Si no estamos contentos con las condiciones actuales de nuestra hipoteca y nuestro banco no quiere cambiarlas, podemos solicitar una subrogación de hipoteca (subrogacion de acreedor) es decir, cambiar el préstamo a otra entidad y empezar a ahorrar cada mes. A continuación presentamos las mejores ofertas para realizar una subrogación de hipoteca.

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Subrogación hipoteca: ¿en qué consiste?

Subrogar es sustituir una cosa por otra. Si nos referimos a subrogación de hipoteca podemos hablar de una subrogación de acreedor o de deudor. La subrogación de hipoteca o cambio de la hipoteca de banco, consiste en trasladar el préstamo hipotecario de una entidad a otra, con la finalidad de mejorar las condiciones del contrato, o también cambiar de titular de la hipoteca.

A la hora de subrogar un préstamo hipotecario tenemos varias opciones para mejorar nuestra hipoteca, como por ejemplo cambiar el interés, las condiciones, comisiones, etc. Sin embargo, la subrogación de hipoteca tiene un coste, por lo que debemos hacer números y comprobar su rentabilidad, de modo que nos salga a cuentas en un plazo medio o corto hacer el cambio de hipoteca de banco.

Para encontrar las auténticas hipotecas baratas del mercado, y descubrir que bancos ofrecen las mejores opciones para subrogar la hipoteca, puedes utilizar un comparador de hipotecas. Obtendrás información detallada de todas las hipotecas del momento.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

Si optamos por subrogar la hipoteca podremos mejorar las siguientes condiciones del préstamo hipotecario:

  • Interés: mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca variable. También podemos modificar el índice de referencia, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Comisiones y productos vinculados: a través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas abusivas: si en la hipoteca se nos aplica una cláusula abusiva, como por ejemplo la cláusula suelo, con la subrogación de hipoteca podemos aprovechar para deshacernos de ella si nos sale rentable. Eliminar el suelo hipotecario de nuestra hipoteca significará un alivio y un ahorro en las cuotas mensuales. Además debemos tener en cuenta, que aunque hagamos una subrogación de hipoteca podremos reclamar por el suelo de la hipoteca a nuestro anterior entidad. Pero al igual que el suelo, podremos hacer lo mismo con cualquier tipo de cláusula o apartado que de forma abusiva haga que paguemos más por nuestra hipoteca, como por ejemplo, unos intereses de demora muy elevados.

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

Para realizar una subrogación de hipoteca no hace falta avisar a la entidad actual de que tenemos pensado trasladar el préstamo hipotecario a otro banco. Sin embargo, sí que necesitamos un requisito previo: haber pagado como mínimo tres años de hipoteca en nuestro banco (algunas entidades exigen hasta 5 años para poder subrogar la hipoteca), o en caso contrario ningún banco nos aceptaría como nuevos clientes. Esta es la única condición que tendremos para subrogar la hipoteca.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca presentaremos al banco actual una oferta vinculante que nos haya hecho la entidad bancaria donde tenemos pensado trasladarnos. A partir de aquí, nuestro banco tendrá un plazo de 15 días para igualar o mejorar la oferta. En el caso de que nuestro banco iguale o mejore la oferta vinculante, no podremos llevar a cabo la subrogación de hipoteca y tendremos que realizar una novación de hipoteca.

Sin embargo, con la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como: ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, alargar el plazo de amortización o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Subrogar la hipoteca es una opción que podría ser muy interesante si el hipotecado puede recuperar el poco tiempo los costes invertidos en ella y empezar a ahorrar a corto y medio plazo:

  • Mejora las condiciones de la hipoteca actual: el principal objetivo de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones para pagar menos dinero por la hipoteca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos mudar de índice de referencia, pasando por ejemplo de IRPH a euríbor (aprovechando que el euríbor cotiza actualmente en negativo), también es posible cambiar de tipo de interés, dar de baja algún seguro y reducir o cancelar comisiones.
  • La subrogación de hipoteca o cambio de acreedor, sirve como un elemento de negociación con nuestro banco actual:: la entidad bancaria no está obligada a modificar las condiciones del contrato hipotecario, pero si le presentamos una oferta vinculante para subrogar la hipoteca a otra entidad, puede que acceda a hacer cambios en nuestro contrato actual antes de arriesgarse a perder un cliente. Si iguala o mejora la oferta que le presentemos (enerva la operación) tendremos que hacer una novación con la entidad. Por lo tanto la subrogación de hipoteca puede servirnos como un as en la manga para negociar con la entidad bancaria.

