Ampliar hipoteca - Negocia con el banco nuevas condiciones
Descubre como ampliar una hipoteca con tu banco, los trámites necesarios y los pasos a seguir y qué ventajas y desventajas tiene. Pero, si tu entidad no te permite ampliar la hipoteca, te dejamos algunas opciones para cambiar el préstamo de banco y encontrar las mejores hipotecas del momento para ahorrar en las cuotas.
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El préstamo personal como alternativa a la ampliación
Si no hemos sido capaces de conseguir la ampliación de capital para obtener la financiación que necesitamos, siempre podemos probar la vía del préstamo personal. A pesar de que estos créditos de consumo tengan unos diferenciales notablemente superiores a los de las hipotecas (la media ronda el 7 % TAE), podemos citar los siguientes casos en los que este camino puede resultarnos útil:
- Si el banco no quiere concedernos la novación o si al intentar la subrogación tampoco nos permiten ampliar el capital.
- Si nuestra entidad sí que está dispuesta a ampliar la hipoteca, pero no disponemos de los ahorros necesarios para afrontar los costes.
- Si nos encontramos en los primeros momentos de la hipoteca, ya que ampliar nuestra deuda y alargar este aumento de deuda durante muchos años resultaría en la práctica más caro que el préstamo personal.
Para conocer las mejores opciones para conseguir la financiación extra que buscas, te recomendamos que eches un vistazo a los siguientes préstamos, que se cuentan entre los más baratos del mercado:
Plazo min: 12 meses | Plazo max: 20 años
TAE min: 12,68% | TAE max: 17,23%
Coste 100.000 € a 1 año: 4.913,95 €
Plazo min: 12 meses | Plazo max: 7 años
TAE min: 5,06% | TAE max: 5,06%
Coste 10.000 € a 1 año: 325,21 €
Plazo min: 12 meses | Plazo max: 6 años
TAE min: 5,06% | TAE max: 18,43%
Coste 10.000 € a 1 año: 270,15 €
Plazo min: 3 meses | Plazo max: 8 años
TAE min: 6,12% | TAE max: 14,92%
Coste 10.000 € a 1 año: 380,44 €
Plazo min: 24 meses | Plazo max: 6 años
TAE min: 6,34% | TAE max: 15,62%
Coste 10.000 € a 1 año: 382,80 €
Ampliar la hipoteca: ¿cómo disponer de más dinero?
Mediante la ampliación de hipoteca se puede incrementar el capital o bien prolongar el plazo de amortización de la hipoteca. Cuando decidimos ampliar la hipoteca es necesario realizar una novación, es decir, negociar con el banco unas nuevas condiciones del préstamo hipotecario.
Normalmente, los consumidores que realizan modificaciones en su hipoteca es porque se encuentran en una situación de falta de liquidez o porque deben sufragar nuevos gastos que no tenían previstos.
Podemos diferenciar hasta dos formas diferentes que nos permiten ampliar la hipoteca:
- Ampliar la hipoteca a través del plazo: si decidimos alargar la duración del pago del préstamo pagaremos una menor cantidad cantidad al mes, por lo que nos beneficiaremos de una cuota más holgada pero de esta manera acabaremos pagando de más por los intereses.
- Ampliar la hipoteca a través del capital: muchos hipotecados recurren a la ampliación de la hipoteca para obtener mayor liquidez. Implica obtener más dinero porque tienen que sufragar nuevos gastos, comprar electrodomésticos, realizar obras, entre otras.
Debemos tener en cuenta que el banco no está obligado a ampliar la hipoteca siempre que se lo pidamos, por lo que se puede negar. Además, las entidades son más reacias a ampliar hipotecas ahora que antes de la crisis.
1. Para disponer de más capital
Se puede firmar una hipoteca pensando que se devolverán sin problemas las cuotas mensuales, pero teniendo en cuenta que en algún momento pueden ocurrir circunstancias en las que tengamos que destinar parte del sueldo en solventar algún imprevisto. En este momento es posible que suframos para llegar a fin de mes y, además, pagar la hipoteca.
