Contrato de arras: ¿qué debo saber si voy a vender mi vivienda?

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que refleja el pacto al que llegamos con nuestro comprador para llevar a cabo la venta del piso. Es decir, en este nos comprometemos con el comprador a entregar la vivienda en los términos pactados y el comprador a adquirir nuestra casa, según lo dispuesto.

Así, este documento incluye, de forma general, todas las condiciones pactadas durante la negociación y las penalizaciones a asumir por cada una de las partes por desistir de la compra o de la venta. Además, implica que el comprador nos entregue una cantidad de dinero en forma de señal para reservar la vivienda y para que nosotros la saquemos del mercado.

Este papel es muy importante, ya que al incluir toda las condiciones pactadas durante la negociación, el notario usará este documento para elaborar la escritura. Es decir, la escritura de la compraventa realmente será una transcripción de lo especificado en el documento de arras o reserva. El asunto es que este es de libre pacto y de libre redacción, por lo que conviene ir con mucho cuidado porque un error u omisión nos puede salir muy caro. Pero ¡no te preocupes! Aquí te explicamos todo lo que debes saber sobre los contratos de arras y de reserva para vender una casa.

¿Qué tipos de contratos de arras existen?

Hay que tener en cuenta que existen tres tipos de contratos de arras y firmar uno u otro dependerá del objetivo que perseguimos. El documento de arras penitenciales es el más habitual y es el que firman la mayoría de los vendedores.

El contrato de arras confirmatorias y penales, por su parte, son los otros dos que existen, pero no son habituales, ya que de manera general no nos permiten desistir de la compraventa. A continuación, explicamos las principales características de cada uno de ellos:

¿Qué diferencias hay entre un contrato de arras y uno de reserva?

El contrato de arras es uno de los documentos más habituales al vender un piso, pero también lo es el llamado contrato de reserva. Ambos documentos son bastante parecidos y persiguen el mismo fin. Por esto, es común que se confundan el uno con el otro. 

No obstante, revisten una serie de diferencias que pueden ser claves. Especialmente, a la hora de reclamar un incumplimiento:

Como podemos ver, la diferencia principal es que:

• El contrato de arras: ha sido definido por la jurisprudencia. Específicamente, en una sentencia emitida por el Tribunal Supremo en fecha 23 de septiembre de 2014 y la figura de las arras aparece contemplada en el artículo 1.454 del Código Civil.

  • El artículo 1.454 del Código Civil reza "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

• El contrato de reserva: es un documento privado sobre el que, según algunos bufetes de abogados, existe escasa jurisprudencia. No obstante, esto no quiere decir que este documento no tenga validez. Igualmente refleja el compromiso del comprador y vendedor de cerrar la compraventa y su incumplimiento puede tener consecuencias legales. 

¡OJO! existe mucha confusión y desinformación con respecto al contrato de reserva. Precisamente porque no es un documento regulado. En muchos casos, se refieren a “reserva” al documento que un comprador firma con la inmobiliaria. Pero este, más que una reserva, es realmente una oferta, ya que está sujeto a la aprobación del vendedor. Si el vendedor no acepta, la inmobiliaria devuelve al comprador el dinero que entregó como señal. El problema surge cuando no se especifican de forma clara las condiciones en el contrato. Mucha gente firma una “reserva” cuando realmente está firmando una promesa de compraventa (según las condiciones del contrato).

Arras o reserva: ¿cuál me conviene firmar?

Hemos visto anteriormente que la principal diferencia entre un ambos contratos es que el de arras está definido por la jurisprudencia, mientras que el de reserva no está regulado. sin embargo, ambos documentos nos pueden convenir, ya que los dos persiguen el mismo fin y pueden incluir la misma información y las mismas cláusulas. Eso sí, si optamos por un contrato de reserva debemos ser extremadamente cuidadosos a la hora de redactar el documento. Especialmente, en lo referente a las penalizaciones:

• Si olvidamos incluir las penalizaciones o no están escritas de forma clara nos podemos ver en un aprieto si el comprador desiste a última hora de la compraventa. Podemos pensar que bastaría con no devolverle la señal, pero debemos tener en cuenta que, si esta pena no aparece reflejado en el documento, el comprador podría acudir por la vía legal para intentar recuperar el importe y aquí la última palabra la tendría el juez.

