¿Cómo tasar una vivienda? ➤ La guía definitiva

La venta de tu vivienda es una de las operaciones financieras más importantes de tu vida. Y aunque lo habitual es dejar todo en manos de la inmobiliaria, creemos que es fundamental que participes activamente en la tasación. Y es que muchos usuarios de HelpMyCash nos han contado que han visto perjudicada su rentabilidad y el tiempo medio de venta por dejar la valoración en manos de una sola agencia.

Tasaciones a la baja para vender más rápido. Laura, por ejemplo, se conformó con la tasación de una sola inmobiliaria. Esta le encontró un comprador muy rápidamente. Sin embargo, cuando ya había firmado las arras y el comprador llevó a cabo la tasación hipotecaria, Laura descubrió que estaba vendiendo su piso por un precio mucho más bajo de lo que dictaban las condiciones del mercado. Este es un ejemplo de cómo una mala tasación puede perjudicar a tu bolsillo.

Tasaciones al alza para captar la atención del cliente. Según nos contó Juan Carlos, él contrató una inmobiliaria porque le dieron la tasación más alta y le aseguraron que podrían vender su propiedad por ese valor. La realidad fue otra. Luego de tres meses sin recibir ninguna visita, la agencia le explicó que debía bajar el precio. Lo justificó diciendo que este se encontraba por encima de las condiciones de mercado. Juan Carlos aceptó esta sugerencia y bajó su precio, no solo una, sino cuatro veces hasta encontrar un comprador. En consecuencia, la venta se demoró mucho más de lo esperado. Este es un ejemplo de que una mala tasación puede retrasar la operación.

Por historias como estas insistimos en la importancia de que participes en el proceso de tasación. Y es que solo tú puedes defender tus intereses. Por eso, en esta página te damos las claves para averiguar cuánto vale tu casa sin poner en riesgo tu bolsillo ni tu tiempo. 

Lo que debes saber antes de hacer la tasación

Existen algunos conceptos simples que debes conocer antes de decidir cuánto vale tu casa. Por eso, comenzaremos por definir el precio de mercado, el precio de oferta y el precio de venta de una vivienda. Si ya sabes qué son, puedes avanzar al siguiente apartado. Allí te enseñamos de forma práctica y simple cómo definir el precio de mercado de tu casa.

Valor de la vivienda	Definición
¿Qué es el precio de mercado?	Consiste en una horquilla de valores a los que es más probable vender la vivienda en un momento determinado.
¿Cuál es el precio de oferta o de salida?	Es el precio al que sale la vivienda a la venta. Se elige en función de los intereses y necesidades del vendedor.
¿Cuál es el precio de venta?	Es el valor al que finalmente se vende la vivienda. Como los compradores tienden a negociarlo, el precio de venta suele ser entre un 5% y un 20% más bajo que el precio de oferta.

Cabe añadir también que en esta página se utilizarán tasación y valoración de vivienda como sinónimos, para referirnos a los procedimientos que permiten conocer el precio de venta del piso. 

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Cómo tasar una vivienda paso a paso

1. Pide dos valoraciones a inmobiliarias online
2. Pide dos valoraciones a agencias tradicionales
3. Pide una oferta a un iBuyer
4. Mira los precios en los portales inmobiliarios
5. Consulta con una tasadora homologada

^{Ten en cuenta: las herramientas de valoración online se basan en datos de otras viviendas similares que se han vendido o están por venderse. Por eso, si tu vivienda se encuentra en un pueblo donde no hay mucho volumen de compraventas, puede que no funcionen del todo bien. En estos casos, te aconsejamos mirar los precios en los portales inmobiliarios y contactar con un agente para que pueda hacer una valoración in situ.}

1. Pide dos valoraciones a inmobiliarias online

Las inmobiliarias online tienen en su web herramientas de tasación gratuitas. Estas pueden servirte para tener una primera noción de cuánto vale tu casa según los precios de mercado. Además, usarlas no representa ningún compromiso.

De modo general, utilizan dos fuentes de datos para hacer las valoraciones de la vivienda: los precios de las publicaciones en los portales inmobiliarios y los precios de otras propiedades que han vendido en los últimos meses.

Es importante tener en cuenta que, tras la valoración, las agencias intentarán captarte como cliente. Por tanto, es habitual que sugieran un precio de mercado un poco alto en comparación con otras propiedades de similares características. Es muy importante, entonces, que pidas que justifiquen el precio. Para ello puedes preguntar, por ejemplo, cómo influyen la distribución, el número de habitaciones, la zona donde se encuentra el inmueble, etc. sobre el valor de la vivienda.

2. Pide dos valoraciones a inmobiliarias tradicionales

El segundo paso para saber cuánto vale tu casa es consultar con agencias tradicionales. El beneficio es que podrán hacer una tasación presencial de tu vivienda. En la mayoría de los casos, un agente se acercará a la propiedad para inspeccionarla y definir un precio de mercado en función de sus características: distribución, ubicación, luminosidad, etc.

Ten en cuenta también que algunas inmobiliarias tradicionales tienen herramientas de valoración online gratis. Pero en muchos casos, se basan en el simulador de tasación de Idealista. Por eso es muy importante que pidas el informe de valoración donde se detalle de dónde se obtuvieron los datos y qué aspectos de la vivienda se tuvieron en cuenta. En este sentido, nuestro consejo sigue siendo que pidas a estas agencias una valoración presencial.

