contrato de arras o de reserva

¿Qué es un contrato de arras y qué tipos existen?

El contrato de arras es un documento que refleja el pacto al que llegamos con nuestro comprador para llevar a cabo la venta del piso. Generalmente, al firmar, la otra parte nos hace entrega de una señal para reservar la vivienda y nosotros asumimos el compromiso de sacar la casa del mercado. 

Eso sí, hay que tener en cuenta que existen varios tipos de contratos de arras y firmar uno u otro dependerá del objetivo que perseguimos. Como veremos a continuación, el contrato de arras confirmatorias y penales no nos permiten desistir de la compraventa. Este último, a diferencia del primero, incluye además de forma clara la posible penalización por la falta. Por su parte, el documento de arras penitenciales es el más habitual y es el que firman la mayoría de los vendedores.

  ARRAS PENITENCIALES ARRAS CONFIRMATORIAS ARRAS PENALES
¿Qué implica?
  • La entrega de una señal de reserva. Esta funcionará como indemnización si se rompe el contrato.

  • Se puede desistir del contrato.

  • Establece penalizaciones. En caso de incumplimiento, no devolvemos la señal al comprador o le tendremos que devolver las arras por duplicado.

  • La entrega de una señal. Esta cantidad no funciona como indemnización si se rompe el contrato.

  • No se puede desistir del contrato.

  • No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero hay que demandar y el juez decidirá la penalización.

  • La entrega de una señal de reserva. Esta funcionará como indemnización si se rompe el contrato.

  • No se puede desistir del contrato.

  • Establece penalizaciones, pero podemos exigir la venta. Es decir, podemos quedarnos con el dinero de las arras o pedirlas por duplicado y, además, demandar para que el contrato se cumpla.

¿En qué casos se firma?
  • Se firma cuando no estamos seguros de la venta o de la compra.
  • Se firma cuando estamos seguros de que queremos vender o comprar.
  • Se firma cuando estamos seguros de la venta o de la compra.
Campos / condiciones
  • Datos de las partes.

  • Datos de la vivienda.

  • Precio y fecha de firma.

  • Reparto de gastos.

  • Cláusula de penalización: pérdida de las arras o devolver el dinero por duplicado.

  • Datos de las partes.

  • Datos de la vivienda.

  • Precio y fecha de firma.

  • Reparto de gastos.

  • Cláusula que indica que si una de las partes se echa para atrás pueden haber consecuencias.

  • Datos de las partes.

  • Datos de la vivienda.

  • Precio y fecha de firma.

  • Reparto de gastos

  • Cláusula de penalización: pérdida de las arras o devolver el dinero por duplicado y la posibilidad de exigir la venta.

 

CONSEJO: si se recurre a las arras es muy importante redactar bien el documento para evitar problemas, ya que, si no se manifiesta debidamente la posibilidad de desistir de la compraventa o no se especifica qué tipo de arras son, entonces se entenderá que son confirmatorias por defecto.

¿Qué diferencias hay entre un contrato de arras y uno de reserva?

El contrato de arras es uno de los documentos más habituales al vender un piso, pero también lo es el llamado contrato de reserva. Ambos documentos son bastante parecidos y persiguen el mismo fin. Por esto, es común que se confundan el uno con el otro. 

No obstante, revisten una serie de diferencias que pueden ser claves. Especialmente, a la hora de reclamar un incumplimiento:

CONTRATO DE ARRAS

CONTRATO DE RESERVA
  • Las arras penitenciales están reguladas por el Código Civil.

  • Los tres tipos de arras están definidos de forma clara por la jurisprudencia.

  • Las arras confirmatorias y penales no se pueden rescindir. Las arras penitenciales se pueden rescindir pagando la indemnización. 

  • El tipo de arras define las posibles consecuencias por incumplimiento. Es decir, lo que el comprador o el vendedor puede reclamar legalmente.

  • Es un acuerdo privado legal, previo al contrato de compraventa.

  • No está regulado por el Código Civil.

  • No está definido por la jurisprudencia.

  • No se puede rescindir, solo es posible si esto figura en una cláusula del contrato.

  • No están definidas por ley las consecuencias del incumplimiento de este contrato. Si no existe una cláusula de rescisión, el comprador puede reclamar legalmente la venta del inmueble y el vendedor el pago de indemnizaciones por daños o perjuicios o el pago de la totalidad del importe de la casa.

  • Es un acuerdo privado legal, pero según cómo esté redactado, puede ser, de por sí, un contrato privado de compraventa.

Como podemos ver, la diferencia más evidente es que el contrato de arras está contemplado en el Código Civil (penitenciales) y ha sido definido por la jurisprudencia. Específicamente, en una sentencia emitida por el Tribunal Supremo en fecha 26 de septiembre de 2013.

