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subrogacion de hipoteca

¿Es posible cambiar de un tipo variable a uno fijo?

Hace un par de años, el interés de las hipotecas a tipo fijo bajó hasta niveles nunca vistos, lo que convirtió a estos productos en una opción muy popular entre los consumidores. Estos préstamos son ventajosos tanto para el banco como para el cliente, pues al primero le permiten mantener un buen margen de rentabilidad (superior al de las hipotecas variables referenciadas al euríbor) y al segundo le dan una mayor estabilidad y seguridad. Por ello, podemos decir que las hipotecas fijas son una alternativa a tener muy en cuenta. 

Si quieres cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones, una de las modificaciones que puedes llevar a cabo con la subrogación es pasarte del tipo variable al fijo. Estas son algunas de las posibilidades más atractivas de las que dispones:

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Respecto a esta modificación también es destacable que, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria que se encuentra ahora en trámite parlamentario, cambiar el interés de una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo será mucho más barato que ahora. En la norma presentada por el Gobierno se establece se limita la comisión que podrán cobrar los bancos, que será de solo el 0,25 % si se lleva a cabo la operación durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Una vez transcurrido ese período, ya no se podrá aplicar ninguna compensación.

En esta página iremos revisando los puntos más importantes de la subrogación de hipoteca, como el coste, los posibles cambios y los aspectos más importantes a tener en cuenta.

Subrogación hipoteca: ¿en qué consiste?

El diccionario de la Real Academia Española define la acción de subrogar como "sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa". Por lo tanto, cuando hablamos sobre la subrogación de hipoteca nos podemos referir tanto a la subrogación de acreedor (de prestamista) como a la de deudor (de prestatario). La subrogación de hipoteca para cambiar de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a un banco distinto para modificar sus condiciones de financiación, mientras que con el cambio de deudor se sustituye al titular de una hipoteca por otra persona.

Por norma general, cuando un cliente decide subrogar su hipoteca para trasladarla a un banco distinto su objetivo principal es intentar mejorar las condiciones de financiación originales de ese préstamo hipotecario para pagar menos al mes. Por eso, esta operación suele efectuarse para reducir el interés del producto, para pasarse del tipo variable al fijo (o a la inversa) o para suprimir cualquier cláusula peligrosa o abusiva que esté encareciendo el crédito, como el IRPH o el suelo hipotecario. 

Pero como explicaremos con mayor profundidad en los apartados siguientes, la formalización de la escritura de subrogación tiene asociados diversos gastos que pueden llegar a ser algo elevados. Por este motivo, siempre tenemos que valorar si realmente nos conviene hacer un cambio de banco para mejorar las condiciones del crédito. 

Si quieres saber qué bancos ofrecen actualmente las mejores condiciones para subrogar tu hipoteca, puedes utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. En esta página te facilitamos un listado de todos los préstamos hipotecarios que comercializan actualmente las entidades españolas, incluidos los que se pueden utilizar específicamente para cambiar de acreedor.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

La subrogación de acreedor, que es la que se lleva a cabo para cambiar una hipoteca de banco, tiene (como la de deudor) una serie de gastos asociados que tendremos que pagar por la formalización de la operación. Por ello, solo conviene efectuar el traslado si con él podemos mejorar significativamente las condiciones de financiación de nuestro préstamo hipotecario. En el siguiente listado mostramos cuáles son todas las cláusulas que se pueden modificar mediante una subrogación de hipoteca para intentar mejorar el acuerdo original:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva relacionada con el interés, como la aplicación de cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Suprimir el suelo hipotecaria nos permitirá aprovecharnos del euríbor actual en negativo, lo que reducirá el importe de las cuotas mensuales a pagar. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

Sin embargo, con la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario.

