La subrogación de hipoteca es una de las técnicas de las que dispone el consumidor para mejorar las condiciones de su hipoteca. Por subrogación hipotecaria se puede entender o bien cambiar de banco la hipoteca o bien el cambio de pagador (por ejemplo, al vender una casa con hipoteca). A continuación presentamos las mejores ofertas para realizar una subrogación de hipoteca.

Las mejores ofertas a tipo variable

Compara todas las hipotecas del mercado Descubre cuales son tus mejores opciones en el comparador de hipotecas

Comparar

subrogacion de hipoteca

¿Es posible cambiar de un tipo variable a uno fijo?

Hace dos años, el interés de las hipotecas a tipo fijo se desplomó como nunca antes lo había hecho y desde entonces se han convertido en un producto muy popular entre los consumidores. Estos préstamos ofrecen ventajas tanto al banco como al cliente, pues al primero le permite mantener un margen de rentabilidad superior al de las hipotecas variables (el euríbor está ahora en negativo) y al segundo le da una mayor seguridad y estabilidad. Por todo ello, las hipotecas fijas son una alternativa a tener muy en cuenta a día de hoy.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, pasarse del tipo variable al tipo fijo es una de las modificaciones que podrás llevar a cabo con una subrogación. Estas son algunas de las posibilidades más atractivas que tienes a tu alcance:

Las mejores ofertas a tipo fijo
 - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,15%
Cuota: 513,02€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 3
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 5
 - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

Respecto a esta modificación también es destacable que, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria que se encuentra ahora en trámite parlamentario, cambiar el interés de una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo será mucho más barato que ahora. En la norma presentada por el Gobierno se establece una reducción de los aranceles notariales y registrales asociados a esta conversión y se limita la comisión que podrán cobrar los bancos, que será de solo el 0,25 % si se lleva a cabo la operación durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Una vez transcurrido ese período, ya no se podrá aplicar ninguna compensación.

En esta página iremos revisando los puntos más importantes de la subrogación de hipoteca, como el coste, los posibles cambios y los aspectos más importantes a tener en cuenta.

Subrogación hipoteca: ¿en qué consiste?

La acción de subrogar, según la Real Academia Española, consiste en "sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa". En consecuencia, en el caso de la subrogación de hipotecas, se puede hablar tanto de subrogación de acreedor (de prestamista) como de deudor (de prestatario). La subrogación de hipoteca para cambiar de acreedor se utiliza para trasladar el préstamo hipotecario a otro banco para modificar alguna cláusula del contrato, mientras que el cambio de deudor es, simplemente, sustituir al titular de la hipoteca por otro distinto.

Normalmente, cuando un consumidor decide subrogar su hipoteca para trasladarla a un banco distinto, su principal objetivo es mejorar las condiciones de financiación que firmó en su momento con su entidad. Por ello, esta operación suele llevarse a cabo para reducir el interés del préstamo hipotecario, para pasarse del tipo variable al fijo (o al revés) o para suprimir cualquier cláusula potencialmente peligrosa o directamente abusiva que encarezca el precio del producto, como el índice IRPH o el suelo hipotecario.

Pero como explicaremos más adelante, el proceso para llevar a cabo una subrogación de hipoteca tiene una serie de gastos importantes cuyo coste total puede alcanzar los miles de euros. Por ello, es muy importante estudiar el cambio de banco con mucho detenimiento antes de efectuarlo.

Si quieres saber qué bancos ofrecen las mejores condiciones actualmente para subrogar la hipoteca, puedes utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. Esta herramienta facilita un listado de todos los préstamos hipotecarios que se comercializan en España, incluidos los que están diseñados específicamente para trasladarse a una entidad distinta.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