Para no tener dificultades a fin de mes, ante cualquier circunstancia en la que necesitemos más capital (ya sea para una reforma o por la compra de electrodomésticos o de un coche, entre otros) podemos optar por ampliar la hipoteca para conseguir más liquidez al mes pidiendo al banco que nos aumente la deuda a devolver. Antes tomar la decisión de ampliar hipoteca es conveniente hacer cálculos y saber que el importe de la hipoteca aumentará porque se le sumarán los intereses.
Ante una situación como esta, quizá pensemos: ¿es más rentable solicitar un préstamo personal que ampliar la hipoteca? Debemos saber que la primera opción nos va a salir más cara, ya que los intereses de un préstamo personal son mayores que los que ofrecen las hipotecas. Por ello, si queremos disponer de más capital al mes, podríamos pensar en ampliar la hipoteca. Además, el proceso será mucho más sencillo si disponemos de una hipoteca abierta.
2. Ampliar el plazo de la hipoteca para reducir la cuota mensual
Más allá de ampliar el capital inicial de la hipoteca para conseguir un extra de liquidez, existe otra opción cuando hablamos de ampliar la hipoteca: alargar el plazo de amortización. Aumentar el plazo de la hipoteca puede ser una de las soluciones para muchos hipotecados que están atravesando dificultades económicas y encuentran problemas para hacer frente al pago de las cuotas de la hipoteca. Si alargamos el plazo de amortización, aumentarán el número de cuotas y, consecuentemente, el importe de las mismas se volverá a repartir, por lo que no deberemos dedicar tanto dinero a la hipoteca cada mes. Sin embargo, al alargar los años en los que vamos a estar pagando por la hipoteca los intereses van a ser mayores, pero es una buena oportunidad para empezar a pagar menos cada mes.
Sin embargo, no será posible ampliar el plazo de amortización si nos encontramos en alguna de las siguientes dos situaciones:
- Si además de la hipoteca, también tenemos inscritas en el registro otras cargas posteriores , lo que podría dificultar la economía mensual.
- Si aún nos quedan muchos años para acabar de amortizar la hipoteca, es decir, más de 20 años. Hay que tener en cuenta que la edad máxima para acabar de pagar una hipoteca suele ser, normalmente, a los 70 o 75 años.
Un consejo para que el banco acceda más fácilmente a la ampliación del plazo del préstamo hipotecario es mostrarle nuestra incapacidad para hacer frente al pago de las cuotas mensuales de la hipoteca o explicarles que nuestra situación económica ha cambiado, ya sea por pérdida de poder adquisitivo o de empleo. De esta forma, antes de proceder a un posible embargo, es más probable que quieran ampliar la hipoteca.
Si estás pensando en realizar algún cambio en tu préstamo hipotecario, como aumentar el plazo de la hipoteca o el capital inicial, puedes descubrir la cuota que pagarás con la calculadora gratuita de HelpMyCash.com.
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Ventajas de ampliar hipoteca por capital
Que el banco acepte realizar la operación de novación de hipoteca puede ser beneficioso para nosotros, por ejemplo, poder modificar el interés a la baja, el plazo o ampliar el capital inicial de la hipoteca. Por lo que si estamos pensando recurrir a ella debemos tener en cuenta lo siguiente:
- Ampliar la hipoteca por capital siempre será más rentable que cancelar la hipoteca y abrir una nueva, ya que ampliándola nos ahorraremos el pago del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos), un impuesto que puede resultar bastante caro en algunas comunidades autónomas, ya que es diferente en cada una.
- En el caso de que necesitemos más capital, ampliar la hipoteca nos saldrá más barato que solicitar un préstamo personal , ya que los intereses de éstos son mucho más elevados que los de las hipotecas.
- Si vamos a adquirir una nueva vivienda o un terreno donde construirla, ampliar la hipoteca si el banco nos lo permite, puede ser una opción más económica que pedir una hipoteca para segunda vivienda, ya que nos ahorraremos los gastos de formalización de una nueva hipoteca.
- Es más sencillo ampliar la hipoteca que realizar una subrogación de hipoteca, que supone un trámite más complicado ya que de debe volver a empezar todo el proceso de búsqueda de una buena hipoteca.
