Lo que debes saber antes de valorar tu vivienda
Para determinar cuánto vale una casa, lo primero que debemos saber es que:
- El precio de mercado no es una cifra definida, sino una horquilla de valores. En otras palabras, cuando se hace la valoración de un piso, siempre se obtiene un rango de precios a los cuales podría venderse. Luego, el vendedor puede definir una estrategia de venta donde elegirá un precio u otro, dependiendo de sus necesidades.
- Por ejemplo, si queremos vender nuestro piso rápido, será más conveniente definir un precio de venta sobre los valores más bajos de la horquilla de precios de mercado.
- El precio de mercado se refiere al valor más probable al que podría venderse una casa en condiciones normales. Pero si el comprador o el vendedor tienen un interés especial por la compraventa, el precio puede variar.
- Por ejemplo, si el comprador quiere ampliar su vivienda habitual y la propiedad lindera es la que nosotros queremos vender, ya no estaremos vendiendo en condiciones normales porque el comprador tiene un interés especial, que no podrá satisfacer con otra propiedad ubicada en otro sitio. Esto, en definitiva, puede incrementar el precio de venta por encima del valor de mercado.
Según una encuesta realizada por HelpMyCash, 3 de cada 4 vendedores cambiaron el precio de venta de su casa entre 2 y 5 veces antes de encontrar un comprador. Esto demuestra que el precio de mercado no es un valor definido, sino que varía dentro de un rango. Por eso, siempre se puede elegir un valor para evaluar si existen compradores dispuestos a pagarlo. Si no existen, se puede bajar hasta encontrar el precio indicado.
Paso a paso para saber cuánto vale tu casa
Hoy por hoy existen muchas herramientas gratuitas que nos pueden ayudar a definir el precio de venta de nuestra casa. Sin embargo, es conveniente utilizar más de una y comparar y promediar los resultados antes de elegir un valor de venta. En este sentido, lo ideal para determinar el valor de la vivienda es:
- Pedir dos valoraciones a inmobiliarias online.
- Pedir dos valoraciones a agencias tradicionales.
- Pedir una oferta a un iBuyer.
- Evaluar los precios en los portales inmobiliarios.
- Utilizar al menos una herramienta gratuita de las siguientes: bancos o tasadoras.
1. Pedir dos valoraciones a inmobiliarias online
Nuestro consejo es pedir a 2 inmobiliarias online que valoren nuestro piso. Esto nos ayudará a fijar un precio de venta más adecuado a los valores del mercado. Si bien no debería representar ningún coste o compromiso, debemos tener en cuenta que las agencias valorarán nuestra casa con la expectativa de captarnos como cliente.
Incluso, algunas pueden cometer el error de darnos una tasación alta para conseguir la venta. Por esto, debemos pedir siempre que justifiquen el precio. En otras palabras, debemos consultar: qué aspectos del piso le suman valor, cuáles le restan, cuántas propiedades han vendido recientemente en nuestra zona y a qué precio.
Un ejemplo de valoración gratuita de una inmobiliaria online es la que nos ofrece Housfy. Desde HelpMyCash la hemos probado. Te contamos cuáles fueron nuestras conclusiones a continuación.
Herramienta de valoración de Housfy
Para valorar un piso con Housfy debemos ingresar en su página web e introducir algunos datos básicos de la propiedad. Inmediatamente, su herramienta de valoración nos arroja un rango de precios que oscila entre un mínimo y un máximo. Además, podemos ampliar la información ahí mismo y visualizar: otros inmuebles de similares características que se encuentran en venta en su página web y el listado de las escuelas que se encuentran cerca de la propiedad.
Si dejamos nuestros datos, un agente se comunicará con nosotros por teléfono para darnos más información sobre el precio de nuestra vivienda. En nuestro caso, nos han sugerido un precio específico de venta y lo han justificado en función de:
- El precio del metro cuadrado en nuestra zona.
- El valor de otros pisos similares que vendió Housfy en la zona en los últimos seis meses.
- El valor de otros pisos publicados en los portales inmobiliarios
- La tipología de cliente que podría estar interesado en nuestra propiedad.
- Otros factores que determinan el precio de la vivienda: ubicación, distribución, características de la finca, etc.
El informe de valoración de Housfy suma información de valor porque tiene en cuenta el tipo de comprador y la cantidad de dinero que estaría dispuesto a pagar por nuestra propiedad. Por ejemplo, si queremos vender un loft, tienen en cuenta que el comprador podría ser una persona sola o, a lo sumo, una pareja que quiere adquirir su primera casa.
Pedir valoración a Housfy
2. Pedir dos valoraciones a inmobiliarias tradicionales
La fuente de datos de las inmobiliarias tradicionales pueden ser diferente de las online. Por ello, es conveniente pedir tasaciones gratuitas a al menos 2 agencias tradicionales. En este caso, también debemos tener en cuenta que querrán captarnos como clientes, por lo que precio que sugieren puede estar un poco inflado. Por todo esto, es importante pedir más de una valoración y comparar.