La subrogación de acreedor, que es la que se utiliza para cambiar la hipoteca a un banco distinto, tiene (igual que la de deudor) una serie de gastos que hay que abonar en el momento de formalizarla. Es por este motivo que solo se recomienda efectuar el traslado cuando este permite mejorar significativamente las condiciones del préstamo hipotecario. A continuación vemos cuáles son todos los aspectos que podemos modificar con una subrogación de hipoteca para intentar mejorar el acuerdo original:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca incorpora condiciones abusivas relacionadas con el interés, como podrían ser las cláusulas suelo, podemos aprovechar el traslado para deshacernos de ellas. Suprimir el suelo hipotecario nos permitirá aprovecharnos del actual euríbor en mínimos históricos y reducirá notablemente la cantidad de dinero a pagar cada mes. Además, aunque hagamos la subrogación de hipoteca podremos reclamar la devolución del suelo a nuestra anterior entidad. Igual que el suelo hipotecario, también podemos deshacernos de cualquier otra cláusula o apartado que de forma abusiva haga que paguemos de más por nuestra hipoteca, como unos intereses de demora muy elevados o un índice como el IRPH.

Sin embargo, con la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario.

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

No, para subrogar una hipoteca no hay que informar al banco actual de nuestra intención de trasladar el préstamo hipotecario. Sin embargo, sí será fundamental, en la mayoría de los casos, reunir una condición previa: haber pagado todas y cada una de las cuotas de la hipoteca durante al menos tres años (o cinco, en ciertas ocasiones) sin ninguna demora. En caso contrario, prácticamente ninguna entidad querrá efectuar la subrogación de hipoteca para asumir nuestra deuda. Este es, de hecho, el único requisito que hay que cumplir para subrogar la hipoteca a otro banco, además, como es lógico, de recibir la oferta de una entidad.

Cuando otro banco acepte encargarse de nuestra deuda mediante una subrogación hipotecaria, comunicará las condiciones de financiación que nos ofrece a nuestra actual entidad. A partir de ese momento, nuestro banco tendrá hasta 15 días naturales para presentar una contraoferta que supere o iguale a la de su competidor. En el caso de que ejerza este derecho, que en términos técnicos se denomina enervación, deberemos aceptar sus condiciones y no podremos subrogar el préstamo para trasladarnos a la otra entidad.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Cambiar una hipoteca de banco puede ser una operación beneficiosa a nivel económico si podemos recuperar todos los gastos asociados a la subrogación en un máximo de dos o de tres años, de tal manera que podamos empezar a ahorrar en un período de tiempo relativamente corto. En los escenarios siguientes nos podría salir muy a cuenta trasladar el préstamo hipotecario a una entidad financiera distinta:

  • Mejorar las condiciones de la hipoteca actual. El principal objetivo de realizar una subrogación de hipoteca es mejorar nuestras actuales condiciones para que el precio de la hipoteca se reduzca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos, por ejemplo, rebajar el interés, cambiar el índice de referencia (pasando del IRPH al euríbor a 12 meses), pasar de un tipo fijo a otro variable, eliminar ciertas comisiones o dar de baja algunos seguros vinculados.
  • Elemento de negociación con nuestro banco actual. Los bancos no están obligados a aceptar una novación para modificar las condiciones de un contrato hipotecario, pero si presentamos una oferta vinculante de otra entidad para subrogar la hipoteca, es posible que nos mejoren el préstamo para no perdernos como clientes. En ese sentido, si el banco decide igualar o mejorar la oferta (algo que se conoce como enervación), tendremos que realizar la novación obligatoriamente. Por tanto, la subrogación de hipoteca puede ser un instrumento para situarnos en una buena posición negociadora ante nuestra entidad.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, te puede resultar de gran ayuda el siguiente simulador de cuota de hipoteca de HelpMyCash.com, con el que podrás conocer el coste real de la oferta que te propone la otra entidad.

¡Informe personalizado GRATIS! Calculadora hipoteca - ¿Cuánto pagarás cada mes?

CALCULADORA HIPOTECA - ¿CUÁNTO PAGARÁS CADA MES?

Si deseas calcular la hipoteca y conocer tu cuota mensual, debes saber que el préstamo hipotecario no solo se compone de intereses, sino que también debes sumarle los seguros, costes de apertura y comisiones, entre otros. Rellena el siguiente formulario personalizado y descubre, gratis y al momento, cuánto pagarás cada mes y en total al banco por la hipoteca.