- Es más económico ampliar la hipoteca que volver a hipotecar la vivienda, ya que realizar una novación, es decir, modificar las condiciones (que será imprescindible al realizar esta operación) resulta más económico que suscribir una nueva hipoteca.
Desventajas de ampliar la hipoteca
Como hemos visto hasta ahora, ampliar nuestro préstamo hiptoecario tiene muchos puntos que pueden ser beneficiosos en algún momento puntual. Sin embargo, también deberíamos tener en cuenta que no todo son ventajas, ya que:
- Necesitamos aprobación del banco: no todas las entidades bancarias van a aceptar la opción y puede ser que nos pidan rehipotecar la vivienda.
- El contrato se encarecerá: a cambio nos pueden cambiar alguna condición del contrato como por ejemplo, subir el diferencial o incluir más productos vinculados. Además, deberemos costear los gastos de la novación de hipoteca, que los detallamos más abajo.
¿Cómo consigo que el banco me conceda la ampliación de hipoteca?
Hoy en día las entidades bancarias son más estrictas y negociar la ampliación nos va a resultar un poco más complicado. Para poder hacerlo deberemos realizar una novación de hipoteca, es decir, una modificación de las condiciones, pero el banco debe aceptar esta operación, ya que no está obligado a concedérnosla, ya que solo lo hará si él sale ganando con la transacción.
Si queremos conseguir ese aporte extra de liquidez, debemos comenzar por cumplir los siguientes requisitos:
- Estar al corriente de todos los pagos con la entidad, ya que de esta forma el banco tendrá más garantías de cobro y, por consecuencia, estará más dispuesto a acceder a la ampliación.
- Tener una situación financiera holgada y un correcto nivel de endeudamiento. El banco analizará que nuestra cuota mensual no sobrepase el 35 % de nuestros ingresos mensuales para verificar que podemos hacer frente al pago del préstamo hipotecario, tal y como recomienda el Banco de España. Además, analizará si tenemos contratados otros préstamos que puedan afectar al pago de la cuota de la hipoteca.
- Para poder ampliar la hipoteca el banco nos solicitará una serie de documentos, generalmente los mismos que necesitamos cuando nos concedieron la primera hipoteca. Nos pedirán documentación acerca de ingresos mensuales, nuestros gastos fijos, indagarán acerca de nuestra situación laboral... para comprobar en qué estado se encuentra nuestra situación financiera actual.
Cuando queramos ampliar la hipoteca debemos comunicar al banco cuál es el objetivo de esta operación. Normalmente, la finalidad de dicha modificación es para realizar reformas o para comprar una segunda vivienda, será más fácil que nos la concedan. Si necesitamos el dinero para comprar un coche, por ejemplo, es más probable que nos denieguen la ampliación.
En todo caso, la decisión de ampliar la hipoteca o no dependerá en gran parte de la flexibilidad de cada banco, de si salen ganando o no con la operación y de si nuestro perfil financiero es capaz de soportar un aumento de deuda. Además, siempre habrá entidades más predispuestas a este tipo de prácticas que otras.
¿Qué me pueden pedir a cambio de ampliar la hipoteca?
Si decidimos ampliar la hipoteca, debemos saber que el banco no está obligado a ello y por lo tanto, debemos negociar con este para poder llegar a un acuerdo. Al fin y al cabo, ampliaremos la hipoteca a cambio de modificar las siguientes características:
- Subir una décimas el diferencial y, como consecuencia, devolver al banco más intereses en total.
- O pueden exigir que nos vinculemos con más productos de la entidad , como un seguro de desempleo o contratar un plan de pensiones, si no lo hemos contratado aun.
Antes de solicitar este cambio en nuestra entidad deberíamos calcular si nos sale a cuenta económicamente, porque en ocasiones podemos acabar pagando un préstamo hipotecario mayor del que teníamos al principio.
