Si no estamos conformes con las condiciones actuales de nuestro crédito hipotecario y nuestra entidad no quiere cambiarlas, podemos solicitar una subrogación de hipoteca, es decir, cambiar el préstamo hipotecario a otra entidad y empezar a ahorrar cada mes. A continuación presentamos las mejores ofertas para realizar una subrogación de hipoteca.

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¿Es posible cambiar de un tipo fijo a uno variable?

En un contexto en el que las hipotecas a tipo fijo han experimentado un descenso considerable de sus tipos de interés, llevándolas incluso al punto de ser el producto de moda. Ya sea porque permiten al banco mantener cierto margen de rentabilidad en un momento de euríbor en negativo, o bien por la tranquilidad de la que dispone el consumidor en tanto que puede conocer desde el minuto cero la cuota que pagará durante toda la vida del préstamo, las hipotecas fijas son hoy una alternativa a tener en cuenta.

Si estás pensando cambiarte a otro banco, puedes aprovechar para realizar un cambio en el interés de tu hipoteca. A continuación, algunas de las posibilidades más atractivas del mercado:

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Subrogación hipoteca: ¿en qué consiste?

Subrogar es sustituir una cosa por otra. Si nos referimos a subrogación de hipoteca podemos hablar de una subrogación de acreedor o de deudor. La subrogación de hipoteca consiste en trasladar el préstamo hipotecario de una entidad a otra, con la finalidad de mejorar las condiciones del contrato, o también cambiar de titular de la hipoteca.

A la hora de subrogar un préstamo hipotecario tenemos varias opciones para mejorar nuestra hipoteca, como por ejemplo cambiar el interés, las condiciones, comisiones, etc. Sin embargo, la subrogación de hipoteca tiene un coste, por lo que debemos hacer números y comprobar su rentabilidad, de modo que nos salga a cuentas en un plazo medio o corto hacer el cambio de hipoteca de banco.

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas del mercado, y descubrir que bancos ofrecen las mejores opciones para subrogar la hipoteca, puedes utilizar un comparador de hipotecas. Obtendrás información detallada de todas las hipotecas del mercado actual.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

Si estamos pensando en cambiar la hipoteca de banco estas son las condiciones que podremos mejorar con una subrogación:

  • Interés hipotecario: mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Vinculación y comisiones: a través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas que han podido declararse abusivas: si en la hipoteca se nos aplica una cláusula que puede ser abusiva, como las cláusulas suelo, podemos aprovechar para deshacernos de ella si nos sale rentable. Eliminar el suelo hipotecario de nuestra hipoteca significará un alivio y un ahorro en las cuotas mensuales. Además debemos tener en cuenta, que aunque hagamos una subrogación de hipoteca podremos reclamar por el suelo de la hipoteca a nuestro anterior entidad. Pero al igual que el suelo, podremos hacer lo mismo con cualquier tipo de cláusula o apartado que de forma abusiva haga que paguemos más por nuestra hipoteca, como por ejemplo, unos intereses de demora muy elevados.

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

Para realizar una subrogación de hipoteca no hace falta avisar a la entidad actual de que tenemos pensado trasladar el préstamo hipotecario a otro banco. Sin embargo, sí que necesitamos un requisito previo: haber pagado como mínimo tres años de hipoteca en nuestro banco (algunas entidades exigen hasta 5 años para poder subrogar la hipoteca), o en caso contrario ningún banco nos aceptaría como nuevos clientes. Esta es la única condición que tendremos para subrogar la hipoteca.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca presentaremos al banco actual una oferta vinculante que nos haya hecho la entidad bancaria donde tenemos pensado trasladarnos. A partir de aquí, nuestro banco tendrá un plazo de 15 días para igualar o mejorar la oferta. En el caso de que nuestro banco iguale o mejore la oferta vinculante, no podremos llevar a cabo la subrogación de hipoteca y tendremos que realizar una novación de hipoteca.

