Las mejores hipotecas para subrogación a tipo variable
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Mejores ofertas a tipo fijo para cambiar de banco
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Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, generalmente nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta es solo una de las dos posibles variantes de esta operación:

Subrogación de acreedor

Es la más conocida y consiste en trasladar una hipoteca vigente de un banco a otro distinto. Por lo general, cuando un cliente se decanta por la subrogación, lo hace para intentar mejorar las condiciones de financiación de su contrato original y pagar menos al mes y en total. Para ello, puede rebajar el interés, reducir comisiones o vinculaciones o eliminar cláusulas abusivas.

Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años. A continuación, mostramos las condiciones de algunas de las hipotecas fijas más baratas:

Las mejores ofertas a tipo fijo
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Según la actual la ley hipotecaria, hacer una subrogación para cambiar el interés al tipo fijo es más barato: se aplica el 0,15% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los tres primeros años del préstamo. En caso de realizarse posteriormente, el banco ya no nos podría cobrar ninguna compensación. 

Antes de subrogar una hipoteca es importante que conozcamos la oferta del mercado para asegurarnos que las condiciones que nos ofrecen son las más adecuadas para nosotros. Para ello puede ser de gran utilidad utilizar herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos permitirá tener una visión general de la oferta hipotecaria española.

Subrogación de deudor

El otro tipo de subrogación es la de deudor, que consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa. 

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca.

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

La ley hipotecaria estipula que el vendedor tendrá que avisar al prestamista con 30 días de antelación si desea hacer una subrogación de deudor.

¿Qué condiciones se pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

Dado que la subrogación de acreedor es la más habitual, vamos a centrarnos en las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Aunque cambiar la hipoteca de banco nos permite hacer muchas modificaciones, con esta operación no podremos ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, ni añadir o suprimir garantías o titulares del contrato hipotecario.

¿Qué documentos necesito para cambiar la hipoteca de banco? 

Si estamos pensando en hacer una subrogación, tener la documentación preparada podría agilizar mucho el proceso. Los papeles necesario para formalizar esta operación son prácticamente los mismos que los que entregamos cuando solicitamos el préstamos hipotecario:

  • Contrato laboral y tres últimas nóminas. Estos documentos normalmente los tenemos por casa, aunque la empresa también nos los podría entregar si lo necesitamos.

  • Vida Laboral actualizada. Esta información se puede solicitar a través de la página web de la Seguridad Social o acudiendo presencialmente a la oficina más cercana.

  • Declaración de la Renta y/o Certificado de Retenciones. En este caso, la Agencia Tributaria será el lugar idóneo para conseguir lo que buscamos.

  • Los últimos recibos de préstamos o hipotecas vigentes. Estos extractos los podremos descargar en la banca online con nuestras credenciales.

  • Nota Simple de la vivienda. Si no la conservamos, podemos pedirla en el Registro de la propiedad o conseguirla a través del Colegio de Registradores por menos de diez euros.

  • Escritura del piso. Podremos pedir y pagar una copia en la notaría donde firmamos la compraventa y si no nos acordamos del lugar exacto podremos consultar estos datos en la Nota Simple.

  • Escritura de la hipoteca. Si no encontramos la copia que nos facilitó el banco, tendremos que pedirle y pagarle una copia a la entidad.

Estos son los documentos más habituales, pero podría ser que el nuevo banco necesitara información adicional o que pudiera prescindir de alguno de ellos.

5 pasos para hacer una subrogación

A diferencia de la novación, en la subrogación de hipoteca no deberemos contar con el permiso de nuestro banco para iniciar los trámites, aunque si no llevamos varios años pagando el préstamo hipotecario (mínimo tres) y no tenemos un buen perfil económico, es difícil que encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta.

Así pues, si estamos decididos a cambiar la hipoteca de banco, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Conoce el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para hacer una cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por lo que es imprescindible conocer las mejores hipotecas para subrogación. De esta manera no solo podremos saber si nuestra hipoteca tiene margen de mejora, sino que tendremos capacidad de valorar si nos hacen una buena oferta y podremos negociar.

