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Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca: ¿en qué consiste?

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, generalmente nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta es solo una de las dos posibles variantes de esta operación:

Subrogación de acreedor

Es la más conocida y consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a un banco distinto. Normalmente, cuando un cliente decide subrogar su hipoteca, lo hace para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto cada mes como en total, bien sea rebajando el interés, reduciendo comisiones o vinculaciones o eliminando cláusulas abusivas.

Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años. A continuación, mostramos las condiciones de algunas de las hipotecas fijas más baratas:

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Según la actual la ley hipotecaria, hacer una subrogación para cambiar el interés al tipo fijo es más barato: se aplica el 0,15% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los tres primeros años del préstamo. En caso de realizarse posteriormente, el banco ya no nos podría cobrar ninguna compensación. 

Subrogación de deudor

El otro tipo de subrogación es la de deudor, que consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa. 

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca.

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

Antes de subrogar una hipoteca es importante que conozcamos la oferta del mercado para asegurarnos que las condiciones que nos ofrecen son las más adecuadas para nosotros. Para ello puede ser de gran utilidad utilizar herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos permitirá tener una visión general de la oferta hipotecaria española.

¿Qué condiciones se pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

Dado que la subrogación de acreedor es la más habitual, vamos a centrarnos en las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Pasos para realizar una subrogación de hipoteca

A diferencia de la novación, en la subrogación de hipoteca no deberemos contar con el permiso de nuestro banco para iniciar los trámites, aunque si no llevamos varios años pagando el préstamo hipotecario (mínimo tres) y no tenemos un buen perfil económico, es difícil que encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta.

Así pues, si estamos decididos a cambiar la hipoteca de banco, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Conoce el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para hacer una subrogación es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que es imprescindible conocer qué están ofreciendo los bancos. De esta manera no solo podremos saber si nuestra hipoteca tiene margen de mejora, sino que tendremos capacidad de valorar si nos hacen una buena oferta y podremos negociar.
  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades para ver qué oferta nos pueden hacer. También es importante que lo notifiquemos a nuestro banco, ya que si no quiere perdernos quizá se muestre dispuesto a hacer una novación y cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Cuando tengamos algunas ofertas, podremos negociar para intentar bajarlas aún más y, cuando nos decidamos, presentar una solicitud de subrogación.

  3. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayamos presentado la solicitud, el banco nos hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendremos que decidir si nos interesa o no. Cuando la aceptemos, será el propio banco quien se lo notifique a nuestra entidad en los siete días siguientes. Y en los 15 días posteriores nos podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore esas condiciones.

  4. Escoge entre la oferta y la contraoferta: la actual legislación nos permite elegir libremente la propuesta del banco nuevo o la réplica de nuestra entidad. Antes era obligado quedarse con la oferta de nuestra financiera si igualaba o mejoraba la otra opción. 
  5. Formaliza la subrogación: si nuestra entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendremos vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

¿Conviene más la subrogación que la novación?

Si estamos pensando en hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, puede que tengamos que valorar antes la opción de hacer una novación de hipoteca, es decir, negociar con nuestro propio banco algunas mejoras para nuestra escritura.

Esta operación es más barata en cuanto a que la novación no necesita de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital y permite añadir o quitar titulares u otras garantías. Sin embargo, el banco no tiene por qué aceptar una novación, por lo que a veces la subrogación será la única opción.

¿Más dudas? Lee nuestra guía gratuita ‘¿Cómo subrogar una hipoteca?’

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de este tipo de refinanciación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos una útil guía en la que resolvemos las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podemos cambiar un préstamo de entidad sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para tener éxito durante el cambio de hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:

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Descárgate esta guía gratuita para saber todos los pasos que debes seguir para poder cambiar tu préstamo hipotecario de entidad y beneficiarte de las nuevas condiciones. En este manual puedes encontrar información al detalle para:

  • Decidir si es una buena opción para ti y conocer a qué bancos acudir
  • Saber cuánto cuesta la operación y qué trámites hay que hacer
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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar esta operación y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:

Temas recientes del foro

leonor
cuenta expansión comisiones @leonor - hace 2 días
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Buenos días,Tenemos una hipoteca con el banco Sabadell desde hace 12 años, una cuenta Expansión y un seguro de pensiones,ahora me dicen que han cambiado las condiciones y tengo que pagar por el mantenimiento de la cuenta 15€ trimestral.No estoy conforme y quisiera dar de baja la cuenta Expansión y llevarme el seguro de pensiones.¿Es posible hacerlo e ingresar todos los meses solo el importe de la letra de la hipoteca?y otra pregunta me penalizaran por llevarme el seguro de pensiones?.En espera de una respuesta les envío saludos.Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

En general, sí es posible recuperar el dinero aportado al seguro de jubilación. De todos modos, te aconsejamos que revises el contrato del seguro para asegurarte de que es así. 