Tasación online de Tecnocasa
Desde HelpMyCash hemos probado la herramienta de tasación gratuita de Tecnocasa. En este caso, no obtuvimos un resultado automático con la valoración, sino que tuvimos dejar nuestros datos para que un agente inmobiliario contactara con nosotros y nos diera información sobre el precio de venta de nuestro piso.
3. Pedir una oferta a un iBuyer
Los iBuyers son empresas dispuestas a comprar nuestro piso en menos de una semana, pero nos ofrecen por ella un precio más bajo que el de mercado. Consultar con un iBuyer nos permitirá conocer cuál es el precio mínimo que podríamos pedir por la casa si nos urge vender, pero es importante tener en cuenta que solo valorarán pisos que se encuentren dentro de su área de trabajo. De modo general, esta se corresponde con: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Málaga y Sevilla.
Oferta de la inmobiliaria Tiko
Desde HelpMyCash hemos probado la herramienta de valoración de Tiko. Para ello, hemos ingresado a su página web y completado varios datos sobre la propiedad: superficie, cantidad de habitaciones, baños, año de construcción, estado de conservación, etc. Cuando la vivienda para la que pedimos una valoración no cumplía con los requisitos que exige Tiko para comprarla, nos han enviado un correo electrónico diciéndonos que no podían hacernos una oferta. En cambio, cuando sí las cumplía, nos han enviado una oferta por correo electrónico en 48 horas y se han comunicado por teléfono con nosotros para ofrecernos una visita presencial.
4. Mirar los precios en los portales inmobiliarios
Es recomendable mirar en los portales inmobiliarios los precios de otras propiedades en venta que tenga características similares a la nuestra. Incluso, podemos usar las herramientas de tasación online gratuitas de webs como Idealista y Trovimap. Sin embargo, debemos tener en cuenta que estos valores reflejan la oferta, mas no los precios finales de compraventa y, por tanto, suelen ser bastante más altos que los precios reales de venta, e incluso, suelen ser superiores a los valores que sugieren las inmobiliarias.
Simulador de tasación de Idealista
Desde HelpMyCash hemos probado la herramienta de tasación gratuita de Idealista. Este fue el resultado:
Utilizar el simulador de tasación de Idealista es muy sencillo: lo primero que debemos hacer es introducir la dirección exacta de la casa que queremos vender. Posteriormente, nos pedirán algunos datos adicionales como tipo de propiedad, superficie construida (esta información puedes consultarla en el Catastro) y el motivo por el cual estamos realizando la valoración. Además, deberemos informar nuestro correo electrónico.
Inmediatamente, el simulador de tasación de Idealista nos arrojará tres precios: uno mínimo, otro máximo y otro medio, que es el precio sugerido de venta. Sin embargo, nos aclaran que es un valor estimado y nos proponen contactar con algunas agencias inmobiliarias para obtener un resultado más preciso. Pero ¡esto no termina aquí! Debemos estar atentos a nuestro correo electrónico porque nos enviarán un informe detallado que justifica el precio sugerido. En él se incluyen:
- Los datos de la propiedad.
- El precio de venta sugerido y el valor mínimo y máximo al que podríamos vender.
- La evolución del precio estimado de otras propiedades similares a lo largo del tiempo.
- Un detalle de otros inmuebles similares, que se ubican en la misma zona, y que están publicados actualmente en Idealista.
- Un análisis del entorno, que incluye:
- Listado de colegios cercanos.
- Listado de restaurantes que se ubican en la zona.
- Listado de zonas verdes que se encuentran en el barrio.
- Listado de comercios principales y bancos que están cerca de la vivienda.
- Informe detallado de las líneas de tren y metro con las que se puede acceder.
5. Consultar a una tasadora o a un banco
Tanto los bancos como las tasadores tienen también herramientas de valoración online gratuitas. Ambas pueden ser útiles para tener una visión más sobre los posibles precios de mercado de la vivienda. Pero, de modo general, las tasadoras no tienen tantos datos en sus herramientas online, por lo que los resultados no suelen ser muy precisos. No obstante, siempre existe la posibilidad de pagar una tasación homologada, que es presencial, si queremos tener una visión más sobre el valor de la vivienda.
Tasación BBVA
En HelpMyCash hemos probado la herramienta de tasación de BBVA. Es completamente gratis y arroja un único resultado inmediato con un precio de venta recomendado para la vivienda. Para poder utilizarla, debimos registrarnos en su web e ingresar todos los datos de la propiedad. Además, tuvimos que especificar si el motivo de la valoración era para solicitar una hipoteca, o bien, para vender nuestro piso.
