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Toda la información sobre la subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca: ¿en qué consiste?

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca, generalmente nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo, esta es solo una de las dos posibles variantes de esta operación:

Subrogación de acreedor

Es la más conocida y consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a un banco distinto. Normalmente, cuando un cliente decide subrogar su hipoteca, lo hace para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto cada mes como en total, bien sea rebajando el interés, reduciendo comisiones o vinculaciones o eliminando cláusulas abusivas.

Otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años. A continuación, mostramos las condiciones de algunas de las hipotecas fijas más baratas:

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Respecto a esta modificación también es destacable que, en cuanto se promulgue la ley hipotecaria, hacer una subrogación de hipoteca para cambiar el interés al tipo fijo será mucho más barato que ahora. En la norma presentada por el Gobierno se establece se limita la comisión que podrán cobrar los bancos, que será de solo el 0,15% si se lleva a cabo la operación durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Una vez transcurrido ese período, ya no se podrá aplicar ninguna compensación.

Subrogación de deudor

El otro tipo de subrogación es la de deudor, que consiste en sustituir al titular de una hipoteca por otra persona. En concreto, el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor en el momento de formalizarse la compraventa.

De este modo, es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque se trata de una operación que tiene ciertas limitaciones:

  • No podemos escoger el banco en el que pagaremos la hipoteca. El nuevo prestatario se queda en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Eso sí, siempre existirá la opción de subrogar la hipoteca en el futuro para trasladarse a otro banco, pero habrá que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.

  • No podremos negociar las condiciones de la hipoteca con la entidad bancaria, ya que heredaremos las firmadas por la persona que nos subroga la hipoteca.

  • Los gastos no son reclamables. Al subrogarnos para comprar un inmueble y hacernos titulares de la deuda, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podremos reclamar su devolución. 

Antes de subrogar una hipoteca es importante que conozcamos la oferta del mercado para asegurarnos que las condiciones que nos ofrecen son las más adecuadas para nosotros. Para ello puede ser de gran utilidad utilizar herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos permitirá tener una visión general de la oferta hipotecaria española.

Condiciones que se pueden mejorar al subrogar la hipoteca

Dado que la subrogación de acreedor es la más habitual, vamos a centrarnos en las condiciones que podemos mejorar al cambiar la hipoteca de banco:

  • Interés hipotecario. Mediante una subrogación de hipoteca podremos rebajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca fija a una hipoteca a tipo variable. También podemos modificar el índice hipotecario, por ejemplo, pasar de una hipoteca con IRPH a una hipoteca con euríbor.

  • Vinculación y comisiones. A través de la subrogación de hipoteca podremos deshacernos de algunas comisiones que limitan nuestra operatividad, como la amortización anticipada o la novación, y también despojarnos de productos vinculados innecesarios como un plan de pensiones.

  • Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque efectuemos la subrogación de hipoteca, mantendremos el derecho de reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.

  • El plazo de reembolso. También podemos aprovechar el traslado para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario. 

Pasos para realizar una subrogación de hipoteca

A diferencia de la novación, en la subrogación de hipoteca no deberemos contar con el permiso de nuestro banco para iniciar los trámites, aunque si no llevamos varios años pagando el préstamo hipotecario (mínimo tres) y no tenemos un buen perfil económico, es difícil que encontremos un banco dispuesto a hacernos una oferta.

Así pues, si estamos decididos a cambiar la hipoteca de banco, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Conoce el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para hacer una subrogación es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que es imprescindible conocer qué están ofreciendo los bancos. De esta manera no solo podremos saber si nuestra hipoteca tiene margen de mejora, sino que tendremos capacidad de valorar si nos hacen una buena oferta y podremos negociar.
  2. Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades para ver qué oferta nos pueden hacer. También es importante que lo notifiquemos a nuestro banco, ya que si no quiere perdernos quizá se muestre dispuesto a hacer una novación y cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Cuando tengamos algunas ofertas, podremos negociar para intentar bajarlas aún más y, cuando nos decidamos, presentar una solicitud de subrogación.

  3. Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayamos presentado la solicitud, el banco nos dará en 7 días una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendremos 10 días para decidir si nos interesa o no. Cuando la aceptemos, será el propio banco quien se lo notifique a nuestra entidad, que tendrá 15 días para presentar una contraoferta para igualar o mejorar las condiciones. Si lo hace, no podremos cambiarnos.

  4. Formaliza la subrogación: si nuestra entidad no ha presentado su oferta o no es mejor, tendremos vía libre para cambiar la hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.

¿Conviene más la subrogación que la novación?

Si estamos pensando en hacer una subrogación para mejorar las condiciones de nuestro contrato, puede que tengamos que valorar antes la opción de hacer una novación de hipoteca, es decir, negociar con nuestro propio banco algunas mejoras para nuestra escritura.

Esta operación es más barata en cuanto a que la novación no necesita de una nueva tasación a menos que queramos ampliar el capital y permite añadir o quitar titulares u otras garantías. Sin embargo, el banco no tiene por qué aceptar una novación, por lo que a veces la subrogación será la única opción.

¿Más dudas? Lee nuestra guía gratuita ‘¿Cómo subrogar una hipoteca?’

