¿Hipoteca fija o variable? Es la eterna pregunta que muchas familias se plantean a la hora de buscar financiación para la compra de una vivienda, y más ahora que las hipotecas tienen unos intereses tan reducidos en todas sus modalidades. En esta página daremos las claves para decidirse entre una hipoteca variable o una fija y mostraremos la oferta más destacada del momento.
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Lo primero que debemos tener claro para elegir una hipoteca a interés fijo o variable, es que no hay un modelo de financiación mejor, sino que dependerá de nuestro perfil y nuestra tolerancia al riesgo.
Y es que aunque hace unos años las hipotecas fijas no eran tan atractivas, actualmente sus condiciones han mejorado considerablemente y sí son una alternativa real a las hipotecas variables. Así, como el precio de estos productos ya no es tan diferente, la elección de una hipoteca a tipo fijo o variable es más compleja.
En la siguiente infografía te ayudamos a elegir entre una hipoteca a interés fijo o variable contestando unas sencillas preguntas:
Si en la decisión entre una hipoteca variable o una fija acabamos optando por las segundas, debemos saber que están pensadas para personas poco tolerantes al riesgo y para aquellos que pueden asumir una cuota más alta pero que no quieren que cambie. Estas son sus principales ventajas:
Cuotas estables
Las cuotas mensuales son siempre iguales, por lo que podremos saber cuánto pagaremos mes a mes incluso desde antes de firmar nuestro contrato. Y es que el interés de estos productos no depende de ningún índice de referencia, por lo que no variará en función de las fluctuaciones del euríbor u otras tasas. De este modo, con una hipoteca fija, podremos hacer previsiones exactas de cuánto dedicaremos a las cuotas y controlar mejor nuestros gastos.
Más seguras
Como siempre pagaremos lo mismo, las cuotas no serán más caras si el euríbor sube. Ahora mismo, este índice cotiza bajo cero, pero es imposible saber si seguirá así por mucho tiempo. En caso de que registrara aumentos dentro de unos años, con el tipo fijo estaríamos totalmente protegidos.
Condiciones cada vez más asequibles
Actualmente podemos encontrar hipotecas fijas por debajo del 3% o incluso del 2% si optamos por plazos más cortos. Además, aunque el plazo medio suele ser de 20 años, hay bancos que los alargan hasta los 30, por lo que conseguiremos cuotas más asumibles.
Aunque las hipotecas fijas tienen cada vez menos desventajas, aún hay algunos aspectos que hay que tener en cuenta antes de elegir una hipoteca fija o variable:
A corto plazo tienen mensualidades más elevadas
Las hipotecas fijas suelen tener plazos más cortos e intereses más altos, por lo que la cuota también suele ser más alta que con una hipoteca variable, motivo por el que nuestro sueldo tiene que ser mayor para poder asumir las mensualidades sin poner en riesgo nuestra economía. Eso sí, a diferencia de las variables, cuanto menor es el plazo más baja el interés por lo que podemos buscar un equilibrio entre cuota y tiempo de amortización.
Penalizan más el cambio
Estas hipotecas a veces incluyen una comisión por amortización anticipada que puede costar hasta el 2% de la cantidad devuelta (1,5% si se produce el reembolso pasados los primeros diez años del plazo). Eso sí, cabe señalar que esta compensación solo se puede aplicar si el banco demuestra que con nuestra operación tiene una pérdida financiera respecto a lo que había calculado ganar.
Mayor comisión de apertura
En líneas generales, las hipotecas a interés fijo tienen una comisión de apertura más cara que las variables.
Si, por el contrario, la báscula de decisión entre una hipoteca a tipo variable o fijo se inclina más por las primeras buscando una cuota que, en este momento es más baja, podemos destacar las siguientes ventajas que, en gran parte, son las que las han hecho mayoritarias históricamente en el mercado español:
A corto plazo son más económicas
Estos productos tienen intereses más bajos actualmente ya que el índice de referencia que tienen la mayoría, el euríbor, está en negativo. Además, los bancos están ofreciendo diferenciales muy bajos (por debajo del 1%) y plazos largos que hacen que la cuota mensual sea asequible. De hecho, en las grandes ciudades, puede ser más asumible la cuota de una hipoteca que un alquiler.
Los plazos de amortización suelen ser más largos
Aunque la mayoría de los bancos conceden plazos de 30 años para una primera vivienda y de 20 para una segunda, en el mercado actual es posible encontrar hipotecas a tipo variable con plazos de hasta 40 años. Eso sí, aunque alargando el plazo conseguiremos cuotas más bajas, a la larga pagaremos más intereses.
En general, tienen menos comisiones
A diferencia de las fijas, las hipotecas variables generalmente incluyen menos comisiones y, en caso de tenerlas, suelen ser más baratas. Además, estos préstamos no tienen la denominada comisión por riesgo de tipo de interés, una penalización exclusiva de las hipotecas a tipo fijo. También cabe destacar que existen varios bancos que ofrecen esta clase de hipotecas sin ningún tipo de comisiones, especialmente los que operan exclusivamente online.
En este momento, una hipoteca a interés variable es muy atractiva por los tipos bajos, pero también hay aspectos negativos que deberemos tener en cuenta antes de firmar estos productos:
Las cuotas son inestables
Dado que una parte del interés depende de un índice de referencia externo (normalmente el euríbor), la cuota variará en cada revisión, es decir cada seis o doce meses normalmente. De este modo, lo que paguemos dependerá de las fluctuaciones de un índice sobre el que no tenemos ningún control y que podría provocar que nuestra hipoteca se encareciera mucho como ya pasó durante la crisis.
