¿Sabías que puedes sacarle partido a tu hipoteca años después de haberla contratado? Puedes conseguir más dinero o modificar el plazo si pactas una ampliación de la hipoteca con tu banco. En esta página te explicamos en qué consiste esta operación, en qué casos te puede venir bien y qué otras opciones tienes si no llegas a un acuerdo con tu entidad.
Ampliar la hipoteca te permite aumentar el capital de tu préstamo hipotecario o alargar su plazo de devolución. Eso sí, tendrás que negociar con tu banco para que acepte modificar las cláusulas de tu contrato hipotecario, que es una operación llamada novación.
Hay tres tipos de ampliación de hipoteca:
De capital: para conseguir más dinero. Consiste en pactar con el banco para que te preste dinero e incluya esa deuda dentro de tu hipoteca. Así, podrás financiar algún proyecto que tengas en mente y devolver el dinero con las cuotas de tu hipoteca.
De plazo: para devolver el dinero en más tiempo. Consiste en llegar a un acuerdo con tu entidad para que alargue el plazo de reembolso de tu hipoteca. De este modo, podrás pagar unas cuotas más bajas, porque tendrás más tiempo para devolver el dinero. Recuerda que si te decides por esta opción, se te generarán más intereses.
De capital y de plazo. También puedes pactar con el banco para que amplíe el plazo y el capital de tu préstamo hipotecario. Así, aunque tu entidad te preste más dinero, podrás seguir pagando la misma cuota que antes (o parecida).
Como tienes que llegar a un acuerdo con tu banco, es importante que seas solvente. En caso contrario, considerará que la operación es demasiado arriesgada y no ampliará tu hipoteca. Estos son los requisitos que debes cumplir para conseguir un “sí”:
Debes estar al corriente de pago. Lógicamente, si te has demorado en el pago de cualquier cuota, el banco no te verá con buenos ojos y se negará a aprobarte la ampliación.
Tu situación laboral debe ser estable. Tu empleo debe ser el mismo que tenías cuando contrataste la hipoteca o mejor. Si has perdido tu trabajo, tus condiciones laborales han empeorado o has pasado de fijo a temporal, por ejemplo, lo más probable es que tu entidad rechace tu solicitud.
Tienes que poder pagar las nuevas cuotas sin problemas. El importe de las mensualidades de la hipoteca tras la ampliación no puede superar el 35% de tus ingresos mensuales netos. Es la ratio máxima de endeudamiento recomendada por los expertos en finanzas, que el banco tendrá en cuenta para aprobar el cambio.
Si pides una ampliación de capital, el nuevo importe de la hipoteca no debe superar el 80% del valor de tu casa. Los bancos, en general, no quieren mantener hipotecado más del 80% del valor de la vivienda por si tienen que embargarla y su precio de mercado baja.
Si pides una ampliación del plazo, el nuevo plazo de la hipoteca no debe superar los 30 años, aunque unos pocos bancos te permitirán alargarlo hasta los 40 años (ING, por ejemplo). Además, tu edad al terminarse ese tiempo tampoco debe superar los 75 años.
¿Reúnes todas estas condiciones? Perfecto: ya puedes ir a hablar con tu banco y solicitar que amplíe tu préstamo hipotecario. En nuestra página sobre la novación de hipoteca encontrarás todos los pasos que debes seguir.
Pero ¿para qué querría alguien conseguir más dinero o un plazo más largo? En el siguiente listado te explicamos cuándo te puede venir bien una ampliación de hipoteca:
Reformar tu casa o tu piso: lo más habitual es pedir una ampliación para reformar la vivienda que está hipotecada. Ampliar tu hipoteca sale más a cuenta que pedir un préstamo personal para la reforma, porque el interés de las hipotecas es mucho más bajo (menos de un 4% frente a una media del 8%).
Comprar una segunda residencia: también puedes usar ese dinero extra para comprar otra casa o piso. En nuestra página sobre las hipotecas para segunda vivienda te damos más detalles.
Reunificar tus deudas: si tienes otros créditos y crees que sus cuotas se te pueden ir de las manos, puedes ampliar tu capital y usar el dinero para cancelarlos. De este modo, pasarás a pagar una única cuota más asequible que todas las otras mensualidades juntas, porque el interés será más bajo y el plazo será más largo (el de la hipoteca).
Financiar otros proyectos: también puedes ampliar tu préstamo para comprar un coche, montar un negocio o poner en marcha cualquier otro proyecto que te venga en mente, siempre que el banco te lo acepte.
Tener más dinero al mes para cubrir otros gastos: ampliar tu plazo para pagar unas cuotas más bajas te permitirá disponer de algo más de dinero cada mes, que podrás dedicar a otras cuestiones que para ti sean urgentes.
