¿Cuáles son los pasos para vender una casa?

*La cédula de habitabilidad y el certificado energético no suelen estar incluidos en las tarifas de las agencias online. Si queremos que la inmobiliaria se encargue de ello, deberemos pagar un importe extra. 

*Algunos documentos como el certificado de la ITE o el de estar al corriente con los gastos de la comunidad los suele gestionar el vendedor, ya que hay que pedirlos al presidente de la comunidad de vecinos. Aunque, si queremos o no vivimos en la ciudad donde está ubicado el piso que vamos a vender, la inmobiliaria también puede encargarse de ellos.

5. Elegir la oferta de compra que más nos gusta

El agente inmobiliario nos comunicará las ofertas que haya recibido por nuestra vivienda para que elijamos la mejor para nosotros.

Si vendemos con una online, nosotros probablemente tendremos que hacer las visitas y negociar las condiciones, así que recibiremos directamente las ofertas de compra. Aunque, siempre tendremos a nuestro lado un experto inmobiliario y este nos puede aconsejar sobre la conveniencia o no de una oferta. Si el asunto es que hemos pagado por este servicio, la agencia online, al igual que una tradicional, también podrá negociar los términos de las diferentes ofertas que recibamos.

Una vez hayamos elegido la oferta, se llevará a cabo la reserva de la vivienda y se firmará el contrato de arras. Sea cual sea el tipo de inmobiliaria elegida, esta se encargará de redactarlo. Las arras servirán como garantía legal, tanto para nosotros como para el comprador, de que la venta llegará a buen puerto.

6. Realizar la compraventa ante notario

Finalmente, el paso más importante para vender una casa, independientemente de con quién o cómo decidamos venderla, es firmar la escritura de compraventa. Esto se realizará ante el notario que elija el comprador.

Nuestro agente inmobiliario podrá acompañarnos a la notaría para asegurarse de que todo está en orden. Aunque, si vendemos con una online, debemos verificar si esto viene incluido en el paquete.

7. Pagar la comisión o la cuota a la inmobiliaria

Una vez que concretamos la venta tenemos que pagar a la inmobiliaria sus honorarios. Esto es así si vendemos la casa con una agencia tradicional o si contratamos un paquete de pago a la venta de las online:

• La comisión de una agencia tradicional: oscila, de manera general, entre un 3% y un 7% sobre el precio del piso, dependiendo de la ubicación de la casa, del importe de esta y de la agencia elegida.

• Las tarifas de las inmobiliarias online: oscilan, de momento, entre los 1.000 euros y los 5.000 euros, según el plan contratado.

  • Es importante tener en cuenta que si contratamos el plan básico de una inmobiliaria online es probable que tengamos que pagar la cuota al inicio. Es decir, al contratar a la agencia y antes de vender el piso.

7 Pasos para vender un piso sin inmobiliaria

Vender un piso por nuestra cuenta y entre particulares es completamente posible. Si optamos por hacerlo sin intermediarios, deberemos ser nosotros mismos los que nos encarguemos de todos los trámites para llevar a cabo la compraventa.

Pero ¿qué pasos debo dar para vender mi casa sin ayuda? A continuación explicamos cómo vender una casa sin inmobiliaria:

1. Valorar el piso para conocer su precio de venta

Lo primero que debemos hacer cuando decidimos vender una casa es valorar la vivienda para saber el precio que tiene en el mercado. Como hemos mencionado antes, hoy en día es posible conocer el valor de mercado de nuestro piso a través de varios medios:

• Acudir a varias inmobiliarias para que realicen esta tarea es buena idea, ya que suelen hacerlo de manera gratuita. Esto no implica ningún compromiso, así que no debemos preocuparnos si hemos decidido vender la casa por libre. No estaremos obligados a contratar a ninguna agencia si no queremos.

• Usar las múltiples herramientas online de tasación de vivienda que existen en la web para obtener varias estimaciones del valor de nuestra casa. La mayoría son gratis y muy fáciles de usar.

• Consultar los precios de pisos similares al nuestro en los portales inmobiliarios, así podemos intuir cuánto vale nuestra casa en función del barrio y de sus características.

