La subrogación de hipoteca es una de las técnicas de las que dispone el consumidor para mejorar las condiciones de su hipoteca. Por subrogación hipotecaria se puede entender o bien cambiar de banco la hipoteca o bien el cambio de pagador (por ejemplo, al vender una casa con hipoteca). A continuación presentamos las mejores ofertas para realizar una subrogación de hipoteca.

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¿Es posible cambiar de un tipo variable a uno fijo?

A lo largo del pasado 2016, el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo descendió como nunca antes lo había hecho, así que su contratación se ha disparado desde entonces y se han convertido en el producto de moda. Ya sea porque al banco le permiten mantener un cierto margen de rentabilidad en una época de euríbor en negativo o por la tranquilidad que estos productos ofrecen a los consumidores (el importe de sus cuotas se mantiene siempre igual a lo largo de todo el plazo), las hipotecas fijas son una alternativa a tener muy en cuenta a día de hoy.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, pasarse del tipo variable al tipo fijo es una de las modificaciones que podrás llevar a cabo con una subrogación. Estas son algunas de las posibilidades más atractivas que tienes a tu alcance:

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Respecto a esta modificación es importante destacar que, si se promulga el proyecto de ley hipotecaria aprobado recientemente por el Consejo de Ministros, cambiar el interés de una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo será mucho más barato para el cliente que ahora. El Ejecutivo propone reducir los aranceles notariales y registrales que hay que abonar par hacer esta operación, así como limitar la comisión que puede cobrar el banco, que será de solo del 0,25 % durante los tres primeros años y del 0 % a partir de entonces.

En esta página iremos revisando los puntos más importantes de la subrogación de hipoteca, como el coste, los posibles cambios y los aspectos más importantes a tener en cuenta.

Subrogación hipoteca: ¿en qué consiste?

Según la Real Academia Española, la definición de subrogar es "sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa". Por tanto, cuando hablamos sobre la subrogación de hipoteca, podemos referirnos tanto a la subrogación de acreedor (de banco) como de deudor (de prestatario). En el caso de la subrogación de hipoteca para cambiar el acreedor, se traslada el préstamo hipotecario a otra entidad para modificar algunas de las condiciones del contrato, mientras que con un cambio de deudor se sustituye al titular de la hipoteca por otro.

Por norma general, cuando un cliente decide subrogar la hipoteca para trasladarla a una entidad distinta, su objetivo principal es obtener una mejora de sus actuales condiciones de financiación. Es por esto que esta operación se suele efectuar para reducir el interés del crédito, para pasar del tipo variable al fijo (o al revés) o para eliminar alguna cláusula potencialmente peligrosa o abusiva, como el suelo hipotecario o el índice IRPH.

Pero como veremos más adelante, el proceso de subrogación de hipoteca conlleva una serie de gastos importantes (pueden llegar a alcanzar miles de euros), así que es muy importante estudiar el cambio de banco con detenimiento.

Si quieres saber cuáles son los bancos que ofrecen las mejores condiciones para subrogar la hipoteca, puedes utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. En esta herramienta encontrarás un listado de todos los préstamos hipotecarios comercializados en España, incluidos los que están diseñados específicamente para trasladarse a otra entidad.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

La subrogación de acreedor (que es la que se lleva a cabo para cambiar la hipoteca a otro banco) es una operación que tiene asociada una serie de gastos, por lo que solo debemos efectuarla si el traslado nos permite mejorar notablemente las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Estos son todos los aspectos que podemos modificar con una subrogación de hipoteca para mejorarla:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si en la hipoteca se nos aplica una cláusula que puede ser abusiva, como las cláusulas suelo, podemos aprovechar para deshacernos de ella si nos sale rentable. Eliminar el suelo hipotecario de nuestra hipoteca significará un alivio y un ahorro en las cuotas mensuales. Además debemos tener en cuenta, que aunque hagamos una subrogación de hipoteca podremos reclamar por el suelo de la hipoteca a nuestro anterior entidad. Pero al igual que el suelo, podremos hacer lo mismo con cualquier tipo de cláusula o apartado que de forma abusiva haga que paguemos más por nuestra hipoteca, como por ejemplo, unos intereses de demora muy elevados.

