Descubre cómo ampliar una hipoteca con tu banco, los trámites necesarios y los pasos a seguir y qué ventajas y desventajas tiene. Pero, si tu entidad no te permite ampliar la hipoteca, te dejamos algunas opciones para cambiar el préstamo de banco y encontrar las mejores hipotecas del momento para ahorrar en las cuotas.

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El préstamo personal como alternativa a la ampliación

Si no hemos tenido éxito al negociar la ampliación de capital con el banco para conseguir la financiación que necesitamos, siempre nos queda la opción de pedir un préstamo personal. Los créditos al consumo tienen un interés más alto que el de las hipotecas (su precio ronda una media del 8 % TAE), pero en ciertos casos este camino nos podría salir hasta más barato:

  • Si el banco no quiere concedernos la novación o si al intentar la subrogación tampoco nos permiten ampliar el capital.
  • Si nuestra entidad sí que está dispuesta a ampliar la hipoteca, pero no disponemos de los ahorros necesarios para afrontar los costes.
  • Si nos encontramos en los primeros momentos de la hipoteca, ya que ampliar nuestra deuda y alargar este aumento de deuda durante muchos años resultaría en la práctica más caro que el préstamo personal.

Para conocer las mejores opciones para conseguir la financiación extra que buscas, te recomendamos que eches un vistazo a los siguientes préstamos, que se cuentan entre los más baratos del mercado:

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Coste 10.000 € a 1 año: 325,21 €
Importe: de 3.000 € a 30.000 €
Plazo min: 12 meses | Plazo max: 8 años
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: 0,00 €
Importe: de 5.000 € a 300.000 €
Plazo min: 6 meses | Plazo max: 20 años
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Importe: de 100 € a 5.000 €
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Plazo min: 12 meses | Plazo max: 10 años
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Coste 100.000 € a 1 año: 4.913,95 €

Ampliar la hipoteca: ¿cómo disponer de más dinero?

La ampliación de hipoteca la podemos llevar a cabo para conseguir dos objetivos: incrementar el capital otorgado o prolongar el plazo de amortización de la hipoteca. En ambos casos, para ampliar la hipoteca tendremos que efectuar una operación denominada novación, que consiste en negociar con el banco para cambiar las condiciones originales del préstamo hipotecario, en este caso las referentes al principal o al período de reembolso.

Normalmente, los consumidores que realizan modificaciones en su hipoteca es porque se encuentran en una situación de falta de liquidez o porque deben sufragar nuevos gastos que no tenían previstos.

Podemos diferenciar hasta dos formas diferentes que nos permiten ampliar la hipoteca:

  • Ampliar la hipoteca a través del plazo: si decidimos alargar la duración del pago del préstamo pagaremos una menor cantidad al mes, por lo que nos beneficiaremos de una cuota más holgada pero de esta manera acabaremos pagando de más por los intereses.
  • Ampliar la hipoteca a través del capital: muchos hipotecados recurren a la ampliación de la hipoteca para obtener mayor liquidez. Implica obtener más dinero porque tienen que sufragar nuevos gastos, comprar electrodomésticos, realizar obras, entre otras.

Debemos tener en cuenta que el banco no está obligado a ampliar la hipoteca siempre que se lo pidamos, por lo que se puede negar. Además, las entidades son más reacias a ampliar hipotecas ahora que antes de la crisis.

1. Para disponer de más capital

Se puede firmar una hipoteca pensando que se devolverán sin problemas las cuotas mensuales, pero teniendo en cuenta que en algún momento pueden ocurrir circunstancias en las que tengamos que destinar parte del sueldo en solventar algún imprevisto. En este momento es posible que suframos para llegar a fin de mes y, además, pagar la hipoteca.

Para no tener dificultades a fin de mes, ante cualquier circunstancia en la que necesitemos más capital (ya sea para una reforma o por la compra de electrodomésticos o de un coche, entre otros) podemos optar por ampliar la hipoteca para conseguir más liquidez al mes pidiendo al banco que nos aumente la deuda a devolver. Antes tomar la decisión de ampliar hipoteca es conveniente hacer cálculos y saber que el importe de la hipoteca aumentará porque se le sumarán los intereses.

