La subrogación de hipoteca es una de las técnicas de las que dispone el consumidor para mejorar las condiciones de su hipoteca. Por subrogación hipotecaria se puede entender o bien cambiar de banco la hipoteca o bien el cambio de pagador (por ejemplo, al vender una casa con hipoteca). A continuación presentamos las mejores ofertas para realizar una subrogación de hipoteca.

Las mejores ofertas a tipo variable

Compara todas las hipotecas del mercado Descubre cuales son tus mejores opciones en el comparador de hipotecas

Comparar

subrogacion de hipoteca

¿Es posible cambiar de un tipo variable a uno fijo?

Hace dos años, el interés de las hipotecas a tipo fijo se desplomó como nunca antes lo había hecho y desde entonces se han convertido en un producto muy popular entre los consumidores. Estos préstamos ofrecen ventajas tanto al banco como al cliente, pues al primero le permite mantener un margen de rentabilidad superior al de las hipotecas variables (el euríbor está ahora en negativo) y al segundo le da una mayor seguridad y estabilidad. Por todo ello, las hipotecas fijas son una alternativa a tener muy en cuenta a día de hoy.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, pasarse del tipo variable al tipo fijo es una de las modificaciones que podrás llevar a cabo con una subrogación. Estas son algunas de las posibilidades más atractivas que tienes a tu alcance:

Las mejores ofertas a tipo fijo
 - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,20%
Cuota: 515,41€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 4
Interés: 2,00%
Cuota: 505,88€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 5
 - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

Respecto a esta modificación también es destacable que, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria que se encuentra ahora en trámite parlamentario, cambiar el interés de una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo será mucho más barato que ahora. En la norma presentada por el Gobierno se establece una reducción de los aranceles notariales y registrales asociados a esta conversión y se limita la comisión que podrán cobrar los bancos, que será de solo el 0,25 % si se lleva a cabo la operación durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Una vez transcurrido ese período, ya no se podrá aplicar ninguna compensación.

En esta página iremos revisando los puntos más importantes de la subrogación de hipoteca, como el coste, los posibles cambios y los aspectos más importantes a tener en cuenta.

Subrogación hipoteca: ¿en qué consiste?

La Real Academia Española define el término subrogar como la acción de "sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa". Por lo tanto, al hablar sobre la subrogación de hipoteca, nos podemos referir tanto a la subrogación de acreedor (de prestamista) como a la de deudor (de prestatario). La subrogación de hipoteca para cambiar de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario ya contratado a un banco distinto para modificar una o más cláusulas, mientras que con el cambio de deudor lo que se hace, principalmente, es sustituir al titular de la hipoteca por otro.

En general, cuando un cliente decide subrogar una hipoteca para trasladarla a otro banco, su objetivo principal es intentar mejorar las condiciones de financiación originales de ese préstamo hipotecario. Por este motivo, es una operación que suele efectuarse para reducir el interés del producto, para pasarse del variable al fijo (o viceversa) o para suprimir alguna cláusula peligrosa (o incluso abusiva) que esté encareciendo el precio del crédito, como el suelo hipotecario o el índice IRPH, por ejemplo. 

Pero como explicaremos con más detalle en los próximos apartados, por la formalización de la escritura de subrogación hay que abonar una serie de gastos que pueden ser algo elevados. Por lo tanto, tenemos que valorar si realmente nos saldría rentable el cambio de banco para mejorar las condiciones de nuestro crédito. 

Si quieres saber cuáles son los bancos que ofrecen las mejores condiciones para subrogar tu hipoteca, puedes utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com. En esa página encontrarás un listado de todos los préstamos hipotecarios que comercializan las entidades que operan en España, incluidos los diseñados específicamente para cambiar de acreedor.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

La subrogación de acreedor, que es la que se utiliza para cambiar la hipoteca de banco, tiene (como la de deudor) una serie de gastos asociados que se tienen que abonar una vez formalizada la operación. Por este motivo, solo es aconsejable efectuar el traslado si con él podemos mejorar de manera significativa las condiciones de financiación originales del préstamo hipotecario. A continuación mostramos cuáles son todas las cláusulas que se pueden modificar a través de una subrogación de hipoteca para tratar de mejorar el acuerdo:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con euríbor a una hipoteca con IRPH o a la inversa.
  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que coartan nuestro margen de actuación, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.
  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva relacionada con el interés, como la aplicación de cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Suprimir el suelo hipotecaria nos permitirá aprovecharnos del euríbor actual en negativo, lo que reducirá el importe de las cuotas mensuales a pagar. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

Sin embargo, con la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario.

