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Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

¿Es posible cambiar de un tipo variable a uno fijo?

. Hace un par de años, el interés de las hipotecas a tipo fijo bajó hasta niveles nunca vistos, lo que convirtió a estos productos en una opción muy popular entre los consumidores. Estos préstamos son ventajosos tanto para el banco como para el cliente, pues al primero le permiten mantener un buen margen de rentabilidad (superior al de las hipotecas variables referenciadas al euríbor) y al segundo le dan una mayor estabilidad y seguridad. Por ello, podemos decir que las hipotecas fijas son una alternativa a tener muy en cuenta. 

Si quieres cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones, una de las modificaciones que puedes llevar a cabo con la subrogación es pasarte del tipo variable al fijo. Estas son algunas de las posibilidades más atractivas de las que dispones:

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Respecto a esta modificación también es destacable que, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria que se encuentra ahora en trámite parlamentario, cambiar el interés de una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo será mucho más barato que ahora. En la norma presentada por el Gobierno se establece se limita la comisión que podrán cobrar los bancos, que será de solo el 0,25% si se lleva a cabo la operación durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Una vez transcurrido ese período, ya no se podrá aplicar ninguna compensación.

En esta página iremos revisando los puntos más importantes de la subrogación de hipoteca, como el coste, los posibles cambios y los aspectos más importantes a tener en cuenta.

Subrogación de hipoteca: ¿en qué consiste?

El diccionario de la Real Academia Española define la acción de subrogar como "sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa". Por lo tanto, cuando hablamos sobre la subrogación de hipoteca podemos referirnos tanto a la subrogación de acreedor (de prestamista) como a la de deudor (de prestatario).

Subrogación de acreedor

La subrogación de hipoteca para cambiar de acreedor es una operación que consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a un banco distinto. Normalmente, cuando un cliente decide subrogar su hipoteca, lo hace para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto cada mes como en total. 

En consecuencia, se trata de una operación que suele efectuarse para rebajar el interés aplicado. Además, también se utiliza para pasarse del tipo variable al fijo (o a la inversa) e incluso para eliminar cláusulas peligrosas o potencialmente abusivas que encarecen el préstamo hipotecario (el suelo, por ejemplo).

Subrogación de deudor

Por el otro lado, el cambio de deudor consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa.

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca..

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

Si quieres saber qué bancos pueden ofrecerte las mejores condiciones para subrogar tu hipoteca, puedes utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. En esa página te mostramos un listado de todos los préstamos hipotecarios que se comercializan en España en estos momentos, incluidos los que se pueden emplear específicamente para cambiar de entidad.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

Con la subrogación de acreedor podemos mejorar notablemente las condiciones de financiación de nuestro préstamo hipotecario trasladando la hipoteca a otro banco. En el siguiente listado mostramos todas las cláusulas que pueden modificarse a través de una subrogación de hipoteca para cambiar el acuerdo original:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva relacionada con el interés, como la aplicación de cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Suprimir el suelo hipotecaria nos permitirá aprovecharnos del euríbor actual en negativo, lo que reducirá el importe de las cuotas mensuales a pagar. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.
  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Sin embargo, hay que decir que la subrogación de hipoteca no permite cambiar todas las cláusulas del contrato. Por ejemplo, con esta operación no podremos ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, o añadir o suprimir garantías del contrato hipotecario.

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

No, para subrogar una hipoteca no hay que pedirle permiso al actual banco. Eso sí, en muchos casos sí tendremos que reunir un requisito previo prácticamente imprescindible para trasladarnos a otra entidad: llevar al menos tres años (o cinco, en algunas ocasiones) pagando las cuotas de la hipoteca sin ninguna demora. De no ser así, será difícil encontrar a un banco que esté dispuesto a asumir la deuda a través de una subrogación de hipoteca. Esta es la única condición que deberemos cumplir para subrogar la hipoteca, además de dar con una entidad que nos haga una oferta firme, como es lógico. 

Cuando otra entidad acceda a hacerse cargo de nuestro préstamo mediante una subrogación hipotecaria, comunicará a nuestro banco qué condiciones de financiación nos ofrece. A partir de entonces, este dispondrá de un plazo de 15 días naturales para presentar, si quiere, una contraoferta que iguale o supere a la de su competidor. En el caso de que ejerza esta suerte de derecho de tanteo, denominado técnicamente como enervación, estaremos obligados a aceptar su propuesta, así que no podremos subrogar el préstamo aunque queramos irnos.

¿Cuánto cuesta la subrogación de hipoteca?