Gastos detallados de la ampliación de hipoteca
Si hemos decidido aumenta el plazo de la hipoteca para tener una menor cuota o ampliar la hipoteca por capital, debemos saber que no es una operación gratuita. Seguidamente vamos a ver los gastos aproximados de ampliar la hipoteca poniendo el ejemplo de un importe de 150.000 €:
- Comisión por novación (si la tenemos incluida en el contrato): en el caso de que la ampliación de capital sea la única modificación que hagamos de la hipoteca, la comisión será del 0,1 %. Si por el contrario modificamos alguna condición más nos cobrarán el importe correspondiente al porcentaje que figure en nuestro contrato. La comisión de novación está regulada por ley y como máximo puede ser del 1 %.
- Notaría: normalmente el coste de los notarios oscila entre el 0,20 % y el 0,50 % del capital. Para una hipoteca de 150.000 € serían unos 525 €.
- Gestoría: dependen de la compañía gestora, pero normalmente suelen estar alrededor de los 250 €.
- Registro de la Propiedad: su coste suele ser la mitad que los gastos de notario, es decir, unos 250 €.
- Tasación: para ampliar la hipoteca será necesario realizar otra ver la tasación de la vivienda, a excepción de lo que se plantee sea ampliar el capital inicial. La operación puede llegar a costar alrededor de unos 300 €.
- Impuestos: si decidimos ampliar la hipoteca tendremos que hacer frente al pago del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). El importe a pagar no será mayor al 0,50 % sobre el capital con el que queremos ampliar la hipoteca, aunque el porcentaje varía en cada comunidad autónoma.
¿Qué hacer para ampliar la hipoteca?
Para ampliar la hipoteca debemos realizar una novación, es decir, hacer un cambio en las condiciones iniciales que habíamos formado en el contrato. Para ello, solo hará falta que le comuniquemos al banco la intención de modificarlas.
Sin embargo, el banco puede denegar esta operación, ya que no está obligado a mejorarnos las condiciones. En este caso, siempre se puede intentar realizar una subrogación, es decir, trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. De esta forma, si la primera entidad no ha querido ampliarla, puede que el nuevo banco esté más dispuesto a ampliar la hipoteca.
Antes de hacer cualquier paso, debemos revisar el contrato por si tenemos alguna comisión por novación o subrogación incluida.
¿Qué nos permite este cambio de entidad?
Si decidimos llevarnos la hipoteca a otro banco, podremos conseguir cambiar los siguientes aspectos de nuestro préstamo:
- Pasar de un tipo de interés fijo a uno variable y viceversa, así como modificar el índice de referencia.
- Añadir o quitar productos vinculados de la hipoteca.
- Eliminar comisiones, como la de amortización total o parcial.
- Acabar con cláusulas abusivas como el suelo en las hipotecas.
Si queremos subrogar la hipoteca pero no sabemos por dónde empezar es muy recomendable leerse la guía "Cómo subrogar la hipoteca", que han elaborado los expertos de HelpMyCash.com. Solicitar la guía es muy sencillo, tan solo hace falta dejar tu correo electrónico y la recibirás en tu buzón de entrada de manera gratuita.
CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA
FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre ampliar hipoteca?
Si tenemos dudas sobre cómo ampliar la hipoteca, ya sea por plazo o capital y de qué forma se puede realizar la operación, esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:
1.- ¿En qué consiste ampliar la hipoteca?
Ampliar la hipoteca consiste en aumentar o el plazo de amortización o el capital inicial del préstamo hipotecario. Según las necesidades del hipotecado, se puede ampliar la hipoteca para conseguir cuotas más bajas (con ampliación de plazo) o disponer de más liquidez (ampliación de capital). En general, hablamos de ampliar la hipoteca cuando se necesita más capital.
2.- ¿Cómo se realiza la operación?
Ampliar la hipoteca es una modificación de las condiciones del préstamo hipotecario. Supone por tanto, una novación del préstamo hipotecario. El banco no está obligado a concedernos una ampliación de hipoteca, para que nos la conceda debemos demostrar garantías suficientes.
3. ¿Qué ventajas tiene ampliar el capital de la hipoteca?
Ampliar la hipoteca por capital será más barato que abrir una nueva hipoteca, ya que nos ahorraremos el pago del IAJD. Además, si necesitamos más capital, ampliar la hipoteca será más barato que solicitar un préstamo personal, ya que los intereses de éstos son más elevados. También sale más a cuenta ampliar el capital de la hipoteca que subrogándola a otra entidad, ya que de esa forma deberemos afrontar una serie de gastos derivados.