Para los que están pensando en cambiar la hipoteca de banco, una herramienta que nos será de gran ayuda es el simulador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos servirá para calcular la nueva cuota de la hipoteca una vez la hayamos cambiado de banco.

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Subrogación hipoteca: ¿Qué gastos conlleva?

Aunque la subrogación de hipoteca es más barata que abrir un nuevo crédito hipotecario, también conlleva conlleva una serie de gastos asociados, que se deben tener en cuenta para comprobar si es rentable o no cambiar la hipoteca de banco:

Comisiones

  • Comisión por subrogación de hipoteca: el valor de la subrogación de hipoteca está fijado por ley, por lo que no puede ser superior al 0,50 % durante los cinco primeros años de la vida de la hipoteca, ni del 0,25 % a partir del sexto año. Actualmente esta comisión no la cobran todos los bancos, aunque es una comisión bastante común. Si hemos contratado una hipoteca a tipo fijo la operación podría salirnos más cara, debido a que los préstamos hipotecarios a tipo fijo tienen una comisión por riesgo de tipo de interés que puede oscilar entre el 0,5 % y el 5 % del capital pendiente. Esta comisión debe abonarse junto con la comisión de subrogación pertinente, es decir, solo en el caso de que también estuviera incluida en el contrato. Sin embargo la subroagción de deudor no tiene un límite de comisión.
  • Comisión de apertura y estudio: se puede dar que la nueva hipoteca incluya comisión de apertura. Ésta no suele ser superior al 1 % del capital pendiente a amortizar. En caso de que sea así, la deberemos incluir en los gastos de subrogación de hipoteca. Esta comisión, al igual que el resto, puede negociarse. Si cambiamos la hipoteca de banco es itneresante que no se incluya una comisión de apertura, peusto que el proceso se encarecerá.

Gastos subrogación de acreedor

Subrogar nuestra hipoteca no es gratis, cambiar la hipoteca de banco conlleva unos gastos que debemos conocer para evitar sorpresas.Aproximadamente, los gastos de una subrogación de hipoteca son los siguientes:

Para comprobar si a medio plazo habremos amortizando todos los costes que se desprenden de la subrogación y saber si realmente ahorraremos cada mes al cambiar la hipoteca de banco, debemos hacer los cálculos necesarios. Para guiarnos, nos puede servir el siguiente ejemplo:

Imaginamos que en el año 2005 firmamos una hipoteca a euríbor + 2 % a devolver en un plazo de 30 años. Al cabo de 10 decidimos hacer una subrogación de hipoteca y llevarnos el préstamo hipotecario a una entidad que nos ofrece un interés de euríbor + 1 %. Si hacemos un cálculo aproximado de todos los gastos de subrogación (teniendo en cuenta que la comisión de subrogación será el 0,25 % de la parte que nos falta por amortizar de la hipoteca el décimo año), nos sale a pagar un total de 1.476,375 €.

Para amortizar este coste necesitaríamos haber pagado más de 20 cuotas con las condiciones de la hipoteca actual, es decir, en menos de 2 años lo habríamos amortizado y al acabar de pagar la hipoteca nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 €. Por tanto, antes de plantearnos una subrogación de hipoteca tenemos qué hacer números y comprobar si sería una opción rentable, ya que no a todo el mundo puede beneficiar un cambio de banco en su hipoteca y puede salir perdiendo dinero.

¿Hay que pagar impuestos si subrogamos la hipoteca?

Una de las dudas que nos planteamos cuando nos planteamos hacer una subrogación de hipoteca es si debemos afrontar el pago de impuestos de igual forma que cuando se constituye una nueva hipoteca, lo que podría ser una circunstancia que frenara nuestra intención de cambiar la hipoteca de banco. Debemos saber que con una subrogación no deberemos abonar el IVA, ya que este impuesto se paga únicamente por adquisición de vivienda en primera transmisión. Tampoco debemos abonar el IAJD por ampliación de capital, porque con la subrogación no se puede llevar a cabo esta acción.

¿Qué es la subrogación o cambio de deudor?

La subrogación de deudor es el proceso jurídico mediante el cual una persona vende su casa hipotecada y el comprador adquiere la vivienda junto con la hipoteca. De esta forma, el comprador empieza a pagar las cuotas del inmueble hipotecado, conservando las condiciones de la hipoteca original y, por el contrario, el vendedor se deshace del préstamo.