¿Hay que pedir permiso a nuestra entidad por la subrogación?

No, para subrogar una hipoteca no hay que pedirle permiso al banco para trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. No obstante, en general sí tendremos que reunir otro requisito previo prácticamente obligatorio: llevar un mínimo de tres años (o cinco, en ciertas ocasiones) pagando las cuotas de la hipoteca sin demora alguna. En caso de que no sea así, casi ningún banco querrá asumir nuestra deuda mediante una subrogación de hipoteca. esta es, de hecho, la única condición que debemos reunir para subrogar la hipoteca, además de recibir una oferta de otra entidad, como es lógico.

Cuando otro banco acceda a hacerse cargo de nuestra deuda a través de una subrogación hipotecaria, comunicará a nuestra entidad qué condiciones de financiación nos ofrece exactamente. A partir de entonces, nuestro banco tendrá un plazo de hasta 15 días naturales para presentar una contraoferta que iguale o supere a la de su competidor. Si decide ejercer este derecho, que en términos técnicos se conoce como enervación, deberemos aceptar su propuesta obligatoriamente, por lo que no podremos subrogar el préstamo aunque queramos.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Cambiar una hipoteca de banco puede ser una operación realmente interesante a nivel económico si podemos recuperar lo pagado en gastos de subrogación en un máximo de dos o tres años, de tal manera que podamos empezar a ahorrar en un plazo relativamente corto. A continuación presentamos distintos escenarios en los que nos puede salir especialmente a cuenta realizar el cambio de acreedor para trasladar nuestro préstamo hipotecario a una entidad que nos ofrezca unas mejores condiciones:

  • Mejorar las condiciones de la hipoteca actual. El principal objetivo de realizar una subrogación de hipoteca es mejorar nuestras actuales condiciones para que el precio de la hipoteca se reduzca. Mediante una subrogación de hipoteca podremos, por ejemplo, rebajar el interés, cambiar el índice de referencia (pasando del IRPH al euríbor a 12 meses), pasar de un tipo fijo a otro variable, eliminar ciertas comisiones o dar de baja algunos seguros vinculados.
  • Elemento de negociación con nuestro banco actual. Las entidades financieras no están obligadas a aceptar una novación para modificar las condiciones de un contrato hipotecario ya constituido, pero si presentamos una oferta de otro banco para subrogar la hipoteca, es posible que nuestra entidad esté dispuesta a mejorar nuestro préstamo para no perdernos como clientes. De este modo, si el banco mejora o iguala esa oferta (enervación), se efectuará la novación para aplicar las modificaciones. Como vemos, la subrogación de hipoteca también puede ser un buen instrumento para mejorar nuestra posición negociadora.

Si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, te puede resultar de gran ayuda el siguiente simulador de cuota de hipoteca de HelpMyCash.com, con el que podrás conocer el coste real de la oferta que te propone la otra entidad.

¡Informe personalizado GRATIS! Calculadora hipoteca - ¿Cuánto pagarás cada mes?

CALCULADORA HIPOTECA - ¿CUÁNTO PAGARÁS CADA MES?

Si deseas calcular la hipoteca y conocer tu cuota mensual, debes saber que el préstamo hipotecario no solo se compone de intereses, sino que también debes sumarle los seguros, costes de apertura y comisiones, entre otros. Rellena el siguiente formulario personalizado y descubre, gratis y al momento, cuánto pagarás cada mes y en total al banco por la hipoteca.

Calcular ahora

Subrogación hipoteca: ¿cuánto cuesta?