Ante una situación como esta, quizá pensemos: ¿es más rentable solicitar un préstamo personal que ampliar la hipoteca? Debemos saber que la primera opción nos va a salir más cara, ya que los intereses de un préstamo personal son mayores que los que ofrecen las hipotecas. Por ello, si queremos disponer de más capital al mes, podríamos pensar en ampliar la hipoteca. Además, el proceso será mucho más sencillo si disponemos de una hipoteca abierta.

2. Ampliar el plazo de la hipoteca para reducir la cuota mensual

Más allá de ampliar el capital inicial de la hipoteca para conseguir un extra de liquidez, existe otra opción cuando hablamos de ampliar la hipoteca: alargar el plazo de amortización. Aumentar el plazo de la hipoteca puede ser una de las soluciones para muchos hipotecados que están atravesando dificultades económicas y encuentran problemas para hacer frente al pago de las cuotas de la hipoteca. Si alargamos el plazo de amortización, aumentarán el número de cuotas y, consecuentemente, el importe de las mismas se volverá a repartir, por lo que no deberemos dedicar tanto dinero a la hipoteca cada mes. Sin embargo, al alargar los años en los que vamos a estar pagando por la hipoteca los intereses van a ser mayores, pero es una buena oportunidad para empezar a pagar menos cada mes.

Sin embargo, no será posible ampliar el plazo de amortización si nos encontramos en alguna de las siguientes dos situaciones:

  • Si además de la hipoteca, también tenemos inscritas en el registro otras cargas posteriores , lo que podría dificultar la economía mensual.
  • Si aún nos quedan muchos años para acabar de amortizar la hipoteca, es decir, más de 20 años. Hay que tener en cuenta que la edad máxima para acabar de pagar una hipoteca suele ser, normalmente, a los 70 o 75 años.

Un consejo para que el banco acceda más fácilmente a la ampliación del plazo del préstamo hipotecario es mostrarle nuestra incapacidad para hacer frente al pago de las cuotas mensuales de la hipoteca o explicarles que nuestra situación económica ha cambiado, ya sea por pérdida de poder adquisitivo o de empleo. De esta forma, antes de proceder a un posible embargo, es más probable que quieran ampliar la hipoteca.

Si estás pensando en realizar algún cambio en tu préstamo hipotecario, como aumentar el plazo de la hipoteca o el capital inicial, puedes descubrir la cuota que pagarás con la calculadora gratuita de HelpMyCash.com.

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Ventajas de ampliar hipoteca por capital

Que el banco acepte realizar la operación de novación de hipoteca puede ser beneficioso para nosotros, por ejemplo, poder modificar el interés a la baja, el plazo o ampliar el capital inicial de la hipoteca. Por lo que si estamos pensando recurrir a ella debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • En el caso de que necesitemos más capital, ampliar la hipoteca nos saldrá más barato que solicitar un préstamo personal, ya que los intereses de éstos son mucho más elevados que los de las hipotecas.
  • Si vamos a adquirir una nueva vivienda o un terreno donde construirla, ampliar la hipoteca si el banco nos lo permite, puede ser una opción más económica que pedir una hipoteca para segunda vivienda, ya que nos ahorraremos los gastos de formalización de una nueva hipoteca.
  • Es más económico ampliar la hipoteca que volver a hipotecar la vivienda, ya que realizar una novación, es decir, modificar las condiciones (que será imprescindible al realizar esta operación) resulta más económico que suscribir una nueva hipoteca.

Desventajas de ampliar la hipoteca

Como hemos visto hasta ahora, ampliar nuestro préstamo hiptoecario tiene muchos puntos que pueden ser beneficiosos en algún momento puntual. Sin embargo, también deberíamos tener en cuenta que no todo son ventajas, ya que:

  • Necesitamos aprobación del banco: no todas las entidades bancarias van a aceptar la opción y puede ser que nos pidan rehipotecar la vivienda.
  • El contrato se encarecerá: a cambio nos pueden cambiar alguna condición del contrato como por ejemplo, subir el diferencial o incluir más productos vinculados. Además, deberemos costear los gastos de la novación de hipoteca, que los detallamos más abajo.