Si hacemos una subrogación de deudor evitaremos los gastos de constitución de la nueva hipoteca, pero también encontraríamos desventajas:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. A diferencia de la subrogación de hipoteca, que consiste en buscar una nueva entidad, la subrogación de deudor no nos permite cambiar la entidad bancaria y este puede ser uno de los aspectos negativos de la subrogación de deudor. Nos quedaríamos con el banco donde tenía contratada la hipoteca el anterior cliente, aunque no nos guste el banco. Sin embargo, sí existe la opción de subrogar la hipoteca en el futuro, pero deberemos esperar unos años para hacerlo.
  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca. La subrogacion de deudor por tanto es simplemente un cambio de titular en el préstamo hipotecario.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

Hacer una subrogación de hipoteca no siempre es la mejor solución a todos los problemas financieros, ya que la operación conlleva un coste a considerar que, si no tenemos controlado, podría ser superior a lo que ahorramos con la subrogación. A continuación presentamos dos circunstancias en las que sí sería interesante realizar una subrogación de hipoteca:

  • Si las condiciones de la hipoteca a la que nos estamos acogiendo coinciden con nuestra expectativas y, por lo tanto, nos va a suponer un ahorro en las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.
  • Si el coste de hacer una novación de la hipoteca actual, es decir, modificar alguna de las condiciones es inferior al coste de contratar una nueva hipoteca.

Según los datos del INE las subrogaciones de hipoteca descienden mes a mes, mientras que las subrogaciones de deudor siguen en aumento. Este dato es un buen indicador de la mejora de la economía española.

Ventajas de la novación frente a la subrogación

La novación de hipoteca consiste en modificar las condiciones de la hipoteca con nuestra propia entidad. Hay que dejar claro, que el banco no está obligado a llevar a cabo la novación, pero si acepta tiene algunas ventajas respecto a la subrogación de hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: por lo que nos ahorraremos este coste, que si tendremos que abonar al cambiar la hipoteca de banco. Es precisamente este el motivo, por el que una subrogación de hipoteca suele salir más caro que llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario. Sin embargo, no es una regla general, ya que el importe al final dependerá de otros factores y condiciones.

  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.

  • Modificar el plazo: mediante una subrogación de hipoteca no podremos ampliar el plazo para devolver la deuda al banco. Solicitar un aumento de plazo solo es posible mediante una novación, por lo tanto una vez cambiemos de banco nuestra hipoteca podremos solicitar a la nueva entidad una ampliación del plazo de la hipoteca, algo que nos puede resultar más sencillo si le damos las razones correctas al banco.

Una novación de hipoteca nos permite hacer los mismos cambios que una subrogación hipotecaria, además de ampliar la hipoteca y añadir o eliminar titulares al contrato hipotecario. Debemos saber que añadir titulares a la hipoteca siempre será más fácil que suprimir, ya que para el banco supone perder una garantía de pago. Por lo tanto, quitar un titular en la práctica es prácticamente imposible, a no ser que a cambio añadamos un titular con un perfil muy solvente.

Guía HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

Subrogar la hipoteca es un proceso que puede parecer complejo ya que es poco conocido, así que es comprensible que no estemos muy familiarizados con su funcionamiento. Para facilitar el traslado del préstamo y resolver las dudas más comunes, los expertos de hipotecas de HelpMyCash.com han diseñado una guía práctica para que la subrogación de hipoteca sea mucho más fácil. En esta guía encontraremos consejos, descubrir si la subrogación de hipoteca es una buena opción según cada caso concreto, el coste aproximado de la operación y también los pasos a seguir si ya has decidido cambiar tu hipoteca de banco. Solo se debe introducir el correo electrónico para que podamos enviarte la guía gratuita a tu correo electrónico en menos de cinco minutos.


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CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

Si tenemos dudas sobre la subrogación de hipoteca, no tenemos muy claro para qué nos puede servir, en qué casos es beneficioso cambiar la hipoteca de banco o el proceso de traslado esta página nos ayuda a resolver con más facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca consiste en cambiar la hipoteca de banco. Es decir, trasladar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad con el objetivo de mejorar las condiciones de la hipoteca. Para realizar este proceso no debemos pedir permiso a nuestro banco actual, aunque debemos tener en cuenta que no es un trámite gratuito.

2.- ¿Qué condiciones se pueden mejorar?