4. ¿Qué desventajas puede tener ampliar hipoteca?
Aunque ampliar la hipoteca pueda ser solución a algunos problemas financieros, también puede comportar algunos problemas a considerar: necesitamos que el banco apruebe la novación y esto muchas veces no es fácil, ya que solo lo harán si ellos salen beneficiados con la transacción. Además, si ampliamos el capital de la hipoteca el coste de ésta se incrementará. Además, hay que tener en cuenta que podemos tener incluida una comisión de novación.
5. ¿Qué se puedo hacer si el banco no acepta la ampliación?
Si ya hemos intentado negociar con el banco la ampliación de hipoteca pero este no ha querido concedérnosla nos queda una alternativa: la subrogación. Si cambiamos la hipoteca de banco tendremos una oportunidad de empezar de cero en otra entidad que esté más dispuesta a aceptar la ampliación. A pesar de ello, deberíamos preguntar al nuevo banco si en caso de subrogar la hipoteca aceptarían también la ampliación, para que no nos encontremos en la misma situación que antes.
Sobre esta página
Para qué sirve esta página: ampliar la hipoteca puede una solución a algunos problemas económicos que dificultan llegar a fin de mes. Esta página se explica cómo se puede hacer, sus ventajas y qué riesgos podría conllevar.
Fuente: la información relativa a la actualidad del mercado hipotecario la obtenemos directamente de los bancos, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. El contenido en materia legal procede del Banco de España y de los diferentes organismos nacionales e internacionales con autoridad en la materia.
Metodología: a través de de la navegación online y de la información proporcionada por el departamento de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.
Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado financiero. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.
Aviso: nuestros servicios siempre son gratuitos para el usuario ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos de la publicidad y de los productos destacados.
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Preguntas recientes
¿Cómo puedo eliminar mi nombre de una hipoteca cofinanciada? Y cuánto me cuesta?
Tengo una hipoteca acuñada y me gustaría que mi nombre fuera removido. El piso fue comprada junto con mi ex novia. Hasta la fecha, no estoy pagando nada, ya pagas todos tus gastos. Pero a lo largo de los años (8 de los 40 contratados) perdí mucho dinero y por eso me gustaría sacar mi nombre de la hipoteca. ¿Cómo puedo hacerlo? ¿Tengo que refinanciar mi hipoteca? ¿Cuánto me cuesta hacerlo? ¿Hay algún cargo a pagar? gracias saludos
mat635418 21/09/2017 | 3 respuesta/s1 HelpMyCash el 21/09/2017
Hola, mat635418.
Tendrás que llevar a cabo una operación conocida como novación de hipoteca, que consiste en llegar a un acuerdo con el banco para, en tu caso, eliminar a uno de los titulares del contrato. Sin embargo, deberás contar con el visto bueno tanto de tu expareja como de la entidad, algo que no es nada fácil (quitar un titular supone para el banco perder a una de las garantías de pago). De hecho, el banco solo aceptará esta modificación del contrato si tu expareja cuenta con un perfil económico muy bueno o si puede añadir a un avalista o a un nuevo cotitular.
En cuanto a los gastos, para hacer una novación hay que abonar lo siguiente:
- Entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente en concepto de gastos de notaría
- Entre el 0,1 % y el 0,3 % del capital pendiente en concepto de gastos de registro
- Entre 200 y 400 euros en concepto de honorarios de la gestoría
Además, si la hipoteca incluye una comisión de novación, tendréis que pagar entre un 0,1 % y un 1 % del capital pendiente de amortizar.
Un saludo.
2 mat635418 el 22/09/2017
Gracias Miquel, agradezco su respuesta. Por cierto, fue exactamente lo que esperaba después de leer un poco en la web. Sólo una pregunta adicional: ¿por qué el banco me pide el 8% de impuestos sobre el 50% del valor de la propiedad? Dicen que es un honorario a pagar porque io doy a mi mitad de la casa ... Habría tanto dinero, y lo evitaría si es posible. ¿Puede usted decirme si este impuesto sobre la venta de la mitad existe o no? Gracias de nuevo. saludos
3 HelpMyCash el 22/09/2017
Hola de nuevo.