• Esto no quiere decir que no debamos tener el mismo cuidado si optamos por firmar unas arras. Debemos verificar que la cláusula de penalización está incluida y que hacemos mención expresa de que se trata un contrato de arras y el tipo que es. Así, si el comprador falta, no habrá dudas con respecto a la pena y, en tal caso que la otra parte tenga dudas y decida demandar, el juez se remitirá a la jurisprudencia para dictar sentencia.

¿Cuánto dinero se entrega al firmar unas arras o reserva?

El contrato de arras o de reserva es un documento privado, por lo que no existe una cantidad fijada por ley que nos deba entregar el comprador para "reservar" la casa. No obstante, generalmente, suele ser un 10% del precio de venta del piso. Aunque, esto puede variar según el pacto alcanzado con el comprador en la negociación.

Esta cantidad debe ir reflejada en el contrato y se descontará del precio total de la casa, el cual nos entregarán al firmar la escritura de compraventa en notaría.

El coronavirus ha acelerado la firma electrónica Desde hace un tiempo podemos firmar algunos contratos de forma digital, pero esta tendencia se ha acelerado con el coronavirus. Especialmente, a la hora de firmar contratos de arras u hojas de encargos con inmobiliarias. Existen algunas plataformas en el mercado que nos facilitan firmar documentos con plena validez legal y totalmente online. Lo mejor de todo es que no necesitamos contar con certificado digital para ello. Solo tenemos que elegir la plataforma, subir el documento y firmar con nuestro dedo índice desde nuestro dispositivo (tablet o smartphone) el contrato. Al comprador le llegará por email y podrá estampar su firma de la misma forma. Eso sí, para firmar la escritura de compraventa tendremos que acudir a notaría.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

La información que debe tener un contrato de arras o de reserva va a variar según el tipo de contrato que estemos firmando, pero de manera general, deben incluir los siguientes datos:

	Identidad de las partes: Nombre completo, NIF o CIF, tanto del vendedor como del comprador. Si el piso está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todos.
	Ubicación del piso: ciudad, localidad, dirección y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la vivienda.
	Descripción de la vivienda: todos los pormenores del espacio: número de habitaciones, baños, cocina, salón y si tiene terraza, garaje, trastero o algún elemento adicional.
	Precio de la compraventa: la forma de pago también debe figurar de manera clara en el contrato. Es aconsejable que los montos estén escritos tanto en letras como en números.
	Cantidad entregada como señal: al firmar el contrato el comprador nos entrega una cantidad de dinero como anticipo o reserva. Esta suele ser de un 10% sobre el precio final. Este monto y la cantidad restante a entregar el día de la firma se deben señalar, indicando que el importe inicial se descontará del precio total.
	Plazo máximo para formalizar la venta: debe quedar constancia del plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario. La vigencia del contrato de arras estará sujeta a esta fecha. Asimismo, aunque resulte un tanto obvio, especificar la fecha en que se entregarán las llaves del piso.
	Tipo de contrato: si firmamos unas arras debemos indicar qué tipo es o hacer mención al artículo 1.454 del código civil (si son unas arras penitenciales). Si no lo hacemos, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que conlleva.
	Consecuencias por incumplimiento del contrato: hemos visto que existen varios tipos de contratos de arras, en todos ellos el incumplimiento del contrato conlleva penalizaciones o acarrea unas consecuencias. Estas se tienen que incluir de forma explícita. Si el que firmamos es uno de reserva resulta imprescindible especificar si existe la posibilidad de desistir del contrato.
	Cargas que recaen sobre la propiedad: debe contener las condiciones jurídicas en que se hará entrega de la propiedad al momento de la firma y estas las podemos encontrar de forma detallada en la nota simple de la vivienda. Por ejemplo: libre de cargas o hipotecas, al corriente del pago de los impuestos correspondientes, sin inquilinos, etc. Para que se efectúe la venta y el comprador pueda hacer posesión de la vivienda, se deben cumplir las condiciones pactadas a cabalidad.
	Reparto de los gastos de la compraventa: tiene que quedar reflejado el pacto de distribución  entre comprador y vendedor de los gastos relativos a la compraventa. De esta forma se evitan posibles evasiones y problemas.
	Notificaciones: a efectos de notificaciones o comunicaciones se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor. En el caso de que alguna de las partes cambie su dirección de notificación, deberá comunicar a la otra parte del cambio realizado.
	Fecha y firmas: el contrato debe incluir la fecha en la que se firma el documento y debe firmado por todas las partes intervinientes, es decir, compradores y vendedores.