¿Cómo consigo que el banco me conceda la ampliación de hipoteca?

Hoy en día las entidades bancarias son más estrictas y negociar la ampliación nos va a resultar un poco más complicado. Para poder hacerlo deberemos realizar una novación de hipoteca, es decir, una modificación de las condiciones, pero el banco debe aceptar esta operación, ya que no está obligado a concedérnosla, ya que solo lo hará si él sale ganando con la transacción.

Si queremos conseguir ese aporte extra de liquidez, debemos comenzar por cumplir los siguientes requisitos:

  • Estar al corriente de todos los pagos con la entidad, ya que de esta forma el banco tendrá más garantías de cobro y, por consecuencia, estará más dispuesto a acceder a la ampliación.
  • En el caso de que queramos aumentar el principal, deberemos tener una situación financiera holgada y un correcto nivel de endeudamiento. El banco analizará que nuestra cuota mensual no sobrepase el 35 % de nuestros ingresos mensuales para verificar que podemos hacer frente al pago del préstamo hipotecario, tal y como recomienda el Banco de España. Además, analizará si tenemos contratados otros préstamos que puedan afectar al pago de la cuota de la hipoteca.
  • Para poder ampliar la hipoteca el banco nos solicitará una serie de documentos, generalmente los mismos que necesitamos cuando nos concedieron la primera hipoteca. Nos pedirán documentación acerca de ingresos mensuales, nuestros gastos fijos, indagarán acerca de nuestra situación laboral... para comprobar en qué estado se encuentra nuestra situación financiera actual.

Cuando queramos ampliar la hipoteca debemos comunicar al banco cuál es el objetivo de esta operación. Normalmente, la finalidad de dicha modificación es para realizar reformas o para comprar una segunda vivienda, será más fácil que nos la concedan. Si necesitamos el dinero para comprar un coche, por ejemplo, es más probable que nos denieguen la ampliación.

En todo caso, la decisión de ampliar la hipoteca o no dependerá en gran parte de la flexibilidad de cada banco, de si salen ganando o no con la operación y de si nuestro perfil financiero es capaz de soportar un aumento de deuda. Además, siempre habrá entidades más predispuestas a este tipo de prácticas que otras.

¿Qué me pueden pedir a cambio de ampliar la hipoteca?

Si decidimos ampliar la hipoteca, debemos saber que el banco no está obligado a ello y por lo tanto, debemos negociar con este para poder llegar a un acuerdo. Al fin y al cabo, ampliaremos la hipoteca a cambio de modificar las siguientes características:

  • Subir una décimas el diferencial y, como consecuencia, devolver al banco más intereses en total.
  • O pueden exigir que nos vinculemos con más productos de la entidad , como un seguro de desempleo o contratar un plan de pensiones, si no lo hemos contratado aun.

Antes de solicitar este cambio en nuestra entidad deberíamos calcular si nos sale a cuenta económicamente, porque en ocasiones podemos acabar pagando un préstamo hipotecario mayor del que teníamos al principio.

Gastos detallados de la ampliación de hipoteca

Si hemos decidido aumenta el plazo de la hipoteca para tener una menor cuota o ampliar la hipoteca por capital, debemos saber que no es una operación gratuita. Seguidamente vamos a ver los gastos aproximados de ampliar la hipoteca poniendo el ejemplo de un importe de 150.000 €:

