Hipoteca fija o variable: ¿qué es más interesante en 2021?

Cómo elegir una hipoteca fija o variable según tu perfil

Lo que debemos tener muy claro para elegir una hipoteca a interés fijo o variable es que no hay una modalidad mejor que la otra, pues todo dependerá de nuestro perfil y de la tolerancia que tengamos al riesgo. 

Es cierto que las hipotecas fijas, hace unos años, no eran una opción atractiva. Sin embargo, sus condiciones actuales son mucho mejores, lo que las ha convertido en una alternativa real a las hipotecas variables. Como el precio de estos productos ya no es tan diferente, la elección de una hipoteca a tipo fijo o variable es más compleja.

En la siguiente infografía te ayudamos a elegir entre una hipoteca a interés fijo o variable contestando unas sencillas preguntas:

En resumen...

• Hipotecarte a tipo fijo sale a cuenta si... valoras la estabilidad por encima de todo y quieres devolver el dinero en unos 20 años o más.

• Hipotecarte a tipo variable sale a cuenta si... prefieres pagar unas cuotas bajas y puedes amortizar la deuda en 10 o 15 años como mucho.

¿Cuál es la diferencia entre un interés fijo y uno variable?

Para decidir qué modalidad se ajusta mejor a nuestras necesidades es importante saber en qué se diferencia un tipo fijo de uno variable. Veamos en qué consiste cada uno: 

• El interés fijo, como su nombre indica, se mantiene constante durante todo el plazo y no depende de índices externos. Es adecuado, por lo tanto, para clientes que quieran estabilidad.

• El interés variable está ligado a un índice de referencia (normalmente el euríbor). Por tanto, si ese índice sube, el tipo aumenta, mientras que si baja, el interés se reduce. Es conveniente tenerlo si el índice cotiza bajo, como hace actualmente el euríbor.

En resumen, mientras una hipoteca fija tiene un interés que siempre es igual, el tipo de una variable puede cambiar periódicamente en función del comportamiento del euríbor.

¿Cuáles son las ventajas de las hipotecas fijas?

Si en la decisión entre una hipoteca variable o una fija acabamos optando por la segunda categoría, debemos saber que está pensada para personas poco tolerantes al riesgo y para aquellos que pueden asumir una cuota más alta pero que no quieren que cambie. Estas son sus principales ventajas:

• Cuotas estables: las cuotas mensuales son siempre iguales, por lo que podremos saber cuánto pagaremos mes a mes incluso desde antes de firmar nuestro contrato. Y es que el interés de estos productos no depende de ningún índice de referencia, por lo que no variará en función de las fluctuaciones del euríbor u otras tasas. De este modo, con una hipoteca fija podremos hacer previsiones exactas de cuánto dedicaremos a las cuotas y controlar mejor nuestros gastos.

• Más seguras: como siempre pagaremos lo mismo, las cuotas no serán más caras si el euríbor sube. Ahora mismo, este índice cotiza bajo cero, pero es imposible saber si seguirá así por mucho tiempo. En caso de que registrara aumentos dentro de unos años, con el tipo fijo estaríamos totalmente protegidos.

• Condiciones cada vez más asequibles: actualmente podemos encontrar hipotecas fijas por debajo del 2% o incluso del 1,5% si optamos por plazos más cortos. Además, aunque el plazo medio suele ser de 25 años, muchos bancos lo alargan hasta los 30, por lo que conseguiremos cuotas más asumibles.

¿Cuáles son las desventajas de las hipotecas a tipo fijo?

Aunque las hipotecas fijas tienen cada vez menos desventajas, aún hay algunos aspectos que hay que tener en cuenta antes de elegir una hipoteca fija o variable:

• A corto plazo tienen mensualidades más elevadas: las hipotecas fijas suelen tener plazos más cortos e intereses más altos, por lo que la cuota también suele ser más cara que la de una hipoteca variable, motivo por el que nuestro sueldo tiene que ser mayor para poder asumir las mensualidades sin poner en riesgo nuestra economía.

• Penalizan más el cambio: estas hipotecas a veces incluyen una comisión por amortización anticipada que puede costar hasta el 2% de la cantidad devuelta (1,5% si se produce el reembolso pasados los primeros diez años del plazo). Eso sí, cabe señalar que esta compensación solo se puede aplicar si el banco demuestra que con nuestra operación tiene una pérdida financiera respecto a lo que había calculado ganar.

• Mayor comisión de apertura: en líneas generales, las hipotecas a interés fijo tienen una comisión de apertura más cara que las variables.

¿Cuáles son los pros de las hipotecas variables?

Si, por el contrario, la báscula de decisión entre una hipoteca a tipo variable o fijo se inclina más por las primeras porque buscamos una cuota más baja, podemos destacar las siguientes ventajas que, en gran parte, son las que las han hecho mayoritarias históricamente en el mercado español:

• A corto plazo son más económicas: estos productos tienen intereses más bajos actualmente, ya que el índice de referencia que tienen la mayoría, el euríbor, está en negativo. Además, algunos bancos ofrecen diferenciales muy bajos (por debajo del 1%) y plazos largos que hacen que la cuota mensual sea asequible. De hecho, en muchas ciudades es más asumible la cuota de una hipoteca que un alquiler.

