Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Existen dos tipos de subrogación de hipoteca; la de acreedor y la de deudor. En esta página nos centraremos únicamente en la de acreedor, pero te contamos en qué consisten ambas maneras de subrogar la hipoteca para que no haya confusiones:

  • La subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro distinto. Puedes usarla para mejorar las condiciones de financiación que firmaste en su momento, como rebajar el tipo de interés o pasarte del tipo variable al fijo.

  • La subrogación de deudor consiste en sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. La puedes usar si compras una vivienda hipotecada y quieres asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto de 2022 se efectuaron 1.413 subrogaciones de acreedor, un 38,2% menos que en 2021, y 709 subrogaciones de deudor (+13,6% interanual).

Condiciones que puedes mejorar al subrogar tu hipoteca

Con la subrogación de acreedor puedes cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Veamos qué es todo lo que puedes modificar con esta operación:

  • El tipo de interés. Puedes modificar tu interés para abaratar el precio que pagas por tus cuotas; cambiar tu índice de referencia del IRPH al euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable; pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si quieres beneficiarte de una mayor seguridad, o viceversa (del fijo al variable).

  • La vinculación y las comisiones. Puedes eliminar comisiones que no te interesan (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no necesitas, como seguros o planes de pensiones. De esta manera, puedes abaratar sustancialmente el precio que pagas por tu préstamo hipotecario cada mes.

  • El plazo de devolución. También puedes cambiar de banco para acortar o extender el periodo de reembolso de tu préstamo hipotecario. En el primer caso, acabarás de pagar antes el préstamo, mientras que en el segundo, podrás pagar unas cuotas más bajas. 

  • Cláusulas potencialmente abusivas. Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy alto, puedes trasladarla a otro banco que te las elimine.

En cambio, con la subrogación no podrás ni ampliar el capital de tu hipoteca ni añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).

¡Atención! Las nuevas condiciones que podrás conseguir dependerán del banco al que traslades tu hipoteca. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta rebajarte el interés, no podrás eliminar comisiones o alargar el plazo. Infórmate bien de tus opciones en varias entidades para ver que oferta te beneficia más.

¿Sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco?

Este es un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario. Como el euríbor está disparado, los bancos están reduciendo los diferenciales de sus hipotecas variables, al tiempo que encarecen sus tipos fijos (aunque aún ofrecen precios atractivos).

Por ello, subrogar la hipoteca te puede merecer la pena en estos casos:

  • Si tienes una hipoteca variable, puedes usar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que ofrecen actualmente los bancos y, así, pagar menos cada mes. Y si no te fías del euríbor y temes que siga al alza, este es un buen momento para pasarte al tipo fijo y pagar una cuota estable. Te recomendamos que no aplaces mucho esta decisión, porque cada vez más bancos suben sus intereses fijos.
  • Si tienes una hipoteca fija, puedes cambiar de banco para intentar rebajar tu tipo de interés. Si tu préstamo hipotecario tiene un interés de alrededor del 3%, aún hay entidades que te lo pueden reducir por debajo del 2,50%. Eso sí, deberás darte prisa, porque los bancos ofrecen unas hipotecas fijas cada vez más caras.

Calcula tu ahorro si quieres subrogar tu hipoteca

Subrogar la hipoteca te puede merecer mucho la pena si tu interés es alto y llevas menos de la mitad del plazo pagando por tu préstamo, que es cuando los intereses representan un porcentaje mayor en las cuotas. En ese caso, según nuestros cálculos, el ahorro medio en intereses puede ser de más de 10.000 euros, una cifra nada despreciable.

Esto es solo un ejemplo genérico, porque el ahorro será distinto dependiendo del importe pendiente que te queda por pagar, del plazo que te resten, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrezcan. Desde HelpMyCash te ofrecemos nuestra calculadora gratuita de subrogación hipotecaria para que calcules cuánto dejarías de pagar si mejoras el interés de tu hipoteca. Además, podrás contactar con entidades dispuestas a mejorar tu préstamo hipotecario.

¿Qué bancos ofrecen las mejores subrogaciones?

Si estás pensando en subrogar tu hipoteca, puedes acudir a bancos con ofertas exclusivas de subrogación. Eso sí, ten en cuenta que otras entidades también pueden asumir tu hipoteca, pero no lo publicitan. Por eso, nuestro consejo es que contactes con tantos bancos como puedas y que compares sus propuestas.

Para que veas qué proponen los bancos ahora, a continuación te mostramos las mejores ofertas exclusivas de subrogación para mejorar un interés fijo (o para pasar del variable al fijo) y para conseguir un tipo variable más bajo, ordenadas por precio:

Mejores subrogaciones a tipo variable

NOMBRE INTERÉS TAE VINCULACIÓN

Subrogación Variable MyInvestor

1,39% primer año

E + 0,89% después

3,19% Ninguna
Subrogación Variable Kutxabank

3,17% primer año

E + 0,64% después

3,63% Nómina, seguro hogar, plan pensiones
Subrogación Variable ING

1,50% primer año

E + 0,69% después

3,45% Nómina, seguro hogar, seguro vida

Mejores subrogaciones a tipo fijo

NOMBRE INTERÉS TAE VINCULACIÓN
Subrogación Fija Caja Ingenieros

2,90% a 20 años

3,57% Nómina, recibos, tarjeta crédito, seguro hogar, seguro vida, seguro protección de pagos
Subrogación Fija MyInvestor

3,49% a 20 años

3,70% Ninguna
Subrogación Fija Kutxabank

3,50% a 25 años

3,88% Nómina, seguro hogar, plan de pensiones
Ranking elaborado por HelpMyCash con la información proporcionada por los bancos. Las ofertas se han ordenado en función del precio de cada una: su interés, sus comisiones y sus productos asociados. Ten en cuenta que son condiciones orientativas y que puedes mejorarlas si negocias. 

