El mercado hipotecario nos permite encontrar hipotecas que se adaptan a prácticamente todos los perfiles. Sin embargo, a menudo las buenas ofertas vienen acompañadas de cargos que encarecen el precio. Si no quieres que te los cobren, aquí te mostramos qué bancos ofrecen una hipoteca sin comisiones y cuánto podrías ahorrar.
Hay pocos bancos que no incluyan comisiones en sus préstamos hipotecarios (y la mayoría son online). Actualmente, la lista la conforman ABANCA, Ibercaja, EVO Banco, ING, COINC, Pibank, Banco Pichincha y Caixa Guissona. Ahora bien, no todos sus productos están libres de estos cargos, así que debemos consultar detenidamente sus condiciones para comprobarlo.
A nadie le gusta pagar comisiones, pero también es aconsejable que el crédito que contratemos tenga un buen interés y pocos productos adicionales. Por ello, a continuación presentamos un ranking de las hipotecas más baratas sin cargos extra:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,24 % | 1,59 % |
| TAE | 1,78 % | 1,85 % |
| Cuota | 471 € | 487 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | 1,40 % | 2,10 % |
| TAE | 2,38 % | 2,58 % |
| Cuota | 478 € | 509 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,83 % | E + 1,18 % |
| TAE | 0,99 % | 1,04 % |
| Cuota | 349 € | 364 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,85 % | E + 1,55 % |
| TAE | 1,83 % | 2,10 % |
| Cuota | 349 € | 380 € |
Aunque cada vez hay más bancos que ofrecen hipotecas sin ninguna comisión, lo más habitual es que nos cobren algún que otro cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Veamos cuáles son las comisiones más habituales:
Apertura: se nos cobrará en la firma del préstamo hipotecario en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer el propio banco. Su cuantía no está limitada por ley, aunque suele ser de entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.
Amortización anticipada o desistimiento: se nos cobrará si adelantamos parte o toda la deuda que tengamos pendiente, aplicada sobre el capital adelantado. Actualmente está limitada por la ley hipotecaria, pero el tope varía según el tipo de hipoteca:
Si el interés es fijo, puede ser de hasta el 2% los primeros 10 años y de hasta el 1,50% después.
Si el interés es variable, puede ser de hasta el 0,15% los primeros cinco años o de hasta el 0,25% los primeros tres. En ambos casos, pasado ese plazo ya no puede cobrarse.
Subrogación: si cambiamos la hipoteca de banco, la entidad de la que nos vayamos nos puede aplicar una comisión. Igual que la anterior, esta también está regulada con los mismos límites que la compensación por amortización anticipada:
Novación: es una compensación que puede cobrar el banco si cambiamos las condiciones del contrato. No está regulada por ley (su coste medio ronda el 0,5% sobre el importe pendiente en el momento del pacto), a excepción de los casos en los que se modifique el plazo, en cuyo caso puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.
Cambiar de hipoteca variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad aplicará una comisión del 0,15% del capital pendiente del préstamo si realizamos el cambio en los tres primeros años y del 0% en adelante.
Con la ley actualizada, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, esta medida tiene carácter retroactivo. Así, cualquier hipoteca vigente se beneficia de esta ventaja.
Visto lo anterior, es evidente que si optamos por las hipotecas sin comisiones nos ahorraremos una buena suma de dinero, ya sea en la contratación del crédito o mientras este esté vigente. Pero ¿de cuánto hablamos exactamente? Para hacernos una idea, a continuación veremos cuál sería el ahorro medio con un préstamo hipotecario de 150.000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:
Unos 1.500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.
En el caso de una amortización anticipada de 10.000 euros, los cargos serían lo siguientes:
Si la hipoteca fuera fija: hasta 200 euros los primeros 10 años o hasta 150 euros después.
Si la hipoteca fuera variable: hasta 25 euros los primeros tres años o hasta 15 euros los primeros cinco años.
Por una subrogación con un capital pendiente de 100.000 euros, tendríamos que abonar lo siguiente:
Si la hipoteca fuera fija: hasta 2.000 euros los primeros 10 años o hasta 1.500 euros después.
Si la hipoteca fuera variable: hasta 250 euros los primeros tres años o hasta 150 euros los primeros cinco años.
Unos 500 euros por una novación con un capital pendiente de 100.000 euros para, por ejemplo, modificar el interés de la hipoteca. Los cálculos se han hecho en base a una compensación media del 0,5%.
Unos 150 euros por un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100.000 euros si lo realizamos durante los primeros tres años del préstamo hipotecario.
Con esta hipoteca sin comisiones, por lo tanto, nos ahorraríamos un mínimo de 1.500 euros en el momento de formalizar el contrato, mientras que el ahorro potencial podría alcanzar de media entre los 2.315 y los 4.350 euros.
Actualmente, encontrar hipotecas sin comisiones es relativamente sencillo si sabemos dónde buscarlas. Pero si no queremos perder demasiado tiempo buceando por la red o visitando oficinas bancarias, lo aconsejable es que sigamos estos tres sencillos pasos:
Utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. Esta útil herramienta nos permite consultar gratuitamente todas las ofertas del mercado y ver cuáles de ellas tienen estos cargos adicionales.
Negociar con el banco para que no nos cobre ninguna comisión. Cuanto mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en el banco, más posibilidades tendremos de conseguirlo.
Revisar siempre la escritura para asegurarnos de que no se aplican. Tenemos que leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no nos incluyen ninguna comisión indeseada. Podemos pedir asesoramiento al notario antes de firmar el contrato.
Si no queremos perder ni un solo minuto, podemos consultar directamente el siguiente ranking de los mejores préstamos hipotecarios, en el que encontraremos las ofertas más atractivas clasificadas por tipo de interés y ventajas:
Hola de nuevo.