  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades para ver qué oferta nos pueden hacer. También es importante que lo notifiquemos a nuestro banco, ya que si no quiere perdernos quizá se muestre dispuesto a hacer una novación y cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Cuando tengamos algunas ofertas, podremos negociar para intentar bajarlas aún más y, cuando nos decidamos, presentar una solicitud de subrogación.

  3. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayamos presentado la solicitud, el banco nos hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendremos que decidir si nos interesa o no. Cuando la aceptemos, será el propio banco quien se lo notifique a nuestra entidad en los siete días siguientes. Y en los 15 días posteriores nos podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore esas condiciones.

  4. Escoge entre la oferta y la contraoferta: la actual legislación nos permite elegir libremente la propuesta del banco nuevo o la réplica de nuestra entidad. Antes era obligado quedarse con la oferta de nuestra financiera si igualaba o mejoraba la otra opción. 

  5. Formaliza la subrogación: si nuestra entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendremos vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

¿Sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco?

Antes de hacer una subrogación sería conveniente comprobar cuánto conseguiríamos ahorrar con el cambio. En este breve vídeo te explicamos cómo hacer un cálculo sencillo que te ayude a tomar una decisión sobre el futuro de tu hipoteca:

En resumen...

  • Para calcular cuánto conseguirás ahorra al cambiar la hipoteca de banco deberás tener en cuenta el interés de ahora, el interés que te ofrece la nueva entidad y el plazo de amortización.
  • Una vez obtengas el ahorro, deberás restar el coste de la subrogación, que suele oscilar entre el 0,50% y el 1,00% del capital pendiente.

¿Conviene más la subrogación que la novación?

Si estamos pensando en hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, puede que tengamos que valorar antes la opción de hacer una novación de hipoteca, es decir, negociar con nuestro propio banco algunas mejoras para nuestra escritura.

Esta operación es más barata en cuanto a que la novación no necesita de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital y permite añadir o quitar titulares u otras garantías. Sin embargo, el banco no tiene por qué aceptar una novación, por lo que a veces la subrogación será la única opción.

¿Es mejor subrogar o cancelar la hipoteca con una nueva?

Hay bancos que en vez de ofrecer una subrogación de hipoteca, proponen contratar un préstamo hipotecario nuevo (con condiciones mejores) para cancelar el nuestro. Esta operación también permite cambiar de entidad y, además, con ella podemos modificar cualquier aspecto. Pero ¿sale más a cuenta?

Por norma general, los gastos asociados a la cancelación son más altos, así que subrogar suele ser más barato. De todos modos, contratar una hipoteca nueva puede ser una buena opción si no encontramos ofertas de subrogación o si queremos cambiar aspectos de nuestro préstamo que no tengan que ver con el interés o con el plazo (si queremos ampliar el capital, por ejemplo). 

Herramientas para subrogar una hipoteca con éxito

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de este tipo de refinanciación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos herramientas gratuitas para resolver las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca, para calcular cuánto te ahorrarías y para encontrar las mejores ofertas:

Ranking de HelpMyCash.com

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Medios en los que HelpMyCash habla de subrogación

Este comparador publica periódicamente artículos sobre subrogación en algunos de los medios españoles más leídos: 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar esta operación y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:

Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Buenas noches tengo 3 créditos en vigor q juntos suman 21000€ pago 400 eu al mes más o menos y me kedan 60 meses, quería pedir una hipoteca junto con mi novia yo gano 1000€ y ella tmb pero no se si me concederán esa hipoteca de unos 120000 eu. Quería asesoramiento financiero por que la he cagado muchas veces y quiero hacer las cosas bien. Me da miedo ir al banco y me landenegaran seguro no estoy en morosos ni nada he pagado religiosamente siempre. Quería que un asesor me indicara q puedo hacer el ke puedo pedir para bajar la cuota de mis préstamos o que hacer. Estoy un poco desesperado gracias de antemano tengo 28 años.
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, María.

