El contrato de arras es uno de los documentos más importantes para vender un piso. Pero ¿qué tipos de arras existen? ¿Qué pasa si se vence? ¿Qué información debe tener? ¡En esta página te lo contamos!
El contrato de arras es un documento que se firma durante la compraventa de una vivienda. En él, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda.
Lo realmente importante de la firma de las arras es que existen consecuencias legales frente a su incumplimiento, más adelante en esta página te contamos cuáles son. Además, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa, por lo que deben incluirse todos los detalles de la operación y los acuerdos que se hayan realizado entre las partes.
Existen tres tipos de contratos de arras:
Se diferencian, principalmente, por las consecuencias que implica su incumplimiento. La mayoría de los vendedores y compradores de viviendas utilizan el contrato de arras penitenciales.
| ARRAS PENITENCIALES | ARRAS CONFIRMATORIAS | ARRAS PENALES | |
| ¿Qué implica? |
La entrega de una suma de dinero para reservar la propiedad, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. |
La entrega de una señal, pero esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato. |
La entrega de una señal, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. |
| Consecuencias del incumplimiento |
Si el comprador incumple con el contrato, puedes retener la señal. Si tú incumples, debes entregarle al comprador la señal por duplicado. |
No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero hay que demandar y el juez decidirá la penalización. |
Establece penalizaciones, pero puedes exigir la venta. Es decir, puedes quedarte con el dinero de las arras o pedirlas por duplicado y, además, demandar para que el contrato se cumpla. |
A continuación podrás descargar de forma completamente gratuita un modelo de contrato de arras penitenciales. Ten en cuenta que tiene información esencial y básica, pero puedes personalizarlo y añadir las cláusulas que consideres oportunas. Más abajo en esta página te sugerimos algunos puntos que puedes añadir a tu contrato de arras.
¡Guía GRATUITA! Modelo de contrato de arras
El contrato de arras penitenciales es el más utilizado entre compradores y vendedores de viviendas. Al firmar este documento, ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo que suele ser de 90 días. El comprador, además, entrega una suma de dinero que será utilizada como señal.
Si tras firmar un contrato de arras penitenciales el comprador se echa atrás y no quiere llevar a cabo la compraventa, el vendedor puede retener la señal
Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver al comprador la señal por duplicado
Si vendes tu piso con una inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras y el coste estará incluido en la comisión. En efecto, muchos contratos de intermediación (que son aquellos que se firman al contratar a la agencia para vender el piso) incluyen una cláusula donde se la autoriza a cobrar el dinero de las arras en nombre del vendedor.
En algunos portales puedes contratar agentes especializados para que redacten por ti el contrato de arras. El coste, según Certicalia, es de entre 95 y 600 euros, dependiendo de la ciudad donde se encuentre el piso y del profesional que contrates.
Si decides vender tu piso entre particulares, puedes redactarlo tú mismo o utilizar uno de los modelos de contrato de arras gratuitos que se puede descargar desde la web. La redacción de este contrato, sin embargo, es muy importante: el notario lo utilizará posteriormente para redactar la escritura de compraventa. Nuestro consejo es que lo encargues a un profesional.
A continuación detallamos la información básica que debe contener un contrato de arras de vivienda, pero recuerda que puedes (y debes) incluir toda la información que consideres importante y todos los acuerdos a los que hayas llegado con el comprador.
Identidad de las partes: nombre completo, NIF o CIF, tanto del vendedor como del comprador. Si el piso está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todas.
Domicilio de notificación: a efectos de notificaciones o comunicaciones, se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor. En el caso de que alguna de las partes cambie su dirección de notificación, debe comunicarlo a la otra parte.
Ubicación del piso: ciudad, localidad, dirección, referencia catastral y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la vivienda.
Tipo de contrato: si firmas unas arras debes indicar de qué tipo es o hacer mención al artículo 1.454 del Código Civil (si son unas arras penitenciales). Si no lo haces, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que conlleva.
Precio de la compraventa: es aconsejable que el precio esté escrito tanto en letras como en números.
Cantidad entregada como señal: al firmar el contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo o reserva. Esta suele ser de un 10% del precio final y se debe detallar en el contrato, indicando que el importe inicial se descontará del precio total.
Plazo máximo para formalizar la venta: debe quedar constancia del plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario y, además, debes especificar la fecha en que se entregarán las llaves del piso.
Consecuencias por incumplimiento del contrato: es importante incluir de forma explícita cuáles serán las consecuencias frente a un incumplimiento del contrato de arras, tanto por la parte compradora como por la vendedora.
Cargas que recaen sobre la propiedad: debe contener las condiciones jurídicas en que se hará entrega de la propiedad al momento de la firma. Por ejemplo: libre de cargas o hipotecas, al corriente del pago de los impuestos correspondientes, sin inquilinos, etc.
Reparto de los gastos de la compraventa: tiene que quedar reflejado el pacto de distribución entre comprador y vendedor de los gastos relativos a la compraventa. De esta forma se evitan posibles evasiones y problemas.
Fecha y firmas: el contrato debe incluir la fecha en la que se lleva a cabo el acuerdo y deben firmarlo tanto por compradores como vendedores.