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?

¡ATENCIÓN! Por decreto del Gobierno de España, los bancos no pueden cobrar comisiones por pasar una hipoteca variable al tipo fijo. Esta medida es vigente desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, ambos días incluidos.


Como cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca asocia unos gastos. Por ley, la mayoría de estos gastos asociados a la subrogación los tiene que asumir el banco (notaría, registro y gestoría). Tú solo tendrás que pagar la tasación de la vivienda, que no te debería costar más de 300 euros, y la comisión por subrogación que se indica en la escritura de la hipoteca. El coste de esta comisión suele rondar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te falta por pagar.

En total, el coste de subrogar la hipoteca es de poco más de 500 euros de media. Tendrás que hacer cálculos para ver si este desembolso te merece a pena en comparación con la cantidad de dinero que te podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu préstamo.

Si quieres saber con más detalle los gastos que tendrás que asumir si cambias tu hipoteca de banco, en nuestra página sobre los gastos de subrogación encontrarás toda la información.

Pasos para conseguir la mejor subrogación de hipoteca

El proceso de subrogación de hipoteca no tiene demasiado secreto. Con el siguiente paso a paso podrás cambiar tu hipoteca de banco y conseguir, además, las mejores condiciones posibles:

  1. Estudia el mercado hipotecario: consulta las webs de varios bancos y consulta las condiciones de sus hipotecas (mira también si tienen ofertas exclusivas de subrogación). Así, sabrás si tu hipoteca tiene margen de mejora y si vale la pena iniciar el proceso para cambiar de banco. 

  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades (mínimo tres) para ver qué oferta te hacen. Cuando tengas varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con el resto de bancos para que te hagan una contraoferta. Una vez te decidas, tendrás que presentar una solicitud de subrogación.

  3. Informa a tu banco de tu intención de cambiar de banco: no tiene por qué suceder, pero siempre está la posibilidad de que tu entidad está dispuesta a cambiarte las condiciones de tu hipoteca si no quiere perderte como cliente. Utiliza las ofertas que has conseguido con otros bancos para negociar y lograr que te hagan una contraoferta.

  4. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayas presentado la solicitud, el banco te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendrás que decidir si te interesa o no. Cuando la aceptes, será el propio banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. En los 15 días posteriores, tu  banco podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore esas condiciones.

  5. Escoge entre la oferta y la contraoferta: la actual legislación te permite elegir libremente la propuesta del banco nuevo o la réplica de tu entidad. Antes era obligado quedarse con la oferta de tu financiera si igualaba o mejoraba la otra opción. 

  6. Formaliza la subrogación: si tu entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendrás vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

Requisitos para subrogar la hipoteca

Para hacer una subrogación hay que cumplir una serie de requisitos para que la nueva entidad acepte asumir y mejorar tu préstamo hipotecario: 

  • Tener una buena situación laboral y financiera. Es importante contar con un buen sueldo, un trabajo estable y pocas deudas.

  • El capital pendiente no puede ser de más del 80% del valor de la vivienda. Si no es así, prácticamente ningún banco aprobará tu solicitud. Además, el plazo de reembolso tras el traslado no podrá superar, por lo general, los 30 años. 

  • Haber pagado las cuotas durante al menos dos años. Es el requisito que se suele exigir para demostrar que has sido capaz de afrontar tu hipoteca (aunque hay bancos que piden solo un año).

¿Qué documentos tienes que entregar?

Para demostrar que cumples todos estos requisitos tendrás que entregar la siguiente documentación al nuevo banco:

  • Información personal y económica: el DNI o NIE, la copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta... Es decir, los documentos de siempre. 

  • Información financiera: los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura de la hipoteca. Además, tendrás que dar autorización a la entidad para que consulte tus datos en la CIRBE, donde aparece tu historial crediticio.

  • Información de la vivienda: la nota simple, la escritura del piso y el informe de tasación del inmueble.

Puede pasar que el nuevo banco te pida información adicional o que prescinda de alguno de estos documentos.

Alternativas a la subrogación de tu préstamo hipotecario

Subrogar la hipoteca no es la única manera de cambiar tus actuales condiciones. Estas son otras opciones que también puedes barajar:

  • Hacer una novación de hipoteca: consiste en negociar directamente con tu banco para que te modifique las condiciones. Puedes cambiar cualquier cláusula, siempre que tu entidad te dé su visto bueno. En nuestra página al respecto, te contamos todo sobre esta operación. 

  • Contratar un préstamo nuevo para cancelar el actual: también puedes firmar una nueva hipoteca con unas condiciones distintas para liquidar la que tienes en vigor. Con esta operación podrás modificar cualquier cláusula. Como te hemos indicado al principio de esta página, no es la opción más barata, pero te puede interesar si no encuentras ningún banco dispuesto a mejorarte las condiciones de tu hipoteca.

¿Cuál es la mejor opción? Todo dependerá de las nuevas condiciones que puedas obtener y de lo que te cueste cada operación. Nuestro consejo es que hables con tu banco y con otras entidades que ofrezcan subrogaciones o nuevas hipotecas. Así, podrás comparar varias propuestas de refinanciación y te podrás decantar por la que te merezca más la pena. 

Más dudas resueltas sobre el cambio de banco

Por norma general, un banco solo asumirá tu préstamo hipotecario si llevas un mínimo de dos años pagándolo.
No existe un límite, aunque siempre dependerá de si encuentras a un banco dispuesto a subrogar tu crédito hipotecario.
El proceso de subrogación de una hipoteca suele durar lo mismo que el de contratar un nuevo préstamo hipotecario: entre uno y tres meses, dependiendo del banco al que te traslades.

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