Las 'cláusulas covid' están a la orden del día a causa de la pandemia Debido a la incertidumbre que la crisis sanitaria está provocando en el mercado algunos compradores y vendedores están incorporando ciertas cláusulas en este documento para proteger sus intereses. Según algunos expertos inmobiliarios, se están colocando en los contratos de arras o de reserva la posibilidad de que el comprador amplíe el plazo para formalizar la compraventa, en el caso de que alguna situación derivada por la pandemia impida firmar en la fecha prevista, sin que esto suponga un cargo adicional o que de pie al vendedor a quedarse con la señal alegando incumplimiento. Los vendedores, debido a que los bancos están endureciendo las condiciones para otorgar las hipotecas, podemos pactar con la otra parte fijar una fecha límite para que a este le concedan el préstamo. Así, en el caso de que tarde la aprobación, podemos cancelar el contrato y buscar otro comprador. Si el caso es que nos urge vender la casa y queremos minimizar el riesgo de que el comprador a último momento se eche para atrás por haber conseguido una vivienda en mejores términos, podemos optar por pedir un importe de señal alto. Así, el comprador firmará las arras totalmente seguro de que quiere comprar y no se arriesgará a perder esa cuantiosa cantidad de dinero.

¿Cuáles son las penalizaciones de incumplir un contrato de arras?

Como hemos visto, la penalización más habitual y la que está definida de forma clara en el contrato de arras penitenciales (el que más se utiliza) es que si el comprador se echa para atrás no le devolvemos el dinero de la señal, pero si somos nosotros los que incumplimos, le tendremos que devolver esta misma cantidad por duplicado. Esta también puede ser incluida en un contrato de reserva para así evitar vacíos legales que nos pudieran perjudicar.

Otra penalización posible es que la figura en el contrato de arras penales, esta indica que si el comprador incumple no solo podemos quedarnos con el dinero de la señal, sino que también podemos exigir judicialmente la venta. El asunto es que para poder ejecutar esta cláusula tendremos que demandar y, al final, será un juez el que decidirá si aplica esta penalización.

¿Cómo reclamar el incumplimiento de un contrato de arras o reserva?

Ambos contratos son privados. Por tanto, en caso de incumplimiento, si el documento no refleja de forma clara la penalización a asumir (por ejemplo, si hemos firmado una reserva y no la hemos incluido o tenemos unas arras penales) o si la otra parte se niega a asumir la penalización, se puede reclamar de la siguiente manera:

• Por vía extrajudicial

• A través de nuestra inmobiliaria

• Enviando un burofax para solicitar el cumplimiento (esto nos servirá de prueba en un posible juicio)

• Interponiendo un recurso en los juzgados que se llama “acto de conciliación” en el que se exige el cumplimimiento del contrato (también sirve de prueba en un juicio)

• Por vía judicial

• • Poniendo una demanda en el juzgado correspondiente

Si el comprador incumple ¿cómo puedo demostrarlo?

La prueba más irrefutable de que el comprador ha incumplido es que no se llevó a cabo la compraventa. Si hemos firmado, por ejemplo, un contrato de arras penitenciales, el documento estipula de forma clara cuál es la penalización que debe asumir, que es perder el dinero de la señal de reserva. Aquí simplemente no le devolvemos esa cantidad.