Calcular ahora

Subrogación hipoteca: ¿cuánto cuesta?

Como hemos visto, tanto la subrogación de acreedor como la de deudor pueden aportarnos muchos beneficios. No obstante, siempre debemos tener presente que para efectuar ambas operaciones es necesario hacer frente a unos gastos concretos. Estos son todos los conceptos por los que tendremos que pagar si queremos subrogar la hipoteca para modificar alguna de sus cláusulas:

  • Comisión por subrogación de hipoteca. La comisión por subrogación tiene un máximo fijado por ley de un 0,5 % durante los 5 primeros años y de un 0,25 % después. Sin embargo, si hemos contratado una hipoteca fija tendremos que saber que además podríamos tener comisión por riesgo de tipo de interés, no regulada por la ley y que puede llegar a ser de hasta un 5 %.
  • Notaría. Podemos estimar un coste medio en torno al 0,2 % y el 0,5 % sobre el valor el capital pendiente.
  • Gestoría. No está regulado, pero sería entre los 200 y los 400 euros.
  • Registro de la propiedad. No suele ser superior a los 100 euros.
  • Tasación. Dependerá de la entidad tasadora, pero en torno a los 300 euros.
  • No hay que pagar IAJD. La subrogación hipotecaria está exenta de pagar este impuesto, a menos que una vez cambiemos la hipoteca de banco, decidamos realizar una ampliación de capital, por ejemplo (es decir, realizar una novación, después de la subrogación).

La comisión por subrogación ha sufrido diversas modificaciones durante la última década, según se iba reformando la Ley Hipotecaria promulgada en el año 1981 y todavía vigente a día de hoy. Por lo tanto, dependiendo de en qué fecha contratamos nuestra hipoteca, la compensación que se nos podría cobrar por este concepto será mayor o menor:

  • Hipotecas firmadas antes del 27 de abril del 2003: comisión máxima del 1 %
  • Hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5 %
  • Hipotecas firmadas después diciembre de 2007: se aplica el actual caso de 0,5 % / 0,25 %

Además, en el Proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se establece un nuevo límite a la compensación que los bancos podrán cobrar si esta operación se lleva a cabo para convertir una hipoteca variable al tipo fijo. Si se aprueba la normativa, la comisión en estos casos podrá ser de hasta el 0,25 % del capital pendiente y solo se podrá aplicar durante los primeros años de vigencia del contrato.

Ejemplo de gastos de subrogación de acreedor

Sin duda, la mejor manera de conocer detalladamente los gastos de subrogación de acreedor es poner un ejemplo práctico:

En 2005 firmamos una hipoteca a euríbor más 2 %, con un plazo de 30 años. Al cabo de 10 años, decidimos realizar una subrogación del préstamo para cambiar la hipoteca a un banco que nos ofrece un interés de euríbor más 1 %. Si calculamos a cuánto ascenderán los gastos de subrogación aproximadamente (teniendo en cuenta que la comisión de subrogación será del 0,25 % del capital que nos queda por amortizar de la hipoteca el décimo año), nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.

Para amortizar este coste con el ahorro conseguido deberíamos pagar algo más de 20 cuotas con las nuevas condiciones de la hipoteca, así que en menos de dos años habríamos amortizado el gasto y, al finalizar el plazo de la hipoteca, habríamos ahorrado 1.308,78 euros en total. En este caso concreto, como vemos, sí nos saldría a cuenta la subrogación de hipoteca, pero en otros podría ser menos conveniente. Por ello, siempre tenemos que hacer números para valorar si el cambio de banco nos hará ganar o perder dinero.

ACLARACIÓN: a diferencia de los gastos de constitución de hipoteca, que están siendo motivo de disputa legal en estos momentos, los gastos de subrogación se encuentran perfectamente tipificados dentro de la ley y no son reclamables.

¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?

