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Para decidir qué modalidad se ajusta mejor a tus necesidades es importante saber en qué se diferencia un tipo fijo de uno variable. Veamos en qué consiste cada uno:
El interés fijo, como su nombre indica, se mantiene constante durante todo el plazo y no depende de índices externos. Es adecuado, por lo tanto, para clientes que quieran estabilidad.
El interés variable está ligado a un índice de referencia (normalmente el euríbor). Por tanto, si ese índice sube, el tipo aumenta, mientras que si baja, el interés se reduce. Es conveniente tenerlo si el índice cotiza bajo, como hace actualmente el euríbor.
En resumen, mientras una hipoteca fija tiene un interés que siempre es igual, el tipo de una variable puede cambiar periódicamente en función del comportamiento del euríbor.
Elegir entre una hipoteca variable o fija es complicado, especialmente en un momento como el actual. Desde hace unas semanas, el euríbor cotiza al alza (aunque aún está muy bajo) por la posibilidad de que el Banco Central Europeo suba sus tipos de interés. Y eso ha provocado que los bancos abaraten sus hipotecas variables y encarezcan sus préstamos hipotecarios a tipo fijo.
El dilema, por lo tanto, está servido: ¿es mejor pagar menos a corto plazo con un tipo variable y arriesgarse a que el euríbor suba? ¿O es más conveniente pagar un poco más con un interés fijo y asegurarse una cuota estable para siempre? Como cada persona tiene sus preferencias y necesidades, lo mejor es que tomes la decisión basándote en tu tolerancia al riesgo:
Una hipoteca fija es mejor si quieres pagar siempre lo mismo y no te importa que tu cuota sea un poco más cara durante los primeros años.
Una hipoteca variable es mejor si quieres pagar poco a corto plazo y no te importa que tu cuota cambie, siempre que puedas asumir una posible subida de las cuotas.
Actualmente, la mayoría de los españoles prefieren la estabilidad de las hipotecas fijas. Estos son los datos de febrero de 2022 (los últimos disponibles) según el Instituto Nacional de Estadística:
El 26,2% de los que contrataron una hipoteca para comprar una vivienda se decantaron por un interés variable.
El 73,8% de los que firmaron un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda optaron por un tipo fijo.
Como se puede ver, la gran mayoría de las hipotecas contratadas en febrero fueron a interés fijo. Esta también fue la modalidad preferida durante la mayor parte de 2021: solo en mayo y junio se firmaron más contratos a tipo variable. Eso refleja que, a lo largo del año pasado, los españoles valoraron más la seguridad que les dan estos productos.
Cuando pidas una hipoteca, el banco tratará de guiarte hacia la modalidad que le interesa. Y en estos momentos, como el euríbor está subiendo, a las entidades les conviene conceder hipotecas variables, ya que esperan ganar más dinero con ellas a largo plazo.
Ahora bien, tus intereses no tienen por qué coincidir con los del banco. Por ello, te aconsejamos tener en cuenta todos estos aspectos para tomar la mejor decisión para ti:
El euríbor cotiza actualmente muy cerca del 0%: su último valor publicado es del 0,013% (abril de 2022). Ahora bien, históricamente, este índice ha cotizado a una media del 2%. Y su valor llegó a alcanzar un máximo del 5,39% en julio de 2008.
Como ha variado tanto a lo largo de los años, te aconsejamos calcular cuánto te costaría la hipoteca variable que te ofrezca el banco con diversos valores del euríbor: al 0%, al 1%, al 2%, al 3%... Esto lo puedes hacer gratis con el siguiente simulador gratuito de HelpMyCash, que muestra qué cuotas pagarías en diversos escenarios:
En paralelo, te recomendamos calcular cuánto te costaría la hipoteca fija que te ofrecen. De este modo, podrás ver en qué escenarios te vendría mejor un tipo de interés u otro.
También puedes comparar los intereses para valorar qué opción te conviene. Por ejemplo, imagina que un banco te ofrece una hipoteca variable a euríbor más 0,80% y una fija al 1,90%. Si crees que el euríbor no superará el 1,10% a corto plazo, un interés variable te puede venir mejor. En cambio, si consideras probable que este índice se sitúe por encima del 1,10% dentro de pocos años, un interés fijo puede ser más adecuado.
En España, las hipotecas se devuelven con un método que se llama sistema francés. Con este sistema, la mayor parte de los intereses se pagan durante el primer tercio del plazo de devolución. En cambio, las cuotas que se abonan durante el último tercio se componen mayoritariamente del capital pendiente.
Lo que te interesa, por lo tanto, es que se te aplique un tipo bajo durante el primer tercio del plazo de tu hipoteca:
Si quieres devolver tu hipoteca en 15 años o menos, una hipoteca variable puede ser conveniente. Como es poco probable que el euríbor suba mucho en los próximos cinco años, tu interés sería muy bajo durante el primer tercio del plazo. Ten en cuenta, eso sí, que el euríbor también podría dispararse.
Si quieres devolver tu hipoteca en 20 años o más, todo dependerá de tu tolerancia al riesgo. Si prefieres pagar siempre lo mismo, una hipoteca fija te dará la estabilidad que necesitas. Y si quieres que tus cuotas sean bajas (al menos al principio), con una hipoteca variable pagarás menos a corto plazo, pero correrás más riesgo de que suba el euríbor.
