizar una oferta que, generalmente, será por un precio más bajo del que nosotros hemos propuesto. Este es quizás uno de los pasos más difíciles al vender como particular, puesto que si no somos buenos negociadores, es probable que terminemos vendiendo por un precio más bajo que el esperado.
6. Redactar y firmar el contrato de arras
Una vez hemos negociado el precio de venta, será necesario redactar y firmar el contrato de arras. En este momento, el comprador nos entregará una suma de dinero que sirve como reserva del piso. Además, el documento sirve como garantía de que la compraventa se hará efectiva en un plazo de tiempo determinado.
7. Firmar la compraventa ante notario
Unos días antes de la firma, debemos enviar la documentación al notario. Si nuestro comprador tiene hipoteca, este tendrá derecho a examinar el borrador de la escritura antes de su otorgamiento para verificar que todo está en orden. Luego, el día fijado, nos debemos presentar a la notaría para finiquitar la compraventa de nuestro piso.
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Pasos para vender una casa con una inmobiliaria
Al vender un piso con una inmobiliaria, los pasos para la venta de la vivienda serán muy similares que si lo hacemos de particular a particular, pero la diferencia radica en que un agente especializado se encargará de gran parte de los procedimientos. De manera general, entonces, los pasos serán los siguientes:
1. Valorar la vivienda
Aunque las inmobiliarias incluyen la tasación de la casa en sus servicios, te aconsejamos que antes de elegir una agencia hagas varias tasaciones gratuitas de la vivienda por tu cuenta. De este modo podrás tener una conversación mucho más sincera con tu agente a la hora de elegir el precio de la vivienda.
2. Comparar los servicios de varias agencias
Este paso es muy importante, ya que solo al evaluar y comparar los servicios de las agencias inmobiliarias podrás encontrar aquella que mejor se adapte a tus necesidades.
3. Negociar la condiciones con la agencia y firmar la hoja de encargo
De manera general, puedes negociar la exclusividad y los honorarios inmobiliarios, aunque esto es más habitual en las agencias tradicionales que en las online.
4. Acordar con la agencia la gestión de los documentos
¿De qué se encargará la agencia y de qué tendrás que encargarte tú? Por ejemplo, si contratas una inmobiliaria online, debes saber desde el principio si los servicios incluyen o no la gestión del certificado energético y la cédula de habitabilidad.
5. Escoger la oferta de compra que más nos convenza
La inmobiliaria se encargará de gestionar las solicitudes de información y de realizar las visitas. Cuando existan ofertas de compra, el agente nos informará para que podamos escoger la que más nos convenza.
6. Firma del contrato de arras
La firma de las arras se llevará a cabo cuando hayamos acordado el precio y las condiciones de venta con el comprador. La agencia inmobiliaria se encargará de redactar este documento, pero nosotros debemos firmarlo, bien de forma presencial o a través de la firma digital.
7. Firmar la compraventa en notaría
Algunas agencias nos acompañarán hasta la notaría y otras no. Pero en todos los casos, el contrato de compraventa es redactado por el notario que elija el comprador y sobre la base del contrato de arras. Por tanto, nuestra participación en este punto de limita a presentarnos el día de la firma con toda la documentación correspondiente.
8. Pagar la comisión inmobiliaria
Aunque hayamos dejado este paso para lo último, Los honorarios inmobiliarios pueden pagarse al inicio de la venta, luego de la firma de las arras o con la firma de la escritura de compraventa. Esto dependerá de la agencia que contratemos.
La venta termina cuando pagamos los impuestos
Hasta aquí hemos repasado el paso a paso para vender nuestra casa con una inmobiliaria y sin ella. Pero en cualquiera de los dos casos, debemos tener en cuenta que el último paso es pagar los impuestos por la venta del piso. Pero ¿cuáles son estos tributos?
- El IRPF, que lo pagaremos el año siguiente. Es decir que, si vendemos nuestro piso en 2021, incluiremos la venta en la declaración de la renta 2022.
- La plusvalía municipal, que debemos pagarla en un plazo máximo de un mes desde la venta del piso.
- El IBI, que si bien no es impuesto propio de la compraventa, la ley establece que debe pagarlo la persona que era dueña de la casa al primero de enero. No obstante, suele negociarse con el comprador para que cada uno pague la parte proporcional al tiempo que fue dueño del inmueble.
Vender mi casa con inmobiliaria o sin ella, ¿qué es mejor?
La respuesta dependerá del tipo de vendedor que seamos, de cuánto tiempo disponemos para encargarnos de todos los procedimientos y de cuánto dinero estamos dispuestos a pagar por la venta.
¿En qué caso me conviene acudir a una inmobiliaria tradicional?
Si no tenemos tiempo para ocuparnos del papeleo, de la gestión de las visitas o no queremos hacernos cargo de la negociación.
Si nos encontramos ante una operación complicada como, por ejemplo, la venta de un piso heredado o la resolución de un divorcio. En estas situaciones, especialmente si hay conflicto entre las partes, la mejor opción es acudir con un profesional.
¿En qué caso me conviene contratar a una inmobiliaria online?
Si tenemos una mayor flexibilidad de tiempo y no nos importa encargarnos de algunos de los trámites necesarios para la venta.
Si queremos pagar menos por el servicio de intermediación.
¿Cuándo me conviene vender la casa por mi cuenta?
Cuando tenemos el tiempo necesario para poder encargarnos de todos los pasos para vender un piso.
Cuando tenemos conocimientos del mercado y hemos desarrollado dotes de negociación
Si queremos ahorrarnos por completo el gasto de contratar a una agencia para que lleve la venta por nosotros.
Debemos tener en cuenta que estas descripciones de perfil son genéricas. Para acertar en nuestra elección es importante valorar qué ventajas nos trae cada opción y cuáles son los inconvenientes de cada alternativa.
nellycarreño65
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22 abr. 2021