Sin embargo, con la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

No, para subrogar una hipoteca no hay que informar al banco de nuestra intención de trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. Aun así, tendremos que cumplir un requisito previo fundamental: llevar al menos tres años pagando las cuotas de la hipoteca sin ningún retraso (o cinco años, en algunos casos), ya que de no ser así, prácticamente ningún banco querrá asumir nuestra deuda mediante una subrogación de hipoteca. Esta es, de hecho, la única condición que hay que reunir para subrogar la hipoteca a otro banco, además, lógicamente, de recibir una oferta en firme de una entidad.

Si una entidad acepta nuestra propuesta y decide hacerse cargo de la deuda mediante una subrogación hipotecaria, comunicará a nuestro actual banco cuáles son las condiciones que nos ofrece. A partir de entonces, nuestra entidad tendrá un plazo máximo de 15 días naturales para presentar una contraoferta que iguale o supere a la de su competidora. En el caso de que decida ejercer ese derecho, que se conoce en términos técnicos como enervación, estaremos obligados a aceptar su oferta y no podremos subrogar el préstamo al otro banco.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Cambiar la hipoteca de banco puede ser realmente conveniente siempre que la subrogación permita recuperar los gastos asociados a la operación en unos pocos años, de tal manera que podamos empezar a ahorrar en un plazo relativamente reducido. Veamos cuáles son todas las situaciones en las que puede resultar ventajoso trasladar el préstamo a una entidad distinta:

  • Mejorar las condiciones de la hipoteca actual. El principal objetivo de realizar una subrogación de hipoteca es mejorar nuestras actuales condiciones para que el precio de la hipoteca se reduzca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos, por ejemplo, rebajar el interés, cambiar el índice de referencia (pasando del IRPH al euríbor a 12 meses), pasar de un tipo fijo a otro variable, eliminar ciertas comisiones o dar de baja algunos seguros vinculados.
  • Elemento de negociación con nuestro banco actual. Los bancos no están obligados a aceptar una novación para modificar las condiciones de un contrato hipotecario, pero si presentamos una oferta vinculante de otra entidad para subrogar la hipoteca, es posible que nos mejoren el préstamo para no perdernos como clientes. En ese sentido, si el banco decide igualar o mejorar la oferta (algo que se conoce como enervación), tendremos que realizar la novación obligatoriamente. Por tanto, la subrogación de hipoteca puede ser un instrumento para situarnos en una buena posición negociadora ante nuestra entidad.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, te puede resultar de gran ayuda el siguiente simulador de cuota de hipoteca de HelpMyCash.com, con el que podrás realmente conocer el alcance de la nueva oferta que te propone la nueva entidad.

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Subrogación hipoteca: ¿cuánto cuesta?

Aunque la subrogación de acreedor puede aportarnos muchos beneficios, nunca debemos olvidar que se trata de una operación que tiene un coste relativamente elevado, que deberemos abonar en cuanto se formalicen las modificaciones del contrato. Veamos cuáles son todos los conceptos por los que hay que pagar para subrogar una hipoteca:

  • Comisión por subrogación de hipoteca. La comisión por subrogación tiene un máximo fijado por ley de un 0,5 % durante los 5 primeros años y de un 0,25 % después. Sin embargo, si hemos contratado una hipoteca fija tendremos que saber que además podríamos tener comisión por riesgo de tipo de interés, no regulada por la ley y que puede llegar a ser de hasta un 5 %.
  • Notaría. Podemos estimar un coste medio en torno al 0,2 % y el 0,5 % sobre el valor el capital pendiente.
  • Gestoría. No está regulado, pero sería entre los 200 y los 400 euros.
  • Registro de la propiedad. No suele ser superior a los 100 euros.
  • Tasación. Dependerá de la entidad tasadora, pero en torno a los 300 euros.
  • IAJD. La subrogación hipotecaria está exenta de pagar este impuesto, a menos que una vez cambiemos la hipoteca de gastos, decidamos realizar una ampliación de capital, por ejemplo (es decir, realizar una novación, después de la subrogación)

