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Mejores ofertas a tipo fijo para cambiar de banco
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Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, generalmente nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta es solo una de las dos posibles variantes de esta operación:

Subrogación de acreedor

Es la más conocida y consiste en trasladar una hipoteca vigente de un banco a otro distinto. Por lo general, cuando un cliente se decanta por la subrogación, lo hace para intentar mejorar las condiciones de financiación de su contrato original y pagar menos al mes y en total. Para ello, puede rebajar el interés, reducir comisiones o vinculaciones o eliminar cláusulas abusivas.

Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años. A continuación, mostramos las condiciones de algunas de las hipotecas fijas más baratas:

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Según la actual la ley hipotecaria, hacer una subrogación para cambiar el interés al tipo fijo es más barato: se aplica el 0,15% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los tres primeros años del préstamo. En caso de realizarse posteriormente, el banco ya no nos podría cobrar ninguna compensación. 

Antes de subrogar una hipoteca es importante que conozcamos la oferta del mercado para asegurarnos que las condiciones que nos ofrecen son las más adecuadas para nosotros. Para ello puede ser de gran utilidad utilizar herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos permitirá tener una visión general de la oferta hipotecaria española.

Subrogación de deudor

El otro tipo de subrogación es la de deudor, que consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa. 

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca.

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

La ley hipotecaria estipula que el vendedor tendrá que avisar al prestamista con 30 días de antelación si desea hacer una subrogación de deudor.

¿Qué condiciones se pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

Dado que la subrogación de acreedor es la más habitual, vamos a centrarnos en las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Aunque cambiar la hipoteca de banco nos permite hacer muchas modificaciones, con esta operación no podremos ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, ni añadir o suprimir garantías o titulares del contrato hipotecario.

¿Qué documentos necesito para cambiar la hipoteca de banco? 

Si estamos pensando en hacer una subrogación, tener la documentación preparada podría agilizar mucho el proceso. Los papeles necesario para formalizar esta operación son prácticamente los mismos que los que entregamos cuando solicitamos el préstamos hipotecario:

  • Contrato laboral y tres últimas nóminas. Estos documentos normalmente los tenemos por casa, aunque la empresa también nos los podría entregar si lo necesitamos.

  • Vida Laboral actualizada. Esta información se puede solicitar a través de la página web de la Seguridad Social o acudiendo presencialmente a la oficina más cercana.

  • Declaración de la Renta y/o Certificado de Retenciones. En este caso, la Agencia Tributaria será el lugar idóneo para conseguir lo que buscamos.

  • Los últimos recibos de préstamos o hipotecas vigentes. Estos extractos los podremos descargar en la banca online con nuestras credenciales.

  • Nota Simple de la vivienda. Si no la conservamos, podemos pedirla en el Registro de la propiedad o conseguirla a través del Colegio de Registradores por menos de diez euros.

  • Escritura del piso. Podremos pedir y pagar una copia en la notaría donde firmamos la compraventa y si no nos acordamos del lugar exacto podremos consultar estos datos en la Nota Simple.

  • Escritura de la hipoteca. Si no encontramos la copia que nos facilitó el banco, tendremos que pedirle y pagarle una copia a la entidad.

Estos son los documentos más habituales, pero podría ser que el nuevo banco necesitara información adicional o que pudiera prescindir de alguno de ellos.

5 pasos para hacer una subrogación

A diferencia de la novación, en la subrogación de hipoteca no deberemos contar con el permiso de nuestro banco para iniciar los trámites, aunque si no llevamos varios años pagando el préstamo hipotecario (mínimo tres) y no tenemos un buen perfil económico, es difícil que encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta.

Así pues, si estamos decididos a cambiar la hipoteca de banco, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Conoce el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para hacer una cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por lo que es imprescindible conocer las mejores hipotecas para subrogación. De esta manera no solo podremos saber si nuestra hipoteca tiene margen de mejora, sino que tendremos capacidad de valorar si nos hacen una buena oferta y podremos negociar.

  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades para ver qué oferta nos pueden hacer. También es importante que lo notifiquemos a nuestro banco, ya que si no quiere perdernos quizá se muestre dispuesto a hacer una novación y cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Cuando tengamos algunas ofertas, podremos negociar para intentar bajarlas aún más y, cuando nos decidamos, presentar una solicitud de subrogación.

