Hola, aurora7777.

Cuando se produce una extinción de condominio en la que lo que se paga es inferior al valor de la cuota de participación, se produce un exceso de adjudicación que tributa por IRPF (no como donación), es decir, en la declaración de la renta. En tu caso, deberás declarar un incremento de patrimonio, mientras que tu expareja deberá declarar una pérdida patrimonial.

En cuanto a tus otras dudas, el notario dará fe de la cantidad que se pague en ese momento. El exceso de adjudicación no puede justificarse con el pago del IBI ni con el pago de otras partidas, así que tendréis que declararlo íntegramente. 

Un saludo y gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. 

Pregunta similar: Valor piso en extinción de condominio

Buenos días, me quita el sueño cómo realizar la extinción de condominio con mi exmarido de manera que no nos llevemos un palo luego ninguno de los dos con Hacienda, os agradecería nos podáis ayudar:

- Valor compra piso 2007: 394.000€ - Cuota propiedad piso: Él aprox 60%, yo aprox 40% - Cuota participación hipoteca: Al 50% - Hipoteca restante a 01/01/2016 (momento en que la empiezo a pagar yo sola): 270.000€ - Hipoteca restante a 01/01/2018 (momento en que queremos hacer la extinción): 250.000€ (20.000€ amortizados por mi sola).

Queremos arreglar la operación quedándome yo el piso y la hipoteca al 100%, ya estamos tramitándolo con el banco. A él le pagaré entre 6.000€ y 8.000€ ya que es una cuerdo al que hemos llegado los dos.

Estamos muy perdidos: 1. ¿Qué valor debe constar como valor del piso para realizar la operación? 2. ¿Deben cuadrar las cuotas de participación con el importe que le voy a pagar o somos libres de acordar cuánto le pago? 3. Alguno de los dos deberemos luego pagarle algo a Hacienda?

Os agradecería muchísimo nos guiéis.

gracias!

Hola, aurora7777.

Iremos contestando a tus preguntas una por una:

1. El valor que tiene que constar es el actual. Por tanto, habrá que llevar a cabo una tasación para determinar cuál es el valor actual de vuestra vivienda.

2. No tiene por qué. Sin embargo, si no cuadra, se producirá un exceso de adjudicación por una de las dos partes, que deberá reflejarse en la declaración de la renta como pérdida o ganancia patrimonial.

3. En las extinciones de condominio hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), un tributo autonómico que suele ser del 1 % del valor del bien que integra la copropiedad.

Un saludo.

Hola de nuevo.

El exceso lo tendrá la persona que se adjudique un valor mayor al del bien. Es decir, si pagas más de la cuenta, tu exmarido tendría que declarar la ganancia de patrimonio en su declaración de la renta y a la inversa. Eso sí, ten en cuenta que al asumir la hipoteca estás "pagando" una parte del valor de la fracción que te cede tu exmarido, así que deberás tener en cuenta el capital asumido en el cálculo de la adjudicación.

En cuanto a la tasación, efectivamente tendréis que tasar el inmueble para saber cuál es el valor.

Un saludo.

Hola de nuevo.

Para no complicarlo demasiado, veamos qué pasaría si el valor de la vivienda fuera el mismo que cuando la comprasteis. En ese caso, tú adquirirías el 60 % de tu exmarido, es decir, 236.400 euros. A esta cantidad habría que restar la parte proporcional que asumes de hipoteca, es decir, 125.000 euros. En este caso, como le pagarías 8.000 euros, se estaría produciendo un exceso de adjudicación por tu parte de 103.400, que tú tendrías que declarar como ganancia de patrimonio y tu exmarido debería declarar como pérdida. En este caso concreto, la ganancia tributaría por IRPF.

Un saludo.

Entendido, imaginemos que el valor de tasación es de 300.000€ aproximadamente. Entonces, le compro su parte de 180.000€, menos 135.000€ de la hipoteca que quedaba a fecha de cuando la empecé a pagar yo sola (lo pone además es sentencia de divorcio) = 45.000€ que debería abonarle. Si le doy 8.000€, tengo un exceso de adjudicación de 37.000€.

- ¿Qué puedo hacer para que no tributen estos 37.000€ como IRPF? Puedo pagar esta parte, este exceso como una compra, tributando x ITP? Sé que mucha gente hace la extinción quedándose a cero después de pagar hipoteca, ¿cómo lo hacen? Muchas veces esa hipoteca ya es muy baja y nada tiene que ver con la tasación....

- ¿Puedo poner como valor de compra uno más bajo? O es seguro que luego Hacienda me reclamara?