La comisión por subrogación se ha ido modificando a lo largo de todos estos años, según se iba reformando la Ley Hipotecaria que se promulgó en el año 1981. Por tanto, dependiendo de cuándo contratamos nuestra hipoteca, la compensación que podrán cobrarnos por este concepto variará:

  • Hipotecas firmadas antes del 27 de abril del 2003: comisión máxima del 1 %
  • Hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5 %
  • Hipotecas firmadas después diciembre de 2007: se aplica el actual caso de 0,5 % / 0,25 %

Además, en el Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se establece un nuevo límite a la comisión que los bancos podrán cobrar si esta operación se lleva a cabo para pasarse del tipo variable al fijo. Si se promulga esta normativa, la penalización podrá ser de un máximo del 0,25 % y podrá aplicarse únicamente durante los primeros tres años de vigencia del contrato.

Ejemplo de gastos de subrogación de acreedor

Sin duda, la mejor manera de conocer detalladamente los gastos de subrogación de acreedor es poner un ejemplo práctico:

En 2005 firmamos una hipoteca a euríbor más 2 %, con un plazo de 30 años. Al cabo de 10 años, decidimos realizar una subrogación del préstamo para cambiar la hipoteca a un banco que nos ofrece un interés de euríbor más 1 %. Si calculamos a cuánto ascenderán los gastos de subrogación aproximadamente (teniendo en cuenta que la comisión de subrogación será del 0,25 % del capital que nos queda por amortizar de la hipoteca el décimo año), nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.

Para amortizar este coste con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 mensualidades con las nuevas condiciones de la hipoteca, por lo que habríamos amortizado el gasto en menos de dos años y, al final del plazo de la hipoteca, habríamos ahorrado un total de 1.308,78 euros. En este caso concreto, la subrogación de hipoteca sí nos saldría a cuenta, pero en otros podría no ser tan conveniente. Por eso, siempre tenemos que hacer números para calcular si el cambio de banco nos hará ganar o perder dinero.

ACLARACIÓN: a diferencia de los gastos de constitución de hipoteca, que están siendo motivo de disputa legal en estos momentos, los gastos de subrogación se encuentran perfectamente tipificados dentro de la ley y no son reclamables.

¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?

Una de las preguntas que se hacen los interesados en llevar a cabo una subrogación de hipoteca es si se tienen que abonar los mismos impuestos que se aplican al constituir un contrato hipotecario nuevo, puesto que es algo que podría enfriar su deseo de cambiar la hipoteca de banco. Respecto a este punto, hay que saber que cuando se hace una subrogación de acreedor no hay que pagar IVA ni ITP, puesto que estos tributos únicamente se aplican si se adquiere una vivienda de primera o de segunda transmisión, respectivamente.

Otro punto interesante de esta operación a nivel tributario es que está totalmente exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), tanto si se lleva a cabo para cambiar el deudor como si se utiliza para trasladar el préstamo a otro banco. En el primer caso, esto puede ser especialmente conveniente, puesto que el IAJD es el gasto que encarece más la formalización de los nuevos contratos hipotecarios.

¿Qué es la subrogación de deudor?

La subrogación de deudor (no debemos confundirla con la de acreedor) es una operación con la que el comprador de una vivienda con cargas asume también la titularidad de la hipoteca sobre el inmueble. De esta manera, el comprador se convierte en el nuevo titular de la hipoteca, manteniendo exactamente las mismas condiciones del préstamo, así que es el nuevo encargado de abonar las cuotas. Por su parte, el vendedor deja de ser, a ojos del banco, el responsable de amortizar el crédito.