  3. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayamos presentado la solicitud, el banco nos hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendremos que decidir si nos interesa o no. Cuando la aceptemos, será el propio banco quien se lo notifique a nuestra entidad en los siete días siguientes. Y en los 15 días posteriores nos podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore esas condiciones.

  4. Escoge entre la oferta y la contraoferta: la actual legislación nos permite elegir libremente la propuesta del banco nuevo o la réplica de nuestra entidad. Antes era obligado quedarse con la oferta de nuestra financiera si igualaba o mejoraba la otra opción. 

  5. Formaliza la subrogación: si nuestra entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendremos vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

¿Sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco?

Antes de hacer una subrogación sería conveniente comprobar cuánto conseguiríamos ahorrar con el cambio. En este breve vídeo te explicamos cómo hacer un cálculo sencillo que te ayude a tomar una decisión sobre el futuro de tu hipoteca:

En resumen...

  • Para calcular cuánto conseguirás ahorra al cambiar la hipoteca de banco deberás tener en cuenta el interés de ahora, el interés que te ofrece la nueva entidad y el plazo de amortización.
  • Una vez obtengas el ahorro, deberás restar el coste de la subrogación, que suele oscilar entre el 0,50% y el 1,00% del capital pendiente.

¿Conviene más la subrogación que la novación?

Si estamos pensando en hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, puede que tengamos que valorar antes la opción de hacer una novación de hipoteca, es decir, negociar con nuestro propio banco algunas mejoras para nuestra escritura.

Esta operación es más barata en cuanto a que la novación no necesita de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital y permite añadir o quitar titulares u otras garantías. Sin embargo, el banco no tiene por qué aceptar una novación, por lo que a veces la subrogación será la única opción.

Herramientas para subrogar una hipoteca con éxito

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de este tipo de refinanciación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos herramientas gratuitas para resolver las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca, para calcular cuánto te ahorrarías y para encontrar las mejores ofertas:

Ranking de HelpMyCash.com

Las mejores ofertas del mercado para subrogar tu hipoteca

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Medios en los que HelpMyCash habla de subrogación

Este comparador publica periódicamente artículos sobre subrogación en algunos de los medios españoles más leídos: 

La Información

Pagar menos por la hipoteca: ahorra hasta 40.000€ al cambiar de banco

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Economía Digital

Paga menos por tu hipoteca: calcula el ahorro y cámbiate de banco

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Yahoo Finanzas

Cambiar tu hipoteca a otro banco te puede ahorrar hasta 40.000 euros

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar esta operación y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Rbk
PENSION NO CONTRIBUTIVAS @Rbk - hace 3 horas
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Hola ,tengo una duda os explicó.
Mi madre hace un año que estaba cobrando una PNC.Yo vivia con ella(soy su hija) y con mi padre.Me independice con mi pareja,y no se lo comunique a los servicios sociales.Cuando nos llegó la carta para presentar los documentos de los ingresos que habíamos tenido durante todo el año,se habían pasado y nos va tocar devolver.La SS nos manda una carta en la que pone que tenemos que devolver 580e.Esa carta llego hace tiempo,mi padre ya se fue a informar como pagarlo,ahora le ha llegado otra pero de los servicios sociales, y nos reclaman 245e,no lo entiendo nos reclaman por dos lados? O esos 245 ya van incluidos en los 500que nos reclama la SS??
Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 3 horas

HelpMyCash

citando a Asuncion Zarte Asunción Zarte . Gracias por la respuesta. Veo que casi todas las preguntas son sobre la pensión no contributiva . Lo que no comprendo es q...

Hola, Asunción Zarte:

HelpMyCash es en efecto un comprador financiero especializado en cuentas, depósitos, hipotecas, créditos y tarjetas, por lo que nuestro asesoramiento y campo se centra en este ámbito. En nuestra pagina no disponemos de ningún apartado dedicado a las pensiones no contributivas, pues desde HelpMyCash no nos enfocamos, por ejemplo, en temas como inversión en bolsa o acciones o en cuestiones administrativas de ámbito legal-burocrático como lo pueden ser, por ejemplo, los requisitos para solicitar una pensión. Por ello, para asuntos relacionados al margen de este sector, recomendamos acudir a expertos cuya especialización y campo de trabajo se centre en estos aspectos. Lamentamos no poder ofrecerte más información.

