¡Aprende a valorar tu piso y véndelo al mejor precio!

¿Qué es una tasación online de una vivienda?

Lo que popularmente se conoce como tasación online gratuita, es en realidad una valoración. Es decir, es la estimación del precio de venta de una vivienda. Esta se hace teniendo en cuenta la dinámica del mercado, la ubicación y las características del inmueble. Por tanto, es un ejercicio que puede servir para decidir cuánto vale nuestra casa a la hora de venderla. 

¿Qué diferencia hay entre una tasación y una valoración de vivienda?

Tanto una valoración como una tasación son estimaciones del valor que tiene una casa en el mercado. No obstante, aunque solemos usar ambos términos para referirnos a lo mismo, debemos tener en cuenta que existe una ligera diferencia entre ambas:

• La tasación de una vivienda es un documento que tiene valor legal. Por esto, si nuestro comprador necesita pedir una hipoteca, necesitará presentar al banco una tasación de una empresa homologada.

• La valoración, por su parte, no tiene validez legal y se usa solo de forma orientativa para fijar el precio de venta de la casa.

En este sentido, si lo que queremos es tener una estimación para fijar el precio de nuestro piso, puede bastarnos con hacer varias valoraciones online gratuitas (para comparar entre ellas). Pero si queremos un informe más exhaustivo, podemos solicitar una tasación presencial (homologada). Debemos que tener en cuenta que a esta, igualmente, la pedirá el comprador cuando vaya a hacer el trámite de la hipoteca.

¿Una tasación online me dice el valor real de mi vivienda?

Hay que tener en cuenta que no hay un solo precio real o de mercado para nuestra vivienda, sino muchos. Realmente, este es el que un comprador esté dispuesto a pagar por nuestra casa.

En sentido, la tasación o la valoración de una casa son una guía orientativa para decidir cuánto vale nuestra casa. Por eso, lo mejor es realizar varias valoraciones para elaborar un rango de precios sobre el que movernos para fijar el nuestro. No es conveniente dejarnos guiar por una sola tasación o valoración de la vivienda, porque estas no son exactas.

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¿Qué factores determinan cuánto vale mi casa?

Cuando hablamos de valorar nuestro piso, debemos tener en cuenta una serie de factores que determinarán su precio. Estos son:

1. La oferta y la demanda

La dinámica del mercado es uno de los factores más importantes a la hora de determinar el precio de la vivienda. A grandes rasgos, los valores se definen en función de la cantidad de compradores interesados en la zona y en el tipo de inmueble que queremos vender, y la cantidad de ofertas similares a la nuestra que se pueden encontrar. 

• • Así, si hay muchos pisos similares en venta y pocos compradores interesados, el precio tenderá a valores más bajos.
  • Si, por el contrario, hay mucha demanda y pocos pisos similares en venta, el precio podrá tener un valor más alto. 

Ahora bien, esta es una tendencia general, pero el precio de nuestra vivienda en particular dependerá también de su ubicación específica, sus características, las del edificio, etc.

2. La ubicación

• Barrio y calle: ¿está en pleno centro de la ciudad o en la periferia?

  • Las viviendas ubicadas en el centro de las ciudades suelen ser más costosas.

  • Las casas localizadas en calles principales están mejor valoradas que las que están en calles secundarias.

• Servicios de la zona: ¿tiene cerca el metro o una parada de bus? o ¿colegios, supermercados, hospitales, etc.?

  • La movilidad y la cercanía con el transporte público es muy importante para los compradores. La dificultad en el acceso puede determinar la decisión de compra.

  • El acceso a los servicios básicos está muy valorado, pero la zonas verdes también: tener un parque cerca es importante para la mayoría de los compradores.

3. El piso en sí

• Superficie habitable: ¿cuántos metros útiles tiene?

  • Los metros que no son útiles pueden penalizar la valoración. Por ejemplo, si se trata de un piso de 120 metros cuadrados de los cuales una cuarta parte se distribuye en zonas de paso o buhardillas que no se pueden aprovechar, no va a costar igual que uno que tenga los mismos metros, pero mejor aprovechados.

• Distribución y estado de conservación: ¿está reformado recientemente?