• Pedir una oferta a uno o a varios iBuyers que trabajen en nuestra ciudad. Así podemos saber el precio mínimo al que podemos vender.

Una vez que hayamos consultado todas estas fuentes, podremos elaborar un rango de precios, donde fijaremos uno mínimo, otro medio y otro máximo.  En función de ello, elegiremos el precio de venta, que se corresponderá con el tiempo en que nos podamos permitir vender. Por ejemplo, si nos corre prisa, tendremos que establecer uno por el lado bajo de nuestro rango de importes.

2. Preparar los documentos necesarios para la operación

Para la venta de un inmueble será imprescindible tener claro cuáles son los documentos obligatorios para cerrar el negocio. Algunos como la nota simple o el certificado energético los necesitaremos al inicio de la venta.

Otros como la cédula de habitabilidad, el certificado del ITE o el certificado de no tener deudas con la comunidad los tendremos que presentar en el momento de firmar la compraventa. Además, si el piso que queremos vender tiene una hipoteca cancelada deberemos hacer el trámite para inscribir la cancelación en el registro y venderla libre de cargas.

¿Sabes cuánto cuestan los documentos para vender un piso? Te contamos cuáles son todos los gastos de vender una vivienda.

3. Publicitar la venta de la casa

A la par que vamos recopilando la documentación necesaria para vender el piso y una vez que sabemos a qué precio deseamos venderlo, tendremos que darlo a conocer para atraer a posibles compradores. Eso sí, es importante que antes de promocionar nuestra propiedad le hagamos un lavado de cara al inmueble para mostrar su mejor aspecto. Esto lo podemos lograr utilizando la técnica de home staging. Esta no es más que una estrategia que propone pequeños cambios en la presentación de un inmueble que nos ayudan a acelerar la venta.

Hecho esto, debemos hacer las fotos de nuestra casa y anunciarla a través de los medios disponibles. Pero ¿cuáles son estos? Para promocionar nuestro piso tenemos varias formas:

• Publicitar el piso en portales inmobiliarios: webs para vender casas como Fotocasa, Idealista, Habitaclia, entre otros, son muy utilizados para vender. Estas páginas son una forma de llegar a millones de compradores y nos permiten promocionar nuestra venta gratis o de manera premium.

  • Si nuestro piso está ubicado en una zona altamente demandada por extranjeros, podemos poner nuestros anuncios o bien en webs internacionales especializadas en vender pisos en España o en las versiones que los portales inmobiliarios locales tienen en otros países. Así, podremos captar a interesados que están lejos y vender nuestra casa a compradores extranjeros.

• Publicitar la vivienda en redes sociales: son un escaparate alternativo a los portales inmobiliarios. Por ejemplo, en Facebook, existen muchos grupos de compraventa dirigidos a particulares que podemos aprovechar para llegar a la comunidad de compradores que usa de esta red. Instagram es también otra red que está siendo cada vez más utilizada por las inmobiliarias. Eso sí, no debemos olvidar usar hashtags para que los que no nos siguen vean nuestra publicidad.

• Publicitar la casa offline a través de carteles: el típico cartel de “se vende” en el balcón o ventanas es el método más conocido, aunque también es posible hacerlo a través de pósters que peguemos por la zona, por ejemplo.

¿Quieres recibir muchas visitas en tus anuncios? Esta es la lista de los portales inmobiliarios más visitados en España.

4. Gestionar las visitas

En cuanto anunciemos nuestro inmueble comenzarán a llegarnos llamadas o correos electrónicos para concertar citas. En este punto será necesario tener organización para atender las visitas de cada uno de los interesados en la vivienda. Es importante que estemos atentos a todos los contactos de interés, que respondamos con rapidez y que cuidemos con máximo detalle la presentación de la casa cuando vayamos a enseñarla.

Descubre los mejores trucos para preparar y enseñar la casa a las visitas y así conquistar a un comprador en tiempo récord.

5. Negociar el precio de las ofertas recibidas

Las visitas podrán realizar una oferta que, generalmente, será por un precio más bajo del que nosotros hemos propuesto. Nuestras dotes de negociación serán vitales para conseguir el mejor precio de venta.