Como ya se ha comentado en algún apartado anterior, tanto la subrogación de acreedor como la de deudor nos pueden aportar muchos beneficios como consumidores. No obstante, al modificar las obligaciones del contrato mediante esta operación tendremos que pagar los gastos de formalización de la escritura notarial y su inscripción posterior. En el listado siguiente mostramos cuáles son todas las partidas que habrá que abonar si decidimos subrogar una hipoteca para cambiar de prestamista o de prestatario:

  • Comisión por subrogación de hipoteca. La comisión por subrogación está regulada y su precio no puede superar el 0,5 % durante los primeros 5 años de vida del contrato y el 0,25 % a partir del sexto. Asimismo, si la hipoteca que trasladamos es fija, es posible que también se nos cobre una compensación por riesgo de tipo de interés, cuyo coste suele ser de entre el 0,5 % y el 5 % (no está regulada).
  • Notaría. Podemos estimar un coste medio en torno al 0,2 % y el 0,5 % sobre el valor el capital pendiente.
  • Gestoría. No está regulado, pero sería entre los 200 y los 400 euros.
  • Registro de la propiedad.No suele ser superior a los 100 euros.
  • Tasación. Dependerá de la entidad tasadora, pero en torno a los 300 euros.
  • No hay que pagar IAJD. La subrogación hipotecaria está exenta de pagar este impuesto, a menos que una vez cambiemos la hipoteca de banco, decidamos realizar una ampliación de capital, por ejemplo (es decir, realizar una novación, después de la subrogación).

La compensación por subrogación se ha ido modificando durante los últimos años, según se iba reformando la Ley Hipotecaria promulgada en 1981 y todavía vigente a día de hoy. Por lo tanto, dependiendo del año en el que se formalizó la firma de nuestra hipoteca, la comisión que el banco podrá cobrarnos por este concepto podrá ser distinta:

  • Hipotecas firmadas antes del 27 de abril del 2003: comisión máxima del 1 %
  • Hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5 %
  • Hipotecas firmadas después diciembre de 2007: se aplica el actual caso de 0,5 % / 0,25 %

Asimismo, en el Proyecto de Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario se propone un nuevo límite a la compensación que puede aplicarse si se lleva a cabo esta operación para convertir una hipoteca variable al tipo fijo. En el caso de que se apruebe la normativa, esa comisión no podrá superar el 0,25 % del capital pendiente y solo se podrá cobrar si el cambio se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

Ejemplo de gastos de subrogación de acreedor

Sin duda, la mejor manera de conocer detalladamente los gastos de subrogación de acreedor es poner un ejemplo práctico:

Imaginemos que en 2005 firmamos una hipoteca a euríbor más 2 %, con un plazo de 30 años. Pasados 10 años, decidimos efectuar una subrogación del préstamo para cambiar la hipoteca a un banco que nos ofrece un interés de euríbor más 1 %. Si hacemos un cálculo aproximado de los gastos de subrogación (considerando que la comisión por subrogación sería del 0,25 % del capital que nos quedara por amortizar de la hipoteca el décimo año), nos saldría a pagar un total de 1.476,375 euros.

Para amortizar ese dinero con el ahorro obtenido tendríamos que pagar algo más de 20 cuotas con las nuevas condiciones de la hipoteca, por lo que el gasto quedaría amortizado en algo menos de dos años y, al finalizar el plazo de la hipoteca, nos habríamos ahorrado un total de 1.308,78 euros en intereses. En este caso concreto, como vemos, la subrogación de hipoteca sí nos saldría a cuenta, pero en otros podría no ser tan conveniente. Por ello, siempre debemos hacer números para valorar si ganaremos o perderemos dinero con el cambio de banco.

ACLARACIÓN: a diferencia de los gastos de constitución de hipoteca, que están siendo motivo de disputa legal en estos momentos, los gastos de subrogación se encuentran perfectamente tipificados dentro de la ley y no son reclamables.

¿Hay que pagar impuestos al subrogar la hipoteca?

Una de las dudas más habituales sobre la subrogación de hipoteca es si hay que pagar los mismos impuestos que se generan cuando se constituye un nuevo contrato hipotecario, ya que si fuera así, muchos consumidores verían enfriada su intención de cambiar la hipoteca de banco. Pero hay que aclarar que para llevar a cabo una subrogación de acreedor no hay que abonar ni el IVA ni el ITP, ya que estos tributos únicamente se cobran si se adquiere una vivienda de primera o de segunda transmisión, respectivamente.