Sin embargo, con la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como: ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, alargar el plazo de amortización o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Subrogar la hipoteca es una opción que podría ser muy interesante si el hipotecado puede recuperar el poco tiempo los costes invertidos en ella y empezar a ahorrar a corto y medio plazo:

  • Mejora las condiciones de la hipoteca actual: el principal objetivo de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones para pagar menos dinero por la hipoteca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos mudar de índice de referencia, pasando por ejemplo de IRPH a euríbor (aprovechando que el euríbor cotiza actualmente en negativo), también es posible cambiar de tipo de interés, dar de baja algún seguro y reducir o cancelar comisiones.
  • La subrogación de hipoteca o cambio de acreedor, sirve como un elemento de negociación con nuestro banco actual:: la entidad bancaria no está obligada a modificar las condiciones del contrato hipotecario, pero si le presentamos una oferta vinculante para subrogar la hipoteca a otra entidad, puede que acceda a hacer cambios en nuestro contrato actual antes de arriesgarse a perder un cliente. Si iguala o mejora la oferta que le presentemos (enerva la operación) tendremos que hacer una novación con la entidad. Por lo tanto la subrogación de hipoteca puede servirnos como un as en la manga para negociar con la entidad bancaria.

Para los que están pensando en cambiar la hipoteca de banco, una herramienta que nos será de gran ayuda es el simulador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos servirá para calcular la nueva cuota de la hipoteca una vez la hayamos cambiado de banco.

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Subrogación hipoteca: ¿Qué gastos conlleva?

Aunque la subrogación de hipoteca es más barata que abrir un nuevo crédito hipotecario, también conlleva conlleva una serie de gastos asociados, que se deben tener en cuenta para comprobar si es rentable o no cambiar la hipoteca de banco:

Comisiones

  • Comisión por subrogación de hipoteca: el valor de la subrogación de hipoteca está fijado por ley, por lo que no puede ser superior al 0,50 % durante los cinco primeros años de la vida de la hipoteca, ni del 0,25 % a partir del sexto año. Actualmente esta comisión no la cobran todos los bancos, aunque es una comisión bastante común. Si hemos contratado una hipoteca a tipo fijo la operación podría salirnos más cara, debido a que los préstamos hipotecarios a tipo fijo tienen una comisión por riesgo de tipo de interés que puede oscilar entre el 0,5 % y el 5 % del capital pendiente. Esta comisión debe abonarse junto con la comisión de subrogación pertinente, es decir, solo en el caso de que también estuviera incluida en el contrato. Sin embargo la subroagción de deudor no tiene un límite de comisión.
  • Comisión de apertura y estudio: se puede dar que la nueva hipoteca incluya comisión de apertura. Ésta no suele ser superior al 1 % del capital pendiente a amortizar. En caso de que sea así, la deberemos incluir en los gastos de subrogación de hipoteca. Esta comisión, al igual que el resto, puede negociarse. Si cambiamos la hipoteca de banco es itneresante que no se incluya una comisión de apertura, peusto que el proceso se encarecerá.

Gastos subrogación de acreedor

Cambiar la hipoteca de banco no es gratis, conlleva una serie de gastos que debemos conocer para evitar sorpresas. Aproximadamente, los gastos de una subrogación de hipoteca son los siguientes:

Para comprobar si a medio plazo habremos amortizando todos los costes que se desprenden de la subrogación y saber si realmente ahorraremos cada mes al cambiar la hipoteca de banco, debemos hacer los cálculos necesarios. Para guiarnos, nos puede servir el siguiente ejemplo:

Imaginamos que en el año 2005 firmamos una hipoteca a euríbor + 2 % a devolver en un plazo de 30 años. Al cabo de 10 decidimos hacer una subrogación de hipoteca y llevarnos el préstamo hipotecario a una entidad que nos ofrece un interés de euríbor + 1 %. Si hacemos un cálculo aproximado de todos los gastos de subrogación (teniendo en cuenta que la comisión de subrogación será el 0,25 % de la parte que nos falta por amortizar de la hipoteca el décimo año), nos sale a pagar un total de 1.476,375 €.

Para amortizar este coste necesitaríamos haber pagado más de 20 cuotas con las condiciones de la hipoteca actual, es decir, en menos de 2 años lo habríamos amortizado y al acabar de pagar la hipoteca nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 €. Por tanto, antes de plantearnos una subrogación de hipoteca tenemos qué hacer números y comprobar si sería una opción rentable, ya que no a todo el mundo puede beneficiar un cambio de banco en su hipoteca y puede salir perdiendo dinero.

¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?