Saludos

Asuncion Zarte
Asuncion Zarte
hace 4 horas

Asunción Zarte . Gracias por la respuesta.
Veo que casi todas las preguntas son sobre la pensión no contributiva . Lo que no comprendo es que digan que ustedes sólo son un comparador financiero. ¿Acaso estamos en una página equivocada ? ¿existe otra página dentro de HelpMyCash ?
Gracias. Un saludo.

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 1 día

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citando a Asuncion Zarte Asunción Zarte .  Buenas tardes:  Cumplo los requisitos para solicitar la PNC con tres convivientes empadronados: matrimonio más hijo....

Hola, Asunción Zarte:

En principio, los requisitos para acceder a la pensión no contributiva aluden a los ingresos de la unidad familiar, es decir, a los rendimientos percibidos en calidad de ingresos. Por tanto, en sus bases no se contemplan los ahorros generados con anterioridad por lo que a priori no debería existir ningún problema. Sin embargo, este es un tema más instaurado en el ámbito burocrático y legal y nosotros somos un comparador financiero especializado en el sector bancario, por lo que sería recomendable que buscaras asesoramiento de expertos en la materia.

Saludos

Asuncion Zarte
Asuncion Zarte
hace 3 días

Asunción Zarte . 
Buenas tardes:  Cumplo los requisitos para solicitar la PNC con tres convivientes empadronados: matrimonio más hijo.
En el impreso que debo presentar para la solicitud  leo que computan  los ingresos  ,vivienda, fincas ,alquileres , intereses etc .Todas éstas condiciones las cumplo.
La cuestión es : ¿computan también los AHORROS  ?
Gracias .
Un saludo.

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 semanas

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citando a Macias. Hola buenas noches,tengo una pension de invalidez no contributiva,llevo años cobrandola sin ningun tipo de problema,todos los años me piden que rel...

Hola, Macias:

Nosotros somos un comparador financiero especializado en el sector bancario y sus productos. Como este tema se engloba dentro de los trámites burocráticos legales de las administraciones, lo más recomendable es que busques asesoramiento de expertos en la materia para que te puedan ayudar a solventar tu problema.

Saludos

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que pasaria si despues de contratar la hipoteca variable de kutxa mis ingresos fueran de menos de 3000 euros? me gustaria tener todo claro antes de firmar nada, gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 5 horas

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Hola, SofiayPablo.

Por lo general, cuando un cliente deja de cumplir las condiciones iniciales con las que el banco aceptó concederle la hipoteca, este suele aplicar las penalizaciones que figuraran en el contrato

Lo habitual es que estos cambios se traduzcan en un incremento del tipo de interés de la hipoteca. Como consecuencia, se encarecerían las cuotas a pagar y aumentaría el coste total del préstamo.

Para evitar estos imprevistos, podrías consultar las mejores hipotecas y escoger alguna que se adapte mejor a tu situación económica.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

melderomer
hay seguros hipotecarios obligatorios? @melderomer - hace 5 horas
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Hola, estoy negociando la hipoteca fija con la Caixa, pero me pide muchos seguros y no los necesito... son obligatorios? Gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 5 horas

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Buenas tardes, melderomer.

Los únicos seguros hipotecarios obligatorios que te podría exigir el banco son el de cobertura mínima por daños y un seguro de vida o de protección de pagos con lo que garantizar el cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca, pero los podrías contratar con la compañía que escogieras tú.

Además de los seguro obligatorios, el banco te podría ofrecer otras pólizas a cambio de rebajarte el tipo de interés. En este caso, estará en tus manos valorar si te merece la pena contratarlos o no. Para ello, podrías comparar el coste total de varios créditos y escoger el que mejor se adapte a lo que estés buscando.

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

 

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Publicado el 14/07/2020

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Publicado el 13/07/2020