• Los plazos de amortización suelen ser más largos: aunque la mayoría de los bancos conceden plazos de 30 años para una primera vivienda y de 20 para una segunda, en el mercado actual es posible encontrar hipotecas a tipo variable con plazos de hasta 40 años. Eso sí, aunque alargando el plazo conseguiremos cuotas más bajas, a la larga pagaremos más intereses.

• En general, tienen menos comisiones: a diferencia de las fijas, las hipotecas variables generalmente incluyen menos comisiones y, en caso de tenerlas, suelen ser más baratas. También cabe destacar que existen varios bancos que ofrecen esta clase de hipotecas sin ningún tipo de comisiones, especialmente los que operan exclusivamente online.

¿Cuáles son los contras de las hipotecas con interés variable?

En este momento, una hipoteca a interés variable es muy atractiva por los tipos bajos, pero también hay aspectos negativos que deberemos tener en cuenta antes de firmar estos productos:

• Las cuotas son inestables: dado que una parte del interés depende de un índice de referencia externo (suele ser el euríbor), la cuota variará en cada revisión, es decir cada seis o doce meses normalmente. De este modo, lo que paguemos dependerá de las fluctuaciones de un índice sobre el que no tenemos ningún control y que podría provocar que nuestra hipoteca se encareciera mucho, como ya pasó durante la crisis.

• Peligro de que sean más caras a largo plazo: como decíamos, si el euríbor subiera mucho en el futuro, las cuotas de estas hipotecas se encarecerían notablemente. Esto, por un lado, podría provocar que pagáramos más que con un interés fijo y, por el otro, nos podría dar problemas para hacer frente a los pagos del préstamo. 

• Mensualidades más altas el primer año: la inmensa mayoría de estas hipotecas tienen un tipo fijo inicial más alto, es decir, un interés constante que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses. Pasado ese tiempo, el interés sí pasa a estar ligado al euríbor.

La evolución del euríbor, la clave para elegir el interés

Explicadas las ventajas y las desventajas de cada modalidad, queda hablar sobre el otro aspecto que puede marcar nuestra decisión: la evolución del euríbor. Y es que si este índice se mantuviera bajo muchos años, un interés variable valdría más la pena, mientras que si subiera, un tipo fijo sería más conveniente.

A corto plazo, en principio, se espera que el euríbor siga en mínimos históricos (así lo afirman expertos como el Departamento de Análisis de Bankinter o la agencia Moody's, por ejemplo). Ahora bien, a medio y a largo plazo, su tendencia dependerá de la marcha de la economía europea:

• Si la economía europea experimenta una mejora, el Banco Central Europeo (BCE) podría subir sus tipos para contener la inflación. Eso, a su vez, provocaría un aumento del euríbor.

• Si la economía europea se mantiene estancada, lo más probable es que el BCE siga con su política de tipos al 0%, así que seguramente este índice continuaría en mínimos históricos. 

Por todo eso, si nos planteamos contratar una hipoteca, es aconsejable que estemos muy pendientes de la evolución de la economía europea, pues es algo que nos ayudará a decidir si nos conviene más un interés fijo o uno variable. 

Entonces, ¿es mejor una hipoteca variable o fija?

Como vemos, elegir entre una hipoteca variable o fija es complicado, especialmente ahora que el euríbor está bajo mínimos y que los bancos abaratan sus préstamos hipotecarios fijos. Además, hay aspectos como el plazo máximo que ya no son determinantes, pues ahora ya es fácil encontrar una hipoteca fija o variable a 30 años. 

Así pues, la decisión es personal, pero siempre debemos tener en cuenta nuestros ingresos y la cuota que pagaremos, buscar un equilibrio entre la mensualidad y el plazo y ver si podríamos asumir una posible subida del índice de referencia si finalmente optamos por la variable.

¿Qué opción prefieren los españoles?

Ya hemos explicado qué tipo de interés puede ser más conveniente dependiendo del perfil que tengamos. Ahora bien, ¿cuál es la opción preferida por los españoles actualmente? Veamos cuáles son los datos de febrero de 2021 (los últimos disponibles) según el Instituto Nacional de Estadística:

• El 55% de los que contrataron una hipoteca para comprar una vivienda se decantaron por un interés fijo.

• El 45% de los que firmaron un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda optaron por un tipo variable.

Estos datos indican que la mayoría de los españoles prefiere la estabilidad que dan las hipotecas fijas, aunque una parte muy importante de los hipotecados aún se decanta por un interés variable. 

El mercado también nos da la opción de firmar una hipoteca mixta, que es un producto con un interés fijo al principio y variable al final.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si estás pensando en comprar una vivienda contratando un préstamo hipotecario, pero no te acabas de decidir entre una hipoteca fija o variable, en esta página te mostraremos en qué debes fijarte para tomar la mejor decisión.

Fuente: la información que contiene esta página proviene tanto de las diferentes entidades bancarias como de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.

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