Una de las dudas que suscita la subrogación de hipoteca es si es necesario pagar los mismos impuestos que se aplican por la constitución de un nuevo contrato hipotecario y la escrituración de la vivienda, pues de ser así, muchos consumidores podrían ver enfriada su intención de cambiar la hipoteca de banco. En este punto, hay que saber que para hacer una subrogación de acreedor no es necesario pagar ni el IVA ni el ITP, ya que estos tributos solo se aplican cuando se adquiere una vivienda de primera o de segunda transmisión, respectivamente.

Otro punto muy interesante a nivel tributario es que esta operación está exenta del abono del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), tanto si se utiliza para cambiar el deudor de la hipoteca como si se lleva a cabo para trasladar el préstamo a un banco distinto. En el primer caso, esto puede ser especialmente beneficioso para el nuevo titular, puesto que le evita tener que pagar el IAJD que sí se aplicaría en caso de formalizar un nuevo contrato hipotecario.

¿Qué es la subrogación de deudor?

La subrogación de deudor (que no debemos confundir con la de acreedor) es una operación con la que el comprador de una vivienda con cargas se convierte en el nuevo titular del préstamo hipotecario que el vendedor tenía vigente antes de efectuar la compraventa. De esta manera, pasa a ser el nuevo encargado de pagar las cuotas de la hipoteca, cuyas condiciones se mantienen sin cambios excepto por la sustitución del titular. El vendedor, por su parte, deja de ser el responsable de amortizar el crédito hipotecario.

La ventaja principal de una subrogación de deudor frente a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca en otro banco es que los gastos son menores. Aún así, la subrogación tiene una serie de limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. A diferencia de las subrogaciones de acreedor, que consisten en buscar una nueva entidad, la subrogación de deudor no nos permite cambiar la entidad bancaria y este puede ser uno de los aspectos negativos de la subrogación de deudor. Nos quedaríamos con el banco donde tenía contratada la hipoteca el anterior cliente, aunque no nos guste el banco. Sin embargo, sí existe la opción de subrogar la hipoteca en el futuro, pero deberemos esperar unos años para hacerlo.
  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca. La subrogación de deudor por tanto es simplemente un cambio de titular en el préstamo hipotecario.
  • Los gastos no son reclamables. A causa de la reciente oleada de reclamaciones a las entidades bancarias, muchos consumidores creen que todos los gastos de las hipotecas son abusivos y que, por lo tanto, pueden ser recuperados. No obstante, al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución.

Por ello, antes de efectuar esta operación, recomendamos hacer números para valorar si pagaríamos menos con la hipoteca del vendedor o con una nueva, considerando en el cálculo los gastos de formalización que habría que abonar en cada caso.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca no es siempre la mejor solución para resolver las disputas que tengamos con nuestro banco, ya que para llevarla a cabo hay que pagar unos gastos que incluso podrían llegar a superar el ahorro obtenido a través de la subrogación. Por ello, solo es aconsejable hacer una subrogación de hipoteca en aquellas situaciones en las que sí nos salga a cuenta.

En términos generales, se considera que el traslado es conveniente cuando su coste se puede amortizar en un máximo de dos o de tres años con el ahorro obtenido por el cambio de condiciones. También puede salir a cuenta en los casos en los que se utiliza esta operación para deshacerse de cualquier cláusula potencialmente peligrosa, como el índice de referencia IRPH, por ejemplo.

En octubre de 2017, que es el último período analizado por el Instituto Nacional de Estadística, el volumen de subrogaciones de deudor (cambiar el titular de una hipoteca) se redujo respecto al mismo mes del año anterior, una tendencia que se mantiene desde hace algún tiempo. En cambio, las subrogaciones de acreedor (cambiar de banco la hipoteca) aumentaron respecto al 2016 y se espera que sigan haciéndolo en cuanto se aprueben los incentivos para pasarse del tipo variable al fijo.