El contrato de reserva, por el contrario, es un documento privado sobre el que, según algunos bufetes de abogados, existe escasa jurisprudencia. No obstante, esto no quiere decir que este documento no tenga validez. Igualmente refleja el compromiso del comprador y vendedor de cerrar la compraventa y su incumplimiento puede tener consecuencias legales. 

contrato de arras o de reserva

¡OJO! existe mucha confusión y desinformación con respecto al contrato de reserva. Precisamente porque no es un documento regulado. En muchos casos, se refieren a “reserva” al documento que un comprador firma con la inmobiliaria. Pero este, más que una reserva, es realmente una oferta, ya que está sujeto a la aprobación del vendedor. Si el vendedor no acepta, la inmobiliaria devuelve al comprador el dinero que entregó como señal.

El problema surge cuando no se especifican de forma clara las condiciones en el contrato. Mucha gente firma una “reserva” cuando realmente está firmando una promesa de compraventa (según las condiciones del contrato).

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

La información que debe tener un contrato de arras o de reserva va a variar según el tipo de contrato que estemos firmando, pero de manera general, deben incluir los siguientes datos:

identidad de las partes contrato de arras Identidad de las partes: Nombre completo, NIF o CIF, tanto del vendedor como del comprador. Si el piso está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todos.
ubicación del piso contrato de arras Ubicación del piso: ciudad, localidad, dirección y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la vivienda.
descripción de la vivienda contrato de arras

Descripción de la vivienda: todos los pormenores del espacio: número de habitaciones, baños, cocina, salón y si tiene terraza, garaje, trastero o algún elemento adicional.

precio contrato de arras Precio de la compraventa: la forma de pago también debe figurar de manera clara en el contrato. Es aconsejable que los montos estén escritos tanto en letras como en números.
señal contrato de arras Cantidad entregada como señal: al firmar el contrato el comprador nos entrega una cantidad de dinero como anticipo o reserva. Esta suele ser de un 10% sobre el precio final. Este monto y la cantidad restante a entregar el día de la firma se deben señalar, indicando que el importe inicial se descontará del precio total.
plazo firma contrato de arras Plazo máximo para formalizar la venta: debe quedar constancia del plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario. La vigencia del contrato de arras estará sujeta a esta fecha. Asimismo, aunque resulte un tanto obvio, especificar la fecha en que se entregarán las llaves del piso.
tipo de contrato de arras Tipo de contrato: si firmamos unas arras debemos indicar qué tipo es o hacer mención al artículo 1.454 del código civil (si son unas arras penitenciales). Si no lo hacemos, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que conlleva.
penalización contrato de arras Consecuencias por incumplimiento del contrato: hemos visto que existen varios tipos de contratos de arras, en todos ellos el incumplimiento del contrato conlleva penalizaciones o acarrea unas consecuencias. Estas se tienen que incluir de forma explícita. Si el que firmamos es uno de reserva resulta imprescindible especificar si existe la posibilidad de desistir del contrato. 
cargas contrato de arras Cargas que recaen sobre la propiedad: debe contener las condiciones jurídicas en que se hará entrega de la propiedad al momento de la firma, por ejemplo: libre de cargas o hipotecas, al corriente del pago de los impuestos correspondientes, sin inquilinos, etc. Para que se efectúe la venta y el comprador pueda hacer posesión de la vivienda, se deben cumplir las condiciones pactadas a cabalidad.
reparto de gastos Reparto de los gastos de la compraventa: tiene que quedar reflejado el pacto de distribución  entre comprador y vendedor de los gastos relativos a la compraventa. De esta forma se evitan posibles evasiones y problemas.
notificaciones arras Notificaciones: a efectos de notificaciones o comunicaciones se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor. En el caso de que alguna de las partes cambie su dirección de notificación, deberá comunicar a la otra parte del cambio realizado.

¿Cómo reclamar el incumplimiento de un contrato de arras?

Ambos contratos son privados. Por tanto, en caso de incumplimiento (de cualquiera de las partes) se puede reclamar de la siguiente manera:

  • Por vía extrajudicial

    • A través de nuestra inmobiliaria

    • Enviando un burofax para solicitar el cumplimiento (esto nos servirá de prueba en un posible juicio)

    • Interponiendo un recurso en los juzgados que se llama “acto de conciliación” en el que se exige el cumplimimiento del contrato (también sirve de prueba en un juicio)

  • Por vía judicial

    • Poniendo una demanda en el juzgado correspondiente

Si el comprador incumple el contrato ¿cómo puedo demostrarlo?

La prueba más irrefutable de que el comprador ha incumplido es que no se llevó a cabo la compraventa. Si hemos firmado, por ejemplo, un contrato de arras penitenciales, el documento estipula de forma clara cuál es la penalización que debe asumir, pero si la otra parte se niega a hacerlo y vamos a juicio podemos aportar las pruebas que consideremos convenientes, según el caso. 