Una de las dudas que nos pueden surgir cuando nos planteamos hacer una subrogación de hipoteca es si debemos afrontar el pago de impuestos de igual forma que cuando se constituye una nueva hipoteca, lo que podría ser una circunstancia que frenara nuestra intención de cambiar la hipoteca de banco. Debemos saber que con una subrogación no deberemos abonar el IVA, ya que este impuesto se paga únicamente por adquisición de vivienda en primera transmisión. Tampoco debemos abonar el IAJD por ampliación de capital, porque con la subrogación no se puede llevar a cabo esta acción.

¿Qué es la subrogación o cambio de deudor?

La subrogación de deudor (no confundir con la subrogación de acreedor) es el proceso jurídico mediante el cual una persona vende su casa hipotecada y el comprador adquiere la vivienda junto con la hipoteca. De esta forma, el comprador empieza a pagar las cuotas del inmueble hipotecado, conservando las condiciones de la hipoteca original y, por el contrario, el vendedor se deshace del préstamo.

Si hacemos una subrogación de deudor evitaremos los gastos de constitución de la nueva hipoteca, pero también encontraríamos desventajas:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. A diferencia de la subrogación de hipoteca, que consiste en buscar una nueva entidad, la subrogación de deudor no nos permite cambiar la entidad bancaria y este puede ser uno de los aspectos negativos de la subrogación de deudor. Nos quedaríamos con el banco donde tenía contratada la hipoteca el anterior cliente, aunque no nos guste el banco. Sin embargo, sí existe la opción de subrogar la hipoteca en el futuro, pero deberemos esperar unos años para hacerlo.
  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca. La subrogacion de deudor por tanto es simplemente un cambio de titular en el préstamo hipotecario.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

Hacer una subrogación de hipoteca no siempre es la mejor solución a todos los problemas financieros, ya que la operación conlleva un coste a considerar que, si no tenemos controlado, podría ser superior a lo que ahorramos con la subrogación. A continuación presentamos dos circunstancias en las que sí sería interesante realizar una subrogación de hipoteca:

  • Si las condiciones de la hipoteca a la que nos estamos acogiendo coinciden con nuestra expectativas y, por lo tanto, nos va a suponer un ahorro en las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.
  • Si el coste de hacer una novación de la hipoteca actual, es decir, modificar alguna de las condiciones es inferior al coste de contratar una nueva hipoteca.

Según los datos del INE las subrogaciones de hipoteca descienden mes a mes, mientras que las subrogaciones de deudor siguen en aumento. Este dato es un buen indicador de la mejora de la economía española.

Ventajas de la novación frente a la subrogación

La novación de hipoteca consiste en modificar las condiciones de la hipoteca con nuestra propia entidad. Hay que dejar claro, que el banco no está obligado a llevar a cabo la novación, pero si acepta tiene algunas ventajas respecto a la subrogación de hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: por lo que nos ahorraremos este coste, que si tendremos que abonar al cambiar la hipoteca de banco. Es precisamente este el motivo, por el que una subrogación de hipoteca suele salir más caro que llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario. Sin embargo, no es una regla general, ya que el importe al final dependerá de otros factores y condiciones.

  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.

  • Modificar el plazo: mediante una subrogación de hipoteca no podremos ampliar el plazo para devolver la deuda al banco. Solicitar un aumento de plazo solo es posible mediante una novación, por lo tanto una vez cambiemos de banco nuestra hipoteca podremos solicitar a la nueva entidad una ampliación del plazo de la hipoteca, algo que nos puede resultar más sencillo si le damos las razones correctas al banco.

Una novación de hipoteca nos permite hacer los mismos cambios que una subrogación hipotecaria, además de ampliar la hipoteca y añadir o eliminar titulares al contrato hipotecario. Debemos saber que añadir titulares a la hipoteca siempre será más fácil que suprimir, ya que para el banco supone perder una garantía de pago. Por lo tanto, quitar un titular en la práctica es prácticamente imposible, a no ser que a cambio añadamos un titular con un perfil muy solvente.