¡Gracias a ti por confiar en nosotros!
Teniendo en cuenta que la hipoteca fija tiene muy buenas condiciones y que valoráis más la estabilidad, haberos decantado por el tipo fijo es una decisión acertada. El tiempo dirá si habríais pagado menos con un interés variable, pero el fijo se ajusta más a vuestro perfil.
En cuanto a tu pregunta, hay dos maneras de cambiar una hipoteca de banco: con una subrogación, que consiste en trasladar la hipoteca de un banco a otro (sin cancelarla), o con la contratación de una nueva hipoteca para cancelar la que tienes. Con ambas operaciones no te cobrarían comisión, pues tu hipoteca actual no tiene comisiones ni de subrogación ni de amortización anticipada.
Ahora bien, sí tendríais que pagar algunos trámites. Si hacéis una subrogación, deberéis pagar la tasación de la vivienda, que cuesta unos 300 euros de media. Y si contratáis una nueva hipoteca para cancelar la que tenéis, tendréis que pagar la posible comisión de apertura de la nueva hipoteca, la tasación de la vivienda y los gastos por cancelar registralmente vuestra actual hipoteca, cuyo coste medio es de unos 1.000 euros.
Esperamos haber resuelto tus dudas.
Un saludo.
Buenos días Miquel,
Lo primero agradecerte la respuesta anterior, que no lo hice antes.
Finalmente nos hemos decantado por la hipoteca fija (espero na hayamos metido la pata 😁). Nos ofrecieron un interés ligeramente superior (0,9%) pero sin ninguna comisión (amortización parcial, total o subrogación) y con muy poca vinculación.
Ha pesado más la estabilidad en cuota y el no tener intención de amortizar mucho en los primeros años que la situación actual del Euribor.
En caso de que, por la evolución de los tipos, viésemos ofertas hipotecarias mejores podríamos cambiarnos de banco sin comisión. En este caso, ¿tendríamos que asumir algún coste o al no tener comisión no tiene coste? Es que no acabo de entender si el cambio de banco supone el cancelar una hipoteca y crear otra o si es una subrogación.
Muchas gracias!
Hola, Pepe Cruz.
Dependerá, en gran medida, de cuáles sean tus preferencias. Si valoras más la estabilidad, una hipoteca fija puede ser más adecuada (aunque pueda costarte más a corto plazo). Y si prefieres pagar una cuota más barata durante los primeros años (y quizás los siguientes), una hipoteca variable te puede venir mejor, siempre que puedas asumir posibles encarecimientos de la cuota.
En cuanto al euríbor, la previsión es que siga por debajo del 0% durante los próximos tres a cinco años, pero es imposible saber qué ocurrirá en 20 o 30 años. Si nos basamos en su evolución pasada, es bastante probable que se sitúe por encima del 0% en algún momento, pero tampoco lo podemos asegurar.
Por todo ello, si te decantas más por el tipo fijo, no se puede decir que sea una mala opción. De hecho, dado que el interés que te ofrecen es muy bajo, con esa hipoteca fija podrías pagar una cuota estable y muy asequible. Y si te arriesgas con el variable, sería recomendable aprovechar la ausencia de comisiones por amortización anticipada para ir adelantando capital durante los primeros años, si puedes. De este modo, podrás reducir el plazo y habrá menos probabilidades de que te sorprenda una posible subida futura del euríbor.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Muchas gracias, así lo haré.
Muchísimas gracias, así lo haré.
Hola Elena GT.
Sí, eso es algo que te puede dar problemas. Y es que muchos bancos no querrán darte una hipoteca si aparecen inscritas cargas sobre la vivienda por hipotecas anteriores a la tuya.
Ahora bien, como en la propia escritura aparece el compromiso de los vendedores de cancelar registralmente esas hipotecas, entendemos que tienes todo el derecho a reclamar que se efectúen esas cancelaciones. Nuestro consejo es que hables con el notario con el que firmaste las escrituras para que te explique cuál sería la mejor manera de reclamarlo.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Helper_905629362.
Nos consta que entidades como Hipotecas.com, Banco Santander, Liberbank o Kutxabank te pueden dar hasta el 95% o incluso hasta el 100% si aportas una vivienda extra como garantía. Ahora bien, que te den ese dinero o no dependerá también de tu solvencia.
Aprovechamos para comentar que también hay maneras de conseguir una hipoteca de más del 80% sin necesidad de poner en riesgo la vivienda de un tercero. Por ejemplo, contratando a un bróker hipotecario, que es un profesional especializado en conseguir este tipo de préstamos. Si quieres, te podemos poner en contacto con un bróker (gratis y sin compromiso) a través de este formulario.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Bien, gracias!
Sabes que bancos son los que pueden llegar a ese porcentaje?
Gracias.
Un saludo.
Buenas tardes,
Trabajo en aFinance y con esa vivienda podría conseguirte hasta un 100%+gastos de manera que no tuvieras que pagar nada más que mis honorarios. Si estás interesado en que te haga un estudio gratuito ponte en contacto conmigo en el 653873587.
Muchas gracias y un saludo,
Guillermo López-van Dam
Analista financiero.
Hola, Helper_905629362.
Sí, si tu familiar te "avala" con su vivienda, te pueden llegar a prestar hasta el 95% o incluso el 100%. Ten en cuenta, eso sí, que esa vivienda debe estar libre de cargas. En nuestra página sobre cómo pedir una hipoteca sin ahorros te damos más información sobre este método.
Un saludo.
Publicado el 30/11/2021
Publicado el 27/11/2021
Publicado el 24/11/2021