La ventaja principal de una subrogación de deudor frente a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca en otro banco es que los gastos son menores. Aún así, la subrogación tiene una serie de limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. A diferencia de las subrogaciones de acreedor, que consisten en buscar una nueva entidad, la subrogación de deudor no nos permite cambiar la entidad bancaria y este puede ser uno de los aspectos negativos de la subrogación de deudor. Nos quedaríamos con el banco donde tenía contratada la hipoteca el anterior cliente, aunque no nos guste el banco. Sin embargo, sí existe la opción de subrogar la hipoteca en el futuro, pero deberemos esperar unos años para hacerlo.
  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca. La subrogación de deudor por tanto es simplemente un cambio de titular en el préstamo hipotecario.
  • Los gastos no son reclamables. A causa de la reciente oleada de reclamaciones a las entidades bancarias, muchos consumidores creen que todos los gastos de las hipotecas son abusivos y que, por lo tanto, pueden ser recuperados. No obstante, al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

Hacer una subrogación de hipoteca no es siempre la mejor solución para resolver un desacuerdo con el banco, ya que esta operación tiene un coste que, si no lo tenemos controlado, podría ser superior al ahorro obtenido a través de la subrogación. Por ello, es importante que solo realicemos una subrogación de hipoteca en aquellos casos en los que realmente nos salga a cuenta, como podrían ser los que mencionamos a continuación:

  • Si las condiciones de la hipoteca a la que nos estamos acogiendo coinciden con nuestra expectativas y, por lo tanto, nos va a suponer un ahorro en las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.
  • Si el coste de hacer una novación de la hipoteca actual, es decir, modificar alguna de las condiciones es inferior al coste de contratar una nueva hipoteca.

Según el Instituto Nacional de Estadística, las subrogaciones de acreedor (cambiar de banco la hipoteca) descienden progresivamente mes a mes, mientras que las subrogaciones de deudor (cambiar el titular de una hipoteca) van en aumento. Este segundo dato es especialmente interesante, puesto que refleja un aumento en la actividad del mercado hipotecario (los consumidores adquieren más viviendas con hipoteca).

Ventajas de la novación frente a la subrogación

El objetivo tanto de la novación (la renegociación del contrato con el propio banco) como de la subrogación de hipoteca es mejorar algunas de las condiciones previamente firmadas modificando una o varias de sus cláusulas. En el caso de la novación, la entidad nunca está obligada a aceptar los cambios propuestos, pero es una operación que cuenta con algunas ventajas respecto a cambiar de banco la hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: por lo que nos ahorraremos este coste, que sí tendremos que abonar al cambiar la hipoteca de banco. Es precisamente este el motivo, por el que una subrogación de hipoteca suele salir más caro que llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario. Sin embargo, no es una regla general, ya que el importe al final dependerá de otros factores y condiciones.
  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.
  • Modificar el plazo: mediante una subrogación de hipoteca no podremos ampliar el plazo para devolver la deuda al banco. Solicitar un aumento de plazo solo es posible mediante una novación, por lo tanto una vez cambiemos de banco nuestra hipoteca podremos solicitar a la nueva entidad una ampliación del plazo de la hipoteca, algo que nos puede resultar más sencillo si le damos las razones correctas al banco.

Como vemos, con una novación podemos modificar las mismas cláusulas que con una subrogación hipotecaria, además de poder ampliar la hipoteca y añadir o suprimir garantías al contrato hipotecario. Sin embargo, en este último caso, debemos tener presente que añadir titulares al préstamo siempre es más fácil que eliminarlos, ya que quitar a un titular supone para el banco perder una garantía de pago. Por tanto, es una operación que, en la práctica, es muy difícil llevar a cabo, a no ser que a cambio se incorpore un nuevo cotitular o un avalista con un buen perfil.

Guía gratuita de HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

Como el proceso que hay que seguir para subrogar la hipoteca no es muy conocido, es comprensible que aún no estemos familiarizados con el funcionamiento de esta operación. Es por esto que los expertos de HelpMyCash.com hemos elaborado una guía gratuita en la que resolvemos las dudas más frecuentes acerca de la subrogación de hipoteca y facilitamos varios consejos que ayudarán a nuestros usuarios a trasladar su préstamo a otra entidad sin problemas.

En esta herramienta también se nos explica qué claves debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuánto nos puede costar la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para cambiar la hipoteca de banco. Podemos descargarla gratuitamente introduciendo nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:


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CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

En esta página detallamos los pormenores y costes del proceso de subrogación de hipoteca. Aquí tienes un resumen de las preguntas básicas sobre la subrogación:

1. ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Por subrogación de hipoteca entendemos tanto trasladar un préstamo hipotecario a otra entidad (subrogación de acreedor) como sustituir al titular del crédito por otro (subrogación de deudor). En el primer caso, no es necesario pedir permiso a la entidad para cambiar de banco, aunque sí debemos, lógicamente, encontrar a alguno dispuesto a hacerse cargo de nuestra deuda. En cambio, para hacer una subrogación de deudor debidamente escriturada, el banco sí debe dar el visto bueno al nuevo titular.

