Cómo subrogar tu hipoteca

¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco para pagar menos cada mes?

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  • Si es una buena opción para ti
  • A qué bancos puedes acudir
  • Cuánto cuesta
  • Qué dice la ley
  • Cómo realizar el trámite para conseguir el mejor precio

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¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

Si haces una subrogación de hipoteca te puedes beneficiar porque:

  • Mejorarás las condiciones de tu hipoteca actual . Si cambias la hipoteca de banco podrás rebajar los intereses que estás pagando, cambiar tu índice de referencia, eliminar comisiones y productos vinculados o deshacerte de la cláusula suelo.
  • También te puede servir como elemento de negociación con tu banco actual. Si haces un amago de subrogación, es decir, decirle que tienes pensado irte a otra entidad, te pueden hacer una oferta que iguale las condiciones que te han ofrecido en otra entidad y así evitar tener que pasar por todo el proceso de subrogación.
  • Es más barato que cancelar la hipoteca. Cancelar una hipoteca y abrir una nueva es un proceso caro, ya que se tiene que hacer frente al impuesto del IAJD. Pero la subrogación está exenta de este impuesto, por lo que es una opción más barata.

¿Cuándo conviene hacer una subrogación de hipoteca?

Cambiar la hipoteca de banco tiene muchas ventajas, pero no es la mejor solución para todos los problemas relacionados con los préstamos hipotecarios. Es recomendado realizar la subrogación de hipoteca si te encuentras en alguna de las situaciones mencionadas a continuación:

  • Quieres mejorar las condiciones de tu préstamo actual, pero tu entidad no ha accedido a la novación hipotecaria.
  • Calculas que amortizarás en poco tiempo todos los gastos que supone cambiar la hipoteca de banco, y rápidamente empiezas a notar un verdadero ahorro en las mensualidades.
  • Quieres cancelar el préstamo actual pero no quieres pagar muchos impuestos. Cancelar la hipoteca y abrir posteriormente otra es bastante caro, porque se tiene que pagar un impuesto llamado IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentales). Si subrogas la hipoteca en lugar de cancelarla no lo tendrás que afrontar.

Condiciones que se pueden mejorar con la subrogación

Si ya hemos decidido que cambiar la hipoteca de banco es la solución a nuestros problemas con el préstamo hipotecario, las siguientes condiciones son las que podremos mejorar:

  • El tipo de interés: rebajar o cambiar el índice de referencia será posible si cambiamos la hipoteca de banco. Por ejemplo, si la hipoteca actual está sujeta a IRPH la podremos cambiar a euríbor, el principal índice de referencia de las hipotecas en España y que además, cotiza en mínimos históricos.
  • Comisiones y productos vinculados: si subrogamos la hipoteca estaremos firmando un nuevo contrato en el que figurarán unos nuevos seguros obligatorios y comisiones. Hay que procurar que el nuevo banco no nos obligue a contratar muchos.
  • Cláusulas abusivas: si en la hipoteca teníamos una clausula abusiva, como la cláusula suelo o unos intereses de demora muy elevados, con la subrogación podremos aprovechar para deshacernos de éstos.

Hay que saber que antes de llevar a cabo la subrogación de hipoteca debemos cumplir con un requisito: haber pagado un mínimo de 3 años de hipoteca en el primer banco (en algunos caso hasta 5). Por otra parte, no deberemos pedir permiso al banco actual para llevarnos la hipoteca a otro.

¿Dónde busco ofertas para cambiar la hipoteca de banco?

Cambiar la hipoteca de banco resulta mucho más fácil ahora que hace unos años. Los bancos han vuelto a abrir el grifo del crédito y están dispuestos a prestar dinero. Para encontrar las mejores ofertas de subrogación de hipoteca debes buscar en:

  • La página web de las entidades, donde normalmente aparece publicado si están dispuestos a aceptar hipotecas de subrogación.
  • Directamente a la oficina y preguntando, porque muchas veces no publican las ofertas en su página web, pero si estarían dispuestos a aceptar tu préstamo hipotecario.
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