Tanto la subrogación de acreedor como la deudor nos permiten ahorrarnos una buena cantidad de dinero. No obstante, para modificar el contrato a través de esta operación hay que abonar los correspondientes gastos asociados a la formalización de la escritura notarial y su posterior inscripción en el registro. En el siguiente listado mostramos las partidas que se deben pagar al subrogar una hipoteca para cambiar de prestamista o de prestatario:

  • Comisión por subrogación de hipoteca. Es una compensación que puede cobrarnos el banco del que nos vamos. Su precio está regulado y no puede superar el 0,5% en los primeros cinco años del contrato ni el 0,25% a partir del sexto. Asimismo, si la hipoteca trasladada tiene un tipo fijo, es posible que se nos cobre una comisión de riesgo de tipo de interés, cuyo coste suele ser de entre el 0,5% y el 5% (no está regulada).

  • Notaría. Podemos estimar un coste medio en torno al 0,2% y el 0,5% sobre el valor el capital pendiente.

  • Gestoría. No está regulado, pero sería entre los 200 y los 400 euros.

  • Registro de la propiedad. No suele ser superior a los 100 euros.

  • Tasación. Dependerá de la entidad tasadora, pero en torno a los 300 euros.

La comisión por subrogación ha sido objeto de distintas modificaciones según se ha ido reformando la Ley Hipotecaria promulgada en 1981 y todavía vigente a día de hoy. Por lo tanto, dependiendo del año en el que se firmó la hipoteca, el precio de la comisión que los bancos pueden aplicar por este concepto puede ser mayor o menor:

  • Hipotecas firmadas antes del 27 de abril del 2003: comisión máxima del 1%

  • Hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5%

  • Hipotecas firmadas después diciembre de 2007: se aplica el actual caso de 0,5% / 0,25%

Además, en el Proyecto de ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario se propone un nuevo cambio en la compensación que podrán aplicar los bancos en caso de convertir una hipoteca variable al tipo fijo a través de esta operación. Si la propuesta se aprueba sin modificar este punto en concreto, la comisión no podrá ser de más del 0,25% y solo podrá cobrarse si el cambio se produce durante los primeros tres años de vida del contrato.

Ejemplo de gastos de subrogación de acreedor

Sin duda, la mejor manera de conocer detalladamente los gastos de subrogación de acreedor es poner un ejemplo práctico:

Imaginemos que en 2005 contratamos una hipoteca a euríbor más 2% con un plazo de 30 años. Pasados 10 años, decidimos hacer una subrogación para cambiar la hipoteca a un banco que nos ofrece un tipo de interés de euríbor más 1%. Si hacemos un cálculo aproximado de los posibles gastos de subrogación considerando que pagaríamos una comisión por subrogación del 0,25% sobre el capital que nos quedara por amortizar de la hipoteca el décimo año, nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.

Para amortizar ese dinero con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 mensualidades con las condiciones mejoradas de la hipoteca, así que amortizaríamos el gasto en algo menos de dos años y, una vez finalizado el plazo de la hipoteca, nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 euros en intereses. Como vemos, en este caso nos saldría muy a cuenta la subrogación de hipoteca, pero en otros podría no ser tan conveniente. Por este motivo, siempre tenemos que hacer números para valorar si el cambio de banco nos hará ganar o perder dinero.

¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?

La subrogación de hipoteca nos ofrece una ventaja fiscal muy atractiva: está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ya se efectúe para cambiar de banco o para sustituir al deudor por otro. En el segundo caso, la exención es especialmente beneficiosa para el que se convertirá en el nuevo titular, pues se podrá ahorrar el IAJD que se le cobraría si contratara un nuevo crédito hipotecario para comprar la vivienda.

Además, para hacer una subrogación de acreedor no hay que pagar ni el IVA ni el ITP, ya que son tributos que solo se aplican cuando se adquiere una vivienda de primera o segunda mano, respectivamente. En cambio, si al comprar un inmueble hacemos un cambio de deudor, sí habrá que abonar estos impuestos.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca no es siempre la mejor solución para resolver cualquier desacuerdo que mantengamos con el banco. Y es que formalizar el cambio de entidad tiene un coste que puede superar el ahorro obtenido a través de la subrogación. Por ello, solo es recomendable llevar a cabo el traslado cuando realmente salga a cuenta irse a otro banco.

Por norma general, una subrogación de hipoteca puede considerarse exitosa cuando el precio de la operación se amortiza en dos o tres años con el ahorro conseguido gracias a la mejora de las condiciones. Asimismo, también puede tratarse de una operación beneficiosa si la utilizamos para suprimir alguna cláusula que esté encareciendo (o pueda encarecer en un futuro) el importe de las cuotas, como el suelo o el IRPH.

Ventajas de la novación frente a la subrogación

El objetivo de la novación (renegociar las cláusulas del contrato con el propio banco) es el mismo que el de la subrogación de hipoteca, esto es, tratar de mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario mediante la modificación de alguno de sus puntos. En el caso de la novación de hipoteca, la entidad no tiene ninguna obligación de aceptar los cambios que se le propongan, pero se trata de una operación que ofrece diversas ventajas respecto a cambiar de banco la hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: así que nos ahorraremos un coste que sí habría que abonar si optáramos por cambiar la hipoteca de banco. De hecho, es esta partida la que hace que una subrogación de hipoteca salga más cara que efectuar una novación sobre el préstamo hipotecario. No obstante, hay que decir que no siempre es así, pues el importe final puede depender también de otros factores y condiciones.