  • La calidad de los acabados puede influir en un 5% o 10% del valor de la casa. Una vivienda reformada con buenos materiales está mejor valorada por los tasadores.

• Planta en la que está y orientación: ¿es un bajo o un ático?

  • Las entreplantas y plantas bajas suelen costar menos dinero que las plantas altas. De hecho, según Tinsa, en una obra nueva el precio del piso sube por planta entre unos 3.000 euros y unos 6.000 euros.

  • Los pisos exteriores son más caros que los interiores. Aunque esto puede variar si, por ejemplo, la vivienda exterior da a una calle muy ruidosa o si el inmueble interior da a un patio luminoso que hace que la casa no sea oscura.

• Número de habitaciones y estado de las mismas: ¿son grandes?, ¿tienen baño propio?

• ¿Tiene terraza o balcón? ¿Patio interior o exterior?

  • Las terrazas, los balcones y los jardines están muy bien valorados. Especialmente, a raíz de la crisis del coronavirus

¿Tu piso tiene terraza? Según un estudio realizado por Idealista, la existencia de una terraza puede encarecer el precio de una casa en España hasta en un 36% frente a un piso similar que no la tiene. Según Tinsa, cuando su superficie es superior a los 15 metros cuadrados, puede sumar entre el 20% y 25% al precio. Eso sí, la zona también influye en la apreciación que los compradores tengan de este espacio. Por ejemplo, en una localidad de playa o donde hace buen clima, este estará mejor valorado que en una región donde llueve mucho o hace mal tiempo. Así que si tienes la suerte de tener una terraza ¡aprovéchala! y úsala como gancho a la hora de promocionar la venta.

4. El edificio

• Antigüedad y estado: ¿es una finca vieja o de obra nueva?

  • En principio a mayor antigüedad menor valor, pero esto esto puede variar si, por ejemplo, se hizo una reforma considerable en la finca

• Ascensor: ¿el piso está en una planta alta y dispone de este servicio?

  • La existencia de ascensor puede revalorizar una vivienda, más aun si está ubicada en una planta alta

• Zonas comunes: ¿tiene jardín o piscina?

  • Una piscina común puede aumentar el valor de una vivienda entre un 5% y 15%, según Tinsa

• Extras: ¿tiene trastero, garaje, etc.?

  • En las ciudades donde es difícil el aparcamiento, el garaje es un factor que revaloriza la vivienda. Para saber cómo valorar el impacto de este en nuestro precio, es aconsejable ver a qué precio se venden las plazas de parkings por la zona.

5. Las ventas similares en el barrio o zona

• Debemos evaluar pisos con superficie y características similares a las de nuestra vivienda.

• ¿Cuál es el precio por metro cuadrado de estos pisos?

• ¿Cuál es el precio de oferta?

6. La rapidez con que queramos vender el piso

• Este punto no tiene que ver con la propiedad, sino con nuestra necesidad como vendedores. Si queremos vender un piso rápido, debemos tener en cuenta que un precio más bajo puede ayudarnos a lograrlo. 
  
  
  • Aun así, existen otras técnicas para vender nuestra casa en tiempo récord sin bajar el precio. 

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¿Quién puede hacer una valoración de la vivienda?

Valorar la vivienda es sencillo. Existen muchas herramientas online y offline que nos ayudarán a determinar cuánto vale nuestra casa. Algunos ejemplos de ello son:

1. Agencias inmobiliarias

Podemos hablar con algunas inmobiliarias online y agencias tradicionales para que nos propongan un precio de venta. Estas podrán valorar nuestra vivienda de forma gratuita usando su experiencia y conocimiento del mercado. Esta táctica también nos puede servir para evaluar la oferta de servicios de estos profesionales.

Es importante tener en cuenta que las agencias online utilizan el big data y la tecnología proptech para hacernos la estimación y la mayoría ofrece herramientas gratuitas en sus webs para hacer tantas valoraciones como queramos.

Eso sí, es aconsejable contactar con las agencias, sea del tipo que sean, para que nos justifiquen el precio que nos dan por la casa y nos digan cuántos pisos han vendido recientemente en el barrio y a qué importes.