Guía HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

Subrogar la hipoteca es un proceso que puede parecer complejo ya que es poco conocido, así que es comprensible que no estemos muy familiarizados con su funcionamiento. Para facilitar el traslado del préstamo y resolver las dudas más comunes, los expertos de hipotecas de HelpMyCash.com han diseñado una guía práctica para que la subrogación de hipoteca sea mucho más fácil. En esta guía encontraremos consejos, descubrir si la subrogación de hipoteca es una buena opción según cada caso concreto, el coste aproximado de la operación y también los pasos a seguir si ya has decidido cambiar tu hipoteca de banco. Solo se debe introducir el correo electrónico para que podamos enviarte la guía gratuita a tu correo electrónico en menos de cinco minutos.


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CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

Si tenemos dudas sobre la subrogación de hipoteca, no tenemos muy claro para qué nos puede servir, en qué casos es beneficioso cambiar la hipoteca de banco o el proceso de traslado esta página nos ayuda a resolver con más facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca consiste en cambiar la hipoteca de banco. Es decir, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad con el objetivo de mejorar las condiciones de la hipoteca. Para realizar este proceso no debemos pedir permiso a nuestro banco actual, aunque debemos tener en cuenta que no es un trámite gratuito.

2.- ¿Qué condiciones se pueden mejorar?

El principal objetivo por el que se subroga la hipoteca es para modificar el tipo de interés, ya sea para cambiar de índice de referencia (de IRPH a euríbor, por ejemplo), para cambiar la hipoteca de variable a fija o viceversa o para rebajar el interés aplicado. Además, subrogando la hipoteca también se pueden eliminar comisiones y productos vinculados del contrato si se busca una oferta que aplique menos. También tendremos la opción de eliminar cláusulas abusivas como la cláusula suelo o unos intereses de demora muy elevados.

3.- ¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

Si cambiamos la hipoteca de banco tendremos la posibilidad de mejorar las condiciones del contrato actual y así empezar a ahorrar en cada cuota mensual. Además, la subrogación de hipoteca también nos servirá como elemento de negociación con el banco actual, ya que si le comunicamos que tenemos pensado irnos a otro banco puede que estén más dispuestos a mejorar el contrato ellos mismos. Debemos tener en cuenta que si presentamos una oferta vinculante de otra entidad a nuestro banco, y este iguala la oferta deberemos quedarnos.

4.- ¿Cuándo es recomendable cambiar la hipoteca de banco?

Es aconsejable siempre que amorticemos su coste a corto plazo, es decir, siempre y cuando las condiciones que firmemos en la nueva entidad nos generen un ahorro notable a corto medio plazo, en comparación con las condiciones de nuestra hipoteca actual.

5.-¿Qué tipos de subrogaciones existen?

  • Subrogación de acreedor: consiste en el cambio de hipoteca de banco. Es decir el deudor quien traslada su hipoteca a otra entidad.
  • Subrogación de deudor: consiste en el cambio de cliente que abona la deuda, en este caso el banco o acreedor sí que tienen la última palabra. Consiste en un cambio de titular del préstamo hipotecario.

6.-¿Puedo reclamar por el suelo si he cambiado la hipoteca de banco?

La respuesta es sí. Cualquier consumidor que haya efectuado un cambio de hipoteca a otro banco puede reclamar a su entidad anterior la devolución de lo pagado de más por las cláusulas suelo. En concreto, puede reclamarse incluso hasta cuatro años después de haber cancelado la hipoteca. También puede reclamarse el suelo de la hipoteca, aunque ya hayamos terminado de pagar el crédito hipotecario y no han pasado más de cuatro años.

7.- ¿Puedo subrogar una hipoteca fija y pasarla a tipo variable?

Sí, siempre y cuando la entidad a la que cambiemos nuestro préstamo hipotecario comercialice hipotecas a tipo variable. Una de las ventajas al subrogar la hipoteca es que podemos modificar el tipo de interés. Lo que no podremos pasar es de una hipoteca abierta a una hipoteca normal, puesto que no se trata del mismo tipo de producto financiero.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre el procedimiento del cambio de hipoteca de banco, el cambio de titular de un préstamo hipotecario y mostrar las mejores ofertas del momento, ya que el proceso de subrogación de hipoteca puede ser muy complejo. Además de informar del coste que genera llevar a cabo una subrogación de hipoteca, información útil para saber si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. La información legal la obtenemos de la normativa del Banco de España y las entidades con materia legal.