3. Solicita una oferta a un ‘iBuyer’

Los iBuyers son empresas que compran casas en menos de una semana, pero ofrecen por ella un precio más bajo que el de mercado. Pedirles una tasación de la vivienda te permitirá conocer cuál es el precio mínimo que podrías pedir por la casa si tienes prisa por vender. A su vez, sirven de referencia: si alguna agencia sugiere un precio de venta más bajo que la oferta del iBuyer, como mínimo deberías sospechar de esa valoración. 

En este paso debes tener en cuenta que los iBuyers solo valorarán viviendas que se encuentren dentro de su área de trabajo. De modo general, esta se corresponde con: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Málaga, Zaragoza y Sevilla.

4. Mira los precios en los portales inmobiliarios

Para saber cuánto vale tu casa también es recomendable que valores tu vivienda en función de los precios de otras propiedades similares. Para ello, puedes usar los portales inmobiliarios. Esto te servirá para definir de una manera más precisa la horquilla de precios de mercado. Pero debes saber que representan los precios de oferta y no los de venta (si no conoces la diferencia, puedes verificarla más arriba en esta página). En efecto, los precios de Idealista suelen estar hasta un 20% por encima de los precios de venta.

Simulador de tasación de Idealista

Además de mirar los precios en los portales inmobiliarios, puedes utilizar sus herramientas de tasación online gratuitas. Una de las más utilizadas es el simulador de tasación de Idealista. Esta permite conocer el precio estimado de tu vivienda con la referencia catastral, o bien, proporcionando cierta información de la propiedad como su superficie construida. En HelpMyCash probamos el simulador de tasación de Idealista, aquí puedes ver el resultado. 

5. Consulta con una tasadora homologada

Si todavía tienes dudas sobre el valor de tu propiedad, puedes pedir una valoración de tu vivienda a una tasadora homologada por el Banco de España. En este sentido, existen dos opciones: las tasaciones gratuitas que ofrecen en su página web, donde los resultados son menos precisos, y la tasación presencial, donde un profesional certificado visitará la propiedad para evaluar su precio de mercado. Esta última tiene un coste de entre 100 y 350 euros. 

Existen dos casos específicos en los que te aconsejamos invertir en una tasación homologada:

• Si la vivienda lleva mucho tiempo publicada y no recibe visitas, puesto que lo más probable es que haya que corregir el precio de la publicación. 
  
  
• Si quieres tener una herramienta más para negociar con el comprador, ya que la tasación de la vivienda te permitirá justificar el precio de un modo más objetivo.

Ejemplo real de tasación de una vivienda en función de los precios de mercado

Desde HelpMyCash hemos seguido algunos de los pasos que mencionamos anteriormente para averiguar cuánto vale una casa según los precios de mercado. Para ello, utilizamos herramientas de tasación online. No hemos realizado una valoración presencial con una inmobiliaria tradicional por cuestiones prácticas, pero te recomendamos que tú sí lo hagas.

Las herramientas utilizadas, entonces, fueron:

• 2 portales inmobiliarios: usamos el simulador de tasación de Idealista y el de Trovimap.
• 2 inmobiliarias online: en este caso, elegimos las herramientas de tasación online gratis de Housell y Housfy.
• Una tasadora: utilizamos la herramienta gratuita de valoracion.es.

Tomamos en cuenta una vivienda usada, de 84 metros cuadrados, ubicada en Madrid, que consta de 2 habitaciones y 1 baño.

*Los precios medios se calcularon haciendo un promedio de los resultados obtenidos con cada herramienta. 

Entonces, ¿cuánto vale tu casa?

El precio de mercado de tu casa no es un valor único, sino una horquilla de valores. Tomando el ejemplo anterior, la propiedad vale entre 261.196 y 308.365 euros. Sabemos que la diferencia entre ambos es importante, por eso lo que te aconsejamos es elegir un precio que se encuentre justo en medio (como 285.000) para publicar tu vivienda y que evalúes lo siguiente: ¿recibes visitas?, ¿te hacen ofertas de compra? En función de las respuestas, puedes sacar conclusiones y redefinir el precio.

• Si no recibes visitas y, por tanto, tampoco recibes ofertas de compra: es conveniente bajar el precio hasta que la situación se revierta.
• Si recibes muchas visitas y muchas ofertas de compra: puedes probar subir un poco más el precio para obtener una rentabilidad más alta.
• Si recibes una cantidad moderada de visitas y de ofertas: el precio que has elegido está bien, no es necesario cambiarlo.

¿Cuánto cuesta tasar tu vivienda?

• Es gratis, si utilizas las herramientas de tasación online que ofrecen las agencias inmobiliarias, portales, etc.
• Entre 9 y 20 euros, si escoges los servicios online de una tasadora homologada.
• Entre 100 y 350 euros, si decides hacer una tasación presencial. 

Otros valores de la vivienda que pueden interesarte

En esta página hemos descrito un método para averiguar el precio de una casa para venderla. Sin embargo, es importante diferenciar este valor de otros tantos que pueden presentarse a lo largo de la compraventa: el valor catastral, el valor hipotecario, el valor utilizado para el cálculo de los impuestos, etc.