Hay que tener en cuenta que muchas pueden cometer el error de darnos un precio inflado para que les contratemos. Así que debemos hacer muchas preguntas como: ¿cuántos pisos han vendido en el barrio recientemente y a qué precios? o ¿cuánto han tardado en cerrar las ventas? Así podemos comparar lo que nos dicen y, en el caso de que queramos contratar alguna, podremos quedarnos con la que más nos convenza.

2. Herramientas de valoración online de viviendas

Son plataformas web que nos sugieren un precio estimado de compraventa para nuestro piso. La gran ventaja de ellas es que muchas de las herramientas de valoración online de vivienda que existen en el mercado no tienen coste. 

Además, son muy fáciles de usar, por lo que podemos tasar nuestra casa nosotros mismos y gratis. Solo tenemos que introducir los datos básicos de nuestro piso (ubicación exacta, superficie, número de habitaciones, etc) y ¡voilá!, al instante nos arroja un valor estimado.

Algunas de estas herramientas han sido desarrolladas por entidades bancarias (BBVA, Bankia, Kutxabank), inmobiliarias online (como Housfy, Housell, Propertista, etc) o, incluso, por las mismas sociedades de tasación (por ejemplo, Euroval). Eso sí, hay que tener en cuenta que los resultados que nos puede arrojar una herramienta u otra pueden ser muy diferentes entre sí.

¿Cómo tasar mi casa yo mismo gratis?

Recuerda que a la tasación debe realizarla un profesional homologado, pero esta no es necesaria para fijar el precio de venta. Saber cuánto vale tu casa puede ser sencillo si conoces las herramientas que existen para ello. En efecto, puedes valorar tu casa tu mismo. ¡Desde HelpMyCash te contamos cómo hacerlo! 

1. Preguntar, como mínimo, a tres agencias inmobiliarias

Pueden ser tanto tradicionales como online. Esto no debe representar ningún coste o compromiso, aunque hay que recordar que las agencias valorarán nuestra casa con la expectativa de captarnos como cliente. Incluso, algunas pueden darnos una precio de venta alto para conseguir la venta.

Por esto, lo ideal es comparar las valoraciones que nos dan y preguntar cuántos pisos han vendido recientemente en la zona y a qué precios.

2. Hacer, al menos, tres valoraciones online gratis

Así, podemos comparar los precios que nos arrojan las plataformas elegidas y contrastarlas con las tasaciones que nos han dado las inmobiliarias. Pero ¿qué necesitamos para valorar nuestro piso online? Solo tendremos que introducir información básica de nuestro piso:

• Ubicación exacta del piso: calle, número del portal, escalera, planta y puerta.

• Tipo de inmueble: piso, casa, duplex, loft, etc

• Estado de la vivienda: en buen estado, reformada, sin reformar.

Hecho esto, algunas herramientas nos darán al instante en la misma pantalla un precio estimado, uno mínimo y uno máximo de nuestro piso. Otras, más bien, nos envían la información a nuestro e-mail ¡sin pagar ni un euro!

3. Pedir una oferta a un iBuyer

Un iBuyer es una empresa que compra pisos en menos de cuarenta y ocho horas y sin intermediarios. Sin embargo, suelen comprar las viviendas por un precio inferior al del mercado. Consultar con un iBuyer puede resultar útil en dos ocasiones: si necesitamos vender nuestro piso urgentemente, o si queremos conocer cuál sería el precio mínimo de venta. Con esta última opción, podremos establecer un tope a la hora de negociar el precio con el comprador. 

4. Mirar los precios en los portales inmobiliarios

Es recomendable consultar los precios de otras propiedades similares en los portales inmobiliarios, así tendremos una visión más abierta sobre el tema. Eso sí, debemos tener en cuenta que estos valores reflejan la oferta, mas no los precios finales de compraventa. Por lo tanto, suelen estar un poco inflados.

5. Acudir a una tasadora homologada, si hay dudas

Si después de todo esto queremos una referencia más sobre el valor de mercado de la casa, podemos acudir a una tasadora para que un experto inspeccione el piso y elabore un informe de valoración. Aunque, como hemos mencionado, si nuestro comprador necesita una hipoteca, la tasación correrá por su cuenta o la de su banco. Ten en cuenta que la tasación no es gratuita, su precio medio es de 280 euros.