Ventajas de la novación frente a la subrogación

El objetivo tanto de la novación (renegociar el contrato con el propio banco) como de la subrogación de hipoteca es intentar mejorar las condiciones originales de un préstamo hipotecario mediante la modificación de una o de varias cláusulas de la escritura. En el caso de la novación de hipoteca, la entidad no tiene la obligación de aceptar los cambios propuestos, pero se trata de una operación que cuenta con varias ventajas respecto a cambiar de banco la hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: por lo que nos ahorraremos este coste, que sí tendremos que abonar al cambiar la hipoteca de banco. Es precisamente este el motivo, por el que una subrogación de hipoteca suele salir más caro que llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario. Sin embargo, no es una regla general, ya que el importe al final dependerá de otros factores y condiciones.
  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.
  • Modificar el plazo: mediante una subrogación de hipoteca no podremos ampliar el plazo para devolver la deuda al banco. Solicitar un aumento de plazo solo es posible mediante una novación, por lo tanto una vez cambiemos de banco nuestra hipoteca podremos solicitar a la nueva entidad una ampliación del plazo de la hipoteca, algo que nos puede resultar más sencillo si le damos las razones correctas al banco.

Como vemos, con una novación podemos modificar las mismas cláusulas que con una subrogación hipotecaria, además de poder ampliar el capital de la hipoteca o eliminar o añadir garantías en el contrato hipotecario. Eso sí, en este último caso, debemos ser conscientes de que incorporar titulares u otras garantías al préstamo siempre es más fácil que suprimirlos, ya que para el banco supone perder una manera de recuperar el dinero. Por eso, en la práctica es una operación difícil de llevar a cabo, a no ser que a cambio se añada a un nuevo cotitular o a un avalista con un buen perfil.

Guía gratuita de HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y cambiarla de banco no es especialmente conocido por el gran público, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles de esta operación. Por ello, desde HelpMyCash.com facilitamos una útil guía gratuita en la que respondemos a las preguntas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cuáles son las claves para trasladar un préstamo a otra entidad de un modo sencillo y sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para cambiar la hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:


¡Guía GRATUITA! Cómo subrogar tu hipoteca

CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

En esta página detallamos los pormenores y costes del proceso de subrogación de hipoteca. Aquí tienes un resumen de las preguntas básicas sobre la subrogación:

1. ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Por subrogación de hipoteca entendemos trasladar el préstamo hipotecario a una entidad distinta (subrogación de acreedor) o sustituir el titular de un crédito por otro (subrogación de deudor). En el primer caso, no es necesario pedir permiso a la actual entidad para cambiarse de banco, aunque sí es imprescindible encontrar a uno que esté dispuesto a encargarse de la deuda, como es lógico. En cambio, para hacer una subrogación de deudor debidamente escriturada sí hay que contar con el visto bueno de la entidad prestamista.

2. ¿Qué condiciones se pueden mejorar?

Por norma general, cuando se subroga un préstamo hipotecario es para pagar menos o para obtener un interés más conveniente, ya sea rebajándolo, cambiando el índice de referencia o convirtiendo una hipoteca variable al tipo fijo (o a la inversa). Pero subrogando la hipoteca también podemos modificar el contrato de otras maneras: se pueden suprimir comisiones o requisitos de vinculación si el banco al que nos trasladamos nos da esta opción o podemos deshacernos de cláusulas abusivas o peligrosas como el IRPH o el suelo hipotecario.

3. ¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

En el caso de que nuestro banco no quiera negociar un cambio de condiciones, es posible que otra entidad sí nos quiera como clientes y acepte nuestra propuesta de mejora. Además, si intentamos llevar a cabo la subrogación de hipoteca, podremos presionar a nuestra entidad actual para que se avenga a negociar, pues si le comunicarnos nuestra intención de trasladarnos, es posible que esté dispuesto a modificar el contrato. Eso sí, debemos tener presente que si nuestro banco iguala o supera la oferta presentada, tendremos que aceptarla y no podremos cambiarnos a la otra entidad.

4. ¿Cuándo es recomendable cambiar la hipoteca de banco?

Por norma general, una subrogación hipotecaria se considera exitosa cuando el coste del traslado se amortiza en dos o tres años con el ahorro obtenido por la operación. No obstante, antes de plantearnos subrogar es mejor tratar de negociar una novación con nuestro actual banco, ya que se trata de una operación algo más barata. Si se nos cierra esta puerta y solo nos queda la alternativa de la subrogación, debemos calcular si los gastos asociados al cambio de banco se compensarán rápidamente con el ahorro del traslado.