Evitar impagos si pasas por un momento económico delicado: también puedes alargar el plazo si tu situación financiera ha empeorado y necesitas pagar unas cuotas más asequibles. Es probable que el banco te lo apruebe para evitar que tu hipoteca se quede sin pagar.
Es probable que te preguntes cuánto te cobrará el banco si amplías tu préstamo hipotecario. La verdad es que el coste de esta operación es bajo, de unos cientos de euros en la mayoría de los casos. Estos son los gastos asociados a la ampliación:
La comisión por novación, cuyo coste debe ser el que se indique en tu escritura. Su precio suele oscilar entre el 0,1% y el 1% sobre el importe pendiente, aunque si solo amplías tu plazo, el banco no te puede cobrar más de un 0,1% por ley.
La tasación de tu vivienda, que el banco necesita para saber si el valor del piso o de la casa ha cambiado desde que firmaste la hipoteca. Su coste medio es de unos 300 euros.
Pongamos, por ejemplo, que tienes una hipoteca con un importe pendiente de 100.000 euros y quieres ampliar su plazo. De media, el banco te cobrará unos 400 euros: 300 euros por la tasación y 100 euros por la comisión de novación máxima del 0,1%.
Ahora que ya conoces todos los secretos sobre la ampliación de la hipoteca, toca preguntarse si merece la pena o no. Por un lado, es una operación que te permite conseguir más dinero o más tiempo, algo que te puede venir bien en situaciones como las que hemos citado más arriba. Pero también cuesta un dinero y te hará pagar más en intereses a la larga.
Por lo tanto, tendrás que valorar si estás dispuesto a pagar más en intereses a cambio de ampliar tu hipoteca. Por ejemplo, si necesitas financiar la reforma de tu casa, probablemente sí te saldrá a cuenta, porque lo podrás hacer con un interés mucho más bajo que el de un préstamo. En cambio, si quieres financiar un proyecto que no es urgente, nuestro consejo es que no optes por esta vía, sino que esperes a tener ahorros para afrontar ese gasto.
Si el banco acepta la ampliación a cambio de modificar tus condiciones, deberás analizar su propuesta y valorar si es aceptable. Por ejemplo, si solo quiere subirte un poco el interés, quizás no te importe aceptarlo a cambio de conseguir más dinero o un plazo más largo. Pero si esa subida es desproporcionada, lo mejor será buscar otras alternativas.
Como hemos comentado antes, siempre existe la posibilidad de que el banco no apruebe la ampliación o que solo acepte tu solicitud a cambio de empeorar tu hipoteca. Por eso, creemos que es importante explicarte qué alternativas tienes para conseguir más dinero o para ampliar el plazo de tu préstamo hipotecario.
La primera opción consiste en rehipotecar tu vivienda, es decir, en contratar un préstamo hipotecario nuevo, con un importe más alto o un plazo más largo, y usarlo para cancelar la hipoteca que tienes ahora.
Simplemente tendrás que encontrar a un banco dispuesto a concederte el nuevo crédito y usar parte del dinero que te preste para liquidar la deuda hipotecaria que tienes con tu actual entidad. Esta manera de refinanciar tu hipoteca, sin embargo, tiene dos inconvenientes: el proceso es más largo (dura unos dos meses) y más caro, porque tendrás que pagar los gastos asociados a la cancelación de tu actual hipoteca (unos 1.000 euros o más), una tasación (unos 300 euros) y una posible comisión por amortización anticipada (hasta el 2% sobre el importe pendiente). Ahora bien, si las nuevas condiciones son mucho mejores, a la larga te saldrá a cuenta.
La segunda opción es subrogar tu hipoteca, es decir, traspasarla a otra entidad que esté dispuesta a asumirla. Es una operación más barata que la anterior, porque solo tendrás que pagar una tasación (unos 300 euros) y una posible comisión por subrogación si así figura en tu contrato (hasta el 2% sobre el importe pendiente). Normalmente, el proceso dura un mes como mucho.
Sin embargo, la subrogación solo sirve para ampliar el plazo de la hipoteca, no el capital. Si necesitas más dinero, tendrás que pactar con el nuevo banco para que te aumente el capital, lo que te obligará a pasar por un proceso de negociación (y pagar su coste).
Finalmente, si lo que necesitas es dinero para financiar un proyecto particular, también puedes conseguirlo mediante la contratación de un préstamo personal. Este producto te da la opción de obtener entre 500 y 60.000 euros, aproximadamente, para comprar un coche, reformar tu casa o cubrir cualquier otra necesidad urgente que tengas.
La desventaja de los préstamos personales es que su interés es de en torno al 8%; mucho más alto que el de las hipotecas (de menos del 4%). Además, el dinero lo tendrás que devolver en un plazo de entre ocho y diez años como mucho. Es decir, que pagarás más que si amplías tu hipoteca actual o contratas una nueva, aunque puede ser una buena alternativa si el resto de opciones no son viables.
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