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

No, para subrogar la hipoteca no hay que pedirle permiso al banco actual para que nos deje trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. No obstante, generalmente sí deberemos reunir un requisito previo prácticamente obligatorio: llevar un mínimo de tres años (o cinco, en algunas ocasiones) pagando las cuotas de la hipoteca sin demora alguna. En caso contrario, prácticamente ningún banco estará dispuesto a asumir nuestra deuda mediante una subrogación de hipoteca. Esta es la única condición que hay que cumplir para subrogar una hipoteca, además de encontrar a una entidad que nos haga una oferta, como es lógico.

Cuando otra entidad acceda a hacerse cargo de nuestro préstamo a través de una subrogación hipotecaria, se encargará de comunicar a nuestro banco cuáles son las condiciones de financiación que nos ofrece. A partir de ese momento, nuestra entidad tendrá hasta 15 días naturales para presentar, si quiere, una contraoferta que iguale o supere a la de su competidora. En caso de ejercer esta especie de derecho de tanteo, que se denomina enervación, deberemos aceptar su propuesta obligatoriamente, por lo que no podremos subrogar el préstamo.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Cambiar una hipoteca de banco nos puede salir muy a cuenta económicamente si el traslado nos permite recuperar lo que paguemos en gastos de subrogación en dos o tres años, de tal manera que podamos empezar a ahorrar en un plazo relativamente reducido. En las situaciones que mostramos a continuación, el cambio de acreedor para trasladarnos a otra entidad que nos ofrezca unas condiciones más atractivas puede ser una operación especialmente conveniente:

  • Mejorar las condiciones de la hipoteca actual. El principal objetivo de realizar una subrogación de hipoteca es mejorar nuestras actuales condiciones para que el precio de la hipoteca se reduzca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos, por ejemplo, rebajar el interés, cambiar el índice de referencia (pasando del IRPH al euríbor a 12 meses), pasar de un tipo fijo a otro variable, eliminar ciertas comisiones o dar de baja algunos seguros vinculados.
  • Elemento de negociación con nuestro banco actual. Las entidades financieras no están obligadas a aceptar una novación para modificar las condiciones de un contrato hipotecario ya constituido, pero si presentamos una oferta de otro banco para subrogar la hipoteca, es posible que nuestra entidad esté dispuesta a mejorar nuestro préstamo para no perdernos como clientes. De este modo, si el banco mejora o iguala esa oferta (enervación), se efectuará la novación para aplicar las modificaciones. Como vemos, la subrogación de hipoteca también puede ser un buen instrumento para mejorar nuestra posición negociadora.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, te puede resultar de gran ayuda el siguiente simulador de cuota de hipoteca de HelpMyCash.com, con el que podrás conocer el coste real de la oferta que te propone la otra entidad.

Subrogación hipoteca: ¿cuánto cuesta?

Como ya hemos comentado en otros apartados, tanto la subrogación de acreedor como la de deudor nos pueden ayudar a ahorrar un buen dinero. Sin embargo, hay que decir que para modificar un contrato mediante esta operación hay que abonar diversos gastos asociados a la formalización de la escritura notarial y a su posterior inscripción. En el siguiente listado hacemos un desglose de todas las partidas que se deben abonar en caso de subrogar una hipoteca para cambiar de prestamista o de prestatario:

  • Comisión por subrogación de hipoteca. La comisión por subrogación está regulada y su precio puede ser de hasta el 0,5 % durante los cinco primeros años del contrato o del 0,25 % a partir del sexto. Además, si la hipoteca que trasladamos es a tipo fijo, puede que también se nos cobre la llamada compensación por riesgo de tipo de interés, que suele costar entre el 0,5 % y el 5 % (no está regulada).

  • Notaría. Podemos estimar un coste medio en torno al 0,2 % y el 0,5 % sobre el valor el capital pendiente.

  • Gestoría. No está regulado, pero sería entre los 200 y los 400 euros.

  • Registro de la propiedad.No suele ser superior a los 100 euros.

  • Tasación. Dependerá de la entidad tasadora, pero en torno a los 300 euros.

  • No hay que pagar IAJD. La subrogación hipotecaria está exenta de pagar este impuesto, a menos que una vez cambiemos la hipoteca de banco, decidamos realizar una ampliación de capital, por ejemplo (es decir, realizar una novación, después de la subrogación).