El principal objetivo por el que se subroga la hipoteca es para modificar el tipo de interés, ya sea para cambiar de índice de referencia (de IRPH a euríbor, por ejemplo), para cambiar la hipoteca de variable a fija o viceversa o para rebajar el interés aplicado. Además, subrogando la hipoteca también se pueden eliminar comisiones y productos vinculados del contrato si se busca una oferta que aplique menos. También tendremos la opción de eliminar cláusulas abusivas como la cláusula suelo o unos intereses de demora muy elevados.

3.- ¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

Si cambiamos la hipoteca de banco tendremos la posibilidad de mejorar las condiciones del contrato actual y así empezar a ahorrar en cada cuota mensual. Además, la subrogación de hipoteca también nos servirá como elemento de negociación con el banco actual, ya que si le comunicamos que tenemos pensado irnos a otro banco puede que estén más dispuestos a mejorar el contrato ellos mismos. Debemos tener en cuenta que si presentamos una oferta vinculante de otra entidad a nuestro banco, y este iguala la oferta deberemos quedarnos.

4.- ¿Cuándo es recomendable cambiar la hipoteca de banco?

Es aconsejable siempre que amorticemos su coste a corto plazo, es decir, siempre y cuando las condiciones que firmemos en la nueva entidad nos generen un ahorro notable a corto medio plazo, en comparación con las condiciones de nuestra hipoteca actual.

5.-¿Qué tipos de subrogaciones existen?

  • Subrogación de acreedor: consiste en el cambio de hipoteca de banco. Es decir el deudor quien traslada su hipoteca a otra entidad.
  • Subrogación de deudor: consiste en el cambio de cliente que abona la deuda, en este caso el banco o acreedor sí que tienen la última palabra. Consiste en un cambio de titular del préstamo hipotecario.

6.-¿Puedo reclamar por el suelo si he cambiado la hipoteca de banco?

La respuesta es sí. Cualquier consumidor que haya efectuado un cambio de hipoteca a otro banco puede reclamar a su entidad anterior la devolución de lo pagado de más por las cláusulas suelo. En concreto, puede reclamarse incluso hasta cuatro años después de haber cancelado la hipoteca. También puede reclamarse el suelo de la hipoteca, aunque ya hayamos terminado de pagar el crédito hipotecario y no han pasado más de cuatro años.

7.- ¿Puedo subrogar una hipoteca fija y pasarla a tipo variable?

Sí, siempre y cuando la entidad a la que cambiemos nuestro préstamo hipotecario comercialice hipotecas a tipo variable. Una de las ventajas al subrogar la hipoteca es que podemos modificar el tipo de interés. Lo que no podremos pasar es de una hipoteca abierta a una hipoteca normal, puesto que no se trata del mismo tipo de producto financiero.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es informar al consumidor sobre el procedimiento del cambio de hipoteca de banco, el cambio de titular de un préstamo hipotecario y mostrar las mejores ofertas del momento, ya que el proceso de subrogación de hipoteca puede ser muy complejo. Además de informar del coste que genera llevar a cabo una subrogación de hipoteca, información útil para saber si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. La información legal la obtenemos de la normativa del Banco de España y las entidades con materia legal.

Metodólogia: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

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    Preguntas recientes

    Avatar  de Isabelina

    Cambiar hipoteca

    Buenos días actualmente tenemos una hipoteca de 468,000€ con liberbank debido a problemas económicos hemos solicitado una carencia y nos la rechazan.
    Actualmente yo no trabajo y mi marido tiene unos ingresos de 2.800€.
    Hemos pensado solicitar a través de abogado una quita y nos gustaría saber qué opciones o posibilidades tenemos para conseguír una hipoteca. Gracias

    Isabelina 28/03/2017 | 0 respuesta/s

    Avatar  de maria juan

    Al subrogar una escritura para quitar un deudor, puede subir el interes?