2. ¿Qué condiciones se pueden mejorar?

Por norma general, el objetivo principal de subrogar un préstamo hipotecario es abaratar el interés aplicado, ya sea reduciéndolo, modificando el índice de referencia o pasando la hipoteca del tipo variable al fijo o viceversa. Pero subrogando la hipoteca también podemos hacer otras modificaciones, como eliminar comisiones o requisitos de vinculación siempre que el banco al que nos trasladamos nos ofrezca esa posibilidad. Asimismo, podemos realizar esta operación para deshacernos de cláusulas abusivas o potencialmente peligrosas como el suelo hipotecario o el IRPH.

3. ¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

Si nuestro banco no ha querido negociar con nosotros, es posible que encontremos a otra entidad que nos quiera como clientes y nos mejore las condiciones. Además, mediante la subrogación de hipoteca podemos presionar a nuestro banco para que negocie, pues si le comunicamos que queremos irnos, puede que estén dispuestos a mejorar el contrato. Eso sí, debemos tener en cuenta que si presentamos una oferta vinculante de otra entidad y nuestro banco la iguala o la supera, tendremos que quedarnos obligatoriamente.

4. ¿Cuándo es recomendable cambiar la hipoteca de banco?

Antes de pensar en subrogar es recomendable que tratemos de negociar una novación con nuestro banco, ya que es una operación más barata. En el caso de que nuestra entidad nos cierre esa puerta y solo nos quede la opción de la subrogación, tendremos que hacer números y ver si el ahorro obtenido compensa el coste de los gastos asociados al cambio de banco. Por lo general, se considera que una subrogación hipotecaria es ventajosa cuando el coste del traslado se puede amortizar en unos dos o tres años.

5. ¿Qué tipos de subrogaciones existen?

En tanto que con la subrogación podemos sustituir algo o a alguien por otra cosa o persona, en el caso de las hipotecas permite llevar a cabo dos clases de modificaciones del contrato:

  • Subrogación de acreedor: consiste en el cambio de hipoteca de banco. Es decir, es el deudor quien traslada su hipoteca a otra entidad.
  • Subrogación de deudor: consiste en el cambio del cliente que abona la deuda (en este caso, el banco o acreedor sí que tiene la última palabra). En concreto, lo que se hace es un cambio de titular del préstamo hipotecario, algo que suele realizarse en las compraventas donde el anterior propietario ya tenía una hipoteca anterior sobre la propiedad transferida.

6. ¿Puedo reclamar por el suelo si he cambiado la hipoteca de banco?

La respuesta es sí. Cualquier consumidor que haya efectuado el cambio de hipoteca a otro banco tiene el derecho de reclamar a la entidad anterior que le devuelva lo pagado de más por la cláusula suelo, siempre que esta estuviera incluida en el contrato y se aplicara. Eso sí, existen discrepancias sobre el plazo que se da para reclamar tras llevar a cabo la operación: una interpretación legal sugiere que se puede reclamar el suelo de la hipoteca hasta un máximo de cuatro años después de haberla cancelado, mientras que otra defiende que el plazo es indefinido.

7. ¿Puedo subrogar una hipoteca variable y pasarla a tipo fijo?

, siempre que el banco al que queramos trasladar nuestro préstamo hipotecario también ofrezca hipotecas a tipo fijo. Este cambio también podemos hacerlo a la inversa, es decir, para pasarnos del fijo al variable, ya que al subrogar una hipoteca es posible modificar cualquier aspecto relacionado con el tipo de interés.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: el objetivo de esta página es explicar a nuestros usuarios cuál es el procedimiento que hay que seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Además, también informamos sobre lo que puede costar llevar a cabo una subrogación de hipoteca y otros datos útiles que nos ayudarán a saber si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. La información legal la obtenemos de la normativa del Banco de España y las entidades con materia legal.