La compensación por subrogación ha sido objeto de distintas reformas durante los últimos años, según se ha dio modificando la Ley Hipotecaria promulgada en 1981 y aún vigente a día de hoy. Por lo tanto, dependiendo del año en el que se formalizó la contratación de la hipoteca, el precio de la comisión que la banca puede aplicar por este concepto puede ser menor o mayor:

  • Hipotecas firmadas antes del 27 de abril del 2003: comisión máxima del 1 %

  • Hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5 %

  • Hipotecas firmadas después diciembre de 2007: se aplica el actual caso de 0,5 % / 0,25 %

Asimismo, en el Proyecto de ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario se propone establecer un nuevo límite sobre la compensación que se puede aplicar si se efectúa esta operación para convertir una hipoteca variable al tipo fijo. Si se aprueba la normativa sin modificar este punto, esta comisión no podrá superar el 0,25 % y se podrá cobrar únicamente en el caso de que el cambio se produzca durante los primeros tres años de vida del contrato.

Ejemplo de gastos de subrogación de acreedor

Sin duda, la mejor manera de conocer detalladamente los gastos de subrogación de acreedor es poner un ejemplo práctico:

Imaginemos que en 2005 contratamos una hipoteca a euríbor más 2 % con un plazo de 30 años. Pasados 10 años, decidimos hacer una subrogación para cambiar la hipoteca a un banco que nos ofrece un tipo de interés de euríbor más 1 %. Si hacemos un cálculo aproximado de los posibles gastos de subrogación considerando que pagaríamos una comisión por subrogación del 0,25 % sobre el capital que nos quedara por amortizar de la hipoteca el décimo año, nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.

Para amortizar ese dinero con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 mensualidades con las condiciones mejoradas de la hipoteca, así que amortizaríamos el gasto en algo menos de dos años y, una vez finalizado el plazo de la hipoteca, nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 euros en intereses. Como vemos, en este caso nos saldría muy a cuenta la subrogación de hipoteca, pero en otros podría no ser tan conveniente. Por este motivo, siempre tenemos que hacer números para valorar si el cambio de banco nos hará ganar o perder dinero.

ACLARACIÓN: a diferencia de los gastos de constitución de hipoteca, que están siendo motivo de disputa legal en estos momentos, los gastos de subrogación se encuentran perfectamente tipificados dentro de la ley y no son reclamables.

¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?

Una de las dudas más habituales sobre la subrogación de hipoteca es si hay que pagar los mismos impuestos que se generan en la constitución de un nuevo contrato hipotecario, pues de ser así, muchos consumidores preferirían no cambiar la hipoteca de banco. En este punto, hay que tener claro que al efectuar una subrogación de acreedor no se deben abonar ni el IVA ni el ITP, pues son tributos que únicamente se aplican al adquirir una vivienda de primera o de segunda transmisión, respectivamente.

Asimismo, la subrogación de hipoteca ofrece otra ventaja fiscal que hace que esta operación sea especialmente beneficiosa: está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) tanto si se lleva a cabo para trasladar un préstamo a otro banco como si se efectúa un cambio de deudor. En el segundo caso, la exención es todavía más conveniente para el que se convierte en el nuevo titular, ya que puede ahorrarse el IAJD que se le aplicaría si firmara un crédito hipotecario para adquirir la vivienda.

¿Qué es la subrogación de deudor?

La subrogación de deudor (que no debemos confundir con la de acreedor) es una operación con la que el comprador de una vivienda con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor al efectuar la compraventa. De esta manera, se convierte en el responsable de pagar las cuotas de esa hipoteca, cuyas condiciones se mantendrán sin cambios a excepción de la sustitución del prestatario. El vendedor, por su parte, puede deshacerse de la obligación de pagar el crédito hipotecario sin tener que pasar por un proceso de cancelación.