Tres herramientas de tasación online gratuita

La mayoría de las herramientas de valoración online de viviendas gratuitas han sido desarrolladas por tasadoras homologadas, bancos, inmobiliarias online y portales inmobiliarios. Aquí mencionamos tres simuladores de tasación de vivienda que tenemos en el mercado:

1. Idealista: es uno de los portales inmobiliarios más conocidos de España. Recientemente ha lanzado también una calculadora de valoración que nos permite obtener de forma instantánea el precio estimado de nuestro piso. Utiliza los datos del Catastro para detectar y tasar nuestra vivienda.

2. Housfy: es una inmobiliaria proptech que ofrece valoraciones online de la vivienda. Nos arroja un precio máximo y mínimo de compraventa, los cuales podemos usar como orientación. Solo tenemos que introducir la dirección exacta de nuestra casa y el sistema usa los datos del Catastro para detectarla y hacer la tasación.
   
   
3. Housell: es también una inmobiliaria online que nos permite valorar nuestra vivienda de forma completamente gratuita. Para obtenerla, debemos introducir la dirección exacta de nuestra casa y detallar algunas características generales, como: superficie, número de habitaciones y cantidad de baños.

Simulador de tasación de Idealista

El simulador de tasación de Idealista nos permite conocer el precio de venta estimado de nuestro piso. Utilizarlo es muy sencillo: lo primero que debemos hacer es introducir la dirección exacta de la casa que queremos vender. Posteriormente, nos pedirán algunos datos adicionales como tipo de propiedad, superficie construida (esta información puedes consultarla en el catastro) y el motivo por el cual estamos realizando la valoración. Además, deberemos informar nuestro correo electrónico.

Inmediatamente, el simulador de tasación de Idealista nos arrojará tres precios: uno mínimo, otro máximo y otro medio, que es el precio sugerido de venta. Sin embargo, nos aclaran que es un valor estimado y nos proponen contactar con algunas agencias inmobiliarias para obtener un resultado más preciso. Pero ¡esto no termina aquí! Debemos estar atentos a nuestro correo electrónico porque nos enviarán un informe detallado que justifica el precio sugerido. En él se incluyen:

• Los datos de la propiedad.
• El precio de venta sugerido y el valor mínimo y máximo al que podríamos vender.
• La evolución del precio estimado de otras propiedades similares a lo largo del tiempo.
• Un detalle de otros inmuebles similares, que se ubican en la misma zona, y que están publicados actualmente en Idealista.
• Un análisis del entorno, que incluye:
  • Listado de colegios cercanos.
  • Listado de restaurantes que se ubican en la zona.
  • Listado de zonas verdes que se encuentran en el barrio.
  • Listado de comercios principales y bancos que están cerca de la vivienda.
  • Informe detallado de las líneas de tren y metro con las que se puede acceder.

Pero ¿qué información utiliza Idealista para estimar los precios de los pisos? Parten de la descripción del inmueble que se encuentra en el Catastro y, a partir de allí, evalúan el efecto que tienen las características de la vivienda sobre el precio. Por ejemplo, si tiene terraza, el valor aumentará. Si es una finca sin ascensor, el precio se reducirá. 

Herramienta de valoración de Housfy

El simulador de Housfy nos ofrece, al principio, una experiencia similar a la de Idealista. Debemos ingresar en su página web e introducir algunos datos básicos de la propiedad. Inmediatamente, su herramienta de valoración nos arroja un rango de precios que oscila entre un mínimo y un máximo. Además, podemos ampliar la información ahí mismo y visualizar: otros inmuebles de similares características que se encuentran en venta en su página web y el listado de las escuelas que se encuentran cerca de la propiedad.

A su vez, si dejamos nuestros datos, un agente se comunicará con nosotros por teléfono y no solo ampliará la información de la valoración sino que nos sugerirá un precio estimado de venta. La información que suelen proporcionarnos en esta llamada telefónica es:

• Precio del metro cuadrado en nuestra zona.
• Precio de venta sugerido para nuestro piso.
• Cantidad de pisos que vendió Housfy en la zona en los últimos seis meses.
• Tipología de cliente que podría estar interesado en nuestra propiedad.
• Factores que determinan el precio de la vivienda: ubicación, distribución, características de la finca, etc. 
• Método de estimación del precio: utilizan su base de datos, donde constan los precios de otros pisos que se vendieron recientemente en la misma zona, y añaden las publicaciones vigentes en los portales inmobiliarios. Así, analizan tanto el precio de salida (es decir, el de la publicación), como el precio de venta final. 