- Entonces cuando compramos un piso a alguien, y pagamos por el valor de compra y no el de tasación, ¿por qué Hacienda no te hace pagar por la diferencia como en la extinción de condominio?

Perdona por tantas preguntas, qué complicado está siendo esto....

Hola de nuevo.

Para que esos 37.000 euros no tributaran, deberías pagárselos a tu exmarido como compensación por la parte de la propiedad que te cede. Dicho de otro modo, la compensación que él debería recibir para que no se produciera un exceso de adjudicación sería de 45.000 euros en el caso que nos expones.

En cuanto al resto de tus cuestiones, creemos que lo mejor sería que se lo preguntaras directamente al notario o a vuestros abogados, que podrán asesoraros de un modo mucho más completo.

Un saludo.

Pregunta similar: Extincion de condominio, precio y declaración de la renta

Hola tengo una hipoteca a media con mi ex pareja con capital pendiente de 81.405€ mi idea es quitarme yo del préstamo hipotecario y de las escrituras, me han dicho que eso se hace haciendo una extincion de condominio, quisiera saber que precio tendría hacerlo y se a mi me perjudicaría en la declaración d la renta del año siguiente??? Gracias un saludo

Hola, Rosa Capilla.

En primer lugar, al hacer una extinción de condominio tendrás que recibir una contraprestación económica en base al valor actual de la vivienda. Además, al haber una hipoteca todavía pendiente, tu ex pareja debe pagarte la diferencia de la resta de la mitad cedida del valor de la vivienda y la mitad del préstamo hipotecario vigente.

Sin embargo, podría darse un acuerdo en el cual se produjera un exceso de adjudicación: si recibes más o menos cantidad de la que te correspondería en un principio. En tal caso, tendrías que declarar la ganancia o pérdida de patrimonio en la declaración de la renta y abonar la parte correspondiente en IRPF en el próximo ejercicio. 

Además, el proceso una extinción de condominio conlleva una serie de gastos que te detallamos a continuación:

• Tasación de la vivienda para determinar cuánto hay que pagar a quien cede su parte y si pudiera existir un exceso de adjudicación. No es obligatorio, pero lo recomendamos. 
• Gastos de notaría
• Gastos de gestoría
• Los aranceles del Registro de la Propiedad (al haber una nueva escritura, esta se debe inscribir en el registro.
• El IAJD, que se aplica sobre la parte vendida.

Por otro lado, el cambio de titularidad de la hipoteca conlleva una novación. Es decir, tendrías que revisar el contrato, porque el banco podría aplicar una comisión, que suele oscilar entre el 0,1% y el 1%. Además, también tendrías que asumir los gastos: 

• Aranceles notariales: entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de la hipoteca.
• La mitad de la notaría (entre el 0,2% y el 0,5%)
• Registro de la Propiedad, cuyo coste aproximado es de 250 euros. 
• Honorarios de la gestoría, con un gasto estimado de 250 euros. 

¡Un saludo!

Gracias Julio por tu aclaración. Pero hay un problema el piso lo paga mi ex pareja hace ya 8 años el solo, lo decidimos así porque cuando nos separamos yo estaba en el paro y no podía hacer frente a la mitad de la hipoteca, por lo cual no voy a pedirle ninguna compensación económica. Mi único interés es quitarme del medio, por eso la pregunta de si me perjudicaría a la hora de hacer la declaración?? además estoy dispuesta ha pagar yo los gastos que conlleva la extinción de condominio por eso quería información de más o mens lo que me podría costar, entiendo que eso es un gasto que debería asumir mi ex pareja pero como se que no puede asumirlo y yo lo único que quiero es quitarme pues no me importa. Me perjudica entonces en algo???

Hola, Rosa Capilla.

En este caso, tendrías un exceso de adjudicación, ya que la mitad de la hipoteca que te corresponde por ceder tu parte sería superior tu parte del valor de la vivienda. Por lo tanto, tendrías que declarar la ganancia patrimonial y pagar la parte correspondiente en IRPF en la próxima declaración.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Extinción condominio con exceso de adjudicación

Buenas tardes, hoy a leer una entrada en su foro me he dado cuenta de que cuando firme la extinción de condominio con mi expareja no pude hacerlo peor, me gustaría que me ayudaran a comprenderlo. Teníamos una hipoteca de 104900 euros, copropietarios al 50 %. El momento de la firma nos quedaban por pagar 88950 € del préstamo hipotecario. Él quiso hacer el cálculo sobre el valor de mercado en plena burbuja inmobiliaria por lo que propuso como precio 196000, muy por encima de la tasación original cuando solicitamos la hipoteca que fue de 122000 €, por lo que tuve que pagarle 54000 €, generandome ese exceso de adjudicación. Entiendo que lo hice fatal y que ya no habrá manera de recuperar nada. Gracias de antemano.