5. ¿Qué tipos de subrogaciones existen?

En tanto que con la subrogación podemos sustituir algo o a alguien por otra cosa o persona, en el caso de las hipotecas permite llevar a cabo dos clases de modificaciones del contrato:

  • Subrogación de acreedor: consiste en el cambio de hipoteca de banco. Es decir, es el deudor quien traslada su hipoteca a otra entidad.
  • Subrogación de deudor: consiste en el cambio del cliente que abona la deuda (en este caso, el banco o acreedor sí que tiene la última palabra). En concreto, lo que se hace es un cambio de titular del préstamo hipotecario, algo que suele realizarse en las compraventas donde el anterior propietario ya tenía una hipoteca anterior sobre la propiedad transferida.

6. ¿Puedo reclamar por el suelo si he cambiado la hipoteca de banco?

La respuesta es sí. Cualquier consumidor que haya efectuado un cambio de hipoteca a otro banco mantiene el derecho de reclamar a la anterior entidad que le devuelva todo lo pagado de más por la aplicación de una cláusula suelo, siempre que esta se incorporara en el contrato de un modo no transparente. Sin embargo, hay discrepancias jurídicas sobre cuál es el plazo disponible para reclamar tras llevar a cabo la operación: unos juristas aseguran que únicamente puede reclamarse el suelo hasta cuatro años después del traslado de la hipoteca, mientras que otros defienden que el plazo es indefinido.

7. ¿Puedo subrogar una hipoteca variable y pasarla a tipo fijo?

, siempre que el banco al que queramos trasladar el préstamo hipotecario ofrezca hipotecas a tipo fijo. Asimismo, podemos efectuar este cambio a la inversa, es decir, para convertir un interés fijo a uno variable, ya que al subrogar la hipoteca podemos modificar cualquier aspecto relacionado con el interés del producto. Eso sí, cuando se promulgue la nueva ley hipotecaria, solo será más barata la primera operación mencionada (se rebajarán las comisiones y los aranceles notariales y registrales).

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. La información legal la obtenemos de la normativa del Banco de España y las entidades con materia legal.

Metodología: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash es la de ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:


AUTOR

Avatar de Elisenda Picart

Elisenda Picart

Especialista en Hipotecas, Cuentas, Depósitos y Bancos en HelpMyCash

CONTRIBUYE

Avatar de Miquel Riera

Miquel Riera

Especialista en Hipotecas, Préstamos y Tarjetas de HelpMyCash.com


Preguntas recientes

Avatar  de Churretosa

¿Es posible solicitar la devolución de gastos en estos casos?

Hola, tengo 2 dudas sobre casos muy específicos sobre hipotecas. Es para un amigo que se está planteando reclamar aunque no está seguro si puede hacerlo. En la hipoteca de su vivienda le gustaria reclamar los gastos pero él se subrogó a la hipoteca del constructor y el banco le cambió las condiciones a peor (le subieron el diferencial, contrató seguros vinculantes y un swap). Él dice q no recuerda ninguna oferta vinculante y no tiene ningún papel sobre eso pero si tiene facturas de notaría, gestoria, e impuesto. ¿Podría reclamar esos gastos en su caso?. La siguiente duda es q el padre de este chico murió dejando una deuda en otro banco con la q avalaba la casa familiar y él se hizo heredero de todo (deudas incluidas) para q su madre no perdiera la casa. El banco reunificó las deudas en un prestamo personal con garantia hipotecaria (irph con un diferencial muy alto y suelo) y tb tuvo que pagar gastos de notaria, registro, etc.. Y a él le gustaría saber si puede reclamar los gastos y suspensión del suelo aunque no sea hipoteca para comprar una vivienda. Muchas gracias de antemano pero estamos muy perdidos al ser 2 casos muy concretos para nosotros. Un saludo

Churretosa 22/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Churretosa.

En el caso de la subrogación de deudor no se pueden reclamar los gastos, puesto que no se constituyó una hipoteca nueva y el cambio de condiciones probablemente se debe a una novación.