La ventaja principal de una subrogación de deudor frente a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca en otro banco es que los gastos son menores. Aún así, la subrogación tiene una serie de limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. A diferencia de las subrogaciones de acreedor (las que permiten pasarse a una nueva entidad), con una subrogación de deudor no podremos cambiar de entidad bancaria, pues es una operación que consiste simplemente en sustituir al titular por otro. Por lo tanto, el nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca. La subrogación de deudor por tanto es simplemente un cambio de titular en el préstamo hipotecario.

  • Los gastos no son reclamables. A causa de la reciente oleada de reclamaciones a las entidades bancarias, muchos consumidores creen que todos los gastos de las hipotecas son abusivos y que, por lo tanto, pueden ser recuperados. No obstante, al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución.

Por ello, antes de efectuar esta operación, recomendamos hacer números para valorar si pagaríamos menos con la hipoteca del vendedor o con una nueva, considerando en el cálculo los gastos de formalización que habría que abonar en cada caso.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

Efectuar una subrogación de hipoteca no siempre es la mejor herramienta para resolver una disputa que mantengamos con nuestra entidad bancaria. Aquí hay que recordar que la formalización del cambio de entidad cuesta un dinero y que dicho coste podría superar el ahorro obtenido tras la subrogación. Por ello, solo debemos llevar a cabo el traslado en una situación en la que irnos a otro banco nos salga realmente rentable

Por norma general, podemos considerar que una subrogación de hipoteca ha sido exitosa cuando el coste de la operación se ha podido amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido gracias a la modificación de las condiciones. Además, también puede ser una operación muy beneficiosa si se utiliza para eliminar cualquier cláusula que esté encareciendo el importe de las mensualidades, como por ejemplo el índice IRPH entidades.

Ventajas de la novación frente a la subrogación

El objetivo principal de la novación (renegociar el contrato con el propio banco) es exactamente el mismo que el de la subrogación de hipoteca, esto es, tratar de mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario mediante la modificación de varias de sus cláusulas. En el caso de la novación de hipoteca, la entidad no tiene ninguna obligación de aceptar los cambios propuestos, aunque se trata de una operación que nos puede aportar diversas ventajas respecto a cambiar de banco la hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: por lo que nos ahorraremos este coste, que sí tendremos que abonar al cambiar la hipoteca de banco. Es precisamente este el motivo, por el que una subrogación de hipoteca suele salir más caro que llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario. Sin embargo, no es una regla general, ya que el importe al final dependerá de otros factores y condiciones.

  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.

  • Ampliar el capital: la subrogación de hipoteca permite ampliar el plazo de devolución, pero no su capital. Por lo tanto, si queremos conseguir una mayor cantidad de dinero, tendremos que llevar a cabo una novación. Eso sí, como ya hemos explicado, deberemos contar con el visto bueno del banco para obtener la ampliación .

Como vemos, con la novación se pueden modificar las mismas cláusulas que con una subrogación hipotecaria y, además, nos da la opción de poder ampliar el capital de la hipoteca y de eliminar o añadir garantías. No obstante, en este último caso hay que tener en cuenta que incluir titulares u otras garantías a un préstamo siempre será más sencillo que suprimirlas, pues perder una garantía supondría, para el banco, contar con menos maneras de recuperar el dinero en caso de impago. Por ello, en la práctica, las entidades solo están dispuestas a quitar un titular de una hipoteca si se añade otro cotitular o un avalista.

Guía gratuita de HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a un banco distinto no es muy conocido entre el gran público, así que es comprensible que aún no estemos familiarizados con los detalles de esta operación. Por ello, desde HelpMyCash.com facilitamos una útil guía en la que resolvemos todas las dudas más comunes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podemos cambiar un préstamo de entidad rápidamente y sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para cambiar la hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:

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FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

En esta página detallamos los pormenores y costes del proceso de subrogación de hipoteca. Aquí tienes un resumen de las preguntas básicas sobre la subrogación:

1. ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Por subrogación de hipoteca entendemos trasladar el préstamo hipotecario a una entidad distinta (subrogación de acreedor) o sustituir el titular de un crédito por otro (subrogación de deudor). En el primer caso, no es necesario pedir permiso a la actual entidad para cambiarse de banco, aunque sí es imprescindible encontrar a uno que esté dispuesto a encargarse de la deuda, como es lógico. En cambio, para hacer una subrogación de deudor debidamente escriturada sí hay que contar con el visto bueno de la entidad prestamista.