Hola, Finanzes. 

No lo hiciste necesariamente mal. En teoría, para calcular esa contraprestación hay que tener en cuenta el valor real actual del inmueble. Sin embargo, no se especifica cuál es ese valor "real", así que en la práctica puede ser el que aparezca en el catastro, el que acordéis o el que resulte de una nueva tasación. 

Desconocemos cómo calculó tu ex el valor del piso, aunque si los precios habían subido en ese momento, tendría cierta lógica tomar como referencia un valor más alto. De todos modos, quizás sí habría sido más adecuado utilizar el valor catastral actualizado o haber hecho una nueva tasación. 

En cuanto a tu última pregunta, entendemos que no se hizo nada incorrecto, así que no podrías recuperar ese dinero. Aun así, si crees que hubo mala fe por tu parte, puedes preguntar a un despacho de abogados si habría algo reclamable. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Extinción de condominio

Buenos dias,

a ver si me podeis aclarar unos temas.

Mi mujer tiene con su Ex una hipoteca sobre un piso, el qual mi mujer se lo quiere quedar i su Ex le da todas las facilidades porque él no lo quiere y le dice que no hace falta que le de nada en contraprestación, que él no quiere el piso y no lo va a disfrutar, que se lo puede quedar ella. No entiendo como tiene que haver obligatoriamente una contraprestación si la otra parte renuncia a ella. Por otra parte que gastos habria que pagar en el supuesto que el valor real del immueble (tasado a dia de hoy) fuera de 150.000 y tubieran una hipoteca aún por pagar de 180.000. Sé que han hablado con algún abogado i/o gestoria y alguno ha comentado que habria que pagar unos 14.000 eur o algo así y no entienden que cobren tanto por un tramite que es simplemente expresar que una de las partes cede la mitad de la propiedad a otra sin ninguna contraprestación. Muchas gracias!!!

Hola, Logan23. 

Entendemos que la vivienda la tienen al 50%. Si no es así, te agradeceríamos que nos dijeras cuál es el porcentaje de propiedad de cada uno, pues así podremos reajustar los cálculos. 

El valor real de ese inmueble es de 150.000 euros, así que suponiendo que el ex de tu mujer le cede su parte, le estaría cediendo 75.000 euros. Tu mujer, por su parte, tendría que pactar una novación con su ex y con el banco para asumir el 100% de la titularidad de la hipoteca, con lo que estaría asumiendo una deuda de 90.000 euros (el 50% de 180.000 euros). 

Así las cosas, dado que la deuda asumida supera la parte cedida, técnicamente el ex tendría que pagarle 15.000 euros a tu mujer. Si no lo hace, se generará una ganancia patrimonial a favor del ex, que tendrá que incluir en su declaración de la renta (y pagar el IRPF correspondiente). 

Por la extinción de condominio tendrán que pagar los aranceles notariales y registrales correspondientes más el impuesto sobre actos jurídicos que se cobre en vuestra comunidad autónoma, mientras que por la novación también habrá que abonar los gastos de formalización que correspondan. Para saber cuál sería el coste aproximado, aconsejamos a tu mujer que contacte con el notario con el que pretenda escriturar la operación, pues este profesional se lo dirá gratuitamente. De este modo, podrá comprobar si ese precio de 14.000 euros es real o no.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Buenas Miquel,

Si, cada uno tiene el 50% de la vivienda y la comunidad autonoma es Catalunya, entiendo que tanto por ciento del impuesto AJ debe rondar el 1%-1,5%, no?

Entonces entiendo que su ex le tendria que darle más o menos esa cantidad (habria que ver el valor real de la vivienda y lo que falta por pagar de hipoteca realmente) sinó lo tendria que pagar cuando haga la declaración de la renta, entiendo no? o sea que si no lo paga por un lado lo pagará por otro lado.

Muchas gracias!

Hola de nuevo. 

En principio, según la página web de la Generalitat, el tipo del IAJD en las extinciones de condominio es del 1,5%, a aplicar sobre la parte cedida (el 50% de la vivienda, en vuestro caso). 

En cuanto a tu otra pregunta, si su ex lo le paga la cantidad que hemos mencionado, se producirá un exceso de adjudicación por su parte, por lo que tendrá que declarar ese exceso como ganancia patrimonial en la Renta del ejercicio de 2021. En principio, sobre esa ganancia patrimonial tendrá que pagar un IRPF del 19%.

Aprovechamos para darte las gracias por confiar en nosotros. 

Un saludo.