Todas las herramientas que hemos mencionado nos proporcionarán diferentes rangos de precios: uno mínimo, otro máximo y otro medio. Nuestro consejo, siempre que no tengamos necesidades especiales en la venta, es calcular un nuevo promedio para definir el precio de salida de nuestro piso. El valor proporcionado por el iBuyer, sin embargo, es mejor no incluirlo en este cálculo porque suele encontrarse por debajo del valor del mercado. La finalidad de dicha valoración es conocer el precio mínimo al que podríamos vender si tenemos mucha prisa.
Ejemplo real de valoración de una vivienda
Desde HelpMyCash hemos valorado una vivienda para poder enseñarte de forma sencilla cómo saber cuánto vale tu casa. Para ello, hemos utilizado:
- 2 portales inmobiliarios: usamos el simulador de tasación de Idealista y el de Trovimap.
- 2 inmobiliarias online: en este caso, elegimos las herramientas de tasación online gratuitas de Housell y Housfy.
- Una tasadora: utilizamos la herramienta gratuita de valoración.es.
- Un banco: elegimos la tasación de BBVA.
Posteriormente, hicimos un promedio en todos los precios de venta recomendados y, en función de ese resultado, definimos el precio de venta del piso. A continuación te enseñamos los resultados.
Tomamos en cuenta una vivienda usada, de 84 metros cuadrados, ubicada en Madrid, que consta de 2 habitaciones y 1 baño. A continuación, te enseñamos los resultados:
| Nombre |
Tipo |
Precio mínimo |
Precio máximo |
Precio de venta recomendado |
| Idealista |
Portal inmobiliario |
256.013€ |
306.115€ |
285.881€ |
| Trovimap |
Portal inmobiliario |
N/A |
N/A |
280.948€ |
| Housfy |
Inmobiliaria online |
270.929€ |
347.346€ |
309.137€ |
| Housell |
Inmobiliaria online |
248.455€ |
266.597€ |
257.526€ |
| Valoracion.es |
Tasadora homologada |
269.388€ |
313.404€ |
291.396€ |
| BBVA |
Banco |
N/A |
N/A |
319.810€ |
| Precio medio de venta |
N/A |
261.196€ |
308.365€ |
290.783€ |
El precio de venta sugerido en este caso y en condiciones normales sería 290.783 euros. Este valor resulta de promediar todos los "Precios de venta recomendados".
Otras estrategias para elegir el precio de venta del piso
Hasta aquí hemos evaluado cómo valorar una vivienda en condiciones normales, es decir, si no nos urge vender o no tenemos ninguna necesidad particular relacionada con la venta. Pero ¿qué pasa si necesitamos vender rápido? ¿O si necesitamos una suma específica de dinero? Frente a estas situaciones, existen 3 estrategias que suelen utilizarse:
Estrategia de precio para vender un piso rápido
Si queremos vender el piso muy rápido, la estrategia es ajustar el precio a los valores más bajos obtenidos en el rango de valoración. Si utilizamos el ejemplo de la tabla anterior, un precio ajustado sería 261.196€, es decir, el promedio de los precios mínimos que nos arrojan las herramientas de valoración online gratuitas. Cuanto más bajo sea el precio, más rápido venderemos. Pero siempre debemos tener presente que la venta implica una serie de gastos: si al elegir el precio no contemplamos dichos gastos, es muy probable que obtengamos pérdidas económicas con la operación.
Estrategia de negociación con el comprador
En el mercado español, es habitual que los compradores pidan rebajas sobre el precio de venta de la propiedad. Teniendo en cuenta esta característica, otra estrategia que puede utilizarse es comenzar con un precio que esté ligeramente por encima del que queremos. Por ejemplo, si deseamos vender por 290.000 euros, podemos publicar el piso a 300.000 para contemplar un margen de negociación del 3% con el comprador. Esta opción, sin embargo, no es la más recomendada, porque contribuye a inflar los precios de venta de las viviendas en las publicaciones.
Estrategia para obtener el monto exacto que necesitamos
Otros propietarios deciden definir el precio de venta en función de la cantidad de dinero que desean o necesitan obtener. Por ejemplo, calculan que necesitan 100.000 euros para emprender su nuevo proyecto o comprar su nueva vivienda, por lo que deciden definir el precio de venta sumando a dicho monto la comisión inmobiliaria. Pero ¡cuidado! Esta práctica puede ser perjudicial si no somos muy cuidadosos con los cálculos de los gastos por la venta de la vivienda. Siempre debemos considerar que, de modo general, tendremos que pagar IRPF y plusvalía municipal. En cuanto al IRPF, no sabremos cuánto pagaremos exactamente hasta que no conozcamos el precio de venta final de la vivienda. Por tanto, es muy probable que terminemos recibiendo por la venta una cuantía inferior a la deseada.