Pero la ventaja fiscal más destacada que nos puede aportar una subrogación de hipoteca es que está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), tanto si se utiliza para trasladar un préstamo a otra entidad como si se efectúa para cambiar de deudor. En este segundo caso, esta exención es especialmente conveniente para el nuevo titular, ya que se ahorra el IAJD que sí debería abonar si contratara un crédito hipotecario nuevo para adquirir la vivienda.

¿Qué es la subrogación de deudor?

La subrogación de deudor (que no podemos confundir con la de acreedor) es una operación con la que el comprador de una vivienda con cargas puede asumir la titularidad del préstamo hipotecario que el vendedor tenía vigente antes de efectuarse la compraventa. De este modo, puede convertirse en el nuevo encargado de abonar las cuotas de la hipoteca, cuyas condiciones se mantendrían sin cambios excepto por la sustitución del titular. Por su parte, el vendedor podrá dejar de ser el responsable, a ojos del banco, de amortizar el crédito hipotecario.

La ventaja principal de una subrogación de deudor frente a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca en otro banco es que los gastos son menores. Aún así, la subrogación tiene una serie de limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. A diferencia de las subrogaciones de acreedor, que consisten en buscar una nueva entidad, la subrogación de deudor no nos permite cambiar la entidad bancaria y este puede ser uno de los aspectos negativos de la subrogación de deudor. Nos quedaríamos con el banco donde tenía contratada la hipoteca el anterior cliente, aunque no nos guste el banco. Sin embargo, sí existe la opción de subrogar la hipoteca en el futuro, pero deberemos esperar unos años para hacerlo.
  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca. La subrogación de deudor por tanto es simplemente un cambio de titular en el préstamo hipotecario.
  • Los gastos no son reclamables. A causa de la reciente oleada de reclamaciones a las entidades bancarias, muchos consumidores creen que todos los gastos de las hipotecas son abusivos y que, por lo tanto, pueden ser recuperados. No obstante, al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución.

Por ello, antes de efectuar esta operación, recomendamos hacer números para valorar si pagaríamos menos con la hipoteca del vendedor o con una nueva, considerando en el cálculo los gastos de formalización que habría que abonar en cada caso.

¿Cuándo es conveniente hacer una subrogación de hipoteca?

Optar por la subrogación de hipoteca no siempre es la mejor solución para resolver una disputa que mantengamos con nuestro banco, ya que para formalizarla hay que pagar varios gastos que podrían no compensar el ahorro obtenido tras la subrogación. Por lo tanto, únicamente debemos efectuar ese traslado en aquellas situaciones en las que realmente nos salga a cuenta cambiarnos de entidad

Por norma general, una subrogación de hipoteca se puede considerar exitosa si se puede amortizar el coste de la operación en un máximo de dos o tres años con el ahorro obtenido por la modificación de las condiciones. Asimismo, también puede ser conveniente hacerla si la usamos para eliminar una cláusula peligrosa que nos esté haciendo pagar dinero de más, como podría ser el índice IRPH.

Ventajas de la novación frente a la subrogación

El objetivo principal de una novación (renegociar el contrato con el propio banco) es exactamente el mismo que el de la subrogación de hipoteca, es decir, tratar de mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario vigente a través de la modificación de una o de varias de sus cláusulas. En el caso de la novación de hipoteca, la entidad no tiene ninguna obligación de aceptar los cambios que el propongamos, pero hay que destacar que es una operación que ofrece varias ventajas respecto a cambiar de banco la hipoteca:

  • No se debe realizar la tasación: por lo que nos ahorraremos este coste, que sí tendremos que abonar al cambiar la hipoteca de banco. Es precisamente este el motivo, por el que una subrogación de hipoteca suele salir más caro que llevar a cabo una novación del préstamo hipotecario. Sin embargo, no es una regla general, ya que el importe al final dependerá de otros factores y condiciones.
  • Permite añadir o eliminar titulares del contrato: en realidad es más fácil añadir que eliminar un titular del préstamo hipotecario, puesto que al quitar un titular el banco está perdiendo una garantía de pago.
  • Modificar el plazo: mediante una subrogación de hipoteca no podremos ampliar el plazo para devolver la deuda al banco. Solicitar un aumento de plazo solo es posible mediante una novación, por lo tanto una vez cambiemos de banco nuestra hipoteca podremos solicitar a la nueva entidad una ampliación del plazo de la hipoteca, algo que nos puede resultar más sencillo si le damos las razones correctas al banco.