  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.

  • Ampliar el capital: la subrogación de hipoteca permite ampliar el plazo de devolución, pero no su capital. Por lo tanto, si queremos conseguir una mayor cantidad de dinero, tendremos que llevar a cabo una novación. Eso sí, como ya hemos explicado, deberemos contar con el visto bueno del banco para obtener la ampliación.

En resumidas cuentas, la novación es algo más barata que la subrogación hipotecaria y, además, permite realizar otros cambios, como ampliar el capital de la hipoteca o añadir o eliminar garantías.

Guía gratuita de HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de esta operación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos una útil guía en la que resolvemos las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podemos cambiar un préstamo de entidad sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para cambiar la hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:

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FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

En esta página detallamos los pormenores y costes del proceso de subrogación de hipoteca. Aquí tienes un resumen de las preguntas básicas sobre la subrogación:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

sergio
Problemas cancelación UCI @sergio - hace 1 día
  • 1 Respuesta
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No me lo he pensado en salir de UCI sobran hechos y palabras por lo que no me lo he pensado dos veces y he pedido un préstamo personal al cancelar se niegan a darme el número de cuenta por correo electrónico sólo por tlfn salvo pago de 40 e por un certificado para darme el número y el dinero adeudado ¿ esto es normal? yo no lo veo muy ético pero viniendo de quien viene cualquier cosa
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 12 horas

HelpMyCash

Hola, sergio.

Es extraño que te den el número de la cuenta para cancelar la hipoteca a través de una llamada telefónica y se nieguen a darte el mismo dato por correo electrónico. Nuestro consejo es que llames y preguntes por qué es así. Si su explicación no te convence, siempre puedes interponer una queja ante su departamento de atención al cliente, aunque tardarán un tiempo en emitir una respuesta.

Un saludo. 

Sandra Condoy
Cual es.mejor hipoteca fija o variable @Sandra Condoy - hace 1 día
  • 1 Respuesta
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Hola Buenas tardes...Soy Sandra. En estas semanas necesito contratar una hipoteca de 64000 euros en.mi banco Caixa Bank....No sé si hay mejores precios de hipotecas ya que la que me convence de.mi banco en una Estrella 20 fijo. TIN 2.35 CON MAXIMA Bonificación Y 3.55 sin bonificación TAE 5.20 todo esto a 20 añosGracias por la ayuda.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 8 horas

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Hola, Sandra Condoy.

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión que dependerá de cada uno aunque, como has podido ver, La Caixa, actualmente, solo comercializa hipotecas fijas. Si quieres la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, te recomendamos que te decantes por este tipo de producto, pero si quieres pagar menos ahora (sabiendo que la cuota puede subir en un futuro) quizá te interesan más las hipotecas variables.

En cuanto a los precios de las hipotecas, decirte que, en principio, a 20 años puedes encontrar hipotecas fijas más baratas y con menos productos vinculados. Aunque que te la concedan o no dependerá de tu perfil. En cualquier caso te recomendamos que no te quedes con la primera oferta que te hagan, sino que consultes en varias entidades y compares para ver qué te interesa más.

Te dejamos nuestro ranking con las mejores hipotecas del momento para que puedas ver qué condiciones se están ofreciendo ahora y puedas contactar desde ahí mismo con las distintas entidades para pedir una oferta ajustada a ti.

Un saludo.

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Tengo una casa ya pagada y necesito financiación para comprar otra vivienda. lo que pasa es que la nueva no la he elegido aún. ¿se puede?
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 8 horas

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Hola, lalore.

Actualmente los bancos no suelen dar hipotecas para viviendas ya pagadas, solo para comprar una casa nueva. Así pues, lo mejor es que te esperes a escoger una casa y pidas una hipoteca para comprarla o, si quieres ganar tiempo, que vayas preguntando en diferentes bancos para ver qué condiciones podrían ofrecerte.

De todos modos ten en cuenta que en una hipoteca para segunda vivienda la financiación concedida suele ser más baja (de entre el 60% y el 70%) y que, por lo tanto, deberás aportar el resto del valor de la casa y lo relativo a los gastos de tus ahorros. Eso sí, si tienes una casa en propiedad puedes intentar ponerla como aval para conseguir una financiación mayor, pero si lo haces tienes que entender bien los riesgos que esto implica y te recomendamos que pongas una cláusula en el contrato en el que se diga que una vez pagada la parte de la deuda que se liga a ese inmueble se libere el aval.

Un saludo.

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