El contrato de arras es un documento privado. Por tanto, puedes incluir todas las cláusulas que consideres oportunas. Desde HelpMyCash te damos algunas ideas:
Reparto del IBI. El impuesto de bienes inmuebles debe pagarlo quien fue propietario de la vivienda al primero de enero del año de la venta. Por tanto, siempre le corresponde pagarlo al vendedor. Es habitual, sin embargo, negociar para que cada una de las partes se haga cargo de la parte proporcional al tiempo durante el cual fue dueña del inmueble. Si llegas a este acuerdo, debes dejar constancia en el contrato de arras.
Fecha de entrega de las llaves. Lo más habitual es que las llaves se entreguen el mismo día en que se firma la escritura de compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que necesites más tiempo porque, por ejemplo, todavía no te han entregado la nueva vivienda. Frente a ello, puedes negociar con el comprador que la entrega de las llaves se realice unos días después. Si llegas a este acuerdo, debes incluirlo en el contrato de arras.
Inclusión de mobiliarios o electrodomésticos. Si tienes en la vivienda algunos muebles que no utilizas, pero que al comprador le interesa conservar, puedes acordar para dejarlos dentro de la vivienda. De ser así, también es conveniente detallarlo en las arras.
Exenciones en la cédula de habitabilidad. Si el piso se encuentra en una comunidad donde la cédula de habitabilidad es obligatoria, pero el comprador tiene intenciones de reformarla, puedes solicitar una exención para vender la casa sin cédula de habitabilidad. Si esto ocurre, lo ideal es detallarlo en las arras.
En general, se entrega un 10% del precio de venta del piso en concepto de arras. Como se trata de un documento privado, esta cantidad puede variar en función de las necesidades tanto del comprador como del vendedor. Recuerda que esta suma debe detallarse en el contrato y se toma como un adelanto del precio de venta.
En general, el plazo para escriturar la compraventa es de 90 días contando desde la firma del contrato de arras. Sin embargo, por ser un documento privado, el plazo depende exclusivamente de lo que hayan pactado el comprador y el vendedor al momento de firmarlo.
Además, si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede hacer una prórroga. Cabe agregar que esta no es obligatoria en ningún caso, por lo que dependerá exclusivamente de la voluntad de las partes.
Si el contrato de arras se vence sin que se haya firmado la escritura de compraventa, puedes encontrarte frente a varios escenarios:
Que ambas partes quieran continuar con la compraventa. En este caso, es posible pedir una prórroga. Para ello, bastará con añadir un anexo de ampliación al contrato e indicar el nuevo plazo para firmar en la notaría. Es aconsejable incluir también los motivos por los cuales no se pudo firmar en la fecha estipulada.
Que el comprador no pueda o no quiera continuar con la compraventa. Si el contrato se vence y el comprador no quiere o finalmente no puede comprar la casa, puedes quedarte con el dinero que entregó como señal siempre que hayas firmado un contrato de arras penitenciales. Como hemos dicho, es el tipo de contrato que se firma en la mayoría de los casos.
Que seas tú quien decide no vender. Si el contrato vence y eres tú quien desiste o no puede seguir adelante con la operación, debes devolverle el dinero de las arras al comprador de forma íntegra y por duplicado. Esto es así si has firmado unas arras penitenciales.
Si fallece el comprador o el vendedor luego de firmar el contrato de arras, no se tendrán en cuenta las penalizaciones acordadas. Al respecto, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamarlas si el incumplimiento se debe a un "caso fortuito" o de "fuerza mayor", como el fallecimiento de una de las partes.
Si llega el día de la firma de la escritura de compraventa y el comprador no se presenta, es aconsejable seguir una serie de pasos:
Notificar al comprador por escrito, citándolo nuevamente en la notaría para la firma de la escritura de compraventa.
Si el comprador sigue sin presentarse, puedes pedir al notario que eleve un documento donde lo obliga a acudir a la notaría a firmar la escritura. Esto se conoce como acta de comparecencia. A su vez, conviene volver a notificar al comprador por escrito para citarlo en la notaría en un día y hora determinados.
Si luego de hacer todo esto sigue sin presentarse, puedes acudir a un juzgado para exigir el cumplimiento del compromiso de compraventa (si firmaste unas arras penales o confirmatorias) o retener la señal si firmaste unas arras penitenciales.
Publicar nuevamente el anuncio. Una vez que hayas hecho todo esto, puedes volver a publicar el anuncio para buscar un nuevo comprador.
El dinero que recibes al firmar un contrato de arras es un adelanto del precio de compraventa. Por lo tanto, solo pagarás IRPF por el valor total cuando hayas vendido tu casa. La situación es diferente si el comprador no cumple con lo pactado y decides retener la señal. En este caso, sí debes incluir esa ganancia en la declaración de la renta.
Puedes obtener más información sobre los impuestos que necesitas para vender tu piso aquí.
El contrato de arras y el de reserva persiguen el mismo fin, puesto que en ambos las partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado. Sin embargo, las arras están definidas en el Código Civil y allí se recogen las consecuencias de su incumplimiento. El contrato de reserva, en cambio, no está definido por la jurisprudencia. Nuestro consejo es que siempre firmes un contrato de arras, puesto que te aportará más seguridad si ocurre cualquier inconveniente.
Ten en cuenta. En muchos casos, con “reserva” las inmobiliarias se refieren al documento que un comprador firma cuando hace una oferta. Pero este, más que una reserva, es realmente una oferta, ya que está sujeto a la aprobación del vendedor. Si el vendedor no acepta, la inmobiliaria devuelve al comprador el dinero que entregó como señal.
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