Como vemos, con la novación se pueden modificar las mismas cláusulas que con una subrogación hipotecaria y, además, nos permite ampliar el capital de la hipoteca o eliminar o añadir garantías al contrato hipotecario. No obstante, en este último caso debemos tener en cuenta que incorporar titulares u otras garantías a un préstamo siempre será más fácil que suprimirlas, que para el banco supondría perder un modo de recuperar el dinero en caso de impago. Por eso, es muy difícil conseguir que se quite un titular de una hipoteca, a no ser que a cambio se añada a otro cotitular o a un avalista.

Guía gratuita de HelpMyCash: ¿cómo subrogar una hipoteca?

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y cambiarla así de banco no es muy conocido entre el público medio, así que es comprensible que todavía no estemos familiarizados con los detalles de esta operación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com facilitamos una útil herramienta en la que resolvemos las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podremos trasladar nuestro préstamo a otra entidad rápidamente y sin pagar mucho dinero de más.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para cambiar la hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:


¡Guía GRATUITA! Cómo subrogar tu hipoteca

CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

Descargar ahora

FAQ - ¿Cómo nos ayuda esta página sobre subrogar la hipoteca?

En esta página detallamos los pormenores y costes del proceso de subrogación de hipoteca. Aquí tienes un resumen de las preguntas básicas sobre la subrogación:

1. ¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Por subrogación de hipoteca entendemos trasladar el préstamo hipotecario a una entidad distinta (subrogación de acreedor) o sustituir el titular de un crédito por otro (subrogación de deudor). En el primer caso, no es necesario pedir permiso a la actual entidad para cambiarse de banco, aunque sí es imprescindible encontrar a uno que esté dispuesto a encargarse de la deuda, como es lógico. En cambio, para hacer una subrogación de deudor debidamente escriturada sí hay que contar con el visto bueno de la entidad prestamista.

2. ¿Qué condiciones se pueden mejorar?

En la mayoría de los casos, un préstamo hipotecario se subroga para conseguir un interés más conveniente y reducir así el importe de las cuotas mensuales, ya sea rebajándolo, cambiando el índice de referencia o pasando una hipoteca variable al tipo fijo o a la inversa. Pero subrogando la hipoteca también podemos efectuar otras modificaciones: podemos ampliar o reducir el plazo, eliminar comisiones o productos vinculados o suprimir cualquier cláusula inconveniente o abusiva como el IRPH o el suelo.

3. ¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

En el caso de que nuestro banco no quiera negociar un cambio de condiciones, es posible que otra entidad sí nos quiera como clientes y acepte nuestra propuesta de mejora. Además, si intentamos llevar a cabo la subrogación de hipoteca, podremos presionar a nuestra entidad actual para que se avenga a negociar, pues si le comunicarnos nuestra intención de trasladarnos, es posible que esté dispuesto a modificar el contrato. Eso sí, debemos tener presente que si nuestro banco iguala o supera la oferta presentada, tendremos que aceptarla y no podremos cambiarnos a la otra entidad.

4. ¿Cuándo es recomendable cambiar la hipoteca de banco?

En términos generales, se considera que una subrogación hipotecaria es exitosa si el coste del traslado se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro que se obtenga a través de esta operación. Eso sí, antes de plantearnos la opción de subrogar, es aconsejable que intentemos negociar una novación con nuestro banco, ya que es una operación más barata. En el caso de que se nos cierre esta puerta y solo nos quede la alternativa de la subrogación, deberemos calcular si el ahorro del traslado compensará lo que paguemos por los gastos asociados al cambio de banco.

5. ¿Qué tipos de subrogaciones existen?