Por ejemplo, los mensajes, emails o notificaciones (burofax) que hubiésemos enviado a la otra parte. Además, debemos tener en cuenta que cada parte tendrá que declarar bajo juramento, por lo que la parte faltante tendrá que argumentar ante el juez sus motivos.

Eso sí, debemos tener en cuenta que este profesional tiene la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato que hayamos firmado y las circunstancias de alguna de las partes, el juez determinará cómo será la penalización y el sentenciado estará obligado a cumplir la sentencia

Aunque, dependiendo del caso, también puede moderar la penalización (por ejemplo, si se han firmado unas arras confirmatorias, penales o una reserva que exigen que se cumpla la venta).

¿Cómo hacer el contrato de arras para vender mi piso?

Si vendemos el piso con una inmobiliaria esta se encargará de redactar el contrato de arras y el coste de este vendrá incluido en la comisión que le pagamos por vender el piso.

Como hemos mencionado, es común que la inmobiliaria al conseguir un comprador firme en nuestro nombre con la otra parte un contrato de reserva del inmueble que no es más que una oferta de compra.

Este documento, generalmente, incluye todos los datos de nuestro piso y, además, manifiesta de forma clara el plazo hasta el cual está vigente la reserva, que no es más que aquel en que ambas partes firman el contrato de arras que redactará la agencia.

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Pero ¿qué pasa si vendo mi piso entre particulares? En este caso podemos redactarlo por nosotros mismos, ya que existen muchos modelos en la web que podemos tomar de base. Eso sí, debemos ser espabilados y no dejarnos ningún dato, ya que un posible error u omisión nos puede traer muchos quebraderos de cabeza.

En Internet también podemos conseguir algunas plantillas de contratos de arras que podemos descargar por unos 25 euros. Esto sería un gasto más a asumir por la venta de nuestro piso, pero puede ser de mucha ayuda para no dejarnos ningún dato importante. Eso sí, si tenemos muchas dudas o nuestra casa tiene alguna situación legal compleja es mejor acudir con un abogado o un profesional que lo haga por nosotros.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre contrato de arras

El contrato de arras es un documento habitual a la hora de vender un piso y debido a su importancia suele generar muchas dudas entre los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:

El contrato de arras o de reserva es un pacto libre entre comprador y vendedor, por lo que podemos pedir la cantidad de dinero que creamos conveniente y esta se puede negociar. Aunque lo habitual es que nos entreguen un 10% del valor del piso al firmar el documento.

El contrato de arras es documento vinculante y tiene validez legal, por lo que al firmarlo debemos tener en cuenta las posibles implicaciones que puede traer su incumplimiento. En este sentido, es importante que nos aseguremos que contenga todos los datos de la operación y que no tenga errores u omisiones que nos puedan traer problemas posteriores.

El contrato de arras se puede prorrogar si no se ha podido firmar en la fecha estipulada y las dos partes están de acuerdo en continuar con el negocio. Para ello, solo hay que añadir un anexo de ampliación al documento que especifique el nuevo plazo para firmar ante notario. Es aconsejable que también se indiquen los motivos de la prórroga.

 

¡RECUERDA! Si tienes más preguntas, nuestros expertos resolverán tus dudas de manera gratuita en el foro de vender piso.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar toda la información que necesitas saber sobre el contrato de arras para vender un piso: qué es, qué diferencia tiene con un contrato de reserva, qué datos debe incluir y cómo podemos proceder en caso de incumplimiento.

Fuente: toda la información contenida en esta página se ha recogido a través de la investigación online y la consulta a las páginas de algunos organismos oficiales como la Generalitat de Cataluña y la Comunidad de Madrid.

Metodología: todos los datos recopilados en esta página han sido obtenidos mediante la investigación online.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. A través de nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

alba-suarez
donpiso impuesto de sucesiones herencia @alba-suarez - hace 7 horas
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hola queremos vender un piso heredado pero todavia nos falta pagar el impuesto de sucesiones (andalucia) una amiga me ha dicho que ha visto una publicidad de don piso que dicen que te ayudan a pagar el impuesto, es cierto? como funciona? gracias
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 7 horas

HelpMyCash

citando a ana_35 Hola me interesa esto, me salio en el facebook... no te cobran nada por hacer el pago del impuesto? 

Hola, Ana_35

No, la inmobiliaria Donpiso no cobra ningún tipo de comisión por adelantarte el dinero para pagar el impuesto de sucesiones y donaciones, en el caso de que te estés planteando vender la vivienda heredada.

La inmobiliaria, a cambio, pide exclusividad para vender el inmueble, ya que este dinero se descontará del precio final que obtengas por la casa.