Metodólogia: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

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    Avatar de lanyel

    Subrogación a ING Hipoteca Naranja

    Actualmente, me encuentro en la fase de firma para llevar la hipoteca de mi banco al ING. En esta fase de firma, ya se ha tasado la vivienda y necesitan que firme los seguros de hogar y de vida. Como los importes de estos seguros son muy altos, he realizado los cálculos y no me compensa subrogarme al ING, por lo que he decidido no continuar con la operación y no aceptar dichos seguros. Tampoco he recibido la provisión de fondos, ya que dicen que me la aportan cuando haya aceptado los seguros.
    En este caso, ¿Qué gastos son los que tendría que abonar a ING? ¿Solo los de la tasación ya realziada, o alguno más?
    Muchas gracias de antemano

    lanyel 18/05/2017 | 1 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 18/05/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola lanyel,

    En tu caso sólo tendrías que abonar el importe de la tasación hipotecaria (que además luego estarías en disposición de recuperar como documento que has pagado tu). Todo lo demás (gastos de subrogación, notaría, registro, etc.) no se abona si no hay firma, con lo que los gastos se acaban ahí.

    ¡Un saludo!


    Avatar  de LCS

    Subrogación de hipoteca

    Muy buenas,He solicitado la subrogación de hipoteca a ING y mi banco me dice que ha enervado la operación y me ha mandado oferta vinculante, me surgen las siguientes dudas:1) ING no me ha informado de que la operación haya sido enervada, por lo que no sé si mi banco me está intentando engañar para que firme una oferta vinculante que no es tan buena como la que me ofrece ING.2) en la oferta vinculante que me mandan, el interés que me ponen es de 0,99 + 0,8 ( que es lo que te resta ING si tienes la nómina con ellos). Esto está bien, es decir que es lo q tienen las obligación de igualar el 0,99 o el 1,79?3) En caso de que decidiera continuar con mi banco, tendría que pagarle algo a ING?Muchas gracias por la ayuda

    LCS 14/05/2017 | 1 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 15/05/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola LCS,

    Que tu entidad sea la que te envíe la oferta de enervación, no es algo extraño, sin embargo esta debería ser, como poco, igual que la que te propone ING. Es decir, te debería ofertar el mismo trato o mejor. Si este no es el caso, no tienes porqué aceptar esta oferta y puedes proseguir con la surbgocación de hipoteca a ING Direct.

    ¡Un saludo!


    Avatar  de Nax82

    Subrogación Hipoteca Tipo Variable - a Tipo Fijo

    Buenos días,
    Tengo una hipoteca a tipo Variable, que me gustaría subrogar a una de tipo Fijo. Por desgracia, en algún banco consultado me dicen que no me va ser posible subrogarla directamente como se haría entre dos de tipo variable, porque habría que modificar escrituras y demás, y por tanto lo mejor sería una cancelación de la actual, para a continuación, crear una nueva de Tipo Fijo.
    ¿Cuál es vuestra opinión al respecto?
    Y cuál creeis que hoy en día es la mejor hipoteca de tipo fijo que puedo encontrar?
    Muchas gracias y un saludo

    Nax82 05/05/2017 | 1 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 08/05/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola Nax82,

    En una subrogación de hipoteca siempre va a haber una modificación de las escrituras, por lo que si no te quieren dar el cambio debe de ser por algún otro motivo. En algunas hipotecas particulares (como las hipotecas abiertas), no se suele permitir la subrogación, por ejemplo.

    Sobre qué operación te puede salir más a cuenta, abrir y cerrar una hipoteca es sin duda la más costosa, por que deberías evitarla en la medida de lo posible. Lo que mejor te saldría sería una novación con tu propia entidad, después la surbgoación y, si no queda más remedio y realmente quieres esa hipoteca, la cancelación y apertura de un nuevo préstamo.

    Para conocer las mejores ofertas a tipo fijo del mercado, puedes visitar nuestro top 10 de mejores hipotecas a tipo fijo. Como orientación, te diremos también que el tipo de interés de este tipo de hipotecas varía en función del plazo, por lo que si vas a comparar intereses, debes fijarte que se trata de hipotecas con el mismo plazo.

    Esperamos haberte ayudado.

    ¡Un saludo!


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