  • Comisión por novación (si la tenemos incluida en el contrato): en el caso de que la ampliación de plazo sea la única modificación que hagamos de la hipoteca, la comisión será del 0,1 %. Si por el contrario modificamos alguna condición más nos cobrarán el importe correspondiente al porcentaje que figure en nuestro contrato. La comisión de novación no está regulada por ley, aunque suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 %.
  • Notaría: normalmente el coste de los notarios oscila entre el 0,20 % y el 0,50 % del capital. Para una hipoteca de 150.000 € serían unos 525 €.
  • Gestoría: dependen de la compañía gestora, pero normalmente suelen estar alrededor de los 250 euros.
  • Registro de la Propiedad: su coste suele ser la mitad que los gastos de notario, es decir, unos 250 euros.
  • Tasación: para ampliar la hipoteca será necesario realizar otra ver la tasación de la vivienda, a excepción de lo que se plantee sea ampliar el capital inicial. La operación puede llegar a costar alrededor de unos 300 euros.
  • Impuestos: si decidimos ampliar la hipoteca tendremos que hacer frente al pago del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). El importe a pagar oscilará entre el 0 % y el 1,50 % sobre el capital con el que queremos ampliar la hipoteca, dependiendo de cada comunidad autónoma.

¿Qué hacer para ampliar la hipoteca?

Para ampliar la hipoteca debemos realizar una novación, es decir, hacer un cambio en las condiciones iniciales que habíamos formado en el contrato. Para ello, solo hará falta que le comuniquemos al banco la intención de modificarlas.

Sin embargo, el banco puede denegar esta operación, ya que no está obligado a mejorarnos las condiciones. En este caso, siempre se puede intentar realizar una subrogación, es decir, trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad. De esta forma, si la primera entidad no ha querido ampliarla, puede que el nuevo banco esté más dispuesto a ampliar la hipoteca.

Antes de hacer cualquier paso, debemos revisar el contrato por si tenemos alguna comisión por novación o subrogación incluida.

¿Qué nos permite este cambio de entidad?

Si decidimos llevarnos la hipoteca a otro banco, podremos conseguir cambiar los siguientes aspectos de nuestro préstamo:

  • Pasar de un tipo de interés fijo a uno variable y viceversa, así como modificar el índice de referencia.
  • Añadir o quitar productos vinculados de la hipoteca.
  • Eliminar comisiones, como la de amortización total o parcial.

Si queremos subrogar la hipoteca pero no sabemos por dónde empezar es muy recomendable leerse la guía "Cómo subrogar la hipoteca", que han elaborado los expertos de HelpMyCash.com. Solicitar la guía es muy sencillo, tan solo hace falta dejar tu correo electrónico y la recibirás en tu buzón de entrada de manera gratuita.


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ADVERTENCIA: en el momento en el que abrimos nuestro contrato para llevar a cabo alguna modificación (interés, capital, etc.) no es infrecuente que la entidad incluya otros cambios. Como siempre, resulta imprescindible leer y comprender los nuevos términos antes de firmar.

FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre ampliar hipoteca?

Si tenemos dudas sobre cómo ampliar la hipoteca, ya sea por plazo o capital y de qué forma se puede realizar la operación, esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿En qué consiste ampliar la hipoteca?

Ampliar la hipoteca consiste en aumentar o el plazo de amortización o el capital inicial del préstamo hipotecario. Según las necesidades del hipotecado, se puede ampliar la hipoteca para conseguir cuotas más bajas (con ampliación de plazo) o disponer de más liquidez (ampliación de capital). En general, hablamos de ampliar la hipoteca cuando se necesita más capital.

2.- ¿Cómo se realiza la operación?

Ampliar la hipoteca es una modificación de las condiciones del préstamo hipotecario. Supone por tanto, una novación del préstamo hipotecario. El banco no está obligado a concedernos una ampliación de hipoteca, para que nos la conceda debemos demostrar garantías suficientes.

3. ¿Qué ventajas tiene ampliar el capital de la hipoteca?

Ampliar la hipoteca por capital será más barato que abrir una nueva hipoteca, ya que nos ahorraremos el pago del IAJD. Además, si necesitamos más capital, ampliar la hipoteca será más barato que solicitar un préstamo personal, ya que los intereses de éstos son más elevados. También sale más a cuenta ampliar el capital de la hipoteca que subrogándola a otra entidad, ya que de esa forma deberemos afrontar una serie de gastos derivados.

4. ¿Qué desventajas puede tener ampliar hipoteca?