    Para desvincular a mi ex de la hipoteca que pagamos en comun, el banco me ha dicho que hay que subrogarla a mi nombre ¿es correcto que el banco al subrrogar me cambie las condiciones y me suba el interes?

    maria juan 27/03/2017 | 0 respuesta/s

    Avatar  de francislf

    Cambio a Hipoteca Fija

    Hola,Actualmente tenemos na hipoteca variable a 0'60 y estamos pensando cambiar a hipoteca fija. Nos quedan 23 años y 160000€ y creemos a es buen momento de conseguir un buen tipo fijo.Estas son las opciones que barajamos:KutxabankTipo fijo de salida: 2,90%Máxima bonificación: 1%Gastos de novación: 1.400€BonificacionesNominas: 0,50%Seguro Hogar: 0,10%Seguro Vida al 100%(150.000€) : 0,10%Plan pensiones aportación > 1000€ : 0,10%Plan pensiones aportación > 2000€ : 0,10% (Adicional)Gastos tarjetas anuales > 3.600€ : 0,10%CaixaBankTipo fijo de salida: 2,90%Máxima bonificación: 1%Gastos de consitución: 0€ (asume el cambio)BonificacionesNominas: 0,40%Seguro Hogar: 0,20%Seguro Vida al 50%(75.000€) : 0,20%Alarma : 0,20% (este no está del todo claro)Actualmente tengo la hipoteca en Kutxa y el plan de pensiones en la Caixa. Estoy dudando la verdad con que me quedo. Creo que la oferta de Kutxa es más versatil , pero la de la caixa como entidad me da más confianza. Aparte , sobre todo quiero asegurarme mi plan de pensiones , es decir, caixaBank me da más confianza que la Kutxa en cuanto a asegurar mi capital, ¿O estoy diciendo una barbaridad?Muchas Gracias por vuestras opiniones.

    francislf 24/03/2017 | 3 respuesta/s

    1 HelpMyCash el 27/03/2017

    avatar para HelpMyCash

    Hola francislf

    Lo cierto es que se trata de ofertas tan parecidas que es difícil decantarse por una en particular.

    Lo que sí podemos observar es que La Caixa no te daría nada por por tu plan de pensiones por lo que ahí estarías perdiendo bonificación. Sin embargo, también se haría cargo de los gastos de subrogación (no corresponden gastos de constitución, ya que la hipoteca ya existe).

    Aún así, la mejor manera es que consultes los precios de los productos vinculados para saber realmente cuál es el coste que tendrás que soportar. Si quieres puedes usar la siguiente calculadora gratuita de cuota de hipoteca con productos vinculados, para que puedas ver realmente a qué te enfrentas.

    Respecto a asegurar el plan de pensiones, se trata de un producto de inversión que no depende tanto de la entidad con quien lo tienes concertado sino de los propios valores sobre los que tu dinero está invertido. Es decir, si quiebra tu entidad, tu dinero sigue invertido en los mismos activos, solo que la entidad que los invirtió ahí ya no existe. No están cubiertos por ningún fondo de garantía como el FGD, pero no los perderías del todo.

    ¡Un saludo!


    2 francislf el 27/03/2017

    Avatar  de francislf

    [cita=37108]#1[/cita]

    Muchas Gracias por la respuesta.

    ¿ Que opina del cambio de variable 0,60 a fijo de 2,10? ¿ Estamos haciendo una locura?


    3 HelpMyCash el 27/03/2017

    avatar para HelpMyCash

    Elegir entre una hipoteca fija y una hipoteca variable es una decisión personal en función de la propia idea de la evolución del euríbor, para el resto de vida de la hipoteca. Desafortunadamente esto es algo sobre lo que no podemos ayudarte, ya que no podemos conocer la evolución del euríbor para los 23 años que quedan de préstamo.

    Según algunos expertos, el euríbor podría llegar a recuperar un valor de 0 % hacia finales de 2018. Según otros, es posible que esto no suceda hasta 2020. En esencia, debes de imaginar un valor medio del euríbor para toda la vida de la hipoteca y decidir si la oferta a tipo fijo de tu entidad se queda por debajo de lo que imagines.

    Aún así, te podemos decir que una hipoteca a tipo variable a E + 0,60 % es un trato que a día de hoy sería imposible de encontrar (las mejores ofertas no bajan mucho más allá del 0,90 %).

    También habría que tener en cuenta que se supone que este año debería aparecer el euríbor plus. Esto significa por una parte que el índice de referencia de tu hipoteca podría aumentar drásticamente en poco tiempo (no se conoce cuál será su cotización inicial, pero los expertos apuntan a que seguramente no verá la luz bajo 0). Por la otra, tu banco podría interpretar el cambio en la elaboración del índice como una extinción del euríbor tal y como lo conocemos y proceder a usar el índice sustituto de tu contrato.

    Como decíamos en la anterior respuesta, más allá de dejarte el enlace a la calculadora para que realices tus propias simulaciones, no podemos hacer gran cosa desde aquí. Tendrás que tomar una decisión personal.

    ¡Un saludo!


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