Herramienta de valoración de Housell

Al igual que en todas las herramientas de valoración, en Housell tendremos que introducir los datos de la propiedad y nuestro correo electrónico. Automáticamente obtendremos tres precios (uno mínimo, otro medio y otro máximo), pero además, recibiremos un informe detallado en nuestro correo electrónico. Este incluye:

• Listado de servicios, zonas verdes y transporte en la zona.
• Precios de otras casas que se vendieron en la zona, ubicadas a menos de 700 metros de nuestra propiedad.
• Características de la vivienda que influyen en el precio (cantidad de habitaciones, si tiene terraza, en qué piso se encuentra, etc.).
• Situación de la oferta y la demanda en la zona.
• Además, en todo momento nos ofrecen la visita de un agente inmobiliario a nuestro domicilio para poder determinar un precio más específico.

¿Cuál es el precio de tasar una vivienda con un profesional homologado?

Recuerda que la tasación no es estrictamente necesaria para establecer el precio de venta de nuestra vivienda. Solo puede ayudarnos a establecer un precio objetivo si tenemos dudas luego de utilizar las herramientas online y gratuitas que te hemos mencionado. Además, el comprador suele hacerse cargo de los costes de tasación porque es él quien verdaderamente la necesitará a la hora de pedir la hipoteca. Dicho esto, los costes estimados de una tasación son:

• Entre 7 y 250 euros: algunas empresas de valoración online, además de ofrecernos tasaciones gratuitas, nos dan unas estimaciones que son de pago y que, en teoría, son un poco más precisas, ya que nos piden un mayor nivel de detalle para hacer la valoración. Por esto nos pueden cobrar entre 7 y 250 euros, dependiendo del nivel de precisión (Euroval, Tinsa, etc). 

• Entre los 100 euros y los 350 euros: las tasadoras homologadas tienen honorarios muy variables, ya que estos dependen del tamaño del piso y la ubicación. No obstante, tras revisar las principales empresas, la horquilla está entre los 100 euros y los 350 euros. Entre este tipo encontramos a Gesvalt o a la Sociedad de Tasación.

Debemos tener en cuenta que una tasación presencial, bien sea de una inmobiliaria o una tasadora, tiene mayor nivel de precisión, ya que el experto puede detectar problemas o puntos fuertes en el piso que influyen en la valoración.

¡Vender una casa tiene costes asociados! Descubre qué gastos sí tienes que asumir por la venta de tu vivienda.

¿Qué necesito para tasar mi piso?

Si optamos por acudir a una tasadora para que nos ayude a fijar el precio de nuestra vivienda, en el momento de la valoración necesitaremos los siguientes documentos:

• Copia de la escritura de propiedad

• La nota simple actualizada. Esta no es obligatoria para realizar una tasación inmobiliaria, pero puede requerirse en algunos casos para la comprobación de datos.

Con estos documentos el experto podrá comprobar la titularidad de la vivienda y las posibles cargas o hipotecas que pesan sobre ella. Además, también podrá verificar si la ubicación y la realidad física del inmueble corresponden con los datos de catastro.

La tasación hipotecaria, siempre homologada Como hemos mencionado, si el futuro comprador necesita pedir una hipoteca, deberá realizar una tasación hipotecaria de la vivienda a través de una tasadora homologada que sea aceptada por su banco y que esté registrada en el BdE, según lo estipulado por el Banco de España. Aunque no es algo que nos deba quitar el sueño, debemos tener en cuenta que es muy posible que nos pida que un tasador se acerque a la vivienda para valorarla.