Metodología: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

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Novación para ampliar capital o cancelación y crear nueva hipoteca.

Buenos días. Actualmente mi pareja y yo tenemos una hipoteca con Bankia. La suscribimos en 2010 y, de los 93.000€ iniciales, debemos actualmente 24.938,44€. Disponemos de 25.000€ ahorrados y podríamos cancelar el préstamo. En esta hipoteca tenemos un diferencial de 0,694. Pagamos una cuota de 368,80€ siendo 14,63€ los intereses que pagamos en la última letra. Queremos comprar otra vivienda y, de hecho, ya hemos pagado 5.000€ en concepto de arras. Hemos negociado con Bankia y, si hacemos una nueva hipoteca, estaría referenciada al euribor +0,95, pero eso sí, tendríamos que avalar con nuestra actual casa para conseguir el 100% de la financiación. En este caso los 25.000€ ahorrados se utilizarían para cancelar el préstamo existente. La otra opción es hacer una novación sobre la actual hipoteca para ampliar el capital en unos 65.000€ y el plazo en 5 años (25 actuales), pero conocemos muy poco sobre lo que implica una novación y es aquí donde les lanzó mis preguntas y les ruego ayuda y consejo: - Aparte de los gastos propios de la novación, ¿habría algún gasto más? -¿La deuda sería los 24.938€ actuales + 65000€ = 89.938€ ? Y a ese total, se le aplicaría el diferencial actual (0,694)? Y una última pregunta: ¿Quedarían ambas viviendas con cargas en este caso? ¿O sólo pesarían cargas sobre la primera vivienda? Espero que sean indulgentes conmigo, como pueden apreciar por mis dudas mi ignorancia es muy profunda. Muchas gracias.

Lemmy 18/11/2017 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/11/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Lemmy.

Vamos a intentar resolver todas tus dudas una a una.

  • Los únicos gastos que deberéis asumir son los de la novación, que son más baratos que los de constitución de una nueva hipoteca. Sin embargo, al realizar también una ampliación de la hipoteca deberéis pagar el IAJD (cuyo coste dependerá de cada comunidad autónoma).
  • La deuda que os quedaría sería la total, los 24.938 euros más los 65.000 euros de la ampliación.
  • En cuanto al diferencial, debéis tener en cuenta que la novación es una operación que no es obligatoria para el banco, por lo que deberéis negociar unas condiciones que os interesen a ambas partes. Eso podría incluir un cambio en el diferencial.
  • Por último, en cuanto a las cargas, hay tres posibles opciones si el banco acepta la novación: que pidan ambas viviendas como garantía, que solo pidan la casa que ya tenéis, o que cambien la garantía y os pidan que sea la nueva vivienda.

Un saludo.


2 Lemmy el 20/11/2017

Avatar de Lemmy

[cita=43514]#1[/cita] Muchas gracias por la respuesta Elena_Gomez. Finalmente vamos negociar con el banco para hacer la novación, a ver si podemos conseguir que no suba mucho el diferencial y hacer que pesen cargas en una de las dos viviendas solamente (por soñar que no sea


Avatar  de juankar20

IMPUESTOS EN UNA SUBROGACIÓN CON AMPLIACIÓN

Buenos días, estoy valorando la opción de subrogarme a una hipoteca o contratar una nueva de cero pero tengo dudas sobre los impuestos de ambas. Quería saber si estoy en lo cierto o no. La vivienda es en Castilla y León. GRACIAS CV (149.000€) con Subrogación (100.000€) y Ampliación (19.000€) IVA (10%) = 14.900€ Impuestos ADJ de compra (1,5%) = 2.235€ Impuestos ADJ ph (3% responsabilidad hipotecaria aprox de 19.000€) = 570€ CV (149.000€) con préstamo hipotecario (119.000€) IVA (10%) = 14.900€ Impuestos ADJ de compra (1,5%) = 2.235€ Impuestos ADJ ph (3% responsabilidad hipotecaria aprox de 119.000€) = 3570€

juankar20 17/11/2017 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 17/11/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, juankar20.