En tanto que con la subrogación podemos sustituir algo o a alguien por otra cosa o persona, en el caso de las hipotecas permite llevar a cabo dos clases de modificaciones del contrato:

  • Subrogación de acreedor: consiste en el cambio de hipoteca de banco. Es decir, es el deudor quien traslada su hipoteca a otra entidad.
  • Subrogación de deudor: consiste en el cambio del cliente que abona la deuda (en este caso, el banco o acreedor sí que tiene la última palabra). En concreto, lo que se hace es un cambio de titular del préstamo hipotecario, algo que suele realizarse en las compraventas donde el anterior propietario ya tenía una hipoteca anterior sobre la propiedad transferida.

6. ¿Puedo reclamar por el suelo si he cambiado la hipoteca de banco?

La respuesta es sí. Los consumidores que hayan llevado a cabo un cambio de hipoteca a otro banco mantienen su derecho a recuperar lo que pagaron de más por culpa de la cláusula suelo, siempre que esta se incluyera en el contrato de forma no transparente. Sin embargo, hay cierta discrepancia sobre el plazo que tienen estos clientes para reclamar tras haber efectuado la operación: unos juristas defienden que solo puede exigirse el reembolso del suelo hasta cuatro años después de haber trasladado la hipoteca, mientras que otros aseguran que el plazo es indefinido.

7. ¿Puedo subrogar una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo?

, siempre que el banco al que nos queramos trasladar ofrezca también hipotecas a tipo fijo. Además, este cambio se puede efectuar a la inversa, es decir, para convertir un interés fijo a uno variable, puesto que al subrogar la hipoteca se puede modificar cualquier aspecto relacionado con el interés del préstamo hipotecario. Eso sí, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria, solo se abaratará el coste de la primera operación mencionada; en concreto, se reducirá la comisión que los bancos podrán cobrar por el cambio al tipo fijo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de las entidades bancarias, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. La información legal la obtenemos de la normativa del Banco de España y las entidades con materia legal.

Metodología: mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad mantenemos actualizada nuestra base de productos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash es la de ayudarte a solucionar cualquier duda que tengas. Para ello ponemos a tu disposición:


AUTOR

Avatar de Elisenda Picart

Elisenda Picart

Especialista en Hipotecas, Cuentas, Depósitos y Bancos en HelpMyCash

CONTRIBUYE

Avatar de Miquel Riera

Miquel Riera

Especialista en Hipotecas, Préstamos y Tarjetas de HelpMyCash.com


Preguntas recientes

Avatar  de Danaby

Novación o nueva hipoteca?

Buenas noches, tengo una duda, y por mas que busco información por internet no consigo aclararme. Expongo mi caso: Tengo una hipoteca de 100000 euros y el banco con el que la tengo me ofrece la posibilidad de hacer una novación para ampliar el capital, lo ampliaría en 55000 euros y me mantienen las condiciones, 1,25 más Euribor, lo que si me cobran es un 0,5% de novación. Por otro lado otro banco me ofrece darme los 55000, sin comisiones ni vinculaciones, y a un 0,99 más Euribor El banco en el que ya tengo la hipoteca me dice que es mejor la novación porque es más barato los gastos, pero claro, al cobrarme ese medio punto de novación y un 0,25 mas no tengo muy claro cuál de las 2 opciones m es más rentable. Gracias de antemano

Danaby 24/05/2018 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 25/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Danaby.

En una novación hay que pagar gastos de notaría, gestoría, registro y la correspondiente comisión (si la hay). Si además, como es tu caso, el objetivo es ampliar el capital, se debe volver a pagar una tasación y el IAJD.

En cuanto a los gastos de hipoteca al constituir una nueva son los mismos: notaría, gestoría, registro, tasación e IAJD (además de comisión de apertura si la hay). La diferencia es que la notaría y el IAJD en este caso se pagan sobre la responsabilidad hipotecaria (que, resumiendo, es un cálculo en el que se incluye el capital, los intereses ordinarios y de demora, las costas y los gastos de ejecución).