Si ya tienes algunos créditos vigentes, esta esa deuda indirecta (el aval) se sumará a la lista y te podría restar solvencia y sumar riesgo a ojos de la entidad

En ese sentido, debes tener en cuenta que los bancos no suelen conceder hipotecas a aquellos clientes con deudas que superen el 35% de sus ingresos (sumando la cuota del préstamo hipotecario).

En nuestra página sobre requisitos para pedir una hipoteca encontrarás más información.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

 

 

María
María
hace 7 horas

Hola estoy pensando mi pareja y yo de comprarnos una casa , la duda es que mi madre necesita un coche y me ha pedido ser su aval , el coche ronda en 7500e el banco entre mi pareja y yo hacernos 1800 e y tenemos ahorros de 13000e en que me afectaría pedir una hipoteca ser aval de mi madre ? 
 

kash001
kash001
hace 4 años


citando a tino76
[cita=31720]#5[/cita] lo siento no me dejan en el foro darte los datos nuestros, me voy de él

un placer
Hola tino si quieres puedes ponerte en contacto vía email ya que en el foro no se puede dar datos de 3 personas ****

tino76
tino76
hace 4 años


citando a kash001
[cita=31697]#1[/cita] muchas gracias por su ayuda es un gusto este foro y sus integrantes.
lo siento no me dejan en el foro darte los datos nuestros, me voy de él

un placer

kash001
kash001
hace 4 años


citando a Rodrigo Blanch
Hola kash001,Lo cierto es que renegociar las condiciones de un préstamo personal es bastante complicado. Como mucho podrías...
muchas gracias por su ayuda es un gusto este foro y sus integrantes.

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Hola buenas! Me han concedido una hipoteca en Kutxabank, pero días antes de la firma los de la inmobiliaria me dicen que sus honorarios son 5000€, yo pensaba que serían 3000€ a lo sumo. Por lo que días antes de firmar me faltan 2000€ para cumplir con todas las partes. Por otra parte, tengo un préstamo personal preconcedido con mi actual banco. Mi pregunta es si solicitar este préstamo puede hacer que me cancelen la hipoteca o no afecta para nada? Muchas gracias de antemano! Ruego contesten tan rápido les sea posible ya que estoy en un callejón sin salida y tengo k tomar la decisión cuanto antes. Saludos!!!
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Lorena.

Efectivamente, el préstamos habría que pedirlo previamente. En concreto, unos 15 días antes sería lo recomendable.

Si necesitas ayuda durante el proceso de solicitud de la hipoteca, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Lorena
Lorena
hace 2 horas

Hola! 
Estamos en la misma situación que Estefanía, nos ofrecen el 90℅ de la hipoteca pero sí q nos piden la provisión de fondos. Entonces entendemos que lo mejor es pedir el préstamo poco antes de dar la documentación para que la estudie el dep. De riesgos del banco, verdad? 
Gracias! 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 9 horas

HelpMyCash

Hola, Estefanía.

Normalmente, el banco pide una provisión de fondos antes de la firma de la hipoteca y es bastante extraño que en tu caso no haya sido así.

Si necesitas el 10% del precio de la vivienda para firmar mañana, deberás pedir un crédito rápido para cumplir con los tiempos

Resolviendo tu duda, este préstamo no afectará de ninguna manera a la concesión de la hipoteca.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

Estefania
Estefania
hace 1 día

Hola! Mañana firmo mi primera hipoteca. Me Dan el 90% de la misma, por lo que tendría que poner el 10% que resta para completar el coste del piso y los gastos, queremos pedir un prestamo para el 10% que nos falte del piso. Si firmo mañana, ¿cuando debería pedir el mismo para que no me afecte en la hipoteca ?
Muchas gracias 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola, Escratxo. 

Antes de nada, recordamos que contratar un préstamo personal para pagar los gastos de hipoteca y la entrada no es recomendable, pues tendrás que hacer frente a una segunda cuota que, por el mayor interés de estos productos, será casi tan alta como la de la hipoteca. Por ello, generalmente aconsejamos pedir ese dinero a un familiar o amigo. 