El proceso que hay que seguir para subrogar una hipoteca y trasladarla a otro banco no es demasiado conocido por el consumidor medio, así que es normal que no estemos familiarizados con los detalles concretos de esta operación. Por este motivo, desde HelpMyCash.com ofrecemos una útil guía en la que resolvemos las dudas más frecuentes sobre la subrogación de hipoteca y explicamos cómo podemos cambiar un préstamo de entidad sin pagar más dinero de la cuenta.

Esta herramienta también nos da las claves que debemos tener presentes para valorar si la subrogación de hipoteca es una buena opción en nuestro caso concreto, así como cuál puede ser el coste total de la operación aproximadamente y qué pasos debemos seguir para tener éxito durante el cambio de hipoteca de banco. Para descargarla gratuitamente solo tenemos que introducir nuestra dirección de correo electrónico en el siguiente formulario:

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Descárgate esta guía gratuita para saber todos los pasos que debes seguir para poder cambiar tu préstamo hipotecario de entidad y beneficiarte de las nuevas condiciones. En este manual puedes encontrar información al detalle para:

  • Decidir si es una buena opción para ti y conocer a qué bancos acudir
  • Saber cuánto cuesta la operación y qué trámites hay que hacer
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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha elaborado con el objetivo de explicar a nuestros usuarios qué procedimiento deben seguir para realizar el cambio de hipoteca de banco y el cambio de titular de un préstamo hipotecario, una operación que se conoce en términos técnicos como subrogación de hipoteca. Asimismo, aquí también informamos sobre los costes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca y damos varias claves que nos ayudarán a descubrir si nos sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: la información relativa a la regulación y a las características de esta operación la hemos obtenido, entre otras fuentes, de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Metodología: mantenemos actualizada nuestra base de productos mediante la navegación online y a través de la información obtenida por parte del departamento de comunicación de cada entidad.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online con un equipo de expertos especializados en las finanzas personales. En el comparador, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario. HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.

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Temas recientes del foro

Manuela
Sería viable la opción? @Manuela - hace 1 día
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Hola. Querido comprar un piso sola. El piso está en la venta en 89 000 y está tasado en 113000. Necesito 89000euros un pelín menos del 80%del valor de tasación. Tengo contrato indefinido antigüedad de más de 8años con un sueldo mensual de 1200 euros. Tengo ahorado el dinero de los gastos. Saludos
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Manuela.

Sabemos que algunos bancos ofrecen más del 80% del precio de la vivienda cuando la tasación sale más alta, pero rara vez llegan a dar hipotecas al 100%. De todos modos, al haber tanta diferencia entre los valores de compraventa o tasación, es posible que encuentres a alguna entidad dispuesta a aprobar la operación por tratarse de una buena oportunidad de inversión. Por ello, nuestro consejo es que acudas a varios bancos y trates de negociarlo. En ese sentido, tendrás más opciones si puedes aportar alguna garantía adicional, como otro titular, un aval, etc. 

Un saludo. 

Buenos días. Estoy buscando hipoteca para financiar 23.000 euros para una vivienda de 123.000. El plazo seria 10 años para andar holgada pero pienso que podre cancelarla anticipadamente a los 3 aprox.Estas son las mejores condiciones que me ofrecen 2 bancos: Uno a tipo fijo al 2%, productos vinculados seguro de hogar 200 €/año y vida 200€/año aprox. 0% de apertura y amortizacionGastos de hipoteca 0En otro banco al 1,55% variable primer año, con seguro de hogar 200 anuales y vida 86. Siguientes años al 1,40 +euribor. Comisiones de apertura y cancelación 0. Pagan todos los gastos excepto tasación.Que hipoteca me conviene más teniendo en cuenta las previsiones del euribor y que probablemente cancele a los 3 años? Gracias
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_701485089.

Con los datos que nos has facilitado, hemos hecho nuestros cálculos y te sale más cuenta la hipoteca variable que la de tipo fijo. Aunque tuvieras que pagar al inicio más por la tasación de la vivienda, a la larga te sale más a cuenta. Además, el interés fijo a 10 años que nos has detallada es más alto de lo habitual.

Por otro lado, te comentamos que si todavía estás abierto a conocer otras ofertas, puedes entrar en nuestro ranking de mejores hipotecas y comparar varios productos.

¡Un saludo!

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Buenas tardes, ¿existen entidades bancarias que concedan hipotecas por encima del 80% del valor de una vivienda (unos 300.000€), sin llegar a ser del 100%, por ej entre un 85-90%? En nuestro caso, somos una pareja que tenemos entre los dos unos ingresos estables, trabajo indefinido con antigüedades de 17 y 7 años en empresa, con el 20% de ahorros, sin embargo no disponemos del 10-15% restante para gastos.
MariaJo989
MariaJo989
hace 1 día

Hola María,No hay muchas entidades que acceden a subir el porcentaje de tasación, aúnque con vuestros ingresos y estabilidad laboral se podría intentar.Otra opción sería hacerlo a través de empresas intermediarias especializadas, hay algunas muy solventes; pero esto te va a costar una comisión que suele ser un 10% sobre el capital a conceder.Yo soy partidaria de intentar negociación con entidad, busca en red entidades que concedan más del 80%.Saludos!

María
María
hace 2 días

PD: nuestros ingresos netos son unos 4200€

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