Así pues, en principio una novación debería ser más barata que una nueva hipoteca, sin embargo, hay varias cuestiones que debes tener presente en este caso. El primero es la gran diferencia de capital que implica una operación y otra. Es decir, aunque los gastos de apertura se calcularían sobre la responsabilidad hipotecaria, como la base del capital prestado es mucho menor, puede que al final pagaras menos. Para comprobar esto te recomendamos que pidas a ambas entidades un desglose de los gastos que deberías asumir, para que puedas ver exactamente cuánto te costaría.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que el interés que te ofrece el otro banco es menor, así que estarías pagando una cuota menor sobre ese capital, a lo que hay que sumar el hecho de que no tenga comisiones ni vinculaciones. Sin embargo, ten presente que estarías pagando dos cuotas y que se te aplicarían intereses sobre dos capitales, por lo que pagarías más que teniendo una sola cuota. Además, no es muy recomendable tener dos hipotecas sobre un mismo inmueble y, de hecho, nos sorprende que el otro banco haya decidido hacerte una nueva hipoteca sobre una vivienda ya hipotecada, a menos que tengas un muy buen perfil y no supongas ningún tipo de riesgo.

En relación al punto anterior, otra opción que podrías valorar es constituir una nueva hipoteca por todo el importe que quieres (los 100.000 euros que te quedan por pagar más los 55.000 euros que necesitas ahora) en el banco que te hizo la oferta y cancelar la hipoteca que tienes actualmente. No te recomendamos que te subrogues porque con la subrogación no podrías hacer una ampliación de capital, lo que te obligaría a hacer un doble gastos (subrogación para cambiar de banco y novación para ampliar capital). Con esta opción que te proponemos, probablemente pagarías más gastos de constitución, pero si consigues una hipoteca a euríbor más 0,99 % sin comisiones ni vinculación, a largo plazo conseguirías ahorrar mucho dinero y tendrías una sola cuota. Si optas por esta posibilidad, pregunta al nuevo banco qué condiciones te ofrecería, qué importe de gastos deberías asumir y asegurate bien de entender todos los pormenores de la oferta.

Un saludo.


2 Danaby el 25/05/2018

Avatar  de Danaby

Buenos días, gracias por la respuesta, la hipoteca es para una segunda vivienda, el primer banco me ofrece ampliar el capital y el segundo sería pedir la hipoteca directamente sobre la nueva vivienda. Una cosa que no he entendido, pago más teniendo una hipoteca de 100000 al 1,25 y otra de 55000 al 0,99, que una sola de 155000 al 1,25?. Gracias y un saludo


3 HelpMyCash el 25/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Danaby.

Empezando por tu última pregunta, dependerá en parte del plazo al que esté cada uno de los préstamos hipotecarios. De todos modos, antes de firmar, puedes pedirle a cada banco que te haga una simulación de a cuánto te saldría la cuota o bien usar herramientas como la calculadora de cuota de HelpMyCash.com.

Aunque sea una hipoteca para segunda vivienda puedes preguntar también por la opción que te decimos de pedir una nueva sobre tu vivienda (por lo que sería para primera vivienda), poniendo como garantía ambas casas y con un diferencial más bajo que el que tiene actualmente tu préstamo hipotecario, pagando así menos. Eso sí, si finalmente estudias esta opción y te interesa, te recomendamos que en la escritura especifiques que cuando se haya pagado una determinada parte del capital (el valor de una de las casas) dicha casa quede liberada de la garantía, de manera que si en un futuro no pudieras hacer frente a la hipoteca no perdieras las dos casas.

Un saludo.


Avatar  de Helper_705509655

Mejorar condiciones de hipoteca subrogándola con otro banco.

Actualmente tengo una hipoteca a Euribor + 1.75% (sin productos vinculados) y quería ver la posibilidad de subrogarla con otro banco que tuviera mejores condiciones. Lo he estado mirando con el Santander y aunque este banco asumiría todo los gastos de cambiar la hipoteca, al final, para mejorarme el diferencial me exige la vinculación de varios productos, por lo que he descartado esta opción.

Helper_705509655 23/05/2018 | 0 respuesta/s

Avatar  de Helper_603399118

Cuánto me puede costar el cambio de una hipoteca de un banco a otro?

En estos momentos tengo una hipoteca a un interés fijo de 2,50 %. Si cumplo las condicioens impuestas por el banco, puedo rebajar ese interés hasta el 1,35%, pero las condiciones son leoninas, y son cuatro, a saber. Tener un seguro de hogar con la aseguradora que ellos me dicen. Tener un seguro de vida con su aseguradora Disponer hasta 3.000 € al año en la tarjeta de crédito del banco Recibos domiciliados en mi cuenta. Obviamente no estoy muy satisfecho con esas condiciones y quiero cambiar de banco.