Aunque ampliar la hipoteca pueda ser solución a algunos problemas financieros, también puede comportar algunos problemas a considerar: necesitamos que el banco apruebe la novación y esto muchas veces no es fácil, ya que solo lo harán si ellos salen beneficiados con la transacción. Además, si ampliamos el capital de la hipoteca el coste de ésta se incrementará. Además, hay que tener en cuenta que podemos tener incluida una comisión de novación.

5. ¿Qué se puedo hacer si el banco no acepta la ampliación?

Si ya hemos intentado negociar con el banco la ampliación de hipoteca pero este no ha querido concedérnosla nos queda una alternativa: la subrogación. Si cambiamos la hipoteca de banco tendremos una oportunidad de empezar de cero en otra entidad que esté más dispuesta a aceptar la ampliación. A pesar de ello, deberíamos preguntar al nuevo banco si en caso de subrogar la hipoteca aceptarían también la ampliación, para que no nos encontremos en la misma situación que antes.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: ampliar la hipoteca puede una solución a algunos problemas económicos que dificultan llegar a fin de mes. Esta página se explica cómo se puede hacer, sus ventajas y qué riesgos podría conllevar.

Fuente: la información relativa a la actualidad del mercado hipotecario la obtenemos directamente de los bancos, a través de sus equipos de comunicación o de sus páginas web. El contenido en materia legal procede del Banco de España y de los diferentes organismos nacionales e internacionales con autoridad en la materia.

Metodología: a través de de la navegación online y de la información proporcionada por el departamento de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por un equipo especializado en la investigación del mercado financiero. En nuestro portal, el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Preguntas recientes

Avatar  de JMOA

quiero cancelar hipoteca

quiero cancelar hipoteca registralmente sin pasar por el banco. que debo hacer?

JMOA 17/04/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 18/04/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, JMOA.

Estos son los pasos que tienes que seguir para registrar la cancelación de tu hipoteca por tu propia cuenta: 

  1. Pedir al banco que te dé el certificado de deuda cero. Este documento es totalmente gratuito. 
  2. Presentar el certificado en una notaría y pedir que se elabore la escritura de cancelación.
  3. Pasar por Hacienda y recoger y rellenar el formulario del impuesto de actos jurídicos documentados (modelo 600). Aunque la cancelación esté sujeta a este tributo, está exenta de pago. 
  4. Recoger y pagar la escritura notarial ya firmada por el apoderado del banco. Los honorarios del notario están regulados. 
  5. Acudir al Registro de la Propiedad en el que está inscrita tu vivienda y presentar la escritura de cancelación y el formulario del IAJD para que se eliminen las cargas sobre el inmueble. Esta operación también tiene un coste regulado. 

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 


Avatar  de Farnasworth

Duda sobre subrogación hipotecaria

He leido con la nueva ley hipotecaria se ha reducido el gasto de subrogación para cambiar a una hipoteca fija, ¿en caso de que no se cambie a una hipoteca fija no se aplica? Es para hacer una subrogación a otro banco pero no a una hipoteca fija.

Farnasworth 17/04/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 17/04/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Farnasworth.

En el proyecto presentado por el Gobierno se señala que las rebajas tanto en la comisión por subrogación o por novación como en los aranceles notariales y registrales se aplicará solo para cambiarse de una hipoteca variable a una fija, pero no será aplicable a cambios de otro tipo.

Sin embargo, hasta que no se apruebe el texto definitivo de la nueva ley hipotecaria no podremos asegurarlo del todo, pero todo parece indicar que se mantendrá ya que la intención es favorecer la contratación de hipotecas fijas ya que dan mayor seguridad tanto al cliente como al banco.

Un saludo.


Avatar  de LOLA1967

CANCELACION DE HIPOTECA

Buenas tardes, Mi consulta es referente a una hipoteca que tengo asociada a dos viviendas. En este momento me interesa vender una de ellas y no sé si he de cancelar totalmente la hipoteca para poder venderla. Se puede asociar la hipoteca unicamente a la vivienda que no venderé ( el prestamo inicial se ha amortizado en un 70% del importe inicial) y así no tener que cancelarla? Se puede poner como garantía la nueva vienda que voy a adquirir y así no tener que cancelarla? Gracias

LOLA1967 16/04/2018 | 0 respuesta/s

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