En cuanto al préstamo con garantía hipotecaria, entendemos que puede reclamar lo que ha pagado de más por la cláusula suelo si esta no se aplicó de manera transparente. El IRPH a día de hoy no está considerado como una cláusula abusiva, aunque es un tema que acaba de llegar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así que habrá que esperar a que dicte una resolución al respecto.

Respecto a los gastos, no estamos seguros de si al no tratarse de una hipoteca podría reclamar algo, puesto que no somos expertos legales. Os recomendamos que consultéis en un despacho de abogados especializados en estos temas para que os indiquen mejor, en base a la legislación actual.

Un saludo.


Avatar  de Logan23

Novación + Extinción condominio

Buenas tardes, Mi mujer junto con su ex tiene un piso con una hipoteca de 250.000 eur (ahora les queda pendiente 208.000), le quedan 30 años aún. En las escrituras constan tanto los padres de mi mujer como los padres del ex como avalistas. Están valorando (mi mujer y el ex), de quitar de las escrituras al ex y del préstamo hipotecario al ex y a sus padres como avalistas, quedándose así sin ninguna deuda. Entiendo que el banco por su parte, si quita a gente que le pueda hacer frente a la deuda en caso de impago querrá que ponga a otra (en este caso yo). Me gustaría saber que gastos vamos a tener para solicitar la extinción de condominio y a la hora de solicitar una novación de la hipoteca. ¿Qué condiciones tengo que tener en cuenta para poder negociar mejor con el banco? ¿Crees que si voy a otro banco me van a mejorar las condiciones que tiene ahora mi mujer con el BBVA? ¿Y qué condiciones podría mejorar con los otros bancos que vaya a visitar? ¡Muchas gracias!!

Logan23 21/02/2018 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Logan23.

Vamos a intentar solucionar tus dudas por partes. Lo primero es que, para que la expareja de tu mujer deje de constar como propietario del piso, deben hacer una extinción de condominio. Con esta operación uno de los titulares cede al otro su parte de la vivienda a cambio de una contraprestación económica. En caso de que ambos tengan la casa y la hipoteca al 50 %, esta contraprestación se calcularía dividiendo el valor actual de la vivienda (que se conoce con una nueva tasación) en dos y restándole la mitad de la hipoteca que queda pendiente. Si la cantidad que acuerdan es diferente, a la hora de hacer la declaración de la renta deberán declarar la ganancia o pérdida de patrimonio y tributar por ello.

El siguiente paso sería pactar una novación con el banco para quitarlo como titular de la hipoteca y para eliminar la parte del aval que corresponde a los padres de él. Esta operación no es de obligada aceptación para el banco por lo que, como bien dices, puede pediros algo a cambio. Si tú estás dispuesto a entrar como titular ya es un buen principio, pero a no ser que tengas un perfil económico mucho mejor que el de él, dado que también pierden avales, puede que no sea suficiente y que tengáis que negociar algo más, como puede ser incluir nuevos avales, otros bienes como garantía o cambiar alguna condición.

En cuanto a la opción de cambiar la hipoteca de banco mediante, puede ser una vía para mejorar algunas condiciones de la hipoteca (por ejemplo si tiene un interés muy alto o muchas comisiones o vinculación), pero con una subrogación no se pueden cambiar los titulares de una hipoteca, así que antes o después de realizar esta operación deberíais hacer la novación y asumir el coste de ambas.

Un saludo.


2 Logan23 el 21/02/2018

Avatar  de Logan23

[cita=46311]#1[/cita] Según le dijo su expareja, no le pediria nada a cambio de que ella se quedarà el piso. Ahora mismo desconozco si tienen un tipo de interes variable o fijo y que tanto por ciento es. Podria encontrar mejores ofertas según como esta el mercado hoy en dia, para mejorar el préstamo hipotecario que tiene mi mujer? a sabiendas de el importe que queda por pagar, los años, y que intentariamos que solo estubieramos mi mujer y yo sin avalistas. Gracias por las aclaraciones de antes.