Cinco tasadoras homologadas en España

Podría ser que, para tener una opinión más exhaustiva sobre el valor de mercado de nuestra vivienda, que queramos acudir a una tasadora avalada por el Banco de España. Como hemos mencionado, algunas de estas empresas nos pueden ofrecer tanto una tasación presencial como una online:

1. Tinsa: es quizás el mayor referente de la tasación homologada en España. Podemos contratar este servicio a través de su web a partir de 170 euros. Aunque los precios pueden variar según la ubicación y la superficie de la casa.

2. Sociedad de Tasación: es una empresa independiente y, además de su valoración oficial, nos ofrecen una valoración online por unos 9,90 euros y una tasación presencial cuyos precios oscilan entre los 200 euros y los 500 euros (según la superficie de la casa).

3. Gesvalt: es una compañía especializada en consultoría y valoración inmobiliarias. Podemos pedir un presupuesto para la tasación oficial de nuestra casa a través de su web. El precio medio de una tasación homologada con esta empresa ronda los 300 euros.

4. CBRE: es una empresa que nos da los honorarios exactos al contratar el servicio de tasación oficial de nuestro piso a través de su web. Además, ofrece un servicio de valoración online gratuita. Eso sí, nos piden el email para hacer la tasación gratuita y no nos permite hacer más de una.

5. Euroval: nos ofrece una valoración online desde los nueve euros, una valoración inmobiliaria especial para compraventas que no necesiten validez legal desde los 120 euros y una una valoración homologada desde los 118 euros. En todos los casos, el precio final dependerá de los metros de la vivienda.

Precio vivienda: ¿cómo evoluciona el valor del metro cuadrado en España?

El precio del metro cuadrado en España puede darnos una idea estimada del valor de nuestra casa. Además, puede ayudarnos a identificar cuál es el mejor momento para vender nuestro piso. Sin embargo, ten en cuenta que el precio real depende de todos los factores que te hemos mencionado anteriormente. 

La sociedad de Tasación Tinsa elabora informes trimestrales sobre la variación del precio a la largo del país. Según sus datos del primer trimestre del 2021, el precio medio de la vivienda en toda España se ubicó en los 1.390 euros por metro cuadrado, lo que representa una subida del 0,5% con respecto al mismo periodo del 2019. Así, según la tasadora, se comienza a observar cierta tendencia de moderación en los ajustes observados en los trimestres anteriores (-0,4 en el tercer trimestre y -1,4 en el cuarto trimestre de 2020) que puede ser un indicador de que el mercado está entrando en una fase de estabilización en los precios.

En la siguiente tabla mostramos el precio medio de la vivienda por comunidades autónomas en el primer trimestre de 2021, según los datos de Tinsa:

Temas populares sobre valoración vivienda de junio 2021

Para que puedas estar informado acerca de las novedades del mercado inmobiliario y del precio de la vivienda, aquí encontrarás un resumen de los temas más importantes durante el mes de junio de 2021:

INE: el precio de la vivienda subió un 0,9% en el primer trimestre

Según el informe publicado por el INE, el precio de la vivienda en España aumentó un 0,9% interanual durante el primer trimestre 2021. A su vez, se registró un incremento en los precios de 0,5% con respecto al último trimestre de 2020.

Fotocasa: los precios de la vivienda encadenan 6 meses de subidas

Según los últimos datos presentados por el portal inmobiliario, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España descendió en un 0,5% con respecto al mes de marzo, pero sube de forma interanual en un 1,9%, para ubicarse en los 1.888 euros/m2. De esta manera, de acuerdo con la métrica de la web, se encadenan seis meses seguidos de incrementos interanuales, ya que los precios, tras la caída abrupta sufrida con el surgimiento de la crisis sanitaria, comenzaron a subir desde el mes de noviembre.

Tinsa: el precio de la vivienda sube 0,5% en el primer trimestre

Según el informe IMIE de mercados locales elaborado cada trimestre por la tasadora Tinsa, el precio de la vivienda subió 0,5% de forma interanual en el primer trimestre del 2021, para ubicarse en los 1.390 euros/m2. Las regiones donde más creció el precio en este periodo fueron Baleares (4,8%), Melilla (4,8%), País Vasco (4,4%), Canarias (4,1%) y Asturias (3,7%).

FAQ- Preguntas frecuentes sobre tasación de vivienda

La fijación del precio de la vivienda es una de las fases más importantes y la que más genera dudas entre los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios: