Hipotecas sin comisiones: ¿quién las ofrece?

¿Qué comisiones puede tener un préstamo hipotecario?

Aunque cada vez hay más bancos que ofrecen hipotecas sin ninguna comisión, lo más habitual es que nos cobren algún que otro cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Veamos cuáles son las comisiones más habituales:

• Apertura: se nos cobrará en la firma del préstamo hipotecario en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer el propio banco. Su cuantía no está limitada por ley, aunque suele ser de entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.

• Amortización anticipada o desistimiento: se nos cobrará si adelantamos parte o toda la deuda que tengamos pendiente. Actualmente está limitada por la ley hipotecaria, pero el tope varía según el tipo de hipoteca:

  • Si la hipoteca es variable: hasta el 0,25% del capital amortizado si si lo hacemos en los primeros tres años del préstamo hipotecario; o hasta el 0,15% si lo realizamos en los primeros cinco años. En ambos casos, pasado ese período no se puede aplicar este cargo.

  • Si la hipoteca es fija: hasta el 2% durante los primeros 10 años y hasta el 1,5% en adelante.

• Subrogación: si cambiamos la hipoteca de banco, la entidad de la que nos vayamos nos puede aplicar una comisión. Igual que la anterior, esta también está regulada con los mismos límites:

  • 0,25% en los primeros tres años o 0,15% en los primeros cinco si la hipoteca es variable.

  • 2% en los primeros 10 años y 1,5% posteriormente si la hipoteca es fija.

• Novación: es una compensación que puede cobrar el banco si cambiamos las condiciones del contrato. No está regulada por ley, a excepción de los casos en los que se modifique el plazo, en cuyo caso puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.

• Cambiar de hipoteca variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad aplicará una comisión del 0,15% del capital pendiente del préstamo si realizamos el cambio en los tres primeros años y del 0% en adelante. 

  • Con la ley actualizada, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, esta medida tiene carácter retroactivo. Así, cualquier hipoteca vigente se beneficia de esta ventaja. 

Obviamente, el banco no nos puede cobrar ninguna de estas comisiones si no aparecen en el contrato de nuestra hipoteca.

¿Cuánto ahorro con una hipoteca sin comisiones?

Visto lo anterior, es evidente que si optamos por las hipotecas sin comisiones nos ahorraremos una buena suma de dinero, ya sea en la contratación del crédito o mientras este esté vigente. Pero ¿de cuánto hablamos exactamente? Para hacernos una idea, a continuación veremos cuál sería el ahorro medio con un préstamo hipotecario de 150.000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:

• Unos 1.500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.

• En el caso de una amortización anticipada de 10.000 euros, los cargos serían lo siguientes: 

  • Entre 15 y 25 euros en una hipoteca variable, dependiendo de si la lleváramos a cabo durante los primeros cinco o tres años del contrato de una hipoteca variable.

  • Entre 200 euros y 150 euros en un préstamo hipotecario a tipo fijo si hiciéramos en los 10 primeros años o después, respectivamente. 

• Por una subrogación con un capital pendiente de 100.000 euros, tendríamos que abonar lo siguiente:

  • Entre 150 y 250 euros si el préstamo fuera a tipo variable, dependiendo de si nos cambiáramos en los primeros cinco años o en los primeros tres.

  • Entre 2.000 euros y 1.500 euros si el crédito fuera a tipo fijo, en función de si lleváramos a cabo el traslado en la primera década o posteriormente.

• Unos 500 euros por una novación con un capital pendiente de 100.000 euros para, por ejemplo, modificar el interés de la hipoteca. Los cálculos se han hecho en base a una compensación media del 0,5%.

• Unos 150 euros por un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100.000 euros si lo realizamos durante los primeros tres años del préstamo hipotecario. 

Con esta hipoteca sin comisiones, por lo tanto, nos ahorraríamos un mínimo de 1.500 euros en el momento de formalizar el contrato, mientras que el ahorro potencial podría alcanzar de media entre los 2.315 y los 4.350 euros.

¿Cómo encuentro hipotecas sin ninguna comisión?

Actualmente, encontrar hipotecas sin comisiones es relativamente sencillo si sabemos dónde buscarlas. Pero si no queremos perder demasiado tiempo buceando por la red o visitando oficinas bancarias, lo aconsejable es que sigamos estos dos sencillos pasos:

1. Utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. Esta útil herramienta nos permite consultar gratuitamente todas las ofertas del mercado y ver cuáles de ellas tienen estos cargos adicionales. Las condiciones de los préstamos hipotecarios se actualizan periódicamente para que estén siempre al día.

2. Negociar con el banco para que no nos cobre ninguna comisión. Si hemos pedido una hipoteca que contenga estas penalizaciones, podemos negociar con la entidad para que no las incluya en el contrato. Cuanto mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en el banco, más posibilidades tendremos de conseguirlo.

3. Revisar siempre la escritura para asegurarnos de que no se aplican. Y finalmente, una vez recibida la oferta del banco, tenemos que leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no nos incluyen ninguna comisión indeseada. Incluso el notario puede asesorarnos antes de firmar el contrato. 

Si no queremos perder ni un solo minuto, podemos consultar directamente el siguiente ranking de los mejores préstamos hipotecarios, en el que encontraremos las ofertas más atractivas clasificadas por tipo de interés y ventajas:

Consulta el ranking de las mejores hipotecas de 2019

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