Pero ¿qué pasa si hemos firmado otro tipo de arras o la reserva no incluye de forma explícita la penalización? si esto es así y la otra parte se niega a indemnizarnos, podemos ir a juicio para reclamar el cumplimiento. Allí podemos aportar las pruebas que consideremos convenientes, según el caso. Por ejemplo, los mensajes, emails o notificaciones (burofax) que hubiésemos enviado a la otra parte. Además, debemos tener en cuenta que cada parte tendrá que declarar bajo juramento, por lo que la parte faltante tendrá que argumentar ante el juez sus motivos.

Eso sí, debemos tener en cuenta que este profesional tiene la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato que hayamos firmado y las circunstancias de alguna de las partes, el juez determinará cómo será la penalización y el sentenciado estará obligado a cumplir la sentencia. 

Aunque, dependiendo del caso, también puede moderar la penalización (por ejemplo, si se han firmado unas arras confirmatorias, penales o una reserva que exigen que se cumpla la venta).

¿Qué pasa si se vence el contrato de arras o de reserva?

Si el contrato de arras o de reserva se vence por cualquier motivo y no hemos firmado la compraventa de la casa pueden darse varios escenarios:

• Que queramos continuar con la compraventa: en este caso, si ambas partes aún tienen la voluntad de seguir con la compraventa, es posible realizar una prórroga del documento. Para ello, no será necesario redactar un contrato nuevo, basta con añadir un anexo de ampliación e indicar el nuevo plazo para firmar en la notaría. Eso sí, es aconsejable incluir también los motivos por los cuales no se pudo firmar en la fecha estipulada.

• Que el comprador se eche para atrás: si el contrato se vence y el comprador no quiere comprarnos la casa, simplemente no le devolvemos el dinero que nos entregó como señal (si esta es la penalización que está definida de forma clara en el tipo de arras o el documento de reserva que firmamos).

• Que seamos nosotros los que no queremos vender: en cambio, si el contrato vence y somos nosotros los que desistimos, deberemos devolverle el dinero de las arras al comprador de forma íntegra y por duplicado, si esta es la penalización estipulada en el documento de arras o de reserva.

¿Cómo hacer el contrato de arras para vender mi piso?

1. Lo puede hacer nuestra inmobiliaria

Si vendemos el piso con una inmobiliaria esta se encargará de redactar el contrato de arras y el coste de este vendrá incluido en la comisión que le pagamos por vender el piso.

Como hemos mencionado, es común que la inmobiliaria al conseguir un comprador firme en nuestro nombre con la otra parte un contrato de reserva del inmueble que no es más que una oferta de compra.

Este documento, generalmente, incluye todos los datos de nuestro piso y, además, manifiesta de forma clara el plazo hasta el cual está vigente la reserva, que no es más que aquel en que ambas partes firman el contrato de arras que redactará la agencia.

2. Lo podemos hacer nosotros mismos

Pero ¿qué pasa si vendo mi piso entre particulares? En este caso podemos redactarlo por nosotros mismos, ya que existen muchos modelos gratuitos en la web que podemos tomar de base. Aunque, también podemos conseguir algunas plantillas de contratos de arras que podemos descargar por unos 25 euros. Esto sería un gasto más a asumir por la venta de nuestro piso, pero puede ser de mucha ayuda para no dejarnos ningún dato importante.

Es importante tener en cuenta que debemos ser espabilados, ya que un posible error u omisión nos puede traer muchos quebraderos de cabeza. Si tenemos muchas dudas o nuestra casa tiene alguna situación legal compleja es mejor acudir con un abogado o un profesional que lo haga por nosotros.

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FAQ - Preguntas frecuentes sobre contrato de arras

El contrato de arras es un documento habitual a la hora de vender un piso y debido a su importancia suele generar muchas dudas entre los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar toda la información que necesitas saber sobre el contrato de arras para vender un piso: qué es, qué diferencia tiene con un contrato de reserva, qué datos debe incluir y cómo podemos proceder en caso de incumplimiento.

Fuente: toda la información contenida en esta página se ha recogido a través de la investigación online y la consulta a las páginas de algunos organismos oficiales como la Generalitat de Cataluña y la Comunidad de Madrid.

Metodología: todos los datos recopilados en esta página han sido obtenidos mediante la investigación online.

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