Los impuestos que deberás pagar en este caso son:

  • IAJD por la compraventa sobre el precio de compra. El porcentaje de este impuesto depende de la comunidad autónoma.
  • IVA por la compraventa sobre el precio de compra. En este caso es del 10 %.
  • IAJD por la ampliación de capital sobre el valor ampliado (en tu caso sobre los 19.000 euros). El porcentaje de este impuesto depende de la comunidad autónoma.

En cuanto a la subrogación, esta operación está exenta de impuestos

Un saludo.


2 juankar20 el 17/11/2017

Avatar  de juankar20

Gracias Elena. A ver si me ha quedado claro que como te he puesto los dos casos. Al final si optamos por subrogarnos con ampliación de capital quedaría: - IVA (10%) - IAJD compraventa (1,5% en Castilla y León sobre 149000€). - IAJD ampliación (3% en CyL sobre los 19000€) - 100.000€ de la subrogación están exentos. Gracias por confirmármelo por favor.


3 HelpMyCash el 20/11/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, juankar20.

Parece que tus cálculos son correctos; sin embargo, no te lo podemos confirmar porque desconocemos el porcentaje exacto que aplica cada comunidad por el IAJD. En cualquier caso, puedes consultarlo en tu oficina de la Agencia Tributaria antes de proceder a hacer la subrogación y la ampliación de tu hipoteca.

Un saludo.


Avatar  de josete31

SUBROGACION + DACION

buenas queremos comprar una casa por valor de 130000 la casa és del 2006 y en su momento la tasaron en 210000( tiene una hipoteca de 117000 vigente y la subrogariamos pagando la diferencia al contado en el mismo banco la caixa.) en la subrogacion hacemos una dacion de los años pasando de 20 a 30 con un interes que ya estamos conformes. el problema és que necesitamos unos 30000 euros para la reforma y estos no no los incluyen en la dacion porque nos dicen que supera el precio, nos hacen hacer una segunda hipoteca de este importe (hipotecando otra propiedad que tenemos en casa). mi consulta es: si estos 30000 no se podrian encluir en la dacion para no tener que hipotecar nada.

josete31 15/11/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 15/11/2017

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Hola, josete31.

Por la información que nos das, entendemos que vais a hacer una suborgación de deudor para pasar la hipoteca a vuestro nombre y una novación para cambiar alguna de las condiciones de la hipoteca, en este caso el plazo máximo. Si es así, debes saber que la novación no es una operación obligatoria para el banco, por lo que no hay nada que podáis hacer si no os quieren dar más dinero. En este caso, además, la posición del banco es normal, puesto que la hipoteca de 117.000 euros, más los 30.000 euros de la reforma, superarían los 130.000 euros en los que está valorada la casa actualmente.

Así pues, si no queréis hipotecar vuestra propiedad dos veces, lo que podéis hacer es pedir un préstamo reforma que, aunque tienen un interés más alto, no tienen garantía hipotecaria.

Un saludo.


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¿No te gusta tu hipoteca? La subrogación de acreedor puede ser tu solución

n muchas ocasiones la subrogación de acreedor (cambiar de banco la hipoteca), puede ser la vía de escape a una situación desagradable. Aunque, como siempre en el mundo de las hipotecas, hay que verificar que realmente nos salga a cuenta.   Ranking de mejores hipotecas de 2017 ¿Como es una sub


30/06/2017
3 razones por las que hacer una subrogación de hipoteca puede ser un buen negocio

, sin embargo, requiere de tiempo y dinero, por lo que muchos usuarios prefieren quedarse como están. Aun así, cambiar de banco la hipoteca puede compensar con creces estos inconvenientes, tal y como demostramos a continuación. Ranking de hipotecas para subrogación 1. Al subrogar tu hipoteca pue


01/02/2017
¿Es rentable realizar una subrogación de hipoteca si no nos gusta nuestro banco?

queden obsoletas. Realizar una subrogación de hipoteca es una buena opción para conseguir un cambio y mejorar las condiciones de nuestro préstamo. Este proceso nos permite llevar nuestra hipoteca a otro banco y así conseguir mayores beneficios, como la reducción de cuota mensual. No obstante, es nec


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