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Subrogación de hipoteca: ¿en qué consiste?

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, generalmente nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta es solo una de las dos posibles variantes de esta operación:

Subrogación de acreedor

Es la más conocida y consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a un banco distinto. Normalmente, cuando un cliente decide subrogar su hipoteca, lo hace para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto cada mes como en total, bien sea rebajando el interés, reduciendo comisiones o vinculaciones o eliminando cláusulas abusivas.

Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años. A continuación, mostramos las condiciones de algunas de las hipotecas fijas más baratas:

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Respecto a esta modificación también es destacable que, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria, hacer una subrogación de hipoteca para cambiar el interés al tipo fijo será mucho más barato que ahora. En la norma presentada por el Gobierno se establece se limita la comisión que podrán cobrar los bancos, que será de solo el 0,25% si se lleva a cabo la operación durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Una vez transcurrido ese período, ya no se podrá aplicar ninguna compensación.

Subrogación de deudor

El otro tipo de subrogación es la de deudor, que consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa.

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca.

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

Antes de subrogar una hipoteca es importante que conozcamos la oferta del mercado para asegurarnos que las condiciones que nos ofrecen son las más adecuadas para nosotros. Para ello puede ser de gran utilidad utilizar herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos permitirá tener una visión general de la oferta hipotecaria española.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

Dado que la subrogación de acreedor es la más habitual, vamos a centrarnos en las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos rebajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con IRPH a una hipoteca con euríbor.

  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Pasos para realizar una subrogación de hipoteca

A diferencia de la novación, en la subrogación de hipoteca no deberemos contar con el permiso de nuestro banco para iniciar los trámites, aunque si no llevamos varios años pagando el préstamo hipotecario (mínimo tres) y no tenemos un buen perfil económico, es difícil que encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta.

Así pues, si estamos decididos a cambiar la hipoteca de banco, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Conoce el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para hacer una subrogación es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que es imprescindible conocer qué están ofreciendo los bancos. De esta manera no solo podremos saber si nuestra hipoteca tiene margen de mejora, sino que tendremos capacidad de valorar si nos hacen una buena oferta y podremos negociar.
  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades para ver qué oferta nos pueden hacer. También es importante que lo notifiquemos a nuestro banco, ya que si no quiere perdernos quizá se muestre dispuesto a hacer una novación y cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Cuando tengamos algunas ofertas, podremos negociar para intentar bajarlas aún más y, cuando nos decidamos, presentar una solicitud de subrogación.

  3. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayamos presentado la solicitud, el banco nos dará en 7 días una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendremos 10 días para decidir si nos interesa o no. Cuando la aceptemos, será el propio banco quien se lo notifique a nuestra entidad, que tendrá 15 días para presentar una contraoferta para igualar o mejorar las condiciones. Si lo hace, no podremos cambiarnos.

  4. Formaliza la subrogación: si nuestra entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendremos vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

¿Conviene más la subrogación que la novación?

Si estamos pensando en hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, puede que tengamos que valorar antes la opción de hacer una novación de hipoteca, es decir, negociar con nuestro propio banco algunas mejoras para nuestra escritura.

Esta operación es más barata en cuanto a que la novación no necesita de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital y permite añadir o quitar titulares u otras garantías. Sin embargo, el banco no tiene por qué aceptar una novación, por lo que a veces la subrogación será la única opción.

¿Más dudas? Lee nuestra guía gratuita ‘¿Cómo subrogar una hipoteca?’

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de esta operación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos una útil guía en la que resolvemos las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podemos cambiar un préstamo de entidad sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para tener éxito durante el cambio de hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:

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Descárgate esta guía gratuita para saber todos los pasos que debes seguir para poder cambiar tu préstamo hipotecario de entidad y beneficiarte de las nuevas condiciones. En este manual puedes encontrar información al detalle para:

  • Decidir si es una buena opción para ti y conocer a qué bancos acudir
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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

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Tengo hipoteca constituida en el 2004 y por lo tanto cada año desgravo tanto el capital como el interés. Hasta ahora mi mujer y yo hacíamos la declaración de hacienda conjunta ya que ella no tenía ingresos. Ahora trabaja por cuenta ajena y nos sale más rentable hacer la declaración por separado. La pregunta es, de los 7800 euros /año que pagamos de hipoteca, nos podemos desgravar cada uno 3900 euros. ¿Puedo adelantar capital hasta los 9040 euros sólo yo? es decir, que si amortizo 5140 euros luego pueda ponerlos en mi desgravación y no la mitad cada uno de los 5140...
Cesar
Cesar
hace 4 días

Yo tengo una capacidad de ahorro muy superior a la de mi mujer debido a mis ingresos anuales (también trabajo por cuenta ajena) y por tanto es muy fácil demostrar esto. La duda es si fiscalmente es legal o no ya que la hipoteca va a nombre de los dos y si yo adelanto capital nuestra deuda común disminuye.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Cesar.

En principio, puedes hacerlo siempre que demuestres que la amortización anticipada la has realizado tú y no conjuntamente con tu mujer. Por ello, nuestro consejo es que, antes de desgravar la hipoteca, te pongas en contacto con la Agencia Tributaria para que te asesoren sobre cómo demostrarlo. 

Un saludo. 

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Nos la concedieron en 2005 con sus padres como avalistas. A los años nos separamos y decidimos que ella disfrutaba y pagaba la hipoteca hasta poder vender y quedarnos a cero con el banco. A día de hoy, el piso se podría vender por unos 68.000€ pero al banco le debemos aún 101.000€. Estoy intentando tramitar la venta con una inmobiliaria pero me está dando largas... ¿qué puedo hacer?
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hola, buenos días estoy buscando un comparador de hipotecas y me ha salido vuestra pagina, estoy buscando los bancos que nos puedan dar el 80 % de la tasación ya que el precio de compra es menor y nos gustaría que nos cubriera el 100% de la compra. Tambien que requisitos se necesitan en ese banco .gracias
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Amanda.

Efectivamente, te recomendamos que contactes con estas entidades y que comentes tu propuesta.

Muchas gracias y un saludo.

Amanda Escamilla
Amanda Escamilla
hace 5 días

Hola buenos días, lo que necesitaría es el 80 % de la tasación, entonces solo es ING, SANTANDER Y BBVA?

Julio Martínez
Julio Martínez
hace 5 días

HelpMyCash

Hola, Amanda Escamilla.

Los bancos que acceden al 80% de tasación son ING, Santander y BBVA. No obstante, te comento que es muy complicado que una entidad acceda a una financiación al 100%.

Respecto a los requisitos, debes tener un alto perfil financiero y con un trabajo estable y al alza. Además, debes demostrar tu capacidad para asumir tus deudas -si las tienes- y tener suficientes ahorros. No deberías destinar más del 35% de tus ingresos mensuales para abonar la hipotecas.

Si deseas más información sobre los bancos que más interesen y sus respectivas condiciones. Puedes consultar nuestro comparador de hipotecas que compartimos contigo.

Un saludo.

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