Peligro de que sean más caras a largo plazo
Como decíamos, si el euríbor subiera mucho en el futuro, las cuotas de estas hipotecas se encarecerían notablemente. Esto, por un lado, podría provocar que pagáramos más que con un interés fijo y, por el otro, nos podría dar problemas para hacer frente a los pagos del préstamo.
Mensualidades más altas el primer año
La inmensa mayoría de estas hipotecas tienen un tipo fijo inicial más alto, es decir, un interés constante que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses. Pasado ese tiempo, el interés sí pasa a estar ligado al euríbor.
Como vemos, elegir entre una hipoteca variable o fija no es nada fácil, sobre todo ahora que el euríbor vuelve a subir y que los préstamos hipotecarios fijos están más baratos que nunca. El plazo máximo tampoco será determinante, ya que actualmente es fácil encontrar una hipoteca fija o variable a 30 años, aunque si queremos alargarlo más deberemos ligarnos al euríbor.
Así pues, la decisión es personal, pero siempre debemos tener en cuenta nuestros ingresos y la cuota que pagaremos, buscar un equilibrio entre la mensualidad y el plazo y ver si podríamos asumir una posible subida del índice de referencia si finalmente optamos por la variable.
Para resumir todo lo que hemos visto en esta página, desde HelpMyCash.com hemos elaborado un vídeo con consejos prácticos que pueden ser de gran utilidad para decidir si nos interesa más una hipoteca fija o variable.
Para qué sirve esta página: si estás pensando en comprar una vivienda contratando una préstamo hipotecario pero no te acabas de decidir entre una hipoteca fija o variable, en esta página te mostraremos en qué debes fijarte para tomar la mejor decisión ajusta a ti.
Fuente: la información que contiene esta página proviene tanto de las diferentes entidades bancarias, como de instituciones oficiales como el Banco de España o de las publicaciones oficiales contenidas en el Boletín Oficial del Estado.
Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.
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Hola, Charles.
Desafortunadamente, los bancos no suelen dar hipotecas de más del 80% sobre el valor de tasación o compraventa. En algunos casos, si el de tasación supera al de compraventa, pueden plantearse financiar algo más de la compra, pero rara vez se supera un porcentaje del 90% de la adquisición.
Dado vuestro perfil, es muy difícil que podáis negociar directamente la financiación del 100% del valor de la vivienda (necesitaríais estar indefinidos los dos y con unos ingresos conjuntos más elevados). De hecho, es posible que hasta os pidan un aval o una garantía extra para daros el 80%. Se nos ocurren, por lo tanto, solo dos maneras de conseguir todo el dinero que necesitáis: comprar un piso de banco o contratar los servicios de un intermediario financiero.
En el primer caso, como los bancos están interesados en quitarse de encima sus viviendas, suelen prestar algo más del habitual 80% a los compradores y, en algunos casos, pueden llegar a dar hasta el 100%. Os dejamos un enlace a las principales inmobiliarias de los bancos por si estáis interesados en adquirir uno de sus pisos.
Y en el segundo caso, el de contratar los servicios de un intermediario financiero, este negociará por vosotros con el banco, así que quizás os pueda conseguir el 100% de la compra. Hay que decir, eso sí, que a cambio os cobrará una comisión de entre el 2% y el 5% sobre el capital de la hipoteca, a pagar en el momento de contratarla. En esta guía gratuita encontraréis más información sobre estos profesionales.
Esperamos haberos ayudado.
Un saludo.
Hola, SOFÍA.
Dado que la hipoteca mixta tendría un plazo a tipo fijo de unos 10 años, lo más probable es que la hipoteca variable te saliera más a cuenta durante ese período inicial. Y es que la mayoría de las previsiones apuntan a que el euríbor se mantendrá bajo durante los siguientes cinco años como mínimo.
Ahora bien, si no te fías del euríbor y prefieres pagar siempre lo mismo durante los primeros 10 años, quizás te puede venir bien la hipoteca mixta, aunque sabiendo que, quizás, podrías acabar pagando de más durante la primera década. Pasados esos 10 años, además, tus cuotas también podrían subir si el euríbor está alto.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Sí, el propio banco te pedirá que tases la casa de nuevo para saber cuál sería su valor actual. Antes de hacerlo, sin embargo, nuestro consejo es que vayas a la oficina y preguntes si verían viable, en principio, la operación. De esta manera, si te dicen que no, al menos te ahorrarás la tasación.
Un saludo.
Muchísimas gracias Miquel Riera por la pronta respuesta.
ok tendré en cuenta lo de la tasación, aunque si la hipoteca se firmo en 2012 y se tasó tendría que volverla a tasar verdad?
Muchas gracias y un saludo
Hola, Nerea.
Si te parece bien, empezaremos por el final. Para ampliar la hipoteca, es imprescindible que el capital pendiente más el importe de los tres créditos no supere el 80% del valor de la vivienda. Si lo supera, es muy improbable que el banco os dé el visto bueno. Y si no lo supera, dependerá del análisis de riesgos que haga el banco, en el que tendrá en cuenta vuestros ingresos, vuestra estabilidad económica, etc.
En cuanto al precio de la operación, en nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuáles son las costas que tendríais que pagar.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Publicado el 15/10/2019
Publicado el 14/10/2019
Publicado el 11/10/2019