Lo cierto es que no sabemos a qué impuesto se puede estar refiriendo tu banco exactamente. Si se refiere al ITP (que solo se aplica en caso de compraventa, no en caso de extinción de condominio), el pago de este tributo corresponde al comprador. En cambio, si se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), sí te correspondería abonar el impuesto. Para salir de dudas, te recomendamos que lo consultes directamente con la gestoría con la que trabaja tu banco.
Un saludo.
Buenos días, actualmente tengo 2 hipotecas y me gustaría reunificarlas para pagar menos, pero no sé cómo hacerlo. Gracias
Le paso los detalles de ambas hipotecas Solicitado Pendiente Valor casa Tipo interés Cuota Plazo Fin Años por pagar Hipoteca A 360.000€ 245.401€ 400.000€ Euribor + 0,40% 1.154,37€ 30 5/12/2035 13 Hipoteca B 525.000€ 496.339€ 750.000€ Euribor +1,20% 1.532 € 35 26/05/2050 33
Conchita Cornejo 21/09/2017 | 1 respuesta/s1 HelpMyCash el 21/09/2017
Hola, Conchita Cornejo.
Para reunificar las hipotecas tendrías que ampliar el capital de una de ellas para cancelar la otra o suscribir un nuevo préstamo con garantía hipotecaria que cubriera todo el importe que tienes pendiente. Sin embargo, ambas operaciones son muy complicadas de llevar a cabo, puesto que suponen un gran riesgo para el banco. Además, tendrías que poner como garantía ambas viviendas, que podrías perder en caso de impago. En cualquier caso, puedes acudir a tu entidad y preguntar si es posible realizar la reunificación.
Gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.
Un saludo.
Puedo forzar un cambio de hipoteca a ING
Tengo en la actualidad una hipoteca variable en Ing a euribor +1,89 con vinculación de nomina y seguros de vida y hogar. Quisiera conocer si puedo obligar de alguna forma a mi entidad a que me mejore la misma porque en la actualidad la ofrecen con un tipo de interés a euribor +0,99. Gracias.
Helper_509268136 20/09/2017 | 1 respuesta/s1 HelpMyCash el 20/09/2017
Hola, Helper_509268136.
Entendemos por tu pregunta que ya has tratado de negociar con el banco una rebaja del interés y que este te la ha denegado. En este caso, puedes amagar con subrogar la hipoteca a otra entidad para forzar a ING a igualar o superar la oferta que te presenten, siempre que no quiera perderte como cliente.
Eso sí, si optas por amagar con una subrogación, debes tener presente que, si tu banco no iguala o supera la oferta vinculante de la otra entidad, estarás obligado a cambiarte de banco. Por ello, solo es recomendable que llegues hasta este extremo si realmente estás dispuesto a trasladar tu hipoteca a otra entidad.
Un saludo.
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otecarios es menor que el de los personales. Sin embargo, esto no se cumple en todos los casos, ya que al llevar a cabo una ampliación de capital hay que abonar una serie de gastos que, en algunas ocasiones, pueden llegar a superar el coste en intereses de un crédito personal. Las mejores h
arador financiero HelpMyCash.com señalan la ampliación como la opción más económica. Calcula cuánto pagarás cada mes Costes por ampliar la hipoteca A continuación, podemos ver en un ejemplo los gastos aproximados de ampliar la hipoteca con un capital pendiente de 150.000 €: Comisión por no
queden obsoletas. Realizar una subrogación de hipoteca es una buena opción para conseguir un cambio y mejorar las condiciones de nuestro préstamo. Este proceso nos permite llevar nuestra hipoteca a otro banco y así conseguir mayores beneficios, como la reducción de cuota mensual. No obstante, es nec
CONTENIDO ACTUALIZADO POR:
Miquel Riera
Especialista en Hipotecas, Préstamos y Tarjetas de HelpMyCash.comMejores Hipotecas
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