3 HelpMyCash el 21/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Logan23.

Como te comentamos en la anterior respuesta, pueden llegar al acuerdo de otra cantidad, pero entonces deberán declarar la ganancia o pérdida patrimonial que tributa por IRPF. Eso sí, si no hay ninguna contraprestación puede considerarse una donación encubierta, así pues os recomendamos que antes de nada preguntéis en vuestra oficina de la Agencia Tributaria para aseguraros de que podéis hacerlo (quizá al asumir tu mujer la hipoteca pendiente podría considerarse que sí se ha dado la contraprestación, pero al ser materia tributaria lo desconocemos) y de cómo debéis proceder para evitar futuras sanciones.

En cuanto a tu pregunta sobre si encontraríais mejores condiciones, sin conocer los detalles de la hipoteca es imposible que te guiemos. En cualquier caso piensa que si queréis que él deje de constar como titular y eliminar los avales deberéis hacer, sí o sí, la novación. Si las condiciones en las que queda luego la hipoteca no os conviene podéis buscar ofertas para hacer la subrogación. Te dejamos acceso a nuestro ranking de las mejores hipotecas para subrogación para que puedas ver las condiciones que se ofrecen, pero como decimos, es algo que tendréis que debatir más adelante porque con esta operación no podéis cambiar los titulares.

Un saludo.


Avatar  de Helper_501187471

quiero vender mi piso pero todavía tiene hipoteca

Buenos días, quiero vender mi piso pero todavía tiene hipoteca. He oído que hay agencias que se dedican a comprar viviendas. ¿Sabeis de alguna? y ¿si son de fiar? Un saludo

Helper_501187471 21/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_501187471.

Puedes vender tu vivienda aunque todavía tenga una hipoteca sin ningún tipo de problema (siempre que no haya un impago). El procedimiento sería seguir pagando tu préstamo hipotecario hasta que la vendas, para que no se pueda abrir una ejecución sobre la misma que te suponga algún problema futuro, y cuando recibas el dinero de la venta cancelar la hipoteca que quede pendiente.

Eso sí, es posible que el comprador te pida que firmes algún documento conforme le vas a entregar la vivienda libre de cargas (es decir, para garantizar que parte del dinero que recibirás será para pagar la hipoteca y que él no tenga que asumirla), pero es algo totalmente habitual.

Otra opción es la subrogación de deudor, es decir que encuentres un comprador dispuesto a quedarse con la hipoteca pendiente y seguir pagándola, a cambio de, obviamente, deducirla del precio de la vivienda. Si las condiciones de tu hipoteca son buenas, puede ser una opción interesante para el comprador, puesto que el coste es menor que el de los gastos de constitución de una hipoteca nueva.

Un saludo.


Noticias recientes

07/02/2018
Luces y sombras de la subrogación de deudor: ¿sale siempre a cuenta?

ión de deudor o cambio de titular de una hipoteca. Esta permite que el comprador de una casa con cargas se convierta en el nuevo encargado de amortizar el préstamo del vendedor,  lo que sale más barato que contratar un nuevo crédito hipotecario. Pero ¿es siempre conveniente llevar a cabo esta opera


05/02/2018
Movistar renueva sus tarifas móvil, ¿qué cambia?

spués, la azul ha renovado todo su catálogo de tarifas móvil de contrato. ¿Qué ha cambiado? ¿Es una propuesta a mejor o es momento de irnos? Aprovecha las mejores ofertas con el ranking de mejores tarifas móviles Las nuevas tarifas móvil de Movistar Aunque todo apuntaba a que Movistar no actuali


18/01/2018
Las tarifas móviles tampoco se libran de las subidas de Movistar

es de fibra óptica hoy toca hablar de las tarifas móviles de contrato de la operadora. ¿Cuánto se van a encarecer? ¿Habrá alguna novedad en las ventajas que ofrecen? ¡Encuentra las mejores tarifas móviles de 2018 aquí! Mejoras a cambio de un incremento de precio Las tarifas móviles de contrato de


Uso de cookies: En nuestra página utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y ofrecer contenidos y publicidad de interés.
Si continúas navegando, aceptas el uso que hacemos de las cookies.