Dicho esto, si sigues pensando en contratar ese préstamo personal, lo ideal es hacerlo un máximo de tres semanas antes de que manden tu solicitud al Departamento de Riesgos, pues si lo haces antes, es probable que aparezca en la CIRBE (lo que reduciría las posibilidades de concesión). Tendrías, además, que solicitarlo a un banco que no sea el que te da la hipoteca y que no te pida justificante de finalidad, pues es muy improbable que te lo den si dices que es para pagar la entrada. 

Finalmente, te aconsejamos que calcules cuánto pagarías en total (cuota de la hipoteca más cuota del préstamo) y que te asegures de que esa cantidad no supere el 35% de vuestros ingresos netos. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Rbk
PENSION NO CONTRIBUTIVAS @Rbk - hace 3 horas
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Hola ,tengo una duda os explicó.
Mi madre hace un año que estaba cobrando una PNC.Yo vivia con ella(soy su hija) y con mi padre.Me independice con mi pareja,y no se lo comunique a los servicios sociales.Cuando nos llegó la carta para presentar los documentos de los ingresos que habíamos tenido durante todo el año,se habían pasado y nos va tocar devolver.La SS nos manda una carta en la que pone que tenemos que devolver 580e.Esa carta llego hace tiempo,mi padre ya se fue a informar como pagarlo,ahora le ha llegado otra pero de los servicios sociales, y nos reclaman 245e,no lo entiendo nos reclaman por dos lados? O esos 245 ya van incluidos en los 500que nos reclama la SS??
María Marlen García Flores
María Marlen García Flores
hace 3 horas

Se puede perder una pension no contributiva de jubilacion si se trae a vivir al domicilio de la pensionista una persona enferma de cancer q requiere cuidados especiales sin ser pareja o familia. 

Cristina
Cristina
hace 2 semanas

Hola mi marido no hizo la declaración de la renta y le quitaron la pensión en marzo ya a mandado los papeles y an dicho que esta hecho el lebantamiento de pension cuanto tardarán en ingresar el dinero por que hace ya un mes yno an ingresado la pension
 

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 semanas

HelpMyCash

citando a Garasasha Hola cobro la no contributiva  y me salio un trabajo de jardinería a través del ayuntamiento donde resido. ¿ es posible que cobre la no contributiv...

Hola, Garasasha:

Cabe la posibilidad de que dejes de percibir esa pensión si con tu salario superas la cifra mínima requerida para optar a la pensión.

El límite que se fijó durante el año anterior fue que los ingresos del demandante no debían superar los 5.488 euros anules. En caso de convivir solo con un familiar o cónyuge, los ingresos de la unidad familiar en total no pueden superar los 9,329,60 euros anuales. Si tu salario actual supera estas cifras (en caso de vivir solo o con un familiar) lo más probable es que pierdas la pensión no contributiva. 

Saludos

 

 

 

Garasasha
Garasasha
hace 2 semanas

Hola cobro la no contributiva  y me salio un trabajo de jardinería a través del ayuntamiento donde resido. ¿ es posible que cobre la no contributiva junto con el sueldo? Gracias.

Sergi Abellan
Sergi Abellan
hace 2 meses

HelpMyCash

citando a Asuncion Zarte Asunción Zarte . Gracias por la respuesta. Veo que casi todas las preguntas son sobre la pensión no contributiva . Lo que no comprendo es q...

Hola, Asunción Zarte:

HelpMyCash es en efecto un comprador financiero especializado en cuentas, depósitos, hipotecas, créditos y tarjetas, por lo que nuestro asesoramiento y campo se centra en este ámbito. En nuestra pagina no disponemos de ningún apartado dedicado a las pensiones no contributivas, pues desde HelpMyCash no nos enfocamos, por ejemplo, en temas como inversión en bolsa o acciones o en cuestiones administrativas de ámbito legal-burocrático como lo pueden ser, por ejemplo, los requisitos para solicitar una pensión. Por ello, para asuntos relacionados al margen de este sector, recomendamos acudir a expertos cuya especialización y campo de trabajo se centre en estos aspectos. Lamentamos no poder ofrecerte más información.

Saludos

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