Si quieres más información en nuestro comparador de inmobiliarias puedes encontrar las oficinas de Donpiso que están ubicadas en tu barrio o localidad y contactar directamente con alguna de ellas para saber más sobre este servicio.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

ana_35
ana_35
hace 7 horas

Hola

me interesa esto, me salio en el facebook... no te cobran nada por hacer el pago del impuesto? 

joana-B
joana-B
hace 3 meses

Es muy peligroso atarse con una inmobiliaria de esta manera, yo siendo tu pediria un crédito al banco, teniendo la casa y si es para pagar los impuestos no creo que te lo nieguen. luego lo pagas cuando vendas el piso

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 3 meses

HelpMyCash

Hola, Alba-Suarez

Sí, la inmobiliaria Donpiso ayuda a sus clientes a pagar el impuesto de sucesiones y donaciones para recibir la vivienda que se va a vender en herencia.

La agencia asume el coste del tributo y luego, al vender la propiedad, se lo descuenta del precio de venta del inmueble. De esta manera, en el caso de que el fallecido no haya dejado dinero en efectivo, los clientes que no tengan la liquidez o ahorros suficientes pueden sufragar dicho impuesto.

 

La ventaja de este acuerdo es que la inmobiliaria no cobra al cliente intereses ni ningún coste adicional a la comisión que se paga por la venta del piso. Eso sí, evidentemente, pedirá exclusividad para vender la vivienda.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Belén
Error tras error inmobiliaria @Belén - hace 1 día
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Buenas tardes, 
La agencia inmobilaria con la que me he ido a comprar una casa ha cometido varios errores: 
- El contrato de arras tiene la referencia catastral mal. 
- Los metros anunciados en su portal de internet varían mucho de los metros de la casa (12m2). 
- La casa tiene un artículo 28 de la Ley Hipotecaria en vigor y la agencia dice no saberlo alegando que en el Registro no está incluido. 
Todo ello lo ha descubierto el banco. 
¿Es motivo para querellarse contra la inmobiliaria? Es la primera vez que compro una casa y no sé si son errores comunes pero a mi me parecen unos incompetentes. Por supuesto, la comisión si la quieren recibir. 
¡Gracias!
 
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Hola. Estoy intentando poner un anuncio en fotocasa para vender mi casa y me dice que debo pagar por publicar el anuncio. En su pagina dicen por todos lados que sus anuncios son gratis, no es asi???
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Aurea Martin Publique mi anuncio en fotocasa y por error puse el número de la finca equivocado (es una segunda residencia) y no me deja cambiar la dirección, in...

Hola, Aurea Martin

Fotocasa ofrece seis anuncios gratuitos, pero estos deben ser de distintas tipologías. Es decir, una vivienda, un garaje, un terreno, etc. Por esto, el sistema detecta que ya has utilizado tu anuncio gratuito (de una casa) y te pide pagar.

 

Como en este caso, quieres subir el mismo anuncio porque por error indicaste una dirección equivocada solo tienes que contactar con el equipo de Fotocasa. Un gestor se pondrá en contacto contigo para que puedas subir el anuncio para vender tu piso sin problemas.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Aurea Martin
Aurea Martin
hace 1 día

Publique mi anuncio en fotocasa y por error puse el número de la finca equivocado (es una segunda residencia) y no me deja cambiar la dirección, intenso subir uno nuevo y me pide pagar... que puedo hacer?

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 mes

HelpMyCash

citando a fatima_cru352 Por cuanto tiempo se puede tener un anuncio gratis en fotocasa?

Hola, Fátima

Puedes publicar un anuncio gratuito en el portal inmobiliario Fotocasa durante el tiempo que quieras. Si este es de venta caducará al año, pero puedes renovarlo antes de se agote el plazo sin problemas. Para ello solo debes acceder a tu área de cliente, ir a la sección "Mis anuncios" y hacer clic en "Renovar".

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

fatima_cru352
fatima_cru352
hace 1 mes

Por cuanto tiempo se puede tener un anuncio gratis en fotocasa?

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 mes

HelpMyCash

citando a anabel_mar hola tengo un anuncio gratis de fotocasa pero he hecho cambios en el anuncio y no me aparecen, no se pueden hacer cambios en los anuncios g...

Hola, Anabel_mar

Los cambios que se realizan en los anuncios de Fotocasa, en ocasiones, pueden no aparecer de inmediato en la página. A veces pueden tardar entre 20 minutos y una hora en ser visibles.

Los anuncios gratuitos se pueden editar sin problemas, pero solo podrás modificar detalles como, por ejemplo, el precio, la descripción, las fotos de la casa y el teléfono de contacto.

Datos como el email, el tipo de vivienda o la dirección no se pueden modificar. En el primer caso, sería necesario crear una cuenta nueva. 

Pero si lo que quieres modificar es el tipo de vivienda o la dirección porque no es correcta, tendrás que comunicarte directamente con el equipo de Fotocasa para que ellos realicen los cambios.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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