2. ¿Qué condiciones se pueden mejorar?

En la mayoría de los casos, un préstamo hipotecario se subroga para conseguir un interés más conveniente y reducir así el importe de las cuotas mensuales, ya sea rebajándolo, cambiando el índice de referencia o pasando una hipoteca variable al tipo fijo o a la inversa. Pero subrogando la hipoteca también podemos efectuar otras modificaciones: podemos ampliar o reducir el plazo, eliminar comisiones o productos vinculados o suprimir cualquier cláusula inconveniente o abusiva como el IRPH o el suelo.

3. ¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

En el caso de que nuestro banco no quiera negociar un cambio de condiciones, es posible que otra entidad sí nos quiera como clientes y acepte nuestra propuesta de mejora. Además, si intentamos llevar a cabo la subrogación de hipoteca, podremos presionar a nuestra entidad actual para que se avenga a negociar, pues si le comunicarnos nuestra intención de trasladarnos, es posible que esté dispuesto a modificar el contrato. Eso sí, debemos tener presente que si nuestro banco iguala o supera la oferta presentada, tendremos que aceptarla y no podremos cambiarnos a la otra entidad.

4. ¿Cuándo es recomendable cambiar la hipoteca de banco?

En términos generales, podemos considerar que una subrogación hipotecaria es un éxito cuando el coste del traslado se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido mediante esta operación. Eso sí, antes de plantearnos la opción de subrogar, es recomendable que tratemos de negociar una novación con nuestro banco, pues es una operación más barata. Si se nos cierra esta puerta y no nos queda más alternativa que la subrogación, tenemos que calcular si el ahorro del traslado compensará lo que paguemos por los gastos asociados al cambio de banco.

5. ¿Qué tipos de subrogaciones existen?

En tanto que con la subrogación podemos sustituir algo o a alguien por otra cosa o persona, en el caso de las hipotecas permite llevar a cabo dos clases de modificaciones del contrato:

  • Subrogación de acreedor: consiste en el cambio de hipoteca de banco. Es decir, es el deudor quien traslada su hipoteca a otra entidad.
  • Subrogación de deudor: consiste en el cambio del cliente que abona la deuda (en este caso, el banco o acreedor sí que tiene la última palabra). En concreto, lo que se hace es un cambio de titular del préstamo hipotecario, algo que suele realizarse en las compraventas donde el anterior propietario ya tenía una hipoteca anterior sobre la propiedad transferida.

6. ¿Puedo reclamar por el suelo si he cambiado la hipoteca de banco?

La respuesta es sí. Los consumidores que hayan llevado a cabo un cambio de hipoteca a otro banco mantienen su derecho a recuperar lo que pagaron de más por culpa de la cláusula suelo, siempre que esta se incluyera en el contrato de forma no transparente. Sin embargo, hay cierta discrepancia sobre el plazo que tienen estos clientes para reclamar tras haber efectuado la operación: unos juristas defienden que solo puede exigirse el reembolso del suelo hasta cuatro años después de haber trasladado la hipoteca, mientras que otros aseguran que el plazo es indefinido.

7. ¿Puedo subrogar una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo?

, siempre que el banco al que nos queramos trasladar ofrezca también hipotecas a tipo fijo. Además, este cambio se puede efectuar a la inversa, es decir, para convertir un interés fijo a uno variable, puesto que al subrogar la hipoteca se puede modificar cualquier aspecto relacionado con el interés del préstamo hipotecario. Eso sí, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria, solo se abaratará el coste de la primera operación mencionada; en concreto, se reducirá la comisión que los bancos podrán cobrar por el cambio al tipo fijo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. La información legal la obtenemos de la normativa del Banco de España y las entidades con materia legal.