Helper_603399118 22/05/2018 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_603399118.

Desconocemos cuál es el plazo de tu hipoteca fija, pero un interés al 2,50 % no está nada mal y al 1,35 % es de los más bajos que hemos visto, incluso con la vinculación que comentas. De hecho, aunque obviamente dependerá del precio de los seguros, la vinculación que te piden no es especialmente excesiva, puesto que los seguros de hogar y vida suelen pedirlos en todos los bancos, la domiciliación de recibos no tiene coste y gastar 3.000 euros anuales con la tarjeta de crédito implica hacer un gasto medio de unos 250 euros al mes, lo cual, si eres usuario habitual de este método de pago no debería costarte en exceso cumplir.

Con esto, queremos decir que es difícil que encuentres mejores condiciones que las que tienes actualmente en otra entidad. Sin embargo, si sigues interesado en hacer una subrogación, lo primero que deberás conseguir es un banco que te haga una oferta mejor que la que tienes ahora. Posteriormente, la entidad presentará esa oferta a tu banco, que tendrá quince días para igualarla o mejorarla y, si lo haces, deberás quedarte con ellos, pagando los gastos de la novación para hacer los cambios correspondientes en el contrato. Si la subrogación sale adelante, deberás pagar la posible comisión por subrogación (y por riesgo de tipo de interés, si la tienes y se puede aplicar en este momento) y los costes de notaría, gestoría, registro y tasación. 

Un saludo.


2 Helper_603399118 el 22/05/2018

Avatar  de Helper_603399118

[cita=48600]#1[/cita] Si, ha sido de gran ayuda. Pero sigo insistiendo en que tengo un interés muy alto de hipoteca y comentándolo con amigos y conocidos me insisten en que tienen tipos más ventajosos. Muchísimas gracias.


3 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_603399118.

Si, tal y como hemos entendido, tienes una hipoteca fija (en la que el interés no depende del euríbor y, por lo tanto, no varía) se trata de una muy buena oferta y dificilmente encontrarás otra mejor, a menos que tengas un perfil económico excelente. Pero aún y así sería complicado. De hecho, las hipotecas fijas nunca habían sido tan baratas como ahora y, el interés bonificado que nos propones, está por debajo de lo que suelen ofrecer abiertamente los bancos.

Otra cosa es que se trate de una hipoteca variable y que el interés que nos comentas sea el diferencial, al que habría que sumarle el valor del euríbor o del índice de referencia que tengas. En ese caso sí, el interés estaría muy por encima de la media y deberías intentar la subrogación puesto que, aunque ahora el índice está bajo mínimos, se prevé que pueda subir en los próximos años, lo que encarecería tu cuota.

Un saludo.


Noticias recientes

03/05/2018
Las tarifas Vodafone One suman V-Home

ue no cunda el pánico, en esta ocasión no hay subida de precios. Encuentra más ofertas de Internet aquí La domótica se integra en las tarifas Vodafone Acceso a Internet, teléfono fijo, línea de móvil, televisión de pago, ¿qué más podemos sumar a las tarifas Vodafone? En este 2018 la británica lo


18/04/2018
Tuenti renueva sus tarifas de Internet y móvil, ¿buena o mala noticia?

s productos también varían a una velocidad de vértigo. Por ello, no es de extrañar que Tuenti haya querido reconducir su estrategia para captar a los usuarios que buscamos planes económicos. Pero ¿qué cambia? ¿Afecta al precio? Descubre las mejores ofertas de Internet y móvil 2018 aquí Los 'packs'


18/01/2018
Las tarifas móviles tampoco se libran de las subidas de Movistar

es de fibra óptica hoy toca hablar de las tarifas móviles de contrato de la operadora. ¿Cuánto se van a encarecer? ¿Habrá alguna novedad en las ventajas que ofrecen? ¡Encuentra las mejores tarifas móviles de 2018 aquí! Mejoras a cambio de un incremento de precio Las tarifas móviles de contrato de