Una hipoteca suele devolverse en un plazo muy largo, que suele durar entre 10 y 30 años. Durante todo ese tiempo, tu situación económica puede cambiar mucho: puedes quedarte en paro, cambiar de trabajo, conseguir un ascenso, doblar tu salario…
Es importante que tengas este factor en cuenta cuando valores si es mejor un tipo variable o fijo. Por ejemplo, una hipoteca variable te puede venir bien si tienes un empleo con proyección y crees que cobrarás más en el futuro, ya que pagarás menos a corto plazo y podrás asumir posibles subidas. En cambio, una hipoteca fija puede ser más adecuada si estás estabilizado y no esperas subidas de sueldo significativas, porque te permitirá pagar siempre lo mismo.
Si tienes preferencia por las hipotecas a tipo fijo, te aconsejamos consultar antes cuáles son los pros y los contras de esta modalidad:
Cuotas estables: como el interés de una hipoteca fija nunca cambia, las cuotas que pagarás siempre serán las mismas. Eso te ayudará a planificar mejor los pagos.
Más seguras: como tu interés no dependerá de un índice, tus cuotas no serán más caras si el euríbor sube.
Interés muy atractivo: aún puedes encontrar hipotecas fijas por debajo del 1,50% a devolver hasta en 30 años.
Cuotas más caras: las hipotecas fijas tienen un interés más alto que las variables, por lo que sus cuotas son más altas.
Los bancos las encarecen: los tipos fijos no son tan atractivos como en 2021, porque los bancos los están subiendo para dar más visibilidad a sus hipotecas variables.
Amortización anticipada más cara: su comisión por reembolso anticipado puede ser de hasta el 2% (1,50% a partir del sexto año). En las variables, esta compensación no puede superar el 0,25%.
¿Quieres pagar siempre lo mismo? Consulta nuestra seleccion de hipotecas fijas con un interés por debajo del 2%.
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,07 % | 2,47 % |
| TAE | 2,37 % | 2,49 % |
| Cuota | 509 € | 528 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 2,05 % | 3,05 % |
| TAE | 3,12 % | 3,81 % |
| Cuota | 508 € | 556 € |
| TIN | 2,99 % |
|---|---|
| TAE | 3,12 % |
| Cuota | 554 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,45 % | 1,80 % |
| TAE | 1,94 % | 2,06 % |
| Cuota | 480 € | 496 € |
En cambio, si vas a decantarte por una hipoteca variable, te conviene tener en cuenta los siguientes pros y contras:
Cuotas más baratas a corto plazo: su interés es más bajo que el de las hipotecas fijas porque el euríbor está muy bajo.
Los bancos las abaratan: entidades como BBVA, Bankinter o COINC han reducido sus tipos variables y han encarecido sus hipotecas fijas.
En general, tienen menos comisiones: las hipotecas variables suelen incluir menos comisiones. Y en caso de tenerlas, suelen ser más baratas.
Cuotas inestables: como su interés depende del euríbor, las cuotas pueden cambiar cada vez que el banco revise el contrato (cada seis o doce meses).
Peligro de que sean más caras a largo plazo: si el euríbor sube mucho en el futuro, las cuotas de estas hipotecas se encarecerán. Esto puede provocar que pagues más que con un interés fijo y te puede dar problemas para hacer frente a los pagos del préstamo.
Cuotas más altas el primer año: la inmensa mayoría de estas hipotecas tienen un tipo fijo inicial más alto, que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses. Pasado ese tiempo, el interés sí pasa a estar ligado al euríbor.
¿Quieres aprovecharte del euríbor bajo? Aquí tienes una selección de hipotecas variables a buen precio:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,89 % | E + 1,29 % |
| TAE | 1,98 % | 2,10 % |
| Cuota | 352 € | 370 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,89 % | E + 1,89 % |
| TAE | 1,76 % | 2,13 % |
| Cuota | 351 € | 394 € |
| TIN | E + 1,49 % |
|---|---|
| TAE | 3,00 % |
| Cuota | 382 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,79 % | E + 1,59 % |
| TAE | 1,73 % | 1,87 % |
| Cuota | 347 € | 382 € |
En cuanto a la opción de firmar una hipoteca mixta, lo cierto es que no es atractiva en la mayoría de los casos. Estos productos, al tener un tipo fijo al principio, no te permiten aprovechar la baja cotización actual del euríbor, mientras que al contar con un interés variable al cabo de unos años, no dan tanta estabilidad como las hipotecas fijas.
Ahora bien, un interés mixto sí puede ser conveniente si cumples estos dos requisitos:
Si quieres pagar una cuota estable al principio: las hipotecas mixtas tienen un tipo fijo durante los primeros 10 años que, además, suele ser más bajo que el de las fijas con plazos largos.
Si tienes pensado amortizar capital para acortar el plazo: de este modo, quedará menos dinero por devolver cuando se aplique el tipo variable, así que te afectarán menos las posibles subidas del euríbor.
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,65 % | E + 1,05 % |
| TAE | 2,41 % | 2,54 % |
| Cuota | 372 € | 390 € |
| TIN | E + 0,99 % |
|---|---|
| TAE | 2,79 % |
| Cuota | 391 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,75 % | E + 0,95 % |
| TAE | 1,52 % | 1,71 % |
| Cuota | 361 € | 369 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,79 % | E + 1,59 % |
| TAE | 2,56 % | 2,73 % |
| Cuota | 372 € | 409 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,85 % | E + 2,15 % |
| TAE | 2,91 % | 3,94 % |
| Cuota | 380 € | 441 € |
Miquel Riera
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