¿Vale la pena pagar una tasación homologada para valorar mi vivienda?
La tasación homologada es presencial y tiene valor legal. En efecto, es la que piden los bancos al momento de conceder una hipoteca. Su coste oscila entre 100 y 350 euros y, en principio, no es necesaria para determinar cuánto vale nuestra casa. Sin embargo, puede resultarnos útil si:
-
- Luego de hacer la valoración online gratuita, tenemos muchas dudas respecto del precio de venta de nuestro piso.
- La vivienda lleva mucho tiempo publicada y no recibimos visitas, puesto que lo más probable es que tengamos que corregir el precio de venta.
- Queremos tener una herramienta más para negociar con el comprador, ya que la tasación nos permitirá justificar de un modo más objetivo el precio de venta.
En todos los casos, lo ideal es hacer primero las valoraciones online y luego consultar con un tasador. Así, podremos dejar primero que el profesional analice el precio de nuestra vivienda y luego hacerle todas las preguntas relacionadas que consideremos importantes.
¿Qué documentos necesito para tasar mi piso?
Para hacer una tasación homologada de la vivienda necesitaremos la copia de la escritura y la nota simple. Aunque esta última no es obligatoria, nos la pueden pedir para comprobar ciertos datos. Para la tasación online gratuita, en cambio, no necesitaremos ningún documento. Bastará con conocer la dirección exacta de la propiedad.
3 tasadoras homologadas en España
Podría ser que, para tener una opinión más exhaustiva sobre el valor de mercado de nuestra vivienda, queramos acudir a una tasadora avalada por el Banco de España. Como hemos mencionado, algunas de estas empresas nos pueden ofrecen tanta una tasación presencial como una online:
Tinsa: es quizás el mayor referente de la tasación homologada en España. Podemos contratar este servicio a través de su web a partir de 170 euros. Aunque los precios pueden variar según la ubicación y la superficie de la casa.
Sociedad de Tasación: es una empresa independiente y, además de su valoración oficial, nos ofrecen una valoración online por unos 9,90 euros y una tasación presencial cuyos precios oscilan entre los 200 euros y los 500 euros (según la superficie de la casa).
Gesvalt: es una compañía especializada en consultoría y valoración inmobiliarias. Podemos pedir un presupuesto para la tasación oficial de nuestra casa a través de su web. El precio medio de una tasación homologada con esta empresa ronda los 300 euros.
FAQ- Preguntas frecuentes sobre tasación de vivienda
La fijación del precio de la vivienda es una de las fases más importantes y la que más genera dudas entre los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios:
No, el precio del metro cuadrado sirve para decidir si es o no un buen momento para vender. Por ejemplo, será mejor vender cuando los precios están al alza que cuando están a la baja. Pero el valor de la vivienda está definido, además de por su ubicación, por características tales como: presencia de terraza, luminosidad, si tiene ascensor, cantidad de habitaciones, etc.
No, el valor catastral y el precio de venta no son lo mismo. El primero es un indicador administrativo que está muy por debajo del precio de mercado de la vivienda.
Aun así, es importante conocer este valor antes de fijar nuestro precio de venta. Especialmente si nos urge vender el piso y estamos dispuestos a hacerlo con descuento. Esto es así porque si lo vendemos muy por debajo del valor catastral, a la hora de pagar los impuestos, Hacienda puede realizar comprobaciones para verificar que no ha habido pagos encubiertos o no declarados. Incluso, nos puede exigir una liquidación complementaria.
Si no tenemos prisa alguna por cerrar el negocio podemos fijar un precio un poco al alza para ver la reacción de los compradores y, de acuerdo al interés que despierte nuestro piso, ir modificando el precio.
Pero si tenemos urgencia por vender la casa es aconsejable establecer un precio ajustado al mercado desde el inicio para lograr vender rápido. Además, debemos tener en cuenta que, según algunos expertos, si lo compradores ven que el precio del piso va bajando, querrán apretar más en la negociación para conseguir más descuento.
La ubicación de la vivienda es uno de los factores más determinantes en el valor que tiene una vivienda. Sin embargo, el estado de conservación del piso también puede influir en la valoración que obtengamos de la casa. En este sentido, las reformas e, incluso, algunas reparaciones que podamos realizar en la propiedad para que mejoren las instalaciones y la presentación de la casa pueden contribuir a aumentar el precio de tasación.
No necesariamente. La mayoría de los simuladores de tasación nos piden la dirección de nuestro piso y, con ella, obtienen los datos del catastro. No obstante, algunas herramientas en particular pueden pedirnos la referencia catastral de la casa para realizar una búsqueda más precisa.
¿TIENES DUDAS? Si tienes más preguntas sobre la valoración o el precio de una vivienda, haz clic en el botón y nuestros expertos resolverán tus inquietudes.
Enrique123
/
17 sep. 2021