Metodología: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

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mi hipoteca es Euribor + 0,99%400,70 pago de cuota mensual donde:36,67 intereses364,03 capital54.635,97 pendienteeste fue el pago de junioTengo una hipoteca variable a 144 meses me quedan 143si doy una amortización de 3500 eur ¿en cuantos meses se me reduciría la hipoteca?gracias
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, JMOA.

Los meses que recortarás al amortizar tu hipoteca dependen de muchos factores, además de lo que nos has puesto, como el capital total de la hipoteca, si tienes o no un interés fijo inicial o si has tenido que firmar seguros u otros productos PUF (es decir, con prima única financiada). También dependerá de en qué momento hagas la amortización, en este sentido es recomendable hacerlo en los primeros años de la hipoteca, ya que es cuando más intereses se abonan, de manera que al adelantar todo ese capital, estamos reduciendo más la cantidad de intereses que pagaremos al final.

La manera más sencilla de saber cuánto tiempo recortarás tu hipoteca es que consultes directamente en tu banco, puesto que tienen todos los datos de tu hipoteca. Te recordamos que es importante que revises tu contrato para saber si tienes comisión por amortización ya que, de tenerla, deberías pagarla en el momento de realizar esta operación.

Un saludo.

Helper_707514504
¿Amortizo en cuota o en plazo? @Helper_707514504 - hace 2 días
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Hola, he recibido una herencia y quiero dedicar ese dinero a pagar parte de mi hipoteca. Sé que para hacerlo tengo que hacer una amortización pero me han dicho que se puede hacer en cuota o en plazo y no tengo muy claro qué puede ser más conveniente. Además, quisiera saber cual es el coste de hacer esta operación, ya que no tengo comisión de amortización, pero no sé si hay que pagar algo más o si es diferente si amortizo de una u otra manera.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Buenos días,os cuento un poco mi situación con una vivienda que quiero comprar. Resulta que en Abril compre con mi hermano una casa haciendo el respectivo contrato de arras. Empezamos con todos los tramites con Ing Direct y al dar la nota simple nos enteramos de que el inmueble le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria (cuando hicimos el contrato de arras no sabiamos que la casa estaba afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria, el cual dice que una vivienda adjudicada a herederos no forzosos no puede hipotecarse hasta transcurridos dos años del fallecimiento del propietario) dando negativa la operación con Ing Direct y con Unicaja (ya llevamos consultados otros tres bancos más). Mi pregunta es... ¿sabeis si podemos hipotecar o avalar durante los dos años que le afecta dicho articulo con otro inmuelbe (en este caso con la casa de mis padres) y luego transcurridos esos dos años que el aval sea el propio inmueble a hipotecar (es decir, la casa que compro ahora)???Un saludo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, hipotecasinmorirenelintento. 

Antes que nada, como ya comentamos en un hilo anterior, lo que dice el artículo 28 de la actual Ley Hipotecaria es que en las herencias en las que no se legan propiedades a ascendientes, descendientes o cónyuges se da un plazo de dos años durante el que otras personas pueden reclamar su parte de la herencia. Esto no implica que no pueda darse una hipoteca sobre esa propiedad, pero como aumenta el riesgo de la operación, en la práctica los bancos pueden preferir no conceder el préstamo hasta que pase ese período de tiempo. 

Dicho esto, sí se podría añadir otra garantía a la hipoteca (otra propiedad, en tu caso) para minimizar el riesgo de la operación y convencer al banco. Sin embargo, al final la decisión siempre recaerá sobre el departamento de análisis de la entidad, que es posible que considere que es mejor no otorgar el préstamo. Lo que comentas de retirar la garantía adicional una vez transcurridos los dos años también es posible sobre el papel, siempre que el banco esté de acuerdo. 

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 

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