6. Realizar el contrato de arras

Una vez hemos encontrado la oferta ideal para nuestra vivienda, será necesario realizar el contrato de arras. Este sirve como reserva del piso y como garantía tanto para el comprador como para nosotros.

7. Realizar la compraventa ante notario

Unos días antes debemos enviar la documentación al notario. Si nuestro comprador tiene hipoteca, este tendrá derecho a examinar el borrador de la escritura antes de su otorgamiento para verificar que todo está en orden. Luego, el día fijado, nos debemos presentar a la notaría para finiquitar la compraventa de nuestro piso.

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La venta termina cuando pagamos los impuestos

Hasta aquí hemos repasado el paso a paso para vender nuestra casa con una inmobiliaria y sin ella. Pero en cualquiera de los dos casos, debemos tener en cuenta que el último paso es pagar los impuestos por la venta del piso. Pero ¿cuáles son estos tributos?

• El IRPF, que lo pagaremos el año siguiente. Es decir que, si vendemos nuestro piso en 2021, incluiremos la venta en la declaración de la renta 2022.
  
  
• La plusvalía municipal, que debemos pagarla en un plazo máximo de un mes desde la venta del piso. 
  
  
• El IBI, que si bien no es impuesto por la venta, la ley establece que debe pagarlo la persona que fue dueña de la casa al primero de enero del año de la venta. No obstante, suele negociarse con el comprador para que cada uno pague la parte proporcional al tiempo que fue dueño del inmueble.
  
  

¿Qué opción es la mejor para vender mi casa?

No existe una opción mejor que otra, solamente varía la forma de ejecutar la venta. Todo dependerá del tipo de vendedor que seamos y del tiempo que dispongamos. Además, podremos valorar las tres alternativas para saber cuál nos convendrá más en el momento de la compraventa. 

¿En qué caso me conviene acudir a una inmobiliaria tradicional?

No tenemos tiempo para ocuparnos del papeleo, de la gestión de las visitas o no queremos hacernos cargo de la negociación.

Nos encontramos ante una operación complicada como, por ejemplo, la venta de un piso heredado o la resolución de un divorcio. En estas situaciones, especialmente si hay conflicto entre las partes, la mejor opción es acudir con un profesional.

Así, el agente inmobiliario se encargará de todos los trámites, de las visitas y de la negociación. Eso sí, a cambio, no nos deberá importar pagar la comisión que ronda entre el 3% y el 7% del valor de la venta.

¿En qué caso me conviene contratar a una inmobiliaria online?

Tenemos una mayor flexibilidad de tiempo y no nos importa encargarnos de algunos de los trámites necesarios para la venta.

Queremos pagar menos por el servicio de intermediación.

Este gasto puede oscilar entre los 1.000 euros y los 5.000 euros, dependiendo del plan elegido y la forma de pago, pero requerirá que nos hagamos cargo de algunas tareas para la venta como por ejemplo la realización de las visitas o la gestión de algunos documentos (si queremos pagar lo menos posible).

¿Cuándo me conviene vender la casa por mi cuenta?

Tenemos el tiempo necesario para poder encargarnos de todos los pasos para vender un piso y somos lo bastante espabilados para no cometer errores en el proceso.

Queremos ahorrarnos por completo el gasto de contratar a una agencia para que lleve la venta por nosotros. 

Eso sí, debemos tener en cuenta que estas descripciones de perfil son genéricas. Para acercar en nuestra elección es importante valorar qué ventajas nos trae cada opción y cuáles son los inconvenientes de cada alternativa.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás conocer todos los pasos para vender una casa. Tanto si lo haces por tu cuenta o a través de una inmobiliaria en esta página encontrarás toda la información necesaria para hacerlo paso a paso.

Fuente: se ha utilizado como fuente para crear esta página las entrevistas con inmobiliarias y fuentes  del sector como el Colegio de Registradores, los portales inmobiliarios más importantes del país y empresas de tasación de viviendas.

Metodología: para obtener la información se han realizado mistery shopping y se ha entrevistado a profesionales del sector.

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