En cuanto a posibles alternativas, lo cierto es que no conocemos tanto el mercado de estos seguros como para recomendarte uno u otro producto. Lo que sí podemos hacer es darte información sobre los planes de pensiones, que son unos productos parecidos, y mostrarte un listado de los más destacados. Para consultarlo en nuestra página sobre los planes de pensiones

Un saludo.

leonor
leonor
hace 2 días

Gracias por la respuesta,me ha sido de gran ayuda.Tengo facturas domiciliadas,pago de sello de autónomos y es en esa cuenta donde nuestros clientes realizan los pagos mediante transferencia y aunque sea un lío tener que dar de baja todo lo haré si no me quitan las comisiones.En cuanto al seguro de pensiones.¿Puedo cambiar de seguro sin perder el dinero que ya he acumulado?¿Podríais aconsejarme cual es el que actualmente ofrece mejores condiciones?Gracias de nuevo.Saludos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, leonor. 

Sí, es posible. Además, si esa cuenta la utilizas única y exclusivamente para pagar las cuotas de tu hipoteca (y otros gastos relacionados con ese préstamo), no te podrán cobrar una comisión por mantenimiento, pues firmaste la hipoteca antes de abril de 2012. 

Ahora bien, tendrás que leer la escritura del préstamo para comprobar si se te aplicarían otras penalizaciones. Por ejemplo, si el interés de tu hipoteca está rebajado (bonificado) a cambio de cumplir ciertas condiciones, como tener ese seguro de pensión o tener abierta una Cuenta Expansión con tus ingresos domiciliados, el interés te subirá en los puntos que refleje la escritura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Marta
Limite de desgravación anual @Marta - hace 2 días
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Buenos días, desgravo porla hipoteca de mi vivienda comprada antes del 2011.
Hemos comprado una vivienda nueva en febrero, pero nos mudamos en abril, y la antigua la alquilaremos.
¿Nos podemos desgravar lo que pague hasta abril de la hipoteca de mi antigua vivienda o sólo lo que pagué hasta la firma de las escrituras?
¿Y el importe máximo de los 9040 euros, es proporcional al tiempo vivido durante el año en la antigua casa o son 9040 vivas el tiempo que vivas?
Gracias 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Marta. 

La desgravación sobre la hipoteca la puedes aplicar mientras esa vivienda sea tu habitual. Por lo tanto, entendemos que podrás desgravarte lo que pagues por el préstamo hasta el mes de abril, que será cuando ese inmueble pierda su condición de vivienda habitual. 

En cuanto a tu otra duda, lamentablemente desconocemos sobre qué importe máximo se podría practicar esa deducción, pues tu caso es muy específico. Por ello, nuestro consejo es que se lo preguntes directamente a la Agencia Tributaria.

Un saludo.  

canarionpalmero
Alquiler con opción a compra con hipoteca @canarionpalmero - hace 3 días
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Hola, Buenas, voy hacer un alquiler con opción a compra y me duda es que pasa si el propietario deja de pagar la hipoteca que tiene el piso?.. Si yo pago el alquiler y la entrada inicial de opción a compra?..Se puede poner una cláusula en el contrato que si el propietario deja de pagar la cuota hipotecaria puedo hacerme cargo yo?...
Gracias un saludo.
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo, Canarionpalmero.

Nuestro consejo sería que te descargaras un modelo general de contrato de alquiler con opción a compra y que añadieras la cláusula de mutuo acuerdo. Podrás encontrar muchos ejemplos online listos para ser editados.

Por otra parte, si la operación se produjera a través de una agencia inmobiliaria, podrías pedirles que la añadieran ellos mismos.

Gracias por confiar en HelpMyCash.com.

¡Un saludo!

 

canarionpalmero
canarionpalmero
hace 2 días

Perfecto gracias por la respuesta, el contrato sería de 3 años y al finalizar el mismo se haría la venta por lo que faltase. Hay algún modelo de contrato para esta opción?.. Gracias.

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, canarionpalmero.

Si el propietario dejara de pagar la hipoteca y le embargaran la vivienda, podrías quedarte en el piso hasta que finalizara tu contrato siempre y cuando este tuviera un duración de hasta cinco años. En el caso de que el contrato tuviera una duración superior, este quedaría extinguido con el embargo.

En cuanto a la pregunta de si podrías hacerte cargo de pagar la cuota hipotecaria, sí, existe la posibilidad de incluir una cláusula en el contrato de alquiler, pero el arrendador tendría que estar de acuerdo.

Esperamos haber resuelto tus dudas.

¡Un saludo!

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